PLANOS DE HABILITACION
CONCEPTO Y CARACTERISTICAS
URBANA-LOTIZACION
1. CONCEPTO Y CARACTERISTICAS 1.1. CONCEPTOS GENERALES PLANO DE LOTIZACION
Es la lámina que muestra los terrenos urbanizables sobre los que se va a asentar una urbanización, se dividen en polígonos, éstos en manzanas urbanas, las cuales deben estar delimitadas por caminos o calles y estas manzanas estarán compuestas por una o más parcelas que tendrán siempre acceso a una calle. Las parcelas podrán poseer con servicio de electricidad, agua potable, alcantarillado, recogida de basura y transporte si es posible. Entre las diversas manzanas es obligatorio reservar zonas de parques y jardines de uso público. El plano de Lotización consiste en la división en lotes de un terrero, que a su vez son áreas destinadas a la edificación de viviendas.
HABILITACION URBANA Las Habilitaciones Urbanas son procesos técnico legales y administrativos, para adecuar un espacio físico a fines urbanos, mediante un sistema de planificación concordante con los planes de desarrollo de la ciudad, con las normas técnicas de diseño y legales pre-establecidas.
PLANOS DE HABILITACION
CARACTERISTICAS DE DIBUJO
URBANA-LOTIZACION
2. CARACTERISTICAS DE DIBUJO: La realización de la gráfica o el plano de lotización se efectúa sobre un plano de planta a escala 1/2000, donde se podrá apreciar tanto las manzanas, así como los lotes, calles, y áreas públicas.
Las líneas representativas en el plano se deberán hacer con un determinado número de plumilla o grosor de línea, como se menciona a continuación:
Las delimitaciones de los lotes se hará con un grosor de línea de 0.2
Las delimitaciones de las manzanas urbanas se harán con un grosor de línea de 0.6
Las delimitaciones de veredas se hará con un grosor de línea de 0.4
Para obtener un mejor diseño en el plano de lotización debemos considerar el principio fundamental de diseños de lotes: a) Igualar el tipo de lote con el tipo de calle: Los lotes residenciales de menor densidad pertenecen preferentemente a calles colectoras; los usos de mayores densidades deben estar localizados a lo largo de calles arteriales. Esto es básicamente para evitar un congestionamiento en peatonal y vehicular. b) Interacción social de lotes: Los diseños de lotes son totalmente inseparables de los asuntos mayores de la planificación de sitios. El esquema total del tamaño del desarrollo, influenciado por una serie de factores, determinará qué partes del sitio pueden ser utilizadas para lotes residenciales, qué densidad de desarrollo es factible y qué porción de la tierra puede ser utilizada. El diseño de lotes es completamente inseparable de las decisiones acerca del trazado de las calles, ya que las formas y los tamaños de los lotes deben de depender de los espacios entre calles y posiblemente entre calles y callejones.
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CARACTERISTICAS DE DIBUJO
c) Diseño de lotes para facilitar el crecimiento de la comunidad: El diseño del lote y el diseño de vivienda son interdependientes. Los lotes le permiten a la gente el retraerse dentro de sus enclaves privados y minimiza el contacto social; los lotes más pequeños agrupados pueden facilitar más interacción social, lo cual cede un número de beneficios para la seguridad comunitaria y el bienestar. Pero en cualquier caso, las dinámicas sociales de un vecindario dependen de un número de factores que resultan de las decisiones de diseño hechas por los técnicos profesionales. Estos incluyen el tamaño de los retiros de la calle, bien sean características como pórticos, barandas y patios se fomentan o se requieren como parte del desarrollo de la vivienda.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION CONCEPTOS RELACIONADOS
3. CONCEPTOS RELACIONADOS Urbanizaciones Se denominan Urbanizaciones a aquellas Habilitaciones Residenciales conformadas por lotes para fines de edificación de viviendas unifamiliares y multifamiliares, así como de sus servicios públicos complementarios y su comercio local. Zonificación: Es la distribución normativa de los usos de suelo de la ciudad, constituyendo un instrumento básico para el planeamiento de desarrollo urbano. La zonificación se concibe, en la práctica del planeamiento, generalmente como un esquema de subdivisión de un área urbana con propósito de regular sus usos, la densidad de población, tamaño de lotes, tipo de estructuras etc. Lote: Superficie de terreno urbano encerrado en una poligonal, resultante del proceso de subdivisión del suelo como consecuencia de una habilitación urbana, factible de ser inscrito en el registro de la propiedad. Lote mínimo: Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el uso asignado. Lote normativo: Superficie de lote de una habilitación urbana de acuerdo a la zonificación establecida, densidad y uso del suelo. Manzana Lote o conjunto de lotes limitados por vías vehiculares, vías peatonales o áreas de uso público, en todos sus frentes. Las manzanas estarán conformadas por un lote único o por un conjunto de lotes y estarán delimitadas por vías públicas, pasajes peatonales o parques públicos. En los casos de habilitaciones urbanas de lote único, deberán considerarse áreas para la instalación de estaciones de transformación en superficie o subterráneas. La longitud mayor de cada manzana en habilitaciones para vivienda taller no debe exceder de 200 Ml., y en otros tipos de habilitaciones para vivienda no deberá exceder de 300 Ml. Todos los lotes deben tener acceso desde una vía pública con tránsito vehicular o peatonal.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Área urbana:
CONCEPTOS RELACIONADOS
Es la superficie de la ciudad actualmente ocupada con actividades urbanas (suelo urbano) y las áreas de expansión urbana programadas por el Plan Director, destinadas a albergar actividades urbanas(suelo urbanizable). Constituye el territorio sujeto a las disposiciones legales de zonificación urbana. Área de Expansión Urbana: Son las áreas señaladas por el Plan Director para cubrir los requerimientos de espacios físicos para el crecimiento poblacional de la ciudad, según los horizontes de planeamiento trazados. Se le denomina también suelo urbanizable. Densidad Poblacional Es el indicador resultante de dividir el número de habitantes del proyecto propuesto para un terreno con uso residencial, entre el área del terreno urbano. Los parámetros normativos aplicables a las edificaciones serán los correspondientes a la Zonificación Residencial del predio, o en su defecto a la Zonificación Residencial compatible. La Densidad Neta Máxima se regirá por el siguiente cuadro: Densidad = población/área = Nº hab/Ha - Zonas Residenciales de Densidad Media R3 y R4: 1,300 Hab/Ha - Zonas Residenciales de Alta Densidad R5, R6 y R8: 2,250 Hab/Ha Para el caso de viviendas unifamiliares, la densidad es de cinco habitantes por vivienda. Para los demás casos, el cálculo de densidades se realizará de la forma siguiente: Unidades de Vivienda Número de Habitantes De un dormitorio 2 De dos dormitorios 3 De tres dormitorios o más 5 Densidad Bruta: Es la población que habita en una determinada área, considerando las manzanas, pistas, veredas, áreas libres urbanas, equipamientos, otros usos, etc. Se aplica para fines de habilitación urbana y se expresa en hab/Ha bruta. Densidad Neta: Es la población que habita en un área utilizada exclusivamente para vivienda, des contando las áreas ocupadas por vías, parques, equipamiento, otros usos, etc. Se aplica para fines de edificación y se expresa en hab/Ha neta
Aportes:
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Son las contribuciones obligatorias del área total de terreno a ser habilitado que sirven como reserva de áreas para el equipamiento básico. Están establecidos CONCEPTOS RELACIONADOS normativamente por el Reglamento Nacional de Edificaciones R.N.E.
Tipo
Recreació n pública
Parque s zonales
Servicios públicos complementarios Educación Otro fines
1
8%
2%
2%
1%
Área Útil Lotizable: Es el porcentaje del área bruta que se dedicará a fines de vivienda. Áreas Libres y Circulaciones: Es el porcentaje del área bruta de terreno que se dedicará a vías interiores, estacionamiento y jardines. Equipamiento Básico Residencial: Corresponde a las áreas locales complementarias a la vivienda destinada para fines recreacionales (parques), educativos (centro de educación inicial, primaria, secundaria, etc.), salud, (posta médica, centro de salud) y a otros fines que requiera la urbanización a la que pertenece. Infraestructura Urbana: Son las instalaciones necesarias para el óptimo desarrollo de las actividades urbanas, comprende básicamente las redes de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, telecomunicaciones y las vías urbanas. Frente Normativo de Lote: Longitud mímica recomendable para el frente de lote que da a un espacio público como vías, parques, etc. Área Libre: Porcentaje mínimo de la superficie de lote que no debe estar construida ni techada. Área rural: Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de los límites urbanos o de expansión urbana.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Área urbana: Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial.
CONCEPTOS RELACIONADOS Altura de Edificación: Es la altura total de una edificación establecida en los planes de desarrollo urbano, para el lote donde se construirá la obra. Se mide desde el nivel medio de la vereda del frente principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad. En caso de no existir vereda, se tomará el nivel de la calzada más 15 cms. En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomará el nivel de la esquina. La altura total incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado. En caso que exista acceso por dos frentes de distinto nivel se tomará el nivel más alto. Coeficiente de Edificación: Índice que multiplicado por el área de lote, permite establecer el máximo de área que se puede construir.
Línea de Propiedad: Es la línea que delimita el lote o predio del espacio público (líneas, parques, etc.). Línea Municipal de Fachada: Es la línea que delimita el plomo de las fachadas en un espacio urbano (calles, plazas, alamedas, etc.).
Predio:
Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria plenamente identificable. Retiro Municipal:
Es la distancia que existe entre el límite de propiedad y el límite de edificación. Se establece de manera paralela al lindero del que se separa. El área de retiro, forma parte del área libre exigida en los parámetros urbanísticos y edificatorios. Estacionamiento:
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Número de espacios mínimos para el estacionamiento de vehículos. Estos espacios deberán reservarse dentro de los límites del lote o en zonas expresas de acuerdo a la normatividad. Calzada o pista: Parte de una vía destinada al tránsito de vehículos.
CONCEPTOS RELACIONADOS Conjunto residencial: Conjunto de viviendas bajo el régimen de copropiedad, que pueden estar construidas sobre uno o varios lotes.
Densificación: Es el proceso de incremento de la densidad habitacional, producto del aumento de la población dentro del mismo suelo ocupado. Demolición: Es la obra que se ejecuta para eliminar parcial o totalmente una edificación existente. Frente mínimo: Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vértices de los linderos que intersecan con él. Limite de propiedad: Es cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el área de un terreno urbano o rústico. Limite de edificación: Es la línea que define hasta donde puede llegar el área techada de la edificación.
Vivienda multifamiliar: Conjunto de viviendas en un lote único. Vivienda unifamiliar:
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Unidad de vivienda sobre un lote único.
NORMATIVIDAD RELACIONDA
4. NORMATIVIDAD RELACIONADA Según el REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES debemos tener en cuenta:
CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES
Plano del proyecto de lotización que contendrá: Plano de levantamiento topográfico y perimétrico, diseño de la lotización, vías, aceras, áreas de aportes, curvas de nivel, perfiles longitudinales y vías colindantes, parques y ornamentación.
Memoria descriptiva indicando las áreas de los lotes, numeración y aportes.
Plano que indique los lotes ocupados y la altura de las edificaciones existentes.
Artículo 1.- Las normas técnicas contenidas en el presente Título se aplicarán a los procesos de habilitación de tierras para fines urbanos, los cuales deben estar sujetos al Plan Urbano de cada localidad, conforme a la zonificación asignada. Artículo 2.- La independización de terrenos rústicos, o parcelaciones, ubicados en áreas urbanas o de expansión urbana, aún cuando contasen con vías de acceso o infraestructura de servicios, no constituyen una habilitación urbana. Las parcelaciones deberán tener parcelas superiores a 1 hectárea y ser accesibles desde una vía carrozable.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Artículo 3.- Las normas técnicas desarrolladas en el presente Título contienen los elementos necesarios para la habilitación de terrenos que permitan un adecuado desarrollo de las diferentes actividades urbanas propias de una ciudad. Estas normas comprenden lo siguiente: a) La descripción y características de los componentes físicos que integran la habilitación de un terreno rústico, a fin de que se encuentre apto para ejecutar edificaciones, según lo dispuesto en el Plan Urbano de la localidad. b) Las condiciones técnicas de diseño y de construcción que se requieren para proveer de acceso, de espacios públicos y de infraestructura de servicios a un terreno por habilitar. c) Los requerimientos de diseño y construcción de las vías públicas con las características de las aceras, bermas y calzadas. d) La distribución y dimensionamiento de los lotes, así como los aportes reglamentarios para parques de recreación pública y para el equipamiento social urbano. e) Los diferentes tipos de habilitaciones urbanas destinadas para fines residenciales, comerciales, industriales y de usos especiales, en función a la zonificación asignada. f) Las condiciones especiales que requieren las habilitaciones sobre terrenos ubicados en zonas de riberas y laderas y en zonas de reurbanización. g) El planeamiento integral. NORMATIVIDAD RELACIONDA h) Las reservas para obras de carácter distrital, provincial y regional, según sea el caso. i) Las servidumbres. j) La canalización de los cursos de agua. k) El mobiliario urbano. l) La nomenclatura general. Artículo 4.- Las normas técnicas del presente Título comprenden también: a) Los Componentes Estructurales que están compuestos por: - Aceras y pavimentos. - Estabilización de suelos y taludes. - Obras especiales y complementarias. b) Las Obras de Saneamiento, que están compuestas por: Captación y conducción de agua para consumo humano. Plantas de tratamiento de agua para consumo humano. Almacenamiento de agua para consumo humano. Estaciones de bombeo de agua para consumo humano. Redes de distribución de agua para consumo humano. Drenaje pluvial urbano. Redes de aguas residuales. Estaciones de bombeo de aguas residuales. Plantas de tratamiento de aguas residuales. Consideraciones básicas de diseño de infraestructura sanitaria. c) Las Obras de Suministro de Energía y Comunicaciones, que están compuestas por: - Redes de distribución de energía eléctrica.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION -
Redes de alumbrado público. Subestaciones eléctricas. Redes e instalaciones de comunicaciones.
Artículo 5.- Las habilitaciones urbanas podrán ejecutarse en todo el territorio nacional, con excepción de zonas identificadas como:
a) De interés arqueológico, histórico y patrimonio cultural.
NORMATIVIDAD RELACIONDA b) De topografía o calidad de suelo y subsuelo con riesgos de estabilidad. c) Reserva nacional. d) Parques públicos ejecutados o por ejecutarse. e) Reserva para obras viales. f)
Áreas de aportes para equipamento urbano.
g) Riberas de ríos, lagos o mares, cuyo límite de riesgo no se encuentre determinado por la autoridad municipal. h) De alta dificultad de acceso y dotación de servicios públicos. i)
De alto riesgo de impacto de desastres naturales.
Artículo 39. 39.1 En el área urbana determinada por el Plan de Desarrollo Urbano, se podrán realizar habilitaciones para la localización de las diferentes actividades urbanas, siendo su clasificación la establecida en el Plano de Zonificación General (Plano NºPDU-03).
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION 39.2 El proceso de habilitación para fines de vivienda, (incluido en laderas) se efectuará de acuerdo con las normas específicas del Capítulo II del presente Título y complementariamente con lo establecido en el Titulo II del R.N.E. y la ley Nº 29090 Ley de regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones. 39.3 Toda habilitación destinada a usos diferentes al de vivienda, podrá ubicarse dentro del área urbana, siempre que sus fines concuerden o sean compatibles con la zonificación de actividades urbanas establecidas en el Plano de Zonificación General y deberán ceñirse a lo dispuesto por el presente Reglamento y al Título II del R.N.E. 39.4 Toda habilitación o remodelación urbana para uso mixto o compatible con el de vivienda, se ajustará a lo dispuesto en el Título I del presente Reglamento. En lo que respecta a aportes de áreas, se ajustará a lo dispuesto en el Capítulo II, del presente Título, en compatibilidad con la zona residencial. 39.5 La habilitación urbana, en lo referente al aspecto vial, se adecuará a las secciones de vías establecidas en el Plano del Sistema Vial (Plano PDUP-05). Artículo 40
NORMATIVIDAD RELACIONDA HABILITACION PARA USO DE VIVIENDA TIPO
DENSIDAD POBLACIONAL
CLASE DE DENSIDAD
ÁREA MINIMA DE LOTE
FRENTE MÍNIMO DE LOTE
TIPO DE VIVIENDA
BAJA DENSIDAD (R1)
450 Mt2
15 ML
UNIFAMILIAR
BAJA DENSIDAD (R2)
300 Mt2 160 Mt2 90 Mt2
10 ML 8 ML 6 ML
(*) 450 Mt2
(*) 15 ML
UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR UNIFAM / MULTIFAM MULTIFAMILIAR
2
menor a 1300 Hab/Ha menor a 1300 Hab/Ha
3
1300 Hab/Ha
DENSIDAD MEDIA (R3)
4
1300 Hab/Ha
DENSIDAD MEDIA (R4)
5
2250 Hab/Ha
D. MEDIA (R3 y R4) ALTA (R5, R6 y R8)
6
2250 Hab/Ha
DENSIDAD ALTA (R5,R6 y R8)
1
Son aquellas áreas destinadas primordialmente a la edificación de viviendas, localizadas en las zonas residenciales (Densidad de acuerdo al tamaño de lote y a lo establecido en el Capítulo II, del Título I del presente Reglamento.
40.1 REQUERIMIENTOS TECNICOS DE DISEÑO El diseño deberá ser efectuado dentro de un criterio de estructura integral, de tal manera que los diversos elementos que conforman la urbanización (vías, áreas de
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION recreación, áreas para servicios, zonas comerciales, etc.) se ubiquen de acuerdo a sus propias funciones y la interrelación entre dichos elementos. El diseño de lotización y vías para fines de habilitación, deberá ajustarse a lo siguiente 40.1.1 El área de lote será igual a lo establecido en las normas de edificación que rigen para cada zona, tal como se indica en el Título I del presente Reglamento y el Cuadro Nº 01 40.1.1 El diseño de vías deberá adecuarse tanto en la continuidad de su trazo, como en sus secciones transversales a lo establecido en el Sistema Vial (Plano PDUP-05). NORMATIVIDAD RELACIONADA A REURBANIZACIÓN: La Reurbanización constituye el proceso de recomposición de la trama urbana existente mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías, y que pueda incluir la acumulación y nueva subdivisión de lotes, la demolición de edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios. De conformidad con lo establecido por el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, los procesos de reurbanización requieren la constitución de una Unidad de Gestión Urbanística y consecuentemente, para el planeamiento y gestión del área urbana comprendida dentro de este proceso, se deberá contar con un Plan NORMATIVIDAD RELACIONDA Especifico. Solicitud - formulario dirigido al Alcalde.
Título de propiedad del terreno matriz debidamente registrado.
Certificado de bonificación y vías expedido por la Municipalidad Metropolitana de Lima. Diseño Urbano: a) Plano de ubicación con la localización del terreno. b) Plano del proyecto de lotización que contendrá: Plano de levantamiento topográfico y perimétrico, diseño de la lotización, vías, aceras, áreas de aportes, curvas de nivel, perfiles longitudinales, indicación de habilitaciones y vías colindantes, parques y ornamentación. c) Memoria descriptiva indicando las áreas de los lotes, numeración y aportes. d) Plano que indique los lotes ocupados y la altura de las edificaciones existentes) e) Declaración Jurada de reserva de área para los aportes reglamentarios.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION PROCESO DE REURBANIZACION
La Municipalidad Provincial de la jurisdicción correspondiente, autorizará la integración inmobiliaria de los predios comprendidos en el proceso de Reurbanización simultáneamente a la aprobación del Plan Especifico.
El proceso de Reurbanización puede incluir el reordenamiento de Áreas de Recreación Pública, siempre que no se reduzca su superficie, ni la calidad de obras existentes. Los procesos de Reurbanización están sujetos a los trámites correspondientes a una Habilitación Urbana, bajo los parámetros que establezca el Plan Especifico, así como autorizaciones de demolición y edificación.
Los procesos de Re urbanización se sujetan a lo establecido para las RELACIONDA Habilitaciones Urbanas con Construcción NORMATIVIDAD Simultanea y no estarán sujetos a aportes de Habilitación Urbana, adicionales a los preexistentes. Sólo los casos de Procesos de Reurbanización que se originen en la reubicación de áreas de equipamiento urbano estarán sujetos a Aportes de Habilitación Urbana.
Normatividad para Aportes de habilitación urbana GENERALIDADES Artículo 1.-Los componentes de diseño de una habilitación urbana están constituidos por los espacios públicos y los terrenos aptos para ser edificados. Los espacios públicos están, a su vez, conformados por las vías de circulación vehicular y peatonal, las áreas dedicadas a parques y plazas de uso público. Los terrenos edificables comprenden los lotes de libre disposición del propietario y los lotes que deben ser aportados reglamentariamente.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION
Las habilitaciones urbanas que se desarrollen colindantes a áreas habilitadas, se integrarán a la trama vial existente o a la aprobada sobre dichas áreas. APORTES DE HABILITACION URBANA
Tip o
Recreació n pública
1
8%
Parque s zonale s 2%
Servicios públicos complementarios Educació Otro n fines 2% 1%
Artículo 26.- Las habilitaciones urbanas, según su tipo, deberán efectuar aportes obligatorios para recreación pública y para servicios públicos complementarios para NORMATIVIDAD RELACIONDA educación y otros fines, en lotes edificables. Estos aportes serán cedidos a título gratuito a la entidad beneficiaria que corresponda. El área del aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida la cesión para vías expresas, arteriales y colectoras El área mínima de los aportes será: Para Recreación Pública Para Recreación pública (islas rústicas) Ministerio de Educación Otros usos
1,000 mt2 800 mt2 800 mt2 400 mt2
Cuando el cálculo de área de aporte no tenga el área mínima requerida, el aporte será redimido en dinero. El monto de la redención en dinero se calcula sumando el valor de tasación comercial del metro cuadrado del terreno rústico, más el valor medio de las obras de habilitación urbana entre el número de metros cuadrados habilitados.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Este valor se multiplica por el área del aporte por redimir. Artículo 27.- Los parques para recreación pública constituirán un aporte obligatorio a la comunidad y en esa condición deberán quedar inscritos en los Registros Públicos. Estarán ubicados dentro de la habilitación de manera que no haya ningún lote cuya distancia al parque, en línea recta, sea mayor de 300 ml. Pueden estar distribuidos en varias zonas y deberán ser accesibles desde vías públicas. Artículo 28.- El ancho mínimo del aporte para recreación pública será de 25 ml., en el cálculo del área no se incluirán las veredas que forman parte de la sección transversal de la vía. Artículo 29.- Cuando el área por habilitar sea mayor a 10 hectáreas se considerará un parque central con una superficie no menor al 30% del área destinada reglamentariamente para recreación pública. Artículo 30.- No se considerará para el cálculo del área de parque, las áreas comprendidas dentro de los lados de ángulos menores de 45 grados y una línea de 25m. perpendicular a la bisectriz del mismo, ni las áreas de servidumbre bajo líneas de alta tensión. Artículo 31.- Excepcionalmente, los jardines centrales de vías o bermas de separación central en vías arteriales podrán ser computados como parques, siempre que tengan las dimensiones mínimas establecidas y no constituyan más del 30% de la superficie total destinada para Recreación Pública. Artículo 32.- En casos de habilitaciones en terrenos con pendientes pronunciadas, los parques podrán estar conformados por terrazas o plataformas, con una pendiente máxima de 12% cada una y con escaleras de comunicación entre los diferentes niveles.
NORMATIVIDAD RELACIONDA Artículo 33.- Los parques serán construidos y aportados para uso público y no podrán ser transferidos a terceros. Los parques tendrán veredas, iluminación, instalaciones para riego y mobiliario urbano. Se podrá proponer zonas de recreación activa hasta alcanzar el 30% de la superficie del parque. Normatividad para diseño de vías Artículo 1.- El diseño de las vías de una habilitación urbana deberá integrarse al sistema vial establecido en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad. Estará constituido fundamentalmente por vías expresas, vías arteriales, vías colectoras, vías locales y pasajes.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Artículo 3.- Las vías serán de uso público libre e irrestricto, las características de las secciones de las vías varían de acuerdo a su clasificación funcional. Artículo 4.Las características de las secciones de las vías confortantes del sistema vial primario de la ciudad serán establecidas por el Plan de Desarrollo Urbano y estarán constituidas por vías expresas, vías arteriales y vías colectoras. Artículo 5.-Las secciones de las vías locales principales y secundarias, se diseñarán de acuerdo al tipo de habilitación urbana, en base a los siguientes módulos:
Artículo 6.- En las Vías Locales Principales de las NORMATIVIDAD habilitaciones y en RELACIONDA las Vías Locales Secundarias de las Habilitaciones para Comercio, Industria y Usos Especiales, se dispondrá de veredas y estacionamientos en cada frente que habilite lotes y dos módulos de calzada como mínimo. Artículo 7.- En las Vías Locales Secundarias de las Habilitaciones para Vivienda, se dispondrá de veredas en cada frente que habilite lotes, dos módulos de calzada y en el caso de estacionamientos, podrán disponerse en un solo frente de la vía, la cual puede tener una sección total de 9.60 ml. Artículo 8.- Las Vías Locales Secundarias de las Urbanizaciones que constituyan acceso exclusivo a las viviendas, con tránsito vehicular y peatonal, tendrán como mínimo 7.20 ml. de sección de circulación, debiendo contar con elementos que condicionen la velocidad de acceso de vehículos. Estas vías podrán tener un sólo acceso, cuando la longitud no sea mayor de 50 ml., a partir de lo cual deberán contar
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION con acceso en sus dos extremos, no pudiendo, en ningún caso, tener más de 100 ml. de longitud. Artículo 9.- Las vías locales Secundarias de acceso único vehicular con una longitud no mayor de 100 ml. tendrán en su extremo interior un ensanche de calzada, a manera de plazoleta de volteo, con un diámetro mínimo de 12 ml., que permita el giro y retroceso de un vehículo. En caso que la plazoleta de volteo constituya frente de lotes, se incluirá en la sección de vía una franja de estacionamiento entre la calzada y la vereda de acceso a los lotes. Artículo 10.- Las pendientes de las calzadas no podrán exceder el 12%. Excepcionalmente en las laderas de cerros podrá permitirse hasta el 15% de pendiente en tramos de hasta 50 ml. de longitud. Artículo 11.- La distancia mínima entre dos intersecciones sobre una misma vía será de 40 ml., medidos entre los ejes de las calzadas. Artículo 12.- La distancia máxima entre dos intersecciones de vías de tránsito vehicular será de 300 m., medida en los extremos de las manzanas, para las habilitaciones para vivienda y comercio. Artículo 13.- Los pasajes peatonales no admitirán circulación vehicular ni espacios de estacionamiento, únicamente tendrán acceso los vehículos de emergencia. Los pasajes peatonales de la Habilitación Urbana tendrán una sección igual a 1/20 (un veinteavo) de su longitud; deberán contar, como mínimo, con 2 módulos de vereda y una sección de 3.00 Ml., Artículo 14.- En casos que la topografía del terreno o la complejidad del sistema vial lo exigieran, se colocarán puentes peatonales, muros de contención, muros de aislamiento, parapetos, barandas y otros elementos que fueran necesarios para la libre circulación vehicular y la seguridad de las personas. Artículo 15.- Las veredas tendrán una altura de 0.15 mts. por encima del nivel de la calzada. Tendrán un acabado antideslizante y noNORMATIVIDAD deberán tener gradas, salvo casos RELACIONDA debidamente justificados. Se habilitarán descansos de 1.20 ml. de longitud, de acuerdo a lo siguiente: Pendientes hasta 2% Pendientes hasta 4% Pendientes hasta 6% Pendientes hasta 8% Pendientes hasta 10% Pendientes hasta 12%
sin descansos cada 50 ml. como máximo cada 30 ml. como máximo cada 15 ml. como máximo cada 10 ml. como máximo cada 5 ml. como máximo
Los bordes de un plano transitable, abiertos hacia un plano inferior con una diferencia de nivel mayor de 30cm, deberán estar provistos de parapetos o barandas de
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION seguridad con una altura no menor de 80cm. Las barandas llevarán un elemento corrido horizontal de protección a 15cm sobre el nivel del piso, o un sardinel de la misma dimensión. Artículo 16.- Las bermas de estacionamiento vehicular llevarán sardineles enterrados al borde de la calzada. En el espacio de estacionamiento podrán colocarse árboles con un distanciamiento de 12 m. como mínimo. Igualmente podrán ser ubicadas las acequias, canales de regadío, postes de alumbrado público y sub-estaciones eléctricas aéreas.
Artículo 17.- La superficie de las calzadas tendrá una pendiente hacia los lados para el escurrimiento de aguas pluviales, de regadío o de limpieza. Artículo 18.- La unión de las calzadas entre dos calles locales tendrán un radio de curvatura de 6 m. medido al borde del carril más cercano a la vereda. Artículo 19.- Cuando el Plan de Desarrollo Urbano lo determine, las calzadas podrán incluir carriles exclusivos de transporte público, con espacios adecuados para la instalación de paraderos.
Artículo 20.- En las esquinas e intersecciones de vías se colocarán rampas para discapacitados para acceso a las veredas, ubicándose las mismas sobre las bermas laterales y centrales. De no existir bermas se colocarán en las propias veredas. La pendiente de la rampa no será mayor al 10% y el ancho mínimo libre será de 0.90 m. Las aceras y rampas de las vías públicas deberán constituir una ruta accesible, desde las paradas de transporte público o embarque de pasajeros, hasta el ingreso a los locales y establecimientos de uso público, salvo que las características físicas de la zona no lo permitan. En este último caso, se deberá colocar avisos en los lugares convenientes, con el fin de prevenir a las personas con discapacidad.
NORMATIVIDAD RELACIONDA Artículo 21.- Los radios mínimos de las curvas en vías serán las siguientes: Vías principales: Vías locales:
60 metros 30 metros
Los tramos rectos entre curva y contra curva, siempre que no se use curvas de transición se proveerá una recta o tangente cuya longitud mínima será: Vías principales: Vías locales:
30 metros 20 metros
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION
SIMBOLOGIA
5. SIMBOLOGÍA: En todas las habilitaciones en que exista partición de la tierra en lotes y agrupamientos de éstos en manzanas, deberá establecerse una nomenclatura. Dicha nomenclatura consistirá en letras para las manzanas y números para los lotes, ambos en forma correlativa. Deberá establecerse una nomenclatura provisional para las vías públicas y áreas de recreación mediante letras o números o empleando los nombres persistentes para las vías con las que se empalman.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION MANZANA
A
LOTE
1
VIA
CALLE
CONTENIDO DEL PLANO
6. CONTENIDO DEL PLANO. El Plano de Lotización viene a representar gráficamente todos los elementos que constituye la Habilitación Urbana, este plano tiene que estar bien detallado en todo su aspecto geométrico que establecen las normas ,por ejemplo sus acotaciones, áreas, etc. El plano tiene que estar completa, suficiente y conciso, con el fin de dar toda la información necesaria por medio del plano para poder
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION ejecutar la obra del proyecto en la forma más concreta posible y sin dar información inútil o innecesaria. En su contenido del plano encontraremos los elementos y simbología de las Habilitaciones Urbanas, tales como:
Lotes.
Manzanas.
Vías Públicas (calles).
Orientación.
Aportes como Parques, hospitales, colegios, etc.
Los planos de lotización presentan un innumerable de detalles en todos los elementos que conforma este, tal razón es de gran importancia especificar los datos que contienen los lotes, manzanas, vías, etc.; con el objetivo de distribuir bien el territorio en particiones de elementos que conforman detalladamente las Habilitaciones Urbanas en la vida real. Los detalles de los elementos que más resaltan son las siguientes:
Cuadro General de Áreas.
Cuadro de Resumen por Manzanas.
Cuadro de Áreas Lotizadas.
Secciones (calles).
CONTENIDO DEL PLANO
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION
PLANOS DE HABILITACION
CONTENIDO DEL PLANO
URBANA-LOTIZACION Cuadro General de Áreas: Es el cuadro de detalles que especifica las áreas en general de vías, aportes, comercio, etc., donde todos estos sumaran el total de Área del Terreno.
Cuadro de Resumen por Manzanas : Es el cuadro de detalles que especifica simplemente las áreas de cada manzana y el numero de lotes que lo constituye.
Cuadro de Áreas Lotizadas: Es el cuadro de detalles que especifica claramente a cada uno de los lotes que conforma a todo el plano.
Secciones (calles):
Son cortes de calles que detallan las medidas de veredas, pistas, jardines, etc., que están limitadas por territorios de propietarios.
En la sección de calles, tiene elementos que están representados por un símbolo que son los siguientes: VEREDAS
V
PISTAS
P
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION JARDINES
J
CONTENIDO DEL PLANO
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION
INFORMACION ADICIONAL
7. INFORMACION ADICIONAL URBANIZACIONES Se denominan Urbanizaciones a aquellas Habilitaciones Residenciales conformadas por lotes para fines de edificación de viviendas unifamiliares y multifamiliares, así como de sus servicios públicos complementarios y su comercio local. TIPOS DE URBANIZACIONES: Las Urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuáles se establecen en función a tres factores concurrentes: a) Densidad máxima permisible; b) Calidad mínima de obras y c) Modalidad de ejecución. La densidad máxima permisible se establece en la Zonificación y como consecuencia de ella se establecen las dimensiones mínimas de los Lotes a habilitar, de conformidad con el Plan de Desarrollo Urbano.
En función de la densidad, se agrupan en seis tipos, de acuerdo al siguiente cuadro: TIPO
2 3 4 5
CLASE DE DENSIDAD
ÁREA MINIMA DE LOTE
FRENTE MÍNIMO DE LOTE
TIPO DE VIVIENDA
BAJA DENSIDAD (R1)
450 Mt2
15 ML
UNIFAMILIAR
BAJA DENSIDAD (R2)
300 Mt2 160 Mt2 90 Mt2
10 ML 8 ML 6 ML
(*) 450 Mt2
(*) 15 ML
UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR UNIFAMILIAR UNIFAM / MULTIFAM MULTIFAMILIAR
2
menor a 1300 Hab/Ha menor a 1300 Hab/Ha
3
1300 Hab/Ha
DENSIDAD MEDIA (R3)
4
1300 Hab/Ha
DENSIDAD MEDIA (R4)
5
2250 Hab/Ha
D. MEDIA (R3 y R4) ALTA (R5, R6 y R8)
6
2250 Hab/Ha
DENSIDAD ALTA (R5,R6 y R8)
1
1
DENSIDAD POBLACIONAL
Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Baja Densidad a ser ejecutados en Zonas Residenciales de Baja Densidad (R1). Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Baja Densidad a ser ejecutados en Zonas Residenciales de Baja Densidad (R2). Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Densidad Media a ser ejecutados en Zonas Residenciales de Densidad Media (R3). Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Densidad Media a ser ejecutados en Zonas Residenciales de Densidad Media (R4). Corresponden a Habilitaciones Urbanas pertenecientes a programas de promoción del acceso a la propiedad privada de la vivienda. No tendrán limitación en el número, dimensiones o área mínima de los lotes resultantes; y
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION
INFORMACION se podrán realizar en áreas calificadas como Zonas de DensidadADICIONAL Media (R3 y R4) y Alta Densidad (R5, R6 y R8) o en Zonas compatibles con estas densidades. Para la aprobación de este tipo de proyectos de habilitación urbana deberá incluirse los anteproyectos arquitectónicos de las viviendas a ser ejecutadas, los que se aprobarán simultáneamente.
6 Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Alta Densidad a ser ejecutados en Zonas Residenciales de Alta Densidad (R5, R6 y R8). De acuerdo a las características de las obras existirán 4 tipos diferentes de habilitación, de acuerdo a lo consignado en el siguiente cuadro: 7 Tipo Calzadas Aceras Agua Desagüe Energía teléfono (pistas) (veredas) potable eléctrica A Concreto Concreto Conexión Conexión Pública y Público simple domiciliari domiciliari domiciliari domiciliario a a a B Asfalto Concreto Conexión Conexión Pública y Público simple domiciliari domiciliari domiciliari domiciliario a a a C Asfalto Asfalto con Conexión Conexión Pública y Público sardinel domiciliari domiciliari domiciliari a a a D Suelo Suelo Conexión Conexión Pública y Público estabilizad estabilizad domiciliari domiciliari domiciliari o o con a a a sardinel
La calidad mínima de obras en las Urbanizaciones para fines multifamiliares será la tipo B. De acuerdo a la modalidad de ejecución las Urbanizaciones podrán ser: a) Urbanizaciones Convencionales o simplemente Urbanizaciones. b) Urbanizaciones Progresivas. c) Urbanizaciones con Construcción Simultánea. Las Urbanizaciones Convencionales, o simplemente Urbanizaciones, son aquellas que cumplen con la ejecución de las obras mínimas según su tipo, cumpliendo con el procedimiento de recepción de obras, de manera previa a la venta de lotes. Las Urbanizaciones Progresivas son aquellas en las que se difiere la ejecución de las calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecución de las demás obras mínimas, podrán solicitar la recepción de las obras de manera parcial. Las Urbanizaciones Tipo 5 y 6, no pueden ser declaradas como Urbanizaciones Progresivas.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION Las Urbanizaciones con Construcción Simultánea son aquellas en las que la edificación de viviendas se realiza de manera simultánea a la ejecución de obras de INFORMACION ADICIONAL habilitación urbana. Las Habilitaciones Urbanas Tipo 5, se declararán necesariamente como Urbanizaciones con Construcción Simultánea, donde se podrá realizar la recepción de obras de habilitación urbana, quedando pendientes las obras de edificación a ser ejecutadas por el mismo habilitador o por un tercero. También se le define como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. ¿POR QUÉ ZONIFICAMOS?
La Teoría del valor de la propiedad
La teoría de la planificación
La Teoría del valor de la propiedad sostiene que el valor de una propiedad y su uso están determinados por la dinámica del mercado. Que la dinámica del mercado en una economía libre determina las tendencias del uso del suelo, sin importar la zonificación en vigencia. En este sentido se sostiene que la zonificación seria por ello sólo un mecanismo de freno en desuso e históricamente inútil. De acuerdo con estas premisas cada propiedad deberá tener un uso tal que asegure que la suma de todas las propiedades dé el máximo valor para una zona, tal como se desea en una economía de libre mercado. Mediante la zonificación lo que se hace es prohibir construcciones que son estorbos para este objetivo, entendiendo que son estorbos o interferencias cualquier uso que perjudique el valor de otras propiedades en un grado significativamente mayor a lo que aporta al valor de la propiedad en la cual está localizada. En esta teoría para cada terreno existe una clasificación adecuada de zonificación. De este modo para cada ciudad existe un plano de zonificación “ideal o platónico” esperando a ser puesto en vigencia. En esta teoría la zonificación solo serviría para proteger al libre mercado de las imperfecciones que se pudiesen presentar en los procesos de oferta y demanda urbana. Cuando se argumenta que el valor de la propiedad será afectado ante la presencia de un proyecto determinado, quiere decir que existe algún factor del cual la comunidad (demanda) no gusta y que esto tiende a resultar en una reducción del número de personas interesadas en comprar una propiedad en la zona afectada haciendo que los precios bajen.
PLANOS DE HABILITACION URBANA-LOTIZACION De acuerdo con la Teoría Planificadora se prepara un Plan Integral para la comunidad que refleje la idea de lo que se desea para el futuro, y se establece una serie de pasos para implementar el Plan, pe. Programa económico, leyes que INFORMACION ADICIONAL controlen la subdivisión y habilitación, etc. Y una ordenanza de zonificación, la cual desde el punto de vista del planificador la zonificación es un instrumento más para la ejecución de un Plan Municipal integral. Sin embargo solo cuando la comunidad tiene su plan maestro debidamente formulado, y expuesto a consulta y escrutinio público especialmente en cuanto a sus metas y deseos, sólo entonces puede ser requerido un árbitro para deslindar la discusión y las disputas sobre el uso del suelo y medir la razonabilidad de las ordenanzas municipales. Por esta razón nace el principio de que una ordenanza debe estar basada en un Plan.
Este Plan prevé todos los usos que el cuerpo legislativo municipal decide que es apropiado para su ubicación en algún ámbito del área municipal.
Prevé las intensidades de uso que la legislación considere apropiadas.
Señala las ubicaciones que la legislación considere para el uso.
Además, este Plan debe sostener en forma consistente los objetivos de desarrollo de la comunidad.
Para que la zonificación sea válida, debe ser coherente con este Plan Municipal, para ello es necesario en primer lugar hacer públicos los objetivos municipales, para asegurar un trato justo a todos los individuos que resulten afectados por el Plan. Este Plan así sirve de barrera interna a las regulaciones municipales y es imperativo como medio para brindar coherencia e imparcialidad en las decisiones administrativas locales entre los residentes de la municipalidad. Un plan municipal puede ser tan arbitrario e irresponsable como una regulación municipal de zonificación si solo refleja los deseos arbitrarios de un municipio. Si el plan ignora su responsabilidad con sus vecinos municipales y con los propietarios que viven fuera de sus límites, entonces esa ordenanza de zonificación no tendrá mayor validez ni sustento que una ordenanza de zonificación sin base en un Plan Municipal.
