Nama : R. Abhi Kusuma Kusu ma W. NIM : 145060607111001 1450606071110 01 ALPR Kelas D
Resume Teori B i d R ent
Bid Rent Theory Theory dicetuskan oleh William Alonso dengan mengadaptasi konsep Von Thunen dan kemudian memasukkannya ke dalam konteks kota. Pasar pu pusat sat kota sep seperti rti pada ada teo teori Von Thunen diin iinterp terprresta estasi sik kan oleh leh Alonso sebagai sebagai sebuah kota dengan Central Business District (CBD) di tengahnya. Seperti beberapa teori sebelumnya, transportasi menjadi faktor utama dalam penentuan perumahan dan perusahaan. Teori Bid Teori Bid Rent merupakan merupakan teori ekonomi geografi yang menunjukkan bagaimana harga dan permintaan berubah ketika jarak dengan CBD meningkat. Teori ini mengasumsikan bahwa semakin mudah aksesibilitas dari suatu area, maka area itu akan lebih menguntungkan. (Santoso, et., al., 2012). Pentingnya peranan sektor pertanian dan perkebunan dikarenakan dikarenakan usaha pemerintah untuk menciptakan pembanguanan pada sektor industri di dukung dari sektor primer yaitu pertanian. Sehingga harus diciptakan sektor pertanian yang mampu berkembang untuk untuk menopang sektor industri. Diharapkan Diharapkan sektor industri mampu menyerap hasil sektor pertanian sehingga terjadi suitanable produk dari hulu hingga hilir dengan harapan mampu meningkatakan mutu produk olahan sektor pertanian. Secara garis besar teori-teori lokasi menganalisis faktor-faktor spasial terkait lokasi yang akan diperuntukan untuk penempatan industri, terdapat tiga analisis lokasi yang dikemukakan oleh para ekonom regional (Sjafrizal, 2008) yaitu : 1. Bid-Rent Theories , yaitu analisis Teori Lokasi yang mendasarkan analisa pemilihan lokasi ekonomi pada kemapuan membayar harga tanah (bid-ren) yang berbeda dengan harga pasar tanah (land-rent), sehingga penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi ditentukan oleh nilai bid-rent yang tertinggi. Anlisis Teori Lokasi ini dipelopori oleh Von Thunen (1826)
2. Least Cost Theories , yaitu analisis Teori Lokasi yang mendasarkan analisa pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada prinsip biaya minimum (Least Cost) . Dalam analisis ini lokasi yang terbaik (optimal) adalah pada tempat dimana biaya produksi dan ongkos angkut adalah pada tempat dimana biaya produksi dan ongkos angkut adalah yang paling kecil. Jika hal tersebut tercapai, maka tingkat keuntungan perusahaan akan menjadi maksimum . Analisis Teori Lokasi ini dipelopori oleh Alfred Weber (1929) 3. Market Area Theories, yaitu analisis Teori Lokasi yang mendasarkan analisa pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada prinsip luas pasar (Market Area) terbesar yang dapat dikuasai perusahaan . Luas pasar tersebut adalah mulai dari lokasi pabrik sampai ke lokasi konsumen yang membeli produk perusahaan tersebut. Jika pangsa pasar yang dikuasai merupakan yang terbesar,
maka tingkat keuntungan
perusahaan menjadi maksimum. Analisis Teori Lokasi ini diperlopori oleh August Losch (1954) Dasar konsep von thunen menjelaskan bahwa penggunaan lahan sangat ditentukaan oleh biaya angkut produk yang diusahakan yang pada akhirnya menentukan sewa tanah (land rent). Land rent didefinisikan sebagai kegiatan balas jasa terhadap penggunaan sebidang lahan. Land rent adalah nominal harga yang harus dibayar setiap tahun untuk hak eksklusif (monopoli) untuk menggunakan lokasi tertentu, sebidang tanah atau sumber daya alam lainnya. William Alonso mendukung Teori Von Thunen dengan mengemukakan teori Bid rent yang menjelaskan bahwa lokasi suatu lahan sangat berpengaruh terhadap harga sewanya. Dalam teori ekonomi penggunaan lahan daerah perkotaan, kondisi equlibrium pada dasarnya adalah kondisi di mana terdapat keseimbangan penggunaan lahan untuk berbagai kegiatan ekonomi dan sosial yang umumnya terdapat di daerah perkotaan sesuai dengan permintaan dan penawaran terhadap lahan perkotaan. Yates dan Garner membagi 5 (lima) kategori utama fungsi lahan perkotaan, yaitu : a. Digunakan sebagai permukiman b. Digunakan sebagai kegiatan industri c. Berfungsi sebagai kegiatan komersial d. Digunakan untuk jaringan jalan
e. Berfungsi sebagai fasilitas umum dan lahan kosong. Perkembangan dari teori von thunen adalah harga tanah yang tinggi di pusat kota dan makin menurun jika makin menjauh dari pusat kota, harga tanah yang tinggi di jalan- jalan utama dan makin menurun jika makin menjauh dari jalan-jalan utama. Semakin tinggi kelas jalan-jalan utama tersebut maka makin mahal sewa tanah di sekitar jalan- jalan utama tersebut Sebagai contoh, berdasarkan teori Van Thunen, Keseimbangan Penggunaan Lahan akan terjadi apabila penggunaan lahan yang ada sesuai dengan dengan zonasi yang telah ditentukan, karena adanya pengaruh land rent, bid rent, dan land use. Sehingga, semakin dekat lahan tersebut dengan pusat kegiatan. Maka nilai lahan tersebut semakin tinggi, secara otomatis harga lahan juga semakin tinggi. Jadi, dapat disimpulkan bentuk gambar perkembangan teori van thunen adalah seperti kerucut (segitiga) jaring laba-laba, di mana puncak kerucut itu adalah pusat kota. Dengan catatan bahwa terdapat lokasi yang menyimpang dari ketentuan di atas. Teori Bid Rent merupakan teori pemilihan lokasi yang mendasarkan analisa pemilihan lokasi ekonomi pada kemampuan membayar harga tanah (bid-rent ) yang berbeda dengan harga pasar tanah (land-rent ), sehingga penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi ditentukan oleh nilai bid rent yang tertinggi (Sjafrizal, 2008). Terdapat pokok-pokok penjelas dari teori Bid Rent (Santoso, et., al., 2012), antara lain. 1. Biaya transportasi sekali lagi dianggap sebagai faktor penjelas utama keputusan dalam pemilihan lokasi rumah tangga dan perusahaan 2. Pendekatan fungsi bid rent yang sekarang membentuk dasar dari semua teori kontemporer tentang penggunaan lahan dan nilai tanah. 3. Teori bid rent merupakan teori ekonomi geografis yang mengacu pada bagaimana harga serta permintaan akan hunian semakin meningkat karena dipengaruhi oleh jarak dari Central Bussines District (CBD) 4. Penggunaan lahan yang berbeda akan bersaing satu sama lain apabila lahan tersebut dekat dengan CBD/ pusat kota. Hal tersebut didasarkan atas gagasan bahwa perusahaan ritel ingin memaksimalkan keuntungan mereka jauh lebih banyak dan bersedia membayar lebih banyak untuk lahan yang dekat dengan CBD dan membayar lebih murah untuk lahan yang jauh dari CBD.
5. Teori ini didasarkan pada alas an bahwa area yang mudah di akses semakin menguntungkan. Dari semua pembahasan diatas, teori bid rent memiliki rumus sebagai berikut. y = r(d) l + pr (d) + p z z y
pendapatan rumah tangga
r(d)
sewa per unit tanah pada jarak d dari pusat kota
l
jumlah tanah
pr (d)
biaya transportasi pada jarak d dari pusat kota
p z
harga semua barang lainnya
Z
jumlah semua barang lainnya
Persaingan untuk memperebutkan lahan sangat kuat di perkotaan, te rutama di kota bagian pusat karena di kawasan itu terdapat lokasi-lokasi yang menguntungkan, disamping itu tanah di situ pada umumnya langka. Karena alasan inilah lalu harga tanah di kawasan pusat kota amat mahal. Semakin jauh lokasinya dari pusat kota, semakin menurun permintaan akan tanah dan apabila tanah banyak, maka sewa yang ditawarkan orang untuk membayar tanah permeter perseginya menurun mengikuti jaraknya. Di dalam kota, biaya transportasi meningkat langsung mengikuti jarak yang ditempuh dari pusat kota, namun sewa yang tergantung dengan keterjangkauan (accessibility) saja, berbanding terbalik dengan jarak. Artinya semakin menjauhi pusat kota, semakin menurunlah sewa. Para pemakai tanah di dalam kota menggunakan keputusan menempati tempatnya masing-masing dengan memperhitungkan kemampuan keuangannya. Jika hal ini dihubungkan dengan kegiatan perdagangan eceran atau pertokoan, maka mereka harus mempunyai kemampuan untuk membayar lokasi sewa dengan imbalan keterjangkauan tempat mereka oleh penduduk. Sementara penduduk memilih lokasinya dipinggir kota dengan diimbangi oleh biaya transport ke pusat kota. Bagi golongan ekonomi lemah demi penghematan biaya transportasi mencari tempat tinggal mendekati pusat kota yang merupakan zona perumahan yang sewanya
murah, untuk itu mereka harus bertumpuk-tumpuh dikawasan yang berpenduduk sangat padat (Daldjoeni dalam Widodo, A., 2000).
Gambar 1 Pertalian Jarak Bid Rent dari Struktur Kota
Dari teori Rent dapat dilihat bahwa faktor jarak merupakan faktor penentu lokasi kegiatan perdagangan (Daldjoeni dalam Widodo, A., 2000). Alonso menggunakan teori sewa untuk menjelaskan struktur perkotaan. Model Alonso menekankan pada tradeoff antara sewa lahan dengan biaya transportasi pada keputusan individu untuk menentukan lokasi kegiatan dalam sebuah kota. Asumsi yang digunakan dalam model Alonso adalah : (1) Lahan perkotaan berupa tanah yang datar; (2) penggunaan lahan residensial merupakan fokus di perkotaan; (3) semua kegiatan produksi dan distribusi berlokasi di satu lokasi, yaitu CBD; (4) Biaya pembangunan dan pemeliharaan rumah dianggap sama di seluruh wilayah kota; (5) Populasi secara sosial bersifat homogen dan berada pada tingkat pendapatan yang sama; (6) ukuran dasar bagi tanah adalah sewa tanah, dan bukan nilai tanah (Hendrastuti, 2015).
Gambar 2 Bid Rent Curve : Demand View
Teori Alonso dapat digambarkan dengan kurva Bid Rent pada
Gambar 2.
Alonso mengasumsikan bahwa seluruh pengeluaran rumah tangga untuk tempat tinggal dapat dialokasikan untuk biaya transportasi atau sewa lahan. Sewa lahan paling tinggi terdapat di daerah CBD dan akan menurun dengan bertambahnya jarak dari CBD. Sebaliknya, biaya transportasi paling murah adalah di dekat CBD dan akan meningkat dengan bertambahnya jarak dari CBD. Selain sebagaimana dijelaskan melalui teori Von Thunen dan Alonso sebagaimana dijelaskan di atas, sewa tanah menurut aksesibilitasnya juga akan bervariasi tergantung dari beberapa hal, seperti jarak dari angkutan umum dan ketersediaan prasarana jalan. Sewa t anah cenderung akan tinggi bila berlokasi di dekat jalan ra ya karena aksesibilitas menjadi lebih mudah. Sebaliknya bila berlokasi jauh dari jalan raya dan tidak memiliki akses berupa jalan, sewa tanah cenderung rendah. Prasarana jalan berpengaruh terhadap sewa tidak hanya dari ketersediaannya, namun juga dari kondisi jalan itu sendiri, seperti lebar jalan dan penutup jalan. Penentuan lokasi industri melibatkan beberapa aspek secara teori akan diperoleh lokasi yang paling efisien, sehingga hal tersebut akan menarik produsen atau beberapa produsen untuk menjadikan suatu lokasi industri yang terkonsentrasi secara spasial. Menurut Tarigan (2005:151) dalam menetapkan lokasi industri harus melalui berbagai pertimbangan guna menentukan kalkulasi yang benar mengenai
biaya
investasi
dan
biaya
produksi,
perusahaan
harus
memanfaatkan berbagai keahlian menyangkut teknis bangunan , ahli daya dukung
lahan , ahli permesinan, hingga ahli di bidang riset pasar, ahli manajemen , sisio logi, dan ahli di bidang pemerintah atau ahli hukum. Dalam penentuan lokasi dan penggunaan wilayah perkotaan, terdapat dua bentuk pemilihan lokasi yaitu :
Lokasi kegiatan industri, pemilihan lokasi industri ini dilakukan dengan menggunakan teori Bid Rent yang berlaku juga pada sektor pertanian.
Lokasi perumahan, untuk pemilihan lokasi perumahan pada umumnya menggunakan model pasar lahan dari Alonso Muth yang kemudian diakui sebagai standart teori penggunaan lahan wilayah perkotaan.
Model ini kemudian diformulasikan sebagai berikut : Maksimul : U(X,L) Dengan kendala : Y + PX + R (u) L – T (u) Keterangan : Y = pendapatan masyarakat U = kepuasan (utility) X = konsumsi diluar perumahan L = tanah atau lahan P = harga dari barang X R (u) = harga lahan dari fungsi jarak U = jarak dari pusat kota (CBD) T (u) = ongkos angkut dari fungsi jarak Formulasi diatas memperlihatkan bahwa model ini menggunakan teknik optimisasi dengan fungsi tujuan adalah memaksimumkan tingkat kepuasan konsumen yang sapat digunakna untuk keperluan konsumsi barang dan jasa. Dan juga digunakan fungsi lahrange untuk dasar melakukan turunan (derivatif). Ada beberapa analisis tambahan untuk menentukan lokasi optimal perumahan, antara lain :
Individu yang berada disuatu rumah tangga ( household ) semuanya bertujuan untuk memaksimumkan keuasan (utility maximization) melalui peningkatan konsumsi.
Semua individu bekerja dipusat kota (CBD),sehingga setiap hari mereka harus melakukan perjalanan pulang balik (commuting) dari tempat tinggal mereka ke tempat mereka bekerja.
Semua individu dalam suatu rumah tangga harus mempunyai selera (taste) yang sama sehingga jenis barang yang dikonsumsi juga akan cenderung menjadi sama pula.
Sejumlah keuntungan aglomerasi ( Aglomeration Economies) karena berlokasi berdekatan dengan masyarakat dan kegiatan ekonomi sosial lainnya juga akan turut pula mendorong masyarakat untuk memilih lokasi perumahannya dekat dengan CBD. Lokasi yang dekat dengan CBD ini,akan menimbulkan konsekuensi yang besar juga. Karena biaya yang akan dikeluarkan juga akan semakin besar, namun apabila semakin jauh dengan CBD maka biaya yang akan dikeluarkan untuk tanah akan berkurang karena sewa tanah akan semakin murah.
Daftar Pustaka
Alonso, William. 1964. Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, MA. Alonso, William. 1960. a theory of the urban land market, Papers in Regional Science, Volume 6, Issue 1, pp 149 – 157. Hendrastuti, N. 2015. Ekonomi Tanah dan Tata Kota. Tangerang: Kementrian Keuangan RI Santoso, Budi Eko, Umilia, Ema, Aulia, Belinda Ulfa. 2012. Diktat Analisis Lokasi dan Keruangan (RP09-1209). Institut Teknologi Sepuluh November. Surabaya Sjafrizal. 2008. Ekonomi Regional Teori dan Aplikasi. Niaga Swadaya. Jakarta Tarigan, Robinson. 2005. Perencanaan Pembangunan Wilayah. Bumi Aksara. Jakarta Wahyuningsih, M. (2008). POLA DAN FAKTOR PENENTU NILAI LAHAN PERKOTAAN. Semarang: Perencanaan Kota dan Wilayah FT Universitas Diponegoro. Widodo, A. 2000. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Usaha Pedagang Kaki Lima (Studi Kasus:Kota Semarang). Semarang: Universitas Diponegoro.
