PERTEMUAN MING PERTEMUAN MINGGU GU VII (18 Oktober 2010) Materi :
- Metode Present Worth - Metod Metode e Rate of Return Return (R (RO) O)
)
Mengkorversi semua aliran kas menjadi nilai sekarang (P) Metode perhitungan jumlah seluruh pendapatan/ net cash flow (cash inin- cash flow) flow) selama umur umur ekonomis ekonomis investasi investasi ditambah dengan nilai sisa akhir proyek yang dihitung pada waktu sekarang :
Jika, NPV < 0 maka hasil negatif (artinya usulan proyek tsb
•
tidak layak, atau dari segi ekonomis tidak menguntungkan) Jika, NPV > 0, maka hasil positif (artinya usulan proyek tsb layak, atau menguntungkan dari segi ekonomis)
•
Contoh Soal 1 Perusahaan PT. Sejahtera Indah sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing. Dari perhitungan biaya proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 M rupiah. Disamping itu, untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 M rupiah/ tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan diperkirakan rata-rata rata-rata 30 M rupiah/th Umur ekonomis investasi direncanakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 M rupiah (Nilai sisa). Dan diperkirakan pada tahun ke-5 akan ada renovasi yang membutuhkan biaya 15 M rupiah. Buatlah analisis Kelayakan Proyek tersebut, jika perusahaan tersebut menetapkan MARR, suku bunga investasi minimal yang dipergunakan selama umur ekonomis sebesar 12 %/th.
1. Metode Present Worth Penyelesaian Keuntungan (CI) = 30 M/ tahun tahun
Nilai Sisa = 50 M
0 1
Investasi =120 M
2
3
4
Pengeluaran (CO) = 10 M i= 12 %
5
6
7
8
Renovasi (CO) pada tahun-5 = 15 M
Penyelesaian Cash in
Cash out
Net Cash Flow
Koefisien PV
CI
CO
CI-CO
(P/F,12%,n)
(milyard Rp)
(milyard Rp)
(milyard Rp)
(1)
(2)
(3) = (1) – (2)
(4)
(5) = (3) X (4)
0
-
120
-120
1
-120
1
30
10
20
0,8929
17.858
2
30
10
20
0,7972
15.944
3
30
10
20
0,7118
14.236
4
30
10
20
0,6355
12.71
5
30
25
5
0,5674
2.837
6
30
10
20
0,5066
10.132
7
30
10
20
0,4523
9.046
8
80
10
70
0,4039
28.273
Th
Total NPW
Net Present Value
Net Cash Flow (milyard Rp)
-8.96
Diperoleh nilai NPW = - 8,964 Milyard Rp < 0, maka investasi tersebut tidak layak/ tidak direkomendasikan untuk dilaksanakan
1. Metode Present Worth Penyelesaian
Pendapatan = 30 M/ tahun Nilai Sisa = 50 M
0 1
Investasi
2
3
CO = 10 M/ tahun
=120 M
4
5
6
7
8
Biaya Renovasi tahun-5 = 15 M
i= 12 % Menggunakan Rumus Annual NPW (titik 0) = – 120 M + (30 M – 10M) (P/A, 12%, 8) – 15 (P/F,12%,5) + 50(P/F,12%,8) = – 120 M + 20 M (4,968) – 15 M (0,5674) + 50 M (0,4039) = – 120 M + 99,36 M – 8,511 M + 20,195 M = – 8,96 M (sama dengan NPV dengan cara Single Payment)
Sedangkan pemilihan alternatif adalah analisis lanjut untuk menjawab pertanyaan : alternatif investasi mana yang optimal dari sisi ekonomi (paling menguntungkan)
Pemilihan alternatif ini dimaksudkan jika dalam evaluasi investasi tersebut terdapat sejumlah alternatif (lebih dari satu alternatif) yang berimplikasikan sejumlah estimasi cash flow yang berbeda. Dalam pemilihan alternatif, metode evaluasi investasi yang telah dijelaskan (NPV, IRR, BCR,PBP) dapat digunakan dan akan ada konsistensi satu sama lainnya, namun tentu saja dengan memperhatikan syarat-syarat (indikator yang sama)
METODE PRESENT WORTH Salah satu indikator dalam pemilihan alternatif investasi dengan menggunakan metode Present Worth adalah umur alternatif yang direncanakan harus sama. Jika umur ekonomis alternatif berbeda maka perlu disamakan dulu dengan perhitungan. Ada dua kategori umur alternatif yaitu : 1. Umur masing-masing alternatif sama 2. Umur masing-masing alternatif berbeda UMUR EKONOMIS MASING-MASING ALTERNATIF SAMA
Jika umur masing-masing alternatif sudah sama, analisis pemilihan alternatif dapat langsung dilakukan dengan prosedur analisis sbb : - Hitung NPW dari masing-masing alternatif - Bandingkan NPW masing-masing alternatif - Keputusan : NPW terbesar merupakan alternatif optimal
CONTOH SOAL (2)
Perusahaan PT. Arisma Karya merencanakan investasi proyek pembangunan mesin pencampuran aspal. Dari hasil studi awal yang dilakukan, dalam bidang produksi komponen manufaktur diketahui ada 3 alternatif teknologi yang dapat diterapkan, yang terdiri dari : - Teknologi A yaitu menggunakan teknologi konvensional - Teknologi B yaitu menggunakan teknologi mekanis - Teknologi C yaitu menggunakan teknologi semi otomatik kontrol Dari hasil evaluasi dihasilkan bahwa setiap alternatif teknologi memberikan efek cash flow yang berbeda seperti pada slide berikutnya: Hitunglah analisis investasi masing-masing teknologi jika alternatif keputusan yang diambil ditentukan setiap alternatif bersifat Mutually exclusive (hanya 1 alternatif yang diambil)
CONTOH SOAL (2)
Dari hasil perhitungan diperoleh Modal Investasi, Benefit, Biaya Tahunan, nilai sisa, umur investasi setiap alternatif sama yaitu 10 tahun dan untuk MARR ditentukan oleh perusahaan sebesar 8 % Uraian
Investasi Annual Benefit Annual Cost Nilai sisa Umur Investasi MARR
Teknologi A Rp 1200 jt Rp 350 jt Rp 125 jt Rp 350 jt 10 th 8%
Teknologi B Rp 2000 jt Rp 600 jt Rp 250 jt Rp 750 jt 10 th 8%
Teknologi C Rp 2600 jt Rp 750 jt Rp 375 jt Rp 550 jt 10 th 8%
PENYELESAIAN
Aliran Cash Flow untuk Teknologi A (Konvensional) Nilai Sisa = 350 juta
Annual Benefit = 350 juta
0
1
2
3
4
.....
Annual Cost= 125 juta Investasi Modal = 1200 juta
10
PENYELESAIAN
Analisis Investasi dengan menggunakan Present Worth. 1. Menghitung nilai total aliran kas yang dipresent valuekan = nilai NPW (Net Present Worth) masing-masing alternatif 2. Membandingkam Nilai NPW masing-masing alternatif, diambil nilai NPW yang optimal atau yang terbesar ALTERNATIF A Th
Cash In
Cash Out
(jt)
(jt)
Net Cash
(P/F,i,n)
PV
Flow
i=8%
Net Cash Flow
(jt)
(jt)
0
0
1200
-1200
1
-1200
1
350
125
225
0.9259
208.3275
2
350
125
225
0.8573
192.8925
3
350
125
225
0.7938
178.605
4
350
125
225
0.735
165.375
5
350
125
225
0.6806
153.135
6
350
125
225
0.6302
141.795
7
350
125
225
0.5835
131.2875
8
350
125
225
0.5403
121.5675
9
350
125
225
0.5002
112.545
10
700
125
575
0.4632
266.34
NPW
471.87
ALTERNATIF B Th
Cash In
Cash Out
(jt)
(jt)
Net Cash
(P/F,i,n)
PV
Flow
i=8%
Net Cash Flow
(jt)
(jt)
0
0
2000
-2000
1
-2000
1
600
250
350
0.9259
324.065
2
600
250
350
0.8573
300.055
3
600
250
350
0.7938
277.83
4
600
250
350
0.735
257.25
5
600
250
350
0.6806
238.21
6
600
250
350
0.6302
220.57
7
600
250
350
0.5835
204.225
8
600
250
350
0.5403
189.105
9
600
250
350
0.5002
175.07
10
1350
250
1100
0.4632
509.52
NPW
695.9
NPW terbesar= alternatif yang optimal
ALTERNATIF C Th
Cash In (jt)
Cash Out (jt)
Net Cash
(P/F,i,n)
PV
Flow
i=8%
Net Cash Flow
(jt)
(jt)
0
0
2600
-2600
1
-2600
1
750
375
375
0.9259
347.2125
2
750
375
375
0.8573
321.4875
3
750
375
375
0.7938
297.675
4
750
375
375
0.735
275.625
5
750
375
375
0.6806
255.225
6
750
375
375
0.6302
236.325
7
750
375
375
0.5835
218.8125
8
750
375
375
0.5403
202.6125
9
750
375
375
0.5002
187.575
10
1300
375
925
0.4632
428.46
NPW
171.01
Dari hasil perhitungan di atas diperoleh ketiga alternatif diatas layak secara ekonomis (NPV > 0) namun NPW(alternatif B) = 695,9 jt merupaka NPW yg terbesar, shg diputuskan bahwa alternatif B merupakan alternatif yang optimal/terbaik untuk dilaksanakan
Jika umur masing-masing alternatif tidak sama, maka perlu terlebih dahulu untuk menyamakan umur ekonomis dari alternatif. Proses penyamaan umur alternatif ini dapat dilakukan dengan Metode Kelipatan Persekutuan Terkecil (KPK)
CONTOH SOAL (3)
Perusahaan PT. Aman Jaya merencanakan membangun saluran pembawa air bersih di daerah Bogor. Berdasarkan kajian teknis diperoleh hasil bahwa ada 3 alternatif material yang dapat dipergunakan untuk pembangunan saluran tersebut
Sumber Air Bersih Luar Kota
Bak Penampungan Dalam Kota Saluran yang akan dibangun Pot A - A
1.Alternatif A, material batu kali 2.Alternatif B, material buis beton 3.Alternatif C, material buis baja
Alt Ä
Pot A -A
Alt B
Alt C
Dari hasil evaluasi dihasilkan bahwa setiap alternatif memberikan efek cash flow yang berbeda sbb: Uraian
Investasi Annual Benefit Annual Cost Nilai sisa Umur Investasi MARR
Alternatif A Rp 1000 jt Rp 350 jt Rp 125 jt Rp 350 jt 5 th 8%
Alternatif B Rp 2000 jt Rp 600 jt Rp 250 jt Rp 550 jt 10 th 8%
Alternatif C Rp 2600 jt Rp 625 jt Rp 375 jt Rp 750 jt 20 th 8%
Hitunglah analisis investasi masing-masing alternatif material yang digunakan jika alternatif keputusan yang diambil ditentukan setiap alternatif bersifat Mutually exclusive (hanya 1 alternatif yang diambil)
PENYELESAIAN
- Langkah yaitu menyamakan umur masing-masing alternatif dengan mencari nilai KPK (kelipatan terkecilnya) = 20 tahun - Setiap umur alternatif menjadi 20 tahun maka : alternatif A : 4 x investasi :(1 investasi awal + 3 investasi semu) alternatif B : 2 x investasi :(1 investasi awal + 1 investasi semu) alternatif C : tetap ALTERNATIF A
S AB=350 jt S 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
S=350 jt 12
13
14
15
16
AC=125 jt I=1000 jt
I
I
I
17
18
S 19
20
PENYELESAIAN ALTERNATIF B
1
2
3
4
5
6
7
S
S = 550 jt
AB=600 jt 8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
AC I=2000 jt
I
ALTERNATIF C
S= 750 jt AB= 625 jt
1
2
3
4
5
6
7
8
AC I= 2600 jt
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
PENYELESAIAN Menghitung NPV masing-masing ALTERNATIF A Th
Cash In
Cash Out
(jt)
(jt)
Net Cash Flow
(P/F,i,n) I =8%
(jt)
PV
(jt)
0
0
1000
-1000
1
-1000
1
350
125
225
0.9259
208.3275
2
350
125
225
0.8573
192.8925
3
350
125
225
0.7938
178.605
4
350
125
225
0.735
165.375
5
700
1125
-425
0.6806
-289.255
6
350
125
225
0.6302
141.795
7
350
125
225
0.5835
131.2875
8
350
125
225
0.5403
121.5675
9
350
125
225
0.5002
112.545
10
700
1125
-425
0.4632
-196.86
11
350
125
225
0.4289
96.5025
12
350
125
225
0.3971
89.3475
13
350
125
225
0.3677
82.7325
14
350
125
225
0.3405
76.6125
15
700
1125
-425
0.3152
-133.96
16
350
125
225
0.2919
65.6775
17
350
125
225
0.2703
60.8175
18
350
125
225
0.2502
56.295
19
350
125
225
0.2317
52.1325
20
700
125
575
0.2145
123.3375
NPV
335.775
ALTERNATIF B Th
Cash In (jt)
Cash Out
Net Cash Flow
(jt)
(jt)
(P/F,i,n) i=8%
PV (jt)
0
0
2000
-2000
1
-2000
1
600
250
350
0.9259
324.065
2
600
250
350
0.8573
300.055
3
600
250
350
0.7938
277.83
4
600
250
350
0.735
257.25
5
600
250
350
0.6806
238.21
6
600
250
350
0.6302
220.57
7
600
250
350
0.5835
204.225
8
600
250
350
0.5403
189.105
9
600
250
350
0.5002
175.07
10
1150
2250
-1100
0.4632
-509.52
11
600
250
350
0.4289
150.115
12
600
250
350
0.3971
138.985
13
600
250
350
0.3677
128.695
14
600
250
350
0.3405
119.175
15
600
250
350
0.3152
110.32
16
600
250
350
0.2919
102.165
17
600
250
350
0.2703
94.605
18
600
250
350
0.2502
87.57
19
600
250
350
0.2317
81.095
20
1150
250
900
0.2145
NPV
NPV terbesar= alternatif yang optimal
193.05 882.635
ALTERNATIF C Th
Cash In
Cash Out
(jt)
(jt)
Net Cash Flow
(P/F,i,n) i=8 %
(jt)
PV (jt)
0
0
2600
-2600
1
-2600
1
625
375
250
0.9259
231.475
2
625
375
250
0.8573
214.325
3
625
375
250
0.7938
198.45
4
625
375
250
0.735
183.75
5
625
375
250
0.6806
170.15
6
625
375
250
0.6302
157.55
7
625
375
250
0.5835
145.875
8
625
375
250
0.5403
135.075
9
625
375
250
0.5002
125.05
10
625
375
250
0.4632
115.8
11
625
375
250
0.4289
107.225
12
625
375
250
0.3971
99.275
13
625
375
250
0.3677
91.925
14
625
375
250
0.3405
85.125
15
625
375
250
0.3152
78.8
16
625
375
250
0.2919
72.975
17
625
375
250
0.2703
67.575
18
625
375
250
0.2502
62.55
19
625
375
250
0.2317
57.925
20
1375
375
1000
0.2145
214.5
NPV
15.375
Dari hasil perhitungan di atas diperoleh ketiga alternatif diatas layak secara ekonomis (NPV > 0) namun NPV(alternatif B) = 882,635 jt merupaka NPV yg terbesar, shg diputuskan bahwa alternatif B merupakan alternatif yang optimal/terbaik untuk dilaksanakan
Contoh Soal 4 Perusahaan PT. ABC adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk melayani suatu kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh pertahun diperkirakan Rp 500 juta dengan biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak pertahun sebesar Rp 130 juta. Nilai sisa yang ditetapkan Rp 100 juta pada akhir tahun ke 30. Ada sebuah perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT ABC ini dengan harga Rp 4.000 juta. Bila PT ABC menggunakan MARR = 10 % untuk mengevaluasi penawaran tersebut apakah alternatif terbaik yang dilakukan PT ABC terhadap gudang tersebut? Menjual gudang tersebut? Tetap mengoperasikan
Ada 2 Alternatif ! Alternatif 1 = Menjual Gudang tersebut
P1 = Rp 4.000 juta
Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut Nilai Sisa = 100 juta di akhir tahun ke 30
Pendapatan = 500 jt/tahun
0 1
2
3
4
5
6
Biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak = 130 juta/ tahun
7
8
MARR = 10 %
N = 30 tahun
Ada 2 Alternatif Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut P2 = Present value dari net cash flow + Present value dari nilai sisa P2 = (500-130) (P/A,10%,10) +100(P/F,10%,30) P2 =................ Bandingkan P1 dan P2 (diambil nilai present value yg terbesar)
2. Metode Rate of Return (ROR) Bersadarkan keseimbangan antara semua pengeluaran yang terjadi dengan semua pendapatan yang diperoleh dari investasi tersebut. NPV = 0 (terjadi saat tingkat suku bunga i = ???) Sehingga dapat dikatakan IRR adalah kemampuan cash flow dalam mengembalikkan modal dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan IRR, MARR (Minimum Atractive Rate of Return), suku bunga yang dipatok/ditentukan oleh pihak investor dengan berbagai pertimbangan.
2. Metode Intersest Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah metode yang menganalisis berapa suku bunga yang dihasilkan di saat NPV = 0, atau dengan penjelasan IRR dapat dikatakan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi. NPV = 0 (terjadi saat tingkat suku bunga i = ???) Sehingga dapat dikatakan IRR adalah kemampuan cash flow dalam mengembalikkan modal dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan IRR, MARR (Minimum Atractive Rate of Return), suku bunga yang dipatok/ditentukan oleh pihak investor dengan berbagai pertimbangan.
Jika suatu investasi menghsilkan bunga atau tingkat pengembalian (Rate of Return =IRR < MARR), maka investasi tersebut dinilai secara ekonomis tidak layak untuk dikerjakan
2. Metode Rate of Return (ROR) Internal Rate of Return (IRR) adalah metode yang menganalisis berapa suku bunga yang dihasilkan di saat NPV = 0, atau dengan penjelasan IRR dapat dikatakan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi. NPV = 0 (terjadi saat tingkat suku bunga i = ???) Sehingga dapat dikatakan IRR adalah kemampuan cash flow dalam mengembalikkan modal dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan IRR, MARR (Minimum Atractive Rate of Return), suku bunga yang dipatok/ditentukan oleh pihak investor dengan berbagai pertimbangan.
2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Nilai MARR umumnya ditetapkan secara subjektif melalui suatu pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi tersebut, Dimana pertimbangan tersebut : suku bunga investasi biaya yang lain yang harus
Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis
2. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Contoh Soal Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah. Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode IRR jika ditentukan MARR = 15 % pertahun.
2. Metode Internal Rate of Return (IRR) Penyelesaian Nilai Sisa Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun
Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)
= 500 jt
0 1
Investasi =1200 jt
2
3
4
5
CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th
6
7
8
9
10
11
12
Renovasi pada tahun-7 = 100 jt
IRR akan diperoleh saat NPV = 0 , sehingga trial and error beberapa nilai ï untuk mendapatkan NPV mendekati nol
Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Th
Cash In
Cash Out
Net Cash
PV
PV
PV
CI
CO
Flow (CI-CO)
i= 15 %
i = 18 %
i = 20 %
(jt)
(jt)
(jt)
(jt)
(jt)
(jt)
0
0
1200
-1200
-1200
-1200
-1200
1
0
50
-50
-43.48
-42.375
-41.665
2
400
60
340
257.074
244.188
236.096
3
400
70
330
216.975
200.838
190.971
4
400
80
320
182.976
165.056
154.336
5
400
90
310
154.132
135.501
124.589
6
700
100
600
259.38
222.24
200.94
7
400
210
190
71.421
59.641
53.029
8
385
120
265
86.6285
70.49
61.639
9
370
130
240
68.232
54.12
46.512
10
355
140
215
53.148
41.0865
34.7225
11
340
150
190
40.831
30.761
25.574
271.606
72.7845
NPW
-38.6435
DIAGRAM SUMBU X-Y
IRR > MARR MARR = 15 %
271.606
NPV positif
72.7845
.
.
NPV = 0 NPV negatif
15% 18% -38.6435
IRR, dimana NPV = 0
.
20%
i%
Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis Dari hasil di atas diperoleh IRR > MARR, jadi layak secara ekonomis
Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Diperoleh nilai NPV = 0, berada antara i = 18 % dan I = 20 % , dengan metode interpolasi akan diperoleh IRR :
NPV (+) IRR = i NPV(+) + _____________ (i NPV(-) - i NPV(+)) NPV (+) - NPV(-) IRR = 18 % + _____________ (20 % - 18 %) 72,7945 72,7945 + 38,6435 IRR = 18 % + (0,6530)(2 %) IRR = 19,3060 %, Hasil diperoleh IRR = 19,3060 > MARR = 15 %, maka rencana investasi tersebut layak secara ekonomis/direkomendasikan untuk dilaksanakan
3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan sebagai analisis tambahan dalam rangka validasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lain. Metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung pada masyarakat banyak (Public Government Project) Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya atau kerugian (cost) yang akan ditanggung dengan adanya investasi tersebut.
Jika BCR>= 1 investasi layak Tot Benefit Rumus BCR = __________ Jika BCR < 1 investasi tidak layak Tot Cost
3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Contoh Soal Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah. Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode BCR, untuk validasi atas hasil evaluasi dengan metode IRR
3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Penyelesaian Nilai Sisa Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun
Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)
= 500 jt
0 1
Investasi =1200 jt
2
3
4
5
CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th
6
7
8
9
10
11
12
Renovasi pada tahun-7 = 100 jt
Jika soal di atas akan dievaluasi dengan metode BCR, maka dapat diselesaikan sbb :
3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Th
Cash In (jt)
Cash Out
Faktor i
PV
PV
10%
Cash In
Cash Out
(jt)
(jt)
(jt)
0
0
1200
1
0
1200
1
0
50
0.9091
0
45.455
2
400
60
0.8264
330.56
49.584
3
400
70
0.7513
300.52
52.591
4
400
80
0.683
273.2
54.64
5
400
90
0.6209
248.36
55.881
6
700
100
0.5645
395.15
56.45
7
400
210
0.5132
205.28
107.772
8
385
120
0.4665
179.6025
55.98
9
370
130
0.4241
156.917
55.133
10
355
140
0.3855
136.8525
53.97
11
340
150
0.3505
119.17
52.575
12
825
160
0.3186
262.845
50.976
2608.457
1891.007
Penyelesaian…………………………………..(lanjutan) Diperoleh nilai Total Benefit (Cash in) = 2608.457 jt Sedangkan nilai Total Cost (Cash out) = 1891.007 jt
2608.457 jt Sehingga BCR =_______________ = 1,379 1891.007 jt
Karena nilai BCR = 1,379 > 1, maka investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan (valid dengan hasil yang diperoleh dengan metode IRR)
4. Metode Payback Period (PBP) Metode Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk
mengetahui seberapa lama (periode) suatu modal investasi akan dapat dikembalikan tau dapat dikatakan periode dimana terjadi kondisi pulang pokok (break even-point). PBP =
Investasi Annual Benefit
periode waktu
Jika periode PBP <= dari umur ekonomis (n) dari investasi tersebut maka investasi dinyatakan layak secara ekonomis
4. Metode Payback Period (PBP)
Contoh Soal PT. Arisma Karya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 milyard rupiah. Disamping itu untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 milyard rupiah / tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan akan ada pemasukan rata-rata 30 Milyard/ tahun. Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 milyard rupiah (Nilai sisa). Diminta hitunglah Payback Period (PBP) dari investasi tersebut, dengan suku bunga i= 12 % /tahun
Penyelesaian Keuntungan
Nilai Sisa
(CI) = 30 M/ tahun
= 50 M
0 1
2
4
Pengeluaran (CO) = 10 M
Investasi =120 M
PBP =
3
120 Milyard
______________
(30
–
5
6
7
8
i= 12 %
periode waktu
10) Milyard
PBP = 6 tahun, karena 6 tahun < n = 8 tahun, maka rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan
Contoh Soal Jika Benefit yang diperoleh tidak annual (konstan) dalam setiap periode Nilai Sisa Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun
Keuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)
0 1
Investasi =1200 jt
2
3
4
5
CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th
6
7
8
9
10
11
12
Renovasi pada tahun-7 = 100 jt
Hitunglah Payback Period dari rencana investasi di atas
= 500 jt
Penyelesaian Th
Cash In
Cash Out
Net Cash Flow
(jt)
(jt)
(jt)
Komulatif (jt)
INVESTASI = 1200 JUTA 1
0
50
-50
-50
2
400
60
340
290
3
400
70
330
620
4
400
80
320
940
5
400
90
310
1250
6
700
100
600
1850
7
400
210
190
2040
8
385
120
265
2305
9
370
130
240
2545
10
355
140
215
2760
11
340
150
190
2950
12
825
160
665
3615
