LEY 388 DE 1997 Para comenzar es necesario resaltar que la presente ley es una actualización de las disposiciones contenidas en la ley 9 de 1989, dado que la Constitución Política ha establecido nuevas normas relacionadas con todas aquellas leyes atañidas con los deberes y derechos de los ciudadanos con relación al suelo, dicho de otra manera a lo l o que por ley le corresponde a cada persona que adquiera o posea un terreno; además, vigilar que los suelos relacionados con el medio ambiente se respeten y se les de el uso y el trato que deben tener. El ordenamiento del territorio tiene tres (3) principios fundamentales: a.
Vigilar que a las propiedades se les de el uso para el cual fue adquirido.
b.
Prevalencia del interés general sobre el particular.
c. Que haya una distribución equitativa, que a cada individuo se le de lo que realmente le corresponde. Por otra parte, los funcionarios públicos deben deben brindar a todas las personas la información i nformación necesaria a cerca de sus predios, además la función pública del urbanismo debe brindar a las personas acceso a las vías y servicios públicas, infraestructura infraestructura de transporte, el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, entre otros. No hay que olvidar la parte democrática, la cual funciona con la participación de los individuos que hace parte de la población y sus organizadores. Al hablar del Ordenamiento del Territorio Municipal Municipal y Distrital, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos: a.
Relaciones Metropolitanas, regionales e intermunicipales.
b.
Diversidad étnica y cultural.
c.
Entes reguladores de transformación territorial.
Para continuar, es preciso dar a conocer bajo quien esta la responsabilidad del ordenamiento territorial: a. son:
A la Nación le corresponde todo lo que tiene que ver con los intereses nacionales como
Parques.
Áreas protegidas.
Medio ambiente.
Proyectos de infraestructura, etc.
b.
Ordenamiento Departamental:
Como su mismo nombre lo dice es una fusión de ideas, planes y proyectos entre los municipios que conforman dicho departamento, los cuales se estudian y se pueden llevar a cabo siempre y cuando cumplan con lo establecido por la ley. Teniendo en cuenta el medio ambiente, la cultura, lo físico territorial, lo físico social, etc.
c.
Ordenamiento Metropolitano:
Los municipios que se acogen a este plan de ordenamiento deben estar sujetos a lo que disponga la ley. Por otra parte deben estar informados de quien será por así decirlo su casa matriz, quien es la encargada de informar sobre los servicios públicos y todo lo relacionado con el transporte, además entre los municipios que conforman el área metropolitana harán proyectos a corto, mediano y largo plazo.
d.
Ordenamiento de municipios y distritos:
Sujetos a los planes de la ley, deben optimizar usos de la tierra, y como si fuera poco sus planes y proyectos a nivel sectorial deben estar en armonía con las políticas Nacionales, Departamentales y Metropolitanas.
Es importante dar a conocer el papel de Acción Urbanística, la cual es una función Pública, es la encargada de determinar, calificar, clasificar y autorizar todo lo relacionado con el funcionamiento de la tierra. No hay que olvidar los Planes de Ordenamiento Territorial, que consiste en los objetivos, políticas, proyectos, planes, estrategias y normas para administrar y orientar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.
Se denominan según el número de habitantes: 1.
Planes de Ordenamiento Territorial: Población superior a losa 100.000 habitantes.
2.
Planes Básicos de Ordenamiento Territorial: entre 30.000 y 100.000 habitantes.
3.
Esquema de Ordenamiento Territorial: inferior a 30.000 habitantes.
Existen tres componentes de los Planes de Ordenamiento territorial, estos son: 1.
Componente General: todo lo relacionado con largo plazo.
2.
Componente urbano: desarrollo físico urbano.
3. Componente Rural: vigila, orienta y organiza la relación entre lo rural y la matriz municipal y la utilización del suelo.
En cuanto a los esquemas de ordenamiento territorial, estos deben contener objetivos, todo lo relacionado con el suelo, en lo que tiene que ver con la zonificación, o sea, división del territorio ya sea urbano o rural. Aquí se tiene en cuenta los planes y proyectos a mediano y largo plazo, el plan vial, el aprovechamiento del suelo, el plan de los servicios públicos, etc. Para la ejecución o programas de ejecución, este debe ser obligatorio, el cual será ejecutado y vigilado por el alcalde de cada municipio durante el periodo de mandato del mismo. Los recursos serán manejados por el alcalde, donde el toma las decisiones de inversión según los proyectos que se hayan presentado, sin olvidar que se deben regir por los parámetros y directrices señaladas en el plan de ordenamiento.
Cuando un determinado numero de personas planean formar un barrio o participación comunal, deberán hacerlo saber mediante un representante a las autoridades municipales o distritales, quienes se encargan de delimitar el área dentro del perímetro urbano.
El alcalde de cada municipio es el encargado es la persona encargada de hacer la formulación de los proyectos del plan de Ordenamiento Territorial, teniendo en cuenta la participación democrática y la concertación interinstitucional.
Ahora hablaremos de la clasificación del suelo y algunas de sus características: a. Urbano: estos poseen acueducto, alcantarillado, redes de energía, etc. Estas serán delimitadas por perímetros, además se podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. b. De expansión urbana: son los que están ubicados en las riveras del territorio urbano, los cuales serán ajustados de acuerdo al crecimiento urbano. c. Rural: lo que comúnmente llamamos fincas. Por estar alejadas del perímetro urbano, por ser destinadas a usos ganaderos, agrícolas, porcinos, forestales, entre otros.
d. Suburbana: son las que están ubicadas dentro del suelo rural, pero en las cuales se dedican a actividades tanto rurales como urbanas. e. De protección: aquellas áreas que están restringidas y por lo tanto no pueden urbanizarse, pueden estar ubicadas dentro de cualquiera de las áreas anteriormente mencionadas.
Cuando hablamos de urbanizaciones o unidad de actuación urbanística se entiende por lo que llamamos o conocemos como conjuntos cerrados, conformado por uno o varios inmuebles, en el cual se promueve el uso racional del suelo. Quien aprueba la delimitación de estos es el alcalde municipal. Una vez aprobada la delimitación, esta se deberá inscribir en el Registro de Instrumentos Públicos y en folios de matricula inmobiliaria. Cuando un terreno o inmueble se determine como conservación arquitectónica, ambiental o histórica, los propietarios de estos deberán ser compensados según los sistemas de reglamentación, algunos de ellos son: a.
Compensación económica.
b.
Transferencias de derecho de construcción y desarrollo.
c.
Beneficios y estímulos tributarios.
Las construcciones prioritarias tiene un plazo determinado para la culminación de las mismas según sea el caso, si en ese tiempo no han terminado la construcción esta será enajenada o vendida a través de subasta Publica, la cual le corresponde ejecutar al alcalde municipal. Esta enajenación forzosa será consignada en los certificados de tradición de los inmuebles o terrenos. Vale la pena resaltar que la subasta no podrá ser inferior al 70% del avalúo comercial.
En el caso de la expropiación, los propietarios afectados serán i ndemnizados, teniendo en cuenta que esta indemnización será igual al avalúo comercial, cuyo pago se podrá realizar en títulos valores, en efectivo, en derechos de construcción y desarrollo, en participación en el proyecto o permuta.
Hacen parte de la plusvalía o el aumento del valor de un bien los siguientes: 1. Cuando los suelos dejan de ser lo que son, ejemplo: cuando el suelo rural pasa a ser suelo urbano, de suelo rural a suburbano, etc.
2.
Modificación o zonificación de usos del suelo.
3.
Mayor aprovechamiento del suelo en edificación.
Lo anterior será reglamentado por el gobierno nacional. Para los numerales 1 y 2 el efecto del aumento del valor del bien o terreno será la siguiente:
Se establece el precio comercial de los terrenos.
Determinación del nuevo precio comercial.
El mayor valor generado por m2 se tendrá en cuenta como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística.
Para el numeral 3 será la siguiente:
Determinación comercial por m2.
El numero total de m2 que se estimara como objeto del aumento del valor.
El monto total de mayor valor será igual a las mejoras que se le hayan hecho multiplicado por el precio de referencia.
Por otra parte, la plusvalía (aumento del valor de un bien) debe oscilar entre el 30 y el 50 % del mayor valor por m2, estas tasas serán establecidas por los consejos municipales, por iniciativa del alcalde. Las personas encargadas del cálculo de plusvalía son los peritos, los cuales deberán estar i nscritos en las Lonjas, o también el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi).
Las formas de pago en la participación de plusvalía son: a.
En efectivo.
b.
Transfiriendo a la entidad territorial una porción del predio.
c.
Áreas transferidas se destinan a fines urbanísticos.
d.
Canje.
e.
Obras de infraestructura vial, servicios públicos, etc.
f.
Adquisición anticipada de títulos valores.
Para continuar, se dará a conocer la destinación de los recursos provenientes de la participación: 1.
Compra de predios e inmuebles para vivienda de interés social.
2.
Mejoramiento de construcción, relacionadas con las infraestructuras viales.
3.
Obras de recreación.
4.
Transporte masivo.
5.
Macro proyectos urbanísticos.
6.
Indemnizaciones.
7.
Fomento de la creación cultural y mantenimiento del patrimonio cultural.
RESOLUCION 620 DE 2008
El presente texto, tiene como fin u objetivo dar a conocer lo mas importante de la resolución numero 620 de 2008, la cual trata de los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la ley 388 de 1997.
Existen cuatro métodos valuatorios, estos son: 1. Universal o comparativo de mercado: consiste en determinar el valor del bien mediante vendedores y compradores, haciendo un análisis de precios de acuerdo al costo de bienes aledaños al inmueble a valuar.
2. Método de capital de rentas o ingresos: se valuara y se determinara el precio comercial dependiendo del ingreso o de renta que genere el inmueble, teniendo en cuenta que el valor de un inmueble debe producir como renta el 1% de su valor.
3. Método de costo de reposición: es volver a hacer el inmueble desde el imaginario en costos actuales. Se utilizara la siguiente formula:
Vc = {Ct D} + Vt
Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno
En cuanto a la depreciación de la maquinaria se aplica el método lineal. El cual es el mas conocido, y para las construcciones se debe realizar con modelos continuos o en escala.
METODO LINEAL
4.
Método residual: se desarrolla bajo el principio de mayor y mejor uso.
Luego de los métodos, hablaremos de los requisitos o elementos más importantes para la elaboración de avalúos, son los siguientes: a.
Plano o carta catastral.
b.
Copia de la escritura publica.
c.
Certificado de tradición actualizado.
d.
Recibo original o copia del predial.
Para realizar un avaluó y determinar el precio del predio es necesario hacer una identificación física del mismo, donde se revise bien la localización, los linderos, su estado fisiográfico
(descripción de la naturaleza a partir del estudio del relieve y la litosfera, en conjunto con el estudio de la hidrosfera, la atmósfera y la biosfera), mirar todo lo relacionado con los servicios públicos, el estado de las vías publicas, en fin hacerle un examen exhaustivo al predio.
Las personas encargadas de realizar los avalúos son los peritos.
En cuanto a las encuestas, estas solo se podrán llevar a cabo cuando el perito no haya podido obtener datos o cuando tenga duda de los resultados; es necesario aclarar que estas no hacen parte de la definición del precio, pero podrá presentarse el caso que el avaluó se soporte únicamente en estas, pero todo debe quedar bajo juramento por parte del perito, el cual deberá explicar en forma escrita los motivos por los cuales el avaluó se realiza de esta manera.
Ahora se le dará paso a la aplicación de los métodos: a.
Método de Comparación o de mercado:
Propiedad horizontal: valor del m2 de área privada de construcción.
Propiedad no horizontal: valor de terreno y construcción en forma independiente.
b.
cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores:
Media aritmética
Moda.
Mediana.
c.
Método de Costo de Reposición:
Costo total de la construcción: se utiliza la siguiente formula:
Este se aplica para colegios, hospitales, estadios, etc.
d.
Método residual: se debe tener en cuenta:
Ct= Cd+Ci+Cf+Cg.
Para calcular el valor de un terreno en bruto se aplica la siguiente formula:
e. Método de capitalización de rentas o ingresos: se calcula entre el valor de la renta y el comercial. Cuando el avaluó se le realiza a propiedad horizontal, se aplica solo para las áreas privadas de la misma, como son cubiertas, parqueaderos, garajes, bienes comunes, etc. Para los bienes de propiedad no horizontal, se aplicara la siguiente formula:
Para realizar el avaluó de vivienda de interés social, el perito debe hacer un estudio sobre el área para determinar si el terreno es optimo para este tipo de vivienda. Este estudio se hace a través de una muestra, la cual debe contener mínimo 15 datos para que la misma tenga significancia estadística.
Hay varias formas de calcular el valor cuando se habla de compensación por la afectación a causa de una obra pública, estas son: a.
Hay que tener en cuenta el valor del bien antes de la afectación.
b. Se toma como base el valor anterior, su rendimiento financiero según la tasa en el momento de la afectación, esta se multiplica por el número de meses de la afectación. c. Si el propietario utiliza o no su bien, este recibirá una compensación como si el inmueble estuviera arrendado, para determinarlo, se hace una comparación con el valor de los arrendamientos de predios en su entorno, este valor se multiplicara por los meses de afectación.
d. En el caso en el que el valor se estime a posteriori(por lo que viene después) se aplicara la siguiente formula:
Para valoración del suelo de bienes inmuebles de interés cultural (patrimonio histórico) se tendrá en cuenta el valor comercial por m2. Para la estimación del valor comercial de predios de áreas de renovación urbana (Esfuerzo deliberado para cambiar el ambiente urbano por medio del ajuste planificado y a gran escala de las áreas urbanas existentes, a las exigencias presentes y futuras de la vivienda y el trabajo de una ciudad) el cual busca establecer el valor del inmueble a partir de las rentas que perciben bienes comparables, se empleara el método de renta y/o de mercado. Para el de valoración de predios incluidos en áreas de expansión urbana, se debe tener en cuenta la condición o característica de tierra rural.
No hay que olvidar que para determinar el valor de una nueva zonificación se tendrá en cuenta la referencia de sitios similares al que se va a zonificar, teniendo especial cuidado con el uso que se le va a dar y la investigación de mercado en las mismas, este precio será el de referencia. En el caso que en la nueva zonificación se le de un mayor aprovechamiento al suelo, se aplicara la formula de el método residual y/o de mercado.
En cuanto a los avalúos de las zonas rurales, se debe tener en cuenta la clasificación de los suelos, como están los servicios públicos y cual es el disfrute d e los mismos, vías, climas, que posibilidades de adecuación poseen, todo lo relacionado con los cultivos, la maquinaria, distancia en kilómetros desde la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien.
Papel del IGAC: a.
Revisión de los avalúos.
b.
Impugnación. (petición de anulación de una resolución oficial, de acuerdo con las leyes).
Papel de los peritos: a.
Revisión de los avalúos
b.
Realización de avalúos.
