Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación Fecha: !"#$"!$% &u'licado: ()* !"#+"!+%$ - )* !"#$/ . N01234CC5N: 6L 3616C72 16*L 36 &12&63*3 72182N0*L 6l in9tituto de la propiedad horizontal no 9ólo no fue contemplado en el Código de /lez 9ino ;ue fue e
y el ela'orado por el 9enador *l'erto 0e9aire. 0e9aire. 6l rgimen implementado por la ley "." admite la divi9ión de un edificio en pi9o9 y+o departamento9 adudicHndolo9 en propiedad a di9tinta9 per9ona9 ;ue ad;uieren un derecho e. La modificación propue9ta en el citado &royecto permite la aplicación del rgimen de propiedad horizontal a lo9 conunto9 inmo'iliario9, reconociendo ;ue pueden e calificHndolo como derecho 9o're co9a parcialmente propia Dart. "E, ;ue 9e eerce por la po9e9ión Dart. "%"E. (in em'argo, a diferencia del &royecto de "%% ;ue incorporó en el 0Btulo / la9 @propiedade9 e9peciale9@ como nuevo derecho real DE, el nuevo Código incorpora como derecho9 reale9: lo9 conunto9 inmo'iliario9, el tiempo compartido DE y el cementerio privado D#E, in9tituto9 ;ue ;uedan 'ao el rgimen general de lo9 derecho9 reale9, con la9 caracterB9tica9 propia9 de cada uno de ello9. ell o9. . N*041*L68* )41I3C*
La ley ".", antecedente legi9lativo en la materia, no definBa la in9titución, e9 mH9, 9u alu9ión a lo9 derecho9 de dominio y condominio Dart. "JE dio origen a di9cu9ione9 doctrinale9 acerca de la naturaleza de la propiedad horizontal: aE derecho real autónomo Kolinario DE, 7ighton D=E, Gurfinkel D>E, (mayev9ky DE K- 'E 9uma de dominio 9o're parte9 privativa9 y condominio condominio 9o're parte9 comune9 KLafaille D%E, Lae D"!E, La;ui9 D""E, &eAa GuzmHn D"EK. 6n e9e 9entido, el art. !> del proyecto !" contiene grande9 acierto9: por una parte, conceptualiza el derecho de propiedad horizontal y, por la otra, lo u'ica e, inc. dE. No podemo9 meno9 ;ue convalidar la definición contenida en la norma citada, teniendo en cuenta ;ue traduce nue9tra opinión al re9pecto, vertida en la o'ra La propiedad horizontal. *nHli9i9 3ogmHtico de la ley "." D"E. 3ecBamo9 al re9pecto: @* la enumeración del art. ! ha'rH ;ue agregar el derecho real de propiedad horizontal de modo modo tal de afirmar 9u autonomBa re9pecto re9pecto de lo9 demH9 derecho9 reale9@. reale9@. @(e trata en e9te ca9o de un derecho real compleo por cuanto la e, in fine: @La9 diver9a9 parte9 del inmue'le a9B como la9 facultade9 ;ue 9o're ella9 9e tienen 9on interdependiente9 y conforman un todo no e9cindi'le@. aE 4nidad funcional 6n 9u art. "J, la ley "." e9ta'le ;ue lo9 pi9o9 o departamento9 de un edificio pueden pertenecer a di9tinta9 per9ona9. * lo9 fine9 legale9, lo9 pi9o9 pi9o9 9on a;uello9 ;ue corre9ponden corre9ponden a la divi9ión en plano9 plano9 horizontale9 ;ue 9e haga del edificio- en cuanto a lo9 departamento9, 9u divi9ión 9e harH en forma vertical, mencionando la ley re9pecto de ello9 do9 planimetrBa9 diferente9: aE ;ue e9tn u'icado9 en un 9olo plano horizontal, o 'E ;ue e9tn u'icado9 en vario9 y di9tinto9 plano9 horizontale9. Como con9ecuencia de la nece9idad de la pre9entación de plano9 apro'ado9 a lo9 efecto9 de la con9titución del 9i9tema de propiedad horizontal, 9urgió una terminologBa tcnica utilizada en lo9 plano9 de 9u'divi9ión y mencionada en di9po9icione9 de la e< unicipalidad de la Ciudad de Mueno9 *ire9: unidad funcional y unidad complementaria. 69to9 concepto9 tra9cienden la ley ".", 9on utilizado9 pero no tienen refleo legi9lativo en el Código Civil ni en la ley e9pecial con lo9 cual 9u9 lBmite9 re9ulta'an impreci9o9. 6n e9e 9entido, el art. !% recepta el concepto y la terminologBa utilizada ha9ta ahora dHndole rango legal, definiendo la unidad funcional: @6l derecho de propiedad horizontal 9e determina en la unidad funcional, ;ue con9i9te en pi9o9, departamento9, locale9 u otro9 e9pacio9 9u9cepti'le9 de aprovechamiento por 9u naturaleza
o de9tino, ;ue tengan independencia funcional y comunicación con la vBa p?'lica, directamente o por un pa9ae com?n@. @La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivi9a del terreno, de la9 co9a9 y parte9 de u9o com?n del inmue'le e indi9pen9a'le9 para mantener 9u 9eguridad, y puede a'arcar una o mH9 unidade9 complementaria9 de9tinada9 a 9ervirla@. La reglamentación local DCódigo de &laneamiento 4r'anoE conceptualiza la unidad funcional como el conunto de 9uperficie9 cu'ierta9 y+o 9emide9cu'ierta9 y de9cu'ierta9, directamente comunicada9 y unida9 entre 9B, nece9aria9 para el de9arrollo de la9 actividade9 compati'le9 y concordante9 con el de9tino del edificio indicado en el reglamento de copropiedad. (e trata de un e9pacio delimitado y 9u9cepti'le de aprovechamiento independiente, con lo9 elemento9 ar;uitectónico9 e in9talacione9 comprendido dentro de 9u9 lBmite9, ;ue 9irvan e
9o're la9 denominada9 parte9 comune9. 3e tal modo la compraventa y el reglamento 9e integran recBprocamente y con9tituyen un todo in9epara'le D"E, ya ;ue 9ólo de 9u conunto 9e tra9unta la voluntad total de la9 parte9 de9tinada a reglar 9u9 derecho9 KMender9ky D"=EK. 6n e9e 9entido, la novedad ;ue incluye el citado art. ! aparece en 9u pHrr. J: @6l reglamento de propiedad y admini9tración 9e integra al tBtulo 9uficiente 9o're la unidad funcional@. 2tra mención ;ue merece dicha norma e9 de carHcter terminológico: la legi9lación actual denomina el reglamento como de @copropiedad y admini9tración@ Dley ".", art. %J, dec. ".>#+"%#%, art9. "J, J, J, #JE, en tanto ;ue el &royecto !" lo de9igna @reglamento de propiedad y admini9tración@, e9 decir 9e cam'ia el trmino @copropiedad@ por el de @propiedad@. 6llo a9B por cuanto, 9eg?n lo analizamo9 9upra, el derecho de propiedad horizontal e9 un derecho autónomo y no una com'inación de dominio y condominio, como parece 9ugerir el art. "J de la ley ".". 3e allB ;ue re9ulte acertado ha'lar de propiedad en 9entido genrico, a'arcativo de todo9 lo9 derecho9 patrimoniale9, y no de copropiedad ;ue connota el derecho real de condominio. /. C2(*( &*106( C24N6( Conforme lo define el art. !> del nuevo Código, el derecho de propiedad horizontal 9e eerce 9o're parte9 privativa9 y 9o're parte9 comune9 de un edificio. 6E. H9 adelante, en el art. !# 9e enumeran co9a9 y parte9 comune9 no indi9pen9a'le9 D"E. 6n am'o9 9upue9to9: parte9 nece9ariamente comune9 y parte9 no indi9pen9a'le9, la9 norma9 re9pectiva9 9eAalan ;ue la enumeración en ella9 contenida tiene carHcter enunciativo, por lo cual en cada reglamento de propiedad y admini9tración pueden incluir9e parte9 comune9 ;ue, a pe9ar de no ha'er 9ido receptada9 legi9lativamente, hacen a la e9tructura edilicia y e9tHn de9tinada9 a 9er utilizada9 por todo9 lo9 propietario9 en la proporción de 9u derecho. La 'revedad de e9te comentario no9 impide analizar cada uno de lo9 inci9o9 de lo9 artBculo9 mencionado9, 9in em'argo e9 importante de9tacar ;ue 9e han incorporado a la9 co9a9 comune9 ya con9ignada9 en la ley ".": aE la9 in9talacione9 para per9ona9 con di9capacidad, y 'E la9 vBa9 de evacuación para ca9o9 de 9inie9tro, ;ue 9on re;ui9ito9 ya impue9to9 en la9 leye9 locale9. 0am'in ;ueremo9 introducir un 'reve comentario re9pecto de lo9 techo9 y azotea9: la 9uperficie cu'ierta de cada una de la9 unidade9 funcionale9 Kparte9 privativa9K e9 la ;ue tiene cerramiento en el contorno y en el techo. 3e tal modo el techo no 9ólo e9 la co'ertura del edificio cuando 9e trata del ?ltimo pi9o, 9ino ;ue ademH9 lo9 techo9 re9ultan divi9orio9 de lo9 di9tinto9 nivele9 de con9trucción en lo9 cuale9 el techo de alguno9 departamento9 e9 el 9o9tn de otro9 9uperiore9, 9e trata de la lo9a dentro de la cual 9e entrecruzan viga9, caAerBa9 o in9talacione9 de calefacción ;ue 9irven a todo9 lo9 propietario9. 3e allB 9u calidad de com?n, 9in peruicio de ;ue el cielorra9o, en tanto reve9timiento del techo, 9ea de propiedad e
La divi9ión del edificio en parte9 de propiedad privativa y 'iene9 de propiedad compartida deviene directamente de la Ley de &ropiedad 7orizontal, 9in em'argo, en lo9 reglamento9 de copropiedad y admini9tración aparece otra categorBa pacBficamente aceptada: parte9 comune9 de u9o e#+"%#% al referir9e en el art. J a lo9 li'ro9 del con9orcio y en el art. =J a la certificación de deuda9 por e
urBdico, circun9tancia ;ue ha conducido a lo9 autore9 y a la uri9prudencia a la ela'oración de doctrina9 contrapue9ta9 acerca de 9u naturaleza urBdica, ya 9ea negando o aceptando para el con9orcio una per9onalidad di9tinta de la de 9u9 componente9. 6n la9 ?ltima9 dcada9 9e ha con9olidado la po9tura ;ue admite la per9onalidad urBdica del con9orcio de propietario9, con muy poca9 contradiccione9. (e nutre de la9 teorBa9 reali9ta9 de la per9onalidad urBdica, apoyada fundamentalmente en lo9 factore9 humano9 y materiale9 concreto9: órgano de admini9tración y deci9ión, e%, "%"E, e9ta'lece claramente la calidad de per9ona urBdica del con9orcio y enumera 9u9 atri'uto9: domicilio y órgano9 en lo9 9iguiente9 trmino9: @6l conunto de lo9 propietario9 de la9 unidade9 funcionale9 con9tituye la per9ona urBdica con9orcio. 0iene 9u domicilio en el inmue'le. (u9 órgano9 9on la a9am'lea, el con9eo de propietario9 y el admini9trador@. 6ntre lo9 autore9 ;ue han adoptado e9ta po9tura 9e puede citar a &almiero D"E, *lterini DE, 7ighton DE, ariani de /idal D#E, 1acciatti DE, Llam'Ba9 D=E, Corchón D>E. La e
0am'in puede 9uceder ;ue toda9 la9 unidade9 funcionale9 Ky 9u9 complementaria9 9i la9 hu'ieraK mediante di9tinto9 acto9 urBdico9 pa9aran a 9er de titularidad de una 9ola per9ona, 9ea 9ta fB9ica o ideal. 69te 9olo hecho no implica la e
6l art. !## califica al con9orcio como per9ona urBdica, por lo tanto de'e re9ponder con 9u patrimonio por la9 deuda9 generada9 por la ge9tión del admini9trador en cumplimiento de 9u9 facultade9- 9in em'argo, no legi9la para el 9upue9to de ;ue 9u patrimonio re9ulte in9uficiente para cancelar 9u9 deuda9 y la re9pon9a'ilidad 9upletoria ;ue le9 ca'e a lo9 propietario9. (e ha 9o9tenido ;ue lo9 con9orci9ta9 9on 9u'9idiariamente re9pon9a'le9 en ca9o de in9olvencia del con9orcio o in9uficiencia de 9u activo. &ara fundamentar tal po9ición 9e hace aplicación analógica de la normativa ;ue rige en materia 9ocietaria Dart9. ">#>, ">!, Cód. CivilE. &artiendo de la re9pon9a'ilidad 9u'9idiaria de lo9 con9orci9ta9, como lo hace gran parte de la doctrina K7ighton D%E, Semelmaer D!E, *reHn D"E, Gurfinkel de Wendy DEK, no 9e podrH eecutar el patrimonio de 9to9 en forma directa, 9ino ;ue previamente 9e de'erH proceder a la e
6llo a9B por;ue la ley y el reglamento de copropiedad y admini9tración dictado de conformidad con la9 pauta9 legale9, hacen 9urgir un pleE y fE DE de la norma citada, en lo9 cuale9 9e tiende a facilitar la tarea de control ;ue de'e llevar a ca'o el admini9trador- en el primer ca9o in9peccionando la9 co9a9 y parte9 comune9, ya fuera por;ue nece9itan reparación o, por;ue ha'iendo 9ido reparada9, de'e con9tatar9e el tra'ao realizado- en el 9egundo, para cumplir con norma9 locale9 ;ue imponen al admini9trador llevar un li'ro de propietario9 con todo9 lo9 dato9 actualizado9, lo cual 9ervirH eventualmente, para efectuar notificacione9 fehaciente9 Da9am'lea9, intimacione9E. 'E Ga9to9 y contri'ucione9 La ley "." con9igna en artBculo9 9eparado9 la o'ligación de mantener y con9ervar la9 parte9 propia9 Dart. JE y la de contri'uir a la admini9tración y reparación de la9 parte9 comune9 Dart. J y ""JE. 6l nuevo art. !# contiene en una 9ola norma la o'ligación de mantener y con9ervar tanto la propia unidad funcional como la9 parte9 comune9 del edificio y agrega: @'iene9 del con9orcio@. ".K 6
.K 2'ligado9 al pago de e
e9o9 9ervicio9 por;ue tienen en 9u9 departamento9 la9 in9talacione9 adecuada9 para ello, de a;uella9 otra9 ;ue no tienen acce9o a e9o9 'eneficio9, en cuyo ca9o ;uedarHn eJ y J de la ley "." 9e refieren a la9 o'ra9 materiale9 ;ue 9e realicen 9o're la9 parte9 comune9 del edificio. (in em'argo, para 9u realización el art. >J eJ, ley ".". 6n e9te 9upue9to hay un a9pecto novedo9o: @(i la meora u o'ra nueva autorizada 9o're co9a9 y parte9 comune9 e9 en inter9 particular, el 'eneficiario de'e efectuarla a 9u co9ta y 9oportar lo9 ga9to9 de la modificación del reglamento de propiedad y admini9tración y de 9u in9cripción, 9i hu'iera lugar a ello9@ Dart. !E. aE 1eparacione9 urgente9 6l nuevo art. !# contempla a;uella9 9ituacione9 de acefalBa del órgano de admini9tración y de 9u eventual 9u9tituto, el con9eo de propietario9 por una parte, y por la otra, la nece9idad de efectuar reparacione9 urgente9 en la9 parte9 comune9. * diferencia de lo normado en la ley "." Dart. JE, no 9e contempla a;uB la realización de erogacione9 corre9pondiente9 a ga9to9 ordinario9 de con9ervación D9ervicio9 de electricidad, ga9, 9ueldo9 del per9onal, pago de la9 prima9 de 9eguro, pago de cuota9 convenida9 por tra'ao9 ya realizado9E, 9ino de ga9to9 de reparación Do'9trucción de una caAerBa, de9perfecto9 de la 'om'a de aguaE. La ley ha previ9to a;uella9 9ituacione9 de hecho en la9 cuale9 dada la naturaleza de lo9 deterioro9, hu'iera 9ido impo9i'le efectuar una con9ulta con lo9 demH9 propietario9 y meno9 a?n convocar a una a9am'lea con la tardanza previ9i'le y el potencial peligro de agravamiento de lo9 daAo9 y aumento de lo9 co9to9, 9iendo nece9aria una actitud rHpida y efectiva.
6n e9to9 ca9o9, el propietario ;ue hizo el ga9to tiene derecho a 9er reem'ol9ado por el con9orcio, contra ;uien de'erH dirigir la acción udicial en ca9o de negativa al pago, pro'ando ;ue 9e han cumplido lo9 recaudo9 legale9, ;ue el ga9to ha 9ido u9tificado y ;ue el precio ;ue pagó era u9to y razona'le. 'E Grave deterioro o de9trucción del edificio 6l art. ", ley ".", plantea en 9u primera parte la de9aparición material del edificio ;ue puede ha'er 9ucedido por un terremoto, incendio, atentado con e
teniendo en cuenta ;ue la propiedad horizontal e9 un derecho real autónomo integrado ;ue a'arca la unidad funcional ;ue incluye la complementaria9 y la9 parte9 comune9. (i comparamo9 la enumeración contenida en el art. != del nuevo Código 'ao anHli9i9 con el art. %J, ley "." y con el art. "%% del &royecto de "%% utilizado como fuente, ;ueda en evidencia el incremento en la cantidad de clHu9ula9 o'ligatoria9, producto de la e mantiene lo normado en la ley ".". * pe9ar de ;ue el nuevo art. !> nada dice al re9pecto, 9iguiendo lo9 lineamiento9 de 9u antecedente Dart. %J, ley "."E, la modificación del reglamento de propiedad y admini9tración de'erH in9trumentar9e en e9critura p?'lica e in9cri'ir9e en el 1egi9tro de la &ropiedad. U. *(*ML6*( 6ntre la9 funcione9 e9pecBfica9 de la a9am'lea Ddefinida9 en el art. !E ca'e enumerar: aE nom'rar y remover al admini9trador y al con9eo de propietario9- 'E apro'ar el plan de ga9to9 e ingre9o9 previ9i'le9 y la9 cuenta9 corre9pondiente9- cE apro'ar lo9 pre9upue9to9 y la eecución de toda9 la9 o'ra9 de reparación de la finca, 9ean ordinaria9 o e
admini9trador 9e produera en forma intempe9tiva, 9e hu'ieran detectado grave9 irregularidade9 en el de9empeAo de 9u función, o la actuación del admini9trador no fuera diligente re9pecto de cue9tione9 ;ue re;uieran 9olucione9 urgente9. 6l pHrr. J del art. !% autoriza la realización de la a9am'lea o'viando el procedimiento de la convocatoria previa y validando la9 re9olucione9 ;ue en ella 9e tomen, 'ao do9 condicione9: aE la autoconvocatoria de'e 9er acordada por todo9, y 'E el temario Dorden del dBaE de la a9am'lea apro'ado por unanimidad. 6llo no 9ignifica ;ue la deci9ión de'a tomar9e por unanimidad, dado ;ue la mayorBa re;uerida dependerH del tema a re9olver. cE 3eci9ión 9in a9am'lea 6n el rgimen de la propiedad horizontal, la doctrina y uri9prudencia nacionale9 entienden ;ue no re9ultan vHlida9 la9 e>"E. Con e9ta ?ltima metodologBa, el art. !=! di9pone en 9u pHrr. "J ;ue la mayorBa 9e forma con la do'le e#+"%#% D;ue reproducen, reitero, gran n?mero de 1eglamento9 de Copropiedad y *dmini9traciónEK la re9olución ;ue ataca@. gE *cta9 La Ley #, modificatoria de la ley %#" DC*M*E en el capBtulo de la9 o'ligacione9 del admini9trador Dart. %J, inc. eRE di9pone: @Llevar actualizado un li'ro de 1egi9tro de Firma9 de lo9 Copropietario9, el ;ue e9 e
U. C2N(6)2 36 &12&60*12( La Ley de &ropiedad 7orizontal no e9ta'lece la o'ligación de conformar organi9mo9 de control de la9 funcione9 del admini9trador. (in em'argo, en la mayorBa de lo9 reglamento9 de copropiedad 9e introduce como clHu9ula facultativa la creación de un con9eo de admini9tración, compue9to por un n?mero razona'le de propietario9, al ;ue 9e le a9ignan funcione9 con9ultiva9 y de vigilancia. * diferencia de lo propue9to en el &royecto de "%%, en el nuevo Código el con9eo de propietario9 e9 o'ligatorio y con9tituye uno de lo9 órgano9 del con9orcio, unto con la a9am'lea y el admini9trador. 69te órgano de control y vigilancia e9 9iempre colegiado, e9 decir: integrado por un n?mero de propietario9 ;ue generalmente guarda relación con la cantidad de unidade9 del edificio Da mayor n?mero de departamento9, mH9 integrante9 del con9eo de admini9traciónE. (in em'argo, el n?mero de con9eero9 no de'e 9er e
6l art. != define al admini9trador como repre9entante legal del con9orcio, doctrina a la ;ue adherimo9 plenamente, pero agrega @con el carHcter de mandatario@. 7emo9 adelantado opinión D#>E en el 9entido de ;ue el admini9trador no e9 repre9entante voluntario del con9orcio, 9ino repre9entante legal o e9tatutario, por lo ;ue el eercicio de e9a repre9entación funcional re9ulta 9imilar a la ;ue corre9ponde a lo9 repre9entante9 nece9ario9 de otra9 per9ona9 de e! del Cód. Civil e9ta'lece ;ue @La9 di9po9icione9 de e9te tBtulo 9on aplica'le9: "E * la9 repre9entacione9 nece9aria9...@, con la aclaración de ;ue el tBtulo a ;ue 9e hace referencia e9 el ;ue corre9ponde al andato, ;ue e9 una de la9 forma9 de repre9entación D#%E. 6n e9te a9pecto, la nueva normativa e9ta'lece en 9u art. ;ue @La repre9entación e9 voluntaria cuando re9ulta de un acto urBdico, e9 legal cuando re9ulta de una regla de derecho y e9 orgHnica cuando re9ulta del e9tatuto de una per9ona urBdica@, regulando luego 9eparadamente la repre9entación voluntaria. &or 9u parte, cuando hay mandato con repre9entación, re9ultan aplica'le9 la9 norma9 de la repre9entación voluntaria Dart. "!, ;ue remite a lo9 art9. = y 99.E. 1e9ulta entonce9 ;ue la teorBa organici9ta, ;ue parte del a
nom'ramiento implica'a modificación del reglamento de propiedad y admini9tración, interpretaron ;ue e9e acto re;uerBa una mayorBa de do9 tercio9- 7ighton DE y &almiero D=E, 9o9tienen ;ue e9 nece9aria la pre9encia en la a9am'lea de la mitad mH9 uno de lo9 propietario9, en tanto ;ue en una po9ición de mBnima Ga'a9 D>E, valida la deci9ión ;ue en e9e 9entido 9e tome por 9imple mayorBa. 6n e9e 9entido, tam'in clarifica la norma ;ue la de9ignación de admini9trador no implica modificación del reglamento de propiedad y admini9tración. 6n cuanto a la in9trumentación de la nueva de9ignación, 9ta, como toda re9olución de la a9am'lea de propietario9, de'erH con9tar en acta. Nóte9e al re9pecto ;ue, a diferencia de lo normado en el art. %J, ley ".", ;ue ordena ;ue el acto de de9ignación de admini9trador de'e con9tar en e9critura p?'lica, el art. !== nada dice al re9pecto, por lo cual, en la medida en ;ue el acta re9pectiva re?na lo9 re;ui9ito9 ;ue 9eAala el art. !=, re9ultarH 9uficiente para acreditar la repre9entación del admini9trador. 6n cuanto a la remoción, e9 de hacer notar ;ue el ?ltimo pHrrafo del art. !== e e9 el de ordenar y 9i9tematizar lo9 derecho9 y facultade9 del admini9trador del con9orcio, ante9 di9per9a9 en la legi9lación nacional y norma9 de orden local DE. 6n 9egundo trmino, al e9tar in9erta9 en el Código Civil le9 da alcance nacional, 9uperando el e9collo ;ue 9ignifica ;ue cada uri9dicción acata lo9 contenido9 mBnimo9 de la ley "." y puede tener Do noE 9u9 propia9 regulacione9. 3ada la 'revedad de e9te comentario, e9 impo9i'le de9arrollar cada uno de lo9 inci9o9 del art. !=>, 9in em'argo, anotaremo9 alguno9 agregado9 de inter9: ".K Cumplimiento de norma9 de 9eguridad 6n el inc. cE 9e ha agregado, re9pecto del &royecto de "%%, la o'ligación de cumplir con @toda9 la9 norma9 de 9eguridad y verificacione9 impue9ta9 por la9 reglamentacione9 locale9@. 6n efecto, cada vez 9on mH9 lo9 controle9 ;ue eercen lo9 go'ierno9 municipale9, en u9o de la9 facultade9 ;ue 9u poder de policBa le9 otorga, 9o're lo9 edificio9 9ometido9 al rgimen de la propiedad horizontal, e9ta'leciendo o'ligacione9 cuyo incumplimiento genera 9evera9 multa9 a cargo del con9orcio. .K 3i9po9ición del fondo de re9erva La función primera del admini9trador e9 recaudar lo9 fondo9 nece9ario9 para el mantenimiento del edificio y hacer la9 erogacione9 pertinente9 ;ue corre9ponden a lo9 ga9to9 corriente9, 9in em'argo, cuando 9e trata de di9poner del fondo de re9erva, de'e pedir autorización al con9eo de propietario9. Ca'e recordar ;ue dicho órgano e9 o'ligatorio y forma parte del con9orcio Dart. !##E, por lo cual no re9ulta nece9ario recurrir a la a9am'lea, a'reviando lo9 plazo9 y 9implificando el proce9o nece9ario para li'erar lo9 fondo9. .K &er9onal del con9orcio (imilar acotación ca'e para nom'rar y de9pedir al per9onal del con9orcio Dinc. fRE. #.K 1endición de cuenta9 6l artBculo de referencia ha incorporado en el inc. eE la o'ligación del admini9trador de rendir cuenta9, ;ue ha9ta ahora 9e regBa por la9 norma9 del mandato, fiando un plazo para 9u cumplimiento. .K 1epre9entación del con9orcio
6l inc. mE del art. !=> pone fin a una larga di9puta uri9prudencial originada en la interpretación del art. "", ley ".", en cuanto al alcance de la9 facultade9 de repre9entación del admini9trador del con9orcio. * partir del nuevo teJ de la ley citada. 6l art. !=% mantiene el rgimen de infraccione9 y 9ancione9 con la9 9iguiente9 caracterB9tica9: aE Legitimación activa La ley otorga legitimación activa al con9orcio de propietario9 por 9er 9te ;uien tiene a 9u cargo el mantenimiento y la con9ervación de lo9 'iene9 comune9, 9iendo a9imi9mo el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y admini9tración. 6n e9te 9upue9to no e9 re;ui9ito para el progre9o de la acción pro'ar un peruicio real.
0am'in ;ueda legitimado un 9olo propietario cuando invoca y prue'a ;ue la9 o'ra9 realizada9 le oca9ionan un peruicio directo- en e9te 9entido el art. !=% 9e refiere a @cual;uier propietario afectado@ como legitimado para formular denuncia ante el uez corre9pondiente. 'E Legitimación pa9iva 6n el 9upue9to de violacione9 ;ue contempla el art. !=%, corre9ponde dirigir la acción contra el titular del derecho real o contra el ocupante. 69 frecuente el ca9o de unidade9 funcionale9 dada9 en locación por 9u9 propietario9 ;ue, en lo9 hecho9, cam'ian el de9tino fiado para ella9 en el reglamento de copropiedad, ya fueran departamento9 para vivienda o locale9 comerciale9 en lo9 ;ue rigen determinada9 prohi'icione9 en cuanto a la9 actividade9 a de9arrollar en ello9. 6n tale9 9upue9to9, la acción 9e dirige contra el locatario y 9te podrH oponer la9 defen9a9 ;ue le competen al propietario. cE /Ba9 proce9ale9 * fin de evitar conflicto9 proce9ale9 po9teriore9 nominando la9 accione9 udiciale9 ;ue corre9ponden en e9to9 9upue9to9 de infracción a la ley o al reglamento de propiedad, el art. !=% manda utilizar la vBa proce9al mH9 'reve ;ue di9ponga el ordenamiento local. D"E (ancionada el ! de 9eptiem're de "%#, promulgada el " de octu're del mi9mo aAo y pu'licada en el MoletBn 2ficial el "+"!+"%#. DE 69ta propue9ta de9igna al derecho real nuevo como @la9 propiedade9 e9peciale9@, una de cuya9 variante9 la configuran lo9 conunto9 inmo'iliario9, lo9 ;ue 9ueta al rgimen de la propiedad horizontal. DE 6n el &royecto de "%% 9e con9agran di9po9icione9 propia9 para el tiempo compartido, el ;ue puede 9uetar9e al rgimen de condominio con indivi9ión forzo9a o al rgimen de lo9 derecho9 per9onale9 Dart. !!E, criterio ;ue tampoco e9 9eguido por el &royecto de !". D#E 6n el &royecto de "%% no 9e con9agra un e9;uema diferenciado para lo9 cementerio9 privado9, ;ue ;uedan 9u'9umido9 en el rgimen general de lo9 conunto9 inmo'iliario9. DE @neE 7emo9 9o9tenido ;ue @el derecho de propiedad horizontal de'e in9ertar9e en la enumeración de lo9 derecho9 reale9 por cuanto confiere a 9u titular un 9eAorBo 9o're una co9a inmue'le actual y determinada cuyo contenido deriva de la ley po9itiva y del reglamento de copropiedad y admini9tración, ;ue e9 ley para la9 parte9@. 3erecho9 reale9, t. , *'eledo&errot, Mueno9 *ire9, !"!, p. #.
DE &ropiedad horizontal, La Ley, Mueno9 *ire9, !"", p9. =! y 99. D%E 0ratado de lo9 3erecho9 1eale9, t. , p. , nro. . (i 'ien era contrario a la idea de introducir en nue9tro paB9 el 9i9tema de la propiedad horizontal, al analizar la naturaleza urBdica de e9e in9tituto 9eAala'a ;ue 9e tratarBa de una amalgama entre el dominio Dfuertemente limitadoE y la copropiedad. D"!E La propiedad horizontal en la legi9lación argentina, *'eledo&errot, Mueno9 *ire9, "%>, p. , nro9. y 99. D""E &ropiedad horizontal, *'eledo&errot, Mueno9 *ire9, "%=!, p. "# D"E 3erecho civil. 3erecho9 reale9, t. , 06*, Mueno9 *ire9, "%>, p. ==. D"E Le++!!!, @(ta9evich, Graciela v. /icente López = (.*@, 3) !!!$$ #!%. D"=E @6l reglamento de copropiedad redactado por el propietario vendedor@, LL %"$>. D">E (e enumeran como co9a9 nece9ariamente comune9: aE el terreno- 'E lo9 pa9illo9, vBa9 o elemento9 ;ue comunican unidade9 entre 9B y a 9ta9 con el e
D"E 0ratado de la propiedad horizontal, 3epalma, Mueno9 *ire9, "%>#, p. !!. DE @1e9pon9a'ilidad de lo9 con9orci9ta9 por la9 deuda9 del con9orcio. 6nfo;ue dinHmico de la re9pon9a'ilidad del con9orcio@, 63 =$>#. DE 3erecho9 reale9. &ropiedad horizontal, *riel, "%>%, p. #". D#E @La9 deuda9 del con9orcio de copropietario9 O(o're ;u 'iene9 pueden hacer9e efectivo9Q@, 63 #$=. DE @La naturaleza urBdica del con9orcio de propietario9 en la ley argentina de propiedad por pi9o9 o por departamento9@, LL >"$%!. D=E 0ratado de derecho civil, t. , p. "%. D>E (i9tema urBdico argentino de la propiedad por departamento9. &ropiedad horizontal, Mueno9 *ire9, "%#%, p. #. DE 6l art. "%! e##. DE 1e9pon9a'ilidad del con9orcio de propietario9 en la propiedad horizontal, 6d. *'eledo$&errot, Mueno9 *ire9, !! DE 1e9pon9a'ilidad Civil, cit. *cota ;ue el 'eneficio de e
conuntamente- eecutado ;ue 9ea el con9orcio y e!!$"$$$#E. D=E @&rimera9 con9ideracione9 9o're lo9 3erecho9 reale9 en el &royecto de Código@, *cademia Nacional de 3erecho !" D9eptiem'reE, p. ". D>E @eE permitir el acce9o a 9u unidad funcional para realizar reparacione9 de co9a9 y parte9 comune9 y de 'iene9 del con9orcio, como a9imi9mo para verificar el funcionamiento de cocina9, calefone9, e9tufa9 y otra9 co9a9 rie9go9a9 o para controlar lo9 tra'ao9 de 9u in9talación@. ediante e9to9 controle9 9e trata de evitar o al meno9 minimizar lo9 daAo9 ;ue puede cau9ar el mal funcionamiento de lo9 artefacto9 referido9 DE @fE notificar fehacientemente al admini9trador 9u domicilio e9pecial 9i opta por con9tituir uno diferente del de la unidad funcional@. D%E C. Civ. y Com. MahBa Mlanca, 9ala "X, +%+"%%#, )* "%%=$$"%. D#!E C. Nac. Civ., 9ala 3, "%++"%", LL "%$*$%. D#"E La deci9ión a9am'learia acerca de la di9po9ición y+o a9ignación de e9pacio9 fio9 para el e9tacionamiento entre lo9 di9tinto9 propietario9 Ken tanto implica la conver9ión de un e9pacio ;ue e9 com?n, en e9pacio com?n de u9o privativoK, importa una deci9ión de gran magnitud, ;ue re;uiere la unanimidad de la9 voluntade9 de lo9 propietario9, pue9 e9 un ca9o en ;ue 9e afecta 9u derecho de propiedad, aun;ue no en la titularidad, y en la po9i'ilidad de 9u u9o y goce DC. Nac. Civ., 9ala *, +>+!"!, @&etracchi, *l'erto F. v. Con9orcio de &ropietario9 2rtiz de 2campo@, *& "+>!!="$E. D#E @&ara la 9upre9ión o limitación de derecho9 acordado9 a la9 unidade9 ;ue e de Colom'ia Dart. #%E lo limita a lo9 do9 me9e9 9iguiente9 a la fecha de la comunicación o pu'licación de la re9pectiva acta- en 69paAa, la ley #%+=! K9eg?n ley +%%K di9pone ;ue la acción caducarH a lo9 tre9 me9e9 de adoptar9e el acuerdo por la unta de propietario9, 9alvo ;ue 9e trate de acto9 contrario9 a la ley o a lo9 e9tatuto9, en cuyo ca9o la acción caducarH al aAo Dart. ", inc. JE. 6l Código Civil y Comercial taliano de "%# e9ta'lece un plazo de treinta dBa9 Dart. "">E. La ley france9a de "%= lo fia en do9 me9e9 Dart #E. D##E @La propiedad horizontal en el &royecto de Código@, LL del >+"+!", p. "- LL !"$*$%". Cita 2nline: *1+32C+#=+!". D#E @&ropiedad horizontal. *9am'lea9. Nulidad. &lazo para deducirla@, LL del +#+!"#, p. - LL !"#$ M#. Fallo comentado: C. Nac. Civ., "++!", 9ala C, @1uicci, 2lga v. Con9orcio de Copropietario9 /enezuela ">>= 9+nulidad de a9am'lea@. Cita 2nline: *1+32C+!%+!"#.
D#=E 3ice el art. !=#, in fine: @6E /er: Gurfinkel de Wendy, Lilian, La &ropiedad 7orizontal, Mueno9 *ire9, !!, p9. > y 99. D#E 7ighton, cit., p. ">. 6n el mi9mo 9entido afirma Lam'oi9 ;ue @dado ;ue 9u e! enumera lo9 9upue9to9 de repre9entación legal a lo9 ;ue 9e aplicarHn la9 norma9 del mandato a pe9ar de la ine, p. !". D#E 6n @La validez de la9 a9am'lea9 y el mandato tHcito en la ley "."@, LL "$=!. DE 6n @6l admini9trador en la propiedad horizontal@, 13&yC, p. ". D=E 6n 0ratado de la propiedad horizontal, 3epalma, Mueno9 *ire9, "%>#, p. >. D>E 6n anual teórico prHctico de propiedad horizontal, 7ammura'i, Mueno9 *ire9, "%%#, p. . DE 6n la Ciudad de Mueno9 *ire9, la ley %#" y 9u modificatoria #, crean el 1egi9tro &?'lico de *dmini9tradore9 de Con9orcio9 y ponen a cargo de lo9 admini9tradore9 una 9erie de o'ligacione9, tale9 como: e
de a9cen9ore9, matafuego9 y toda otra medida de 9eguridad ;ue corre9pondaE, entre otra9.* 9u vez, la9 leye9 locale9 9on reglamentada9 por di9po9icione9 de la 3irección de 3efen9a y &rotección al Con9umidor, ;ue e9 el organi9mo de aplicación. D%E No9 parece importante de9tacar ;ue la clHu9ula in9erta en el reglamento de propiedad ;ue autoriza la 9u9titución de facultade9 udiciale9 otorgada9 al admini9trador no implica ;ue ella9 puedan 9er delegada9. 6n e9e 9upue9to, el repre9entante del con9orcio 9ólo ;ueda facultado para apoderar a una per9ona e
