KOORDINATOR
PJK
Ir. HERU SUFIANTO, M.Arch,.St Ir. M.Arch,.St,, P.Hd Jono Wardoyo, S.T, M.T
FOUR
JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS BRAWIJAYA
DA
2017
AMANI A Z I Z A H DHEA
ANGGRAENI
ADI NOOR
HUSNATUL IZZATI LUTH VIA
INTAN C E S A R A H AY U IRENE S E T I A WA WA N I
TAHALELE
F2
PENDAHULUAN
SITE SPESIFIC
MIXED-USE BUILDING PENGERTIAN KANTOR SEWA KOTA MALANG KANTOR SEWA DI KOTA PENGERTIAN MALL MALL DI KOTA MALANG KONSEP CITY WALK PADA MALL DAN GREEN ARCHITECTURE
TINJAUAN
SITE REGULASI PERUNTUKAN LAHAN PERATURAN TERKAIT TAPAK TAPAK SKYLINE PARKIR RUANG TERBUKA HIJAU DAN NON HIJAU
KOTA MALANG TINJAUAN KAWASAN DAN TAPAK INFORMASI TAPAK TAPAK LINGKUNGAN SEKITAR TAPAK PENCAPAIAN MENUJU TAPAK UTILITAS SEKITAR TAPAK MATAHARI DAN PEMBAYANGAN TOPOGRAFI VEGETASI SEKITAR TAPAK ANGIN DAN KEBISINGAN
PERATURAN
SITE ISSUE TITIK BANJIR DAN GENANGAN GENANGAN TERMINAL BAYANGAN PARKIR ON STREET KEMACETAN PEDAGANG PEDAGANG KAKI LIMA SIGNAGE CITRA KAWASAN VITALISTAS KAWASAN
STUDI KOMPARASI KOMPARASI THE
PARK MALL SOLO JAY OFFICIAL BUILDING
PERKIRAAN BIAYA LAHAN DAN BANGUNAN
PENDAH ULUAN
MIXED-USE BUILDING PENGERTIAN MIXED USE BUILDING
KELEBIHAN MIXED USE BUILDING
Mix use buildi building ng adalah adalah proyek proyek real real etalas etalase e yang relative relative besar (dengan (dengan rasio area lantai terdiri terdiri dari tiga atau lebih) yang terkarateristik tiga atau lebih penggunaan bangunan revenue seperti retail, office, resedinti resedintial, al, hotel dan rekreasi rekreasi yang yang dalam dalam proyek proyek pere perenc ncan anaan aanny nya a akan akan salin saling g berh berhub ubun unga gan n dan dan bergan bergantun tung g satu sama sama lainny lainnya. a. Dengan Dengan fungs fungsii dan bentuk fisik yang terintegrasi dari komponen proyek, termasuk jalur pedestrian yang ti dak terpotong. (Mike Jenk, 1996)
Memb Member erik ikan an kele keleng ngka kapa pan n dan dan kemu kemuda daha han n fasil asilit itas as pada pada bang bangun unan an huni hunian an dan dan bagi bagi pengunjungnya. Efisie Efisiensi nsi perger pergeraka akan. n. Dengan Dengan pengel pengelomp ompoka okan n berb berbag agai ai fung fungsi si dan dan akti aktivi vita tass dala dalam m suat suatu u superblok superblok berarti berarti terdapat terdapat efisiensi efisiensi pergerakk pergerakkan an bagi penggunaan bangunan tersebut. Vital italit itas as dan gener enerat ator or pertu ertumb mbuh uhan an.. Pembangunan superblok pada salah satu bagian kota kota berpot berpotens ensii mening meningkat katkan kan pertum pertumbuh buhan an kawasa kawasan n sekita sekitarn rnya ya sebag sebagai ai respo respon n terhad terhadap ap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan tersebut.
TUJUAN TUJUAN MIXED USE BUILDING
Efisiensi dan ekonomis ekonomis dalam pengadaan pengadaan insfratruktur insfratruktur dan utilitasnya. Perbaikan sistem transportasi. Memb Member erik ikan an keran erang gka yang ang fle fleksib ksibe el untuk tuk perancangan bangunan dan lingkungan nya. Meng Mengel elim imin inas asii ruan ruangg-ru ruan ang g mat mati, seh sehingg ingga a peng penggu guna naan an laha lahan n lebi lebih h efek efekti tiff dan dan efisi fisien en,, pelayanan pelayanan kebutuha kebutuhan n lebih mudah, mudah, dan lingkunga lingkungan n menjadi lebih nyaman dihuni.
CIRI-CIRI MIXED USE BUILDING
Mewadahi dua fungsi urban atau atau lebih misalnya terdiri dari dari reta retail il,, perk perkan anto tora ran, n, hunia hunian, n, hote hotel, l, dan dan entertainment / cultural / recreation. Terjadi integrasi integrasi dan sinergi sinergi fungsional. fungsional. Terdapat ketergantungan ketergantungan kebutuhan antara masingmasing masing fungsi bangunan bangunan yang memperku memperkuat at sinergi sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut
Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Lebih lanjut Marlina (2008:116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain). Adanya bangunan kantor sewa merupakan respon dari fakta akan tingginya kebutuhan ruang di area-area dengan nilai lahan yang tinggi. Hal ini juga dipengaruhi beberapa faktor: 1. Tingginya kegiatan ekonomi di wilayah tersebut 2. Tingginya harga lahan 3. Persebaran pembangunan yang kurang merata dalam suatu wilayah
KEBUTUHAN KANTOR SEWA DI KOTA MALANG Malang merupakan salah satu kota yang memiliki potensi besar anak muda kreatif. Hal ini terlihat dari semakin banyaknya startup digital dan semakin maraknya aktivitas komunitas digital di kota ini. Dengan pertimbangan tersebut, Malang menjadi salah satu kota yang tepat untuk mengembangkan industry kreatif ini.
Industri kreatif terus mengalami pertumbuhan yang sangat baik di Indonesia, terlebih industri kreatif digital yang dalam beberapa tahun terakhir mengalami pertumbuhan tertinggi hingga 16% per tahun.
Malang dikenal sebagai salah satu kota yang memiliki banyak lembaga pendidikan berkualitas dan komunitas-komunitas anak muda kreatif, diyakini bahwa industri kreatif digital di Kota Malang akan tumbuh baik dengan modal tersebut, Kantor sewa nanti bisa menjadi pusat interaksi peminat dan pelaku industri kreatif digital yang bertujuan menciptakan bibit-bibit digitalpreneur yang selanjutnya siap masuk ke industri.
2
COWORKING SPACE DI KOTA MALANG GARTEN HOUSE MALANG Coworking space sekaligus meupakan café, yang dikembangkan di sebuah halamn rumah di Kota Malang yang bisa menampung 10-15 orang
Malang Digital Lounge Dikembangkan oleh PT Telkom sebagai wadah industry kreatif dan digital di Kota Malang, meneydiakan fasilitas coworking space, meeting room dan class room yang dapat disewa oleh masyarakat umum
Malang Digital COre Dikembangkan oleh universitas Ma Chung sebagai wadah untuk kegiatan mahasiswa/umum, yang bisa menampung hingga 70 orang
NGALUP.CO Coworking space yang menyediakan event hall untuk lebih kurang 100 packs, meeting room 25packs dan juga coworking space 30orang.
Ruang Perintis Coworking space bisa disewa perorangan ataupun komunitas dengan jumlah lebih kurang 30 orang
MALL/ SHOPING CENTER Mall Adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departement store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall), dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang (Maitland dalam Marlina, 2008:215)
Green park mall adalah sekelompok produsen ataupun pertokoan yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang di menyewakan unit-unit pad aprodusen atau pedagang yang menjual barang-barang, makanan atau alat-alat untuk memenuhi kebutuhan masyarakat sekitar dengan konsep rahmah lingkungan. Yang memiliki multi fungsi selain sebagai pusat perbelanjaan juga sebagai pusat rekreasi keluarga
KEBUTUHAN MALL DI KOTA MALANG Kota Malang menjadi kota metropolitan kedua di Jawa Timur, Kota Malang butuh lebih banyak pusat berkumpul masyarakat baik dalam bentuk area terbuka hijau maupun area tertutup seperti mall dan pusat perbelanjaan lainnya. Jumlah pendatang kota Malang yang cenderung meningkat, menjadikan Kota Malang sebagai area yang memiliki potensi tinggi untuk dikembangkan pusat perbelanjaan seperti Mall. Terlebih, Mall yang ada di Malang belum cukup memenuhi kebutuhan masyarakat. Di Malang konsep Mall cukup tertutup, belum adanya mall yang memiliki konsep City Walk dengan mengedepankan keramahan lingkungan. Selain itu, belum adanya mall grade A di kota Malang menjadi sebuah peluang besar jika dikemudian hari dibangun Mall grade A sebagai daya Tarik untuk lebih banyaknya pendatang kekota Malang sehingga mampu meningkatkan nilai perkenomoian kota Malang
MALL/SHOPPING CENTER DI KOTA MALANG MALL DINOYO CITY Merupakan Mall baru dikawasan Dinoyo yang teridir 4 lantai. Mall dinyoo city termasuk kategori mall Neigbourhood Shopping Centre dengan luas areal antara 2.720 – 9.290 m2.
MX MALL - MATOS Mall dikawasan veteran ini merupakan mall yang strategis dekat dengan kamus brawijaya, dengan jumlah 4 lantai termasuk ada kategori Community Shopping Center Malang Plaza Termasuk kategori jenis neighborhood shoping center dengan tinggi 3 lantai
PLAZA ARAYA Merupakan Mall baru dikawasan elite araya dengan jenis Community Shopping center
HARTONO ELEKTRONIKA Merupakan mall khsuus barang elektronik yang termasuk dalam jenis Neighborhood Shoping Center
SITE
SPECIFIC
TINJAUAN KOTA MALANG KEADAAN GEOGRAFIS
KEADAAN GEOLOGI
Ketinggian Letak astronomis
Keadaan tanah dan batas-batas wilayah Kota Malang antara lain :
: 440 – 667 meter diatas permukaan air laut : 112,06° – 112,07° Bujur Timur dan 7,06° – 8,02° Lintang Selatan
PETA KOTA MALANG
1.Bagian selatan termasuk dataran tinggi yang cukup luas,cocok untuk industry. Berbatasan dengan Kecamatan Tajinan dan Kecamatan Pakisaji utara termasuk 2.Bagian dataran tinggi yang subur, cocok untuk pertanian. Berbatasan dengan Kecamatan Singosari dan Kecamatan Karangploso timur merupakan 3.Bagian dataran tinggi dengan keadaan kurang kurang subur. Berbatasan dengan Kecamatan Pakis dan Kecamatan Tumpang
KEPADATAN PENDUDUK
4.Bagian barat merupakan dataran tinggi yangf amat luas menjadi daerah pendidikan. Berbatasan dengan Kecamatan Wagir dan Kecamatan Dau Kabupaten Malang
Wilayah Malang Raya yang berpenduduk sekitar 4 juta jiwa, dengan peningkatan jumlah penduduk 5-10% setiap tahunnya oleh mahasiswa baru atau banyaknya pendatang yang menetap di Malang
Kota Malang memiliki jenis tanah andosol yang memiliki sifat peka erosi dan memiliki kemiringan 15%
TINJAUAN KAWASAN DAN TAPAK JALAN SOEKARNO HATTA
KEADAAN GEOGRAFIS Luas area : 2.089,51 Ha . Ketinggian : 200-499 mdpl . Tingkat kemiringan : 2-50% Suhu minimum : 20 derajat celcius Suhu maksimum : 28Celcius Curah hujan rata-rata : 2.71 mm. KEADAAN GEOLOGI Batas kecamatan Lowokwaru Utara : Karangploso Timur : Kecamatan Blimbing. Selatan : Kecamatan Klojen. Barat : Kecamatan Dau,
Jalan Soekarno Hatta termasuk dalam jenis Jalan Kolektor Primer dengan luas jalan 17 meter dan dapat diakses dua jalur kendaraan. Kepadatan kendaraan yang meilintasi Jalan Soekarno hatta terbilang ramai karna Jalan Soekarno Hatta merupakan satu-satunya jalan dari Batu atau pusat Kota Malang menuju Bandara, Terminal Arjosari ataupun menuju Surabaya. Dengan panjang koridor jalan m, Jalan Soekarno hatta dipadati oleh bangunan Rumah-Toko disepanjang Kanan dan Kiri jalannya yang banyak menawarkan wisata kuliner. Selain itu, beberapa bangunan public juga terdapat di sepanjang jalan Soekarno Hatta, mulai dari apartment Everyday, Politeknik Negeri Malang, Vihara, Taman Kriday Budaya, Rumah Sakit Ub dll.
Kecamatan Lowokwaru juga menjadi perlintasan beberapa sungai, di antaranya Sungai Brantas, Sungai Bango, Sungai Amprong, Sungai Mewek, Sungai Kajar dan Sungai Metro. Selain itu, di beberapa titik juga masih terdapat area persawahan, tegalan dan perkebunan.
TAPAK Tapak terleteak di Koridor Jalan Soekarno Hatta, dengan luasan 21,000 m2 dibatasi langsung oleh trotoar dengan jalan soekarno hatta diarah barat laut, dan berbatasan dengan Jalan Semanggi Timur arah timur laut, berbatasan dengan lahan kosong dan ruko diarah Barat Daya dan Tenggara
Tapak ditentukan berdasarkan 3 factor, yang pertama kondisi geografis yang strategis sebagai “gerbang”masuk dan keluar dari dan menuju Kota Malang, factor kedua adalah Jalan Soekarno Hatta dekat dengan beberapa perguruan tinggi besar di Kota Malang, dan yang ketiga adalah alasan nilai investasi yang cukup besar dan menjanjikan di koridor jalan Soekarno Hatta jika dibangun Kantor dan Mall/Shopping center
INFORMASI TAPAK BENTUK TAPAK
BATAS TAPAK Lokasi tapak berada di Mal ang bagian Utara. Tapak berbatasan dengan : • Utara : Jalan Semanggi Timur • Timur : Jalan Andong • Selatan : Ayam Penyet Suroboyo • Barat : Jalan Soekarno-Hatta
Bentuk dari tapak ialah persegi panjang. Letak tapak berada di hook jalan antara jalan Soekarno Hatta dengan Jalan Semanggi Timur. Total Luas Keseluruhan: 22.652,24 M2. Untuk kemiringan pada tapak <1% yang berarti tapak cenderung relatif datar.
UKURAN TAPAK Total Luas :
22,843,11 m² Luas yang Da pat Terbangun (KDB=80%): 18.274.488 m²
LINGKUNGAN SEKITAR TAPAK
Taman Krida Budaya Rumah Sakit UB
Vihara
Perumahan Griya Shanta
Politeknik Negeri Malang Universitas Brawijaya Everyday Apartment
PENCAPAIAN MENUJU TAPAK
Dari Bandara Abdurrahman Shaleh, Terminal Arjosari, Surabaya melalui jalan Soekarno Hatta Dari Kota Batu Melalui Jalan MT Haryono Dari Alun alun Merdeka Malang melalui jalan Mayjend Panjaitan Dari Stasiun, Terminal Gadang Melalui Jalan Mayjend Panjaitan Dari Alun alun Merdeka Malang, Stasiun, Terminal Gadang melalui jalan Mayjend Panjaitan Dari Sardo Swalayan Melalui Jalan gajayana
Sirkulasi kendaraan dapat dilalui melalui Jl. Soekarno Hatta dengan lebar tiap lajur 8 meter selain itu dapat melalui Jl. Semanggi Timur selebar 5 meter, dan Jl. Andong dengan lebar 4 meter.
PENCAPAIAN KE TAPAK
Akses dari tapak menuju Bandara dan sebaliknya dengan jarak 12km dengan waktu tempuh 24 menit
Akses menuju Stasiun Baru Kota Malang dengan jarak 5,1 km dan waktu tempuh 11 menit
Akses menuju stasiun Terminal Arjosari dengan jarak 15 menit, 5,2 km
Akses menuju pusat kota Malang (Alun-alun Merdeka) dengan jarak 5,1 km dan waktu tempuh 10 menit
Akses menuju Universitas Brawijaya dengan jarak 650 m dan waktu tempuh 2 menit
Akses dari tapak menuju Polinema dan sebaliknya dengan jarak 150m dengan waktu tempuh 1 menit
Sirkulasi bagi pejalan kaki dapat dilalui melalui Jalan Soekarno Hatta yang memiliki jalur
pedestrian ways pada masingmasing sisi kiri bahu jalan. Sedangkan pada jalur lain tidak ada pedestrian ways bagi pejalan kaki
Sirkulasi kendaraan dapat dilalui melalui Jl. Soekarno Hatta dengan lebar tiap lajur 8 meter selain itu dapat melalui Jl. Semanggi Timur selebar 5 meter, dan Jl. Andong dengan lebar 4 meter.
UTILITAS SEKITAR TAPAK
Sedangkan kebutuhan air pada tapak berdasarkan fungsi yang mengacu pada standar adalah: - Mall 50 liter/unit/hari - Kantor 57 - 125 liter/hari
Dengan
demikian
maka
dibutuhkan sistem pengelolaan air bersih pada tapak sebagai berikut.
Rencana Detil Tata Ruang Kota Sub Pusat Malang Utara tahun 2012-2032
Tapak berada pada area normalisasi yang mendapatkan perhatian khusus dari pemerintah sehingga memberi nilai positif pada tapak. Adapun yang dimaksud dengan perbaikan / normalisasi menurut RDTRK Sub Pusat Malang Utara adalah : -Peningkatan mutu konstruksi saluran drainase, khususnya pada saluran drainase di jalan – jalan utama lingkungan permukiman. -Membersihkan saluran drainase dari sampah dan timbunan tanah dengan pengerukan.
Sistem pewadahan yang digunakan adalah sistem tercampur yang artinya tidak ada pemisahan sampah basah dan kering. Sistem pengelolaan sampah ini terdapat di lingkungan permukiman, baik dengan kepadatan tinggi maupun dengan kepadatan rendah. TPS terdekat dari tapak adalah TPS Tunggulwulung dengan jarak 1,3 km dari tapak dan bisa ditempuh dalam waktu 4 menit oleh mobil pengangkut sampah. Sampah dari TPS selanjutnya akan diangkut ke TPA yang terdapat di kecamatan sukun dan akan diolah dengan sistem sanitary landfill.
UTILITAS SEKITAR TAPAK
PLN sebagai sarana utama sistem distribusi listrik melalui sistem ja ringannya biasanya menyediakan sistem tegangan menengah (20ribu Volt)
Travo LVMDP (Low VoltageDistribution Panel) GENERATOR sub distribusi MDP (Main Distribution Panel)
Outlet Pemakai (stop kontak, lampu, dll)
Rencana Detil Tata Ruang Kota Sub Pusat Malang Utara tahun 2012-2032
Menurut RDTRK Sub Pusat Malang Utara pelayanan telepon telah menjangkau Sub Pusat Malang Utara khususnya di sepanjang jalan - jalan utama, pusat-pusat perdagangan dan pemerintahan. Perkiraan kebutuhan penambahan sambungan telepon hingga tahun 2032 di wilayah perencanaan adalah 44.616 sambungan. Berdasarkan pernyataan tersebut maka dapat disimpulkan bahwa untuk penambahan jaringan telepon pada jalan utama (Sukarno Hatta) sudah diperkirakan oleh pemerintah sehingga tidak ada masalah untuk pemasangan jaringan telekomunikasi pada tapak.
MATAHARI DAN PEMBAYANGAN Pada
Pada
cahaya dari arah timur tapak tidak terbayangi oleh bangunan sekitar
cahaya dari arah timur pada kawasan perumahan pada sisi timur tapak mulai terbayangi
Pada tapak terbayangi dengan bangunan sekitar seperti polinema dengan ketinggian bangunan 12-15 Meter, serta Apartement Suhat dengan ketinggian bangunan 60 Meter Dan perumahan disekitar tapak.
Pada cahaya sejajar dengan kepala kita, yang dimana bangunan sekitar tidak membayangi area tapak.
TOPOGRAFI TAPAK TAPAK
POTONGAN A-A’ TAPAK POTONGAN B-B’
Lahan pada sekitar Jalan Sukarno-Hatta memiliki kemiringan kurang lebih 4.2% dari tapak menuju lereng pada tepi Sungai Brantas. Sedangkan pada tapak, lahan cenderung memiliki kontur yang tidak signifikan erbedaannya dan datar, yaitu 0,5 mdpl.
Pada bayangan yang dihasilkan dari pancaran sinar matahari dari arah barat pun tidak membayangi area tapak karna lingkungan sekitar sebagian besar perumahan yang bangunanya hanya 59 Meter.
VEGETASI SEKITAR TAPAK POHON ASAM JAWA
PERDU
POHON ASAM JAWA
Pada area sebelah barat terdapat Pohon asam jawa yang dimana pohon tersebut memiliki ketinggian ± 5-6 meter. Untuk Jarak antar Pohon asam jawa tersebut ± 4 meter. Pada tapak tersebut Pohon ini berfungsi sebagai pohon peneduh dengan diameter tajuk ± 2 meter, pohon ini berfungsi sebagai pohon peneduh pada jalan raya. Selain itu terdapat pohon tanjung, pohon ini berfungsi sebagai pohon pembatas jalan (median jalan) yang dapat terlihat area disekitarnya lebih tertata. Pohon Tanjung memiliki ketinggian 5 meter.
TANAMAN PERDU
POHON TANJUNG
ANGIN DAN KEBISINGAN
Berdasarkan data dari BMKG Kota Malang akan mengalami hujan lebat disertai angin kencang dengan kecepatan 5-40 km/jam. Arah angin Berdasarkan analisis tersebut maka zona 1 & zona 2 termasuk zona dengan tingkat kebisingan yang mengganggu yaitu dari selatan menuju timur laut. untuk bangunan perkantoran (>60dB) dan bangunan hunian Berdasarkan hasil (>55dB), maka untuk mengurangi kebisingan tersebut dapat survey mandiri, data kebisingan yang ditanggulangi dengan cara diperoleh pada sekitar tapak adalah 1. Menciptakan barrier kebisingan. Barrier kebisingan dapat sebagai berikut: diciptakan dengan vegetasi yang dapat menyerap kebisingan data yang bisa diukur pada tapak seperti Bambu Jepang. terdapat pada area barat laut dan 2. Menciptakan ruang dengan perbedaan ketinggian. tenggara tapak Menciptakan perbedaan elevasi lahan pada tapak dapat Barat Laut: berasal dari ruas Jl. mengurangi dampak dari kebisingan yang dibuat oleh Soekarno Hatta sumber kebisingan Tenggara : lingkungan jalan 3. Penggunaan material eksterior yang dapat menyerap perumahan & Viva Futsal kebisingan.
SITE
REGUL A S I
PERATURAN PERUNTUKAN LAHAN Perda tahun 2011 tentang RTRW)
Pasal 20: Sub pusat pelayanan kota Fungsi Kecamatan Lowokwaru: a)
Pelayanan primer : pendidikan, perdagangan dan jasa,industri besar/menengah dan kecil serta wisata budaya;
b)
Pelayanan sekunder : perumahan, perkantoran, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau
Pasal 50 ayat (7): Pengembangan kawasan perdagangan baru Pengembangan Malang Trade Centre diarahkan pada sub wilayah Kota Malang Utara yaitu di antara Mojola ngu dan Tunjungsekar atau kawasan LIK dan Jalan Sukarno Hatta ke arah utara sampai Tasikmadu – Karangploso, serta kawasan Pasar Blimbing
Pasal 66 Ayat (4)
Pasal 68 Ketentuan kegiatan perkantoran a. menyediakan lahan untuk menampung menampung aktivitas pegawai seperti lahan parkir, kantin, dan lain lain; b. menyediakan lingkungan yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri yang didukung oleh prasarana, sarana, dan utilitas minimum; c. pembangunan hunian dapat diizinkan pada kawasan perkantoran; d. kegiatan perdagangan dan jasa pada kawasan perkantoran dibatasi; e. pada kawasan perkantoran, suatu persil dapat diadakan perubahan struktur bangunan yang akan digunakan. (2) Peraturan Zonasi wilayah perkantoran: a.
pengaturan kapling dengan ukuran minimum 75 m2 (untuk swasta) dan 1.000 m2 (untuk bangunan pemerintahan);
b.
kepadatan bangunan untuk swasta maksimum 80 unit/ha, dan minimum 7 unit/ha untuk bangunan pemerintah;
c.
menyediakan lahan parkir dengan minimum 10% dari luas kapling atau kawasan;
KDB = 90 - 100 %
d.
menyediakan ruang terbuka hijau minimum 10% dari luas kawasan;
KLB = 1 - 3,0
e.
TLB = 4 - 20 lantai, dan termasuk sistem parkir di dalam bangunan ( off street );
mendiakan ruang terbuka non hijau; baik berfungsi untuk kepentingan publik maupun kepentingan ekonomi (seperti perdagangan informal); dan
f.
menyediakan jalur pejalan kaki dengan lebar minimum 1,5 m.
PERATURAN TERKAIT TAPAK Peruntukan lahan ( RDTR Sub BWP Mal ang utara) Jalan kolektor primer GSB 7.5-15 meter . Jalan kolektor primer meliputi Jalan Borobudur, Jalan Soekarno Hatta, Jalan MT. Haryono dan Jalan Tlogomas; Peraturan pedestrian: PERDA Kota Malang Tahun 2012 Tentang Bangunan Gedung Ditentukan jumlah Satuan Ruang Parkir (SRP): d. kantor 1,5 – 3,5 SRP untuk setiap 100m2 luas lantai efektif g. hotel/penginapan 0,2 - 1,0 SRP untuk setiap kamar j. jenis bangunan gedung lainnya disamakan dengan jenis/fungsi bangunan gedung yang setara
Standar kebutuhan ruang parkir (RDTR Sub bwp malang utara) •
PERDA Kota Malang Tahun 2012 Tentang Bangunan Gedung Ditentukan jumlah Satuan Ruang Parkir (SRP): d. kantor 1,5 – 3,5 SRP untuk setiap 100m2 luas lantai efektif Tipe Pengembangan Parkir di persil Bangunan (off street ) Untuk : - Mall - Gedung Pertemuan (Hall) - Kampus - Masjid, Gereja - Rumah Sakit - Industri - Sarana Olah raga indoor
STANDAR TEKNIS PRASARANA RUANG PEJALAN KAKI Lebar efektif minimum jaringan pejalan kaki berdasarkan kebutuhan orang adalah 60 centimeter ditambah 15 centimeter untuk bergoyang tanpa membawa barang, sehingga kebutuhan total minimal untuk 2 (dua) orang pejalan kaki berpapasan menjadi 150 centimeter. Untuk arcade dan promenade yang berada di daerah pariwisata dan komersial harus tersedia area untuk window shopping atau fungsi sekunder minimal 2 meter.
SKYLINE
Pada sekitar tapak terdapat bangunan ruko dengan ketinggian rata – rata 2 lantai, rumah penduduk dengan rata rata ketinggian 1-2 lantai dan terdapat bangunan dengan ketinggian 3 lantai.
Pada zona 3, skyline yang terbentuk dari bangunan tk iqro dengan ketinggian 3 lantai dan rumah tinggal dengan ketinggian 2 lantai. Tetapi ada bagian yang skyl inenya tidak jelas.
Pada zona 2, skyline yang terbentuk dari bangunan toko dengan ketinggian rata rata 2 lantai dan rumah tinggal dengan ketinggian rata rata 1-2 lantai.
Pada zona 1, skyline terbentuk dari beberapa bangunan took dengan ketinggian rata rata 1-2 lantai.
PARKIR DAN RUANG TERBUKA HIJAU Pada RDTR Kota Malang, pusat perbelanjaan harus menyediakan parkir di dalam (off street) dan pada kegiatan perkantoran hendaknya menyediakan area parkir kendaraan disesuaikan dengan luas peruntukan yaitu dengan perbandingan setiap 60% lantai kotor harus menyediakan tempat parkir dengan luas 25% untuk mobil dan untuk sepeda motor yaitu seluas 30% dari luas seluruh kebutuhan parkir kendaraan.
PARKIR SEKITAR TAPAK
RUANG TERBUKA HIJAU Pada RDTR Kota Malang penyediaan ruang terbuka hijau yaitu seluas 30% dari total luas lahan keseluruhan.
RUANG TERBUKA NON HIJAU Ruang Terbuka Non Hijau terdiri dari Ruang Terbuka Perkerasan (paved) pada area sekitar tapak.
SITE
ISSUE
TITIK BANJIR/GENANGAN Saat hujan air c enderung tidak menggenang karena tapak tidak memilik i kontur yang curam atau bagian yang mencekung sehingga tidak menimbulkan potensi genangan air.Disamping itu terdapat jalur sungai yang tidak terlalu lebar yang bisa sebagai saluran air ketika hujan dari dalam tapak ataupun lingkungan sekitar.
TERMINAL BAYANGAN Kawasan Jalan Sukarno Hatta yang merupakan jalan Kolektor Primer dan jalan utama menuju terminal Arjosari dan Bandara Abdurrahman Shaleh dilalui oleh beragam jenis angkutan umum, seperti ADL, LDG, AL, dll. Sehingga, di beberpa tiitk terdapat terminal bayangan, dimana para pengendara kendaraan umum berhenti untuk beberapa waktu menunggu peumpang dipinggir jalan.
PARKIR ON STREET Sebagai akses jalan utama, jarang dijumpai parkir on street di Jalan Soekarno Hatta, hanya saja para pengendara umum yang menggunakan bahu jalan sebagai terminal bayangan. Sebab, jika ada parkiron street kepadatan jalan akan otomatis meningkat karena volume kendaraan yang melewati jalan cukup padat dari pagi hingga malam hari.
PEDAGANG KAKI LIMA Pedagang Kaki Lima disepanjang Jalan Soekarno hatta sering terlihat pada sore hingga malam hari, kawasan yang sering ditempati pedagang kaki lima disekitar tapak adalah sepanjang trotoar kampus Polinema, Malang. Para penjual makanan akan memenuhi sepanjag trotoar sepanjang malam.
KEMACETAN
Kendaraan yang
JAM
lewat (5 menit)
Mobil PAGI
Jalan Soekarno Hatta Merupakan jalan Kolektor primer di Kota Malang. Dengan lebar 17meter dengan 2 jalur. Jalan Soekarno Hatta merupakan akses utama pintu masuk Kota Malang, dari kota Surabaya melalui terminal Arjosari ataupun para pendatang dari Bandara Abdurrahman Shaleh menuju pusat kota Malang atau Batu.
Jalan Semanggi TImur Jalan semanggi timur merupakan jalan Lingkungan dengan lebar 6 meter tanpa ada trotoar pejalan Kaki. Jalan Semanggi timur merupakan jalan alternatif
SIANG
Malam
Jalan Soekarno Hatta (Arah Monumen Pesawat) Jalan Soekarno Hatta (Arah JembatanSuhat) Jalan Soekarno Hatta (Arah Monumen Pesawat) Jalan Soekarno Hatta (Arah JembatanSuhat) Jalan Soekarno Hatta (Arah Monumen Pesawat) Jalan Soekarno Hatta (Arah JembatanSuhat)
7.15
41
Sepeda Motor 232
Angkutan Umum -
7.25
77
309
-
13.00
255
345
-
13.10
123
466
-
19.15
94
723
-
19.25
150
503
-
CITRA K AWASAN
SIGNAGE Menurut peraturan Menteri pekerjaan umum marka, perambuan, dan papan informasi terletak di luar ruang bebas jalur pejalan kaki, pada titik interaksi sosial, dan pada jalur pejalan kaki dengan arus padat. Marka, perambuan, dan papan informasi disediakan sesuai dengan kebutuhan, serta menggunakan material yang memiliki durabilitas tinggi dan tidak menimbulkan efek silau.
Koridor jalan Soekarno Hatta terkenal dengan kepadatannya akan berdirinya ruko disepanjang kiri dan kanan Jalan, Ruko ini pad aumumnya diperuntukan untuk kuliner dan juga menjual kebtuuhan sehari-hari seperti sandang.
Signage lalu lintas Signage Identitas Pada sekitar tapak terdapat 2 jenis signage yaitu sebagai penanda identitas sebuah tempat dan signage lalu lintas. Signage penanda identitas dapat menjadi penanda site karena berada di dekat site tersebut.
Signage lalulintas yang terdapat disekitar tapak berfungsi sebagai penunjuk tanda rambu lalulintas yang terdapat di jalan.
Pada lapis kedua koridor jalan Soekarno hatta dikenal dengan kawasan perumahan salah satu yang terbesar di Kota Malang yaitu kawasan perumahan griya shanta. Disamping itu, terdapat kampus Politeknik Negeri Malang juga menjadi nilai tambah citra kawasan pada Jalan Soekarno hatta.
VITALITAS KAWASAN Path Koridor Jl. Soekarno Hatta menjadi sirkulasi utama menuju tapak dan koridor jalan penghubung Pusat Kota Malang dan luar Kota Malang Edges Pedestrian ways menjadi pembatas antara area dalam tapak dan Jalan Soekarno Hatta Landmark yang menjadi Landmark atau symbol kawasan adalah Tugu Pesawat terbang yang terdapat di ujung jalan Soekarno Hatta, dan juga jembatan Soekarno Hatta Nodes Elemen Nodes adalah pertigaan Jalan Mt. Haryono, Jalan Soekarno Hatta dan Jalan Mayjend panjaitan
Landmark
Landmark
BUILDING
THEME
GREEN ARCHITECTURE Tema bangunan yang akan dibuat pada kelas Desain Arsitektur IV ini adalah:
Green Architecture di mana bangunan ini akan menekankan konsep citiwalk and green high-rise building pada desainnya.
Apa itu green architecture ? Merupakan sebuah konsep Arsitektur yang berusaha meminimalkan pengaruh buruk terhadap lingkungan alam maupun manusia dan menghasilkan tempat hidup yang lebih baik dan sehat dengan memanfaatkan sumber energy dan sumber daya alam secara efisien. (Sumber : Hardi91.blogapot.com)
Karakteristik: 1. 2. 3. 4. 5.
Hemat energI Memperhatikan iklim Meminimalisir penggunaan sumberdaya baru Tidak berdampak negatif bagi kesehatan dan kenyamanan penghuni bangunan. Merespon keadaan tapak dari bangunan (respect pada pengguna bangunan)
Penerapan Green Architecture pada desain 1. Hemat energi kurangi penggunaan AC, perbanyak bukaan dan taman hijau pada bangunan 2. Working with climate - pemanfaatan cahaya matahari untuk penerangan alami - Passive cooling dengan ventilasi silang dan kolam air untuk menurunkan suhu ruangan - Konservasi air, pemanfaatan air hujan dan air bekas untuk menghemat penggunaan air tanah. struktur tersebut diletakkan di atap dan dialirkan ke bawah. 3. Memakai bahan yang dapat diperbaharui - penggunaan material bekas - penggunaan material yang tidak merugikan ekosistem: a.Beton sebagai material struktur b.Untuk kulit bangunan menggunakan material ramah lingkungan seperti bambu, bata ekspos, batu alam, batako, papan laminasi bambu, kayu kelapa, dll. 4. Tidak berdampak negatif pada user Mengurangi material yang berbahaya untuk user seperti asbes, dan penggunaan material bambu tetap menggunakan penjepitan dengan dinding agar lurus. 5. Respon tapak dari bangunan Pemanfaatan kontur dan pemanfaatan lahan dengan membuat view yang bagus melalui taman atau lahan hijau.
GREEN ARCHITECTURE KONSEP CITIWALK Citywalk secara harafiah terdiri dari 2 kata, city dan walk. City berarti kota, didalam kota, sedangkan walk berarti jalur, jalan. Jadi secara abstrak, citywalk berarti jalur pejalan kaki di dalam kota. Jalur tersebut dapat terbentuk akibat deretan bangunan ataupun lansekap berupa tanaman, Citywalk merupakan pedestrian dengan sarana perbelanjaan yang lengkap, serta dikelola oleh suatu pengembang usaha , sehingga dapat bertahan dan berkembang.
Zona Pedestrian pada pusat perbelanjaan dengan konsep city walk: Curb Zone Zona curb mencegah air masuk ke area pedestrian. Lebar zona curb minimal 150 mm dan tingginya 175 mm untuk area komersial. Furnishing Zone Zona furnishing berfunsi sebagai buffer area pedestrian serta sebagai area peletakan elemen-elemen seperti pohon, signage, tempat sampah, dan street furniture lainnya. Through pedestrian zone Pada area citywalk sebuah kota lebar zona pedestrian minimal 1,5-1,9 m. Pemukaan area pedestrian harus dirancang kuat dan stabil, anti slip, dan aksesibel untuk pengguna yang menggunakan kursi roda serta model transportasi bantuan lainya. Frontage zone Zona frontage merupakan zona transisi antara area pedestrian dan garis bangunan, untuk memberikan jarak kenyamanan bagi para pejalan kaki. Pada zona ini ditempatkan elem-elemen seperti kursi, telpon umum, tiang petunjuk serta tiang utilitas. •
•
•
Elemen Citywalk pada pusat perbelanjaan modern: 1. Open space pada pusat perbelanjaan umumnya digunakan sebagai tempat pertunjukan (panggung) serta pemersatu massa bangunan yang terpisah. 2. Pedestrian pada pusat perbelanjaan Fitur yang paling penting pada pedestrian pusat perbelanjaan dengan tipe terbuka adalah pedestrian yang teduh. Bentuk penutup pedestrian dapat disediakan melalui 2 cara yaitu : a. Dengan memundurkan pertokoan/retail dari bangunan utama lantai atas. b. Dengan menambahkan kanopi.
•
GREEN ARCHITECTURE 3. Bangunan pertokoan pada pusat perbelanjaan Bangunan harus ada untuk memenuhi fungsi komersial yang berupa pusat perbelanjaan modern ini. a. Bentuk linier (biasanya untuk - Pola bangunan: shopping neighborhood kecil) b. Bentuk L dan U (untuk shopping neighborhood besar) c. Mall (standar regional shopping) d. Cluster, merupakan perkembangan dari konsep mall, bentuk bervariasi: menyerupai huruf X, Y, dan halter.
- Karakter bangunan Meliputi warna, tekstur, detail, dan proporsi dari fasad bangunan yang mempengaruhi personalitas dari ruang luar di sekitar bangunan. - Tipe Kelompok Bangunan dan Ruang yang Dibentuknya a. Ruang terbuka memusat b. Ruang terbuka yang menjadi focus c. Ruang linier d. Ruang linier organik
- Penataan Bangunan: spatial leaks
Pembentukan ruang dapat disusun dengan penambahan bangunan maupun vegetasi. Dengan demikian, tidak terjadi kebocoran visual
Landmark
Landmark
STUDI
KOMP A R A S I
STUDI KOMPARASI MALL – THE PARK MALL SOLO
STUDI KOMPARASI MALL – THE PARK MALL SOLO
STUDI KOMPARASI KANTOR – JAY OFFICIAL BUILDING
Jey Official Building adalah kantor sewa yang terdapat di Kota Isfahan, Iran. Kantor arsitek ini dirancnag oleh Sarsayeh Architectural office pada lahan pusat kota dngan luas 1100 m2. Lantai dasar pada kantor ini dijadikan sebagai ruang komersial, dan lantai atas digunakan sebagai kantor dengan bentukan yang terpola dan tidak sama setiap lantai dan setiap bagiannya. Untuk menyatukan fasad dengan bangunan disekitarnya yang didomuniasi oleh pephonan tinggi ke arah vertical dan menutupi hamper seluruh fasad bangunan disekitar, rancnagan fasad ini menadaptasi bentuk pohon dengan menggunakan warna coklat tua, dan dibeberapa bagian disediakan wadah untuk ditanam tumbuhan hijau, sehingga ketinggian bangunan yang kontras dengan bangunan sekitar tidak mempengaruhi keselarasan fasad dikawasan itu.
STUDI KOMPARASI KANTOR – JAY OFFICIAL BUILDING
Tempaat tumbuh tanaman hijau di dinding merupakan hasil dari double skin yang memberikan volume ganda pada dinding sehingga bisa di tanam tumbuhan hijau. Double skin juga bertujuan sebagai penahan panas agar tidak langsung menyerap pada selubung bangunan dan membuat bangunan terasa lebih panas. Materiala fasad berupa batu bata yang diadaptasi dair kekhasan bangunan di Iran dan dilapisi dengan kayu untuk membentuk keharmonisan dengan lingkungan sekitar. Untuk menyatukan fasad dengan bangunan disekitarnya yang didomuniasi oleh pephonan tinggi ke arah vertical dan menutupi hamper seluruh fasad bangunan disekitar, rancnagan fasad ini menadaptasi bentuk pohon dengan menggunakan warna coklat tua, dan dibeberapa bagian disediakan wadah untuk ditanam tumbuhan hijau, sehingga ketinggian bangunan yang kontras dengan bangunan sekitar tidak mempengaruhi keselarasan fasad dikawasan itu.
STUDI KOMPARASI KANTOR – JAY OFFICIAL BUILDING
STUDI KOMPARASI – SUSTAINABLE HIGH RISE BUILDING Bisa dilihat bangunan ini memiliki banyak rongga dan menggunakan double skin facade. Opennes/ rongga ini membuat angin dapat menembus masuk bangunan ini, sehingga memungkinkan untuk terjadinya cross ventilation.
Oasia Hotel Arsitek Lokasi Area Tahun
: WOHA : 100 Peck Seah St., Singapore : 19416,0 m2 :2016 Menurut archdaily.com, bangunan ini dapat mencapai 1100% green plot ratio, sehingga sangat memenuhi sebagai bangunan yang ramah lingkungan
Bangunan ini berdiri dengan ketinggian sekitar 30 meter. Bangunan ini menawarkan fasilitas hotel, soho, dan ruang club. Warnanya yang merah, sangat kontras dengan bangunan sekitarnya yang merupakan gedung perkantoran, sehingga mampu menghilangkan rasa bosan.
Berbeda dari bangunan tingkat tinggi yang biasanya padat dan tertutup, hotel yang terletak di Singapura ini bias dikatakan sebuah “living tower” yang terbuka. Disebut living karena sky garden digunakan sebagai fasad dari bangunannya.
PERKIRAAN BIAYA
LAHAN & BANGUNAN
Rp
Harga Tanah (per m2) Harga bangunan (per m2)
10.000.000
Rp
sumber: komparasi bangunan sejenis
8.000.000
KDB KLB
90%
300%
Luas tanah (m2)
Luas Lantai Bruto (m2)
22652
61160,4
Harga Tanah
Rp
226.520.000.000
PPN (10%)
Rp
22.652.000.000
Total
Rp
249.172.000.000
Biaya tanah
(harga tanah x luas tanah)+PPN
Rp
249.172.000.000
harga bangunan x luas lantai bruto
Rp
489.283.200.000
Biaya tidak langsung
20% x biaya bangunan
Rp
97.856.640.000
Biaya interior
35% x biaya bangunan
Rp
171.249.120.000
Biaya landscaping
10% x biaya bangunan Perkiraan biaya proyek
Rp
48.928.320.000
Biaya Bangunan
Sumber rumus perhitungan: Buku Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak
Rp1.056.489.280.000
