Rel Suno FII HGJH11 Amostra

14 de fevereiro de 2017 [email protected]

Suno Fundos Imobiliários Suno Research Uma análise do fundo HGJH11 O relatório de hoje será dedicado à análise de um fundo imobiliário que está presente nas duas carteiras indicadas (Dividendos e Valor), o CSHG JHSF Prime Offices FII - código HGJH11.

Descrição HGJH11 é um fundo imobiliário, lançado em 2010, que detém os imóveis Edifícios HGJH11 Metropolitan e Platinum Offices localizados no coração do Itaim Bibi em São Paulo. Esta região é uma das mais nobres da cidade. O Edifício Metropolitan fica localizado na Rua Amauri. O prédio foi entregue em 1997 e possui cerca de 10 mil m2 de área disponível para locação, distribuídos em 18 andares. No térreo deste empreendimento ficam instalados o aristocrático restaurante Parigi e a sofisticada Enoteca World Wine. Este empreendimento também conta com um dos mais movimentados helipontos da cidade.


O Edifício Platinum fica localizado na Rua Jerônimo da Veiga e foi entregue em 2001. O empreendimento tem cerca de 2,5 mil m2 de área disponível para locação, divididos em 11 andares.

Os empreendimentos são vizinhos de muro, ficando um na rua de trás do outro.

Apesar do Platinum ser um excelente empreendimento, a jóia deste fundo é o Edifício Metropolitan, que representa cerca de 80% da área locável do fundo. Por conta desta maior representatividade vamos dedicar mais espaço à análise do Metropolitan.


O Metropolitan é um empreendimento boutique que, apesar de não ser considerado um Triple A tradicional, atrai um seleto grupo de inquilinos como importantes family offices (escritórios que administram recursos financeiros de famílias tradicionais). Este prédio possui vista permanente para o Jardim Europa, bairro nobre paulistano. A Rua Amauri é uma rua de muito prestígio. Travessa da Avenida Faria Lima, esta rua foi a primeira com fiação subterrânea (sem postes) e com iluminação LED da cidade. Além disso, a rua é conhecida por ser um cluster gastronômico, aonde encontram-se restaurantes como o nobre Parigi e o despretensioso Forneria San Paolo. Ambos detêm diversas premiações de “melhor restaurante” de suas categorias. A crise econômica fechou alguns estabelecimentos na região, porém acreditamos que quando a atividade econômica se intensificar novos restaurantes finos aparecerão na rua novamente. Ainda assim, em um raio de 500 metros é possível encontrar mais de cinquenta opções de restaurantes, algo que o usuário do prédio valoriza. A atual vacância (área disponível para locação) do empreendimento é de 12%, cerca de metade da vacância da cidade de São Paulo, o que evidencia a solidez do empreendimento. A explicação para esta resiliência se deve ao fato da marca forte que este prédio conseguiu conquistar, com um conjunto de inquilinos refinados e fiéis. Ser inquilino deste empreendimento é quase equivalente a ser membro de um clube exclusivo. Além disso, sua excelente localização e fácil acesso fortalecem sua posição competitiva. Acreditamos que exista uma menor sensibilidade de preço por parte de inquilinos de alto luxo, uma vez que os preços do aluguel não são tão altos frente a renda e os custos de mudança de propriedade não compensam migrar para localidades sem as mesmas facilidades.


A vacância deve se estabilizar neste patamar, com um viés de queda no futuro, pois a gestão (CSHG) e o consultor imobiliário (JHSF) fazem um trabalho competente e proativo de locação e manutenção de inquilinos. Este empreendimento é uma referência em sofisticação, possivelmente um dos imóveis mais sólidos que você pode comprar através de fundos imobiliários.

Precificação. As locações atuais estão sendo realizadas em um patamar de R$120-130,00 por m2. Acreditamos que este valor possa ser 25-30% mais caro quando a economia voltar a crescer e as vacâncias em São Paulo voltarem a patamares normais de 10-15% contra os 25% atuais. Acreditamos que a vacância na perpetuidade pode ser de 5%.

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Carteira de Dividendos

Abaixo segue a composição da nossa carteira de Dividendos atualmente.

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Carteira Valor

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Com as mudanças na carteira valor, segue abaixo a nova composição das carteiras de Fundos Imobiliários da Suno Research

Carteira Dividendos

Carteira Valor


Tiago Reis An al is ta CNP I

Este material tem caráter meramente informativo. As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e ou venda de títulos e ou valores mobiliários. Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e ou garantia de resultados. Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais, entre outros.

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