SISTEMA REGISTRAL EN EL PERU, CARACTERISTICAS Y SU RELACION CON EL DERECHO COMPARADO
“Universidad Nacional José Faustino Sánchez Carrión”
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
SISTEMA REGISTRAL PERUANO CARACTERISTICAS Y SU RELACION CON EL DERECHO COMPARADO
INTEGRANTES
:
BARTOLO ABARCA, Norka Regina SALAZAR ABANTO, Daysi Jesús URPEQUE TARAZONA, Cristian José.
DOCENTE
:
Mg. MILAN MATTA, Eduardo
CURSO
:
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
CICLO
:
IX
HUACHO – PERÚ PERÚ 2017
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INTRODUCCION Conocedores Conocedores de la importancia que ha adquirido hoy en día la inscripción registral, merece un minucioso estudio el sistema del cual emerge dicha institución, teniendo en cuenta que a nivel mundial existen diversos sistemas que vienen siendo adoptados, por los países con necesidad de seguridad jurídica a efectos de proteger el derecho real correspondiente con sus propias particularidad de acuerdo al contexto contexto social. El presente trabajo tiene por objeto analizar el sistema Registral peruano, sin embargo para ello debemos partir de nociones básicas, es por ello que el primer capítulo abarcaremos nociones generales acerca de los sistemas registrales y su clasificación. En el segundo capítulo capítulo nos avocaremos al Sistema Registral Registral Peruano, desde sus orígenes hasta hasta la actualidad, deteniéndonos en sus características propias que lo diferencias de cualquier otro sistema registral. Por ultimo en tercer capítulo realizaremos un análisis comparativo entre el Sistema Registral Peruano y los sistemas registrales más importantes en el mundo tales t ales como: el Sistema Registral Francés, Sistema Registral Italiano, Sistema Registral Alemán, Sistema Registral Austriaco y finalmente con con Sistema Registral Registral Español. Español. Donde lograremos apreciar apreciar las diferencias y similitudes ya sean formales o sustanciales, lo cualayuda a identificar en que recaen las diferencias inherentes a cada uno de estos,así como lo que motiva su existencia y empleo alrededor del mundo.
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INDICE
INTRODUCCION ..................................................................................................... 2 CAPITULO I: ............................................................................................................ 5 SISTEMA REGISTRAL ........................................................................................... 5 1.1. CONCEPTO .................................................................................................. 6 1.2 CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES......................... ............ ........................ ........... 7 1.2.1
POR LOS EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES: .......................... ............ ...................... ........ 7
1.2.2
POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO: ...................... ............. ......... 8
1.2.3
POR LA FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES: 10
1.2.4
POR EL ARCHIVAMIENTO DE TITULOS: .......................... ............ .......................... ................. ..... 10
1.2.5
POR LA ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD: .................................... 11
1.2.6
POR SU RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO: ..... 12
CAPITULO II: ......................................................................................................... 13 SISTEMA REGISTRAL PERUANO .......................... ............. .......................... .......................... .......................... ................... ...... 13 2.1
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL EN PERÚ........................... ............. .................... ...... 14
2.2
NORMAS QUE RIGEN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL REGISTRAL ....................... 17
2.3
CARACTERISTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO .................. ............. ..... 19
2.3.1
SEGÚN EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN ........................................... 19
2.4.2. SEGÚN FORMA DE ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO ........................ ............. ........... 21 2.4.3 SEGÚN FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES 22 2.4.5 SEGÚN ARCHIVAMIENTO DE LOS TITULOS: .......................... ............. .......................... ............. 23 2.4.6 SEGÚN SEGÚN ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD ......................... ............ ......................... ............... ... 24 2.4.7 SEGÚN RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO .......... 25 CAPITULO III: ........................................................................................................ 26
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SISTEMA REGISTRAL EN EL PERU Y SU RELACION CON EL DERECHO COMPARADO ....................................................................................................... 26 3.1. SISTEMA FRANCES ..................................................................................... 27 3.2. SISTEMA ITALIANO ...................................................................................... 29 CONCLUSIONES .................................................................................................. 39 ANEXOS.............................. ANEXOS................. .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... ................. .... 40 ANEXO I:.......................... ............. .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... .................... ....... 40 EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO .......................... ............. ......................... ............... ... 40 ANEXO II.......................... ............. .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... .......................... .................... ....... 41 ESQUEMA DEL SISTEMA NACIONA DE LOS REGISTROS PUBLICOS (DELGADO SCHEELJE, 2008) ............................................................................. 41 ANEXO III: .......................... ............. .......................... .......................... .......................... .......................... ........................... .......................... ................. ..... 42 DISTRIBUCIÓN DE LAS ZONAS REGISTRALES................................................ 42 BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................... 43
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CAPITULO I: SISTEMA REGISTRAL
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1.1.CONCEPTO Los sistemas registrales se define como “el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del Registro de Propiedad” (DE
COSSIO Y
CORRAL, 1986), entre tanto la importancia de todo sistema registra radica en: “la determinación de los derechos existentes sobre inmuebles y la oportunidad de procurar información a quien desee saber la situación jurídica de un inmueble” (DE LA FUENTE
JUNCO, 1974). De igual manera, algunos al gunos tratadistas señalan: Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, la Propiedad, así así como el régimen y organización y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro. (SANZ FERNANDEZ) Por su parte para
(MANZANO SOLANO, Antonio; MANZANO
FERNANDEZ, M. del Pilar, 2008) señala que: A nuestro juicio, es congruente hablar de sistemas registrales inmobiliarios, por contraposición a los sistemas, técnicas o instrumentos, de efectos jurídicos más o menos acusados, que durante largos períodos históricos, han organizado la publicidad inmobiliaria al margen de la idea registral. registral. Pueden Pueden definirse como las las técnicas jurídicas diferenciadas, utilizadas por el Derecho Comparado, para organizar, formal y materialmente, la publicidad inmobiliaria a través del Registro de la Propiedad o registro de derechos inmobiliarios. Entonces podríamos decir que el Sistema registral es aquel conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral determinada
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1.2 CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES La clasificación de los Sistemas Registrales puede hacerse atendiendo a varios criterios (GARCIA GARCIA, 1998). En todo hay que advertir, según señala el citado autor, que cualquier calificación en este aspecto tiene un valor limitado, puesto que pueden darse simplificaciones. Por ello, a título meramente orientativo y didáctico se puede señalar señalar una serie de criterios clasificatorios:
1.2.1 POR LOS EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES:
SISTEMAS DE INSCRIPCION INSCRIPCION CONSTITUTIVA: Son aquellos en que la inscripción se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisición o constitución del derecho real. Es decir, el derecho real nace recién con la inscripción en el registro. Estos sistemas los ha adoptado países avanzados, avanzados, como Alemania, Suiza, Austria y Australia. El sistema constitutivo puede ser, de carácter causal o abstracto. Por el primero la inscripción requiere de un negocio causal en el cual se explique la razón de ser del acto dispositivo, sea el ánimo de liberalidad, sea intercambio económico. Por lo segundo, la inscripción produce la transmisión sin necesidad de negocio alguno, en cuanto este pudo incluso ser anulado, pero igual la transferencia dominical se produce por efecto del formalismo. (MONATERI, 2000, pág. 168)
SISTEMAS DE DECLARATIVO:
INOPONIBILIDAD
RESPECTO
A
TERCERO
o
En el presente sistema el acto o el derecho real se constituyen fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es decir, podemos inscribir si lo deseamos. El registro es un requisito para oponer el acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y la registración trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros. Es el principio de que lo l o no inscrito no perjudica a tercero que ha inscrito. Se sigue en los sistemas latinos de Francia e Italia, fundamentalmente. El registro declarativo respeta el sistema de transferencia de la propiedad que establece la ley civil, sea el consenso, la tradición o cualquier otro modo. La propiedad, por naturaleza, es absoluta (art. 923 CC), por lo que el
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adquiriente se convierte en titular dominical para todos los efectos cuando se consuma el hecho determinante de la transferencia, sin que sea decisiva la inscripción. En el caso de los inmuebles i nmuebles eso ocurre con el solo contrato de enajenación, enajenación, en el que consta el consenso traslativo eficaz (art. 949 CC). En la situación de normalidad de los derechos (sin conflicto), rige plenamente el art. 949 CC, por lo que el adquiriente, sin inscripción, se convierte ya en propietario por virtud del contrato traslativo. traslativo. En cambio, cuando cuando se produce una situación patológica de conflicto de títulos contrapuestos, cuyo origen es el mismo causante, entonces la inscripción (declarativa) es el criterio de preferencia que otorga la preferencia al título inscrito sobre el no inscrito. (GONZALES BARRÓN, 2015, págs. 439-494) Existe una Sub clasificación, atendiendo también a los efectos de la inscripción, pero referidos a la presunción de exactitud, es la siguiente:
SISTEMAS DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD: En ellos el asiento registral se presume exacto en sus dos variantes de presunción de exactitud, iuris tantum, derivada del principio de legitimación registral; y de presunción iure et iure, en relación con el tercero que reúne determinados requisitos y que deriva del principio de fe pública registral. El presente sistema es principalmente acogido en sus dos variantes por los sistemas alemán, suizo, austriaco e incluso el español, a diferencia del sistema brasileño que solo toma a la presunción de exactitud en su modalidad iuris tantum. (GARCIA GARCIA, 1998)
SISTEMAS EN QUE NO SE REGULA LA PRESUNCIÓN DE EXACTITUD: Según (GARCIA GARCIA, 1998) señala que “En estos sistemas no se atribuye a la inscripción ese importante efecto de presunción de exactitud, sino únicamente el de inoponibilidad. Es lo que ocurre en los sistemas francés e italiano”.
1.2.2 POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO:
SISTEMA DE FOLIO REAL: El registro, en estos sistemas, se organiza tomando como base fundamental la finca o el predio, abriendo un historial a cada una de ellas, en el que constan por
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separación los diferentes actos y contratos y derechos constituidos sobre cada finca conforme al principio de especialidad. Prototipo de este sistema de folio real son las legislaciones germánicas y la española. (GARCIA GARCIA, 1998) El registro se organiza tomando como base fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble, por lo cual se abre una hoja que concentra todo el historial jurídico de cada finca. En esa hoja se inscriben los actos, actos, negocios o decisiones decisiones jurídicas que modifican y afectan la situación del bien. El interesado que desea conocer la historia jurídica de un inmueble determinado solo necesita consultar los datos inscritos en la hoja respectiva (GONZALES BARRÓN, 2015, pág. 185). Por otra parte (GONZALES BARRÓN, 2015) citando a (GARCIA GARCIA, 1998) “la gran ventaja de los sistemas de folio real es que ofertan al público un solo propietario por cada finca” y, en consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser
reconocido como nuevo propietario del inmueble debe contar con un título traslativo de dominio del titular registral.
SISTEMA DE FOLIO PERSONAL: Para (GONZALES BARRÓN, 2015) nos dice que “en el sistema de folio personal no no requieren del tracto sucesivo, sucesivo, simplemente simplemente se archivan los documentos que contiene los actos de mutación de los derechos reales sobre inmuebles”. En estos sistemas, la organización del registro no toma como referencia la finca o el predio, sino que se trata de un archivo de documentos completados completados por unas fichas, suele generar problemas de inexactitud de ubicación del registro toda vez que se organiza en función de las personas que realizan la inscripción. Es el tradicional sistema francés e italiano y el que rige en numerosos estados de los Estados Unidos. En algunos casos, como en el sistema francés, fr ancés, se ha producido un acercamiento al sistema de folio real, implantando el llamado “fichero inmobiliario” pero a pesar de ello, se mantiene en lo fundamental la base
personal del Registro. Registro. (GARCIA GARCIA, 1998). 1998).
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1.2.3 POR LA FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:
SISTEMA DE TRANSCRIPCION: TRANSCRIPCION: En ellos se copia o transcribe íntegramente el documento. En otros casos, para evitar la copia, se archiva el documento, pero el sistema es el mismo. Es decir, se transcribe todo el contenido de los títulos presentados a la partida registral correspondiente cuando recaen estos en la calificación registral positiva. Esto ocurre en los sistemas franceses e italiano. Cabe señalar que el criterio es el de la forma de extensión de los asientos, y por ello se venía denominando “transcripción” no sólo por esa cuestión, sino por los efectos que se atribuyen a
la inscripción o transcripción, es decir muchas veces se considera equivalente hablar de “sistemas de transcripción” y de “inoponibilidad”. En realidad, el
primero hace alusión a la forma o modalidad de extender extender el asiento asiento y el segundo al efecto que este produce, no obstante, son confundidos de manera indistinta por cuanto ambas se suelen dar en los mismos sistemas. (GARCIA GARCIA, 1998)
SISTEMAS DE INSCRIPCION: INSCRIPCION: GUILLERMO CABANELLAS, reafirmando los conceptos, precisa: En el Derecho Hipotecario, inscripción es la acción de inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles/Asiento de inscripción. En Derecho Inmobiliario, [inscripción es] anotar en el Registro de la Propiedad una finca o algún acto, contrato o documento referente a la misma. (1981, pág. 431) Para (GARCIA GARCIA, 1998) nos dice que “en ellos, los asientos se hacen en base de extractar y a veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad del título, pues existen pactos de carácter personal que no son inscribibles”.
1.2.4 POR EL ARCHIVAMIENTO DE TITULOS:
CON ARCHIVAMIENTO DE TITULOS: En estos sistemas una vez practicada a registración, se archiva un ejemplar del título
inscrito formándose legajos con los mismos.
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El art. 212 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos establecía: "De los títulos se formarán legajos, por registros y por orden cronológico de presentación. Los legajos se empastarán. En las Oficinas en que la Junta de Vigilancia haya permitido el uso del micro-film, el archivo de títulos puede llevarse conforme a las técnicas propias de este sistema". Es decir, en el anterior Reglamento General de los Registros Públicos también se encontraba establecido el Sistema Registral con Archivo de Títulos registrados. En los Sistemas Registrales con Archivo de Títulos Registrados existe algunas veces la duda de si los efectos de la publicidad registral registral se extienden extienden o no a los títulos archivados archivados que corren registrados registrados (MENDOZA DEL MAESTRO, 2010, pág. 21).
SIN ARCHIVAMIENTO DE TITULOS: En este sistema, una vez practicada la registración se devuelve al presentante el título que ha sido materia de calificación registral positiva. No se archiva el título que dio mérito para la registración, sino que lo devuelve al presentante del mismo, resultando así una inexistencia de los legajos registrales. En los Sistemas Registrales sin Archivo de Títulos Registrados no puede existir la duda de si los efectos de la publicidad registral se extiende o no a los títulos archivados, ya que en estos Sistemas Registrales, no se archiva en el Registro los Títulos registrados, sino sólo se redacta los asientos de inscripción correspondientes, correspondientes, en la forma f orma que establecen las normas registrales aplicables y se devuelve al presentante el Título presentado ya registrado. (MENDOZA DEL MAESTRO, 2010, pág. 22).
1.2.5 POR LA ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD:
SISTEMAS DE PUBLICIDAD COMPLETA O LIBRE: Cuando el acceso por parte de las personas a la l a información que contiene el Registro es total. En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra
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consagrado en el art. II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: "El Registro es Público. La publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas establecidas en los l os Reglamentos del Registro". Excepciones que se encuentran previstas para los casos correspondientes al Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliación del Testamento o la comprobación del Testamento, y en los casos en que se afecte el derecho a la intimidad personal, de conformidad conformidad a lo establecido establecido en el artículo artículo 128º de TUO del RGRRPP.
SISTEMAS DE PUBLICAD INCOMPLETA O RESTRINGIDA: En los cuales el acceso por parte de las personas a la información que contiene el registro se encuentra restringido, sean por criterios subjetivos (titular registral, tercero registral, tercero con interés legítimo) u objetivos (un determinado tipo de registro o asiento).
1.2.6 POR SU RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO: Previo análisis cabe definir a la causa de la atribución como la situación jurídica que autoriza del desplazamiento patrimonial o traslación de dominio. Es el negocio jurídico válidamente realizado. Por lo cual debe tenerse en cuenta el criterio de si las inscripciones se extienden en merito a una causa o negocio jurídico válidamente realizado.
SISTEMAS CAUSALES: Para (GARCIA GARCIA, 1998) son “aquellos en que la inscripción tiene una base causal, la que proporciona la causa del negocio jurídico objeto de de inscripción”.
SISTEMA ABSTRACTO: (GARCIA GARCIA, 1998) Señala que “es el caso del sistema alemán, que parte del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio obligacional”.
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Para MENDOZA MAESTRO (2010) en este sistema “hay una separ ación ación entre
el acto causal con el acto real, por lo que la labor material del registrador se va a reconducir al negocio abstracto y no al obligacional.”
CAPITULO II:
SISTEMA REGISTRAL PERUANO
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2.1 EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL EN PERÚ El origen del sistema registral peruano se remonta desde la época colonial: El origen del del Registro Público Público en el Perú data de los años años 1,500 en la época de la Colonia en la cual en el país se replicaron las instituciones jurídicas hispánicas, siendo que en España España se encontraba vigente vigente la pragmática de Carlos V la cual establecía que en cada ciudad que fuera fuera cabeza de jurisdicción se encargaría a una una persona un Libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones o hipotecas sobre fincas, buscándose con ello evitar los abusos producidos al vender como bienes libres que estaba sujetos a censos o prestaciones reales. En realidad este era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con ineficacia al gravamen que no estuviera inscrito. Nos encontramos con un Registro R egistro que ya producía efectos de inoponibilidad de lo no inscrito análogo aun sistema puro de transcripción, transcripción, claro con un mecanismo mucho mucho más primitivo en cuanto a la publicidad registral por limitarse a unos cuantos actos jurídicos - cargas reales, excluyendo excluyendo al principal de ellos como la transferencia transferencia de propiedad. (NUÑEZ ARESTEGUI, 2008) Gran Parte de autores españoles (ROCA SASTRE)dan cuenta que esta pragmática no se llevó a ejecución, en todo caso existieron zonas donde se acató el mandato real; por ejemplo (CARDENAS (CARDENAS QUIROS)indica que el primer libro de registro de Censos y Tributos en Perú, que gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima es del 3 de Abril de 1575, en aplicación de la pragmática de Carlos V. Posteriormente con la pragmática de Carlos III del 31 de d e Enero de 1768 se establecen los Oficios de Hipotecas a cargo de los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo esta en Perú no solo hasta el fin de la etapa colonial (1821) sino incluso durante tres décadas posteriores a la independencia,
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por ser necesario mantener las leyes coloniales hasta que se dictasen los primeros códigos. En virtud de esta pragmática funcionó en Perú el Libro de Hipotecas y Censos, cuya vigencia se extendió durante la época de la Colonia, prosiguió luego de la independencia independencia e incluso fue mantenida por por el primer Código Civil Peruano de 1852, hasta que fuera reemplazada por la dación de la Ley del 2 de Enero de 1,888 la cual crea el primer registro de Propiedad Inmueble en el Perú. Continuando con el Código Civil Peruano de 1936 donde donde se regulan los Registros Públicos dentro dentro del Libro IV de Derechos reales regulando los registros creados hasta esa fecha, f echa, y posteriormente con la dación del vigente Código Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros Públicos en el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios Registrales, asi como la regulación de los Registros Registros de Propiedad Inmueble, Inmueble, Registro de personas Jurídicas, Jurídicas, Registro Personal, Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos , Registro de Sucesiones Intestadas y Registro de Bienes Muebles. A partir de la creación del registro de Propiedad Inmueble en el año de 1888, a la fecha, la entidad Registral Peruana ha pasado por tres periodos nítidamente diferenciados. La primera, dependiendo estructural y normativamente del Poder Judicial; la segunda como un organismo descentralizado del Sector Justicia denominado ONARP y la tercera tercera y actual denominada denominada Sistema Nacional de los registros Públicos SINARP, bajo la dirección de la Superintendencia Nacional de los Registros Publicos- SUNARP. (SORIA ALARCON, pág. 445) (NUÑEZ ARESTEGUI, 2008) expresa que desde la creación de la SUNARP y el Sistema Nacional Nacional de los Registros Públicos con la Ley 26366 26366 en el año de 1994, el Registro Peruano inicia una etapa de modernidad en todos los aspectos; siendo que en el año 2001 se puso en marcha la interconexión nacional de todas las oficinas registrales, y con ello se pudo poner en marcha la Publicidad Registral en Línea através de la web,
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poniendo de esta manera la información al alcance de toda persona que requiera la información de las inscripciones a nivel nacional y en tiempo real. En otras palabras, (BALTAZAR CABALLERO) afirma la evolución del sistema registral de Perú se ha desarrollado de una manera muy apropiada con el transcurrir del tiempo y que este proceso de desarrollo se sintetiza de la siguiente manera: Mediante Ley del 02 de Enero de 1888, se crea en nuestro país, el Registro de la Propiedad Inmueble, determinando con ello, el nacimiento de un sistema de registro r egistro que da acogida a las transferencias de dominio y los demás derechos reales. Desde la creación del Registro de la Propiedad Inmueble, en nuestro país se han ido creando diferentes registros jurídicos, como el Registro Mercantil, el Registro de Testamentos, el Registro de Declaratoria de Herederos, entre otros; todos ellos constituyen la expresión de un Registro entendido como una institución jurídica encargada de producir cognoscibilidad general general de situaciones jurídicas, para la tutela efectiva de los derechos y la seguridad jurídica de los mismos. La técnica originaria de inscripción en el Registro fue la de redacción manuscrita de asientos en los Libros de Inscripción o Tomos, los mismos son libros foliados de considerable tamaño con 500 páginas cada uno. Posteriormente se utilizaron tomos de hojas más pequeñas con 700 páginas cada uno. El uso de tomos, por su poca practicidad fue cambiado al sistema de utilización de Fichas, que operaban como un instrumento asignado a cada título de propiedad, persona jurídica o natural, en la cual se registran todas las modificaciones y o actualizaciones de los actos y contratos, logrando de esta forma, cierta facilidad para el manejo de los asientos, utilizando para la escritura las máquinas de escribir mecánicas.
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2.2
NORMAS QUE RIGEN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL Las normas que rigen nuestro sistema registral son diversas, (BALTAZAR CABALLERO) de forma sucinta da a mencionar las siguientes:
Los registros públicos fueron creados por la Ley de fecha 02 de enero de 1888 bajo el gobierno de Andrés Avelino Cáceres. Se crea el Registro de la Propiedad inmueble como una dependencia de la Corte Suprema de Justicia.El primer reglamento General de los Registros públicos fue formulado por la Corte Suprema de Justicia y fue aprobado por el Poder Judicial con fecha 11 de setiembre de 1888.
El 18 de julio de 1940 (92 años después) entro en vigencia un nuevo Reglamento de los Registros Públicos el cual recoge lo establecido en el Art.1038 del Código Civil de 1936. En su estructura orgánica contemplaba como órgano superior a la Junta de Vigilancia presidida por el Ministerio de Justicia y de Culto, el Fiscal en lo Civil ante la Corte Suprema, los decanos de los Colegios de Abogados de Lima y de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y el Director General de Registro.
El 16 de mayo de 1968 (gobierno militar) mediante acuerdo de la Corte Suprema se aprueba el Reglamento General de los Registros Públicos. Con este dispositivo se crea en su estructura orgánica la Comisión Facultativa que reemplaza en sus funciones a la Dirección General, convirtiéndose en el órgano de segunda instancia administrativa y quedando la Junta de Vigilancia facultada a conocer en grado de revisión las resoluciones dictadas tanto por la Dirección General y la Comisión Facultativa.
El 18 de junio de 1980 mediante del D.L. N°23095 se dicta la Ley Orgánica de la Oficina Nacional de los Registros públicos – ONARP, ONARP, mediante la cual se le concede la calidad de persona jurídica de Derecho Público Interno con autonomía
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administrativa y económica, conservando la misma naturaleza de Organismo Público Descentralizado vinculado a la Presidencia de la Republica conforme lo dispuso el D.L. N°17532 del 25 de marzo de 1969. Lo resaltante de esta norma es que instituyo como órgano de segunda instancia registral al Tribunal Registral integrado por tres miembros con categoría de Vocal de la Corte Superior que reemplazo las funciones a la Junta de Vigilancia, así como a la Dirección General por la Jefatura.
Con fecha 12 de junio de 1981, mediante Decreto Legislativo N°119 se dicta una nueva Ley Orgánica de los Registros Públicos y Ley de la Oficina Nacional de los Registros Públicos-ONARP, por la cual se establece que los registro públicos se constituyen en un organismo público descentralizado del Sector Justicia; asimismo esta norma restableció en sus funciones a la Comisión Facultativa por el Tribunal Registral.
El 21 de diciembre de 1992 se dicta mediante D.L. N°25993 la Ley Orgánica del Sector de Justicia en la cual se introdujo una variante significativa respecto a la vinculación administrativa de la institución, ya que se comprendió a los Registros Públicos como un órgano de línea de dicho ministerio, creándose para tales efectos la Dirección Nacional de los Registros Públicos.
Finalmente, con fecha 14 de octubre de 1994 mediante Ley N° 26336, se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos-SUNARP, regulada por su Estatuto aprobado mediante D.S. N°04-95-JUS, con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos todos los registros que lo integran; constituyéndose constituyéndose así así la Superintendencia en el ente rector y normativo del Sistema. Del mismo modo se
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estableció que la Oficina Registral de Lima y Callao C allao – ORLC, ORLC, así como las Oficinas Registrales ubicadas en el ámbito geográfico de las regiones son Organismos PúblicosDesconcentrados PúblicosDesconcentrados de la SUNARP, precisándose en la Segunda Disposición Complementaria de la acotada Ley, que la Oficina Registral de Lima y Callao constituye un organismo público desconcentrado de la SUNARP con autonomía registral, económica y administrativa, en el ejercicio de las funciones que le corresponden conforme a Ley. En razón de estas nomas se dicta el Decreto de Urgencia N°019-95 del 16 de abril de 1995, mediante el cual se declaró en reorganización y reestructuración institucional a todos los organismos desconcentrados de la SUNARP, medida que fue el punto de partida para efectuar la transformación integral de la institución, marco dentro del cual son obtenido resultados evidentes en lo que atañe a la modernización, eficiencia y calidad de los servicios que se brindan, los mismos que en la actualidad actualidad le son públicamente públicamente reconocidos reconocidos a la Oficina registral de Lima y Callao. (BALTAZAR CABALLERO)
2.3 CARACTERISTICAS CARACTERISTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO En base a la clasificación de los sistemas registrales respecto a ciertos criterios (GARCIA GARCIA, 1998), tal como lo señala señala el citado citado autor existen características fundamentales fundamentales que conciernen a nuestro sistema registral: r egistral:
2.3.1 SEGÚN EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
SISTEMA DE INSCRIPCIÓN DECLARATIVO Y EXCEPCIONAMENTE CONSTITUTIVO: Es un sistema de inscripción i nscripción declarativo, en tanto que se acepta la existencia del
acto jurídico a pesar de su falta de inscripción.El segundo párrafo del art. I del Título
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Preliminar del TUO del RGRRPP, establece lo siguiente: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido efectivo del mismo". La traslación de dominio de dominio se perfecciona antes de la inscripción, es decir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de dominio entre las partes. En el estado peruano, la inscripción por regla general es declarativa, y por excepción es constitutiva. Entendiéndose como constitutivo como aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si éste no ha sido inscrito. La inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico. En nuestro ordenamiento encontramos encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona jurídica (constitutivo), Patrimonio familiar (constitutivo).
SISTEMA DEPRESUNCIÓN DE EXACTITUD: Nuestro sistema registral peruano en mérito al Principio de Legitimación recogido en el artículo 2013° del Código Civil en concordancia con el artículo VII del Título Preliminar del TUO del RGRRPP: Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento o se declare judicialmente su invalidez. invalidez. (TUO del RGRRPP). RGRRPP). Como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el tráfico y en el proceso como tal titular, es decir tanto en el ámbito extrajudicial como judicial, y en la forma que el propio asiento determina
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El cual también es recogido en su doble aspecto de lo que el registro informa, con la realidad expresado por medio del principio de legitimad que admite prueba en contrario y otro mediante el principio de fe pública registral que no admite prueba en contrario para el caso del tercero adquiriente de buena fe.
2.4.2. SEGÚN FORMA DE ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO
SISTEMA DE FOLIO REAL: En Perú rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble y para el Registro Registro Vehicular, conforme al al primer párrafo del art. IV del del Título Preliminar del TUO del RGRPP que establece lo siguiente: Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. (TUO del RGRPP).
SISTEMA DE FOLIO PERSONAL En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas jurídicas, y en el registro de personas naturales, conforme al primer y segundo párrafo del art. IV del Título Preliminar del TUO del RGRRPP, que establece lo siguiente: Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo l o integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. (TUO del RGRRPP).
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2.4.3 SEGÚN FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
SISTEMA DE INSCRIPCIÓN INSCRIPCIÓN En Perú se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripción para todos los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; precisándose precisándose en el art. 50 del TUO TUO del RGRRPP lo siguiente: siguiente: Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho, la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos derechos registrales, registrales, la fecha fecha de su inscripción, inscripción, y, la autorización autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación. (TUO del RGRRPP) El sistema de inscripción, entendiéndose como aquel en el que se extrae de los títulos los elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de inscripción. En ese sentido, nuestro sistema registral es el de Inscripción, porque aun cuando se archive copia del título se publica un asiento que es un resumen o extracto del título.
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2.4.5 SEGÚN ARCHIVAMIENTO DE LOS TITULOS:
SISTEMA CON ARCHIVAMIENTO DE TITULOS: En el Estado Peruano se aplica el Sistema Registral con archivo de Títulos, conforme al art. 54 del Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente: Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se extenderá una anotación señalando el número y la fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción solicitada, con indicación del número de asiento y partida donde corre inscrito el acto o derecho registrado, el monto de los derechos registrales cobrados, el número del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo autoriza. Dicha anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla en el Archivo Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo lo dispuesto en las normas y reglamentos r eglamentos especiales. especiales. (TUO del RGRRPP). Asimismo, el art. 113 del Reglamento General de los Registros Públicos establece sobre la forma de archivar los títulos lo siguiente: “Los documentos a que se refiere el literal b del Artículo 108 del presente Reglamento, se archivarán por orden cronológico de presentación y se empastarán formándose legajos".
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2.4.6 SEGÚN ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD PUBLICIDAD
SISTEMA DE PUBLICIDAD COMPLETA O LIBRE: En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra consagrado en el art. II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: El Registro es Público. La publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas p artidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. (RGRRPP) Excepciones que se encuentran previstas para los casos correspondientes al Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliación del Testamento o la comprobación del Testamento, y en los casos en que se afecte el derecho a la intimidad intimi dad personal, de conformidad conformidad a lo establecido establecido en el el artículo 128º de TUO del RGRRPP: Acceso a la información que afecta el derecho a la intimidad. La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en en otras disposiciones. disposiciones. Cuando la información información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta solo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. (TUO (TUO del RGRRPP)
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2.4.7 SEGÚN RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO
SISTEMA CAUSAL: En el Estado Peruano la traslación de dominio es causal, conforme al primer párrafo del art. 46 46 del Reglamento Reglamento General de los Registros Registros Públicos, que establecen lo siguiente: "El asiento expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título". En tal sentido, asimismo el art. 99 del Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendida en su mérito, siendo la resolución que declara dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento respectivo. En mérito a ello, en los l os sistemas causales se puede atacar judicialmente judicialmente la causa que origina la extensión del asiento, un ejemplo claro se da en nuestro ordenamiento jurídico donde no es necesario demandar adicionalmente la cancelación del asiento registral. Cabe señalar por último que este sistema es recogido en casi todos los sistemas registrales en el mundo.
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CAPITULO III: SISTEMA REGISTRAL EN EL PERU Y SU RELACION CON EL DERECHO COMPARADO
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3.1. SISTEMA FRANCES a) Antecedentes y legislación vigente Es el prototipo de los llamados sistemas latinos. Antes de la Revolución, las transmisiones y gravámenes se formalizaban sin publicidad, con algunas excepciones como el nantisement de las provincias del norte o entrega judicial de la posesión verificada por el Tribunal; la appropiance de Bretaña o publicación mediante pregones. pregones. El Código Civil de 1804 supuso una regresión, al consagrar la transmisión de la propiedad por el simple consentimiento y suprimir la necesidad de la transcripción, aunque en cuanto a la hipoteca se mantiene la necesidad de la inscripción, conservando ciertas hipotecas generales y tácitas (de la mujer casada, de los menores) e importantes cargas ocultas o privilegios. La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de una buena organización de la publicidad inmobiliaria, y se llegó así a la ley del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles. (CORNEJO AMERICO, 1994, pág. 18) Esta ley se denominó Ley de Transcripciones, significó una vuelta al sistema registral de la Revolución, por la necesidad de fomentar el crédito hipotecario y dar seguridades a la actuación del Creditfoncier o Banco hipotecario, imponiendo la inscripción para hacer posible la oponibilidad. El Decreto de 30 de octubre de 1935 amplió la publicidad registral a las transmisiones mortis causa, particiones y sentencias judiciales.
b) Características Características 27 | P á g i n a
(MANZANO SOLANO, Antonio; MANZANO FERNANDEZ, M. del Pilar, 2008) Señalan que los Registros de la Propiedad franceses reciben el nombre de Oficinas de Hipotecas, a cuyo frente están los l os Conservadores de las Hipotecas o Registradores , que depende del ministerio de hacienda. Si tomamos como base los criterios antes utilizados para clasificar los sistemas registrales inmobiliarios, el régimen registral francés respondería a las siguientes características generales:
La finca es la unidad registral
Existe un fichero mobiliario doble: El fichero personal que consiste en llevar una ficha por cada propietario o titular de derecho real. En ella se mencionan todos los inmuebles o los derechos reales de cada propietario o titular; 2. Fichero real para facilitar las buscas de fincas. (CARRAL Y DE TERESA, 1965, pág. 232)
La técnica utilizada en la práctica de los asientos es de transcripción, archivo o colección de los documentos inscribibles. La ley no contempla la publicación de la adquisición de la propiedad inmobiliaria ya que la consolidación de ésta se da por medio de la transcripción.
Adopta el principio de publicidad registral cerrada o de numerus clausus, de actos y derechos inscribibles.es decir se publican los actos relativos a los derechos incluidos en listas cerradas y los relativos a ciertos derechos personales personales.. Como los el usufructo, la servidumbre, el uso, habitación, la anticresis, los arrendamientos de larga duración y especialmente los privilegios e hipotecas. Quedan fuera los simples hechos jurídicos (accesión, usucapión, consolidación del dominio por muerte del usufructuario, etc.).
La inscripción es obligatoria y debe procurarse en un plazo de tres meses, bajo sanción de multa y responsabilidad civil por los Notarios, Procuradores y demás titulares de oficios públicos.
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La titulación inscribible ha de ser pública de acuerdo al artículo 4 del Decreto de 1955.
En cuanto a los efectos de las inscripciones, el principal efecto sustantivo es que la la inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros
c) Principios
Principios de tracto sucesivo, no se impone que la inscripción del título del transferente, pero se exige que la adquisición del tercero sea inscrita, entonces indirectamente, se reclama la previa inscripción, porque sin ella, a virtud del principio de tracto, tracto, no será posible la inscripción de la adquisición del del tercero.
Principio publicidad se hace efectiva mediante expedición de certificaciones registrales de los actos inscritos, no existe la manifestación directa de los documentos a los particulares.
Principio de prioridad pues el “Libro -Registro de Presentaciones” determina el
orden con que los documentos llegan al Registro, se establece con toda su fuerza: “prior tempore, potior iure”
Principio de legalidad, El principio no existe como tal en el Sistema Francés, ya que la calificación del Registrador no juzga sobre la validez de los títulos y existencia de los derechos se limita solo a la descripción de la finca e identificación de las partes.
3.2. SISTEMA ITALIANO a) Antecedentes y legislación vigente
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Como señala (Instituciones del Derecho Registral Inmobiliario, 2008), en Italia coexisten dos sistemas de Registro:
El sistema del Código Civil de 1942, también llamado de transcripción, semejante al existente en Francia antes de la reforma de 1955. Está regido, además por el Código Civil de 16 de marzo de 1942, por la Ley del Impuesto Hipotecario de 25 de junio de 1943.
El sistema de intabulación austríaco o de Libro Fondiario, vigente en las provincias que fueron dominio de los Habsburgo, o del Alto Adiggio, incorporadas a Italia tras la guerra europea de 1914. El primero de ellos El sistema tabular lo regula el Decreto de 28 de marzo de 1929, que declaró vigente la Ley de 25 de julio de 1871, y el propio Código Civil de 1942.
b) Características Características En cuanto al sistema de la transcripción, MANZANO SOLANO, siguiendo a (DE LA FUENTE JUNCO, 1974), resume sus características fundamentales: fundamentales:
Hay que distinguir entre transcripción que tiene como finalidad la publicidad de la propiedad y de los demás derechos reales de disfrute, disfr ute, e inscripción, formalidad de valor constitutivo aplicable al derecho real de hipoteca.
Los actos susceptibles de transcripción responden al criterio limitativo del numerus clausus.
La titulación registrable no es necesario que sea auténtica, puede ser pública o privada.
El sistema de llevanza de los libros es de folio personal No existe calificación de los títulos, de modo que los actos registrados pueden ser nulos.
El efecto más importante de la publicidad es la oponibilidad.
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Según refiere el citado autor, (GARCIA GARCIA, 1998) critica negativamente el sistema italiano de transcripción en lo relativo a la organización y funcionamiento del Registro, pero destaca los importantes efectos sustantivos de la publicidad, que dan base para una posición pluralista sobre los requisitos y efectos del concepto de tercero. Mientras que el Sistema de tabulación se caracteriza por:
Está regido por el principio de inscripción, condición necesaria para la adquisición, produciéndose produciéndose dos efectos fundamentales: legitimación del titular y eficacia formal del asiento.
La fe pública registral se produce con la inscripción en el “Libro Fondiario”:
presunción de existencia existencia y validez del del derecho y protección protección del del tercero que confía en el asiento.
Rige el principio de legalidad o verificación previa al asiento y el principio de tracto; la calificación es tan rígida que el texto del asiento se contiene en la orden de inscripción que, por decreto, emite el Juez tabular.
La publicidad formal se hace efectiva mediante examen, saca de notas y apuntes y copias de las inscripciones y extractos legalizados.
3.3. SISTEMA ALEMÁN a) Antecedentes y legislación vigente Comenta MANZANO SOLANO, Al principio, la entrega de la cosa se operaba en forma solemne y en presencia de testigos cuando se refería a los inmuebles, solemnidad que se denominaba auflassung. Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que las partes concurrían al tribunal o al ayuntamiento, y se comenzó a redactar documentos en los que constaba la entrega, los cuales quedaban en poder de las partes.
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A partir del siglo xx se comenzó a asentar los negocios sobre inmuebles en unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes. Esta la organización del Registro Inmobiliario Alemán, se perfecciona en forma definitiva en el Código Civil de 1900, sustentándose en dos principios fundamentales: el Catastro y el Registro Territorial y asimismo "la formalidad de la inscripción i nscripción es requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir derechos reales. Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la inscripción". (PARDO MÁRQUEZ, 1966). De esta manera, la inscripción se fue transformando en un acto creador de derechos, formándose la íntima convicción de que el acto de transmisión del inmueble no está concluido si no se lo inscribe.
b) Características Características
Es el sistema registral más perfecto del mundo, porque organiza un Registro con efectos de presunción de exactitud, otorgando plena protección de terceros e inscripción constitutiva, como regla general, por lo tanto la inscripción produce plena eficacia formal y sustantiva.
Sigue el sistema de folio real, sobre la base de abrir un folio o registro particular a cada finca que concentra todo su historial jurídico.
Libro Diario no recoge directamente las presentaciones presentaciones de documentos, documentos, sino las órdenes de inscripción y las denegaciones de solicitudes.
Adopta el sistema de inscripción o extracto de las circunstancias del título que ha de contener el asiento, por medio de la orden de inscripción.
Además de las inscripciones y de las cancelaciones, se practican el asiento de contradicción y la prenotación, prenotación, notas y pre notaciones cancelatorias. cancelatorias.
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Es un Registro de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no sólo están tasados o limitados, sino que, además, son derechos tipificados y la voluntad no puede alterados. son inscribibles la transmisión del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles inmuebles
Formula con terminología técnica las reglas básicas o principios registrales que constituyen la esencia jurídica del sistema.
Los encargados encargados del Registro son Rechtspjleged Rechtspjleged o Administradores de Justicia,. Se trata de un funcionario de categoría superior de la Administración de Justicia, J usticia, independiente en sus decisiones y autónomo. La función registral que desarrolla es una actividad de jurisdicción voluntaria, voluntaria, no administrativa
Publicidad formal. El examen de los libros está permitido a todo el que acredite un interés legítimo. Lo mismo rige respecto de los documentos a los cuales se haya hecho referencia para completar una inscripción y respecto de las solicitudes de inscripción aún no resueltas. Además, la publicidad formal se hace efectiva mediante copia de los asientos o documentos y mediante informe escrito o verbal. Cabe recurso ante el Juez de Instancia ante la negativa a hacer efectiva la publicidad formal. El titular puede también oponerse al examen de su finca o a la expedición de copia, acudiendo al Juez de Primera Instancia.
c) Principios
Principio de rogación. Una inscripción sólo puede practicarse, en virtud de instancia. Si antes de la ejecución de la primera solicitud se solicita otra inscripción concerniente al mismo derecho, se practicará de oficio una prenotación o un asiento de contradicción.
Principio de acuerdo real. En caso de transmisión de una finca y en caso de constitución, modificación del contenido o transmisión de un derecho de superficie, sólo puede
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efectuarse la inscripción cuando se haya manifestado el necesario acuerdo real entre el titular y la otra parte contratante.
Principio de consentimiento. Para realizar la inscripción, se requiere la declaración verbal del transferente y del adquirente, ante el Registrador. El consentimiento ha de expresarse en documento público y es la base de la inscripción; dando origen a la máxima “Consiento y solicito... “.
Principio de legalidad. La calificación no alcanza al acuerdo real. En cambio, se extiende la calificación al consentimiento formal y a los presupuestos de la inscripción, que han de acreditarse en documento público: representación, cualidad de herederos, defunción, etc. La calificación del Registrador puede atacarse con el recurso de queja, ante la Oficina registral o ante el Tribunal de alzada, pero contra la inscripción no cabe recurso.
Principio de prioridad. El momento en que una solicitud ingresa en la Oficina registral debe anotarse exactamente en aquélla. Si se solicitan diversas inscripciones concernientes concernientes al mismo mi smo derecho, la posteriormente solicitada no puede practicarse antes de la ejecución de la solicitud soli citud primeramente formulada.
Principio de tracto sucesivo. Una inscripción sólo puede practicarse cuando la persona cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como titular. Hay algunas excepciones excepciones al tracto: los l os casos de hipoteca, deuda territorial o deuda de renta, respecto de los que se haya extendido cédula, en los que la previa inscripción se sustituye por la demostración de las sucesivas cesiones de la cédula.
3.4. SISTEMA AUSTRALIANO AUSTRALIANO a) Antecedentes y normativa 34 | P á g i n a
Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX. Consideró que era una necesidad vital de centralizar todas las operaciones del Registro para dar una gran seguridad a los títulos de las propiedades de Australia. (VIVAR MORALES, 1998).
b) Características Características
El elemento fundamental fundamental de este sistema sistema pasa por la inmatriculación inmatriculación obligatoria del inmueble que es el requisito fundamental para que el inmueble quede incorporado al sistema.
Inscripción Constutiva, los derechos reales inmobiliarios depende de la registración y no de los instrumentos inter partes.
Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se forman archivando los certificados de título y concesiones de la Corona (Crown grants).
Duplicado del certificado de título. La inscripción-archivo o encuadernación va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar duplicado del certificado de título que constituye un título de propiedad.
Suele haber un Registrador General y un solo Registro en cada uno de los Estados, con toda clase de asesores: jurídicos, j urídicos, técnicos, topógrafos, etc.
No hay intervención intervención notarial, defecto del del sistema que se ha suplido suplido con la intervención intervención de los solicitors o abogados.
Publicidad formal: Se hace efectiva mediante certificados informativos pedidos por el que solicita un “caveat”, notas de los asientos y examen del Libro -registro. Cualquier
persona puede puede pedir información información registral.
Fondo de seguro o indemnización a las personas que, por aplicación del sistema, hayan sido privadas de su propiedad.
c) Principios 35 | P á g i n a
Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque puede hablarse de ellos por vía comparativa:
Rogación o instancia, aunque son muy amplias las facultades del Registrador para impulsar el procedimiento registral: requerir declaraciones, presentación de documentos, expedición expedición de nuevos certificados de título, etc.
Tracto sucesivo. Solamente el titular registral puede realizar actos dispositivos. dispositi vos.
Legalidad. La comprobación de la legalidad de los documentos presentados a registro es objeto de una depurada comprobación, particularmente minuciosa en los casos de inmatriculación de fincas, no sólo por el Registrador, sino a través de un proceso en el que intervienen topógrafos, propietarios colindantes, Consejo de distrito, asesores jurídicos, etc.
3.5. SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL a) Antecedentes y normativa España tiene su primer antecedente de un sistema de registro a partir del año 1539, en el cual se instituía el registro especial de gravámenes. El registro como institución nace en España con la ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los l os cambios socio-económicos, así como por la integración del país a la comunidad europea. (DE REINA TARTIERE) La principal inspiración del sistema español es el alemán, pero cuenta realmente con un régimen hibrido el cual se ve influido por el derecho romano que distingue el título y modo de adquisición de la propiedad, el francés respecto a inoponibilidad del título que no está inscrito y fiablemente por la fe pública registral que caracteriza al sistema alemán.
b) Características Características 36 | P á g i n a
Inscripción: Tiene como nota característica la inscripción transcribiendo la parte esencial de los documentos, dividiendo el Registro de la Propiedad en diferentes secciones en las que se inscriben variados actos y hechos.
folio real: El Sistema Registral español usa el sistema el folio real, el cual implementa los principios del sistema alemán. Además el sistema cuenta con un índice personal que incluye a los titulares de la propiedad, complementándose con la existencia de un Catastro cuya tarea es recopilar la información física de la propiedad. (PIZARRO SANTIBAÑEZ, 2014, pág. 52).
El efecto de la inscripción en dicho di cho sistema es que el asiento produce efecto declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter obligatorio.
La naturaleza del registro es declarativa calificativa porque solo convalida en el caso de sanear títulos adquiridos de buena fe, de forma excepcional se emplea la inscripción constitutiva.
La inscripción en el sistema español es voluntaria pero si se le recomienda a los propietarios a inscribir la propiedad para prevenir cualquier inconveniente si se presentan litigios. litigios.
c) Principios Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada: deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado es el único que requiere conocer el que pretende contratar, bastará al adquiriente verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de su adquisición, a través tr avés de los principios de legitimación, fe pública, tracto
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sucesivo, especialidad etc. la inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de protección. Ahorrando costos de transacción.
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CONCLUSIONES
Históricamente el Registro Público en nuestro país ha sido respuesta de las necesidades de toda una sociedad, y en nuestro ordenamiento se ha verificado verifi cado ello desde su ley de creación. La evolución del sistema registral evidenciado en cada etapa desde la época colonial hasta la actualidad respecto a la forma y los mecanismo empleados desde rudimentario al mejoramiento arribado hoy en día; desde entonces a la actualidad con una regulación normativa constituye la expresión de un Registro entendido como una institución jurídica encargada de producir cognoscibilidad cognoscibilidad general general de situaciones jurídicas, para para la tutela tutela efectiva de los derechos y la seguridad jurídica de los mismos.
Nuestro sistema registral peruano peruano por regla general es declarativo, pues, el derecho derecho nace fuera del registro y se acude al registro solamente para conseguir oponibilidad. Excepcionalmente Excepcionalmente es de carácter constitutivo como la hipoteca y el patrimonio familiar; puesto que requiere su su inscripción para surtir surtir efecto.
La fortaleza del sistema registral peruano radica también en que la información registral se organiza sobre la base del sistema del folio real para el caso de los bienes; imperando así la técnica de la inscripción y no la transcripción en la redacción de los asientos registrales, lo que significa que el registrador realiza una extracción del título de aquello que es relevante para los terceros.
Los sistemas registrales en el derecho difieren por sus principios, características y técnicas pero todos estos apuntan a una sola dirección, que es la de otorga seguridad jurídica a los derechos reales adquiridos, a través de la publicidad. El grado de seguridad, dependerá del carácter constitutivo o declarativo que adopten.
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ANEXOS ANEXO I: EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO (DELGADO SCHEELJE, 2008)
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ANEXO II ESQUEMA DEL SISTEMA NACIONA DE LOS REGISTROS PUBLICOS (DELGADO SCHEELJE, 2008)
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ANEXO III: DISTRIBUCIÓN DE LAS ZONAS REGISTRALES (DELGADO SCHEELJE, 2008)
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