2014 Manual Explicado de Derechos Reales en Bolivia

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Antes de emprender el análisis del Registro Público de los Derechos Reales, es conveniente dar una noción general del Derecho Real y de su clasificación. Puesto Puesto que en nuestro Código Civil no no existe una teoría general del Derecho Real, se citan, citan, a continuación, algunas definiciones de tratadistas sobre el particular. Así: Los Mazeaud definen al Derecho Real como “la relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa” . Para Aubrey y Rau “es la relación inmediata y directa sobre una cosa, oponible a cualquier persona no titular”. Según Bonecasse, “El derecho Real es una relación jurídica en virtud de la cual una persona tiene la facultad de obtener de una cosa, en forma exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella produce”

Las definiciones citadas citadas concuerdan en el vínculo entre una persona y una cosa, que implica el poder directo del titular sobre ciertos bienes, sin necesidad de colaboración o participación de intermediarios y la obligación que tienen todas las demás personas (terceros) de respetar ese derecho y abstenerse de celebrar actos que vayan en contra de él. En consecuencia, los elementos constitutivos del Derecho Real son: a) –activo y pasivo-. El sujeto activo es el titular del derecho real (propietario, usufructuario, anticresista, etc.) y el sujeto pasivo está representado por todas las personas, especialmente por quienes pretendan atentar contra el ejercicio del derecho. b) , que es el bien sobre el que recae el derecho y c , que es más o menos amplio, dependiendo de las facultades que la ley otorga al titular para usar, gozar, disponer o retener el objeto.

El Código Civil abrogado, siguiendo al derecho francés, estableció la siguiente clasificación de los derechos reales: a) Derechos Derechos Reales Principales: Principales: Propiedad, Uso, Usufructo, Habitación y Servidumbre. b) Derechos Reales Accesorios: Hipoteca, Prenda y Anticresis. El Código Civil vigente, sigue el lineamiento del derecho italiano y clasifica a los derechos reales en:

DERECHO BOLIVIA (Dr. J.G.C.O.) http://www.facebook.com/FANPAGEDERECHOBOLIVIA

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a) Derechos Reales sobre cosa cosa Propia: Propia: Propiedad. Propiedad. b) Derechos Reales sobre cosa Ajena: 1) De simple goce o disfrute: Uso, Usufructo, Habitación, Superficie, derecho a Construir, Servidumbre, 2) De Realización de Valor o Garantía: Hipoteca y Pignoración, comprendiendo ésta ultima, la Prenda (Bienes Muebles) y la anticresis (Bienes Inmuebles).

El Registro Inmobiliario es el medio técnico destinado a producir publicidad, permitiendo conocer la titularidad (quién es propietario de un inmueble), las condiciones de dominio y las cargas que pesan sobre un inmueble determinado. Es el organismo definido para realizar las inscripciones de todos los actos que tengan que ver con el tráfico inmobiliario y que se quiera hacer conocer para fines pertinentes. Se incluyen además todas las pertenencias y otros derechos reales que agregan, quitan valor o gravan a los predios inscritos y que se quiere dar a conocer. En Bolivia, el registro inmobiliario tiene sus raíces en el derecho español, limitándose a un Registro de Hipotecas, dependiente de la corona española, llevado por Escribanos, cuyo objeto era hacer conocer qué inmuebles fueron dados en garantía del cumplimiento de una obligación, pero no así la propiedad y el estado de otros inmuebles. El año 1887 (15 de noviembre), se promulgó la Ley de Inscripción Derechos Reales, en la que se dan las pautas necesarias para tener un registro adecuado y acorde a las necesidades de un país. De esa manera se instala en cada departamento una oficina de Registro de los Derechos Reales, ampliándose posteriormente a poblaciones rurales, con jurisdicciones geográficas claramente claramente definidas. El 5 de diciembre 1888 se promulgó el Reglamento de la Ley de Derechos Reales., que juntamente con la Ley, constituyeron la norma legal registral de Bolivia, durante más de cien años. El año 2004, con el fin de contar con un instrumento jurídico adecuado a las circunstancias actuales, el Consejo de la Judicatura elevó para su promulgación un proyecto de nuevo Reglamento, el que fue aprobado mediante el D.S. Nº 27957, en fecha 24 de diciembre de 2004. Para el registro, inicialmente y conforme a la ley, se utilizó el sistema personal y se abrieron libros específicos, ya que éste se realizaba en forma manuscrita, constando cada inscripción en una Partida específica, bajo la modalidad de transcripción. Se tomó como técnica de registro la del Folio Personal, que considera esencialmente a la persona titular del derecho a registrar. El derecho propietario se vincula a la persona titular y, por tanto, existen tantos registros o partidas para un mismo inmueble, como personas propietarias de éste.


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En el sistema personal se ordenan los Libros de manera cronológica, a medida que ingresan los trámites, de manera que, para un determinado inmueble existen hasta cuatro Libros: el de Propiedad, el de Hipotecas y Gravámenes, el de Anotaciones Preventivas y el de Cancelaciones y, adicionalmente, el de Prendas sujetas a registro, cuyos datos están enlazados por asientos de referencia. Este sistema, unido a la concepción inicial de que las oficinas de Registro de Derechos Reales eran entidades destinadas únicamente a la publicidad de los títulos y cuya función principal era la de inscribir cualquier acto o contrato relativo a bienes inmuebles y prendas sin desplazamiento, sin considerar la seguridad jurídica ni controles que, como ente que otorga fe pública del Estado, son necesarios, ocasionaron que se tengan registros dispersos, más que de los inmuebles y sus cargas, de las personas que tenían propiedades y habían realizado algún tipo de transacciones. La falta de criterios uniformes para el registro manual en libros, dio como resultado diferencias en cuanto a los procedimientos, formas de asentar los registros y formas de mantener los mismos, habiendo dado lugar a confusiones, malos asientos, errores de transcripción, entre otros, que en la actualidad generan problemas al momento de las matriculaciones.

Debido a los problemas que se tuvieron con el registro manual, ya el año 1990 se pensó en utilizar métodos modernos para las inscripciones, por lo que se contrató a la empresa ECCOM S.R.L. para desarrollar e implementar un sistema informático con uso de imágenes. El resultado fue la instalación de dicho sistema computarizado (WANG) en las oficinas de La Paz y Santa Cruz, manteniéndose el sistema personal de Registro. Sin embargo, para la implementación de este primer sistema computarizado no se realizaron estudios, análisis o diagnósticos de la calidad de la información almacenada en el sistema manual de registro, que era la base sobre la cual trabajaría el sistema computarizado, es decir, no se evaluaron las virtudes y falencias del Registro que se había utilizado en las oficinas Departamentales desde el año 1887 hasta el 1991. Esta grave falta de previsión hizo que todos los registros manuales mal efectuados desde el siglo pasado sean traspasados al nuevo sistema bajo la misma técnica del Folio Personal, creándose en reemplazo de la Partida del Libro la “Partida Computarizada”, consistente en una tarjeta de registro. La empresa que se adjudicó la puesta en marcha del sistema computarizado debía realizar el vaciado de toda la información. Al cerciorarse de que dicho trabajo sería muy costoso en tiempo y esfuerzo de personal, optó por vaciar al sistema un índice incompleto de los libros dispersos, sin un adecuado control de calidad, lo que ocasionó que se presentaran errores de duplicación de fojas y números, errores de typeos


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en los nombres. Se vació la superficie inicial, sin tomar en cuenta las ventas parciales al margen del registro, originando la entrega de duplicados de tarjetas con la superficie inicial sin considerar las ventas realizadas. Las aclarativas establecidas por Ley fueron distorsionadas completamente en su esencia ya que se permitía el aumento de superficie en inmuebles y fueron realizadas en un formato no compatible que no han sido migradas al sistema actual.

El año 1995, el gobierno de Bolivia, con objeto de financiar la ejecución del Programa Nacional de Administración de Tierras (PNAT), suscribió el Convenio de Crédito Nº 2742-BO con la asociación Internacional de Fomento, aprobado por el Poder Legislativo mediante Ley Nº 1665, de 30 de octubre de 1995. La ejecución del PNAT incluyó al componente “Fortalecimiento y Modernización del Registro de Derechos Reales” en Bolivia, lo que permitió el desarrollo de un software propio del Poder Judicial para el registro, desarrollándose el sistema TEMIS. Para este nuevo sistema se cambió la concepción del sistema registral, pasándolo al sistema real y utilizando el Folio Real como técnica de registro, suprimiéndose los Libros de Registro y almacenando los datos en el sistema. Ello ha dado lugar a que todos los registros que se tienen en las oficinas de DD.RR. del país tengan que ser volcados al nuevo sistema, operación que se denomina “matriculación”. La matriculación consiste en la primera inscripción en el sistema y folio real, del inmueble, propietario(s) y derechos, al pasarse los datos de los libros del sistema personal anterior al actual o también por ser la primera vez que se registra el inmueble.


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La matrícula es un código numérico único nacional de cada inmueble, una especie de “cédula de identidad” de él, pues lo identifica -en base al sistema de división político-administrativa del país- tomando en cuenta departamento, provincia, sección y cantón (localidad) y un número del inmueble, dado por la secuencia de ingreso al Registro. Por cada inmueble individual existirá una sola matrícula, independientemente de quien o quienes sean sus propietarios, pues el fundamento del sistema real es el seguimiento al inmueble y no así a la persona.

Inmueble Canton Sección Provincia Departamento

Para la determinación de los diferentes números que corresponden a los departamentos, provincias, secciones y cantones se consideró el documento “División Política y Administrativa de la República de Bolivia”, publicado por el Ministerio de Desarrollo Sostenible y Medio Ambiente, Secretaría de Planificación, Subsecretaría de Ordenamiento Territorial, de junio de 1996. Dicho documento considera la siguiente numeración: 1 Departamento de Chuquisaca, con 10 provincias 2 Departamento de La Paz, con 20 provincias 3 Departamento de Cochabamba, con 16 provincias 4 Departamento de Oruro, con 16 provincias 5 Departamento de Potosí, con 16 provincias 6 Departamento de Tarija, con 6 provincias 7 Departamento de Santa Cruz, con 15 provincias 8 Departamento del Beni, con 8 provincias 9 Departamento de Pando, con 5 provincias Así por ejemplo, la matrícula 8.01.1.02.0010549 corresponde al inmueble registrado con el número 10549 del departamento de Beni, provincia Cercado, sección primera, cantón San Pedro. Para proceder a la matriculación es necesario realizar previamente un control de calidad, que en materia registral se llama “depuración de derechos” y consiste en la revisión cuidadosa de cada uno de los Libros del sistema personal para extraer de ellos todos los derechos vigentes y volcarlos al sistema, constituyendo los datos de los Libros, el antecedente dominial del inmueble, es decir, de qué registro procede lo que se tiene como información en el Folio Real.


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El nuevo sistema registral fue puesto en funcionamiento, inicialmente, en la oficina de Sucre, el año 1997 y paulatinamente se ha replicado a todas las oficinas del país, terminando con dicha réplica el año 2006. Por tanto a la fecha todas las oficinas cuentan con el sistema computarizado de registro del Poder Judicial (TEMIS), lo que permite conocer en forma rápida el estado de cada inmueble en cualquier momento.

La técnica del Folio Real comprende esencialmente al inmueble física y jurídicamente determinado, luego al sujeto y al derecho. La característica esencial del registro en el Folio Real es la individualización del inmueble, identificándolo física y jurídicamente. El Folio Real comprende los siguientes elementos: En la parte superior figuran los DATOS DEL DOMINIO del inmueble, consistentes en la Matrícula (número único del inmueble y que permanecerá invariable, independientemente del cambio de propietario), fecha de emisión, código catastral, ubicación, designación según título (lote, casa, departamento, etc.), superficie, medidas y linderos o colindancias, respecto a los puntos cardinales y los antecedentes dominiales de Libros o Matrículas que identifiquen el origen del derecho propietario.


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La parte inferior se encuentra dividida en tres columnas: Titularidad sobre el Dominio (“A”), con una subcolumna de proporción de la titularidad; Gravámenes y Restricciones (“B”) y Cancelaciones (“C”). Por su estructura, el Folio Real constituye Certificación y/o Informe del estado actual de un inmueble, pues muestra, además de las características de éste, al propietario actual, los gravámenes y restricciones que pesan sobre él, así como las cancelaciones totales o parciales.


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Todas las oficinas de DD.RR. del país, tienen como función principal y básica la de inscribir todos los documentos presentados por los usuarios y que cumplan con todos los requisitos legales requeridos. Por inscripción se entiende toda anotación en el Registro de carácter definitivo, provisional o condicional, como consecuencia de la presentación de un documento idóneo adquisitivo, declarativo, aclarativo, impeditivo, restrictivo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y efectos de publicidad, prelación y oponibilidad ante terceros. Por tanto, la inscripción comprende no sólo el registro de la titularidad de dominio o derecho propietario, sino también el de los gravámenes, restricciones o limitaciones que pesan sobre un inmueble, así como el de las cancelaciones, totales o parciales, que impliquen asiento principal. La inscripción es el medio de dar publicidad a los derechos reales, tornándolos cognoscibles y oponibles a terceros y garantizando la preferencia o prelación entre dos derechos inscritos, constituyéndose en salvaguarda del adquiriente de buena fe. Pero la inscripción en Bolivia, no es título o modo de adquirir ningún derecho real y tampoco constituye un elemento que subsane el título de transferencia o adquisición. Da fe de que existe un documento que contiene el título, de que ese título se ha inscrito y de la fecha de la inscripción, pero no da fe de que el título de adquisición y la adquisición misma sean efectivos y válidos y tampoco garantiza que quien inscribe sea titular del derecho, puesto que la inscripción puede haberse realizado en base de un título que luego resulte, de algún modo, invalidado. La inscripción no transforma en derecho real un derecho personal, aunque se registren algunos derechos personales. Dicha inscripción se realiza en la actualidad en el sistema computarizado TEMIS y se refleja en los asientos del Folio Real. En dichos asientos se resumen los aspectos más importantes que contiene el documento, como ser nombres de los titulares o propietarios, cédula de identidad, estado civil, tipo de instrumento que se inscribe, notario, tipo de transacción, fecha de presentación (de pago en caja), número de documento de ingreso y algunas aclaraciones que se considere importante hacer notar. Cada asiento representa a un tipo de trámite. En el caso de la columna “A” el último asiento es el que da a conocer al o a los propietarios, mientras que en la columna “B” cualquier asiento puede estar vigente, mientras no haya sido cancelado expresamente con un asiento en la columna “C”,


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En caso de que un documento presentado no esté claro en algún aspecto o tenga falta de algún requisito o inconsistencia con los datos que se tienen en registros, el documento se observa o se rechaza, dependiendo del tipo de falta, indicando cuáles son los aspectos que deben aclararse o subsanarse (falta de nombres o apellidos, determinación de estado civil, colindancias no concuerdan, superficie no concuerda, tipo de inmueble no concuerda, ubicación no concuerda, etc.) o decretando el Registrador el motivo del rechazo. En este caso de observaciones por faltas subsanables, se entrega al usuario una papeleta de observación para que proceda a enmendar las mismas. Todas las observaciones deben ser presentadas en una sola vez. Una vez subsanadas las observaciones se procede a la inscripción, considerando siempre la fecha que otorga prelación, no pudiendo inscribir otro asiento antes de terminar el primero presentado. En caso de rechazo o denegación de la inscripción, el interesado tiene dos vías para inscribir su título: la administrativa y la judicial. Por la primera, las partes interesadas pueden presentar un documento rectificatorio, aclarativo o complementario que subsane los errores del documento objeto de denegación, de la misma categoría que éste y con la intervención de todas las partes, no pudiendo ser unilateral, o suscribir un nuevo documento que elimine las faltas o vicios que motivaron el rechazo del primero. Por la segunda, se podrá demandar ante Juez de Partido en lo Civil, dentro de los treinta días siguientes a su notificación con el decreto del Registrador, pidiendo se realice la inscripción. Si, como consecuencia del proceso, el juez determina que la inscripción procede, instruirá al Registro -a través de Orden Judicial- que la practique. Si una inscripción fue realizada con error atribuible a la oficina, se realizará la corrección bajo responsabilidad exclusiva del Registrador, corriendo con los gastos que ella implique, el o los funcionarios responsables. La inscripción se realiza del mismo modo para inmuebles urbanos o rurales.


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La propiedad o derecho propietario se registra en la columna “A” del Folio Real, denominada “Titularidad sobre el Dominio”, en asientos (que sustituyen a las Partidas del sistema Personal) que van numerados desde 0 o 1. Corresponde el asiento 0 cuando el inmueble se inscribe por primera vez en el Registro de Derechos Reales (adquisición originaria) o si, por efecto de la matriculación, se han traspasado los datos de los Libros, sirviendo la Foja y Partida del Libro como antecedente dominial. El Folio comienza con el asiento 1 cuando el inmueble tiene como antecedente dominial una Matrícula, es decir, otro inmueble ya registrado en el sistema, del cual se desprende por efecto de particiones, propiedad horizontal, urbanizaciones, fusiones, etc. No existe diferencia en el proceso de la inscripción entre personas individuales o colectivas, consignándose para éstas el Nº de NIT en reemplazo del Nº de la Cédula de Identidad. Para que proceda la inscripción de titularidad de dominio es absolutamente necesario que el vendedor o cedente figure como propietario en el Registro, en mérito al principio registral de “tracto sucesivo” y en cumplimiento a los Art. 3º de la Ley de Inscripción de Derechos Reales de 15 de noviembre de 1887 y 24 del D.S. Nº 27957 de 24 de diciembre de 2004. Si ello no ocurre, el documento o trámite será rechazado. Empero, este requisito no será exigido en los casos de usucapión o venta judicial. Consecuentemente, todo inmueble, para poder ser inscrito, debe tener necesariamente un antecedente dominial en el Registro. De no darse esta situación, el interesado deberá recurrir al Juez de Partido en lo Civil para demandar la usucapión o hacer reconocer su derecho por esa instancia, a fin de obtener la orden judicial correspondiente de inscripción en el Registro. Cada asiento posterior al asiento 0 contendrá nombres, apellidos (o razón social), estado civil, nacionalidad, fecha de nacimiento, número de cédula de identidad (o NIT) del nuevo propietario, clase de instrumento jurídico, número y fecha del documento, nombre del Notario, número de Notaría, fecha y hora de registro, número del trámite y las iniciales del funcionario inscriptor, consignándose después del último, la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asiento posterior sin que ingrese otro trámite compatible sobre el mismo inmueble.


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En general, cualquier acto jurídico o derecho real accesorio que restrinja o limite el pleno uso o goce de un inmueble o que lo constituya en garantía de una obligación, se inscriben en la columna “B” del Folio Real, denominada “Gravámenes y Restricciones”, en asientos que van numerados desde el 1. Un inmueble puede soportar un número indefinido de gravámenes y/o restricciones, no siendo obstáculo para su transferencia, pues éstos subsistirán en la matrícula del inmueble, independientemente de quien sea su titular (propietario). Ni siquiera la anotación preventiva simple o la preventiva de embargo impedirán la transferencia del inmueble, debiendo el nuevo adquiriente responder por ellas. Para inscribir cualquier gravamen o restricción es imprescindible que el inmueble esté previamente inscrito a nombre del titular del derecho propietario; si ello no sucediere, la inscripción será rechazada. El documento que contiene el gravamen o restricción debe ser presentado en original. Los gravámenes y restricciones se registran en asientos consecutivos, en forma cronológica, respetando el orden o prelación, dada por la fecha y momento del pago en caja de la oficina registradora.


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Cada asiento de esta columna contiene la denominación de la restricción o gravamen, el monto cuando corresponda, el nombre de la persona (individual o colectiva) beneficiaria o acreedora, con sus datos personales y número de cédula de identidad (o NIT), la clase de instrumento jurídico, número y fecha del documento, nombre del Notario (o del Juez), número de Notaría (o del Juzgado), fecha y hora de registro, número del trámite y las iniciales del funcionario inscriptor, consignándose después del último, la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asiento posterior sin que ingrese otro trámite compatible a ser inscrito en la misma columna..

Los levantamientos totales o parciales de los gravámenes y/o restricciones inscritos en un asiento determinado de la columna “B”, se inscriben en la columna “C” del Folio Real, denominada “Cancelaciones”, en asientos consecutivos que van numerados desde el 1, en forma cronológica, respetando el orden o prelación, dada por la fecha y momento del pago en caja de la oficina registradora. En esta columna no se registra la cancelación de inscripciones de la columna “A”, pues ellas se cancelan automáticamente por la inscripción de un asiento posterior en la misma columna, dejando sin efecto los asientos anteriores.


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Las inscripciones se cancelan en base a un documento de igual naturaleza que el que originó la inscripción de cada gravamen o restricción suscrito entre las partes legítimas o por orden judicial emergente de resolución pasada en autoridad de cosa juzgada. El documento que contiene la cancelación del gravamen o restricción debe ser presentado en original. Cada asiento de esta columna contiene la leyenda “Cancelación” o “Cancelación Parcial”, según sea el caso, el número y datos del trámite del asiento de la columna “B” cancelado, la clase de instrumento jurídico, número y fecha del documento, nombre del Notario (o del Juez), número de Notaría (o del Juzgado), fecha y hora de registro, número del trámite y las iniciales del funcionario inscriptor, consignándose después del último, la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asiento posterior sin que ingrese otro trámite compatible a ser inscrito en la misma columna.


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Otra función básica de las oficinas de Derechos Reales es la de otorgar, a solicitud de parte, certificados e informes sobre los registros que cursan en las oficinas de DD.RR. del país. Los certificados pueden ser sobre propiedad, gravámenes o cancelaciones que se encuentran en los registros, sean manuales (libros) o computarizados. Cuando se solicita certificaciones, se pueden presentar dos figuras: Que los registros se encuentren en libros o que ya estén en sistema TEMIS. En el primer caso, se procede previamente a la matriculación y luego se emite la certificación, sobre la base de la información que se traspasó al Folio Real. En el segundo caso, el sistema arma directamente el certificado con los datos en él almacenados. De hecho, cabe señalar que el certificado por excelencia, bajo el sistema que se utiliza actualmente, es el Folio Real, ya que él contiene todos los datos actuales sobre el bien inmueble, como ser ubicación exacta, clase de inmueble, propietarios y gravámenes que soporta. Sin embargo, se puede también solicitar certificados específicos, como ser de propiedad, de gravámenes, de cancelaciones, y otros, como de no propiedad, de alodialidad (inexistencia de gravámenes y/o restricciones) y los certificados decenales, treintañales y de tradición. En estos últimos casos, dado que el sistema Temis ha cumplido recién 10 años de funcionamiento en algunas oficinas, la búsqueda de la información en los libros requiere bastante trabajo y tiempo, por lo que demoran más que las otras certificaciones. El Folio Real Actualizado es, como se indicó, el certificado que contiene la información completa sobre el inmueble y su emisión no debe pasar de las 24 horas. Existen instancias nacionales, que por el tipo de trabajo que realizan, deben contar con información para ejecutar sus labores, tal el caso de los Jueces y Tribunales o el Ministerio Público. Dichas instancias tienen la potestad de solicitar informes a las oficinas de DD.RR. sobre determinados inmuebles o personas.


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Otra función importante que cumplen las oficinas de Derechos Reales del país es la de recaudación, a través del cobro por los servicios prestados, con base en aranceles y precios de valores establecidos mediante Resolución Senatorial. El Poder Judicial, a través de estas oficinas, genera ingresos que son utilizados para mantener y mejorar los servicios prestados y atender otras obligaciones, tal el caso de infraestructura y equipamiento, creación de nuevos juzgados, capacitación de funcionarios judiciales, etc., ya que el presupuesto asignado por el Estado al Poder Judicial es escaso e insuficiente para cubrir las renovadas necesidades de éste, emergentes de los requerimientos de la población –cada vez creciente- de una mejor administración de justicia.

Dentro de otras funciones que tienen las oficinas de Derechos Reales se encuentran la del resguardo de información, la de elaboración y extensión de testimonios de documentos privados reconocidos, en cumplimiento del Art. 4º de la Ley de Inscripción de Derechos Reales, concordante con el Art. 1547 – III del Código civil y 53 del D.S. Nº 27957; la de otorgar segundos testimonios y fotocopias legalizadas de los documentos privados que están bajo su custodia, así como de, requiriéndose para el efecto, orden judicial, conforme al Art. 53 del D.S. Nº 27957.


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Este principio es fundamental, ya que invoca la Ley para proceder con el registro. Eso quiere decir que sólo los instrumentos que cumplan con los preceptos y requisitos legales podrán ser inscritos en las oficinas de Derechos Reales del país, negándose la inscripción a aquellos documentos que tengan vicios legales o no cumplan con los requisitos establecidos en la legislación vigente. Para ello, es necesario someter los documentos presentados al Registro a un examen minucioso o calificación que asegure su validez e idoneidad. La calificación registral es, en consecuencia, la verificación de la legalidad, de modo que sólo tengan acceso a la inscripción documentos válidos y perfectos, que merecen ser dados a publicidad. Esta calificación se la efectúa en la etapa previa a la inscripción, denominada precisamente “calificación”, revisando el cumplimiento de requisitos de fondo y su consistencia con los datos registrados, por lo que incluso si un documento ingresó al Registro, puede ser observado o denegado en ese momento, pues en la etapa de Ingreso o Entrada se realiza una verificación de requisitos de forma más que de fondo. La calificación registral es un derecho y una obligación del Registro y es competencia y facultad exclusiva del Registrador aceptar o denegar una inscripción, basado justamente en el examen del documento presentado y su consistencia con los datos registrados, los requisitos de forma y fondo en cumplimiento de la normativa legal.


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Este principio indica que el primero que inscribe un derecho en el Registro de Derechos Reales tiene preferencia sobre otro que lo haga posteriormente, independientemente de la fecha del documento; es decir, que la prioridad se da por la fecha de la inscripción y no así por la del título. Este principio no significa que el Registro da derecho, sino simplemente que, ante la presencia de varios documentos que otorgan propiedad, el primero que se inscribe es el que goza, ante la Ley, de dicho derecho, no pudiendo ser inscritos con posterioridad otro u otros que se le opongan o sean incompatibles. Este principio da también la prioridad entre acreedores titulares de gravámenes inscritos, debiendo responder el inmueble con su valor, con preferencia a los inscritos anteriormente sobre los posteriores. En las oficinas de Derechos Reales del país, la prelación se computa desde el momento del pago de los aranceles por el servicio requerido. En dicho momento ingresa el documento al sistema con fecha y hora (minutos y segundos) y son dichos datos los que otorgan la prelación. Es necesario hacer notar que si posteriormente ingresa otro documento, el sistema reportará que existe un documento anterior que está siendo procesado; sin embargo el documento ingresará bajo la condición de que previamente se termine el primero y luego se ejecutará el segundo, siempre que no sea incompatible. En caso de tratarse de varias ventas del mismo inmueble por el mismo propietario, el segundo documento ya no se podrá inscribir, ya que el inmueble ya no pertenecerá al vendedor, pues habrá sido registrada otra persona como nuevo propietario.

Otro principio importante es el de la publicidad, que consiste en dar a conocer a todos aquellos quienes demuestren un interés legítimo, la información que se encuentra en los registros de Derechos Reales. Las oficinas de Derechos Reales del país tienen los datos para informar sobre el estado de los inmuebles, indicando su propiedad y los gravámenes que soporta y cuales han sido cancelados. Pero esta información no puede ser proporcionada a cualquier persona que la solicite -en resguardo del derecho a la intimidad- sino a quien demuestre un interés legítimo en obtenerla.


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De hecho, el propietario, los familiares o apoderados de aquél pueden pedir información sobre sus bienes, a sola presentación de sus documentos de identidad o del poder respectivo. Los demás interesados deberán solicitar mediante nota dirigida al Registrador, haciendo conocer el interés que tienen para pedir la información, y a criterio del Registrador se autorizará o denegará dicha solicitud. Emergente de este principio surge la oponibilidad, es decir los efectos de los derechos reales inscritos contra terceros, por lo que éstos no pueden alegar ignorancia de su existencia y están obligados a respetarlos.

Este principio indica que debe existir un enlace o conexión de las transferencias por orden de propietarios, de suerte que cada inscripción de derecho propietario se sustente en la anterior; es decir, que sólo podrá inscribirse una transferencia cuando quien transfiere el derecho el que figure en el Registro como titular (propietario), de conformidad con el Art. 31 de la Ley de Inscripción de Derechos Reales y Art. 24 del D.S. Nº 27957. El tracto sucesivo se quiebra en el caso de venta judicial o la adquisición del inmueble por usucapión. Sin embargo esto no quiere decir que en caso de que exista el registro del bien inmueble, no se considere éste como antecedente, sino se refiere a que no es el propietario quien figura como vendedor sino el Juez, que dicto el auto respectivo, por imperio de la Ley. Cuando se trata de dotación de tierras por el estado, el primer asiento de la columna de propiedad, asiento cero (0), tiene como propietario al Estado Boliviano y luego recién se inscribe el o los propietarios que aparecen en el título ejecutorial. En caso de un registro nuevo, es decir de un inmueble que no se encontraba registrado y que no tiene antecedente dominial, y por tanto no tiene un tracto sucesivo, es necesario realizar el trámite de usucapión, ante autoridad jurisdiccional competente (Juez de Partido), quien ordena la inscripción como primer registro, en cuyo caso el asiento cero (0) tiene como propietario al Estado Boliviano.


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El principio de rogación, llamado también de instancia, implica que toda inscripción debe ser hecha siempre a solicitud (rogación) de parte interesada, sin que pueda procederse de oficio, según lo manifiesta el Art. 24 del D.S. Nº 27957. Por tanto cualquier modificación, rectificación, nueva inscripción, certificaciones e informes deben ser solicitados por alguien (que justifique su interés, si no es el propietario), para lo que debe contarse con la documentación que acredite tal situación. Como el Folio Real contiene sólo aspectos importantes de los documentos presentados para el registro, copia de los documentos presentados queda en la oficina de registro para cualquier revisión posterior, en caso de que surgieran problemas o contradicciones.

Se tienen otros principios, como el de igualdad, que se refiere a que todo usuario debe contar con los mismos derechos y obligaciones para realizar cualquier tipo de trámite ante las oficinas de Derechos Reales. De esa manera se garantiza que no existan preferencias de ningún tipo que perturben el orden general establecido por la normativa legal vigente. También se tiene el principio de unicidad de información, en el sistema actual utilizado para el registro. Este se refiere a que en un solo documento (Folio Real) se encuentran todos los detalles del inmueble, de sus propietarios y de sus cargas, de manera que en un solo documento se puede tener la información completa y única sobre un inmueble.


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R. Presentar a las Ventanillas de Entrada de las oficinas de Derechos Reales el testimonio original del inmueble con dos fotocopias y solicitar la matriculación.

R. Llevar el testimonio de compra-venta del inmueble, acompañar el plano del mismo, el pago de impuestos a la propiedad de la última gestión vencida, impuestos sobre transferencias, todo en original y dos copias. Si se trata de una partición, acompañar también plano aprobado original y copia. En caso de que el inmueble aún no tenga matrícula debe acompañarse también el original del testimonio de compra del vendedor, es decir del anterior propietario.

R. Se debe presentar un memorial al Registrador de la oficina solicitando el tipo de certificado que se desea: De propiedad, de no propiedad, alodial, de gravámenes, de tradición (decenal, treintañal, de tradición propiamente dicho). En dicha solicitud se debe indicar, si se tiene, los datos del registro: Si está matriculado el número de la matrícula, si no esta matriculado, el número de partida, folio, libro y fecha de inscripción. En caso de tratarse de un tercero (es decir no ser el dueño o representante legítimo), debe también indicar su interés para solicitar este certificado.

R. Básicamente a que su propiedad ha sido vendida dos veces por el mismo propietario o por otra persona en forma dolosa, y que el otro comprador la haya registrado antes que usted. Por ello es recomendable realizar el trámite de inscripción inmediatamente se tenga la transacción concluida y se tenga el testimonio.

R. No. Ello depende del prestamista o acreedor, siempre que sepa que sobre el inmueble pesan otras hipotecas. Por ello es fundamental que a la hora de consolidad una hipoteca se tenga un certificado de gravámenes o un Folio Real actualizado. De esa manera se sabrá si sobre el inmueble pesa alguna otra hipoteca u otro gravamen. Con ese conocimiento el acreedor podrá aceptar o


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rechazar una nueva hipoteca sobre el bien. Si la acepta, entonces, en caso de remate, el nuevo acreedor estará detrás de los que tengan derechos ya inscritos. R. Para verificar si el inmueble tiene algún tipo de gravamen o restricción y, con base en dicha información, ver la pertinencia de otorgar los préstamos hipotecarios solicitados.

R. Si. Cuando el propietario de un bien acepta dar su propiedad que sirva como garantía para un préstamo de otra persona. En ese caso debe firmar el documento hipotecario también el propietario del bien.

R. Se registran todas las transacciones que afecten la propiedad de los inmuebles (ventas, divisiones o particiones, fusiones, anexiones, avulsiones, declaratorias de herederos de los bienes que se indiquen por orden judicial, Títulos Ejecutoriales, renuncias a los bienes gananciales, constitución de patrimonio familiar), etc.) Los que afecten a sus características físicas (colindancias, cambios de denominación, rectificación de superficies, mejoras realizadas). Los documentos que otorgan o limitan derechos sobre bienes inmuebles (hipotecas, anticresis, anotaciones preventivas, usufructos, derechos de superficie, de construir, de habitación, de uso). Las concesiones mineras, de canteras, lechos de río, de aguas. En general todos los actos y contratos referidos a derechos reales, cuya seguridad y publicidad convenga a los que la soliciten.

R. Todo bien que esté registrado en las oficinas de Derechos Reales surte efectos ante terceros, desde el momento de su inscripción. Esto quiere decir que, mientras no se demuestre lo contrario, los actos inscritos por una persona son de plena validez ante cualquier reclamo que pudieran efectuar otras personas, tanto respecto de la propiedad como de los gravámenes o restricciones y éstas están obligadas a respetarlos. En el caso de gravámenes, los que han inscrito primero su derecho, tienen la preferencia en el reclamo de dicho derecho y serán los primeramente beneficiados con las acciones que se


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puedan ejercer, como por ejemplo la venta de un inmueble por remate, dará prioridad de recuperación de los dineros que adeudaba el propietario a los que se encuentran registrados primero en la columna de gravámenes, hasta donde alcance el dinero recaudado por dicho remate. R. Se dan servicios de registro (matriculación e inscripción) de todo acto y contrato que convenga a los que lo soliciten, en cumplimiento del principio de rogación y conforme a la normativa legal vigente, así como de certificación e información sobre los registros que se tienen en las oficinas, en cumplimiento del principio de publicidad.

R. Cuando se procede a la calificación registral, se hace una revisión minuciosa de los documentos y de los libros, comparándose el contenido de ambos. Si existe alguna diferencia, como superficies, nombres, ubicaciones, etc., debe pedirse a los interesados que se aclaren las mismas, de manera que no exista duda sobre los datos que deben registrarse, por ello se observa, en forma escrita, para que se aclaren las posibles dudas. R. Los cobros en las oficinas de Derechos Reales se encuentran respaldadas por una Resolución Senatorial, que homologa los aranceles judiciales. En la última Resolución vigente (desde 2004), se establece que se debe cancelar por toda inscripción que afecte la propiedad, el 5 por mil del monto mayor entre el impuesto municipal de la última gestión y el que figura en el documento transaccional; mientras que para gravámenes el 4 por mil del monto total de la obligación contraída. A lo anterior se debe incluir el costo de los servicios, formularios y timbres, como el servicio de cómputo, la carátula de Derechos Reales, los formularios de caja, del Folio Real y los timbres para cada formulario. TODOS LOS COBROS SE ENCUENTRAN EN EL COMPROBANTE DE CAJA, NO DEBE PAGARSE MAS DE DICHO MONTO EN NINGUN CASO.

R. Nuestra legislación no obliga al registro, sin embargo el efecto del registro es que hace oponible ante terceros los derechos registrados. Ello quiere decir que ante cualquier conflicto, la persona que registró su derecho tiene a la Ley de su parte, mientras no se demuestre lo contrario.


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R. Una hipoteca es una garantía y si está registrada la Ley la ampara. Si no se registrara, el propietario del bien puede disponer y no habría lugar a recuperar la hipoteca sino a través de procesos largos y costosos.

R. No, de hecho todo inmueble que se encuentra registrado en el sistema anterior, goza de todas las prerrogativas que la Ley de otorga. Sin embargo con el fin de tener actualizado el derecho propietario de un inmueble y que las transacciones futuras sean más ágiles, se recomienda matricularlo. R. Para vender una parte de un inmueble, previamente se debe realizar una partición del mismo, ello quiere decir tener bien separadas las partes para poder disponer de una de ellas. Por ello lo primero es hacer la división en planos y hacerlos aprobar para registrarlos como inmuebles independientes, recién luego se podrá enajenar una o varias de las partes.

R. Esto quiere decir que nunca nadie ha registrado el derecho propietario del inmueble. En ese caso, al no existir antecedente dominial, debo procederse a llevar adelante un proceso de usucapión, que consiste en demostrar ante la autoridad jurisdiccional competente la posesión y derecho adquirido que tiene una persona sobre un inmueble. Con la sentencia del Juez, quien ordena el registro, se procede a dicho acto. R. La esencia del sistema real es la descripción detallada e inequívoca de los inmuebles. Uno de los documentos que da información segura sobre el tamaño (superficie), colindancias, ubicación y dimensiones de un inmueble es el plano, que debe estar aprobado por autoridad competente (Alcaldías o INRA). Si no se piden los planos se pueden realizar registros con sobreposiciones o que estén afectando a otros predios.

R. Si, en cualquier momento se puede proceder al registro. El peligro se presenta porque otros han podido registrar el inmueble antes y tienen prioridad frente a otros que lo quieran hacer posteriormente, aunque el documento de compra-venta sea anterior. A ello se llama aplicar el principio de prioridad: “Quien


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registra primero el inmueble tiene mejor derecho sobre el mismo frente a terceros”.

R. Si el documento estaba protocolizado, sacar, a través de orden judicial, un segundo testimonio de la notaria correspondiente, con dicho documento y los demás requisitos se puede proceder a solicitar el registro. En caso de que el documento no haya sido protocolizado y no se tengan otras evidencias de la compra-venta, debería recurrir ante la autoridad jurisdiccional competente para llevar adelante un proceso de usucapión. En algunos casos se tiene aún a los vendedores presentes, pudiendo volver a realizar otro contrato que debe ser protocolizado de inmediato para solicitar el registro.

R. En este caso podría pedir a la autoridad jurisdiccional competente, el reconocimiento judicial de firmas y con ello proceder a solicitar el registro, cumpliendo con todos los demás requisitos solicitados. Si se tiene posesión del inmueble por más de 10 años, también se puede recurrir a la vía del proceso de usucapión.

R. Si se tiene el testimonio del anterior propietario y se cumplen con los requisitos para el registro, se podría solicitar el registro de dicho testimonio y posteriormente pedir el registro del último testimonio. De todas maneras, el comprador debe responder por la transferencia efectuada, en mérito a la evicción y saneamiento de ley. Si no se tiene el documento anterior, y se tiene una posesión mayor a 10 años, inicial un proceso de usucapión.

R. NO, sólo deben pagar lo que indica el comprobante de pago que se entrega en ventanillas y cuyo total se encuentra en la última hoja (si fuesen varios comprobantes). Ningún cobro se realiza sin el debido comprobante de pago. Los tramitadores no serán atendidos en las oficinas de Derechos Reales, dado el carácter personal de los trámites, a menos que


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presenten Poder para el efecto, en cuyo caso no tendrán el carácter de tramitadores, sino de representantes. Las entidades financieras pueden realizar los trámites a través de procuradores, que presenten credencial. R. Cuando un inmueble se encuentra inmerso en algún litigio, la autoridad judicial competente puede pedir que se realice una anotación preventiva, que resguarda el derecho sobre el inmueble hasta que termine el litigio. La anotación preventiva tiene una duración de sólo 2 años, que puede ser prorrogada a solicitud de la misma autoridad que la solicitó, por un año más. Este tipo de anotaciones preventivas sólo se cancelarán mediante orden judicial del mismo juzgado que ordenó la inscripción. También en caso de que no se tenga un requisito subsanable (que puede obtenerse en un corto tiempo), el propietario puede solicitar, mediante memorial, para asegurar su derecho, el registro como anotación preventiva. En este caso se debe cancelar el 4 por mil y los demás servicios y valores. Cuando se subsanan los requisitos se debe solicitar mediante memorial, la cancelación de la anotación preventiva y el registro definitivo del inmueble a nombre del que solicitó la anotación preventiva, pagando el 5 por mil que correspondiente.

R. El certificado por excelencia es el Folio Real, ya que en él se encuentran anotados los actuales propietarios, los gravámenes o restricciones que pesan sobre el inmueble y las cancelaciones realizadas. Por tanto es un certificado de propiedad, es un certificado de gravámenes, es un certificado de cancelaciones y, cuando todos los gravámenes o restricciones están cancelados, es también un certificado alodial. En cada columna y asiento se tiene registrado el documento que ha dado lugar al registro, la fecha de su presentación y el folio lleva la fecha de emisión, por lo que también se sabe hasta que fecha se tenían los datos que figuran en él.


2014 Manual Explicado de Derechos Reales en Bolivia

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