MANUAL DE CORRETAJE INMOBILIARIO
PERU
Manual práctico para aprender a comprar, vender y alquilar un inmueble, además de tener tu propio negocio de corretaje
ÍNDICE Introducción............................................. .................................................................... .............................................. ..........................................6 ...................6
La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros públicos………..9 úblicos………..9 Instituciones y términos legales
1. Superintendencia Nacional de Registros Públicos: Públicos: ¿Qué es y para qué sirve?...........11 Clases de Registros……………………………………………………..12 o Registro de Personas Naturales………………………………...12 o Registro de Personas Jurídicas…………………………………12 o Registro de Propiedad Mueble…………………………………12 o Registro de Propiedad Inmueble……………………………….13 ·
2. El Notario, la Minuta y la Escritura Pública……………………………………........14 El Notario………………………………………………………………14 La Minuta………………………………………………………………14 La Escritura Pública……………………………………………………14 · · ·
3. La Declaratoria de Fábrica…………………………………………………………..15 4. ¿Qué es la Independización de un inmueble ?............................................. ..............................................................17 .................17 5. La Partida Registral………………………………………………………………….18 Solicitando una Partida Registral……………………………………....18 Partes que conforman una Partida Registral……………………………19 o Antecedente dominial. o Descripción del inmueble. o Títulos de dominio. o Gravámenes y Cargas. o Cancelaciones. o Registro Personal. · ·
6. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda y embargo………………………………………………………………………………...20 ¿Qué es una Hipoteca?.................................... Hipoteca?........................................................... ........................................21 .................21 ¿Qué es un Arrendamiento?............................... Arrendamiento?...................................................... .....................................21 ..............21 ¿Qué es un Bloqueo Registral?.......................................................... Registral?................................................................21 ......21 ¿Qué es una Anticresis?................................... Anticresis?.......................................................... ........................................22 .................22 · · · ·
Cómo comprar, vender o alquilar un inmueble.
7. Si yo hubiera… hubiera… ……………………………………………………………………..24 Diligencia Diligencia de Reconocimiento Externo………………………………...24 Diligencia de Reconocimiento Interno…………………………………28 o Revisando la Partida Registral………………………………….28 o Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales….29 8. El valor de nuestro inmueble……………………………………………………...…30 Valor objetivo…………………………………………………………..31 Valor de mercado……………………………………………………….31 Valor Subjetivo…………………………………………………………31 Tasación y Valuación…………………………………………………..32 Métodos de Valuación………………………………………………….32 · ·
· · · · ·
Ahora bien, ¿Qué técnica es la adecuada?.......................... adecuada?................................................. .................................33 ..........33 9. Estableciendo el precio adecuado……………………………………………………34 Valuando un terreno……………………………………………………35 Valuando un terreno interior……………………………………………38 Valuando una casa o local comercial…………………………………..39 o La Depreciación………………………………………………...4 Depreciación………………………………………………...400 o Aplicando nuestra fórmula final……………………………..…44 Determinando el valor comercial del alquiler……………………….…47 a lquiler……………………….…47 · · ·
·
El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera.
10. ¿Por dónde empezar?.................................. empezar?......................................................... .............................................. ........................................49 .................49 Encontrando los clientes adecuados……………………………………50 a decuados……………………………………50 o Publicación de avisos…………………………………………...50 o Segmentación…………………………………………………...52 Cartas de presentación………………………………………….53 o ·
¿Pero y cómo ubico a estas personas?................................ personas?.....................................................5 .....................544 11. ¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?...................... ahora?............................................. .........................................56 ..................56 12. Promoviendo nuestro inmueble…………………………………………………….57 Atendiendo a los clientes……..………………………………………...59 Nuestro inmueble inmueble en vitrina………………………….………………...59 · ·
13. ¡Trato Hecho!..................................... Hecho!............................................................ .............................................. .............................................. .........................61 ..61 14. Otros costos………………………………………………………………………...62 Costos notariales………………………………………………………..62 Costos registrales……………………………………………………….63 Impuestos y Tasas………………………………………………………63 · · ·
o o o o
Impuesto de Alcabala…………………………………………..63 Impuesto de Alquiler…………………………………………...65 Impuesto Predial……………………………………………….66 Arbitrios municipales…………………………………………..68
15. Flujograma del proceso de venta…………………………………………………...70 16. Flujograma del proceso de compra…………………………………………………71 17. Flujograma del proceso de alquiler……………………….………………………..72 ¿Qué es el Fondo Mi Vivienda?
18. Crédito Mi Vivienda…………..……………………………………………………75 19. Programa Techo Propio……..……………………………………………………...80 Anexos Datos Útiles…………………….………………………………………………………84
Formatos y modelos. ·
Contrato de Opción de Venta…………………………………………..86
·
Minuta de Compra Venta………………………………………………88
·
Contrato de Arrendamiento…………………………………………….90
·
Modelo de Entrega de Llaves…………………………………………..93
·
Solicitud de Publicidad Registral………………………………………94
·
Solicitud de Inscripción de Título……………………………………...95
·
Formulario Registral N1- Ley 27157…………………………………..96
·
Partida Registral………………………………………………………..97
·
Reglamento Interno…………………………………………………….98
Bibliografía.
INTRODUCCION Innumerable es la cantidad de personas que buscan apoyo legal para su diar io quehacer y frustrante resulta muchas veces la respuesta o , peor aun, la ausencia de ella. La falta
de información oportuna es quizá una de las principales causas de litigio en nuestro país, con todo lo que ello acarrea: gastos elevados, esperas intermin ables, problemas
engorrosos, dolores de cabeza y otras penas; lo más irónico es que un simple y oportuno
consejo lo pudo evitar.
La presente obra fue concebida teniendo en mente a las miles de personas que se conducen día a día en tinieblas en cuanto al sistema legal que los rige exponiéndose a
engaños o fraudes de parte de inescrupulosos que muchas veces fungen de asesores legales inclusive. Ha sido de mi propia experiencia que nace e l “Manual de Corretaje Inmobiliario -Perú”.
Un texto que no solo conti ene términos legales, sino también consejos prácticos y métodos que toda persona debe tener en cuenta antes de comprar, vender o a lquilar un inmueble. Además, e l enfoque legal a lo largo de este proceso le asegura a usted estimado(a) lector la idoneidad de lo que en estas líneas se afirma. No pretendo reemplazar el trabajo de un profesional en leyes, sin o otorgarle mayores
herramientas para entender el trabajo que realiza o debe realizar su asesor. En otras palabras, no lo engañarán. Eventualmente, usted incluso podrá convertirse en asesor(a) en temas de corretaje inmobiliario. Así es, leyó bien, usted también puede dedicarse al corretaje inmobiliario de manera
profesional. Justamente pensando en las personas emprendedoras, dedico un capítulo para aquellos que desean iniciar un negocio haciendo corretaje inmobiliario desde sus
hogares y sin mucha inversión. El corretaje inmobiliario es sin lugar a dudas, con una mínima inversión inicial, una buena alternativa de ingreso extra para el hogar.
Si la idea de iniciar algo propio lo abruma, si usted cree que no puede emprender su
propio proyecto por su edad, educación, dinero, etc. Permítame decirle que está usted totalmente equivocado ; y para muestra un botón: el grupo Ajegroup de la familia Añaños. ¿No le suena familiar? ¿Que tal Kola Real? Ahora si. Ellos empezaron en una
zona empobrecida de nuestra serranía, Ayacucho, en 1988 en pleno caos social y político, ni qué decir de la violencia irracional en que vivíamos. En esa coyuntura empezaron, vendiendo sus refrescos en botellas de cerveza a sus vecinos. Hoy tiene presencia en muchos países de América, expandiéndose a Ecuador, Venezuela, México, Chile, Costa Rica, Guatemala y República Dominicana compitiendo palmo a palmo con transnacionales como Coca Cola o Pepsi. Por supuesto el crecimiento no fue fácil, pe ro lo he tomado como ejemplo para demostrar que los proyectos sí se pueden realizar aun en el más adverso temporal. Es cuestión de decisión y preparación.
Pregúntese lo siguiente: ¿está cansado de hacer lo que otro le ordena?, ¿siente que
pierde su tiempo y su talento en tareas nada competitivas ni mucho menos gratificantes?, ¿hastiado de enriquecer a otro? Si usted ha respondido con un rotundo “ SI ”
entonces el negocio propio es su alternativa.
Atrever se a hacerlo es lo más difícil. Muchas personas pasan toda su vida deseando
tener un negocio propio, pero simplemente no se atreven y la vida se les va. Para la persona que no se atreve o simplemente no le interesa quizá intente convencerte que tampoco lo podrás hacer, que se necesita mucho dinero para empezar, que sino has
empezado nada antes entonces no lo puedes hacer, etc., etc. Excusas hay muchas. La verdad es que preparándose en la materia y sobre todo 100% actitud ganadora uno sale adelante. No niego que no existan momentos difíciles de sobrellevar ni tampoco
arriesgarse ciegamente para terminar perdiéndolo todo; pero ello no es excusa para desistir de nuestro cometido al primer obstáculo ¿verdad? Por otro lado, este manual también será de mucha utilidad para los que ya se encuentran realizando corretaje inmobiliario, actualizando, refrescando o aportando nuevas ideas y
experiencias .
Considero éste un tema de vital importancia, pues la forma que muchos de los corredores inmobiliarios han aprendido a realizar el corretaje es sumamente empírica, aprendiendo de los errores que se cometen. Aprender “en el camino” implica altos costos y nadie vive lo suficiente como para aprender de los propios errores. Por tanto, si bien es cierto no hay que desmerecer la experiencia que nos da el ejercer alguna actividad el día a día, hay que reconocer que se puede capitalizar aun más esta
experiencia si agregamos a ello un conocimiento calificado sobre el tema. Desde el repaso de experiencias ajenas hasta el aprendizaje enfocado sobre un tema en particular, todo ello otorga una base conceptual que nos permite evitar repetir los mismos errores
una y otra vez. En síntesis, el objetivo de este manual es contribuir a un mejor entendimiento del sistema legal en cuanto a inmuebles se refiere para tener personas más informadas y
menos propensas a ser víctimas d e fr audes; así como también, contribuir a la profesionalización del corredor inmobiliario mejorando así su curva de aprendizaje. Como usted puede apreciar, ambos temas son dos caras de la misma moneda.
Antes de iniciar con el primer capítulo, vamos a absolver una pregunta recurrente que de alguna forma da origen a este manual: ¿Para qué debo inscribir mi propiedad?
Muchas personas se preguntan esto, pues lo perciben como un trámite engorroso más que hay que evitar. Es una percepción, aunque comprensible, errónea; y es justamente el
agente inmobiliario uno de los primeros profesionales que debe transmitir este conocimiento a sus clientes, además de, claro está, guiarlos y asesorarlos en este proceso. Recuerde, un buen agente inmobiliario no solo se dedica a vender o alquilar un inmueble, sino también, enseña y guía a las personas para cumplir con las exigencias de ley, brindar la seguridad necesaria en cada transacción y satisfacer las expectativas del
cliente.
La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros Públicos
¿Es realmente necesario que inscriba mi propiedad? ¿Qué sucede si no lo hago? Usted debe saber que nadie lo obliga a inscribir su propiedad. Q ueda a su libre criterio inscribirlo o no. En el Perú un contrato ya es válido con la voluntad expresada entre las
personas. En otras palabras, bastaría con que usted acceda incluso verbalmente a alquilar o vender
y posteriormente hacer entrega del bien, a su vecino o familiar , un terreno o una casa,
para que ahí se configure válidamente un contrato de alquiler o venta. Ello puede aplicarse para casos variados, podría ser el préstamo de una suma de di nero, la venta de
una bicicleta o de un par de aretes, e tc. Sin embargo, como usted ya se habrá imaginado, vender una bicicleta no es lo mismo que vender un condominio de 10 pisos.
Y es aquí donde recae la importancia de los Registros Públicos. La seguridad. Esta institución se encarga de “publicar” o mejor dicho dejar a disposición del público en general lo que ahí consta inscrito. De esta manera todas las personas interesadas pueden averiguar quién es el propietario de tal o cual bien, quién o quiénes son los herederos de tal o cual fortuna, etc. Existe una presunción legal que todas las personas conocen (o pueden llegar a conocer) lo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos, no hay excusa para no revisar los registros y verificar que efectivamente todo esté en orden y de acuerdo a ley. La inscripción de nuestra propiedad nos permite ejercer plenamente nuestro derecho
ante terceros. Es decir, si alguna persona intentara adjudicarse un bien que no le pertenece, la ley le da preferencia al que se encuentra inscrito.
Por ejemplo, si existiese una persona que nos reclamara un terreno como suyo con un
contrato de compra venta en mano, incluso válido, podemos inclinar la balanza a nuestro favor, si previamente hemos inscrito nuestra propiedad como tal en los Registros Públicos. El Juez, llegado el momento, nos otorgará la razón en vista que nuestro nombre aparece registrado como el propietario legítimo en los Registros Públicos.
Entonces, podemos afirmar que inscribir nuestra propiedad no es obligatorio, pero sumamente recomendable por la seguridad y protección legal que nos provee. Mejor prevenir antes que lamentar. En el primer capítulo que a continuación le presento vamos a repasar algunas instituciones importantes e instrumentos legales que necesitamos conocer para aplicar
de modo correcto los consejos y técnicas que aquí se listan, tanto si lo que usted desea
es iniciar un negocio de corretaje inmobiliario o simplemente informarse del sistema legal para no ser victimas de engaños.
Esta primera parte quizá pueda parecerle un poco tediosa por la terminología legal y enumeración de contenidos, si usted considera que ya los conoce puede pasar al siguiente capítulo.
Cada capítulo es un tema terminado y no necesitará de seguir el orden del índice, aunque sí es recomendable para aquellos que no tengan conocimiento previo sobre el tema. S iga adelante paso a paso, no se desanime, que posteriormente verá los frutos de
un aprendizaje metódico y la posibilidad de aplicar lo aprendido a lo largo del manual.
Instituciones y términos legales
SUNARP: ¿Qué es y para qué sirve? El Notario, la Minuta y la Escritura Pública. La Declaratoria de Fábrica. ¿Qué es una Independización? La Partida Registral. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda y embargo.
Superintendencia Nacional de Registros Públicos: ¿Qué es y para qué sirve?
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), más conocida como los Registros Públicos es una institución pública creada por Ley N.º 26366. Su finalidad es la de otorgar seguridad jurídica y coherencia en la función registral a nivel nacional.
Es decir, es un sistema que, como su nombre lo indica, registra los diversos actos de importancia para una convivencia ordenada y segura en nuestro territorio.
Actos como el matrimonio, la compra venta de un inmueble, el otorgamiento de un poder, la creación de una empresa o asociación, etc. , serán objeto de inscripción con la finalidad de informar al público en general de la realización de estos actos. Sin esta institución no habría pues certeza sobre la existencia y validez de los actos. Por
ejemplo, un inmueble podría ser vendido varias veces por una misma persona o una persona podría casarse varias veces sin tener manera los compradores en un ca so y los
contrayentes en el otro de conocer anticipadamente esta situación y protegerse de ser victimas de un engaño.
Clases de Registros:
La SUNARP divide su actividad registral en cuatro tipos de Registro: 1. Registro de Personas Naturales; 2. Registro de Personas Jurídicas; 3. Registro de Bienes Muebles; 4. Registro de Bienes Inmuebles; contando cada una de ellas con sus propias divisiones. 1. Registro de Personas Naturales. -
Es el Registro responsable de la inscripción y
publicidad de actos y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a los siguientes Registros: ·
Registro de Mandatos y Poderes.
·
Registro de Testamentos.
·
Registro de Sucesiones Intestadas (herencias).
·
Registro Personal (divorcios, insolvencias, etc.)
·
Registro de Comerc iantes.
·
R egistro de Gestión de Intereses.
2. Registro de Personas Jurídicas .-
Aquí se registran la creación y extinción de
personas jurídicas, es decir, empresas y asociaciones diversas: sociedades anónimas (S.A.), empresas individuales de responsabilidad limitada (E.I.R.L.), fundaciones,
organizaciones no gubernamentales (ONG), cooperativas, etc.; y los actos relacionados a ellos. Abarca los siguientes registros: ·
Registro de Hidrocarburos (contratistas y subcontratistas de servicios petroleros).
·
Registr o de Sociedades (sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad limitada, sucursales, etc.)
·
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
3. Registro de Propiedad Mueble. -
Se realiza la inscripción de los actos y contratos
referidos a ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros:
·
Registro de Propiedad Vehicular.
·
Registro de Prenda Agrícola (se inscriben los contratos de prenda sobre máquinas e instrumentos de labranza ).
·
Registro de Prenda Industrial ( se inscriben los contratos de prenda
relativos a maquinarias, herramientas, materias primas semielaboradas destinadas a la actividad industrial ) ·
Registro de Prenda Global y Flotante ( se inscriben los contratos de prenda que recae sobre bienes que se deterioran con el paso del tiempo)
·
Registro Fiscal de Ventas a Plazos (se inscriben los contratos de venta a
plazos de automóviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean identificables). ·
En el Registro de Martilleros Públicos: Se registra la inscripción y habilitación de Martilleros Públicos.
4. Registro de Propiedad Inmueble.-
Encargado de la inscripción y publicidad de los
actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios, etc. Comprende los siguientes Registros: ·
Registro de Predios (unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro
Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio , Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales). ·
Registro de Buques (se inscriben los buques, sus transferencias y cargas, etc.)
·
Registro de Embarcaciones Pesqueras (se inscriben las embarcaciones de pesca, sus transferencias y cargas, entre o tros).
·
Registro de Aeronaves (se inscriben las aeronaves, transferencias de dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.)
·
Registro de Derechos Mineros.
·
Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos.
El Código Civil Peruano le otorga una tratativa especial a los buques y aeronaves
considerándolos como bienes inmuebles, dado el elevado monto que suele verse involucrado en las transferencias de este tipo de bienes. No obstante, es sobre la propiedad inmueble referida a los predios lo que trataremos en lo sucesivo.
El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.
Estos tres elementos van siempre relacionados , por lo que debemos entender la función
de cada uno de ellos para realizar una gestión inmobiliaria exitosa.
El Notario.-
El Notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y
contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes 1. Entre los actos más comunes se encuentran la
legalización de documentos, de firmas, de contratos, etc. La Minuta.-
Es un documento privado elaborado por un abogado en la que se solicita al notario elevar a Escritura Pública el documento que se le remite. Este documento constituye principalmente una transcripción del contrato celebrado y que se espera el notario eleve a Escritura Pública2. La Escritura Pública.-
La Escritura Pública es un documento público protocolar elaborado por un Notario en cumplimiento de sus funciones3. A través de ella certifica de manera indubitable algún acto o contrato en particular, puede ser una compra - venta, un testamento, un arrendamiento, una separación de bienes, etc. 1
Ley del Notariado, artículo 2, aprobado por Decreto Ley N 26002 y publicado el 27 de diciembre de 1992 en el Diario Oficial “El Peruano”. 2 Para mayor deta lle ver Modelo de Minuta en Anexos al final del documento. 3 Ibíd. Artículo 23 y 25. °
La escritura pública contiene una trascripción de la minuta agregándole el notario los párrafos de ley, colocando luego su firma y sello en cada una de las hojas membretadas. Al finalizar este proceso tenemos lista la Escritura Pública para su inscripción en los Registros Públicos.
La Declaratoria de Fábrica
Todos nosotros alguna vez hemos oído hablar de la Declaratoria de Fábrica, pero no muchos sabemos para qué sirve o dónde se obtiene, por lo general se lo dejamos al ingeniero, arquitecto o abogado para que lo regu larice.
Pues bien, la declaratoria de fábrica es el proceso mediante el cual se declara ante los
Registros Públicos las características y detalle de lo construido, la misma que pasa a anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado “Descripción del Inmueble”. La Declaratoria de Fábrica se encuentra regulada por la Ley Nº 27157 promulgada el 20 de julio de 1999. Aquí se señalan dos tipos de procedimiento para la inscripción de la declaratoria, según la fecha de construcción del inmueble.
Par a inmuebles construidos antes del 20 de julio de 1999 se necesitará: 1. Presentar los Planos de la Construcción ante un Verificador Responsable. Este último es una persona designada por la Superintendencia de Registros Públicos inscrito en el índice de verificadores de la misma. 2. El verificador comprueba que la construcción se adecua a lo consignado en el
plano.
3. Esta documentación se adjunta con el F ormulario R egistral4 respectivo y el
notario verificará y certificará bajo responsabilidad su veracidad. En este formulario especial de los Registros Públicos se consigna información sobre los solicitantes o representantes de ser el caso, información del inmueble y el acto o
contrato que se registra. En este formulario firman tanto el verificador responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el notario. Para inmuebles construidos después de 20 de julio de 1999 se necesitará: 1. Presentar ante los Registros Públicos la Licencia de Construcción que en su
momento le fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdicción. Esta Licencia de Construcción se la debe otorgar la municipalidad luego de presentar
su proyecto (planos). Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y monto de tasa para la expedición de la misma 5. 2. Presentar el Certificado de Finalización de Obra y Zonificación con firmas
legalizadas, también otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe ser
entregado luego que el Inspector Municipal haya realizado la revisión del inmueble. 3. Presentar un Juego de Planos de la construcción firmado por un ingeniero o
arquitecto. 4. Llenar el formulario respectivo y presentarlo conjuntamente con lo antes
enumerado. Estos procedimiento s son meramente prácticos y de trámite. Sólo es cuestión que usted administre bien su tiempo y se organice en base a la información que aquí se le brinda.
4
Para mayor detalle ver en Anexos el formato del Formulario Registral N. 1 de la Ley 27157 sobre Inscripción de Propiedad y/o regularización de la edificación de una uni dad de propiedad exclusiva. 5 A la fecha de redacción del presente manual se está elaborando por la Presidencia del Concejo de Ministros la homogenización de estos procedimientos.
En el Boletín se actualiza periódicamente la información consignada y usted podrá recibir estas actualizaciones y otras noticias y artículos de interés en su buzón de correo
electrónico . Por supuesto, siempre recomiendo verificar cualquier requerimiento ant es de iniciar el trámite. Cambio s de último minuto nunca faltan.
¿Qué es la Independización de un inmueble?
La independización es el proceso mediante el cual se realiza la división legal de un inmueble, dando origen legal a nuevos inmuebles totalmente independientes de la primera, obteniendo cada uno de ellos su propia Partida Registral, conformándose así inmuebles distintos del que le precedió.
Un ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso de la construcción de un edificio de
departamentos, que al inicio sólo cuenta con una partida registral (la del terreno), sin embargo, posteriormente para vender o alquilar cada departamento se independizará cada una de ellos con su propia partida registral. Es lo que se conoce como propiedad horizontal, pues tenemos áreas de propiedad
exclusiva (los departamentos que uno adquiere) y áreas de uso común (las escaleras, ascensores, patios, etc. que son utilizadas por todos los residentes). El trámite a seguir para obtener la independización de un inmueble es el siguiente: 1. Se deberá elaborar un Reglamento Interno de Propiedad Común de acuerdo a lo
establecido en la Ley N º27157 determinando los porcentajes de derecho de propiedad según el área de cada departamento ya que a mayor área de propiedad
exclusiva mayor será el pago a asumir por las zonas de uso común ; así también se deberá conformar la Junta de Propietarios y establecer su directiva por lo
menos para el primer período. No se preocupe por este tema ahora estimado (a) lector, que usted podrá guiarse del modelo de Reglamento Interno que se adjunta al final del documento.
2. Luego legalizará este reglamento conjuntamente con un juego de los planos de las partes a independizar. Estos planos deberán estar firmados por un ingeniero o
arquitecto. 3. Finalmente para obtener la inscripción de la independización, se presentan estos documentos ante los Registros Públicos más el formulario correspondiente.
La Partida Registral
La Partida Registral es un documento público emitido por los Registros Públicos y en la que se encuentran detalladas el historial de las diversas anotaciones que pueda tener un inmueble. Esto mismo se aplica para las distintas clases de registro como lo pueden ser el Registro de Personas Naturales, Bienes Muebles y Personas Jurídicas. Esta Partida Registral se materializaba en Libros de gran tamaño numerados por Tomos
hasta el año 1970. Luego se utilizan las Fichas Registrales que fue una forma mecanizada y estandarizada de inscribir los datos que tuvo vigencia hasta 1998, fecha
en la cual se inicia la digitalización de estas Fichas Registrales pasándose a llamar Partidas Electrónicas, modalidad que hace uso de la tecnología actual de manejo de la
información. Solicitando una Partida Registral
El ciudadano de a pie puede informarse de esta base de datos al solicitar una copia de la misma. Para ello debemos proporcionar el número de la Ficha Electrónica o Ficha Registr al o Tomo, y, si es posible, el número de Asiento.
El Asiento corresponde a una anot ación específica dentro de una partida, por tanto, a cada anotación nueva le corresponde un nuevo número de asiento, que por lo general se corresponde con el número de hojas que tiene un a Partida Registral.
Si no conoce el número de Partida Registral en la que se encuentra registrado el inmueble, puede usted solicitar u n a Búsqueda Registral. Para ello tendrá que
proporcionarle al funcionario de turno la dirección exacta del inmueble. No olvide revisar la tasa respectiva vigente antes de realizar las solicitudes.
Una vez que usted tiene el número de la Partida Registral, podrá solicitar una Copia Informativa Simple
la cual se la entregan en ese mismo instante. Esta Copia
Informativa Simple no tiene validez legal ni administrativa, solo informativa.
También puede solicitar una Copia certificada por el registrador llamada CRI – Certificado Registral Inmobiliario. En este documento el funcionario registrador de la
entidad certifica el estado legal del inmueble dando fe de lo que ahí se encuentra registrado. Esta copia tiene validez legal para cualquier trámite y ante cualquier entidad. Su emisión toma algunos días. 6
Partes que conforman una Partida Registral 1. Antecedente Dominial: esta
es la primera parte de la Partida Registral. Aquí se
encuentran los datos de ubicación de la partida, tales como el número de Tomo o
Ficha, y los datos de origen del inmueble, como pueden ser la fecha de independización, lotización, etc. 2. Descripción del Inmueble:
en este apartado se anotan datos que permiten
identificar al inmue ble, tales como la ubicación física (dirección), área,
características y descripción del inmueble. Aquí mismo encontraremos las rectificaciones sobre la descripción y características del inmueble, si lo hubiere, y además la anotación de la Declaratoria de Fábrica respectiva. 3. Títulos de Dominio: aquí
se anotan todas las transferencias que el inmueble
tenga en su haber a lo largo de los años, indicándose la fecha de la transferencia , 6
Ver modelo de Partida Registral en Anexos al final del documento.
el tipo de transferencia (compra, donación, etc.) el monto de la misma e identificando a los compradores y vendedores. 4. Gravámenes y Cargas:
se inscriben aquí las anotaciones de demanda,
embargos, hipotecas, arrendamientos (por lo general prolongados), contratos de
superficie, anticresis, bloqueos registrales, etc. 5. Cancelaciones :
se anotan las cancelaciones de todos los gravámenes y cargas
certificando el cese de sus efectos. 6. Registro Personal:
se anotan los actos concernientes a la persona natural, tales
como divorcio, declaración de muerte presunta, etc.
Afectaciones a las que un inmueble puede estar sujeto: anotaciones de demanda y embargo.
Las afectaciones son medidas judiciales o no judiciales que limitan el ejercicio del derecho de propiedad sobre un inmueble. Si bien una medida de esta clase no nos despoja del derecho de propiedad la ejecución
posterior si lo puede hacer. Por ejemplo, una hipoteca por un préstamo sobre nuestro inmueble no nos priva de la propiedad de la misma, sin embargo limita nuestra disposición de ella, pues si la deseáramos vender resultaría difíc il, ya que a nadie le parece atractivo un inmueble con una hipoteca. Si no llegásemos a cancelar nuestro préstamo ejecutarían la hipoteca lo que significa que la van a sacar en remate y en ese momento perdemos nuestra propiedad sobre el bien. Las medidas o afectaciones pueden ser judiciales, si emanan del Poder Judicial producto de un proceso legal, o no judicial, si emanan del ámbito comercial.
Las afectaciones judiciales pueden ser mediante Anotaciones de Demanda y Medi das
Cautelares de Embargo. Las a notaciones de demanda se realizan cuando existe disputa sobre algún derecho inscribible como lo es el derecho de propiedad; mientras que las
medidas cautelares de embargo se otorgan para asegurar el cumplimiento de alguna obligación, por ejemplo el pago de una suma adeudada a un acreedor, en el cual se
inscribirá un embargo sobre el bien inmueble del deudor, de esta forma en caso no cumpliera con el pago se ejecutaría la medida de embargo dándose en remate el bien. Las afectaciones no judiciales pueden ser: 1. Hipotecas; 2. Arrendamientos; 3. Bloqueo registral; 4. Anticresis.
¿Qué es una hipoteca? La hipoteca es una medida legal por el cual se afecta en garantía un inmueble en cumplimiento de alguna obligación sin que eso implique la pé rdida del derecho de propiedad. P ara que se constituya válidamente una hipoteca tendrá que ser mediante Escritura Pública. ¿Qué es un arrendamiento?
El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta. ¿Qué es un Bloqueo Registral?
El Bloqueo Registral es una medida que se solicita ante los Registros Públicos y cuyo efecto es el “ cierre” de una Partida Registral en forma transitoria hasta un plazo máximo de 60 días, con la finalidad de asegurar el estado de las cosas. No se podrá inscribir ningún titulo durante este plazo. Por lo general se utiliza esta medida mientras se formaliza algún contrato susceptible de inscripción, como lo es por ejemplo un contrato de compra venta de un bien inmueble.
¿Qué es una Anticresis?
Es un contrato mediante el cual se cede el uso de un bien en garantía de una deuda permitiendo al acreedor (el que recibe el bien) el derecho de explotar el bien y percibir sus frutos. Un ejemplo de ell o lo tenemos cuando una persona presta su parcela de tierra a otra concediéndole el permiso de poder sembrar en ella y lucrar con la cosecha. La Anticresis es una figura no muy utilizada, pero no por eso menos importante.
¡Muy bien! Lo(a) felicito estimado(a) lector, con este tema damos por finalizado el primer capítulo
que podríamos llamar de inducción hacia los diversos términos legales que nos acompañan en esta actividad. Los capítulos siguientes le demostrarán los métodos más seguros y compr obados para comprar, vender o alquilar un inmueble evitando así costos excesivos o ser víctimas de engaños.
Títulos del capitulo “Instituciones y términos legales ”: SUNARP: ¿Qué es y para qué sirve? El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.
La Declaratoria de Fábrica. ¿Qué es una Independización? La Partida Registral. Afectaciones a los que un inmueble puede estar sujeto:
Las anotaciones de demanda y embargo.
Cómo comprar, vender o a lquilar un inmueble.
Si yo hubiera… El valor de nuestro inmueble Estableciendo un precio adecuado.
Si yo Hubiera…
En este capítulo abordaremos el tema del procedimiento para comprar, vender o alquilar
un inmueble. Usted se preguntará ¿había un método? ¿No basta acaso con publicar un
aviso o pegar un cartel en la fachada y venderlo o alquilarlo? Bien, usted no está del todo alejado de lo que se podría hacer para lograr nuestra meta, pero ¿sabe usted qué es lo que NO debe hacer? Aquí lo resolveremos juntos, detalles que de otra forma pasarían inadvertidos hasta que
nos topamos con un problema y nos decimos: “si yo hubiera hecho esto…” o “si yo hubiera firmado…”, “si lo hubiera inscrito antes….”, etc. Lo que usted debe y no debe hacer con todo inmue ble antes de iniciar cualquier gestión sobre él es lo siguiente: 1. Diligencia de Reconocimiento Externo.-
EL DRE es una de las actividades que el sentido común nos indica hacer antes de decidir comprar o vender un inmueble propio o de un tercero (corretaje). Esta diligencia consiste en hacer un reconocimiento físico del inmueble, verificando en el sitio su estado actual de conservación entre otras cosas. ¿Qué debemos tomar en cuenta para realizar una visita productiva al inmueble?
Lo primero es revisar la estructura física , aunque no todos somos ingenieros ni
arquitectos, no es necesario serlo en esta etapa, basta con seguir las siguientes instrucciones. Con la revisión de la estructura física, tanto si lo que queremos es comprar o vender o alquilar un inmueble, buscaremos determinar lo siguiente: 1. R evisar el material predominante: si es concreto, ladrillo, adobe, etc. Su estado de conservación, si es malo, bueno o muy bueno. Esto se puede determinar entre otras cosas por las grietas ligeras o profundas que se puedan present ar . Si fuera
una grieta profunda y comprometiera la estructura del inmueble de preferencia deberíamos abandonar todo interés sobre él. 2. Verificar el estado de los pisos, material del que esté construido, así también las
paredes y el techo. En todos los casos revisar el buen estado de los acabados y de las conexiones eléctricas que en ella se colocan. 3. Revisar si presenta áreas de humedad (manchas en las parede s), el estado de
cañerías y grifos y el estado del sistema de drenaje. Para realizar esta tarea em piece con uno de los baños y compruebe si el agua fluye de manera correcta
tanto del lavabo como del inodoro y de la ducha. Haga lo propio con los demás
caños (cocina, lavandería, duchas, garaje, etc.). Preste atención a si el agua se drena de modo adecuado. 4. Revise la cantidad y potencia del fluido de agua, cerciórese si el inmueble cuenta con servicio de agua continuo o no. Si el inmueble tiene más de un piso, constate si el agua llega con suficiente fuerza a los pisos superiores. Si tuviera un tanque o depósito de agua bajo o alto verifique el buen estado del tanque y el buen
funcionamiento de la bomba de agua o motor de succión, así como también su
ubicación dentro del inmueble, para determinar el nivel de ruido cuando esté encendido.
5. Verificar el estado de las conexiones eléctricas, tomacorrientes, focos y llaves del tablero general. Las llaves de l tablero general deben estar membretadas para evitar cualquier error en caso de emergencia. Verificar el estado del medidor de
fluido eléctrico y descartar cualquier mal funcionamiento o fuga. 6. Prestar mucha atención a la distribución interna del inmueble, si existen o no
suficientes entradas de luz y circulación de aire. Esto hará que un inmueble se destaque sobre otro al otorgar la posibilidad de una mejor c alidad de habitación.
Aquí usted deberá tomar en cuenta si el caminar dentro del inmueble es fluido con la distribución equitativa de los ambientes, o por el contrario, presenta demasiados pasos recortados pasadizos oscuros, áreas de poca circulación de aire y ambientes no adecuados para su uso por el excesivo calor o humedad, lo
que en el largo plazo atrae enfermedades respiratorias y alergias . Esto por lo general es debido a una mala distribución de los ambientes en su concepción. La distribución interna puede subir o bajar el valor de un bien inmueble, sin importar del material del que esté construido , pues de nada sirve una cocina de
medio metro cuadrado con piso de mármol y sin circulación de aire adecuado. 7. Hacer un reconocimiento de los inmuebles vecinos, para cerciorarse que no
exista ninguna situación proclive a generar conflicto alguno. Por ejemplo verificar que no exista alguna pared compartida en disputa con el vecino; que los límites estén bien demarcados; que no exista generación constante de ruidos molestos como la instalación de motores o talleres, a no ser que el inmueble que nos interesa tenga un motivo comercial; o estructuras vecinas en mal estado que puedan comprometer nuestro inmueble. 8. Determinar si la ubicación del inmueble es propicia para nuestros intereses si somos compradores o arrendatarios, o en todo caso resaltar este factor si lo que queremos es vender. La ubicación es fundamental. Debemos tener en cuenta la urbanización a nuestro alrededor.
9. Si es una vivienda, revisar si existen parques o áreas verdes de esparcimiento,
mercados o tiendas cercanas que nos faciliten el proveernos de productos; la seguridad de la zona, el puesto policial más cercano, la circulación de personas,
el alumbrado público y el servicio de recojo de bas ura. Es decir, todo aquello que haga de la zona en la que se encuentre ubicada el inmueble una zona de fácil acceso y tránsito con los servicios adecuados para otorgar una buena calidad de
vida. Personalmente, preferimos las zonas con mercados cercanos p ara no tener la necesidad de tomar transporte público o manejar largos trechos para conseguir un refresco. 10. Si es un inmueble para fines comerciales, habrá que tener en cuenta la zonificación del lugar en el municipio respectivo, para determinar qué tipo de
comercios están permitidos, pues no es lo mismo instalar una planta de fundición de metal que una oficina de servicios contables. Además de lo expuesto anteriormente, un inmueble comercial deberá tener una
estructura aparente para la función que se le quiere dar, y el movimiento comercial de la zona es un aspecto interesante a tener en cuenta, sobre todo si nuestro rubro comercial involucra la atención directa al público. Aquí, deténgase un momento a reflexionar si lo que presenció le parece subsanabl e o si es un problema estructural. Esto es muy importante tanto si usted es comprador, pues va a vivir con esa funcionalidad del inmueble siempre; o, si es vendedor, pues este detalle tendrá que tenerlo en cuenta al momento de ofertar el bien, para sacarle provecho o, por el contrario, tratar de subsanarlo, mas no ocultarlo. Hacer esto último podría generarnos problemas incluso legales.
Cada persona debe tener en cuenta la funcionalidad de cada inmueble de acuerdo no solo a estos parámetros, sino también y sobre todo de acuerdo a las necesidades personales.
Una vez realizada todas estas diligencias podremos tener suficiente información como
para determina determinarr el precio comercial comercial de venta o alquiler alquiler del del inmueble, si somos vendedores; o , tener una referencia para negociar, si somos compradores o arrendatarios. No asuma nada por descontado. Verifique y examine cada detalle, si existe alguna duda vuelva a revisar. Tómese su tiempo para ello. Ma Mas vale pecar pecar de exceso exceso en estos estos caso casos. La prevención es su mejor aliada. 2. Diligencia de Reconocimiento Reconocimiento Interno. Interno.-
El DRI se refiere a las diligencias legales y municipales que se tienen que realizar para asegurar un estado legal libre de deudas o cargas. cargas . Este procedimiento Este procedimiento es conocido como
saneamiento legal del inmueble inmueble.. Consta de dos etapas. La primera referida a la revisión de la partida registral, y la segunda referida a las obligaciones municipales. 2.1. Revisando la Partida Registral.-
Esta diligencia es muy importante que la realicemos detenidamente. En la revisión revisión nos concentraremos concentraremos en encontrar lo siguiente: siguiente:
a. Dilucidar quién es el último propietario del inmueble , el mismo que
deberá coincidir con la persona que desea vender el inmueble . Esto lo podemos podemos encontr encontrar ar en el rubro “Títulos de Dominio” en el cual el registro más reciente corresponderá al actual propietario. b. Determinar si la persona que nos ofrece el inmueble cuenta con el poder
necesario para vender el inmueble, de ser el caso de un representante. Podemos encontrar esta información en el rubro de “R egistro egistro Personal” en la misma partida registral.
cargas o gravámenes, gravámenes, como lo c. Determinar si la propiedad cuenta con cargas son una hipoteca, un embargo, etc. Esto lo podemos encontrar en el rubro
de “Cargas y Gravámenes”. Si tuviera alguna carga o gravamen, ser ía
recomendable reconsiderar nuestra decisión de compra o si somos representantes de los vendedores, debemos reconsiderar el precio y el porcentaje de comisión por venta, pues, un inmueble con cargas será
mucho más difícil y costoso de vender. Verificar, asimismo, en el rubro de “Cancelaciones” si alguno de las cargas y/o gravámenes dispuestos en su momento fueron debidamente canceladas. d. Determinar si la Declaratoria de Fábrica se encuentra inscrita y si ésta corresponde con el estado actual del inmueble. Debemos tener en mente que si la declaratoria de fábrica no se encuentra actualizada será el nuevo propietario quien correrá con los gastos de ello, a no ser claro está que en los planes de éste se considere realizar alguna nueva construcción. 2.2. Revisando Revisando el Estado de Cuenta de obligaciones municipales.-
Luego de revisar el estado registral del inmueble se debe revisar el estado de las
cuentas municipales. Considere que las deudas tributarias generan también un interés que en muchos casos compromete y expone al inmueble a remates legales.
Se debe proceder de la siguiente manera:
a. Solicitar ante el municipio, en cuya jurisdicción se encuentra ubicado el inmueble, inmueble, un Estado de Cuenta o la que haga sus veces. En este
documento se nos debe listar todas las deudas tributarias que pesa sobre el inmueble de nuestro interés.
b. Verificar si el Impuesto Predial 7 ha sido debidamente cancelado hasta la totalidad del año en el cual se realiza la transacción. Público, Parques y c. Verificar si los Arbitrios 8 municipales, Alumbrado Público,
Jardines y Serenazgo, han sido debidamente cancelados y no presentan problemas en su su servicio. d. Verificar que los recibos por servicios servicios como agua, luz, teléfono, teléfono , etc. se encuentren cancelados y no presenten problemas en su servicio. Nuevamente, reiteramos la necesidad de tomar esta etapa con la calma del caso
cubriendo de manera prudente todos los aspectos aquí reseñados y otros que usted considere que en su caso comprometan el buen destino de las gestiones. Prevención. No lo olvide. Una vez terminadas las diligencias de reconocimiento y saneamiento, ya estamos en la posibilidad de determinar un precio de venta, sea que actuemos de modo independiente
o actuemos como corredores inmobiliarios por cuenta de terceros. Por supuesto, las embargo, será será la técnicas para determinar el precio de venta pueden coincidir , s in embargo, habilidad negociadora y la coyuntura del mercado lo s que definirán el precio final.
El valor de nuestro inmueble
El término “valor” tiene un rango conceptual bastante amplio, aunque para efectos de
nuestro propósito podemos definirlo de la siguiente manera:
7
El Im puesto Predial Predial es un tributo tributo al patrimonio y cuya recaudación está a cargo de las municipalidades. Este impuesto grava el valor del inmueble de acuerdo a estándares como material de la construcción, antigüedad del mismo, el uso comercial o habitacional que se le de, etc. 8 específico , éste incluye El Arbitrio Municipal es una tasa que se paga en retribución a un servicio público específico, conceptos como la Limpieza Pública, el mantenimiento de Parques y Jardines y el servicio municipal de seguridad ciudadana o Serenazgo Serena zgo.
Valor objetivo.-
Al referirnos al valor del bien, apuntamos a determinar el valor intrínseco del bien en
cuestión. En el caso que nos compete sobre los bienes inmuebles, nos estaremos refiriendo entonces al valor que tiene un inmueble por la suma del valor de sus componentes. Esto quiere decir que bajo esta técnica el valor de una casa será la suma de los materiales de la que está hecha. Valor de mercado.-
El valor de mercado es el va lor que se otorga a los bienes respecto de lo que ellos representan en el mercado en un momento dado, situación que se refleja en su alta o
baja demanda. En nuestro caso, un inmueble es valorado según represente las expectativas y demanda del mercado. Por ejemplo, un local comercial de dos metros
cuadrados (stand) con cuatro paredes y una puerta, puede objetivamente no valer mucho, sin embargo su ubicación en una zona de alta afluencia de consumidores le otorga un valor más allá de los materiales de lo que está construido, producto de la
demanda que existe por obtener un espacio con una buena perspectiva comercial. En suma, este valor es lo que el mercado le otorga de acuerdo a la oferta y la demanda. Valor subjetivo.-
Este es un juicio de valor que emana de una persona en particular, puede serlo tanto el comprador como el vendedor. Aquí se valora el bien de acuerdo a una perspectiva muy
personal y por ende con un rango valorativo bastante amplio, como lo pueden ser los sentimientos, el valor histórico que representa para cada persona, etc., parámetros subjetivos que pueden llevar a pagar sumas de dinero exorbitantes y absurdas desde el punto de vista del mercado y del valor real del bien. Para encontrar el valor más justo y equitativo para el comprador y el vendedor debemos
tener en cuenta además dos conceptos muchas veces no muy bien comprendidos: l a tasación y la valuación.
Tasación y Valuación.-
Usualmente se utiliza ambos términos como sinónimos, pero no lo son. La tasación es el resultado del procedimiento de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de un inmueble. Por lo general en asuntos en los que interviene el Estado para señalar el valor de un bien para efectos oficiales como por ejemplo u n remate público.
El monto que resulta de una tasación es completamente ajeno a las condiciones del mercado para el intercambio de bienes, es decir no toma en cuenta el valor de mercado
y tiene carácter oficial sólo para aquellas aplicaciones que señala la ley. Se puede afirmar entonces que la tasación mide el “Valor Objetivo” de un bien para efectos legales.
De otra parte, la valuación o valorización es el acto de estimar el precio de un bien tomando en cuenta la equivalencia de su valor en moneda. En otras palabras, la valuación tiene relación directa con el “ Valor de Mercado” , resultando el monto que se
calcule uno estrechamente vinculado con el valor que del juego de la oferta y la demanda resulte . De lo expuesto, debemos entender que la tasación y val uación miden de modo distinto un mismo bien. La tasación se utiliza, por ejemplo para efectos de establecer el monto
de autoavalúo de un inmueble con efectos legales; mientras que la valuación se utiliza para conocer su precio estimado de venta con efectos en el ámbito privado. Para el caso que nos compete es la Valuación la técnica que utilizaremos, toda vez, que
nuestra actividad está relacionada con la venta de un bien inmueble a precio de mercado. Métodos de Valuación
La valuación de un inmueble consiste en calcular su valor en el mercado. Los métodos más utilizados para establecer el valor de un bien mediante la valuación son el método de costos y el método comparativo de mercado.
El método de costos calcula el valor de un bien sumando el costo promedio de la construcción más el valor del terreno más la depreciación que resulte de la antigüedad del bien, de los materiales de construcción utilizados y del estado de conservación.
Además se le agrega también los costos estimados por servicios profesionales, suministros públicos, trámites y otros. Por otro lado, el método comparativo, como su nombre lo indica, consiste en comparar los precios existentes en el mercado para un bien inmueble con similares características . Aquí se consideran factores de valor agregado como las características de util ización y densidad, las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros. De este modo entre dos viviendas con características de construcción similares, tendrá
mayor valor la que se ubique en una zona socioeconómica comercial alta con áreas verdes y con todos los servicios, que otra ubicada en un sector sin áreas verdes y con
menores condiciones de urbanización y no comercial. Como se puede apreciar el método comparativo considera el valor de mercado por sobre
otra valoración
Ahora bien, ¿qué método es el adecuado?
Ambos son complementarios. No se acostumbra tomar como una referencia válida para
determinar el precio sólo uno de ellos, sino más bien la combinación de ambas formas de valorizar nos aproximará lo que al final se denomina Valor Comercial, que es el precio en dinero resultante más equitativo. No obstante, no hay que olvidar que es el mercado en última cuenta la que determina el precio.
9
Estableciendo el precio adecuado
Muchas veces nos topamos con situaciones en las cuales debemos b rindar nuestra opinión acerca del valor de un inmueble y nos sentimos un poco inseguros acerca del valor a asignarle sin que resulte demasiado sobrevaluado o subvaluado. El problema radica en la falta de una herramienta técnica que nos permita acercarnos a
un precio que tome en cuenta el valor objetivo y el valor de mercado. El determinar el
valor correcto del inmueble ayuda a agilizar el proceso de negociación, toda vez que tanto el comprador como el vendedor tienen la seguridad que el precio sobre el cua l negocian refleja con bastante exactitud el valor del inmueble. De esta manera se evita incurrir en expectativas injustificadas que dan como resultado, dilaciones en las operaciones prolongando el periodo de oferta con la posibilidad de una
mayor depreciación. Para establecer el precio adecuado es necesario calcular la depreciación que tiene la construcción (método de costos); asimismo, tomaremos en cuenta el valor de mercado
por cada metro cuadrado construido y sin construir (método comparativo) . De la conjunción de ambas obtendremos el resultado de la valuación.
Lo que viene a continuación es una descripción al detalle de térmi nos y fórmulas técnicas para valuar un inmueble. Si bien puede parecerle tedioso la idea de memorizar
fórmulas, esto no es necesario, aquí usted obtendrá una explicación fácil y sencilla, sin necesidad de haber cursado previamente cursos de economía y finanzas. Son fórmulas y consejos para cualquier persona y que usted, estimado (a) lector aplicará sin mayor dificultad. 9
Este capítulo no pretende instruir acerca de las técnicas oficiales de tasación. Lo descrito aquí busca ilustrar de un modo práctico formas de valorizar bienes inmuebles describiendo métodos simplificados que permitan ensayar una valuación cuyos res ultados, aunque aproximados, no deben ser considerados oficiales. El autor y el editor deslindan toda responsabilidad por daños y perjuicios que el mal uso de esta información pueda ocasionar.
1. Valuando un terreno
En la Valuación de un terreno no cabe considerar el factor de depreciación, por razones obvias: no hay construcción que depreciar. Sin embargo, un terreno no está exento de perder su valor, mas no por causa de la depreciación, sino mas bi en por la devaluación. La devaluación es producto del
mercado. La depreciación es producto del paso del tiempo y del deterioro que ello acarrea. Como podrá usted deducir un terreno no podrá depreciarse, pero si devaluarse.
Un terreno entonces puede devaluarse si por ejemplo la zona en la que se ubica el terreno experimenta una suerte de abandono comercial, y lo que fue una boyante zona financiera ya no lo es más.
Asimismo, existe otro factor a considerar: si el terreno da frente a calle o es un terreno interior. Los terrenos con frente a calle tendrán mayor valor mientras más metros
cuadrados cuenten con frente a una calle. 1. Un terreno con frente a calle se valúa de la siguiente manera: Fórmulas
A.
2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2 ò
B.
(longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m 2 ò
C.
(m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2
Esta fórmu la es de aplicación escalonada. Primero se ejecutará la fórmula A, seguidamente, si faltare aun más metros cuadrados por valuar se aplicará la fórmula B y así sucesivamente. El valor del metro cuadrado se aplica al 100% en la fórmula A; al 75% en la fórmula B ; y al 50% en la fórmula C. Esto quiere decir para la fórmula A que: 1. se hallará la longitud del frente de calle y se elevará al cuadrado. 2. el resultado anterior se multiplicará por dos. 3. este resultado nos dará un número específico de metros cuadrados, el cual se multiplicará por el ciento por ciento del valor comercial del metro cuadrado al momento de realizar la tasación. 4. si hubieran más metros cuadrados por valuar se aplicará la segunda y tercera fórmula de manera escalonada.
Ejemplo: - Valuar un terreno con 10 metros de frente a calle x 60 metros de profundidad y cuyo valor comercial es de $ 100 dólares por metro cuadrado. Entonces tenemos,
Área Total= 10m x 60m
ð
Área Total= 600m2
Valor comercial (VC) del m2 =
$100.00
Fó rmula A.:
2 (longitud frente)2 x 100% Valor comercial del m2 2 (10 metros) 2 x $100
2 (100 m2 ) x $100 200m2 x $100 = $ 20,000.00
El resultado es que los primeros 200 m 2 valen $20,000.00 dólares. Siendo el área total de 600 m 2 debemos seguir con la fórmula B. Fórmula B.:
(Longitud frente)2 x 75% Valor comercial del m2 (10 metros) 2 x $75 100 m2 x $75 = $ 7,500.00
El resultado es que los 100 m 2 siguientes valen $7,500.00 dólares. Esto hace un total de 300 m2.
Siendo el área total de 600 m 2 debemos aplicar la formula C por los 300 m 2 restantes. Fó rmula C.:
(m2 restantes) x 50% Valor comercial del m2 300 m2 x $ 50.0 = $ 15,000.00
Entonces tenemos:
Los primeros 200 m2 por un valor de $20,000.00 + Los siguientes 100 m2 por un valor de $7,500.00 Y los restantes 300 m 2 por un valor de $15,000.00 Valor Total Terreno de 600 m2 = $42,500.00
Las técnicas reseñadas aquí son simplificadas para una más rápida comprensión, por lo
tanto, se recomienda considerar un ratio de + - 5% aproximadamente, que en el caso del ejemplo equivaldr ía a + - $2,500.00. En ningún caso debe considerarse los valores
obtenidos mediante este método como oficiales. 2. Valuando un Terreno Interior.-
Un terreno interior , sin frente a calle, como los que podemos encontrar en un
condominio, una quinta o comple jo departamental tendrá un valor por metro cuadrado igual en todo el terreno.
Lo primero que debemos determinar es el precio de mercado por cada metro c uadrado, para luego multiplicarlo por el área total del inmueble.,
En todo caso usted también podrá determinar el valor del metro cuadrado del terreno interior valuando primero el valor del pasaje o camino que conduce desde la calle al terreno interior.
Para ello se debe valuar el pasaje como si fuera un terreno con frente a calle , tal como
explicáramos anteriormente para determinar el valor del metro cuadrado. Es te valor del metro cuadrado lo utilizará como referencia para calcular el valor del terreno interior. Será suficiente entonces con multiplicar el valor por metro cuadrado obtenido por el área total con que cuenta el terreno interior. No olvide que toda el área tiene el mismo valor. 3. Valuando una casa o local comercial
En la valuación de una construcción se tomará en cuenta lo siguiente:
-
el área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado del mismo,
-
el área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,
-
el índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material predominante y el
estado de conservación. Hay que recordar que en la valuación de una casa o local comercial el valor comercial
del metro cuadrado del terreno es igual en toda el área, pues ya existe una construcción
sobre ella. La forma de hallar el valor total de un inmueble es hallando el valor del terreno más el valor de la construcción.
Valor Total = Valor terreno + Valor Construcción
Valor Terreno =Área x valor comercial del m2
Valor Construcción = Área x
valor comercial m2
construido x
depreciación Pasaremos ahora a explicar cómo hallar la depreciación. 3.1 La depreciación.-
La depreciación es un descuento porcentual que se realiza al valor comercial de una construcción, se consideran para ello factores como el estado de conservación, la antigüedad y el material de la construcción predominante. De la interacción entre la “antigüedad”, el “material de construcción predominante” y el “Estado de Conservación”, que puede ser “Muy Bueno”, “Bueno”, “Regular” o “Malo ”, tendremos como resultado el índice de depreciación.
La forma de hallar este índice de depreciación está regulada por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, promulgada por Resolución Ministerial N º 098-2006-
VIVIENDA del 22 de abril de 2006, publicándose como anexo las respectivas tablas de depreciación el 08 de mayo del mismo año 10 . Aquí debemos trabajar palmo a palmo con esta Tabla de Depreciación. En ésta
encontraremos los datos necesarios para hallar el respectivo índice.
Las tablas de depreciación contienen al lado izquierdo una columna referida a la antigüedad, seguida por una columna referida al material predominante, el mismo que puede ser concreto, ladrillo o adobe; posteriormen te al lado derecho tenemos la columna
de Estado de Conservación, la misma que a su vez se encuentra subdividida en 4 columnas indicando si el estado del inmueble es Muy bueno, Bueno, Regular o Malo. Ver Tabla a continuación.
Esta tabla se utiliza solo pa r a fines didácticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N 098-2006- VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el °
Diario Oficial “El Peruano” . Para revisarlo en línea puede hacer clic AQUÍ.
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Anexo de la Resolución Ministerial N 098-2006- VIVIENDA, Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, publicado el 08 de mayo de 2006 en el Diario Oficial “El Peruano”. °
Para no entrar en detalles complicados y engorrosos de aritmética, algo que escapa del principal objetivo de este manual, que es el de ser una guía pr áctica llamada a la acción; simplemente indicaremos que el índice de un inmueble en perfecto estado será como 1 y el índice de un inmueble en pésimo estado será 0.01.
Entonces este índice de depreciación puede ir desde 0,01 hasta 1, siendo 0,01 el peor índice que pueda tener un inmueble y siendo 1 el mejor índice.
Si un inmueble obtiene 1 como índice de depreciación, significa que se encuentra en un excelente estado de conservación, no tiene desgaste alguno. Ahora bien, ¿cómo se aplica tantas cifras que se encuentran en la tabla? No se preocupe estimado (a) y acucioso(a) lector vayamos paso a paso.
Primero hay que identificar si nuestro inmueble es casa habitación o tienda. Supongamos que sea una casa habitación, entonces nos remitiremos a la tabla respectiva del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Segundo, hay que identificar la antigüedad de nuestro inmueble. Este dato lo podemos encontrar en la partida registral en la sección de Declaratoria de Fábrica. Supongamos que tenga una antigüedad de 14 años de construido.
Tercero, imaginemos que el material predominante sea el ladrillo y que su estado de conservación sea bueno. Recuerde que la clasificación del estado de conservación es un
tanto subjetiva, dependerá de su buen criterio para juzgar el estado del inmueble de entre las cuatros categorías que la ley regula. Entonces tenemos:
Tipo
:
casa habitación
Antigüedad
:
14 años
Material predominante
:
ladrillo
Estado de conservación
:
Bueno
Regresemos a nuestra Tabla de Depreciación. Apliquemos los datos que he mos obtenido.
Esta tabla se utiliza solo pa r a fines didácticos. Le recomendamos revisar el Reglamento Nacional de Tasaciones publicado como Anexo de la R.M. N 098-2006- VIVIENDA el 8 de mayo de 2006 en el °
Diario Oficial “El Peruano” .
Como usted podrá observar el número que obtenemos luego del cruc e de información es
el número 14. Ahor a, ¿qué significa este número 14 ?
Este número refleja el grado de desgaste, mientras más alto más desgaste. ¿Recuerda usted que el número 1 era el mejor índice? Pues bien, entonces el número 1 equivale a
que una casa no tiene depreciación alguna, y de otro lado los números consignados en la tabla reflejan el grado de desgaste.
Entonces, ¡E xactamente! Hay que restar. Restamos el número 1 (100/100 ciento por ciento) que significa que la casa está nueva y
en excelentes condiciones, menos el número 14 (14/100 = 0.14 catorce por ciento de desgaste) que refleja el grado de desgaste y obtendremos: 1 – 0.14 = 0.86
¡FELICITACIONES! Ha hallado el
índice de depreciación que es de 0.86.
Si desea una vía más expeditiva ignore las especificaciones matemáticas y simplemente convierta sin más cuestionamientos las cifras de las tablas de depreciación a decimales
añadiendo un cero delante. Si la tabla indica la cifra “15” se convertirá en “0.15”; si la cifra es “38” convierta usted esta cifra en “0.38” y así con todas las cifras de la tabla.
Luego ejecute la operación de resta con el número 1 y obtendrá el índice de depreciación. 3.2 Aplicando nuestra fórmula final.-
Recordemos que en la valuación de una casa se debe tomar en cuenta lo siguiente:
-
el área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado,
-
el área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,
-
el índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material predominante y el estado de conservación.
La depreciación ya lo hemos hallado, así que c ontinuemos con nuestro ejemplo anterior. Tenemos hasta ahora los siguientes datos:
Tipo
:
casa habitación
Antigüedad
:
14 años
Material predominante
:
ladrillo
Estado de conservación
:
Bueno
Estos datos nos han servido para obtener el Índice de Depreciación.
Ahor a nos toca revisar otros dat os como lo son el área del terreno y su valor comercial
por metro cuadrado; y, el área construida y su respectivo valor comercial por metro cuadrado. I maginemos que nuestra casa está construida sobre un terreno de 250 m2 con un valor
comercial de $300.00 por metro cuadrado; además tiene un área total construida de 200 m 2 con un valor comercial de $400.00 por metro cuadrado.
Tendr emos lo siguiente:
Área Terreno
:
250 m2
Valor Comercial Terreno
:
$300.00 x m2
Área Construida
:
200 m2
Valor Comercial Construcción
:
$400.00 x m2
El cálculo del terreno y de la construcción se realiza de modo separado. No olvide que el valor comercial del metro cuadrado de terreno sobre el cual reposa la
construcción tendrá un valor homogéneo en toda el área. No se hace diferenciación entre los metros que están más cerca de una calle de los que se encuentran al interior.
En el caso que el inmueble a valuar fuera un departamento ubicado en pisos superiores , no será necesario valuar el terreno ya que no cuenta con uno. S e pasará entonces a la valuación de la construcción sumándole a ésta el valor de otros bienes complementarios, como lo pueden ser el valor de una cochera o un depósito en primer piso, etc.
Calculemos primero el valor del terreno:
Valor Terreno = Área del terreno x VC m2 VT = 250 m2 x $300
è
VT = $ 85,000
Ahora calculemos el valor de la construcción. Aquí se tomará en cuenta el índice de depreciación que hallamos anteriormente.
Valor Construcción = Área x valor comercial m2 construido x Depreciación VC = 200 m2 x $400 x 0.86
è
VC = $68,800.00
Hallamos el valor total del inmueble:
Valor Total = Valor Terreno + Valor Construcción
VT= $85,000 + $68,800
è
VT = $153,800.00
Finalmente, resumiendo los datos obtenidos, llegamos a la conclusión que $153,800.00 es el valor económico referencial de un inmueble con las siguientes características:
Tipo
:
casa habitación
Antigüedad
:
14 años
Material predominante
:
ladrillo
Estado de conservación
:
Bueno
Área Terreno
:
250 m2
Valor Comercial Terreno
:
$300 x m2
Área Construida
:
200 m2
Valor Comercial Construcción
:
$400 x m2
Vuelvo a reiterar , estos datos le pueden servir a usted como un termómetro para calcular
del modo más exacto posible el valor de un inmueble; no obstante, debe considerarse otros factores como el valor de mercado, la coyuntura, etc. 4. Determinando el valor comercial del alquiler.-
No existe una forma consensuada de determinar el alquiler. Es por lo general el mismo mercado de la oferta y la demanda la que regula de modo natural el precio de los alquileres. Dependerá entonces de la zona en la que se encuentre ubicado el inmueble, de los servicios que incluye, del tamaño del inmueble, etc.
Aquí, la práctica nos demuestra la existencia de diversas modalidades de alquiler.
Siendo el alquiler mucho más flexible que una compraventa de un inmueble . P or ejemplo, tendremos la posibilidad de alquilar no solo inmuebles, sino también parte de ellos, como una habitación con baño propio, un primer piso de una casa, etc. Como referencia para determinar el monto justo de alquiler podemos tomar el 10% del valor total de un inmueble y dividirlo entre doce meses. El monto resultante podrá servir de referencia para determinar el monto de alquiler.
Se toma de referencia el 10% del valor del inmueble por el c onsenso que existe sobre que una justa renta por alquiler es aquella que retribuye en un lapso de 10 años el valor total del inmueble. En esta tarea jugará un papel fundamental el conocimiento del mercado en el que nos
desenvolvemos. Siempre debemos hacer nuestra investigación de mercado antes de tomar una decisión.
Al término de este capítulo usted ya cuenta con las herramientas necesarias para
desenvolverse con holgura en temas inmobiliarios. Lo(a) felicito por su esfuerzo por aprender nuevos temas que le serán de mucha utilidad. A continuación exploraremos la forma de iniciarse en el corretaje inmobiliario como
actividad comercial, sea en representación de inmuebles de terceros o de l os de uno mismo. Prepárese, tome un respiro y sigamos adelante.
Títulos del capitulo “Como comprar, vender o alquilar un inmueble”:
Si yo hubiera… El valor de nuestro inmueble. Estableciendo un precio adecuado.
El corretaje inmobiliario: alcance su independencia financiera
¿Por dónde empezar? ¡Contrataron nuestros servicios! ¿ Y ahora? Promoviendo nuestro inmueble. ¡Trato hecho! Otros costos.
Flujogramas. El corretaje inmobiliario aún no tiene una regulación especial en el Perú y en muchos países de la región. Esto quiere decir que no existen parámetros sobre qué es lo que
oficialmente debemos entender por corretaje inmobiliario y su agente el corredor inmobiliario. Atendiendo esta coyuntura, podemos afirmar que el corretaje inmobiliario es aquella actividad que refiere a la gestión profesional de las transacciones de bienes inmuebles.
Si bien es cierto no existe aún una profesión de Corretaje Inmobiliario, ello no debe justificar la falta de profesionalismo en el tratamiento de este tema. En ese sentido, este capítulo busca alentar un mejor desempeño de los agentes inmobiliarios, así como también generar la confianza en ellos. Para actualizarse periódicamente de este y otros temas de interés para el emprendedor suscríbase gratuitamente al Boletín visitando la página www.aprendecorretaje.com.
¿Por dónde empezar?
Lo primero que debemos hacer es encontrar una propiedad sobre el cual trabajaremos. Esto quier e decir que, tanto si lo que vamos a hacer es una compra, venta o alquiler empezaremos por la búsqueda de clientes y delimitando nuestro campo de acción.
Encontrando los clientes adecuados Las modalidades para encontrar clientes son muchas e infinitas, tanto como su
imaginación , esfuerzo y perseverancia le asistan , por ello manténgase siempre atento a las oportunidades que puedan aparecer.
Los clientes que atenderemos serán tanto personas que deseen comprar, como también vender o alquilar un inmueble. Las modalidades más usadas y comprobadas son las siguientes: Publicación de avisos
El mayor de los errores cometidos por muchos emprendedores e incluso empresas grandes ya constituidas es tratar a la publicida d como algo accesorio a su “verdadera” actividad. Nada más equivocado. La publicidad debe ser una
herramienta diseñada dentro de nuestro plan de negocio 11 y no solo como un recurso cuando las cosas no marchan bien. Esta modalidad de propaganda m asiva la realizaremos con sumo detalle en la redacción. Un error ortográfico sería imperdonable haciéndonos lucir como inexpertos o descuidados ¿Quién querría confiar la venta de su inmueble a una persona descuidada?
Tenga en cuenta a qué mercado objetivo desea apuntar. Si bien es cierto, el medio escrito es de llegada masiva, también podemos segmentar nuestro
mercado, dependiendo del tipo de periódico o revista en l a que publiquemos. Aconsejo publicar el aviso en el medio de mayor circulación local y nacional, y
el de mayor seriedad. No descarte la publicación en revistas especializadas.
11
Se aconseja revisar la “Guía del Emprendedor ”. Un recurso indispensable para toda persona que desee tentar el éxito en su propia empresa.
Este aviso debe contener un tí tulo de apariencia profesional y a la vez fácil de recordar relacionado con el servicio a brindar. Evite saturar el aviso con demasiadas palabras, esto confunde al lector que optará por pasar de página dejando de leer su aviso.
De ser posible tómese un tiempo y elabore un nombre comercial para su actividad. Ello marcará diferencia de los demás. El cliente otorga más su confianza a una persona que se presenta como un profesional en todo sentido y no a improvisados. Por ende el nombre de su emprendimiento es importante. Por
ejemplo, en lugar de colocar en el aviso “Corredor Inmobiliario…” puede colocar “Jorge Chávez Corredor Inmobiliario” o “Corredores Inmobiliarios J&C y asociados”, en fin, u sted ya tiene la idea ¿verdad? El tamaño del aviso lo dejamos a su criterio y a su presupuesto. Con buen tino, escogerá las palabras y frases vendedoras sin dejar de lado el objetivo del aviso, que es el de dar a conocer sus servicios, por lo que no debe faltar un numero de teléfono, dirección o página web si cuenta con uno. En cuanto a la página web no hay que olvidar que el Internet es un medio que le
permite alcanzar clientes de una manera distinta a los tradicionales prensa escrita, radio o televisión. Aquí usted puede interactuar directamente con el cliente a cualquier hora y en cualquier lugar. El éxito dependerá de la calidad e
idoneidad de su página web o Blog y del buen contenido que ofrezca en ellos para atraer continuamente un buen flujo de clientes hacia su escaparate virtual. Por supuesto el servicio y/o producto que usted ofrece debe ser igualmente uno de buena calidad para mantener la fidelidad del cliente y la buena reputación. No es nuestra intención extendernos demasiado en la forma de r ealizar marketing en
un medio de comunicación especifico, por lo que le recomendamos, si usted decide realizarlo, los siguientes enlaces en las cuales encontrará consejos, técnicas y artículos de interés acerca de cómo encontrar clientes a través de la
publicidad en Internet, además de técnicas de venta que podrá utilizar para cualquier medio de publicidad. 1. www.RobertoCerrada.com
Web
en
español
sobre
cultura
emprendedora, técnicas de venta y negocios por intern et. 2. www.marketing -inteligente.com Web en español sobre marketing y ventas. Artículos gratuitos y libros. 3. www.mercadeoglobal.com Web en español sobre marketing, ventas y negocios en línea. Artículos gratuitos y libros. 4. www.stevepavlina.com (ingles) Blog de desarrollo personal y
algunos artículos de interés para emprendedores. 5. www.problogger.net (ingles) Blog con artículos de interés sobre desarrollo y uso de blogs para los negocios. 6. www.sethgodin.com (ingles) Blog con artículos de interés sobre
desarrollo de blogs, técnicas de venta , desarrollo de empresas y estrategia de negocios. Segmentación
No es lo mismo publicitar una cerveza que un servicio de tallado de joyas. La publicidad dirigida nos permite enfocar aun más a nuestro potencial mercado
de clientes a la vez que nos enfocamos en nuestras fortalezas. ¿Cómo se realiza esto?
Primero debemos delimitar nuestra capacidad de acción . Si bien es cierto, hemos
lanzado un aviso publicitario a nivel nacional por ejemplo, hay que estudiar cuáles son nuestras verdaderas posibilidades de atender a nivel nacional. Por lo general al empezar uno se enfoca en ciertos distritos o ciudades, que uno conoce mejor . De ese modo aseguramos una atención adecuada a nuestros
clientes.
El corretaje inmobiliario implica el desplazamiento del agente inmobiliario a las zonas donde se encuentran ubicados los inmuebles, por lo que es recomendable
determinar de antemano qué zonas estamos dispuestos a abarcar sin que disminuya nuestra calidad de atención. Por lo tanto, si no queremos invertir nuestras ener gías en llamadas o reuniones que no nos serán de provecho, coloquemos en nuestro aviso de oferta de nuestros servicios las zonas en las que estamos dispuestos a atender.
De esta manera estaremos afinando aún más nuestra clientela objetivo, por lo que las posibilidades de éxito se incrementan. Cartas de presentación
Una vez que tengamos identificado nuestro rango de acción pasaremos a tomar apunte del movimiento comercial inmobiliario en las zonas elegidas. Si éste no es muy elevado o de poca proyección, quizá debamos escoger otras zonas. Las cartas de presentación será n nuestra carta de venta. So n dirigidas a los
potenciales clientes previamente determinados.
Esta es una excelente alternativa de gran impacto a los ya tradicionales “volantes” o propaganda impresa de formato pequeño, por lo general real izada
en papel de mala calidad. Está comprobado que de cada cinco personas que reciben estos panfletos en las calles solo una se anima a leerlo, el resto l o echa al tacho de basura.
Estas cartas de presentación deben contener una presentación formal y profesional de nuestros servicios, así como también los datos necesarios para ser
ubicados. Es aconsejable, además, adjuntar a nuestra carta de presentación un formato de nuestra tarifa, el porcentaje de cobro, la oportunidad de ello, etc.
Esta modalidad nos permite armar una carpeta informativa y vendedora más completa dirigida a personas interesadas en recibir un servicio de corretaje.
¿Pero, cómo ubico a estas personas?
Una alternativa es ofrecer la personalmente o enviar esta carpeta a las personas que se contactan con nosotros vía telefónica luego de leer nuestro aviso en los diarios o en las Páginas Amarillas o en nuestra página web. Asimismo, puede ofrecerlas a personas que usted haya contactado o haya sido referida por alguna amistad suya. Los eventos sociales, como una cena o una ceremonia, el lugar de esparcimiento al que
usted acuda el fin de semana y hasta en el mismo círculo de amigos son una gran oportunidad para expandir su red de contacto s. La publicidad de persona a persona es muy importante y muchas veces más efectiva que otros medios, por tanto, no olvide sus tarjetas de negocios. Éstas cumplirán la misma función que el aviso en el periódico.
Aunque, no es una carta de ventas extensa, sirve para comunicar e interesar en un primer momento al potencial cliente.
En una segunda etapa, luego que el cliente haya contactado con usted, con el cual ha manif estado su interés en el servicio de corretaje, hará uso de las cartas de presentación
con el objetivo de despejar cualquier duda del cliente y convencerlo que usted es la persona adecuada; acto seguido buscará que el cliente contrate sus servicios de
corretaje. Como verá, al cliente no hay que atosigarlo con panfletos, volantes o tarjetas , que por demás se reparten sin ningún criterio de la oportunidad en que éstas deben ser
otorgadas. Es la mejor manera de ahuyentar a los clientes. Por el contrario, busque formas en los que el cliente sienta que decide, deje que el mismo llegue a usted. Incentive no obligue. Invite pero no abruma. Un aviso en el
periódico que capte su atención y decida “él” llamarlo a usted. Un aviso en el
supermercado, la referencia de alguna amistad, etc. Reiteramos las formas son diversas y muy variadas dependiendo de la oportunidad que usted observe en su entorno. El proceso de publicidad debe ser uno continuo y en lo posible sutil para no levantar las
barreras sicológicas del cliente haciéndolo reacio a todo tipo de oferta. No obligue a nadie a leer una publicidad qu e no le llama la atención , pues cuando una persona se siente acorralada o atosigada con tanta propaganda directa con seguridad no será un cliente suyo. Recuerde que las personas no solo compran objetos o servicios. Compran sobretodo
“intangibles”. Una com pra involucra una gran dosis de subjetividad. Por ejemplo, lo que usted debe vender no es exactamente un servicio de corretaje (todos pueden ofrecer lo mismo) sino además “seguridad en la transacción”, “atención y diligencia”, “rapidez”, “buen trato”, etc. Vaya usted al subconsciente del cliente, averigüe qué dudas tiene, qué temores alberga, a qué aspira con la compra o venta de un inmueble ¿una mejor vecindad? ¿Una casa más grande? ¿Una vivienda cerca de su trabajo?
La publicidad debe manifestar claramente los beneficios que el cliente recibirá si
contrata sus servicios: rapidez, seguridad, confianza, experiencia, etc. Si usted logra transmitir los beneficios que el cliente obtendrá, y si éstos satisfacen las necesidades del
cliente, con toda seguridad que estarán dispuestos a pagar el precio que usted les plantee.
Despertar el interés del cliente en el servicio que brinda depende en buena parte de generar confianza desde el primer contacto. Genere primero confianza y luego genere
negocios. Un asunto primordial es la ética profesional con la que se debe trabajar. Muchas veces
toda la publicidad del medio no puede compararse con la atención dedicada que uno
pueda brindar. El comportamiento ético y diligente de parte del agente inmobiliario es la mejor publicidad en la que se pueda invertir, pues un cliente satisfecho lo recomendará a otras tantas personas y poco a poco su cartera de clientes crecerá exponencialmente y sobretodo de manera sostenida.
¡ Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora?
Una vez realizado con éxito nuestra gestión de venta de nuestros servicios nos compete, como toda persona diligente, dejar por escrito el objeto de l contrato y las mutuas obligaciones.
Nuestro contrato es uno de Opción de Venta. Mediante este documento, firmado por ambas partes y de mutuo acuerdo, se deja constancia de lo siguiente: 1. El o los propietarios del inmueble o su representante legal (con Carta Poder
en Escritura Pública) acceden a darle al agente inmobiliario la opción de venta del inmueble por un plazo determinado. 2. se autoriza al agente inmobiliario a tomar todas las medidas necesarias, por cuenta y riesgo del agente, para asegurar la venta del inmueble. 3. se determina el monto de la comisión que el propietario se compromete a pagar por concepto de honorarios al agente, lo cual incluirá lo desembolsado por el agente en publicidad y gestiones varias. Esta comisión ronda entre el 4% y 5% del valor de la venta final. 4. En caso que el contrato verse sobre la compra de un inmueble, éste
especificará el plazo que se le otorga al agente para encontrar el inmueble con las características requeridas por el cliente, los honorarios, que suelen ser de un monto fijo, el momento del pago, etc. Este contrato podrá ser objeto de negociación si usted así lo plantea, dependiendo de la
ocasión.
Nótese que en el caso de la venta o alquiler el agente inmobiliario no recibe pago alguno hasta la concreción del negocio, por lo que se recomienda escoger bien el inmueble y
negociar un precio adecuado de venta o alquiler. Un precio excesivamente alto dificultará su transacción lo que significa para el agente mayor tiempo y dinero. Cerciórese con el propietario que el inmueble que le encarguen comprar, vender o alquilar se encuentre a precio de mercado, así evitar á riesgos innecesarios y obtendrá un pronto retorno de la inversión. Al final de este documento se le alcanza un modelo de este tipo de contrato sobre el cual usted puede trabajar y adaptar a sus necesida des. Cabe resaltar, que si le han encomendado la compra de un inmueble con ciertas características, usted puede acudir a las mismas fuentes y estrategias para ubicar su
inmueble: avisos, referencias, búsqueda y recorrido de la zona en particular, etc. Asimismo aplique usted las recomendaciones sugeridas en los capítulos anteriore s. A continuación llevaremos a cabo la etapa final del negocio inmobiliario que es cuando logramos la venta, alquiler o compra del inmueble encomendado.
Promoviendo nuestro inmueble
La promoción de los inmuebles que tengamos en nuestra cartera de client es es similar a la utilizada en la promoción de nuestros servicios. Se utilizará los avisos publicitarios en
prensa escrita, radio, internet, etc.; las reuniones sociales, y toda oportunidad que podamos aprovechar será bienvenida. De otra parte se estila además colocar un cartel al frente de la fachada del inmueble en venta o alquiler. En este último caso será necesario especificar si el alquiler es de todo
el inmueble o una parte de él, y, por supuesto, qué parte: primer piso, sótano, azotea, cuarto, etc.
Este panel debe contar con por lo menos el nombre de la inmobiliaria o agente, teléfono de contacto y las palabras de “SE VENDE” o “SE ALQUILA”. Nuevamente el ingenio
y la creatividad para generar carteles llamativos y profesionales diferentes al resto es una buena opción, siempre manteniendo una línea seria y profesional. Asimismo, el aviso en medios escritos deberá ser vendedor, económico (palabras clave) y contener por lo menos datos especiales que caractericen al inmueble, como por
ejemplo:
-
número de pisos.
-
Ascensor
-
Si tiene sótano
- Numero de baños y de visita -
Si cuenta con tanque bajo y cisterna
-
Si esta al frente al mar, parque, etc.
-
Si tiene terraza
-
Si tiene cochera, etc.
En suma, además de colocar la dirección del inmueble, precio y área es aconse jable indicar las características especiales que hacen único al inmueble para así aprovechar al
máximo el espacio del aviso publicitario e interesar a aquella persona que quizá esté buscando un inmueble determinado. No tiene sentido redundar en datos como sala o cocina, pues todas las casas las tienen, a menos que tengan una característica en particular. Igualmente si fuera un local comercial se enfatizará en datos como extensión, ubicación (si está cerca de alguna calle o zona comercial) y si cuenta con todos los servicios. Si fuera un terreno, se colocará énfasis en la ubicación y la zonificación que ésta tiene, s i es para comercio, vivienda, etc. S i desea y cuenta con espacio puede colocar una
referencia de cómo estarán los precios en el futuro cercano, de esta manera animará al cliente que busca hacerse de un terreno antes que se eleve su cotización.
Recuerde los bienes inmobiliarios (terrenos) por lo general tienden a subir de precio por
el mismo hecho que diariamente aumenta la demanda de mayores zo nas urbanas en menor o mayor grado dependiendo del crecimiento de la concentración poblacional. Atendiendo a los clientes
Una vez realizada la publicación de los inmuebles en venta o alquiler debemos estar preparados para recibir a los clientes interesados. Ello implica tener lis to nuestra carpeta de inmuebles. ¿Qué es la carpeta de inmuebles? Es simplemente una lista de los inmuebles a nuestro cargo listadas con las características, precios, ubicación etc. esto nos ayudará a atender
por teléfono a nuestros clientes, y a responder con prontitud y detalle sus dudas o
preguntas. Es muy importante aprovechar cada segundo de esta llamada, pues de su éxito lograremos que el cliente visite el inmueble.
Planifique su plan de respuesta vía telefónica, desde el saludo hasta la despedida. Enumere el listado de preguntas más comunes que le podrían hacer, frases vendedoras, etc. En resumen prepárese a recibir las llamadas, por sencillo que pueda parecer no lo es
tanto si empezamos a recibir constantes llamadas con inquisidoras preguntas que nos pueden tomar desprevenidos. El objetivo es convertir las llamadas en visitas al inmueble y posteriormente convertir la visita en compra. Nuestro inmueble en vitrina
La atención profesional que brindemos en la primera visita e s fundamental para dejar una buena imagen ante el cliente y así generar confianza. Sin embargo, es lo que el inmueble pueda ofrecer lo que configura el éxito o fracaso de nuestra gestión.
Se debe procurar que en la primera visita al inmueble el cliente encuentre lo que estaba buscando, pues poco podemos hacer si el cliente desea una casa con sótano y la nuestra no lo tiene. Ciertamente un b ue n trabajo previo de publicidad aumenta las probabilidades de ello.
Nuestro trabajo de publicidad debe ser segmentado y minucioso desde el primer momento para así atraer a los clientes con el perfil adecuado para nuestro inmueble. Desde colocar un aviso de publicidad hasta la información que brind emos por teléfono,
debe ayudarnos a dar a conocer con detalle de las características particulares del inmueble. De este modo usted atenderá clientes que buscan un inmueble como el suyo , por lo que tendrá una alta probabilidad de concretar una venta. Habrá invertido su tiempo y dinero de manera más eficiente. Unos arreglos previos al inmueble como lo pueden ser un retoque de pintura o una
limpieza general ayudan indudablemente a mejorar la estética del inmueble, convirtiendo al inmueble en si mismo en una gran vitrina.
El proceso de venta de un inmueble en raras ocasiones es inmediato, toma no menos de tres visitas para concretar la operación. Esto se explica por la magnitud e importancia que para el comprador representa hacerse de un inmueble. Por lo tanto, hay que buscar siempre mantener la comunicación con el cliente incluso cuando la primera visita haya finalizado. Conseguir el teléfono de contacto del cliente es un buen paso a seguir, solo si el cliente da señales de consentimiento, de esa manera podremos hacer el seguimiento e incentivar una segunda visita al inmueble. Cada visita es una nueva oportunidad para consolidar la venta. Si un cliente accede en
volver en una segunda o tercera visita notaremos un interés más acentuado y ahí es donde debemos enfilar nuestra artillería vendedora. Hay que mantener abiertos todos los canales de comunicación posibles, siempre negociando y persuadiendo, jamás intransigentes, si existe una contraoferta que no nos satisface declinaremos la contraoferta de manera amable y empezaremos nuevamente a negociar y a persuadir. Para tener éxito en una negociación prepare usted el monto mínimo que el propietario
del inmueble está dispuesto a aceptar. Luego, ofrezca usted el inmueble en un monto
ligeramente más alto. De esta forma tendrá un rango de precios que le servirá para “ofrecer” un descuen to.
A todos los clientes nos gusta recibir ofertas y descuentos. Prepare usted su propio paquete de oferta. Puede ofrecer un descuento al precio listado en el aviso o quizá ofrecer un servicio adicional, pintar la fachada, algún trámite en particular, et c.
Asimismo, usted, para entonces tendrá su lista de características particulares del inmueble, resalte aquellas que le otorgan un valor agregado para que sirvan de argumento el momento de negociar .
¡ Trato hecho!
Una vez que la negociación culmina con éxito se firmará un documento privado de
compraventa y éste se enviará conjuntamente con los papeles de la propiedad a un Notario Público. Debemos asegurarnos que el notario ordene redactar la Minuta de Compra Venta (hoy
en día casi todas las notarias cuentan con abogados para realizar esta labor no siendo indispensable contratar a uno) para luego elevarla a Escritura Pública. Posteriormente, el notario deberá solicitar a los Registros Públicos el bloqueo registral
de la partida correspondiente. El bloqueo registral como ya lo mencionamos anteriormente es de vital importancia sobre todo para el comprador, pues de ese modo blinda la transacción de cualquier intento de fraude.
Acto seguido se fijará fecha y hora para la firma de los documentos y el pago respectivo. Se recomienda utilizar o exigir cheques de gerencia, ya que éstos cuentan
con el aval de la entidad financiera respecto de los fondos disponibles de la cuenta girada.
En el caso que existiera algún problema con el cobro del cheque o el pago en ge neral se deberá comunicar inmediatamente al notario para evitar se realice la inscripción en los
Registros Públicos. Se puede acordar con el notario para que no inicie el proceso de inscripción hasta que se le comunique la conformidad del pago. Una vez conforme con el pago termina la relación contractual entre el agente inmobiliario o corredor y el vendedor del inmueble. Los trámites siguientes corren por cuenta del comprador.
Luego se redactarán los partes registrales para la inscripción de la transferen cia de dominio. Una vez inscrita la transferencia se levanta el bloqueo y el notario anotará en
la Escritura Pública de Compra Venta el número de registro entregando una copia de esta escritura -que conocemos como Testimonio- a los nuevos propietarios. Ca be señalar, que es de interés del vendedor declarar la transferencia de dominio en la respectiva municipalidad a fines de actualizar la base de datos de los contribuyentes.
Otros costos
Una transacción inmobiliaria implica estar preparados para ciertos costos relacionados a tasas registrales, notariales e impuestos. Costos Notariales.-
Los costos notariales varían de acuerdo a la notaría a la que acudamos, pues no existe una regulación de tarifas única, por el contrario ésta se rige por la libre compe tencia.
El notario interviene en la última etapa del proceso de venta cuando el trato ya está negociado. Elabora la minuta, la Escritura Pública y, por lo general, también se encarga de la inscripción del título en R egistros. Este costo es usualmente asumido por la parte
compradora con la prerrogativa de poder elegir la notaría de su preferencia.
Costos Registrales.-
Estos costos están representados por las tasas que se pagan ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Perú) por los diver sos trámites a realizar que van desde
una solicitud de copia de partida registral hasta la inscripción de títulos. El monto de estas tasas se encuentra regulado por esta misma entidad. Para el Perú usted puede verificar los costos registrales en la página web www.sunarp.gob.pe. Impuestos y tasas.-
Los impuestos y tasas a pagar en una venta, compra o alquiler de un inmueble son los
siguientes: 1. Impuesto de Alcabala13 .-
Este impuesto grava cualquier tipo de transferencia
de inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma y modalidad. Pero, ¿que debemos entender por transferencia? Pues a todo acto cualquiera sea su de nominación que importe la transferencia de propiedad de un inmueble. Estos actos pueden ser, entre otros, los siguientes: -
Compra Venta, cuando se sucede una transferencia de un bien a cambio de dinero.
-
Compra venta con reserva de propiedad, cuando se pacta una compra venta en la que el vendedor se reserva la propiedad hast a la cancelación total o parcial del precio.
-
Permuta,
cuando
dos
personas
o más
se transfieren
recíprocamente la propiedad de sus bienes. -
Donación, cuando se realiza la transferencia gratuita de un bien.
-
Dacion en pago, cuando se transfiere un inmueble o p arte de él en calidad de pago.
-
Aporte de capital, cuando se aporta un bien inmueble o parte de él al capital de una empresa.
13
Artículo 21 al 26 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo N 776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N 156-2004- EF en el Diario Oficial “El Peruano”. °
°
-
Fusión, cuando en la unión de dos o más empresas para crear una
nueva o unirse a una ya existente se transfieren inmuebles como parte del nuevo capital social. -
Adquisición por remate judicial, cuando una persona adquiere un bien que fue puesto a remate público.
El impuesto de Alcabala se calcula aplicando la tasa de 3% al valor de la transferencia, siendo el valor de autoavalúo el mínimo permitido. Las 10 primeras UIT (Unidad de Imposición Tributaria 14 ) del valor de transferencia se encuentran exoneradas.
El pago debe realizarlo el comprador del inmueble, dentro del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. El notario exigirá por ley la
constancia de pago de este impuesto en la municipalidad provincial 15 de su jurisdicción para poder elevar a Escritura Pública el contrato de compra venta.
En Lima este pago se realiza ante el Servicio de Administración Tributa ria – SAT. Por otro lado, la L ey de Tributación Municipal contempla la exoneración del pago del impuesto a las adquisiciones de propiedad inmobiliaria que realizan las siguientes entidades: a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades. b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales. c) Entidades religiosas. d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú. e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.
14 15
La UIT vigente para el año 2007 es de S/.3 , 450 Nuevos Soles. Ley 27616, ley que restituye recursos a los gobiernos locales publicado el 21 de diciembre de 2001 en el Diario Oficial “El Peruano”.
Asimismo, la Ley de Tributación Municipal, Decr eto Legislativo N 776, °
exonera del impuesto de alcabala las siguientes transferencias: a) Los anticipos de legítima.
b) Las que se produzcan por causa de muerte. c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la
cancelación del precio. d) Las transferencias de naves y aeronaves. e) Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan transmisión de
propiedad. f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originales. g) Las de alícuotas de herederos o condóminos originarios. 2. Impuesto de Alquiler.-
Es un impuesto que pertenece a la Renta de Primera
Categoría que grava el arrendamiento, subarrendamiento o cesión de bienes muebles e inmuebles. Están sujetos a pagar este impuesto las personas naturales. Tratándose de personas jurídicas las rentas obtenidas por el mismo concepto se
consideran rentas de tercera categoría. Mensualmente debe efectuarse los pagos a cuenta por Rentas de Primera Categoría con el formulario especialmente
autorizado por la SUNAT, el cual constituye el comprobante de pago por el arrendamiento.
El monto a pagar es de 12% del monto de la renta. Si el monto del alquiler se pacta en moneda extranjera el pago del impuesto se hará convirtiéndolo a moneda nacional. El pago de este impuesto es de cargo del propietario.
Los formularios se pueden obtener gratuitamente en cualquier oficina de la SUNAT o en las agencias bancarias. Es en estas últimas donde podemos realizar de modo rápido el pago de l impuesto.
3. Impuesto Predial16 .-
Es el impuesto que grava el valor de los predios urbanos o
rústicos que posea toda persona natural o jurídica. Están obligadas al pago las personas naturales o jurídicas que sean propietarios al 1º de enero de cada año, siendo responsable del pago del tributo el poseedor si el propietario no puede ser determinado. Cuando se efectúa cualquier transferencia de un predio, el vendedor debe
presentar el descargo ante la municipalidad respectiva hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos. Asimismo debe cumplir con efectuar el pago del impuesto de todo el año en que se produjo la transferencia.
De no realizar el descargo, la municipalidad de la jurisdicción generará una multa tributaria por no descargar dentro del plazo establecido. De otro la do el nuevo propietario de un bien inmueble podrá declarar su adquisición hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente a la adquisición del bien. De no hacerlo incurrirá en infracción y se le sancionará con multa.
Asimismo existe un beneficio par a las personas cesantes que consiste en deducir
de la base imponible un monto equivalente a 50 UIT vigentes en el ejercicio gravable, debiendo pagar el impuesto solo por el exceso. Para acceder a este beneficio se debe ser propietario de un solo predio, a su nombre o de la sociedad
conyugal, destinado a vivienda y con tar con un ingreso bruto constituido por la pensión que no exceda de 1 UIT mensual 17 . ¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?
16
Artículo 8 al 20 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo N 776 publicado el 31 de diciembre de 1993), aprobado por Decreto Supremo N 156-2004-EF en el Diario Oficial “El Peruano”. °
17
Ibíd. Artículo 19.
°
Este impuesto se calcula aplicando al monto del autoavalúo del total de predios
del contribuyente ubicados en la misma jurisdicción municipal conforme a la siguiente escala establecida en la Ley de Tributación Municipal:
TRAMO DE
En Nuevos Soles
AUTOAVALUO
UIT = S/. 4,450
Hasta 15 UIT
Hasta S/. 51,750
0.2%
Mas de 15 hasta
Más de S/. 51,750 hasta
0.6%
60 UIT
S/. 207,000
Mas de 60 UIT
Más de S/. 207,000
Tasa %
1.0%
Esta escala por tramos quiere decir que si el valor del autoavalúo de todos los predios de un contribuyente no excede de 15 UIT se le aplicará l a tasa de 0.2%. Si excede, solo al monto que sobrepasa el valor de 15 UIT se le aplicará el 0.6% hasta el limite de 60 UIT, a partir del cual se le aplicará la tasa de 1.0% también solo al monto que sobrepasa las 60 UIT.
Hay que anotar además, que la Ley de Tributación Municipal contempla en su artículo 17 la exoneración de este impuesto a los predios de propiedad de: a) El Gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales, a excepción
de aquellos predios que se hayan entregado en concesión a l sector privado. b) Los Gobiernos extranjeros, en condición de reciprocidad, siempre que el
predio se destine a residencia de los representantes diplomáticos o al funcionamiento de las oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o
consulados, así como los predios de propiedad de las organizaciones internacionales reconocidos por el Gobierno que les sirva de sede. c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines
específicos y no se efectúe actividad comercial en ellos. d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos, monasterios y museos. e) Las entidades públicas destinadas a prestar servicios médicos asistenciales.
f) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines
específicos. g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva con excepción de las extensiones cedidas a terceros para su explotación económica. h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto de sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme a la Constitución. i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al
aprovechamiento forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones forestales. j) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales, debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promoción Social,
siempre y cuando los predios se destinen a los fines específicos de la organización.
Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido declarados monumentos integr antes del patrimonio cultural de la Nación por el
Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitación o sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas , o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva. 4. Arbitrios municipales. -
Es una tasa municipal que se paga por la prestación y
mantenimiento de un servicio público. Dentro del concepto de arbitrios se contempla Limpieza Pública, Parques y Jardines y Serenazgo 18 ; y es de cargo de las personas naturales o jurídicas que sean propietarios del inmueble al 1 de 18
Decreto Supremo N 135-99- EF, Norma II inciso c.1 °
enero de cada año. Usualmente se acostumbra que el vendedor cancele todo el año por adelantado, o por lo menos hasta la fecha de la venta, dejando de este
modo al inmueble libre de toda deuda tributaria.
Tanto el cobro de los arbitrios como su determinación queda cargo de las municipalidades distritales. La forma de determinar el monto de los arbitrios responde a una variedad de factores como lo son el costo por metro cuadrado dependiendo de la zona, el área total construida del predio, la demanda relativa
que exista sobre el servicio, la longitud de las calles, la cantidad de parques disponibles en la urbanización, el numero de habitante por zonas, las áreas verdes disponibles, etc. Aunque estos factores de medición son determinados por cada municipalidad
con su respectiva ordenanza, existen ciertos criterios consensuados para la determinación de esta tasa. R ecomendamos revisar la Ordenanza N 98619 promulgada por la Municipalidad °
Metropolitana de Lima que señala con detalle la metodología de cálculo para la
determinación de arbitrios.
19
Esta norma la puede encontrar en el sitio web http://www.sat.gob.pe
Flujograma del Proceso de Venta.Publicidad del servicio de corretaje para vender un inmueble
Firma de contrato de Opción de Venta.
Representando al vendedor. Contacto con el propietario vendedor vía telefónica y en persona.
Negociación de los términos del contrato:
Diligencia de Reconocimiento Externo e Interno. Saneamiento tributario: Impuesto predial y arbitrios. Valuación del inmueble y
establecimiento del precio de venta. Porcentaje de comisión por la venta. Publicidad del Inmueble en venta.
Firma del Contrato de Compra Venta
Gestión de promoción del inmueble y atención de clientes.
NOTARIA
Se remite a la notaria para la elaboración de la Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral. Pago del impuesto de Alcabala en la municipalidad provincial. Firma del contrato y pago del precio. Finalmente se ordena la elevación del contrato de compra venta a Escritura Pública . Termina la relación contractual con el vendedor.
Inscripción del título en Registros Públicos.
Flujograma del Proceso de Compra.- Representando al comprador.
Publicidad del servicio de corretaje para asesorar en la compra de un inmueble
Firma de contrato de asesoria inmobiliariacompra
Contacto con el comprador vía telefónica y en persona.
Negociación de los términos del contrato:
Características del inmueble requerido. Plazo concedido para hallar el inmueble
solicitado. Honorarios del agente inmobiliario. Publicidad y búsqueda del inmueble requerido.
Gestión de visitas a inmuebles. Firma del Contrato de Compra Venta
NOTARIA
Se remite a la notaria para la elaboración de la Minuta. Se ordena el Bloqueo Registral. Pago del impuesto de Alcabala en la municipalidad provincial. Firma del contrato y pago del precio. Finalmente se ordena la elevación del contrato de compra venta a Escritura Pública .
Inscripción del título en Registros Públicos.
Termina la relación contractual con el comprador.
Flujograma del Proceso de Alquiler. - Representando al arrendador.
Publicidad del servicio de corretaje para asesorar en el alquiler de inmuebles.
Contacto con el arrendador vía telefónica y en persona.
Negociación de los términos del contrato:
Monto de la renta. Firma de contrato de asesoria inmobiliariaalquiler
Plazo concedido para hallar inquilinos
interesados. Honorarios del agente inmobiliario por hallar inquilinos o por la administración de los alquileres (porcentaje de la renta).
Publicidad del inmueble en alquiler.
Firma del Contrato de Arrendamiento
Gestión de visitas al inmueble de posibles inquilinos.
Pago del impuesto de alquiler .*
NOTARIA (OPCIONAL) **
Se remite a la notaria para la elaboración de la Minuta o firmas legalizadas. Finalmente se ordena la elevación del contrato de arrendamiento a Escritura Pública . *
Inscripción del título en Registros Públicos. (OPCIONAL) **
El Pago del impuesto de Alquiler se realiza mensualmente en cualquier agencia bancaria. El porcentaje a pagar es el 12% del monto de la renta y es de cargo del
arrendador . **
Solo en el caso de alquileres con periodos extensos se recomienda realizar la inscripción en Registros Públicos. De no ser este el caso es suficien te con un contrato privado con firmas legalizadas.
¡Excelente! Lo(a) felicito nuevamente por su dedicación y esfuerzo, que definitivamente están brindando sus frutos. Con el repaso del capítulo anterior hemos culminado lo concerniente a entender paso a paso y con detalle la gestión del corretaje inmobiliario. A continuación, y como una forma de complemento necesario, le presento información
actualizada sobre el Programa habitacional Mi Vivienda impulsado por el Estado Peruano. Títulos del capítulo “El Corretaje Inmobiliario: alcance su independencia financiera”. ¿Por dónde empezar? ¡Contrataron nuestros servicios! ¿Y ahora? Promoviendo nuestro inmueble. ¡Trato hecho! Otros costos. Flujogramas.
20
¿Qué es el Fondo Mi Vivienda?
El Fondo Mi vivienda es promovido por el gobierno peruano que la creó en 1998 con la Ley Nº 26912 promulgada el 16 de enero del mismo año. Pero no es sino hasta el 09 de enero de 2002 que su reglamento fuera promulgado por D.S. Nº 006 -2002-EF, siendo el
objetivo de esta norma el de facilitar la construcción y adquisición de viviendas de interés social.
En el desarrollo del Fondo, participan el Estado, a través de Cofide como organismo ejecutor; las instituciones financieras en su función de intermediación de los fondos y el
sector privado de la construcción, responsable de la ampliación de la oferta a nivel nacional. Función del Fondo Mi Vivienda: ·
Canalizar a través del sistema financiero los recursos del Fondo MIVIVIENDA, para facilit ar la adquisición de viviendas dentro del marco del programa
económico del país, a través de mecanismos que aseguren la transparencia y competencia en su asignación, en proyectos promovidos y ejecutados por el sector privado. ·
Formular, aprobar, dirigir y controlar la ejecución de las políticas, objetivos y planes del Fondo MIVIVIENDA, en función a la política general del gobierno y del sector vivienda, en concordancia con las normas respectivas.
·
Organizar eficientemente su propia administración, con la finalidad de cumplir con los objetivos establecidos por ley.
·
Organizar los mercados a los que se dirige el Programa MIVIVIENDA. Difundir el programa y promover el encuentro entre la demanda habitacional, la oferta de viviendas y los intermediarios financieros
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La información que se consigna en este capítulo corresponde a la página web http://www.vivienda.gob.pe, página oficial del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento Perú.
·
Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, coordinar, evaluar y supervisar las actividades relacionadas con la obtención y el uso de los recursos económicos y financieros del Fondo, destinados al cumplimiento de sus fines.
·
Promover la aprobación y suscripción de convenios y contratos relativos al Fondo, de conformidad con las normas legales vigentes.
·
Formular y ejecutar planes estratégicos, programas y proyectos operativos, de inversión y de trabajo, así como efectuar su seguimiento y evaluación.
Ahora bien, el Fondo Mi Vivienda tiene a su vez diversos programas mediante los cuales se ejecuta o mejor dicho se pone en circulación este dinero destinado a fomentar la creación de viviendas en el Perú. De los programas destinados a vivienda tenemos a Crédito Mi Vivienda y Techo Propio. Crédito Mi Vivienda
El Crédito Mi Vivienda, es el producto del Fondo Mi Vivienda, que se ofrece a través de las diversas Instituciones Financieras del mercado local a las personas que cumplan con las siguientes características: ·
Ser mayor de edad, no importa el estado civil.
·
Ser calificado como sujeto de crédito por la Institución Financiera.
·
No ser propietario (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según corresponda; ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cu alquier localidad del país
·
No haber adquirido (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según corresponda) vivienda financiada con recursos del FONAVI, aún cuando ya no sea propietario de la misma.
·
Tener la cuota inicial del 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir este monto con el valor del terreno
Para la adquisición de una casa o departamento, se deben cumplir las siguientes condiciones.
·
El valor del casco habitable más estacionamiento no debe superar las 35 UIT.
·
El valor de la vivienda (casco habitable más estacionamiento) no debe superar
las 50 UIT. ·
Para el Fondo Mi Vivienda no tiene relevancia el área de construcción de la vivienda que deseas adquirir o construir.
·
Si deseas adquirir una vivienda, debe ser en primera venta, es decir la primera transferencia que realiza el promotor y/o constructor. No se encuentran dentro de esta definición, las transferencias entre personas jurídicas, ni las que se realicen por anticipo de legítima o herencia.
·
En este sentido, las transferencias anteriores a la construcción de la vivienda a
ser vendida (cuando era terreno), no cuentan para analizar si se trata de una primera venta. ·
Si deseas construir una vivienda, el terreno donde se construirá debe rá ser de tu
propiedad, debe encontrarse inscrito en Registros Públicos y podrá ser considerado como cuota inicial de tu crédito. No importa el área que tenga tu terreno. La adquisición de una vivienda con un Crédito Mi Vivienda, te permite poder acceder al Premio al Buen Pagador (válido para créditos con plazos mayores a 10 años).
El Crédito Mi Vivienda puede ser solicitado en soles o dólares y al plazo que más se acomode a tus necesidades y posibilidades de pago, hasta un máximo de 20 años, pero no olvides que el Premio al Buen Pagador es para créditos con un plazo mayor a los 10 años.
La cuota inicial es mínima y corresponde al 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir dicho monto con el valor del terreno (aires independizados). El Fondo Mi Vivienda, a través de las instituciones financieras del mercado local, te financia hasta el 90% del precio hasta por un tope de 35 UIT.
En caso de viviendas en construcción o en planos, tiene un plazo de gracia de hasta 6 meses, si lo solicitas. Durante dicho pe ríodo, no pagarás como beneficiario el principal
ni los intereses. Los intereses generados durante este plazo, se capitalizarán incorporándose al importe del crédito otorgado.
El Crédito Mi Vivienda, a diferencia del Crédito Hipotecario tradicional, es el único que te ofrece el Premio al Buen Pagador, el cual es un reconocimiento que da el Fondo Mi Vivienda a tu puntualidad en el pago de tus cuotas. ¿Cómo funciona?
El premio al buen pagador es un monto que se obtiene a partir del monto total del crédito solicitado, y equivale a un 15% de este monto, hasta un tope de S/.15,000.00 Citemos un ejemplo. Una persona desea adquirir una vivienda, la cual esta valorizada en S/.100,000.00 para lo cual ha ahorrado S/.10, 000 que entregará como cuota inicial, solicitando al banco la suma de S/ 90,000. Ante estos supuestos el premio al buen
pagador será 15% de los S/. 90,000 lo cual equivale a S/.13 , 500 y como este valor no excede los S/.15, 000 de límite, el integro de este valor será repartido equitativamente entre el número de cuotas que tenga por pagar.
Tomemos ahora otro ejemplo, para una vivienda cuyo valor sea de S/.130,000 en el que la cuota inicial sea de S/.13,000 y el monto del Crédito Mi Vivienda sea de S/.117,000;
el premio al buen pagador sería S/.17,550, sin embargo el monto del premio al buen
pagador supera el límite de los S/.15,000, en este caso el monto a ser repartido de manera equivalente en todas las cuotas es S/.15,000 Acceso al Crédito Mi Vivienda con remesas del exterior
Cada vez, son más las instituciones bancarias que poseen cuentas de ahorro especiales que permiten ahorrar para obtener un Crédito Mi Vivienda. Sin embargo, lo exclusivo del asunto es que los créditos se obtienen a través de remesas de dinero enviados al Perú entre familiares directos que desean adquirir un inmueble.
Esta modalidad difiere dependiendo de la entidad bancaria a la que uno acuda. La mayoría de las entidades bancarias de nuestro sistema financiero cuentan con un programa que permite acceder a un crédito con ingresos provenientes de las remesas.
Se recomienda acercarse a la entidad de su preferencia para informarse mejor sobre las características, beneficios y condiciones que le puedan otorgar. Formas de acreditar los ingresos necesarios A. Trabajo en Relación de Dependencia- Ingreso por renta de Quinta Categoría ·
Ingresos mensuales relacionados con un sueldo fijo.
·
Ingresos por concepto de comisiones (variables), y otras formas de ingreso debidamente justificados que garanticen que los Solicitantes podrán honr ar el servicio de la deuda.
Deberán presentar continuidad laboral de al menos un (1) año en la misma empresa, la que deberá contar con una antigüedad de funcionamiento no menor a
dos (2) años.
Si no se cumple con la continuidad necesaria en la empresa a ctual, se podrá tomar en cuenta el tiempo de trabajo prestado a su anterior empleador, siempre y
cuando entre la fecha de término del trabajo anterior y la fecha de ingreso al nuevo trabajo no exista un vacío laboral mayor a sesenta (60) días calendarios.
Para demostrar la continuidad laboral se deberá presentar el respectivo Certificado de Trabajo en donde deberá constar la fecha de ingreso y cese del Centro Laboral o en su defecto, presentar la última boleta de pago del trabajo anterior. En este caso los Solicitantes deberán tener como mínimo tres (3) meses en la empresa actual. Se puede considerar los siguientes conceptos: ·
El 80% del promedio de las horas extras trabajadas durante los últimos doce (12) meses.
·
El 80% del promedio de las comisiones, gratif icaciones permanentes, bonificaciones, percibidas durante los últimos doce (12) meses trabajados.
·
El 80% de la asignación por gasolina del personal de Fuerzas Armadas y de
la Policía Nacional, percibida durante los últimos doce (12) meses trabajados. B. Trabajo Independiente - Ingreso por renta de Cuarta Categoría
Deberán presentar continuidad laboral de al menos dos (2) años. Se considerará el promedio de lo percibido durante los últimos doce (12) meses. C. Pequeños y medianos empresarios (negocio propio) - Ingreso por renta de Tercera Categoría
Los s olicitantes deberán contar con experiencia empresarial mínima en los
últimos dos (2) años en la actividad evaluada. Se realizará un análisis de la documentación que sustenta sus ingresos, así como de la viabilidad de su negocio. D. Rentistas - Ingresos por renta de Primera Categoría, Fondos de Pensiones o de Retiro y otros
Serán considerados como fuente de ingresos los siguientes:
·
Ingresos computables provenientes de fondos de pensiones o fondos de retiro.
·
Ingresos computables provenientes de cuentas de ahorro e inversiones, de herencias y cualquier otro ingreso continuo y verificable.
·
Ingresos computables de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales
(no Vivienda). En el caso de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales se deberá tener en cuenta lo siguiente:
·
El o los inmuebles cuyas rentas serán consideradas como ingresos de los Solicitantes, deberán contar con un contrato de arrendamiento a la fecha de la evaluación, cuya vigencia no deberá ser menor a los próximos doce (12) meses.
Ingresos No Acreditables
En el caso de aquellos trabajadores que no puedan acreditar sus ingresos mensuales de
manera permanente y/o no puedan alcanzar la relación Cuota Total del Crédito MIVIVIENDA/Ingreso Líquido mínima aceptable, se les requerirá el Ahorro
Programado mensual en forma consecutiva en la Entidad Financiera de su elección, por
un importe equivalente a la cuota mensual que pagaría al recibir el Crédito MIVIVIENDA, lo cual servirá para sustentar su voluntad de pago y determinar su capacidad de pago. Programa Techo Propio
Techo Propio es un programa orientado a solucionar el problema de vivienda de las familias peruanas con menores recursos para que puedan tener una vivienda dign a, que cuente con los principales servicios de electricidad, agua, desagüe, pistas y veredas. ¿A quiénes está dirigido Techo Propio? ·
A los Grupos Familiares sin vivienda dentro del territorio nacional.
·
La suma de los ingresos netos del grupo familiar no debe ser mayor a: S/1,450.
·
Que nunca hayan recibido apoyo del Estado para adquirir o construir vivienda
¿Quiénes conforman el Grupo Familiar? ·
El Jefe de Familia y su cónyuge o conviviente legalmente reconocido.
·
Los hijos menores de 25 años.
·
Los hijos ma yores de 25 años discapacitados.
·
Los padres, abuelos y nietos.
¿Como puedo participar?
Techo Propio ha creado la forma más sencilla para acceder al Bono Familiar Habitacional (BFH) y con ello a tu vivienda.
Este sistema es el Proceso de Registro de Elegibles. Para inscribirte acércate con tu DNI a cualquier centro de atención del Programa Techo Propio. Requisitos:
1. Tienes que ser mayor de edad, responsable económicamente de tu familia. 2. Ningún miembro de la familia deberá tener vivienda propia. 3. Ningún miembro de la familia deberá haber recibido apoyo del estado para adquirir una vivienda, ya sea a través de FONAVI, ENACE, Banco
de Materiales, Fondo MIVIVIENDA o mediante previa asignación del Bono Familiar Habitacional (BFH). 4. La suma de los ingresos netos de la jefatura de familia no deberá ser mayor S/. 1,450 (mil cuatrocientos cincuenta nuevos soles). 5. El grupo familiar deberá tener al menos una de estas características: A.
Ser casados, convivientes, o solteros (con carga familiar). Con o
sin hijos menores de 25 años. Además podrá incluir a sus hijos discapacitados de cualquier edad. B.
Se podrá incluir a los padres, abuelos y nietos.
6. Presentar el formulario de registro debidamente llenado. Etapas del registro para acceder al Apoyo Habitacional del Estado Paso 1.- Inscribirse en los centros de atención autorizados por el Fondo MIVIVIENDA,
proporcionando información del Grupo Familiar. Paso 2.-
El FMV cruza con las bases de datos de apoyo habitacional verificando que
ningún miembro del Grupo Familiar halla sido beneficiario de Apoyo Habitacional del Estado. Paso 3.-
Los Grupos Familiares que no recibieron apoyo habitacional del Estado son
declarados como Grupos Familiares Elegibles.
Paso 4.-
Ahora como Grupo Familiar Elegible puedes buscar un proyecto de vivienda
Techo Propio que se adapte a tus posibilidades y necesidades. Paso 5.-
Una vez que encuentras una vivienda ahorra en tu cuenta de ahorros Techo
Propio la cuota inicial, recuerda que mínimo es el 10% del Precio de la vivienda. Paso 6.-
Si con la cuota inicial y el Bono Familiar Habitacional no completas el precio
de la vivienda, tienes que pedir que te precalifiquen a un crédito Techo Propio en la entidades financieras afiliadas al Programa. Paso 7.-
Con el Promotor inmobiliario del Proyecto que has escogido firma un contrato
de Promesa de Venta. Paso 8.-
Finalmente con la asignación del Bono Familiar Habitacional podrás comprar
la vivienda elegida. Estos datos y registros han sido obtenidos de la página web institucional del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, por lo que recomendamos encarecidamente si usted se encuentra interesado en obtener un crédito a través de uno de los programas del
Fondo Mi Vivienda, que son los más accesibles en la actualidad, visitar la página www.vivienda.gob.pe para otros datos de interés.
Con este capítulo damos por finalizado el “Manual de Corretaje Inmobiliario- Perú”. Reiter o mis felicitaciones hacia usted estimado(a) lector, pues sin su fu erza de voluntad
ninguna de las ideas que se exponen aquí podría materializarse.
Espero que lo expuesto en esta ocasión pueda convertirse en una fuente de consulta a la que usted pueda acudir y repasar las veces que lo necesite.
Anexos
Datos útiles
FONOTECHO: 0800-12-200 (Llamada gratuita a nivel nacional) Correo electrónico:
[email protected] CENTROS DE ATENCION LIMA San Isidro Coordinador: Patricia Arévalo Oficina: Av. Paseo de la República 3121 Lima – Vitrina Inmobiliaria Coordinador: Maria Lourdes López Oficina: Jr. Camana 199 Fono: 01-426-8066 Comas Coordinador: Richard Paytán Oficina: Av. Túpac Amáru 1419 altura Km. 11 ½ Fono: 01-536-0249
PROVINCIAS Arequipa Coordinador: Ralph Gómez Oficina: Esq. calle Rivero N° 210 con calle Santa Martha N° 200. Fono: 054-222-041 Chiclayo Oficina: Calle Manuel María Izaga 816 Fono: 074-232-730 Cusco Coordinador: José Antonio Paullo Oficina: Av. De la Cultura 1522 – Wanchaq Fono: 084-257-622 Iquitos Coordinador: Mireshka Rodríguez Oficina: Calle Napo N° 228 Fono: 065-962-1417
Huancayo Coordinador: Luis César Gonzales
Calle Real 983 2° piso Fono: 064-215-611 Oficina:
Piura Coordinador: Javier Mogollón Oficina: Av. Independencia s/n Urb. Miraflores block 10 - Tienda 03 Fono: 073-344-539
Trujillo Coordinador : Arturo Viteri Oficina: Esq. Jr. Independencia 599 y Jr. Gamarra 396 Fono: 044-221-172
Formatos y Modelos CONTRATO DE OPCION DE VENTA
A través del presente documento se celebra un contrato de opción de venta con/sin exclusividad entre la empresa/ agente/ señor (…) representado/identificado con (…) con domicilio en (…) a
quienes en adelante se le denominará LA EMPRESA / EL AGENTE y de la otra parte los señores (…) identificados (…) domiciliados en (…) a quienes en adelante denominaremos LOS PROPIETARIOS, en los términos y condiciones siguientes: PRIMERO:
Los PROPIETARIOS declaran ser dueños del inmueble ubicado en la calle (…) del
distrito (…) de la ciudad de (…) tal como consta inscrita en la partida registral numero (…) SEGUNDO:
Los PROPIETARIOS cuentan con todas su facultades de discernimiento por lo que
deciden voluntariamente otorgar a LA EMPRESA la opción de venta exclusiva / no exclusiva del inmueble referido en el párrafo p recedente a un valor no menor de $ 0000.00 DÓLARES AMERICANOS. TERCERO: Los PROPIETARIOS autorizan expresamente a la EMPRESA a realizar todos los
actos necesarios para logra la venta del inmueble en las condiciones ya descritas. Entiéndase que estos actos comprenden gestiones de publicidad, trámites municipales, saneamiento legal del inmueble, atención de los clientes, etc. CUARTO:
Los PROPIETARIOS otorgan a la EMPRESA un plazo de seis (6) meses a partir de la
firma del presente documento para que oferte y venda a nombre de los PROPIETARIOS el inmueble ubicado en (…) este plazo (no) podrá ser renovado por mutuo acuerdo. QUINTO: Mediante
este contrato la EMPRESA asume todos los gastos y riesgos en que pueda
incurrir para llevar a cabo la oferta y venta del inmueble mencionando.
SEXTO:
El precio pactado de común acuerdo por los servicios de intermediación o corretaje
inmobiliario que realiza la EMPRESA es de 5% del valor de la venta del inmueble pagaderos al momento de la firma de la escritura pública de co mpra venta.
Durante el plazo concedido a la EMPRESA para que oferte y venda el inmueble los PROPIETARIOS se obligan a no vender la propiedad sin conocimiento de la EMPRESA. Si así lo SETIMO:
hicieran deberán pagar a la EMPRESA el íntegro de la comisión pa ctada sobre el precio base establecido en la cláusula segunda de este contrato. OCTAVO: El presente contrato de opción de
venta se atiene de modo supletorio a lo establecido
por el Código Civil Peruano.
Ambas partes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (…) NOVENO:
Lima, 00 de mmm de 0000.
Empresa
Propietarios
MINUTA COMPRA VENTA
Señor Notario: Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Publicas, una de compra venta:
Que celebran de una parte, la empresa inmobiliaria AAAA, inscrita en fojas 000 de la Partida Registral numero 111 en el registro de personas jurídicas de Lima con domicilio legal en (…) debidamente representada por (… ) con poder registrado en (…) a quien se le denominara “LA VENDEDORA” y de la otra parte don BBBB de nacionalidad peruana, identificado con (…) de
ocupación (…) con domicilio en (…) a quien se le denominara “EL COMPRADOR” en los términos y condiciones siguientes: PRIMERO:
LA VENDEDORA es propietaria del inmueble ubicado en (…) el mismo que cuenta
con (…) lindando con (…) de un área de (…) LA VENDEDORA adquiere el dominio del inmueble por compra que realizara el 00 de mmm de 0000 de su anterior pr opietario la empresa JJJJ según consta en escritura publica SEGUNDO:
de 00 de mmm de 0000 ante notario NNNN registrado en la partida numero (…)
Por el presente LA VENDEDORA da en venta real y enajenación perpetua, el inmueble ubicado en (…) que consta de ambientes múltiple, baño, etc., con los siguientes TERCERO:
linderos y medidas perimétricas: por el frente (…) por la derecha (…), comprendiendo la venta además del área señalada los usos, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho y por derecho le toca y corresponde sin reserva ni limitación alguna.
el precio pactado de común acuerdo es de $ 0000.000 ( $$$$$ DÓLARES AMERICANOS) que EL COMPRADOR cancela a la firma de la presente minuta con el cheque CUARTO:
de gerencia numero 00000 -0000-00, previo bloqueo registral a favor de LA COMPRADORA sin mas comprobante que la firma de las partes. QUINTO: LA VENDEDORA declara que sobre
el inmueble que se vende no pesa medida judicial o extrajudicial alguna acto o contrato que limite su dominio y derecho de libre disposición. En
todo caso LA VENDEDORA se obliga al saneamiento de Ley. Así también es de cargo de LA VENDEDORA cumplir con las obligaciones tributarias y municipales que pudiera afectar el inmueble hasta la fecha de la firma de la presente minuta, siendo de cargo del COMPRADOR las obligaciones que surjan con fecha posterior. SEXTO: Ambas
partes declaran que la presente venta se realiza Ad corpus y que existe perfecta
equivalencia y justa compensación entre el precio que se paga y el inmueble que se vende y que
si alguna diferencia hubiese de mas o de menos, valor que por el momento no perciben, se hacen de ella mutua gracia y reciproca donación, renunciando a cualquier acción o excepción por error, dolo, violencia, lesión y cualquier otro concepto análogo que pudiera corresponderles. Ambas partes aceptan la donación. SETIMO: Los
gastos registrales y notariales que originen este instrumento, así como el Impuesto
de Alcabala, serán de cargo del COMPRADOR. OCTAVO: Las partes contratantes renuncian al fuero de sus domicilios, y en caso de cualquier
controversia, se someten expresamente a los jueces y tribunales de (…) Se firman Lugar, 00 de mmm de 0000.
El comprador
El vendedor
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Conste por el presente documento que se extiende por duplicado el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en (…), Departamento N.° (…) que corre inscrito en la ficha N.° (…) que celebran de una parte JJJ con DNI N.° (…) con domicilio en Av. (…) a quien en adelante se le denominará EL ARRENDADOR, y de la otra parte DDD con DNI N.° (…) con domicilio sito en el inmueble materia de arrendamiento, en el distrito de (…), a quien en adelante se le denominará EL ARRENDATARIO de acuerdo a los términos siguientes: PRIMERO: EL ARRENDADOR es propietario absoluto de local materia de este contrato. Este inmueble cuenta con pisos de parquet, dos cuartos con roperos y un tercero sin ropero, cortinas en los tres cuartos, una sala con doble cortina, un baño completo, un medio baño, ambos con mayólica, sanitario y lavatorio, cocina con reposteros superiores, área de lavandería, intercomunicador con interruptor para apertura de puerta principal eléctrica, luminarias en todos los puntos, interruptores y tomacorriente en todos los puntos, llaves térmicas de control eléctrico, conexión telefónica y cable TV. Se deja constancia que el inmueble de referencia es de construcción reciente y de material noble, disponiendo de los servicios de agua potable, desagüe y fluido eléctrico. Toda el área a arrendar cuenta con accesorios completos listos para habitar, como lo son fluorescentes, ventanas, grifería y acabados varios en buen estado. SEGUNDO: Por el presente contrato EL ARRENDADOR conviene dar en arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble precisado en la cláusula anter ior, autorizándole - al ARRENDATARIO- el USO exclusivo de dicho inmueble como CASA -HABITACIÓN. TERCERO: La renta pactada de común acuerdo es de S/. (…) (…)NUEVOS SOLES) mensuales, que será abonada por adelantado cada mes en la Cuenta Bancaria Número (…) de l Banco (…), haciendo entrega del voucher respectivo en el domicilio del ARRENDADOR sin aviso ni requerimiento previo a partir del 00 de mmm de 0000, siendo el día (…) de cada mes el fijado para el pago correspondiente del mes por adelantado.
quedará automáticamente constituido en mora si hasta el día treinta de cada mes no realizara el pago puntual de la renta, debiendo por ello abonar S/. (…) nuevos soles por cada día calendario de atraso. EL ARRENDATARIO
Queda expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO dejara de abonar la renta por el equivalente de UN (01) mes de alquiler será causal de rescisión del contrato, facultando a EL ARRENDADOR para hacer efectiva la acción de desalojo y las demás que juzgue pertinente para el cobro de la renta. CUARTO: El plazo de duración del contrato es de (…) meses no forzosos para ambas partes y se computará desde el 00 de mmm de 0000 y culminará indefectiblemente el 00 de mmm de 0000. El plazo fijado podrá prorrogarse por acuerdo expreso o tácito de las partes en concordancia con la normativa nacional. En caso no se llegase a ningún acuerdo EL ARRENDATARIO está obligado a entregar el departamento en el buen estado en que lo encontró y con todos sus accesorios completos, el 00 de mmm de 0000. En el improbable caso que no lo hiciera deberá pagar una multa de S/. (…) nuevos soles por cada día de mora en la
entrega del local en calidad de penalidad por incumplimiento de contrato, sin perjuicio del pago de la renta pactada y del derecho a acudir a las instancias judicia les. QUINTO: EL ARRENDATARIO se obliga a no introducir modificación alguna en la estructura física del inmueble, ni cambio alguno en sus instalaciones sin consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR. Todas las mejoras que EL ARRENDATARIO introduzca en el inmueble, cualquiera sea su naturaleza, quedará sin excepción en beneficio del predio, sin obligación de reembolso alguno o pago por parte de EL ARRENDADOR. SEXTO: Son de cargo de EL ARRENDATARIO el pago del fluido eléctrico y agua potable. El pago del fluido eléctrico lo realizará de acuerdo al medidor respectivo, y el servicio de agua lo realizará a la Junta de Propietarios del Edificio de acuerdo al costo calculado por éste. Este pago de los servicios mencionados lo hará de manera puntual pres entando los recibos debidamente cancelados al ARRENDADOR o a la persona que ésta designe para este propósito.
Los costos correspondientes al servicio de guardianía, áreas comunes y otros que se deriven del mantenimiento del edificio serán de cargo del ARRENDATARIO. SÉPTIMO: Se obliga EL ARRENDATARIO a no depositar en el departamento, sustancias tóxicas o inflamables ni de otra naturaleza que ponga en peligro el inmueble; a no colocar aparatos e implementos que produzcan ruidos molestos que mortifiquen a l os demás vecinos, así como también, ruidos exagerados a altas horas de la madrugada; en general, a no atentar contra la tranquilidad en cualquier forma que fuere. OCTAVO: En garantía del fiel cumplimiento del contrato EL ARRENDATARIO se compromete a entregar al 00 de mmm del 0000, la suma de S/. (…) (…Y 00/100 NUEVOS SOLES). Este depósito en garantía no devengará interés alguno, no podrá aplicarse al pago de alquileres atrasados y será devuelto hasta UN MES (1) después a la entrega del local y sólo en el c aso de no existir obligación alguna por parte de EL ARRENDATARIO. Asimismo, a la firma del presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por adelantado la renta correspondiente al período comprendido del 00 de mmm al 00 de mmm de 0000. NOVENO: EL ARRENDATARIO desde ya otorga autorización a EL ARRENDADOR a fin de que éste, o la persona que designe, ingrese al inmueble arrendado en cualquier momento, dentro de horas razonables, con la finalidad de inspeccionar el interior del local, su conservación y mantenimiento. DÉCIMO: Será causal de rescisión automática del contrato, si EL ARRENDATARIO incumple el pago de los servicios especificados en la cláusula sexta (agua potable, fluido eléctrico, servicios de guardianía, mantenimiento, etc.) hasta un máximo de dos meses continuos. Para verificar el pago de los servicios, EL ARRENDATARIO se obliga a presentar a EL ARRENDADOR la respectiva constancia de pago cada mes. DÉCIMO PRIMERO: EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar, ni entregar total o parcialmente el local materia de este contrato. El incumplimiento de esta cláusula determina la nulidad ipso jure del contrato que pueda haber celebrado EL ARRENDATARIO con terceros; así
como también, la rescisión automática del presente contrato de arrendamiento, debiendo además EL ARRENDATARIO responder por los daños y perjuicios a que hubiere lugar. DÉCIMO SEGUNDO: En todo lo relacionado al presente contrato de arrendamiento las partes renuncian expresamente al fuero de sus domicilios y en caso de cualquier controversia se someten expresamente a los jueces y tribunales de la ciudad de (…). Lima, 00 de mmm de 0000 Se firma en dos ejemplares
Arrendador
Arrendatario
ENTREGA DE LLAVES
YO
DD D
con DNI N.° (…) RECIBO
DIEZ
(10) LLAVES, CORRESPONDIENTES AL
DEPARTAMENTO N.° (…) DEL EDIFICIO UBICADO EN CALLE (…) N.° (…) INMUEBLE MATERIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SE CELEBRA EN LA FECHA.
DETALLE DE LLAVES QUE SE ENTREGAN:
RECIBI CONFORME:
PUERTAS PRINCIPALES DEPARTAMENTO 301 DORMITORIOS DOS BAÑOS COCINA
2 2 3 2 1
TOTAL
10
21
Solicitud de Publicidad Registral .
21
Se utiliza este formato para solicitar Copia de Partida Registral, simple o certificada, vigencia de poderes, búsqueda, etc.
Solicitud de Inscripción de Título.
°
22
Formulario Registral N 1 .
22
Este formulario se utiliza para la inscripción de la Declaratoria de Fábrica. Se muestra aquí solo la primera página de lo que conforma un cuadernillo. Los datos deben ser completados por el ingeniero o arquitecto a cargo de la construcc ión.
Modelo de Partida Registral.
Modelo de Reglamento Interno.
www.aprendecorretaje.com
Bibliografía
1. Anexo de la Resolución Ministerial N 098-2006- VIVIENDA, publicado el 08 °
de mayo de 2006 en el Diario Oficial “El Peruano”. 2. Código Civil Peruano aprobado por Decreto Legislativo N 295 publicado el 25 °
de julio de 1984 en el Diario Oficial “El Peruano”, en vigencia desde el 14 de noviembre de 1984. Editora Jurídica Grijley E.I.R.L., Cuarta edición mayo de 2004, Lima, Perú. 3. Directiva que regula criterios para acreditar en Registros Públicos el pago del
Impuesto Predial, Alcabala y Patrimonio Vehicular aprobado por Resolución N°318-2005- SUNARP-SN. 4. Ley de Notariado aprobado por Decreto Ley N°26002 publicado el 27 diciembre de 1992 en el Diario Oficial “El Peruano”. 5. Ley N 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, de Procedimientos para °
la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común publicada el 20 de julio de 1999 en el Diario Oficial “El Peruano”. 6. Ley que restituye recursos a los gobiernos locales, Ley N 27616 publicado el 29 °
de diciembre de 2001 en el Diario Oficial “El Peruano”. 7. Reglamento de la Ley N °27157 aprobado por D.S. N°008-2000-MTC publicado el 17 de febrero de 2000 en el Diario Oficial “El Peruano”.
