Proposal Teknis Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan dan Zoning Regulation

2010

PT. CIGHISTARA NUANGSA

[PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10)] Pekerjaan Penyusunan RDTR Kawasan Dengan Peraturan Zonasi, sesuai Surat Undangan Panitia No. 10/PAN‐PBJ/DTK/2010.

Chapter: BAB 1 PENDAHULUAN

3

Daftar Isi BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................................................................ 9 1.1

Latar Belakang ....................................................................................................................... 9

1.2

Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ....................................................... 9

1.2.1

Maksud Pekerjaan ................................................................................................................. 9

1.2.2

Tujuan Pekerjaan ................................................................................................................... 9

1.2.3

Sasaran Pekerjaan ................................................................................................................ 10

1.2.4

Adapun fungsi perencanaan detail adalah; ......................................................................... 10

1.3

Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................................... 10

1.4

Keluaran Pekerjaan .............................................................................................................. 12

1.5

Metode ................................................................................................................................ 17

1.6

Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................................................................ 20

1.7

Kebutuhan Tenaga Ahli ........................................................................................................ 21

1.8

Waktu Pelaksanaan.............................................................................................................. 22

1.9

Laporan Hasil Pekerjaan ...................................................................................................... 22

BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN ................................................................................. 23 2.1

Latar Belakang ..................................................................................................................... 23

2.2

Lingkup Jasa Konsultan ........................................................................................................ 24

2.3

Struktur Organisasi Perusahaan .......................................................................................... 25

2.4

Pengalaman Perusahaan ..................................................................................................... 26

2.5

Peralatan Perusahaan .......................................................................................................... 28

BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) ......................... 29 Pemahaman Terhadap Latar Belakang ................................................................................ 29

3.2.

Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ............................... 30

3.3.

Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan .......................................................................... 30

3.4.

Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan ............................................................... 31

3.5.

Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan ........................................................................ 32

3.6.

Pemahaman Terhadap Metode ........................................................................................... 32

3.7.

Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................... 33


3.1.

4

3.8.

Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli .................................................................. 33

3.9.

Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan ......................................................................... 34

3.10.

Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan ................................................................. 34

3.11.

Tanggapan Terhadap Latar Belakang ................................................................................... 35

3.12.

Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup ................................................................ 35

3.13.

Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan ....................................................... 36

3.14.

Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung ................................... 37

BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN ........................................................ 38 4.1.

Wilayah Administrasi Kecamatan Benda ............................................................................. 38

4.2.

Kondisi Fisik dan Hidrologi ................................................................................................... 38

4.3.

Demografi ............................................................................................................................ 39

4.4.

Arahan Struktur Ruang ........................................................................................................ 40

4.5.

Lokasi Kampung Kumuh ....................................................................................................... 45

4.6.

Data dan Rencana Jaringan Air Besih .................................................................................. 45

4.7.

Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang ............................................. 46

4.7.1. Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang ...................................................................... 46 4.7.2. Strategi Pengembangan Tata Ruang .................................................................................... 53 BAB 5 APRESIASI INOVASI ................................................................................................................. 73 5.1.

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) .............................................................. 73

5.2.

Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang ................................................................................ 81

5.3.

Aturan Tata Massa Bangunan .............................................................................................. 83

5.4.

Aturan Prasarana Minimum ................................................................................................ 84

5.5.

Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK .............................................. 85

5.6.

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR ................................................................ 86

BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI .......................................................................................... 88 6.1.

Metodologi .......................................................................................................................... 88

6.2.

Persiapan ............................................................................................................................. 92

6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan ......................................................... 92 6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa ....................................................................................... 92 6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah Ada ....................... 92 Chapter: BAB 1 PENDAHULUAN

6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan ...................................... 93

5

6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 ................................................................................... 96 6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................. 96 6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja .................................................................................................. 97 6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis .............................................................. 97 6.2.9. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang ................. 97 6.2.10. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota ............................................. 97 6.2.10.1

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan .................... 98

6.2.10.2

Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air .......................................................................... 100

6.2.10.3

Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota ...................................................... 100

6.2.10.4

Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan ................................. 100

6.2.10.5

Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah ..................... 101

6.2.10.6

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya .............................................. 101

6.2.10.7

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota ............................................................ 104

6.2.11. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang .......................................................................................................................... 106 6.2.12. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas ....................................................... 106 6.2.13. Analisis Daya Dukung Lingkungan ..................................................................................... 109 6.2.14. Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota .................................................................. 110 6.2.15. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota ............................................................ 112 6.2.16. Analisis Pemanfaatan Ruang .............................................................................................. 112 6.2.17. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya ........................................................................ 113 6.2.18. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota .............................................................................. 118 6.2.19. Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota ................................................. 118 6.2.20. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan ...................................................................... 119 6.2.21. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan ................................................................... 119 6.2.22. Perumusan Rencana .......................................................................................................... 126 Kriteria Rencana / Design ........................................................................................... 126

6.2.22.2

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota ................................................. 126

6.2.22.3

Perumusan Tujuan Pengembangan Kota ................................................................... 127

6.2.22.4

Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang .......................................................... 128

6.2.22.5

Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................................... 128

6.2.22.6

Perumusan Peraturan Zonasi ...................................................................................... 130


6.2.22.1

6

6.2.22.7

Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan ......................... 131

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN ............................................................................. 141 8.1.

Tahap Kegiatan .................................................................................................................. 141

8.2.

Jadwal Pelaksanaan Kegiatan ............................................................................................ 143

8.3.

Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya ................................................................................. 146

8.4.

Jadwal Penugasan Tenaga Ahli .......................................................................................... 153

8.5.

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .................................................................................... 154

8.6.

Laporan .............................................................................................................................. 155

8.6.1

Laporan Pendahuluan ........................................................................................................ 155

8.6.2

Laporan Fakta dan Analisa ................................................................................................. 155

8.6.3

Laporan Draft Akhir ........................................................................................................... 155

8.6.4

Laporan Akhir ..................................................................................................................... 156

8.6.5

Ringkasan Eksekutif ........................................................................................................... 156

8.6.6

Album peta RDTR Kecamatan ............................................................................................ 156

8.6.7

CD Data dan Laporan ......................................................................................................... 156

8.7.

Staff Pendukung ................................................................................................................. 157

8.7.1

Tenaga Ahli yang diperlukan .............................................................................................. 157

8.7.2

Tenaga Penunjang ............................................................................................................. 157

8.8.

Fasilitas Pendukung ........................................................................................................... 158

BAB 7 PENUTUP .............................................................................................................................. 160

Gambar 1

Struktur Organisasi ................................................................................... 25

Gambar 2

Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat ........................................................... 71

Gambar 3

Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot ....................................................... 72

Gambar 4

BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA ..................................................... 91

Gambar 5

Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi................................. 107

Gambar 6

Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk .................................... 117

Gambar 7

Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana ........... 122

Gambar 8

Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................... 128

Gambar 9

Potongan dan Tampak Atas .................................................................... 135


Daftar Gambar

7

Gambar 10

Contoh Pengaturan GSB dan KDB ................................................... 135

Gambar 11

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian ................................................. 136

Gambar 12

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian ................................................. 137

Gambar 13

Contoh Zoning Kawasan ......................................................................... 138

Gambar 14

Contoh Legal Regulation Zone ................................................................ 139

Gambar 15

Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................ 140

Gambar 16

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .......................................................... 154

Daftar Tabel Tabel 1

Proyeksi Dan Distribusi Penduduk Kec. Benda ............................................ 39

Tabel 2

Arahan Penggunaan Lahan ............................................................................ 44

Tabel 3

Rencana Kebutuhan Air Bersih ...................................................................... 46

Tabel 4

Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang .............................. 49

Tabel 5

Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha) ............. 69

Tabel 6

Muatan Rencana Detail Tata Ruang .............................................................. 75

Tabel 7

Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana ......... 102

Tabel 8

Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal untuk Pemyusunan Rencana ...

..................................................................................................................... 105

Tabel 9

Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli ..................................................... 146

Tabel 10

Jadwal Penugasan Tenaga Ahli ................................................................... 153

Tabel 11 Kualifikasi Personil yang diusulkan .............................................................. 158 Tabel 12 Daftar Peralatan .......................................................................................... 159


8

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Penyelenggaraan penataan ruang sebagaimana diatur dalam Undang‐undang No 26 Tahun 2007 (sebelum undang‐undang No. 24 Tahun 1992) terdiri dari kegiatan perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Perencaaan tata ruang meliputi rencana umum dan rencana rinci tata ruang. Kota Tangerang telah memiliki RTRW yang ditetapkan dengan Perda No. 23 Tahun 2000 dan 8 dari 13 RDTR kecamatan sudah di Perda kan. Seiring dengan disusun kembali RTRW Kota Tangerang (saat ini sedang dalam proses legislasi), dan berlakunya Undang‐undang No. 26 Tahun 2007 yang mengamanatkan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, perlu dilakukan peninjauan kembali terhadap RDTR Kecamatan yang sudah ada dengan ditambahkan substansi mengenai peraturan zonasi. Pada tahun 2010 ini dialokasikan dana untuk penyusunan RDTR Kecamatan dengan Zoning Regulation untuk 5 kecamatan, yaitu Kecamatan Benda, Kecamatan Benda, Kecamatan Karang Tengah, Kecamatan Jatiuwung, dan Kecamatan Cibodas.

1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR

1.2.1 Maksud Pekerjaan Maksud dari penyusunan RDTR adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.

Adapun tujuan dari pekerjaan ini adalah :


1.2.2 Tujuan Pekerjaan

9



Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,



Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.

1.2.3 Sasaran Pekerjaan Sasaran dari perencanaan ini adalah untuk : 

Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan permukiman dalam kawasan.



Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun dalam kawasan.



Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta



Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.



Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan masyarakat/swasta.

1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah; 

Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program pembangunan daerah.



Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota



Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien dalam perencanaan kawasan,



Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian program‐program pembangunan daerah.

1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan Pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana Detail Tata Ruang merupakan penajabran dari RTRW Kota Tangerang.

Chapter: Sasaran Pekerjaan

1. Lingkup Wilayah

10

Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah Kecamatan Benda (PR‐10). 2. Lingkup Substansi Adapun muatan RDTR kawasan meliputi struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan perencanaan, perumusan kebijakan dan strategi pengembagnan kawasan, identifikasi potensi dan masalah kawasan, analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan pengembangan dan penataan ruang kawasan, perumusan rencana detail tata ruang kawasan, perumusan dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai mana digambarkan dalam uraian berikut; 1) Persiapan penyusunan RDTR 2) Pengumpulan dan pengolahan data; i. Inventarisasi ii. Elaborasi 3) Analisa kawasan perencanaan i. Analisa struktur kawasan perencanaan ii. Analisa peruntukan blok rencana iii. Analisa prasarana transportasi iv. Analisa fasilitas umum v. Analisa Utilitas umum vi. Analisa amplop ruang vii. Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat 4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail i. Konsep rencana ii. Produk rencana detail tata ruang; 1. Rencana struktur ruang kawasan 2. Rencana peruntukan blok 3. Rencanan penataan bangunan dan lingkungan (amplop ruang) 4. Indikasi program pembangunan

i. Tujuan

Chapter: Ruang Lingkup Pekerjaan

5) Pengendalian rencana detail

11

ii. Komponen pengendalian 1. Zonasi 2. Aturan insentif dan dis insentif 3. Perijinan dalam pemanfaatan ruang 6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat i. Peran kelembagaan ii. Peran serta masyarakat

1.4 Keluaran Pekerjaan Keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah) Akademik RDTR Kawasan yang dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :

Chapter: Keluaran Pekerjaan

1. Tujuan pengembangan kawasan 2. Rencana struktur ruang; a. Rencana persebaran penduduk b. Struktur Ruang c. Rencana Blok d. Rencana Skala Pelayanan Kegiatan e. Rencana Sistem Jaringan; i. Rencana system Jaringan pergerakan ii. Rencanan system jaringan utilitas 3. Rencana fasilitas umum 4. Rencana peruntukan blok 5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang) a. Tata Kualitas Lingkungan i. Keseimbangan kawasan dengan lingkungan sekitar ii. Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan iii. Pelestarian ekologis b. Tata Bangunan ; i. Pengauran kavling dalam blok peruntukan ii. Pengaturan bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa bangunan dalam blok. Pengaturan ini terdiri atas: 1. Pengelompokan bangunan 2. Ekspresi arsitektur bangunan iii. Penentapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan perencanaan melalui pengaturan besaran berbagai elemen intensitas pemanfaatan lahan yang ada (seperti KDB, KLB dan KDH) yang mendukung terciptanya berbagai karakater khas dari berbagai blok atau sub blok;

12

iv. Pengaturan ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yaitu perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan, baik pada skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas: 1. Ketinggian bangunan 2. Komposisi gars langit bangunan 3. Ketinggian lantai bangunan c. Arahan garis sempadan i. Sempadan bangunan ii. Sempadan sungai 6. Indikasi Program pembangunan a. Program yang dikelola pemerintah b. Program yang dikerjasamakan c. Program yang dipihak ketigakan/swasta d. System pembiayaan 7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang a. Aturan zonasi Aturan zonasi merupakan ketentuan peruntukan ruang di setiap blok dan sub blok kawasan. Rencana pengembangan blok dan sub blok kawasan perencanaan akan ditentukan oleh klasifikasi kegiatannya, yang dapat dipisahkan dalam 3 (tiga) kawasan yaitu : 1) Peruntukan lahan dasar 2) Peruntukan lahan spesifik 3) Peruntukan lahan teknis Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan permukiman yang melandasi atura pemanfaatan lahan. Sedangkan peruntuk lahan spesifik adalah kegiatan yang menunjukkan penggunaan ruang yang diperbolehkan dalam pemanfaatan lahanya. Aturan teknis yang menunjukkan dimensi serta pola dari kegiatan spesifik diatur dalam pedoman teknis pemanfaatan antar ruang,

A. Aturan Wajib. Merupakan aturan yang disusun atas peraturan peruntukan ruang, penataan bangunan serta lingkungan dalam blok perencanaan secara


Selanjutnya pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan memberlakukan aturan dasar yang meliputi aturan wajib, atura anjuran utama dan aturan anjura, dalam konsep penataan kawasan serta mempermudah dalam pengontrolan implementasi atas aturan dasar tersebut.

13


mengikat sesuai dengan fungsi dan peran ruang yang ditaati/diikuti. Aturan wajib meliputi : i. Peruntukan ruang ii. Intensitas ruang iii. Kepadatan penduduk iv. Pemecahan blok dan sub blok v. Kebutuhan saranan daprasraana kawasan vi. Kualitas lingkungan B. Aturan Anjuran Merupakan aturan yang disusun untuk melengkapi aturan wajib yang telah disepakati bersama pemegang hak atas tanah, dan pihak regulasi sehingga dapat ditaatin atau diikuti. Aturan ini meliputi: i. Kualitas lingkungan ii. Arahan bentuk, dimensi, gubahan dan perletakan dari suatu bangunan atau komposisi bangunan iii. Sirkulasi kendaraan iv. Sirkulasi pejalan kaki v. Pedestrian dan pedagang kaki lima vi. Ruang terbuka hijau dengna fasilitas dan tidak berfasilitas vii. Ulitilas bangunan dan lingkungan viii. Wajah arsitektur C. Aturan Khusus Aturan khusus diberlakukan sebagai aturan tambahan pada kawasan yang memerlukan penanganan khusus. Contoh aturan kawasan khusus meliputi : i. Aturan untuk kawasan keselamatan operasi penerbangan (KKOP) ii. Aturan untuk kawasan cagar budaya iii. Aturan untuk akwasan rawan bencana D. Kode Zonasi Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut: setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud i. R (perumahan) Zpna perumahan adalah peruntukan tanah yang terdiri dari kelompok rumah tinggal yang mewadahi perikehidupan dan penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan fasilitasnya ii. K perdagangan dan Jasa Zona perdagangan dan jasa adalah peruntuka tanah yang merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan untuk pengembangan kegiatan pelayanan peerintahan, sarana umum

14


produksi dan distribusi, tempat bekerja, tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi. iii. SU Sarana Umum Zona sarana umum adalah kelopok kegiatan yang berupa sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana social, sarana olah raga dan rekreasi, srana pelayanan umum, sarana perbelanjaan/niaga, dan sarana transportasi dengan skala palayanan yang ditetapkan dalan rencana kota. iv. IG Industri dan PErgudangan Zona industry dan pergudangan adalah peruntukan tanah yang difungsikan untuk pengembagnan kegiatan yang berhubungan dengna proses produksi dan tempat penyimpanan bahan mentah dan barang hasil produksi. v. RT Ruang Terbuka Hajau Zona ruang terbuka hijau adalah pengembangan ruang terbuka yang mempunyai makna historis, estetika, median ruang, kesimbangan ekologis, sebagai fungsi penghubung aktivitas‐ aktivitas kota yang berbeda dan tempat bersosialisasi yang potensial dikembangkan. Salah satu pengembangan ruang terbuka yang sangat penting di daerah perkotaan adalah pengembangan ruang terbuka hijau untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup, sarana pengaman lingkungan perkotaan, menciptakan keserasian lingkungan alam dan lingkungan binaan. Keberadaan ruang terbuka hijau di perkotaan ini difungsikan sebagai perlindungan ekosistem, menciptakan K3, rekreasi, pengaman lingkungan hidup, penelitian dan pendidikan, perlindungan plasma nutfah, memperbaiki iklim mikro dna pengatur tata air. vi. KS Khusus Zona fungsi khusus adalah peruntukan tanah yang difungsikan untuk menampung kegiatan yang sifatnya khusus. E. Nomor Blok Untuk memberikan kemudahan referensi (georeferensi), maka blok peruntukan perlu diberi nomor blok. Untuk memudahkan penomoran dan mengintegrasikannya dengan daerah administrasi, maka nomor blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos (berdasarkan kelurahan) atau kode batas wilayah administrasi yang telah ada diikuti dengan 2 atau 3 digit nomor blok. Nomor blok dapat ditambahkan huruf bila blok tersebut dipecah menjadi beberapa sub blok. Nomor blok = [kode pos/batas wilayah administrasi] – [2 atau 3 digit angka]. [huruf]

15


Contoh nomor blok berdasarkan wilayah administrasi: Blok 07.01.001, …Blok 07.01.001a…., dst F. Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi penggunaan lahan dinyatakan dengna klasifikasi sebagai berikut: ‐ “I” = pemanfaatan diijikan (P, Permitted) Karena sifatnya sesuai dengan peruntuk tanah yang direncanakan. Hal ini berarti tidak aka nada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah terhadap pemanfaatan tersebut. ‐ “T” = pemanfaatan diijikan secara terbatas (R, restricted) Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan mnimum, pemabtasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya yang berlaku di wilayah kabupaten/yang bersangkutan. ‐ “B” = Pemanfaatan memerlukan ijin penggunaan bersyarat (C, Conditional) Ijin ini sehubungan dengna usaha menanggulangi dampak pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi dampak); dapat berupa AMDAL, RKL, RPL ‐ “‐“ = Pemanfaatan yang tidak diijinkan (Not permitted) Karena sifatnya tidak sesuai dengna peruntukan lahan yang direncakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan disekitarnya. G. Penyusunan Peta Zonasi Peta zonasi adala peta yang berisi kode zonasi diatas blok dan sub blok yang telah dideliniasikan sebelumnya dengan skala 1:5000 dan atau yang setara dengan RDTRK. Pertimbangan penetapan kode zonasi diatas peta batas blok/sub blok yang dibuat berdasarkan ketentuan dapat didasarkan pada:  Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan: mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada (eksisting)  Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada RTRW  Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginakn  Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;  Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;  Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;  Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun bangunan masimum/minimum  Mengembangakan jenis kegiatan tertentu;

16

   

Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan daya dukung prasarana (misalnya jalan) yang tersedia; Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (KKOP, pelabuhan, terminal, dll) Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi

Bila suatu blok perntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode zonasi, maka blok peruntukan tersebut dapat menjadi beberapa sub blok peruntukan. Pembagian sub blok peruntukan dapat dilakukan berdasarkan pertimbangan:     

Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan ruang/lahan Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas persil Orientasi persil Orientasi bangunan Lapis bangunan

Sub blok peruntuk diberi nomor blok dengan memberikan tambahan huruf (a, b dan seterusnya) pada kode blok. Contoh : Blok 40132‐023 dipecah menjadi subblok 40132‐023.a dan 40132‐ 023.b b. Aturan Insentif dan dis insentif c. Perijinan 8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat a. Kelembagaan b. Peran serta masyaraat i. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pelaksanaan penataan ruang ii. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang iii. Tata cara peran serta masyarakat dalam pelaksanaan peraturan zonasi 1.5 Metode

Chapter: Metode

Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode pendekatan antara lain:

17

Chapter: Metode

A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah perencanaan. B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan C. Pengumpulan dan pengolahan data Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐ masing obejk/komponen pembentuk ruang, diantaranya sebagai berikut: 1. Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi, hidrologi, geologi, klimatologi, oceanografi dan tata guna lahan 2. Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut ukuran keluarga, uum, agama, pendidikan, dan mata pencaharian 3. Perekonomian ; meliputi data investasi, perdagangan, jasa, industry, pertanian, pariwisata, pendapatan daerah dan lain‐lain; 4. Penggunaan lahan, menurut luas dan persebaran kegiatan yang diantaranya meliputi: permukiman, perdagangan dan jasa, industry, pariwisata, pertanian dan lain‐lain 5. Tata bangunan dan lingkungan; Tata bangunan meliputi: intensitas bangunan (KDB, KLB, KDH), bentuk bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan bangunan, banguan khusus, wajah lingkungan, daya tarik lingkungan (node, landmark, dll), garis sempadan (bangunan, sungai danau/situ, SUTT) 6. Prasaranan dan utilitas umum a. Jaringan transportasi ‐ Jaringan ; jalan raya, rel kereta api dan jalur penerbangan (KKOP) ‐ Fasilitas (terminal, kargo, stasiun dan bandara) ‐ Kelengkapan jalan; halte, parker, dan jemnatan penyeberangan; ‐ Pola pergerakan (angkuran penumpang dan barang) b. Air minum (system jaringan, bangunan pengolah, hidran); mencakup kondisi jairngan terpasang menurut pengguna, lokasi bangunan dan hidran, kondisi air tanah dan sungai, debit terpasang, dll; c. Sewerage;air limbah rumah tangga d. Sanitasi (system jaringan, bak control, bangunan pengolah); jaringan terpasang, prasarana penunjang dan kapasitas; e. Drainase; system jaringan makro dna mikro dan kolam penampung f. Jaringan listrik; system jaringan (SUTT, SUTM, SUTR), gardu (induk, distribusi, tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestic) g. Jaringan komunikasi; jaringan, rumah telepon, stasiun stomat, jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum) h. Gas;system jaringan, pabrik, jaringan terpasang, (rumah tangga, non rumah tangga)

18

i.

Pengolahan sampah; system penanganan (skala individual, skala lingkungan, skala daerah), sitem pengadaan (masyarakat, pemerintah daerah, swasta). 7. Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber bencana, besaran dampak, kondisi lingkungan disik, kegiatan bangunan yang ada, fasilitas dan jalur kendali yang telah ada. Data dan informasi diisusun dan disajikan dalam bentuk peta, diagram, table statistic, termasuk gambar visual kondisi lingkungan kwasan yang menunjang perecanaan detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula tampak secara jelas dalam peta dilengkapi dengan wilayah administrasi hingga ke batas wilayah kelurahan, baik diterapkan dalam peta dengan skala 1:5000 maupun visualisasi digital (kamera, handicam). A. Elaborasi Data Lingkup pekerjaan elaborasi meliputi: 1. Elaborasi penduduk 2. Elaborasi kebutuhan sektoral Elaborasi penduduk harus memperhitungkan kemampuan kemampuan lokasi perencanaan menampung penduduk dalam kawasan perencanaan yang bersangkutan, dan terdistribusi menurut blok‐blok perencanaan. Berdasarkan alokasi penduduk tersebut dapat dielaborasi kebutuhan kebutuhan sektoral dengan menggunakan standard yang berlaku. Selanjutkan dari hasil elaborasi penduduk dan kebutuhan sketorak maka secara hipotesis sudah dapat dirumuskan serangkaian permasalahan dan friksi yang akan terjadi dalam lokasi perencanaan sehubungan dengan penerapan konsep Rencana Detail Tata Ruang. E. Analisa kawasan perencanaan

Chapter: Metode

1. Analisa struktur ruang a. Analisa penduduk b. Analisa fungsi ruang c. Analisa system jaringan pergerakan 2. Analisa peruntukan blok a. Pembagian blok b. Peruntukan lahan c. Kawasan mitigasi bencana 3. Analisa fasilitas umum 4. Analisa prasarana transportasi 5. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah, persampahan, kelistrikan, telekomunikasi dan gas, 6. Analisa Amplop ruang

19

a. Intensitas pemanfaatan ruang Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan batasan Koefisien Lantai Bangunan (KDB), koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Tapak Basement (KTB), koefisien Wilayah Terbangun (KWT) atau kepada bangunan dan penduduk. b. Tata massa bangunan Tata masa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan dan tampilan bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara lain: 1. Pertimbangan garis semapdan bangunan (GSB) dan jarak bebas bangunan 2. Pertimbangan garis sempadan sungai (GSS) dan jarak bebas bangunan 3. Pertimbangan garis sempadan danau/situ 4. Pertimabgan tinggi bangunan 5. Pertimbangan selubung bangunan 6. Pertimbangan tampilan bangunan 7. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan menkaji struktur kelembangaaan yang ada, fungsi dan peran lemabaga, mekanisme peran serta masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan masyarakat dalam proses perencanaan, pemanfaatan, dan pengendaliaan serta pengawasan. F. Perumusan konsep rencana G. Perumusan konsep pengaturan zonasi 1.6 Pelaksanaan Pekerjaan

a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan (1 bulan) yang lebih menekankan pada pembahasan review terhdap RDTR kecamatan yang sudah ada serta konsep Zoning Regulation secara umum dan penentuan kawasan strategis yang akan dibuatkan Zoning Regulationnya secara detail. b. Pengumpulan data dan survey lapangan

Chapter: Pelaksanaan Pekerjaan

Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan dengna peraturan zonasi dikerjasamakan dengna pihak kedua (penyedia jasa konsultansi). Tahapan pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan adalah sebagai berikut :

20

c. Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta dan analisa (3bulan) yang berisikan ringkasan kondisi obyektif dan isu strategis (potensi dan permasalahan) d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir (2 bulan) yang memuat konsepsi rencana dengan peraturan zonasi sebagaimana diatur dalam butir keluaran (4) diatas. e. Diskusi terbuka dengna semua pemangku kepentingan melalui kegiatan FGD di kecamatan untuk menyampaikan scenario, strategi, konsep pengembangan ruang dan rencana sekaligus mendapatkan masukan. f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir (1 bulan) dengan peraturan zonasi g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan adalah : 1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000 2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci, kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000 3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000. 1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ; 1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota, Pengalaman minimal 5‐8 tahun, dengan tugas bertanggungjawab atas pelaksanaan pekerjaan mulai dari awal pekerjaan sampai dengan selesai. Mengkoordinasikan hasil pekerjaan setiap tenaga ahli dan menuangkannya dalam setiap buku laporan (Laporan Pendahuluan, Laporan Fakta Analisa, Draft Laporan Akhir dan Laporan Akhir). 2. Ahli arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan, pengalaman minimal 5 tahun. 3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi, pengalaman minimal 5 tahun. 4. Ahli geodesi, S1 teknik Geodesi, pengalaman minimal 5 tahun. 5. Ahli Lingkungan, S1 teknik Lingkungan, pengalaman 5 tahun 6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan, pengalaman minimal 5 tahun 7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial, pengalaman minimal 5 tahun. 8. Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi, pengalaman minimal 5 tahun.

1. Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang

Chapter: Kebutuhan Tenaga Ahli

Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai berikut:

21

2. 3. 4. 5.

Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang Operator computer sebanyak 1 orang Supir sebanyak 1 orang Pramubakti sebanyak 1 orang

1.8 Waktu Pelaksanaan Waktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR dengan peraturan zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan dalam butir 6 terhitung sejak ditandatanganinya kontrak. 1.9 Laporan Hasil Pekerjaan Laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh konsultan kepada PPTK yang ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari : a. Laproan Pendahuluan Sebanyak 10 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan ukuran A3. Sebagai bahan pembahsasn harus disediakan 15 eksemplar copy laporan pendahuluan. b. Laporan Fakta dan Analisa, sebanyak 10 Eksemplar berwarna A3 sebagai bahan pembahasan harus disediakan 15 eksemplar copy laporan fakta dan analisa c. Draft Laporan Akhir, sebanyak 10 eksemplar berwarna A3. Sebagai bahan pemabahasan harus disediakan 15 eksemplar copy draft laporan akhir d. Laporan Akhir, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A3 e. Ringkasan Eksekutif, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan peta ukuran A3 f. Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation sebanyak 5 eksemplar berwarna dengna skala 1:5000 g. CD Data Laporan dan peta sebanyak 5 buah

Chapter: Waktu Pelaksanaan

22

BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN

2.1

Latar Belakang

PT. CIGHISTARA NUANGSA adalah perusahaan nasional yang bergerak dibidang jasa konsultasi engineering dan manajemen. Berperan serta mendukung program pembangunan ditingkat pusat maupun daerah. Perusahanaan ini didirikan pada tahun 1990, dengan dilandasi oleh idealisme para profesional muda yang menyadari bahwa tantangan pembangunan nasional yang memang berat dan kompleks hanya bisa dihadapi dengan sikap profesional pula, dengan memadukan secara optimal unsur‐unsur waktu, dana dan sumber daya lainnya. PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan jasa konsultasi di bidang engineering dan manajemen, didukung tenaga ahli yang berpengalaman pada bidangnya. Komitmen kami dalam memberikan jasa adalah hasil yang efektif dari aspek teknis, biaya dan lingkungan. Dalam rangka ini, penggalangan kerjasama baik dengan Instansi Pemerintah maupun swasta atau bahkan dengan pihak asing perlu dilakukan dengan semangat saling menguntungkan. Kami menyadari akan keterbatasan‐keterbatasan yang ada, namun hal tersebut bukan merupakan hambatan untuk terus berkembang. Kami yakin, dengan

yang berkualitas akan memberikan hasil akhir optimal bagi pekerjaan yang dipercayakan kepada kami.

Chapter: BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN

pengalaman dan profesionalisme perusahaan yang didukung oleh tenaga ahli

23

2.2

Lingkup Jasa Konsultan PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan layanan dengan jangkauan yang luas antara lain:

 Bidang Pekerjaan Arsitektural 

Arsitektur Bangunan Telekomunikasi, Gedung, dan lain‐lain



Arsitektur Interior



Arsitektur Lansekap

 Bidang Pekerjaan Sipil 

Prasarana Transportasi: - Jalan, Jembatan, Simpang Susun dan Terowongan - Pelabuhan dan Prasarana Angkutan SDP

 Bidang Pekerjaan Tata Lingkungan 

Teknik Lingkungan ‐ Air Minum ‐ Penyehatan Lingkungan Permukiman ‐ Persampahan



Pengembangan Kota dan Wilayah ‐ Penataan Perkotaan ‐ Pengembangan Wilayah

Chapter: Lingkup Jasa Konsultan

24

2.3

Struktur Organisasi Perusahaan

Gambar 1 Struktur Organisasi

DIREKTUR SEKRETARIS

KEPALA DIVISI

PERENCANA SIPIL/ ARSITEK

PERENCANA LINGKUNGAN/ PLANOLOG

KEPALA BAGIAN

EKONOMI &

ADMINISTRASI

MANAJEMEN

KEUANGAN

PERSONALIA & MARKETING

TENAGA AHLI

Chapter: Struktur Organisasi Perusahaan

TENAGA PENDUKUNG

25

2.4

Pengalaman Perusahaan

PT. CIGHISTARA NUANGSA di dalam bidang Perencanaan, khususnya Bidang Tata Lingkungan, telah memiliki pengalaman yang banyak. Namun demikian berikut ini disampaikan pengalaman perusahaan tujuh (7) tahun terakhir yang terkait langsung dengan pekerjaan di bidang Penataan Ruang. 1. Pekerjaan Rencana Pengelolaan KESR IMT‐GT Utara dan Selatan, dengan wilayah perencanaan mencakup Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Aceh, Sumatera Barat, Bengkulu dan Jambi. Pemberi Pekerjaan dari Departemen Pekerjaan Umum, Kawasan tertinggal dan Perbatasan, Tahun 2003. 2. Pekerjaan Penyusunan Data Base dan Penyediaan Peta Rona Lingkungan Kawasan Pertambangan, dengan wilayah perencanaan mencakup Kalimantan Timur. Pemberi Pekerjaan Dinas Pertambangan dan Energi Provinsi Kalimantan Timur, tahun 2004. 3. Pekerjaan Penyusunan Arahan Pemanfaatan Ruang di DAS Bahorok, wilayah perencanaan mencakup wilayah DAS Bahorok, provinsi sumatera utara. Adapun pemberi pekerjaan dari Proyek Pembinaan Penataan Ruang Daerah, Dirjen Penataan Ruang Departem Kimpraswil, pada tahun 2004. 4. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi Riau 2003‐2013, dengan wilayah cakupan Provinsi Riau. Adapun pemberi kerja dari Bapeda Provinsi Riau pada tahun 2004. 5. Pekerjaan Penyusunan RTRW Kabupaten Aceh Besar Provinsi NAD, dengan cakupan wilayah perencanaan yaitu provinsi NAD. Adapun pemberi kerja dari Bangpro Pembinaan Prasarana dan Sarana Permukiman Departemen Kimpraswil, pada tahun 2004. 6. Pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Koridor Jalan Lintas Tengah Sumatera, dengan cakupan wilayah perencaan adalah Lintas Tengah Sumatera. Adapun pemberi pekerjaan adalah Satuan Kerja Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Telah Berkembang, Direktorat Jenderal Penataan Chapter: Pengalaman Perusahaan

Ruang, Departemen Pekerjaan Umum, padat tahun 2006.

26

7. Pekerjaan Bantek Penyusunan RTRW Kabupaten OKI dan Bangka Barat, dengan cakupan wilayah perencanaan meliputi Provinsi Sumatera Selatan dan kabupaten Bangka Barat. Adapun pemberi pekerjaan adalah Proyek Pembinaan Penataan Ruang Daerah, Dirjen Penataan Ruang Dept. Kimpraswil, pada tahun 2005. 8. Pekerjaan Bantek Penyusunan Penataan Ruang dan Revitalisasi dan Kawasan (PRK) Teluk Kuantan, dengan cakupan wilayah perencanaan kabupaten Kuantan Sengigi, provinsi Riau, tahun 2005. 9. Pekerjaan Penyusunan RDTR Kecamatan Pinang Kota Tangerang, dengan wilayah cakupan perencanaan kota tangerang. Pemberi pekerjaan dari Dinas Tata kota Tangerang, pada tahun 2005. 10. Pekerjaan Penyusunan RTR KPE LONG APARI ‐ LONG PAHANGAI Prov. Kalimantan Timur, cakupan wilayah rencana meliputi provinsi Kalimantan timur. Pemberi kerja Satker Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang Berkembang Kegiatan Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang Berkembang. Pada tahun 2006. 11. Pekerjaan Penyusunan Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau Di Wilayah Pesisir, dari Ditjend Pesisir dan Pulau‐pulau kecil. Pada tahun 2007. 12. Pekerjaan Penataan Koridor Pesisir Banda Aceh – Meulaboh, provinsi nanggroe aceh Darussalam. Dari Bappeda Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam. Pada tahun 2007. 13. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi Sulawesi Tengah, dengan wilayah perencanaan mencakup provinsi Sulawesi Tengah, Pemberi tugas dari bappeda provinsi Sulawesi tengah pada tahun 2007. 14. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang dan Rencana Teknis Kawasan Andalan Terpadu Tolitoli, dengan wilayah perencanaan mencakup Kandal Terpadu Tolitoli. Pemberi pekerjaan dari Pimpro Perencanaan Program Pengembangan

Chapter: Pengalaman Perusahaan

Kawasan Andalan Terpadu, pada tahun 2007.

27

15. Pekerjaan Bantek Pelaksanaan Penataan Ruang Kota Yogyakarta, cakupan wilayah rencana yakni Yogyakarta. Pemberi pekerjaan dari Pekerjaan Umum Tata Ruang Wil II, pada tahun 2008. 16. Pekerjaan Penyusunan Recana Tata Ruang Kota (RTRK) Kabupaten Puncak. Pemberi pekerjaan dari Pemerintah Kabupaten Puncak Badan Perencanaan Pembangunan Daerah dan Statistik (BAPPEDAS), pada tahun 2009. 17. Pekerjaan Penyusunan Studi Program Pembangunan Prasarana Kota Terpadu (P3KT) Kota Siak, wilayah perencaan di Kabupaten Siak. Pemberi pekerjaan dari Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya, pada tahun 2009. 18. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang Strategis Provinsi Lampung, dengan wilayah rencana provinsi lampung. Pemberi kerja dari Bapeda Lampung pada tahun 2009. Semua pengalaman diatas telah dilaksanakan dalam kurun waktu dari tahun 2002 hingga tahun 2009 (7 Tahun).

2.5

Peralatan Perusahaan

PT. CIGHISTARA NUANGSA mempunyai beberapa peralatan yang menunjang dalam pelaksanaan kegiatan perusahaan, daftar peralatan yang dimiliki seperti terlihat pada tabel 1.

Chapter: Peralatan Perusahaan

28

BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) 3.1.

Pemahaman Terhadap Latar Belakang Pada paragraph pertama (1), konsultan memahami bahwa UU penataan ruang yang telah di sahkan pada tahun 2007 telah menjadi payung hukum bidang penataan ruang, dan PP yang berada dibawahnya yakni peraturan pemerintah No 26 Tahun 2008 yang disahkan pada bulan maret 2008 menjadi acuan pembangunan sector dan daerah dimana Peraturan Pemerintah ini menjadi matra spasialnya dalam setiap rencana pembangunan. Selain itu konsultan juga memahami, bahwa RTRWN menjadi keharusan bagi pemerintah daerah untuk menjabarkan RTRWN tersebut dalam penyusunan rencana sektoral di daerah dan penyusunan peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten dan Kota. Di Kota Tangerang sendiri saat ini telah ada 8 RDTR dari 13 Kecamatan dan sudah diperdakan. Sedangkan RTRW Kota sendiri dalam tahap legislasi.

penataan ruang dengan adanya zoning regulation, maka pemerintah kota tangerang melakukan kegiatan penyusunan RDTR dengan tambahan zoning regulationnya.. Pada paragraph ketiga (3), konsultan memahami bahwa pada tahun anggaran 2010 anggaran yang tersedia di khususkan untuk 5 kecamatan yang telah dijelaskan.

Chapter: BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)

Pada paragraph kedua (2), konsultan memahami bahwa sesuai amanat UU

29

3.2.

Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR Konsultan sesungguhnya memahami, bahwa maksud dari pekerjaan ini adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan. Sedangkan tujuan dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa terdapat dua (2) tujuan yang hendak di capai yakni ;

1. Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan, 2. Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan. Sedangkan sasaran dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa sasaran yang hendak di capai yakni ; 

Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan permukiman dalam kawasan.



Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun dalam kawasan.



Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta



Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.



Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan masyarakat/swasta

Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan Konsultan memahami bahwa terdapat tujuh (7) sasaran untuk mencapai tujuan diatas. Sasaran adalah serangkaian proses dan tahapan yang harus dilalui sehingga dapat mencapai garis akhir yakni tujuan dari pekerjaan ini. 1) Melakukan identifikasi konsep‐konsep monitoring pemanfaatan ruang. 2) Melakukan identifikasi indicator‐indikator dalam melakukan monitoring implementasi RTRWN (PP. No. 26 Tahun 2008) 3) Melakukan identifikasi kinerja sektor dalam pemanfaatan ruang yang sesuai dengan RTRWN

Chapter: Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR

3.3.

30

4) Melakukan identifikasi kinerja pemerintah daerah dalam pemanfaatan ruang yang sesuai dengan RTRWN 5) Menghasilkan rumusan metodologi/sistem yang tepat (ideal) untuk pemantauan pemanfaatan ruang. 6) Menghasilkan rumusan rencana aksi (Action Plan) dalam rangka pemantauan dan evaluasi implementasi RTRWN (PP No. 26 Tahun 2008). Adapun fungsi dari perencaan ini, konsultan memahami terdapat beberapa hal penting yakni ; 

Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program pembangunan daerah.



Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota



Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien dalam perencanaan kawasan,



Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian program‐program pembangunan daerah

3.4.

Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan Konsultan memahami bahwa pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana Detail Tata Ruang merupakan penjabaran dari RTRW Kota Tangerang. Dimana ; 1. Lingkup Wilayah Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah Kecamatan Benda (PR‐10). 2. Lingkup Substansi

a. struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan perencanaan, b. perumusan kebijakan dan strategi pengembagnan kawasan, c. identifikasi potensi dan masalah kawasan,

Chapter: Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan

Adapun muatan RDTR kawasan meliputi

31

d. analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan pengembangan dan penataan ruang kawasan, e. perumusan rencana detail tata ruang kawasan, perumusan dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai mana digambarkan dalam uraian berikut; 1) Persiapan penyusunan RDTR 2) Pengumpulan dan pengolahan data; 3) Analisa kawasan perencanaan 4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail 5) Pengendalian rencana detail 6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat

3.5.

Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan Konsultan Memahami bahwa keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah) Akademik RDTR Kawasan yang dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

3.6.

Tujuan pengembangan kawasan Rencana struktur ruang; Rencana fasilitas umum Rencana peruntukan blok Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang) Indikasi Program pembangunan Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang Kelembagaan dan Peran Masyarakat

Pemahaman Terhadap Metode

A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah perencanaan. B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan C. Pengumpulan dan pengolahan data Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐ masing obejk/komponen pembentuk ruang,

Chapter: Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan

Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode pendekatan antara lain:

32

D. E. F. G. H. I. J. K. L. M. N.

Elaborasi Data Analisa kawasan perencanaan Analisa struktur ruang Analisa peruntukan blok Analisa fasilitas umum Analisa prasarana transportasi Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah, persampahan, kelistrikan, telekomunikasi dan gas, Analisa Amplop ruang Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat Perumusan konsep rencana Perumusan konsep pengaturan zonasi

3.7.

Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan Konsultan memahami bawah Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan dengan peraturan zonasi dikerjasamakan dengan pihak kedua (penyedia jasa konsultansi). Dimana Tahapan pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan adalah sebagai berikut :

3.8.

Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan; Pengumpulan data dan survey lapangan; Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta; dan Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir; Diskusi terbuka/FGD; Penyusunan dan ekspose laporan akhir; Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan adalah : 1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000 2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci, kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000 3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.

Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;

Chapter: Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan

a. b. c. d. e. f. g.

33

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota; Ahli Arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan; Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi; Ahli geodesi, S1 Teknik Geodesi; Ahli Lingkungan, S1 Teknik Lingkungan; Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan; Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial; Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi;

Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai berikut: 1. 2. 3. 4. 5.

3.9.

Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang Operator computer sebanyak 1 orang Supir sebanyak 1 orang Pramubakti sebanyak 1 orang

Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan

Konsultan memahami bahwa qaktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR dengan peraturan zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan dalam butir 6 terhitung sejak ditandatanganinya kontrak.

3.10. Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan Bahwa konsultan memahami, laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh konsultan kepada PPTK yang ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari : Laproan Pendahuluan; Laporan Fakta dan Analisa; Draft Laporan Akhir; Laporan Akhir; Ringkasan Eksekutif; Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation; CD Data Laporan dan peta.

Chapter: Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

34

Konsultan juga ingin memberikan tanggapan (tanggapan = kritik, komentar) terhadap kerangka acuan kerja yang telah diberikan. Beberapa hal yang konsultan ingin tanggapi adalah sebagai berikut :

3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang Secara umum, dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) dan Berita Acara Penjelasan Pekerjaan (BAPP) telah dijelaskan secara rinci mengenai pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10). Selanjutnya, Konsultan telah mempelajari, menelaah dan memahami materi dan uraian yang disampaikan dalam KAK beserta BAPP. Dari pemahaman tersebut maka Konsultan dapat menyusun metodologi pendekatan dan strategi pelaksanaan pekerjaan serta merancang seluruh proses pekerjaan ini agar dapat mencapai tujuan dan sasaran serta hasil yang telah ditetapkan. Agar dicapai suatu hasil yang optimal dalam pekerjaan ini, Konsultan merasa perlu untuk memberikan tanggapan atas beberapa bagian dalam KAK. Dalam Bab 3, juga telah dinyatakan bahwa Konsultan sangat memahami KAK yang diberikan, namun untuk melengkapi substansi yang terdapat dalam KAK yang diberikan maka Konsultan merasa perlu memberikan tanggapan, baik berupa masukan, komentar maupun usulan atau saran yang secara rinci akan diuraikan berikut ini.

3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup Terkait dengan metodologi pekerjaan, dalam KAK disebutkan tentang penerapan pendekatan

partisipatif

dalam

perencanaan.

Secara

lengkap

disebutkan:

Diskusi/pendekatan partisipatif, yaitu dengan menyelenggarakan Lokakarya yang dihadiri oleh para stakeholders terkait, antara lain meliputi: Pemerintah Kota Tangerang,

Kecamatan di seluruh Wilayah Kota Tangerang. Pelaksanaannya dilakukan dua kali, yaitu pada saat pengumpulan data dan perumusan potensi dan masalah.

Chapter: Tanggapan Terhadap Latar Belakang

Pemerintah Kota (Kecamatan dan Kelurahan) dan masyarakat dari masing‐masing

35

Konsultan mengusulkan pelaksanaan pendekatan partisipatif dilakukan pada saat pengumpulan data dan setelah perumusan rencana sehingga para stakeholder dapat menyaksikan dan memastikan seberapa jauh aspirasi mereka tertampung dalam rencana tata ruang. Dalam tahapan kegiatan pekerjaan, tidak ditemukan informasi tentang jadwal penyerahan laporan sehingga Konsultan akan mengusulkan jadwal pelaporan seperti yang tercantum pada Usulan Teknis Bab 12. Laporan Antara dalam KAK berisi seluruh hasil pekerjaan tahap pengumpulan data, yang antara lain meliputi: hasil pengamatan lapangan, kajian literatur tentang ketentuan perundangan, produk‐produk tata ruang dan standar‐standar teknis yang berlaku serta hasil review terhadap RRTRW Kecamatan yang sudah ada (hasil pelaksanaan public hearing). Konsultan mengusulkan agar dalam Laporan Fakta dan Analisa juga sudah memuat juga hasil analisis, yaitu rumusan potensi dan masalah sehingga ada kesamaan antara muatan draft Laporan Akhir dengan Laporan Akhir. Dengan demikian, tahapan pekerjaan juga akan menjadi lebih sederhana, yaitu : (1) persiapan, (2) survei, pengumpulan data dan analisis, (3) perumusan rencana. Tahap Persiapan diakhiri dengan penyerahan Laporan Antara, tahap survei diakhiri dengan penyerahan Laporan Antara, dan tahap perumusan rencana diakhiri dengan Laporan Akhir yang merupakan hasil penyempurnaan dari Draft Laporan Akhir.

3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan Status hukum rencana rinci (rencana detail) pada tingkat kabupaten / kota adalah

Benda Kota Tangerang bukan kota otonom maka ketentuan Pasal 24 UU tersebut tidak dapat diberlakukan. Dengan demikian, status hukum rencana rinci sebagai peraturan gubernur bagi Kota Tangerang masih dapat diterima. Dokumen RRTR Wilayah Kecamatan (RDTR Kawasan Perkotaan) yang disusun ini akan menjadi Lampiran Peraturan Gubernur yang merupakan operasional pelaksanaan rencana tata ruang di wilayah Kota Tangerang. Dengan adanya dokumen ini, setiap

Chapter: Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan

peraturan daerah (Perda, Pasal 24 ayat 1 UU No. 26/2007). Mengingat Kecamatan

36

pelaku pembangunan di kawasan tersebut dapat memperoleh gambaran yang jelas tentang apa yang seharusnya dan apa yang tidak boleh diakukan dalam keikutsertaannya mengembangkan kawasan. Dari sisi Pemerintah Kota Tangerang, dokumen ini akan menjadi ketentuan yang mengikat dalam mengarahkan dan mengendalikan pembangunan di wilayahnya.

3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung Dengan banyaknya tenaga ahli dan tenaga pendukung yang terlibat dalam pelaksanaan pekerjaan ini maka tenaga ahli seperti Ahli Geodesi (GIS) yang jumlahnya 21 orang selayaknya dari awal sudah ada pembagian tugas di antara mereka, yaitu 1 orang tenaga ahli menangani dua kecamatan. Begitu juga dengan operator komputer yang jumlahnya juga 21 orang, sejak awal sudah harus diarahkan penugasan dan tanggung jawabnya yaitu 1 orang dua kecamatan. Dengan pembagian tugas seperti ini, maka satu orang tenaga ahli geodesi berkolaborasi dengan satu orang operator komputer. Tim dengan personel yang jumlahnya sangat besar seperti ini sangat memerlukan kemampuan manajerial dan kepemimpinan yang kuat dari Team Leader. Di samping itu, seorang Team Leader yang memimpin pekerjaan juga harus memiliki kompetensi yang tinggi, bukan hanya memenuhi syarat‐syarat formal sebagai lulusan S‐2.

Chapter: Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung

37

BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN 4.1.

Wilayah Administrasi Kecamatan Benda

Wilayah Kecamatan Benda memiliki luas wilayah sekitar 2.967,60 Ha dan penggunaan lahan terbesar diperuntukan bagi Bandara Soekarno‐Hatta seluas 1.968,67 Ha (66 %). Secara administratif, Kecamatan Periuk berbatasan dengan : 

Sebelah Barat : Kecamatan Neglasari.



Sebelah Timur : Kecamatan Kalideres, Kodya Jakarta Barat



Sebelah Utara : Kecamatan Kosambi Kabupaten Tangerang



Sebelah Selatan : Kecamatan Batuceper.

Kecamatan Benda terdiri dari 5 Kelurahan yaitu : Kelurahan Benda, Kelurahan Jurumudi, Kelurahan Jurumudi Baru, Kelurahan Belendung, Kelurahan Pajang. 4.2.

Kondisi Fisik dan Hidrologi

Kondisi Topografi pada sebagian besar dari wilayah Kecamatan Benda memiliki kemiringan 0 ‐ 5 %. Dengan kondisi fisik seperti ini maka memungkinkan digunakan untuk kegiatan perkotaan dengan pengembangan terbatas dan pertanian. Potensi sumber daya tanah yang masih kosong terdapat di beberapa wilayah yang

Potensi hidrologi ditinjau dari aspek ketersediaan air permukaan. Untuk air permukaan ini ditunjang oleh adanya saluran irigasi dari Sungai Cisadane dan masih terdapat rawa‐rawa sehingga dapat digunakan untuk menunjang kegiatan pertanian. Pada sebagian wilayah Kecamatan Benda telah terjadi intrusi air laut ke dalam air tanah. Air tanah ini hanya digunakan untuk mencuci dan mandi, sedangkan air bersih sebagian warga membeli atau didapat dari hidran umum yang terdapat dilingkungannya.

Chapter: BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN

terdapat di Kelurahan Belendung, Jurumudi dan Benda.

38

Kecamatan Benda termasuk ke dalam wilayah yang sangat rawan terhadap banjir karena kondisi lahan yang relatif datar dan kondisi drainase yang kurang baik. 4.3.

Demografi

Jumlah penduduk di Kecamatan Benda berdasarkan proyeksi secara linear pada tahun 2010 diperkirakan sebanyak 43.295 jiwa dan pada tahun 2014 diperkirakan sebesar 44.813 jiwa. Dengan melihat jumlah penduduk berdasarkan perhitungan daya tampung penduduk, maka pada tahun 2010 dan 2014 masih dapat memenuhi daya tampung penduduk. Tabel proyeksi dan distribusi penduduk Kec. Benda serta daya tampungnya per Blok dapat dilihat pada tabel berikut : Tabel 1

Blok

Proyeksi Dan Distribusi Penduduk Kec. Benda

Luas (Ha)

Daya Tampung Penduduk (Jiwa)

4.433

126.86

5.553

‐

‐

112.09

‐

2.693

3.737

4.433

75.25

5.553

B

11.033

11.956

12.570

172.90

14.578

B1

6.003

6.505

6.840

93.54

7.932

B2

1.947

2.110

2.218

32.99

2.573

B3

3.083

3.341

3.512

46.37

4.073

C

17.005

17.095

17.155

196.16

17.666

C1

8.162

8.206

8.234

94.02

8.480

C2

2.721

2.735

2.745

34.01

2.827

C3

3.231

3.248

3.260

38.67

3.356

C4

2.891

2.906

2.916

29.46

3.003

D

19.695

‐

‐

39.42

‐

D1

6.028

‐

‐

225.19

‐

Proyeksi Penduduk

2004

2010

2014

A

6.797

3.737

A1

4.104

A2

Chapter: Demografi

sub Blok

Jumlah Penduduk

39

D2

13.667

‐

‐

174.07

‐

E

10.286

10.507

10.655

240.43

11.643

E1

7.305

7.462

7.567

127.21

8.268

E2

2.981

3.045

3.088

44.80

3.375

F

‐

‐

‐

1805

‐

Jumlah

64.897

43.295

44.813

2872.19

49.440

4.4.

Arahan Struktur Ruang

A. Rencana Kegiatan Pengembangan rencana struktur ruang Kecamatan Benda dimasa mendatang dapat dikelompokan menjadi : a) Kegiatan Utama 

Bandara Udara Internasional Soekarno‐Hatta

Kawasan Bandara Soekarno‐Hatta saat ini menjadi kegiatan yang paling dominan dalam penggunaan lahan di Kecamatan Benda (Blok F) Rencana pengembangan dan perluasan bandara akan berada pada blok D. 

Permukiman

Kegiatan Permukiman teratur tersebar pada blok B (sub blok B3), C(sub blok C1), dan E (sub blok E1). Sedangkan permukiman tidak teratur yang asli tersebar pada wilayah blok A (sebagian blok A2), blok B (sebagian blok B1), blok C(sebagian blok C3 dan C4), dan blok E (sub blok E2, sebagian E1) 

Pergudangan dan Industri Non Polutan

Kegiatan pergudangan di Kecamatan Benda umumnya berada pada koridor jalan utama dan pada kawasan‐kawasan tertentu (kawasan utara Benda dan kawasan

(sub blok B1 dan B3), dan blok C(sub blok C2 dan sub blok C3).

Chapter: Arahan Struktur Ruang

Jurumudi Baru), kegiatan pergudangan tersebar pada Blok A (sub blok A1), blok B

40

b) Kegiatan Penunjang 

Perdagangan dan Jasa

Kegiatan perdagangan dan jasa berkembang dengan pesat pada sepanjang koridor jalan‐jalan utama, seperti Jln. Husein Sastranegara dan Jln. Halim Perdanakusuma. Kegiatan perdagangan dan jasa yang berkembang terdiri atas ruko, toko, minimarket, warung, kios, bank, bengkel, wartel, salon, klinik, hotel dll. Pada masa akan datang direncanakan membangun kegiatan perdagangan dan jasa dalam satu kawasan bisnis (buisness centre) di sekitar Rawa Bokor. 

Fasilitas Umum dan Sosial

Kebutuhan akan fasilitas umum dan sosial sebagai penunjang kegiatan selama ini telah tersebar pada tiap‐tiap lingkungan di wilayah Kecamatan Benda. Fasilitas‐ fasilitas tersebut banyak melibatkan kemampuan masyarakat lingkungan untuk menyediakannya. 

Ruang Terbuka Hijau

Kegiatan untuk membentuk Ruang Terbuka Hijau direkomendasikan pada kawasan kebisingan tingkat 3 (berdasarkan rencana pengembangan), yang difungsikan sebagai buffer zone dan pada kawasan sempadan (saluran irigasi dan sungai) serta pada kawasan sekitar jalan tol. Pada sekitar jalan tol Prof. Sudyatmo diarahkan agar tidak terjadi banjir yang melimpas ke badan jalan yang dapat menghambat akses menuju dan dari bandara Soekarno‐Hatta. B. Rencana Struktur Pelayanan Jangkauan pelayanan di Kecamatan Benda didasarkan pada pusat‐pusat pelayanan yang ada. Struktur pelayanan di Kecamatan Benda merupakan sub‐sub pusat

melayani Kecamatan Benda dialokasikan di Kecamatan Batuceper untuk melayani dua


pelayanan lingkungan yang melayani tingkat kelurahan. Sub pusat kota yang

41

kecamatan sebagai jangkauan pelayanan. Sub pusat lingkungan yang berlokasi di Jln. Raya Husen Sastranegara tepatnya di wilayah Rawa Bokor, akan melayani pusat‐pusat lingkungan di Kecamatan Benda. Agar struktur pelayanan Kota Tangerang tetap dapat dicapai (pusat dan sub pusat) maka perlu dihindarkan pembebanan fungsi lain yang terlalu kuat skalanya untuk bandara sehingga terjadi disorientasi sistem pelayanan kota. Hal ini diperkirakan akan berdampak terhadap penurunan fungsi bandara di masa depan yang diakibatkan oleh overload function services. C. Rencana Peruntukan Lahan Rencana peruntukan lahan di Kecamatan Benda adalah : a) Kawasan Perumahan dengan Pengendalian Ketat dan Fasilitas Penunjang Bandara Kecamatan Benda yang diarahkan sebagai wilayah pengembangan dengan pengendalian ketat, mempunyai kendala terhadap pengembangan kegiatan perumahan berskala besar, terutama didaerah yang memiliki keterkaitan dengan kegiatan bandara seperti kawasan kebisingan dan kawasan keselamatan operasi penerbangan. Dengan adanya keterbatasan tersebut maka di daerah kawasan bahaya kecelakaan dan kebisingan tingkat 2 dan 3 tidak diijinkan pembangunan perumahan baru. Pada kawasan ini kegiatan perumahan hanya yang saat ini sudah terbangun (eksisting). Rencana penggunaan lahan untuk perumahan teratur terdiri dari 5 pengembang di kecamatan Benda, antara lain : 1) Perumahan Alam Raya seluas 183,9 Ha. 2) Perumahan Duta Garden seluas 50 Ha. 3) Perumahan Puri Lestari seluas 20 Ha. 4) Perumahan Permata Bandara seluas 30 Ha. 5) Perumahan Taman Mahkota seluas 10 Ha.

memperoleh ijin pengembangan sampai awal tahun 2004. Adapun penggunaan lahan


Pengembangan perumahan teratur hanya diijinkan untuk pengembang yang sudah

42

untuk permukiman atau perumahan tidak teratur diarahkan pada kawasan‐kawasan kosong atau ruang terbuka yang saat ini cenderung berada pada kawasan pemukiman, seperti pada kawasan blok B (sub blok B1), blok C (sub blok C4) dan blok E (sub blok E2). Rencana arahan penggunaan lahan yang merupakan fasilitas penunjang bandara antara lain perhotelan, kantor maskapai penerbangan atau kantor cabangnya, kantor jasa yang terkait dengan kegiatan bandara, restoran atau rumah makan. Dalam kegiatannya fasilitas penunjang bandara ini harus tetap beracuan pada ketinggian dan aturan lainnya yang terkait batasan Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan (KKOP) pada kawasan kebisingan. b) Kawasan Pergudangan dan Industri Non Polutan Arahan penggunaan lahan untuk kegiatan pergudangan yang berkaitan dengan bandara tersebar pada kawasan wilayah Blok A (sub blok A1 seluas 7,14 Ha). Jenis kegiatan yang diperbolehkan pada kawasan ini antara lain jenis kegiatan kargo dan kegiatan yang hanya berkaitan dengan pengepakan (packing) dan pendistribusian. Penggunaan lahan untuk pergudangan dan industri non polutan diarahkan pada wilayah Blok B (sub blok B1 seluas 112,81 Ha dan sub blok B3 seluas 6,45 Ha) dan blok C (sub blok C2 seluas 27,69 Ha dan sub blok C3 seluas 25,62 Ha). Kegiatan di kawasan ini harus memperhatikan penggunaan bahan‐bahan yang akan menimbulkan polusi dalam bentuk cair dan udara. c) Kawasan Perdagangan dan Jasa Kegiatan perdagangan ini direncanakan akan terpadu dengan kegiatan lainnya menjadi sebuah pusat bisnis (central bussiness district). Kegiatan ini akan dikonsentrasikan pada wilayah yang berbatasan langsung dengan rencana pengembangan Airport City Bandara Soekarno‐Hatta. Arahan penggunaan lahan untuk kegiatan perdagangan dan jasa ini akan ditempatkan pada kawasan blok A (sub


blok A2 seluas 23,36 Ha).

43

Selain itu, kegiatan perdagangan dan jasa juga akan dikembangkan untuk melayani wilayah‐wilayah di dalam Kecamatan Benda. Untuk jenis kegiatan ini akan terdiri dari pasar tradisional, toko dan jenis‐jenis jasa seperti wartel dan lainnya. Kegiatan perdagangan dan jasa dalam skala ini diarahkan pada sepanjang koridor Jln. Halim Perdanakusuma dan Jln. Husen Sastranegara. d) Ruang Terbuka Hijau Arahan alokasi ruang terbuka hijau di Kecamatan Benda berada pada lokasi di wilayah Blok A (sub blok A1 seluas 22,12 Ha dan sub blok A2 seluas 6,45 Ha) dan pada wilayah blok C (sub blok C1 seluas 0,19 Ha). e) Kawasan Bandara Soekarno‐Hatta Dalam mengantisipasi perkembangan kegiatan bandara, terkait dengan pertumbuhan perkembangan pergerakan pesawat dan penumpang, dibutuhkan perluasan kearah utara, timur dan selatan. Perluasan yang akan terkait dengan wilayah rencana ada pada perluasan bandara kearah utara dan timur. Luas rencana Bandara Soekarno‐Hatta adalah 3300 Ha. Arahan penggunaan lahan di Kecamatan Benda dapat dilihat dalam tabel berikut : Tabel 2 Arahan Penggunaan Lahan

Luas (Ha)

A

112,0 9

B

169,8

Eksisting 

Pertanian



Gudang



Permukiman



Pertanian



Permukiman



Pergudangan

Masalah Berada pada area kebisingan dan keselamatan penerbangan (kawasan bahaya kecelakaan)

Perkembangan kegiatan pergudangan yang harus segera

Rekomendasi 

Pengembangan sarana komersial



Ruang hijau



Perumahan dengan pengendalian ketat Perumahan dengan pengendalian ketat





terbuka

Pergudangan


Blok

44

dibatasi 

C

D

E

F

196,0 5

399,2 6

172,8 3 1805



Pertanian



Permukiman

 

Pergudangan Pertanian



Permukiman

 

Pergudangan Pertanian



Permukiman

Bandara Udara Soekarno‐Hatta

Rawan banjir

 

Akan terkena perluasan Bandara

Prediksi jumlah pnp 100 jt penumpang per tahun sehingga perlu adanya perluasan bandara



Kegiatan Penunjang Bandara Perumahan Pergudangan dan industri non polutan Rencana perluasan bandara Soekarno‐ Hatta



Perumahan dengan pengendalian ketat



Perluasan Bandara ke sisi utara, timur dan selatan

4.5.

Lokasi Kampung Kumuh

Berdasarkan Buku Laporan Akhir Penyusunan Pola dan Strategi Penataan Kampung Kumuh Kota Tangerang yang disusun pada tahun 2000, lokasi sebaran kampung kumuh di Kecamatan Benda tersebar di beberapa lokasi Kelurahan yaitu Kelurahan Benda (Kp. Rawa Kompeni), Kelurahan Jurumudi (Kp. Bulak Kambing), Kelurahan Jurumudi Baru (Kp. Rawa Bamban), Kelurahan Belendung (Kp. Blok Teko RT. 04/08), Kelurahan Pajang (Kp. Asem Jurumudi/Kp. Jurumudi Pajang RT. 02/02, 01/01, 02/01).

4.6.

Data dan Rencana Jaringan Air Besih

Kebutuhan air bersih pada tahun 2009 diperkirakan sekitar 46,6 liter/detik dan pada tahun 2014 sekitar 64,42 liter/detik. Kebutuhan ini meliputi kegiatan sosial ekonomi Chapter: Lokasi Kampung Kumuh

dan hidran kebakaran tanpa termasuk kebutuhan pergudangan /industri dan bandara.

45

Sumber air baku untuk kebutuhan air bersih ini berasal dari sungai Cisadane dengan kapasitas IPA (2x50) liter/detik. Tabel 3 Rencana Kebutuhan Air Bersih

Keterangan

Satuan

Tahun

Tahun

2009

2014

Kebutuhan air

Liter/detik

37.28

51.54

Kebocoran

Liter/detik

9.32

12.88

Total

Liter/detik

46.6

64.42

Hal yang perlu dilakukan adalah penyediaan kran‐kran umum terhadap masyarakat yang mempunyai kualitas air tanah yang buruk (misal: Kel. Jurumudi Baru dan Kel. Jurumudi). Kemudian usaha‐usaha untuk menerapkan pengolahan air secara sederhana seperti pembuatan sumur resapan untuk menampung air hujan yang berguna untuk pengenceran air yang mempunyai salinitas tinggi dan sebagai cadangan air.

4.7.

Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang

4.7.1. Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang Ruang yang dimaksud disini adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat

hidupnya. Sedangkan tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang. Kemudian penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Adapun penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang. Tabel 5.4 menjelaskan inventarisasi data rencana tata ruang Kota Tangerang. Dari tabel tersebut dapat dilihat bahwa dokumen tentang rencana tata ruang sudah cukup

Chapter: Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang

manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan

46

lengkap. Yang perlu dilakukan oleh Pemerintah Kota Tangerang adalah bagaimana agar dokumen‐dokumen tersebut dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat dan investor. Selain itu, konsistensi dalam melaksanakan pembangunan sesuai dengan rencana

tata

ruang.

Masyarakat mempunyai hak penuh atas informasi tentang penataan ruang. Mengutip pasal 2 Peraturan Pemerintah No 69 tahun 1996 mengenai Pelaksanaan Hak dan Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang disebutkan bahwa dalam kegiatan penataan ruang masyarakat berhak : 

Berperan serta dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.



Mengetahui secara terbuka rencana tata ruang wilayah, rencana tata ruang kawasan, rencana rinci tata ruang kawasan.



Menikmati manfaat ruang dan atau pertambahan nilai ruang sebagai akibat dari penataan ruang.



Memperoleh penggantian yang layak atas kondisi yang dialaminya akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.

Keuntungan yang bisa didapatkan oleh pemerintah dengan mempublikasikan dokumen tata ruang adalah: 

Mendapatkan masukkan bagi perencanaan di masa datang, dengan masukkan ini maka dalam perencanaan di masa datang konflik kepentingan antara Pemerintah Daerah tertentu dengan masyarakat bisa dicegah atau dikurangi.



Menjadi bahan pertimbangan bagi masyarakat dalam hal ini misalnya masyarakat yang ingin membangun bisa mematuhi zonasi‐zonasi yang sudah ditetapkan oleh Pemerintah. Misalnya zonasi yang sudah ditetapkan sebagai

perlu lagi melakukan penggusuran dimasa mendatang karena kesalahan penempatan. 

Menjadi sumber informasi bagi investor dari luar daerah untuk melihat potensi apa saja yang bisa dikembangkan dari daerah tertentu.

Chapter: Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang

kawasan lindung/kawasan hijau tidak akan di bangun sehingga Pemerintah tidak

47


48

Tabel 4 Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang

JENIS/NAMA RENCANA

TAHUN PENYUSUNAN

PERDA NOMOR/TAHUN

LEMB DAERAH

MASA BERLAKU S/D

DOKUMEN

KET

NASKAH PERDA

BUKU RENCANA

ALBUM PETA

SOFT COPY

A

RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW)

1 RTRW Kota Tangerang

2000

23/2000

Seri C

2010

ada

ada

ada

ada

BAPEDA

2 Review RTRW Kota Tangerang

2006

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

BAPEDA

B

RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

1 RDTR Kecamatan Karawaci

2001

9/2004

‐

2014

ada

ada

ada

ada

DTK

2 RDTR Kecamatan Neglasari

2001

10/2004

‐

2014

ada

ada

ada

ada

DTK

3 RDTR Kecamatan Tangerang

2004

11/2005

‐

2014

ada

ada

ada

ada

DTK

4 RDTR Kecamatan Cipondoh

2004

12/2005

‐

2014

ada

ada

ada

ada

DTK

5 RDTR Kecamatan Larangan

2004

13/2005

‐

2014

ada

ada

ada

ada

DTK


NO

49

6 RDTR Kecamatan Benda

2004

‐

‐

‐

‐

ada

ada

ada

DTK

7 RDTR Kecamatan Pinang

2005

5/2007

‐

2015

ada

ada

ada

ada

DTK

8 RDTR Kecamatan Karang Tengah

2005

6/2007

‐

2015

ada

ada

ada

ada

DTK

9 RDTR Kecamatan Periuk

2005

7/2007

‐

2015

ada

ada

ada

ada

DTK

10 RDTR Kecamatan Ciledug

2006

‐

‐

‐

‐

ada

ada

ada

DTK

11 RDTR Kecamatan Batuceper

2006

‐

‐

‐

‐

ada

ada

ada

DTK

12 RDTR Kecamatan Jatiuwung

2006

‐

‐

‐

‐

ada

ada

ada

DTK

13 RDTR Kecamatan Cibodas

2006

‐

‐

‐

‐

ada

ada

ada

DTK

C

RENCANA TEKNIK RUANG KOTA (RTRK)

1 RTRK Pusat Kota Baru

8/1996

‐

‐

‐

‐

‐

‐

BAPEDA

1996


50

2 RTRK Plaza Depan Pendopo

1996

9/1996

‐

‐

‐

‐

‐

‐

BAPEDA

3 RTRK Terminal Terpadu

1996

10/1996

‐

‐

‐

‐

‐

‐

BAPEDA

4 RTRK Kali Pasir

1998

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

BAPEDA

5 RTRK Kawasan Cipadu

2004

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

DTK

6 Review RTRK Pusat Kota Baru

2006

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

BAPEDA

D

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

1 RTBL Kawasan Kebon Jahe

1999

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

DTK

2 RTBL Koridor Jl. Thamrin Sudirman‐ Karang sari Surya Darma

2002

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

DTK

3 RTBL Koridor Jl. KH. Hasyim Ashari‐ Hos Cokroaminoto

2003

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

DTK


51

4 RTBL Sepanjang Kali Cisadane

2005

‐

‐

‐

‐

‐

‐

‐

DTK

Sumber : Dinas Tata Kota, Kota Tangerang, 2008


52

4.7.2. Strategi Pengembangan Tata Ruang Sesuai dengan Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2006– 2016, ada beberapa arahan terkait dengan strategi pengembangan tata ruang, yaitu : 

Arahan Pengembangan Struktur Tata Ruang Kota Tangerang

Sesuai dengan arahan yang ditetapkan dalam konstelasi regional Wilayah Jabotabek dan Propinsi Banten maka kebijaksanaan pengembangan tata ruang di Kota Tangerang adalah sebagai berikut: 

o

Fungsi dari WP Botabek bahwa Kota Tangerang ditetapkan sebagai pusat kegiatan industri dan perumahan;

o

Fungsi dari WKP III Propinsi Banten, Kota Tangerang ditetapkan untuk jenis kegiatan Jasa dan perdagangan, industri, pelabuhan (udara), perumahan (properti) dan pendidikan;

o

Pengembangan angkutan umum massal dengan penyediaan jalur angkutan umum massal dan jalur angkutan umum massal untuk Jabotabek.

Substansi struktur ruang Kota Tangerang terdiri dari : 

o

Jaringan jalan

o

Pusat‐pusat kegiatan

o

Arahan kegiatan, yang terdiri dari industri, komersial dan perumahan

o

Sungai, situ, drainase (dalam upaya penanganan banjir)

o

Ruang terbuka hijau (20%)

Tangerang adalah sebagai berikut: 

Chapter: Strategi Pengembangan Tata Ruang

Berdasarkan arahan tersebut maka arahan pengembangan struktur tata ruang Kota

53

o

Pusat utama Kota Tangerang di Kecamatan Tangerang berfungsi sebagai pusat pelayanan pemerintahan, jasa dan perdagangan dengan konsep pengembangan terbagi menjadi kawasan pusat Kota lama dan kawasan pusat Kota Baru.

o

Redefinisi pusat dan hirarki sub pusat dan penetapan komponen‐ komponen kegiatan pada masing‐masing struktur tersebut. Dimana suatu pusat didefinisikan sebagai suatu kawasan dengan skala pelayanan yang telah ditentukan tidak harus berbentuk solid (compact) akan tetapi bisa merupakan suatu area yang berkembang secara memanjang (ribbon development). Hasil tinjauan yang telah dilakukan menunjukkan konsep sub pusat yang berkembang sampai saat ini ialah Sub Pusat Ciledug dan Cimone. Sub pusat Ciledug lebih berkembang dengan pola ribband development, sedangkan Sub Pusat Cimone bentuk perkembangannya tidak jauh berbeda dengan Sub Pusat Ciledug namun mengalami sedikit penurunan, hal ini dipengaruhi oleh munculnya hypermarket yang menyedot kekuatan ekonomi kota ke daerah sekitar. Sub Pusat Ciledug dan Cimone yang ditetapkan sebagai kawasan yang berkembang secara memanjang dan akan direncanakan menjadi kawasan shopping street.

o

Konsep Pengembangan Sub Pusat Cimone dan Sub Pusat Ciledug yang berbentuk shopping street. Konsep pengembangan shopping yang diajukan mencakup pelebaran trotoar, pelebaran jalan., dan pengaturan kegiatan PKL yang diintegrasikan dengan kegiatan formal di sepanjang kegiatan perdagangan.

o

Penentuan kawasan pengembangan berdasarkan fungsi yang sesuai misalnya penetapan fungsi heritage pada kawasan‐kawasan tertentu di pusat kota untuk memperkuat karakteristik Kota Tangerang (penjara, Mesjid Agung lama, kawasan Pecinan yang terdiri dari Pasar Lama, Pasar

o

Jaringan jalan/transportasi yang terdiri dari jalan tol, jalan arteri dan kolektor, kereta api, sarana angkutan umum massal, fly over. Akses yang sangat baik yang langsung berhubungan dengan DKI Jakarta sangat baik


Anyar dan Pasar Baru).

54

untuk dikembangkan jenis kegiatan yang lebih menguntungkan bagi Kota Tangerang dan mengakomodir permintaan pasar (Misalnya pengembangan perumahan skala menengah ke atas, kegiatan komersial perdagangan dan jasa). o

Pembentukan pusat‐pusat kegiatan pelayanan lokal yang lokasinya mengikuti perkembangan yang sudah ada saat ini seperti pasar tradisional, ruko pada kawasan permukiman baru, pusat‐pusat komoditas khusus dengan skala regional dan pasar modern.

o

Perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa dengan sistem pengendalian yang lebih ketat untuk mengatasi kawasan perdagangan yang cenderung mengalami kejenuhan akibat persaingan dengan wilayah Kabupaten Tangerang.

o

Perlu dikembangkan kegiatan perumahan yang menunjang industri dengan skala menengah kecil, diutamakan dengan rumah susun untuk mengoptimalkan pemanfaatan lahan.

o

Pembangunan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat rendah sangat diperlukan pengembangannya

o

Perkembangan dan pelayanan sub pusat perlu diperhatikan hirarki karena akan mempengaruhi skala pelayanan pada hirarki yang lebih atas

o

Kegiatan industri tetap dipertahankan dengan lokasi yang sama dengan yang telah berkembang saat ini yaitu di Kecamatan Batuceper dan Kecamatan Jatiuwung. Kecamatan Batuceper, industri yang berkembang adalah industri manufacktur non polutan dan pergudangan. Sedangkan Kecamatan Jatiuwung, industri yang berkembang adalah industri besar sehingga pengendalian lingkungan, transportasi karyawan dan IPAL sangat menjadi perhatian pemerintah. Untuk mendukung kegiatan industri tersebut akan direncanakan terminal barang di Kelurahan Manis Jaya, Jalur khusus angkutan barang serta pembangunan Rusunawa

o

Kawasan pertanian masih tetap dialokasikan peruntukkannya di kawasan Kota Tangerang terutama pada kawasan sekitar BSH. Pada kawasan yang dibatasi perkembangannya bisa digunakan untuk jenis


(social housing) sebagai infrastruktur pendukung.

55

kegiatan pertanian tanaman hias di Kecamatan Neglasari dan Karang Tengah. 

Rencana Pembentukan Struktur Pelayanan Kota

Struktur pelayanan Kota Tangerang yang direncanakan perlu didefinisikan untuk memperjelas hirarki pelayanannya sehingga diharapkan dalam perkembangannya akan sesuai dengan apa yang direncanakan: 

o

Pusat Kota, sebagai Pusat Primer. Perkembangan yang diarahkan diarahkan di kecamatan Tangerang sebagai pusat kota. Yang berkembang saat ini adalah : 

Pusat Kota Lama. Lokasinya berada di sepanjang jalan Kisamaun, sampai dengan masjid Ithijad yang disebut sebagai blok pecinan dan pemerintahan, serta blok lahan PT. KAI yang berada di jalan Dimiyati–jalan Kisamaun.



Pusat Kota Baru. Lokasinya berada di lahan potensial milik negara seluas ± 250 hektar, yang terletak relatif dekat dengan Bandara, yaitu sekitar 3‐4 Km, kawasan yang terkenal sebagai ”tanah kehakiman” (sekarang Departemen Hukum dan Ham) daerah ini juga dilalui oleh jaringan jalan utama kota yang menjadi urrat nadi perekonomian kota yaitu Jl. MH. Thamrin, Jl. Jendral Sudirman, Jl. Daan Mogot dan jalan TMP Taruna.

Kondisi eksisting yang sekarang lebih berkembang ke arah utara Kecamatan Tangerang dan di sepanjang jalan regional (sekitar koridor jalan Daan Mogot, Kawasan Pasar Anyar dan Koridor Jalan Ki Samaun). Akan tetapi tetap dikembangkan satu struktur yang sifatnya compact dan merupakan kawasan yang mencirikan Kota

Kecamatan Benda juga diarahkan perkembangannya sebagai bagian dari pusat kota. Kegiatan‐kegiatan utama Pusat Kota:


Tangerang (landmark) yang direncanakan akan berlokasi di Pusat Kota Baru.

56



Pusat Pemerintahan;



Perumahan; dan



Komersial di sepanjang jalan regional terus dikembangkan dan perlu pengendalian untuk penataan kawasan

Kegiatan industri yang saat ini masih berlokasi di pusat kota, sebagian besar adalah industri pengolahan seperti Toto, Tifico, Kumafiber dan lainnya, tidak dikembangkan lagi, untuk 20‐30 tahun yang akan datang dianjurkan untuk dipindahkan karena tidak sesuai dengan arahan kegiatan di pusat Kota Tangerang. 

Sub Pusat sebagai Pusat Sekunder. Sub pusat yang direncanakan merupakan sebuah entitas pelayanan dengan skala beberapa kecamatan. Diharapkan pembentukan sub pusat ini akan membentuk pusat orientasi bagi penduduk di tiap wilayah pelayanan. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari kegiatan perdagangan dan jasa yang berbentuk shopping street. Jenis dan skala kegiatan yang akan ditetapkan harus memperhatikan skala layanan pada tingkatan yang lebih tinggi yaitu pusat kota ataupun tingkatan yang lebih rendah (pusat layanan lokal). Hal ini dimaksudkan agar sistem dan jangkauan pelayanan bisa membentuk hirarkis. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari:

Sub Pusat Cimone dengan jangkauan pelayanan terdiri dari : 

Kecamatan Karawaci



Kecamatan Cibodas



Kecamatan Jatiuwung



Kecamatan Periuk



Kecamatan Neglasari

Pengembangan kawasan ini sebagai sub pusat diharapkan akan dapat bersaing

kawasan ini sebagai sub pusat dikarenakan adanya rencana jaringan jalan yang menghubungkan kawasan ini dengan Perumahan Karawaci di Kecamatan Karawaci dan Kecamatan Cibodas sehingga perkembangan Sub Pusat Cimone untuk masa


dengan pusat‐pusat yang berada di sekitar Kota Tangerang seperti BSD. Penetapan

57

yang akan datang diharapkan akan sangat pesat dengan dukungan infrastruktur jaringan jalan tersebut. Sub Pusat Ciledug, dengan jangkauan pelayanan terdiri dari : 

Kecamatan Ciledug



Kecamatan Larangan



Kecamatan Karang Tengah



Kecamatan Cipondoh



Kecamatan Pinang

Pengembangan kawasan shopping street di Sub Pusat Ciledug akan memiliki jenis dan skala pelayanan kegiatan yang dapat mengimbangi perkembangan kegiatan di kawasan DKI Jakarta dan Bintaro. Sehingga tarikan penduduk tidak lagi menuju DKI Jakarta seperti yang terjadi pada kondisi saat ini. Arahan Pengembangan Pemanfaatan Ruang Sesuai dengan Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2006– 2016, arahan pengembangan pemanfaatan ruang Kota Tangerang terdiri dari rencana pengembangan kawasan lindung, rencana pengembangan kawasan budidaya, rencana intensitas bangunan, serta rencana pengaturan garis sempadan dan zoning. 

Rencana Pengembangan Kawasan Lindung

Kawasan lindung merupakan kawasan yang didalamnya tidak diperbolehkan melakukan kegiatan budidaya apapun, kecuali pembangunan prasarana vital dengan luas maksimum 2% dari luas kawasan lindung. Di dalam kawasan non‐hutan yang berfungsi lindung diperbolehkan kegiatan budidaya secara terbatas dengan tetap

upaya perlindungan terhadap lingkungan hidup dan menerapkan konsep keberlanjutan kota (sustainable city).


memelihara fungsi lindung kawasan yang bersangkutan serta wajib melaksanakan

58

Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang dimaksudkan untuk memberikan arahan pemanfaatan ruang kawasan lindung sesuai dengan daya dukung wilayah dan perkembangan Kota Tangerang. Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang ini didukung pula oleh tindakan atau program pengembangan kawasan lindung untuk mendukung perkembangan Kota Tangerang. Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang meliputi kawasan Sungai Cisadane, kawasan Situ Cipondoh, kawasan Ruang Terbuka Hijau, serta rencana penanganan dan pengendalian daerah rawan genangan air/banjir. 

Kawasan Sungai Cisadane

Sepanjang sungai Cisadane memiliki fungsi sebagai kawasan perlindungan tata air dan sumber air baku. GS sungai Cisadane ± 20 m sebelah kiri dan kanan dimanfaatkan untuk jalan promenade yang berfungsi sebagai inspeksi dan pengembangan konsep water front city, sehingga sempadan sungai sebagai tampak muka lingkungan yang harus dipelihara. Selain itu, kawasan Sungai Cisadane berpotensi untuk dikembangkan juga sebagai kawasan wisata yang memiliki daya tarik wisata, baik berupa wisata air maupun cagar budaya. Pengembangan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata menggunakan konsep river front city yang diharapkan menjadi ciri utama dari Kota Tangerang. Rencana pengembangan kawasan sepanjang Sungai Cisadane di Kota Tangerang meliputi: 

Pengendalian pencemaran Sungai Cisadane untuk mengembalikan fungsi utama sungai dan meningkatkan potensi pariwisata air.



Pengendalian pemanfaatan kawasan sepanjang Sungai Cisadane



Melakukan normalisasi Sungai Cisadane untuk menghindari terjadinya pendangkalan dan penyempitan Sungai Cisadane oleh sedimentasi dan vegetasi liar.



Pelestarian Kawasan Sungai Cisadane dengan menyusun konsep dan arahan



Mengembangkan kawasan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata, kawasan preservasi dan konservasi budaya.


penataan pelestarian kawasan Sungai Cisadane dan kawasan sekitarnya.

59



Kawasan Situ Cipondoh

Fungsi Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang adalah sebagai kawasan pengendali banjir, irigasi, dan cadangan air baku. Selain itu, kawasan Situ Cipondoh berpotensi untuk dikembangkan sebagai kawasan rekreasi. Kriteria untuk kawasan lindung berupa situ/danau buatan yaitu daratan sepanjang tepian situ/danau buatan yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik situ/danau buatan 50‐100 meter dari titik pasang tertinggi ke arah daratan. Adapun rencana pengembangan Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang meliputi: 

Pengendalian pemanfaatan kawasan Situ Cipondoh, melalui peraturan dan arahan pemanfaatan/pengendalian kegiatan, dan juga penataan kawasan Situ Cipondoh.



Pelestarian Kawasan Situ Cipondoh dengan menyusun konsep dan arahan penataan pelestarian kawasan Situ Cipondoh dan kawasan sekitarnya.



Menghindari terjadinya pendangkalan dan penyempitan kawasan Situ Cipondoh oleh sedimentasi dan vegetasi liar dengan melakukan normalisasi Situ Cipondoh.



Mengembangkan kawasan Situ Cipondoh sebagai kawasan rekreasi dengan menyediakan fasilitas penunjang wisata.



Penetapan batas sempadan Situ Cipondoh yang disahkan oleh Badan Pertanahan Kota (BPN).



Kawasan Ruang Terbuka Hijau

Kawasan lindung berupa Ruang Terbuka Hijau (RTH) di Kota Tangerang, meliputi: 

Jalur sempadan sungai/saluran irigasi. Sempadan sungai adalah kawasan sepanjang kiri dan kanan sungai, termasuk sungai buatan/kanal/saluran irigasi

mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai. Sedangkan, tanggul adalah bangunan penangkis banjir di tepi sungai, saluran irigasi dan rawa/situ. Perlindungan terhadap sempadan sungai dilakukan untuk


primer baik berbentuk tanggul maupun tidak berbentuk tanggul, yang

60

melindungi fungsi sungai dari kegiatan budidaya yang dapat mengganggu dan merusak kondisi sungai dan mengamankan aliran sungai. 

Kawasan sekitar situ/danau buatan/bendungan. Daratan sepanjang tepian situ/danau buatan/bendungan yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik danau buatan/bendungan antara 50 (lima puluh) meter dari titik pasang tertinggi ke arah daratan.



Jalur sempadan rel kereta api. Jalur rel kereta api adalah suatu jalur di permukaan tanah dimana terdapat jalan kereta api.



Kawasan di bawah saluran udara tegangan tinggi. Jaringan tenaga listrik adalah semua peralatan untuk listrik menyalurkan tenaga listrik tegangan tinggi, tegangan menengah dan tegangan rendah dengan penghantar kawat/kabel yang dipasang di udara atau di dalam tanah.



Sempadan Jalan dan Jalan bebas hambatan. Jalan adalah suatu prasarana perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian Jalan termasuk bangunan pelengkapnya yang diperlukan bagi lalu lintas.



Sempadan jalur pipa minyak atau pipa gas dan pembakaran gas (flare stack). Jalur pipa minyak atau pipa gas adalah suatu areal tanah dimana dalam areal tanah tersebut terdapat pipa saluran minyak atau gas beserta peralatannya. Sedangkan, cerobong pembakaran gas (flare stack) adalah suatu areal tanah dimana di dalam areal tersebut terdapat sarana/peralatan yang pada waktu‐ waktu tertentu digunakan untuk pembuangan dan pembakaran gas pada sistem penyalurah minyak dan gas.



Taman kota, taman lingkungan dan pemakaman umum. Taman kota, taman lingkungan dan pemakaman umum disesuaikan dengan standar prasarana kota dan besaran atau lokasi.

Adapun rencana pengembangan kawasan Ruang Terbuka Hijau di Kota Tangerang



Penataan kawasan Ruang Terbuka Hijau yang terdiri dari: o

Penataan kawasan sempadan jalan.

o

Penataan kawasan sempadan sungai/saluran irigasi.


meliputi:

61

o

Penataan kawasan sekitar rawa/situ.

o

Penataan kawasan di bawah jaringan listrik saluran tegangan tinggi.

o

Penataan kawasan sempadan rel kereta api.

o

Penataan kawasan sempadan jalur pipa minyak dan gas.

o

Penataan taman kota, taman lingkungan dan tempat pemakaman umum. Lokasi taman dan hutan kota berada di Kecamatan Tangerang dan taman lingkungan yang tersebar di seluruh bagian kota. Penataan hutan kota diarahkan sebagai kawasan rekreasi.



Pengembangan jalur hijau di sepanjang kawasan sempadan sungai, sempadan jalan dan sempadan rel kereta api.



Mengamankan Ruang Terbuka Hijau di sekitar kawasan keselamatan operasi penerbangan Bandar Udara Soekarno‐Hatta terpadu dengan budidaya pertanian.



Daerah Rawan Genangan Air/Banjir

Kota Tangerang memiliki daerah yang merupakan rawan genangan air/banjir di beberapa wilayah bagian kota. Terdapat beberapa penyebab terjadinya genangan banjir di Kota Tangerang diantaranya adalah faktor perilaku masyarakat, faktor alamiah (sedimentasi), dan faktor kualitas dan kuantitas saluran untuk menampung limpahan air. Adapun rencana penanggulangan dan pengendalian daerah rawan genangan air/banjir di Kota Tangerang mencakup: 

Memberikan pengarahan dan sosialisasi kepada masyarakat mengenai pentingnya menjaga kebersihan saluran sungai/drainase serta menerapkan peraturan dan sanksi yang tegas terhadap pihak yang tidak bertanggung jawab.



Penataan dan pengembangan saluran drainase yang terintegrasi dan memadai.



Mengurangi jumlah titik genangan/banjir.



Pengembangan sistem drainase yang terhirarki melalui pembagian fungsi

drainase tersier. 

Khusus untuk Kecamatan Periuk yang merupakan daerah cekungan dan merupakan langganan tempat parkir air diperlukan konsep khusus penanganan


pelayanan saluran drainase primer, saluran sekunder alami/buatan, dan saluran

62

daerah rawan banjir dengan memperhatikan prinsip keseimbangan lingkungan dan terintegrasi. Beberapa rencana penanganan wilayah rawan banjir Kecamatan Periuk, diantaranya adalah perencanaan tanggul Sungai Cirarab, dan perencanaan pemasangan pintu air, yang menghubungkan Sungai Cirarab dengan Citu Bulakan. 

Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya

Rencana pengembangan kawasan budidaya di Kota Tangerang meliputi kawasan budidaya perkotaan dan kawasan non‐terbangun. Kawasan budidaya perkotaan meliputi kawasan pusat kota, kawasan perumahan dan permukiman, kawasan perdagangan dan jasa, serta kawasan pariwisata dan rekreasi. Sedangkan, kawasan non‐terbangun yaitu kawasan pertanian dan perkebunan. 

Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya Perkotaan

Rencana pemanfaatan kawasan budidaya perkotaan di Kota Tangerang meliputi kawasan pusat kota, kawasan perumahan dan permukiman, kawasan perdagangan dan jasa, kawasan industri dan pergudangan, serta kawasan pariwisata dan rekreasi. 

Kawasan Pusat Kota

Kawasan pusat kota di Kota Tangerang meliputi wilayah kawasan pusat kota baru dan kawasan pusat kota lama. Rencana pengembangan kawasan pusat kota di Kota Tangerang, meliputi: 

Penataan kawasan pusat kota diarahkan sebagai kawasan yang memiliki identitas Kota Tangerang dengan menonjolkan ciri khusus dan juga sebagai orientasi untuk membentuk struktur kota yang terhirarki, melalui strategi merencanakan tata letak kawasan pusat kota yang terintegrasi, merencanakan

dari Kota Tangerang, Pengaturan alokasi ruang bagi setiap komponen kegiatan. 

Mengembangkan kegiatan kawasan pusat pemerintahan (due center}, kawasan komersial dan bisnis (Central Business Distnct‐CSD), kawasan perumahan, taman


dan membangun bangunan dengan desain yang dapat memunculkan ciri khas

63

dan rekreasi sebagai komponen utama pusat kota dengan hubungan fungsional yang terkait antar komponen. 

Menyediakan prasarana dan sarana dan fasilitas pendukung yang memadai di kawasan pusat kota.



Kawasan pusat kota baru diarahkan untuk kegiatan pusat pemerintahan, pusat kegiatan perkantoran, pusat kegiatan komersial dan jasa lainnya.



Kawasan pusat kota lama diarahkan untuk diremajakan terutama pada blok di sekitar stasiun kereta api. Kegiatan yang diarahkan adalah untuk kegiatan pusat perdagangan dan jasa.



Pengembangan kawasan di pusat kota harus sejalan dengan pengembangan tiap aspek‐aspek sebagai berikut: o

Membentuk pola jalan yang menciptakan keteraturan sistem dalam ruang, meminimalkan tingkat kemacetan, memudahkan pergerakan, meningkatkan akses kawasan, menciptakan sistem berkesinambungan dan mengoptimalkan ruang.

o

Konservasi bangunan bersejarah (preservasi dengan pemanfaatan kembali) untuk meningkatkan daya tarik kawasan.

o

Pengembangan taman kota rekreasi di selatan pusat kota.

o

Perbaikan sarana dan prasarana yang telah ada saat ini dan melengkapi sarana dan prasarana yang masih dibutuhkan untuk mendukung kinerja pusat kota.



Kawasan Perumahan dan Permukiman

Rencana pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di Kota Tangerang,



Pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah



Pengembangan kebutuhan perumahan baru



Pengembangan perumahan di kawasan sekitar bandara memerlukan pengendalian yang ketat



Pengendalian dan penataan kawasan permukiman informal



Penertiban kawasan permukiman kumuh


mencakup:

64



Peremajaan perumahan, antara lain melalui konsolidasi lahan.



Pengaturan kembali struktur pelayanan fasilitas sosial dan prasarana dasar lingkungan perumahan.



Pembangunan kembali kota secara terstruktur dalam satu konsep pengembangan seperti Kasiba (Kawasan Siap Bangun) dan Lisiba (Lingkungan Siap Bangun).



Kawasan Perdagangan dan Jasa

Pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang dilakukan untuk mendukung kegiatan perekonomian Kota Tangerang. Rencana pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang, yaitu: 

Penataan pola perkembangan perdagangan dan jasa



Pengembangan kegiatan Khusus yang mencakup:



Pengembangan Pasar Skala Kota/Regional



Pengembangan kegiatan perdagangan terintegrasi dengan pelayanan lain



Peningkatan kualitas pelayanan pasar modern (mall)



Kawasan Industri dan Pergudangan

Rencana pengembangan kawasan industri dan pergudangan di Kota Tangerang terdiri dari : 

Industri kecil dan menengah berwawasan lingkungan yang ada di lingkungan permukiman dapat dipertahankan selama tidak menimbulkan dampak negatif.



Penyediaan instalasi pengolahan limbah serta buffer zone bagi industri yang polutif.



Pengembangan industri kecil dengan dukungan sarana dan prasarana



Kawasan Pariwisata dan Rekreasi

Rencana pengembangan kawasan pariwisata dan rekreasi di Kota Tangerang meliputi:


lingkungan.

65



Pengembangan kawasan sepanjang Sungai Cisadane di Kota Tangerang yaitu dengan mengembangkan zona rekreasi dan wisata.



Pengembangan sarana pariwisata dan rekreasi skala pelayanan kota



Pengembangan

sarana

pariwisata

dan

rekreasi

skala

pelayanan

lokal/perumahan 

Mempertahankan kawasan dan bangunan bersejarah yang ada



Mengembangkan obyek wisata belanja di kawasan Pusat Kota Baru.



Mengembangkan potensi wisata di Kawasan Situ Cipondoh dan Kawasan Sepanjang Sungai Cisadane.



Mempertahankan kegiatan/objek rekreasi dan cagar budaya yang ada



Rencana Pengembangan Kawasan Non‐Terbangun

Kawasan non‐terbangun yang terdapat di Kota Tangerang yaitu kawasan pertanian dan perkebunan. Adapun rencana pengembangan kawasan pertanian dan perkebunan di Kota Tangerang, mencakup: 

Memanfaatkan dan mengoptimalkan lahan pertanian yang ada untuk mengisi kekosongan pemanfaatan ruang yang terjadi saat ini.



Mempertahankan kegiatan pertanian lahan basah pada kawasan‐kawasan yang masih berkembang pertaniannya.



Pemanfaatan kegiatan pertanian diarahkan untuk mengisi kekosongan kegiatan pada lahan‐lahan tidur akibat belum terbebaskannya atau dibangunnya lahan tersebut untuk kegiatan perkotaan lainnya.



Mengamankan Ruang Terbuka Hijau di sekitar kawasan keselamatan operasi penerbangan Bandar Udara Soekarno‐Hatta terpadu dengan budidaya pertanian.



Pengembangan pertanian tanaman bias dan kebun campuran dikembangkan di semua wilayah yang potensial/terutama di Kecamatan Karang Tengah,

alternatif pengembangan selanjutnya apabila kegiatan ini di Kecamatan Karang Tengah harus dipindahkan.


Kecamatan Ciledug dan Kecamatan Cipondoh. Kecamatan Neglasari menjadi

66



Rencana Pengembangan Kawasan Terbatas

Bandar udara merupakan salah satu prasarana angkutan udara yang memerlukan pengaturan penyediaan ruang udara serta, lingkungan bebas penghalang, untuk menjamin kelancaran dan keamanan pengoperasian Bandar Udara dan Keselamatan Operasi Penerbangan dan keselamatan masyarakat sekitarnya. Peranan dan perkembangan angkutan udara yang terus meningkat di Bandar Udara Internasional Jakarta Soekarno‐Hatta serta untuk meningkatkan fungsi bandar udara sebagai penunjang kegiatan perekonomian, maka diperlukan adanya pengaturan yang lebih terarah mengenai penggunaan tanah serta ruang udara di dalam daerah penguasaan bandar udara (dalam batas pagar Bandara) dan lahan di luar daerah penguasaan sekitar Bandar Udara Soekarno‐Hatta. Adapun ketentuan yang termasuk dalam KKOP adalah batas‐batas Keselamatan Operasi Penerbangan yang merupakan suatu kawasan di sekitar bandar udara yang penggunaannya harus memenuhi persyaratan guna menjamin keselamatan operasi penerbangan. Kawasan ini meliputi tujuh daerah yaitu kawasan pendekatan dan lepas landas, kawasan kemungkinan bahaya kecelakaan, kawasan di bawah permukaan horizontal dalam, permukaan horizontal luar, permukaan kerucut dan permukaan transisi serta di sekitar penempatan alat bantu navigasi. Berdasarkan kepentingan KKOP Bandara Soekarno‐Hatta tersebut, maka pengaturan ketinggian bangunan di wilayah Kota Tangerang harus dihitung secara cermat sesuai dengan lokasi dan ketinggian di atas permukaan laut. Adapun arahan pengembangan kawasan tersebut adalah: 

Mengoptimalkan pemanfaatan ruang di sekitar bandara guna menjamin keselamatan operasi penerbangan serta masih tetap memberi nilai manfaat bagi masyarakat dan Kota Tangerang.



Pengembangan kawasan diarahkan kepada kegiatan pertanian yang bernilai

Pemakaman Umum (TPU) dan Ruang Terbuka Hijau (RTH). 

Pemanfaatan kawasan‐kawasan keselamataan operasi penerbangan dengan terlebih dahulu berkoordinasi dengan pihak bandara.


manfaat memadai bagi masyarakat di kawasan sekitar bandara, Tempat

67



Pemanfaatan kawasan ini di luar kawasan keselamatan operasi penerbangan dengan, kegiatan produktif yang terkait dengan pelayanan aktivitas bandara serta permukiman dengan ketentuan yang ketat.



Rencana Intensitas Bangunan

Intensitas bangunan yang diatur di Kota Tangerang meliputi koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan. 

Koefesien Dasar Bangunan. Koefesien Dasar Bangunan (KDB) merupakan persentase berdasarkan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai. Penetapan nilai KDB di Kota Tangerang akan mempertimbangkan pada karakteristik dan daya dukung wilayah dan guna lahan yang direncanakan.



Koefesien Lantai Bangunan. Koefesien Lantai bangunan (KLB) merupakan besaran ruang yang dihitung dari perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai. Penetapan nilai KLB di Kota Tangerang akan mempertimbangkan pada karakteristik dan daya dukung wilayah dan sesuai dengan fungsi guna lahan yang direncanakan. Pertimbangan lain dalam penentuan KLB adalah keselamatan penerbangan dan desain estetika kota secara vertikal dan keserasian lingkungan.



Rencana Pengaturan Garis Sempadan dan Kapling Bangunan

Sempadan bangunan merupakan pengaturan jarak antar bangunan (sempadan muka bangunan, samping bangunan dan sempadan belakang bangunan) dan bangunan dengan jaringan jalan. Garis sempadan bangunan adalah batas dimana bangunan boleh didirikan, dihitung dari batas persil bangunan yang terluar. Tujuan pengaturan

bangunan juga memperkecil resiko penjalaran bahaya kebakaran, memperlancar aliran udara, penyinaran matahari dan estetika lingkungan.


garis sempadan bangunan di Kota Tangerang selain menciptakan keteraturan

68

Tabel 5 Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha)

Kec

Industri

Perdaga ngan dan Jasa

Pusat Kota

Pusat Pemerint ahan

Ruang Terbuka Hijau

Peruma han dan Permuki nian

Bandara Soekarno ‐Hatta

Kawasan Pengemb angan Bandara

Militer

Kawas an Pendid ikan Terpad u

Kawa san Wisa ta

Kawa san Terba tas

1

Kec. Batuceper

109.24

18.36

20.89

0.98

366.27

496.86

0

0

0

0

0

0

2

Kec. Benda

0

567.61

0

0

284.81

0

1755.58

136.3

0

0

0

0

3

Kec. Cibodas

71.4

95.7

0

0

316.47

361.75

0

0

0

0

0

0

4

Kec. Ciledug

0

23.99

0

0

228.63

685.33

0

0

0

0

49.68

0

5

Kec. Cipondoh

0

217.81

17.18

7.7

550.8

956.03

0

0

0

0

0

0

6

Kec. Jatiuwung

1,082.1 8

67.92

0

0

124.18

180.2

0

0

47.75

0

0

0

7

Kec. KarangTeng ah

0

116.6

0

0

411.49

430.49

0

0

0

0

0

0

8

Kec. Karawaci

299

157.33

0

0

349.2

512.61

0

0

0

0

0

0

9

Kec. Larangan

0

50.8

0

0

60.19

693.14

0

0

0

0

0

0

10

Kec. Neglasari

0

102.71

122.73

0

415.87

92.81

54.63

223.98

0

0

0

552.8 7

11

Kec. Periuk

232.13

143.88

0

0

159.51

553.94

0

0

0

0

0

0


No.

69

12

Kec. Pinang

0.01

252.14

0

0

749.87

930.78

0

0

0

44.04

267.3 9

0

13

Kec. Tangerang

56.5

59.26

325.86

25.49

527.8

500.14

0

0

0

0

0

0

1,850.4 5

1,874.10

486.66

34.16

4,545.0 9

6,394.0 6

1,810.21

360.28

47.75

44.04

317.0 7

552.8 7

KOTA TANGERANG

Sumber : Hasil Rencana, 2006


70

Luas Lahan Terdaftar Berikut ini adalah informasi luas lahan bersertifikat dan lahan yang dibebaskan oleh Pemerintah Kota Tangerang. Berdasarkan data berikut diketahui bahwa jumlah lahan yang bersertifikat mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada tahun 2008 (hingga September) tercatat seluas 229,658 m² telah bersetifikat, sedangkan luas lahan yang dibebaskan mengalami kecenderungan menurun, dimana pada tahun 2008 (hingga September) tercatat 46,006 m² telah dibebaskan oleh Pemerintah Kota Tangerang. Gambar 2 Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat

Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008 Gambar 5.7 Grafik Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat di Kota Tangerang Tahun 2004‐ Maret 2008


Gambar 3

Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot

Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008 Gambar 5.8 Grafik Luas Tanah yang Dibebaskan oleh Pemerintah Kota Tangerang Tahun 2004‐Maret 2008


BAB 5 APRESIASI INOVASI

5.1.

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, meliputi: 1. Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan; 2. Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan, meliputi: a. Struktur pemanfaatan ruang, yang meliputi distribusi penduduk, struktur pelayanan kegiatan kawasan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem jaringan telekomunikasi, sistem jaringan energi, dan sistem prasarana pengelolaan lingkungan; b. Pola pemanfaatan ruang, yang meliputi pengembangan kawasan fungsional (kawasan permukiman, perdagangan, jasa, pemerintahan, pariwisata, perindustrian) dalam blok‐blok peruntukan. 3. Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan meliputi: a. Arahan kepadatan bangunan (net density/KDB) untuk setiap blok peruntukan; b. Arahan ketinggian bangunan (maximum height/KLB) untuk setiap blok peruntukan; c. Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan; d. Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan; e. Rencana penanganan jaringan prasarana dan sarana. 4. Pedoman pengendalian pemanfaatan ruang kawasan fungsional perkotaan. Untuk dapat merumuskan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, kegiatan‐ kegiatan berikut perlu dilakukan terlebih dahulu :

Chapter: BAB 5 APRESIASI INOVASI

73

1. Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan; 

Analisis yang didasarkan atas tuntutan pelaksanaan pembangunan suatu kegiatan perkotaan yang selanjutnya didukung keputusan strategis dari pemerintah daerah setempat untuk pengembangannya;



Terdapat suatu permasalahan dalam perwujudan ruang kawasan seperti masalah rumah kumuh, urban heritage, kota tepi air, dsb.

2. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan; Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas hasil analisis kependudukan, sektor / kegiatan potensial, daya dukung lingkungan, kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran pembangunan kawasan yang hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan Perkiraan kebutuhan tersebut mencakup: 

Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;



Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan;



Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;



Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan;  kebutuhan ekstensifikasi;  kebutuhan intensifikasi;  perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan.



Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan.

Chapter: Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)

74

Tabel 6 Muatan Rencana Detail Tata Ruang

No.

Komponen

Uraian

1

Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan

Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan dirumuskan sesuai dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan urgensi/ keterdesakan penanganan kawasan tersebut

2

Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

2.1

Rencana Distribusi Penduduk Kawasan Perkotaan Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan Kawasan Perkotaan

Distribusi penduduk sampai dengan akhir tahun perencanaan

Jumlah dan kepadatan penduduk setiap blok

2.3

1. Perdagangan : Distribusi pusat‐pusat  perdagangan skala regional; pelayanan kegiatan perkotaan  perdagangan skala kota; dirinci sampai pusat  perdagangan skala lingkungan. pelayanan lingkungan 2. Pendidikan : permukiman perkotaan (perdagangan, pendidikan,  perguruan tinggi; pelayanan kesehatan,  sekolah lanjutan tingkat atas; pelayanan rekreasi dan atau  sekolah lanjutan tingkat pertama; olah raga).  sekolah dasar;  taman kanak‐kanak. 3. Pelayanan kesehatan:  rumah sakit umum kelas A;  rumah sakit umum kelas B;  rumah sakit umum kelas C;  rumah sakit umum kelas D;  pusat kesehatan masyarakat pembantu. 4. Pelayanan rekreasi dan atau olah raga yang terdiri atas:  pelayanan skala kota;  pelayanan skala lingkungan

Rencana Sistem Jaringan Sistem jaringan pergerakan Pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan, lingkungan perparkiran) bagi angkutan jalan raya, angkutan kereta api, angkutan laut, angkutan sungai, danau dan penyeberangan, serta angkutan udara.

a. Angkutan jalan raya:  Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder, jaringan jalan lokal sekunder, sistem primer (jumlah lajur, daerah pengawasan jalan, daerah milik jalan, persimpangan utama);  Terminal penumpang dan barang;


2.2

 Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas angkutan barang.

75

No.

Komponen

Uraian b. Angkutan kereta api, terdiri atas:  Jaringan jalan kereta api;  Stasiun kereta api;  Depo atau balai yasa.

2.4

Rencana Sistem Jaringan Sistem jaringan utilitas dalam Utilitas kawasan hingga akhir tahun perencanaan

 Seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);  Seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi);  Seluruh jaringan gas;  Seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per blok peruntukan);  Seluruh jaringan air hujan;  Seluruh jaringan air limbah;  Seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).

Rencana Blok Pemanfaatan Ruang (Block Plan)

Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dirinci dalam blok‐blok peruntukan.

a. Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:  Perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan, jenis penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;  Perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara lain pasar, pertokoan, mal, dll;  Industri, yang dirinci menurut jenisnya;  Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK;  Kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum kelas A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu;


3

 Peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja, kelenteng, pura, vihara;  Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman

76

No.

Komponen

Uraian bermain, taman rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dll;  Olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion, gelanggang, dlll;  Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan, panti werda, dll;  Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;  Terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang, stasiun kereta api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan, pelabuhan laut, bandar udara, dan sarana transportasi lainnya;  Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan;  Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;  Tempat pembuangan sampah akhir. b. Kawasan Lindung, meliputi:  Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi kawasan bawahan lainnya;  Sempadan pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata air, dan kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;  Cagar alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa;

 Kawasan cagar budaya;


 Taman nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam lainnya;  Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor, rawan gelombang pasang dan rawan banjir. 4

Pedoman pelaksanaan

77

No.

Komponen

Uraian

pembangunan kawasan perkotaan 4.1

Arahan Kepadatan Bangunan

Perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dan bangunan‐bangunan dalam tiap petak peruntukan dibandingkan dengan luas petak peruntukan

 Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan sangat tinggi (lebih besar dari 75 %);  Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan menengah (20 % ‐ 50 %);  Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan rendah (5 % ‐ 20 %);  Blok peruntukan dengan koefisen dasar bangunan sangat rendah (> 5 %).

4.2

Arahan Ketinggian Bangunan

Rencana ketinggian maksimum atau maksimum dan minimum bangunan untuk setiap blok peruntukan (koefisien lantai bangunan)

 Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok dengan tidak bertingkat dan bertingkat maksimum dua lantai (KLB maksimum = 2 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12 m dari lantai dasar;  Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan bangunan bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan maksimum 20 m dan minimum 12 m dari lantai dasar;  Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang adalah blok dengan bangunan bertingkat maksimum 8 lantai (KLB maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi puncak bangunan maksimum 36 m dan minimum 24 m dari lantai dasar;  Blok peruntukan ketinggian bangunan tinggi bangunan tinggi adalah blok dengan bangunan bertingkat minimum 9 lantai (KLB maksimum = 9 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan minimum 40 m dari lantai dasar;

4.3

Arahan Perpetakan Bangunan

Luas petak‐petak peruntukan yang terdapat pada setiap blok peruntukan dalam kawasan.


 Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat tinggi adalah blok dengan bangunan bertingkat minimum 20 lantai (KLB maksimum = 20 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan minimum 80 m dari lantai dasar.  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi I (diatas 2.500 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1.000 –

78

No.

Komponen

Uraian 2.500 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600 – 1.000 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250 – 600 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100 – 250 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50 – 100 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII (di bawah 50 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VIII (rumah susun/flat).

4.4

4.5

Arahan Garis Sempadan

Jarak antara as jalan dengan bangunan maupun dengan pagar halaman, dan jaringan bangunan dengan batas persil.

Rencana Penanganan Penanganan blok peruntukan Blok Peruntukan dan jaringan pergerakan serta utilitas yang akan dilaksanakan dalam kawasan, baik kebutuhan akan konservasi, pengembangan baru pemugaran atau penanganan khusus

 Sempadan muka bangunan;  Sempadan pagar;  Sempadan sampingan bangunan.  Bangunan/jaringan baru yang akan dibangun;  Bangunan/jaringan yang akan ditingkatkan;  Bangunan/jaringan yang akan diperbaiki;  Bangunan/jaringan yang akan diperbaharui;  Bangunan/jaringan yang akan dipugar;  Bangunan/jaringan yang akan dilindungi.

Rencana Penanganan Prasarana dan Sarana

Penanganan prasarana dan sarana yang akan dilaksanakan dalam kawasan, baik kebutuhan akan konservasi, pengembangan baru pemugaran atau penanganan khusus

 jaringan prasarana dan sarana baru yang akan dibangun;


4.6

 jaringan prasarana dan sarana yang akan ditingkatkan;  jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaiki;

 jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaharui;  jaringan prasarana dan sarana yang

79

No.

Komponen

Uraian akan dipugar.

Pedoman Pengendalian Pengendalian pemanfaatan Pemanfaatan Ruang ruang Kawasan Perkotaan diselenggarakan melalui kegiatan pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang berdasarkan mekanisme perijinan, pemberian insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan, mekanisme pemantauan, mekanisme evaluasi dan mekanisme pengenaan sanksi.

 Mekanisme advis planning perijinan sampai dengan pemberian ijin lokasi bagi kegiatan perkotaan;  Mekanisme pemberian insentif dan disinsentif bagi kawasan yang didorong pengembangannya, kawasan yang dibatasi pengembangannya, serta terhadap upaya‐upaya perwujudan ruang yang menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian perkembangan Bagian Kawasan Perkotaan dengan Kota/Kawasan Perkotaan, dan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten;  Mekanisme pemberian kompensasi berupa mekanisme penggantian yang diberikan kepada masyarakat pemegang hak atas tanah, hak pengelolaan sumber daya alam seperti hutan, tambang, bahan galian, kawasan lindung yang mengalami kerugian akibat perubahan nilai ruang dan pelaksanaan pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang;  Mekanisme pelaporan mencakup mekanisme pemberian informasi secara obyektif mengenai pemanfaatan ruang yang dapat dilakukan oleh masyarakat dan instansi yang berwenang;  Mekanisme pemantauan yang mencakup pengamatan, pemeriksaan dengan cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak sesuai dan dilakukan oleh instansi yang berwenang;  Mekanisme evaluasi dilakukan untuk menilai kemajuan kegiatan pemanfaatan ruang dalam mencapai tujuan rencana tata ruang yang dilakukan oleh masyarakat dan instansi yang berwenang;


5

80

5.2.

Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperoleh berdasarkan KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), KDH (Koefisien Dasar Hijau) atau kepadatan penduduk. KDB maksimum, KLB maksimum, dan KDH minimum merupakan aturan minimum sehingga aturan‐aturan lain dapat juga ditambahkan seperti KTB (Koefisen Tapak Basemen) maksimum, KWT (Koefisien Wilayah Terbangun) maksimum, kepadatan bangunan atau unit maksimum, dan kepadatan penduduk minimum. Penetapan besar KDB maksimun didasarkan pada pertimbangan : o

tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum

o

besar pengaliran air (kapasitas drainase)

o

jenis penggunaan lahan

o

harga lahan

Catatan: -

KDB maksimum = luas persil – % KDH – % luas prasarana yang diperkeras

-

Luas prasarana yang diperkeras berkisar antara 20‐50% dari KDB yang ditetapkan (bukan dari luas persil)

Contoh: -

Jika KDHmaks = 20%, dan luas prasarana yang diperkeras = 40% dari KDB, maka: KDBmaks = 100% ‐ 25% ‐ (40%KDBmaks) 1,40 KDBmaks = 80% KDBmaks = 80%/1,40 = 57%



harga lahan



ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan)



dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan



ekonomi dan pembiayaan.

Penetapan besar KDH minimum didasarkan pada pertimbangan:

Chapter: Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Penetapan besar KLB maksimum didasarkan pada pertimbangan:

81



tingkat pengisian/peresapan air (water recharge)



besar pengaliran air (kapasitas drainase)



rencana tata ruang (RTH, tipe zonasi, dll)

Penetapan besar KTB maksimum didasarkan pada batas KDH minimum yang ditetapkan. Contoh: bila KDH minimum = 25%, maka KTB maksimum = 75% Prinsip penetapan KWT sama dengan penetapan KTB, tetapi dalam unit blok peruntukan atau tapak (bukan dalam unit persil). Kepadatan bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan (Stevens 1960): 1. Faktor kesehatan Ketersediaan air bersih; sanitasi dan sampah; cahaya; sinar matahari; aliran udara; ruang antarbangunan. 2. Faktor sosial Ruang terbuka privat; privasi; perlindungan, jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan 3. Faktor teknis Risiko kebakaran; keterbatasan lahan untuk bangunan/rumah; 4. Faktor Ekonomi Biaya lahan; jarak dari rumah ke tempat kerja dan ongkos transportasi; ketersediaan dan ongkos penyediaan pelayanan dasar; ketersediaan dan ongkos tukang, material, dan peralatan. Catatan: Kepadatan penduduk = kepadatan bangunan/ha x besar keluarga

Contoh: Kepadatan bangunan 20 bangunan/ha = kepadatan penduduk 100 jiwa/ha (jika 1 KK = 5 jiwa)

Chapter: Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang

rata‐rata

82

Standar atau interval KDB dan KLB dapat merujuk pada aturan di bawah ini, dan dapat disesuaikan dengan kondisi di daerah: 

SK MenPU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota



Kepmendagri No. 59/1988 tentang Petunjuk Pelaksanaan Permendagri No. 2/1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota

5.3.

Aturan Tata Massa Bangunan

Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara lain: 

Garis sempadan bangunan (GSB) minimum;



Jarak bebas antarbangunan minimum;



Tinggi bangunan maksimum atau minimum;



Amplop bangunan;



Tampilan bangunan (opsional);



Dan aturan lain yang dianggap perlu.

GSB minimum ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan dan estetika. Catatan: Secara sederhana, GSB minimum dapat ditetapkan berdasarkan pertimbangan sebagai berikut: ‐ untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = ½ rumija ‐ untuk ruang milik jalan >= 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 m

Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran, teknologi, estetika, dan prasarana.

maksimum, dan bukaan langit.

Chapter: Aturan Tata Massa Bangunan

Amplop bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan GSB, tinggi bangunan

83

Tampilan bangunan ditetapkan dengan mempertimbangakan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan, dan keserasian dengan lingkungan sekitar.

5.4.

Aturan Prasarana Minimum

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Cakupan prasarana yang diatur dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana: 

Parkir



Bongkar muat



Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya (streetscape)



Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu

Penyediaan parkir untuk setiap zonasi dan setiap kegiatan ditetapkan dangan standar yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di daerah. 

Kegiatan‐kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan ruang bongkar muat yang memadai.



Kegiatan ini antara lain kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan lainnya.



Tidak diperkenankan melakukan bongkar‐muat di ruang milik jalan (rumija)



Dimensi

jaringan

jalan

dan

kelengkapannya

ditetapkan

dengan

mempertimbangkan fungsi jalan, volume lalu‐lintas dan peruntukan zonasi. 

Kelengkapan jalan yang diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar, saluran drainase.



Aturan tambahan dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan untuk perhentian angkutan umum, dan median jalan.

seperti penyediaan situ (retention/detention pond, ruang terbuka publik, dll). Materi aturan dapat merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh:

Chapter: Aturan Prasarana Minimum

Prasarana lainnya yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai kebutuhan,

84



Departemen PU, Departemen Perhubungan, dan departemen teknis lainnya yang terkait,



Instansi yang menerbitkan aturan teknis terkait, seperti PLN, PT Kereta Api, Pertamina, dll.

5.5.

Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK

Dalam penyusunan RDTRK, analisis yang dilakukan secara sistematis dengan meninjau aspek‐aspek yang mencakup : a. Perkembangan sosial‐kependudukan: gambaran kegiatan sosial‐kependudukan, dengan memahami beberapa aspek antara lain, tingkat pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial penduduk, tradisi budaya lokal, dan perkembangan yang ditentukan secara kultural trasional. b. Prospek pertumbuhan ekonomi : gambaran sektor pendorong perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah, produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah c. Daya dukung fisik dan lingkungan: kemampuan fisik, lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain: kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi geografis, sumberdaya air, status nilai tanah, izin lokasi, dan kerawanan kawasan terhadap bencana alam. d. Aspek legal konsolidasi lahan perencanaan: kesiapan administrasi dari lahan yang

e. Daya dukung prasarana dan fasilitas lingkungan: seperti jenis infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani dan kapasitas pelayanan. f.

Kajian aspek signifikansi historis kawasan: kaitan kedudukan historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai aspek pelestarian pada skala kota / regional bahkan pada skala nasional.

Chapter: Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK

direncanakan dari segi legalitas hukumnya.

85

5.6.

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR

Masyarakat berhak untuk berperan serta dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan. Masyarakat berkewajiban berperan serta dalam memelihara kualitas ruang dan berkewajiban menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Dengan demikian, produk Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan merupakan hasil kesepakatan seluruh pelaku pembangunan (stakeholders), termasuk masyarakat. Peranserta masyarakat dalam penataan ruang menganut asas‐asas demokratis, kesetaraan gender, dan keterbukaan. Pendekatan ini merupakan dasar bagi pendekatan “community driven planning” yang menjadikan masyarakat sebagai penentu dan pemerintah sebagai fasilitatornya. Sejalan dengan proses penataan ruang yang iteratif, maka keterlibatan masyarakat ada pada setiap proses tersebut dan selalu tanggap dan mengikuti setiap dinamika dan perkembangan di dalam masyarakat. Peranserta masyarakat dalam penataan ruang dapat diwujudkan dalam bentuk pengajuan usul, memberi saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah. Dalam mengajukan usul, memberikan saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah dalam rangka penataan ruang bagian Kawasan Perkotaan dapat dilakukan melalui pembentukan forum kota, asosiasi profesi, media massa, LSM, lembaga formal kemasyarakatan (sampai tingkat lembaga perwakilan rakyat). Manfaat pelibatan masyarakat dalam penataan bangunan dan lingkungan antara lain adalah : a. Memupuk pemahaman dan kesadaran akan hak, kewajiban dan peranannya dalam porses pembangunan, sehingga tumbuh rasa memiliki, dan tanggung jawab yang

b. Meminimalkan konflik sehingga mempercepat proses kegiatan secara keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat. c. Efisiensi dan efektivitas. Keputusan yang diambil akan bersifat efisien dan efektif, jika sesuai dengan kondisi yang ada, baik kebutuhan, keinginan maupun sumberdaya di masyarakat.

Chapter: Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR

kuat terhadap hasil‐hasilnya.

86

d. Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal membentuk dan membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.

Chapter: Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR

87

BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI 6.1.

Metodologi

Dalam melaksanakan kegiatan penyusunan Rencana Teknik Ruang Kota dibutuhkan kerangka pemikiran yang disusun secara metodologis dengan tahapan‐tahapan sebagai berikut: TAHAP I : PERSIAPAN 1

Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan

2

Koordinasi dengan Pengguna Jasa

3

Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada

4

Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan

5

Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000

6

Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan

7

Penyusunan Rencana Kerja

1

Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang

Chapter: BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI

TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, PENGUMPULAN DATA DAN ANALISIS

88

2

Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota

3

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan

4

Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air

5

Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota

6

Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan

7

Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah

8

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya

9

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota

10

Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Kota Tangerang

11

Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas

12

Analisis Daya Dukung Lingkungan

13

Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota

14

Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota

15

Analisis Pemanfaatan Ruang

16

Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya

17

Analisis Pengembangan Ekonomi Kota

18

Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota

19

Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan

20

Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

Chapter: Metodologi

89

TAHAP III : PERUMUSAN RENCANA

1

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota

2

Perumusan Tujuan Pengembangan Kota

3

Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang

4

Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang

5

Perumusan Peraturan Zonasi

6

Perumusan Arahan Pelaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan

Bagan Alir pelaksanaan Pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10) diperlihatkan pada Gambar 4.

Chapter: Metodologi

90

BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA (file excel)

Chapter: Metodologi

Gambar 4

91

6.2.

Persiapan

6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan Mobilisasi personel yang dilakukan secara bertahap dalam 2 minggu pertama masa penugasan Konsultan sesuai dengan kebutuhan seperti tercantum pada jadwal penugasan. Selain personel, sumberdaya lainnya seperti peralatan perlu disediakan yang meliputi peralatan untuk menunjang pelaksanaan pekerjaan, baik di kantor maupun di lapangan. Pengadaan peralatan dilakukan dengan cara menyewa atau membeli sesuai dengan ketersediaannya.

6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa Koordinasi dengan Pengguna Jasa merupakan awal yang harus dilakukan oleh Konsultan setelah mobilisasi. Koordinasi pada bagian ini selai merupakan wujud kesiapan Konsultan untuk melaksanakan tugasnya juga dimaksudkan untuk mendapatkan informasi yang lengkap dari pengguna jasa tentang kegiatan ini sehingga kesamaan langkah antara kegiatan swadaya yang dilakukan Pengguna Jasa dan pelaksanaan penugasan Konsultan.

6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah Ada Keputusan Walikota tentang Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan untuk Wilayah Kecamatan di Kota Tangerang beserta dokumen pendukungnya harus diinventarisasi untuk dijadikan bahan telaahan awal agar diperoleh gambaran tentang komponen yang memerlukan revisi.

6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan Pada bagian ini akan dilakukan identifikasi awal kawasan yang merupakan upaya memahami karakteristik kawasan secara umum meliputi karakteristik fisik alam dan buatan, kegiatan yang dominan dan kondisi sosial ekonomi. Tujuan kegiatan ini adalah mengidentifikasi kondisi eksisting di kawasan perencanaan berdasarkan aspek daya dukung lingkungan, fisik, tata ruang serta sosial ekonomi. Rincian dari aspek yang akan dikaji adalah :  Aspek fisik dasar, terdiri atas aspek topografi, morfologi, hidrologi, geologi, jenis tanah, kemampuan tanah, klimatologi dan vegetasi, hidrologi, land capability dan land suitability (kendala‐kendala fisik dalam pengembangan kawasan), daerah rawan bencana dan karakteristik bencana.  Sumber daya alam, terdiri atas lahan/tanah (kesesuaian, daya dukung, status, produktivitas, kelestarian, ketersediaan air, dan lain‐lain),  Sumber daya buatan, terdiri atas sarana dan prasarana transportasi (jaringan jalan), sarana dan prasarana air, energi/listrik, telekomunikasi, penunjang lingkungan, dan lain‐lain,  Struktur dan pola tata ruang, untuk menilai struktur dan pola ruang yang terbentuk saat ini serta kecenderungan perkembangan pada masa yang akan datang. Kajian ini terdiri atas : i. Kondisi fungsi kawasan yang ada : industri, perdagangan, perumahan dan lain‐

ii. Kondisi struktur ruang : fungsi dan hirarki pusat‐pusat permukiman serta keterkaitan antar pusat‐pusat permukiman, antarkawasan produksi dan antara pusat permukiman dengan kawasan produksi serta prasarana wilayah yang mendukung antarkawasan.

perkembangan

kawasan‐kawasan

maupun

keterpaduan

Chapter: Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan

lain

93

 Potensi pengembangan kawasan seperti industri, perdagangan, pariwisata. Penyusunan gambaran awal wilayah atau kawasan dan sekitarnya merupakan pendalaman hasil identifikasi dan dimaksudkan sebagai penyajian awal tentang potensi dan permasalahan kawasan untuk mengetahui dan memahami karakter eksisting dari komponen‐komponen ruang, prasarana dan sarana yang terdapat di kawasan dan di sekitar kawasan yang direncanakan. Komponen‐komponen yang ditinjau adalah: 

aspek fisik lahan (potensi dan kendala pengembangan) ;



aspek kependudukan ;



aspek penggunaan lahan ;



aspek transportasi ;



aspek fasilitas dan utilitas ;



aspek administrasi dan pengelolaan pembangunan kota.

Tujuan dari tahap ini adalah mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan perencanaan berdasarkan keluaran yang dihasilkan pada kajian kebijakan dan kajian kondisi eksisting. Metode yang digunakan pada tahap ini adalah dengan menginventarisasi faktor potensial dan faktor kendala yang terdapat pada kawasan perencanaan secara umum. Identifikasi isu‐isu strategis kawasan bertolak dari hasil penelaahan terhadap karakteristik kawasan secara umum. Karakteristik kawasan yang menjadi objek

1. Karakteristik Fisik Lingkungan a.

Topografi tanah yang dapat dibedakan atas beberapa kategori, yaitu :  Daerah curam dengan kemiringan > 40 %  Daerah bergunung dengan kemiringan 25 – 40 %  daerah perbukitan dengan kemiringan daratan 15 – 25 %;  daerah landai dengan kemiringan 5 – 15 %;


penelaahan meliputi:

94

 daerah relatif datar/kemiringan 0 – 5 %;  daerah rawan banjir atau di atas muka air. b.

Potensi bencana seperti erosi dan sedimentasi yang bisa menyebabkan pendangkalan badan perairan.

c.

Hidrologi : air tanah, air permukaan serta daerah retensi sehingga run‐off air rendah.

d.

Kondisi geologi : struktur batuan lepas, tanah lunak, tingkat kerawanan bencana. Penggunaan lahan

f.

Klimatologi : dinamika iklim, cuaca, angin, suhu & kelembaban.

g.

Pergeseran fungsi badan perairan seperti pencemaran.

Karakteristik Ekonomi, Sosial dan Budaya a.

Keunggulan lokasi yang dapat menjadi pusat pertumbuhan ekonomi;

b.

orientasi kegiatan sosial‐ekonomi penduduk;

c.

Tingkat sosial ekonomi penduduk ;

d.

Pengetahuan tentang lingkungan yang sehat ;

e.

Peninggalan sejarah/budaya yang ada terkait dengan kawasan, dsb.

f.

Tradisi masyarakat yang spesifik di kawasan yang bersangkutan.

g.

Tipologi akses kawasan dsb.

3. Karakteristik Perumahan dan Permukiman serta Fungsi‐fungsi Ruang Lainnya a.

Sejarah awal keberadaan kawasan ini:  perkembangan karena daya tarik dan potensi kawasan;  perkembangan sebagai daerah alternatif permukiman.  Tahapan perkembangan kawasan.  Proses densifikasi.


2.

e.

95

b.

Pola pemanfaatan ruang dipengaruhi oleh keadaan topografi, dibedakan atas 3 (tiga), yaitu :  mengikuti kontur tanah;  pola relatif teratur, yaitu pola grid atau Linear dengan tata letak bangunan berada di kiri‐kanan jalan atau linear sejajar dengan (mengikuti) jaringan jalan;  pola cluster, yang tidak teratur dan organik.

c.

Orientasi bangunan

d.

Segi arsitektural bangunan: o Bangunan di atas tanah; o Bangunan bertingkat.

e.

Tipologi bangunan: struktur dan konstruksi (sederhana, tradisional dan konvensional, dll.

f.

FrekuensI terjadinya kebakaran.

Keluaran yang diharapkan pada kegiatan ini adalah teridentifikasinya kondisi eksisting kawasan perencanaan, meliputi kondisi fisik lingkungan, sumber daya alam, sumber daya buatan, struktur dan pola ruang serta sosial ekonomi.

6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 Menyiapkan peta dasar untuk Kecamatan Benda di wilayah Kota Tangerang dengan rujukan peta rupa bumi, dengan skala sekurang‐kurangnya 1:5.000. Peta rupa bumi yang menjadi rujukan haruslah dalam bentuk peta digital waktu yang tersedia untuk menyiapkan peta dasar hanya hanya 1 bulan.

Perumusan metodologi pada tahapan ini merupakan upaya pemutakhiran dan pemantapan metodologi yang telah disusun dalam Usulan Teknis yang dilakukan berdasarkan masukan‐masukan baru dan pendalaman pemahaman terhadap pekerjaan

Chapter: Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000

6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan

96

serta kawasan perencanaan. Seperti yang diutarakan pada awal bab ini, metodologi disusun dalam tiga tahapan kegiatan dan pada setiap tahapan terdapat sejumlah kegiatan yang keseluruhannya diharapkan menghasilkan keluaran berupa rencana rinci tata ruang wilayan kecamatan (RDTR Kotamadya).

6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja Penyusunan rencana kerja dalam Bagian ini merupakan upaya penajaman rencana kerja yang telah dibuat pada Usulan Teknis. Rencana kerja akan mncakup jenis data primer dan sekunder yang diperlukan, jadwal pelaksanaan survei, metode survei, dan outline laporan pendahuluan.

6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis Pengumpulan data dilakukan dengan survei sekunder yaitu kajian literatur, pustaka internet dan kunjungan instansi. Kajian dilakukan dengan menggunakan analisis deskriptif yaitu dengan menjabarkan semua informasi terkait dengan dasar, pertimbangan dan prasyarat pembangunan kawasan yang terdapat pada setiap kebijakan.

6.2.9. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang Kebijakan sektoral dan spasial akan sangat berpengaruh terhadap perkembangan kota. Dari kebijakan ini juga diharapkan dapat diketahui strategi dan arah pengembangan kawasan‐kawasan yang tersebar pada kecamatan Benda di wilayah Kota Tangerang. Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang yang mempengaruhi rencana tata ruang dan perlu dikumpulkan antara lain adalah komitmen gubernur.

6.2.10. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota Sistem, prasarana dan sarana transportasi kota yang diidentifikasi meliputi sistem

bagi angkutan jalan raya, angkutan kereta api, angkutan laut, serta angkutan udara.

Chapter: Penyusunan Rencana Kerja

jaringan pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan, lingkungan perparkiran)

97

c. Angkutan jalan raya:  Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder, jaringan jalan lokal sekunder, sistem primer (jumlah lajur, daerah pengawasan jalan, daerah milik jalan, persimpangan utama);  Terminal penumpang dan barang;  Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas angkutan barang. d. Angkutan kereta api, terdiri atas :  Jaringan jalan kereta api;  Stasiun kereta api;  Depo atau balai yasa. e. Angkutan laut , terdiri atas :  Pelabuhan laut; f. Angkutan udara, terdiri atas :  Bandar udara;

6.2.10.1

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan

Prasarana dan Sarana Perkotaan yang harus diidentifikasi tentang ketersediaan dan

a. seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per blok peruntukan);



Bangunan pengambil air baku;



Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi;



Seluruh pipa transmisi air bersih;



Bak penampung;



Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok peruntukan.

Chapter: Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan

kualitasnya meliputi :

98

b. seluruh jaringan air hujan; 

Seluruh saluran;



Waduk penampungan.

c. seluruh jaringan air limbah; 

Seluruh saluran;



Bangunan pengolahan;



Waduk penampungan.

d. seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal). 

Tempat pembungan akhir;



Bangunan pengolahan sampah;



Penampungan sementara.

e. seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder); Stasiun telepon otomat;



Rumah kabel dan kotak pembagi;



Jaringan kabel sekunder;



Jaringan telepon seluler.

Sistem televisi kabel, yang terdiri dari: 

Stasiun transmisi;



Jaringan kabel distribusi.

g. seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi);



Bangunan pembangkit;



Gardu induk tegangan ekstra tinggi;



Gardu induk;



Gardu distribusi.

Chapter: Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan

f.



99

h. seluruh jaringan gas. 

Pabrik gas;



Seluruh jaringan gas.

Identifikasi dilakukan dengan menggunakan data sekunder kemudian dilakukan penelusuran di lapangan.

6.2.10.2


Kondisi dan pola tata air merupakan bagian yang sangat penting untuk diidentifikasi mengingat Kota Tangerang merupakan wilayah yang rawan banjir dan dilalui oleh beberapa sungai. Identifikasi akan mencakup pola aliran, daerah‐daerah rendah yang berpotensi mengalami genangan/banjir, daerah‐daerah tepi sungai, daerah‐daerah bebas banjir, daerah‐daerah banjir, frekuensi banjir, tinggi banjir dan lain‐lain.

6.2.10.3


Kondisi geologi yang perlu diidentifikasi meliputi daerah‐daerah yang tanahnya labil, rawan longsor, sesar/jalur patahan, geomorfologi, jenis batuan dasar, air tanah, daerah‐ daerah yang mengalami penurunan, intrusi air laut dan lain‐lain. Identifikasi dilakukan dengan menggunakan peta geologi dan geologi tata lingkungan, kemudian dilakukan penelusuran di lapangan dan bila diperlukan dilakukan pengambilan sampel untuk dianalisis di laboratorium. Kondisi lingkungan kota yang akan diidentifiasi meliputi lingkungan biotik dan abiotik. Lingkungan biotik yang perlu diidentifikasi terutama adalah vegetasi yang spesifik dan mempunyai fungsi khusus pada kawasan tertentu. Lingkungan abiotik seperti air dan tanah serta udara perlu diidentifikasi juga mengenai tingkat pencemarannya dan

6.2.10.4


Survei penggunaan lahan merupakan upaya pemutakhiran guna lahan dari peta skala 1:5.000 yang telah ada sebelumnya yang meliputi jenis peruntukan, besaran, kualitas

Chapter: Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air

kemungkinan mitigasi dampak lingkungannya.

100

bangunan, ketinggian bangunan dll. Dalam susrvei juga akan diidentifikasi jaringan jalan, dimensi jalan dan saluran, serta beberapa profil topografi yang diperlukan, blok peruntukan, peruntukan lahan dan bangunan, jaringan utilitas di atas tanah dan lokasi bangunan dan instalasi publik.

6.2.10.5

Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah

Warisan budaya kota (urban heritage) yang ada pada setiap kawasan dalam wilayah Kota Tangerang perlu diinvetarisasi terutama objek‐objek yang telah didata oleh Dinas Pariwisata. Inventarisasi ini bertujuan untuk pelestarian dan kemungkinan pemanfaatannya sebagai obyek wisata sejarah. Gedung dan kawasan‐kawasan yang memiliki nilai sejarah dan telah dilindungi oleh Undang‐Undang Perlindungan Benda Cagar Budaya tidak dapat dialihfungsikan sehingga dalam perumusan rencana detail tata ruang keberadaannya harus diperhatikan.

6.2.10.6


Data penduduk yang dapat diterima keabsahannya adalah data yang merupakan hasil publikasi BPS. Oleh karena itu, pengumpulan data penduduk akan dilakukan dengan metode pengumpulan data sekunder. Sejauh datanya tersedia, data akan diambil di BPS, data yang bersumber dari instansi lain hanya sebagai pelengkap dan pembanding. Rincian data penduduk dan sosial yang diperlukan dalam pekerjaan ini ditunjukkan pada

Chapter: Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah

Tabel 7.

101

Tabel 7 Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana

I

Uraian

Jumlah

Jumlah Dan Pertumbuhan Penduduk

1 Jumlah penduduk Tahun t (t = 2007) 2 Jumlah penduduk Laki‐laki

Jiwa

Jiwa

3 Jumlah penduduk perempuan

Jiwa

4 1996

Jiwa

5 1997

Jiwa

6 1998

Jiwa

7 1999

Jiwa

8 2000

Jiwa

9 2001

Jiwa

10 2002

Jiwa

11 2003

Jiwa

12 2004

Jiwa

13 2005

Jiwa

14 2006

Jiwa

15 2007

Jiwa

16 Luas wilayah

Ha

17 Jumlah kelahiran Tahun t

Jiwa

18 Jumlah kematian Tahun t

Jiwa

19 Jumlah migrasi masuk Tahun t

Jiwa

20 Jumlah migrasi keluar Tahun t II

Struktur Umur Penduduk pada Tahun t

1 0 ─ 4 tahun

Satuan

Jiwa Jiwa

Chapter: Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya

No

102

Uraian

Jumlah

2 5 ─ 9 tahun

Jiwa

3 10 ─ 14 tahun

Jiwa

4 15 ─ 19 tahun

Jiwa

5 20 ─ 24 tahun

Jiwa

6 25 ─ 29 tahun

Jiwa

7 30 ─ 34 tahun

Jiwa

8 35 ─ 39 tahun

Jiwa

9 40 ─ 44 tahun

Jiwa

10 45 ─ 49 tahun

Jiwa

11 50 ─ 54 tahun

Jiwa

12 55 ─ 59 tahun

Jiwa

13 60 ─ 64 tahun

Jiwa

14 65 ─ 69 tahun

Jiwa

15 70 ─ 74 tahun

Jiwa

16 75 ─ 79 tahun

Jiwa

III TENAGA KERJA

1 Jumlah penduduk yang bekerja

Jiwa

3 Jumlah penganggur

Jiwa

7 Jumlah Angkatan Kerja

Jiwa

IV SOSIAL 1 Jumlah murid :

Satuan

TK

orang

SD

orang

Chapter: Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya

No

103

No

Uraian

Jumlah

Satuan

SLTP

orang

SLTA

orang

2 Jumlah guru :

TK

orang

SD

orang

SLTP

orang

SLTA

orang

3 Jumlah sekolah :

TK

unit

SD

unit

SLTP

unit

SLTA

unit

4 Jumlah Penduduk yang tamat SLTP ke atas

Jiwa

5 Jumlah Penduduk usia 15 tahun ke atas yang melek huruf

Jiwa

11 Jumlah rumah

12 Total Luas Lantai rumah

unit

m2

6.2.10.7


Data ekonomi kota yang akan dikumpulkan adalah data yang dibutuhkan untuk

pertumbuhan wilayah. Data ini meliputi data ekonomi sektor formal dan sektor informal. Data sektor formal dapat diidentifikasi dari perkembangan PDRB yang juga merupakan publikasi BPS, sedangkan data sektor informal harus diidentifikasi melalui pengamatan langsung di lapangan. Data ekonomi sektor formal yang dibutuhkankan ditunjukkan pada Tabel 6.2.

Chapter: Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota

menjalankan fungsi wilayah kota sebagai pusat pelayanan sosial ekonomi dan pusat

104

Tabel 8 Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal untuk Pemyusunan Rencana

I

Uraian

Jumlah

EKONOMI

1 PDRB atas dasar Harga Konstan Tahun …. 2000

jutaan rph

2001

jutaan rph

2003

jutaan rph

2004

jutaan rph

2005

jutaan rph

2006

jutaan rph

Laju Pertumbuhan Ekonomi (2000 – 2006)

%

2 PDRB atas dasar Harga Berlaku Tahun ….

2.1 Pertanian, Peternakan, Kehutanan, dan Perikanan 2.2 Pertambangan dan Penggalian

jutaan rph

jutaan rph

2.3 Industri Pengolahan

jutaan rph

2.4 Listrik, Gas, dan Air Bersih

jutaan rph

2.5 Bangunan/Konstruksi

jutaan rph

2.6 Perdagangan, Hotel, dan Restoran

jutaan rph

2.7 Pengangkutan dan Komunikasi

jutaan rph

2.8 Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan

jutaan rph

2.9 Jasa‐Jasa

jutaan rph

Total PDRB 3 PDRB harga konstan Tahun t (t = ……)

Satuan

jutaan rph

juta rph

4 PDRB per kapita Tahun t (Harga Konstan)

juta rph

PDRB per kapita Tahun t (Harga Berlaku)

juta rph

Chapter: Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota

No

105

No

Uraian

Jumlah

5 Jumlah Konsumsi per KK per tahun

juta rph

6 Jumlah Konsumsi per kapita per tahun 3

Data Produksi dan Tenaga Kerja Per Sektor/Subsektor Dirinci per Kecamatan

Satuan

juta rupiah

6.2.11. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang Peninjauan kembali RRTRW Kecamatan di Wilayah yang telah ada merupakan langkah yang harus dilakukan agar diperoleh suatu pemahaman yang lengkap tentang berbagai ketentuan yang akan menjadi rujukan dalam revisi penyusunan RRTR Kecamatan. Kegiatan ini dilakukan untuk menganalisis apakah kondisi, kebutuhan dan permasalahan tata ruang serta isu yang dihadapi telah terakomodasi dalam dokumen RRTRW Kecamatan yang telah ada. Tahap ini dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau dengar pendapat melalui suatu Workshop untuk memperoleh masukan dari para Stakeholder.

mengenai lokasi kawasan dan pemanfaatan ruang, dan standar‐standar teknis mengenai blok peruntukan, pembangunan prasarana dan sarana.

6.2.12. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas a. Prasarana Transportasi Metode terhadap Kajian Transportasi yang pernah dilakukan, di antaranya adalah:

 Kajian mengenai pola dan perkembangan jaringan jalan.  Kajian mengenai keterkaitan antara pusat kegiatan yang ada dengan yang akan direncanakan (ketersediaan jalan akses menuju kawasan).

Chapter: Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang

Keluaran yang diharapkan dari kajian ini adalah ketentuan, persyaratan, kriteria

106

 Kajian mengenai arah perkembangan kota. Analisis sistem transportasi dilakukan dengan menggunakan metoda kuantitatif dan kualitatif yang didasarkan pada pertimbangan faktor pendukung perkembangan di kawasan perencanaan dan standar peraturan yang berlaku di dalam menentukan fungsi jalan (lihat Gambar 5). Penggunaan metoda ini disesuaikan dengan ketersediaan data, kondisi serta permasalahan yang ada di kawasan perencanaan. Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi

Gambar 5

Faktor Pendukung Perkembangan

Standar dan Kriteria

Kondisi Transportasi

Pengembangan Sistem Transportasi

Kebutuhan Sarana Transportasi

Sistem Transportasi yang akan Dikembangkan

 Sistranas  Peraturan–peraturan

Beberapa peraturan yang dipergunakan dalam analisis sistem transportasi di antaranya sebagai berikut : 

Undang‐undang RI No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan



Peraturan Pemerintah RI No. 34 tahun 2006 tentang Jalan



Peraturan Menteri Perhubungan Nomor KM 49 tahun 2005 tentang Sistem Transportasi Nasional



Surat Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 31 Tahun 1995 tentang Terminal



Peraturan geometris jalan raya dan jembatan (Bina Marga ‐ PU)

Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis sistem transportasi antara lain:



Jalan yang ada menurut fungsinya.



Kondisi dan kapasitas jalan

Chapter: Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas

Transportasi Jalan.

107



Volume lalu lintas jalan raya



Kondisi sarana penunjang jalan, seperti jalur hijau, trotoar, saluran drainase dan lainnya.



Garis sempadan bangunan untuk setiap ruas jalan yang telah ditetapkan.



Sarana parkir



Jumlah dan jenis sarana angkutan yang ada



Trayek dan rute angkutan umum



Jumlah dan kelas terminal/tempat pemberhentian angkutan umum



Penetapan fungsi jalan berdasarkan RTRW Kota Tangerang.

b. Penentuan Dimensi Jalan Penentuan dimensi jalan dilakukan dengan melibatkan komponen‐komponen seperti :

 volume pelayanan jalan maksimum  rasio volume jalan dengan kapasitas jalan Formula yang dipergunakan adalah (Morlok, 1978) :

Sv  2000  N 

Sv 

V W  T C

Sn V 2000   T  W C

Sv

: volume pelayanan jalan maksimum

Sn

: volume pelayanan jalan hasil prediksi

N

: jumlah jalur

V C

: rasio volume

W

: faktor koreksi kapasitas

Chapter: Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas

108

T

: faktor komposisi kendaraan berat terhadap kapasitas

(1) Penentuan Dimensi Sempadan Bangunan Penentuan dimensi sempadan jalan dilakukan dengan melibatkan komponen lebar jalan dimana formulanya adalah sebagai berikut :

GSB 

1 DMJ  1 2

GSB

: lebar Garis Sempadan Bangunan

DMJ

: lebar Daerah Milik Jalan

(2) Penentuan Kapasitas Ruang Parkir Model ini digunakan untuk menghitung kapasitas atau daya tampung parkir kendaraan pada suatu ruang tertentu. Formulanya adalah sebagai berikut (Morlok, 1978)

N

L 1 P

N

: jumlah kendaraan yang dapat ditampung

L

: panjang ruang parkir (pada sisi jalan)

P

: rata‐rata jarak antar mobil per satuan sistem parkir

6.2.13. Analisis Daya Dukung Lingkungan Analisis daya dukung lingkungan merupakan penilaian terhadap kemampuan fisik alam untuk mendukung unsur‐unsur fisik buatan manusia dan aktivitas manusia di atasnya. Sebagai kawasan perkotaan, faktor‐faktor alam yang perlu diperhatikan adalah ketersediaan sumberdaya alam seperti lahan, air baku, dan udara bersih untuk

Salah satu bagian dari analisis daya dukung ini adalah analisis ketersediaan lahan. Analisis ketersediaan lahan dilakukan untuk mengetahui apakah masih ada lahan kosong

Chapter: Analisis Daya Dukung Lingkungan

mendukung kehidupan.

109

untuk pengembangan secara horizontal atau apakah pengembangan harus dilakukan secara vertikal. Metode yang dipergunakan untuk analisis kesesuaian lahan adalah metoda tumpang susun (superimpose) antara beberapa jenis peta tertentu. Metode superimpose digunakan untuk mengetahui tingkat optimalitas yang didasarkan atas sekumpulan informasi, dengan cara men‐superimpose‐kan sekumpulan informasi. Dalam kaitan dengan proses perencanaan kawasan, metode superimpose berguna dalam menentukan land capability dan land suitability dari tanah pada areal perkotaan yang ada. Untuk mendukung penggunaan metoda tumpang susun (superimpose) dalam analisis kesesuaian lahan, dibutuhkan peta dan data‐data mengenai : a) Peta dan Data Penggunaan Lahan dan Status Kepemilikan Lahan. b) Peta dan data kondisi fisik dasar, topografi, geologi, hidrologi dan potensi sumber air. c) Data Kebijakan Pengembangan Pemerintah Kota Tangerang. Tahapan‐tahapan dalam penggunaan metoda superimpose adalah sebagai berikut: a) Penyiapan peta dasar dengan skala yang sama b) Pembuatan peta‐peta tematik berdasarkan peta dasar yang telah dibuat c) Men‐superimpose‐kan peta‐peta tematik d) Menganalisis kemampuan / daya dukung tanah. Analisis ini diharapkan dapat menghasilkan sebaran daya dukung dalam beberapa klasifikasi, misalnya daya dukung rendah, sedang, dan tinggi.

Analisis pemanfaatan ruang dan daya dukung lingkungan, baik yang deskriptif, statistik maupun spatial, secara komprehensif dan detil (sampai tingkat sub‐blok bangunan dan bahkan lebih detil lagi).

Chapter: Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota

6.2.14. Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota

110

Tahap ini juga dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau dengar pendapat melalui suatu Workshop untuk memperoleh masukan dari para Stakeholder terutama dalam perumusan potensi dan permasalahan dalam pengembangan kawasan. Pada tahap ini penting untuk diadakan sosialisasi dan penggalangan aspirasi yang merupakan forum temu warga antara stakeholder kawasan untuk mengidentifikasi issue‐issue dan masalah‐masalah spesifik yang berkembang pada kawasan perencanan, serta berupaya untuk mencari rumusan terbaik untuk mengatasi masalah‐masalah kawasan tersebut. Pada forum ini pula, Konsultan akan menjelaskan mengenai mekanisme penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang Kota dari tahap awal sampai keluar produk perencanaan, beserta jadwalnya agar masyarakat dapat terus memantau dan terlibat secara penuh. Stakeholder‐stakeholder yang dimaksud di atas antara lain adalah :  Masyarakat yang terkait dengan sektor formal, seperti : 

Kelompok formal dalam masyarakat



Asosiasi pengusaha/industri



Asosiasi profesi



LSM



Pers/media massa

 Masyarakat yang terkait dengan sektor informal 

Paguyuban PK – 5



Paguyuban pedagang / pengrajin dan lain‐lain



Akademisi



Peneliti

 Masyarakat birokrasi



Instansi di lingkungan administratif kawasan perencanaan



Instansi lain yang terkait.

Chapter: Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota

 Masyarakat perguruan tinggi

111

Pada tahap akhir akan dilakukan sosialisasi hasil‐hasil perencanaan dengan tujuan agar para stakeholder memahami hasil rancangan penataan ruang yang melibatkan mereka, serta mengetahui bangaimana prosedur dan mekanisme pemanfaatan ruang beserta pengendaliannya di lapangan Analisis potensi dan permasalahan fisik kota dilakukan berdasarkan daya dukung lingkungan dan daya dukung prasarana dan sarana terhadap aktivitas yang ada pengembangannya pada masa datang. Ketidakmampuan lingkungan, prasarana dan sarana mendukung aktivitas yang ada saat merupakan permasalahan yang fisik yang perlu diatasi dalam pengembangan suatu kota/kawasan. Dari analisis ini diharapkan dapat dipetakan potensi dan permasalahan fisik setiap kawasan.

6.2.15. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota Unsur‐unsur kota yang perlu dilestarikan adalah unsur yang termasuk kategori warisan budaya kota (urban heritage), baik berupa gedung maupun kawasan. Sebagian unit gedung atau kawasan telah dilindungi oleh Undang – undang Perlindungan Cagar Budaya, namun sebagian lagi mungkin saja masih belum terdata. Oleh karena itu, sebaran unsur – unsur ini juga perlu dipetakan dan kawasan didelineasi sehingga menjadi dasar dalam perumusan rencana detail tata ruang.

6.2.16. Analisis Pemanfaatan Ruang Analisis pemanfaatan ruang merupakan analisis untuk mengetahui pola pemanfaatan ruang, karakteristik pemanfaatan ruang, dan intensitas penggunaan lahan. Pola pemanfaatan ruang menggambarkan jenis dan besaran setiap jenis pemanfaatan ruang

kemungkinan suatu pemanfaatan ruang dapat beralih fungsi, baik karena alasan ekonomi, sosial maupun lingkungan. Komponen intensitas penggunaan lahan di dalam suatu ruang perkotaan digunakan untuk mengidentifikasi tingkat kepadatan atau intensitas suatu kawasan yang

Chapter: Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota

pada setiap kawasan. Karakterisitik pemanfaatan merupakan gambaran tentang

112

merupakan indikator perlu tidaknya diadakan pengaturan‐pengaturan bangunan seperti pengaturan (Chiara, 1984) :



koefisien dasar bangunan



koefisien lantai bangunan



open space ratio



recreation space ratio



livability space ratio

Formula untuk mengtahui kondisi intensitas penggunaan lahan adalah :

IPL 

1,903  log FAR 0,301

IPL

: Intensitas Penggunaan Lahan

FAR

: Floor Area Ratio

6.2.17. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya Analisis kependudukan bertujuan untuk memprediksi jumlah penduduk pada tahun rencana dengan melihat kecenderungan pertumbuhan penduduk pada tahun sebelumnya dan eksisting sebagai perbandingan pertumbuhan penduduk. Selain itu, metode ini juga dapat digunakan untuk memprediksi besaran kebutuhan penduduk akan perumahan pada tahun rencana. Terdapat 5 (lima) model pertumbuhan penduduk dan satu model seleksi yang aplikatif untuk situasi dan kondisi demografi wilayah perkotaan di Indonesia, yaitu : 1)

Linier Growth Model

penduduk yang jumlahnya konstan dari tahun ke tahun dan jumlah pertumbuhan tidak tergantung pada jumlah penduduk pada suatu tahun tertentu. Model matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980).

Pn  P0  na

Chapter: Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya

Asumsi dasar aplikasi linier growth model adalah bahwa tingkat pertumbuhan

113

Pn : Jumlah penduduk pada tahun n

P0 : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan n : Periode pengamatan

a : Jumlah pertambahan penduduk setiap tahun 2)

Exponential Growth Model Asumsi dasar penggunaan exponential growth model adalah bahwa tingkat pertumbuhan penduduk tiap tahun akan selalu proporsional dengan jumlah penduduk pada tahun sebelumnya. Ada suatu variabel yang bersifat konstan, yaitu laju pertumbuhan penduduk, bukan jumlah pertumbuhan penduduk. Secara fisik, makin besar jumlah penduduk, makin cepat pula pertumbuhannya. Model matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980) :

Pn  P0 1  r  n

Pn : Jumlah penduduk pada tahun n P0 : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan n : Periode pengamatan

r : Persentase (laju) pertumbuhan penduduk setiap tahun 3)

Linier Regression Model Asumsi dasar penggunaan linier regression model adalah bahwa terdapat hubungan (korelasi) linier antara tahun pengamatan dengan jumlah penduduk pada tahun pengamatan tersebut. Hubungan tersebut diterjemahkan ke dalam persamaan linier yang merupakan formula matematis dari linier regression model

Px  a  bx Px : Jumlah penduduk pada tahun x x : Tahun pengamatan


ini. Model matematisnya adalah sebagai berikut (Warpani, 1984) :

114

P x  xP N  x   x  2

4)

x

a : Konstanta empirik

=

b : Konstanta empirik

=

x

2

2

N  Px   x   P N  x 2   x 

2

Comparative Methods Asumsi dasar penggunaan metoda ini adalah bahwa pola pertumbuhan penduduk pada suatu lokasi relatif akan sama atau proporsional atau analog dengan pola pertumbuhan penduduk pada wilayah yang lebih luas, atau pada suatu lokasi yang memiliki kesamaan karakteristik dengan lokasi pengamatan. Ada tiga jenis comparative methods, yaitu (Oppenheim, 1980) : 

Ratio methods Model matematisnya  Pc t   kPs t 



Pc t 

: Jumlah penduduk kecamatan pada tahun t

Ps t 

: Jumlah penduduk kota pada tahun t

k

: Propotional factor

Time lag methods Model matematisnya  P t   P (t  T ) a

Pa t 

: Jumlah penduduk area a pada tahun t

Pb t  T 

: Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T

T

: Time lag

Combination methods Model matematisnya  P t   kP (t  T ) a

b

Pa t 

: Jumlah penduduk area a pada tahun t

Pb t  T 

: Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T




b

115

k

: Propotional factor

T

: Time lag

Data‐data yang dibutuhkan untuk melakukan analisis kependudukan dengan metoda komparatif adalah sebagai berikut: 

Jumlah penduduk dalam kurun waktu lima tahun terakhir



Arahan penduduk berdasarkan RTRW Kota Tangerang



Data sumber daya alam di kawasan perencanaan



Hasil‐hasil studi di kawasan lain yang memiliki karakteristik relatif sama dengan kawasan perencanaan.

5)

Minimum Sum of Square Method Metode ini digunakan untuk menguji tingkat kecocokan suatu model terhadap kondisi faktualnya. Tingkat kecocokan dapat dilihat dari jumlah kuadrat simpangannya. Nilai jumlah kuadrat simpangan terkecil merupakan indikator tingkat kecocokan suatu model. Dalam proses perencanaan kota, metoda ini digunakan untuk menguji tingkat kecocokan beberapa model pertumbuhan penduduk. Bentuk matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980) :

   Yi  Y 'i  2



: Nilai simpangan

Yi

: Perkiraan jumlah penduduk

Y'i

: Jumlah penduduk faktual

Pada tahapan selanjutnya, untuk mendistribusikan jumlah penduduk di setiap blok lingkungan, terdapat beberapa pendekatan kepadatan penduduk. Salah satu

adalah Metode Analisis Daya Tampung Penduduk. Perhitungan metoda ini didasarkan pada pendekatan sebagai berikut : 

Lahan potensial yang dapat dikembangkan menjadi lahan terbangun (perumahan)


metoda yang sesuai untuk kawasan perencanaan yang relatif masih kosong,

116



Besaran luas kapling perumahan yang akan ditetapkan



Asumsi jumlah penduduk dalam setiap Kepala Keluarga (KK).



Perhitungan berdasarkan standar kepadatan National Urban Development Strategy (NUDS)

Dari keseluruhan metoda tersebut diatas, dipilih beberapa metoda yang paling sesuai dengan kondisi kawasan perencanaan sehingga dihasilkan beberapa skenario perkiraan jumlah penduduk. Selanjutnya, dengan melihat pertimbangan‐ pertimbangan kecenderungan perkembangan, diambil salah satu hasil perkiraan penduduk sebagai dasar di dalam perhitungan kebutuhan prasarana dan sarana. Penggunaan metoda analisis akan sangat tergantung dari kelengkapan data kependudukan yang tersedia. Metode pendekatan proyeksi penduduk dapat dilihat pada Gambar 6.3. Gambar 6

Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk

Fungsi

Setiap

Kebijakan Kependudukan RTRW Kota Tangerang

Distribusi Penduduk Tiap Unit Lingkungan

Daya Tampung Penduduk Kawasan Perencanaan

Penduduk

Existing

Distribusi Penduduk Setiap Blok Lingkungan

 Penduduk Eksisting Setiap Blok lingkungan  Kepadatan Penduduk Setiap Blok Lingkungan

Sedangkan, untuk analisis sosial budaya bertujuan untuk mengetahui karakteristik dan

yang perlu dipertimbangkan.


aspirasi masyarakat di wilayah perencanaan serta dapat diketahui tingkatan penghasilan

117

masyarakatnya, sehingga nantinya dengan analisis ini akan dapat diklasifikasikan kebutuhan sosial masyarakat, kebutuhan ekonomi masyarakat, dan kebutuhan fisik. Dalam pembangunan fisik akan kelihatan dengan jelas aspek sosial budaya macam apa

6.2.18. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota Analisis perekonomian dilakukan dengan tujuan untuk melihat struktur aktivitas perekonomian kawasan perencanaan saat ini dan perkembangan tingkat sosial ekonomi masyarakat. Metode yang digunakan untuk menganalisis perekonomian di kawasan perencanaan adalah metode kualitatif. Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis perekonomian, meliputi : 

Nilai tambah sektor ekonomi (PDRB)



Struktur mata pecaharian penduduk



Jenis kegiatan perekonomian di kawasan perencanaan



Besaran produksi dan investasi setiap sektor.subsektor ekonomi



Hasil analisis ketersediaan lahan.

Analisis yang akan dilakukan dengan menggunakan data PDRB meliputi tingkat pertumbuhan (sektor, subsektor dan total wilayah), kontribusi sektor/subsektor dalam perekonomian kota, penyerapan tenaga kerja, pendapatan per kapita, daya saing sektor/subsektor, karateristik pertumbuhan dan sebagainya. Mengingat hasil analisis dengan menggunakan data PDRB bersifat sektoral, maka untuk melihat persebaran dan besaran sektor/subsektor ekonomi perlu analisis persebaran/intensitas kegiatan dan penyebaran tenaga kerja.

6.2.19. Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota Analisis potensi dan permasalahan sosial ekonomi kota dapat dilakukan dengan melihat tingkat pertumbuhan produksi dan penyerapan tenaga kerja, volume penjualan, jumlah pengangguran pada suatu kawasan, keterkaitan usaha antara skala besar, menengah dan kecil. Bila indikator – indikator tersebut memperlihatkan kecenderungan yang

Sebaliknya, bila indikatornya positif berarti ada potensi dengan catatan bahwa aktivitas tersebut tidak berdampak negatif pada lingkungan di sekitarnya.

Chapter: Analisis Pengembangan Ekonomi Kota

negatif maka berarti di kawasan yang bersangkutan ada masalah sosial dan ekonomi.

118

6.2.20. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan Analisis kapasitas pengembangan kawasan / daya dukung kawasan dilakukan dengan melakukan penilaian terhadap kemampuan fisik lingkungan dan kemampuan prasarana dan sarana untuk mendukung pengembangan aktivitas pada suatu kawasan. Daya dukung kawasan akan menentukan berapa luas kawasan yang dapat dikembangkan dan atau yang bisa dibangun dan besaran aktivitas yang dapat ditampung.

6.2.21. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan Tujuan kegiatan ini adalah untuk menghitung perkiraan jumlah kebutuhan fisik di kawasan perencanaan berdasarkan daya dukungnya. Secara rinci, beberapa kebutuhan yang akan dihitung adalah : Perkiraan kebutuhan lahan untuk pengembangan kawasan perumahan dan permukiman, perdagangan, industri, dan kegiatan lainnya Perkiraan jumlah dan tipe bangunan yang akan dikembangkan, Perkiraan kebutuhan sarana dan prasarana transportasi, sarana dan prasarana air, energi/listrik, telekomunikasi, Perkiraan pembiayaan : sumber pembiayaan dan pola kredit, Perkiraan kebutuhan dan jumlah kawasan prioritas. Keluaran dari tahap ini adalah tersusunnya perkiraan jumlah kebutuhan fisik kawasan berdasarkan daya dukungnya. a.

Penentuan Kebutuhan Fasilitas dan Utilitas Untuk memperkirakan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan perencanaan, digunakan beberapa model kebutuhan fasilitas dan utilitas yang bersumber dari :

 Standar Teknis yang digunakan di Kota Tangerang  Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2006 Tentang Jalan  Standar Perencanaan Geometrik Jalan Perkotaan

Chapter: Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan

 RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan seluruh wilayah Kota TAngerang

119

 Standar Pelayanan Kebutuhan Air Minum  Standar Pelayanan Kebersihan Air Limbah Perkiraan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan akan mencakup kebutuhan jenis, jumlah, serta kebutuhan ruang. Perkiraan dilakukan dengan mengaplikasikan standar kebutuhan yang ada untuk kecamatan‐kecamatan di Kota Tangerang, yang dapat mengacu pada berbagai studi dan standar perencanaan yang ada. Secara garis besar, standar perencanaan dibagi menjadi 3, yaitu:

 Standar Internasional, yang merupakan bakuan yang didasarkan atas ketentuan umum dan diterapkan di banyak negara sebagai suatu kebutuhan dan persyaratan.

 Standar Nasional, yang menjadi pedoman umum yang digunakan di Indonesia. Standar ini hanya memberikan patokan umum, sesuai dengan karakteristik serta tingkat kebutuhannya

 Standar lokal yakni ketentuan yang berlaku khusus untuk suatu wilayah atau kota tertentu. Standar ini disusun berdasarkan situasi dan kondisi khusus dari wilayah atau kota tersebut yang di dalamnya dipertimbangkan ketentuan khusus lain, seperti tradisi dan tata nilai budaya yang berlaku.

1) Standar Kebijakan Penyehatan Lingkungan Permukiman Hal‐hal yang perlu diperhatikan di dalam merencanakan suatu lingkungan permukiman yang sehat dapat diuraikan menjadi dua, yaitu : a. Kesehatan rumah, seperti cahaya, ventilasi dan pergantian udara, kelembaban, air minum, pembuangan kotoran manusia, pembuangan air bekas, pembuangan air hujan, luas bangunan rumah, denah, luas tanah,

tempat penyimpanan barang untuk kegiatan yang berbeda‐beda, b. Kesehatan lingkungan, seperti lingkungan perumahan sehat, jalan lingkungan, sistem pembuangan air dan pertamanan lingkungan.

Chapter: Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

dapur, tanaman, sampah, kebersihan, binatang penyebab penyakit,

120

2) Standar Kebijakan Penyediaan Air Bersih Terdapat 5 (lima) komponen yang akan digunakan sebagai dasar pengembangan sistem penyediaan air bersih di masa yang akan datang. Komponen rencana tersebut antara lain sebagai berikut : a. Kebutuhan Air b. Rencana Tingkat Pelayanan c. Rencana Pengembangan Sumber d. Rencana Pengembangan Transmisi/distribusi e. Pengendalian Kebocoran Air. PDAM telah menyediakan suatu standar bagi pengadaan air bersih dimana standar tersebut didasarkan pada pedoman Direktorat Air Bersih yang telah memperhitungkan standar kebutuhan air bersih untuk industri dan rumah tangga. Ketentuannya ialah 125 lt / orang / hari untuk konsumsi umum dan 10 lt / pekerja/ hari bagi kawasan industri. Catatan untuk ketentuan tersebut ialah bahwa air yang diperuntukkan bagi kawasan industri bukan bahan baku operasional. Suatu kebijakan lain telah ditetapkan pula bahwa perbandingan antara sambungan langsung ke rumah tangga dan kran umum berkisar antara 50% : 50% hingga 80% : 20%, tergantung pada situasi lingkungan permukimannya. Setiap kran umum diasumsikan melayani 200 orang, sedangkan sambungan rumah tangga untuk 5 – 10 orang. Jumlah penduduk yang ingin dilayani oleh PDAM berdasarkan informasi ialah sekitar 75% dari jumlah keseluruhan penduduk yang ada atau yang direncanakan, dengan asumsi Kebutuhan Air

3) Standar Kebijakan Penyediaan Listrik Berdasarkan standar kebijaksanaan, kebutuhan konsumsi listrik yang ditetapkan untuk masing‐masing kelompok pelanggan sebagai berikut : •

Rumah Tangga mengkomsumsi listrik sebesar 170 Watt/jiwa.


Minum dihitung sebesar 150 lt / orang / hari.

121

•

Industri mengkomsumsi listrik sebesar 250 KVA/Ha.

•

Perdagangan dan jasa mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha.

•

Sosial / Fasilitas Umum mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha

4) Standar Kebijakan Penyediaan Komunikasi Untuk melayani kebutuhan telepon, dibutuhkan pengembangan sistem jaringan distribusinya yang meliputi fasilitas Sentral Telepon Otomat (STO), Rumah Kabel (RK) dan Distribution Point (DP). Perkiraan kebutuhan RK dan DP dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut : •

Untuk 1 RK memiliki kapasitas antara 1.200 – 1.400 SST

•

Untuk 1 DP memiliki kapasitas antara 10 – 20 SST

b. Analisis Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana dan Sarana Tujuan dari analisis ini adalah untuk melihat ketersediaan prasarana dan sarana pada saat ini serta memperkirakan kebutuhannya pada masa mendatang. Output dari analisis tersebut adalah sebaran prasarana dan sarana di kawasan perencanaan untuk tiap‐tiap blok lingkungan. Tahapan analisis kebutuhan sarana dan prasarana disajikan pada Gambar 7. Gambar 7

Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana

Arahan Kebutuhan Prasarana dan Sarana Berdasarkan RTRW Kota Tangerang, NSPM

Kondisi Eksisting Prasarana dan Sarana

Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana

Kebutuhan Prasarana dan Sarana di Kawasan Perencanaan

Standar Kebutuhan Prasarana dan Sarana

Kebutuhan Prasarana dan Sarana di Setiap Blok Lingkungan

Sebaran Sarana dan Sistem Jaringan Sebaran Sarana dan Sistem Jaringan


122

1)

Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Sarana a) Analisis Kebutuhan Sarana Metode analisis kebutuhan sarana dilakukan berdasarkan :  Penetapan jenis dan jumlah sarana berdasarkan arahan RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan di Kota Tangerang. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini.  Standar jenis sarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk pendukung sarana tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini. Sebagai standar dalam perhitungan kebutuhan sarana antara lain merujuk pada ketentuan sebagai berikut:  Pedoman standar lingkungan permukiman kota (DPMB ‐ PU).  Pedoman standar pembangunan perumahan sederhana (DPMB ‐ PU).  Pedoman Penentuan Standar Pelayanan Minimal Bidang Penataan Ruang, Perumahan dan Permukiman, dan Pekerjaan Umum (Kimpraswil)  Pengurangan antara jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini dengan jumlah dan jenis sarana yang dibutuhkan berdasarkan penetapan RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan atau berdasarkan Standar.  Adopsi Kebijakan Pembangunan Sarana yang telah ditetapkan oleh

b) Analisis Penempatan Sarana Metode analisis penempatan sarana dilakukan berdasarkan :  Lokasi sarana yang telah ada pada saat ini.


Pemerintah Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.

123

 Kebijakan Kebijakan Pembangunan Sarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah.  Penetapan Lokasi Sarana di dalam RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan.  Kriteria Lokasi Sarana.  Hubungan Fungsional antar sarana Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan sarana, dibutuhkan data‐data mengenai :  Jumlah dan Jenis Sarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi, kondisi, dan intensitas pelayanan.  Kebijakan Pembangunan Sarana yang sedang dan akan dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.  Rencana jumlah, jenis distribusi sarana di kawasan perencanaan berdasarkan RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan. 2)

Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana a) Analisis Kebutuhan Prasarana Metode analisis kebutuhan prasarana dilakukan berdasarkan :  Penetapan jenis dan jumlah prasarana RTRW Kota Tangeranga.  Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat ini.  Standar jenis prasarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk pendukung prasarana tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa

Sebagai standar dalam perhitungan kebutuhan prasarana antara lain merujuk pada ketentuan sebagai berikut:  Target Konsumsi Air Bersih di Indonesia, Direktorat Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum, 1998.


melihat jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat ini.

124

 SK SNI T‐07‐1989‐F tentang Tata Cara Perencanaan Tangki Septik.  SK SNI S‐04‐1993‐03 tentang Spesifikasi Timbulan Sampah.  SK SNI T‐13‐1990‐F tentang Tata Cara Pengelolaan Teknik Sampah Perkotaan.  Perancangan dan pemeliharaan Sistem Plumbing, tahun 1991.  Standard dari Arup (Building Services Concept Design Guide).  Pengurangan antara jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat ini dengan jumlah dan jenis prasarana yang dibutuhkan berdasarkan penetapan RTRW Kota Tangerang atau berdasarkan Standar.  Adopsi Kebijakan Pembangunan Prasarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya. b) Analisis Penempatan Prasarana Metode analisis penempatan prasarana dilakukan berdasarkan :  Jaringan atau penempatan prsarana sarana yang telah ada pada saat ini.  Kebijakan Kebijakan Pembangunan prasarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah.  Penetapan Lokasi Prasarana di dalam RTRW Kota Tangerang.  Kriteria Lokasi Prasarana.  Hubungan Fungsional antarsarana dengan prasarana. Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan prasarana, dibutuhkan data‐data mengenai :  Pola Budaya masyarakat dalam penggunaan prasarana.

kondisi, dan intensitas pelayanan.  Kebijakan Pembangunan Prasarana yang sedang dan akan dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.


 Jumlah dan Jenis Prasarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi,

125

 Rencana jumlah, jenis dan jaringan distribusi prasarana di kawasan perencanaan berdasarkan RTRW Kota Tangerang.

6.2.22. Perumusan Rencana

6.2.22.1

Kriteria Rencana / Design

Kriteria rencana / design selain menjamin pemenuhan kebutuhan secara teknis, keserasian, dan keindahan juga sangat berpengaruh dalam menghasilkan tata ruang yang sesuai dengan kebudayaan lokal dari masyarakat sehingga Rencana Teknik Ruang Kota nantinya dapat diterima oleh masyarakat setempat dan berkembang sesuai dengan yang diharapkan. Perumusan kriteria pengembangan didasarkan pada kebutuhan pengembangan kawasan dan komponen‐komponennya, yang dijabarkan ke dalam konsep dasar dan prinsip‐prinsip pengembangan.

6.2.22.2


Pada tahap ini akan dibuat suatu rumusan mengenai konsep rencana tata bangunan dan lingkungan kawasan yang sesuai dengan kondisi dan fungsi‐fungsi yang ada dan akan dikembangkan di kawasan perencanaan. Perumusan konsep rencana meliputi konsep dasar rencana, konsep pengembangan kawasan, konsep pemanfaatan ruang, dan konsep perancangan. Konsep dasar rencana dirumuskan untuk mendukung tujuan pengembangan kawasan yang direncanakan. Konsep pengembangan kawasan secara eksternal harus menjamin adanya keterkaitan antara kawasan perencanaan dengan struktur ruang makro Kota Tangerang dan secara internal harus mencakup elemen‐elemen ruang sesuai dengan fungsi kawasan. Konsep pengembangan kawasan disusun berdasarkan masukan hasil analisis berupa informasi mengenai kebutuhan pengembangan serta komponen‐komponen fungsional yang akan

Chapter: Perumusan Rencana

dikembangkan di kawasan perencanaan.

126

Perumusan konsep dasar rencana mencakup konsep dasar pengembangan fungsi kawasan, pengembangan komponen fungsional penunjang kawasan / kegiatan, dan pengaturan sirkulasi baik di dalam maupun di luar kawasan. Berdasarkan konsep dasar pengembangan kawasan, selanjutnya dapat dirumuskan rencana tata ruang yang memuat : 

Konsep struktur ruang dan pola sirkulasi kawasan, memuat konsepsi struktur fungsional ruang berikut pola pergerakan di dalam kawasan serta pergerakan dari dan menuju kawasan



Konsep pemanfaatan ruang yang memuat alokasi ruang untuk setiap komponen ruang



Pada kawasan pemanfaatan / ruang fungsional dan fasilitasnya dijabarkan lebih lanjut ke dalam blok‐blok peruntukan dan rencana tapak bangunan.

Pengembangan peruntukan lahan mikro berpedoman pada prinsip keragaman fungsi kegiatan yang seimbang. Rencana peruntukan lahan merupakan sarana yang penting untuk mencapai tujuan pengembangan fisik sosial dan ekonomi suatu kawasan khususnya kawasan perencanaan. Pembentukan pola tata ruang berdasarkan figure ground plan yaitu melakukan interrelasi antara massa bangunan (solid) dan ruang terbuka (void), atau hubungan antara bentuk bangunan dan ruang terbuka. Figure ground plan akan memperlihatkan dengan jelas komposisi massa bangunan dengan ruang terbuka dalam suatu peta dua dimensi. Unsur solid atau masa bangunan sangat berkaitan erat sebagai fungsi atau wadah suatu kegiatan. Void merupakan ruang terbuka, jalan, plaza yang terbentuk dari konfigurasi massa bangunan.


Pada tahap ini akan dirumuskan mengenai tujuan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang KEcamatan Benda (PR‐11) yang pada hakikatnya adalah untuk menciptakan kehidupan dan penghidupan yang produktif dan efisien bagi masyarakat yang bertempat tinggal di kawasan tersebut.

Chapter: Perumusan Tujuan Pengembangan Kota

6.2.22.3

127

Rencana ini juga diharapkan dapat mengakomodasi dan menyalurkan aspirasi masyarakat sesuai dengan tujuan yang dicanangkan oleh Pemerintah, tujuan yang diinginkan oleh masyarakat sendiri, tujuan yang ingin dicapai dari sisi pelaku usaha, serta tujuan pembangunan yang dirumuskan oleh stakeholder lainnya.

6.2.22.4


Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang kawasan, meliputi: a.

Struktur pemanfaatan ruang yang meliputi distribusi penduduk, sistem kegiatan dan sistem pusat‐pusat pelayanan permukiman termasuk pusat pelayanan koleksi dan distribusi; sistem prasarana transportasi; sistem telekomunikasi, sistem energi, sistem prasarana pengelolaan lingkungan termasuk sistem drainase dan air limbah;

b.

Pola pemanfaatan ruang yang meliputi kawasan lindung, kawasan permukiman, kawasan jasa (perniagaan, pemerintahan, transportasi, pariwisata,dll), kawasan perindustrian.

6.2.22.5

Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang

Rencana blok merupakan tindak lanjut dari rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang. Untuk menyusun rencana blok pemanfaatan ruang perlu diperhatikan ketentuan berikut : 1)

Materi yang diatur Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dirinci dalam blok‐blok peruntukan. Kedalaman materi yang diatur Blok pemanfaatan ruang yang dirinci untuk setiap blok dan jaringan pergerakan serta utilitas.

3)

Pengelompokan materi yang diatur

Gambar 8 Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang Chapter: Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang

2)

c. Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi: 

Perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan, jenis penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;



Perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara lain pasar, pertokoan, mal, dll;



Industri, yang dirinci menurut jenisnya;



Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK;



Kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum kelas A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu;



Peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja, kelenteng, pura, vihara;



Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dll;



Olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion, gelanggang, dlll;



Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan, panti werda, dll;



Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;



Terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang, stasiun kereta api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan,



Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan;



Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;



Tempat pembuangan sampah akhir.

d. Kawasan Lindung, meliputi:

Chapter: Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang

pelabuhan laut, bandar udara, dan sarana transportasi lainnya;

129



Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi kawasan bawahan lainnya;



Sempadan pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata air, dan kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;



Cagar alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa;



Taman nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam lainnya;



Kawasan cagar budaya;



Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor, rawan gelombang pasang dan rawan banjir.

6.2.22.6

Perumusan Peraturan Zonasi

Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten/kota dan peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tersebut menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur‐ unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan

Chapter: Perumusan Peraturan Zonasi

berkelanjutan.

130

Ketentuan lain yang dibutuhkan, antara lain, adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang terkait dengan keselamatan penerbangan, pembangunan pemancar alat komunikasi, dan pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi. Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.

6.2.22.7

Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan

Substansi rencana tata ruang kota perlu didukung dengan komponen pengelolaan agar rencana tersebut tidak terhenti pada proses wacana. Dengan demikian, maka jaminan bahwa rencana tersebut bersifat operasional dan implementatif merupakan nilai tambah tersendiri bagi rencana tersebut. Substansi pengelolaan pembangunan kawasan meliputi: 

Pengelolaan perencanaan tata ruang



Pengelolaan pemanfaatan ruang



Pengelolaan pengendalian ruang, yang meliputi : 

Ketentuan administrasi pengendalian pelaksanaan rencana dan program, misalnya melalui mekanisme perizinan mendirikan bangunan;



Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, disinsentif;



Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penatalaksanaan / manajemen pelaksanaan pembangunan; Mekanisme pelaporan, pemantauan, dan evaluasi program (baik yang dilakukan oleh instansi yang berwenang maupun keterlibatan masyarakat dalam pengawasan), serta pengenaan sanksi (berupa teguran, pencabutan izin, perdata maupun pidana).



Pengelolaan penyediaan infrastruktur kota



Action plan



Aspek hukum dalam pengelolaan kota.

Chapter: Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan



131

1) Rencana Pengendalian Intensitas Ruang Intensitas bangunan atau intensitas ruang adalah jumlah seluruh luas lantai bangunan pada luas tanah perpetakan / daerah perencanaan yang sesuai dengan rencana kota, terutama menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh peruntukan yang telah ditetapkan. Intensitas ruang/bangunan dapat digunakan untuk memperoleh gambaran skala pembangunan bagi kawasan perencanaan. Tujuan yang dicapai di dalam rencana intensitas ini adalah : 

mendistribusikan secara spasial (ruang) intensitas bangunan dalam kawasan menurut jenis peruntukannya ;



mengupayakan ambang intensitas ruang secara lebih merata (KLB);



menentukan kepadatan bangunan (KDB);



menentukan ketinggian bangunan ;



menentukan Garis sempadan bangunan ;



menentukan area terbangun yang diizinkan.

2) Rencana Koefisien Dasar Bangunan Koefisien Dasar Bangunan adalah angka persentase berdasarkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. Pertimbangan rata‐rata

KDB kawasan perencanaan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut : 

Pengaturan KDB kawasan perencanaan seperti yang ditetapkan dalam RDTR Kepanjen.



KDB dapat ditetapkan berdasarkan blok ataupun persil sesuai dengan tingkat kepadatan bangunan yang ingin dicapai.



KDB mempertimbangkan kebutuhan akan ruang terbuka, terutama pada sub kawasan/blok dengan tingkat kepadatan yang lebih tinggi.


juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan kawasan.

132

3) Rencana Koefisien Lantai Bangunan Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh bangunan terhadap luas tanah perpetakan daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas lantai yang dapat terbangun bagi masing‐masing peruntukan lahan/blok. Penyebaran KLB dalam kawasan mempertimbangkan pula beberapa hal sebagai berikut: 

KLB dalam setiap blok ditetapkan berdasarkan daya tampung lahan dari intensitas kegiatan yang terjadi.



KLB untuk keseluruhan kawasan disesuaikan dengan KLB rata‐rata seperti yang ditetapkan dalam RDTR Kawasan.



KLB maksimum diterapkan pada skala subkawasan/blok dan persil.

4) Rencana Ketinggian Bangunan Ketinggian bangunan adalah suatu pengejawatahan dari intensitas ruang/bangunan kedalam bentuk jumlah keseluruhan lantai dalam suatu bangunan dihitung mulai dari lantai dasar sampai dengan lantai tertinggi atau disebut juga sebagai tinggi bangunan, yang sama dengan jarak yang dihitung dari lantai dasar sampai dengan puncak atap yang dinyatakan dalam meter. Ketinggian bangunan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut : Melalui pendekatan fungsional, ketinggian bangunan mempertimbangkan tinggi / rendahnya intensitas kegiatan yang ada pada daerah perencanaan serta pemakaian sarana dan prasarana yang ada maupun yang akan direncanakan, seperti pusat‐pusat parkir, area hijau dan sebagainya. 

Melalui pendekatan visual, ketinggian bangunan mempertimbangkan skala bangunan dan ruang‐ruang terbuka yang ada di sekitarnya serta skala manusia, untuk menciptakan wajah jangkauan pejalan kaki (pedestrian pocket).




133

Berdasarkan pertimbangan tersebut maka ketinggian bangunan dalam kawasan dapat terbagi ke dalam 3 (tiga) kategori sebagi berikut : 

rumah tinggal 1 sampai dengan 2 lantai.



bangunan fasilitas umum seperti sekolah, mesjid, poliklinik dan sejenisnya 1 sampai dengan 2 lantai.



bangunan komersial seperti pertokoan dan atau perkantoran dan sejenisnya 2 sampai dengan 3 lantai.

5) Rencana Garis Sempadan Bangunan Garis sempadan bangunan termasuk didalamnya garis sempadan muka bangunan, sempadan belakang bangunan dan sempadan samping bangunan. Penetapan garis sempadan ini didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut: 

Agar terwujud suatu keteraturan bangunan baik secara fungsional maupun visual.



Agar terdapat aliran udara yang segar, kecukupan sinar matahari serta mempertimbangkan kondisi lahan berawa dengan kemungkinan kelancaran jalannya aliran air pasang‐surut. Memperkecil risiko kebakaran.




134

½ L

TRO TO AR BERM

TROTOAR BERM

½ L

A

½ L

B

TROTOAR

GSB

TROTOAR

GSB

A

B

½ L

GSB

GSB

Potongan dan Tampak Atas

B

S

E

G A M R A P I N A S G D U A N N A N

Gambar 9

D K B 4 0 E

IS N R A N A D A G PA N M GU N A B

S

Contoh Pengaturan GSB dan KDB


%

Gambar 10

135

Gambar 11

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian


136


Gambar 12

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian

Gambar 13


Contoh Zoning Kawasan

Gambar 14

Contoh Legal Regulation Zone

Gambar 15


Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan

140

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN 8.1.

Tahap Kegiatan

Konsultan menyusun rencana kerja sesuai dengan tujuan dan sasaran pekerjaan yang diuraikan dalam KAK dan metodologi pelaksanaan pekerjaan yang diusulkan pada BAB 6. Berdasarkan Bagan Alir Pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI Kecamatan Benda (PR‐11) terdapat 3 tahapan pekerjaan yang harus dilaksanakan untuk menghasilkan keluaran seperti yang diharapkan dalam KAK. Setiap tahapan mencakup sejumlah kegiatan yang harus diselesaikan secara berurutan. Ketiga tahapan tersebut beserta kelompok kegiatannya

TAHAP I : PERSIAPAN

1

Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan

2

Koordinasi dengan Pengguna Jasa

3

Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada

4

Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan

5

Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000

6

Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan

7

Penyusunan Rencana Kerja

II

TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, KOMPILASI DAN ANALISIS

Chapter:

I

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN

diuraikan sebagai berikut :

141

1

Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang

2

Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota

3

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan

4


5


6


7

Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah

8


9


10

Review/Peninjauan Kembali terhadap RTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang

11

Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas

12

Analisis Daya Dukung Lingkungan

13

Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota

14

Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota

15

Analisis Pemanfaatan Ruang

16

Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya

17

Analisis Pengembangan Ekonomi Kota

18

Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota

19

Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

20

Chapter: Tahap Kegiatan

142

III

TAHAP III : PENYUSUNAN RENCANA

1


2


3


4

Perumusan Rencana Fasilitas Umum

5

Perumusan Peruntukan Blok

6

Perumusan Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan (Amplop Ruang)

7

Perumusan Indikasi Program Pembangunan

8

Perumusan Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang

9

Perumusan Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat

8.2.

Jadwal Pelaksanaan Kegiatan Untuk menyelesaikan pekerjaan ini dalam waktu 7 (tujuh) bulan, Konsultan akan mengerahkan sumberdaya yang tersedia sesuai dengan yang dinyatakan dalam KAK. Kegiatan terpadat akan terjadi mulai pada bulan ke‐2 hingga akhir bulan ke‐5 periode penugasan. Hal ini mengingat kegiatan survei dan pengumpulan data akan dilaksanakan pada bulan tersebut serta penyerahan Laporan Fakta dan Analisis juga dijadwalkan pada pertengahan bulan ke‐3. Secara keseluruhan, jadwal pelaksanaan pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI Kecamatan Benda (PR‐11) disajikan pada Tabel 7.

Chapter: Jadwal Pelaksanaan Kegiatan

143

Chapter: Jadwal Pelaksanaan Kegiatan

144

Tabel 7

Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

Chapter:

145

8.3.

Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

Untuk mendukung kegiatan, konsultan akan menyediakan Tim Tenaga Ahli yang mempunyai pengalaman cukup dalam menjamin keberhasilan pelaksanaan pekerjaan. Komposisi dan kualifikasi Tim Tenaga Ahli serta uraian tugasnya disajikan pada Tabel 8 berikut ini.

Tabel 9 Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli

NAMA

No 1.

POSISI

TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB

Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota/ Team Leader (PWK)

 Mengkoordinasikan anggota tim, sehingga pelaksanaan tugas dapat dikerjakan dengan baik sesuai produk dan jadwal yang telah ditentukan;  Bertanggung jawab atas penyelesaian pekerjaan sesuai dengan bidang keahlian dan penyelesaian seluruh pekerjaan;  Memantapkan metodologi dan menyusun rencana kerja  Mengkoordinasikan, mengarahkan tugas dan materi teknis semua anggota tim dalam pelaksanaan kegiatan  Bertanggung jawab untuk keseluruhan manajemen dan hasil studi, serta penyelesaian laporan yang harus disampaikan kepada pemberi tugas;  Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang Kota  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan mengevaluasi kebijaksanaan struktur ruang yang telah ada  Mengumpulkan data keadaan fisik dasar  Melakukan analisis kecenderungan perkembangan kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.  Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi pengembangan kawasan perencanaan  Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

 Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan kawasan ke depan  Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal  Merumuskan konsep-konsep struktur dan pola ruang

146

kawasan pusat kota  Merumuskan rencana peruntukan lahan mikro (land use), termasuk rencana perpetakan.  Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian, kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.  Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian rencana  Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan Menyusun program investasi pengembangan kawasan

2

Ahli Arsitektur

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.  Melakukan penelaahan materi Rencana Rinci Tata Ruang Kota  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan mengevaluasi kebijaksanaan struktur tata ruang yang telah ada  Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data penggunaan lahan meliputi jenis penggunaan, besaran, struktur dan kualitas bangunan, kualitas ruang terbuka, kualitas fasilitas umum dan sosial  Melakukan analisis kecenderungan perkembangan kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.  Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi pengembangan kawasan perencanaan  Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia  Melakukan analisis kualitas estetika lingkungan  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan  Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan kawasan ke depan Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

 Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal  Merumuskan konsep-konsep penataan kawasan terutama pola dan struktur ruang pusat kota  Menyusun rencana blok (zoning map)

147

 Menyusun rencana intensitas pemanfaatan ruang.  Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian, kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.  Merumuskan rencana ruang terbuka (open space) : pertamanan, perkerasan, termasuk perabot lingkungan (bangku taman dll).  Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian rencana

 Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan 3

Ahli Transportasi

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan

Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

 Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif;  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.  Melakukan penelaahan materi rencana transportasi kota dalam Rencana Rinci Tata Ruang Kecamatan  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik pola transportasi kawasan kawasan perencanaan dan mengevaluasi kebijaksanaan transportasi yang telah ada  Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi pola dan kualitas jaringan jalan meliputi panjang dan lebar jalan menurut fungsinya; jenis dan kondisi : perkerasan jalan; garis sempadan bangunan untuk koridor jalan utama; arus lalu-Iintas, parkir dan sebagainya  Melakukan analisis tingkat pelayanan transportasi kawasan perencanaan  Melakukan analisis kebutuhan pengembangan transportasi kawasan perencanaan  Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan prasarana transportasi yang didasarkan pada fungsi dan daya tampung kawasan  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan  Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal  Merumuskan program pengembangan transportasi kawasan  Merumuskan rencana sistem pergerakan / sirkuasi kendaraan dan pejalan kaki serta masalah parkir  Merumuskan rencana jalan setapak (pedestrian ways) termasuk sarana penyeberangan

148

 Menyusun program investasi pengembangan transportasi kawasan 4

Ahli Geodesi

 Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam melakukan tugas dan tanggung jawabnya.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Bertanggung jawab dalam penyiapan peta dasar dan peta-peta tematik  Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data penggunaan lahan meliputi jenis dan besaran penggunaan lahan  Menyiapkan peta dasar  Memproses hasil survei lapangan untuk pemutakhiran peta-peta tematik

 Menyiapkan peta-peta tematik, baik untuk kepentingan penyajian dan kompilasi data, analisis maupun rencana

5

Ahli Lingkungan

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.  Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang Kota  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Mengumpulkan data keadaan fisik dasar Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

 Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi pola dan utilitas meliputi kondsi fasilitas Iainnya seperti saluran air limbah, saluran pengeringan dan lain-lain; sistem distribusi dan kapasitas sumber air bersih / minum kota; sistem distribusi jaringan listrik dan jaringan telekomunikasi kota; sistem pembuangan

149

sampah  Melakukan analisis tingkat pelayanan sarana dan prasarana kawasan perencanaan  Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi pengembangan kawasan perencanaan  Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia  Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan prasarana drainase, air limbah, air bersih, persampahan yang didasarkan pada fungsi dan daya tampung kawasan  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan  Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan kawasan ke depan  Merumuskan konsep-konsep pengembangan prasarana kawasan khususnya drainase, air limbah, air bersih, dan persampahan  Merumuskan program pengembangan infrastruktur

 Menyusun program Investasi pengembangan prasarana 6

Ahli Ekonomi Perkotaan

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam melakukan tugas dan tanggung jawabnya.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Mengumpulkan data mengenai ekonomi perkotaan meliputi ekonomi sektor formal dan informal.  Mengumpulkan data mengenai aspek sosial ekonomi masyarakat  Melakukan analisis kecenderungan perkembangan kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.  Melakukan analisis kualitas kehidupan (sosial, ekonomi, kultur) atas perkembangan kawasan pusat kota Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

 Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan ekonomi kawasan ke depan  Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal

 Menyusun program investasi pengembangan ekonomi

150

kawasan / kota

7

Ahli Sosial Budaya

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya melakukan tugas dan tanggung jawabnya.

dalam

 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Membantu Team Leader dalam penyiapan dan penyelenggaraaan public hearing  Mengidentifikasi dan menganalisis kondisi sosial masyarakat kota  Menganalisis peran masyarakat dalam pembangunan perkotaan  Menganalisis sistem kemasyarakatan yang harus diakomodasi dalam pengembangan kota  Mengidentifikasi warisan budaya kota seperti gedunggedung bersejarah, kawasan cagar budaya, dan lainlain  Mengidentifikasi nilai budaya masyarakat yang perlu diakomodasi dalam pengembangan dan pembangunan perkotaan

 Menyusun rekomendasi tentang pemanfaatan warisan budaya kota sebagai elemen ruang pengembangan kota

8

Ahli Geologi Lingkungan

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam melakukan tugas dan tanggung jawabnya. Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan

151

 Mengidentifikasi struktur geologi kawasan termasuk daerah patahan, penurunan tanah (land susidence), jalur gempa  Mengidentifikasi kondisi air tanah dan intrusi air laut  Mengidentifikasi daerah-daerah rawan longsor, rawan banjir, rawan abrasi  Menganalisis daya dukung lingkungan

 Menyusun rekomendasi untuk mitigasi bencana Semua tenaga ahli dan asisten tenaga ahli yang diusulkan oleh konsultan telah memenuhi persyaratan yang diminta dalam kerangka acuan kerja, pengalaman profesional masing‐masing tenaga ahli dan asisten secara rinci dapat dilihat pada lampiran.

Chapter: Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya

152

8.4.

Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

Tabel 10 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli N o

Posisi

Nama Person il

Nama Perusahaa n

1

Ketua Tim/Ahli Perencana Kota Ahli Arsitektur

xx

xx

Ahli Transporta si Ahli Geodesi

xx

5

Ahli Lingkungan

xx

6

Ahli Ekonomi Perkotaan Ahli Sosial Budaya

xx

Ahli Geologi Lingkungan

xx

2

3

4

7

8

xx

xx

I V V

Bulan ke V VI VII I I I

8

7

7

7

I

II

III

PT. Cighistara Nuangsa

PT. Cighistara Nuangsa PT. Cighistara Nuangsa PT. Cighistara Nuangsa PT. Cighistara Nuangsa PT. Cighistara Nuangsa PT. Cighistara Nuangsa PT. Cighistara Nuangsa

Jumla h OB 8

Ke t

7

6

6

Chapter: Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

153

8.5.

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Gambar 16

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Direktur Utama

Pemberi Pekerjaan DINAS TATA KOTA PEMERINTAH KOTA TANGERANG

CIGHISTARA NUANGSA

KETUA TIM AHLI PERENCANA KOTA

AHLI TRANSPORTASI

AHLI GEODESI

AHLI ARSITEKTUR

AHLI EKONOMI

AHLI SOSIAL BUDAYA

AHLI LINGKUNGAN

AHLI GEOLOGI

TENAGA PENDUKUNG

Keterangan : Garis Perintah Garis Koordinasi Warna Menyatakan Kelompok Tugas

Chapter: Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

154

8.6.

Laporan Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja yang ada, maka bentuk laporan yang akan di berikan yakni ;

8.6.1

Laporan Pendahuluan 1) Pemahaman konsultasi terhadap substansi pekerjaan berikut tanggapan 2) Pendekatan yang digunakan dalam melaksanakan berbagai kegiatan yang tersebut dalam lingkup pelaksanaan kegiatan; 3) Daftar kebutuhan data dan informasi, serta 4) Daftar kebutuhan dukungan/fasilitasi yang diperlukan konsultan dari Bappeda Kota Tangerang. 5) Rencana kerja rinci dan rencana mobilisasi tenaga ahli yang dilengkapi dengan rincian tugas dan keluaran yang dihasilkan oleh masing‐masing tenaga ahli. 6) Jadwal pelaksanaan pekerjaan serta metodologi yang diajukan oleh konsultan.

8.6.2

Laporan Fakta dan Analisa 1) Laporan hasil survey lapangan berupa keadaan eksisting kawasan baik secara fisik, ekonomi dan sosial didalam wilayah rencana 2) Laporan hasil analisa terhadap temuan lapangan seperti struktur kawasan, peruntukan blok, prasaran transportasi, fasiltias umum, utilitas umum, amplop ruang, kelembagaan dan peran serta masyrakat. 3) Laporan Draft Konsep Kawasan, arahan serta konsep pemanfaatan ruangnya.

8.6.3

Laporan Draft Akhir

Chapter: Laporan

1) Laporan Draft Konsep Rencana.

155

2) Draft Konsep rencana detail tata ruang. 3) Draft pengendalian rencana. 4) Draft Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat.

8.6.4

Laporan Akhir 1) Dokumen naskah akademik kawasan beserta Peraturan Zonasinya. 2) Tujuan Pengembangan Kawasan 3) Rencana struktur ruang kawasan 4) Rencana fasiltias umum 5) Rencana peruntukan blok 6) Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang) 7) Indikasi Program Pembangunan 8) Pengendalian Rencana 9) Kelembagaaan dan Peran serta masyarakat.

8.6.5

Ringkasan Eksekutif Berisi tentang keseluruhan kegiatan perencanaan yang di rangkum secara baik dan ringkas sesuai peraturan menteri. Agar dapat menjadi pegangan dan panduan bagi pemberi pekerjaan termasuk stakeholder dinas teknis terkait.

8.6.6

Album peta RDTR Kecamatan Yaitu Album peta kawasan rencana lengkap dengan kode zoning dan lainnya sesuai ketentuan perundang‐undangan yang berlaku, dicetak dalam lembar yang sesuai dengan keperluan dan diberikan kepada pemberi pekerjaan.

8.6.7

CD Data dan Laporan Berupa Compact Disc (CD) yang berisi laporan‐laporan, peta, foto kegiatan, dan album peta.

Chapter: Laporan Akhir

156

8.7.

Staff Pendukung

8.7.1

Tenaga Ahli yang diperlukan

Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja , tenaga ahli yang dibutuhka: Team Leader/Ahli Perencana Kota, Ahli Arsitektur, Ahli Transportasi, Ahli Geodesi, Ahli Lingkungan, Ahli Ekonomi Perkotaan, Ahli Sosial Budaya, Ahli Geologi dan asisten Ahli Teknik Jalan. Kualifikasi Tenaga ahli yang diusulkan dapat dilihat pada Tabel 13.1

8.7.2

Tenaga Penunjang

 1 Orang tenaga Sekretaris  1 Orang Operator Komputer  1 Orang tenaga Office Boy . Tenaga Penunjang lainnya dapat ditentukan kemudian, sesuai keperluan / sesuai kondisi.

Chapter: Staff Pendukung

157

Tabel 11 Kualifikasi Personil yang diusulkan

NO.

1 1 2 3 4

8.8.

POSISI TENAGA AHLI & ASISTEN Asisten Planologi TENAGA PENDUKUNG Juru Gambar (AutoCad) Operator Komputer Supir Pramubakti

NAMA PERSONIL

PENDIDIKAN

Tiar Pandapotan, ST

S1 Planologi

Hadi Juanda Muda Nasir Jaisman

Arsitektur D3 Komputer SMA SMP

Fasilitas Pendukung

Konsultan akan menyediakan ruang studio bagi tenaga ahli, peralatan kantor, jasa pelayanan komunikasi dan administrasi untuk mendukung kelancaran tugas tenaga ahli, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Daftar peralatan yang dimiliki konsultan dapat dilihat pada Tabel peralatan yang dimiliki, seperti berikut ini:

Chapter: Fasilitas Pendukung

158

Masukkan Daftar Peralatan PT. Cighitara Tabel 12 Daftar Peralatan

Chapter: Fasilitas Pendukung

159

BAB 7 PENUTUP PT. CIGHISTARA NUANGSA sudah menyampaikan, keseluruhan metodologi dan pendekatan yang akan kami gunakan dalam proses pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10). Konsultan kami berpengalaman dan telah berhasil pada pekerjaan yang sejenis. Sebagai konsultan yang mengerti akan kecepatan dan ketepatan dalam bekerjasama dengan BAPEDA PEMERINTAH KOTA TANGERANG, kami akan berusaha untuk mendulang keberhasilan kembali. Untuk itu, sangat besar harapan kami untuk kembali berperan dan bersama‐ sama dengan Pemberi Pekerjaan mewujudkan cita‐cita penataan ruang. Demikianlah Proposal Teknis PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10) ini kami sampaikan. Atas Penilaian dan penghargaan yang diberikan kami

Chapter: BAB 7 PENUTUP

ucapkan terima kasih.

160

Proposal Teknis Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan dan Zoning Regulation

Recommend Documents