studio perancangan arsitektur 4 mixed used building antara kantor sewa dengan mall elektronik yang ada di surabaya

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013

BAB I PENDAHULUAN

1.1 DEFINISI DAN PENGERTIAN JUDUL

-

Kantor

: tempat suatu badan usaha di mana dilaksanakan pekerjaan administrasi yang dapat dikerjakan dengan tangan maupun dengan mesin.

Sedangkan pengertian pekerjaan administratif yaitu : Suatu system manajemen yang umum

yang menyangkut

kebijaksanaan dalam pembuatan produk, pemasaran, distribusi, pembelian dan pengaturan bahan, hutang piutang, kepegawaian, gaji dan kesejahteraan.

-

Sewa

Pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa. Uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu Yang boleh dipakai dengan membayar uang Ongkos, biaya pengangkutan (transpor)

Sehingga pengertian Kantor Sewa Surabaya adalah Suatu wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok, bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial, dengan cara menyewakan ruangan pada pihak yang memerlukan untuk mendukung usaha pihak tersebut dalam mencapai tujuannya dimana wadah tersebut berada di kota Surabaya. -

Mall

Jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa 

berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara antar tokotoko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur 1

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki tinggi tiga lantai.  -

Elektronik

adalah alat yang dibuat berdasarkan prinsip elektronika serta 

hal atau benda yang menggunakan alat tersebut. dan antara lain dapat digunakan pada :



- elektronik konsumen, alat elektronik untuk penggunaan pribadi dan sehari-hari



- media elektronik, sarana media massa yang mempergunakan alat elektronik modern, misal radio, televisi, dan film

Sehingga pengertian Mall Elektronik adalah Sebuah pusat perbelanjaan khusus yang menyediakan, menjajakan, memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan, maupun teknologi yang diwadahi dalam suatu wadah (bangunan) khusus. Oleh karena itu pengertian dari kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya adalah sebuah wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok, bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial, dengan cara menyewakan ruangan pada pihak yang memerlukan untuk mendukung usaha pihak tersebut serta dilengkapi dengan adanya penyediaan pusat perbelanjaan khusus elektronik pada suatu cakupan lingkungan / wilayah yang memperdagangkan, menjajakan, serta memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan, maupun teknologi di Kota Surabaya.

1.2.1

LATAR BELAKANG MASALAH

Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI 2

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 (Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini, Surabaya

memiliki

peran

penting

dalam

pengembangan

bidang

industry,

perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya. Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai berikut : -

Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang Jepun.

-

Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya.

-

Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di Surabaya.

Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan Kembang Jepun, Surabaya. Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.

3

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan (rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya. Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi. Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran, sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi kalangan masyarakat modern. 4

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut. Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata. Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun

perusahaan. Umumnya

mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum, hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online. Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak produk dan jasa.

Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli. Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.

Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia

5

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.

Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran, pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.

Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya

6

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang elektronik. 1.3 PERMASALAHAN

Permasalahan dalam perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya ini adalah bagaimana merencanakan dan merancang wadah yang dapat menampung segala kegiatan-kegiatan kantor sewa dan mall khusus elektronik dalam sebuah wadah yang dapat melingkupi kedua aktifitas tersebut serta memenuhi persyaratan fungsional dan mampu memberikan kondisi aman, nyaman dan menarik bagi penggunanya, sehingga aktivitas yang berlangsung di dalam bisa berjalan selaras sesuai fungsi dan tujuannya. 1.4 TUJUAN DAN SASARAN 1.4.1 TUJUAN

Tujuan dari perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall elektronik ini adalah untuk merumuskan masalah yang berkaitan dengan penyediaan dan pengadaan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah bangunan mixed use (multi fungsi) dengan tetap menyediakan serta melaksanakan fungsi utamanya yaitu menyediakan sebuah fasilitas untuk warga Surabaya dalam cakupan kantor sewa dan mall elektronik yang efisien, fleksibel, nyaman, dan efektif. 1.4.2 SASARAN

Sasaran dari perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini adalah untuk mendapatkan ketentuan-ketentuan/ criteria yang digunakan sebagai sebuah landasan pokok program perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah mixed use building dengan menekankan pada konsep desain arsitektur modern.

7

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 1.5 METODE DAN PENYELESAIAN

Metode pembahasan yang digunakan secara keseluruhan adalah deskriptif analisis dan sintesis yang melalui tahap-tahap sebagai berikut : 1.5.1 Tahap Awal Melakukan pengumpulan data, langsung di

baik data primer berupa pengamatan

lapangan, maupun data sekunder berupa data

dari

literature,

instansi, nara sumber dan mass media. Data yang dikumpulkan tersebut diolah hingga berbobot pra-analisis artinya

sudah

dipilah-pilah, dikategorikan dan

dikalkulasikan, sehingga mudah dibaca dan dimengerti. Tahap awal tersebut berupa : -

Pengumpulan Data Dalam merencanakan dan merancang sebuah bangunan dibutuhkan

berbagai macam data yang relevan. Data-data yang dibutuhkan tersebut dibedakan menjadi: a. Data Primer Didapat dari hasil eksplorasi fisik dan non fisik dari site yang akan digunakan sebagai kawasan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya. b. Data Sekunder Merupakan data tambahan/ pelengkap yang digunakan sebagai pendukung. Dalam tahapan proses pengumpulan data-data tersebut hal-hal yang perlu dilakukan adalah: b.1 ). Survey b.1.1 Survey Fisik Meliputi : Lokasi, site plan, denah, tangga, utilitas, potongan, tampilan bangunan ( tampak). 8

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 b.1.2 Survey Non Fisik Meliputi : Kondisi lingkungan sekitar site (exsisting), kondisi masyarakat sekitar lingkungan site, kondisi bangunan sekitar site, kondisi iklim/ cuaca yang ada di lingkungan site. -

Studi Literatur

Pada proses ini, perancang mencoba mencari data melalui sumber bukubuku referensi dan situs-situs internet yang terkait dengan spesifikasi arsitektural pasar tradisional. -

Studi Komparasi

Untuk lebih mendukung obyek pembahasan selanjutnya, perancang melalui studi banding dari obyek bangunan yang telah ada. 1.5.2 Tahap kedua Tahapan menganalisa data yang ada serta mengenali potensi dan masalah yang timbul, mencari keterkaitan antar

masalah

sehingga

diperoleh

gambaran

mengenai sebab timbulnya masalah. Tahap ini telah didasari pada landasan teori berupa standar-standar yang berasal dari literature. Setelah itu tahap tindak lanjut dari analisis dengan berupa memecahkan masalah secara meyeluruh dan dengan pertimbangan dari berbagai segi. Peraturan-peraturan pemerintah yang berlaku, potensi yang ada serta factor-faktor lain yang berpengaruh diolah secara terpadu sehinnga diperoleh output berupa alternative-alternatif pemecahan masalah yang dalam hal ini berupa landasan dan program perancangan. Tahapan ini berupa : -

Analisa Data

Dalam proses perencanaan dan perancangan kantor sewan dan mall elektronik di Kota Surabaya ini, pada tahapan analisa akan dilakukan pengolahan

data-data

yang

telah

terkumpul

dan

dikelompokkan

berdasarkan pemrograman fungsional, performansi, dan arsitektural. 9

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Analisa Fungsional bertujuan untuk mengidenifikasi penggunaan pasar tradisional, termasuk kegiatan pengguna, kebutuhan dan aktivitas di dalam pasar tersebut. Analisa Performansi membahas tentang persyaratan atau kriteria persyaratan dan program ruang dalam bangunan pasar tradisional. Analisa Arsitektural merupakan tahap penggabungan dari hasil identifikasi kedua hasil analisa sebelumnya (fungsional dan performansi). Dalam proses ini akan menganalisa masalah massa, ruang, tampilan, pengolahan site, utilitas, dan struktur bangunan yang menyatukan antara tuntutan kebutuhan pengguna dengan persyaratan yang ada. -

Konsep Perencanaan dan Perancangan

Dari proses analisa dan sintesa arsitektural akan dihasilkan beberapa konsep yaitu konsep tampilan bangunan, konsep utilitas, konsep struktur bangunan, konsep ruang, konsep penataan site, serta konsep pengolahan masa bangunan. -

Penyajian Data Fisik dan Non Fisik

Data yang dibutuhkan dikumpulkan melalui observasi (tinjauan langsung ke lokasi objek), ditambah dengan dilakukannya wawancara yang sesuai dengan tujuan dan sasaran yang akan diperlukan. Selain itu juga menjadi bahan literatur yang menunjang teori-teori tentag objek yang dibahas (studi literatur). Data tersebut dibagi dan dikelompokkan menjadi dua bagian, yaitu data fisik dan non fisik. -

Data fisik, meliputi lokasi site, ukuran site, denah peruangan, bentuk atau tampak bangunan, potongan, interior atau eksterior, utilitas, struktur dan konstruksi, material bahan dan sebagainya.

10

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 -

Data non fisik, meliputi aktivitas user, jenis kelamin, pekerjaan, karekteristik,

umur,

latar

belakang,

religi,

sosial

masyarakat

lingkungan pasar. 1.6 SISTEMATIKA PEMBAHASAN Penulisan Konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya ini menggunakan sistematika pembahasan sebagai berikut : BAB I

PENDAHULUAN Berisi tentang pokok-pokok pemikiran yang melatar belakangi pemilihan judul, tujuan, sasaran dan manfaat pembahasan, lingkup pembahasan, metode pembahasan dan sistematika pembahasan.

BAB II

TINJAUAN

UMUM

KANTOR

SEWA

DAN

MALL

ELEKTRONIK SEBAGAI MIXED USE BUILDING Berisi uraian tentang pengertian dan kriteria kantor sewa, mall elektronik fasilitas

pendukung.

Dibahas

dan

pula penggabungan kantor sewa dan mall

elektronik dalam bangunan (mixed use building), pengertian dan criteria mixed use building. Pada bab ini juga akan dijelaskan mengenai lokasi yang akan digunakan sebagai site kantor sewa dan mall elektronik tersebut lebih rinci lagi.

BAB III

TINJAUAN KHUSUS BANGUNAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA Dalam pembahasan bab kali ini akan lebih membahas lebih dalam lagi mengenai kantor sewa dan mall elektronik yang akan direncanakan. Pembahasan yang akan dipaparkan berupa pengertian dasar dari kantor sewa dan mall elektronik, struktur organisasi yang berada di cakupan nbangunan tersebut serta pemakai dan kegiatan apa saja yang dilakukan di dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik tersebut.

11

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 BAB IV

PENDEKATAN

KONSEP

PERENCANAAN

DAN

PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA Pada bab ini akan dibahas lebih rinci serta detail lagi mengenai pendekatan konsep perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Pendekatan yang akan dibahas berupa pendekatan konsep peruangan, pendekatan lokasi, pendekatan tapak, pendekatan bentuk ruang & bangunan, pendekatan struktur konstruksi, serta pendekatan utilitas. Dalam pembahasan mengenai pendekatan konsep ini nantinya akan dapat dilihat serta dirumuskan mengenai rencana bangunan yang akan terbangun.

BAB V

KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA

Pembahasan dalam bab lima ini menjadi pembahasan terakhir dalam konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya. Dalam pembahasan bab lima ini akan menghasilkan/ menyajikan konsep perencanaan yang didapat dari poin-poin pembahasan pada bab sebelumny

12


BAB II TINJAUAN KANTOR SEWA & MALL ELEKTRONIK

2.1 TINJAUAN KANTOR SEWA Tinjauan kantor sewa atau rental office merupakan upaya untuk memahami tentang keberadaan kantor sewa atas dasar pengertian, kegiatan dan organisasi pengelolanya.

2.1.1

JENIS KANTOR SEWA Kantor sewa atau rental office yang merupakan suatu usaha di bidang

property jika dipandang dari bentuk usahanya, maka kantor sewa itu banyak ditandai oleh sifat dan akses atau berjalannya operasinya. Dari segi penyewa rental office, dibagi menjadi dua bagian, yaitu : -

Sebagai bentuk usaha sejenis Rental office sebagai bentuk usaha sejenis di mana kantor-kantor yang menyewa dan menempati pada bangunan kantor sewa tersebut merupakan satu kelompok usaha yang sejenis.

-

Sebagai bentuk usaha campuran Rental office yang dikatakan sebagai bentuk usaha campuran jika kantorkantor yang menyewa dan menempati dalam bangunan kantor sewa tersebut terdiri atas berbagai macam jenis usaha. Kantor sewa yang direncanakan dalam kawasan kota Surabaya ini nanti akan

menjadi kantor sewa sebagai bentuk usaha sejenis dari berbagai perusahaan. Bentuk usaha sejenis ini sengaja dipilih untuk menyelaraskan fungsi mixed used bangunan lainnya yaitu mall elektronik, sehingga kantor sewa yang disewakan memiliki hubungan dengan mall tersebut, yaitu berupa kantor sewa usaha sejenis dibidang teknologi.

13

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 2.1.2

KEGIATAN KANTOR SEWA

Menurut kegiatannya kantor sewa dibagi menjadi 3 bagian, yaitu sebagai perusahaan real estate, pusat perkantoran, serta sebagai pusat kegiatan bisnis. Berikut adalah penjelasan lebih lanjutnya : -

Sebagai perusahaan real estate selaku pengelola Selaku perusahaan real estate yang mengelola kantor sewa tersebut, maka perusahaan tersebut melaksanakan tugas administrasi dalam kegiatan perkantorannya sehari-hari. Hal ini termasuk dalam pemeliharaan gedung dan servis untuk para penyewa.

Selain akan hal tersebut, bangunan (kantor sewa) ini berfungsi sebagai pusat informasi dengan member nama-nama dan mengatur segala sesuatu yang mendukung kegiatan yang berlangsung dalam kantor sewa tersebut.

-

Sebagai pusat perkantoran Sebagai pusat perkantoran dimaksudkan sebagai pusat kegiatan administrasi bagi kantor-kantor yang menyewa di dalamnya. Sehingga hal ini merupakan rangkaian aktifitas untuk menghimpun, mencatat, mengola, mengadakan, mengirim, dan menyimpan sesuai dengan aktivitas perkantoran pada umumnya.

-

Sebagai pusat kegiatan bisnis Pusat kegiatan bisnis mempunyai inti bahwa kantor sewa tersebut merupakan sebuah wadah kegiatan untuk bertransaksi, pertemuan (meeting) dengan para klien atau relaso-relasi bisnis serta kegiatan lainnya yang berhubungan dan menunjang segala aktifitas bisnis.

Dalam perancangan kali ini akan dibentuk sebuah kantor sewa yang berfungsi sebagai pusat perkantoran di Kota Surabaya. 2.1.3

ORGANISASI PENGELOLA

Organisasi dan pengolahan usaha kantor sewa ini sangat bergantung dari macam serta usaha perusahaan real estate yag mengelola bangunan kantor sewa tersebut. Sebagai sebuah pembanding adalah bagan organisasi pengelola kantor sewa sebagai 14

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 berikut :

Skema 1 : Salah satu model bagan organisasi kantor sewa Sumber : Wimmer, Han Boyd, Priciple of Real Estate, Urban Land Institute

15

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 2.1.4

PERAN KANTOR SEWA SEBAGAI PUSAT PERKANTORAN Kantor sewa merupakan suatu fasilitas komersil di mana dapat dipergunakan

untuk menampung berbagai kegiatan bisnis yang bersifat administrative baik dalam bidang perdagangan dan jasa. Peran kantor sewa itu sendiri dapat ditinjau dari jenis perkantoran yang ditampungnya dan pertimbangan mengenai kebutuhan ruang yang terus bertambah. Berikut adalah beberapa peranan kantor sewa :

-

Jenis perkantoran yang ditampung Sesuai dengan perannya sebagai bangunan komersil maka jenis kantor yang ditampung

adalah

kantor-kantor

yang

berhubungan

dengan

dunia

perdagangan dan jasa serta berorientasi pada usaha-usaha yang sesuai dengan apa yang ada di masyarakat luas seperti perdagangan, perbankanm biro konsultan, dan jenis kantor lainnya.

-

Perannya dalam menyediakan wadah bagi kebutuhan ruang kerja yang terus bertambah setiap tahunnya Dengan mengingat serta mempertimbangkan kebutuhan akan ruang kerja pada kawasan perdagangan dan jasa di pusat kota kota besar yang lahannya semakin menyempit, maka peran kantor sewa sebagai wadah perkantoran menjadi sangatlah penting. Adapun beberapa pertimbangan tersebut adalah : 

Perusahaan yang terus berjalan dan bertambah jumlahnya sehingga memerlukan tambahan ruang kerja. Dengan adanya kantor sewa diharapkan bias untuk menampung jumlah kantor yang semakin meningkat tersebut.



Semakin

bertambahnya

perusahaan

baru

yang

mulai

bermunculan dan berkeinginan untuk berkelompok dalam suatu wadah, di mana perusahaan tersebut membutuhkan ruang kantor pada jangka waktu tertentu. 

Para pengusaha membutuhkan ruang kantor yang cukup representative, yaitu ruang kantor yang nyaman serta memiliki cukup bonafide bagi kemajuan perusahaannya.

16

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 -

Pertimbangan lain tentang pentingnya peran suatu kantor sewa 

Peningkatan aktifitas perdagangan dan jasa dalam bidang administrasi dan bisnis pada kantor sewa ini karena tersedianya fasilitas penunjang kegiatan komersial dalam jarak yang dekat dalam satu bangunan.



Pemanfaatan jumlah lantai sesuai dengan yang diizinkan semaksimal dan seefisien mungkin

2.1.5

FASILITAS PENUNJANG KANTOR SEWA Dalam suatu cakupan bangunan kantor sewa pasti diperlukan adanya fasilitas

penunjang demi tercapainya suatu kenyamanan bersama. Beberapa fasilitas penunjang yang ada di kantor sewa adalah : 

Ruang pertemuan, ruang konferensi, dan restoran



Fasilitas parker yang memadahi



Pos keamanan/ satpam



Pemberhentian kendaraan umum sebagai tempat berhentinya kendaraan umum bagi pemakai dan pengunjung yang memakai angkutan umum. Bentuknya dapat berupa bus stop.

2.1.6



Musholla sebagai sarana ibadah



Lobby bisnis yang representative



Pertokoan dalam bentuk arcade

KLASIFIKASI SITEM SEWA Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar

perhitungan luasan yang disewa, yaitu : •

Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar

luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi. •

Gross System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas

dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. 17

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.

Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu kombinasi kedua sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam proyek ini, yaitu semi-gross system yang relatif cukup lazim dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan biaya sewa

akumulasi

luasan

lantai

yang

dipakai

ditambah

luasan common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa dan varietas luasan yang dipakai oleh penyewa.

2.1.7

AKTIFITAS PERKANTORAN Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku

aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya menjadi : •

Kelompok Pengelola

•

Kelompok Service

•

Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)

•

Kelompok Kegiatan Pelengkap Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing- masing sesuai

dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat digambarkan pada bagan berikut.

Skema 2 : Hubungan antar kelompok di kantor sewa dan mall elektronik

18


Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum terdapat pada perkantoran; Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang melakukan aktivitas terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan. Kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari : •

Ruang direksi

•

Ruang manager

•

Ruang sekretaris

•

Ruang kepala bagian

•

Ruang tenaga ahli

•

Ruang rapat

•

Ruang tamu dan lobby pengelola

Kelompok kegiatan service : •

Toilet

•

Klinik

•

Gudang

•

Mekanikal Elektrikal

Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam gedung perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.

19

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2.1.8

2013

STRUKTUR ORGANISASI UMUM Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer pengelola

gedung tidak

dapat

bekerja

sendiri untuk melakukan perencanaan dan

pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim kerja yang dapat diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti bagan di bawah ini. Garisgaris penghubung dapat diartikan sebagai pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.

Skema 3 : Skema pendegelasian tugas pada pengelola kantor sewa

2.2 TINJAUAN UMUM MALL ELEKTRONIK Karena mall merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara singkat akan dibahas mengenai pusat perbelanjaan terlebih dahulu. Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan komersil

lainnya

yang

merencanakan,

mengembangkan,

mendirikan,

memiliki,memiliki, dan mengelola sebuah property tunggal. Pada lokasi properti ini 20


2013

berdiri, disediakan juga tempat parker. Tujuan dan ukuran besar dari pusat perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karaktteristik pasar yang dilayani. Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnyo adalah gedung tertutup dan pasar terbuka. (International Council of Shopping Centre, 1999). Selain sebagai tempat berbelanja, tempat ini sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Ketika unsur itu umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya saling mempengaruhi. Selain pengertian di atas, beberapa narasumber juga mendefinisikan mengenai pengertian/ definisi dari pusat perbelanjaan ini. Kotler dan Armstrong (2006) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah sekelompok bisnis eceran yang direncanakan, dimiliki dan dikelola sebagai satu unit. Pusat perbelanjaan adalah suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan) terencana yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu yang pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut (Bednington, 1982). Menurut Neo dan Wing (2005), pusat perbelanjaan adalah sekelompok lokasi usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki dan dikelola sebagai satu properti tunggal. Menurut International Council of Shopping Center (ICSC) bentuk pusat perbelanjaan secara umum dapat dibagi menjadi dua bentuk yaitu : strip center dan mall. Strip center adalah pusat perbelanjaan berbentuk outlet yang berjejer dan bersatu sebagai gabungan dari kegiatan perdagangan eceran, bagian depan toko umumnya dilengkapi dengan kanopi. Sedangkan mall adalah bangunan tertutup dengan pengatur suhu, memiliki koridor dengan posisi toko yang saling berhadapan, umumnya bentuk mall ini dibangun dalam standar pusat perbelanjaan tipe regional center atau super regional center. Berbeda dengan strip center yang cenderung bersifat terbuka (outdoor), mall adalah pusat perbelanjaan yang sifatnya tertutup (indoor). Pusat perbelanjaan yang berkembang di Indonesia umumnya menggunakan konsep mall yang bersifat tertutup, mengutamakan kenyamanan pedagang dan pengunjung serta berwujud bangunan berskala besar. 21


2013

Namun dewasa ini, Pusat perbelanjaan tidak hanya sebagai tempat untuk membeli produk atau jasa tetapi dapat juga sebagai tempat untuk melihat-lihat, tempat bersenang-senang, tempat rekreasi, tempat yang dapat menimbulkan rangsangan yang mendorong orang untuk membeli, tempat bersantai dan bersosialisasi. ( Ma’aruf, 2005:79 ) International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan pusat perbelanjaan, menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanan.

22


2013

Tabel 2 : Tipe pusat perbelanjaan Sumber : International Council of Shopping Centre (1999)

Dari beberapa tipe pusat perbelanjaan di atas, maka dalam perencanaan mall kali ini menggunakan jenis theme/festival centre. Hal ini dimaksudkan karena jenis dari pusat perbelanjaan itu sendiri lebih khusus mengarah di mall elektronik. Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut dengan shopping centre. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping centre/plaza merujuk kepada kompleks tempat belanja terbuka/ outdoor. Sedangkan untuk tempat belanja di dalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan yang lebih tertutup/ indoor disebut shopping mall, atau mall saja. Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan yang teratur sehingga berada diantara took-toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur bangunannya melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant) lebih dari satu. (Dewan Perbelanjaan Internasional, 1999) Dari beberapa pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa mall adalah sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri atas berbagai macam unit retail dalam satu bangunan, dengan unit-unit tersebut disewakan oleh pihak yang terpadu. 23


2013

2.2.1 DESKRIPSI MALL

International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu :

-

Strip Mall/ Open Mall Strip mall atau yang sering disebut juga dengan shopping plaza adalah suatu tipe pusat perbelanjaan terbuka dengan deretan unit-unit retail yang umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang tersusun berjajar (umumnya berderet lurus maupun membentuk konfigurasi U atau bahkan L) dengan area pejalan kaki terbuka di tengahnya serta menghubungkan antara satu retail dengan retail yang lainnya. Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan tipe pusat perbelanjaan ini berubah menjadi unit-unit retail dengan area parkir kendaraan yang biasanya terletak di depannya. Hal ini dimaksudkan agar mudah untuk menyesuaikan/optimalisasi dari lahan yang ada.

-

Shopping Mall/ Closed Mall Shopping mall atau yang biasa disebut dengan mall saja merupakan tipikal pusat perbelanjaan yang bersifat tertutup/ indoor yang berisi unit-unit retail yang umumnya disewakan dengan selasar besar tertutup yang berada diantara unit-unit retail yang berhadapan. Dengan dukungan teknologi seperti pengatur suhu ruangan (AC) untuk menambah kenyamanan dalam berbelanja. Biasanya mall merupakan multi store building yang terdiri lebih dari 2 lantai dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat kota dimana lahan sangat terbatas namun memiliki tuntutan fungsi yang banyak. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangatlah pesat (terutama di perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi social, hiburan, pameran serta promosi yang popular bagi masyarakat kota.

24


2013

Dalam penjabaran jenis-jenis mall di atas, maka konsep dari mall elektronik kali ini akan mengusung tema sebagai shopping mall/ closed mall. Hal ini dikarenakan karena fungsi utama dari mall elektronik ini lebih mngedepankan pada konsep mall dengan model tertutup (indoor) serta memiliki unit-unit retail di dalamnya. Sedangkan berasarkan luasan dan skala layanannya, International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa bagian, yaitu : -

Regional Mal Regional mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan area yang disewakan antara 37.000m2 – 74.000m2, dengan minimal dua anchor tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti Plaza Senayan.

-

Super regional mall Jenis mall ini adalah mall dengan luasan area yang disewakan lebih dari 74.000m2 dan menjadi shopping mall yang dominan di wilayahnya, seperti Mal Taman Anggrek, Mall Kelapa Gading.

-

Outlet Mall Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang memiliki satu anchor tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa unit retail kecil diantaranya. Serta pada umumnya banyak terdapat diskon yang ditawarkan dengan harga murah.

Untuk mall elektronik yang akan direncanakan kali ini mengusung konsep sebagai super regional mall. Hal ini dikarenakan akan banyaknya retail toko yang disewakan untuk tenan elektronik serta memberikan ruang perbelanjaan yang lengkap dan lapang bagi masyarakat Surabaya dan sekitarnya.

25


2013

Pengembangan dari Pusat Perbelanjaan yang dipadukan dengan sarana rekreasi dan hiburan. Dan umumnya bentuknya berupa selasar yang panjang disebut Mall. Menurut Noe dan Wing, 2005:8. Jenis – jenis pusat perbelanjaan dapat dibagi dalam beberapa tipe berdasarkan :

a) Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga,

yang menyediakan semua

hal

dibawah satu atap (All Under One Family Oriented Shopping Centre). Jenis ini didominasi oleh toserba dan dilengkapi oleh Hypermarket, pusat hiburan.

b) Pusat perbelanjaan spesialis (Specialist Shopping Centre). Jenis ini lebih kecil dari pada pusat perbelanjaan orientasi keluarga. Pusat perdagangan spesialis menawarkan satu kategori perdagangan utama yang dilengkapi sejumlah toko lain yang mendukung bisnis utama, seperti makanan, minuman dan layanan produk pendukung lainnya.

c) Pusat perbelanjaan gaya hidup (lifestyle shopping centre). Bauran jenis usahanya menawarkan produk tematis unik yang terkait gaya hidup, seperti buku, music, perabot rumah tangga, makanan. Faktor penting bagi pusat perbelanjaan gaya hidup adalah suasana keseluruhan, lingkungan belanja, dan kemudahan akses. Untuk mall elektronik di Surabaya kali ini akan mengusung tema sebagai pusat perbelanjaan spesialis. Dimana mall ini hanya akan menyajikan satu fungsi utama yaitu menjajakan barang-barang elektronik.

26


2013

2.3 TINJAUAN PRESEDEN

2.3.1 WISMA DHARMALA SURABAYA Bangunan ini terdiri dari podium setinggi 8 lantai, tower yang dimulai dari lantai 5-21, dan 2 lantai penthouse. Denah tower memiliki 3 tipikal, sehingga tampak bangunan tidaklah monoton. Core (inti) terletak di pinggir, tetapi masih terdapat 4 akses ke dalam ruang sehingga pembagian ruang masih fleksibel.

a) Sistem Struktur Struktur bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom miring. Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.

b) Sitem sirkulasi Sistem sirkulasi vertical menggunakan lift. Tidak terdapat zona lift, dan lift yang digunakan tidak terlalu cepat sehingga menambah waktu tunggu.

c) Perawatan Bangunan Dengan bentuk bangunan seperti ini, biaya perawatan yang dikeluarkan cukup tinggi dan sangat sulit, terutama untuk plafond pada tower. Untuk bagian fasade pembersihan menggunakan gondola dengan intensitas yang lebih sering, yaitu dua kali seminggu. Bagian podium dibersihkan dengan menggunakan stager.

d) Kesimpulan Berikut adalah beberapa poin yang akan ditrapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya. -

Bentuk massa bangunan dan selubung bangunan akan mempengaruhi efektifitas bangunan terutama dalam hal pemeliharaan bangunan dan penggunaan energy. 27

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA -

2013

Perancangan lift sebagai alat transpotasi vertical utama harus dihitung berdasarkan kebutuhan pengguna bangunan, baik waktu perjalanan bolakbalik, beban puncak lift, waktu tunggu, dan daya angkutnya sehingga akan diperoleh jumlah lift yang efektif.

-

Penerapan system struktur pada bangunan ini akan dicoba untuk diterapkan juga pada perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Yaitu Struktur bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom miring. Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.

Gambar 1 : Wisma Dharmala Surabaya Sumber

: Dokumentasi pribadi

28


2013

Gambar 2 : Wisma Dharmala Surabaya tampak samping Sumber

: Dokumentasi pribadi

2.3.2 WISMA HSBC BANDUNG (Jalan Asia Afrika 116 Bandung)

Bangunan Wisma HSBC mulai dibangun pada tahun 2000 dan diresmikan pemakaiannya pada tahun 2003. Wisma HSBC terdiri dari 11 lantai, yaitu 2 lantai basement dan 9 lantai lainnya yang disewakan untuk beberapa fungsi bisnis, dan komersial. Bangunan Wisma HSBC mempunyai system keamanan yang tinggi, yaitu dengan system control kamera di setiap lantai dan lift. Sistem keamanan inilah yang kemudian akan diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini.

29


2013

Gambar 3 : Gedung HSBC Bandung Sumber : Dokumentasi pribadi

Gambar 4 : Tampak depan Gedung HSBC Sumber : Dokumentasi pribadi

2.3.3 GRAHA NIAGA (NIAGA TOWER) JAKARTA Untuk bangunan tower, luas per lantai sekitar 1200 m2 dengan 1000m2 luas lantai yang disewakan dan 200 m2 untuk area servis dan umum. Fasilitas yang berada dalam gedung ini meliputi : 30


2013

Fasilitas ini secara langsung dapat diakomodasi di dalam bangunan ini, tetapi system servis yang berada pada lantai 26 tidak dapat terkoordinasi dengan baik karena bangunan ini dirancang khusus untuk kebutuhan kantor sewa. Bangunan ini mempunyai efisiensi yang cukup baik yaitu dengan luas daerah servis sekitar 20%. Dengan letak core(inti) yang menuju ke empat arah memudahkan pembagian ruang sehingga tidak banyak ruang yang terbuang untuk sirkulasi. Ukuran dan modul jendela juga berpengaruh terhadap kemudahan pembagian ruang. Lebar jendela sekitar 2.5 meter dan merupakan lebar minimum untuk sebuah ruang kerja pribadi. 1. Sistem Struktur Sistem menggunakan rangka dengan core di tengah. Kolom hanya terdapat di luar sehingga ruangan bebas kolom.

2. Sistem Sirkulasi Sistem sirkulasi vertical utama menggunakan lift kecepatan tinggi dengan pembagian : o Low zone

: Lift no 1,2,3,4, yang melayani lantai B1-15

o High zone

: Lift no 5,6,7,8 yang melayani lantai B1-GF, 15-27

Pembagian ini menguntungkan pengguna karena waktu menunggu yang dibutuhkan hanya sebentar terutama pada jam-jam sibuk. Untuk keperluan servis bangunan disediakan lift khusus sehingga tidak mengganggu para pengguna bangunan. 3. Utilitas Bangunan Terpusat di core (inti) sehingga terintegrasi dengan baik. Tidak terdapat shaft sampah dalam bangunan ini karena adanya pertimbangan perilaku penggunabangunan.

Selain

itu,

shaft

sampah

dikhawatirkan

akan

menimbulkan bau. Bangunan mempunya BAS ( Building Automation System) sehingga semua utilitas bangunan dapat dikendalikan di sebuah ruang control. Untuk antisipasi bahaya kebakaran terdapat dua buah tangga darurat. Pintu tangga ini dapat dibuka dari luar namun tidak dari dalam. Saat 31


2013

ini salah satu tangga darurat digunakan untuk sirkulasi vertical karena untuk naik/turun sekitar 1-2 lantai, pengguna tidak menggunakan lift.

4. Kesimpulan Berikut disajikan beberapa hal yang dapat diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini :

-

Peletakkan massa bangunan dan pemilihan konfigurasi core akan sangat menentukan efektifitas bangunan, terutama dalam hal penghematan energy, sirkulasi pembagian ruang-ruang kerja yang paling optimal, utilitas bangunan, maupun pemeliharaan bangunan.

-

Penggunaan konsep modul membantu dalam penempatan letak core yang mana akan mendukung struktur, penempatan bukaan pada selubung bangunan, pembagian ruang-ruang kerja dan pengaturan interiornya, serta pembagian parker yang optimal.

-

Penerapan penggunaan struktur core akan diterapkan dalam perancangan bangunan untuk membuat ruang-ruang yang ada di dalamnya menjadi lebih fleksibel dan fungsional dalam penggunaannya.

32


2013

Gambar 6 : Salah satu sisi Graha Niaga di Jakarta Sumber: Dokumentasi pribadi

Gambar 7 : Tampak depan Graha Niaga Jakarta Sumber : Dokumentasi pribadi

33


2013

2.3.4 HAFEI WANDA MALL (CHINA) Hefei Swan Lake Wanda Plaza terletak di distrik PNS Hefei . Ini adalah kompleks kota yang berisi sebuah mal , supermarket , jalan perbelanjaan eksternal , 4 menara perkantoran dan hotel . Untuk membuat fasad terpadu , dalam anggaran proyek dan jadwal , mereka menggunakan pola segitiga untuk menutupi volume besar mal , menciptakan berbagai dengan menggunakan warna yang berbeda dan skala segitiga aluminium. Di tempat-tempat , kaca ganda dicetak berlapis digunakan untuk membuat pola dinamis sebagai perubahan perspektif Anda . Bentuk patung segitiga di sisi bangunan menyoroti pintu masuk ke jalan perbelanjaan batin. Hangat berwarna panel terakota menciptakan ruang lebih mudah didekati dan nyaman untuk masuk jembatan Pedestrian menghubungkan tingkat atas jalan di sudut yang berbeda untuk membuat jaringan jalan untuk meningkatkan aliran kaki dan mendorong gerakan pada tingkat yang berbeda . Kulit dari empat gedung perkantoran di atas podium belanja mengkilap , menggunakan kaca dan sistem dinding tirai aluminium untuk menekankan garis besar struktur . Bagian atas menara berlebihan untuk membuat mereka terlihat lebih tinggi dari mereka sebenarnya . Dari analisis tampilan yang ada maka diambil beberapa yang akan diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini. Yaitu : -

Fasade bangunan yang menggabungkan antara 2 fungsi berbeda yang terlihat menyatu dengan peletakan fungsi sebagai mall dibagian tengah site

-

Ketinggian bangunan sengaja dibuat sangat kontras untuk menegaskan fungsi yang berbeda dalam cakupan wilayah bangunan. Sehingga pengunjung tidak dibuat bingung oleh fungdi ysng berbeda.

34


2013

Gambar 8 : Tampak Hafei Wanda Mall and Rent Office Sumber : Arch Daily

Gambar 9 : Sisi ekspos depan Hafei Wanda Sumber : Arch Daily

35


2013

2.3.5 PLAZA MARINA SURABAYA Plaza Marina sebenarnya bukan mutlak mall yang dikhususkan sebagai mall elektronik yang ada di Surabaya, namun plaza ini juga terdapat ruang-ruang retail khusus untuk alat-alat elektronik/ IT. Di dalam plaza ini terdapat Terdapat waterpark , Pusat IT , HP , foodcourt , McDonald , Bread Story, NAF Family Karaoke , Bowling , Dan Pusat kebugaran . Marina Plaza berada di kawasan elit Margorejo Indah atau sebenarnya di Margorejo Indah 97-99 Surabaya dan dekat dengan kembar apartemen Puncak Marina , alun-alun yang sebelumnya bernama Fountain Court ini adalah pusat perbelanjaan eksklusif di wilayah Surabaya Selatan. Plaza ini memiliki stand yang menyediakan kebutuhan sehari-hari , berbagai up to date produk-produk fashion , salon kecantikan yang menawarkan berbagai layanan perawatan tubuh , toko buku serta departemen store. Selain itu ada banyak tempat-tempat makanan seperti steak house , restoran cepat saji ke restoran makanan Cina semua ada di sini . Desain interior dibuat alami ditambah dengan cahaya yang indah membuat suasana terasa sejuk dan mewah , dan ini akan membuat Anda semakin nyaman dan enggan untuk segera meninggalkan tempat ini . Itu tidak ketinggalan , ada juga memiliki ruang multifungsi luas sekitar 200 m2 yang biasa digunakan untuk ajang pameran atau bisa juga disewa untuk keperluan lainnya . Dari tinjauan desain-desain yang ada di Plaza Marina Surabaya sebagai mall khusus elektronik ini maka diperoleh beberapa referensi desain yang dapat diterapkan dalam perancangan mall elektronik ini. Beberapa referensi yang dapat di ambil yaitu :

36


2013

Penyediaan ruang multi fungsi yang dapat digunakan sebagai ruang serba guna untu melakukan aktifitas yang ada di dalam mall tersebut (pameran, pertunjukan)

-

Penataan ruang-ruang yang ada di dalam bangunan ini khususnya bagian elektronik, dibagi serta sudah dikelompokkan sesuai dengan jenis umumnya. Sehingga pengunjung akan lebih mudah dalam penjangkauan ke dalam setiap retail-retail took.

Gambar 10 : Plaza Marina interior khusus bagian IT Sumber : Dokumentasi Pribadi

Gambar 11 : Tampak depan Plaza Marina Sumber : Dokumentasi Pribadi

37


2013

2.3.6 TUNJUNGAN ELECTRONIC CENTRE SURABAYA Adalah pusat Eletcronic and Information Technology (ELIT) center berlokasi di jalan tunjungan, Surabaya. Jalan Tunjungan

terkenal sebagai komplek

perdagangan. TEC dibagi menjadi 2 bangunan yaitu bangunan lama yang bernama Tunjungan Center berdiri pada tahun 1985 dengan luas perdagangan 15,000 m2, sedangkan gedung yang baru diresmikan pada tahun 2007 dengan area perdagangan 21,000 m2. TEC diperkenalkan pertama sebagai pusat perdaganagan elektronik dan IT center di Surabaya yang menawarkan berbagai macam computers, gadgets, Handphones, perlengkapan Rumah Tangga Elektronik, home theater, produk kesehatan, spare part elektronik dan service centers juga kebutuhan elektronik dan IT lainnya. Dari uraian mengenai TEC maka kita dapat mengetahui bahwa mall ini memang sengaja dibangun untuk mall khusus elektronik saja. Namun keberadaan dari TEC yang baru akhir-akhir ini membuat mall ini masih dalam keadaan rapid an terawatt. Beberapa poin yang bisa diterapkan dalam perancangan mall elektronik di Surabaya adalah : -

Penempatan serta penataan baliho dan pengumuman brand elektronik di depan fasade mall membuat kemudahan pengunjung dalam mengenali fungsi utama bangunan tersebut.

-

Penataan komponen-komponen brand- brand merk terkenal alat elektronika dipasang mencolok dan menarik di setiap sisi bangunan

38


2013

Gambar 12 : Tampak depan dari TEC Surabaya Sumber : Dokumentasi pribadi

Gambar 13 : Tampak depan dari TEC Surabaya Sumber : Dokumentasi pribadi

39


2013

Gambar 14 : Pemasangan baliho tenant & brand elekronik di TEC Surabaya Sumber : Dokumentasi pribadi

2.4 TINJAUAN KOTA SURABAYA Surabaya merupakan kota terbesar kedua setelah Jakarta dan merupakan kota perdagangan terutama untuk wilayah Indonesia bagian timur. Berikut akan diuraikan secara umum tentang kondisi fisik kota Surabaya. 2.4.1 LETAK GEOGRAFIS & WILAYAH ADMINISTRATIF Kota Surabaya terletak pada posisi : 7’12’LS dan 112’36’BT – 112’36’BT Dengan luas secara keseluruhan 291 Km’ atau 29100 Hayang membujur di pantai utara Jawa dengan batas wilayah sebagai berikut : -

Sebelah Utara

: Laut Jawa

-

Sebelah Selatan

: Kabupaten Sidoarjo 40


Sebelah Barat

: Kabupaten Gresik

-

Sebleah Timur

: Laut Jawa dan Selat Madura

2013

Berdasarkan PP no. 26 tahun 1992, Kotamadya DATI II Surabaya terdiri atas 5 wilayah Pembantu Walikota yang terdiri dari 28 kecamatan yaitu : -

Surabaya utara

: Kecamatan Gubeng, Tegalsari, Bubutan, dan

Kecamatan Simokerto . -

Surabaya Selatan : Kecamatan Sawahan, Wonokromo, Karangpilang, Wiyung, Dukuh Pakis, Wonocolo, Jambangan, dan Gayungan,

-

Surabaya Barat

: Kecamatan Tandes, Sukomanunggal, Asemrowo,

Benowo, dan Lakarsantri. -

Surabaya Timur

: Kecamatan Tambaksari, Gubeng, Rungkut, Tenggilis

Mejoyo, Gunung Anyar, Sukolilo, Mulyorejo, dan Kenjeran. -

Surabaya Pusat

: Kecamatan Genteng, Tegalsari, Bubutan, dan

Simoerto.

Gambar 15 : Peta Kota Surabaya

41

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2.4.2

2013

KONDISI TOPOGRAFI Dari segi topografi kota Surabaya terletak pada daerah dataran rendah

dengan kontur tanah relatif rata pada ketinggian 3-6 meter di atas permukaan laut. Sedangkan di bagian selatan kota terdapat perbukitan landai kea rah barat daya yaitu bukit indah dan bukit gayungan yang memiliki ketinggian sekitar 25-50 meter dari permukaan laut.

2.4.3

KONDISI GEOLOGI

Kemampuan tanah terhadap kondisi geologi di Wilayah Kotamadya Dati II Surabaya dari hasil penelitian Direktorat Geologi Bandung. Susunan geologi mengikuti pola yang sama di mana pencapaian lapisan keras di wilayah bagian utara dan timur adalah 10-18 meter, sedangkan makin ke barat yang merupaan tanah liat, permukaan keras semakin dangkal yaitu 4-10 meter.

2.4.4

KONDISI KLIMATOLOGI

Berdasarkan data dari stasiun pencatat kondisi klimatologi yang dikelola Badan Meteorologi dan Geofisika ( Stasiun Meteorologi Perak II ) Surabaya diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

1) Curah Hujan Curah hujan yang tinggi pada umumnya terjadi pada bulan Desember sampai dengan Maret di mana besarnya curah hujan minimal adalah 3189,5 mm dan maksimum sebesar 3.884,3 mm dengan jumlah hari hujan 183 hari.

2) Angin Sesuai dengan letak geografisnya arah dan kecepatan angin di kota Surabaya berubah-ubah : -

Kecepatan angin rata-rata bulanan maksimum 12 km/jam dan minimum 3,5 km/jam

-

Kecepatan angin rata-rata harian maksimum 7,9 km/jam dan minimum 1,3 km/jam 42


2013

Dalam bulan Desember sampai Maret kecepatan angin rata-rata 6 km/jam dan maksimum 12 km/jam kea rah utara. Sedangkan bulan Juni sampai September kondisi angin sama yaitu kecepatan angin rata-rata 6 km/jam dan maksimum 12 km/jam namun arahnya ke timur

Kecepatan Angin : rata-rata 6,4 Knot dan maksimum 20,3 Knot Arah Angin Terbanyak : Januari : Barat Februari : Barat-Barat Laut Maret : Barat-Barat Laut April : Barat-Barat Laut Mei : Timur Juni : Timur Juli : Timur Agustus : Timur September : Timur Oktober : Timur Nopember : Timur-Barat Desember : Barat-Barat Laut 3) Suhu Udara Pada stasiun Perak I : -

Suhu udara rata-rata sebesar 28’C

-

Suhu udara maksimum 34’C

-

Suhu udara minimum sebesar 23’C

Pada stasiun Perak II : -

Suhu udara rata-rata sebesar 28’C

-

Suhu udara maksimum sebesar 33’C

-

Suhu udara minimum sebesar 25’C

Suhu udara maksimum adalah 36,4’C terjadi pada bulan Oktober dan suhu udara minimum adalah 21,5’C terjadi pada bulan Januari- Februari. Tekanan udara ratarata 1004,7-10017,7 mbs.

43


2013

4) Kelembapan udara Kelembapan udara cukup tinggi karena Surabaya terletak di pesisir pantai dengan kelembapan maksimum sebesar 98% pada bulan Desember, sedangkan kelembaban minimum sebesar 30% pada bulan September. Sedangkan kelembapan rata-rata adalah 76%.

5) Penyinaran Matahari Rata-rata penyinaran matahari selama tahun 1992 di Kotamadya Dati II Surabaya menurut stasiun Perak I sebesar 74% per bulan, sedangkan menurut stasiun Perak II sebesar 73% per bulan.

2.4.5

KONDISI EKONOMI SOSIAL DI SURABAYA Surabaya telah mengklaim dirinya sebagai Kota Jasa dan Perdagangan. Lebih

dari itu Kota Surabaya adalah Kota bisnis dengan berbagai aktivitas yang berlangsung. Ibarat sebuah toko, Surabaya adalah Toko Serba Ada. Didalamnya berlangsung segala aktivitas, serta tersedia segala fasilitas yang mendukung.

Perdagangan adalah aktivitas utama Kota Surabaya. Secara geografis, Surabaya memang telah diciptakan sebagai Kota Perdagangan. Sejak zaman Majapahit, kolonial, hingga saat ini, perdagangan menjadi aktivitas utama. Kini, aktivitas perdagangan di Surabaya tak hanya melayani kebutuhan lokal serta nasional. Surabaya

mulai

berkembang

menjadi

kota

dagang

Internasional.

Dengan predikat Surabaya sebagai kota dagang, terdapat beberapa pilar-pilar utama penyangganya. Lokasi-lokasi ini yang menjadi ruang-ruang terjadinya aktivitas perdagangan. Dengan posisi Surabaya sebagai Kota Perdagangan, Pasar Modern adalah pilar utamanya. Tampilan menarik, suasana nyaman, serta harga yang pasti merupakan keunggulan pasar modern yang sesuai dengan sibuknya aktivitas masyarakat kota. Pasar modern tersebar di seluruh penjuru kota Surabaya, baik di 44


2013

pusat maupun di pinggiran kota. Keberadaan pasar modern yang banyak ini memberikan pilihan lebih banyak kepada masyarakat. Jumlahnya akan terus berkembang

seiring

meningkatnya

investasi

di

Surabaya.

Tanjung Perak merupakan pelabuhan penting di Indonesia Timur. Pelabuhan ini diakui sebagai pusat kolektor dan distributor barang ke kawasan Timur Indonesia. Tanjung Perak terhubung dengan beberapa kawasan industri dan pergudangan seperti SIER, Berbek, maupun Margomulyo. Aktivitas bongkar muat yang tak kenal henti menandakan

pergerakan

barang

yang

lancar.

Untuk mendukung aktivitas perdagangan, di Surabaya juga terdapat pusat-pusat perkantoran. Layaknya pasar modern, perkantoran pun tersebar baik di pusat maupun pinggiran kota Surabaya. Di pusat kota, berdiri wisma Intiland, BRI Tower, Bumi Mandiri, dan lainnya. Selain itu pusat perkantoran berkembang pesat di kawasan Surabaya Barat seiring munculnya pusat bisnis baru di daerah HR Muhammad, kawasan perkantoran dan bisnis di Graha Family dan Pusat perbelanjaan Supermall Pakuwon.

Dalam era modern, Bank mengambil peran sentral dalam aktivitas manusia. Di lingkungan masyarakat perkotaan seperti di Surabaya, bank dimanfaatkan oleh masyarakat dalam level kebutuhan pribadi, keluarga, maupun instansi bisnis. Keberadaan layanan perbankan di Surabaya mutlak diperlukan demi keamanan dan kemudahan bertransaksi. Di Surabaya berdiri 61 instansi perbankan yang terdiri atas 6 bank pemerintah, 2 bank pembangunan daerah, 42 Bank Swasta Nasional, serta 11 Bank

Internasional.

Sebagai kota bisnis, banyak wisatawan berkunjung ke Surabaya baik untuk kepentingan bisnis maupun berwisata. Untuk mendukung aktivitas tersebut, fasilitas hotel berbagai kelas terdapat di Surabaya. Surabaya memiliki berbagai tipe hotel di seluruh sisi kota. Beberapa hotel berbintang yang ada di Surabaya misalnya Shangri La, Sheraton, Majapahit, dan JW Marriot. Selain hotel berbintang, kini mulai muncul 45

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA banyak

pula

hotel

dengan

tarif

terjangkau

atau

2013

ekonomis.

Berdirinya banyak pusat perbelanjaan modern tak membuat pasar tradisional ditinggalkan. Di Surabaya, pasar tradisional masih menjadi pilihan sebagian besar masyarakat. Harga murah, keakraban suasana, serta seni tawar-menawar selalu menjadi daya pikat pasar tradisional ketimbang pasar modern. Pembenahan pasarpasar tradisional terus dilakukan agar menjadi lebih nyaman dan aman.

Kampung Surabaya menjadi ruang kehidupan bagi masyarakat Surabaya. Selain untuk tinggal, kampung-kampung di Surabaya pun adalah lokasi beraktivitas produksi. Kini muncul kampung-kampung yang menjadi pusat aktivitas industri kecil rumahan. Setiap kampung hadir dengan produk khasnya baik penganan, pernakpernik, pakaian, dan lain-lain. Dengan sentuhan pemerintahan kota, kini kampungkampung tersebut dilabeli kampung unggulan dan menjadi potensi pemberdayaan ekonomi kerakyatan.

2.4.5 KEBISINGAN DI SURABAYA (NOISE) Kebisingan merupakan pencemaran fisik dari polusi udara juga harus diukur berdasarkan metode tertentu. Alat yang digunakan dalam pengukuran kebisingan harus memiliki kepekaan yang sesuai dengan tingkat kebisingan yang diukur. Alat yang digunakan untuk pengukuran kebisingan adalah Sound Level Meter. Baku mutu yang digunakan dalam acuan untuk menetapkan apakah daerah tertentu sudah terkena polusi bising atau belum adalah Peraturan Menteri Kesehatan No 718/MenKes/Per/XI/1987 tentang Baku Mutu Kebisingan. Dalam baku mutu tersebut disebutkan bahwa batas maksimum kebisingan untuk kawasan pemukiman adalah 65 dBA dan kawasan industri 85Dba. Berikut disajikan data-data kebisingan di beberapa tempat di Surabaya yang diambil secara acak.

46

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA NO

LOKASI

KEBISINGAN

2013

KETERANGAN

(dBA) 1

Kalianak

65-67

Tambak tepi jalan

2

Greges

62-65

Pemukiman

3

Asemrowo

52-56

Pemukiman

4

Gayungan

55-56

Pemukiman

5

Bawah Tol Simo

55-60

Jembatan Tol

6

Tj.Sari- Tandes

75-80

Komersial

7

Tambakboyo- Petojo

65-75

Institusional

8

Prempatan Kenjeran

78-84

Industri

9

Tanah Kali Kedinding

62-66

Pemukiman

10

Pasar Menur

75-80

Komersial

11

Jl. Raya Nginden

75-80

Komersial

12

Jl. Raya Kenjeran

70-77

Komersial

Tabel 3 : Pengukuran kebisingan di area sekitar Surabaya Sumber : Peraturan Menteri Kesehatan No 718/MenKes/Per/XI/1987

Berdasarkan tabel di atas, terlihat bahwa pada daerah pemukiman yang berada di dekat jalan raya telah terjadi polusi kebisingan, karena level kebisingan yang terjadi melebihi 65 dBA. Sedangkan untuk kawasan industri belum terjadi polusi kebisingan, karena baku mutu yang ada belum terlampaui. Untuk menanggulangi tingkat kebisingan yang ada maka perlu dilakukannya upaya penanaman barrier sebagai peredam kebisingan tersebut. Salah satu cara yang banyak digunakan adalah dengan melakukan penghijauan, baik di sepanjang sisi jalan raya maupun pada lahan-lahan yang ada di depan rumah pemukiman penduduk tersebut. 2.4.6 ARAH PENGEMBANGAN KOTA Wilayah pengembangan di Surabaya terbagi atas 3 wilayah pengembangan (EP), yaitu : (Rencana Tata Ruang Wilayah Surabaya, 2005) 47


2013

Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Tengah (WPSBT) Meliputi Surabaya bagian dalam (pusat) kota dan sekitarnya yang akan dikembangkan sebagai pusat perdagangan dan jasa untuk skala regional (Indonesia Bagian Timur) dan nasional, dengan dukungan pengembangan bidang kemaritiman di kawasan pelabuhan Tanjung Perak.

-

Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Timur (WPSBT) Meliputi wilayah Rungkut, Sukokilo dan sekitarnya yang kemudian akan dikembangkan sebagai pusat perdagangan local, industri, pendidikan, pariwisata dengan kegiatan utama adalah pengembangan kegiatan wisata pantai, olahraga, perumahan, dan pemukiman dengan kepadatan rendah dan bebas polusi.

-

Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Barat (WPSBB) Meliputi wilayah Karangpilang, Tandes dan Lakarsanti yang akan dikembangkan sebagai pemukiman dengan standar kualitas tinggi, hutan wisata, kawasan konservasi, industri dan pergudangan. Tampak bahwa sesuai dengan arah kebijaksanaan pengembangan kota

Surabaya, kawasan pusat kota merupakan pusat perkantoran dan perdagangan. Kawasan pusat kota merupakan daerah yang akan dikembangkan sebagai daerah sektor perkantoran. Dengan berkembangnya kawasan-kawasan yang dipersiapkan menjadi kawasan jasa tersebut jelas akan mendukung pertumbuhan ekonomi kota Surabaya. Hal tersebut tentu cukup memberikan peluang bagi berkembangnya kegiatan perdagangan, perkantoran dan jasa. Sehingga untuk perkembangan selanjutnya,

kawasan-kawasan

tersebut

merupakan

alternatif

dibangunnya

perkantoran maupun perdagangan dan jasa.

48


2013

BAB III TINJAUAN KHUSUS

3.1 PENGERTIAN JUDUL Dalam perencanaan dan perancangan bangunan kali ini mengambil tema adalah mixed use building. Bangunan yang menjadi pokok bahasan kali ini adalah kantor sewa yang dipadudankan dengan mall/ pusat perbelanjaan. Perencanaan dan perancangan kali ini mengambil judul Kantor Sewa dan Mall Elektronik di Surabaya. Kantor sewa merupakan sebuah bangunan yang sengaja disewakan untuk umum guna menjalankan aktifitas perkantoran. Kantor sewa yang direncanakan kali ini adalah sebuah kantor sewa khusus. Hal ini dikarenakan karena mixed use yang diaplikasikan berupa mall elektronik. Nantinya, kantor sewa ini akan lebih berintegrasi/ codong disewakan kepada perusahaan-perusahaan khusus, dimana perusahaan-perusahaan ini adalah sebuah industry yang bergerak dibidang teknologi dan elektronik. Hal ini dilakukan guna untuk mendukung fungsi sampingan dari bangunan ini yaitu sebagai pusat perbelanjaan elektronika yang ada di Surabaya. Sedangkan pusat perbelanjaan khusus elektronik itu nanti sendiri adalah sebuah pusat perbelanjaan yang retail/ took yang ada di dalamnya khusus untuk menjajakan dagangan yang bertemakan teknologi/ elektronik saja. Hal ini dilakukan guna menyeimbangkan fungsi utama dari bangunan ini yaitu sebagai kantor sewa yang notabennya juga khusus bergerak dibidang perusahaan elektronik. Hal itulah mengapa konsep perencanaan dan perancangan kali ini mengambil judul Kantor Sewa dan Mall Elektronik di Surabaya. 49


2013

3.2 STRUKTUR ORGANISASI Struktur organisasi adalah bagan yang memperlihatkan tata hubungan kerja antar bagian dan garis kewenangan, tanggung jawab dan komunikasi dalam menyelenggarakan pelayanan dan antar unit pelayanan serta manajemen dari kantor sewa maupun pusat perbelanjaan elektronik Meskipun tidak bias disamaratakan, namun pada dasarnya ada beberapa fungsi perusahaan yang ditunjukkan dalam struktur organisasi perusahaan yang harus ada. Mengingat posisi tersebut memiliki peran penting dalam proses berjalannya sebuah organisasi perusahaan. Salah satu gambaran struktur organisasi perusahaan diantaranya sebagai berikut : -

General Manajer Dalam sebuah perusahaan tugas dari GM adalah memimpin perusahaan. Selain itu, seorang GM memiliki tanggung jawab pada keseluruhan system yang berjalan dalam sebuah perusahaan. Dalam melaksanakan fungsinya, GM akan dibantu oleh beberapa manajer yang memiliki fungsi spesialisasi. Kebijakan GM merupakan hal tertinggi yang harus dipatuhi oleh anggota perusahaan lainnya karena ia merupakan posisi tertinggi yang terdapat di dalam struktur organisasi perusahaan.

-

Direktur/ Division Tugasnya adalah memimpin bagian khusus dalam perusahaan serta melakukan koordinasi antar divisi dan memberikan laporan kepada GM. Setiap bagian, tidak memiliki garis komando lintas divisi sehingga hanya bias mengambil kebijakan pada masing-masing divisi. Seperti pada divisi marketing, tidak bias memberikan inverse kepada divisi keuangan. Yang bias dilakukan adalah memberikan informasi dan masukan yang dibutuhkan pada bagian lain. 50


2013

Oleh karena itu, direktur memiliki tugas yang sangat terarah sehingga tanggung jawab yang dimilikinya harus mampu ditransparasikan kepada GM dan kepada divisi lain sebagai bukti adanya satu kesatuan visi misi dalam struktur organisasi perusahaan.

-

General Affair Merupakan bagian divisi yang bertugas untuk menyediakan segala kebutuhan dan perlengkapan guna menunjang aktivitas perusahaan. Seperti untuk mengurusi masalah seragam karyawan, mobil dinas, mess karyawan, pemeliharaan lingkungan kantor atau juga memilih mitra kesehatan dengan perusahaan. Dalam struktur organisasi perusahaan, general affair ini juga mempunyai peranan yang sangat penting dalam memajukan perusahaan karena tanpa keseragaman karyawan yang baik maka perusahaan juga tidak akan terlihat rapid an terkoordinasi.

-

Personalia Department Divisi ini memiliki tugas untuk menjaga kualitas sumber daya manusia perusahaan. Prosesnya dimulai dari masa perekrutan, penggantian jabatan, promosi dan mutasi karyawan, penilaian kinerja, pemberian penghargaan serta menjaga kinerja karyawan. Dalam proses perekrutan pegawai baru, pihak inilah yang berfungsi secara khusus untuk bisa memilih dan mendapatkan pegawai yangsesuai dengan kebutuhan perusahaan.

-

Accounting Department Merupakan departemen yang bertugas untuk mencatat serta mengatur masalah keuangan perusahaan. Divisi ini juga bertugas untuk mengadakan audit atas kinerja yang sudah dilakukan divisi lain, guna menghindari terjadinya penyalahgunaan

khususnya

dibidang

keuangan,

termasuk

mengontrol

keseimbangan keuangan perusahaan. 51


2013

Pada bagian ini pegawai yang ditunjuk haruslah bersikap jujur dan teliti karena jika tidak, maka perusahaan akan kehilangan berbagai asset yang berpotensi memajukkan perusahaan.

-

Purchasing Department Divisi ini biasanya dimiliki oleh perusahaan manufaktur. Tugasnya adalah membeli bahan baku produksi. Selain itu divisi ini juga bertugas menjalin kerjasama dengan pihak supplier bahan baku guuna menjamin kelangsungan proses produksi perusahaan

-

Marketing Department Divisi marketing merupakan divisi ujung tombak perusahaan. Sebab, tugas divisi ini adalah memasarkan semua produk yang dihasilkan oleh perusahaan. Dengan demikian, perusahaan bias mendapatkan keuntungan jika produk yang mereka hasilkan bias laku di pasaran.

-

R & D Development Fungsi dari devisi adalah melakukan penelitian serta mengembangkannya. Penelitian yang dilakukan menyangkut semua kebutuhan perusahaan, yang bertujuan untuk meningkatkan kinerja perusahaan. Seperti melakukan penelitian mengena produk apa yang pada saat ini dibutuhkan oleh masyarakat, atau juga melakukan penelitian mengenai persepsi masyarakat atas produk yang dihasilkan perusahaan. Hasil dari penelitian tersebut akan digunakan untuk menciptakan sebuah system baru yang lebih baik bag proses yang ada di perusahaan.

-

Quality Assurance Department Di perusahaan manufaktur disivi ini bertugas untuk menjaga kualitas produk yang dihasilkan perusaan sebelum dipasarkan ke tengah masyarakat. Produk yang tidak sesuai standar, akan dipisahkan untuk kemudian dikelompokan ke dalam golongan produk gagal. 52


2013

Di perusahaan jasa, seperti bank tugas dari divisi ini adalah melakukan pengawsan atas system yang di jalankan dalam proses pelayanan pada nasabah. Dengan demikian, semua nasabah bisa mendapatkan pelayanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di perusahaan tersebut.

-

Mantenance Deparment Divisi ini biasanya disiapkan bagi perusahaan menufaktur atau juga bagi perusahaan yang memiliki kantor sendiri. Sementara bagi perusahaan yang gedung kantornya masih bergabung dengan perusahaan lain secara menyewa, biasanya meniadakan divisi ini. Sebab divisi ini bertugas memelihara perangkat yang terkait proses operasional perusahaan. Seperti menjaga mesin produksi, instalasi listrik, pendingin atau menjaga perankat computer. Oleh karenanya, tidak semua perusahaan memiliki divisi ini, khususnya perusahaan jasa dan perusahaan yang gedung kantornya masih dalam status sewa.

-

Public Relation Department Fungsi dari divisi ini adalah menjadi perwajahan perusahaan da pencipta citra perusahaan. Khususnya dilakukan dengan menjalin kerjasama dengan pihak eksternal perusahaan yang terkait dengan operasional perusahaan. Salah satu fungsinya adalah memberikan keterangan pers kepada wartawan apabila terdapat hal yang berkaitan dengan perusahaan tersebut.

-

General manager General Manager merupakan pimpinan utama pada stuktur organisasi Mall Panakkukang yang bertanggung jawab atas segala kegiatan yang berkenaan dengan Mall Panakkukang. Termasuk mengkontrol kinerja dari Building Manager.

-

Pengelola Dalam urusan pegelolaan secara umum, manajemen mall berada di bawah pengawasan pihak pengelola. Pihak pengelola mengatur atau bertanggung 53


2013

jawab atas segala yang berkenaan dengan mall tak terkecuali dalam hal promosi, penanggung jawab setiap event atau kegiatan yang dilaksanakan di mall ataupun di luar mall selama masih bersangkutan dengan mall yang dikelola . Sedangkan dalam urusan sewa-menyewa, pihak pengelola memberikan kuasa pada devisi pemasaran.

-

Penyewa Penyewa merupakan pihak yang berhak atas toko atau tenant yang telah mendapatkan legalitas dari pihak pengelola untuk dimanfaatkan sesuai dengan keinginan penyewa.

-

Maintenance Building Maintenance Building merupakan komponen dasar (karyawan) mall yang bertanggung jawab terhadap perawatan ataupun pemeliharaan berbagai macam sarana yang ada. Termasuk pula mengusulkan atas penggantian komponen penunjang mall yang dianggap tidak layak. Pihak pengelola dengan terperinci melakukan pendataan terhadap seluruh komponen yang ada dalam di dalam mall, hal ini dilakukan untuk memudahkan pihak pengelola ataupun pihak lain apabila membutuhkan data sekunder tentang mall tersebut, seperti jumlah outlet fast food atau jumlah butik. Selain itu, manajemen mall juga sangat memperhatikan kebersihan dan perawatan gedung mall. Pihak marketing mengurusi User (penyewa) untuk medapatkan legalitas dari pihak pengelola untuk menempati toko yang telah disepakati antara pihak pengelola dan penyewa. Maintenance ini terbagi atas dua bagian yaitu : 1. Mechanical Electrical a. Bagian Mechanical bertugas untuk menjaga stabilitas suhu dalam bangunan (AC). b. Bagian Electrical yaitu bertugas mengatur sistem pencahayaan atau penerangan bangunan (lighting). 54

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA c. Bagian Pemipaan bertugas untuk

2013

membuat sistem pembuangan serta

sanitasi dari air kotor, air bersih dan gas.

-

Building Manager Building Manager memiliki tanggung jawab kerja kepada General Manager. 1. Tugas dan kewajiban a) Bertugas sebagai controlling dan monitoring atas operasional perusahaan melalui yang dibantu dan berkoordinasi dengan baik terhadap anggotaanggotanya serta memberikan masukan (saran) kepada manajemen mengenai apa yang kurang baik diterapkan pada operation system secara keseluruhan. b) Membentuk Team Work yang dapat diandalkan sebagai pelaksana operasional perusahaan dan senantiasa memberikan motivas kepada setiap anggotaanggotanya agar bekerja sebagai team yang solid. c) Membuat standar operasional dan penampilan kerja tim yang cocok serta diinginkan, untuk mencapai hasil pekerjaan yang optimal. d) Memiliki wewenang dalam memberikan sanksi atas kelalaian karyawan maupun staff dengan sepengetahuan pihak menejemen dan memiliki hak atas mempromosikan staff untuk mendapatkan hak yang lebih baik atas dedikasinya terhadap perusahaan.

2. Proyek Tugas dari bagian proyek ini adalah perawatan operasioanal sehari-hari bangunan. Yang terdiri dari dua bagian yaitu: a. Sipil Bertugas untuk melakukan penambahan dan pengurangan gedung, melakukan pengawasan lapangan kepada para tenant (penyewa) dibantu oleh marketing. b. Arsitek Mempunyai tugas untuk mendesain bangunan yang akan disewa, melakukan pengarahan kepada penyewa yang baru tentang standar-standar yang diberlakukan oleh perusahaan. 55


2013

Marketing

a. Bertanggung jawab atas pemasaran kios kepada calon penyewa. b.

Membuat program promosi tahunan ataupun event-event yang bersifat momentum.

c. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan

-

Administrasi

a. Mengurusi segala sistem administrasi perusahaan secara detail dan rapi. b.

Membuat laporan bulanan mengenai hal-hal yang perlu disampaikan kepada Building Manager.

c.

Mengurusi surat masuk dan surat keluar.

Berikut ditampilkan bagan struktur organisasi mall elektronik

Skema 4 : Struktur organisasi mall elektronik

56


2013

Skema 5 : Struktur organisasi kantor sewa (pengelola)

3.3 PEMAKAI & KEGIATAN Berikut ini dipaparkan mengenai pelaku serta kegiatan yang berada di dalam kawasan kantor sewa dan mall elektronik tersebut, baik secara harian maupun berkala. KEGIATAN UMUM NO

1

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang

Entrance

Parkir

Ruang parkir

Pengunjung

Mencari Informasi

Ruang Resepsionis

Pameran/ Mall

Melihat pameran &

Lobby/ hall/ r. pameran/

Elektronik

berbelanja

retail

Sanitasi

Toilet

Pulang

Ruang parkir

Atau : PENGGUNA Penyewa

JENIS AKTIVITAS Datang, parker

KEBUTUHAN RUANG Parking area 57


2013

retail/tenant

Melayani pembeli

Toko (anchor, retail tenant, gerai)

(penjual)

Makan dan minum

Café, restaurant, foodcourt

Metabolisme

Toilet

Ibadah

Musholla

Datang, parker

Loading dock

Memasok dan memberekan barang

Gudang barang/ loading dock

Datang, Parkir

Parking area

Absen

Office

Memberikan informasi

Customer service area

Pemasok barang

Meeting, mengatur pemasukan dan pengeluaran keuangan Menindaklanjutkan saran dan kritik dari pengunjung dan penyewa toko

Pengelola mall


Sholat

Musholla

Metabolisme

Toilet

Mengganti pakaian

Toilet/ ruang ganti

Menyimpan barang bawaan

Loker

air, dan AC Menyimpan barang dagangan Menurunkan/ menaikkan barang dagangan Menjaga kebersihan bangunan/ membuang sampah

umum

Office

Meeting, makan dan minum

Menjaga kinerja peralatan listrik,

Pengunjung

Office

Ruang panel Loading dock Lift

Ruang janitor, TPS

Melakukan pengawasan/ keamanan

Ruang keamanan/ security room

Datang, parker

Parking area

Berbelanja

Toko (anchor, retail tenant, gerai)

Meeting, makan dan minum


Jalan-jalan

Koridor, citywalk 58

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Sholat

Musholla

Metabolisme

Toilet

Mengambil uang

ATM center

2013

Tabel 4 : Kebutuhan umum ruang & aktifitas para pengunjung pameran/ mall elektronik

KEGIATAN UMUM NO

2

PELAKU

Pengelola Pameran

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang

Entrance & R. parkir

Mengawasi pameran

Lobby/ hall/ r. pameran

Menunggu ruang informasi

Ruang Resepsionis

Istirahat

Restoran

Sembahyang

Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 5 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum para pengelola pameran

KEGIATAN PERKANTORAN (HARIAN) NO

1

PELAKU

Direktur

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Kegiatan pengelolaan dan


pengawasan perusahaan Menerima Tamu

Ruang Resepsionis

Istirahat

Restoran

Sembahyang & Sanitasi

Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 6 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum direktur perkantoran

59


2013

KEGIATAN PERKANTORAN (BERKALA) NO

1

PELAKU

Direktur

KEGIATAN

KEB. RUANG

Rapat

Ruang rapat kantor

Seminar


Mengawasi pameran


berkala

Tabel 7 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala direktur perkantoran

KEGIATAN PERKANTORAN (HARIAN) NO

2

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Kegiatan administrasi

Ruang kantor

Karyawan

perusahaan

Perusahaan

Menerima Tamu

Ruang Resepsionis

Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 8 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum para karyawan perusahaan

KEGIATAN PERKANTORAN (BERKALA) NO

PELAKU

KEGIATAN Rapat

2

Karyawan Perusahaan

KEB. RUANG Ruang rapat kantor perusahaan

Seminar/ Presentasi

Ruang rapat kantor

terhadap klien

perusahaan 60

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Mengadakan dan

2013


mengawasi pameran produk berkala Tabel 9 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala para pengelola karyawan perusahaan

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO

1

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Menerima Tamu

Ruang tamu pada ruang

Presiden Direktur

direktur Administrasi pengelolaan

Ruang direktur kantor

kantor sewa

sewa

Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 10 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum presiden direktur pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO

PELAKU

KEGIATAN Rapat

1

KEB. RUANG Ruang rapat kantor

Presiden Direktur

pengelola kantor sewa Konferensi

Ruang konferensi

Tabel 11 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala presiden direktur pengelola kantor sewa


PELAKU

KEGIATAN Datang

KEB. RUANG Entrance & R. parkir 61

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Menerima Tamu 2

Wakil Presiden Direktur/ General Manejer

2013

Ruang tamu pada ruang wakil direktur

Administrasi pengelolaan

Ruang wakil direktur

kantor sewa

kantor sewa

Koordinasi antar

Ruang kerja wakil

department di bawahnya

direktur

Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 12 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum GM pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO

PELAKU

KEGIATAN Rapat

2

Ruang rapat kantor

Wakil Presiden Direktur/ General

KEB. RUANG

pengelola kantor sewa Konferensi

Ruang konferensi

Manejer

Tabel 13 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala GM pengelola kantor sewa


3

PELAKU

KEGIATAN Datang


Pembukuan, inventaris dan

Ruang tamu pada ruang

Divisi sekretaris dan mengurusi pembayaran inventaris

KEB. RUANG

wakil direktur

sewa kantor sewa Istirahat

Restoran 62

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Sembahyang & Sanitasi

Mushola

Pulang

Ruang parkir

2013

Tabel 14 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi sekertaris pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 3

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Divisi sekretaris dan Rapat

Ruang rapat kantor

inventaris

pengelola kantor sewa

Tabel 15 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi sekertaris pengelola kantor sewa


4

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Pengelolaan manejemen

Ruang kerja dept.

Departemen

umum kantor sewa

manejemen

Manejemen

Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 16 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum departemen manejemen pengelola kantor sewa


PELAKU Departemen

KEGIATAN Rapat

KEB. RUANG Ruang rapat kantor 63

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Manejemen

2013

pengelola kantor sewa

Tabel 17: Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala departemen manejemen pengelola kantor sewa


5

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Pengiklanan kantor sewa

Ruang kerja divisi

Divisi Periklanan

periklanan Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 18 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi periklanan pengelola kantor sewa


PELAKU Divisi Periklanan

KEGIATAN Rapat

KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 19 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi periklanan pengelola kantor sewa


6

PELAKU

Departemen Umum

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang



Ruang kerja dept. umum

umum Istirahat

Restoran 64


Mushola

Pulang

Ruang parkir

2013

Tabel 20 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum departemen umum pengelola kantor sewa


PELAKU Departemen Umum

KEGIATAN Rapat


Tabel 21 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala departemen umum pengelola kantor sewa


PELAKU

7

Divisi Pengembangan

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Kegiatan pengestimasian,

Ruang kerja divisi

pengembangan dan

pengembangan

pengelolaan kantor sewa Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 22 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi pengembangan pengelola kantor sewa


PELAKU Divisi Pengembangan

KEGIATAN Rapat

KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa 65


2013

Tabel 23 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi pengembangan pengelola kantor sewa


8

PELAKU

Divisi Penyewaan

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Menangani masalah

Ruang kerja dept.

penyewaan kantor sewa

penyewaan

Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 24 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi penyewaan pengelola kantor sewa


PELAKU Divisi Penyewaan

KEGIATAN Rapat


Tabel 25 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi penyewaan pengelola kantor sewa


9

PELAKU

Manajer Penjualan

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Menangani masalah

Ruang kerja manajer

penjualan ruang kantor

penjualan

sewa Istirahat

Restoran 66


Mushola

Pulang

Ruang parkir

2013

Tabel 26 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum manajer penjualan pengelola kantor sewa


PELAKU Manajer Penjualan

KEGIATAN Rapat



10

PELAKU

Divisi Asuransi

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang


Mengurusi masalah

Ruang kerja divisi

asuransi kantor sewa

asuransi

Istirahat

Restoran


Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 28 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi asuransi pengelola kantor sewa


PELAKU Divisi Asuransi

KEGIATAN Rapat


Tabel 29 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi asuransi pengelola kantor sewa

67


2013

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR) NO

PELAKU

KEGIATAN Menyediakan dan merawan

KEB. RUANG Ruang konferensi

ruang konferensi 1

Pengelola

Menyediakan panggung

Panggung podium

untuk ruang seminar Peyimpanan alat-alat

Gudang ruang konferensi

konferensi Penataan ME ruang

Ruang panel konferensi

konferensi Pulang

Ruang parkir

Tabel 30 : Kebutuhan ruang dan aktifitas pengelola berkala kegiatan pendukung kantor sewa

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR) NO 2

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Penyelenggara

Menyiapkan seminar atau

Ruang konferensi

konferensi atau

konferensi

seminar

Istirahat

Restoran

Sanitasi

Toilet

Tabel 31 : Kebutuhan ruang dan aktifitas penyelenggara konferensi berkala kegiatan pendukung kantor sewa

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR) NO

3

PELAKU

Peserta konferensi/

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang

Ruang parkir

Mencari informasi

Resepsionis

Mengikuti konferensi/

Ruang konferensi 68

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA seminar

2013

seminar Istirahat

Ruang serba guna/ lobby

Sembahyang

Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 32 : Kebutuhan ruang dan aktifitas peserta berkala kegiatan pendukung kantor sewa

KEGIATAN SERVIS NO

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang

Ruang parkir


Ruang kerja administrasi

bagian perawatan bangunan kepala bagian perawatan 1

Kepala Bagian

bangunan dan staff

Perawatan

Memonitor pengoperasian

Ruang control dan

Bangunan

peralatan yang mendukung

operator

aktifitas bangunan Istirahat

Ruang serba guna/ lobby

Sembahyang

Mushola

Pulang

Ruang parkir

Tabel 33 : Kebutuhan ruang dan aktifitas kegiatan servis kepala bagian perawatan bangunan kantor sewa

KEGIATAN SERVIS NO

2

PELAKU

KEGIATAN

KEB. RUANG

Datang

Ruang parkir

Ganti baju

Ruang loker

Mengelola merawat

Ruang mekanikal

Divisi Mechanical

mengontrol peralatan

Electrical

mekanik dan elektrik Istirahat

Ruang serba guna/ lobby 69

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Sembahyang

Mushola

Pulang

Ruang parkir

2013

Tabel 34 : Kebutuhan ruang dan aktifitas kegiatan divisi mekanikal elektrikal bangunan kantor sewa

BAB IV PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK

4.1 PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN 4.1.1

VISI, MISI, DAN TUJUAN VISI -

:

Menjadi bangunan komersial yang dapat mewadahi aktifitas perkantoran dan jual beli khusus elektronik di Surabaya.

-

Memberikan fasilitas bagi penyedia usaha elektronik untuk dapat lebih mengembangkan serta memajukkan perusahaannya.

-

Menjadi bangunan yang menyediakan lahan aktifitas untuk perkantoran dan aktifitas jual beli dalam lingkup dunia teknologi dan elektronik di Surabaya.

-

Memberikan ruang publik yang serba ada dan lengkap khususnya di bidang perdagangan elektronik.

-

Meningkatkan mutu jual beli dan pendapatan para perusahaan elektronik.

MISI

:

70


2013

Memberikan ruang kerja yang efektif, kondusif serta nyaman dalam penggunaannya.

-

Menyewakan kantor dan retail bagi perusahaan-perusahaan khususnya dalam bidang elektronik.

-

Memberikan fasilitas-fasilitas kelas atas guna menunjang peningkatan transaksi jual beli perusahaan-perusahaan khusus elektronik.

-

Menyediakan wadah yang dapat menyelaraskan serta melayani kebutuhan perdagangan industry dalam bidang ekonomi.

TUJUAN -

:

Menyediakan wadah guna menaungi dan memberikan fasilitas bagi para perusahaan khususnya dalam bidang elektronik dalam menjalankan aktifitas perkantoran serta menjajakan, memperjualbelikan, memamerkan dan melakukan transaksi ekonomi dalam suatu wadah yang dapat melakukan kedua fungsi tersebut.

4.2 PENDEKATAN KONSEP PERANCANGAN 4.2.1

PENDEKATAN PERUANGAN 4.2.1.1.1

KEBUTUHAN RUANG Adapun pengelompokan ruang berdasarkan pelaku dan kesamaan kebutuhan ruang yaitu : o Kelompok kegiatan umum (mall elektronik) Adapun ruang kegiatan umum yaitu : 

Entrance



Taman



Lobby



Ruang parkir



Ruang pameran 71

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 

Selasar mall



Ruang retail toko



Mushola



Toilet



ATM Centre



Food court

2013

o Kelompok kegiatan perkantoran (Perusahaan perdagangan) 

Ruang direktur perusahaan perdagangan



Ruang tamu pada ruang direktur perusahaan perdagangan



Ruang rapat kantor perusahaan perdagangan



Ruang kantor perusahaan perdagangan



Ruang tamu pada ruang kantor perusahaan perdagangan



Toilet

o Kelompok kegiatan pengelola 

Ruang tamu pada ruang direktur kantor sewa



Ruang kerja wakil presiden direktur



Ruang tamu pada ruang kerja wakil presiden direktur



Ruang kerja divisi periklanan



Ruang kerja departemen umum



Ruang kerja divisi pengembangan



Ruang kerja departemen penyewaan



Ruang kerja manajer penjualan dan staff



Ruang kerja divisi asuransi



Ruang rapat pengelola kantor sewa 72


2013

Toilet

Berikut adalah skema ruang pengelola

Skema 5 : Skema ruang pengelola di bangunan kantor sewa

o Kelompok kegiatan pendukung 

Ruang konferensi



Panggung/ podium



Gedung ruang konferensi




o Kelompok kegiatan servis 

Ruang kerja administrasi kepala bagian perawatan bangunan dan staff



Ruang control dan operator bangunan



Ruang istirahat



Toilet



Ruang loker



Ruang chiller



Ruang panel teekomunikasi



Ruang reparasi



Ruang genset dan transformator



Ruang pompa air dan tangki air 73


Ruang bahan bakar



Gudang peralatan



Ruang kerja divisi perawatan



Gudang



Tanki sampah

2013

Berikut ini disajikan skema hubungan ruang servis

Skema 6 : Skema hubungan ruang servis di kantor sewa dan mall

4.2.1.1.2

BESARAN DAN PERSYARATAN RUANG Dasar pertimbangan : 74

J


2013

o Standart besaran ruang yang digunakan : 

Architect’s Data, Ernest Neufert, New York, 1981



New Metric Hand Book Planning and Design Data, Patricia Tutt and David Adler



Time Saver Standart for Building Types, Joseph de Chiara and John Calender, Mc Graw Hill Book, 1981

o Kapasitas besaran ruang disesuaikan dengan : 

Jumlah dan besar peralatan yang akan ditampung



Jenis kegiatan yang akan diwadahi

Adapun pertimbangan besaran ruang adalah sebagai berikut : o Kegiatan perkantoran Standar peruangan untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

Untuk area minimal :

Jenis Kantor

Bagian

Jumlah

Luasan

Net area

Flow 15

Luasan

(m2)

(m2)

%

total (m2)

11

86

Perusahaan

R. Manejer

1

25

25

Perdagangan

Personal

-

15

-

dengan

Asisten

populasi

Sekretaris

1

12

12

karyawan

Staff

2

10

20

10-30 orang

Pegawai

6

6

36

biasa

Tabel 35 : Standar peruangan minimal untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

75

J


2013

Untuk area maksimal :

Jenis Kantor

Bagian

Jumlah

Luasan

Net area

Flow 15

Luasan

(m2)

(m2)

%

total (m2)

67

512

Perusahaan

R. Manejer

1

25

25

Perdagangan

Personal

4

15

60

dengan

Asisten

populasi

Sekretaris

1

12

12

karyawan

Staff

6

10

60

10-30 orang

Pegawai

38

6

228

biasa

Tabel 36 : Standar peruangan maksimal untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

Untuk ruang rapat menurut Neufert Data Arsitek yaitu : 

Ukuran kecil 9 m2 untuk 6 orang



Ukuran besar 16 m2 untuk 18 orang

Sesuai dengan kebutuhan kantor pada bab 1 di Kota Surabaya yaitu untuk kantor perdagangan dari sector industry yaitu 148218 m2. Kebutuhan ruang tersebut akan ditampung serta disesuaikan dengan tinggi lantai maksimal dan luasan bangunan yang diperbolehkan pada site yang ada. Pada kantor sewa dan mall elektronik tersebut akan dibedakan luasannya. Luasan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah pegawai yang ditampungnya, ruang rapat dan lain lainnya. Sehingga untuk tiap jenis kantor tedapat 2 jenis kantor, yaitu besar dan kecil. Berikut adalah analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik yang direncanakan.

76


2013

Tabel 37 : Analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik

Analisis besaran dan kebutuhan ruang pada retail yang disewakan di mall elektronik :

Tabel 38: Analisis besaran dan kebutuhan ruang pada retail mall elektronik

77


2013

Skema hubungan analisis makro mall elektronik :

Skema 7 : Skema hubungan makro mall elektronik

Berikut adalah analisis besaran ruang dan kebutuhan ruang servis yang ada dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik :

78


2013

Tabel 39 : Analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada ruang servis di kantor sewa dan mall elektronik

4.2.1.1.3

HUBUNGAN DAN ORGANISASI RUANG Dasar pertimbangan organisasi ruang dan pola hubungan ruang yaitu : 

Jenis kegiatan pola dan alur kegiatan



Jenis dan kebutuhan ruang



Hubungan antar kegiatan

Adapun organisasi dan pola hubungan ruang adalah sebagai berikut : o Kelompok kegiatan umum Keterangan symbol organisasi ruang : 79

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 

2013

= dekat

O = kurang dekat

o Kelompok Perusahaan Perdagangan Industri

80


2013

o Kelompok Kegiatan Pengelola

81


2013

o Fasilitas Pendukung Utama

o Kelompok Kegiatan Servis

82


2013

PENDEKATAN LOKASI Tujuan analisa penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang berkaitan dengan masalah : 

Penggunaan area yang terbaik



Parkir dan sirkulasi



Pelayanan dan utilitas



Kenyamanan



Estetika

Adapun dasar pertimbangan yang dipakai adalah : 

Perwilayahan



Utilitas kawasan



Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)

Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi syarat. Beberapa alternative pilihan lokasi adalah : 

Alternatif 1

: Daerah jalan Ahmad Yani



Alternatif 2

: Daerah Jemur Andayani



Alternatif 3

: Daerah Genteng

83


2013

Gambar 16 : Lokasi alternative 1 di Daerah jalan Ahmad Yani

Gambar 17 : Lokasi alternative 2 di Daerah Jemur Andayani

84


2013

Gambar 18 : Lokasi alternative 3 di Daerah Genteng Kali

Pemilihan serta pertimbangan dari ketiga alternative site di atas adalah : Alternatif No

Kriteria Pemilihan

1

Lokasi sesuai dengan tata guna lahan RTRW

Bobot

1

2

3

20

3

60

3

60

3

60

20

3

60

3

60

3

60

20

3

60

3

60

3

60

10

3

30

3

30

3

60

10

3

30

3

30

3

30

10

2

20

1

10

3

30

Surabaya 2005 2

Mudah dicapai dari bangunan komersial lainnya

3

Memiliki prospek perkembangan sebagai daerah bisnis

4

Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi

5

Dilewati jalur transpotasi umum

6

Adanya sarana jalan tembus untuk mengurangi

85


2013

kepadatan lalu lintas 7

Mudah dicapai dari

5

3

15

3

15

3

15

pelabuhan dan bandara maupun terminal TOTAL

165

270

300

Tabel 40 : Analisis ke 3 site berdasarkan RTRW Surabaya 2005

Dilihat dari hasil pendataan yang didapatkan maka dipilih daerah no 3 sebagai site terpilih untuk kantor sewa dan mall elektronik.

4.2.3

PENDEKATAN TAPAK -

Analisis Tapak/ Site

Sesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih : 

Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak ditempati bangunan permanen



Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau pejalan kaki



Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk pemerintah



Berlokasi pada lingkungan yang mendukung



Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telekomunikasi dan drainase kota

86


2013

Berikut adalah alternative site yang berada di daerah Genteng

3

2

1

Gambar 19 : Alternatif site di daerah Genteng Kali

Alternatif 1

= daerah Jl. Embong Malang

Alternatif 2

= daerah Siola

Alternatif 3

= daerah Blauran Alternatif

No

Kriteria Pemilihan

1

Fasilitas lingkungan tapak dapat

Bobot

1

2

3

saling mendukung

20

3

60

3

60

3

60

2

Merupakan daerah bisnis

15

3

45

3

45

2

30

3

Didukung transpotasi umum yang

15

3

45

3

45

3

45

15

3

45

3

45

3

45

memadahi 4

Tersedia jaringan utilitas kota

87


2013

yang memadahi 5

Dampak positif bagi lingkungan

10

3

30

3

30

3

30

10

2

20

3

30

2

20

sekitar 6

Tingkat harga tanah sesuai kondisi tapak

Tabel 41 : Analisis ke 3 tapak di daerah Genteng Kali berdasarkan RT RW Surabaya 2005

Dari pertimbangan-pertimbangan tersebut maka dipilih daerah Genteng, Siola sebagai area/ site dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini

Gambar 20 : Kondisi site terpilih

Kondisi eksisting tapak antara lain :

88


2013

Kondisi eksiting tapak meliputi keadaan tapak saat ini dan lingkungan yang ada di sekitarnya. Adapun kondisi tapak atau site antara lain : o Lokasi di jalan Tunjungan o Batas- batas tapak : 

Utara

: Jl. Praban



Selatan

: Jl. Tanjung anom



Timur

: Jl. Tunjungan



Barat

: Jl. Lingkungan (gang)

o Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha o GSB yang ada di tapak : 

Timur

: minimal 3 m dari pinggir jalan



Utara




Selatan




Barat


o Topografi tapak relatif datar o Koofisien dasar bangunan (Building Code = 50 %) o Koefisien lantai bangunan (FAR = 1350%) o Jumlah lantai yang diperbolehkan dibangun maksimum27 lantai o Bangunan yang ada sekarang adalah bekas bangunan pasar swalayan di mana dalam pembebasan tidak mngalami kesulitan o Adapun kondisi lingkungan yang ada di sekitar tapak : 

Adanya bangunan pertokoan, pusat perbelanjaan dan bank yang letaknya berdekatan dengan site, secara keseluruhan akan turut menunjang secara timbal balik pada

kegiatan

perkantoran

dan

bisnis

yang

direncanakan

89


2013

Tidak adanya jalur hijau menyebabkan suasana di jalur transpotasi dan daerah sekitarnya menjadi panas terutama pada saat siang hari



Tapak terletak pada jalan yang dilalui oleh transpotasi umum sehingga dapat menunjang aksesbilitas tapak

Gambar 21 : Tampak udara daei site terpilih

90


2013

Gambar 22 : View dari perempatan Tunjungan

Gambar 23 : View dari site ke Siola

91


2013

Gambar 24 : Sketsa potongan A-A’ pada site terhadap lingkungan

Gambar 25 : Sketsa potongan B-B’ pada site terhadap lingkungan

-

Analisis Klimatologis Kondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan hembusan angin. 

Arah

edar

matahari

menyebabkan

bangunan

pada

lingkungan sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site. 

Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan



Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya. Sehingga perlu pemberian vegetasi.



Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di sekitarnya 92


-

2013

Analisis Pencapaian Pencapaian adalah salah satu hal terpenting dalam mendesain dan merencanakan sebuah bangunan. Hal ini disebabkan karena pencapaian adalah titik poin mudah dijangka atau tidaknya sebuah bangunan. Berikut beberapa alternatif pencapaian ME dan SE yang bisa diterapkan di bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini. 

ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan (+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk akses menuju ke dalam site Merupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol, sehingga mudah untuk diakses. (-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar masuk



ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom (+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihat SE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.

(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus

Dari analisis pencapaian di atas maka dipilih opsi 2 sebagai pencapaian ME dan SE pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini. 93


-

2013

Analisis Kebisingan Pada Tapak/ Site 

Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi baik polusi udara maupun suara.



Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan untuk menuju pusat kota



Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah



Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup rendah

Gambar 26 : Analisis kebisingan pada tapak

-

Analisis Orientasi Bangunan Orientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah bebas. Berikut beberapa analisis penentuan orientasi bangunan :

94


2013

Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos bangunan akan ditempatkan di arah ini.



Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas. Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada bangunan.

Gambar 27 : Analisis orientasi bangunan pada tapak

-

Analisis Zoning Vertikal Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah beberapa analisisnya : 

Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1 digunakan sebagai mall elektronik.



Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik tersebut.

95


2013

Analisis Zoning Horisontal Analisa zoning horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site sebelumnya. Analisis ini berfungsi sebagai penentuan peletakkan ruang yang ada di dalam bangunan secara horisontal. Berikut adalah analisisnya : 

Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier terhadap polusi udara dan suara



ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban



Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban



Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan dengan zone privat



Orientasi utama di arah utara dan selatan

Gambar 27 : Analisis zooning horizontal

96


2013

PENDEKATAN BENTUK RUANG & BANGUNAN -

Bentuk Bangunan Bentuk dasar bangunan yang dipilih berdasarkan aspek tiga dimensinya sehingga tidak hanya berhenti pada bentuk 2 dimensi. Bentuk dasar tersebut antara lain :



Bentuk Bundar Suatu sosok terpusat kea rah dalam, dan melindungi. Bangunan bundar melingkar tidak memiliki sisi gelap dan memungkinkan penetrasi sinar matahari yang tinggi dan memiliki segi aerodinamis yang baik dalam melewatkan angin pada posisi lengkungnya.



Bentuk Segitiga Bersifat aktif, tajam dan mengaraj. Di satu sisi arah angin dapat diantisipasi dengan baik yaitu pada sisi tajamnya. Namun tidak bagi sisi yang lain. Kerugian yang paling menonjol yaitu peruangan interior tidak efisien.

97


-

2013

Bentuk Empat Persegi Panjang/ Kubus & Balok Bentuk murni, stabil, dan massif. Bentuk persegi tidak memiliki arah yang menonjol dan berkesan monoton, Sedangkan keuntungannya adalah efisien ruang yang tinggi, kemudahan perancangan struktur dan utilitas.

-

Bentuk Ruang/ Layout Ruang Besar dan susunan organisasi menentukan layout perabot pada ruang serta menentukan layout ruang. Secara umum ada tiga layout yang dapat dijadikan standar dalam penyusunan ruang. Ketiga macam layour ruang tersebut adalah : 

Cellular System Pada umumnya bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini memungkinkan rancangan ruang-ruang privasi tinggi.

98




2013

Group Space System Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang mempunyai kedalaman 15-20 m dari koridor ke dinding terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok dengan arakter semiformal.



Landscape/ Open Play System Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja.

4.2.5

PENDEKATAN STRUKTUR & KONSTRUKSI

a. Sub Struktur Dasar pertimbangan : -

Kondisi tapak perencanaan, meliputi daya dukung tanah, kedalaman tanah keras, air tanah dan derajat keasaman.

-

Perwujudan bangunan berlantai banyak.

-

Ekonomis dan efisien dalam segi biaya dan waktu pelaksanaan.

Berdasarkan kondisi yang ada maka system pondasi yang akan digunakan adalah system pondasi tiang pancang dengan pertimbangan utama adalah bangunan high rise building ( lebih dari 5 lantai). b. Super Struktur Dasar pertimbangan : -

Kekuatan dan kekakuan struktur dan mendukung utilitas bangunan.

-

Fungsional, fleksibel, efisien, dan mendukung penampilan bangunan, 99


2013

Inti bangunan (core) dengan kolom dan balok sebagai pemikul beban merupakan alternative struktur badan bagi bangunan yang direncanakan. Inti bangunan diletakkan di tengah untuk menjaga stabilitas bangunan mengingat kantor sewa dan mall/ pusat perbelanjaan elektronik ini merupakan mixed use building yang memiliki jumlah lantai lebih dari 5 ( high rise building).

4.2.6

PENDEKATAN UTILITAS

a. Jaringan Air Bersih Air bersih pada bangunan ini diperoleh dari 2 sumber, yaitu : -

Air sumur (artesis) berasal dari tanah yang dipompakan ke atas.

-

Air PDAM/ PAM.

Sistem yang digunakan untuk mendistribusikan air bersih adalah system distribusi ke bawah (Down feed distribution). Air dari bawah (reservoir) dipompa ke penampungan/ bak di lantai paling atas (top floor) dan didistribusikan ke bawah pada tiap-tiap lantai di dalam bangunan tersebut. Keuntungan dari system distribusi ke bawah (Down feed distribution) ini adalah : -

Perubahan tekanan pada plumbing tidak berarti

-

Sistem pompa bekerja secara otomatis

-

Distribusi air bisa tetap berjalan walaupun pompa macet

-

Sangat ekonomis karena tidak membutuhkan energy yang sangat besar (gravitasi ke bawah)

Pedoman untuk perancangan : 100


Flat

: 2 m3/hari/100 m2

-

Kantor

: 1 m3/hari/100 m2

-

Rumah sakit

: 1.5 m3/hari/100m2

-

Hotel

: 3 m3/hari/100m2

-

Pertokoan

: 0.5 m3/hari/100m2

2013

Kebutuhan untuk hydrant dan sprinkler adalah : -

Hydrant box

: 400 liter/menit/coupling (7

buah) -

Hydrant pillar

: 1000 liter /menit/coupling (2

buah) -

Sprinkler

: 60 liter/ menit/coupling (590

buah)

Gambar 28 : Skema penyaluran distribusi air di bangunan

b. Jaringan Air Kotor Air kotor diartikan sebagai air buangan, yaitu air yang tidak bisa dipergunakan lagi untuk fungsi yang layak, seperti air buangan dari kamar mandi, WC, air hujan, dapur, wastafel, dan cuci. 101


2013

Air kotor diklasifikasikan menjadi 4, yaitu : -

Black water (air kloset)

-

Grey water ( air dari bak mandi, dapur)

-

Air hujan

-

Air buangan khusus (air yang mengandung racun seperti dari laboratorium, rumah sakit)

Sistem yang digunakan untuk jaringan air kotor adalah sistem pipa ganda (double stock system), yaitu pemisahan black water dan grey water. Sistem pengolahan air kotor yaitu : -

Air kotor dari kloset disalurkan ke septictank dan selanjutnya ke sumur peresapan

-

Air kotor dari kamar mandi, dapur, dan urinal disalurkan ke sumur peresapan.

-

Air hujan disalurkan ke riol kota.

Gambar 29 : Skema distribusi air kotor di bangunan

Standar daya buang rata-rata perlengkapan jaringan kotor adalah sebagai berikut : 1

Kloset

120 liter/ menit

2

Bak mandi

90 liter/ menit

3

Wastafel

60 liter/ menit 102


2013

4

Urinoir

120 liter/ menit

5

Bak cuci dapur

90 liter/ menit

6

Bidet

90 liter/ menit

7

Shower

60 liter/ menit

8

Bak mandi pakaian

60 liter/ menit

9

Kebutuhan kloset

1 buah/ 40 orang

No

Jumlah orang yang dilayani

Volume

Ukuran (m3)

1

60

4

1.2 x 2.5 x 1.5

2

120

8

1.5 x 3.5 x 1.9

3

180

12

1.8 x 4 x 1.9

4

240

16

1.8 x 5.4 x 2

5

300

20

2.2 x 5.4 x 2

6

360

24

2.4 x 6 x 1.5

7

420

28

2.5 x 6 x 2.1

8

480

32

2.5 x 7 x 2.1

Rata-rata = 0.10/orang Tabel 42 : Standar daya buang rata-rata perlengkapan jaringan kotor

Air kotor yang berasal dari hujan disalurkan melalui saluran terbuka atau tertutup menuju saluran pembuangan riol kota. Hal yang perlu diperhatikan dengan jaringan air hujan adalah : -

Luas atap yang menampung air hujan

-

Pipa vertikal yang menyalurkan air dari atap

-

Saluran air hujan di dalam tanah

-

Kemiringan tanah

-

Pengolahan daerah yang terkena jatuhan air dan perkerasan tapak

103


2013

c. Pembuangan sampah Untuk bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini disediakan shaft sampah tertutup yang langsung berhubungan dengan lantai paling bawah (basement) dimana terdapat bak penampung sampah untuk kemudian diangkut oleh petugas servis khusus sampah kemudian dibuang ke tempat pembuangan akhir.

Gambar 30 : `Model pembuangan sampah pada bangunan high rise

d. Jaringan Bahaya Kebakaran Upaya pencegahan timbulnya bahaya kebakaran meliputi :

-

Pengamanan penghuni (proteksi kebakaran primer)

-

Pengamanan properti (proteksi kebakaran sekunder)

-

Tangga (Keberadaan tangga harus secara terus menerus pada setiap lantai. Eksternal stairs akses dari setiap balkon juga penting pada kasus penyelamatan)

-

Dinding penyekat 104


2013

(Dinding penyekat pada penghalang rute penyelamatan terhadap nyala api. Serta melengkapi pintu darurat yang dapat membuka secara otomatis) -

Koridor (Koridor dipersiapkan untuk meloloskan diri dari bahaya kebakaran, dan untuk materialnya harus menggunakan bahan yang tahan api.)

-

Evaluasi Asap (Asap harus dapat segera meninggalkan bangunan, untuk itu tangga tertutup didesain sengan ventilasi di atasnya.)

-

Pintu Keluar Darurat (Pintu darurat yang dapat digunakan secara otomatis bila ada bahaya kebakaran dalam sebuah bangunan.)

Cara kerja fire protection : -

Manual Dalam sistem ini apabila kebakaran terjadi, maka orang yang melihat terjadinya kebakaran menuju ke signal box untuk menbunyikan alaram yang akan terdengar ke seluruh penjuru bangunan. Petugas akan menggunakan pemadam kebakaran yang ada dan secara manual.

-

Otomatis Pada sistem ini peralatan bekerja secara otomatis, mulai dari pemberitahuan dini terjadinya kebakaran hingga pada proses pemadamannya.

-

Semi otomatis Sistem ini menggabungkan cara kerja tersebut di atas. Tanda bahaya akan diberikan secara otomatis tetapi pemadamannya akan dilakukan/ ditindak secara manual.

Sistem Penyelamatan dini : 105


2013

Smoke Detector : sebagai kontrol pencegahan kebakarandan keletakkan pada plafond setiap 92 m2 yang bekerja dengan sensor terhadap asap ( bekerja apabila asap yang ada di dalam ruangan 4 %)

-

Heat detector : sebagai kontrol kebakaran yang bekerja dengan sensor terhadap panas ( bekerja apabila terjadi kenaikan temperatur 10 derajat per menit.

Sistem pemadaman api : -

Fire Hydrant Merupakan pilar-pilar yang dipasang pada tempat-tempat strategis di luar bangunan, saluran yang berhubungan dengan sumber air.

-

Automatic Sprinkler System Dengan adanya rangsangan panas dan kebakaran, maka lubang sprinkler akan otomatis terbuka dan air akan memancar keluar. Tiaptiap unit mampu secara efektif untuk menyemprotkan air seluas 11.6 m2.

-

Portable Fire Extinguisher Merupakan unit CO2 dalam tabung praktis yang dapat dibawa kemana-mana dan diletakkan di tempat strategis.

Sistem penyelamatan penghuni : -

Perencanaan system penataan ruang dan sirkulasi yang dirancang semudah mungkin untuk berhubungan dengan ruang luar.

-

Tangga darurat yang mudah dijangkau

106


2013

Kejelasan petunjuk dan arah untuk upaya penyelamatan kebakaran di dalam bangunan dan di luar bangunan

e. Transportasi Vertikal (Tangga, Ramp, Lift) Transportasi vertical adalah segala perangkat atau pelengkap dalam sebuah bangunan yang difungsikan untuk sirkulasi secara vertical baik itu barang ataupun manusia. -

Ramp o Esensi Ramp adalah jalur sirkulasi yang memiliki bidang dengan kemiringan tertentu, sebagai alternative bagi orang yang berkebutuhan khusus / tidak bisa melewati tangga. o Persyaratan-persyaratan 

Kemiringan suatu ramp di dalam bangunan tidak boleh melebihi 7 derajad. Perhitungan kemiringan tersebut tidak termasuk awalan atau akhiran ramp. Sedangkan kemiringan suatu ramp yang ada di luar bangunan maksimum 6 derajat.



Panjang mendatar dari suatu ramp (dengan kemiringan 7 derajat) tidak boleh lebih dari 900 cm. Panjang ramp dengan kemiringan lebih rendah dapat lebih panjang.



Lebar minimum dari ramp adalah 95 cm tanpa tepi pengaman, dan 120 cm dengan tepi pengaman. Untuk ramp yang juga digunakan sekaligus untuk pejalan kaki

dan

pelayan

angkutan

barang

harus

dipertimbangkan secara seksama lebarnya, sehingga bisa dipakai untuk kedua fungsi tersebut, atau 107


2013

dilakukan pemisahan ramp dengan fungsi sendirisendiri. 

Bordes pada awalan atau akhiran dari suatu ramp harus bebas dan datar sehingga memungkinkan sekurang-kurangnya untuk memutar kursi roda dengan ukuran 160 cm.



Permukaan datar awalan atau akhiran suatu ramp harus memiliki tekstur sehingga tidak licin baik diwaktu hujan atau tidak.



Lebar tepi pengaman ramp 10 cm, dirancang untuk menghalangi roda kursi roda agar tidak terperosok atau keluar dari jalur ramp. Apabila berbatasan langsung dengan lalu lintas jalan umum atau persimpangan harus dibuat sedemikian rupa agar tidak mengganggu jalan umum.



Ramp harus diterangi dengan pencahayaan yang cukup sehingga membantu pengguna ramp saat malam hari. Pencahayaan disediakan pada bagian ramp yang memiliki ketinggian terhadap muka tanah sekitarnya dan bagian-bagian membahayakan .



Ramp harus dilengkapi dengan pegangan rambatan yang dijamin kekuatannya dengan ketinggian sesuai.

-

Tangga o Esensi

108


2013

Fasilitas bagi pergerakan vertical yang dirancang dengan memperhatikan ukuran dan kemiringan pijakan dan tanjakan dengan lebar yang memadai.

o Persyaratan 

Harus memiliki dimensi pijakan dan tanjakan yang berukuran seragam.



Harus memiliki kemiringan tangga kurang dari 6 derajat



Tidak terdapat tanjakan yang berlubang yang dapat membahayakan pengguna tangga.



Harus dilengkapi dengan pegangan rambat minimum pada salah satu tangga



Pegangan rambat harus mudah dipegang dengan ketinggian 65-80 cm dari lantai, bebas ujungnya harus atau dibelokkan dengan baik kea rah lantai, dinding atau tiang.



Pegangan rambat harus ditambah panjangnya pada bagian ujung-ujungnya (puncak dan bagian bawah), harus dirancang sehingga tidak ada air hujan yang menggenang pada lantai

o Keberadaan tangga statis dibagi menjadi dua, yaitu : 

Tangga umum, macam-macamnya ada tangga lurus, tangga parallel, tangga sudut, tangga kombinasi dan tangga putar



Tangga darurat untuk menyelamatkan diri dari terjadinya kebakaran atau dalam keadaan darurat lainnya, sehingga tangga ini harus dilindungi dari api dan asap 109


2013

o Hal-hal yang perlu diperhatikan pada tangga darurat : 

Jauhkan bahan-bahan mudah terbakar pada tangga darurat



Strategis tetapi diletakkan pada tempat yang kurang fungsional



Berhubungan dengan udara luar, apabila tidak memungkinkan maka harus diberi smoke vestibule



Dilengkapi dengan pintu tahan api



Dimungkinkan dengan penerangan alami

Perhitungan anak tangga : Lebar 1 orang = 60 cm Lebar dan tinggi anak tangga dirumuskan : 2t + l = 60-65 Dimana : t = tinggi anak tangga l = lebar anak tangga Untuk anak tangga darurat diperlukan lebar tangga yang dapat dilewati 3 orang sehingga 3 x 60 cm = 180 cm ditambah dengan pegangan 10 cm sehingga total lebar jalur tangga adalah 180 cm + (2 x 10 cm) = 200 cm. Lebar dan tinggi anak tangga yaitu 2t+l = 60-65 sehingga 2(17) + 30 = 64 jadi lebar anak tangga 30 cm dan tinggi 17 cm. -

Elevator/ Lift o Sebagai alat transpotasi vertical, elevator/ lift mempunyai persyaratan-persyaratan sebagai berikut : 

Tidak menunggu lama 110


2013



Perlambatannya nyaman



Percepatannya nyaman



Mempunyai kecepatan tinggi



Mempunyai pemberhentian yang otomatis



Cepat menaikkan dan menurunkan penumpang



Digunakan pada bangunan dengan jumlah lantai lebih dari 4

Kapasitas (Car/ kg)

Jumlah Muatan (orang)

Kecepatan ( m/menit)

900

13

40

1000

15

60

1150

17

90

1350

20

105

Tabel 43 : Data kapasitas dan kecepatan lift berdasarkan jumlah muatan

o Keamanan Elevator/ Lift Elevator selalu dilengkapi dengan beberapa alat untuk menghadapi keadaan darurat, selain itu juga dilengkapi dengan alat yang berguna bagi pencegahan kecelakaan akibat tidak tepatnya penggunaan lift itu sendiri. 

Pengamanan terhadap kelebihan penumpang, berupa switch yang diletakkan dibawah lantai minimal sebanyak 2 buah



Pengamanan terhadap tidak adanya penumpang



Pengamanan terhadap kelebihan kecepatan



Pengamanan terhadap pintu kereta



Pengamanan terhadap bahaya kebakaran



Pengamanan terhadap hilangnya sumber daya listrik 111


2013

f. Instalasi Penghawaan o Dasar pertimbangan : 

Kebutuhan udara bersih yang didasarkan pada tuntutan atas kebutuhan dan pola gaya hidup penghuni akan kenyamanan



Bangunan high rise building yang berada di pusat kota



Tekanan dan kecepatan angin



Kondisi polusi udara sekitar

o Perhitungan beban pendingin dan penentuan perlengkapan system

tata udara system control

otomatisnya harus

memperhatikan factor-faktor berikut : 

Penggunaan atau fungsi gedung



Jenis konstruksi gedung



Pola beban pengkondisian gedung



Kondisi dalam ruangan yang direncanakan



Batas-batas control yang diijinkan



Penggunaan control dan peralatan-peralatan yang sesuai untuk meminimalkan pemakaian energy

Pada perencanaan bangunan kantor sewa menggunakan penghawaan buatan (AC). Sedangkan tipe mesin AC yang digunakan adalah tope mesin AC terpusat. AC terpusat yaitu AC tipe besar yang dikendalikan secara terpusat untuk melayani satu gedung besar yang melibatkan system jaringan distribusi udara untuk mengalirkan udara sejuk ke dalam ruangan dan mengambil kembali untuk diolah kembali. Lubang tempat udara dari system AC yang masuk ke dalam ruangan disebut difusser. Sedangkan lubang tempat udara kembali dari dalam ruangan ke jaringan disebut grill. o Kelebihan system AC terpusat : 112


2013



Daya jangkau pengkondisian udara yang cukup luas



Sangat tepat untuk ruang yang berkapasitas besar

o Sistem yang digunakan pada AC terpusat yaitu : 

Unit pendingin (chiller) yang mengolah refrigerant hingga siap mendinginkan



Unit pengelola udara (AHU) unit untuk mengolah udara yang digunakan untuk mengkondisikan udara ruangan. Udara luar dimasukkan untuk dicampur dengan udara baik (dari dalam ruangan)



Unit koi fan (versi kecil dari AHU)



Sistem saluran udara

Gambar 31 : Skema AC Terpusat

g. Instalasi Pencahayaan Pencahayaan yang digunakan pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini dibagi menjadi dua, yaitu :

-

Pencahayaan Alami o Data mengenai perubahan dan frekuensi tingkat pencahayaan alami yang terjadi di tempat terbuka dapat digunakan untuk 113


2013

memperhitungkan waktu dalam jam kerja selama satu tahun dimana

tingkat

pencahayaan

alami

dapat

dipenuhi

pencahayaan alami saja atau perlu tambahan pencahayaan buatan. Waktu tersebut pada umumnya di ambil antara jam 08.00-16.00 waktu setempat dengan prosentase tingkat pencahayaan yang dapat dipenuhi adalah 90 % o Pertimbangan : 

Lokasi di pusat kota



Luas bukaan pada bangunan



Warna dan tekstur obyek pembiasan



Panjang kantilever dan overhang



Menggunakan cahaya langit bukan sinar matahari secara langsung

o Pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan sebagai berikut : 

Pencahayaan alami siang hari dalam bangunan gedung harus memenuhi tata cara penerapan konservasi energy dengan selubung bangunan



Cahaya alami harus dimanfaatkan sebaik baiknya untuk pencahayaan siang hari



Dalam pemanfaatan pencahayaan alami, masuknya radiasi matahari langsung ke dalam bangunan harus dibuat seminimal mungkin. Cahaya langit harus diutamakan daripada cahaya langsung.

o Untuk menghindari pencahayaan langsung dan terik matahari :

114


2013

Pemantulan, baik di dalam ruangan maupun di luar ruangan



Pemilihan material (warna dan tekstur) yang dapat memantulkan cahaya matahari tanpa menyilaukan



Menggunakan elemen kaca pada bukaan yang dapat memantulkan radiasi panas dan membaurkan sinar matahari



Luas bukaan untuk ruang kegiatan adalah 20% luas lantai

o Perancangan pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan berikut : 

Kaca akan mengurangi performasi termal dari dinding, hal ini harus diperbaiki dengan memasang alat peneduh



Tingkat pencahayaan yang dihasilkan oleh cahaya alami adalah tidak tetap, untu mengatur tingkat pencahayaan dihasilkan oleh gabungan cahaya buatan dan alami harus dipasang saklar otomatis



Silau yang timbul harus dikendalikan semaksimal mungkin

-

Pencahyaan Buatan Sistem tata cahaya buatan harus dirancang sehingga didapatkan lingkungan visual yang nyaman, efektif dan fleksibel serta penggunaan energy yang maksimal o Dasar Pertimbangan : 

Kebutuhan

pencahayaan

dengan

penyesuaian

intensitas dan kegiatan penghuni

115


2013

Jenis dan warna lampu disesuaikan dengan kebutuhan penghuni



Kesilauan karena lampu harus dihindari



Pencahayaan menggabungkan antara pencahayaan umum dan local, Pencahayaan umum memanfaatkan sumber-sumber cahaya tersembunyi di langit-langit, sedangkan pencahayaan local memakai lampu-lampu di meja kerja

o Pengendalian tata cahaya adalah sebagai berikut : 

Setiap pemasangan partisi yang membentuk ruangan harus dilengkapi minimum satu saklar on/off untuk setiap ruangan



Denah dengan luasan maksimum 30 m2 harus dilengkapi dengan satu saklar



Pencahayaan luar bangunan dengan waktu oprasional 24 jam terus menerus, harus dapat dikendalikan secara otomatis dengan timer



Daerah dimana pencahayaan alami tersedua dengan cukup, harus dilengkapi engan saklar pengendali otomatis yang dapat mematikan atau menghidupkan amature sesuai dengan tingkat pencahayaan yang dirancang

h. Akustik o Dasar Pertimbangan : 

Aktivitas di dalam ruangan yang membutuhkan ketenangan



Jenis material interior



Sifat dan karakter material interior 116


2013

Sumber bunyi

o Penanganan Kebisingan (Ruang Dalam) 

Mengusahakan peredam pada sumber kebisingan



Mengisolasi

sumber

kebisingan

atau

memakai

penghalang bunyi 

Mengelompokkan ruang yang cenderung bising



Meletakkan

sumber-sumber

bising

pada

bagian

bangunan yang massive (basement) 

Mengurangi kebisingan akibat bunyi injak dengan bahan-bahan lentur



Mengurangi kebisingan pada ruang-ruang bising dengan bahan-bahan peredam



Mengurangi

kebisingan

dengan

memutus

jalan

perambatan bunyi melalui struktur bangunan. o Pemilihan Bahan Akustik : 

Tahan terhadap api



Penampilannya sesuai dengan karakteristik estetik ruangan



Biaya pemasangan memadahi



Pemasangan mudah dan menyediakan akses mudah



Awet, tahan terhadap kondensasi jamur dan uap air

117


2013

Gambar 32 : Vegetasi sebagai buffering polusi suara & udara

i. Jaringan Listrik Instalasi listrik sama seperti instalasi yang lain, memiliki peran yang penting dalam fungsi sebuah bangunan. Instalasi listrik merupakan instalasi penggerak yang vital dalam suatu bangunan, Karen hamper seluruh perangkat dalam bangunan, khususnya perangkat utilitas adalah berkekuatan listrik. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam perencanaan instalasi listrik :



Keamanan Kaitannya dengan keselamatan bangunan di mana ada kemungkinan untuk terjadinya hubungan pendek



Kemudahan Hubungannya

dengan

pengontrolan

terhadap

kerusakan dan kemudahan penggantian. 

Ekonomis Syarat-syarat

perancangan

jaringan

listrik

yang

ekonomis 

Fleksibel 118

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA Jaringan

harus

member

kemungkinan

2013

untuk

menambah beban, tetapi harus dalam batas ekonomis, sedangkan tambahan beban yang berlibihan adalah tidak ekonomis dan pemborosan. 

Kepercayaan Jaringan instalasi harus dapat diandalkan dan dapat dipercaya, sebab pembebanan oleh peralatan listrik sering

tidak

dapat

dikontrol.

Hal

yang

perlu

diperhatikan adalah kualitas bahan instalasi 

Keamanan Jaringan instalasi harus dirancang sesuai peraturan nasional yang berlaku. Tabung-tabung instansi harus mudah dicapai oleh bebas hambatan Sumber tenaga listrik pada bangunan umumnya diperoleh dari :



Perusahaan Listrik Negara (PLN)



Generator, sebagai cadangan yang bekerja secara otomatis pada waktu listrik padam dengan delay sekitar 10 detik

Instalasi dalam gedung dapat dibagi menjadi 2 bagian, yaitu : 

Instalasi untuk penerangan Yaitu semua jaringan atau instalasi yang difungsikan untuk penerangan (lampu)



Instalasi untuk power (lift, AC, pompa)

119


2013

Gambar 33 : Skema aliran listrik di bangunan

Sumber listrik untuk banguan kantor sewa dan mall elektronik ini memenuhi ketentuan sebagai berikut : 

Bangunan dengan total daya listrik lebih dari 100 Kva harus dilengkapi dengan perancangan system listrik, sehingga konsumsi energy listriknya dapat dipantau.



Suplay daya listrik minimal dibagi menjadi system tata cahaya dan system tata udara.



Faktor daya instalasi listrik bangunan tidak boleh kurang dari 0.8



Perlengkapan hubungan bagi harus dilengkapi dengan pengukur arus, pengukur tegangan, dan pengukur factor daya



Perlengkapan hubungan bagi system tata udara dan tata cahaya harus dilengkapi dengan pengukur energy listri (kwh meter)



Bagian bangunan gedung yang disewakan harus dilengkapi dengan pengukur arus, pengukur tegangan dan pengukur energy kecuali untuk pencahayaan umum dan system tata udara sentral/ terpusat 120


2013

Setiap utilitas bangunan yang mengkonsumsi energy harus dilengkapi dengan alat pengukur energy listrik



Setiap peralatan ukur harus diletakkan di tempat yang dapat dipantau dengan cermat

j. Jaringan Telepon Instalasi telepon dengan system PABX, adalah system jaringan telepon dengan menggunakan satu nomer (system operator) yang kemudian dihubungkan dengan pesawat telpon yang lain, baik untuk penggunaan dalam satu bangunan maupun untuk satu kawasan dalam bangunan itu sendiri. Supaya system telepon ini dapat berfungsi harus dipersiapkan : 

Panel distribusi saluran telepon



Unita PABX sesuai dengan jumlah sambungan



Handset telepon sesuai dengan jumlah kebutuhan



Kabel telepon dalam bangunan



Konektor kabel bangunan

k. Penangkal Petir Instalasi penangkal petir adalah suatu sistem instalasi dengan komponenkomponen dan peralatan yang secara keseluruhan berfungsi untuk menangkap petir dan menyalurkannya ke tanah, sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-benda yang dilindunginya terhindar dari sambaran petir. Sedangkan penangkal petir terdiri dari bagian-bagian sebagai berikut : 

Penghantar panas di atas tanah yaitu penghantar yang dipasang di atas atap sebagai penangkap petir, berupa elektroda logam yang dipasang tegak dan elektroda logam yang dipasang mendatar

121


2013

Penghantar pada dinding atau di dalam bangunan, sebagai penyalur arus petir ke tanah yang terbuat dari tembaga, baja galvanish atau alumunium



Elektroda-elektroda tanah antara lain : 

Elektroda pita yang ditanam minimum 0.5 – 1 m dari permukaan tanah



Elektroda batang, dari pipa atau besi baja profil yang dipancangkan tegak lurus dalam tanah sedalam kurang lebih 2 m

l. Sistem Pengamanan Sistem pengamanan ruangan dibagi menjadi 2, yaitu : 

Sistem dengan anak kunci, dibagi menjadi master key (satu kunci dapat membuka beberapa pintu) dan sistem penguncian yang dipusatkan (beberapa pintu dapat dibuka dengan satu kunci)



Sistem tanpa anak kunci, dapat digunakan 2 cara yaitu dengan menekan tombol angka yang ada di pintu atau menggunakan kartu mangnetik, suara dan sidik jari

Gambar 34 : Penggunaan kartu elektronik sebagai pengamanan



Sistem sensor infra merah Sistem ini akan bekerja jika sinar infra merah yang dipancarkan terhalang oleh suatu benda yang mengakibatkan sinar infra merah tersebut tidak dapat terdeteksi. 122


2013

Kamera CCTV dan peralatan tanda bahaya yang akan berfungsi jika pintu dibuka secara paksa oleh orang yang tidak berwenang

123


2013

BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

5.1 KONSEP PERENCANAAN Dalam konsep perencanaan bangunan kali ini akan mendekatkan kepada visi, misi serta tujuan dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya. Hal ini dilakukan karena perencanaan yang dilakukan memiliki hubungan erat dari dasar-dasar konsep pembangunan bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.Berikut adalah visi misi serta tujuan dan konsep-konsep perencanaan yang menyertai di dalamnya.

VISI -

:

Menjadi bangunan komersial yang dapat mewadahi aktifitas perkantoran dan jual beli khusus elektronik di Surabaya.

-

Memberikan fasilitas bagi penyedia usaha elektronik untuk dapat lebih mengembangkan serta memajukkan perusahaannya.

-

Menjadi bangunan yang menyediakan lahan aktifitas untuk perkantoran dan aktifitas jual beli dalam lingkup dunia teknologi dan elektronik di Surabaya.

-

Memberikan ruang publik yang serba ada dan lengkap khususnya di bidang perdagangan elektronik.

-

Meningkatkan mutu jual beli dan pendapatan para perusahaan elektronik.

MISI -

:

Memberikan ruang kerja yang efektif, kondusif serta nyaman dalam penggunaannya.

-

Menyewakan kantor dan retail bagi perusahaan-perusahaan khususnya dalam bidang elektronik. 124


-

2013

Memberikan fasilitas-fasilitas kelas atas guna menunjang peningkatan transaksi jual beli perusahaan-perusahaan khusus elektronik.

-

Menyediakan wadah yang dapat menyelaraskan serta melayani kebutuhan perdagangan industry dalam bidang ekonomi.

TUJUAN -

:

Menyediakan wadah guna menaungi dan memberikan fasilitas bagi para perusahaan khususnya dalam bidang elektronik dalam menjalankan aktifitas perkantoran serta menjajakan, memperjualbelikan, memamerkan dan melakukan transaksi ekonomi dalam suatu wadah yang dapat melakukan kedua fungsi tersebut.

Dari visi, misi dan tujuan di atas maka akan diperoleh konsep-konsep perencanaan bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini berupa : -

Memberikan ruang kerja bagi pihak kantor sewa dan mall elektronik yang efektif, kondusif serta nyaman dalam penggunaannya. Hal ini dapat berupa perencanaan tata ruang, modul ruang, tata letak masa, instalasi serta perhatian pada utilitas yang ada di dalam maupun luar bangunan.

-

Menyewakan kantor dan retail bagi perusahaan-perusahaan khususnya dalam bidang elektronik. Hal ini merupakan konsep serta tujuan utama dari terbangunnya bangunan ini. Penyewaan kantor dan retail yang disediakan ini kedepannya diharapkan agar bisa memberikan wadah bagi industry elektronik untuk meningkatkan nilai jual serta pendapatannya.

-

Memberikan fasilitas-fasilitas kelas atas guna menunjang peningkatan transaksi jual beli perusahaan-perusahaan khusus elektronik. Pemberian fasilitas-fasilitas kelas atas yang ada di dalam bangunan ini berupa kenyaman dalam berkantor maupun dalam berbelanja. Hal ini diwujudkan dengan pemberian fasilitas ruang yang ada di dalam 125


2013

bangunan tersebut yang lengkap, modern, serba ada, dan berbeda dari kantor sewa dan pusat perbelanjaan elektronik lainnya. -

Menyediakan wadah yang dapat menyelaraskan serta melayani kebutuhan perdagangan industri dalam bidang ekonomi. Dalam hal penyediaan wadah ini diwujudkan dengan tersedianya ruang yang cukup untuk disewakan, baik ruang untuk mall elektronik maupun sebagai kantor sewa. Perhitungan kebutuhan ruang yang ada di dalam bangunan ini menjadi hal penting dan pokok guna mencapai tujuannya, yaitu memberikan pelayanan dan menyediakan ruang-ruang public untuk industry perdagangan maupun industry perusahaan yang bergerak dalam bidang elektronik.

5.2 KONSEP PERANCANGAN 5.2.1 PENDEKATAN PERUANGAN 5.2.1.1.1

KEBUTUHAN RUANG Berikut

ini

adalah

ruang-ruang

yang

dibutuhkan

dalam

perancangan bangunan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya. Adapun pengelompokan ruang berdasarkan pelaku dan kesamaan kebutuhan ruang yaitu : o Kelompok kegiatan umum Adapun ruang kegiatan umum yaitu : 

Entrance



Taman



Lobby



Ruang parkir



Ruang resepsionis



Ruang pameran



Selasar mall



Ruang retail took 126




Mushola



Toilet



Ruang seminar

2013

o Kelompok kegiatan perkantoran (Perusahaan perdagangan) 

Ruang direktur perusahaan perdagangan



Ruang tamu pada ruang direktur perusahaan perdagangan



Ruang rapat kantor perusahaan perdagangan



Ruang kantor perusahaan perdagangan



Ruang tamu pada ruang kantor perusahaan perdagangan



Toilet

o Kelompok kegiatan pengelola 

Ruang tamu pada ruang direktur kantor sewa



Ruang kerja wakil presiden direktur



Ruang tamu pada ruang kerja wakil presiden direktur



Ruang kerja divisi periklanan



Ruang kerja departemen umum



Ruang kerja divisi pengembangan



Ruang kerja departemen penyewaan



Ruang kerja manajer penjualan dan staff



Ruang kerja divisi asuransi



Ruang rapat pengelola kantor sewa



Toilet

o Kelompok kegiatan pendukung 127




Ruang konferensi



Panggung/ podium



Gedung ruang konferensi




2013

o Kelompok kegiatan servis 

Ruang kerja administrasi kepala bagian perawatan bangunan dan staff



Ruang control dan operator bangunan



Ruang istirahat



Toilet



Ruang loker



Ruang chiller



Ruang panel teekomunikasi



Ruang reparasi



Ruang genset dan transformator



Ruang pompa air dan tangki air



Ruang bahan bakar



Gudang peralatan



Ruang kerja divisi perawatan



Gudang



Tanki sampah

Ruang-ruang tersebut adalah ruang-ruang yang akan ada dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini. Ruang-ruang tersebut nantinya akan berfungsi sebagai pendukung fungsi utama dari bangunan tersebut.

128

J


5.2.1.1.2

2013

BESARAN DAN PERSYARATAN RUANG Dasar pertimbangan : o Standart besaran ruang yang digunakan : 

Architect’s Data, Ernest Neufert, New York, 1981



New Metric Hand Book Planning and Design Data, Patricia Tutt and David Adler



Time Saver Standart for Building Types, Joseph de Chiara and John Calender, Mc Graw Hill Book, 1981

o Kapasitas besaran ruang disesuaikan dengan : 

Jumlah dan besar peralatan yang akan ditampung



Jenis kegiatan yang akan diwadahi

Adapun hasil pertimbangan besaran ruang yang akan digunakan adalah sebagai berikut : o Kegiatan perkantoran Standar peruangan untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

Untuk area minimal :

Jenis Kantor

Bagian

Jumlah

Luasan

Net area

Flow 15

Luasan

(m2)

(m2)

%

total (m2)

11

86

Perusahaan

R. Manejer

1

25

25

Perdagangan

Personal

-

15

-

dengan

Asisten

populasi

Sekretaris

1

12

12

karyawan

Staff

2

10

20

10-30 orang

Pegawai

6

6

36 129

J


2013

biasa

Untuk area maksimal :

Jenis Kantor

Bagian

Jumlah

Luasan

Net area

Flow 15

Luasan

(m2)

(m2)

%

total (m2)

67

512

Perusahaan

R. Manejer

1

25

25

Perdagangan

Personal

4

15

60

dengan

Asisten

populasi

Sekretaris

1

12

12

karyawan

Staff

6

10

60

10-30 orang

Pegawai

38

6

228

biasa

Untuk ruang rapat menurut Neufert Data Arsitek yaitu : 

Ukuran kecil 9 m2 untuk 6 orang



Ukuran besar 16 m2 untuk 18 orang

Sesuai dengan kebutuhan kantor pada bab 1 di Kota Surabaya yaitu untuk kantor perdagangan dari sector industry yaitu 148218 m2. Kebutuhan ruang tersebut akan ditampung serta disesuaikan dengan tinggi lantai maksimal dan luasan bangunan yang diperbolehkan pada site yang ada. Pada kantor sewa dan mall elektronik tersebut akan dibedakan luasannya. Luasan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah pegawai yang ditampungnya, ruang rapat dan lain lainnya. Sehingga untuk tiap jenis kantor tedapat 2 jenis kantor, yaitu besar dan kecil.

130


2013

Berikut adalah rencana perancangan kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik yang direncanakan.

Berikut ini adalah perancangan besaran dan kebutuhan ruang pada retail yang disewakan di mall elektronik :

Berikut adalah analisis besaran ruang dan kebutuhan ruang servis yang ada dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik :

131


5.2.1.1.3

2013

HUBUNGAN DAN ORGANISASI RUANG Berikut ini adalah hasil analisis hubungan dan organisasi ruang yang ada di dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik di kota Surabaya. 132


2013

Dasar pertimbangan organisasi ruang dan pola hubungan ruang yaitu : 

Jenis kegiatan pola dan alur kegiatan



Jenis dan kebutuhan ruang



Hubungan antar kegiatan

o Kelompok Kegiatan Umum 1 = Entrance 2 = Taman 3 = Ruang parker 4 = Lobby 5 = Ruang pameran 6 = Mushola 7 = Toilet

5.2.2

PENDEKATAN LOKASI Tujuan penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang berkaitan dengan masalah : 

Penggunaan area yang terbaik



Parkir dan sirkulasi



Pelayanan dan utilitas



Kenyamanan



Estetika

Adapun dasar pertimbangan yang dipakai adalah : 

Perwilayahan



Utilitas kawasan



Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)

133


2013

Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi syarat. Beberapa alternative pilihan lokasi adalah : 

Alternatif 1

: Daerah jalan Ahmad Yani



Alternatif 2

: Daerah Jemur Andayani



Alternatif 3

: Daerah Genteng

Dari ketiga alternative pilihan, akhirnya terpilih alternative 3 sebagai lokasi site perancangan bangunan kantor sewa dan mall elektronik kali ini.

5.2.3

PENDEKATAN TAPAK Sesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih : 

Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak ditempati bangunan permanen



Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau pejalan kaki 134




2013

Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk pemerintah



Berlokasi pada lingkungan yang mendukung



Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telekomunikasi dan drainase kota

Setelah terpilih area/ kawasan yang akan dijadikan lokasi pembangunan kantor sewa dan mall elektronik yaitu di kawasan Genteng, maka terdapat beberapa pilihan lokasi sitenya, yaitu :

Alternatif 1

= daerah Jl. Embong Malang

Alternatif 2

= daerah Siola

Alternatif 3

= daerah Blauran

Setelah melalui analisis tentang pemilihan site yang tepat berdasarkan potensi-potensi setiap wilayah yang ada, maka terpilih wilayah 2 sebagai lokasi site yang akan dibangun kantor sewa dan mall elektronik. Yaitu berada di daerah Siola. Berikut adalah gambar site terpilih : 135


2013

Kondisi eksisting tapak antara lain : o Lokasi di jalan Tunjungan o Batas- batas tapak : 

Utara

: Jl. Praban



Selatan

: Jl. Tanjung anom



Timur

: Jl. Tunjungan



Barat

: Jl. Lingkungan (gang)

o Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha

5.2.4

PENDEKATAN KLIMATOLOGIS Kondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan hembusan angin. Berikut adalah beberapa pengaruhnya : 

Arah

edar

matahari

menyebabkan

bangunan

pada

lingkungan sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site. 

Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan 136




2013

Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya. Sehingga perlu pemberian vegetasi.



Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di sekitarnya

Dari pemaparan di atas maka beberapa perancangan yang akan diterapkan adalah sebagai berikut : 

Orientasi bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini mengarah pada arah utara dan selatan



Pada arah timur akan diberikan lebih banyak vegetasi demi mencegah dan mengurangi polusi udara yang ada.



Tidak menerapkan bukaan alami (jendela) pada arah barat. Karena pada arah barat angin banyak terhalang oleh bangunan-bangunan di sekitarnya

5.2.5

PENDEKATAN PENCAPAIAN Beberapa alternative pilihan pencapaian yang ada di dalam site terpilih adalah : 

ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan (+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk akses menuju ke dalam site Merupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol, sehingga mudah untuk diakses. (-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar masuk



ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom

137


2013

(+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihat SE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.

(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus.

Dari kedua pilihan alternatif tersebut maka terpilih alternatif 2 sebagai pencapaian yang akan diaplikasikan di desain perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini. Pencapaian tersebut adalah ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom

5.2.6

KEBISINGAN Berikut ini adalah beberapa permasalahan kebisingan yang ada di sekiar site terpilih : 

Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi baik polusi udara maupun suara.



Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan untuk menuju pusat kota



Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah



Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup rendah

Menanggapi temuan-temuan tersebut, maka muncullah beberapa strategi desain untuk mengurangi kebisingan yang ada, yaitu : 138




2013

Sebisa mungkin dilakukan pemberian vegetasi di bagian utara dan timur guna mengurangi kebisingan



Bentuk masiv diterapkan pada sisi utara dan timur bangunan



Pengaturan tata letak ruang dalam bangunan serta memprioritaskan peletakkan tersebut pada fungsional setiap ruang.

5.2.7

ORIENTASI BANGUNAN Orientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah bebas. Berikut adalah hasil penentuan orientasi bangunan kantor sewa dan mall elektronik : 

Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos bangunan akan ditempatkan di arah ini.



Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas. Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada bangunan.

5.2.8

PENZOONINGAN VERTIKAL

Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah hasil dari penentuan peletakan zoning secara vertikal : 

Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1 digunakan sebagai mall elektronik.



Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik tersebut. 139


5.2.9

2013

PENZONINGAN HORIZONTAL

Penzoningan horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site sebelumnya. Berikut adalah hasil dari analisisnya : 

Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier terhadap polusi udara dan suara



ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban



Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban



Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan dengan zone privat



Orientasi utama di arah utara dan selatan

5.2.10 BENTUK LUAR BANGUNAN/ MASSA BANGUNAN Pemilihan bentuk massa utama dan sekunder pada bangunan ini adalah kubus/ balok yang dipadupadankan dengan lingkaran/ segitiga. Hal ini dilakukan untuk mendapatkan desain yang berbeda dan memenuhi persyaratan dasar sebagai bangunan komersial yaitu kantor sewa dan mall elektronik.

5.2.11 BENTUK RUANG/ LAYOUT RUANG Bentuk ruang/ layout ruang yang akan diaplikasikan dalam bangunan ini adalah Landscape/ Open Play System Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja.

140


2013

5.2.12 STRUKTUR & KONSTRUKSI BANGUNAN 

Sub Struktur Berdasarkan kondisi yang ada maka system pondasi yang akan digunakan

adalah

system

pondasi

tiang

pancang

dengan

pertimbangan utama adalah bangunan high rise building ( lebih dari 5 lantai). 

Super Struktur Inti bangunan (core) dengan kolom dan balok sebagai pemikul beban merupakan

alternative

struktur

badan

bagi

bangunan

yang

direncanakan. Inti bangunan diletakkan di tengah untuk menjaga stabilitas bangunan mengingat kantor sewa dan mall/ pusat perbelanjaan elektronik ini merupakan mixed use building yang memiliki jumlah lantai lebih dari 5 ( high rise building).

5.2.13 UTILITAS BANGUNAN

-

Air Bersih Air bersih pada bangunan ini diperoleh dari 2 sumber, yaitu : -

Air sumur (artesis) berasal dari tanah yang dipompakan ke atas.

-

Air PDAM/ PAM.

Sistem yang digunakan untuk mendistribusikan air bersih adalah system distribusi ke bawah (Down feed distribution). Air dari bawah (reservoir) dipompa ke penampungan/ bak di lantai paling atas (top floor) dan didistribusikan ke bawah pada tiap-tiap lantai di dalam bangunan tersebut.

141


-

2013

Air Kotor Sistem yang digunakan untuk jaringan air kotor adalah sistem pipa ganda (double stock system), yaitu pemisahan black water dan grey water. Sistem pengolahan air kotor yaitu : -

Air kotor dari kloset disalurkan ke septictank dan selanjutnya ke sumur peresapan

-

Air kotor dari kamar mandi, dapur, dan urinal disalurkan ke sumur peresapan.

-

-

Air hujan disalurkan ke riol kota.

Pembuangan Sampah Untuk bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini disediakan shaft sampah tertutup yang langsung berhubungan dengan lantai paling bawah (basement) dimana terdapat bak penampung sampah untuk kemudian diangkut oleh petugas servis khusus sampah kemudian dibuang ke tempat pembuangan akhir.

-

Pencegahan Kebakaran Dalam bangunan ini akan diterapkan beberapa utilitas dalam pengamanan kebakaran. Penerapan tersebut yaitu : -

fire protection Otomatis Pada sistem ini peralatan bekerja secara otomatis, mulai dari pemberitahuan dini terjadinya kebakaran hingga pada proses pemadamannya.

-

Smoke Detector : sebagai kontrol pencegahan kebakarandan keletakkan pada plafond setiap 92 m2 yang bekerja dengan sensor terhadap asap ( bekerja apabila asap yang ada di dalam ruangan 4 %)

-

Fire Hydrant

142


2013

Merupakan pilar-pilar yang dipasang pada tempat-tempat strategis di luar bangunan, saluran yang berhubungan dengan sumber air.

-

Automatic Sprinkler System Dengan adanya rangsangan panas dan kebakaran, maka lubang sprinkler akan otomatis terbuka dan air akan memancar keluar. Tiaptiap unit mampu secara efektif untuk menyemprotkan air seluas 11.6 m2.

-

Portable Fire Extinguisher Merupakan unit CO2 dalam tabung praktis yang dapat dibawa kemana-mana dan diletakkan di tempat strategis.

-

-

Tangga darurat yang mudah dijangkau

Transpotasi Vertikal Transpotasi vertikal yang akan diterapkan di bangunan ini meliputi :

-

-

Ramp

-

Tangga

-

Lift

Penghawaan Pada perencanaan bangunan kantor sewa menggunakan penghawaan buatan (AC). Sedangkan tipe mesin AC yang digunakan adalah tope mesin AC terpusat. AC terpusat yaitu AC tipe besar yang dikendalikan secara terpusat untuk melayani satu gedung besar yang melibatkan system jaringan distribusi udara untuk mengalirkan udara sejuk ke dalam ruangan dan mengambil kembali untuk diolah kembali. Lubang tempat udara dari system AC yang masuk ke dalam ruangan disebut difusser. Sedangkan lubang tempat udara kembali dari dalam ruangan ke jaringan disebut grill.

143


-

2013

Pencahayaan Dalam perancangan kantor sewa dan mall kali ini masalah pencahayaan akan memanfaatkan pencahayaan alami dan pencahayaan buatan guan mendukung aktifitas-aktifitas yang berada di dalam bangunan.

-

Akustik Berikut adalah beberapa solusi desain untuk diterapkan di bangunan kantor sewa dan mall elektronik. Solusi tersebut yaitu : 

Mengusahakan peredam pada sumber kebisingan



Mengisolasi

sumber

kebisingan

atau

memakai

penghalang bunyi 

Mengelompokkan ruang yang cenderung bising



Meletakkan

sumber-sumber

bising

pada

bagian

bangunan yang massive (basement) 

Mengurangi kebisingan akibat bunyi injak dengan bahan-bahan lentur



Mengurangi kebisingan pada ruang-ruang bising dengan bahan-bahan peredam



Mengurangi

kebisingan

dengan

memutus

jalan

perambatan bunyi melalui struktur bangunan.

-

Jaringan Listrik Jaringan listrik yang digunakan di bangunan ini bersumber pada PLN. Sedangkan penggunaan Instalasi dalam gedung dapat dibagi menjadi 2 bagian, yaitu : 

Instalasi untuk penerangan Yaitu semua jaringan atau instalasi yang difungsikan untuk penerangan (lampu)



Instalasi untuk power (lift, AC, pompa)

144


-

2013

Jaringan Telepon Jaringan telepon yang digunakan dalam bangunan ini adalah Instalasi telepon dengan system PABX

-

Penangkal Petir Pada bangunan ini menggunakan penangkal petir guna menetralkan energy yang berasal dari petir kemudian di alirkan ke dalam tanah. Sehingga tidak mengganggu aktifitas pelaku di dalam bangunan tersebut.

-

Sistem Pengamanan Sistem keamanan dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini menggunakan beberapa pilihan, yaitu : 

Sistem dengan anak kunci, dibagi menjadi master key (satu kunci dapat membuka beberapa pintu) dan sistem penguncian yang dipusatkan (beberapa pintu dapat dibuka dengan satu kunci)



Sistem tanpa anak kunci, dapat digunakan 2 cara yaitu dengan menekan tombol angka yang ada di pintu atau menggunakan kartu mangnetik, suara dan sidik jari



Kamera CCTV dan peralatan tanda bahaya yang akan berfungsi jika pintu dibuka secara paksa oleh orang yang tidak berwenang

145


2013

SKETSA IDE PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

146

studio perancangan arsitektur 4 mixed used building antara kantor sewa dengan mall elektronik yang ada di surabaya

Recommend Documents