INTRODUCCIÓN En la actualidad que en américa latina y a nivel mundial el tráfco inmobiliario ha crecido considerablemente, podemos afrmar que nos encontramos en el auge de la compra y venta venta de bienes inmuebles. inmuebles. Esto puede deberse a muchos actores como por ejemplo que ahora las empresas del sistema bancario orecen más acilidades para acceder a créditos hipotecarios, también puede deberse deberse a que ahora ahora hay más constructoras en actividad o simplemente porque las personas tienen más poder adquisitivo. Ante esta situación que se nos presenta es cuando el Estado debe crear un ambiente en el cual estas actividades compra y venta de inmuebles! puedan desarrollarse de la mejor manera. Entonces aqu" es cuando aparece la necesidad de crear mecanismos que les permitan a las personas contratar de una manera segura, esto es, darle alg#n tipo de garant"a para asegurar que sus contrataciones se reali$arán de manera segura, que las obligaciones generadas se cumplan y evitar que se conviertan en v"ctimas de raudes o estaas. El presente trabajo tiene como fnalidad hacer una comparación entre nuestro sistema registral, registral, siendo más espec"fcos relacionado a la seguridad que brinda el bloqueo registral con el sistema registral argentino, relacionado sobre la %eserva de prioridad registral. Ambos persiguen una misma fnalidad, la seguridad registral, pero con procedimientos distintos que serán desarrollados desarrollados en el presente trabajo, reali$ando una comparación entre ambos mecanismos. %especto a la investigación podemos afrmar que se procederá a eectuar un análisis arduo respecto a todos los aspectos relativos a esta institución jur"dica, es decir, se anali$ará su contenido y alcances. Esto se reali$ará mediante la interpretación de conceptos básicos, normas y jurisprudencia.
CAPITULO I: MARCO TEORICO: El presente trabajo de investigación tiene como fnalidad reali$ar un breve comparación sobre el estudio acerca de la institución jur"dica conocida como el &'loqueo %egistral(, el cual es entendido por muchos juristas como &aquella anotación preventiva cuya fnalidad es asegurar la inscripción defnitiva de un acto o derecho no consumado( y que se encuentra regulado en los art"culos )*+ y )*- del %eglamento de nscripciones del %egistro de /redios, 0ecreto 1ey 2 )3453, el cual ue modifcado por el 0ecreto 1ey 2 4*)63 y la 1ey 2 47-3), as" como los certifcados de prioridad registral, el cual permite la determinación de preerencias y rangos registrales, admitiendo que las registraciones subsistan o se e8cluyan, por ser oponibles o incompatibles, lo cual comien$a a uncionar con la e8pedición del certifcado registral y se encuentra regulado en los art"culos 4+ y sgts. de la ley %egistral 2otarial 29)5.3*). :omo se mencionó anteriormente el bloqueo es una anotación preventiva, es decir, un asiento temporal y transitorio que tiene una duración determina a dierencia de otros asientos cuya inscripción es defnitiva. En tal sentido se procede a reali$ar el estudio acerca de las “Anotaciones Preventivas(. 1.1. ANOTACIONE! PRE"ENTI"A!: En la actualidad en aplicación del /rincipio de 1egalidad se eect#a la califcación registral de los t"tulos presentados ante el registro, mediante esta califcación registral se reali$a una evaluación integral del t"tulo en su aspecto ormal y material evaluando el negocio contenido en él. 1a califcación registral es reali$ada por el %egistrador /#blico quien es el uncionario p#blico a encargado de reali$ar dicha califcación. Ahora bien de eectuarse una califcación registral &positiva( el resultado es la inscripción del acto o derecho en el registro correspondiente debemos indicar que en el presente caso nos centraremos en el %egistro de /ropiedad nmueble que es la institución p#blica que tiene por objeto la inscripción y publicidad de los actos y derechos que en él se inscriben!, dicha inscripción una ve$ reali$ada por el %egistrador /#blico dota al acto o derecho de eectos erga omnes. 2o obstante qué sucede con aquellos t"tulos cuya inscripción no pueda reali$arse por adolecer de alg#n deecto subsanable o su inscripción se ve impedida porque e8iste un obstáculo que emana de la propia partida registral, en ese caso el %egistrador /#blico reali$ará una ;'
2 al t"tulo. %especto al deecto subsanable podemos indicar que corresponde a un análisis integral del
t"tulo en sus aspectos ormales y materiales, es decir, se eval#a al instrumento p#blico y al acto o negocio y su correspondencia con la partida o partidas registrales vinculadas al acto o derecho. %especto al obstáculo que emana de la partida registral nos encontramos ante un deecto en el tracto sucesivo, es decir, por la alta de inscripción de un acto previo. /ara la doctrina nacional e internacional las &Anotaciones /reventivas( consiste en? /ara #$nt%er #on&a'es (arrón1, haciendo una vinculación con el Principio de Fe pública Registral concluye &Es por ello la contrapartida de la e p#blica registral cuyo presupuesto es la e8actitud del %egistro! se encuentra en las anotaciones preventivas cuyo presupuesto es remediar la ine8actitud del %egistro o prevenir de un cambio!, lo que constituye una advertencia a terceros en general, quienes se les pone en conocimiento de que una titularidad inscrita puede ser revocada o modifcada(. ).4. :;2:E/@; 0E '1;BE; C E1 :E%@D:A0; 0E /%;%0A0 %E<@%A1? La idea del Registro de predios nace con la necesidad de crear una protección en la transmisión de los predios, esto es, impedir transferencia o cargas ocultas que afecten a terceros adquirientes, en otras palabras su finalidad es impedir fraudes o transferencias fraudulentas que afecten a aquellos que confiados en el registro. Como se puede apreciar el Registro busca eliminar las incertidumbres, proteger la buena fe y tutelar al tercero adquiriente. En ese orden de ideas podemos afirmar que nuestro sistema, el cual está basado en la publicidad de actos y derechos que se inscriben, tiene con gran columna al Principio de Prioridad Registral. El mencionado principio se encuentra reconocido en nuestra legislación nacional el cual ha sido clasificado en dos formas. La primera se encuentra recogida en el artículo 2!" de nuestro Código Ci#il y en el artículo $% del &'( del Reglamento )eneral de los Registros *+blicos, se le conoce como *rioridad *referente-, que es conocido en la doctrina como Prioridad
) ;2FA1E< 'A%%>2, unther. Derecho Registral y Notarial . @omo 0erecho %egistral!. Editorial Gurista Editores E..%.1. Gulio 4*)4. 1ima H/er#. p 46*.
Relojería, la cual como precisan Oscar Huerta Ayala y Wuilber Alca Robles 2, consiste en que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. En otras palabras nos quieren decir es que quien inscribió primero es aquel que #a a goar de los beneficios del registro. (tro tipo de prioridad es la *rioridad E/cluyente-, la cual se encuentra regulada artículo 2!0 de nuestro Código Ci#il y en el artículo % del &'( del Reglamento )eneral de los Registros *+blicos, que tambi1n es conocida como Prioridad por Oponibilidad , la cual como precisan Oscar Huerta Ayala y Wuilber Alca Robles3, consisten en que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha posterior. &omando en cuenta lo antes dicho podemos afirmar que la finalidad y esencia de este principio, en sus dos clases, es dar seguridad urídica y proteger, esto es porque nos encontramos ante una figura que genera una preferencia en el tiempo o una e/clusión en los derechos. Es aquí donde aparece la figura urídica conocida como el BLOQUEO REG!"RAL, el cual se encuentra #inculado al registro de predios, debido a que en este registro se inscriben un amplio n+mero de actos y derechos que pueden in#olucrar a una sola partida registral o #arias, y mediante el bloqueo registral no solo se busca lograr un orden de inscripción de los actos y derechos sino tambi1n dar seguridad urídica. El bloqueo se desarrolla en ambos tipos de prioridad.
4 IBE%@A ACA1A, ;scar y A1:A %;'1E<, Juilber. Instituciones de Derecho Registral e Inmobiliario. /rimera Edición. Editorial
+ IBE%@A ACA1A, ;scar y A1:A %;'1E<, Juilber. Instituciones de Derecho Registral e Inmobiliario. /rimera Edición. Editorial
*ara Rub#n Gue$ara %anri&ue ', el bloqueo consiste en Es una anotación pre#enti#a que se realia en la partida de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantiar la efecti#idad de un derecho reconocido pero toda#ía no consumado3 es decir, es una medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotación, no puede ser inscrito en forma definiti#a-. La definición acotada nos dice que mediante la institución urídica del bloqueo se busca el reconocimiento de prioridad de quien planea la celebración de un contrato el cual toda#ía no cumple con la formalidad requerida para su ingreso al registro, es decir, una persona que solicita se le d1 preferencia en el sentido de que pone en conocimiento al registro que se encuentra en la realiación de un contrato que pró/imamente ingresará al registro cuando logre cumplir con todas las formalidades e/igidas para su ingreso al registro, en el presente caso que sea ele#ado a escritura p+blico por parte del 4otario *+blico. En otras palabras anuncia un derecho real al que le falta la documentación p+blica. Gunt(er Gon)ales Barr*n +, nos dice una de las anotaciones pre#enti#as más usuales es el llamado bloqueo registral, cuya necesidad se origina por el lapso de tiempo que e/iste entre la celebración del negocio de transmisión de la propiedad hasta la inscripción en el Registro. 5urante ese periodo pueden concluirse e inscribirse negocios aenos a la #oluntad y al conocimiento del adquiriente, los cuales les pueden pri#ar definiti#amente de la adquisición o impedir que 1ste se lle#e a cabo en las condiciones pactadas en el negocio causal primigenio. Con la definición acotada el autor hace mención a un aspecto fundamental del bloqueo registral, como se mencionó antes, lo que busca es dar seguridad. *orque con la inscripción del bloqueo se pone de manifiesto que pró/imamente se inscribirá
- BE=A%A LA2%BE, %ubén. Derecho Registral . :uarta Edición. Editorial Ediciones DE:A@. 1ima /er#. )66*. p +53.
K ;2FA1E< 'A%%>2, unther. Derecho Registral y Notarial . @omo 0erecho %egistral!. Editorial Gurista Editores E..%.1. Gulio 4*)4. 1ima H/er#. p 464.
un acto o contrato en la partida pero no se puede inscribir porque ese acto o derecho aun no puede acceder al registro, pero en ese lapso de tiempo entre la celebración del contrato y su inscripción puede suceder muchas cosas que afecten a la partida registral materia de transferencia o gra#amen. *ueden darse por eemplo situaciones que impidan la inscripción como una transferencia hacia otra persona, es decir, una transferencia fraudulenta o la anotación de una carga o gra#amen que afecte el predio. El bloqueo aparece ustamente para impedir que el #endedor en un acto de mala fe, apro#echándose de ese lapso de tiempo, efectu1 la transferencia a fa#or de otra persona aena a la relación obligacional plasmada en un contrato pri#ado. 6simismo el autor en mención Gunt(er Gon)ales Barr*n-, concluye que mediante el bloqueo se e#ita este riesgo a tra#1s de una eficacia retroacti#a de una futura inscripción, la misma que se computa desde el ingreso en el registro de una reser#a de especio registral-. Efecti#amente el bloqueo constituye una reser#a de espacio registral, porque en la partida donde se fuere a inscribir impide la inscripción de actos que puedan resultar incompatibles con el acto o derecho que está pró/imo a ser inscrito en la misma partida registral, en aplicación del principio de registral en sus dos modalidades, a efectos de garantiar su inscripción cuando logre ser ele#arlo a escritura p+blica. 7iguiendo esa idea $.n Leonardo G.l$e) Aliaga/ nos dice Es el lapso entre la celebración del contrato entre comprador y #endedora 8el solo consenso9, y el otorgamiento del instrumento p+blico, donde se corre el riesgo de que accedan al registro actos o contratos diferentes al celebrado por los contratantes. Estos actos o
7 ;2FA1E< 'A%%>2, unther. Derecho Registral y Notarial . @omo 0erecho %egistral!. Editorial Gurista Editores E..%.1. Gulio 4*)4. 1ima H/er#. p 464.
5 M1=EF A1AA, ván 1eonardo. Manual de Derecho Registral y Notarial . /rimera Edición. Editorial Editora y 0istribuidora Ediciones 1egales E..%.1. 1imaN/er#. 4*)-. p )76.
contratos no deseados, podrían ser una segunda #enta del mismo bien, un embargo, una hipoteca sobre el inmueble, etc.-. 5e igual forma el referido autor concluye que mediante el bloqueo se busca reducir riesgos en la contratación impidiendo el ingreso al registro de actos o contratos indeseados que no pertenecen a la relación obligacional ya generada en el contrato que pretende ingresar al registro, es con su anotación en el registro de propiedad inmueble, en aplicación del principio de prioridad, que impide tales inscripciones indeseadas. 6quí es oportuno mencionar que mediante el bloqueo se busca asegurar y garantiar la efecti#idad de un derecho reconocido pero toda#ía no consumado, pero ¿Qué efecto causa en el tráfico inmobiliario? 6 esto debemos responder que el bloqueo no aligera la contratación, porque su finalidad no es otorgar celeridad en las contrataciones, la doctrina no menciona que el bloqueo tambi1n busca hacer más rápidas las contrataciones e inscripciones. :undamentalmente con el bloqueo registral se pretende crear un mecanismo para asegurar el acceso al registro de un acto o contrato en #ías de formaliación, es decir, otorga seguridad en la contratación a tra#1s de la reser#a de prioridad. Como dice Gunt(er Gon)ales Barr*n 0, citando a ;illares *ico, Esta figura otorga a las partes un período de tranquilidad contractual-, en el cual se pueda concluir y formaliar el acto urídico sin la preocupación deri#ada del posible cambio o alteración en la situación urídica de la finca, lo cual
3 ;2FA1E< 'A%%>2, unther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Editorial Gurista Editores E..%.1. Gulio 4**4. 1ima H/er#. p 54*.
6 ;2FA1E< 'A%%>2, unther. Derecho Registral y Notarial . @omo 0erecho %egistral!. Editorial Gurista Editores E..%.1. Gulio 4*)4. 1ima H/er#. p 464 y 46+.
debe formaliarse el documento p+blico notarial de a transferencia o, en caso contrario, la anotación caduca de pleno derecho-. Con la presente definición nos muestra otra característica del bloqueo, que como toda anotación pre#enti#a es de duración temporal, en el caso del bloqueo solo dura sesenta días hábiles contados desde la fecha en que se anotó en el registro. 6simismo nos indica que la finalidad del bloqueo es que se formalice el documento pri#ado para su inscripción, sin embargo, >?ue sucede si eso no sucede@ En ese caso, pasados los sesenta días hábiles el bloqueo caduca automáticamente :inalmente concluimos con la definición más completa que e/iste en la doctrina nacional, para Luis Alberto Aliaga Huaripata, El bloqueo registral podría definirse como aquella anotación pre#enti#a e/tendida a solicitud de notario, sustentada en la copia del documento pri#ado que contiene el negocio urídico referente a derechos reales realiado por persona natural o urídica, que tiene por finalidad reser#ar prioridad registral en fa#or del negocio, permitiendo su formaliación notarial e inscripción dentro del periodo de su #igencia.
)* A1AA IBA%/A@A, 1uis Alberto. El derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. aceta Gur"dica. /rimera %eimpresión. Editorial aceta Gur"dica. Layo 4**7. 1imaN/er#. p 4+.
