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MARKET INSIGHT Oficinas Prime Primer Trimestre - 2016
Binswanger Perú
Lima Ocinas Prime|1T-2016
Escenario económico Las cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) acercan el crecimiento económico del 1T -2016 a un 4.2%, cifra por encima de las expectativas de la mayoría de bancos y analistas económicos. En tanto, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), en su último Reporte de Inflación, estima un avance nulo de la inversión privada para el 2016. Esto debido a que prevé que la inversión minera caiga en 30.8% durante el presente año. En el 2015, en un contexto donde la inversión minera se contrajo en 9.8%, se observó reducciones de áreas de oficina y traslados a espacios de menor costo, de varias empresas ligadas a la extracción de minerales e hidrocarburos. Las posibilidades de que estas empresas reduzcan aún más sus requerimientos de oficina son altas, debido a las expectativas de una mayor caída de la inversión privada en minería. La buena noticia llega por el lado de otros segmentos empresaria-
les, debido a que aumentarían su participación como demandantes de oficina. Para el 2016, el BCRP considera un crecimiento de 5.4% de la inversión privada en sectores no mineros. Esta información es vital para nuestro mercado, debido a que nos permitirá conocer qué segmentos empresariales serán los principales demandantes de oficinas durante el 2016. Ya en el 1T -2016 se ha observado que los usuarios finales de oficina han provenido mayoritariamente de los segmentos de finanzas, publicidad y comunicaciones.
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
Respecto al mercado laboral, el INEI informó que durante el 4T 2015, el empleo en Lima Metropolitana creció 1% en las empresas
que tienen más de 51 trabajadores; y 12% en empresas que cuentan entre 11 y 50 trabajadores. Cabe resaltar que este último grupo
3T-2015
VACANCIA ABSORCIÓN
de empresas emplea oficinas entre 100 m 2 y 500 m 2, y es el que
PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)
impulsó la demanda por espacios corporativos del 2015.
PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
Resumen del mercado El stock de oficinas prime de Lima se incrementó a 795,900 m 2, debido a la entrega de 48,379 m 2 de nuevas oficinas al mercado. Estos
4T-2015
Defniciones Stock. Es el total de metros cuadrados de ocinas acumulados hasta un
determinado periodo de corte. Sólo se consideran edicios entregados.
metros cuadrados se distribuyeron en 3 edificios, ubicándose todos
Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y
en San Isidro Financiero.
desocupaciones (negativo) de las áreas de ocinas que se dan durante un periodo. Solo se considera a usuarios nales.
La demanda neta de oficinas del periodo sumó 9,236 m 2, siendo San
Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de ocinas disponibles en
Isidro Financiero el eje corporativo que más absorbió (8,156 m 2 ne-
un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock.
tos). En tanto, en San Isidro Empresarial se apreció la desocupación
Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de ocinas
de 3,833 m2,, los cuales afectaron negativamente a la demanda.
tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula:
2
El hecho de que las nuevas entregas (48,379 m ) superaron a la de2
manda efectiva (9,236 m ), originó un alza de la vacancia prime del 1T-2016. Esta resultó en 176,340 m 2 y representa una tasa de 22.16%
Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%.
Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una ocina. Sobre éste,
se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
sobre el stock total de Lima. Considerando una estabilidad de la demanda por oficinas prime, la vacancia vigente sería suficiente para
CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
cubrir las necesidades de oficinas de Lima de los próximos 2 años. Como resultado al incremento de la vacancia y lentitud en la firma
Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen los edicios de ocinas, y en consecuencia, sus niveles de renta y perl de arrendatarios.
de contratos, el precio de alquiler de todos los ejes corporativos de
Clase Prime. Hace referencia a los edicios que poseen frente hacia vías
Lima, salvo Magdalena, se ajustó a la baja. El precio promedio de tró en La Molina (USD 16.00/m 2), mientras que el más elevado en
principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comunes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones que necesitan áreas grandes. Estos edicios suelen ofrecer plantas libres o con pocas divisiones.
San Isidro Empresarial ( USD 21.80/m 2).
Clase B. Hace referencia a edicios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse
Para el siguiente trimestre, se estima una mayor entrega de oficinas.
en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar. La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen ofrecer áreas menores que los edicios prime.
lista bajó a USD 17.62/m 2. El promedio de alquiler más bajo se regis-
En total serían 9 edificios que agregarían un total de 142,111 m 2
Lima Ofcinas Prime|1T-2016
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Edifcios prime entregados Edifcios prime en construcción Sub-mercados de ofcinas prime 1. El precio de alquiler considera sólo a ocinas en edicios ya entregados 2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción
P.3
P.4
Lima Ocinas Prime|1T-2016
Nuevas entregas Durante el 1T-2016 se entregaron los siguientes edificios de clase prime: Torre Orquídeas, Torre Paseo República y el Centro Empresarial Javier Prado 560. Estos 3 edificios que se ubican en San Isidro Financiero, estuvieron proyectados a entregarse durante el 2015, pero por retrasos en obras terminaron ingresando al mercado recién en los primeros meses del 2016. El área total de esta nueva oferta suma 48,379 m 2. Por otro lado, no se anunciaron nuevos proyectos de oficinas prime durante el 1T-2016. Este hecho representa una señal positiva para el mercado, debido a que por más de 5 años consecutivos, se fueron anunciando nuevos proyectos prime cada trimestre. No todos los proyectos anunciados se concretaron o están en vías de hacerlo. Varios sufrieron re-conceptualizaciones y hoy son edificios de vivienda, o están a la espera de un contexto más adecuado para salir al mercado. La cartera de proyectos en stand-by suma más de 200,000 m 2.
Demanda efectiva La absorción neta de oficinas prime resultó en 9,236 m 2. Se ocuparon 16,640 m2, en tanto se liberaron 7,404 m2. El 70% de la demanda (6,408 m2) de oficinas se localizó en los edificios Torre Orquídeas y Centro Empresarial Javier Prado 560. La ocupación de espacios corporativos fue liderada por San Isidro Financiero, donde se tomaron 10,465 m 2. Financiera TFC fue la empresa que más metros cuadrados ocupó (2,400 m 2) en este eje corporativo.
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Lima Ocinas Prime|1T-2016
Nuevas entregas Durante el 1T-2016 se entregaron los siguientes edificios de clase prime: Torre Orquídeas, Torre Paseo República y el Centro Empresarial Javier Prado 560. Estos 3 edificios que se ubican en San Isidro Financiero, estuvieron proyectados a entregarse durante el 2015, pero por retrasos en obras terminaron ingresando al mercado recién en los primeros meses del 2016. El área total de esta nueva oferta suma 48,379 m 2. Por otro lado, no se anunciaron nuevos proyectos de oficinas prime durante el 1T-2016. Este hecho representa una señal positiva para el mercado, debido a que por más de 5 años consecutivos, se fueron anunciando nuevos proyectos prime cada trimestre. No todos los proyectos anunciados se concretaron o están en vías de hacerlo. Varios sufrieron re-conceptualizaciones y hoy son edificios de vivienda, o están a la espera de un contexto más adecuado para salir al mercado. La cartera de proyectos en stand-by suma más de 200,000 m 2.
Demanda efectiva La absorción neta de oficinas prime resultó en 9,236 m 2. Se ocuparon 16,640 m2, en tanto se liberaron 7,404 m2. El 70% de la demanda (6,408 m2) de oficinas se localizó en los edificios Torre Orquídeas y Centro Empresarial Javier Prado 560. La ocupación de espacios corporativos fue liderada por San Isidro Financiero, donde se tomaron 10,465 m 2. Financiera TFC fue la empresa que más metros cuadrados ocupó (2,400 m 2) en este eje corporativo. Su nueva sede se encuentra en implementación y se ubicará en el Centro Empresarial Javier Prado 560. Otros ejes donde se absorbieron oficinas prime fueron Miraflores (2,946 m2) y Surco (3,229 m 2). En tanto, en San Isidro Empresarial se desocuparon 3,833 m 2, producto del vencimiento de contratos de alquiler y relocación de algunas empresas a Surco y San Isidro Financiero. La razón: los precios de alquiler —significativamente menores— que registran estos últimos ejes corporativos. En Magdalena, San Borja y La Molina no se observaron movimientos en cuanto a ocupaciones y liberación de espacios de oficina.
Vacancia La tasa de vacancia de oficinas prime resultó en 22.16% al cierre del 1T 2016. Esta se incrementó desde los 18.35% que registró al culminar el 4T-2015, debido al excedente de oficinas generado por los nuevos edificios corporativos. En términos absolutos, la vacancia equivale a 176,340 m2 de oficinas prime listas para ocupar. Por eje corporativo, el incremento más drástico de la tasa de vacancia se registró en San Isidro Financiero, donde esta pasó de 14.69% al cierre del 4T-2015 a 24.83% al término del 1T -2016. Este aumento fue el resultado del 87% de disponibilidad promedio con el que ingresaron los nuevos edificios en San Isidro Financiero. En San Isidro Empresarial también subió la tasa de vacancia de 0.00% a 3.05%, como consecuencia de la desocupación de oficinas. Miraflores y Surco fueron los únicos sub-mercados donde disminuyeron los indicadores de vacancia. En el primero, pasó de 15.36% a 13.94% producto del avance en colocación del Centro Empresarial Leuro y el Edificio Empresarial Santa Cruz. Mientras que en Surco, pasó de 32.81% a 30.93%, por alquileres en los edificios Lima Central Tower y Capital Golf. En San Borja, Magd alena y La Molina, las tasas de vacancia se mantuvieron constantes respecto al trimestre anterior. Estas son de 9.02%, 86.40% y 37.30%, respectivamente.
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Lima Ocinas Prime|1T-2016
Precios En orden con el incremento de la vacancia, el precio promedio de alquiler de oficinas prime continuó disminuyendo. El resultado al cierre del 1T-2016 fue de USD 17.75/m2, registrándose una caída de 3.0% respecto al promedio del trimestre anterior. En todos los ejes corporativos, salvo Magdalena se observó una corrección a la baja del precio de lista. En San Isidro Financiero, el precio de alquiler disminuyó de USD 18.98/ m2 a USD 18.18/m2 entre 4T -2015 y 1T-2016. Considerando que no se entregarán más edificios prime en San Isidro en lo que queda del 2016, el precio de lista en esta zona debería mantenerse alrededor de los USD 18.00/m2. En San Isidro Empresarial, el precio de alquiler pasó de USD 23.00/m2 a USD 21.80/m2. Este ajuste se realizó ante la posibilidad de que más empresas dejen San Isidro Empresarial por cuestiones de precio y antigüedad de los edificios. En Miraflores, el precio disminuyó de USD 20.32/m2 a USD 19.64/m2. Este ajuste respondió a una estrategia de competitividad de los desarrolladores inmobiliarios, ya que Miraflores no posee un vacancia crítica, considerando además que ésta ha venido disminuyendo trimestre a trimestre. En tanto, en Surco, el precio de salida disminuyó de USD 16.99/m2 a USD 16.24/m2, debido a que mantiene un índice de disponibilidad elevado (30.93%) y necesita captar una mayor demanda. El rango general de precios de alquiler se encuentra entre USD 15.97/ m2 y USD 25.00/m2. El precio de salida más bajo se registró en Surco, mientras que el más elevado en San Isidro Empresarial. Respecto al promedio de precios de venta registrado al cierre del 1T 2016 fue de USD 2,188/m 2 para edificios corporativos en construcción. Este se incrementó el 1.5% respecto al trimestre anterior, debido al avance de obras de los edificios en desarrollo. El mayor incremento de precios se dio en Miraflores (5.3%), mientras que la única caída se registró en Magdalena (-2.5%).
Tendencias. ¿Qué porcentaje de absorción de usuarios fnales o ocupación enen los edifcios de ofcina al ser entregados? Los edificios prime que se entregaron en el 1T -2016, registraron una ocupación promedio de 13.24%. Incluso se ha observado desde el 2015, edificios que ingresaron con 0% de absorción de usuarios finales, y que tardan meses en conseguir a sus primeros arrendatarios. A medida que se incrementó la entrega de nuevas oficinas, la ocupación media de los edificios entrantes fue disminuyendo significativamente. Evaluando el periodo 2011 -2015, tenemos que el promedio de ocupación de edificios prime pasó de 76% a 33%. Es importante considerar que cuando hablamos de ocupación o absorción nos referimos a uso real del espacio por parte de empresas, y no a la compra como inversión. Es un hecho de que en la medida de que sigan ingresando más metros cuadrados de oficinas —sucedería durante el 2016 y 2017— el nivel promedio de ocupación inicial de estos nuevos edificios continuará disminuyendo. Pero esta regla no aplicará a todos los proyectos., ya que existirán algunos que sobresalgan exitosamente en términos de ocupación. La razón: el contexto del mercado que premia a los proyectos mejor concebidos en términos de ubicación e infraestructura; y
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Lima Ocinas Prime|1T-2016
Conclusiones y proyecciones En términos de demanda, el resultado del 1T -2016 no fue muy significativo. Las posibilidades de que los resultados mejoren en los siguientes trimestres del año son altas, debido al efecto estacional que existe en el mercado inmobiliario de oficinas. Si evaluamos el resultado de los primeros trimestres de los últimos 5 años, nos daremos con la sorpresa de que el nivel de demanda terminó siendo el más bajo de cada año. Sucede que son pocas las empresas que concretan decisiones inmobiliarias entre los meses de noviembre y marzo, debido a que enfocan recursos y tiempo en aspectos legales y financieros de cierre e inicio de año. A esto se le suma el verano, temporada en la que la mayoría de decisores sale de vacaciones. Es por ello que tampoco se suelen entregar edificios en este periodo —salvo sea por retraso de obras—, ni se empieza con la comercialización de nuevos proyectos. Bajo este contexto estacional, la tasa de vacancia continuó incrementándose (de 18.35% a 22.16%) , a la par de la constante disminución de los precios de alquiler (de USD 18.17/m 2 a USD 17.62/m2). El retraso de las obras de los edificios entrantes en el 1T -2016, ha permitido que la tasa de vacancia y los precios tengan ajustes más lentos. En los siguientes trimestres del año, ingresarán nuevos edificios en Magdalena, Miraflores, Surco y San Isidro Empresarial. E n términos de oferta, Magdalena será el protagonista del 2016, debido a que recibirá el mayor nivel de entregas del año. En total serán 74,002 m2 distribuidos en 4 edificios, que se recibirán entre el segundo y tercer trimestre del 2016. Cabe destacar que Magdalena crece como nuevo submercado de oficinas en un contexto retador, totalmente opuesto a lo que se observó hace una década, cuando surgió Surco como polo corporativo. Por el momento, Pershing Tower es el único edificio de clase prime ya operativo en Magdalena y sostiene un nivel de disponibilidad de 86%. De mantenerse el escenario actual, prevemos que la tasa de vacancia en Magdalena se mantenga por encima del 80 % en lo que resta del 2016. Sin embargo, Magdalena tiene posibilidades de tener un mejor desempeño: por ubicación posee un mayor potencial que Surco, de captar a las empresas que desean salir de San Isidro o Miraflores por cuestiones de precio; además de la probabilidad de ampliar el mercado, acogiendo a empresas que hoy operan en casas o edificios antiguos en Jesús María, Pueblo Libre o San Miguel. El desafío está en que los inversionistas que apostaron por Magdalena, encuentren el precio correcto que les permita mejorar su posición en el mercado, además de generar una mayor demanda para su eje corporativo. Luego de Magdalena, las principales entregas de nuevas oficinas se trasladarán a Surco, donde el próximo trimestre se entregará el complejo empresarial Panorama. Este posee un total de 44,563 m 2 de área útil, y a diferencia de sus predecesores del 2015 y 2014 (Lima Central Tower, Capital Golf y Capital E l Derby), ingresará con un mejor nivel de colocación a usuarios finales. Aún así, por la extensión significativa de oficinas que posee, presionará al alza la tasa de vacancia de Surco. En los otros ejes corporativos, prevemos que en los siguientes meses no se den cambios drásticos en cuanto a precios y niveles de vacancia de las oficinas prime.
Evolución de los 4 principales sub-mercados de ocina de Lima
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Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de
