Pembagian Kawasan

Pembagian Kawasan (Zonasi) dan Kontrol Pertumbuhan

Bab ini membahas peran pemerintah di pasar tanah perkotaan. Sejauh ini kita berasumsi bahwa lahan dialokasikan dialokasik an ke penawar tertinggi. Sebenarnya, Seb enarnya, kota mengatur penggunaan pen ggunaan lahan, dengan menggunakan rencana zonasi penggunaan lahan untuk memisahkan berbagai jenis penggunaan lahan lah an - komersial, industri, indust ri, dan perumahan - ke zona terpisah. terpi sah. Zona perumahan biasanya biasan ya dibagi ke dalam zona terpisah untuk perumahan dengan deng an kepadatan rendah. Kita akan mengeksplorasi penyebab dan konsekuensi zonasi, memusatkan perhatian pada siapa yang menang dan d an siapa yang kalah Kota menggunakan berbagai kebijakan untuk membatasi pertumbuhan penduduknya. Beberapa kota melakukan pajak pembangunan baru untuk mencegah pertumbuhan, dan yang lainnya membatasi jumlah izin bangunan. Beberapa kota membatasi jumlah lahan yang dapat dikembangkan, baik dengan membatasi tingkat layanan perkotaan seperti jalan, selokan, dan air atau dengan membangun batas pertumbuhan perkotaan. Di daerah Portland, sebuah otoritas metropolitan di luar negeri merupakan batas pertumbuhan kota di seluruh wilayah metropolitan. Kami akan mengeksplorasi trade-off yang terkait dengan kontrol pertumbuhan, menunjukkan siapa yang menang dan siapa yang kalah.

LAHAN-PENGGUNAAN ZONASI

Zonasi penggunaan lahan perkotaan dimulai pada tahun 1870 di Jerman dan pertama kali diimplementasikan di Amerika Serikat di New York City pada tahun 1916. Gagasan dasar zonasi adalah memisahkan penggunaan lahan yang "tidak sesuai" dalam beberapa hal. Seperti yang akan kita lihat, pemerintah daerah telah mengadopsi definisi "tidak kompatibel" Sejarah Awal Zonasi

Fischel (2004) memanaskan sejarah zonasi penggunaan lahan di Amerika Serikat. Sebelum zonasi yang komprehensif, banyak kota menggunakan tata cara untuk mengendalikan penggunaan lahan di wilayah wil ayah tertentu. Misalnya, untuk untu k mengatasi kekhawatiran bahwa bah wa gedung pencakar langit akan menghalangi pandangan dan cahaya, kota-kota mengatur gedung-gedung tinggi. New York City menerapkan rencana zonasi komprehensif pertama pada tahun 1916, dan delapan d elapan kota lainnya lainn ya mengadopsi rencana zonasi zon asi di tahun yang sama. Pada tahun 1936, zonasi telah menyebar ke lebih dari 1.300 kota.

Mengapa zonasi tidak berkembang lebih awal? Fischel berpendapat bahwa teknologi

Trusted by over 1 million members

Try Scribd FREE for 30 days to access over 125 million titles without ads or interruptions! Start Free Trial Cancel Anytime.







transportasi perkotaan pada akhir abad 19 dan awal abad 20 membuat zonasi tidak perlu, setidaknya dari perspektif pemilik rumah di pinggiran kota. Seperti yang telah kita lihat sebelumnya di buku ini, pabrikan mengangkut produksinya ke gerobak kuda, mode lambat dan mahal yang mengharuskan perusahaan untuk menemukan lokasi dekat dengan pelabuhan pusat kota atau terminal kereta api. Bentuk utama angkutan angkut an umum adalah sistem trem hubhub and-spoke. Rumah tangga berpenghasilan rendah tinggal di apartmen dekat dengan pusat kota atau di sepanjang jari-jari sistem trem. Kegiatan komersial dan apartemen terletak di sepanjang jalur trem, menghasilkan lingkungan dengan penggunaan lahan campuran. Sebagian besar pemilik rumah tinggal beberapa blok dari jalur trem di dalam - di dalam jenazah - di lingkungan yang terpisah dari industri, indus tri, perdagangan, dan apartement. apart ement. Pemilik rumah menempatkan nilai tinggi di lingkungan mereka yang tenang dan low density dan diatur untuk mencegah perpanjangan jalur trem yang akan mengganggu kedamaian mereka. Inovasi dalam transportasi meningkatkan pilihan lokasi untuk bisnis, yang mengatur tahap zonasi industri. Sebelum truk instruksional, eksternalitas yang dihasilkan oleh industri dan perdagangan (polusi, (polusi , kebisingan, kemacetan) terbatas t erbatas pada area pusat kota, jauh dari rumah pemilik rumah di pinggiran pinggir an kota. Truk pengaman (yang berasal ber asal dari tahun 1910), 191 0), memungkinkan perusahaan menjauh dari simpul ekspor pusat kota dan lebih dekat dengan pekerja di pinggiran kota ko ta mereka. Begitu perusahaan perusaha an menjadi lebih longgar, long gar, kota menerapkan zonasi untuk memisahkan industri dari rumah. Sebuah berita utama dari New York Times pada tahun 1916 membaca "Undang-undang Zonasi Menghapus Mengh apus Ketakutan akan Invasi Bisnis"

Inovasi dalam mass transit meningkatkan pilihan lokasi bagi pekerja, menetapkan panggung untuk zonasi hunian. Bus penumpang bermotor, yang dikembangkan pada tahun 1920, memungkinkan pekerja berpenghasilan rendah tinggal di antara jari-jari sistem trem, di mana pemilik rumah telah terisolasi teris olasi dari perumahan dengan den gan kepadatan tinggi. ting gi. Kota mengembangkan zonasi perumahan untuk menjaga apartemen keluar dari lingkungan rumah. Dalam kasus terdepan mengenai konstitusionalitas zonasi (Euclid v. Ambler [1924]), Hakim Agung AS, Sutherland menulis bahwa perpisahan adalah "parasit belaka, yang dibangun untuk memanfaatkan area terbuka dan lingkungan yang menarik yang diciptakan oleh penghunian karakter karakte r distrik "







Zonasi dapat digunakan untuk memisahkan sumber polusi dari daerah pemukiman. Ingat kembali aksioma ketiga ekonomi perkotaan.

Eksternalitas menyebabkan inefisiensi Perusahaan industri menghasilkan segala macam eksternalitas, termasuk kebisingan, silau, debu, bau, getaran, dan asap. Zonasi menarik sebagai kebijakan lingkungan karena sederhana: Cara termudah untuk mengurangi paparan polusi adalah dengan memasang penyangga antara pencemar pen cemar dan calon korbannya. korbann ya. Masalah dengan zonasi zonas i sebagai kebijakan lingkungan adalah bahwa hal itu tidak mengurangi polusi ke tingkat sosial yang efisien namun hanya menggerakkannya. Pendekatan ekonomi terhadap polusi adalah mengenakan pajak atas polusi yang setara dengan biaya eksternal yang dikenakannya pada masyarakat. Pajak polusi memaksa perusahaan untuk membayar memba yar polusi dengan cara yang sama seperti membayar bahan bah an baku, modal, dan tenaga kerja. Akibatnya, perusahaan memiliki insentif untuk menghemat polusi dengan cara yang sama seperti menghemat bahan baku dan tenaga kerja. Dengan kata lain, pajak polusi mengurangi menguran gi polusi ke tingkat sosial sos ial yang efisien. Apa yang akan terjadi jika kita hanya mengganti zonasi dengan pajak polusi yang tidak berbeda-beda di seluruh selu ruh ruang angkasa? Kami berharap ber harap beberapa perusahaan peru sahaan yang mencemari lebih dekat ke daerah pemukiman, sehingga terpapar polusi di beberapa daerah akan meningkat. Salah satu pendekatannya adalah menggabungkan pajak pencemaran dengan zonasi: dengan menempatkan pencemar di zona industri dan juga memberlakukan pajak, polusi dapat dikurangi dikur angi ke tingkat dan pemaparan pemapar an yang secara sosial dapat dap at dikendalikan. Sebenarnya, jika zonasi mengurangi paparan polusi, hal itu juga menurunkan biaya eksternal untuk pajak pencemaran. Pengecer menghasilkan sejumlah eksternalitas yang mempengaruhi penduduk terdekat. Lalu lintas menghasilkan kemacetan, polusi, kebisingan, dan konflik parkir. Rencana zonasi tradisional berurusan dengan eksternalitas ini dengan membatasi pengecer ke zona khusus. Pendekatan yang lebih fleksibel adalah memberi pilihan lokasi pengecer lebih banyak sambil menerapkan standar kinerja untuk parkir, lalu lintas, dan kebisingan. Misalnya, sebuah kota memerlukan pengecer untuk menyediakan parkir di luar jalan yang memadai, membayar perbaikan infrastruktur infrastruk tur transportasi untuk unt uk menangani lalu lintas lint as ekstra, dan merancang situs situ s







kemacetan, dan masalah parkir. Selain itu, bangunan tinggi bisa menghalangi pandangan dan sinar matahari. Alternatif zonasi tradisional, yang hanya melarang perumahan dengan kepadatan tinggi di wilayah tertentu, adalah dengan menggunakan standar kinerja untuk mencegah eksternalitas ini. Masalah lalu lintas dapat dicegah dengan perbaikan jalan, dan masalah parkir dapat dihindari dengan meminta parkir di luar jalan. Selain itu, bangunan dapat dirancang untuk mengatasi masalah kehilangan pandangan dan sinar matahari. Zonasi Fiskal

Defisit fiskal terjadi ketika perusahaan atau rumah tangga membayar lebih sedikit pajak daripada mendapatkan layanan publik. Pemerintah daerah mendapatkan sekitar tiga perempat dari pendapatan pajak mereka dari pajak properti, jadi kewajiban pajak lokal rumah tangga ditentukan sebagian besar oleh nilai rumah atau apartemennya. Penggunaan layanan publik lokal oleh keluarga seperti pendidikan, rekreasi, dan keamanan publik sebagian bergantung pada jumlah orang di rumah tangga. t angga. Rumah tangga besar di sebuah se buah hunian kecil lebih leb ih cenderung menghasilkan defisit fiskal bagi pemerintah daerah. Salah satu cara untuk mengurangi kesamaan defisit fiskal adalah dengan zona untuk ukuran lot minimum. Perumahan dan lahan merupakan barang pelengkap, dan pada umumnya semakin banyak, semakin tinggi nilai pasar properti (hunian dan gabungan lahan). Ukuran minimum tidak termasuk beberapa rumah tangga yang akan menghasilkan defek fiskal. Misalnya, seandainya sebuah kota memecah bahkan keluarga yang tinggal di sebuah rumah seharga $ 200000: kewajiban pajak keluarga sama dengan biaya untuk menyediakan layanan publik. Satu aturan praktis prakti s adalah bahwa nilai pasar pasa r suatu properti (untuk tanah ta nah dan tempat tinggal) sekitar lima kali lipat nilai tanah. Karena itu, membutuhkan rumah tangga untuk tinggal di rumah $ 200000. Kita bisa menggunakan forula sederhana untuk menentukan ukuran lot minimum. Dengan aturan praktis bahwa nilai properti lima kali lipat dari nilai tanah.  ∗ = 5 . . . 

Dimana v * = target (breakeven) nilai pasar properti, r adalah harga tanah per hektar, dan s adalah ukuran lot (dalam hektar). Mengatur ulang ungkapan, kita bisa memecahkan ukuran target lot: =

∗ 5. 







=

$200000 5 . $80000 $80000

= 0,50

Zonasi Minimum Minimum Lot Dan Eksternalitas Ruang

Motivasi lain untuk zonasi ukuran minimum adalah menginternalisasi eksternalitas yang terkait dengan ruang hunian (Evenson dan Wheaton, 2003). Orang menghargai ruang antara rumah, dan ukuran lot yang lebih besar berarti lebih banyak ruang antara rumah dan utilitas yang lebih tinggi untuk semua orang di lingkungan sekitar. Tetangga Anda mendapatkan keuntungan dari keputusan ukuran lot Anda tapi tidak membayarnya, jadi ada eksternalitas. Ingat kembali aksioma ketiga ekonomi perkotaan; Eksternalitas menyebabkan inefisiensi

Dalam kasus ini, eksternaliitas ruang positif berarti bahwa banyak akan lebih kecil dari ukuran sosial yang efisien. Dalam memilih ukuran yang banyak, orang mengabaikan manfaat yang dialami oleh tetangga, sehingga banyak yang terlalu kecil. Salah satu respon terhadap eksternalitas ruang adalah zonasi minimum-lot. Ini membentuk ruang minimum antara rumah, dengan distribusi ruang yang sama oleh setiap rumah tangga. Misalnya, jika zonasi memiliki efek membangun celah 100 kaki di antara rumah-rumah. Selain meningkatkan ukuran lot, zonasi minimum banyak memaksa timbal balik dalam ruang yang dicisions. Penyediaan Ruang Terbuka

Pemerintah daerah menyediakan ruang terbuka dengan dua cara. Pertama, mereka menyediakan lahan publik di taman dan greenbelt. Kedua, mereka menggunakan zonasi untuk membatasi penggunaan lahan pribadi. Misalnya, zonasi dapat mencegah lahan pertanian terbagi menjadi menjad i paket kecil untuk pembangunan pemb angunan perumahan atau komersial. Apakah zonasi untuk ruang terbuka efisien? Alternatifnya adalah membeli tanah untuk kepentingan umum. Ketika sebuah kota membayar untuk tempat terbuka dengan cara yang sama seperti membayar biaya kebakaran dan sekolah, ia menanggung biaya penuh untuk menyediakannya. Akibatnya, kota memberatkan biaya dan manfaat ruang terbuka dan memilih kuantitas sosial yang efisien. Sebaliknya, ketika sebuah kota hanya zona tanah sebagai ruang terbuka, biaya barang publik dialihkan ke pemilik umum. Pemerintah dan pemilih menghadapi lebih lebi h sedikit biaya penuh ruang rua ng terbuka dan memiliki insentif ins entif untuk







Kesediaan untuk membayar ruang terbuka berkurang seiring bertambahnya jumlah ruang. Biaya peluang open space adalah nilai pasar tanah, jumlah yang bersedia dibayarkan oleh pengembang untuk itu. itu . Pada gambar 9-1, nilai pasar lahan adalah $ 60000 per hektar hekt ar dan itu adalah biaya marjinal ruang terbuka. Kita bisa menggunakan prinsip marjinal untuk menunjukkan jumlah ruang terbuka yang efisien secara sosial. Prinsip marjinal ditinjau dalam bagian 1.1 dari "alat-alat Mikroekonomi" lampiran pada akhir buku ini. Kuantitas yang efisien secara sosial adalah kuantitas di mana keuntungan marjinal sama dengan biaya marjinal dan dalam kasus ini adalah 50 hektar (titik e). Jika pemerintah membeli tanah dengan harga pasar, kita mencapai titik efisien e. Kota ini mengungguli pengembang seluas 50 hektar, jadi seberapa banyak ruang terbuka yang dibeli kota. HUKUM ZONING

Zonasi dianggap sebagai tindakan sah kepolisian pemerintah daerah jika mempromosikan kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan masyarakat. Hukum zonasi saat ini adalah hasil dari keputusan hukum lebih dari 60 tahun. Dalam enam dekade terakhir, individu yang terkena dampak undang-undang zonasi tertentu telah menuntut pemerintah daerah, memaksa pengadilan negara bagian dan federal untuk mengatur konstitusionalitas tata cara zonasi. Jika jenis zonasi tertentu dinyatakan inkonstitusional, semua kota mendapat pesan dari pengadilan dan menulis ulang peraturan zonasinya untuk menjatuhkan praktik ilegal tersebut. Proses Sebab Substantif

Salah satu interpretasi keputusan Euclid v. Ambler adalah bahwa peraturan zonatif bersifat konstitusional asalkan menghasilkan keuntungan bagi masyarakat setempat. Pengadilan tidak mengatakan bahwa manfaat zonasi harus melebihi biayanya, hanya saja manfaatnya harus positif. Sebagai contoh penggunaan kriteria manfaat untuk membenarkan zonasi, pertimbangkan perlakuan San Fransisco terhadap populasi cina. cin a. Pada tahun 1880-an, kota tersebut meloloskan undang-undang yang secara eksplisit memisahkan Cina. Ketika pemisahan eksplisit dinyatakan tidak konstitusional, undang-undang zonasi yang disahkan itu melarang binatu dari lingkungan lingkun gan tertentu. Undang-undang Undang-un dang zonasi tidak melanggar mela nggar konstitusi karena mempromosikan kesejahteraan publik dengan menjaga penggunaan lahan yang tidak









Perlindungan yang Sama

Klausul perlindungan yang sama dengan Amandemen keempat belas mensyaratkan bahwa semua undang-undang diterapkan dengan cara impersonal (nondiskriminatif). Zonasi bersifat eksklusif dalam arti bahwa ia mengecualikan beberapa jenis orang dari sebuah kota, misalnya, orang-orang yang tinggal di apartemen dan bukan tempat tinggal keluarga tunggal. Penggugat dalam kasus pengadilan baru-baru ini berpendapat bahwa undang-undang zonasi melanggar klausul perlindungan yang sama karena tidak diterapkan secara impersonal, namun memperlakukan beberapa orang secara berbeda dari yang lain. Pengadilan federal telah menjunjung tinggi kontinuitas dari zonasi eksklusif. Dalam keputusan Euclid v. Ambler, Mahkamah Agung menyarankan bahwa meskipun sebuah peraturan zonasi harus haru s menghasilkan beberapa beberap a keuntungan bagi orang oran g dalam (warga masyarakat), dampak zonasi penting. Di warth v. Selden (1975), pengadilan menolak klaim orang luar karena mereka tidak membuktikan bahwa peraturan zonasi menyebabkan kerusakan fisik tertentu. Just Compensation

Masalah kebijakannya adalah pemilik lahan harus diberi kompensasi atas hilangnya nilai properti akibat zonasi. zonas i. Misalnya, jika zonasi besar-besaran besar -besaran menurunkan nilai n ilai properti pemilik lahan sebesar $ 5000, apakah pemerintah daerah akan membayar $ 5000 sebagai kompensasi? Menurut Fischel (1985), pengadilan telah memberikan sinyal campuran dan membingungkan kepada otoritas zonasi setempat. Pengadilan secara rutin menegakkan undang-undang zonasi yang menyebabkan kerugian besar dalam nilai properti, menunjukkan bahwa selama pemilik lahan ditinggalkan dit inggalkan dengan keuntungan keu ntungan menguntungkan menguntun gkan lahannya, kompensasi tidak diperlukan. Pengadilan telah mengembangkan beberapa peraturan untuk menentukan kompensasi yang diperlukan; 1. Invasi Fisik . Kompensasi diperlukan jika pemerintah secara fisik menempati tanah







tanah dengan opsi yang memberikan tingkat pengembalian yang wajar, tidak diperlukan kompensasi. 3. Pencegahan bahaya. Menurut peraturan ini, kompensasi tidak diperlukan jika peraturan zonasi mencegah mence gah penggunaan lahan yang berbahaya. Dengan kata kat a lain, zonasi bukanlah pengambilan jika mencegah pemilik lahan menggunakan tanah dengan cara yang merugikan masyarakat umum. KOTA TANPA ZONING?

Penggunaan lahan di kota dikendalikan oleh pembatasan, kesepakatan sukarela antara pemilik lahan yang membatasi penggunaan p enggunaan dan struktur stru ktur lahan. Perjanjian yang mengatur men gatur subdivisi perumahan (lebih dari 7000 dalam jumlah) biasanya lebih ketat daripada zonasi konvensional. Mereka memiliki batasan rinci tentang desain arsitektur, penampilan luar, dan banyak perawatan. Ketentuan Ketentua n untuk taman industri membatasi membat asi kegiatan yang dapat ditemukan di taman nasional. Bagaimana Houston dibandingkan dengan kota-kota yang dikategorikan? Meskipun perbandingan pola penggunaan p enggunaan lahan yang ketat mungkin tidak mungkin mun gkin dilakukan, beberapa beber apa pengamatan sementara dapat d apat dilakukan: 1. Dispersi industri. Distribusi spasial perusahaan industri Houston serupa dengan kotakota yang dikategorikan. Seperti di kota lain, perusahaan industri Houston menemukan lokasi yang dekat dengan jaringan transportasi (dekat jalur kereta api dan jalan raya) dan cenderung cenderu ng lebih mudah memanfaatkan memanfaat kan ekonomi lokalisasi. 2. Pengecer. Beberapa pengecer mencari di perumahan yang tenang. Seperti pengecer di kebanyakan kota, kebanyakan pengecer di Houston menemukan di sepanjang jalan raya utama dalam pengembangan jalur dan pusat perbelanjaan untuk membawa banyak volume lalu lintas linta s mobil dan kaki. 3. Jalur pengembangan. Houston tampaknya memiliki lebih banyak pengembangan







pembangunan melampaui batas b atas pertumbuhan atau membatasi memb atasi layanan perkotaan seperti jalan, air, dan saluran pembuangan ke daerah-daerah tertentu. Sebuah survei yang diselesaikan pada tahun 1991 menemukan bahwa sekitar seperempat kota menggunakan batas-batas layanan perkotaan untuk membatasi membat asi wilayah lahan mereka. Gambar 9-2 menunjukkan kurva utilitas uti litas awal untuk kota khas. Titik i menunjukkan ekuilibrium awal dengan 4 juta pekerja di setiap kota. Tingkat utilitas adalah $ 72 di setiap kota, jadi kita memiliki keseimbangan lokasi: Tidak ada pekerja yang memiliki insentif untuk mengubah kota. Gambar 9-2 Kontrol Pertumbuhan yang Tepat: Membatasi Luas Lahan dan Ukuran Lot

Pertimbangkan dulu efek kontrol pertumbuhan yang tepat. Misalkan satu kota mencaplok jumlah pekerja di kota dengan de ngan (a) menentukan ukuran uku ran lot minimum per orang dan (b) memperbaiki total luas wilayah kota. Jika angkatan kerja kota terkontrol dibatasi 3 juta, angkatan kerja kota yang tidak terkendali harus meningkat menjadi 5 juta untuk mengakomodasi angkatan kerja tetap di wilayah tersebut. Kontrol pertumbuhan di satu kota menggeser pekerja ke kota lainnya. Efek immidiate dari kebijakan ini adalah untuk menghasilkan celah utilitas antara kedua kota tersebut. Pada gambar 9-2, utilitas di kota kontrol naik dari $ 72 (titik i) menjadi $ 80 (titik c) saat populasi menurun. Sebaliknya, kenaikan populasi di kota lain menurunkan utilitas dari $ 72 (titik i) menjadi $ 60 (titik n). Pekerja bergerak di antara dua kota, sehingga kesenjangan utilitas ini tidak akan bertahan.

Pemenang dan Pecundang dari Batas Pertumbuhan

Penurunan utilitas umum mencerminkan inefisiensi dasar penggantian dua kota identik dengan kota besar dan kota kecil. Ingat bahwa efek langsung dari kebijakan pengendalian







Jari-jari awal jika kota ini 12 mil. Batas pertumbuhan pada jarak 8 mil dari 4 mil terakhir untuk pembangunan perkotaan sehingga sewa di daerah ini turun ke agriculturebrent (ditunjukkan sebagai garis horizontal antara titik v dan i). Jelas, pemilik tanah yang memiliki lahan di luar batas adalah pecundang. Sebaliknya, orang yang memiliki tanah di dalam batas adalah pemenang. Seperti yang telah kita lihat sebelumnya, persaingan antar pekerja dengan jumlah yang tetap banyak ban yak di kota yang dikuasai menawar me nawar sewa tanah. Pada gambar 9-3, 9 -3, kurva tawaran-sewa perkotaan bergeser ke atas ke garis tebal, yang mengindikasikan kenaikan sewa lahan di dalam batas. gambar 9-3 Batas dan Densitas Pertumbuhan Perkotaan Perkotaan

Seperti sebelumnya, celah utilitas meningkatkan harga tanah di kota kontrol. Ketika harga lan meningkat, kepadatan akan meningkat karena perusahaan dan ekonominya menghemat lahan. Rumah keluarga tunggal akan dibangun di tempat yang lebih kecil, dan lebih banyak lagi orang akan tinggal di apartemen dengan tingkat kepadatan tinggi dan kondominium. Perusahaan akan menempati lahan yang lebih kecil dan bangunan yang lebih tinggi. Kenaikan kerapatan melemahkan batas pertumbuhan sebagai kebijakan pengendalian populasi: kerapatan yang lebih tinggi sebagian sebagia n akan mengimbangi hilangnya hil angnya tanah perkotaan. perko taan. Pada gambar 9-4, ekuilibrium baru ditunjukkan oleh titik f dan g, dengan 3,5 juta pekerja di kota perbatasan pertumbuhan dan 4,5 juta di kota lainnya. Tingkat utilitas baru adalah $ 67, dibandingkan dengan $ 60 dengan kebijakan sebelumnya. Utilitas lebih tinggi dengan densitas fleksibel karena efek distorsi dari pengendalian pertumbuhan dapat sebagian "dibatalkan" oleh peningkatan densitas. Gambar 9-4 Karena batas pertumbuhan perkotaan meningkatkan kepadatan, apakah ini merupakan respon yang tepat terhadap masalah urban sprawl? Seperti yang telah kita lihat sebelumnya di buku







Batas Pertumbuhan Urban Portland

Batas pertumbuhan perkotaan di pelabuhan, oregon adalah batas metropolitan yang secara periodik diperluas untuk un tuk mengakomodasi pertumbuhan. pe rtumbuhan. Secara hukum, harus ada a da persediaan lahan kosong selama 20 tahun di dalam batas, yang diperluas seluas 4000 hektar pada tahun 1998 dan pada tahun 1940 hektar pada tahun 2004. Ekspansi terakhir ini diterapkan untuk meningkatkan pasokan lahan yang sesuai untuk pengembangan industri. Batas pertumbuhan portland berbeda dari kebijakan batas pertumbuhan yang telah kita bahas dalam dua hal penting. Pertama, batas portland diperluas saat populasi wilayah metropolitan meningkat. Kedua, batas tersebut dikombinasikan dengan sejumlah kebijakan yang mempromosikan daripada menghambat peningkatan kepadatan. Batas Batas Kota versus Metropolitan

Ada dua perbedaan antara batas kota dan metropolitan. Pertama, orang lebih mobile antar kotamadya daripada di antara wilayah metropolitan, jadi kita akan mengharapkan tanggapan yang lebih cepat ke batas kota akan pindah ke kota lain di wilayah metropolitan yang sama. Jika penduduk kota pengontrol tersebut melakukan perjalanan ke kota-kota tetangga untuk "bekerja, berbelanja, atau bersosialisasi, mereka akan menghadapi beberapa kemacetan dan polusi yang mengungsi dari d ari kotapraja mereka sendiri. se ndiri.

Trade-off dengan Batas Pertumbuhan dan Open Space

Kami telah melihat bahwa batas pertumbuhan menurunkan tingkat utilitas di suatu wilayah dan meningkatkan sewa lahan di kota kontrol. Penyewa dilukai oleh harga tanah dan perumahan yang lebih tinggi, ti nggi, sementara pemilik lahan la han yang memiliki lahan di dalam batas bat as tersebut jelas mendapat keuntungan dari kenaikan harga tanah. Hal ini menimbulkan dua pertanyaan.









terbuka publik di dalam dan sekitar kota menyediakan suasana pedesaan dan kesempatan untuk menikmati rekreasi dan pemandangan luar ruangan. Trade-off adalah bahwa terbatasnya pasokan lahan yang dapat dikembangkan menghasilkan harga yang lebih tinggi dan ruang bebas kerapatan yang lebih tinggi. Para penulis menyimpulkan bahwa relaksasi sederhana dari kebijakan ruang terbuka dan batas-batas Reading, Inggris akan menghasilkan keuntungan bersih per rumah tangga per tahun. , atau sekitar 2 persen dari pendapatan tahunan. KEBIJAKAN PENGENDALIAN PERTUMBUHAN LAINNYA

Selain batas pertumbuhan dan layanan, kota menggunakan sejumlah kebijakan untuk mengendalikan pertumbuhan mereka. Membatasii Izin Mendirikan Bangunan Membatas

gambar 9-5 Gambar 9-5 menunjukkan implikasi dari batas izin pada harga perumahan baru. Keseimbangan awal ditunjukkan oleh titik i, dengan harga $ 200000 dan 120 rumah baru per tahun. Jika kota membatasi jumlah izin bangunan sampai 80 per tahun, kurva penawaran baru memotong kurva permintaan yang mencakup titik b, c, dan d: Jumlah maksimum rumah baru adalah 80, sehingga kurva penawaran vertikal di 80 rumah . Kurva suppky baru memotong kurva permintaan pada harga ekuilibrium sebesar $ 250000, yang berarti bahwa kebijakan perizinan meningkatkan meningkatk an harga perumahan $ 50000. 5000 0.







permintaan tanah menurunkan menurun kan harga pasar tanah, menurunkan biaya produksi produ ksi perumahan. Membandingkan titik i dengan titik c pada gambar 9-5, kebijakan perizinan menurunkan biaya produksi marjinal sebesar s ebesar $ 40000.

Biaya pengembanga pengembangan n

Cara lain untuk membatasi populasi kota adalah dengan menerapkan pajak pembangunan di tempat tinggal baru. Sebagaimana dijelaskan secara rinci di buku ini, pemerintah daerah menggunakan berbagai pajak dan biaya untuk membiayai barang publik lokal. Ketika pajak dari pemilik properti tidak memenuhi biaya penyediaan layanan publik, satu tanggapan adalah memaksakan biaya pengembangan sekali pakai untuk menutupi kesenjangan. Dalam kasus ini, pajak pembangunan hanya memecahkan masalah fiskal dan sebenarnya bukan kebijakan pengendalian pertumbuhan. Beberapa kota mengenakan biaya dampak pada pengembang komersial dan industri, dengan menggunakan pendapatan dari biaya untuk memperluas jaringan transportasi lokal. Misalnya, di daerah barat barat Los Angeles, pengembang membayar biaya sekali pakai sebesar $ 2010 untuk setiap perjalanan jam sibuk tambahan yang dihasilkan oleh gedung perkantoran baru. Pendapatan dari dampak biaya tersebut digunakan untuk memperluas jalan yang digunakan oleh karyawan gedung perkantoran baru. Dampak biaya beban fiskal pembangunan baru, mengurangi oposisi terhadap pembangunan.

Pembagian Kawasan

Recommend Documents