Modul 2: Sistem Pelaksanaa elaksanaan n Proyek (Project Delivery Systems/PDS)
MA, IF, RZT, PF SI-3051 Manajemen Konstruksi Fakultas Tekn eknik ik Sipil S ipil dan Lingkunga Lingkungan n ITB IT B
ISI MODUL 2: Sistem Pelaksanaan Proyek
Berbagai Sistem Pelaksanaan Proyek Proyek Swakelola (owner-provided delivery) Tradisional (design-bid-build/DBB) Manajemen Konstruksi Konstruksi (construction (cons truction management/CM) Rancang Bangun (design-build/DB) Variasi DB
ISI MODUL 2: Sistem Pelaksanaan Proyek
Berbagai Sistem Pelaksanaan Proyek Proyek Swakelola (owner-provided delivery) Tradisional (design-bid-build/DBB) Manajemen Konstruksi Konstruksi (construction (cons truction management/CM) Rancang Bangun (design-build/DB) Variasi DB
Apa itu PDS? Setiap proyek melalui suatu daur hidup proyek. Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait dengan pihakpihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan disebut project delivery system (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek. Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner dengan pertimbangan:
◦
◦
◦
Pengalaman, kebiasaan Saran konsultan Sumber dan kendala pembiayaan
Daur Hidup Proyek (review) Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini? Apa owner sanggup melakukannya?
N e e dProject formulation process Construction Planning process Engineering and design process
User Requirements
Awareness of need
Project Feasibility And scope
Project Concept formulation
Project Engineering And design
Project Scope definition
process Use management process Disposal process
Project Field engineering And construction
Full Project description
Facility use and management
Project Completion and Acceptance For use
Facility demolition Or conversion
Fulfillment Of need
Pihak-pihak yang Terlibat dalam Proyek Konstruksi (review)
Peran mana yang bisa dilakuakn oleh owner?
Berbagai PDS
Ada beberapa pilihan PDS untuk owner: Swakelola (owner-provided delivery) Tradisional (design-bid-build/DBB) Manajemen Konstruksi (construction management/CM) Rancang Bangun (design-build/DB) Variasi DB
◦
◦
◦
◦
◦
Sistem tradisional merupakan sistem yang banyak dipakai baik
Swakelola (ownerprovided)
Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner. Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun pelaksanaan. Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan. Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang mengelola beberapa subkontraktor pada saat pelaksanaan. Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga sertifikat yang memadai. Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola untuk pekerjaan permeliharaan jalan dan
Tradisional (DBB) 1 Merupakan PDS yang ditetapkan oleh perundangan untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner swasta pun banyak pula yang menggunakannya. PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik perancang maupun pelaksana konstruksi. PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:
◦
◦
◦
Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel dalam pengeluaran dana milik publik Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda seleksi perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda kompetisi untuk pemilihan kontraktor
Tradisional (DBB) 2 Owner melihat bahwa tahapan pada PDS tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk pemastian kualitas. Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan proyek, menetukan standard dan bentuk kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan tahapan planning dan conceptual design, terkadang dibantu pula oleh professional. Perancang melakukan design dan juga
Tradisional (DBB) 3 Dalam tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga terendah yang telah memenuhi semua persyaratan yang ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran adalah hanya salah satu kriteria yang dilihat. Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor dengan metoda perbandingan dan negosiasi. Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi (build). Dalam tahap ini owner
Manajemen Konstruksi (CM) Owner menugaskan CM untuk membantunya membuat dokumen pengadaan dan mengawasi pelaksanaan konstruksi. Namun demikian, saat ini lingkup CM dalam membantu owner bisa melebar mulai dari awal daur hidup proyek. Terdapat 2 jenis CM
Agency Construction Management
Agency Construction Manager Seorang CM berlaku sebagai agen dari owner untuk melakukan tugasnya sebagai owner dalam suatu proyek. CM dapat bertugas hanya dengan panggilan (on-call) atau selama proyek berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal organisasi owner. Layanan CM ini dapat mencakup berbagai jenis PDS.
Construction Manager-atRisk
CM@Risk melakukan kontrak dengan owner dalam dua tahap: ◦
◦
Pada saat planning dan conceptual design, bergabung dengan designer untuk perancangan. Dengan demikian, CM akan memberikan masukan kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan juga constructability. Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai general contractor.
Dapat diterapkan strategi fast track.
Fast Tracking Normal Perancangan Konstruksi
Fast Track Perancangan Konstruksi
Penghematan Waktu
Rancang-Bangun (DB) 1 DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang memiliki hanya satu entitas yang bertanggung jawab untuk perancangan dan pelaksanaan konstruksi sekaligus. Pemilihan design-builder oleh owner dapat dilakukan dengan kompetitif maupun dengan negosiasi. Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan menghindari ketidaksepahaman antara perancang dan pelaksana.
Rancang-Bangun (DB) 2 Biasanya pemilihan design-builder dilakukan dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk mendapatkan daftar calon yang memenuhi kualifikasi tertentu, seperti pengalaman, reputasi, sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan DB. Untuk bangunan industri seperti pabrik dan power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB, yaitu Engineering, Procurement, Construction (EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk
Variasi DB Terdapat beragam arrangement untuk kontrak DB yang menyediakan berbagai fungsi lain untuk melaksanakan proyek, seperti fungsi pendanaan, penyewaan, operasi dan pemeliharaan. Beberapa ragam tersebut:
Turnkey Variasi Turnkey Variasi Pendanaan
◦
◦
Turnkey
Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepadadesign-builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the keys”
Beberapa jenis Turnkey: Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun). Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey, waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun) Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau developer. ◦
◦
◦
Variasi Pendanaan Kapital dari swasta dan partisipasi developer menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta dalam menjalankan DB. Seperti:
◦
Lease-develop-operate: owner memberikan operator swasta untuk menyewa dalam jangka panjang, mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada. Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan conceptual design.
Infrastructure Financing Schemes
Variasi Turnkey Terkadang skema pendanaan diperkenalkan dalam turnkey, sehingga terdapat beberapa ragam lain:
◦
◦
◦
Finance, Design, Build, Transfer Finance, Design, Build, Operate, Transfer Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer
Alternatif PDS Project Delivery Methods
Stages Preliminary Studies
Project Implement.
Design
Construction
Operation
Transfer
Design-bidaward Design-build
Turn-key
Build-operate
Build-operatetransfer
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
Peran Swasta Public
n o i t a z i t a v i r P
Public Private Partnership
Private
Public Funds and Operator Funded Turnkey Joint Venture Build Transfer Operate Build Operate Transfer Build Own Operate Transfer Build Own Operate Build Own Sell
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
1.Tidak semata-mata menunggu investasi pemerintah; kemampuan pemerintah terbatas; menunggu, terlalu lama; kapasitas masyarakat (dana, teknologi, manajemen, sistem) perlu didayagunakan; 2.Terutama untuk infrastruktur yang mempunyai pengembalian langsung (jalan tol, air bersih, PLN, Telkom, dll.); 3.Teknologi informasi dan sistem perekonomian global (modern) memungkinkan hal ini; 4.Prinsip: a. Bagaimana mengumpulkan dana masyarakat; b. Bagaimana menyebar resiko.
Tiga sumber dana investor: a.Pinjaman bank: - jangka menengah; - bunga tinggi; - perlu jaminan.
b.
Penerbitan surat utang: - kredibilitas; - perlu jaminan;
c.
Pasar modal: - ada prosedur; - ada delay waktu;
Keberadaan sponsor/ penjamin optional Kreditor Pembayaran bunga dan cicilan uta ng Pemegang Konsesi
Obligasi Konversi
Sponsor/ Penjamin
Operator Arus kas
Jasa SP V
Proyek Material, jasa, & keahlian
Pembayaran Kontrak pembangunan proyek
Kontraktor Investor Minoritas
Pengguna jalan
1.Pemegang konsensi (investor); 2.Kreditor; 3.Penjamin (sponsor); lembaga asuransi; 4.Kontraktor; supervisi; 5.Operator; 6.Masyarakat (pengguna).
1.DEBT FINANCING : kreditor hanya
meminjamkan dana, tidak ikut campur dalam urusan investasi; 2.OBLIGASI KONVERSI: pada saat proyek selesai, kreditor akan dilunasi, atau diberi opsi ikut mempunyai saham; 3.EQUITY FINANCING : kepemilikan investasi
ditentukan semenjak awal.
1.Biaya investasi (termasuk pembebasan lahan, perencanaan, supervisi); 2.Biaya bunga (kreditor); 3.Fee untuk penjamin; dan premi asuransi.
1.Ketentuan yang ditetapkan pemerintah: a. spesifikasi jalan tol; b. lama konsesi (30 tahun); c. ketentuan kenaikan tarif tol; d. ketentuan fee penjamin & premi asuransi. 2. Penawaran investor: tarif awal tol.
Siap-siap
QUIZ 1: 15’
QUIZ
Mulai:
Apa Apa Apa Apa Apa
itu itu itu itu itu
Proyek? Manajemen? Manajemen Proyek? Konstruksi? Manajemen Konstruksi?
WAKTU HABIS
