Akuntansi oleh Lessor
Pada Pada awal awal bab ini ini kita kita tela telah h memb membah ahas as keung keunggu gula lan n leas leasin ing g bagi bagi less lessee ee.. Tiga Tiga keunggulan penting bagi lessor itu adalah sebagai berikut : 1. Pendapatan Pendapatan Bunga. Bunga. Leasing Leasing adalah adalah salah satu satu bentuk bentuk pembiayaan; pembiayaan; oleh oleh karena karena itu, lembaga keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena menyediakan marjin bunga yang kompetitif. 2. Inse Insent ntif if paja pajak. k. Dalam Dalam bany banyak ak kasu kasus, s, peru perusa saha haan an yang yang mele meleas asee tidak tidak dapat dapat mengg menggun unaka akan n manf manfaa aatt paja pajak, k, teta tetapi pi leas leasin ing g memb member erik ikan an pelu peluan ang g untu untuk k meng mengal alih ihka kan n manf manfaa aatt sema semaca cam m itu itu kepa kepada da piha pihak k lain lain ( less lessor or ) beru berupa pa pengembalian atas tarif sewa yang lebih rendah dari aktiva yang dilease. 3. Nila Nilaii Resi Residu du yang yang Ting Tinggi gi.. Keun Keunggu ggula lan n lain lain bagi bagi less lessor or adal adalah ah penge pengemb mbal alia ian n property pada akhir masa lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar. Ekonomi Leasing
Lessor menentukan jumlah sewa, berdasarkan tingkat pengembalian – suku bunga implisit – yang dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aktiva. Factor – factor penting yang dipertimba dipertimbangkan ngkan dalam menentukan tingkat pengembalian pengembalian adalah posisi posisi kredit kredit lessee, lamanya lease, dan status nilai residu ( dijamin vs tidak dijamin ). Pada contoh Lessor Commpany, Commpany, suku bunga impilisit impilisit lessor lessor adalah 10%, biaya peralatan peralatan bagi lessor adalah $100.000 ( juga nilai pasar wajar ), dan estimasi nilai residu adalah nol. Lessor Company menentukan jumlah pembayaran leasi sebagai berikut:
Nilai pasar wajar peralatan yang dilease ………………………….. $. 100.000,00 Dikurangi : Nilai sekarang dari nilai residu -0Jumlah yang akan dipulihkan oleh lessor melalui Pembayaran lease ………………………… …………………………………………………. ………………………. $ 100.000,00
Lima pembayaran lease awal tahun untuk menghasilkan Pengembalian 10 % ( $100.000 : 4,16986 )……………………….. )……………………….. $ 23.981,62 a
a
PV dari anuitas jatuh tempo sebesar 1 selama 5 tahun pada 10%
Jika Jika nilai nilai residu residu diliba dilibatka tkan n ( apakah apakah dijami dijamin n atau atau tidak tidak ), lessor lessor tidak harus harus menutup pembayaran lease sebesar itu. Oleh karena itu, pembayaran lease akan menjadi lebih kecil.
Klasifikasi lease oleh lessor
Dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai berikut : a. Lease Operasi b. Lease Pembiayaan langsung c. Lease Jenis Penjualan Jika pada tanggal perjanjian lease (awal) lessor adalah pihak yang memenuhi satu atau lebih criteria Kelompok I berikut ini (1,2,3 dan 4) dan kedua criteria kelompok II berikut (1 dan 2 ), maka lessor harus mengklasifikasikan dan memperhitungkan perjanjian ini sebagai lease pembiayaan langsung atau lease jenis penjualan.16 ( perhatikan bahwa kriteria Kelompok I sama dengan kriteria yang harus dipenuhi oleh lessee agar lease dapat diklasifikasikan sebagai lease modal sebagaimana digambarkan pada ilustrasi 22 -3) berikut ini : Kriteria Kapitalisasi ( Lessor )
Kelompok I Lease mengalihkan kepemilikan property kepada lessee. Lease mencakup opsi pembelian dengan harga khusus Janka waktu lease sama dengan 75% atau lebih dari estimasi umur ekonomis property yang dilease Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (kecuali biaya executory) sama dengan atau melebihi 90%, dari nilai wajar property yang dilease. • • •
•
Kelompok II Ketertagihan pembayaran yang diperoleh dari lessee dapat diperediksi secara layak Tidak ada ketidakpastian yang penting diseputar jumlah biaya yang tidak dapat dibayarkan kembali meskipun telah dikeluarkan oleh lessor menurut lease (pelaksanaan lessor secara substansial telah selesai atau biaya masa d epan dapat diprediksi secara layak). •
•
Mengapa kriteria Kelompok II diisyaratkan? Jawabannya adalah bahwa profesi ingin memastikan bahwa lessor telah benar – benar mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan. Jika ketertagihan pembayaran tidak dapat diprediksi atau jika pelaksanaan oleh lessor tidak lengkap, maka kriteria untuk pengakuan pendapatan belum dipenuhi dan hal itu harus diklasifikasikan sebagai lease operasi.
16
FASB Statement No. 13,op. cit, par 6,7, dan 8
Sebagai contoh, perusahaan leasing computer membeli computer IBM meleasekannya, dan menghapus aktiva yang dilease dari neraca. Dalam meleasekan aktiva, lessor computer menyatakan bahwa mereka bersedia mengganti peralatan IBM dengan yang baru bila peralatan yang lama telah usang. Akan tetapi, pada saat IBM meluncurkan lini computer baru, IBM menolak untuk menjual komputernya ke perusahaan leasing computer. Sebagai akibatnya banyak lessor tidak dapat memenuhi kontraknya dengan para pelanggan dan terpaksa harus mengambil kembalian peralatan lama. Apa yang sudah dikeluarkan dari pembukuan sekarang harus dimunculkan kembali. Kasus seperti ini menunjukkan perlunya kriteria Kelompok II.
Perbedaan antara lease pembiayaan langsung dan lease jenis penjualan bagi lessor adalah adanya atau tidak adanya laba ( atau kerugian) produsen atau penyalur. Lease jenis penjualan melibatkan laba produsen atau penyalur, sedangkan lease pembiayaan langsung tidak memiliki unsure tersebut. Laba atau rugi lessor adalah
perbedaan antara nilai wajar property yang dilease pada awal lease dengan biaya atau jumlah tercatat (nilai buku) lessor.Umumnya, lease jenis penjualan terjadi apabila perusahaan manufactur atau penyalur menggunakan leasing sebagai sarana untuk memasarkan produk mereka. Sebagai contoh, pabrik computer akan meleasekan peralatan computer kepada bisnis dan lembaga – lembaga. Lease pembiayaan langsung umumnya terjadi dari hasil perjanjian dengan lessor yang terutama bergerak dibidang keuangan, seperti pension. Akan tetapi, lessor tidak harus merupakan perusahaan manufaktur atau penyalur untuk mengakui laba atau rugi pada awal lease yang membutuhkan aplikasi akuntansi lease jenis penjualan. Perjanjian lease
Apakah Lease me Menuhi setiap kriteria kelompok I? (Sama Seperti lease
Apakah Ketertagih an Pembayar an Lease telah Dianggap layak
Apakah Pelaksanaka n Lessor telah Selesai Semuanya ?
Apakah Nilai wajar Aktiva sama dengan nilai buku lessor?
Lease pembiayaan langsung Lease opeeasi
Lease jenis penjualan
Sebagai akibat dari penambahan kriteria kelompok II untuk lessor, adalah mungkin bahwa lessor yang tidak memenuhi kedua kriteria itu akan mengklasifikasikan lease sebagai lease operasi, sementara lease akan mengklasifikasikan lease yang sama sebagai lease modal. Dalam kondisi sepeti ini, baik lesssor maupun lessee akan mencatat akitva pada pembukuan, dan keduanya akan menyusutkan aktiva yang dikapitalisasi itu. Untuk tujuan perbandingan dengan akuntansi lessee, hanya lease operasi dan pembiayaan langsung dan pembiyaan langsung yang akan diilustrasikan pada bagian berikut. Lease jenis penjualan yang lebih kompleks akan dibahas nanti bab ini. Metode Pembiyaan Langsung ( Lessor )
Lease yang pada hakekatnya adalah pembiayaan atas pembelian aktiva oleh lessee mengharuskan lessor mengganti aktiva yang dilease dengan " Piutang pembayaran lease". Informasi yang dibutuhkan untuk mencatat lease pembiayaan langsung (direct financing lease) ditujukan pada pembahasan berikut. Perhitungan investasi kotor (piutang pembayaran lease) sering membingungkan karena ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai residu. Ingat bahwa " Pembayaran lease minimum" mencakup : 1. 2. 3. 4.
Pembayaran Lease ( tidak termasuk biaya executory) Opsi pembelian dengan harga khusus Nilai residu yang dijamin Denda atau penalty atas kegagalan untuk memperbaharui ISTILAH PEMBIAYAAN LANGSUNG
1. Investasi Kotor ("Piutang Pembiayaan Lease"). Pembiayaan lease minimum ditambah nilai residu yang tidak dijamin yang diakrualkan ke lessor pada akhir jangka waktu lease 2. Pendapatan Bunga Diterima di Muka. Perbedaan antara investasi kotor (piutang) dan nilai pasar wajar property 3. Investasi Bersih. Investasi kotor (piutang) dikurangi pendapatan bunga diterima di muka yang tercakup di dalamnya
Jika " Piutang Pembayaran Lease"didefenisikan sebagai pembayaran lease mimimum ditambah nilai residu yang tidak dijamin. Maka berarti bahwa nilai residu, baik yang dijamin ( karena dimasukkan sebagai bagian dari "Pembayaran Lease minimum") maupun yang tidak dijamin (karena ditambahkan kembali untuk menghitung investasi kotor), dimasukkan sebagai bagian dari piutang pembayaran lease jika hal ini relevan bagi lessor (yaitu, jika lessor memperkirakan akan memperoleh aktivanya kembali).
Selain itu, jika lessor membayar biaya – biaya executory, maka pembayaran lease harus dikurangkan dengan jumlah tersebut untuk menghitung pembayaran lease minimum. Dengan kata lain, piutang pembayaran lease mencakup : 1. 2. 3. 4.
Pembayaran Lease ( dikurangi biaya executory yang dibayar oleh lessor Opsi pembelian dengan harga khusus Nilai residu yang dijamin atau tidak dijamin Denda atau pinalti atas kegagalan untuk memperbaharui
Pendapatan bunga diterima di muka diamortisasi ke pendapatan sepanjang jangka waktu lease dengan mengeplikasikan metode bunga efektif. Jadi, tingkat pengembalian yang konstan dihasilkan atas investasi bersih dalam lease. Dengan menggunakan data dari ilustrasi terdahulu, presentasi berikut menggambarkan perlakuan akuntansi untuk lease pembiayaan langsung. Informasi yang relevan bagi Lessor Company dalam akuntansi untuk transaksi lease ini adalah sebagai berikut: 1. Jangka waktu lease adalah 5 tahun yang dimulai pada tanggal 1 Januari 2002, tidak dapat dibatalkan, dan membutuhkan pembayaran sewa yang sama besar $ 25.981,62 pada awal setiap tahun) pembayaran termasuk $2.000 biaya executory (pajak property). 2. Peralatan memiliki biaya $100.000, estimasi umur ekonomis selama 5 tahun, dan tidak ada nilai residu 3. Tidak ada biaya langsung awal yang dikeluarkan untuk negoisasi dan menutup transaksi lease 4. Lease tidak memiliki opsi untuk memperbaharui kontrak dan peralatan dikembalikan ke Lessor Company pada akhir masa lease. 5. Ketertagihan dapat dijamin dan tidak ada biaya tambahan (dengan pengecualian pajak property yang ditagih dari lease) yang harus dikeluarkan oleh lessor. 6. Lessor Company menentukan pembayaran lease tahunan untuk menjamin tingkat pengembalian 10% (suku bunga implisit) atas investasinya sebagai berikut: Nilai pasar wajar peralatan yang dilease ………………………….. $. 100.000,00 Dikurangi : Nilai sekarang dari nilai residu -0Jumlah yang akan dipulihkan oleh lessor melalui Pembayaran lease …………………………………………………. $ 100.000,00
Lima pembayaran lease awal tahun untuk menghasilkan Pengembalian 10 % ( $100.000 : 4,16986 )……………………….. $ 23.981,62 a
a
PV dari anuitas jatuh tempo sebesar 1 selama 5 tahun pada 10%
Lease tersebut memenuhi kriteria klasifikasi sebagai lease pembiayaan langsung: 1. Jangka waktu lease melebihi 75% estimasi umur ekonomis peralatan 2. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum melebihi 90% nilai wajar peralatan 3. Ketertagihan pembayaran dipastikan secara layak, dan 4. Tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh Lessor Company. Lease ini tidak termasuk Lease jenis penjualan karena tidak ada selisih antara nilai wajar peralatan ($100.0000) dengan biaya yang dikeluarkan oleh lessor ($100.000) Piutan pembayaran Lease ( investasi Kotor) dihitung sebag ai berikut : Piutang Pembayaran Lease = Pembayaran Lease Minimum dikurangi biaya executor Yang dibayar oleh lessor ditambah nilai residu yang Tidak dijamin = [($25.981,62 - $2.000) x 5 ] + $ 0 = $ 119.908,10 Pendapatan bunga diterima di muka dihitung sebagai perbedaan antara piutang pembayaran lease dengan nilai pasar wajar yang dilease bagi lessor : Pendapatan bunga diterima dimuka = Piutang pembayaran lease dikurangi nilai pasar Wajar aktiva = $ 119.908,10 - $ 100.000 = $ 19.908,10
Investasi bersih dalam lease pembiayaan langsung adalah $100.000 yaitu, investasi kotor sebesar kotor sebesar $ 119.908,10 dikurangi pendapatan bunga diterima di muka sebesar $ 19.908,10. Lease aktiva, piutang, dan pendapatan bunga diterima di muka dicatat per 1 Januarii2002 (awal lease) sebagai berikut : Piutang Pembayaran lease 119.908,10 Peralatan Pendapatan bunga diterima dimuka
100.000,00 19.908.10
Pendapatan bunga diterima dimuka diklasifikasikan sebagai pengurang piutang pembayaran lease di neraca jika piutang itu dilaporkan pada jumlah kotornya. Umumnya, piutang pembayaran lease, walaupun dicatat pada jumlah investari kotornya, dilaporkan di neraca pada jumlah invesatsi bersih ( investasi kotor dikurangi pendapatan bunga diterima di muka) dan diberi judul " Investasi bersih dalam lease modal". Hal ini dapat diklasifikasikan baik secara lancer maupun tidak lancer, tergantung pada kapan investasi bersih itu dipulihkan. Peralatan yang dilease dengan biaya perolehan sebesar $ 100.000 yang menggambarkan investasi Lessor Company, diganti dengan piutang lease bersih. Dengan cara yang sama dengan perlakuan bunga oleh leasse, Lessor Company menggunakan metode bunga efektif dan mengakui pendapatan bunga sebagi fungsi dari investasi bersih yang belum dipulihkan, sebagaimana ditunjukan pada contoh di bawah ini: Lessor Company Skedul Amortisasi Lease (Dasar Anuitas Jatuh Tempo
Tanggal
Pembarayan lease Tahunan (a)
1/1/02 1/1/02 1/1/03 1/1/04 1/1/05 1/1/06
Biaya Executory (b)
Bunga (10%) atas investasi Bersih (c)
Pemulihan investasi Bersih (d)
25.981,62 25.981,62 25.981,62 25.981,62 25.981,62
$ 20.000,00 $ 20.000,00 $ 20.000,00 $ 20.000,00 $ 20.000,00
$ -07.601,84 5.963,86 4.162,08 2.180,32
$129.908,10
$ 10.000,00
$19.908,10
*
$23.981.62 16.379,78 18.017,76 19.819,54 21.801,30 $ 100.000,00
(a). Sewa tahunan yang menyediakan pengembalian 10% atas investasi bersih (b). Biaya Executory termasuk dalam pembayaran sewa (c). Sepuluh persen dari saldo sebelumnya (e) kecuali untuk 1/1/02 (d). (e) dikurangi (b) dan (c) (e). Saldo sebelumnya dikurangi *
*
Dibulatkan 19 sen
investasi Bersih (e) $100.000,00 76.018.38 59.638,60 41.620,84 21.801,30 -0-
Pada tanggal 1 Januari 2002, ayat jurnal untuk mencatat penerimaan pembayaran lease tahun pertama adalah sebagai berikut ; Kas
25.981,62 Piutang Pembayaran Lease Beban/ Hutang Pajak Properti
23.981,62 2.000.00
Pda tanggal 31 Desember 2002, pendapatan bunga yang diperoleh selama tahun pertama diakui dengan ayat jurnal sebagai berikut : Pendapatan Bunga diterima di muka – lease Pendapatan bunga – Lease
7.601,64 7.601,64
Pada tanggal 31 Desember 2002, Investasi bersih menurut lease modal dilaporkan dalam neraca leasor di antara aktiva lancer atau aktiva tidak lancer, atau keduanya. Bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun atau satu siklus operasi, mana yang lebih lama, diklasifikasi sebagai aktiva lancer dan sisanya sebagai aktiva tidaka lancer. Total investasi bersih pada tanggal 31 Desember 2002 adalah sama dengan $83.620,22 (saldo per 1 januari 2002 sebesar $ 76.018,38 ditambah piutang berupa bunga untuk tahun 2002 sebesar $ 7.601,84). Bagian Lancar adalah investasi bersih yang akan diterima pada tahun 2003 $16.379,78, ditambah bunga $ 71.944,86, [$ 23.981,62 x 3] dikurangi Pendapatan Bunga diterima di Muka $ 12.306,26 [ $5.963,86 + $4.162,08 + 42.180,32]) harus dilaporkan pada kelompok aktiva lancar. Bagian aktiva yang berhubungan dengan transaksi lease per 31 desember 2002 disajikan sebagai berikut : Aktiva Lancar Investasi bersih dalam lease modal
$ 23.981,62
Aktiva tidak lancar ( investasi) Investasi bersih dalam lease modal
$59.638,30
Ayat jurnal berikut mencatat penerimaan pembayaran lease tahun kedua dan pengakuan pendapatan bunga: 1 Januari 2002 Kas
25.981,62 Piutang Pembayaran Lease Beban/ Hutang Pajak Properti
23.981,62 2.000.00
31 Deseber 2002 Pendapatan Bunga Diterima di muka – Lease Pendapatan Bunga – Lease
5.963,86 5.963,86
Ayat jurnal yang dibuat sampai tahun 2006 akan mengikuti pola yang sama kecuali tidak ada ayat jurnal yang dicatat untuk pendapatan bunga pada tahun 2006 ( tahun terakhir). Karena piutangakan ditagih seluruhnya pada 1 Januari 2006, maka tidak ada saldo( investasi ) yang beredar pada tahun 2006 di mana Lessor Company akan menanggung setiap bunga.Pada saat lease berakhir (apakah itu anuitas biasa atau anuitas jatuh tempoh),piutang kotor dan pendapatan bunga diterima di muka akan dihapus seluruhnya.Lessor Company tidak mencatat penyusutan. Jika peralatan di jual kepada Lessee Comopany seharga $5.000 pada akhir masa lease, maka Lessor Company akan mangakui peralatan sebagai berikut:
Kas
5.000 Keuntungan Penjualan peralatan yang Dileasle
5.000
Metode Operasi ( Lessor ) Menurut metode operasi setiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan sewa. Aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang biasa, di mana beban penyusutan periode berjalan ditandingkan dengan pendapatan sewa. Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap periode akuntansi berjumlah sama (dasar garis lurus) tanpa memandangkan ketentuan atau provisi lesae, kecualidasar yang lain sistematis dan rasional lebih mencerminkan pola waktu di mana manfaat itu diperoleh dari aktiva yang dilease. Selain beban penyusutan, biaya pemeliharaan dan biaya jasa lain yang diberikan menurut provisi lease yang berkaitan dengan periode akuntansi berjalan juga dicatat sebagai beban. Biaya biaya yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang independent seperti honor penaksiran, honor penemu, dan biaya kredit cek diamortisasi selama umur lease. Untuk mengilustrasikan metode operasi, asumsikan bahwa leasi pembiayaan langsung yang diilustrasikan di atas tidak memenuhi kualifikasi sebagai lease modal dan karenanya, diperhitungkan sebagai lease operasi. Ayat jurnal untuk mencatat penerimaan sewa, dengan asumsi beban pajak property $ 2.000. adalah sebagai berikut: Kas
25.981,62 Pendapatan sewa
25.981,62
Penyusutan dicatat oleh lessor sebagai berikut ( dengan asumsi metode garis lurus digunakan, biaya perolehan $100.000, dan umur manfaat 5 tahun) : Beban Penyusutan – Peralatan yang Dielease Akumulasi penyusutan – peralatan yang dielease
20.000 20.000
Jika pajak property, asuransi, pemeliharaan, dan biaya operasi lainnya selama setahun adalah kewajiban lessor, maka biaya – biaya ini dicatat sebagai beban yang dapat dibebankan ke pendapatan sewa kotor. Jika lessor memiliki aktiva pabrik yang digunakan selain untuk dileasekan kepada pihak lain, maka peralatan yang dilease dan akumulasi penyusutannya akan diklasifiksikan secara terpisah dalam akun seperti peralatan yang Dilease kepada pihak lain atau Investasi dalam property yang Dilease. Jika Jumlah atau aktivitasnya signifikan, maka pendapatan sewa dan beban yang berhubungan dipisahkan pada laporan laba rugi dari pendapatan penjualan dan harga pokok penjualan
