Anatomia de Una Hacienda

ANATOMÍA DE UNA HACIENDA. MANUAL DE VALUACIÓN AGROPECUARIA

José Urdaneta Morán

Universidad Rafael Urdaneta Autoridades Rectorales Dr. Jesús Esparza Bracho, Rector Ing. Maulio Rodríguez, Vicerrector Académico Ing. Salvador Conde, Secretario Lic. Nancy Villarroel M.L.S. Directora de Biblioteca

ANATOMÍA DE UNA HACIENDA. MANUAL DE VALUACIÓN AGROPECUARIA

Lcda. Liseth A. Villasmil Faría, Coord. de Publicaciones Primera Edición, Julio 2013. 2013© Fondo Editorial Biblioteca de la Universidad Rafael Urdaneta Portada: Pichurdaneta Diseño y maquetación: Lilia Aguirre R. Universidad Rafael Urdaneta, Fondo Editorial Biblioteca Vereda del Lago, Maracaibo, Venezuela. Impreso por Impresos Grafor, c.a., en Maracaibo, Venezuela. ISBN: 978-980-7131-15-5 Depósito Legal: lf23820136304074

UniversidadR afael Urdaneta

CONSULTORES TÉCNICOS AGROPECUARIOSS.A.

ÍNDICE Prólogo ................................................................................................

Pág. 9

Introducción ........................................................................................ 11 I.-

Haciendas de la Venezuela Agropecuaria. Tipos de unidades de producción ............................................. 13

II.-

Historia de la valuación agrícola .............................................. 19

III.-

Avalúo. Fines y usos de los avalúos ......................................... 21

IV.-

Inventario físico de la unidad de producción .............................. 27

V.-

Métodos y técnicas de valuación agropecuaria ........................ 33 A. Método del mercado o de las ventas comparables (Market Approach) ............................................................ 37 B. Método del costo (Cost Approach) .................................... 71 C. Método del ingreso o de capitalización de rentas (Income Approach) ............................................................ 113

VI.-

Informe técnico de avalúo ........................................................ 137 Anexos ...................................................................................... 151 Aplicaciones prácticas .............................................................. 152

Ponencia: Limitaciones en la valoración de tierras agrícolas mediante la utilización de fuentes de información registral en Venezuela ........................................................................................ 167 Ponencia: Aplicación metodológica de la técnica de depreciación tasativa en el avalúo de una unidad de producción agropecuaria ....... 203 Ponencia: Anatomía de una hacienda: Hacienda Vallecito II y Minerva ............................................................................................... 239 Bibliografía ......................................................................................... 253

PRÓLOGO El Prof. José Urdaneta Morán nos entrega un libro que recoge su vasta formación académica y profesional en la organización, administración y valuación de las unidades agropecuarias de producción. Se trata de medio siglo de fructífero recorrido por las muy variadas experiencias del agro con el aval de sus estudios en la Universidad del Zulia (Maracaibo), institución en la cual fue Decano de la Facultad de Agronomía, y su postdoctorado en la Universidad Autónoma de Chapingo, México, y el entrenamiento como Farm Management en Wye College, University of London, y actualmente como profesor en la Escuela de Ingeniería de Producción Animal de la Universidad Rafael Urdaneta (Maracaibo). Una necesaria referencia histórica acerca de la formación de hacienda la como unidad primaria de la actividad agropecuaria precede a la denición funcional del avalúo de la propiedad agroproductiva, complejo establecimiento sujeto a todos los factores que marcan el valor de cada uno de los bienes y su integración en una universitas factique deviene por su especíca naturaleza jurídica enuniversitas iuris.Esta universalidad trasmite a los bienes naturalmente muebles y a los semovientes la calicación conceptual de inmuebles por su destinación, que aunado al elemento naturalmente inmobiliario, hacen de la hacienda una realidad jurídica y económica compleja donde el valor de cada objeto en particular queda desbordado por su utilidad económica, y esta utilidad económica no puede ser realmente apreciada sino en función de la totalidad orgánica. Por eso habla nuestro autor anatomía de de una hacienda en una referencia metafórica del funcionamiento integral de un ser vivo. Esta reexión, que aparece como obvia en principio, encara enormes dicultades cuando toca la realidad concreta. No sólo se trata de la verica ción de activos y su contraste con el mercado, la tarea es mucho más densa y técnica. La experiencia cientícamente fundada de José Urdaneta nos va señalando paso a paso y con absoluto rigor metodológico cómo decidir, más allá de la intuición empírica o de las tasaciones inertes, la denición econó mica del valor de la unidad de producción como ente dinámico y funcional.

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Demás está decir que la adjudicación bien justicada del valor dehacienla da constituye soporte esencial para el crédito bancario, el cual, en una economía normal, es el instrumento de desarrollo de la inversión que expande cuantitativa y cualitativamente el campo venezolano. La Universidad Rafael Urdaneta y el Fondo Editorial Biblioteca entregan a la comunidad económica este magníco aporte de quien ha consagrado su vida al desarrollo del campo venezolano, el Prof. José Urdaneta Morán, seguros de que será un importante instrumento cientíco técnico para el pleno crecimiento y consolidación de nuestra actividad agropecuaria, así como de uso ineludible por quienes tienen a su cargo la elevada responsabilidad de la tasación del capital nacional. Jesús Esparza Rector

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INTRODUCCIÓN El presente Manual tiene por objeto orientar a los avaluadores rurales en los aspectos normativos más relevantes a considerar en sus informes técnicos de avalúos, estableciendo la terminología y metodología que deban utilizarse en trabajos valuatorios de este tipo. La dinámica agrícola venezolana determina que las diferentes actividades relacionadas con el proceso valuatorio traigan consigo la contratación de personal cada vez más especializado en tasación y valoración, y no a la utilización de personal empírico o de mal llamados “expertos”, que no conocen los límites de su propia ignorancia. A través del presente Manual de Valuación Agropecuaria pretendemos sincerar los sistemas para realizar avalúos agropecuarios, bien fundamentados y acordes con el uso de los bienes, exponiendo en forma práctica y sencilla los aspectos teóricos y metodológicos de la valoración y tasación agrícola. Este Manual lo hemos intituladoA NATOMÍA DE UNA HACIENDA, estando consciente, que laanatomíaes una ciencia que estudia la estructura de los seres vivos, es decir, la forma, topografía, ubicación, disposición y la relación entre sí de los órganos que la componen. Ciencia que se dedica al estudio y descripción del organismo y a su relación entre ellas, y bajo ninguna circunstancia quiero inmiscuirme en los aspectos morfológicos de los seres vivos, ni sistémicos o funcionales. Me concreto a la denición alternativa ofrecida por THE FREE DIC TIONARY by FARLEX, que nos indica que la anatomía, además de ser una “ciencia que estudia la estructura, forma y relaciones de las diferentes partes del cuerpo de los seres vivos, comprende el “Análisis y estudio de , siendo a las diferentes partes que constituyen un asunto o problema” su vez la hacienda, cualesquier inversión de capital y trabajo sobre la tierra agrícola o rural. El contenido de este Manual se desarrolla a través de varios capítulos, mediante la aplicación de métodos y técnicas de avaluación, que están en concordancia con las nalidades del avalúo considerado, y que son de acep tación y validación universal, adecuados a la realidad de nuestras unidades y explotaciones agropecuarias venezolanas.

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Esperamos, y es nuestra intención, que producto de los diferentes cursos de extensión dictados en convenio con la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE) y de los diferentes cursos de perfeccionamiento y capacitación ofrecidos por la Universidad del Zulia, Maracaibo, Venezuela, así como, la interacción interdisciplinaria de las Facultades de Ciencias Económicas y Sociales, de Agronomía y de Ciencias Veterinarias a través de la actividad signicativa y reconocida por 46 años a cargo de la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.), se difundan los métodos y técnicas de Tasación y Avaluación Agrícola, a los diferentes técnicos y productores del campo y demás personas interesadas en el avalúo de ncas , con el propósito fundamental de contribuir al fortalecimiento de sus conocimientos y experiencias. Es de hacer notar, que el presente Manual de Valuación Agropecuaria, constituye un complemento adicional al libro del mismo autor, intitulado “Avalúo y Tasación de Bienes Rurales” 2da. Edición. 2006. Por otro lado, como quiera que hemos tenido recientemente participación como aplicada ponente del en eventos por esoenque, mejor ilustración presenteinternacionales, Manual, hemos es incluido todopara su contexto las ponencias presentadas, a saber: Ponencia “Limitaciones en la valoración de tierras agrícolas mediante la utilización de fuentes de información registral en Venezuela” XXIII Congreso Panamericano de Valuación. UPAV-ICOVAL. San José, Costa Rica. 15-18 abril de 2008. Ponencia “Aplicación metodológica de la técnica de depreciación tasativa en el avalúo de una unidad de producción agropecuaria” Encuentro Panamericano de Valuación Rural. UPAV-SCA. Bogotá, Colombia, 27 al 30 marzo 2012. Premio Trofeo India Catalina de Cartagena. Ponencia “Hacienda Vallecito II y Minerva”. Valuación 2012. Congreso Internacional de Valuación de la República Dominicana. UPAV-ITADO. Sto. Domingo, R.D. 19 y 20 julio 2012. Finalmente, aspiramos que todos los que estudien este Manual, puedan identicar y analizar toda la información relevante de las unidades de pro ducción objeto de avalúo, interpretando sus conclusiones en el contexto de los principios económicos que rigen la avaluación, aplicando los métodos y técnicas apropiados que redunden en consistentes, conables y representati vos estimados del valor, siempre tomando en cuenta que AVALUAR, es una CIENCIA, un ARTE y una VIRTUD.

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I.-

Haciendas de la Venezuela agropecuaria. Tipos de unidades de producción

La haciendaes una forma de organización económica típica del sistema colonial español, y se utiliza para describir un rancho amplio, habitualmente en la Pampa y otras zonas del Cono Sur. Como modelo de organización agropecuaria y social, procede de la hacienda andaluza, cuyo modelo se exportó a América a partir del siglo XVI. El sistema de la hacienda de Hispanoamérica y partes de Brasil era un sistema de grandes latifundios que constituían un n en sí mismo como sím bolos del estatus social, que producían poco para la exportación más allá de la propia hacienda, lo cual conducía al autoabastecimiento en todo excepto en artículos de lujo, de ostentación, que se destinaban para el grupo de gente en el círculo de conanza delpatrón. Las haciendas tienen su srcen en concesiones, generalmente realizadas a nobles menores, dado que los Grandes de España no estaban motivados para abandonar la península, y la burguesía tenía poco acceso a los dispendios reales. En México, el sistema de lahacienda surgió a partir de 1529, cuando la corona española concedió a Hernán Cortés el título de Marqués del Valle de Oaxaca, el cuál suponía una porción de tierra que incluía todo el actual estado de Morelos. Signicativamente, la concesión incluía a todos los indios que vivían de la tierra, y el poder sobre la vida y la muerte de las almas que habitaban en esos dominios. No había jurado de apelaciones gobernando la hacienda. La inhabitual hacienda jesuita de Santa Lucía, grande y rentable, cerca de México, establecida en 1576 y hasta la expulsión de la Compañía de Jesús en 1767, ha sido reconstruida por Herman W. Konrad (1980) a partir de fuentes de archivo, revelando la naturaleza y operaciones del sistema de haciendas en México, sus esclavos, su sistema de tenencia de la tierra, los trabajos de su aislada, completa e interdependiente sociedad. En México, el propietario de una hacienda era generalmente llamado hacendado. Aparte del pequeño círculo en la elite de la sociedad de la hacienda, el resto eran conocidos comopeones (trabajadores de a pie (“pe”)) o

montados gauchos. Los peones trabajaban la tierra que pertenecía al patrón. Los campesinos trabajaban en minifundios y donaban una porción al patrón.

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La economía del siglo XVIII era principalmente un sistema de trueque, por lo que poca moneda circulaba en la hacienda. La hacienda de la Venezuela agropecuaria funcionaba bajo el esquema de hacienda-minifundio, la cual era parte esencial del latifundio como punto focal de concentración de fuerza de trabajo y en ocasiones, se estipulaba del arrendamiento de las tierras. Sólo por algunas características o elementos especícos del entrante capitalismo de la época, se podía decir, que el carác ter latifundista de la hacienda, se modicaba poco a poco, ya que la misma se iba adentrando en el mercado internacional. Las pautas más sobresalientes de la hacienda en esta época, no eran como tal las mercancías producidas, sino el modo en el cual eran producidas, por lo que tanto la tierra como el nivel de producción eran los elementos dominantes. Para este momento, se mencionaban incluso factores, como dos de los anteriormente descritos (tierra y nivel de producción), bajo o escaso nivel de desarrollo de la fuerza de trabajo y el monopolio de las tierras, que conuían para que la masa trabajadora fuese vista como servidumbre. En cuanto a la forma de trabajo o manejo de la tierra, se hablaba del pago de tributo o impuestos, donde podían pagarse de diversos modos: monetariamente, prestando servicios al señor o propietario, especies, entre otros. En esta época no se puede obviar el hecho de que también existían elementos que marcaban características del capitalismo, tales como lo eran los grupos de peones que estaban presentes constantemente, métodos de arrendamiento o alquiler cancelados monetariamente, plantaciones que servirían para penetrar el mercado externo y de este modo, se lograra un avance en los temas de producción y lucrativos, etc.

Tipos de unidad de producción El reparto de tierras entre los conquistadores para su explotación agropecuaria fue el punto de partida de esta propiedad que dio lugar a una acumulación de tierras como símbolo de prestigio y poder dentro de la sociedad colonial. Investigaciones históricas demuestran que la Corona española no otorgó inicialmente derechos sobre la tierra, sino que les asignó un número determinado de nativos para explotarlas y recoger los tributos, concediéndoles una parte de la producción a cambio de su cuidado e instrucción. La mano de obra procedió de la población indígena, sustituida o complementada en algunas áreas por los esclavos negros. El trabajo forzoso esta-


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blecido por turnos, como la mita, dependió del corregidor de indios, autoridad indígena que actuaba en los pueblos de indios, como intermediario entre la población y las autoridades coloniales. La estraticación social del imperio incaico facilitó el establecimiento del sistema de hacienda. Los naturales no mostraron demasiada resistencia porque el pago de tributos y la prestación de servicios gratuitos no eran nuevos para ellos, las obligaciones ya no estaban destinadas al inca sino al rey de España. En todo caso, con el paso del tiempo, las haciendas tendieron a poseer los elementos necesarios para autoabastecerse. El crecimiento incontrolado de las haciendas y la disminución notable de la población indígena obligó a los propietarios a conseguir mano de obra, introduciendo los trabajadores africanos. En este proceso es preciso distinguir dos tipos: lo que se conoce generalmente como hacienda era una propiedad rural, con un solo propietario que explota la tierra con el trabajo de esclavos y una limitada inversión de capital cuya producción estádedicada destinadaal alcultivo mercado local; ydeellasegundo: la gran yhacienda o plantación, y proceso caña de azúcar, requería una fuerte inversión, y daba cabida a cientos de trabajadores para lograr un mayor rendimiento ya que sus productos estaban destinados a cubrir las necesidades de mercados internacionales. No existió una gran diferencia en las condiciones de trabajo, el trato o el salario de los peones o los esclavos en las haciendas de las diferentes zonas de América. Recordemos que eran agricultores, criadores de ganado y pescadores y defendían sus propios intereses. Durante siglos se conservó la hacienda criolla, diversicando su producción de acuerdo con las caracterís ticas de la tierra, cereales, horticultura, vid, alfalfa o pastos para el ganado. Para la organización cada hacienda tenía un administrador y un mayordomo. El primero era el encargado de llevar los nueve libros que debían contener el registro de entradas, gastos, cosechas, inventarios, deudas, trabajadores y documentos legales de la hacienda etc. El rector del colegio examinaba una vez al año todas las cuentas y las comparaba con las que presentaba el encargado de negocios. Equipos edicaciones e infraestructura: En el caso de los productos -cul tivos en la región central como el café, el cacao, añil y tabaco no necesitaron equipos complejos, la infraestructura es más importante que la maquinaria misma. En cambio, la caña de azúcar si requiere un equipo más complejo

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así como un costo más elevado. El trapiche representa la mínima unidad productora; su nombre identica todo el proceso de transformación con la única máquina que existe: el molino o trapiche. Infraestructura de transporte, riego y canalizaciones: El sector agrícola y el sector fabril se relacionaban directamente por medio de un sistema de transporte y comunicaciones. El sistema de riego posee un conjunto de estructuras, que hace posible que una determinada área pueda ser cultivada con la aplicación del agua necesaria a las plantas. En Venezuela, prácticamente se pueden considerar desde un punto de vista estructural agrario, tres (3) períodos históricos: Pre-petrolero (hasta 1920) Petrolero (1921-1950) Post-petrolero (desde 1951 en adelante)

Período pre-petrolero (hasta 1920): Hatos:Extensas unidades de explotación, dedicadas a la ganadería extensiva, áreas de baja densidad de población, muy dispersa. Sectores sociales: terratenientes, peones de a caballo y vegueros. Estructura latifundista.

Haciendas (de plantación, ganadera e ingenios azucareros) Grandes y bien estructuradas. Uso más intensivo de los recursos, áreas más pobladas y culturizadas, estrechas relaciones con el mercado nacional e internacional. Uso abundante de mano de obra y altas relaciones con el poder político. Sectores sociales: Grandes hacendados, peonaje, trabajadores no libres y sector intermedio.

Haciendas cañeras Algunos autores identican al trapiche con las maquinas tiradas por animales y al ingenio con las que utilizaba energía hidráulica. A partir de 1831, el café desplazó como producto de exportación al cacao. Los paisajes cañeros se fueron extendiendo por gran parte de Venezuela: Barquisimeto, Los Andes, Valencia, Valles de Aragua, Valle de Caracas, Valles del Tuy y oriente. En el caso de la caña de azúcar, se dice que en sus mejores años como 1918, una hacienda azucarera de Miranda, llegó a emplear hasta 400 obreros para producir hasta 40 toneladas diarias de azúcar y producir alco-


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hol de 98%. Se pagaban alrededor de cuarenta mil bolívares semanales en salarios de obreros y empleados.

Sistemas de producción campesina Articulados a los sistemas de hatos y haciendas; otros agrupados en sistemas libres o semi autónomos de cierta importancia. Economía nacional estrechamente ligada a la producción agrícola. Equivalentes a los grandes cacaos del pasado. Durante este período las exportaciones de café y cacao generaban grandes ingresos a la nación . Desde 1875 se inicia la explotación ocial de petróleo en Venezuela, con la participación de la Compañía Petrolera del Táchira en la hacienda “La Alquitrana” localizada en el estado Táchira y el reventón del pozo “Zumaque I” en 1914, en el estado Zulia, posteriormente se construye la primera re nería en la que se procesaban productos como gasolina, kerosén y gasóleo. La industria petrolera a gran escala se desarrolla a partir de 1922 donde el rumbo del país cambia drásticamente.

Período petrolero (1921-1950) Cambios bruscos y sucesivos en el mercado internacional del café (desestabilización), intensicación del paludismo, gran depresión de 1929. -Sis temas de hatos y haciendas fuertemente impactados. Virtual destrucción del sistema tradicional y abandono progresivo de las plantaciones. Auge de los sistemas de conucos libres y semiautónomos que ocupan el espacio vacío. Mucha de la mano de obra del campo se mueve a la actividad petrolera. Aparecen los inmigrantes en la actividad agrícola. Sistemas de producción campesina se desarrollan, fundamentalmente: La producción campesina suburbana y la producción conuquera libre, ambas de frutas y hortalizas.

Período post-petrolero (desde 1951): Los hatos se transforman en explotaciones ganaderas con mayor integración al mercado. Aparece un nuevo SISTEMA DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA: LA MEDIANA PRODUCCIÓN MODERNA, para la producción de arroz y ajonjolí; los campesinos conuqueros libres se convierten en mano de obra para ese nuevo SISTEMA DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA.

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Los ingenios azucareros y algunas haciendas se integran a complejos de producción de los Centrales Azucareros. Las haciendas ganaderas tienden a transformarse en empresas de leche por las políticas de fomento ocial. Surge otro SPA que se apoya en la economía campesina urbana, con población de origen europeo que llega al país como inmigrante. Construcción de una red vial en áreas con potencialidad agrícola. Ejecución de grandes obras de riego. Política de sustitución de importaciones de algunos rubros y fomento de la agricultura moderna y ganadería con variados programas. Creación de instituciones y organismos públicos y privados relacionada con el sector agrícola. El desarrollo de lahaciendaen Venezuela, comprende la acción de estructurar sus diversas actividades, desde el mismo momento que aparece como unidad de producción, o sea desde la implantación de las unidades biológicas productivas, dispuestas en la porción de tierra útil destinadas para ellas, hasta su conformación como negocio agropecuario, resumiendo su estructura como se reeja a continuación:

ESTRUCTURA DE LA UNIDAD DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA

→ → UNIDADES OPERATIVAS .- REBAÑOS → UNIDADES BIÓTICAS O TÉCNICAS → .- VACAS UNIDAD DE PRODUCCIÓN

HACIENDA

UNIDADES DE EXPLOTACIÓN .- ARROZ .- GANADO

.- MAÍZ

.- LOTES .- HAS

II.- Historia de la valuación agrícola En diferentes medios profesionales se requieren de informes o dictámenes sobre el valor de determinados activos agrarios, fundamentalmente del valor de la tierra agrícola. Estos informes que se materializan en un dictamen escrito, pueden tener una complejidad variable, según las circunstancias y la naturaleza que involucran al activo, tanto en lo que se reeren a las condiciones propias del mer cado, como a las restricciones de tipo jurídico que nuestras leyes imponen. Aparece así una actividad (valorar o tasar) y en consecuencia una profesión, que en unaeconomía moderna, debe estar basada enel rigor conceptual metodológico y cientíco, que la complejidad del problema le imprime. Por otro lado, en algunos pasajes de la Biblia se observan ciertos rasgos de actividad de la tierra agrícola. Así, por ejemplo, Levíticola27 se puedevalorativa leer en Campos 16 “y si uno consagra al Señor en un elcampo de su propiedad, su valoración se hará según su sembradura: la sembradura de un omer de cebada, es decir,cincuenta siclos de plata” o en Crónicas 22 se puede interpretar como un antecedente de expropiación de los terrenos de Omán para la construcción de un templo: y el Rey David dijo a Omán: No, pues quiero comprarla por su valor en dinero. No presentaré al Señor lo que es tuyo, ni ofreceré un holocausto gratuito. David dio a Omán, por aquel lugar, el peso de seiscientos siclos de oro.” En la Edad Media se mantiene el proceso de expropiación establecido en el derecho Romano, y al parecer se retrocede en todo lo que respecta a la valoración catastral y perfección de los registros. Sin embargo, la generalización de la explotación indirecta de la tierra a cargo de los plebeyos y la correspondiente renta de la tierra darán lugar a la vinculación del valor de la tierra a la productividad de lamisma mediante expresiones que incluso han llegado hasta nuestros días. En efecto, durante muchos años se empleó la expresión empírica V = 10 q.p,donde V= valor de mercado;q = producción de trigo de la parcela yp = precio del trigo. En consecuencia, el valor de mercado de una parcela es igual a 10 veces sus ingresos anuales. Posteriormente, la Revolución francesa trajo importantes y signicativos cambios políticos en el mundo occidental, entre ellos la desaparición del feudalismo y por lo tanto la posibilidad de separar la propiedad de la tierra,

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de la libertad del individuo, con lo cual se inició un proceso de considerar a la tierra como una mercancía susceptible de ser comparada como cualquier otra inversión. En lo que respecta a la tasación de la tierra de uso agrícola, ésta se redujo a la aplicación de la conocida fórmula de:

V = R/r Que corresponde a la capitalización de una renta anual R constante, a una tasa de interésr, de duración ilimitada, expresión que se sigue utilizando actualmente en algunas valoraciones agrarias, sin tener en cuenta la exigencia de las dos condiciones, renta constante y duración ilimitada. Desde la mitad del siglo XIX existen distintas referencias de la actividad valuatoria agrícola en castellano, pero no será sino hasta 1861 cuando aparece el primer libro en Castellón, España, con el título de “Tasación de tierras”de F. Ruiz Rochera, al que seguirán otros autores hasta llegar a Torrejón A. “Teoría y práctica de la tasación agrícola” (1897) considerado como un clásico en la primera mitad del siglo XX. En estos libros se van congurando los métodos sintéticos o comparativos basados en expresiones de proporcionalidad y los métodos de capitalización de las rentas, mediante fórmulas más sosticadas. Finalmente, cabe destacar la aportación metodológica más importante al campo de la valoración como lo es la aplicación de los modelos econométricos al cálculo del valor de mercado, a partir de un conjunto de variables o características iniciadas desde 1922 (Hass) y 1926 (Wallace), y que hoy en día, pueden considerarse conceptualmente muy superiores a los métodos y técnicas de avaluación convencionales.

III.- Avalúo. Fines y usos de los avalúos Un avalúo –en general– es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente identicada la cual se hace mediante la elaboración de un documento en el que se consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios, metodología y principios universalmente aceptados en el ámbito de la valuación. La valoracióno avaluación , es el proceso que tiene como objeto la estimación de uno o varios valores de cada bien, en base a ciertas hipótesis previas (previsiones de inación, estimaciones de plusvalía, correcciones de factores o ponderaciones, expectativas, etc.) con determinados nes (aseso ramiento, crediticios, compra-venta, particiones o herencia, etc.) y mediante procesos de cálculos, basados en informaciones de carácter legal-técnicoeconómico (tenencia, ingresos, gastos, edad y de condiciones de plantaciones, etc.) que sirvan de base para la determinación los correspondientes valores. El producto resultante del proceso de avaluación EL es AVALÚO. Fundamentalmente, cuando vamos a AVALUAR una hacienda, debemos sustentar nuestro análisis sobre la base de la siguiente información recabada: 1.- Bienesinmuebles ymuebles contenidos enella (inventario, condiciones en que se encuentran). 2.- Actividadesque se desarrollan dentroy fuera de la nca. 3.- Ubicación de la nca en la zona y 4.- Potencialidadesde desarrollo (el mejor y mayor uso) Según, Caballer, se dene a la VALORACIÓN como “aquella parte de la economía, cuyo objeto es la estimación del valor subjetivo, del valor objetivo y del valor probable de mercado con arreglo a unas determinadas hipótesis, con vista a unos nes determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico”. En consecuencia, se puede concluir que la valoración: 1. Es un área de acción de la economía 2. La estimación delvalor subjetivo, delvalor objetivo y del valor probable de mercado constituye el objeto de la valoración. 3. La valoración se apoya en más hipótesis concretas.

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4. La valoración persigue unos nes dados. 5. La valoración utiliza procesos de cálculo. 6. La valoración necesita de una información decarácter técnico. Por estas razones, el avaluador precisa de una formación técnica que le permita darse cuenta del papel que juegan los elementos técnicos como determinantes del valor de una hacienda, de allí el hecho que la VALORACIÓN se apoya para el cumplimiento de sus nes en una serie de disciplinas, tales como: Economía de la Empresa, Contabilidad, Derecho, Estadística y Tecnología Agropecuaria, ya que en denitiva, lo que se trata es de deter minar un VALOR de un bien, como expresión que caracteriza, en términos monetarios, la relación de un sujeto con un objeto, función del bienestar o benecio que el sujeto podría obtener por la posesión o uso del bien.

Fines y usos de los avalúos En inmensas ocasiones se solicitan informes periciales sobre valoración de ncas. Para ello, suele partirse de un estudio descriptivo de la nca (diag nóstico), que se complementa con ciertos datos de carácter técnico-económico, para inferir de ellos un juicio de valor, es decir, unas conclusiones estimativas acerca del valor que puede atribuirse a la nca sobre la cual se informa. Los casos más frecuentes para los que se requiere un dictamen de valoración, se pueden clasicar en: 1. Valoraciones de interésprivado: a. Valoraciones a efectos de enjuiciamiento civil. b. Particiones, proindivisos y herencias. c. Compra-ventas. d. Constitución de sociedades. e. Apertura de libros contables. f. Solicitud de créditos con garantía hipotecaria o prendaria. g. Siniestros. h. Daños por efectos contaminantes. 2. Valoraciones de interés público i. Expropiación total o parcial por causa de utilidad pública. j. Imposición scal (impuesto predial). k. Ordenación territorial La nalidad de la avaluación, está en concordancia con la misión del evaluador, en determinar el valor probable de cualesquier objeto económi-


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co, en el momento de la avaluación, en cualquier época pasada, presente o futura.

Términos de valor La imprecisión en el lenguaje, sobre todo en una comunidad internacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comúnmente usadas en un idioma también se usan con signicados especícos en una disciplina dada, tal es el caso de la terminología de valuación: precio, costo, mercadoy valor. Precioes el término usado en dinero para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien oservicio. El costoes el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Un mercadoes el sistema (y en ocasiones el sitio especíco) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El valorno es un hecho, sino una estimación de la valía (condición subjetiva) de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una denición especíca de valor. Hay muchos tipos y deniciones asociadas de valor que pueden identi carse. Los valuadores profesionales evitan el uso del término “valor” sin calicación, substituyendo en su lugar algún adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata. Términos más usados Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor, a continuación se presentan algunas deniciones básicas, no son las únicas acep tables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valor equdieren de ellas en cierta medida. Por consiguiente, siempre y cuando no se altere el concepto fundamental, estas deniciones se pueden ampliar o denir para ajustarlas al propósito y la función del avalúo.

Valor de reproducción nuevo El costo a precios actuales de la reproducción de una nueva réplica de un bien utilizando materiales idénticos o muy similares.

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Valor de reposición nuevo El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente más próxima al bien que se está valuando. Valor justo de mercado La suma de dinero a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda la información pertinente. (En el caso de avalúos de bienes personales, habrá que ampliar esta denición para ajustarse a la función y propósito del avalúo). Valor justo de mercado en uso La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de toda la información pertinente, incluyendo lo relativo a su instalación, y asumiendo que las ganancias conrman el valor reportado. Valor justo de mercado instalado La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar bajo condiciones equitativas, la transacción de un bien instalado, sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda la información pertinente. Valor de liquidación en obra El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra, asumiendo que toda la planta se vendería intacta dentro de un límite de tiempo para llevar a término la transacción. Valor de liquidación ordenada El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de una venta, contando con un plazo razonable para encontrar un comprador (es), y en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender sobre una base “ tal como está y en donde está”.


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Valor de liquidación forzosa El importe total de dinero que podría razonablemente percibirse por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender de inmediato sobre una base “ tal como está y donde está”. Valor de recuperación - salvamento La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total de bien, o de un componente del mismo, que se haya retirado de servicio para utilizarse en otra parte. Valor como chatarra La suma de dinero que podría obtenerse por un bien si éste fuera vendido sólo con base a su material y no para destinarse a un uso productivo. Valor objetivo Es el valor que se obtiene cuando la relación sujeto-objeto se determina haciendo abstracción de las características peculiares de un sujeto. Valor expropiatorio Es el que corresponde como compensación al afectado por un proceso de expropiación. o garantizado Valor hipotecario Es el que sirve de referencia para las entidades nancieras que conceden créditos con garantía hipotecaria.

Valor catastral Es un valor administrativo que sirve de referencia para determinadas actuaciones de la administración pública scal. Valor de afección Es el valor subjetivo y afectivo, ligado a razones personales por lo que un propietario no desea la pérdida de un bien dado que considera que su valor, para él, es más elevado que el de mercado o el que le es impuesto.

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Valor máximo legal Es de aplicación para un determinado tipo de inmuebles (viviendas de protección ocial) e interviene en la determinación del precio de venta en el mercado libre. Son prejados por la Administración Pública

IV.- Inventario físico de la un idad de producción El inventario es el registro de los bienes tangibles de una persona o comunidad, en un momento dado. Esuna descripción detallada de los bienes, agrupados de acuerdo a los nes que se persigan.

Para que pueda efectuarse el proceso de tasación de los bienes y establecer el VALOR de los mismos para un momento dado, es necesario realizar previamente el INVENTARIO de esos bienes.

Inventario “Es el asiento de los bienes y demás cosas pertenecientes a una persona o comunidad, hecho con orden y distinción”. “Es el registro de los bienes tangibles de la nca para un momento dado”. Aspectos que contempla el Inventario: 1.- Nombre del bien 2.- Características físicas (registro cuantitativo) ● Cantidad ● Volumen ● Dimensión o longitud ● Marca – modelo – tipo ● Serial ● Otras 3.- Condiciones físicas (registro cualitativo) La importancia de inventariar los bienes lo más detalladamente posible, radica en que le permite al productor: ● Enterarse de los bienes que posee la nca. ● Actualizar con facilidad los mismos registros en el futuro. ● Conocer las obsolescencias, carencia o exceso de algunos bienes. ● Sustentar la valorización de sus activos.

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Clasicación de los bienes para nes de inventario Los renglones (ítems) de los bienes tangibles de una nca o inversiones tangibles agrícolas son: o y de planta● Tierra y sus mejoras (incorporadas, de mantenimient ción). ● Bienhechurías (construcciones,edicaciones einstalaciones). ● Animales (semovientes)y cultivos. ● Maquinarias y equipos ● Otros bienes muebles. Para los efectos de conocer el valor de los activos de una nca (avalúo), estos renglones se pueden clasicar:

B. Según la duración de los bienes Inversiones Tangibles Bienes perpetuos

Bienes con vida económicamente limitada

A. Según los componentes del capital total tangible A.1. CAPITAL FUNDIARIO● Valor de la tierra Bienes inmuebles

+

A.2. CAPITAL DE EXPLOTACIÓN Bienes muebles

● Valor de semovientes

+ ● Valor de maquinarias y equipos

+ ● Valor del Circulante

Descripción

Renglones

● Permanecen en el tiempo. ● Mantienen o incrementan

● Tierra ● Mejoras

su valor, salvo destrucción.

incorporadas a la tierra.

● Construcciones e

● Maquinarias

instalaciones sobre la tierra y que sufren deterioro. ● Depreciación en bienhechurías y equipos. ● Amortización en semovientes y

y equipos ● Animales ● Cultivos

plantaciones.

● Valor de las mejoras

+ ● Valor de las bienhechurías

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Tierra En la agricultura la tierra es unf actor de producción (recurso natural) y un medio de producción porque de ella las plantas extraen los nutrientes necesarios para su desarrollo. El inventario de la tierra se hace por su supercie (Ha: Hectáreas). A los efectos de valorizar la tierra se deben tomar en cuenta los siguientes aspectos: ● Capacidad o potencialidad de los suelos. ● Si se incluyen las mejoras en el valor de las tierras. ● Localización de la nca en el área y sus vías de acceso. ● Actividades de la zona: (mayor y mejor uso) a. Servicios y agrosoportes agrícolas b. Actividades no agrícolas (urbanismos, turismo, industrias, minas, etc.) ● Clima (altitud, temperatura, humedad, vientos, etc.) ● Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrícolas en la zona.

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Mejoras

Para la valorización de losp astos y plantaciones se deben considerar las condiciones físicas, el mantenimiento y si son de secano o de riego.

Bienhechurías Son obras que facilitan el manejo de: ● Las personas que trabajan en la nca ● Equipo ● Semovientes Las bienhechurías están constituidas por: Protegen de la intemperie al hombre, a los animales, cosechas y equipos. Ej: casas, galpones, depósitos, vaqueras.

Construcciones: Facilitan el trabajo del hombre en la producción agrícola. Ej: caminos, canales, muros, tanques, pozos, corrales. Instalaciones:

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Cultivos

Son todas las labores o bienes que propendan a mejorar la productividad de las tierras. Se pueden clasicar en: 1. Mejoras incorporadas a la tierra (deforestaciones) 2. Mejoras de mantenimiento agrícola (drenajes y riegos) 3. Pastos y plantaciones

Edicaciones:


Mantienen la actividad de la nca. Ej: bebederos, comederos, tanques, secadoras, molinos, tendidos, cercas.

Animales (Semovientes) Pueden clasicarse en:

Ganadería mayor

● Bovinos ● Equinos

Ganadería menor

● Porcinos ● Aves ● Caprinos ● Ovinos

Cultivos de ciclo corto:Son aquellos cultivos cuyo ciclo comercial es menor a 140 días. Se agrupan en granos, bulbos, tubérculos, oleaginosas y hortalizas. Cultivos anuales:Son aquellos cultivos que presentan un ciclo de producción comercial por encima de ocho (8) meses y períodos anuales especícos de siembra, de acuerdo a la zona o región donde se cultive. Ej: apio, batata, ocumo, ñame, yuca, tabaco. Cultivos semi-permanentes: Son aquellos donde su producción comercial se inicia en el primer año, pudiendo alcanzar hasta un máximo de tres (3) años. Ej: piña, cambur, lechosa, parchita, plátano, caña de azúcar. Cultivos permanentes:Son todas aquellas plantaciones que presentan un ciclo de producción comercial por más de quince (15) años, teniendo la modalidad de iniciar su ciclo de producción después de 3-5 años de fundados. Ej: cítricos, aguacate, mango, guayaba, níspero, coco, café, cacao. Cultivos forestales:Especies forestales que comercialmente se denominan de madera blanda o blanca y de madera dura o pigmentada.

Maquinarias, equipos y otros implementos Son el conjunto de herramientas, implementos o maquinarias del que se dispone para el trabajo de la tierra. Generalmente, el equipo de trabajo agrícola es móvil, aunque hay algunos estacionarios o inamovibles que se incluyen dentro del inventario de las instalaciones. Una vez determinado el INVENTARIO, se procede a la TASACIÓN, que no es más que el proceso mediante el cual se establece el VALOR de un bien para un momento dado. Es básicamente, una opinión sustentada en un análisis lógico de la información, tanto intrínseca del bien, como externa relacionada con el bien. La determinación del VALOR DE UNA FINCA se sustenta en el análisis de la información recabada sobre: ● Bienes inmuebles y muebles que contiene o pose, y bajo qué condiciones. (INVENTARIO) ● Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la nca. ● Ubicación de la nca en la zona. ● Potencialidades de desarrollo.

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Clasicación 1. Herramientas

Descripción

Ejemplos

● Son todos los

● Picos, palas, machetes,

artefactos accionados por el hombre. Su operación depende del mismo.

taladros eléctricos, etc.

2. Implementos

● Objetos accionados

3. Maquinaria agrícola

● Máquinas móviles

4. Vehículos agrícola

● Transportan carga

5. Otros equipos

● Arados, rastras, por la fuerza de tracción surcadoras, rotativas, mecánica o animal. subsolador, etc.

y personal gerencialoperario.

● Tractores,

V.- Métodos y técnicas de valuación agropecuaria Si bien es cierto, que la metodología como aplicación conjunta de métodos y técnicas no es una condición suciente para garantizar el éxito de la avaluación, es sin duda, una condición necesaria, es decir, la metodología es el conjunto de procedimientos racionales utilizados para alcanzar una gama de objetivos que rigen en una exposición cientíca o en una exposición doctrinal o tareas que requieren habilidades, conocimientos o cuidados especícos. Es el estudio o elección de uno o más métodos para un determinado objetivo.

cosechadoras, secadoras, abonadoras, etc.

La metodología, nos ofrece la comprensión de ciertos métodos y técnicas de valuación que han demostrado su valor en la práctica, pero que de ninguna manera nos asegura el éxito de la misma, sino que sirva para

● Camionetas, camiones,

coadyuvar a hacer nuestros avalúos más sistemáticos, consistentes y representativos de nuestros valores de mercado de los bienes agropecuarios.

zorras, etc.

● Silos, romanas.

La nalidad de la TASACIÓN es emitir un juicio de VALOR sobre un bien, para lo cual se debe recabar, analizar y procesar la información necesaria en forma ordenada, sistemática y lógica.

Hacemos una distinción entre métodos y técnicas, ya que los métodos (del griego meta- más allá y hodos- camino), es una vía o modo ordenado y sistemático de proceder para llegar a un resultado o n determinado, mientras que las técnicas(del griego Tékne- arte, ocio) es un procedimiento o conjunto de reglas, normas o protocolos, que t iene como objetivo obtener un resultado determinado, en cualesquier campo de la ciencia o tecnología o actividad. Las técnicas son medios auxiliares de los métodos, siendo éstos procedimientos más generales, que conllevan a una visión gnoseológica del objeto. La asociación o utilización de métodos y técnicas constituye la metodología. Existen innumerables métodos y técnicas de uso frecuente en avalúos agropecuarios, pero como quiera que el presente se trata de un Manual de valuación agropecuaria, más no un libro de texto, nos concretaremos más adelante a los que son de uso más frecuente a nivel universal, fundamentalmente en nuestros países latinoamericanos, a saber, MÉTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES (MARKET APPROACH), MÉTODO DEL COSTO (COST APPROACH) Y MÉTODO DEL INGRESO O DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS (INCOME APPROACH) .

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Sin embargo, a continuación ofrecemos, en forma sintética, y a manera ilustrativa, una clasicación tradicional de métodos desarrollados por los autores Alonso Sebastián, Ramón e Iruretagoyena, María , en suT. libro Valoración Agraria, Conceptos, Métodos y Aplicaciones. Mundiprensa, 1995, por considerarlo un documento explicativo y esquemático metodológico de apreciable valor. Nos ofrecen dos grandes categorías: 1º. Métodos sintéticos y 2º. Métodos analíticos.

1º. Métodos sintéticos Las principales características de los métodos sintéticos, que son los más antiguos y se denominan también métodos comparativos, son: ● Buscar el valor del bien por comparación con el precio pagado por otros bienes de características similares. ● Estimar el valor de mercado. ● Necesitar para su aplicación del conocimiento de los precios pagados por ncas de características similares o que puedan agruparse en gru-

pos homogéneos. Dentro de estos métodos tenemos: ● Método sintético por clasicación o estimación directa ● Método sintético por corrección ● Método de los valores típicos ● Método de comparación espacial ● Método de comparación temporal o valoración histórica ● Método “ad impresione” “a la vista” o “del leal saber y entender” ● Métodos estadísticos ● Método de comparación de funciones de distribución

Métodos analíticos Estos métodos han sido y son ampliamente utilizados, aunque en su enfoque tradicional se detectan algunas debilidades, tales como: ● Indenición del tipo de valor que determinaban ● Dicultad de particionar el binomio Renta+Benecio en partes adecuadas. ● Complejidad para jar el tipo correcto de capitalización a aplicar.


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Su fundamento es la actualización de la renta que genera el bien a un determinado tipo, considerado como correcto, para la obtención del valor actual que se hace coincidir con el del bien. Para ahondar más en los principios y normativas que rigen nuestros avalúos, se sugiere consultar las normativa internacional que sigue, la SOITAVE, Sociedad de Ingeniería de Tasación del Colegio de Ingenieros de Venezuela, como miembro de la IVSC, International Valuación Standards Council (www.ivsc.org/) conocido como White Book,sin menoscabo de otras normativas internacionales como la RICS, Royal Institucion of Chartered Surveyors (www.rics.org/), conocido como Red Booky The European Group of Valuers`Associations, TEGOVA (www.tegova.org/) conocido como Blue Book. Muchas son las normativas elaboradas que sirven de guía para la elaboración metodológica de informes técnicos de avalúos, pero por experiencia propia no dejo de consultar las relativas a laUSPAP, Uniform Standard of Professional Appraisal Practices y la más prestigiosa de todas las instituciones norteamericanas avaluatorias agropecuarias fundada en 1929, como lo es la American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, ASFMRA (www.asfmra.org/) con la publicación de obligatoria consulta como lo es su Rural Appraisal Manual . Tal como lo expresamos anteriormente en este Manual como en sus aplicaciones prácticas y anexos, nos concretaremos a los siguientes métodos y técnicas:

A.- Método del mercado o de las ventas comparables (Market Approach) Mediante este método, las propiedades similares o sustitutas que son vendidas en el mercado son comparados con el activo objeto de avaluación. Los precios de venta son analizados mediante la aplicación de unidades de comparación ajustadas por las diferencias entre el activo objeto y los datos de información del mercado. La comparación de ventas tiene aplicación especial y es recomendable cuando existe suciente información de referenciales comparables en el mercado. Sin embargo, su conabilidad disminuye cuando las condiciones del mercado son afectadas por frecuentes cambios o cuando las transacciones del mercado son limitadas, o no consistentes dentro de las muestras obtenidas de las fuentes de información registral venezolanas, y sobre todo, con las transacciones de compra-venta de las unidades de producción agropecuarias. El valor de mercado de unanca es una variable indeterminada cuando se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, es una negociación en la que quedan excluidos otros posibles interesados por la nca. Por lo tanto, el objeto de la valoración no puede ser la predicción del valor de mercado, ya que dicho valor sólo puede ser conocido posteriori a , es decir, después de efectuada cada transacción. El valor de mercado de una nca es inseparable del acto de compraventa en el que dicho valor ha prevalecido como precio aceptado de común acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es, a cada acto de compraventa le corresponde un valor de mercado de la nca, que resulta del regateo entre las partes negociadoras.

“No existe ni puede existir ningún método para estimar con precisión este valor, ya que el precio de venta aque se llega en cualesquier regateo depende sobre todo de la habilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedece a ninguna ley económica de carácter general”. Este método se fundamenta en determinar el valor de las tierras y el de las mejoras (si existieran) de la nca objeto de valoración, por comparación con los valores standarizados de las compra-ventas de las ncas que

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se hayan realizado en los últimos años (5 años, según la derogada Ley de Reforma Agraria en Venezuela). La conabilidaddel método depende de la vericación del grado de comparación y uniformización de los valores unitarios de las compra-ventas seleccionadas. La uniformización u homologación se realiza, ajustando los valores unitarios de las ncas comparables, de acuerdo a las diferencias de las variables: áreas, ubicación, tiempo, etc., respecto a la nca objeto de valoración.

Etapas del método de las ventas comparables Para garantizar la conabilidad del método, hay que cumplir con las siguientes etapas: ● Selección de las ventas ● Vericación de las ventas ● Inspección de las ventas ● Presentación de las ventas ● Análisis de las ventas

Selección de las ventas Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que más se parezcan a la nca objeto de valoración y más cercanas al momento de avalúo El listado se obtiene en el Registro Subalterno de la Jurisdicción, Ocina de Registro Inmobiliario, a que pertenezca la nca en cuestión. (Gráco 1). Esquemáticamente se procede de la siguiente forma:


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Información de las compra-ventas que se deben recabar: Ubicación Forma de pago Libro Folio Real Año: Monto de contado a) Fecha de inscripción Monto de plazo b) No. Inscripción Intereses de saldo c) Asiento Registral Supercie total y por clases de suelos d) Matrícula Actividad agrícola predominante Nombre de la nca Valor de bienhechurías Nombre del vendedor Valor de las construcciones Nombre del comprador Valor de semovientes Monto o precio en Bs.F. Valor de maquinarias Es importante vericar en las compra-ventas seleccionadas, que además de parecerse en las variables mencionadas, deben reejar el valor real de las tierras y el de las mejoras (si existieran), por consiguiente, es necesario descartar las compra-ventas no conables, principalmente las realizadas entre familiares, los traspasos entre organismos del gobierno, las realizadas por quiebras forzosas, las donaciones o compra-ventas sin nes de lucro y las efectuadas entre sociedades relacionadas.

Vericación de las ventas En cada una de las ventas seleccionadas, debe vericarse aquellas condiciones de negociación y elementos de las ncas, que permitan la comparación de las características que inuencian sus valores unitarios como son: Fecha del acuerdo de la rma y la elaboración de documentos; valor unitario de la tierra típica de la zona, condiciones de pago de las ventas, discrepancias existentes en la supercie de las ncas, elementos que conforman el monto de las compra-ventas.

Inspección de las ventas Consiste en hacer un reconocimiento en las ncas seleccionadas, de las variables que denen su valor y compararlas con las del objeto de valoración (ubicación, supercie, condiciones agrológicas, bienhechurías, tipo de explotación, relieve, etc.). De existir diferencias que afecten signicativamente los valores, se analizan dichos aspectos para posteriormente homologarlos mediante técnicas de standarización o ajustes.

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Presentación de las ventas Consiste en mostrar la lista de las compra-ventas seleccionadas y las características que denen el valor, con la nalidad de apoyar las diferencias y similitudes respecto a la unidad de producción objeto de valoración. La presentación de cada una de las ventas debe resumir las características más relevantes que intervienen en su valor, después de haberlas vericado mediante la inspección, y son las siguientes: • Supercie • Tiempo • Áreas regadas • Edicaciones, construcciones, e instalaciones • Mejoras • Ubicación • Valor de ventas • Valor de mejoras • Valor de tierra y por clase de suelos • Distancia a los principios mercados

CUADRO N° 1 ANÁLISIS DE COMPARABLES REFERENCIALES F I N CA C OMPAR AB L E

A

Localización respecto a la carretera nacional (x 2)

0km

Precio de venta (Miles de Bs.F)

92,0

60,0

67,5

37,5

?

Precio unitario (Miles de Bs.F./Ha) (y)

11,5

7,5

13,5

7,5

?

Área (Ha) (x3) Fecha de registro vs. Avalúo (x1)

B 0km

C 0km

D 100Km

X 0km

8

8

5

5

5

2 meses

12 meses

2 meses

6 meses

Hoy

Análisis de las ventas Las variables que denen el valor de las ncas presentadas en un cuadro resumen, como el anterior, deben ser analizadas estadísticamente, de tal forma que permita denir la magnitud de las diferencias o similitudes de


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las compra-ventas seleccionadas, respecto a la nca objeto de valoración. De existir diferencias signicativas se homologan utilizando técnicas de valoración standarizadas o factores de ajuste. El análisis estadístico se determina mediante los siguientes indicadores: Promedio simple Σy ÷ n = x x = 11.500 +7.500 +13.500+7.500 ÷ 4 x = 40.000 ÷ 4= 10.000 Bs.F./Ha Mediana: (Promedio de valores medios) 11.500+7.500 ÷ 2= 9.500 Bs/Ha Rango de valores unitarios entre promedios simples (v.u. mayor – v.u. menor ÷ x ) 13,500 Bs.F./Ha – 7,500 Bs.F./Ha ÷ 10.000 = 0,6 Cuando el rango entre el promedio es mayor de 0,50 signica que hay variabilidad y, por consiguiente, el uso del promedio no es signicativo, sino injusto. Por lo que es necesario ajustarlo mediante técnicas de standarización (homogenización). : Ajusta las variables (x) que inuencien diCoeciente de correlación ferencias respecto a los valores unitarios (y) de las ncas comparables. De resultar valores de correlación menores de +0,75 a – 0,75, se considera que la correlación es débil y por consiguiente, hay que ajustar los valores unitarios de los referenciales mediante técnicas de standarización. Si hubiese resultado valores de correlación mayores o iguales a ± 0,75 se determina que hay correlación, y se puede utilizar el promedio de los referenciales. El coeciente de correlación R se representa en la fórmula siguiente: nxΣ y −Σ xy Σ R= 2  nΣx 2− Σ ( )x 2 Σ n −(yΣ)2 y     Los cálculos para la elaboración de las ecuaciones normales sin ajustes (cuadro 2), el coeciente de correlación resultante para la variable tiempo (x1) es –0,82, para localización (x2) es –0,55 y para área (x3) es –0,19. al confrontarlos con el principio de correlación, resulta que los dos últimos

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son menores de ± 0,75, por lo que no hay correlación y hay que ajustar los referenciales por técnicas de standarización o métodos de regresión.

Ajuste de las ventas Técnicas de valoración standarizada (Homologación) Consiste en homologar los valores unitarios de los referenciales que presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos de las ncas comparables, respecto a la que se está avaluando). Luego de homologados, se promedian (por no existir desviaciones signicativas), obteniéndose de esta manera el valor de la nca objeto de valoración, por comparación con dicho promedio estandarizado, el cual debe ser estadísticamente conable.

CUADRO N° 2 CÁLCULOS PARA LA ELABORACIÓN DE LAS ECUACIONES NORMALES SIN AJUSTES VNa°r i a b l e MONTO (miles Bs.F./Ha) TIEMPO(meses) LOC.(km) AREA(Ha)

Combinación de las variables

CORRELACIÓN (R)

1

x x

Y

11.5

7.5

13.5

7.5

R 40.0

x1

2 1 8 23 4 2 16 11.5 1 8 92 64 132.25

12 1 8 90 144 12 96 7.5 1 8 60 64 56.25

2 1 5 27 4 2 10 13.5 1 5 67.5 25 182.25

6 100 5 46 36 600 30 750.0 10.000 500 37.5 25 56.2

22 103 26 185 188 616 152 782.5 10.003 521 257 178 427

2 3

x1y x1 2 x1 x2 x1 x3 x2y x2 2 x2 x3 x3y x3 2 y2

2

3

4

x1

-0.82

x2

-0.55

x3

-0.19


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Es de destacar, que de acuerdo a las más recientes recomendaciones estadísticas, el número de muestras mínimo en función al número de variables seleccionadas en los modelos de regresión, debe cumplir con la siguiente ecuación: N≥ 3(K + 1)siendo N= NÚMERO DE MUESTRAS A UTILIZAR (REFERENCIALES COMPARABLES) K= NÚMERO DE VARIABLES INDEPENDIENTES (EJ. ÁREA, TIEMPO, LOCALIZACIÓN)

Aplicación Los aspectos que diferencian las ventas comparables respecto a la nca objeto de valoración de área, tiempo y localización señalados en el cuadro 1, se homologan de la manera siguiente: Ajuste por tiempo Consiste en buscar el par de comparables similares por localización y área, pero que dieran en tiempo. En el ejemplo, dicha condición se cumple en las comparables A y B Localización de A= Localización de B. Área de A = Área de B Tiempo de A ≠ Tiempo de B Como el par AB, cumple con la condición y entre el tiempo de operación de venta la comparable A (2 meses) está más cerca de hoy que la comparabl e B (1 año), y entre las dos hay una diferencia de diez (10) meses; se ajusta estableciendo una relación porcentual en sus valores unitarios de B a A. Bs / haB − Bs / haA 7.5001− 1.500 x100 = x100 = −53% Bs / haB 7.500

Es decir que B está de A; 10 meses y representa –53%, luego se lleva a hoy así: 10 meses --- - 53% 12 meses --- x x= - 63.6%

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Es decir, que para ajustar el valor unitario de B (7.500 Bs/Ha), que se transó desde hace un (1) año a hoy, hay que afectarlo en un + 63,6%. Para establecer la relación porcentual, se parte de la premisa siguiente: Colocar en el denominador el valor de la comparable que más diera de la nca objeto de valoración. Colocar como sustraendo la comparable que más se parezca a la nca objeto de valoración. La comparable A y C, que están a dos (2) meses de hoy, se ajustan de la siguiente manera: 10 meses --- - 53% 2 meses -x x= - 10,6% ( A y C) Es decir, que los valores unitarios de las comparables A y C, se ajustan por realizarse la transacción a dos (2) meses de hoy, en un +10.6%. La comparable D, que está a seis (6) meses de hoy, se ajusta de la manera10siguiente: meses --- - 53% 6 meses --- x x= - 31.8% (D) Es decir, que su valor hace seis (6) meses era de 7.500 Bs/Ha y se ajusta a hoy en un +31,8%.

Ajuste de localización Consiste en buscar el par de comparables diferentes en la localización pero iguales en tiempo y área. En el ejemplo, las comparables: C ≠ D por localización C = D (área)


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Bs / haD − Bs / haC 9.0901− 3.500 x100 = x100 = −49%( D) Bs / haD 9.090

Es decir, que la comparable D por no colindar con la carretera nacional, se afectará en un 49% adicional su valor unitario. Los comparables A, B y C por tener la misma localización de la nca objeto de valoración, mantendrán sus mismos valores unitarios.

Ajuste por área Se dene cuando existen comparables similares en tiempo y localización y dieren en el área. En el ejemplo, dicha condición la cumple A y C, en donde la comparable C tiene igual supercie que la de la nca objeto de valoración. Por consiguiente, debe ajustarse la comparable A (que diere en 3 ha.) a la comparable C. 11.5001− 3.500 Bs / haA − Bs / haC x100 = x100 = −17%( A) 11.500 Bs / haA

Es decir, que el valor unitario de la comparable A se ajusta en un +17% por tener 3 ha por encima de la comparable C. Además, debe ajustarse el valor unitario de la comparable B por tener también 3 ha por encima de la comparable C con el mismo porcentaje (-17%). Las comparables C y D, por tener la misma supercie que la nca objeto de avalúo, no se ajustan. Representa la sumatoria de los porcentajes de ajuste de las Ajuste neto: variables: tiempo, localización y área. Los signos de los porcentajes de cada variable se interpretan de la siguiente manera:

Valor negativo: Indica que el valor unitario debe estar por debajo del esperado, por lo tanto hay que restarlo.

Después de ajustarlas por tiempo, el par (C,D) cumple con las condiciones expuestas.

Indica que el valor unitario debe estar por encima del Valor positivo: esperado, por lo tanto hay que sumarlo

En tiempo entre C y D hay una diferencia de 4 meses, luego el incremento es de 21,2% de D respecto a C, y el valor unitario ajustado de la comparable D será: 10 meses --- - 53% 4 meses --- x x= - 21,2% 7.500 x 21,2% = 1.590 Bs/Ha + 7.500 Bs/Ha = 9.090 Bs/Ha

La variable supercie se ajusta de acuerdo a la teoría del valor, es decir, que a mayor supercie menor valor. El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para las diferentes variables de los referenciales.

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CUADRO N° 3 AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS (EJEMPLO HIPOTÉTICO)


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La media aritmética Representada por el promedio de los valores ajustados:

Σxi/n = 14.674 + 13.545 + 14.931 + 13.560 = 56.710 x = 56.710 4 = 14.178 Bs./ha. ÷

C a r a ct er í s t i cas Ventas comparables

Tiempo LocalizaÁrea ción (meses) (ha) (km)

A j u st e( %) Valor (miles Tiempo Localización Área Bs.F./Ha)

Neto

Valor ajustado (miles Bs.F./Ha)

Relación rango / media Dicho resultado deberá ser menor 0,50 para indicar poca dispersión alrededor de la media: Rango ÷

x

= 14.931-13.545 ÷ 14.178 = 0,09

A

2

1

8

11,5

+10.6

-

+17

+27.6

14.674

B

12

1

8

7,5

+63.6

-

+17

+80.6

13.545

C

2

1

5

13,5

+10.6

-

-

+10.6

14.931

D

6

100

5

7,5

+31.8

+49

-

+80.8

13.560

El valor de 14.178 Bs F./Ha comprende las tierras y las mejoras de ca-

X

hoy

1

5

?

x

14.178

rácter (sí existieran). Paramejoras obtenerexistentes. el valor de las tierras solamente,permanente deberá restarse el valor de las Otra forma de ajustar los valores referenciales es mediante el método de regresión.

x= Finca objeto de valoración.

Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margen de dispersión, comprobado mediante análisis estadístico y por consiguiente, se puede considerar la media x :14.178 Bs.F./Ha) , como representativa del valor de la nca.

Escogencia del valor de la nca Después de determinar los valores unitarios ajustados de las ventas comparables, se realizarán las operaciones estadísticas, que permitan denir un valor medio representativo del valor de la nca que se avalúa. Las operaciones estadísticas son las siguientes: Mediana Representada por el valor medio central de l os valores unitarios de las referenciales ajustados y ordenados de mayor a menor: 14.931+14.674+13.560+13.545 _

x

= 14.674+13.560

÷ 2= 14.117 Bs/Ha.

Este resultado al ser menor que 0,5 indica que hay poca dispersión alrededor de la media, y por consiguiente se puede utilizar como valor de la nca.

Método de regresión El manejo de problemas de predicción corresponde a lo que se conoce como método de regresión, que es particularmente importante en cualquier estudio avaluatorio. Este método es comúnmente utilizado para pronosticar o predecir la variable precio a partir de valores conocidos de otras variables en un universo de referenciales representativo (de por lo menos diez referenciales), sin embargo, en el sector rural las transacciones de compraventas es reducido, lo que limita su conabilidad, ya que pudiesen presentar problemas de multicolinearidad entre las variables, atentando contra los supuestos de la teoría de l a regresión.

Regresión simple Con la nalidad de explicar el método de regresión simple, considérese en primer término un ejemplo que implica sólo dos variables. En particular, predecir el precio unitario de un lote de terreno en función de su área. Los datos que se presentan a continuación corresponden a valores de precios unitarios y áreas para un grupo de cuatro (4) parcelas. Es conveniente se-

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ñalar, que el número de referenciales para obtener resultados conables, deben ser mayores de diez (10). Precio unitario (en miles de Bs.F./Ha): y Área (ha): x

11,5

7,5

13,5

7,5

8

8

5

5

Cada una de las variables señaladas, parece tener una inuencia individual en el precio del terreno, aún cuando de un análisis más detallado, se podría pensar en considerar otras características relacionadas con la variable a explicar, el precio. Siguiendo este razonamiento, se llegaría a que el valor de mercado del terreno se establecería como una función matemática de un determinado número de variables como las mencionadas y otras más que pudieran ser observadas y cuanticadas fácilmente. Esta función estaría dada por una ecuación matemática que relaciona al precio del terreno con las variables más relevantes y dicha ecuación serviría para predecir. Como se observa, el problema se centra en una variable y (precio de terreno) a ser explicada (variable dependiente), la cual está relacionada con una serie de otras variables explicativas o predictoras (variables independientes o regresoras): x1 (área del terreno), x2 (distancia a la vía), x3 (tiempo de la transacción) y algunas otras más. El objetivo es obtener un modelo de regresión que permita estimar o predecir y como una función dé una o varías variables independientes previamente seleccionadas. En el análisis estadístico se determinó que no existe correlación entre las variables del ejemplo, pues el área (x) y el precio (y) no se relacionan linealmente. En este caso se ajustará una recta, para tratar de predecir el valor de y (precio unitario) partiendo de un valor dado de x (área) para obtener una función lineal en la cual se establece que y y x están relacionadas según la ecuación:

de y para cualquier valor observado de x está dado por el valor medio o esperado de y dado un valor de x + error, o sea,y = y + e =b0 + b1x + e; donde e es un error o residual que corresponden a la diferencia entre el valor observado (y) y su valor medio estimadoy).( Así para el ejemplo, referido a las parcelas y sus precios unitarios, el problema se reduce a ajustar una línea recta a un conjunto de puntos dados con la nalidad de determinar los coecientes o parámetros b0 y b1 de alguna forma eciente. Aún cuando existen variados métodos para la estimación de tales parámetros, el más conocido es el método de los mínimos cuadrados.

Método de mínimos cuadrados El procedimiento estadístico que más se utiliza es la determinación de la línea recta de mejor ajusta a un conjunto de puntos. Antes de continuar, es importante introducir la notación siguiente: y: se usa para representar los valores individuales observados. y: se usa para representar los valores individuales estimados. En base a lo antes señalado, se escribe la ecuación para la línea recta ajustada o estimada.

y = b0 + b1 x1 En base al método de los mínimos cuadrados para calcular el valor de los coecientes b0 y b1 del modelo, se resuelve el sistema de ecuaciones normales:

 nbo + b1Σx 1 = Σy b oΣx + b Σx 2 = Σx y 1 1 1 1 

y = b0 + b1 x En donde b0 y b1 son parámetros, esto es, son constantes a determinar el ajuste de las variables en cualquier caso particular. Un modelo de este tipo se denomina modelo matemático determinístico porque no permite algún error en la predicción de y en función de x. En contraste con los modelos determinísticos, en estadísticas se utilizan modelos probabilísticos, donde, en lugar de que se diga que y y x se relacionan a través dey = b0 + b1x, se dice que el valor medio o valor esperado

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Ejemplo La tabla a continuación ilustra el procedimiento de cálculo para obtener los coecientes en un modelo de regresión simple, ajustado a l os datos de área unitario para el lote de cuadro (4) parcelas. La nca objeto es de 5 hectáreas.

50


51


Obteniéndose la ecuación de ajuste: y = b0 + b1 x y = 12,16645

– (0,3333) x

Corresponde a la línea de regresión. Utilizando la ecuación obtenida, se puede estimar puntualmente, por ejemplo, el precio unitario (y) para un área de 5 ha (x), como sigue: y= 12,16645-0,3333(5) y=12,16645-1,6665 y=10,49995 BsF./Ha

Regresión lineal múltiple

n= 4 observaciones

Solución A partir de las ecuaciones normales:

 nbo + b Σx = Σy boΣx + b Σx = Σx y  1

1

2

1

1

1

1

Se obtienen por despeje para los parámetros, las ecuaciones siguientes:

b1 =

n(Σx 1y)

bo =

(− Σ)(x 1 ) Σy

( ) − (Σx ) 2

n Σx 1

2

(1)

1

Σy − b1Σx 1 n

(2)

Con la aplicación de las fórmulas precedentes (1) y (2), se tiene:

La mayoría de los casos prácticos de predicción, implican más de una variable independiente en la explicación de la variable dependiente. Por ejemplo, si se desea desarrollar un modelo de regresión lineal múltiple para la determinación del valor de mercado de un terreno, se tendrá que utilizar un número pertinente de variables o factores de ajuste, que incluyan características como: área del terreno, fecha de venta, localización, etc. Los métodos para tratar con problemas de predicción de una variable por medio de otras variables, es decir,r egresión múltiple , son similares a los correspondientes a una sola variable, regresión simple. En conclusión, la regresión lineal múltiple, es una extensión de la metodología expuesta para la regresión lineal simple y sus aplicaciones son interesantes y variadas. Una ecuación de predicción o modelo ajustado, basada en las variables explicativas o predictorasx1, x2. x3..... xk, se puede obtener por el método de los mínimos cuadrados, exactamente del mismo modo que fue empleado para el modelo lineal simple:

y = b0 + b1 x1 + b2 x2 + b3 x3 + ............ + bk xk Donde

b0,b1,b1 ........bk , son los estimadores de los parámetros. Supongamos que se tiene una muestra de n observaciones, de los valores de x1, y x2, y se desean obtener el modelo ajustado:

y = b0 + b1 x1 + b2 x2

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Sustituyendo los valores: ventas, área, tiempo y localización, de acuerdo a cálculos para la elaboración de las ecuaciones normales sin ajustes, para obtener b0, b1, b2 y b3.

Para encontrar el valor de los estimadoresb0,b1, y b2 que hacen Σ(y – y)2 = mínimo, se utilizan las ecuaciones normales las cuales conforman un sistema de tres ecuaciones con tres incógnitas: b0,b1, y b2 que son los parámetros o estimadores por determinar. Este resultado se puede generalizar para cualquier número de variables.

1) 2) 3) 4)

b 0 n + b 1Σx1 + b 2 Σx 2 =Σ   b Σx + b Σx 2 + b Σx x = Σx y 1 1 2 1 2 1  0 1 2  b 0 Σx 2 + b 1Σx1 x 2 + b 2 Σx 2 = Σx 2 y y

El Sr. Pérez, necesita vender el terreno que posee. En el sector, se observa que el valor de mercado de los terrenos se relaciona directamente con el área del terreno,tiempoy localizaciónde las mismas. Con el objeto de

b + 2) 26 b3 11 ()40 = 4+b 0 +22b1+ 103)( 2 + b 616−)( b) 152 b ((185 ) = 22+b 0123+188

conocer posibles precios de venta, para el terreno en referencia, se requiere desarrollar un modelo lineal múltiple.

400 = 44+b 0 +242b1 +1.133b 2 286b 3 −370 −= −44 b 0− 376 b−1 1232 b 2 304 b 3 70 =−0 1341 − b1 − 99 b 2 18b 3 ( I )

Solución Se selecciona una muestra de cuatro (4) lotes de terrenos típicos del sector, comparable con la propiedad en estudio. La muestra de mercado obtenidas se presenta a continuación:

(N°)

1 2 3 4 ?

40 = 4 b+0 + 22b1 +103b 2 26b 3 185 = 22+b 0123 + 188b + 616b 152b 782,5 = 103+b 0 +616 b1 +10.003b 2 521b 3 257 = 26+b 0123 + 152b + 521b 178b

Eliminamos b0 1y2

Problema

REFERENCIAL

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PRECIO UNITARIO (y) (miles Bs.F./Ha)

11.5 7.5 13.5 7.5

3y4 = 103+b 0 +616b1 + 10.003 +)() b 2 521b 3 ( 782.5 ()

2 12 2 6 ?

1 1 1 100 0

8 8 5 5 1

Σx 2 y = b 0 Σx 2 + b 1Σx 1x 2 + b 2Σx 2 2 + b 3 Σx 2 x 3

1y3 40 = 4+b 0 22 + b1 103 + b 23++ 26 b ( 103) 782.5 = 103+b 0 +616b1 +10.003 − b 2 521b 3 ( 4) 4.120 = 412+b+0 2.266b1+ 10.609b 2 2.084b 3 −3.130 −=− 412b−0 2.464−b1 40.012b 2 2.084b 3

Σx 3 y = b 0 Σx 3 + b1Σx 1x 3 + b 2 Σx 2 x 3 + b 3 Σx 3 2

+990 =− 0 −198b1 +29.403b 2 594b 3 ( III )

Σy = nb 0 + b 1Σx 1 + b 2 Σx 2 + b 3 Σx 3 Σx 1y = b 0 Σx 1 + b1Σx 12 + b 2 Σx 1x 2 + b 3 Σx 1x 3

26

103 ( )257 = 26+b 0123+152b+ 521)(−b ) 178b −20.345 = +2678b+0 16.016 + b1 260.078b 2 13.546b 3 −26.471 =− − 2678b−012315.656 − b 53.663b 18.334b −6.126 =+ + 0 360b1 +206.415b 2 4788b 3 ( II )

TIEMPO LOCALIZACIÓN ÁREA (x1) (x2) (km) (x3) (ha) (meses)

5

54


55


Luego, relacionó la ecuación (I) y (III), para eliminar b1

Sustituyendo b3 y b2 en III y obtengob1

− b1 − 99b)(2+ 18 ()(70 =− 134 ) b 3 180 + b)(2) 4.188b3 ( −6.126 (=) + + 360 b1− 206415

990−= 198 − b1 29.403 + b 2 594 b3 b+2 ( ) 0,0444 990−= 198 − b1 29.403 − ( )− 990 −= 198 + b1 1.305,5 − 395,96 +1.305,5 − 395,96 − 990 b1 = 198 b1 = −0,4

67

b− +12.600 += − 24.120 1 17.820 b 2 3.240 b 3 −410.442 = +24.120b1 − 13.829.805b 2 320.036b 3 b 2 324.036 b 3 ( IV ) −397.842 += 0 13.811.985 −

Relacionó la ecuación I y II para eliminarb1 − b1 − 99b 2+ 18 70 =−( 134 )(b) 3 99 − b1 29.403 + b ((990 ) += 198 )(−2 ) 594b3 67 −= ) 13.266 − b−1 9.801b 2 1.782 b 3 ( +6.930 −66.330 += . + 13.266b1 − 1.970.001b 2 39.798b 3 b 2 41.580 b 3 (V ) −59.400 = + 0 1.960.200 −

Relacionó la ecuación IV y V para eliminarb2 −397.842 = 13.811.985 − +b 2 324.036b3 ( 392.040) −59.400 += 1.960.200 − b−2 41.580 b 3 ( 2762.397 ) −155.969.977.680 − = − 541.485.059.940 b 2 127.035.073.440 b 3 −164.086.381.800 − = 541.485.059.940 + b 2 114.860.467.260 b 3 8.116.404.120 = 0 − 12.174.606.180b3 8.116.404.120 b3 = −12.174.606.180 b 3 = −0,6666

Sustituyendo b3 en (IV) y obtengo b2 b 2 324.036 b 3 −397.842 += 13.811.985 − −397.842 =+ 13.811.985 − −b 2 324.036b 3 ( 0.06666 ) −216.023,978 − 397.842 b2 = 13.811.985 613.865,278 = = −0 0444

594 b3

0,6666

Sustituyendo en I y obtengob0 40 = 4b+0+ 22b1 +103b 2 26b 3 40 = +4b 0 −22 (+ −0,) 4 ( 103 +) −0, ( 044 ) 26 0, 6666 40 = 4b−0 10,12 − − 4,53 17,316 +10,12 + +4,53 +17,316 40 b0 = 4 71,966 b0 = 4 b 0 = 17,67

Sustituyendo los valoresb0, b1, b2 y b3 , en la ecuación base, resulta: y = b+0 + b1 x1 +b 2 x2

b 3 x3

(Tiempo) (Localización) (Área) y = 17,67 + (-0,4) x + (-0,04) x2 +(-0,6666) x3 y =17,67 + 04 (0) – 0,04 (1 Km ) – 0,6666 (5 ha) y = 17,67 – 0 – 0,04 - 3,33 y = 14,3 miles de Bs.F./Ha Este principio estadístico de análisis de regresión múltiple, se puede aplicar con programas computarizados, como el programa estadístico de regresión lineal (TSP), o a través del Excel del Ofce de Windows, mediante el cual se obtiene el anterior modelo de ajuste calculado matemáticamente, para establecer el intervalo de predicción con el cual se estima el valor del terreno. Los resultados del programa computarizado muestran iguales valores de correlación (R), que los determinados matemáticamente, indicando baja co-

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rrelación entre las variables, justicándose el ajuste con los coecientes del sistema de ecuación normal. R e l a c i ó n de v a r i a b l es PU, ÁREA PU, LOC PU, TIEMPO

C o r re l a c i ó n ( R ) -0.19 -0.55 -.85

Igualmente, los coecientes del sistema de ecuación normal (mínimos cuadrados), permiten ajustar las variables, como se presentan en cuadro siguiente: Variable

Coeciente 17,67

Intercepción (b0) Tiempo (b1)

-0.4

Localización (b3)

-0.04

Área (b3)

-0.66

Dichas relaciones justican el análisis de regresión múltiple para el -cál culo del valor de una nca por el método de ventas comparables (método de mercado) con el mismo ejemplo:

Tiempo (meses) 2 12 2 6 0

Localización Valor Valor ajustado Área (ha) (km) (miles Bs.F./Ha) (MBs.F./Ha) 1 1 1 100 1

y = –0,40.(x1) – 0,04(x2) – 0,66.(x 3) +17,67

8 8 5 5 5

11.5 7.5 13.5 7.5 ?

11.6 7.6 11.6 10.2 14.3


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donde: x1= Variable Tiempo (meses) = 0 x2 = Variable Localización (km) = 1 x3 = Variable Área (ha) = 5 El precio unitario de la nca objeto es de 14.300 Bs/Ha. (Tomado de“Manual de Valoración Rural. Fundación Cia ra-Fida-CAF, 1998”). Continuando con nuestro método del Mercado o de ventas comparables, no cabe duda que el mismo consiste en la obtención del VALOR de un bien, mediante el precio de sustitución, o sea, se trata de obtener el valor del objeto de avalúo, aproximándolo a precios transados de venta de inmuebles considerados como similares en el entorno. Sin embargo, en la vida cotidiana es muy difícil o casi imposible que un avaluador localice en las Ocinas Subalternas de Registro Inmobiliario referenciales considerados como similares, por lo que nos inclinamos a conformarnos con la obtención de referenciales semejantes. De tal forma que el Método del Mercado se basa en el principio avaluatorio de sustitución , consistente en la cantidad de dinero estimada (precio) en que un vendedor u oferente cedería un bien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones externas, teniendo un conocimiento del mercado existente en el sector y para ese momento. Por eso enfatizamos, que aunque sea imposible localizar dos inmuebles, en nuestro caso haciendas o unidades de producción agropecuarias, que sean iguales, a la vez que, con frecuencia no es posible encontrar referenciales similares o semejantes, si bien los referenciales pueden ser sustitutos de nuestro objeto de avalúo, los mismos dieren en sus características físicas o de ubicación, por lo que nos vemos obligados a utilizar factores de ajuste, es decir, a homologarlas, (algunos hablan de homogenización) con miras a acercarlas más a nuestro objeto. Es de observar que en los avalúos de terrenos (medio urbano), como en los de tierras (medio rural) la componente ubicación es denitiva para esti mar el valor que le da el mercado a un predio. Hay que estudiar cuanto está en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, a la vez que lo comparamos con otros ya vendidos en condiciones similares. La homogenización indica hacer homogéneo, equivalente o comparable una base de datos. Estimo a continuación hacer una exposición acerca de

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esta técnica,basándome en primer lugar en la estimación de la valuación de terrenos (medio urbano) mediante factores de ajuste, para nalmente expo ner acerca de lavaluación de tierras agrícolas, objeto de nuestro , manual aún cuando adicionalmente, en Anexo, tienen toda una explicación a mi cargo mediante la ponencia presentada en el XXIII Congreso Panamericano de Valuación UPAV-ICOVAL en San José, Costa Rica. 15-18 abril 2008, intitulada “Limitaciones en la valoración de tierras agrícolas mediante la utilización de fuentes de información registral en Venezuela” . Así el Dr. Oscar Borrero Ochoa (www.avaluosespeciales.com), destacado avaluador agropecuario colombiano, autor del libro “Valoración de predios agrarios” Biblioteca de la Construcción. Junio, 2002, en su artículo “Métodos de avalúo para determinar la plusvalía urbana”, considera para homogenizar lo siguientes aspectos: 1º. Delimitación de zonas homogéneas, con características semejantes en cuanto a ubicación, estrato social, uso del suelo, densidades y reglamentación urbana. 2º. Reducción a precios de contado (forma de pago) 3º. Factor de fuentes 4º. Factor de profundidad del terreno 5º. Factor de frente 6º. Factor de actualización o temporal 7º. Tamaño 8º. Topografía 9º. Ubicación (microlocalización) Por otro lado, y continuando con la valoración de inmuebles o terrenos (medio urbano), vemos que en ocasiones se emplean los factores de ajustes, dentro del método de mercado, para homogenizar la muestra de datos obtenidos como referenciales semejantes, menor número de factores, tal como nos lo muestra en un ejemplo sencillo pero convincente el destacado avaluador brasileñoDr. Sergio A. Abunahman, en su libro Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones. Traducción y Edición Ing. Miguel , quien considera al Método del Mercado o de Camacaro P. Febrero, 2005 Comparación de Ventas, como una herramienta en la cual la estimación del valor de mercado es obtenida respecto a los precios pagados en transacciones inmobiliarias, siendo así un proceso de correlación de valores de las propiedades vendidas.


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La seguridad de este método depende de: • Del grado de comparabilidad decada propiedad con aquella que es valorada • De la época o fecha de la venta o de la oferta • De la vericación de las condiciones de venta • De la ausencia decondiciones fuerade lo común que afecten la transacción. Así, en algunos ejemplos, usa como factores de homogenización, los siguientes: 1) FACTOR DE FUENTE (FACTOR DE OFERTA) Ff 2) FACTOR DE TRANSPOSICIÓN( O UBICACIÓN) Ft 3) FACTOR DE ÁREA Fa 4) FACTOR DE EQUIVALENCIA (ACABADOS Y STANDARDS CONSTRUCTIVOS) Fe Nos queda claro que para aplicar la técnica dehomologación homou genizaciónde los referenciales o comparables dentro del Método de Mercado, lo que pretendemos es hacer lo mas similar o semejante las condiciones entre comparables con nuestro objeto de avalúo, que para inmuebles urbanos, pueden tomarse en cuenta como factores de ajuste, lo que a criterio del avaluador, pudiesen ser determinantes en su inuencia en el valor probable de mercado. Así, en nuestras condiciones venezolanas, producto de nuestras experiencias, hemos podido utilizar las siguientes: a) Corrección por área Consiste en el hecho de que el valor de un bien inmueble, comoun terreno, dependerá de su supercie y se podrá deducir de la relación VALOR/ ÁREA de los referenciales, mediante observación directa o deducción matemática. El Ing. Carlos Meyer, ex-Presidente de SOITAVE, estableció una hipótesis, que si bien es empírica, se acerca a resultados cónsonos con la realidad, cuando se aplica dentro de ciertos parámetros.” Un terreno cualquiera. Disminuye su valor en un X% cada vez que dobla su área o viceversa” Esto fundamentalmente es válido siempre y cuando los terrenos comparados tengan la misma zonicación. Indudablemente no aplica a tierras agrícolas. Otra -téc nica, trata de obtener por métodos estadísticos (correlación simple) la relación entre la variable precio unitario y el área, mediante una ecuación o modelo preestablecido:

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Y = a+bx Si Ar = área del referencial Ai = área del inmueble a avaluar % = variación entre un 5% y un 10%. Para su aplicación hayque tomar en cuenta si Ar sea mayor o menor que Ai, ya que si Ar = Ai, entonces FC = 1, por lo tanto, no hay corrección o ajuste por área. Para inmuebles donde Ai sea menor que Ar: AiAr: FC = 1- {Ar x 0,05/Ai} +0,05 b) Corrección por forma y ubicación Un terreno de forma irregular o uno cuyo fondo es mucho mayor que su frente, tendrá menos valor que un terreno rectangular de formas armónicas, ya que las posibilidades de su construcción o desarrollo son menores. Relación frente/fondo. Hay técnicas como la establecida en USA hace más de un siglo, que nos habla del 4-3-2-1. Dando valores diferentes de acuerdo a su frente, así, 1º. Cuartil, el 40%, al 2º. Cuartil el 30%, al 3º. Cuartil el 20% y al fondo (4º. Cuartil) el 10% del valor. En casi todas las ordenanzas de zonicación se le adiciona a las parcelas ubicadas en esquinas o con frente en más de una calle, un % de valor por ubicación mayor que el contemplado para los demás lotes. Por lo tanto, el factor de corrección será la diferencia entre los porcentajes de ubicación, ya que existe una relación proporcional con el aprovechamiento y el valor. Por otro lado, deberá considerarse como factor de ajuste para homologar u homogenizar los comparables, la corrección por ubicación con respecto a los servicios públicos. Según el Ing. Nelson Belfort, el factor de corrección para cada servicio viene dado por: FCS = {(DI-DR)/DI} X P Donde: FCS: factor de corrección por distancias a los centros de servicios DI = distancia del inmueble a avaluar a los centros de servicios DR = distancia de los referenciales a los centros de servicios P = ponderación o peso del centro de servicios.


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c) Corrección por zonicación o aprovechamiento Sucede que en la mayoría de las veces, es imposible obtener referenciales comparables de la misma zona donde se ubica el inmueble objeto de avalúo, por lo que se debe acudir a tomar información del entorno circundante, las cuales, probablemente tengan una diferente zonicación, por lo que necesariamente debemos ajustar o utilizar la técnica de homologación, en su método del mercado. d) Corrección por actualización Normalmente sucede, que cuando obtenemos los referenciales comparables con nuestro objeto de avaluó, desde las Ocinas Subalternas del Registro Inmobiliario, los mismos se encuentran registrados en períodos de tiempo muy distantes con respecto a bien que queremos avaluar hoy, al igual que, a veces, existen operaciones recientes de transacciones de compra-venta de inmuebles similares, que no aparecen todavía registradas en los libros llevados a tal efecto. De allí, que como quiera que se trata de operaciones nancieras en el tiempo, hay necesidad de utilizar técnicas de capitalización o de descuento para ajustar y homologar los valores temporales de los comparables. Ahora bien, como este es un Manual de valoración agropecuaria, indudablemente que el Método del mercado o de las ventas comparables, con sus técnicas de homogenización u homologación, tiene otra variante en su aplicación, ya que dentro del avalúo de la unidad de producción, contamos con un activo, que es el más complejo de avaluar, como lo es la tierra agrícola , ya que la tierra, que contiene al suelo, constituye no sólo un medio de producción, sino un modo de producción. Teóricamente, las normas internacionales de avaluación o tasación nos indican que el método se basa en elprincipio de sustitución , que señala que una persona no pagará más, al comprar una propiedad, que lo que pagaría por una propiedad similar o comparable, para ello se parte del supuesto que el proceso de compra-venta de propiedades agropecuarias es un proceso largo de comparación entre propiedades ofrecidas y los precios y condiciones de pago que se exijan por cada una de ellas. En consecuencia, el avalúo agropecuario es el resultado de la comparación del objeto de avalúo, con respecto a los precios y valores

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de predios semejantes, lo que obliga al avaluador no solo a la inspección y elaboración del informe técnico de avalúo de su unidad de producción agropecuaria, sino teóricamentea visitar e inspeccionar los predios considerados como referenciales comparables o semejantes, ya que de otra manera sería prácticamente inviable técnicamente, establecer el grado de comparabilidad y estimar el probable valor de mercado de nuestro objeto de avalúo. Nada más lejos de la realidad o de la práctica. Me pregunto, enun avalúo agropecuario, ¿cuántos avaluadores han visitado e inspeccionado todas las ncas de referenciales comparables semejantes del tamaño de su muestra determinada? Nos concretamos a la información registral, con sus restricciones y limitaciones para la aplicación del Método de Mercado en nuestras condiciones en Venezuela. No sucede lo mismo en otros países, como en España, por ejemplo, donde a través, del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, es posible tener la evolución de los cias.precios de la tierra agrícolas por años y en las diferentes provin-

Factores determinantes del valor de las tierras agrícolas Consideramos que lo determinante enel valor de un bien, no es la cantidad de trabajo (teoría marxista) o de los otros bienes o insumos requeridos para su producción, ni la cantidad necesaria para su reposición o reproducción, sino la importancia que la satisfacción de dicha necesidad nos reporta, y de la cual somos y estamos conscientes. Esto es, las cosas o los bienes, incluyendo la tierra agrícola, tienen valor porque las personas se lo asignamos según nuestra percepción y deseos, dada la “utilidad marginal” que ello nos reporta. La “revolución marginalista” en economía (1871) estructurada por Menger, Jevons y Walras, descubrió la teoría del valor subjetivo. Las cosas no tienen solamente un valor intrínseco, sino extrínseco, puesto que dependen de la escala de preferencias y valoración que hacemos los avaluadores en el tiempo y el espacio, es decir, quienes lo hacen, cuando, en donde, como lo hacen y bajo que circunstancias valoramos. A mi entender no existe la valoración objetiva. Siempre será subjetiva, pues resulta de la apreciación personal de uno o más avaluadores o tasadores. Por eso es que, tanto los compradores como los vendedo-


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res (psicológicamente) al momento de cualquier transacción, le dan mayor valor a lo que reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese negocios. A veces pienso que las cosas que más valen son gratis. Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuación esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor de las tierras agrícolas, sin ánimo ni pretensión de que su orden de aparición sea indicativo de nivel de importancia. A saber: A) Capacidad o potencialidad de los suelos B) Mejoras incorporadas C) Mayor y mejor uso D) Localización/ Ubicación de la nca E) Vías de acceso F) Forma de la unidad de producción G) Área o supercie H) Topografía I) Disponibilidad de aguas superciales o profundas J) Elementos del clima K) Niveles de inación L) Oferta y demanda de la tierra para usos agrícolas M) Expectativas de plusvalía N) Inversiones alternativas de protección o refugio de capitales O) Limitantes ambientales y jurídicas P) Condiciones de seguridad en el campo Q) Servicios públicos (electricación, telefonía rural etc.) R) Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrícolas en la zona objeto de estudio (Fuentes Registrales) Finalmente, de la exposición del Método de Mercado, estimo que una de las metodologías más prácticas es la que nos ofrece el Ing. Marcelo Rossi de Camargo Lima, amigo avaluador brasileño, autor del Manual Básico Avaotra la Unidad Coorliacao de Propiedades Rurais 3ª. Edición, y2011 dinadora de Proyectos Conjuntos de la Universidad del , MaracaiZulia bo-Venezuela, institución ésta representada por sus Facultades de Ciencias Económicas y Sociales, Ciencias Veterinarias y de Agronomía, que a través de su Manual de precios de insumos, Bienes de capital y servicios del , la cual es una pusector agropecuario del Estado Zulia, 1ª. Edición 2012 blicación con una trayectoria de 45 años, constantemente actualizada cada semestre del año, nos da una visión amplia y objetiva de los precios agrí-

64


colas de los diferentes insumos de producción, y de los costos para muchos rubros, sirviendo como referencia obligante para los avaluadores que actuamos en el Estado Zulia y en el occidente del país. Para mayor información, visiten página web:www.ucpc.luz.edu.ve/ y contáctenla a través de los teléfonos 0261-3260534/ 4126374 -T elefax 4126374. Emails: publicaciones@ ucpc.luz.edu.ve [email protected] Facebook: https://www.facebook.com/ ucpcluz. Twitter:@ucpcluz. Del Manual del Ing. Camargo Lima, con la referencia al Ing. Octavio Mendes Sobrinho, precursor de la ingeniería de tasaciones en el medio rural de Brasil, estamos muy de acuerdo que, en la avaluación de tierras agropecuarias utilizando el Método del Mercado, se debería partir del supuesto que los principales factores determinantes (o variables explicativas) del valor de la tierra, son:

• La capacidad de uso de los diferentes suelos • La situación del inmueble con relación a la zona de inuencia de la región. TABELA 09 – ÍNDICES AGRONÔMICOS (OU FACTORES DE PONDERAÇÃO) DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA 1985 S I T U A Ç ÃO C L A S S E S D E C A PA C I D A D D E U S O I II III IV V VI VI I VI I I

100% Ótima – 1,000 100% Muito boa 0,950 95% Boa–90% 0,900 Desfavorável 0,800 – 80% Má–75% 0,750 Péssima 0,700 70%

95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525

55% 0,550 0,523 0,495 0,440 0,413 0,385

50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375 0,350

40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280

30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

65


R O L A V O D O Ã Ç N E T B O A R A P ) O Ã Ç A R E D N

O D N U G E S . O Ã Ç A U T I S E O S U

E D E D A D I C A P A OC P E E D D S E E S R S OA T L C C A B F U S U A O ( O S D ON IC A R ME ÔD I N S ON R O GC A S S A E C IC IT D S N Í Ú – R 0 S 1 A A R L R E E B T A S T A D

II I V

% 3 1

3 1 , 0

3 2 ,1 0

7 1 ,1 0

4 0 ,1 0

7 9 ,0 0

1 9 ,0 0

,s e II V

% 7 1

7 ,1 0

2 6 ,1 0

3 5 ,1 0

6 3 1 , 0

8 2 ,1 0

9 1 ,1 0

Ie I V

% 3 2

3 ,2 0

9 1 2 , 0

7 0 2 , 0

4 8 1 , 0

3 7 ,1 0

1 6 ,1 0

4 3 2 , 0

8 0 2 , 0

5 9 1 , 0

2 8 1 , 0

, Ie V

% 6 2

6 2 , 0

7 4 2 , 0

e I V

% 2 3

2 3 , 0

4 0 ,3 0

8 8 2 , 0

6 5 2 , 0

4 ,2 0

4 2 2 , 0

w V

% 9 3

9 3 , 0

7 3 , 0

1 5 ,3 0

2 1 3 , 0

3 9 2 , 0

3 7 2 , 0

% 4 4

4 ,4 0

8 1 ,4 0

6 9 ,3 0

2 5 ,3 0

3 ,3 0

8 0 ,3 0

% 7 4

7 4 , 0

7 4 4 , 0

3 2 4 , 0

6 7 3 , 0

3 5 3 , 0

9 2 3 , 0 5 ,3 0

s , e V I

)3 8 9 (1 . A Ç N A R F

S E S S A L C B U S

Ç A U O Ã IT S

e IV s V I

% 0 5

,5 0

5 7 4 , 0

5 ,4 0

4 , 0

5 7 3 , 0

,s e III

% 6 5

6 ,5 0

2 3 5 , 0

4 0 ,5 0

8 4 ,4 0

2 4 , 0

2 9 ,3 0

e III

% 0 6

6 , 0

7 ,5 0

4 ,5 0

8 ,4 0

5 ,4 0

2 ,4 0

Iw II

% 4 6

4 6 , 0

8 0 ,6 0

6 7 ,5 0

2 1 ,5 0

8 4 , 0

8 4 ,4 0

Is II

% 8 6

8 ,6 0

6 4 ,6 0

2 1 ,6 0

4 4 ,5 0

1 ,5 0

6 7 ,4 0

,s e II

% 4 7

4 ,7 0

3 0 ,7 0

6 6 ,6 0

2 9 ,5 0

5 5 ,5 0

8 1 ,5 0

e II

% 0 8

8 , 0

6 7 , 0

2 7 , 0

4 6 , 0

6 , 0

6 5 , 0

2 9 ,7 0

4 0 ,7 0

6 ,6 0

6 1 ,6 0

0 ,9 0

0 ,8 0

5 ,7 0

s II

% 8 8

8 ,8 0

6 3 ,8 0

I

% 0 0 1

0 ,0 1

5 ,9 0

– a % m ti 0 0 Ó 1

% o ti 5 u a o 9 M b -

– a o % 0 B 9

r o v a f s e D

% 0 8 –

– á % 5 M 7

0 ,7 0 a im s s é P

% 0 7

66


TABELA 11 – ÍNDICE AGRONÔMICOS (OU FACTORES DE PONDERAÇÃO) PARA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRASR RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DECAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO ADAPTADO DE KOZMA. 1985 S IT U A Ç Ã O ASFALTO VICINALI VICINALI I VICINALIII VICINALIV VICINALV

CL AS S E S I II I II IV V VI 100% 95% 75% 55% 50% 40% 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280

V II 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

V II I 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

A través del Cuadro que muestran los Índices Agronómicos (factores de ponderación) para la obtención del valor de las tierras rústicas, según su clase y capacidad de uso y su situación, logra la HOMOGENIZACIÓN de factores a través de la fórmula: Q =Vv x Ip/Iam Siendo: Q= valor unitario homogenizado para el inmueble paradigma u objeto= variable explicada Vv = valor unitario de la muestra del mercado de tierras Ip = índice agronómico del inmueble paradigma obtenido del Cuadro 11 referido. Iam = índice agronómico de la muestra del mercado inmobiliario, obtenido del Cuadro No. 11. Por otro lado, y es una de las metodología que más utilizamos, la formulada por la UCPC de la Universidad del Zulia , donde se estima el valor de las tierras y sus mejoras, mediante una variante del método del costo, aunque conocida como Método del Valor Agregado de la Universidad del Zulia. En mi opinión, mediante esta metodología, que considera todas las actividades y sus costos, para adecuar una tierra rústica a su explotación agropecuaria, mediante la agregación de valores, hasta su total fundación y desarrollo, constituye una buena aproximación del valor probable de mercado de las tierras y sus mejoras incorporadas.

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S A E D D R O O D A L T A P V A O D D A O .O Ã Ã Ç Ç N A E U T T B I O S A E R O A S P U ) O E Ã D Ç E A D R A E ID D N C O A P P A E C D E S D E E R S O S T A C L A C F B U U S (O A S O O D IC N MA Ô R N E O ID R S G N A O S C E S IC A I D C T ÍN S – Ú 2 R 1 S A A L R E R B E A T T

) 3 8 9 (1 . A Ç N A R F

O S U E D E D A D I C A P A C E D E S S A L C B U S E S E S S A L C

II I V

% 3 1

3 ,1 0

3 2 ,1 0

7 1 1 , 0

4 0 ,1 0

7 9 ,0 0

,s e II V

% 7 1

7 1 , 0

2 6 ,1 0

3 5 ,1 0

6 3 ,1 0

8 2 ,1 0

9 1 ,1 0

7 0 2 , 0

4 8 1 , 0

3 7 ,1 0

1 6 ,1 0

e II V

% 3 2

3 ,2 0

9 1 2 , 0

, Ie V

% 6 2

6 ,2 0

7 4 2 , 0

4 3 2 , 0

8 0 2 , 0

5 9 ,1 0

2 8 ,1 0

Ie V

% 2 3

2 ,3 0

4 0 3 , 0

8 8 2 , 0

6 5 ,2 0

4 2 , 0

4 2 ,2 0

w V

% 9 3

9 3 , 0

7 3 , 0

1 5 ,3 0

2 1 ,3 0

3 9 ,2 0

3 7 ,2 0

,s e IV

% 4 4

4 4 , 0

8 1 4 , 0

6 9 3 , 0

2 5 3 , 0

3 ,3 0

8 0 3 , 0

e IV

% 7 4

7 ,4 0

7 4 ,4 0

3 2 ,4 0

6 7 ,3 0

3 5 ,3 0

9 2 ,3 0

s IV

% 0 5

5 , 0

5 7 ,4 0

5 ,4 0

,4 0

5 7 ,3 0

5 ,3 0

2 3 5 , 0

4 0 ,5 0

8 4 ,4 0

2 ,4 0

2 9 ,3 0

s , Ie II

% 6 5

6 ,5 0

Ie II

% 0 6

6 , 0

7 5 , 0

4 5 , 0

8 4 , 0

5 4 , 0

2 4 , 0

Iw II

% 4 6

4 6 , 0

8 0 ,6 0

6 7 ,5 0

2 1 ,5 0

8 ,4 0

8 4 ,4 0

s III

% 8 6

8 ,6 0

6 4 6 , 0

2 1 6 , 0

4 4 5 , 0

1 ,5 0

6 7 4 , 0

s , Ie I

% 4 7

4 7 , 0

3 0 ,7 0

6 6 ,6 0

2 9 ,5 0

5 5 ,5 0

8 1 ,5 0

e II

% 0 8

,8 0

6 ,7 0

2 ,7 0

4 ,6 0

,6 0

6 ,5 0

Is I

% 8 8

8 ,8 0

6 3 ,8 0

2 9 ,7 0

4 0 ,7 0

6 ,6 0

6 1 ,6 0

% 0 0 1

0 ,0 1

5 ,9 0

0 ,9 0

0 ,8 0

5 ,7 0

0 ,7 0

O T L A F S A

I L A IN C I V

II L A IN C I V

I II L A IN C I V

IV L A IN C I V

V L A IN C I V

I

O Ã Ç A U T I S

1 9 ,0 0

68


E D A D I C A P A C E D S E S S A L C S A S R E IV D S

A A R 0 A 0 P 0 ) 2 A E D D A T L P I A R D B A A A M ME Z .., O … K E E D D S A O V I R P U ÌC C ( I A S N U O D E M , N Õ R U Ç A G A C E U S IT Ú A S Ç E H -A / $ ) E R O D H MN A E I N A S R A B C R O E R S D S E A T E D S N R A E O T D U R MD O E O D L R A A P V V O R – U Ã I 3 1 C G A O E L S R E U B E A D T


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Valor agregado de la Universidad del Zulia

O S U E D D A ID C A P A C E D S E S S A L C

O Ã Ç A U IT S

II I V

% 0 2

9 2 , 5 8 1

3 0 , 6 7 1

6 7 , 6 6 1

3 2 , 8 4 1

7 9 , 8 3 1

0 7 , 9 2 1

II V

% 0 3

4 9 , 7 7 2

4 0 , 4 6 2

4 1 , 0 5 2

5 3 , 2 2 2

5 4 , 8 0 2

5 5 , 4 9 1

I V

% 0 4

8 5 , 0 7 3

5 0 , 2 5 3

2 5 , 3 3 3

6 4 , 6 9 2

4 9 , 7 7 2

1 4 , 9 5 2

V

% 0 5

3 2 , 3 6 4

6 0 , 0 4 4

0 9 , 6 1 4

8 5 , 0 7 3

2 4 , 7 4 3

6 ,2 4 2 3

IV

% 5 5

5 5 , 9 0 5

7 0 , 4 8 4

9 5 , 8 5 4

4 6 , 7 0 4

6 1 , 2 8 3

8 6 , 6 5 3

II I

% 5 7

4 ,8 4 9 6

0 ,1 0 6 6

5 ,3 5 2 6

7 8 , 5 5 5

3 ,1 1 2 5

9 ,3 6 8 4

II

% 5 9

3 1 , 0 8 8

2 1 , 6 3 8

2 1 , 2 9 7

0 1 , 4 0 7

0 1 , 0 6 6

9 0 , 6 1 6

I

% 0 0 1

5 ,4 6 2 9

3 ,1 0 8 8

1 8 , 3 3 8

6 ,1 1 4 7

4 ,8 4 9 6

2 ,5 8 4 6

% 0 0 1

% 5 9

% 0 9

% 0 8

% 5 7

% 0 7

I L A IN C I V

II L

III L

V I L

V L A IN C I V

O T L A F S A

A IN C I V

A IN C I V

A IN C I V

Este método consiste en valorar las tierras, agregándoles valores preestablecidos tales como: a. Valor por propiedad : este sólo se toma en consideración, sólo si las tierras son propias y poseen título jurídico. Este valor se ha estimado en el primer semestre del año 2012 en Bs.F. 2.576./ha. b. Valor por deforestación pesada : que engloba las siguientes partidas: Cortar el árbol, destronconar, desenraizar, remoción de piedras, quema de trincheras, este valor es estimado en Bs.F. 3.328 /ha. c. Valor por mecanización: asignación de Bs.F. 1.120/ha. d. Valor por riego : Se asignará un valor de Bs.F. 5.900/ha al área que se compruebe que posee canales de riego por supercie. (riego por inunda ción). e. Valor por plusvalía : Se asigna como mínimo Bs.F. 2.576/ha, aquellas ncas quefavorables. poseen vías de acceso, obras de infraestructura, aspectos clima tológicos Haciendo uso de este método del valor agregado, se presentan los cálculos correspondientes para estimar el valor promedio de una hectárea de tierras en el Estado Zulia (sin incluir pastizales ni cultivo alguno). De acuerdo a ello, una hectárea de tierras se ha estimado en un valor promedio Bs.F. de ). 15.500/Ha. (1º Semestre 2012

DESCRIPCIÓN Valor por propiedad Valor por Deforestación Valor por Mecanización alor porVRiego Valor por Plusvalía

PRECIO Bs.F./Ha. 2.576 3.328 1.120 5.900 2.576 TOTALBs.F. 15.500/Ha. Esto no es indicativo para todas las tierras agrícolas del Estado Zulia, ya que se trata de un promedio general apreciativo referencial. El Manual de la UCPC de la Universidad del Zulia, muestra tablas que reportan los precios promedios de mercado de las tierras, ocupadas con pastizales, con riego y sin riego, para diferentes zonas agroecológicas del Estado Zulia, tales como, los municipios Mara, Páez, Perijá, Jesús E. Lossada, Baralt, Valmore Rodríguez, Catatumbo, etc. Esos precios bajo ninguna circunstancia incluyen

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los valores atribuidos a construcciones, edicaciones e instalaciones rurales arraigados a la tierra. La valoración de construcciones, edicaciones e -ins talaciones, así como, maquinarias y equipos y semovientes, son objeto de capítulos apartes contenidos en el Manual.

B.- Método del costo (Cost Approach) Este método establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Supone que el costo de reposición o reproducción es el límite máximo del valor y toma en cuenta el desgaste y la obsolescencia de las construcciones que se encuentran en el predio; su importancia es evidente cuando se trata de hipotecar o mejorar el terreno, o de obtener nanciamiento, en la mayoría de las ocasiones, para proyectos de diversa índole. La aplicación del método (algunos hablan de enfoque) de costo (avalúo físico) supone la suma del costo de los factores necesarios para reponer o reproducir un bien agropecuario como una aproximación a su valor; al igual que en el método de ventas comparables o de mercado, el predio se divide para su análisis en terreno y edicaciones, construcciones, e instalaciones, y en su caso, se considera la maquinaria y equipo. En este método se agrega el concepto de otros bienes distintos a la tierra. Según González-Espoz (2001) por el método de costo, el valor de una propiedad (valor físico) se obtiene de sumar el valor depreciado de las construcciones al valor de la tierra, obtenida por el método de las ventas comparables. En este caso, el valor de la tierra debe ser el del suelo, sin bienhechurías, (edicaciones, construcciones e instalaciones) y los costos y la- de preciación acumulada de las bienhechurías deben estudiarse y comprobarse. Este método establece el valor de la propiedad por referencia al costo de construcción de una propiedad equivalente. El mismo considera la posibilidad de sustituirlo mediante una compra, o la construcción de una réplica igual al srcinal o a una que pueda generar la misma renta. El método del costo es utilizado con frecuencia en valoraciones de nuevas o recientes construcciones, y para proponer construcciones, adiciones o renovaciones. Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas. En cuanto a equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se estimará el valor de reposición o reproducción a nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características físicas.

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Por otro lado, se estimará la pérdida de valor debido al deterioro físico por edad y estado de conservación, u obsolescencia (depreciación) para cada tipo de construcción apreciado y, en su caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con sus características particulares.

• Los costos de operación: son losque se suceden enel proceso de las operaciones de producción. • Los costos de capitalización: son losbienes invertidos enuna empresa con la nalidad de producir ingresos y por consiguiente, benecios. Generalmente estos costos sufren depreciación.

Para las maquinarias y equipos agropecuarios, este método establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción a uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aquél que se valúa. Se deberá tomar en consideración la pérdida de valor debido al deterioro físico (edad y estado de conservación), obsolescencia económica, funcional y tecnológica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus características.

El método de los costos se aplica sobre los costos de capitalización. Estos se pueden determinar bajo:

El método de los costos consiste en valorar los bienes a través del costo de los recursos. Por este método, el valor se va a expresar en términos de lo que cuesta una propiedad similar con una utilidad equivalente. Es un procedimiento muy útil en las ocinas de Catastro para el registro de los precios, en los bancos para determinar la garantía física de los bienes con nes de nanciamiento, en la apertura de contabilidades para registrar los activos de la nca, en los balances y otros estados nancieros. La razón es que: Se puede aplicar a propiedades con bienhechurías, mejoras y otros bienes sobre la propiedad, aún cuando estas propiedades no se vendan con frecuencia o no generen rentas, lo que diculta el cálculo de su valor por el método de mercado o de ingresos, según el caso. Es un procedimiento detallado y permite en su proceso, recabar las informaciones de la propiedad y anexos que sustentan la aplicación de otros métodos. Antes de pasar a explicar la aplicación de este método, veamos lo que entendemos por costo, cuáles son sus tipos y cuál de ellos interesa para los nes de tasación.

Denición de costo • El costo es el precio pagado odebido por cualquier cosa, y puede referirse a:

• El concepto histórico:

“Es el costo real o el primer costo de una propiedad en el momento en que fue srcinalmente construida y puesta en operación. No debe confundirse con el costo srcinal para el dueño...” El costo histórico no necesariamente coincide con el costo srcinal y será menos válido a medida que mayor sea el tiempo transcurrido entre las construcciones y el avalúo.

• El concepto de “Es el costo de construcción a precios corrientes de reproducción: un duplicado o réplica exacta, usando parecidos materiales, normas de construcción, diseño, distribución y calidad de mano de obra, e incorporando todas las deciencias, superadecuación y obsolescencia de la construcción en cuestión”. Como la denición lo indica, es casi imposible lograr la reproducción de construcciones y más si son antiguas en cuanto a materiales de diseño. • El concepto de “Es el costo de reemplazo para una fecha determinada reemplazo: de una estructura o propiedad existente por una “simi(Reposición) lar” que tenga una utilidad equivalente”, es decir; que ofrezca el ambiente, el servicio y la retribución igual a la estructura objeto de avalúo. El costo de reemplazo o de reposición es el concepto más adecuado a los nes de avalúo, ya que se ajusta a los cambios de diseño, materiales y gustos en el tiempo. Sin embargo, mientras más reciente sea la fecha de avalúo con respecto a la fecha de construcción, las probabilidades de que coincidan los costos históricos, por reproducción y por reemplazo, serán mayores.

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Los costos de reemplazo Hay cuatro condiciones indispensables para establecer los costos de reemplazo: 1. Los costos se calculan parauna fecha especíca y deben basarseen las informaciones más actuales al momento de avalúo, para que realmente sean un “costo válido”. 2. Los costos deben calcularse tomandoen cuenta los esfuerzos no pagados y no contabilizados. Por ejemplo, si el propietario realiza unas construcciones con esfuerzo propio o la ganancia sobre la inversión de un contratista. 3. No deben registrarse los costos innecesarios, como la deforestación baja o la pintura de las construcciones. Se tomarán los costos de una sola vez, aunque lo realicen frecuentemente. 4. Los costos deben calcularse tomando en cuenta los costos típicos, es decir, los costos de la zona, aunque pueda darse el caso de que, cuando el constructor es eciente, sus costos sean inferiores a los típicos. De manera pues que, para establecer los costos de reemplazo, es necesario disponer del inventario detallado y actualizado de los bienes y los correspondientes precios y costos referenciales de reemplazo. Es muy importante indicar que los precios referenciales de reemplazo son los de la zona, bien sea, mano de obra, materiales, equipos, maquinaria y otros, ya que éstos pueden variar por localidad. En los casos de avalúos masivos, es decir, de actividades similares, una vez realizada la inspección preliminar, puede elaborarse una “planilla de valores y precios unitarios preferenciales” de construcción, de equipos, materiales y otros, que facilitará los cálculos en el tiempo.

Determinación del valor apreciado del bien El valor apreciado del bien es el valor del bien en función de la vida económica restante y de los benecios que pueda retribuir.

Valor apreciado = Costo de reemplazo-depreciación tasativa Es decir, que elvalor apreciado de un bien será igual al costo de reemplazo, una vez deducida la depreciación sobre este último.


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La depreciación tasativa es la diferencia entre el costo de reemplazo nuevo de los bienes y el valor presente de esos bienes, ambos medidos en la fecha del avalúo. Es una medida de la proporción de la vida económica total de los bienes considerados como nuevos, pérdida por deterioro físico y obsolescencia. Al medir la depreciacióntasativa, el valuador está interesado en identicar y medir la pérdida en utilidad, experimentada por el bien bajo estudio, en su estado actual, en comparación con la utilidad que tendría como un bien nuevo que representase el uso mejor y más productivo del terreno. De modo pues, que para efectos de avalúo, ladepreciación es la medida de inferioridad en el valor del bien sujeto a avalúo, en relación con un bien nuevo y similar. La contrapartida de la depreciación es la apreciación , es decir, la medida de valor de un bien sujeto a avalúo, en relación con uno nuevo y similar. Una vez levantado el inventario y procediendo al cálculo de los costos de reemplazo basado en los valores referenciales, se aplicará a estos últimos la apreciación tasativa , para así determinar el valor apreciado de los bienes. El valor apreciado de un bien resulta pues de aplicar la apreciación tasativa al costo de reemplazo del bien.

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Diferencias entre la depreciación contable y depreciación tasativa Depreciación contable Depreciación tasativa Es el monto reservado en los li- Es la diferencia entre el costo de reembros de propietario para proveer plazo nuevo de los bienes y el valor el retiro o reemplazo de un activo. presente de esos bienes, ambos medidos en la misma fecha del avalúo. Ejemplo: Si un tractor se adquirió hace 3 años por Bs.F. 3.900.000,oo tiene una vida útil de 7 años, la depreciación contable anual es de Bs.F. 557.142,oo y el valor actual por libros sería de Bs.F. 2.228.571.

Ejemplo: Si el tractor nuevo y similar al avaluado, se adquiere hoy en Bs.F. 6.500.000,oo, que es el costo de reemplazo y sobre éste se le aplica una depreciación tasativa del 40% o una apreciación tasativa del 60% (la contrapartida), resulta un valor de avalúo del tractor de Bs.F. 3.900.000,oo.-

La diferencia estriba en que la depreciación tasativa toma en cuenta los efectos de la inación y la devaluación de la moneda, que se reejan en los costos de reemplazo y sobre éstos se aplica la depreciación tasativa, en cambio la depreciación contable sólo toma en cuenta la vida útil del bien y su fecha de adquisición y no la vida económica futura del bien. De manera que, aplicando la depreciación contable el valor del tractor de Bs.F. 2.228.571, y por la depreciación tasativa el mismo tractor tiene un valor de Bs.F. 3.900.000,oo, es decir, que su valor, tres años después de 1 adquirido es el mismo de cuando se compró.

Factores de depreciación Las causas de la depreciación de un bien, que disminuyen la vida y -e ciencia restante de éste, pueden ser de tres tipos: a) Por deterioro físico b) Por pérdida de utilidad funcional o depreciación funcional c) Por pérdida de utilidad económica. 1

La depreciación acumulada mide, en una suma global, la disminución en el valor a la fecha del avalúo, por todas las causas (deterioro físico y obsolescencia funcional y económica) y se aplica sólo a los bienes sujetos a depreciación. La tierra no se deprecia .


77


a. Por deterioro físico Es una reducción de la utilidad como resultado de un menoscabo de la condición física. En las ncas, el deterioro físico se debe a la acción del hombre, de los animales y de la naturaleza. Para nes de análisis de valoración, es más común y conveniente dividir el deterioro físico en dos componentes: curables e incurables. Curable Es aquel que el comprador prudente anticipa poder corregir a la compra de una propiedad, o que el propietario lo considera corregible. El costo para efectuar la corrección o cura no sería más que la adición anticipada a la utilidad y, por tanto, el valor asociado con la cura. El deterioro físico curable se denomina frecuentemente “mantenimiento diferido” o “rehabilitación”, porque estos términos reejan el tipo de actividad típicamente asociado con la corrección de la condición. Incurable Es el deterioro físico que en términos de condiciones de mercado, para la fecha de avalúo, no es factible ni económicamente justicado corregir. El costo de corregir la condición o de efectuar una cura resultaría mayor que la utilidad que se prevé por el servicio del bien y, en consecuencia, resultaría en una merma o disminución de su valor, asociado con la cura. Para nes del análisis para avalúo, el deterioro físico incurable puede ser dividido en elementos de corta y larga vida. b. Por pérdida de utilidad funcional o depreciación funcional Es el menoscabo de la capacidad o eciencia funcional. La obsolescen cia funcional reeja la pérdida en valor causada por factores tales como sobrecapacidad, inadecuación y cambios en el arte del diseño, que afectan la propiedad o su relación con otras propiedades. La incapacidad de una estructura para realizar adecuadamente la función para la cual está siendo empleada actualmente. La depreciación funcional es la obsolescencia funcional que puede ser corregida o curada cuando el costo de reemplazo anticuado o inaceptable está por lo menos compensado por el aumento de utilidad anticipado, y por el aumento de valor resultante del reemplazo. La depreciación funcional incurable es la obsolescencia funcional que resulta de deciencias o superadecuación estructurales, que el prudente

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comprador o propietario no tendría justicación de reemplazar, añadir o- re mover, porque el costo para efectuar la cura sería mayor que el aumento anticipado en la utilidad resultante del reemplazo, adición o remoción. Ejemplo de pérdida de utilidad funcional, es una vaquera mal diseñada o que se disponga para depósito, en vez del uso srcinal de vaquera. c. Por pérdida de utilidad económica Es el deterioro de la deseabilidad o vida útil, resultante de factores extraños a la propiedad o al bien, tales como fuerzas económicas o cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado. La pérdida en el uso y en valor de una propiedad, resultante de los factores de obsolescencia económica, debe distinguirse de la pérdida en el valor, resultante del deterioro físico y obsolescencia funcional, ambos inherentes a la propiedad. La pérdida económica se srcina en factores externos que afectan la deseabilidad del bien, tales como las construcciones obsoletas y la ubicación de actividades inadecuadas a la actividad de la nca, como son las indus trias, los barrios e invasiones que contaminan las aguas que sirven a la nca, o la carencia de repuestos de una maquinaria, riesgos de inundaciones, acciones deexpropiación por parte del Estado , entre otros.

Cálculo del factor de apreciación tasativa Como ya antes se señaló,la apreciación tasativa es la contrapartida de la depreciación, y es el resultado de la factorización de las condiciones físicas, de la utilidad funcional y de la utilidad económica futura del bien. También se dijo, que una vez levantado el inventario y procedido al cálculo de los costos de reemplazo, basado en los valores referenciales, se aplicará a estos últimos la apreciación tasativa, para así determinar el valor apreciado de los bienes. La apreciación se expresará en factor, para facilitar el cálculo, es decir, 2, el factor de que si la apreciación de un bien es similar a uno nuevo (100%) apreciación será 1, si es un 80%, el factor de apreciación será 80. Ejemplo: Una casa rural rústica, de buena calidad, de 100 metros cuadrados, tiene un costo de reemplazo de Bs.F .8.000 y es lo que costaría construirla hoy. El tasador determina que:

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• Por condiciones físicas, se castiga en un30%, es decir,que se aprecia la casa en avalúo en un 70%, así el factor de apreciación es de 0,7. • Por funcionalidad, la casa cumple consu función devivienda aunque el tasador considera que podría mejorar un área, y sólo la castiga en un 10%, es decir, que la aprecia en un 90%, en factor 0,9. • Por economicidad, no hayningún factor que limite suutilidad económica de facilitar la estancia del hombre en la hacienda, por lo tanto, su apreciación económica es de 100% en factor 1. Una vez determinados los factores físico, funcional y económico, el tasador calcula el factor de apreciación tasativa: Condiciones Físicas X Funcionalidad X Economicidad = Factor deApreciación Tasativa .7 =

X

.9

X

1

.63

Factor de Apreciación = 0,63 Es decir, que la casa en avalúo representa un63% con relación a una similar y nueva. Por lo tanto, el Valor Apreciado resulta de aplicar sobre el costo de reemplazo (Bs.F.8.000) el factor de apreciación tasativa. (0,63).

Costo de reemplazoX Factor de apreciación Tasativa = Valor a preciado 8.000.000 X = Bs.F.5.040

0,63

La planilla de información de inventario, costos de reemplazo, apreciación tasativa y cálculo del valor apreciado de los bienes convida económica limitada, se condensa en una planilla de trabajo que, a su vez, puede servir en el informe de avalúo como anexo. Y es el siguiente:

80



81


6. Es la apreciación tasativa,la cual está subdividida en los factores de apreciación. 6A- el factor de las condiciones físicas. 6B- el factor de la utilidad funcional. 6C- el factor de la utilidad económica. 6D- el factor de apreciación tasativa, resultado de la factorización de los aspectos de apreciación. (Columnas: 6A x 6B x 6C). 7. Es el cálculo del valor apreciado o de avalúo, resultante de la multiplicación de los costos de reemplazo (columna 5) por el factor de apreciación tasativa (columna 6), de esta manera se compara el bien en avalúo con el bien nuevo, y como resultado se obtiene el valor del bien sujeto a avalúo. 8. Es abierta a cualquier observaciónsignicativa del tasador sobre el bien.

Explicación de las columnas de la Planilla de Trabajo 1. Identica el bien, y se deberá agrupar por mejoras, bienhechurías, maquinarias y equipos, animales y cultivos anuales, y otros. 2. Es la descripción delbien, tal como: calidad de la construcción, materiales, capacidad de un equipo, seriales, razas de ganado, etc. 3. Es la unidad en que se expresa el bien, es decir, sies Ha. para un cultivo, HP. (caballos de fuerza) de un tractor, No. de discos de un arado, m2 en una construcción, mts. lineales en una cerca, etc. La unidad facilita el cálculo de los costos de reemplazo. 4. Es el costode reemplazode la unidad en que se expresa el bien. 5. Es el cálculo del costo de reemplazo del bien, lo cual resulta de la multiplicación de las unidades (columna 3) por su valor unitario (columna 4).

Es de su hacer notar, que la presente técnica de la depreciación tasativa tuvo reconocimiento por parte delEncuentro Panamericano de Valuación Rural , organizado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y la Sociedad Colombiana de Avaluadores (SCA) en Bogotá, Colombia, del 27 al 30 de mayo 2012, donde se presentó a mi cargo la ponencia“ Aplicación metodológica de la técnica de depreciación tasativa en el avalúo de una unidad de producción agropecuaria” la cual resultó ganadora delp remio India Catalina de Cartagena , anexándola en todo su contenido al presente Manual. Se sugiere como cuadro de estimación de los factores de apreciación tasativa, (contrapartida de la depreciación) la siguiente:

CONDICIÓN FÍSICA FACTOR APRECIACIÓN MUY BUENO 0,9-1,0 BUENO 0,7-0.89 REGULAR 0,5-0.69 MALO 0,3-0,49 PÉSIMO 0,1-0,29 En países con altas inaciones y de control de cambio como Venezuela, es donde más justicación tiene la aplicación de la técnica de depreciación tasativa dentro del método del costo (Venezuela, obtu-

82


vo un índice inacionario del 27% en 2011), aunado al hecho de que en una gran mayoría de nuestras unidades de producción agropecuaria en Venezuela, cuando aplicamos la depreciación de los activos, tales como, a construcciones e instalaciones, nos encontramos que sus edades superan su vida útil, por lo que hay necesidad de hacer ajustes valorativos que nos l o provee esta técnica. Sin embargo, no descartamos que algunos avaluadores utilicen otras técnicas de depreciación avaluatoria a la hora de avaluar otros activos, sobre todo, las bienhechurías, como la más utilizada por los avaluadores urbanos, como lo son la técnica de Ross-Heidecke o la de FITTOCORVINI. A continuación, procederemos antes de dar algunos lineamientos para la aplicación de algunas variantes del método del costo, en lavaloración de cultivos, construcciones e instalaciones, maquinarias , a hacer un esbozo teórico de las diferentes y equipos y semovientes técnicas de depreciación a aplicar en materia avaluatoria. Lo que si no deberían tener aplicación en avalúos agropecuarios, son las conocidas y universales técnicas de depreciación contable, tales como, la de la línea recta, suma de los dígitos, saldos decrecientes y por unidades producidas, sin embargo, las mencionaremos a continuación.

TÉCNICAS DE DEPRECIACIÓN La depreciación es una pérdida de valor o de precio de un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida del valor por causa del uso, o del tiempo, existen tres calases de depreciación: 1. La depreciación física opor edad. 2. La depreciación porestado de conservación. 3. Depreciación funcional. La depreciación físicaque corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relación con la edad de la construcción. Se le conoce también como depreciación por edad. A esta depreciación se encuentra íntimamente ligada la depreciación del estado de conservación. Si dos construcciones de la misma edad, tendrían la misma depreciación física, dependerá el diferente estado de conservación que tenga cada una de ellas.

83


La depreciación funcional corresponde a la inadecuación del inmueble a las expectativas de uso que se requiere, esta inadecuación puede provenir de un mal uso del diseño que no permita su funcionalidad actual. La vida técnica en el caso de construcciones e instalaciones es el período que dura una obra hasta cuando es utilizable, en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstrucción en sus partes esenciales. Depreciaciones de usocontable 1.-Técnica de depreciación de la línea recta En esta técnica, la depreciación es considerada como función del tiempo y no de la utilización de los activos. Resulta una técnica simple que viene siendo muy utilizada y que se basa en considerar la obsolescencia progresiva como la causa primera de una vida de servicio limitada, y considerar por tanto la disminución de tal utilidad de forma constante en el tiempo. El cargo por depreciación será igual al costo menos el valor de desecho o de chatarra o residual. Ejemplo: Valor del activo 30.000.000,00 Vida útil (Años) 5,00 Depreciación por línea recta 1

Cuota depreciación 6.000.000,00

6.000.000,00

24.000.000,00

2

6.000.000,00

12.000.000,00

18.000.000,00

3 4 5

6.000.000,00 6.000.000,00 6.000.000,00

18.000.000,00 24.000.000,00 30.000.000,00

12.000.000,00 6.000.000,00 -

Año

Depreciación acumulada

Valor neto en libros

2.-Técnica de depreciación de la suma de dígitos anuales Para esta técnica de depreciación llamada “suma de dígitos” cada año se rebaja el costo de desecho por lo que el resultado no será equitativo a lo largo del tiempo o de las unidades producidas, sino que irá disminuyendo progresivamente. La suma de dígitos anuales no es otra cosa que sumar el número de años de la siguiente forma: Para una estimación de 5 años: 1 años + 2 años + 3años + 4 años + 5años =15

84


Depreciación suma de los dígitos del año A ño

Fa ct or

P o r c e n t a je

Depreciación acumulada

Valor neto en libros

30.000.000,00 10.000.000,00000 10.000.000,00000

20.000.000,00000

V a lo r a c t iv o

Cuota depreciación

1

0,3333333333 33,33333%

2

0,2666666667 26,66667% 30.00 0.000,00

8.000.000,00000

18.000.000,00000

12.000.000,00000

3

0,2000000000 20,00000%

30.000.000,00

6.000.000,00000

4

0,1333333333 13,33333%

30.000.000,00

4.000.000,00000

24.000.000,00000 28.000.000,00000

6.000.000,00000 2.000.000,00000

0,0666666667

30.000.000,00

2.000.000,00000

30.000.000,00000

-

5

6,66667%

Factor para 1º. Año = 5/15 = 33,33% Factor para 2º. Año = 4/15 = 26,66% Factor para 3º. Año = 3/15 = 20,00% Factor para 4º. Año = 2/15 = 13,33% Factor para 5º. Año = 1/15 = 6,66%

4.- Técnica de depreciación por unidades producidas Esta técnica, al contrario que el de la línea recta, considera la depreciación en función de la utilización o de la actividad, y no del tiempo. Por lo tanto, la vida útil del activo se basará en el función del rendimiento y del número de unidades que produce, de horas que trabaja, o del rendimiento considerando estas dos opciones juntas. Valor del activo 10.000.000,00 Vida útil (Años) 20.000,00 Valor de salvamento 10 Depreciación por unidades producidas Año 1 2

3.-Técnica de depreciación saldos decrecientes Es llamado también técnica de por depreciación acelerada; permite hacer cargos por depreciación más altos en los primeros años y más bajos en los últimos períodos, esta técnica se justica, puesto que el activo es más- e ciente durante los primeros años por eso se debe de cargar mayor depreciación en dichos años. Otro de los argumentos que se presentan es que los costos de depreciación y mantenimiento son a menudo más altos en los últimos periodos de uso. Ejemplo: Valor del activo 30.000.000,00 Vida útil (Años) 5,00 Valor de salvamento 3.000.000,00 Depreciación por reducción de saldos

1

Tasa depreciación 0,36904

Valor sin depreciar 30.000.000,00

Cuota depreciación 11.071.279,67

Depreciación acumulada 11.071.279,67

2 3

0,36904 0,36904

18.928.720,33 11.943.215,12

6.985.505,22 4.407.555,82

18.056.784,88 22.464.340,71

11.943.215,12 7.535.659,29

4

0,36904

7.535.659,29

2.780.979,72

25.245.320,42

4.754.679,58

5

0,36904

4.754.679,58

1.754.679,58

27.000.000,00

3.000.000,00

Año

85


Valor neto en libros 18.928.720,33

Unidades Depreciación Cuota Depreciación Valor neto en producidas por unidad depreciación acumulada libros 2.000,00 500 1.000.000,00 1.000.000,00 9.000.000,00 2.500,00 500 1.250.000,00 2.250.000,00 7. 750.000,00

3 4

2.000,00 2.200,00

500 500

1.000.000,00 1.100.000,00

3.250.000,00 4.350.000,00

6.750.000,00 5.650.000,00

5

1.500,00

500

750.000,00

5.100.000,00

4.900.000,00

6 7

1.800,00 2.000,00

500 500

900.000,00 1.000.000,00

6.000.000,00 7.000.000,00

4.000.000,00 3. 000.000,00

8

2.000,00

500

1.000.000,00

8.000.000,00

2.000.000,00

9 10

2.400,00 1.600,00

500 500

1.200.000,00 800.000,00

9.200.000,00 10.000.000,00

800.000,00 -

Fuente ejemplos anteriores: Vida útil de las construcciones. Ing. Luis Fernando Restrepo Gómez http//es.scribd.com/doc55428790/La-vida-Util-de-las-Construcciones . 14 Mayo 2011.

Ahora bien, en materia avaluatoria, se utilizan otras técnicas de depreciación (algunos autores los siguen llamando métodos), de uso muy frecuente para avaluar edicaciones, construcciones e instalaciones, de las cuales haremos una síntesis a continuación, haciendo la salvedad que la técnica más utilizada para depreciar activos como los mencionados, es la de ROSS-HEIDECKE,que por supuesto también se pueden utilizar en avaluaciones agropecuarias, siempre y cuando se tengan las edades de los activos integrantes. También tenemos otras técnicas como la parabólica de KUENTZLE, la de ROSS, y la de FITTO-CORVINI.

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Recordemos que: VALOR APRECIADO = COSTO REPOSICIÓN –DEPRECIACIÓN ACUMULADA

 E E2  + 2  X 100 D D 

da = 0,5 

Por el ejemplo anterior sería: E= 10 años

Técnica de George Kuentzle

 10  10 2  +    X 100  40  40  

Consiste en determinar la depreciación de la construcción, relacionando 2) y vida económica o vida útil las variables al cuadrado: edad efectiva (E (D2); que representa una parábola según la fórmula:

da = 0,5 

 10 + 100  X 100  40 1600   400 + 100  X 100 da = 0,5   1600  da = 15,63% da = 0,5 

2

 E  X 100  D De la afectación del valor de reposición por el valor apreciativo, determinado por la diferencia del 100% de su utilidad y la depreciación acumulada en porcentaje (1-da), resultará el valor actual de la construcción. Ejemplo: Valor de Reposición (VR) = Bs.F. 114.000 da = 

Edad Efectiva (E) = 10 años Edad Económica (D)= 40 años 2

 E  X 100  D

da = 

2

 10  X 100   40  da = 6,25% da = 

Valor Actual (VA)= Valor de Reposición por el valor Apreciativo VA= VR (1-da) VA= 114.000 (1-0,0625) VA= Bs.F. 106.875

Técnica de Ross Determina la depreciación acumulada, tomando como base la semisuma de las fórmulas de los autores anteriores. Al afectar el valor de reposición por su valor apreciativo (1-da), resultará el valor actual. La fórmula de la depreciación, según Ross, es la siguiente:

Valor Actual (VA) = Valor de Reposición por el Valor de Apreciación VA= VR (1-da) VA= 114.000 (1-0,1563) VA= Bs. 96.181,80

Técnica de Ross-Heidecke Determina la depreciación acumulada, considerando la edad física (x), además del estado de conservación de la construcción (C), que está en función de la condición física, el estado y su clasicación (cuadro siguiente), Factor C de Conservación de Heidecke). Dichas variables ser afectan por la diferencia del valor de reposición (VR) y el valor de rescate (Vr); resultando en términos absolutos su valor (Bs.F.) Dicha depreciación se expresa mediante la siguiente fórmula:

= (+α− ) 1 ( α xCx −)  VRV r Bs.F .  E E2  α = 0,5  + 2  (depreciación de Ross) D D  da ( Bs )

C = Factor de Conservación. Vr= 5% VR ó 10% VR da = α + (1-α) C = (Depreciación en %)

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Ejemplo: Construcción en condición regular y clasicando como bueno. C = 2,52 Edad = 10 años Vida útil= 40 años α = (Da según Ross) = 0,1563 VR= Bs.F. 114.000 Vr= 5% Bs 114.000 = Bs. 5.700 da = [0.1563 + (1 – 0.1563)x0.0252]x(114.000 – 5.700) da= 0.17756 x 108.300 = Bs. F. 19.229,75 VA = VR-da (Bs.F.) VA = 108.300 –019.229,75 VA= Bs.F. 89.070,25

CUADRO N° 4 FACTOR (C) DE CONSERVACIÓN DE HEIDECKE 1 1,5 2 2,5 3 3,5

CONDICIONES FÍSICAS Nuevo. No necesita reparación Regular. Requiere reparaciones de poco valor Requiere reparaciones simples

4 4,5 5

Requiere reparaciones considerables Susceptible de Demolición

ESTADOS

Defciente

C (%) 0,00 0,032 2,52 8,09 18,10 32,25

Malo Muy malo Pésimo

52,60 75,20 100,00

CLASIFICACIÓN

Excelente Muy bueno Bueno Intermedio Regular

Coeciente de Roos Heidecke Este coeciente se calcula considerando en el ejemplo: la edad (E) de 10 años una vida útil (D) de 40 años, el estado de conservación 2; como sigue:

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Cálculo por tablas de depreciación Se calcula E/D= 10/40 = 0,25; se entra en la tabla de Depreciación Ross Heidecke, con E/D = 0,25 y estado 2 le corresponde C = 2,52 y obtiene, da = 0, 1775. Coeciente de Ross Heidecke (CRH) = (1-da) x 0,95 CRH= (1-0,1775) X 0,95 = 0,7814 VA = VR x CRH VA = Bs. 114.000 x 0,7814 VA= Bs. 89.079,6

CUADRO N° 5 TABLA DE DEPRECIACIÓN DE ROSS-HEIDECKE (CONOCIDA COMO TABLA DE FITTO-CORVINI) % E/V 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1.00 0.000 0.505 1.020 1.545 2.080 2.625 3.180 3.745 4.320 4.905 5.500 6.105 6.720 7.345 7.980 8.625 9.280 9.945 10.620 11.305 12.000 12.705 13.420 14.145 14.830 15.625 16.380 17.145 17.920 18.705 19.500

1.50 0.032 0.537 1.052 1.577 2.111 2.656 3.211 3.776 4.351 4.935 5.530 6.135 6.750 7.375 8.009 8.654 9.309 9.974 10.649 11.333 12.028 12.733 13.448 14.173 14.907 15.652 16.407 17.171 17.956 18.731 19.526

2. 00 2.520 3.010 3.510 4.030 4.550 5.080 5.620 6.170 6.730 7.300 7.880 8.470 9.070 9.680 10.300 10.930 11.570 12.220 12.870 13.540 14.220 14.510 15.600 16.310 17.030 17.750 18.490 19.230 19.990 20.750 21.530

2 . 50 8.090 8.550 9.030 9.510 10.000 10.500 11.010 11.530 12.060 12.600 13.150 13.700 14.270 14.840 15.420 16.020 16.620 17.230 17.850 18.480 19.120 19.770 20.420 21.090 21.770 22.450 23.140 23.850 24.560 25.280 26.010

3.00 18.100 18.510 18.940 19.370 19.800 20.250 20.700 21.170 21.640 22.120 22.600 23.100 23.610 24.120 24.630 25.160 25.700 26.250 26.800 27.360 27.930 28.510 29.090 29.680 30.280 30.890 31.510 32.140 32.780 33.420 34.070

3.50 33.200 33.540 33.890 34.230 34.590 34.950 35.320 35.700 36.090 36.480 36.870 37.270 37.680 38.100 38.520 38.950 39.390 39.840 40.290 40.750 41.220 41.690 42.160 42.650 43.140 43.640 44.140 44.650 45.170 45.690 46.220

4.00 52.600 52.840 53.090 53.340 53.590 53.840 54.110 54.380 54.650 54.930 55.210 55.490 55.780 56.080 56.380 56.690 57.000 57.310 57.630 57.960 58.290 58.620 58.960 59.300 59.650 60.000 60.360 60.720 61.090 61.460 61.840

4.50 5.00 75.200 100.000 75.320 100.000 75.450 100.000 75.580 100.000 75.710 100.000 75.850 100.000 75.990 100.000 76.130 100.000 76.270 100.000 76.410 100.000 76.560 100.000 76.710 100.000 76.860 100.000 77.020 100.000 77.180 100.000 77.340 100.000 77.500 100.000 77.660 100.000 77.830 100.000 78.000 100.000 78.170 100.000 78.350 100.000 78.530 100.000 78.710 100.000 78.890 100.000 79.070 100.000 79.260 100.000 79.450 100.000 79.640 100.000 79.840 100.000 80.040 100.000

90


31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86

20.305 21.120 21.945 22.780 23.625 24.480 25.345 26.220 27.105 28.000 28.905 29.820 30.745 31.680 32.625 33.580 34.545 35.520 36.505 37.500 38.505 39.520 40.545 41.580 42.625 43.680 44.745 45.820 46.905 48.000 49.105 50.220 51.345 52.480 53.625 54.780 55.945 57.120 58.305 59.500 60.705 61.920 63.145 64.380 65.625 66.880 68.145 69.420 70.705 72.000 73.305 74.620 75.945 77.280 78.625 79.980

20.330 21.155 21.970 22.805 23.649 24.504 25.349 26.244 27.128 28.023 28.928 29.842 30.767 31.702 32.646 33.601 34.566 35.541 36.525 37.520 38.525 39.539 40.564 41.599 42.643 43.698 44.763 45.837 46.922 48.017 49.121 50.236 51.361 52.495 53.640 54.794 55.959 57.134 58.318 59.513 60.718 61.932 63.157 64.391 65.636 66.891 68.155 69.430 70.714 72.009 73.314 74.628 75.953 77.287 78.632 79.986

22.310 23.110 23.900 24.730 25.550 26.380 27.230 28.080 28.940 29.810 30.700 31.590 32.490 33.400 34.320 35.250 36.190 37.140 38.100 39.070 40.050 41.040 42.040 43.050 44.070 45.100 46.140 47.190 48.250 49.320 50.390 51.470 52.570 53.680 54.800 55.930 57.060 58.200 59.360 60.520 61.700 62.880 64.080 65.280 66.490 67.710 68.950 70.190 71.440 72.710 73.980 75.260 76.560 77.850 79.160 80.480

26.750 27.500 28.260 29.030 29.800 30.590 31.380 32.190 33.000 33.820 34.660 35.500 36.350 37.210 38.080 38.950 39.840 40.740 41.640 42.560 43.480 44.410 45.350 46.300 47.260 48.240 49.220 50.200 51.200 52.200 53.220 54.250 55.280 56.320 57.380 58.440 59.510 60.590 61.680 62.780 63.880 65.000 66.130 67.260 68.400 69.560 70.720 71.890 73.070 74.270 75.470 76.670 77.890 79.120 80.350 81.600

34.730 35.400 36.070 36.760 37.450 38.150 38.860 39.570 40.300 41.030 41.770 42.520 43.280 44.050 44.820 45.600 46.390 47.190 48.000 48.810 49.630 50.460 51.300 52.150 53.010 53.870 54.740 55.620 55.610 57.410 58.320 59.230 60.150 61.080 62.020 62.960 63.920 64.880 65.850 66.830 67.820 68.810 69.810 70.830 71.850 72.870 73.910 74.950 76.010 77.070 78.140 79.210 80.300 81.390 82.490 83.600

46.760 47.310 47.860 48.420 48.980 49.550 50.130 50.710 51.300 51.900 52.510 53.120 53.740 54.360 54.990 55.630 56.280 56.930 57.590 58.250 58.920 59.600 60.280 60.970 61.670 62.380 63.090 63.810 64.530 65.260 66.000 66.750 67.500 68.260 69.020 69.790 70.570 71.360 72.150 72.950 73.750 74.560 75.380 76.210 77.040 77.880 78.720 79.570 80.430 81.300 82.170 83.050 83.930 84.820 85.720 86.630

62.220 62.610 63.000 63.400 63.800 64.200 64.610 65.030 65.450 65.870 66.300 66.730 67.170 67.610 68.060 68.510 68.970 69.430 69.900 70.370 70.850 71.330 71.820 72.310 72.800 73.300 73.810 74.320 74.830 75.350 75.870 76.400 76.940 77.480 78.020 78.570 79.120 79.680 80.240 80.800 81.370 81.930 82.530 83.120 83.710 84.300 84.900 85.500 86.110 86.730 87.350 87.970 88.600 89.230 89.870 90.510

80.240 80.440 80.640 80.850 81.060 81.270 81.480 81.700 81.920 82.140 82.370 82.600 82.830 83.060 83.290 83.530 83.770 84.010 84.250 84.500 84.750 85.000 85.250 85.510 85.770 86.030 86.290 86.560 86.830 87.100 87.380 87.660 87.940 88.220 88.500 88.790 89.080 89.370 89.660 89.960 90.260 90.560 90.860 91.170 91.470 91.780 92.100 92.420 92.740 93.060 93.380 93.700 94.030 94.360 94.700 95.050

100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

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José Urdaneta Morán Anatomía de una hacienda. Manual de valuación agropecuaria 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

81.345 82.720 84.105 85.500 86.905 88.320 89.745 91.180 92.625 94.080 95.545 97.020 98.505

81.351 82.725 84.110 85.505 86.909 88.324 89.748 91.183 92.627 94.082 95.546 97.021 98.505

81.820 83.160 84.510 85.870 87.230 88.610 90.000 91.400 92.810 94.560 95.660 97.100 98.540

82.850 84.120 85.390 86.670 87.960 89.260 90.570 91.890 93.220 94.560 95.910 97.260 98.630

84.720 85.850 86.980 88.120 89.270 90.430 91.590 92.770 93.960 95.150 96.450 97.560 98.780

87.540 88.460 89.380 90.310 91.250 92.200 93.150 94.110 95.070 96.040 97.020 98.010 99.000

91.160 91.810 92.470 93.130 93.790 94.460 95.140 95.820 96.500 97.190 97.890 98.590 99.290

95.350 95.720 96.060 96.400 96.750 97.100 97.450 97.810 98.170 98.530 98.890 99.260 99.630

100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.00

De donde la columna% representa la relación entrela Edad/ Vida Útil y el rango lineal del 1,0 al 5,0 representa el Estado de Conservación del inmueble objeto. De la intersección de la relación E/V, con el estado de conservación, obtenemos el % de depreciación a aplicar. Así por ejemplo: 1. Si la edicación tiene15 añoscon unavida técnicade 50 y se encuentra en estado bueno (calicación 2) la depreciación será 15/50 = 30, al frente del 30 y debajo del 2 está la depreciación de 21.53 2. Edicación con35 años de uso, una vida técnica de 60 en un estado regular (calicación 3) 35/60 = 58 y debajo del 3 está la depreciación de 55.62% Como quiera que el presente Manual de valuación agropecuaria, se centra en los aspectos metodológicos, haciendo hincapié en los tres (3) métodos de avaluación universalmente conocidos, como - son: Mé todo del Mercado, Método del Costo y del Ingreso o Capitalización de Rentas, desarrollaremos a continuación la valorización edalgunos componentes del activo agropecuario, que se sustentan en el Método del Costo, aún cuando en algunos casos no se aplican las mismas técnicas de depreciación. En consecuencia, expondremos, la VALUACIÓN DE CULTIVOS, MAQUINARIAS Y EQUIPOS, Y SEMOVIENTES, sin pretender desvirtuar el objeto del Manual, de valuar o tasar acorde o en concordancia con los métodos de avaluación preestablecidos.

Valuación de cultivos Valor de los pastizales Los pastos son considerados como una mejora y como un cultivo permanente. Para valorar pastos articiales se utiliza el criterio del valor del costo de reproducción o de reposición, es decir, cuánto cuesta fundar una hectárea

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de pasto, al momento en que se efectúa el avalúo. De allí que sea necesaria dependiendo de la región, diseñar su propia base de datos sobre costos de producción de los cultivos de pastos. La U.C.P.C., de La Universidad del Zulia, Venezuela, ofrece en su “Manual de precios de insumos, Bienes de capital y Servicios del sector agropecuario”, (para el momento de editar el presente Manual, se encontraba en

imprenta su publicación 1º. Semestre 2013) toda una información de costos de producción, incluyendo costos de fundación y de mantenimiento, de los diferentes cultivos, incluyendo los pastos alemán, brachiarias, buffel, elefante, guinea, pangola. En el caso de pastos naturales, el valor viene dado por el costo de mantenimiento del mismo, donde el tasador o avaluador puede considerar sus condiciones para el momento del avalúo. Cuando se trata de avalúos que tengan por objeto la indemnización de los pastizales, hay necesidad de utilizar metodologías, no sólo que contemplen los su costos de establecimiento to, sino rendimiento potencial. o fundación del pasto y su mantenimien-

Valor de los cultivos Conceptualmente, desde el punto de vista de valoración y tasación agrícola, los clasicamos en: Cultivos de ciclo corto Son aquellos cultivos cuyo ciclo comercial es menor a 140 días, los cuales se han agrupado en granos, bulbos, tubérculos, oleaginosas y hortalizas. Ej: arroz, tomate, patilla, melón, ajo, fríjol, caraota, ajonjolí, maní, repollo, papa, pepino, etc. Cultivos anuales Aquellos cultivos que presentan un ciclo de producción comercial por encima de los ocho (8) meses y períodos anuales especícos de siembra. Ej: yuca, ñame, ocumo, apio, malanga, batata, tabaco. Cultivos semi-permanentes Son todos aquellos donde su producción comercial se inicia en el primer año, pudiendo alcanzar hasta un máximo de tres (3) años, a excepción de la caña de azúcar que puede contemplar hasta una cuarta resaca. Ej: piña, plátano, cambur, parchita, caña de azúcar, lechosa.


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Cultivos permanentes Son todas aquellas plantaciones que presentan un ciclo de producción comercial por más de quince (15) años, estos cultivos inician normalmente su ciclo de producción después de los 3-5 años de fundados. Ej: coco, mango, guayaba, aguacate, cítricos, café, cacao.

Casos de valoración de cultivos A. Daños causados a una plantación por terceros B. Desaparición de plantaciones fundadas por obras de infraestructura. C. Garantía de créditos D. Compra-venta de ncas. Los métodos generalmente utilizadas para valor cultivos son: el método de costo y el de ingreso neto capitalizable. Se aplican dependiendo de la etapa de desarrollo del cultivo: iniciación, productiva, improductiva, decadencia. Normalmente, cuando están en etapa de crecimiento, utilizamos elmétodo del costoy cuando el cultivo se encuentra en etapa productiva o de decadencia, capitalizamos el ingreso netométodo ( del ingreso ). Indudablemente, que acorde con la nalidad del avalúo, utilizaremos los métodos y técnicas de valuación, siempre enfatizando que si la nalidad del avalúo es expropiatoria, y nuestro cultivo es permanente y comercial, en plena producción, es decir, generando ingresos futuros, no cabe duda, que la plantación es un negocio agropecuario, y se debería avaluar por el Método del Ingreso o de capitalización de rentas o benecios futuros.

Valoración de cultivos anuales 1ª. Fase de desarrollo corto período: VALOR= GASTOS/PERÍODO+ INTERÉS/PERÍODO DÍAS DÍAS VA= VP DÍAS/CICLO 2ª. Fase avanzada de desarrollo: VA = P-G [ 1/(1+i)^t] VA = Valor del cultivo (actual)

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P = Valor estimado de la producción G = Gastos por realizarse (desde el momento del avalúo hasta la cosecha) i = Tasa de interés agrícola t = Tiempo que resta desde el momento del avalúo hasta la cosecha. También se utiliza la fórmula: VA = VP días/ciclo VA = Valor actual VP = Valor de la producción Días = Tiempo del cultivo almomento delavalúo Ciclo = Duración del ciclo del cultivo

3ª. Plena etapa de producción VA = VP-GC VA = Valor Actual de la plantación VP = Valor de la producción GC = Gastos de cosecha

Valoración de cultivos semi-permanentes y permanentes  1  t´   VA = G´+ P´  − a  x  T   (1 + i)t  VA = Valor del cultivo G’ = Gastos de fundación y mantenimiento P’ = Valor estimado de la cosecha, deducidos los gastos indirectos (interés, renta y benecio) i = Tasa de interés a = Valor de la cosecha percibida por el vendedor deducido los gastos indirectos. t’ = Tiempo desde la siembra hasta el momento del avalúo. T = Ciclo del cultivo t = Tiempo desde la valoración hasta nalizar la cosecha.

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Valoración de cultivos permanentes en su etapa improductiva Costos de fundación............................. +Costosdemantenimiento.Año2 Costos de mantenimiento.Año 3..........

Sub-total

X

Bs.F. Bs.F. Bs.F.

Bs. F.

X .i = Y Valor actual = X + Y Valoración de cultivo permanente en etapa productiva: VA =VP –(F+CM) VA = Valor actual por hectárea VP = Valor estimado de producción /Ha F = Costo de fundación /Ha. CM = Costo de mantenimiento del año del avalúo/Ha. Otro criterio empírico: VA = VP+F +CMn VA = Valor actual VP = Valor de la producción F = Costos de fundación CMn = Costos de mantenimientos, desembolsados en todo el período. Coeciente de valor futuro: CVF = (1+i)ⁿ CVF = Coeciente de valor futuro i = Tasa de interés anual n = No. de años. Valoración de cultivospermanentes en su etapa de decadencia cuando su producción no es económicamente rentable. VA = VP-(F+CM) VA = Valor actual VP = Valor de la producción

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F = Costos de fundación CM = Costos de mantenimiento para el momento delavalúo. Es de hacer notar, que acorde con el Manual de Precios, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario del Estado Zulia, publicación referencial para todos los avaluadores agropecuarios, ofrecida semestralmente por la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, fundamentalmente del occidente del país, las estructuras de costos para los diferentes cultivos están compuestas por las labores y actividades comúnmente usadas en su desarrollo, encontrándose dentro de ellas: preparación de tierras, siembras, fertilización, control de malezas, control tosanitario, riego, drenajes, aporques, cosechas, con sus respectivas cantidades de insumos y formas de aplicación recomendadas para cada actividad, incluyendo por supuesto los costos de mano de obra y de maquinarias y equipos utilizados. No olvidar que para valorar los cultivos, el avaluador debe tomar en consideración los siguientes aspectos: a. Clasicación : Los cultivos se clasican en: ciclo corto, anuales, semipermanentes y permanentes, cada uno de ellos obedece a una valoración diferente. b. Condiciones tosanitarias : Se reere a las plagas o enfermedades que posee el cultivo para el momento del avalúo. c. Edad: Número de días - meses - años que posee el cultivo, desde el momento que fue sembrado hasta el momento de elaborar el avalúo. d. Ciclo: Lapso de tiempo que dura el cultivo en la tierra. e. Densidad de siembra : Número de plantas por hectárea. f. Rendimientos : Total de kilogramos producidos por hectárea. g. Precios en el mercado de insumos y productos Para el caso de tasaciones de cultivos permanentes, tales como los frutales, el Dr. Sergio Abunahman, autor del libro Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones, traducido por el Ing. Migu el Camacaro de SOITAVE, considera que para poder avaluar una plantaci ón hay necesidad de conocer la distancia entre plantas e hileras, con miras a determinar su densidad por Ha., su productividad física (rendimiento) y monetaria (renta bruta), el estado de crecimiento de la plantación, sus costos de fundación, así como, los precios de venta de los productos. El valor de la plantación vendría dado por:


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Vplantación = CF + RL X Fa x r Donde: CF = Costos de Fundación. Gastos del 1º. Al 4º. Año actualizado RL = Renta líquida de una cosecha promedio anual Fa = Factor de Valor Presente (descuento) para (4-1) = 3 rentas liquidas consecutivas r = tasa de Riesgo = 10% (plagas, siniestros, caídas de precios)

Valuación de maquinarias y equipos Para muchos de los procesos que se desarrollan en las ncas se emplean máquinas y equipos que son de gran importancia y valor, razón por la cual en el avalúo debe ser considerada su valuación en forma detallada y sistemática. Para su valoración deben ser tenidos en cuenta los siguientes elementos: • Marca • Capacidad o potencia • Modelo • Vida útil (expresada en horasde funcionamiento potencial o años) • Edad (expresada en horasde funcionamiento u operación o enaños) • Vida remanente • Estado de conservación • Funcionamiento. Es necesario que se realice una observación de las maquinarias en operación o funcionamiento, para poder hacer una mejor valoración. Además siempre debe tenerse en cuenta que lo ques e avalúa es la vida remanente del bien. Con alguna frecuencia se encuentra que en el campo se continúan empleando maquinarias que ya ha cumplido su vida útil, o que en términos generales ya son obsoletas por existir tecnologías más modernas, pero que sin embargo deben ser tenidas en cuenta en el avalúo, ya que se encuentran operativas y a veces en muy buen estado, por cuanto hay cierta tendencia a reacondicionar o refaccionar las existentes a través del tiempo, dado lo costoso que representan hoy en día su adquisición , motivo éste que justica adicionalmente, nuestra utilización de la depreciación tasativa, aún en la estimación de los valores actuales de maquinarias y equipos agrícolas.

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Existen varios métodos para valorar maquinarias y equipos agrícolas, tales como:

I. Método de la Sociedad Mexicana Intervienen en dicho método los siguientes aspectos: • Valor de Reposición (VR) • Edad Física (E) • Vida Útil (D) • Factor de Conservación (Fc.) Fc . Nueva

Regular

% 5 15 35 55

Mala

90

Muy Buena Buena

Factor de Obsolescencia (Fo.) E d a d C o ns umi d a( A ño s ) 01-06 07-12 13-18 19-24 25-30 In t e g r a ci ó n d e l o s F a ct o re s

F o .( %) 15 30 45 60 75 R e p r e s t . P o r c e nt ua l %

Edad (A)

40

Conservación (B)

40

Obsolescencia (C)

20

: - Valor actual de la Maquinaria (VA) VA = VR {1-[E/D(A) + Fc. (B) + Fco. (C)]}

99


II.-Método de Elio de Caires Este método se basa en la obtención de un coeciente de depreciación tomando en cuenta los factores mantenimiento y trabajo, y al ser aplicado disminuye el Valor de Reposición. VA (t, Mant, Trabajo, T) = VR [(l-R) D (t, Mant/Trabajo, T) +R]

COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO (U) T IP ODEM AN T E N IM I E N T O Inexistante Tolerante Normal Riguroso Perfecto

VAL O R 0 5 10 15 20

COEFICIENTE DE TRABAJO (H) T I PODET R A BA J O VAL O R Nulo 0 Leve 5 Normal 10 Pesado 15 Extremo 20 D(T,U,H) = derivada del tiempo, mantenimiento y trabajo (se obtiene mediante tablas)

Ejemplo: •

Una Maquinaria fue adquirida en el año 2000, por Bs. 50.000.000,00, y tiene una Vida útil de 15 Años, su valor de Reposición es de Bs. 115.000.000,00. VA(t, Mant, Trabajo, T) = VR [(l-R) D(t, Mant/Trabajo, T) +R]

V A (t, Mant, Trabajo, T) = ? VR = 115.000.000,00 Derivada (t, Mant / Trabajo, T) = Aplicar Tablas = n = 7 años (para año 2007, fecha del ejercicio) T = 15 años R = (10%)= 0,10

0,75

100


t, Mant Trabajo, T

= =

Perfecto Pesado

= =

20 15

E

(1 + i ) D − (1 + i)  + 0.1 (1 + i ) D − 1

De = 0,9 x 

V (t, Mant, Trabajo, T) = VR [(l-R) D (t, Mant/Trabajo, T) +R] V (t, Mant, Trabajo, T) = 115.000.000,00 [(l – 0,10) (0,22099) + 0,10] V (t, Mant, Trabajo, T) = 115.000.000,00 [(0,90) (0,22099) + 0,10] V (t, Mant, Trabajo, T) = 115.000.000,00 [(0,198891) + 0,10] V (t, Mant, Trabajo, T) = 115.000.000,00 [0,298891] V (t, Mant, Trabajo, T) = 34.372.465,00 VA = 115.000.000,00 – 34.372.465,00 VA = 80.627.535,00 Intervienen en este método los siguientes elementos: – Valor de Reposición (VR) – Edad (E) – Valor Residual R Tiempo, mantenimiento y trabajo VA = VR {1-R) X D (T,U,H) + R} Donde D (t,u,h) = Derivada deltiempo, mantenimiento ytrabajo

III.-Método de Marston – Valor de Reposición (VR) – Valor Apreciado (De) está en Función de: 1.- Edad (E) 2.- Vida Útil (D) 3.- Tasa de Capitalización (i) – Valor Actual (VA) VA = VR.De

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De = 0,9 x [(1+i) D – (1+i)]E + 0.1 (1+i)D – 1

CUADRO Nº 6 TASA DE DEPRECIACIÓN Y VIDA ÚTIL PROBABLEDE ALGUNAS MAQUINARIAS Y EQUIPOS AGRÍCOLAS D E S C R IP C IÓ N

V ID AÚ T IL(A Ñ O S )

SembradorasdehilerastipoarrastreT. Cargadores de heno Máquinadeordeñomecánico Guardañadoras Sembradorasincorporadas Arados

15 10 10

Rastrasdedescargalateral Lastrillo Limpiaresiduosdecosecha Desgranadora de maíz Molinos de martillo Tractores de rueda Tractores de oruga Vagones tipo pesado Rolos Arados tipo big rome Baños cooper Baños de inmersión Rolo argentino Carretas Remolques Livianos Cultivadoras Fertilizadoras Sembradoras de grano Elevadores Motores gasolina Motores Diesel Bombas Tanquesdeenfriamiento Compresores Plantas eléctricas Vehículos

10 10 10

10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 15 15 10 10 10 10 10 15 15 5 10 5 15 10 10 5

D E P R E C IA C IÓ N%

6.6 10 10

10 10 10

10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 6.6 6.6 10 10 10 10 10 6.6 6.6 10 10 20 6.6 10 10 20

FUENTE: Manual para la Administración y Planifcación de Fincas. La Universidad del

Zulia. Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos.(U.C.P.C.)

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103


VALUACIÓN DE SEMOVIENTES Constituye este activo uno de los que presenta diferentes criterios metodológicos para su valuación sobre todo los ganados que son clasicados como ganadería mayor, es decir, los bovinos, ya que normalmente la ganadería menor, porcinos, aves, caprinos y ovinos, se valoran a precios de mercado. Una vez más recomendamos consultar el“Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario” , publicación semestral, (en imprenta 1º. Semestre 2013) que ha mantenido su permanencia y pertinencia continua desde 1967, a través de la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de La Universidad del Zulia, Venezuela, dependencia ésta interdisciplinaria que integra a las Facultades de Ciencias Económicas y Sociales, Agronomía y Veterinaria, en lo que respecta a la investigación en Administración y Desarrollo Rural. En el Manual, en el capítulo correspondiente semovientes a , se presen-

U.C.P.C. En esas tablas, se presentan los valores de las hembras siguiendo la clasicación: vacas, novillas y becerras, asignándoles valor de acuerdo a su productividad lechera en el rebaño, a su peso y clasicación. A tal efecto, tenemos la siguiente clasicación por edad y peso, del- ga nado bovino:

tan las seis tablas precios valoresZulia, de lastomadas diferentes categorías de para semovientes en (6)dezonas del yEstado como referencia la investigación de campo en el ámbito de los precios actuales de mercado de la leche y la carne. Las zonas referidas son: Mara y Páez, Machiques de Perijá, Costa Oriental del Lago, Santa Bárbara y Caja Seca. Las distintas categorías en las cuales se clasicará elrebaño bovino para estimar el valor del mercado son: animales por cría y animales para carne o el mercado. En lo que respecta a la cría, tenemos las vacas paridas, novillas preñadas, novilla vacía, mautaspara cría y toretes mestizos. Entre los animales para carne, tenemos la vaca para descarte, novilla para descarte, mautes con un peso promedio de 220 Kgs., toros de descarte con un peso promedio de 650 Kgs., novillos terminados de aproximadamente 500 Kgrs., novillos de 450 Kgs. y de 350 Kgs., becerros de aproximadamente 90 Kgs. También tenemos información en el Manual referido, a los precios de mercado del ganado bufalino (búfalos) en las categorías de vacas búfalas, bubillas, mautas búfalas, becerros, reproductores búfalos y búfalos de trabajo. Del mismo modo, se presentan las tablas de valores calculados de los semovientes bovinos y bufalinos de acuerdo a su nivel de producción (rango de productividad de 1000 - 3000 lts./vaca/año), según la metodología

Se consideran los siguientes parámetros: clasicación del rebaño (bece rro, ternero, maute, novillo, toro), edad, peso y las condiciones sanitarias o siológicas del animal. Se determina el valor, multiplicando el peso en pie por el valor de la carne a nivel del productor existente al momento del avalúo. El peso del animal, también puede estimarse, a falta de romana, mediante la fórmula de CREVAT: PA = PTx Pa x La x 80 PA = Peso del animal PT = Perímetro torácico (m.) Pa = Perímetro abdominal (m.) La = Largo del animal (m.) 80 = Constante (K)expresada en Kg/m3

Categoría Animal Becerros Mautes Novillos Toros Vacas

Edad (Meses) 4-10 10-18 18-30 >30 >30

Peso (@)* 6a8 12 14 a 14 16 a >17 >17

Unidad Animal (U.A.) 0.25 0.50 0.75 1.50 1.00

* Arroba en pie. = @ = 25 Kgs.

Incorporación del ganado de carne para su consumo

Valoración de ganado bovino de carne para cría En este caso se considera tanto el valor en carne del animal, como su valor por productividad (potencial) en carne. Valor vaca = Valor por reso + valor porproductividad Valor por productividad = Total de Kgs. producidos año

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Por todo el rebaño No. Vacas Valor novilla = 60% valor vaca-carne Valor mautas = 50% valor novilla ó 30% valorvaca Valor becerros y becerras = 10% valor vaca Valor toros reproductores = Función del precio de mercado, calidad genética y condiciones físicas y reproductoras.

Valoración de ganado lechero Puede valorarse a la vaca (o las vacas promedio en el rebaño) en base a su productividad lechera, tomando en cuenta que: Valor de = Valor por leche + valor por carne vaca siendo el valorpor leche = Ingreso NetoAnual Tasa de capitalización Y el valor por carne: Peso promedio (Kgs ) x Precio (Bs./Kg.) Producción durante la vida útil: Se estiman siete (7)partos de vida útil, con los siguientes incrementos de producción láctea: Producción 1er. Parto = X Producción 2do. Parto = X + 25% de X Producción 3er.Parto = X + 37% de X Producción 4to. Parto = X + 45% de X Producción 5-7Parto = X + 50% de X También se valora tomando en cuenta la productividad de las vacas, así: Producción promedio =Producción Anual de la nca Total de Vacas-Masa Valor por leche = Producción promedio x preciobase Valor por carne = Peso promedio x precio promedio


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Cuando se valoran animales de alta producción (más de 3500 lts./vaca/ año), se considera un valor adicional poríndice genético de calidad lechera, estimado entre 1.3-2.0 del valor por leche obtenido por el método anterior. La valoración del resto de categorías de ganado lechero, se hace en función del VALOR-VACA, así: Valor novillas = 60% Valor vaca Valor mautas = 30% Valor vaca ó 50% valor novillas Valor becerros(as) = 10% valor vacas Valor de los toros = (f) calidad genética + condiciones siológicas y reproductoras + edad + valor de adquisición. Valor de novillos = Peso promedio x Precio Base Carne en pie En pie Valor mautes = Peso promedio x precio base Carne en pie en pie Es de destacar, que la valorización del ganado bovino con nes de com pra-venta, diere de ciertos criterios a tomar en cuenta cuando se trata de indemnización por afectación . En este caso, debemos tomar valores estandarizados, debido a lasubjetividad a que se encuentra sometida la tasación de semovientes, de allí el hecho de sugerirles el siguiente procedimiento, al momento de valorar bovinos de leche. El valor de la vaca se considera como referencial para el cálculo de las diferentes categorías subsiguientes (novillas, mautas, becerras)considerando los siguientes factores: 1. Valor por peso de carne 2. Valor por índice-genético de producción de leche 3. Valor por carne y leche 4. Benecio futuro por leche 5. Benecio por pariciones futuras

1. Valor por carne:Es el resultado de multiplicar el peso del animal por el precio del Kg., en pie, de acuerdo al mercado de la zona donde se cause la afectación. a) Si no se conoce la producción lechera, por no 2. Valor por leche: contar con registros técnicos-operacionales ni contables, ésta se determina en base al promedio de producción anual del rebaño de la nca.

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Producción Promedio = Producción Anual Leche Anual Vaca – Masa b) Esta producción anual calculada se compara con la media de la producción lechera de la región o Estado, y así, se obtiene un índice de producción, de importancia para la determinación del índice genético. c) Determinación del Índice de Producción (IP) IP = Producción animaldel rebaño o de la vaca afectada Producción Promedio Anual del Estado d) = Cálculo del Índice Genético (IG) IG = (IP X 2) –1 Sumatoria del valor carne más 3. Valor de la vaca por carne y leche: valor por leche (1+2)

4. Benecio futuro por leche: Este partiendo benecio de se la calculará en base a la producción estimada 4.1.futura, leche información conocida, hasta unmáximo de 7de partos. 4.2. El benecio futuro porproducción de leche secalcula utilizando la siguiente tabla para los diferentes partos: Número de partos 1º

2º

3º

% AUMENTO 49% 41%

4º

5º

35% 26%

6º 14%

7º 13%

12%

Esto quiere decir que si una vaca está en el primer parto y fue afectada, se le reconoce al productor un aumento por la producción futura de leche adicional al valor de carne y leche del animal, en un 49% de dicho valor. Después del 7º parto, como es lógico, no se le reconoce producción futura de leche.

5. Benecio por parición futura 5.1. Se calcula en base a la eciencia e índice de mortalidad. Para deter minar este benecio, se utiliza la presente tabla:

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Número de partos 1º

2º

3º

4º

% AUMENTO 33% 28% 23%

5º

6º 16%

7º 9%

8%

7%

5.2. Al valor de la vaca se le adicionará el % respectivo, dependiendo de su ubicación con relación a partos. En consecuencia, elVALOR DE LA VACAAFECTADA , sería: Valor Vaca: Valor por carne + valor por leche + Valor por benecio de leche futura + Valor por benecio por parición futura La valoración de las categorías de ganadobovino subsiguientes (novillas, mautas, becerras), se hacen utilizando los mismos criterios de valorización que en métodos y técnicas anteriores.

Metodología de la U.C.P.C. de la Universidad del Zulia para la valoración de semovientes bovinos hembras de acuerdo a la producción lechera del rebaño Tomando en consideración los siguientes parámetros: 1. Peso de una vaca promedio de 400 Kgs. 2. Precio promedioKg. de carne de vaca en pié de Bs.F. 8,69 3. Precio promedio dellitro de leche calientea nivel nca de Bs.F. 3,98 (precios a nivel 1º. Semestre 2012) En primer lugar se toma la producción de leche que ha obtenido la hacienda durante el año. Esta producción se divide por el número promedio de vacas de la nca (vaca-masa), incluyendo tanto las vacas en ordeño como las vacas secas. Este valor se conoce como la producción anual del rebaño en litros(P.A.R.) y se calcula así:

P.A.R. = PT Leche/Total de Vaca-Masa La P.A.R. se multiplica por el precio de la leche caliente a puerta de nca, adicionando el peso promedio estimado por vaca multiplicado por el precio de la carne (valor por carne), generando un indicador del valor del semoviente.

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VALOR DEL SEMOVIENTE = ∑ (P.A.R.*PRECIO LECHE)+ (PESO PROMEDIO VACA* PRECIO CARNE EN PIE) La sumatoria de estos dos indicadores genera el valor del semoviente, al cual se le aplica el factor de corrección o de ajuste por edad del rebaño, ya que en base al patrón valorativo de la vaca como unidad, se obtienen los valores estimados para las otras categorías del rebaño bovino. INDICADOR Y FACTOR DE CORRECCIÓN POR EDAD DEL REBAÑO

CATEGORÍA DE LAS HEMBRAS PARA LA PRODUCCIÓN

VALOR SEMOVIENTE X 70% =

VACAS

VALOR SEMOVIENTE X 50 % =

NOVILLAS

VALOR SEMOVIENTE X 25% =

MAUTAS

VALOR SEMOVIENTE X 12,5% =

BECERRAS

Es de hacer notar, que para el momento de redactar el presente Manual, Diciembre de 2012, se tenían los siguientes precios promedios de mercado para el Estado Zulia, Venezuela. Precios de la leche caliente a nivel de nca = 4,50 Bs.F./ litro Precios de la carne de ganado bovino en pie: a. b. c. d. e. f.

Vacas de desecho (matadero): 8,50 a 9,0 Bs.F./Kg. Novillos: 11,50 a 12,0 Bs.F/Kg. Mautes o destetados: 11,50 a 12,0 Bs.F./Kg. Mautas para cría: 15 Bs.F./Kg. Novilla mestizaen buenas condiciones: 8.000a 10.000 Bs.F. c/u Vaca promedio producción6 a 8 Lts./día: 7.500a 8.000 Bs.F. c/u.

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VALORACIÓN DE SEMOVIENTES BOVINOS CALCULADO DE ACUERDO AL MÉTODO DE LA U.C.P.C. UNIVERSIDAD DEL ZULIA, VENEZUELA (Bs.F) PRODUCTIVIDAD LTS .VAC A/ AÑO 1000 1050 1100 1150 1200 1250 1300 1350 1400 1450 1500 1550 1600 1650 1700 1750 1800 1850 1900 1950 2000

P/L EC HE 2784,5 2923,73 3062,95 3202,18 3341,4 3480,63 3619,85 3759,08 3898,3 4037,53 4176,75 4315,98 4455,2 4594,43 4733,65 4872,88 5012,1 5151,33 5290,55 5429,78 5569

VALOR P/C ARN E VAC AS NO VIL LA S MA UTAS BE CERR OS 3474,76 6259,26 5177,45 3166,11 1354,18 3474,76 6398,49 5276,9 3215,83 1379,04 3474,76 6537,71 5376,34 3265,55 1403,91 3474,76 6676,94 5475,79 3315,27 1428,77 3474,76 6816,16 5575,23 3365 1453,63 3474,76 6955,39 5674,68 3414,72 1478,49 3474,76 7094,61 5774,13 3464,44 1503,35 3474,76 7233,84 5873,57 3514,17 1528,21 3474,76 7373,06 5973,02 3563,89 1553,08 3474,76 7512,29 6072,47 3613,61 1577,94 3474,76 7651,51 6171,91 3663,34 1602,8 3474,76 7790,74 6271,36 3713,06 1627,66 3474,76 7929,96 6370,81 3762,78 1652,52 3474,76 8069,19 6470,25 3812,51 1677,38 3474,76 8208,41 6569,7 3862,23 1702,24 3474,76 8347,64 6669,15 3911,95 1727,11 3474,76 8486,86 6768,59 3961,68 1751,97 3474,76 8626,09 6868,04 4011,4 1776,83 3474,76 8765,31 6967,48 4061,12 1801,69 3474,76 8904,54 7066,93 4110,85 1826,55 3474,76 9043,76 7166,38 4160,57 1851,41

FUENTE: Encuesta permanente de precios de la U.C.P.C.

1. VALORACIÓN DE BÚFALOS (tomado del Manual avalúo de ncas del Prof. José Contreras Salas .UNELLEZ. Marzo, 2007) Para valorar búfalos hay que tomar en consideración los siguientes parámetros: a. Clasicación: Los búfalos se clasican por edad y por peso de la for ma siguiente: Bucerros(as) 0 a 8 meses 50 a 250kg Bautes(as) 9 a 17 meses 251 a 450kg Buvillos(as) 18 a 22 meses 451 a 550kg Butoros 24 a 240 meses 551 a 800kg Buvaca 24 a 240 meses 500 a 700kg b. Especie: en Venezuela sólo existe una especie búfalo de agua (Búfalos Bubalis)

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c. Razas: Las razas de mayor importancia en Venezuela son: • Murrah: Color negro, cuernos espirilados, son para doble propósito (Leche-Carne). Producción de leche por lactancia de 270 días 1.500 - 4.000 litros, porcentaje de grasa en la leche 6,5 - 8% • Nilli - Ravi : Color negro, cuernos espirilados, producción de leche por lactancia 1.500 - 4.000 litros. Porcentaje de grasa en la leche 6,5 - 8% • Jaffarabadi : Color negro, los cuernos tienden hacia abajo producción de leche por lactancia 1.800 - 2.700 litros. Porcentaje de grasa en la leche 6 - 8% • Mediterráneo : Color grisáceo, cuernos en forma de hoz, producción de leche por lactancia 2.000 - 4.000 litros, porcentaje de grasa en la leche 8 - 9%. d. Vida útil: 22 años e. % de preñez: 95% f. % de parición: 95% g. Son precoces: comienzan a montar a los 18 meses h. Resistentes a enfermedades Valoración de búfalas: a. Si no han cumplido su vida útil (20 partos) VA = VR VR = [(VBL + VBC)] (N) Donde; VBL = Valor de la búfala por leche VBC = Valor de la búfala por carne N = Número de búfalas VBL = (PXL/año) (PUL) P XL/año = Producción promedio leche año PVL = Precio de la leche puerta de corral P XL/año = P.L.R//Búfala-masa P.L.R. = Producción de leche del rebaño VBC = (PesoA x PVm) (X) Donde; PesoA = Peso del animal en pie PVM = Precio de venta a nivel de matadero X = Número de animales


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b. Si cumplieron su vida útil: VAB = VD donde; VD = (PesoA x PVm) (X) Donde; VD = Valor de descarte Valoración de los bucerras: VBU = (VAB x 0,10) (X) Valoración de las bautas: VBAU = (VAB x 0,30) (X) Valoración de las bubillas: VBU = (VAB x 0,60) (X) Valoración de los butoros: a.-Si no han cumplido su vida útil: VAB = (VM x PVm) (X) Donde; VM = Valor de mercado PVm = Precio de venta del mercado X = Número de butoros b. Si cumplieron su vida útil (22 años VAB = VD donde; VD = (PesoA x PVm) (X) Donde; VD = Valor de descarte PVm = Precio nivel de matadero X = Número de butoros Indudablemente, que existen en el mercado valoraciones para otras especies de animales, tales como, porcinos, avícolas, ovinos, caprinos , de los cuales se tienen referencias metodológicas para la estimación de sus valores muy similares a las empleadas para valorar bovinos, con sus consideraciones de categorías, tipos y razas predominantes en el mercado. Es y seguirá siendo el mercado, quien orienta la formación de valores, siempre tomando en cuenta, tanto los pesos de los animales, como sus capacidades productivas en la generación de ingresos netos, que podemos expresar en valores.

C.- Método del Ingreso o de capitalización de rentas (Income Approach) Las unidades de producción generadoras de ingresos son compradas típicamente por su potencial de producción. El inversionista contempla que recibirá un ingreso o anualidad por las rentas que genere la propiedad y al nal del término de su inversión, espera generar ingresos adicionales. A esto se le conoce como el principio de anticipación. Es por esta razón que, los métodos de capitalización, técnicas y procedimientos, deben considerar los benecios futuros de la unidad de producción y traerlos a un valor presente. Ello requiere que se proyecten los benecios futuros o que se utilice una tasa de capitalización que implícitamente represente este efecto. El método de capitalización de ingresos emplea más terminología especializada que cualquiera de los otros dos métodos discutidos (método de costo y método del mercado o de ventas comparables). Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas. Este enfoque, considera los benecios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este enfoque toma como base conceptual la idea de que el valor es la riqueza actual de los benecios futuros que se deriven de la propiedad de un inmueble, en otras palabras, el enfoque de ingreso reeja el principio de anticipación. Si se considera que en el ingreso total por ventas del producto obtenido en un predio, se incluye la parte que hay que pagar de renta de la tierra y se identica esa parte, se puede convertir a través de la tasa y así conocer el monto de inversión en el capital que la srcina, para lo cual, se requiere precisar a qué tasa de renta está comprometido dicho capital, es pues, el proceso inverso de obtener el rendimiento o interés que le corresponde al capital por estar invertido a esa misma tasa. En este caso, debido a que la tasa se usa para que conduzca al capital que la srcina, se denominaT asa . de capitalización Por lo tanto, para llevar a cabo la valuación por capitalización de ingresos, se deben realizar los siguientes pasos: a) cuanticar la producción en

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forma monetaria, a través de la estimación el ingreso total, y de la estimación y análisis de los gastos de operación b) identicar la parte correspondiente a la renta de la tierra y c) identicar la tasa (de capitalización). d) nalmente, convertir la renta en capital( valor del predio ).

Obtención de la renta de la tierra De acuerdo a diferentes avaluadores tratadistas, para obtener el valor de la renta de la tierra, es necesario descomponer en factores al valor total de venta del producto, es decir, que de la venta del producto deben obtenerse las retribuciones de los participantes en la producción. Estos participantes son: Proveedores, mano de obra, nanzas, empresario dueño del predio agrí cola, entonces la producción teórica será suciente para cubrir costos y- uti lidades de cada uno de los participantes, es decir: Valor de la producción = P + J + CI + F + R + U Donde: P: Pago de proveedores J: Pago de jornales (costos directos de producción) CI: Pago de costos indirectos F: Pago de interés sobre el capital de trabajo R: Pago por el uso de la tierra U: Utilidad del agricultor Despejando el pago por el uso de la tierra o valor Renta de la tierra (R): R = Valor de la producción - (P+J+CI+F+U)

Capitalización de rentas Partiendo de la base que el valor de la renta es retribución la que el dueño de la tierra recibe, solo por el hecho de haber invertido en ella, aún cuando no sea él mismo quien la trabaje, se procede a identicar el valor del capital invertido en el terreno de la renta que recibe cada año. A cualquier capital invertido se le supone una retribución que se conoce como interés, y al volumen de interés que debe recibirse en un período determinado en función del capital, se le denomina tasa de interés y se expresa en por ciento (%). Si se tiene un capital y se invierte a una tasa anual, al nal de un año se recibe el producto del capital por la tasa; si por el contrario,


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se conoce el monto del interés (renta) y se pude identicar la tasa a la que se produjeron, en un proceso inverso se puede identicar el capital que lo generó, si se divide la renta entre la tasa. En este caso, por ser la tasa la que identica al capital, se le llama de capitalización. Una vez que se logra despejar el valor renta, que es equiparable al interés recibido por el capital invertido en la tierra, se debe identicar a qué tasa (de capitalización) corresponde semejante renta, para deducir el valor de la tierra (capital). Para obtener la tasa de capitalización adecuada a la inversión que representa cada predio, se deben considerar algunos factores particulares que inciden en ella, por ejemplo, la tasa de interés bancaria, la inación, los subsidios, la disponibilidad de agua, el manejo del predio, el acceso al predio, el riesgo, la eciencia del cultivo, los servicios y mercados, la infraestructura.

Índice de capitalización El es índice de capitalización es sinónimo capital quedesrcina la renta, es decir el monto de dinero invertido en elde predio que, acuerdo a la tasa jada, srcina una renta como la encontrada. RENTA =Índice de Capitalización x Tasa de Capitalización Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en análisis y no incluye los bienes distintos de la tierra. Este método se fundamenta en determinar el valor presente de los ingresos futuros que se espera obtener del fundo y se determina capitalizando la renta de la tierra (ingreso neto) a la tasa agrícola vigente). Se dene a la RENTA DE LA TIERRA como el benecio económico neto que generaríala tierra explotable racionalmente.Esta denición puede interpretarse en dos (2) formas: a)Canon de arrendamiento: en determinadas condiciones, el valor de arrendamiento de una nca, debería reejar el verdadero valor de la tierra, representado por las condiciones potenciales y de desarrollo de la nca, pero normalmente se estima su valor muy por- de bajo del valor del mercado de la tierra, por lo que es aconsejable su descarte como indicador de propensión de valor. b)Renta calculada : Se determina restando o deduciendo de los ingresos obtenidos en la unidad de producción, los gastos jos (directos) y variables (indirectos), así como, los benecios del propietario. El resultado se divide entre la tasa de capitalización agrí-

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cola (calculada tomando como referencia la tasa de interés pasiva agrícola comercial). El valor que resulta de dichas operaciones es el valor de la tierra y el de sus mejoras permanentes directamente productivas, si existieran. Es conveniente señalar que las variables de ingresos y gastos deben representar el promedio de la producción en los últimos seis (6) años de actividad agrícola de la nca, considerando los precios para la fecha del avalúo. Si la nca no está en producción, se toman los valores típicos de una nca representativa de la zona y se inere su valor por comparación. El método de capitalización de la RENTA DE LA TIERRA se determina así: R = I - [´G(d+i)+B] R = Renta de la tierra I = Ingreso bruto G = Gastos directos e indirectos B = Benecio o utilidad Gastos jos(Indirectos): Gastos de conservación, riesgos e intereses. Gastos variables (Directos): Se realizan anualmente para obtener la producción agrícola, como por ejemplo: insumos, mano de obra, labores culturales, etc., a valores del momento del avalúo.

Conservación omantenimiento Los gastos anuales de conservación y mantenimiento de construcciones y maquinarias se estiman en un 5% de sus valores actuales, en el caso de las construcciones, edicaciones e instalaciones jas y en las obras de mante nimiento.

Riesgos Se estima en 1,5% del valor actual de las construcciones y maquinarias existentes en la nca.

Intereses Partiendo del principio del costo de oportunidad o costo social o alternativo del capital, se estima el interés de los valores que representan los capitales en maquinarias y construcciones de la nca, para la fecha del avalúo.


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Benecio Es la remuneración que el empresario debe percibir como contrapartida de su labor de gestión en la empresa. Se estima en un mínimo de 10% del valor de la producción.

Valor de la tierra Es la relación de la renta de la tierra y la tasa de capitalización anual. VT = R/i VT = Valor de la tierra R = Renta de la tierra I = Tasa de capitalización agrícola anual Los casos de tasación de ncas con nes de expropiación y de indemni zación se consideran avalúos especiales. En estos casos es muy útil aplicar el método de los ingresos a través de la técnica del descuento, ya que se basa en la capitalización de los ingresos netos (Benecios) futuros. La aplicación de este método es posible cuando se dispone de datos conables de ingresos y egresos anuales (contabilidad agrícola), así como, de la composición del capital total tangible (procedimiento expuesto), para poder estimar los ingresos netos futuros. Por lo tanto, este método sólo es aplicable a bienes que producen renta. Con estos datos, se procede al cálculo de la tasa de capitalización de la nca (tasa de descuento). Esta tasa varía de acuerdo con la vida económica de los bienes que contiene y con la actividad agrícola principal, observándose que a mayor intensidad de la actividad, mayor será la tasa de capitalización.

Pasos para establecer el valor de un bien a través del ingreso neto probable del bien 1. Disponer de información conablede los últimos ingresosy egresos anuales, a través de la contabilidad y registros agrícolas. 2. Disponer de una aproximación de la composición del capital total tangible (Bienes perpetuos + Bienes con vida limitada), a través de los métodos del mercado y costo, anteriormente expuestos.

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3. Determinar la vida económica del bien. Especícamente lavida económica de una nca obedece al horizonte tiempo de ingresos proba bles obtenibles de las actividades agrícolas que se practiquen en ella. Esta vida varía según el caso, ya que en unas priva la vida biológica

restante de cultivos sujetos a agotamiento, y en otras priva la vida restante de las instalaciones, construcciones y equipos inherentes a la actividad. Así, la tierra tiene una vida económica perpetua y los bienes de capital se deprecian, es decir, que tienen una vida económica limitada, que varía de acuerdo a su naturaleza. A este efecto, se cuenta con tablas de vida útil de cada una de las mejoras, bienhechurías, construcciones, equipos, cultivos y semovientes. 4. Determinar la tasa de capitalización de lacomo ncaun negocio. Esta tasa corresponde al rendimiento o porcentaje que estimula a un inversionista hacia esa actividad. Dicha tasa está en función directa con la intensidad de la actividad, observándose que a mayor intensidad mayor será la tasa de capitalización. Estas informaciones son procesadas para determinar: Vida económica restante de la actividad. Se expresa en No. de años y varía según la actividad. INA: Ingreso Neto Anual INA = Ingreso Anual – Egreso Anual (excluyendo depreciación). CTT: Capital Total Tangible CTT = Capital Tierra (T) +Capital sujetoa depreciación (D). i: Tasa de Capitalización (Descuento). Se expresa en factor.

Tasa de capitalización Valor presente HOY

INA – I 1/n x DI CTT

Una vez determinados los datos anteriores, se procede a aplicar las técnicas de descuentos. Tales técnicas buscan básicamente, traer al presente los benecios netos futuros de una nca.

Ingresos futuros

Tasa de descuento Las técnicas de descuentos varían entre sí, en función de las informaciones de mayor conabilidad para el tasador y de la naturaleza de los ingresos, sean éstos: • Constantes • Variables decrecientes • Variables crecientes • Únicos Bienes Perpetuos:

1/n:

i =

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VALOR=INA/i

Bienes con vida económica limitada: VALOR=INA X FACTOR VALOR PRESENTE

INA Constante

Factor de valor presente P/A = (1+i)n-1 n I (1+i) Variable P/F = 1________ (1+i)n

Aplicación de técnicas residuales a) Técnica de valoración residual tierra En este caso se dispone de los siguientes datos: INA, i, n, D, por el método del costo, o sea Dc.

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Ingreso Neto Anual.................................................... INA Menos: Ingreso Neto imputable a bienes Sujetos a depreciación: Capital Dc...................................................... INAD Factor (P/A) Ingreso Neto imputable a la Tierra................ INAT -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.Valor Tierra: INAT/i VT + Valor Bienes con vida limitada VDc VALOR APRECIADO VA b) Técnica de valoración residual de bienes con vida limitada En este caso se dispone de los siguientes datos: INA, i, n, T por el método del mercado, o sea Tm. Ingreso Neto Anual......................................... INA Menos: IngresoNeto imputable a la Tierra: Capital Tm x i........................ INAT Ingreso Neto imputable a los bienes Con vida limitada INAD .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-. Valor Bienes con vida limitada: INAD x Factor (P/A) VD + Valor Tierra VTm VALOR APRECIADO VA d) Técnica de valoración residual de la propiedad En este caso se dispone de los siguientesdatos: INA, i, n. Valor = INA x Factor de Valor Presente (P/A) o (P/F)


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e) Conclusión de valor Se seleccionará el que tenga la información primaria más consistente. Por otro lado, las tasas de capitalización a utilizar, son el resultado de la acción de las fuerzas del mercado, existiendo, tres (3) métodos prácticos diferentes para obtenerlas, tales como, el de la suma total , la cantidad de inversión y el enfoque del mercado a) El método de la suma total implica que la tasa de capitalización estaría representada por: una tasa segura, una tasa de riesgo, una tasa de liquidez y una tasa de administración del inversionista. Su suma constituye la tasa de capitalización a utilizar. La subjetividad y -di cultad en hacer estimados de algunos de sus componentes hacen que éste método no sea conable b) Ejemplo: La suma total:

Tasa de administración del inversionista ………............… 1% Tasa segura………………………………………………… 4% Tasa de riesgo…………………………………………….. 3% Tasa de liquidez………………………………………….. 2% Tasa de capitalización ………………………………......... 10% b) El método de la cantidad de inversión se basa en la idea de que la tasa es el término medio profesional de las diferentes cantidades o niveles de inversión. Las diferentes cantidades construirían la tasa de interés de una hipoteca de primer grado, tal vez una tasa de hipoteca de segundo grado, así como la tasa de valor neto. Estas tasas se sumarían proporcionalmente a n de obtener una tasa de término medio proporcional. El método de la cantidad de inversión no se recomienda puesto que enfatiza las tasas de interés de hipoteca, en vez de la amortización de las inversiones en propiedades y porque las tasas podrían reejar más la habilidad de un prestatario para obtener nanciamiento que cualquier otro factor.

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Ejemplo: Valor de la construcción:NC I ÷ 1/50 + t = $ 80.000

La cantidad de inversión: % Valor

Tasa de interés de hipoteca de primer grado…….. 9% 60% 5,40 Tasa de interés de hipoteca de segundo grado… 11% 20% 2,20 Tasa de valor neto…………………………… 15% 20% 3,00 Tasa de capitalización…………………………… 100% 10,60% c) El método del mercado es el preferido para obtener las tasas de capitalización. Se analizan las ventas reales y se deriva una tasa de la relación entre el valor comercial y el ingreso estimado. Ejemplo:

El método del mercado: (1) Se adquiere una casa en $ 120.000,00. Estimándose unos ingresos futuros probables de $ 18.000 por año; Vida económica probable 50 años, siendo el valor de la construcción $, 80.000 y el valor del terreno $ 40.000.

6%

Valor del inmueble = V1 V1 = VT + Vc = 40.000 + 80.000 = 120.000 Ingresos brutospor año………………………………… $ 18.000 Menos % desocupado (5%)…………………………… 900 Ingresos brutos efectivos……………………………… $ 17.100 Menos gastos de operaciones Mantenimiento……………………….. $ 3.000 Seguros………………………………. 800 Administración………………………. 1.500 Impuesto sobre la propiedad (INP)……. 500 $ 5.800 Ingresos netos (NP I )…………………………………….. $ 11.300 Menos ingresos imputables al terreno: que vale $ 40.000 (Tasa por el método del tanteo) Ingreso impuestable al terreno 7% 8% =It $ 2.400 It = $ 2.800 It = $ 3.200 Ingreso imputable a la construcción c(I= IN - It): (2) Para el 6% Para el 7% Para el 8% =Ic$ 8.900 I = $c 8.500 I c = $ 8.100

Tasa 6% = $ 8.900 ÷0.08 = $ 111.250 Tasa 7% = $ 8.500 ÷0.09 = $ 94.444 Tasa 8% = $ 8.100 ÷0.10 = $ 81.000. (1) Hay una explicación de los métodos de capitalización más adelante. (2) I NP = Ingreso Neto sobre la propiedad IC = Ingreso Imputable a la Construcción It = Ingreso Imputable alTerreno t = Tasa de Capitalización Entonces la tasa de capitalización viene siendo un poco más de 8% Además del interés, la liquidez, la administración de las inversiones, y el riesgo, la tasa de capitalización debe incluir una cantidad para el retorno de aquella parte de la inversión cuyo valor declina (depreciación de la construcción). Este retorno se llama amortización o recuperación del capital. Los avalúos para los efectos de los impuestos sobre los inmuebles deben incluir una cantidad para los impuestos sobre las propiedades. El método de la amortización es una cuestión de elección y será comentada más adelante en la sección Métodos de Capitalización. La razón por la cual se incluye una componente para los impuestos sobre las propiedades en la tasa de capitalización se comentará en la siguiente sección.

C. RESUMEN - IDEAS BÁSICAS El método de los ingresos para determinar el valor se funda en tres ideas básicas: 1. La gente compra propiedades por sus ingresos futuros esperados. 2. Los inversionistas hacen un estimado dela duración delos ingresos. 3. Un ingreso futurotiene menosvalor queuna cantidad igualde ingreso presente. Sí estas tres ideas son correctas, entonces un estimado correcto del ujo de los ingresos, su monto, y su duración, junto con la tasa y método correcto de capitalización, nos dará el valor comercial o valor de mercado. Estas tres ideas son aceptadas por los avaluadores que usan el método de los ingresos. Si ellas no corresponden a la manera en la cual los inversionistas operan en principio, entonces el método de ingresos no debe usarse.

A continuación, exponemos en todo su contenido una ponencia por el Dr. Marcelo Rossi de Camargo Lima, autor del Manual Básico Avaliacao de Propiedades Rurais. 3 Edición. 2011, quien la presentara en el V Seminario Internacional de LARES (Latin American Real State Society) del 8 al 10 septiembre de 2005, que a mi juicio constituye el mejor ensayo latinoamericano sobre la aplicación del Método de capitalización de rentas aplicado a las propiedades rurales T ( raducción de portugués al español a cargo de mi autoría y de Mr. Google )

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V Seminário Internacional da LARES Latin American Real Estate Society 8, 9 e 10 de setembro de 2005 O Método da Capitalização da Renda aplicado em propriedades rurais El Método de Capitalización de la Renta aplicado en propiedades rurales The Income Capitalization Approach in Rural Property Marcelo Rossi de Camargo Lima Engenheiro Agrônomo, Consultor Particular Resumen En el mercado brasileño de inmuebles rurales, lo habitual es la elaboración de evaluaciones basadas en los métodos comparativos directo de datos de mercado y evolutivo. Suelo decir que, en realidad, gran parte de los veredictos adoptan ambos métodos: el primero para las tierras y el segundo para el inmueble. Esto se reeja en la bibliografía, que básicamente se remite al uso dey estos se sabe que existe una relación entre renta valor,métodos. reejadaEn en contrapartida, la evaluación por el método de capitalización de la renta. Este trabajo busca presentar elementos para la adopción de este, proporcionando una visión de la propiedad inmobiliaria desde el punto de vista de un emprendedor. Buscamos en la literatura extranjera en base a informaciones, que transportadas y debidamente adaptadas a las peculiaridades brasileñas nos permitió encontrar informaciones sucientes para identicar el valor de estas propiedades inmobiliarias rurales teniendo como base el Método de la capitalización de la renta.

Introducción La evaluación por el método de capitalización de ingresos (Enfoque capitalización de ingresos) es un procedimiento donde los benecios económicos anticipados que se esperanse convierten en una estimación del valor, constituyendo una herramienta básica para la evaluación de las propiedades rurales. Este método también se utiliza como una herramienta para analizar el retorno de los benecios futuros al propietario de una empresa rural, bien sea hacienda, granja u otras propiedades rurales con producción. Este método reeja la relación entre las ganancias netas anuales de una inversión en una propiedad y el valor de venta de este capital. Se basa en el principio de anticipación reejado en el valor actual de los benecios futuros intrínsecos a la propiedad.


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Se utiliza en las explotaciones con producción agrícola, siendo el método de capitalización de rentas una herramienta importante en la estimación del valor. El avaluador debe precisar los ingresos rurales de la tierra, es decir, el ujo proveniente de la productividad anual de la hacienda Este método es una herramienta valiosa para la avaluación de las granjas, y varias consideraciones importantes deben ser examinadas antes de su uso. Para la propiedad agrícola, el tasador debe conocer tanto la calidad y la viabilidad de la producción que afectan la rentabilidad. En la aplicación de estos métodos en las operaciones de bienes inmuebles, la interpretación de los datos relacionados con la rentabilidad tanto como el objeto de la avaluación de las propiedades comparables, requiere un profundo conocimiento de las operaciones en una unidad de producción. La calidad y la viabilidad de la producción depende de la capacidad inherente de la propiedad, la gestión de la calidad y la disponibilidad de capital. Por lo tanto, estos son los principales focos de la investigación por los datos del tasador del mercado, que serán utilizados en el método de capitalización de la renta para identicar el valor. En la proyección de la rentabilidad, un tasador que tiene el conocimiento y experiencia de la empresa agrícola, consigue traducir los aspectos más signicativos de los datos y las inuencias económicas sobre la tasa de la renta de la propiedad. La rentabilidad de una explotación no debe estar diseñada basándose únicamente en los datos de este año sobre los ingresos y gastos. En un año, la producción puede ser muy alta, y los precios no suelen ser bajos. Aunque las encuestas basadas en tres a cinco años pueden ser utilizadas con frecuencia, la rentabilidad promedio no siempre proporciona datos precisos o conables. El estudio y la interpretación de los datos tienen como telón de fondo de la economía agrícola en su conjunto. Se debe familiarizar con la formación de los ingresos brutos y los gastos típicos de las haciendas permitiéndole al avaluador interpretar la veracidad de los datos disponibles en un área en particular, y para las propiedades especícas. La gestión de la capacidad productiva y el gerenciamiento propenden a aumentar la rentabilidad, por lo que, para identicar la calidad y la estabilidad del crecimiento de la -ren tabilidad, características de la propiedad, debe ser analizado en relación con las características y propiedades de las gestiones semejantes en la misma región, así como, las tasas y tendencias de la economía agrícola.

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Las normas brasileñas y el método de capitalización de ingresos Norma Brasileña de Avaluación de Activos - Procedimientos generales, NBR 14.653-1:2001 La Asociación Brasileña de Normas Técnicas, dene el método de capitalización de ingresos como: 8.2.4 Identica el valor del activo en función de la capitalización actual de su ingreso neto esperado, teniendo en cuenta los escenarios posibles. En la Norma Brasileña para la Valoración de la Propiedad Rural - NBR 14.653-3:2004 se reere a la aplicación de este método para: 8.2.1 Las avaluaciones de empresas rurales basadas y en cumplimiento de los requisitos de la NBR 14.653-4:2002. Esta NBR 14.653-4:2002, Norma Brasileña para la Avaluación de Empresas, dene los procedimientos para la utilización del método, es decir: 9. Procedimientos para el uso del método de capitalización de rentas 9.1 Denir previamente el tipo de valor que será identicado, es una aproximación la el valor de mercado, pecícas jadasdepor inversor o tasador.o el resultado de las condiciones es9.1.1 Si el objetivo es encontrar una aproximación del valor de mercado, deberán cotejarse las avaluaciones de las condiciones de la empresa con los indicadores y parámetros presentados efectivamente para elsector, teniendo en cuenta las necesidades de corrección de las discrepancias existentes en la empresa o la información poco able. 9.1.1.1 En estas circunstancias, hay que adoptar el supuesto de que en la dirección de la empresa en el futuro se sigan las normas profesionales vigentes en el sector. 9.2 El valor económico estimado se calcula en base al ujo de caja pro yectado, con la consideración de valores de contingencia y otras obligaciones. 9.3 El método de capitalización de rentas trata de identicar el valor de la empresa sobre la base de los resultados futuros esperados, a partir de la elaboración de los escenarios posibles. Por lo tanto, el valor de la empresa se corresponde con el valor actual de los ujos en efectivo proyectados, -des contados a tasas que reejen con precisión el rendimiento del capital y los riesgos de la empresa, del sector y el país, en casos aplicables. 9.3.1 Los valores son proyectados, en general, en moneda constante, sin tomar en cuenta la tasa de inación.


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9.4 Principales componentes del método: El método requiere la determinación de los siguientes componentes principales: a) Flujo de caja proyectado determinado a partir de los modelos de simulación aplicables a las características de la empresa en cuestión. Estos modelos, tienen en cuenta las variables claves, así como, la disponibilidad de insumos, la regularidad de la demanda de bienes de capital, los márgenes, los inventarios, entre otros; b) al nal del horizonte proyectado, se debe considerar el valor residual o el valor de perpetuidad de la empresa; c) la tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente del ujo de caja proyectado puede será determinada por el costo ponderado de capital, tasa mínima atractiva de la empresa, entre otros; d) Tasa de crecimiento (positivo, negativo o cero) de las variables claves del proyecto puede ser estimada su evolución en los últimos años, usando la presunta continuidad de las condiciones anteriores. Este análisis se puede hacer mediante la determinación de tendencias o por análisis de series de tiempo, con el uso de la información sectorial y del medio ambiente; e) en el caso de nuevas empresas, se debe considerar la capacidad de absorción del producto en el mercado, así como, la etapalogística del comportamiento de la demanda, por medio del análisis, por ejemplo, de las prácticas de vocación, cultural y prácticas comerciales, la participación en el mercado y los precios, entre otros.

Etapas para la aplicación Los pasos para aplicar el método de capitalización de ingresos son: 1º. Una estimación de los rendimientos típicos, rotación de cultivos, las cosechas y los precios medios de los commodites en la región; 2º. Las estimaciones de los posibles aumentos en la rentabilidad de la propiedad por administración directa o mediante arrendamiento; 3º. Estimación y deducción de los gastos de operación para encontrar el margen de explotación o renta operacional líquida; 4º. Selección y aplicación del método apropiado y la técnica de capitalización; 5º. Deducción de la tasa adecuada;

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6º. Realizar los cálculos necesarios para determinar un valor económico a través del Método de capitalización de ingresos. Los análisis dirigidos a un valor de mercado estimado por el Método de capitalización de ingresos implican que el avaluador realice una búsqueda dentro delas actitudes y percepciones del mercado dando prioridad a decisiones críticas.

Estimación de la rentabilidad La avaluación de las propiedades que producen “commodites agrícolas” requiere una consideración del concepto de gestión empresarial y las típicas alternativas para el desarrollo de la rentabilidad: la propiedad operada por los propietarios y los arrendamientos. La gestión gerencial no signica una media típica entre superiores e- in feriores cualidades de gestión, pero si la gestión de las explotaciones, que es común en la región. El avaluador compara la gestión de la propiedad actual o potencial contra criterios especícos regionales y comunes de gestión. Es casi un axioma que las gerencias superiores están conectados con las mejores propiedades, por lo que, en las áreas donde las prácticas de gestión con los suelos y los cultivos conducen a mayores rendimientos, la “gestión común” será considerablemente superior a la media. En las regiones donde los suelos son pobres, o donde las prácticas culturales restringen la capacidad productiva de los suelos, la gestión común será muy por debajo de la media. Por consiguiente, el avaluador debe asegurarse de que la actual gestión es coherente con la identicada en la región como un todo. El tasador rural debe elegir si desea usar los ingresos y gastos de las propiedades arrendadas u operadas por los propietarios. Ambas se aplican, pero cada uno tiene ventajas y desventajas que deben ser consideradas.

Ingresos y gastos El ingreso principal proviene de commodites (bienes) de producción, pero otros pueden generarse de la recreación, la caza, la pesca y el turismo. El objetivo principal de identicar a los ingresos brutos es, en última instan cia, para estimar la rentabilidad o los ingresos netos. Ingresos brutos: El primer elemento a ser denido es la previsión de- in gresos de los cultivos posibles. Las entidades de investigación con frecuencia emiten informes y estimaciones de las cosechas, y estos datos históricos son útiles para el avaluador para renar sus estimaciones para el objeto de la avaluación, y también ayudan a indicar la productividad futura.

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Las variedades plantadas tienen un impacto signicativo en la cosecha, así como, las técnicas de cultivo, y el tiempo que el área ha sido utilizada. La capacidad intrínseca del suelo, las condiciones climáticas y los efectos de los cambios tecnológicos, también inuyen directamente en la producción. El avaluador debe estar consciente de estas inuencias en el análisis e inter pretación de los datos de campo de los cultivos. Después de denir las previsiones de cosechas, el avaluador debe com parar y correlacionar estos datos con los datos históricos de la propiedad. Si las diferencias son signicativas, las causas deben entenderse y justicarse. Las rotaciones están diseñadas para ser apoyadas por la disponibilidad de mano de obra y los mercados agrícolas existentes en la región. La renta de una unidad de producción no sólo proviene de los cultivos. Hay aquellas destinadas a la ganadería, donde los ingresos pueden proceder de bovinos, venta de la leche, la venta de carne, reproductores, entre otros. Edicios y construcciones suelen ser ocupados por el dueño y los emplea dos, y los ingresos atribuibles a dichas instalaciones no son en realidad gastos del ejercicio, pero su existencia evita alquilar una casa o un almacén. Un ejemplo de los ingresos estimados de una propiedad es como sigue:

ESTIMACIÓN DE LA RENTA O INGRESO BRUTO Área (ha) Soja 1.500 Pastos 1.200 Predios 10 unid. Turismo 2.700 Total 5.400

Cosecha/Área Total 45 sc. 67.500 sc. 18 @ 21.600 @ -

Precio Renta 30,00/sc. 2.025.000 60,00/@ 1.296.000 4.000,00/mês 48.000 5,00/ha 13.500 3.382.500

Los precios recibidos Para estimar las cosechas de los cultivos se deben jar los precios recibi dos por los agricultores y así calcular la renta bruta de la unidad de producción. Los precios de las materias primas uctúan constantemente, y como resultado, los analistas e inversores de negocios agrícolas a menudo calculan los promedios históricos para estimar o proyectar previsiones de precios futuros. En general, en el largo plazo (más de cinco años) se debe colocar mucha ponderación en el pasado distante, y poca para la experiencia más reciente; en los períodos de tiempo menores de 5 años, puede ser distorsionado por circunstancias inusuales que tienen poca recurrencia.

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En la estimación de los precios, el tasador no debe considerar las variaciones estacionales y su impacto en el objeto de la avaluación. Especial cuidado se debe dar a los precios por región, que están directamente relacionada con las condiciones de producción. Es evidente que los costos de transporte a los principales mercados inuyen en el precio que los produc tores puedan obtener anticipadamente por sus productos. Disponibilidad de la competencia en el transporte, como el ferrocarril y vía uvial, tiene un impacto signicativo en comparaciones entre regiones.

Renta bruta efectiva Es aquella porción de ingresos que queda después de una reserva de contingencia que se hace para pérdidas o imprevistos. Aunque los imprevistos no sean considerados típicamente, el avaluador tiene que estar consciente que puede ocurrir en algunos tipos de propiedades. Si las pérdidas o imprevistos se suceden en algunos inmuebles, deben ser considerados para la avaluación. El imprevisto puede ocurrir por una gran variedad de razones, como las enfermedades de los animales criados en ambientes especiales (conna miento, por ejemplo), la imposibilidad de alquilar espacio en los almacenes, la falta temporal de agua para el riego, problemas de drenaje inecientes, o incluso la ruptura de un sistema de irrigación. Se debe determinar una tasa apropiada para estimar los imprevistos, el cual debe reejar las condiciones actuales del mercado. Una buena base de datos para esto son los ingresos históricos de la propiedad en estudio. Las pérdidas de los cultivos, no se considera en el cálculo de los ingresos, lo que también analizamos en este artículo.

Identicación de los costos Para identicar el ingreso o renta neta de una empresa rural, el avalua dor inicialmente procede a la estimación de los ingresos brutos y a deducir todos los gastos necesarios para garantizar su gestiòn, así como, para su mantenimiento y operación. Al analizar los costos, el avaluador debe asegurarse de que los impuestos incluidos están directamente relacionados con la operación y gestión de la explotación. Las deducciones por depreciación y los préstamos no nos sirven para identicar la renta neta o líquida. Estos gastos deben ser deducidos de los ingresos consistentes con la naturaleza de las mercancías.


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Las planillas de cálculo de costos pueden ser utilizadas con la condición de que el avaluador analice la coherencia con elobjeto de estudio, y asegurarse de que todos los gastos han sido incluidos. Un ejemplo de una tabla resumen de estos gastos se presentan a continuación. ÁREA(HA.) Soja Pastos Prédios Turismo Impuestos Seguros Mantenimiento Gerencia Total

COSTO/ÁREA COSTO T. PRECIO/UNIDAD GASTOS 1.500 40 sc. 60.000 sc. 30,00/sc. 1.800.000 1.200 14 @ 16.800 @ 60 ,00/@ 1.008.000 10 unid. 1.000,00/mês 12.000 2.700 3,00 8.100 101.000 33.800 50.700 160.000 3.173.600 5.400

El siguiente en el Método capitalización la renta, consiste en la deducción depaso los ingresos netos de o renta líquida Eldeingreso bruto efectivo menos los gastos, da como resultado la renta líquida o ingreso neto. En este ejemplo, para un ingreso bruto efectivo anual de R $ 3,382,500.00, tenemos un ingreso neto deR $ 208,900.00. Hay aquí una información importante para el avaluador para comprobar si los costos estimados son consistentes. Por ejemplo, la tasa de gasto en este caso es 93,82% (3.173.600/3.382.500 x100) que tiene como consecuencia directa una tasa de rendimiento del6,18%. Es esta información consistente con las rentabilidades investigadas a través de las ventas comparables? Estos gastos se consideraron correctamente? Hay consistencia en el tratamiento de los ingresos y gastos para con el objeto, y las ventas comparables son imprescindibles en la aplicación del método comparativo de los datos? Es criticable la deducción de la tasa de capitalización obtenida?

Capitalización Directa La capitalización directa es una técnica utilizada en el Método de capitalización para convertir los ingresos estimados de un año en una indicación de valor. Esta conversión se lleva a cabo en una sola etapa, ya sea dividiendo la estimación de los ingresos por un tasa apropiada de capitalización o mediante la multiplicación por un factor adecuado al ingreso.

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En la capitalización directa, nosotros no hacemos una asignación precisa entre la rentabilidad y el retorno sobre el capital, ya que los métodos no simulan las percepciones y expectativas de los inversionistas. Sin embargo, una tasa satisfactoria de retorno para el inversionista como recompensa del capital invertido está implícita en las tasas o factores utilizados en la capitalización directa porque se derivan del cálculo de empresas rurales semejantes. La capitalización directa puede estar basada también del ingreso potencial bruto, el ingreso bruto efectivo, la utilidad operativa líquida, el ingreso equivalente, renta hipotecaria, renta de la tierra o renta de las construcciones e instalaciones. Las tasas de rentas utilizadas en la capitalización directa incluyen la tasa de capitalización total (RO); la tasa de capitalización hipotecaria (RM), la tasa equivalente de capitalización o tasa equivalente de dividendos (RE), la tasa de capitalización de la tierra (RL), o la tasa de capitalización de las Construcciones e Instalaciones (RB). Los factores de renta incluyen el factor de renta bruta potencial (PGIM), o el factor de ingreso o renta bruta (GRM), y el factor de ingreso o renta bruta efectiva (EGIM). Las tasas y los factores de ingresos o rentas reejan la relación entre el ingreso y el valor, y se derivan de los datos del mercado. Es esencial que las propiedades utilizadas como ventas comparables reejen características de riesgo, ingresos,costos, y ubicacióno localización física similares con la propiedad a avaluar. En consecuencia, los factores y las tasas de ingreso debe ser derivados de propiedades que reejan una proporción similar de los ingresos / gastos, tierras / construcciones, l características de riesgo y l cambios esperados en los ingresos y el valor en un periodo típico de inversión en propiedades rurales. Deducción de la tasa de capitalización Toda total. empresa de base inmobiliaria que tenga un ujo de renta puede ser avaluada -por la téc . La fórmula nica de la capitalización directa y eso incluye a las haciendas de capitalización directa que se aplica en este tipo de avaluación es: VALOR = RENTA OPERACIONAL LÍQUIDA/TASA CAPITALIZACION TOTAL El avaluador puede calcular la tasa de capitalización total por diferentes vías. Esto depende de la cantidad y calidad de los datos disponibles. Los mas aceptados son: 1) la deducción a través de las ventas comparables, 2) deducción a partir de factores de renta bruta efectiva 3) grupos de inversio-

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nes o hipotecas y sus componentes equivalentes, 4) grupo de inversiones en tierras y construcciones, y 5) la implementación de la fórmula de cobertura de débito. En la avaluación de las propiedades rurales, la técnica más común para la deducción de la tasa de capitalización es por su inferencia de las ventas comparables. Deducir la tasa de capitalización a partir de las ventas comparables requiere de un número suciente y disponible de datos de ventas similares con nuestro objeto de avalúo. Se necesitan datos donde se conozcan el precio de venta, los ingresos, los gastos, las condiciones de nanciación y de mercado, así como que sean contemporáneos. El avaluador debe asegurarse de que la renta operacional líquida de cada comparable se calculó y estimó del mismo modo que el objeto de avalúo y que otras condiciones no afectan a los precios de los comparables. Cuando se cumplen estos requisitos, el avaluador puede estimar la tasa de capitalización total (TCT) dividiendo la renta operacional líquida de cada comparable por su precio de venta. La fórmula es: TCT=RENTA OPERACIONAL LÍQUIDA/ PRECIOVENTA Los datos necesarios para la capitalización directa son precisos y requieren de mucho cuidado, y estas especicaciones no son fáciles de conseguir durante las avaluaciones. Sin embargo, en las asignaciones para propiedades rurales (agricultura, la leche, la carne, la horticultura, por ejemplo) tienden a ser bastante consistentes, tanto los compradores como vendedores tienen las mismas expectativas sobre la dirección y características de los cambios en los ingresos, los precios de venta, los benecios scales y recuperaciones de la inversión. Por lo tanto, la deducción directa de las tasas de capitalización a partir de las ventas es una técnica viable dentro del Método de capitalización de rentas en propiedades rurales. En la tabla siguiente se muestra la deducción de las tasas de capitalización total a partir de las ventas comparables.

Preciov enta Renta Oper. líquida

TA S AT O TAL

VENTA 1 3.000.000

VENTA 2 2.700.000

VENTA 3 5.000.000

243.000 0 ,0 8 10

210.000 0 ,0 7 77

425.000 0, 0 85 0

Si las tres transacciones son igualmente ables y comparativas, el ava luador podría concluir que una tasa total entre 7,77%a 8,50% sería razo-

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nable. Sin embargo, considerando que la dimensión de la Venta 3 es más grande que el objeto de la avaluación, un rango más reducido que varía de 7,77% a 8,10% sería más apropiado (promedio 7,93%). La tasa nal selec cionada dependerá del criterio del avaluador -sentido común- como en cada una de las comparaciones relacionadas con el objeto del avalúo... Existen diferencias entre los comparables y el inmueble objeto de avaluación que pueden afectar la tasa de capitalización, y el avaluador debe considerarlas en su proceso de selección. En otras palabras, si el objeto del trabajo se evaluó utilizando la rentabilidad, la tasa de capitación deberá deducirse en la misma base. Tasas deducidas de arrendamientos no se puede utilizar para avaluar las propiedades a través de la rentabilidad, y una combinación de tasas tampoco es recomendable. Una vez identicada la tasa de capitalización total y la renta operacional líquida, la determinación del valor se realiza de la siguiente manera:

VALOR = RENTA OPERACIONAL LÍQUIDA/ TASA CAPITALIZACIÓN VALOR= R$ 208.900/0,0793 = R$2.634.300 R$ ~2.600.000 Esta técnica de estimación de la tasa de capitalización total es preferible y producirá una indicación conable del valor mediante el Método de capitalización de la renta, siempre y cuando se cumpla con estas tres condiciones: 1º. Los ingresos y gastos deben calcularse sobre la misma base tanto para el objeto de avalúo como delas propiedades comparables; 2º. Las expectativas del mercado con respecto a los precios de venta, benecios scales y períodos de retornos deben ser similares para todas las propiedades, y 3º. La nanciación y las condiciones del mercado que afectan a las com parables deben ser similares a las que inuyen al objeto de avaluación o un ajuste debe ser hecho para atenuar las diferencias encontradas

Tasas de capitalización total A continuación se presentan algunos datos de mercado, con la identi cación de sus respectivas tasas de capitalización obtenidas para diferentes regiones y explotaciones agrícolas en Brasil.

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La renta operacional líquida fue obtenida en base a planillas de costos especícas para cada regióny conforme a las actividades agrícolas princi pales. A renda operacional líquida foi identicada com base em planilhas de custo especicas para cada região e conforme as atividades principais. Região de

Observação

1 2 3 4 5

Monte Mor, SP, março de 2005 Receita Líquida possível/ano cana de açúcar, produtor 2.988.000,00 R$ 74.700,34 3.168.000,00 R$ 52.800,24 2.988.000,00 R$ 49.800,22 2.790.000,00 R$ 86.800,39 9.360.000,00 R$ 208.000,94

Valor de Venda (R$)

Taxa de Rendimento 2,50% 1,67% 1,67% 3,11% 2,22%

A renda operacional líquida foi identicada com base em planilhas de custo especicas para cada região e conforme as atividades principais. Região de

Observação

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Monte Mor, SP, março de 2005 Receita Líquida Valor de Venda possível/ano cana de (R$) açúcar, produtor 2.988.000,00 R$ 74.700,34 3.168.000,00 R$ 52.800,24 2.988.000,00 R$ 49.800,22 2.790.000,00 R$ 86.800,39 9.360.000,00 R$ 208.000,94

Taxa de Rendimento 2,50% 1,67% 1,67% 3,11% 2,22%

V Seminário Internacional da LARES O Método da Capitalização da Renda aplicado em propriedades rurais Marcelo Rossi de Camargo Lima Região de

Observação

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Unaí/Buritis, MG, março de 2004 Receita Taxa de Líquida Rendimento possível/ano 6.420.600,00 112.000,00 1,74% 4.469.850,00 111.249,60 2,49% 8.100.000,00 587.520,00 7,25% 1.116.000,00 69.440,00 6,22% 1.121.040,00 143.493,12 12,80% 840.000,00 67.200,00 8,00% 1.800.000,00 259.200,00 14,40% 2.970.000,00 256.608,00 8,64% 2.160.000,00 179.712,00 8,32% 2.160.000,00 221.184,00 10,24% Valor de Venda (R$)

Atividade soja soja pecuária soja pecuária soja pecuária pecuária pecuária pecuária

136


Observação

1 2 3 4 5 6 7

Valor de Venda (R$) 2.700.000,00 10.800.000,00 1.980.000,00 1.652.400,00 13.500.000,00 6.142.500,00 1.080.000,00

Receita Líquida possível/ano 121.817,60 248.896,28 138.374,80 54.195,61 960.000,00 420.000,00 25.090,56

Taxa de Rendimento

Atividade

4,51% 2,30% 6,99% 3,28% 7,11% 6,84% 2,32%

pecuária/ laranja pecuária pecuária/ laranja pecuária cana de açúcar laranja pecuária

VI.- Informe técnico de avalúo

BIBLIOGRAFÍA 1.- ABNT Avaliacao de Imoveis Rurais Norma Brasileira Registrada No. 14.653-3 Associacao.Brasileira de Normas Técnicas, 2004. 2-. AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. The Appraisal ers, 1983 of Rural Property. American Institute of Real Estate Apprais3.- AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS, The Appraisal of Rural Property. American Institute of Real Estate Appraisers, 2000 4.- CAMARGO DE LIMA, MARCELO ROSSI, Avaliacao de Propriedades Rurais. Manual básico, São Paulo, LEUD, 2002

HACIENDAS “VALLECITO II Y MINERVA” COORDENADAS: N 09º 06.227’ W 071º 08.202’ SECTOR AGUA BLANCA, PARROQUIA INDEPENDENCIA, MUNICIPIO TULIO FEBRES CORDERO, ESTADO MÉRIDA NUEVA BOLIVIA, 15 DE NOVIEMBRE DE 2009

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CONTENIDO

I.Certicación II.- Objetivo del avalúo III.- Identicación y ubicación a) Productor (es) b) De la unidad de producción IV.- Linderos actuales V.- Metodología de avaluación VI.- Descripción general de la unidad de producción a) Tradición legal b) Supercie, uso actual y distribución de la tierra, cultivos y ganaderías c) Climatología d) Suelos e) Administración y asistencia técnica f) Producción y comercialización VII.- Avalúo de la unidad de producción a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales b) Valor de las edicaciones, construcciones e instalaciones c) Valor de las maquinarias y equipos d) Valor de los semovientes VIII.- Resumen del avalúo IX.- Conclusión del valor X.- Anexos


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I.- Certicación Quien suscribe el presente Informe técnico de avalúo, certica que no existe motivo o circunstancia alguna que pudiera de forma alguna inuen ciar la opinión que nos hemos formado del valor de la unidad de producción agropecuaria hacienda “VALLECITO II y MINERVA” , como resultado de nuestra investigación y estudio. Así mismo, certicamos que ni mi persona, ni familiar alguno o relacio nado cercano, tiene interés alguno, directo o indirecto en los bienes valorados, ni en ninguna de sus partes. Finalmente, declaramos que en el desarrollo del presente trabajo de avaluación, en el análisis llevado a cabo de la información captada, y en la elaboración de nuestras conclusiones reejadas en el informe técnico,- he mos empleado procedimientos, métodos y técnicas idóneos, universalmente aceptados, y en concordancia con las normas éticas-profesionales que rigen nuestra actividad. Certicación que hacemos en Nueva Bolivia, a los quince días del mes de noviembre de dos mil nueve, fecha de terminación del presente informe. Ing. Ag. M.S. José Urdaneta Morán C.I. N° 3.115.363. C.I.V. N° 8905 SUDEBAN P-494 T.S.J. N° 358 BANDES N° 181 FOGADE N-0826 EX-DECANO LUZ AGRONOMÍA 1984-87 Profesor de avalúos de bienes rurales y agropecuarias a nivel nacional - Módulo 05-05.- de la Sociedad de Ingeniería de Tasación del Colegio de Ingenieros de Venezuela (SOITAVE).

II.- Objetivo El objetivo de este avalúo no es más que la determinación del valor probable de mercado de la Unidad de Producción Haciendas “VALLECITO , propiedad de ----------------- C.I. No.-------------- ubiII” y “MINERVA”

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cada en el sector Agua Blanca, Parroquia Independencia, Municipio Tulio Febres Cordero, Estado Mérida, mediante la cuanticación y análisis de los diferentes factores que inciden en la determinación del valor del bien en consideración, sustentado en el análisis lógico del diagnóstico y de la información recabada, tanto intrínseca como extrínseca del bien, tomando en cuenta las actividades que se desarrollan dentro y fuera de la nca, la ubicación de la nca en la zona y sus potencialidades de desarrollo. Se estima que el avalúo pueda ser utilizado, y de allí su nalidad o propósito como referencia válida en la estimación del valor probable de mercado de la unidad de producción ante propuesta de compra por parte de PDV- Agrícola, con miras a ser incorporada en emprendimiento de un proyecto de desarrollo agropecuario integral enmarcado en los principios distributivos de justicia social que actualmente acomete el Estado, a través del Gobierno Nacional.

Se trata de una unidad de producción agropecuaria tecnicada con riego parcial por aspersión, cercados internos parcialmente eléctricos y pie de cría bovino producto de inseminación articial desde hace 15 años. Su ubicación astronómica es a 09° 06.227’ Lat. N 071° 08.202’ Long. W. Sector: Agua Blanca. Parroquia: Independencia Municipio: Tulio Febres Cordero Estado: Mérida

III.- Identicación y ubicación

cuatroPalacios parroquias, , Santa Apolonia, María de La ConcepIndependencia ción y Blanco y Nueva Bolivia.

a)

Propietario: ------------- C.I. No. ----------------

b) Ubicación de la unidad de producción: La nca o unidad de producción“VALLECITO II y MINERVA” , se encuentra constituida por tres (3) predios, a saber: La unidad de producción conocida como VALLECITO II integrada por un lote I de 108 Has. y un lote II (Potrero La Escuela) de 9 has., mientras que la unidad de producción MINERVA, cuenta con una supercie de 31,4 Has. (ver planos anexos), estando ubicada la nca a escasos 10 Kms. de las poblaciones de Nueva Bolivia (Mérida) y Caja Seca (Zulia), cercana a plantas procesadoras de leche, tales como Lácteos Los Andes e INLATOCA (Industrias Lácteas de Torodoy), comunicándose con las poblaciones mencionadas mediante vía asfaltada hasta la puerta de la nca. A su vez, se encuentra ubicada a 2 Kms. de la proyectada planta productora de etanol. Cuenta con servicios cercanos, como agrosoportes, que potencializan su valor comercial en virtud de su privilegiada ubicación y localización, tales como servicios públicos de acueducto y aseo domiciliario, talleres metalmecánicos, agrocomercios, bancos, tales como Banco Provincial, B.O.D., Banfoandes, Banco Agrícola de Venezuela, etc. Se localiza a su vez, al lado de la población Agua Blanca, donde la nca, ocasionalmente se provee de mano de obra ocasional.

En cuanto al entorno municipal donde se encuentra enclavada la nca VALLECITO II y MINERVA, puede informarse lo siguiente: El municipio Tulio Febres-Cordero es uno de los 23 municipios del estado Mérida de Venezuela. Tiene una supercie de 787 km² y según -es timaciones del INE su población para 2010 será de 38.205 habitantes. Su capital es la población de Nueva Bolivia. El Municipio está conformado por

La agricultura es la principal actividad económica del Municipio, se cultiva principalmente caña de azúcar y frutales entre ellos guanábana, lechosa, guayaba y parchita. Además existe un sector ganadero de importancia que está destinado al doble propósito, y hay empresas industriales procesadoras de leche. El 17 de julio de 1961 se creó el Municipio Foráneo Tulio FebresCordero bajo la jurisdicción del distrito Justo Briceño pero con capital en Nueva Bolivia. En 1988 se declara el Municipio Autónomo Tulio FebresCordero separándose del recién creado municipio Justo Briceño quedando bajo su administración los municipios foráneos Independencia (Palmarito), María de la Concepción Palacios (Las Virtudes) y Santa Apolonia, sin embargo, en 1992 se modica la Ley Político Territorial quedando estos últimos como parroquias del municipio Tulio Febres-Cordero. La disputa territorial entre el Estado Zulia y el Estado Mérida comprende la sección central del Municipio que permanece bajo jurisdicción merideña. Es el único municipio del Estado Mérida que tiene salida al Lago de Maracaibo sin que esto suponga ningún reclamo territorial a diferencia del municipio Caracciolo Parra Olmedo que pese a tener acceso a ese lago no es reconocido por el Estado Zulia.

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IV.- Linderos actuales: (Ver documentación anexa y planos) PREDIO LOTE I VALLECITO II: (108 HAS.) NORTE: Parcelero Julio Caballero y José L. Pirela. Río San Pedro Finca que es o fue de Francisco La Viera, hoy Tomás López. SUR: ESTE: Carretera Vía Agua Blanca OESTE: Río San Pedro PREDIO LOTE II VALLECITO II (LA ESCUELA: 9 HAS.) NORTE: Finca de Enrique Becerra SUR: Finca que es o fue de Francisco La Viera hoy de Tomás López ESTE: Carretera de Agua Blanca OESTE: Parcela deJosefa Silbarán PREDIO MINERVA: (31,4 HAS.): NORTE: Caserío Agua Blanca Vallecito II SUR: ESTE: Vallecito II OESTE: Río San Pedro y Sucesión Aldana

V.- Metodología de avaluación Fundamentalmente a lo largo del proceso se utilizaron métodos de mercado y el método de valor agregado por actividades para la estimación del valor probable de las tierras y sus mejoras (incluyendo los pastizales), en concordancia con lo establecido en la metodología utilizada por la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, a través de su Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario. Primera Edición 2009.

El procedimiento utilizado para el avalúo consistió en lo siguiente 1°. Aplicación de formatos y cuestionarios diseñadospara la captación de información. 2°. Levantamiento deinventario físicode todos los bienes existentesen la hacienda, con el objeto de caracterizarlos e individualizarlos, determinando al mismo tiempo su uso, su estado de funcionamiento,


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su grado de deterioro físico en la explotación, a n de estimar las tendencias que nos permitan lograr una mejor bondad de ajuste entre el precio de los bienes y el valor de los mismos. 3° Procesamiento dela información ysistematización de la misma, an de lograr conclusiones del estimado del valor global de la nca en referencia. El Método del Mercado o de las ventas comparables, consiste en valorar la tierra a través de los precios que el mercado ha aceptado pagar por bienesinmuebles agropecuarios similares o análogos en la región estudiada. Este valor viene a ser un valor denominado, porque existen testimonios de él, ya sea mediante la fuente de registro subalterno o a través de corredores locales de la propiedad, quienes dan una orientación de la demanda y oferta de la tierra. En virtud de la imposibilidad de localizar en las Ocinas Subalternas de Registro Público referenciales similares comparables, a pesar de nuestra indagación nos vimosdeenactividades la necesidad delarecurrir al método de valor agregado o previa, de ponderación para estimación del valor probable de mercado de las tierras y sus mejoras. La información producto de fuentes registrales de la propiedad agrícola, no reeja una tendencia consistente y conable del precio de la tierra debi do a las distorsiones que se presentan en las operaciones de compra-venta registradas, que comprenden subestimaciones de valor, convenidas entre las partes, por lo que no fue posible aplicar técnicas de homogenización o ajustes en cuanto al uso, tiempo, localización, supercie y otros aspectos técni cos, en función de la sustentación de los valores referenciales, de allí nuestra utilización metodológica de valores de ponderación de factores internos y externos a la nca. El método del costo, también utilizado en nuestro estudio, consiste en valorar los bienes a través del costo de los recursos, tomando en cuenta los valores de reemplazo o reposición de los bienes, así como, utilizamos como técnica de depreciación, la depreciación tasativa, (o su recíproca, la , en base a las condiciones de uso o deterioro físico, apreciación tasativa) funcionabilidad y condiciones económicas (utilidad económica). Se aplicó el método con su técnica apreciativa, a las edicaciones, cons trucciones e instalaciones, así como, el Método de la Sociedad Mexicana en la valuación de las maquinarias y equipos, método éste, que considera la ponderación de variables tales como: la edad, la vida útil probable, factores de conservación y de obsolescencia

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El avaluador está consciente de las ventajas y desventajas de la utilización de técnicas de depreciación, como las de Ross - Heidecke para las bienhechurías (edicaciones, construcciones e instalaciones), pero en virtud al desconocimiento de las edades de los bienes avaluados, en las ncas en- ge neral, donde se recurre a fuentes nemotécnicas, se imposibilitan o limitan su aplicación, amén de las frecuentes acciones de reconstrucción, mantenimiento y conservación que se hacen de los bienes agropecuarios, lo que conllev aa ajustes en la vida útil probable o remanente, o a revalorizaciones de los activos, más aún en nuestras épocas inacionarias. A su vez, nuestra experiencia nos ha demostrado, que para el caso agropecuario, indistintamente cualesquiera que fuera la técnica utilizada para la estimación del valor actual de los bienes, tomando en cuenta las edades, vida útil, estado de conservación, no dista mucho en su apreciación, cuando utilizamos la técnica de depreciación tasativa, que no es más que la interacción ponderada apreciativa de los factores de uso o grado de deterioro, funcionabilidad y entorno económico.

El desarrollo y aplicación de las técnicas de depreciación tasativa, pretende determinar VALOR APRECIADO = COSTO REEMPLAZO - DEPRECIACIÓN TASATIVA. Ampliamente desarrollado en el texto “Avalúo y tasación de bienes rurales” . Universidad del Zulia, 2da. Edición 2006, de la autoría de quien suscribe el presente informe técnico de avalúo. En el método del valor agregado, el cual toma en consideración las mejoras realizadas a la tierra, se consideraron los siguientes aspectos: Valor por deforestación: Se valora a precios demercado, es decir, cuánto costaría en los actuales momentos deforestar una Ha, a máquina. Se estima en Bs.F. 5.000 /Ha. Valor por mecanización: Bs.F. 5.000 / Ha. Valor por plusvalía: Este valor está inducido por el valor de las inversiones en infraestructura realizadas por el Estado y las ncas priva das en la zona donde están ubicadas. Se estima en Bs.F. 5.000 / Ha. Valor fundación / Mantenimiento: * Ha. Pastos - promedio: Bs.F 2.500/Ha.. * Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector agropecuario. U.C.P.C. - LUZ 1º. Semestre 2009


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VI.- Descripción general de la unidad de producción a) Tradición legal: (ver anexo cadena documental) Según documento inserto en el Registro Subalterno del Distrito Justo Briceño del Estado Mérida se certica en el año de 1983, bajo el No. 34 Protocolo Primero Cuarto Trimestre, folios 90 al 93, el Sr. Richard Atención Johnson, C.I. No. 2.868.838 vendió a --------------------- C.I. No.-------------------------, dos lotes de mejoras agropecuarias que conforman un solo cuerpo, conocido como fundo “Santa Mónica”, hoy Vallecito II, ubicado en Agua Blanca, jurisdicción del municipio Independencia, Distrito Justo Briceño del estado Mérida. Consta que lo vendido en esa ocasión por Atención Johnson a ------------------, le perteneció por documento de adquisición reconocido ante la Notaría del Distrito Valera de fechas 20 y 23 de mayo de 1983, bajo los Nos. 84 y 87, respectivamente. En anexos, se pueden observar los siguientes documentos: a) b) c) d) e) f) g) h) i) j)

Documento registrado compra Hacienda Vallecito II Documento Registrado compra Hacienda Minerva Liberación Hipoteca Vallecito II con Banco Italo Liberación Hipoteca Minerva con Bandagro Tradición Legal Hacienda Vallecito II Tradición Legal Hacienda Minerva Registro Agrario de ambas Haciendas Registro SENIAT Vallecito II Registro SENIAT Minerva Copias de croquis catastral y plano topográco de Hdas.

b) Supercie, uso actual y distribución de la tierra La nca VALLECITO II tiene una supercie de 117 Has., divididas en 57 potreros, con aproximadamente un 90% de ellos con una supercie pro medio de 1 Ha. La nca MINERVA tiene una supercie de 31,4 Has., con un total de 9 potreros. En total, las ncas cuentan con 66 potreros, con pastos de Briachiaria decumbens, Panicum maximun(pasto guinea) y Cynodom dactilon (pasto estrella). Pasto predominante, el pasto Brachiaria.

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A su vez, se tiene en la actualidad, un total de 6,6 Has. de maíz para silaje, como complemento alimenticio para el ganado. Es de hacer notar, que la nca cuenta con 20 Has. bajo riego, - con sis tema de riego por aspersión, con tubería PAVCO enterrada y 6 aspersores de un alcance hasta 30 mts. El sistema, funciona mediante bomba con motor diesel, accionada desde el río San Pedro, o mediante una tractobomba, con acople al toma de fuerza del .tractor La nca está destinada a la ganadería bovina de doble propósito, consti tuyendo el uso actual y de mayor actividad en la zona productora. Se encuentra ubicada muy cerca de los poblados de Caja Seca (Zulia) y Nueva Bolivia (Mérida), enclavada en una zona tipicada por haciendas y fundos agropecuarios en producción, dedicados principalmente a la cría de ganado bovino de doble propósito. La ganadería está representada por ganado mestizo de doble propósito representada por 188 vacas (120 de (2) ordeños, 20 de (1) ordeño, 6 próximas a parir, 3 recién paridas y 39 vacas secas) más 3 toros, 18 novillas preñadas y 45 novillas sin preñar, 16 mautas y 24 mautes de 160 kgrs. de peso promedio, 2 toretes de aprox. 230 kgrs. c/u y 140 becerros.

c) Climatología La nca se encuentra en la zona de vida Bosque Húmedo Tropical, que va desde el límite de la isoyeta 1800 mm hacia el sur del municipio Tulio Febres Cordero. En cuanto a su geología, los aoramientos se corresponden con la era cuaternaria y más concretamente con el período reciente, el cual cubre toda la depresión del Lago de Maracaibo y del Pie de Monte Andino. Presenta una precipitación media anual cercana a los 1.400 mm. y se distribuye en el tiempo a lo largo de todo el año, con un período seco agostoseptiembre. La temperatura promedio anual que se registra en el área es de 27,5°C con una máxima en el mes de marzo (33,1°C) y la mínima en el mes de enero (24,2°C). Los valores de evapotranspiración son menores a los de las precipitaciones en gran parte del año. La humedad relativa promedio anual está en aproximadamente 75%.


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La nca cuenta para su abastecimiento de agua, con fuentes del curso del río San Pedro, tomando agua mediante motobombas de aducción al río para el regadío de sus pastos. Se considera regable toda su supercie, en virtud de su topografía plana.

d) Suelos Se consideran a los suelos ubicados en zonicación H31, según COPLA NARH, como Tropaquepts, suelos franco-arenosos con pocos problemas de drenaje; y suelos H 39 Eutropepts, Suelos relativamente ácidos. Topografía plana, con pendiente Clase A de 0-2%. Poca erosión reticular. La erosión hídrica ha dado srcen a unos entalles uviales profundos por los cuales se han arrastrado materiales hacia las zonas bajas. Texturas de los suelos que van de franco-arenosa a franco-arcillosas. Suelos de moderadas a fuertemente ácidos (ph. desde 4,5 a 5,7), suelos moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con pocas piedras que no imposibilitan las labores mecánicas. Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclo de invierno, y que no ocasionan mayores daños a los pastizales. Retención de humedad mediana y permeabilidad moderadamente rápida. Nivel de fertilidad moderado. Estos suelos en general, requieren prácticas de manejo no tan exigentes como en otras zonas agropecuarias.

e) Administración y asistencia técnica La administración de la nca obedece a un mismo patrón de organiza ción, dirección, control y ejecución de tareas o actividades comunes a la gran mayoría de las ncas de la zona, caracterizado por un administrador -encargado y personal de campo, (ordeñadores, jardeadores, mecánicos, vigilantes, etc.), con líneas de acciones y responsabilidades asignadas por el Gerente-Propietario, quien es ------------------------------------------------, con delegación de autoridad técnica-administrativa por parte del propietario de la unidad de producción a su personal. Para el momento de la inspección, la nca cuenta con un personal ope rativo de 12 personas. Adicionalmente, la nca cuenta con la asistencia técnica de un médico veterinario, contratado por visitas, para las prácticas de control reproductivo del ganado, y para prevención, diagnosis y tratamientos de las enfermedades del rebaño bovino.

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f) Producción y comercialización Existe producción de leche y de carne bovina, mediante el sistema de ganadería de doble propósito. Para el momento de la inspección 7 y 8-11-2009, existía una producción promedio diaria de 700 Lts., de leche con una ganadería de 140 vacas en ordeño (120 de 2 ordeños y 20 de 1 ordeño). Precio de la leche: Bs.F. 1,91 / Lt. Vende la leche a INLATOCA. La cosecha de animales (vacas descarte, novillos, mautes) se vende sin problemas a compradores en nivel de nca, a precios que uctúan dependiendo de la categoría del animal, a Bs.F. 4,5/Kg. en pie para los mautes de peso considerable (grandes) y a Bs.F. 6/Kg. en pie las mautas. Vacas de descarte a Bs.F. 3,60/Kg. en pie Existen ventajas económicas de la nca objeto del avalúo, en cuanto a su localización, ya que está ubicada a orillas de la carretera asfaltada en excelentes condiciones, vía Agua Blanca, a solo 10 Kms. de Nueva Bolivia y cercana a los centros lácteos de recepción y poblaciones importantes.

VII.- Avalúo de la unidad de producción Los renglones o ítems de los bienes agrícolas de las ncas “VALLECIson: TO II y MINERVA” Tierras. Mejoras (incorporadas, de mantenimiento, de plantación). Bienhechurías (edicaciones, construcciones e instalaciones). Maquinarias y equipos. Semovientes Dichos bienes los podemos clasicar en: a) Capital fundiario: Tierrasy mejoras + Bienhechurías. b) Capital de explotación: Máquinas y equipos + Semovientes

a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales: Supercie VALLECITO II: Bs.F. 2.340.000 Supercie MINERVA: Bs.F. 628.000 TOTAL Bs.F. 2.968.000


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b) Valor de las edicaciones, construcciones e instalaciones: Total Bs.F. 1.210.709 c) Valor de las maquinarias y equipos : Total Bs.F. 635.343 d) Valor de los semovientes: Total Bs.F. 1.126.140 El inventario físico y avalúo de cada uno de los componentes del capital se detallan en los anexos.

VIII.- Resumen del avalúo Avalúo y composición del capital Bs.F. % Tierras y mejoras: 2.968.000 Edif. Const. e Instalc.: 1.210.709 Maquinarias y equipos: 635.343 Semovientes: 1.126.140 Total avalúo: 5.940.192

49.97 20,38 10,69 18,96 100%

IX.- Conclusión del valor Por todo lo antes expuesto, y en base a la metodología utilizada a juicio del avaluador que suscribe el presente informe técnico de avalúo, el valor de las haciendas“VALLECITO II y MINERVA” objetos de valoración, ascienden a la cantidad deCINCO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 5.940.192) Ing°. Agro°. M.S. José Urdaneta Morán. C.I. N° 3115363. C.I.V. N° 8905 SUDEBAN P-494 T.S.J. N° 358 BANDES N° 181 FOGADE N-0826 Profesor de Avalúos de Bienes Rurales y Agropecuarios. Módulo 05-05. SOITAVE – Colegio de Ingenieros de Venezuela.

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Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad con las normas técnicas de la USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practices), y está sujeto a los requerimientos del código de ética y a los lineamientos de conducta profesional de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE). Basado en la información que contiene este informe técnico de avalúo y en nuestra experiencia como avaluador, es nuestra opinión que el valor justipreciado del inmueble-objeto en estudio, es el arriba indicado.

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Anexos y • Copias documentos depropiedad haciendas“VALLECITO II” . “MINERVA”

• Plano topográco. • Registro fotográco. • Inventario y descripción delos bienes queconforman el activo • Bases metodológicas para elcálculo y laformación del valor. • Constancias/Credenciales del avaluador

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Aplicaciones prácticas 1

HACIENDA VALLECITO II Y MINERVA

L A T I P A C a i L c E n D A e S V d E R n T E e p N IN d E e N M In Y O P II ia u M O q O T I o C C rr S E a P O L , L L a E A V c n D S a O A l Ú D B a L N u A E I g V C A A r A o Y H t c IO e R S A T N E V N I

A V R E N I M A D N E I C A H

a id r é M . o d E o r e d r o C s e r b e F io l u T io ip ic n u M

S A R O J

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0 0 .0 8 2 6

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E M Y S A R R E I T : E D N IÓ C A R O L A V

E L A Z I T S A P N O C A D A Z I IL T U E I IC F R E P U S

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II O IT C E L L A V A D N E I C A H

. .F S B R O L A V

0 0 .0 0 4 3 . 2

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S A H

R E R T 0 O 0 P .0 . 8 o 6 N 9 . 2 . F . s B = S A R O J E M Y S A R R E I T S A L E D O D IA C E R P A R O L A V L A T O T

7 5 = S

7 1 1

O R E R T O P . o N

. a ll rte s e to s a p

y a e in u g to s a p ,) te n a n i m o d e r (p s n e b m u c e d ia r a i h c a r B : A C N I F A L N E S O T S A P

L E R O P O D A C I L B U P IA V I L O B A V E U N / A C E S , A J A C E D A N O Z A L A R A P A R R IE T A L E D O D A C R E M E D IO D E M O R P R O L A V O M O C O D A I C E R P A . A H ./ .F s B N E O IM N Í M R O L A V *

. IA L U Z L E D D A ID S R E IV N U A L E D . C . P . .C U A L E D IA L U Z O D A T S E L E D O I R A U C E P O R G A R O T C E S L E D S IO C I V R E S Y L A T I P A C E D S E N IE B , S O M U S IN E D S O I C E R P E D L A U N A M

9 0 0 2 O Ñ A N IÓ IC D E A R E M I R P

160


L A T I P A C a i a L c d E ir D A n e é d M S V E R n e . T IN N E e p d o E d E N M n O Y I ro P II ia e u rd MO q o O T I o C C C rr s S E a e L P r O L b L A ,a e c F E V n D S a o O A lB liu Ú D a T L N u A io g p V IE A i C A r ic A o Y H t n c u IO e M R S A T N E V IN

L A U T C .F . A s R B O L A V . C E R % P A . C E R P E D % . R S E O L T O C A S F B O . R V R O E T C S A N F O C

S O P I U Q E Y S IA R A N I U Q A M : E D N IÓ C A R O L A V

9 8 1

. L A V E R

. L A V E R

. C E R P A

L A V E R

L A V E R

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R

. C E R P A

0 0 .5 1 1

0 0 6

0 0 .0 0 1

0 0 4

0 0 4

0 0 5 . 1

0 0 7 . 3

0 4 8

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0 0 6 . 3

9 6 7 5 3

C AT EG OR Í A S TOROS TORETES VACAS * NOVILLAS MAUTAS MAUTES

L A T O -T B U S

7 3 , 0

3 , 0

3 , 0

5 ,1 0

5 ,1 0

0 .3 0

3 , 0

5 ,1 0

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5 3 , 0

5 3 , 0

5 3 , 0

5 3 , 0

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5 3 , 0

5 3 , 0

D S A O 5 D Ñ E A

0 1

0 1

L IT S Ú O 0 A Ñ 1 ID A V

0 1

0 1

N IÓ IC S O . 0 P F . E s 0 3 R B R O L A V

0 0 5 . 1 1

0 0 6

1 e rt o c o h c n .A o lic u rá id H te n a v e L

n tre o p s n a r T . 0 7 , 0 x m ,0 1 x m ,2 1

N Ó I C P I R C S E D

HACIENDA VALLECITO II Y MINERVA VALORACIÓN GANADERÍA BOVINA AL 14 DE NOVIEMBRE DE 2009 INSPECCIÓN: 7 Y 8/11/09

3 ,6 0

5 1 , 0

t o .M a r e u q a v a z ie p m li y o ñ a b ra a P

9 0 0 -2 1 1 8 0 y 7 0 : A o IC ic t N M á C E m É IT u T e n N ro Ó I d i C H C o E ip P u S q IN E

. P . H 1 llo o r d e P

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o c li u á r id H te n a v e L a s e M

0 6 .6 8

5

0 1

0 1

5

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5

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0 0 .0 0 1

0 0 4

0 0 4

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0 4 8

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0 0 .6 3

/u c . ts l 0 2 . p a C s e l a u n a M

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u n ( o d tra o p lm . 1 R . s a n lo 8 s

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s a v e u n s lla i b a c 0 5

a ld a p s e s ra o d a jr e p s A ) (3

C AN TI DAD 3 2 188 63 16 24

120 VACAS DE (2) ORDEÑOS 20 VACAS DE (1) ORDEÑO 6 VACAS PROXIMAS A PARIR 3 VACAS RECIEN PARIDAS 39 VACAS SECAS(ESCOTERO)

5

0 0 .7 3

161


O S IP U Q E Y Q A M O D A I C E R P A R O L A V L A T O T

: S E R O T C A F E D N IÓ C A R E D N O P

o s u in s y

s a v a r e a u p N A N A C I X E

M D A D IE C O S A L E D O D O T É M

VA LO R B s . F. 24000 3.000 846000 220500 15360 17280

TOTAL 1126140

*INCLUYE BECERRAJE

8 6 . .F s B =

íz a m e d ilo s r a rd a u g

PR EC I O U N I TA R I O B s . F. / U . 8.000 1.500 4.500 3.500 960 720

© o F )+ B ( c F + ) (A U /V E 1 ( R V = A V

L A U T C A R O L A V = A V

% 0 4 = A = D A D E

% 0 4 = B = N Ó I C A V R E S N O C

Re: PROPUESTA MANUAL AVALUACIÓN AGRARIA E INFORME AVALÚO De: Marcelo Rossi de Camargo Lima ([email protected]) Enviado: lunes, 14 de diciembre de 2009 04:55:32 p.m. Para: José Urdaneta ([email protected]) Estimado Prof. José Urdaneta Morán Parabéns pelo excelente trabalho! Fico honrado por vossa consulta, mas não tenho nada para acrescentar em trabalho deste alto nível. Nunca vi nada parecido aqui no Brasil. Parabéns e sucesso! Saludos Marcelo

% 0 2 = C = A I C N E C S E L O S B O

O V N E Ó I U C N A A V R N E Ó I S N IC S O C O P E E L I D R T R R Ú O O L D A T C A A ID A V D V F = E = = R = U c V E V F

IA C N E C S E L O S B O E D R O T C A F = o F

José Urdaneta escreveu: MARCELO, ANTE TODO TE SALUDO Y TE DESEO UNA FELIZ NAVIDAD Y PRÓSPERO AÑO 2010. COMO QUIERA QUE NOS UNEN OBJETIVOS Y PROPÓSITOS AFINES Y COMUNES, ANEXO AL PRESENTE ARCHIVOS SOBRE MI ÚLTIMO INFORME DE AVALÚO A NIVEL DE FINCA BOVINA DE DOBLE PROPÓSITO (LECHE+CARNE) Y UNA PROPUESTA DE MANUAL, QUE PIENSO PUBLICAR PARA PRÓXIMO AÑO, INTITULADA“ANATOMÍA DE UNA HACIENDA” , PARA QUE ME DES TUS VALIOSAS OPINIONES Y SUGERENCIAS. SALUDOS, MARCELO, Prof. José Urdaneta Morán

PONENCIA LIMITACIONES EN LA VALORACIÓN DE TIERRAS AGRÍCOLAS MEDIANTE LA UTILIZACIÓN DE FUENTES DE INFORMACIÓN REGISTRAL EN VENEZUELA XXIII Congreso Panamericano de Valuación UPAV-ICOVAL San José, Costa Rica, 15 al 18 abril de 2008

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1. Factores determinantesdel valor de las tierras agrícolas

XXIII CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIÓN San José, Costa Rica 15 al 18 de Abril de 2008 PONENCIA “LIMITACIONES EN LA VALORACIÓN DE TIERRAS AGRÍCOLAS MEDIANTE LA UTILIZACIÓN DE FUENTES DE INFORMACIÓN REGISTRAL EN VENEZUELA” Por Ing. Agro. M.S. José Urdaneta Morán. Universidad del Zulia. Rentagro C.A. VENEZUELA

Consideramos que lo determinante en el valor de un bien, no es la cantidad de trabajo (teoría marxista) o de los otros bienes o insumos requeridos para su producción, ni la cantidad necesaria para su reposición o reproducción, sino la importancia que la satisfacción de dicha necesidad nos reporta, y de la cual somos y estamos conscientes. Esto es, las cosas o los bienes, incluyendo la tierra agrícola, tienen valor porque las personas se lo asignamos según nuestra percepción y deseos, dada la “utilidad marginal” que ello nos reporta. La “ revolución marginalista” en economía (1871) estructurada por Menger, Jevons y Walras, descubrió la teoría del valor subjetivo. Las cosas no tienen solamente un valor intrínseco, sino extrínseco, puesto que dependen de la escala de preferencias y valoración que hacemos los avaluadores en el tiempoyybajo el espacio, es decir, quienes lo hacen, cuando, en donde, como lo hacen que circunstancias valoramos. A mi entender no existe la valoración objetiva. Siempre será subjetiva, pues resulta de la apreciación personal de uno o más avaluadores o tasadores. Por eso es que tanto los compradores como los vendedores (psicológicamente) al momento de cualquier transacción, le dan mayor valor a lo que reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese negocios. A veces pienso que las cosas que más valen son gratis. Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuación esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor de las tierras agrícolas, sin ánimo ni pretensión de que su orden de aparición sea indicativo de nivel de importancia. A saber, A. Capacidad o potencialidad de los suelos B. Mejoras incorporadas C. Mayor y mejor uso D. Localización/ Ubicación de la nca E. Vías de acceso F. Forma de la unidad de producción G. Área o supercie H. Topografía I. Disponibilidad de aguas superciales o profundas

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J. K. L. M. N. O. P. Q. R.

Elementos del clima Niveles de inación Oferta y demanda de la tierra para usos agrícolas Expectativas de plusvalía Inversiones alternativas de protección o refugio de capìtales Limitantes ambientales y jurídicas Condiciones de seguridad en el campo Servicios públicos (electricación, telefonía rural etc.) Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrícolas en la zona objeto de estudio (Fuentes Registrales)

2.- Métodos y técnicas de valoración dela tierra agrícola El precio de un bien puede entenderse como el valor económico que el mercado asigna a dicho bien, al momento de la transacción. El valor económico un concepto subjetivo que los deseos de la gente de uposeer y usaresobjetos de su propiedad, y dereeja su capacidad de ofrecer dinero otras cosas a cambio, por el privilegio de la posesión del bien. Para que un bien tenga valor económico, debe reunir al menos tres características importantes: 1) la propiedad debe tener un valor de uso, es decir, debe satisfacer necesidades, de lo contrario nadie la querría 2) debe tener una oferta escasa para que tenga precio y 3) debe tener futuridad, es decir, la capacidad de generar una futura corriente de ingresos o satisfacciones para el usuario. La tierra agrícola responde bien a estas condiciones, hasta tal punto de que tiene múltiples usos, su oferta es limitada a la supercie útil del país y tiene la capacidad de generar un ujo innito de bienes o productos agro pecuarios. Antes de entrar a considerar los métodos y técnicas de valoración territorial, estimo oportuno y necesario aclarar algunos conceptos sobrevalor el de mercadoque en denitiva tratamos de estimar. Valor de mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado suponiendo (según IVSC): a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor d) Que las partes actúan sin presión alguna


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e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado. (Nota: Esta denición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la denición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. “.....la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones”. El valor de mercado se determina en el proceso de valuación. El avaluador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de valuación conforme a los anteriores supuestos. La valuación deberá reejar las condiciones de mercado en la fecha a que se reere la valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el período de exposición del bien el mercado ysinencambio. el curso de la negociación del contrato, los precios hanenpermanecido El avaluador deberá señalar en su informe de valuación la fecha del avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. El avaluador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suciente para investigar el mer cado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta. El valor de mercado deberá reejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se reere la valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien. El valor de mercado no deberá incrementarse por suma alguna que ree je el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con suciente claridad en el informe de avalúo. Categorías de valor de mercado. La norma del IVSC identica las siguientes categorías de valor de mer cado conforme a la denición citada anteriormente: • Valor de mercadopara el uso existente, • Valor de mercado para unuso alterno,

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• Valor de mercado para usoóptimo (Uso mejor y másproductivo), • Valor de mercado paraventa forzosa, • Valor de mercado paraventa futura, Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de: a) Los términos del contrato para el trabajo de valuación, b) El objeto del avalúo, y, c) El estado del mercado y las características especícas relacionadas con el bien en cuestión, Ahora bien, teniendo en cuenta que propendemos a estimar el valor probable de mercado de la tierra agrícola, existen diversos métodos y técnicas que nuestra literatura avaluatoria fundamentalmente anglosajona y española, establecen para su valorización, pero a mi juicio, considero los señalados a continuación como los más aplicables a nuestras condiciones:

MÉTODOS I. Sintético por clasicación o estimación

TÉCNICAS Ponderaciones Proporcionales Homogenización

II. Mercado o de ventas comparables (MARKET APPROACH) III. Costo (COST APPROACH) Depreciación / Apreciación IV. Del ingreso ocapitalización de rentas Capitalización / Descuento (INCOME APPROACH) V. Precios hedónicos de Rosen Regresión múltiple Antes de estudiar los métodos de valoración, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos ayuden a comprender mejor el tema. Mc. Michael Stanley, por ejemplo, en su Tratado de Tasación, arma que: “al tasar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el tasador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el método usado para jarlo”. Vemos, así, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, según la nalidad que se persigue al efectuar una tasación.

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Entre los distintostipos de valorque existen, tenemos los siguientes: , valor de salvamento , valor de reposición , valor de valor de mercado uso, valor potencial , valor deventa, valor contable , etc. Por consiguiente, es de gran importancia conocer el propósito de la solicitud de avalúo, con el n de aplicar el método(s) más apropiado. La tasación de inmuebles tiene un único objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su srcen en las distintas necesidades, diferentes destinos, y realizado por varios métodos para determinar el valor del bien. En términos generales, una valoración individual de un bien mueble o inmueble debe seguir el siguiente esquema: DEFINICIÓN

ESTUDIO PRELIMINAR ELABORACIÓN DE UN PROGRAMA DE DATOS

OBTENCIÓN DE DATOS

CLASIFICACIÓN DE DATOS

MÉTODO DE MERCADO

MÉTODO DE INGRESO

MÉTODO DE COSTO

CORRELACIÓN DE INDICACIONES DE VALOR VALOR FINAL

INFORME

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I.- Método sintético porclasicación o porestimación directa Este método se caracteriza porque efectúa una clasicación de las ncas rústicas en grupos homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas, según las existentes en la zona a la que pertenece la nca que desea valorar y asigna a cada uno de ellos un valor de mercado que sirve como referencia para todos los pertenecientes al mismo. La única dicultad para la aplicación de este método consiste en situar cada nca dentro del grupo al que pertenece. Una vez hecha esta asignación, la estimación del valor es inmediata pues es coincidente con el valor asignado al mismo. A efectos prácticos y para simplicar aún más su sencilla aplicación se suele considerar una única variable, el rendimiento bruto por hectárea, y con sólo asignar al valor unitario de éste un precio de mercado, se consigue por simple multiplicación el valor nal. Este coeciente ponderador suele obtenerse a partir de series históricas. Valoración de tierras por clases

Las ncas presentan en general más de una clase de tierra y, por con siguiente, hay que determinar sus valores correspondientes; para ello, es necesario denir los criterios utilizados, partiendo del valor total obtenido por cualquiera de los métodos.

Los criterios utilizados para valorar la tierra por clase son: A. Valor promedio Se aplica cuando la nca tiene una clase de suelo. Se determina dividien do el valor del suelo (sin el valor de sus mejoras), obtenido por los métodos clásicos tradicionales, entre la supercie. Ejemplo hipotético: Valor total Bs. 1.500.000 Supercie (clase V) ha. 300 Valorpromedio/ha. (claseV) Bs./Ha 5.000

B. Productividad Se aplica cuando existe más de una clase de suelo y la determinación de sus valores se realiza, conociendo previamente las variables:


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a) Valor total de la tierra por cualquiera de los métodos clásicos (ventas comparables o capitalización de la renta de la tierra o costos). a) Producción total y media de cadaclase de suelo. b) Supercie y clases de suelos correspondiente. El valor de cada clase se determina, multiplicando el valor total de las tierras por la producción de cada clase, y sus resultados se dividen entre la producción total de las tierras. El valor unitario de cada clase se determina dividiendo el valor de cada clase de suelo, entre sus respectivas supercies. Ejemplo: Valor total de las tierras explotadas con caña de azúcar (después de deducido el valor de sus mejoras y obtenido por cualquiera de los métodos señalados) = Bs. 1.500.000 S u el o Supercie (ha.) Producciónmedia(t)

C l a s eV C l a s eV I 260 40 18.000 10.000 1.500.000 Bs x 10.000 t / ha . Valor suelo clase VI = = 535.714 Bs 28.000 t Bs x 18.000 t / ha Valor suelo clase V 1.500.000 = = 964.286 Bs 28.000 t

C. Suelo típico Se aplica en los casos de ncas que tienen varias clases de suelos y una de ellas cubre mayor supercie y que a su vez es la típica de la zona. Para determinar el valor de cada clase de suelo, debe conocerse previamente: El valor total de las tierras sin las bienhechurías, las clases de suelos y sus correspondientes supercies, los rendimientos históricos de cada clase de suelo, el valor de la clase de suelo típico; que por equivalentes es igual al valor unitario de la nca (sin el valor de sus mejoras), y se corresponde con la clase de suelo que presenta mayor supercie. Los parámetros mencionados, permiten determinar los valores unitarios de las demás clases de suelos de la siguiente manera: Multiplicando el valor de la clase de suelo típico por el rendimiento de cada clase, su resultado se divide entre el rendimiento de la clase de suelo típico.

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Ejemplo hipotético: Valordelatierra(sinmejoras) Supercie total Valor unitario de la tierra (clase típica V)

Bs. ha. Bs./Ha.

1.500.000 300 5.000

Determinación del valor de las clases de suelos CARACTERÍSTICAS Y VALOR POR CLASES DE SUELOS C LA S E SDES UE L O VI V T O TAL Superfcie (Ha.) 40 260 300 Rendimiento(t/Ha.) 2,3 2,8 Producción(t) 92 728 820 Valor(Bs./Ha.) 4,107 5.000 Valortotal(Bs.) 164,286 1.300.000 1.464.286

Valor clase VI =


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Las supercies y valores de cada clase de suelo, se convierte en el equi valente de la mejor, utilizando la tabla de equivalencia de clases y valores de tierras de acuerdo al siguiente procedimiento.

• Convertir la supercie de las clases detierras conocidas, en el equiva lente de la mejor clase. • Obtener el valor de la mejor clase,a partir del valor conocido de latierra (por cualquiera de los métodos clásicos) y de la supercie obtenida de la mejor clase. • Determinar el valor de las demásclases, a partir del valorconocido de la mejor clase.

II.- Método de mercado o de ventas comparables Este es uno de los métodos más usados en tasación; también se le conoce

Valor unitario suelo típico (V) x Rendimiento clase VI Rendimiento clase típico

Valor clase VI =5.000 Bs / ha x 2.3t = 4.107 Bs / ha 2.8t D. Tabla de conversión de supercies y valores de tierras Conocidas las clases de suelos de una nca y sus respectivas supercies, se procede a determinar sus valores. CONVERSIÓN EQUIVALENTE DE CLASES DE TIERRA CLASE DE TIERRA POR CONVERTIRSE EN OTRA EQUIVALENTE CLASE DESEADA II III IV V VI VI I I I 0.75 0.50 0.30 0.15 0.08 0.03 II 1 .33 0.67 0.40 0.20 0.11 0.04 III 2 .00 1.50 0.60 0.30 0.17 0.06 IV 3 .33 2.50 1.67 0.50 0.28 0.10 V 6 .67 5.55 3.33 2.00 0.57 0.20 VI 11.67 8.75 5.83 3.50 1.75 0.35 VII 33.3 25.00 16.67 10.00 5.00 2.85 I II III IV V VI VI I

con el nombre de Market Approach en la terminología inglesa. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio”; opera muy bien en áreas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la información de venta de propiedades comparables o similares. Lo señalado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se está tasando; asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad. Cuando el método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata de un problema de fácil solución y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la información puede generar una opinión adversa a la realidad. El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la tasación depende de la experiencia del tasador y de la profundidad de la investigación realizada. Entre más fuentes de información sean obtenidas y mayor sea la delidad de los datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso.

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Este método involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber: • - Selección de ventas depropiedades similares • - Vericación delas ventas • - Análisis de las ventas En cuanto a la metodología que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son: 1.- Recolección de lainformación, materiales y equipos. 2.- Inspección delbien. 3.- Análisis nal y determinación del valor de mercado. El valor de mercado de una nca es una variable indeterminada cuando se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, es una negociación en la que quedan excluidos otros posibles interesados por la nca. Por lo tanto, el objeto de la valoración no puede ser la predicción del valor de mercado, ya que dicho valor sólo puede ser conocido posteriori a , es decir, después de efectuada cada transacción. El valor de mercado de una nca es inseparable del acto de compraventa en el que dicho valor ha prevalecido como precio aceptado de común acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es, a cada acto de compraventa le corresponde un valor de mercado de la nca, que resulta del regateo entre las partes negociadoras. “No existe ni puede existir ningún método para estimar con precisión este valor, ya que el precio de venta aque se llega en cualesquier regateo depende sobre todo de la habilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedece a ninguna ley económica de carácter. general” El método se fundamenta en determinar el valor de las tierras y el de las mejoras (si existieran) de la nca objeto de valoración, por comparación con los valores standarizados de las compra-ventas de las ncas del entor no. La conabilidad del método depende de la vericación del grado de comparación y uniformización de los valores unitarios de las compra-ventas seleccionadas. La uniformización se realiza, ajustando los valores unitarios de las ncas comparables, de acuerdo a las diferencias de las variables: áreas, ubicación, tiempo, etc., respecto a la nca objeto de valoración.

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Etapas del método de las ventas comparables Para garantizar la conabilidad del método, hay que cumplir con las- si guientes etapas: • Selección de las ventas • Vericación de las ventas • Inspección de las ventas • Presentación de las ventas • Análisis de las ventas

Selección de las ventas Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que más se parezcan a la nca objeto de valoración y más cercanas al momento de avalúo. El listado se obtiene en el Registro Subalterno de la Jurisdicción a que pertenezca la nca en cuestión. Esquemáticamente se procede de la siguiente forma Información de las compra-ventas que se debe recabar:

Ubicación Número de documento Número de Protocolo Trimestre Fecha de acto Fecha de inscripción Nombre de la nca Nombre del vendedor Nombre del comprador Monto o precio

Forma de pago Monto de contado Monto de plazo Intereses de saldo Supercie total y por clases de suelos Actividad agrícola predominante Valor de bienhechurías Valor de las construcciones Valor de semovientes Valor de maquinarias

Es importante vericar en las compra-ventas seleccionadas, que además de parecerse en las variables mencionadas, deben reejar el valor real de las

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tierras y el de las mejoras (si existieran), por consiguiente, es necesario descartar las compra-ventas no conables, principalmente las realizadas entre familiares, los traspasos entre organismos del gobierno, las realizadas por quiebras forzosas, las donaciones o compra-ventas sin nes de lucro y las efectuadas entre sociedades relacionadas.


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Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margen de dispersión, comprobado mediante análisis estadístico y por consiguiente, se puede considerar la media x:14.178.000 Bs./Ha.), como representativa del valor de la nca.

III.- Método del costo

CUADRO ANÁLISIS DE COMPARABLES F I N CA C O MPA RA B L E A B C D X Localización respecto a la carretera 100 0km 0km 0km 0 km nacional (x2) Km Preciodeventa(MilesdeBs.) 92,0 60,0 67,5 37,5 ? Precio unitario (Miles de Bs./Ha.) (y) 11,5 7,5 13,5 7,5 ? Área (Ha.) (x3) 8 8 5 5 5 2 12 2 6 Fecha de registro vs. Avalúo (x1) Hoy meses meses meses meses

El método de los costos consiste en valorar los bienes a través del costo de los recursos. Por este método, el valor se va a expresar en términos de lo que cuesta una propiedad similar con una utilidad equivalente. Es un procedimiento muy útil en las ocinas de catastro para el registro de los precios, en los bancos para determinar la garantía física de los bienes con nes de nanciamiento, en la apertura de contabilidades para registrar los activos de la nca, en los balances y otros estados nancieros. La razón es que:

Ajuste de las ventas Técnicas de valoración standarizada (Homogenización)

• Se puede aplicar a propiedades con bienhechurías, mejoras y otros bienes sobre la propiedad, aún cuando estas propiedades no se vendan con frecuencia o no generen rentas, lo que diculta el cálculo de su valor por el método de mercado o de ingresos, según el caso. • Es un procedimiento detallado y permite en suproceso, recabar las informaciones de la propiedad y anexos que sustentan la aplicación de otros métodos. Antes de pasar a explicar la aplicación de este método, veamos lo que entendemos por costo, cuáles son sus tipos y cuál de ellos interesa para los nes de tasación.

Consiste en uniformar los valores unitarios de los referenciales que presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos de las ncas comparables, respecto a la que se está avaluando). Luego de uniformizados, se promedian (por no existir desviaciones signicativas), obteniéndose de esta manera el valor de la nca objeto de valoración, por comparación con dicho promedio standarizado, el cual debe ser estadísticamente conable. El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para las diferentes variables de los referenciales.

AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS (EJEMPLO HIPOTÉTICO) C ar act er í s t i ca s A ju st e(% ) LocaliValor Área Tiem- Localizazación (miles Á r ea N et o (ha.) po ción (km.) Bs./Ha) A 2 1 8 11,5 +10.6 +17 +27.6 B 12 1 8 7,5 +63.6 +17 +80.6 C 2 1 5 13,5 +10.6 +10.6 D 6 100 5 7,5 +31.8 +49 +80.8 Xx hoy 1 5 ? x x= Finca objeto de valoración. Ventas compa- Tiempo rables (meses)

Valor ajustado (Bs./Ha.) 14.674 13.545 14.931 13.560 14.178

Denición de costo • El costo es el precio pagado odebido por cualquier cosa”, y puede referirse a: • Los costos de operación: son losque se suceden enel proceso de las operaciones de producción. • Los costos decapitalización: son losbienes invertidos en una empresa con la nalidad de producir ingresos y por consiguiente, benecios. A continuación exponemos a manera de ilustración la metodología de costos o de valores agregados por actividad, que se ha venido siguiendo

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en la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, Venezuela, durante 42 años (desde , para 1966) la valorización de las tierras, fundamentalmente las pecuarias.

Tierras En este capítulo presentamos valores actualizados de los renglones: deforestación, mecanización, riego, plusvalía y propiedad, de amplia utilización en la valoración de tierras por el método del valor agregado, extensamente desarrollado en el Manual de Administración de Fincas (UCPC/LUZ - CORPOZULIA, julio 1994). 1. Deforestación:Se presentan los precios de la deforestación mecánica, con maquinaria alquilada, según los precios de mercado; así mismo, los precios de la deforestación manual. 2. Mecanización:Se presentan los precios de las labores necesarias para mecanizar un terreno de acuerdo a los precios de mercado, incluyendo la mano de obra. 3. Riego:Por este concepto se ha estimado un valor de Bs. 2.021.665 por hectárea, para aquellas extensiones con riego por supercie como cajones y melgas. 4. Valor por propiedad: Se le ha asignado un valor de Bs. 1.172.487 por hectárea. 5. Valor por plusvalía: Se le ha asignado un valor de Bs. 1.172.487/por hectárea A continuación, se ilustra con un ejemplo la manera de estimar el valor de una hectárea de tierra con título de propiedad y riego, aplicando el método del valor agregado o de costos. Ejemplo: D E S C R IP CI Ó N MECANIZACIÓN PLUSVALÍA RIEGOPORINUNDACIÓN VALORPORDEFORESTACIÓN VALORPORPROPIEDAD T O TA L

P RE CI O( B s. / Ha . ) 408.332 1.172.487 2.021.665 3.000.000 1.172.487 7. 7 74 . 97 1

Fuente:Manual de precios de insumos y bienes de capital U.C.P.C. 2º. Semestre 2007

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Seguidamente, se presenta una tabla con el resumen de los precios promedios de mercado de las tierras, ocupadas por pastos con riego y sin riego, plátanos, además de los barsales, vegetación media y alta en las zonas de Mara y Páez, Perijá, Costa Oriental del Lago (COL), Santa Bárbara, Caja Seca y El Vigía. Estos precios no incluyen el valor de las construcciones e instalaciones presentes en la unidad de producción.

VALOR PROMEDIO DE MERCADO DE LA TIERRA POR ZONAS (Bs./HECTÁREA) MARA Y PÁEZ

P E R IJÁ

COL .

PASTO C/ RIEGO

5.000.000 6.000.000

7.000.000 8.000.000

5.000.000 8.000.000

15.000.000 8.000.000 15.000.000 18.000.000 12.000.000 20.000.000

PASTO S/ RIEGO

2.000.000 3.000.000

3.500.000 6.000.000

3.500.000 5.000.000

10.000.000 8.000.000 9.000.000 12.000.000 10.000.000 10.000.000

EN BARSALES

1.000.000 1.500.000

1.000.000 2.000.000

2.000.000. 3.500.000

6.000.000 8.000.000

5.000.000 6.000.000

5.000.000 6.000.000

VEGETACIÓN MEDIA

700.000 1.000.000

800.000 1.100.000

1.200.000 2.500.000

6.000.000 7.000.000

4.000.000 6.000.000

5.000.000 6.000.000

VEGETACIÓN ALTA

500.000 800.000

700.000 850.000

1.000.000 2.000.000

3.000.000 5.000.000

2.000.000 4.000.000

5.000.000 6.000.000

N. A

N. A

16.000.000 18.000.000

N.A

16.000.000 18.000.000

CONCEPTO

PLÁTANO

N..A

SANTA BÁRBARA

CAJA SECA

EL VIGÍA

FUENTE:Encuesta permanente de precios de la UCPC-UNIVERSIDAD DEL ZULIA, VENEZUELA. 2007 N.A: No Aplica

DEFORESTACIÓN A MANO (PRECIO PROM. DE MERCADO) D E S C R IP CI Ó N

PR E CI O( B s. H a. )

VEGETACIÓNPESADA

1.364.286

VEGETACIÓNMEDIA

1.000.000

VEGETACIONLIVIANA

682.143

FUENTE:Encuesta permanente de precios de la UCPC. 2007

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DEFORESTACIÓN CON MAQUINARIA ALQUILADA (PRECIO PROM. DE MERCADO) D E S C R I PC I Ó N DEFORESTACIÓNPESADA

P RE C I O( Bs . / Ha . ) 3.000.000

DEFORESTACIÓNMEDIANA

2.000.000

DEFORESTACIÓNLIVIANA

1.000.000


MECANIZACIÓN DE SCRIP CI ÓN DESTRONCONAR DESENRAIZAR QUEMADA RECOGIDA

DU RA CIÓ N DE L A BO R ( Ha .) 2pasesdebigromeo arado 2pasesderastra Jornales 2 2Jornales TOTAL

PR ECIO ( Bs ./ Ha .) 150.000 155.000 51.666 51.666 408.332


IV.- Método del ingreso o de capitalización de rentas Tomamos como ilustración lo referido por el Dr. Oscar Borrero en su libro “Valoración de predios agrarios” 2002, con ejemplos aplicados a las ncas cafetaleras de Colombia. Considera al método de la renta como sinónimo del método indirecto o analítico. Consiste en capitalizar la renta líquida del predio cafetero que se esté avaluando, tomando como períodos, la vida útil que tenga el cultivo y descontándola a una tasa que está compuesta por: la tasa de interés de rendimiento o la tasa de costo, la tasa de inación y la tasa de impuestos. Además se tiene en cuenta el factor de incertidumbre. Este método sólo se podrá aplicar con certeza cuando obtengamos información estadística y contable que sea conable. La mayor dicultad que presenta, es la escogen cia de la tasa de capitalización de la renta, que de acuerdo al autor, por escogencia se debe utilizar la tasa de captación más alta que ofrezca el mercado nanciero, ya que de no, el inversionista colocará su dinero donde le rente lo más posible, o usar la tasa de oportunidad del capital.


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Elementos de la fórmula RL = Renta líquida por hectárea N = Vida útil del cultivo TR = Tasa de rendimiento o tasa de costo TI = Tasa de inación IM = Tasa de impuestos R = Factor de incertidumbre FA = Factor de actualización VH = Valor atribuible a la hectárea de café Es importante destacar que para los casos en que el método se pueda usar, existen dos posibilidades, la que considera la renta líquida igual durante toda la vida útil del cultivo, y cuando la renta se estima variable. Ejemplo para rentas jas Si la renta líquida de una hectárea de café durante su vida útil de 7 años, se calcula es de aproximadamente $ 1.200.000/Ha., la tasa más alta ofrecida por el mercado nanciero es de 32% anual efectiva, la tasa de inación esperada es del 17% anual, sobre la renta líquida se paga un impuesto del 30%, y el factor de incertidumbre se calcula en un 75%. Cuál puede ser el valor atribuible a una hectárea de café? FÓRMULA PARA RENTAS FIJAS: VH = RL* [( ( 1- (1+FA)^-n) /FA ]*R DATOS PARA LA FÓRMULA: RL = $ 1.200.000 TR = 32% TI = 17% R = 75% N = 7 años FA = [ ( 0.32 -0.17 )/ 1.17 ) * (1-0.30) ] = 0.08974359 VH = 1.200.000 * [ ( 1-(1.08974359)^-7 )/ 0.08974359]*0.75 VH = 1.200.000 * 5.0378591* 0.75 VALOR ATRIBUIBLE A LA HA. DECAFÉ VH = $ 4.533.557 FÓRMULA PARA RENTAS DIFERENTES: VH = [RL1/ (1+FA)^1 + RL2/(1+FA)^2+ ………+ RLN/( 1+FA)^n]* R Si las rentas líquidas de una hectárea de café fueron las siguientes: 1º. Año $ 700.000 2o. ” $ 900.000

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3o. 4o. 5o. 6o. 7o.

“ “ “ “ “

$1.000.000 $1.200.000 $1.200.000 $ 900.000 $ 700.000

VH = 700.000/(1+0.08974359)^1+ 900.000/(1+0.08974359)^2+ ……+700.000(1+0.08974359)^7

VH = $ 4.725.646VALOR ATRIBUIBLE A LA HA. DECAFÉ

V. Método de precios hedónicos de Rosen (1974) El modelo se sustenta en la técnica de la regresión múltiple, por lo que el manejo de problemas de predicción corresponde a la teoría estadística de regresión, que es particularmente importante en cualquier estudio avaluatorio. Esta método esprecio comúnmente utilizado para o predecir la variable dependiente de la tierra a partir depronosticar valores conocidos de otras variables en un universo de referenciales representativo (de por lo menos doce referenciales), sin embargo, en el sector rural, las transacciones de compra-ventas es reducido, lo que limita su conabilidad. Estadística mente se demuestra el número mínimo de muestras de ncas referenciales a comparar con nuestro objeto de avalúo, en función al número de variables explicativas de nuestra variable dependiente, precio de la tierra, mediante la fórmula: N >3(k+1) Donde N = Número dencas referenciales en la muestra k = Número de variables independientes Es decir, si estamos homogenizando nuestros referenciales obtenidos por el método del mercado, de fuentes registrales, para ajustar por el tiempo, área y localización (3 variables independientes), mínimo necesitaríamos una muestra de 12 referenciales de ncas. Como se observa, el problema se centra en una variable y (precio de la tierra) a ser explicada (variable dependiente), la cual está relacionada con una serie de otras variables explicativas o predictoras (variables independientes o regresoras). Ej.x1 (área de la tierra),x2 (distancia a la vía),x3 (tiempo de transacción) y algunas otras más. El objetivo es obtener un modelo de


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regresión que permita estimar o predeciry como una función de una o varías variables independientes previamente seleccionadas. En este análisis, el valor de mercado de la tierramV , se considera que está relacionada con un grupo de características o variables explicativas1,x (x2... xn), según una expresión del tipo: Vm=f(x1,x2...xn) La expresión anterior se calcula partiendo de una base de datos compuesta de precios de mercado de transacciones ya realizadas y de los valores correspondientes a las variables explicativas en los inmuebles objeto de dichas transacciones. En los modelos de valoración de ncas, la variable endógenaVm será el precio de la tierra agraria a valorar. Las variables explicativaso exógenas, (x1,x2...xn) vendrán dadas por el estudio de la correlación y el análisis factorial previos, de manera que, de todo el conjunto de variables explicativas de partida se seleccionen aquéllas que más inuyen en el valor de la tierra. Para ello, se tienen que considerar los coecientes de correlación de cada una de las variables exógenas con la endógena, seleccionándose aquellas variables más correlacionadas, así como, los coecientes de correlación de las variables exógenas o explicativas entre sí, con miras a atenuar los problemas de multicolinearidad. Cabe destacar, los estudios que el Prof. Vicente Caballer Mellado , en mi opinión el mejor avaluador de Hispanoamérica, ha hecho sobre la materia, sobre todo lo reejado con respecto al modelo de precios hedónicos en su ensayo “Nuevas tendencias de la valoración territorial”. Publicado en la Revista Catastro, España, Oct. 2002, donde concluye como modelo para el valor de la tierra en España (período 1990-98), como sigue: LnV = 2,035 + 0,636L + 1,373A + 0,639 LnP + 0,855M + 0,032t Donde; LnV = Log. Neperiano del valor de las tierras L = Tipo de Cultivo. Cultivo leñoso =1; herbáceo = 0 A = Agua. Regadío =1; Secano = 0 LnP = Log. Neperiano de las precipitaciones medias de comunidades en mm. M = Comunidades con costa marítima = 1; s/costa marítima = 0 t = Años . 1990 = 1

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3.- Limitaciones en lavaloración de tierras agrícolas según fuentes registrales 3.1- Base de Datos o de Series de Tiempo Institucionales inconsistentes y no conables para la estimación de valores de la tierra agrícola. 3.2- Medio o Entorno de ubicación de las unidades de producción agropecuaria heterogéneo, en cuanto a calidad de suelos, tamaños, condiciones gerenciales-administrativas, etc. que diculta el proceso de homogenización de la muestra de referenciales de ncas a contrastar con nuestro avalúo -ob jeto. 3.3- Descarte frecuente de operaciones de compra-venta no conables, principalmente las realizadas entre familiares, traspasos entre organismos gubernamentales, aportes de capital para la constitución de empresas agropecuarias, donaciones, etc. 3.4- Las transacciones de operaciones de compra-venta en el medio rural son de baja frecuencia trimestral, semestral o anual, a diferencia de las operaciones urbanas inmobiliarias. 3.5- Tendencia de los intervinientes en el proceso de compra-venta de unidades de producción agropecuaria a subestimar valores, con miras a efectuar declaraciones de impuestos o tasas registrales de menor cuantía. 3.6- Es importante destacar en cuanto a la valorización de la tierra agrícola, la necesidad de depurar la muestra de referenciales a utilizar por comparación con nuestro objeto de avalúo, para la aplicación del Método del mercado o de las ventas comparables, en virtud de que la tierra se negocia o se vende, en la práctica, con sus mejoras permanentes incorporadas (pastizales, canales de riego/drenaje, vialidad interna, cercado de potreros, etc.) 3.7- Constituye una aberración el hecho de que la Ley de Registro Público, daba la facultad al Registrador Subalterno de estimar el posible valor de los bienes en base a su opinión, cuando este funcionario decidía que el monto de la transacción pactada era menor al “verdadero valor de los bienes”, calculando los derechos de registro que los otorgantes deberían cancelar en base a su opinión, y no sobre el monto de la transacción que aparecía en el documento presentado


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4.- Conclusión En la valoración de tierras agrícolas en Venezuela es posible utilizar cualesquier método clásico de valoración o apreciación, bien sea el método del mercado, del costo, del ingreso, o de modelos de precios hedónicos, o combinación de varios métodos y técnicas, siempre en concordancia con la naturaleza y propósito del avalúo (expropiaciones, servidumbres, compraventa, crediticios, particiones o herencias, constitución de aporte de capital en empresas, etc.), lo que a nuestro juicio no debería ser de obligante requerimiento, es la consideración e inclusión del Método del mercado o de las ventas comparables, para la tasación de tierras agrícolas, en los informes de avalúos agropecuarios que se presentan ante las diferentes instancias de decisión, bajo el argumento de su bondad de ajuste mediante la utilización de factores correctivos o de ponderación en la homogenización con referenciales comparables de ncas, máxime quee l recurso TIERRA en la agricultura, constituye un factor y un medio de producción, y representa el , a la vez que constituye el componente del activo más difícil de avaluar bien patrimonial más valuable dentro de la unidad de producción agropecuaria, de allí el hecho de que en su valorización se deben tomar en cuenta una serie de factores determinantes y signicativos de incidencia en su- va lor, como los señalados en la presente exposición. En realidad, el Método del mercado o de las ventas comparables (Market Approach), en sí, es un método reconocido, vigente y de aplicación universal en diferentes latitudes, y por supuesto, los argumentos que limitan o desmeritan su aplicación en Venezuela se deben a las notorias limitaciones, insuciencias e imperfecciones de nuestras fuentes de Registro Público, donde se reejan las transacciones de compra-venta de tierras y ncas, en su mayoría sobre una base de datos que no son consistentes, representativas, ni conables para el sector agropecuario en general. Ing.Agro. M.S. José Urdaneta Morán UNIVERSIDAD DEL ZULIA-RENTAGRO C.A. www.joseurdaneta.webs..com [email protected] [email protected] Abril, 15 de 2008

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PONENCIA APLICACIÓN METODOLÓGICA DE LA TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN TASATIVA EN E L AVALÚO DE UN A UNIDAD DE PRODUCCIÓN AGROPECUARIA Encuentro Panamericano de Valuación Rural UPAV-SCA Bogotá, Colombia, 27 al 30 de mayo de 2012

PREMIO: TROFEO INDIA CATALINA DE CARTAGENA

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Introducción

ENCUENTRO PANAMERICANO DE VALUACIÓN RURAL UNIÓN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN (UPAV) Y S OCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES (SCA) ANATOMÍA DE UNA HACIENDA APLICACIÓN METODOLÓGICA DE LA TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN TASATIVA EN EL AVALÚO DE UNA UNIDAD DE PRODUCCIÓN AGROPECUARIA

POR: PROF. JOSÉ U RDANETA MORÁN UNIVERSIDAD DEL ZULIA, FACULTAD DE AGRONOMÍA, VENEZUELA [email protected] Telef. 04146385511

Bogotá, Marzo 29, de 2012

La inación como fenómeno de alza pronunciada y persistente del nivel general de precios de los bienes y servicios, es uno de los problemas coyunturales que actualmenteconfronta la economía de nuestro país, Venezuela, de allí el hecho de que el profesional de la avaluación o valoración agraria se le presenta el reto de conocer acerca de su incidencia en el proceso avaluatorio, tanto de sus métodos como de sus técnicas, para producir información técnica, económica y nanciera que revele y no oculte los efectos inacionarios. Venezuela fue un país que se caracterizo poral existencia de una gran estabilidad de precios hasta los primeros años de la década de los 70’s, y los 80’s a pesar de las fuertes tendencias inacionarias en el resto del mundo, pero es ahora recientemente cuando comienza a observarse un cambio en el proceso inacionario en los últimos años, hasta tal punto de presentar un índice -pro medio en el período 2007-2011 de un2 6,38%,considerada como la más alta inación de América. En consecuencia, nos hemos propuesto darles a conocer la presente técen la aplicación del método del costo (Cost nica de depreciación tasativa Approach) y en la avaluación de nuestras unidades de producción agropecuarias, a n de que los participantes al Encuentro Panamericano de Valua ción Rural a celebrarse en Bogotá, Colombia del 29 y 30 de marzo 2012, conozcan de las fortalezas y ventajas de la aplicación práctica de la presente técnica de depreciación, máxime en condiciones de economías inacionarias como la nuestra, propendiendo a objetivar esa condición de equilibrio a veces inalcanzable, que el precio de las cosas sea igual al valor de las mismas.

I.- Justicación técnica Existen múltiples técnicas dentro del Método del Costo, para estimar la depreciación de las edicaciones, construcciones e instalaciones rurales, así podemos señalar algunas de ellas, sin pretensión de denirlas ni explicarlas, toda vez que, son ampliamente conocidas en su aplicación: 1. Línea recta 2. Saldos decrecientes 3. Números dígitos 4. Parábola de Kuentzle 5. Ross-Heidecke

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6. Fitto y Corvini 7. JANS 8. Depreciación tasativa La depreciación tasativa es la diferencia entre el costo de remplazo a nuevo o de reposición de los bienes y el valor presente de esos bienes, ambos medidos en la fecha del avalúo. Es una medida de la proporción de la vida económica total de los bienes considerados como nuevos, pérdidas por deterioro sco y obsolescencia. El valor apreciado del bien es el valor del mismo en función de la vida económica restante y de los benecios que pueda retribuir. Es decir, que el Valor Apreciado de un Bien será igual al costo de remplazo, deducida la depreciación tasativa. Así, VALOR APRECIADO= COSTO REPOSICIÓN --- DEPRECIACIÓN TASATIVA El costo de reposición es el costo de remplazo para una fecha determinada de una construcción o propiedad existente por una “similar” que tenga una utilidad equivalente. Una de las más grandes ventajas o fortalezas de la aplicación de la técnica de depreciación tasativa, o de sucontrapartidala apreciación , es que toma en cuenta los efectos inacionarios y devaluativos de la moneda, que se reejan en los costos de reposición, y sobre éstos se aplica la depreciación tasativa. Su simple y subjetiva aplicación, pero por eso no deja de ser práctica, consistente y representativa del valor, se sustenta en la ponderación escalar entre 0,1 y 1,0 (o en su expresión porcentual) de las causas fundamentales de la depreciación de un bien, las cuales pueden ser de tres tipos: a) Por deterioro físico b) Pérdida de la utilidad funcional c) Pérdida de la utilidad económica Su cálculo resulta de la interacción de los 3 factores, así: CONDICIÓN FÍSICA x FUNCIONALIDAD x ECONOMICIDAD = FACTOR DE APRECIACIÓN TASATIVA. COSTO REPOSICIÓN x FACTOR APRECIACIÓN TASATIVA = VALOR APRECIADO Estamos conscientes de las ventajas y desventajas de la utilización de técnicas de depreciación, como las de Ross-Heidecke para las bienhechurías (edicaciones, construcciones e instalaciones), pero en virtud al desconoci -


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miento de las edades de los bienes avaluados, en las ncas en general, donde se recurre a fuentes nemotécnicas, se imposibilitan o limitan su aplicación. A su vez, nuestra experiencia nos ha demostrado, que para el caso agropecuario, indistintamente cualesquiera que fuera la técnica utilizada para la estimación del valor actual de los bienes, tomando en cuenta las edades, vida útil, estado de conservación, no dista mucho en su apreciación, cuando utilizamos la técnica de depreciación tasativa, que no es más que la interacción ponderada apreciativa de los factores de uso o grado de deterioro, funcionabilidad y entorno económico.

II.- Aplicación práctica

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO HACIENDA “CAÑADÓN” Y “LASTRINITARIAS” 10º.38`50.77” N 71º.59`52.76” W SECTOR VÍA EL LABERINTO, NOTERREY II, PARROQUIA JOSÉ RAMÓN YÉPEZ, MUNICIPIO JESÚS ENRIQUE LOSSADA, ESTADO ZULIA, VENEZUELA PROPIETARIO: ------------------------------------------------------MARACAIBO, 3 DE OCTUBRE DE 2011

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I.- Certicación CONTENIDO I.Certicación II.- Finalidad del avalúo III.- Identicación y ubicación a) Productor (es) b) De la unidad de producción IV.- Linderos actuales V.- Metodología de avaluación VI.- Descripción generalde la unidad de producción a) Información legal-documental b) Supercie, uso actual y distribución de la tierra, cultivos y ganaderías c) Climatología d) Suelos e) Administración y asistencia técnica f) Producción y comercialización VII.- Avalúo de la unidad de producción a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales b) Valor de las edicaciones, construcciones e instalaciones VIII.- Resumen del avalúo IX.- Conclusión del valor X.- Anexos

Quien suscribe el presente Informe técnico de avalúo, certica que no existe motivo o circunstancia alguna que pudiera de forma alguna inuen ciar la opinión que nos hemos formado del valor de la unidad de producción agropecuaria hacienda“CAÑADÓN”y “LAS TRINITARIAS” como resultado de nuestra investigación y estudio. Así mismo, certico que, ni familiar alguno o relacionado cercano, tiene interés alguno, directo o indirecto en los bienes valorados, ni en ninguna de sus partes. Finalmente, declaro que en el desarrollo del presente trabajo de avaluación, en el análisis llevado a cabo de la información captada, y en la elaboración de nuestras conclusiones reejadas en el informe técnico,- he mos empleado procedimientos, métodos y técnicas idóneos, universalmente aceptados, y en concordancia con las normas éticas-profesionales que rigen nuestra actividad. Certicación que hacemos en Maracaibo, a los tres días del mes de octu bre de dos mil once, fecha de terminación del presente informe. Ing. Ag. M.S. José Urdaneta Morán C.I. N° 3.115.363. C.I.V. N° 8905 SUDEBAN P-494 T.S.J. N° 358 BANDES N° 181 Profesor de Avalúos de Bienes Rurales y Agropecuarias - Módulo 0505.- de la Sociedad de Ingeniería de Tasación del Colegio de Ingenieros de Venezuela (SOITAVE) Año 2004-2011.

II.- Finalidad del avalúo El objetivo de este avalúo no es más que la determinación del valor probable de mercado de la Unidades de Producción Haciendas “Cañadón”y propiedad de -------------------------------, ubicada en el “Las Trinitarias”, sector vía El Laberinto, Noterrey II, Parroquia José Ramón Yépez, Municipio Jesús Enrique Lossada, Estado Zulia, mediante la cuanticación y análisis de los diferentes factores que inciden en la determinación del valor del

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bien en consideración, sustentada en el análisis lógico del diagnóstico y de la información recabada, tanto intrínseca como extrínseca del bien, tomando en cuenta las actividades que se desarrollan dentro y fuera de la nca, la ubicación de la nca en la zona y sus potencialidades de desarrollo. Se prevé que el avalúo pueda ser utilizado como referencia válida en la estimación de constitución de garantías ante instituciones nancieras.

III.- Identicación y ubicación a) Propietario: -------------------------------------------------


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ESTE: Vía de penetración al parcelamiento Los Jagüeyes OESTE: Hacienda “El 25” y Campo Alegre HACIENDA LAS TRINITARIAS: NORTE: Haciendas Flor de Campo y vía depenetración a San Antonio SUR: Hacienda El Cañadón y El Compañero. Vía penetración La Paz-Río Palmar ESTE: Vía Parcelamiento Los Jagüeyes-La Paz. Haciendas Las Peonías, El Paraíso y El Compañero OESTE: Hacienda San Benito

b) Ubicación de la unidad de producción La nca o unidad de producción “Cañadón”y “Las Trinitarias” se encuentra ubicada en el sector vía El Laberinto, adyacente al Colegio Noterrey II distante a unos 45 Kms. desde la ciudad de Maracaibo. Para su localización, se toma la vía Maracaibo Oeste hacia La Concepción, capital del municipio Jesús Enrique Lossada, la cual se encuentra distante de Maracaibo a unos 23 Kms., luego se recorre hacia el Norte vía la población La Paz, y en un cruce a la izquierda de la carretera mencionada y muy próxima a la población de La Paz, se toma la vía hacia El Laberinto, y a unos 15 Kms. aproximadamente, a orilla de carretera y adyacente al colegio Noterrey II, se encuentra ubicada la unidad de producción pecuaria en consideración. Todas la vías de acceso hacia la nca, en su recorrido, están totalmente asfaltadas. Su ubicación astronómica es a 10° 38’50.77” Lat. N 71° 59’52.76” Long. W. Sector: Parroquia: Municipio: Estado:

Vía El Laberinto, Noterrey II. José Ramón Yépez Jesús Enrique Lossada Zulia.

IV.- Linderos actuales: (Ver documentación anexa) HACIENDA CAÑADÓN: NORTE: Hacienda Las Trinitarias y Hacienda San Benito SUR: Fundos Campo Alegre y San José.

V.- Metodología deavaluación Fundamentalmente a lo largo del proceso se utilizaron métodos de mercado y el método de valor agregado por actividades para la estimación del valor probablecon de lo lasestablecido tierras y sus (incluyendo los pastizales), en concordancia en mejoras la metodología utilizada por la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.) de la Universidad del Zulia, a través de su Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario. 2º. Semestre 2010. Para la estimación de valores de las edicaciones, construcciones e instalaciones de las unidades de producción se empleó el método del costo con su técnica asociada de depreciación tasativa.

El procedimiento utilizado para el avalúo consistió en lo siguiente: 1°. Aplicación deformatos y cuestionarios diseñadospara la captación de información. 2°. Levantamiento de inventario físico de todos los bienes existentes en la hacienda, con el objeto de caracterizarlos e individualizarlos, determinando al mismo tiempo su uso, su estado de funcionamiento, su grado de deterioro físico en la explotación, a n de estimar las tendencias que nos permitan lograr una mejor bondad de ajuste entre el precio de los bienes y el valor de los mismos. 3°. Procesamiento dela información y sistematización de la misma, a n de lograr conclusiones del estimado del valor global de la nca en referencia.

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El Método del mercado o de las ventas comparables, consiste en valorar la tierra a través de los precios que el mercado ha aceptado pagar por bienesinmuebles, agropecuarios similares en la región estudiada. Este valor viene a ser un valor denominado, porque existen testimonios de él, ya sea mediante la fuente de registro subalterno o a través de corredores locales de la propiedad, quienes dan una orientación de la demanda y oferta de la tierra. En virtud de la imposibilidad de localizar en las Ocinas Subalternas de Registro Público referenciales similares comparables, a pesar de nuestra indagación previa, nos vimos en la necesidad de recurrir al método de valor agregado o de ponderación de actividades para la estimación del valor probable de mercado de las tierras y sus mejoras. (Se anexa archivo de referenciales de ventas de ncas, en la misma parroquia donde está ubicada la nca objeto de avalúo, obtenidos en el Registro Inmobiliario). La información producto de fuentes registrales de la propiedad agrícola, no reeja una tendencia consistente y conable del precio de la tierra debi do a las distorsiones que se presentan en las operaciones de compra-venta registradas, que comprenden subestimaciones de valor, convenidas entre las partes, por lo que no fue posible aplicar técnicas de homogenización o ajustes en cuanto al uso, tiempo, localización, supercie y otros aspectos técni cos, en función de la sustentación de los valores referenciales, de allí nuestra utilización metodológica de valores de ponderación de factores internos y externos a la nca. El método del costo, también utilizado en nuestro estudio, consiste en valorar los bienes a través del costo de los recursos, tomando en cuenta los valores de reemplazo o reposición de los bienes, así como, utilizamos como técnica de depreciación, la depreciación tasativa, (o su recíproca, la , en base a las condiciones de uso o deterioro físico, apreciación tasativa) funcionabilidad y condiciones económicas (utilidad económica). Se aplicó el método con su técnica apreciativa, a las edicaciones, cons trucciones e instalaciones. Los avaluadores estamos consciente de las ventajas y desventajas de la utilización de técnicas de depreciación, como las de Ross - Heidecke para las bienhechurías (edicaciones, construcciones e instalaciones), pero en virtud al desconocimiento de las edades de los bienes avaluados, en las ncas en general, donde se recurre a fuentes nemotécnicas, se imposibilitan o limitan su aplicación, amén de las frecuentes acciones de reconstrucción, mantenimiento y conservación que se hacen de los bienes


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agropecuarios, lo que conlleva a ajustes en la vida útil probable o remanente, o a revalorizaciones de los activos, más aún en nuestras épocas inaciona rias. A su vez, nuestra experiencia nos ha demostrado, que para el caso agropecuario, indistintamente cualesquiera que fuera la técnica utilizada para la estimación del valor actual de los bienes, tomando en cuenta las edades, vida útil, estado de conservación, no dista mucho en su apreciación, cuando utilizamos la técnica de depreciación tasativa , que no es más que la interacción ponderada apreciativa de los factores de uso o grado de deterioro, funcionabilidad y entorno económico.

El desarrollo y aplicación de las técnicas de depreciación tasativa, pretende determinar: VALOR APRECIADO = COSTO REEMPLAZO - DEPRECIACIÓN TASATIVA. Ampliamente desarrollado en el texto “Avalúo y Tasación de ”. Universidad del Zulia, 2da. Edición 2006, de la autoría Bienes Rurales del avaluador que suscribe el presente informe técnico de avalúo. El método del valor agregado, el cual toma en consideración las mejoras realizadas a la tierra, se consideraron los siguientes aspectos: Valor por deforestación : Se valora a precios demercado, es decir, cuanto costaría en los actuales momentos deforestar una Ha, a máquina. Se estima en Bs. F. 5.000 /Ha. Valor por mecanización:Bs.F. 5.000/ Ha. Valor por plusvalía: Este valor está inducido por el valor de las inversiones en infraestructura realizadas por el Estado y las ncas privadas en la zona donde están ubicadas. Se estima en Bs.F. 2.000/ Ha. Valor fundación / Mantenimiento: * Ha. Pastos - promedio: Bs.F. 3.000 * Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sec tor Agropecuario. U.C.P.C. - LUZ 2º. Semestre 2010

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VI.- Descripción general de la unidad de producción a) Información legal -documental HACIENDA “EL CAÑADÓN”: Código de Registro Catastral M.A.T. : 23-07-02-0431 Fecha de inscripción: 24/08/1978 Código de Identicación Predial: 0683 Código de Ubicación Política: 23-07-02 Propietarios: ------------------------------------------------------------------------------------------------Registro Público La Concepción Código Ocina 230700. No. 7, Proto colo 1º. Tomo 2º. Fecha 05/12/2000 Registro de Predios del INTI: No. 0023070202681 del 26/09/2005 Inscrita en el Registro Tributario de Tierras del SENIAT Reseña Titulativa del predio: Héctor Bravo Zambrano y Carolina Elizabeth Vílchez Núñez, C.I. 7.732.163 y 9.724.576, vendieron a --------------------- y a ----------------------- C.I. -------- y --------, respectivamente, el fundo denominado EL CAÑADON fomentado sobre una extensión de 174,20 Has. baldías, en el sector rural conocido anteriormente como Partido Rural ANCÓN ALTO, hoy conocido como EL LABERINTO, Parroquia José Ramón Yépez, Municipio Jesús Enrique Lossada. El fundo les pertenecía según documento protocolizado ante la Ocina Subalterna del 3er. Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo, de fecha 16 de abril de 1998, anotado bajo el No. 5, Protocolo 1º. Tomo 3º. Precio de venta: Bs. 180.000.000 Documento registrado en la Ocina Subalterna de Registro del Munici pio Autónomo Jesús Enrique Lossada, bajo el No. 7, Tomo 2º. Protocolo 1º., 4º. Trimestre del 5 de diciembre de 2000.

HACIENDA “LAS TRINITARIAS” (Conocido también como EL CEIBOTE) Código de Registro Catastral M.A.T.: 23-07-02-0634 Fecha de inscripción: 07/11/1983 Código de Identicación Predial: 682 Código de Ubicación Política: 23-07-02


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Registro de Predios del INTI: No. 0023070202683 del 26/09/2005 Inscrita en el Registro Tributario de Tierras del SENIAT Reseña titulativa del predio: Sulpicio París González, Elisa París de González e Irene París González, CI 1.642.782, 5.041.627, y 7.704.499, venden a ------------------------- C.I. ----------- , el fundo denominado EL CEIBOTE, conocido también como LAS TRINITARIAS, situado en ALCÓN ALTO, hoy EL LABERINTO. El fundo mide 109 Has. y les pertenecía por ser únicos y universales herederos de Alberto París, documento protocolizado ante la Ocina Subalterna del 1er. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, bajo el No. 84, Protocolo 1º. Tomo 1º. del 4 de noviembre de 1941. Precio de venta: Bs. 523.000. Para ello recibió préstamo de Mario A. Urdaneta Inciarte C.I. 3.509.149 por Bs. 500.000 en plazo de 6 años, y tasa de interés del 12% anual. Documento registrado en la Ocina subalterna del 3er. Circuito del -Re gistro del Distrito Maracaibo, con fecha 8 de julio de 1983, bajo el No. 14, Protocolo 1º. Tomo 1º.

FUNDO “SAN BENITO” (60 Has.) Código de Registro Catastral M.A.T. : 23-07-02-0252 Fecha de inscripción: 27/10/1986 Código de Identicación Predial: 0681 Código de Ubicación Política: 23-07-02 Registro de Predios del INTI: No. 0023070202654 del 26/09/2005 Inscrita en el Registro Tributario de Tierras del SENIAT Reseña titulativa del predio: Armando Vargas C.I. 1.064.633, vendió a --------------------------- C.I.------------, un fundo en el Partido Rural ANCÓN ALTO, hoy EL LABERINTO, un fundo baldío con supercie de 60 Has. aproximadamente. El fundo fue adquirido según documento registrado en la Ocina Subalterna del 2º. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo de fecha 11/06/57, bajo el No. 40, Protocolo 1º. Tomo 6º. Precio de venta: Bs. 400.000. Documento registrado en la Ocina Subalterna del 3er. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, con fecha 15 de diciembre de 1986, bajo el No. 10, Tomo 18º. Protocolo 1º. 4º. Trimestre.

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FUNDO “EL PARAISO” (40 Has.) Código de Registro Catastral M.A.T.: 23-07-02-0251 Fecha de inscripción: 17/01/1986 Código de Identicación Predial: 2575 Código de Ubicación Política: 23-07-02 Registro de Predios del INTI: No. 0023070202682 del 26/09/2005 Inscrita en el Registro Tributario de Tierras del SENIAT Reseña titulativa del predio: José Jesús González C.I. 1.075.453 vendió a -------------------------- C.I. -----------------, un fundo denominado “EL PARAÍSO” ubicado en el sector Los Jagüeyes, El Laberinto, el fundo con una supercie de 40 Has. El mis mo le pertenecía según documento registrado en la Ocina Subalterna del 2º. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, con fecha 13 de marzo de 1957, bajo el No. 107, Protocolo 1º. Tomo 8º. y en fecha 15 de abril de 1959, bajo el No. 39 Protocolo 1º. Tomo 5º. Precio de venta: Bs. 403.000 Documento registrado bajo el No. 44 Protocolo 1º. Tomo 7º. 1º. Trimestre de fecha 18/02/1988

FUNDO” LAS PEONÍAS” (36 Has.) Código de Registro Catastral M.A.T. : 23-07-02-0254 Fecha de inscripción: 05/01/2010 Código de Identicación Predial: 2574 Código de Ubicación Política: 23-07-02 Registro de Predios del INTI: No. 0023070202686 del 26/09/2005 Inscrita en el Registro Tributario de Tierras del SENIAT Reseña titulativa del predio: Elvira Rosa Urdaneta C.I. 5.825.186 vendió a -------------------------- C.I--------- un fundo baldío, parte de mayor extensión, constante de 36 Has., ubicado en el Partido rural ANCÓN ALTO, hoy EL LABERINTO, jurisdicción del Municipio Cacique Mara, Distrito Maracaibo. El terreno le pertenecía según documento registrado en la Ocina Subalterna del 2º. Circuito del Registro del Distrito Maracaibo, en fecha 4 de septiembre de 1978, bajo el No. 68, Folios 155 al 157, Protocolo 1º. Tomo 5º. Precio de venta: Bs. 15.000.000 Documento registrado en el 2do. Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo, de fecha 14 de junio de 1999, bajo el No. 46, Protocolo 1º. Tomo 5º.


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De acuerdo a plano presentado y agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el No. 945 del Trimestre en curso, la supercie del terreno baldío aproximadamente es de 29,938 Has.

b) Supercie, uso actual y distribución de la tierra La nca está destinada a la ganadería bovina de doble propósito, cons tituyendo el uso actual y de mayor actividad en la zona productora. Tiene una supercie total según plano de3 88,12 Has ., representadas por 176 Has. de la hacienda “CAÑADÓN” y 212,12 Has. de la hacienda “LAS TRINITARIAS” (A esta nca se le han integrado otros fundos comprados en el tiempo, tales como “San Benito” con aproximadamente 60 Has., “El Paraíso” con 40 Has. y “Las Peonías” con 36 Has.), las cuales se encuentran prácticamente dedicadas en su totalidad a pastizales de guinea criolla, guinea Tanzania y guinea Mombaza. El asiento de la nca, representado por el área que ocupan sus construcciones e instalaciones, es de unas 3.88 Has. y los caminos-carreteros internos ocupan un área de 4.66 Has. Se encuentra ubicada muy cerca de los poblados de La Paz y La Concepción, capital del municipio Jesús Enrique Lossada, enclavada en una zona tipicada por haciendas y fundos agropecuarios en producción, dedicados principalmente a la cría de ganado bovino de doble propósito. La nca se encuentra organizada operacionalmente en 32 potreros de tamaño variable (promedio 5 Has./potrero) en la hacienda CAÑADÓN y 36 potreros de tamaño variable (promedio 6,5 Has. /Potrero) en la hacienda “LAS TRINITARIAS”. La ganadería está representada por ganado mestizo de doble propósito representada por286 vacas en ordeño , con una muy buena productividad por vaca y por hectárea, ya que para el momento de la inspección producía un total de 2.400 lts. de leche al día. Cuenta con un total de 949 cabezas de ganado bovino en las 388,12 Has., lo que demuestra una buena capacidad de sustentación de los pastos, toda vez que realiza la explotación y rotación de los mismos en condiciones de secano.

c) Climatología El sector “El Laberinto”, del municipio Jesús Enrique Lossada, Estado o Zulia, está situado a 10o31’ 15” de latitud Norte y 72 10’ 00” de latitud Oeste. El clima y la vegetación corresponden al bosque seco tropical según Holdrige; con una precipitación que varía de 700 a 1.740 mm./año. El pri-

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mer período de lluvias empieza a mediados de abril y termina en junio, y el segundo empieza a nales de septiembre y dura hasta mediados de diciem bre, luego de diciembre a abril existe un período seco muy prolongado. La oC. temperatura promedio anual es de 29 La humedad relativa promedio anual está en aproximadamente 75%. La nca cuenta para su abastecimiento de agua, con fuentes de jagüeyes, 6 de ellos en la unidad de producción CAÑADÓN y 8 jagüeyes en LAS TRINITARIAS al igual que un alto número de tanques de almacenamiento con sus equipos hidroneumáticos y sistema de distribución de aguas por gravedad para todas las necesidades y requerimientos de las construcciones e instalaciones.

d) Suelos Los suelos son de relieve predominantemente plano, clasicados como ultisoles y alsoles y pertenecientes en su mayoría a la formación geológica “El Milagro”, son de textura media (franco-arenoso) con incrementos de arcilla en el perl y pH de 4.5 a 7.5. Estos suelos están considerados según la capacidad de uso de la tierra dentro de la clase II debido al clima subhúmedo. La erosión hídrica ha dado srcen a unos entalles uviales profundos por los cuales se han arrastrado materiales hacia las zonas bajas. Texturas de los suelos que van de franco-arenosa a franco-arcillosas. Suelos de moderadas a fuertemente ácidos, suelos moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con pocas piedras que no imposibilitan las labores mecánicas. Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclo de invierno, y que no ocasionan mayores daños a los pastizales. Retención de humedad mediana y permeabilidad moderadamente rápida. Nivel de fertilidad moderado. Estos suelos en general, requieren prácticas de manejo no tan exigentes como en otras zonas agropecuarias. e) Administración y asistencia técnica La administración de la nca obedece a un mismo patrón de organiza ción, dirección, control y ejecución de tareas o actividades comunes a la gran mayoría de las ncas del municipio Jesús Enrique Lossada, caracteri zado por un administrador -encargado y personal de campo, (ordeñadores,


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becerreros, jardeadores, mecánicos, vigilantes, etc.), con líneas de acciones y responsabilidades asignadas por el administrador-encargado, con delegación de autoridad técnica-administrativa por parte del propietario de la unidad de producción. Para el momento de la inspección, la nca cuenta con un personal ope rativo de 20 personas. La nca cuenta con la asistencia técnica de un médico veterinario quien tiene una ruta de visita e inspección semanalmente a la nca, contratado por visitas, para las prácticas de control reproductivo del ganado, y para prevención y diagnosis de las enfermedades del rebaño bovino.

f) Producción y comercialización Existe producción de leche y de carne bovina, mediante el sistema de ganadería de doble propósito. Para el momento de la inspección 13/09/2011 y 20/09/2011, existía una producción diariacategorías: de 2400 Lts., de leche con una ganadería representada porpromedio las siguientes : HACIENDA LAS TRINITARIAS Toros: 7 Vacas en ordeño: 151 Vacas próximas a parir: 13 Vacas escoteras o secas: 24 Novillas: 77 Mautas: 74 Becerraje: 146 TOTAL CABEZAS: 492 HACIENDA CAÑADÓN: Toros: 7 Vacas en ordeño: 135 Vacas próximas a parir: 9 Vacas escoteras o secas: 18 Novillas: 20 Mautas: 104 Mautes: 29 Becerraje: 135 TOTAL CABEZAS: 457

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TOTAL HDAS. LAS TRINITARIAS Y CAÑADÓN:949 CABEZAS GANADO BOVINO Cuenta con una excelente productividad de la tierra y sus mejoras, expresado por 6 lts.leche/Ha./día. Existen ventajas económicas de la nca objeto del avalúo, en cuanto a su localización, ya que está ubicada a orillas de la carretera asfaltada en excelentes condiciones, muy cerca de las principales poblaciones del Municipio, tanto de La Paz, como de la capital, La Concepción, cercana a los centros lácteos de recepción, amén de contar en sus proximidades con un importante desarrollo que acomete el Ejecutivo Nacional a través de los programas y proyectos que para la planicie de Maracaibo se ejecutan en torno a la represa de El Diluvio.

VII.- Avalúo de la unidad de producción Es de informe hacer notar, quedea solicitud propietario,FUNDIARIO sólo se contempla en el presente técnico avalúo, eldel CAPITAL , es decir, las tierras y sus mejoras (incluidos los pastizales) y las edicaciones, cons trucciones e instalaciones. Los renglones o items de los bienes agrícolas de la nca “CAÑADÓN” y “LAS TRINITARIAS” son: Tierras. Mejoras (incorporadas, de mantenimiento, de plantación). Bienhechurías (edicaciones, construcciones e instalaciones). Dichos bienes los podemos clasicar en: a) Capital fundiario: Tierras y mejoras + Bienhechurías. b) Capital de explotación: Máquinasy equipos +Semovientes (noobjeto de valoración)

a) Valor de las tierras, mejoras y pastizales: Supercie cultivada: Bs.F. 5.821.800 b) Valor de las edicaciones, construcciones e instalaciones: Total Bs.F. 11.361.903. El inventario físico y avalúo de cada uno de los componentes del capital se detalla en los anexos.

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VIII.- Resumen del avalúo Avalúo y composición del capital Bs.F. % Tierras y mejoras: 5.821.800 Edif. Const. e Instalc.: 11.361.903 Total avalúo: 17.183.703

33,88 66,12 100%

IX.- Conclusión del valor Por todo lo antes expuesto, y en base a la metodología utilizada a juicio del avaluador que suscribe el presente informe técnico de avalúo, el valor de las haciendas “CAÑADÓN”y “LAS TRINITARIAS” objeto de valoración, asciende a lacantidad de diez y siete millones ciento ochenta y tres mil setecientos tres bolívares fuertes (Bs.F. 17.183.703)

Ing°. Agro°. M.S. José Urdaneta Morán. C.I. N° 3115363. C.I.V. N° 8905 SUDEBAN P-494 T.S.J. N° 358 BANDES N° 181 Profesor de Avalúos de Bienes Rurales y Agropecuarios. Módulo 05-05. SOITAVE - C.I. V Años 2004-2011. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad con las normas técnicas de la USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practices), y está sujeto a los requerimientos del código de ética y a los lineamientos de conducta profesional de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE). Basado en la información que contiene este informe técnico de avalúo y en nuestras experiencias como avaluador, es nuestra opinión que el valor justipreciado del inmueble-objeto en estudio, es el arriba indicado.

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INVENTARIO Y AVALÚO DE LOS COMPONENTES DEL CAPITAL HACIENDAS "CAÑADÓN" Sector El Laberinto, Parroquia José Ramón Yépez Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia VALORACIÓN DE: EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES INSPECCIÓN TÉCNICA: 13-09-11 Y 20-09-11

ANEXOS ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Registro fotográco Copias planos topográcos Constancia Inscripción del Predio en el Registro de Propiedad INTI Copias Tradición Legal Haciendas “CAÑADÓN”y “TRINITARIAS” Transacciones efectuadas en Registro Inmobiliario Municipio Dr.

Jesús E. Lossada ♦ Base Metodológica para el Cál culo y la Formación del Valor MUESTRA DE LA APLICACIÓN METODOLÓGICA DE LA TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN TASATIVA PARA EL CÁLCULO Y LA FORMACIÓN DEL VALOR

CLASE Y CARACTERÍSTICAS Una vaquera, construida con techo de acerolit sobre estructura de tubos de 2" x 1", con los largueros y tijeras de viga doble te de 2", ángulos de 2" x 1", piso de cemento rústico con malla tucson, cerca de tubos de 2" (5 cintas) y de 3" los pilares, portones de hierro de tubos de 1" de una sola hoja, dos hileras de bloques blancos de 25 cm, con un área de unos 262,20 m2 de construcción x 1.500,00 BsF/m2 de construcción.

APRECIACIÓN TASATIVA

DIMENSIONES

VALOR DE REPOSICIÓN

% Bueno

19 m x 13,80 m

393.300,00

0,75

% Func.

% Econ.

FACTOR DE APRECIACIÓN TASATIVA

0,90

0,68

1,00

VALOR ACTUAL

265.477,50

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Dos becerreras, construidas con techo de acerolit con estructura de tubos de 2" x 1" los largueros y las tijeras de viga doble te de 2", ángulos de 2" x 1", piso de cemento rústico, cerca de tubos de 2" con 5 cintas y columnas de tubos de 3", portones de hierro de una sola hoja, con un área de 45 m2 de construcción c/u para un total de 90 m2 x 1.500,00 BsF/

9mx5m

135.000,00

0,75

1,00

0,90

0,68

91.125,00

Un bebedero circular de concreto vaciado con un diámetro de 0,80 m, profundidad de 0,50 m y espesor de 0,10 m, con una capacidad para unos 0,50 m3 de concreto vaciado x 2.586,74 BsF/ m3 de concreto.

Dos comederos tipo canoa, construidos con laminas de hierro gruesas tipo cocadita, con soporte de tubos de 2", con las siguientes medidas: largo: 3,10 m, ancho: 0,50 m y profundidad: 0,30 m, con capacidad para 0,47 m3 de alimento con un costo de unos 5.200,00 BsF/Unidad. Dos

m2 .

0,50 m3

1.293,00

0,70

1,00

0,90

0,63

814,59

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3,10 m x 0,50 m x 0,30 m

10.400,00

0,60

1,00

0,90

0,54

5.616,00

9.600,00

0,60

1,00

0,90

0,54

5.184,00

comede-

construido ros tipo canoa, con laminas de hierro gruesas tipo cocadita, con soportes de tubos de 2", con las siguientes medidas: largo: 4,20 m, ancho: 0,40 m y profundidad: 0,15 m, con capacidad para unos 0,25 m3 de alimento con un costo de unos 4.800,00 BsF/ Unidad.

4,20 m x 0,40 m x 0,15 m

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Corral N° 1, grande, construido con piso de cemento rústico, techo de acerolit con estructura de tubos de 2" x 1" los largueros y vigas doble te de 2" las tijeras, ángulos de 2" x 1", cerca de varetas con 5 cintas, columnas de tubos de 2" distanciados cada 1,5 m, dos portones de hierro de dos

23,5mx25m

646.250,00

0,70

1,00

0,90

0,63

407.137,50

Un comedero sencillo, construido con bloques blancos de 10 cm, frisados con cabillas de 3/8", con una profundidad de 0,30 m, con un área de 9,81 m2 de construcción x 1.072,00 BsF/ m2 de construcción.

Un bebedero circular de concreto vaciado, con un diámetro de 2,10 m, una profundidad de 0,60 m y un espesor de 0,10 m, con capacidad para 0,712 m3 de concreto vaciado x 2.586,74 BsF/ m3 de concreto.

0,712 m3

SUB - TOTAL (Bs.F.)

hojas, deconunos un área 587,50 m2 de construcción x 1,100,00 BsF/ m2.

21,80 m x 0,45 m

10.516,32

0,70

1,00

0,90

0,63

6.625,28

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.842,00 1

0,60

1,00

0,90

0,54

994,68

782.974,55

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A N A I B M O L O C D A D I L E A C R O U S R Y ) N V A Ó I P C A U ( ) U L N A A Ó C V I S E A C ( D U S L E R O A O N V D A E A C I D U R L E S E A MN V A IO A N C E A I D P A O C R O T S N A E E U D C A N E N A IC R E M A N A P N Ó I N U

O LÚ A V A L E N E A V I T A A I S R A T A U N C E Ó I P A C O D A I R N C G E I E R A C P N A D E IÓ H A E C C N D U U A D E IC O D N R P A Í C É E M T D O A D T L A A E D N D I A A N U IC A G N LÓ U O E D D O T E M N IÓ C A IC L P A

N Á R O M A T E N A D R U É S JO . S . M . O R G A . G IN

A LI U Z L E D D A D I S R E V I N U

A Í M O N O R G A E D D A LT U C A F

A L E U Z E N E V

m co . il a m g @ a m a r o e f o r p l e

1 1 5 8 3 6 4 1 4 0 .f le e T

2 1 0 2 E D 9 2 O Z R A M , Á T O G O B


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TÉCNICAS DE DEPRECIACIÓN EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES RURALES D = (VR –Vr) K1 Siendo cada elemento: • D=Depreciación. • VR=Valor de Reposición equivalente a nuevo. • Vr=Valor Residual. • K1 = Coeciente que relaciona la angüedad con la Vida úl. VA = VR – (VR-Vr). K1 VA = VALOR ACTUAL

TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN MEDIANTE LA LÍNEA RECTA: K1 = E/VU = EDAD/VIDA ÚTIL TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN MEDIANTE PARÁBOLA DE KUENTZLE: K1 = (E/VU)^2 TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN DE ROSS: K = (E/VU) + (E/VU)^2 2 TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN DE LOS NÚMEROS DÍGITOS • También denominado MÉTODO DE COLE O DE SERIE O SUMA DE LOS NÚMEROS DÍGITOS establece la depreciación en cada período de vida. El coeciente de Depreciación K1 se expresa en la ecuación: • K1 = N + N-1 + N-2 + 1 • ---------------------------------------• 1+2+3 ..+N 1+2+3...+N 1+2+3....+N 1+2+3.....+N • • K1 =Coeciente de Depreciación • N =Número en años de Vida Úl (VU) • 1 + 2 + 3...+N= Es una progresión aritméca, que se pu ede reemplazar por la fórmula equivalente a la suma de los términos: (1 + N). N / 2

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TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN DE PORCENTAJE CONSTANTE Generalmente ulizado para depreciación de Automóviles. También denominado “Fórmula de Matheson”, establece una Depreciación constante en porcentaje o Tasa de Depreciación(T). El Bien nunca llega al valor cero y se expresa a través de la fórmula: Va =VR (1-T)^n TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN DE PORCENTAJE CONSTANTE T = 1 – (Vr/VR)^1/VU • • • • • • •

Siendo cada elemento: Va=Valor Actual o Valor Depreciado VR=Valor de Reposición o Valor de Reemplazo T=Tasa de Depreciación n=Edad o Angüedad en número de años (Ant.) Vu=Vida Úl Vr=Valor Residual TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN DE ROSS-HEIDECKE

Da = [ α + (1-α) x C ] x ( VR – Vr ) SIENDO DA = DEPRECIACIÓN ACUMULADA α = COEFICIENTE DE ROSS = 0,5 ( E/VU + E^2/VU^2 ) C = FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIÓN (TABULADO) VR = VALOR DE REPOSICIÓN Vr = VALOR RESIDUAL C = ESCALA DE 1 A 5 .GRADOS DE CONSERVACIÓN: EXCELENTE MUY BUENO BUENO NORMAL REGULAR MALO (DEFICIENTE) MUY MALO DEMOLICIÓN (PÉSIMO) IRRECUPERABLE

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TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN JANS (JUAN ANGEL NUÑEZ SCARPELLINI) PRESENTADA EN EL XXV CONGRESO DE LA UPAV. NOV. 2 AL 4, 2010 , MIAMI K1 = [EDAD/VIDA ÚTIL]^1/X EL ÍNDICE X DEFINE EL NIVEL DE DEPRECIACIÓN

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TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN TASATIVA • VALOR APRECIADO = COSTO DE REPOSICIÓN –

DEPRECIACIÓN TASATIVA • LA DEPRECIACIÓN TASATIVA ES LA DIFERENCIA ENTRE EL COSTO DE REEMPLAZO A NUEVO DE LOS BIENES Y EL VALOR PRESENTE DE LOS MISMOS, AMBOS MEDIDOS A LA FECHA DEL AVALÚO. • LA CONTRAPARTIDA DE LA DEPRECIACIÓN TASATIVA ES LAAPRECIACIÓN TASATIVA , ES DECIR, LA MEDIDA DE VALOR DE UN BIEN SUJETO A AVALÚO, EN RELACIÓN CON UNO NUEVO O SIMILAR. • CONDICIÓN FÍSICA X FUNCIONABILIDAD X ECONOMICIDAD = FACTOR DE APRECIACIÓN TASATIVA COSTO DE REEMPLAZO X FACTORDE APRECIACIÓN TASATIVA = VALOR APRECIADO

TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN TASATIVA

TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN JANS (JUAN ANGEL NUÑEZ SCARPELLINI) PRESENTADA EN EL XXV CONGRESO DE LA UPAV. NOV. 2 AL 4, 2010 , MIAMI

• FACTORES DE DEPRECIACIÓN TASATIVA:

1. POR DETERIORO FÍSICO (f1) 2. POR PÉRDIDA DE LA UTILIDAD FUNCIONAL (f2) 3. POR PÉRDIDA DE UTILIDAD ECONÓMICA (f3) ESCALA DE PONDERACIÓN: 0,1 A 1,00

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APLICACIÓN PRÁCTICA

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APLICACIÓN PRÁCTICA INFORME TÉCNI CO DE AVALÚO

HACIENDA “CAÑADÓN” Y “LAS TRINITARIAS” 10º.38’50.77” N 71º.59’52.76” W SECTOR VÍA EL LABERINTO, NOTERREY II, PARROQUIA JOSÉ RAMÓN YÉPEZ, MUNICIPIO JESÚS ENRIQUE LOSSADA, ESTADO ZULIA PROPIETARIO: JOSÉ SEGUNDO FERNÁNDEZ C.I. No. 5.045.951 ESTADO ZULIA

MARACAIBO, 3 DE OCTUBRE DE 2011

PONENCIA ANATOMÍA DE UNA HACIENDA: HACIENDA VALLECITO II Y MINERVA Congreso Internacional de Valuación UPAV-ITADO Santo Domingo, República Dominicana 19 y 20 de julio de 2012

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se terminó de imprimir en sepembre de 2013 en los talleres de Impresos Grafor C.A. (Graforca) Maracaibo - Venezuela

Anatomia de Una Hacienda

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