RESUMEN MANUAL PRÁCTICO DE LEGISLACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN [ARQUITECTOS MARIO GARCÍA TEJERA, CLAUDIO FABIÁN TORRES]
RESPONSABILIDAD DEL PROFESIONAL DE LA CONSTRUCCIÓN Glosario Antes de pasar al tema de estudio propiamente dicho, vamos a analizar una serie de términos que se irán repitiendo a lo largo de estas páginas. Hecho: se considera como tal a todo acontecimiento o suceso que se presenta ante la percepción de los hombres. Cuando el hecho es susceptible de modificar, transferir, adquirir o extinguir derechos u obligaciones, se dice que es un hecho jurídico. El Código Civil clasifica a los hechos como:
Hechos voluntarios: son los que están ejecutados con discernimiento, intención y libertad, y generan obligaciones. Asimismo los hechos voluntarios se clasifican como: 1. Lícitos: son aquellos que la Ley no prohíbe, y también aquellos que generan adquisición, modificación o extinción de derechos. 2. Ilícitos: son aquellos que la Ley prohíbe, y todos aquellos actos cometidos con dolo, coerción y error (que crean responsabilidad al causante de los efectos legales que acarrean actos ilícitos). Hechos involuntarios: no están ejecutados con discernimiento, intención y libertad, y no generan obligaciones, salvo que el que los cometió se hubiese enriquecido con el hecho. Además los hechos generan consecuencias que pueden ser: 1. Inmediatas: se suscitan según el curso natural de los acontecimientos, y se imputan las mismas al autor del hecho. 2. Mediatas: resultan de relacionar un hecho con otro, y también se imputan al autor del hecho. 3. Casuales: son las consecuencias mediatas que no pudieron preverse.
Acto Jurídico: el artículo 944 del Código Civil define como acto jurídico a “… los actos voluntarios lícitos que tengan por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos”. Ley: es la disposición obligatoria emanada por la autoridad competente para regir conductas o comportamientos dentro de una cierta jurisdicción. En el Sistema de Gobierno Representativo Republicano Federal, las leyes son creadas por el Poder Legislativo, quien las traslada al Poder Ejecutivo, que posee facultades para sancionarlas o para vetarlas. El
Poder Judicial, a través de los tribunales de los distintos fueros (es decir ramas de la Justicia: civil, penal, etc.) verifica el cumplimiento de la ley. La disposición que es directamente emanada del Poder Ejecutivo, se denomina decreto. Durante los gobiernos de facto, las disposiciones de orden público recibían el nombre de decreto-ley. La Ley, junto con la Doctrina, la Jurisprudencia y la Costumbre, es una de las Fuentes del Derecho. Doctrina: opinión que los juristas hacen del Derecho. Jurisprudencia: modo de actuar de los jueces sobre un caso jurídico, que se repite a través del tiempo. Costumbre: norma de una sociedad que se genera a través del tiempo. Domicilio: se considera como tal al asiento jurídico de las personas, siendo el lugar donde ejercitan sus derechos. El Código Civil establece 4 tipos de domicilio: De origen: domicilio de los padres al nacimiento de los hijos. Real: asiento principal de residencia y negocios. Legal: aquel en el cual la ley presume que la persona cumple sus derechos y obligaciones. Constituido o especial: aquel que se establece en los contratos o en los juicios a fin de cumplir obligaciones emanadas de los mismos. Obligación: es la relación jurídica mediante la cual el deudor satisface una prestación o servicio en favor de un acreedor. Las obligaciones son de dar, de hacer o de no hacer. No debe confundirse la obligación con el contrato, ya que en este se contiene un número cierto de obligaciones. Dolo: Borda sostiene tres significados de la palabra dolo: 1. En el orden civil, el dolo es la intención de cometer un daño (lo distingue así del cuasidelito, donde se actúa con culpa o negligencia). 2. El dolo es un acto que comete el deudor para hacer imposible en cumplimiento de una obligación previamente contraída. 3. El dolo es un vicio de los actos jurídicos. Según el Código Civil, la acción dolosa es la aserción de lo falso y disimulación de lo verdadero. El dolo es inducir a la gente a engaño para hacerla celebrar un acto jurídico. Daño: el daño es la pérdida patrimonial que alguien sufre como consecuencia de los actos voluntarios e involuntarios que causaron otras personas. El daño conlleva al resarcimiento en dinero, con cargo al causante. Según el Código Civil, el daño es el valor de la perdida, y el interés es la utilidad que el acreedor dejo de percibir por causa del incumplimiento por parte del deudor. El Derecho Penal establece penas de prisión o inhabilitación, para aquel que cause un determinado daño. Lesión: hay dos tipos de acepciones para la palabra lesión:
1. En el orden civil, Borda sostiene que en los contratos onerosos, si una de las partes, aprovechando la necesidad o inexperiencia de la otra, obtiene por medio de un acto jurídico una ventaja patrimonial desproporcionada, le está causando una lesión. 2. En el orden Penal, se entiende por lesión al daño corporal o mental que sufre una persona. Indemnización: valuación en dinero de un daño provocado por una persona, debiendo abonarlo a aquel que resulto damnificado. La indemnización se funda en un principio de equidad. Delito: se considera como acto ilícito, en el Código Civil, a aquel acto que la ley prohíbe. Borda sostiene que en el orden civil, el acto ilícito (para ser considerado como tal) debe ocasionar un daño a terceros; en lo Penal, se considera a la ilicitud aun si no existiesen terceros damnificados. El delito en este caso, es una categoría de los actos ilícitos, y significa ejecutar un acto prohibido por la ley con la intención de causar un resultado contrario a lo que el orden público prevé. Por ejemplo, el robo, el homicidio. El autor de un delito de pasible de ejecutar una pena en el orden penal. Cuasidelito: también considerado por Borda como otra categorización de los actos ilícitos, en el cuasidelito se observa la culpa y la ausencia de intencionalidad en el hecho. Un cuasidelito es la acción u omisión realizada sin intención, infringiendo la ley, porque el causante no tomo recaudos para ejecutar el daño. Culpa: el Código Civil dice que la culpa es la omisión de diligencias que exige la naturaleza de una obligación. Es la actitud de reproche que se le hace a un comportamiento humano. Según Llambías, Raffo Benegas y Sassot, la culpabilidad se divide en dos grandes grupos: 1. La culpabilidad ordinaria, que comprende a quien merece un reproche de grado menor. 2. La culpabilidad agravada, que se le reprocha a aquel que actúa a sabiendas de lo que hace y con la intención de dañar; en este tipo de culpa existe dolo delictual. Imputabilidad: según Llambías, Raffo Benegas y Sassot, imputar es atribuir la autoría de un acto a una persona, para exigirle la siguiente responsabilidad del mismo. La imputabilidad debe tener voluntariedad o culpabilidad. a) La voluntariedad implica la intensión de cometer el acto, pero debe aclararse que se consideran inimputables: 1. A los que no disciernen: menores de diez años, insanos e inconscientes accidentales. 2. A los que no tienen intensión: los que actuaron por error creyendo conforme a derecho algo que no lo está, y a los que actuaron bajo coerción. b) La culpabilidad, que implica que el acto, además de poseer voluntariedad, es pasible de ser censurado o reprochado, lo que surge de la culpa o dolo con que obró el causante. Negligencia: es la falta de cuidado, o la omisión de tomar recaudos para prevenir un hecho. Es negligente quien está falto de aplicación.
Impericia: es la falta de pericia o de idoneidad en un determinado conocimiento. Imprudencia: es la negligencia u olvido de las precauciones aconsejadas por la elemental prudencia para realizar actos. Caso Fortuito: (C.C. Art. 514) “… es el que no ha podido preverse, o que previsto, no ha podido evitarse”. Es aquel acontecimiento que deviene de lo azaroso, o algún suceso cuya magnitud escapa a lo común.
RESPONSABILIDAD DEL PROFECIONAL Introducción Profesional deriva de profesión, siendo la profesión aquella acción, empleo, oficio, facultad o desempeño público que tiene una persona. La actividad profesional es ejercer el magisterio de ciencias y artes; es la utilización de ciertas disciplinas y artes como medio de lucro. El profesional de la construcción tiene, como tarea primeria, ejercer con su actuación el proyecto y la dirección de una obra. A su vez se denomina comitente a aquella persona que manda a ejecutar una obra, sea esta intelectual o material. La obra Se denomina obra a la fábrica o edificio en construcción, la refacción o innovación hecha para un edificio. Incumbencias Cada profesional de la construcción (ingenieros, arquitectos, maestros mayores de obra, técnicos constructores, etc.) posee un campo de acción profesional delimitado legalmente denominado incumbencias, siendo estas las facultades atribuidas a un profesional dentro del ejercicio de su profesión. Según el diccionario de la real academia española, la incumbencia es la obligación y cargo a realizar una cosa, siendo incumbir tener uno a su cargo una cosa. El estado estable las incumbencias profesionales para cada categoría de los títulos habilitados para trabajar ven la construcción de obras civiles. Cabe aclarar que los maestros mayores de obras y los constructores de tercera categoría también son denominados profesionales aunque estos títulos no revisten grado universitario, dado que son otorgados por institutos de enseñanza media o polimodal, con sus respectivas limitaciones para el campo de acción; por ejemplo el constructor de 3era categoría puede construir una obra de hasta un piso alto, y el maestro mayor de obras, hasta cuatro pisos altos. El decreto-ley 6070/58
Ratificado por la Ley 14467, este decreto es la actual normativa que reglamenta el ejercicio profesional de los agrimensores, arquitectos e ingenieros, en jurisdicción nacional o ante autoridades y Tribunales Nacionales. También en esta norma se establece la organización de la matricula profesional, la creación de la junta central de concejos profesionales, y la sanción de las transgresiones de la Ley. El ejercicio profesional también es legislado en las provincias, mediante leyes similares. Las principales tareas y honorarios profesionales Para conocer conceptualmente las principales tareas profesionales, tomamos las definiciones que al efecto establece el Decreto-Ley 7887/55:
Croquis preliminares: se entiende por croquis preliminares indistintamente, los esquemas, diagramas, croquis de planta, de elevaciones, o de volúmenes o de cualquier otro elemento grafico que el profesional confecciona como preliminar interpretación del programa convenido con el comitente. Se entiende por guion la relación escrita acompañada de esquemas, que expresa el concepto de la exposición, su lema fundamental y sus finalidades, e indica la forma de expresión y la correlación de los tópicos, sintetizando las leyes correspondientes. (Art. 44, Decreto-Ley 7887/55).
Anteproyecto: es el conjunto de plantas, cortes y elevaciones, estudiados conforme a las disposiciones vigentes establecidas por las autoridades encargadas de su aprobación o, en su caso, el conjunto de dibujos y demás elementos gráficos necesarios para dar una idea final de la obra en estudio. El anteproyecto debe acompañarse de una memoria descriptiva, escrita o gráfica, y de un presupuesto global estimativo. Cuando se trata de exposiciones se presentara además un cálculo de explotación. (Art. 45, Decreto-Ley 7887/55).
Proyecto: es el conjunto de elementos gráficos y escritos que define con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Comprende:
1. Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes acotados y señalados con los símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de los planos de estructura e instalaciones. 2. Planos de construcción y de detalle. 3. Planos de instalaciones y de estructura, con sus especificaciones y planillas correspondientes. 4. Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas. (Art. 46, Decreto-Ley 7887/55).
Dirección de obra: […] la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forman parte del proyecto y la revisión y la extensión de los certificados correspondientes a pagos de
la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos. (Art. 47, Decreto-Ley 7887/55). Las tareas de proyecto y dirección de obra son adjudicadas al profesional en forma directa o indirecta (por concurso). Refiriéndonos a la adjudicación directa, el profesional mantendrá en forma primaria las conversaciones necesarias con el comitente (el que lo va a contratar) recabando en este sus inquietudes y pretensiones sobre la materialización de una futura obra; posteriormente se firmara un anota de encargo, que es un documento preliminar a toda labor a realizar por el profesional. Del avance de las conversaciones surgirá la celebración de la firma de la encomienda profesional, que es un documento requerido por los municipios, donde el profesional ejercerá su tarea. En esa encomienda, el Consejo Profesional o Colegio Profesional certifica que el profesional está habilitado para realizar la tarea encomendada, cumpliendo con los requisitos del Decreto-Ley 6070/58. Es de hacer notar que la encomienda resulta de gran utilidad para comprobar el vínculo entre partes. Para darle forma definitiva al vínculo entre profesional y comitente, luego debe celebrarse el contrato de locación de obra intelectual. Cuando el profesional comienza su labor, realiza los croquis preliminares, el anteproyecto, y el proyecto de obra definitivo, conforme a las reglas del arte y a las disposiciones municipales y legales que afecten a aquello que se pretende materializar. Estas tareas que el profesional realiza son pagadas por el comitente, y ese pago constituye los honorarios profesionales. Los honorarios están consagrados como un derecho por el Código Civil en su artículo 1627, expresando su párrafo inicial: El que hiciere algún trabajo o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiere ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir.
Los honorarios y el Decreto-Ley 7887/55 Este Decreto, conjuntamente con el Decreto-Ley 16146/57 y Ley 21265, establece un arancel mínimo sobre los honorarios para el profesional agrimensor, arquitecto e ingeniero. Incluso regula la forma de pago de los honorarios según las etapas de trabajo. Así mismo, el Decreto define las distintas tareas profesionales, como por ejemplo los croquis preliminares, el proyecto, la dirección de obra, las mediaciones, tasaciones, planificaciones urbanas y regionales, entre otras tareas. El Decreto-Ley 7887/55 es una norma vigente en la Capital Federal y en los Territorios Nacionales, Antártida e Islas del Atlántico Sur, y ante los tribunales nacionales. Algunas provincias lo han adoptado como norma propia y otras tantas asimilaron sus conceptos básicos para crear su propia normativa legal arancelaria.
Desregulación de honorarios El Código Civil en su artículo 21 dispone de las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las Leyes en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas
costumbres. Esto dio lugar a la regulación arancelaria en materia de honorarios profesionales. La normativa de aranceles para la jurisdicción nacional tenía orden público, tal como lo indicaban:
El Decreto-Ley 7887/55 (art. 1, último párrafo). El Decreto-Ley 16146/57 (agregado). La Ley 21165, que establecía un índice de actualización semestral de los honorarios regulados.
La declaración del orden público de las disposiciones sobre aranceles convertía en nulo a todo convenio en contrario. A comienzos de 1990, el Gobierno Nacional instrumento leyes que viabilizan el apartamiento de todas aquellas restricciones que trataban un libre pacto de honorarios profesionales. De esta forma un comitente y un profesional de la construcción tienen libertad para contratar sin estar sujetos a disposiciones de aranceles mínimos. Esto es lo que se dio a llamar desregulación. Desregular es, lisa y llanamente, no regular, dejar sin efecto restricciones. El termino desregulación se usa en alusión al Decreto 2284/91. La desregulación también se sustenta sobre las siguientes disposiciones legales:
Ley de Reforma del Estado y Emergencia Administrativa n° 23696. Ley de Emergencia Económica n° 23697.} Ley n° 23928. Decreto n° 2476/90.
La desregulación hace que las disposiciones de orden público vigente en materia de honorarios, retribuciones de servicios profesionales, aranceles mínimos, etc., puedan ser dejadas de lado para aquellos que lo deseen (Decreto 2284/91, arts. 8 y 11). Asimismo, ninguna entidad pública o privada podrá impedir o trabar la libre contratación de honorarios si las partes desean apartarse de las escalas vigentes (art. 11 primer párrafo y final del Decreto 2284/91). Tras la desregulación de honorarios, los contrataos entre profesionales y comitentes se sujetan a las normas que estable el Código Civil. En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires rige la desregulación de materia arancelaria, pero las particularidades legales de cada provincia del país, como asimismo las presiones de los distintos organismos y entidades intermedias, hacen que algunos distritos se continúen imponiendo honorarios mínimos arancelarios.
El cobro centralizado o indirecto de los honorarios El cobro indirecto se halla establecido en algunas provincias (Santa Fe, Mendoza, Rio Negro) y significa que la entidad que nuclea a los profesionales es la encargada de cobrar los honorarios profesionales, y una vez que el comitente los abona, el profesional los retira de dicha entidad.
Algunas legislaciones provinciales contemplan esta modalidad, que está prohibida por el Código Civil de la Nación. El decreto de desregulación prohíbe toda forma directa o indirecta de cobro centralizado de las retribuciones a través de entidades públicas o privadas (art. 9 Decreto 2284/91). A continuación, transcribiremos el desglose de honorarios por tarea efectuada, según la normativa desreguladora arancelaria: Obras de arquitectura: se dividen en dos categorías. 1ra Categoría: obras en general. 2da Categoría: muebles, exposiciones y obras de decoración interior y exterior. Sobre el total (100%) de los honorarios (obras de primera categoría): Croquis preliminar: 5% Croquis preliminar y anteproyecto: 20% Croquis preliminar, anteproyecto y planos generales de construcción, detalles y estructuras (proyecto): 60% Dirección de obra: 40% Los honorarios por proyecto totalizan el 60% de los mismos, y queda el 40% para las tareas de Dirección de Obra. Obras de ingeniería: se dividen en obras de 1ra, 2da y 3ra Categoría. Sobre el total (100%) de los honorarios: Croquis preliminar: 10% Croquis preliminar y anteproyecto: 40% Croquis preliminar, anteproyecto y proyecto: 70% Dirección de obra: 30%
Empleados del profesional De igual manera que el director de obra, deberán estar nombrados en el Contrato Profesional, dado que si se omite incluirlos, el contratista (en ejercicio de la tenencia de la obra) puede impedirles la entrada al predio en construcción. El sobrestante es un empleado del profesional Director de Obra. Lo designa como tal previo acuerdo con el comitente; posee tareas acotadas, por ejemplo: controla la salida y entrada de personal y proveedores, realiza tareas de medición, controla calidades exigidas respecto de materiales, etc. La Dirección de Obra responde por la actuación del sobrestante. Sin ser empleado del profesional, en las obras publicas existen dos figuras que son: El Inspector de Obra: es quién vigila y fiscaliza las tareas contratadas de acuerdo al Pliego de Especificaciones Técnicas. Constata el seguimiento de los diagramas de programación de los trabajos e informa sobre la marcha de los mismos a la repartición pública que lo designo. El Supervisor de Obra: es quien asesora al comitente en la toma de decisiones respecto del avance de la obra; permanece ajeno a la Dirección de Obra y media en las buenas relaciones entra la Dirección y el Comitente.
El campo de acción del profesional. Consejos y Colegios Profesionales Todos los profesionales pueden actuar dentro del Territorio Nacional con la única obligación de estar matriculado en los distintos Consejos y Colegios Profesionales, creados por el Decreto-Ley 6070/58, que son los encargados de fiscalizar la labor de los profesionales inscriptos en cada uno de ellos. Para ejercer en cada localidad, deberá darse domicilio dentro de la misma; de ahí que la ley habilite el denominado domicilio especial, que puede ser, por ejemplo, el del emplazamiento de la obra.
La responsabilidad Es la obligación de cumplir por sí o por otro a consecuencia de delito, de una culpa o de otro motivo legal, siendo además una obligación moral que resulta para cada uno, de un asunto determinado, o del posible yerro de un asunto determinado.
El profesional y su responsabilidad La responsabilidad del profesional se verifica durante tres etapas: 1. Durante el proyecto y la duración de la obra. 2. Durante el tiempo que transcurre entre la Entrega Provisional de la obra y la Entrega Definitiva. 3. Desde la Entrega Definitiva hasta 10 años después de finalizada la obra. La responsabilidad profesional es del tipo Civil, Penal y Administrativa. La Responsabilidad Civil Opera respecto de daños que sufren el comitente o terceros (linderos, transeúntes). En este caso se trata del incumplimiento de un contrato por parte del profesional, que lo hace responsable por daños y perjuicios. El artículo 1646 del Código Civil dice: “Tratándose de edificios u obras de inmueble destinados a larga duración, recibidos por el que los entrego, el constructor es responsable por su ruina, parcial o total, si esta procede de vicios de construcción o vicios de suelo, o mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído estos o hecho la obra en terreno del locatario. Para que sea aplicable la responsabilidad deberá producirse la ruina dentro de los 10 años de recibida la obra, y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella. La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al Director de Obra y al Proyectista, según las circunstancias, sin perjuicios de las acciones de regreso que pudiera competer. No será factible o admisible la dispensa contractual de responsabilidad de ruina parcial o total.”
En el artículo 1647 del C.C. se establece: “Los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales y de todo daño que causen a los vecinos.” Y en el artículo 1647 bis del mismo código se lee: “Recibida la obra, el empresario, quedara libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega o los efectos eran ocultos. En este caso, el dueño tendrá sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
La ruina Se entiende por ruina la acción de caer o destruir una cosa. La ruina es todo deterioro total o parcial que compromete la estabilidad de una cosa.
El vicio Se entiendo por vicio al defecto, imperfección, mala calidad, o daño físico en las cosas. Nombraremos 6 tipos de vicios: 1. Vicio de Construcción: son todos aquellos que se producen por la inobservancia de las reglas del arte en lo que hace a la ejecución de los trabajos en una obra. 2. Vicio de Materiales: es una variante del vicio de construcción, y se refiere a la utilización en la obra de materiales defectuosos o no ensayados. 3. Vicio de Suelo: es aquel que se produce debido a la baja resistencia del suelo ante la acción de cargas estructurales o bien la inobservancia de posibles situaciones en un terreno, que entrañarían peligro para la obra, por ejemplo, la aparición de pozos ciegos en zonas cercanas a bases de hormigón armado. El proyecto estructural deberá exigir el estudio especializado para arribar a la profundidad necesaria que exijan las fundaciones. 4. Vicio de Plano: son aquellos producidos por la inobservancia de disposiciones administrativas, errores de mensura en un terreno, mal cálculo estructural y todos aquellos yerros en la ejecución de planos de proyecto. 5. Vicio Oculto: es aquel vicio inapreciable a simple vista. Por ejemplo, luego de un llenado de hormigón en una estructura, al desencofrar una columna, se observa una botella caída accidentalmente, que produce una burbuja de aireque afecta el normal trabajo de la estructura. Es muy importante la labor del Director de Obra, para evitar casos como el descripto. 6. Vicios Redhibitorios: se denominan así, según el artículo 2164 del C.C., a “…los defectos ocultos de las cosas cuyo dominio, uso o goce, se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuye en el uso de ella, que de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.” Es el caso de los vicios ocultos que manifiestan la intención de ser ocultados; por ejemplo, con la compraventa de algún inmueble que posea algún tipo de humedades, cuando el propietario o constructor, que advirtió el defecto, lo pinta superficialmente, no
solucionando el problema de fondo y entregando como si estuviera en perfecto estado. El art. 4041 del C.C. dice: “se prescribe por tres meses, la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compra y venta; y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio.”
La Responsabilidad Penal Si la actuación u omisión del profesional se considera delictuosa, se lo sancionara conforme a las penas que impone el Código Penal. Dice el Código Penal en el artículo 172: “Sera reprimido con prisión de un mes a 6 años, el que defraude a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño.” Seguidamente, el artículo 173 dice: “sin perjuicios de la disposición general del articulo precedente, se consideraran casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que el establece: 1. El que defraude al otro en la sustancia, calidad o cantidad de las cosas que le entregue en virtud de contrato o de un título obligatorio; 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver; 3. El que defraude, haciendo suscribir con engaño algún documento; 4. El que cometiere alguna defraudación abusando de firma en blanco, extendiendo con ella algún documento en perjuicio del mismo que la dio o de tercero; 5. ……… 6. El que otorgue en perjuicio de otro, un contrato simulado o falsos recibos; 7. El que, por disposición de la ley, de la autoridad o por un acto jurídico, tuviera a su cargo en manejo, la administración o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios ajenos y con fin de procurar para sí o para un tercero un lucro indebido o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los intereses confiados u obligare abusivamente al titular de estos; …………..” En el artículo 174, inciso cuarto del Código Penal dice: “Sufrirá prisión de dos a seis años: ………….. 4. El empresario o constructor de una obra cualquiera, o el vendedor de materiales de construcción que cometiere, en la ejecución de una obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado.” C.P. Art. 186: “El que causare incendio, explosión o inundación, será reprimido: 1. Con reclusión o prisión de tres a diez años, si hubiera peligro común para los bienes;
2. …… 3. Con reclusión o prisión de tres a quince años, si hubiera peligro para un archivo público, biblioteca, museo, arsenal, astillero, fábrica de pólvora o de pirotecnia militar o parque de artillería; 4. Con reclusión o prisión de tres a quince años, si hubiera peligro de muerte para alguna persona; 5. Con reclusión o prisión de ocho a veinte años, si el hecho fuera causa inmediata de la muerte de alguna persona.” También el artículo 189 del mismo código dice: “Será reprimido con prisión de un mes a un año, el que por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesión, o por inobservancia de los reglamentos u ordenanzas, causare un incendio u otro estrago. Si el hecho u omisión pusiere en peligro de muerte de alguna persona, el máximum de la pena podrá elevarse a cuatro años.” En el artículo 84 del C.P. se lee: “Será reprimido con prisión de seis meses a tres años, e inhabilitado en su caso, por cinco a seis años, el que por imprudencia, negligencia, impericia en su arte o profesión, o inobservancia de los reglamentos o deberes de su cargo, causare a otro la muerte.” El art. 94 del mismo código sostiene: “se impondrá prisión de un mes a dos años, o multas de 25 a quinientos australes (monto modificado por la Ley 23479) e inhabilitación especial de uno a cuatro años, al que por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesión, o por inobservancia de los reglamentos o deberes a su cargo, causare a otro un daño en el cuerpo o la salud.”
La Responsabilidad Administrativa Cuando un profesional no cumple con las prescripciones emanadas por las ordenanzas de la administración pública dentro de una jurisdicción, es pasible de ser sancionado. En estos casos, son los municipios quienes sancionan a los profesionales, con penalidades que van con simples apercibimientos hasta la inhabilitación en el uso de la firma para realizar trámites.
LA ETICA PROFESIONAL Ateniéndonos a la definición del Diccionario de la Real Academia Española, la ética es la parte de la filosofía que estudia la moral y las obligaciones del hombre. Siendo la moral la jurisdicción de los sentidos y la apreciación de la conciencia y el entendimiento, consideremos a la ética como parte de la responsabilidad profesional. Nace la ética con los principios de las personas cuyas normas y fundamentos de vida se van templando a través del tiempo, en lo referentes a las buenas costumbres, la dignidad y la conciencia. Es por ello que en el ejemplo de educación impartido dentro del grupo familiar
cobra importancia capital dado que la familia es la base de la sociedad, y el hombre es indisoluble respecto a la sociedad. Para los profesionales existen códigos éticos que marcan una impronta en el ejercicio de la profesión. En el caso de la Ingeniería, la Agrimensura y la Arquitectura, existe un Código de Ética, sancionado por el Decreto 1099 y trata de los deberes del profesional:
Para con la dignidad de la profesión. Para con sus colegas. Para con los clientes y el público en general. Para con la función pública. Para con los contratos. Para con los concursos. Ante las faltas de ética.
De ser viable las denuncias en contra de algún profesional, estas se sustanciaran antes los consejos respectivos, y según la gravedad del caso, la Junta Central de Consejos Profesionales se constituirá como Tribunal de Ética, calificándose las sanciones a aplicar como leves, serias, graves y gravísimas. El Código de Ética versa sobre las normas del procedimiento para sancionar a aquellos profesionales matriculados que incurran en un mal desempeño de sus funciones. Las faltas calificadas por el Tribunal serán pasibles de las sanciones dispuestas en el art. 28 del Decreto-Ley 6070/58, siendo las mismas:
Advertencia. Amonestación. Censura pública. Multa. Suspensión en el ejercicio de la profesión de un mes hasta dos años. Cancelación de la matrícula.
Es nuestro interés llamar a reflexión a los profesionales, y a aquellos que lo serán, acerca del ejercicio digno y consiente del quehacer constructivo, dignificando a nuestros profesionales en todo de cuanto de ellas espera la sociedad.
LA PROPIEDAD INTELECTUAL El derecho intelectual, como una parte del derecho patrimonial, comprende la producción intelectual del tipo:
Científica. Artística. Literaria. Didáctica.
El derecho intelectual abarca además el derecho de invención y las marcas de fábrica. La Ley 11723/33 garantiza la protección del fruto del esfuerzo personal asistido por una preparación especial o vocación que hace idónea a una persona, pudiéndose aplicar esto último al caso de los profesionales de la construcción. Un proyecto de arquitectura o de ingeniería civil, como resultante de una labor intelectual, estará amparado por la citada ley. El art. 1 de la ley menciona a las obras de arquitectura. El art. 2 de la ley dice textualmente: “El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de representarla y exponerla en público, de enajenarla, de traducirla, de adoptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en cualquier forma”. El autor de una producción intelectual es titular de por vida de su producción, si fallece, y durante 70 años, sus herederos o derechohabientes serán titulares de esos derechos de propiedad intelectual, lapso tras el cual dichos derechos pasan a ser del dominio público; si la obra fue realizada entre varios autores, los herederos o derechohabientes tendrán la titularidad de los derechos tras el fallecimiento del último de los autores. Si un autor fallece, sin dejar herederos y se declara vacante su sucesión, los derechos de la obra pasan al poder del Estado. Además son también propiedad del derecho intelectual los que con permiso de un autor traducen una obra, la refunden, la adaptan, modifican o transportan, sobre la nueva obra intelectual resultante.
La originalidad de los proyectos de arquitectura e ingeniería Un proyecto de arquitectura o de ingeniería civil no debe incurrir al plagio; se considera como tal a todo aprovechamiento de un trabajo intelectual ajeno presentándolo como propio, aun cuando tenga diferencias de detalle, que no alteren la esencia y funcionamiento originalmente concebidos por su verdadero autor. El plagio es castigado por sanciones civiles y penales, e incluso, en el caso de los profesionales que plagian obras, pueden ser aplicadas sanciones por parte del Tribunal de Ética actuante en el colegio o consejo profesional que tenga jurisdicción competente. En el ámbito de la construcción, un trabajo intelectual que se vuelca en un proyecto es inédito hasta que se da a conocer, para posteriormente ser construido y terminado. Respecto de cuantas veces puede utilizarse un proyecto, el art. 55 de la ley establece: “La enajenación de planos, croquis o trabajos semejantes no da derecho al adquirente sino para la ejecución de la obra tenida en vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras. Estos derechos quedan reservados a su autor, salvo pacto en contrario”.
Custodia de trabajos intelectuales Al realizarse una tarea intelectual, que bien puede ser un croquis preliminar o un proyecto de arquitectura o ingeniería civil, el profesional autor puede presentar copias de la documentación elaborada ante el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, entidad que oficia de custodio de ese trabajo intelectual inédito; este Registro deja constancia, con fecha cierta de la recepción de las copias, y extenderá un recibo donde figuran los números de inscripción y títulos que sirven para identificar la obra; además, cobrara un arancel o derecho en concepto de esa inscripción. Respecto del Registro, este nada resuelve respecto
a la originalidad en sí misma, pero la custodia constituye un reasegura para el autor que quiere dar a conocer su trabajo y desea preservarlo de cualquier intento de plagio o de aprovechamiento indebido.
La alteración de una obra Un profesional puede borrar su firma si su obra sufrió desfiguraciones, alteraciones, cambios dimensionales, o deformaciones de cualquier índole, y tendrá derecho a exigir indemnización si un comitente utilizo indebidamente plantas, cortes y elevaciones. Asimismo, el profesional deberá indemnizar al comitente si este pago honorarios por un determinado proyecto y el profesional construye otro distinto a aquel primeramente creado.
CONTRATOS GENERALIDADES SOBRE LOS CONTRATOS Introducción Los contratos representan las más importante fuentes de las obligaciones definidas en el Artículo 1137 del Código Civil. El acuerdo sobre el objeto del contrato deberá tratarse sobre una cuestión de carácter jurídico además de ser un acto jurídico bilateral. El art. 944 del C.C., al tratar sobre los actos jurídicos, determina que el acuerdo de voluntades debe producir la creación, modificación o extinción de algún derecho. Como definición de lo que es contrato, el Artículo 1137 del C.C. dice: “Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad comen, destinada a reglar sus derechos”.
Personas En el Código Civil se denomina persona a todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones (C.C. Art. 30). Las personas se dividen en dos categorías: 1. De existencia real o de existencia visible: son los entes que presentan signos de humanidad; y pueden realizar todos los actos que no están expresamente prohibidos. Adquieren derechos y contraen obligaciones, a menos que estén declarados incapaces (como los sordomudos que no se dan a entender por escrito, los dementes, los menores impúberes y las personas por nacer). 2. De existencia ideal o personas jurídicas: son aquellos entes susceptibles de adquirir derechos o de contraer obligaciones que no son personas de existencia visible. Las personas jurídicas poseen carácter público o privado:
Son de carácter público el Estado Nacional, las provincias y los municipios, las entidades autárquicas, la iglesia católica. Son de carácter privado las asociaciones o fundaciones que tiene por objeto el bien común, posean patrimonio propio, no dependan del Estado, y que funcionen bajo autorización estatal, y las asociaciones civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley posean capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran obligación expresa del Estado para funcionar.
Características de los contratos Pueden distinguirse tres tipos de elementos, a saber: 1. Esenciales: son aquellos que resultan indispensables para la conformación del contrato, y sus condiciones particulares. Por ejemplo: un contrato de compra y venta debe tener un precio. 2. Naturales: la ley los considera implícitos a estos elementos, pudiendo ser suprimidos o modificados por voluntad de las partes contratantes. Por ejemplo en el caso de fuerza mayor, o caso fortuito, el deudor de una obligación se libera de su cumplimiento, pero las partes pueden pactar lo contrario. 3. Accidentales: pueden ser establecidos en los contratos mediante declaración expresa de las partes contratantes sin opción de la ley. Dentro de los elementos Esenciales encontramos:
El consentimiento, que es el principal elemento de un contrato. Se perfecciona con la coincidencia de las partes en arribar a un fin, manifestando su adhesión al mismo mediante la exteriorización de algunos de los medios que la ley prevé. Debe haber por lo menos dos voluntades expresadas coincididas mutuamente. El consentimiento puede ser expreso o tácito: 1. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos inequívocos. 2. Es tácito cuando resulta de hechos o de actos que lo presupongan, o que autorizan a presumirlo, excepto en los casos en que la ley exige una manifestación expresa de la voluntad.
La capacidad, que es la capacidad de adquirir derechos o contraer obligaciones, dividiéndose la misma en capacidades de hecho o de derecho: a) La capacidad de hecho constituye la aptitud para ejercer derechos y contaer obligaciones. b) La capacidad de derecho hace referencia al goce pues tiene capacidad de derecho quien tiene la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones. Esta aptitud es estrecha íntimamente con la personalidad humana.
El objeto, puede ser todo aquello que puede ser objeto de los actos jurídicos, por lo tanto debe ser un objeto jurídico y materialmente posible, además de ser determinado. Agregamos además que conforme con el Código Civil, de tratarse de una cosa, esta debe existir en el momento de la celebración de un contrato.
La forma, que está constituida por todos los requisitos que exige la ley para determinadas particularidades o circunstancias, o para que la validez de un contrato pueda ser probada, o bien para su perfeccionamiento.
Clasificación general de los contratos Desde el punto de vista jurídico, los contratos se clasifican:
Unilaterales: una sola parte se obliga a la otra, sin que este le quede obligada. La obligación está dada por una sola parte. Ejemplo: donación, mandato gratuito, mutuo, fianza, comodato, renta vitalicia, etc. Bilaterales: las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra. Ejemplo: locación de obra, locación de servicio, compra y venta, etc. Oneroso: la prestación de una de las partes se de en razón de la contraprestación que promete o ejecuta la otra. Ejemplo: en la locación de obra, el locador se obliga a alcanzar un resultado material, prometiendo el locatario, en atención a la contraprestación a cargo de la otra parte, entregar un precio en dinero. Gratuito: son aquellos que aseguran a una de las partes de un contrato el cumplimiento de la obligación, sin que medie una contraprestación monetaria. Ejemplo: en el comodato, una parte entrega a la otra, gratuitamente, alguna cosa mueble o inmueble no fungible ni consumible, con facultad de usarla y obligación de devolverla. Conmutativo: son aquellos en donde las partes conocen las obligaciones que asumen, siendo las mismas ciertas y apreciables en su significación económica y social. Aleatorio: se denomina así a los contratos donde las ventajas y pérdidas para una o ambas dependen de un acontecimiento incierto o sujeto al azar. Ejemplo: apuestas en carreras hípicas, quínela, loto, etc. Nominados: también llamados típicos. Son aquellos que están encuadrados dentro de un tipo. Su regulación está dada por la ley para la que han sido precisados, disciplinados en su contenido. Ejemplo: locación, comodato, donación, etc. Innominados: también llamados atípicos. Son aquellos que no encuentran su sede dentro de las leyes, surgidos de la vida jurídica, y en razón de la libertad contractual. Solo se limitan a los objetos lícitos, y que no atenten contra las buenas costumbres y el orden público. Consensuales: son los contratos que se perfeccionan con el mero consentimiento de las partes (C.C. art. 1140), sin prejuicio que se cumpla el requisito de forma que la ley establece, produciendo sus efectos por la simple convalidación del consentimiento, momento en el cual nacen los derechos y obligaciones emergentes del convenio. Reales: son aquellos que además del consentimiento, necesitan del perfeccionamiento con la entrega de la cosa objeto del contrato (Tradición Traslativa del Dominio), según lo establecen los arts. 1140 y 1141 del Código Civil. Asimismo, el art. 1142 del C.C. establece que los contratos reales directos son:
1. El mutuo o empréstito de consumo: “Habrá mutuo o empréstito de consumo cuando una pare entregue a la otra una cantidad de cosas que esta última está autorizada a consumir, devolviéndolo en el tiempo convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad (C.C. art. 2240)”. 2. El comodato: “Habrá comodato o préstamo de uso cuando una de las partes entregue a la otra gratuitamente una cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla (C.C. art. 2255)”. 3. El deposito: “El contrato de depósito se verifica cuando una de las partes se obliga a guardar gratuitamente una cosa mueble o inmueble que la otra le confía, y a restituir la misma e idéntica cosa (C.C. art. 2182)”. 4. La constitución de prenda y anticresis: “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda (C.C. art. 3240). El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos, para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses (C.C. art. 3239)”.
Formales: son los que necesitan de una forma especial como requisito esencial para su validez. La forma es el conjunto de las prescripciones legales respecto de las solemnidades que son inherentes al acto jurídico que se realiza. Por ejemplo: la escritura del acto, presencia de un escribano público, oficial público, o el juez del lugar, testigos, etc. No formales: son los contratos que no requieren cumplimentar formas legales para ser ejecutados. Si el Código Civil o las leyes no establecen formas para ciertos actos jurídicos, los interesados pueden utilizar la forma que crean convenientes. Los artículos 973 y 974 del Código Civil amplían lo expuesto sobre estos tipos de contratos. Individuales: son aquellos en los cuales concurren voluntades individuales que prestan su consentimiento con respecto a un objetivo determinado. Colectivos: son aquellos que se enmarcan dentro de una especie de convención legal a la cual se adhieren otras personas, ya sea de forma voluntaria (el caso de los contratos de adhesión) o compulsiva (los convenios colectivos de trabajo).
Otras clasificaciones También los contratos se pueden clasificar como:
Principales: son los que no dependen jurídicamente de otro contrato. Accesorios: cuando dependen jurídicamente de otro convenio para realización. De Disposición: cuando modifican o disminuyen sustancialmente los elementos que forman el capital del patrimonio. Por ejemplo, la donación.
De Administración: cuando tiene por fin hacer producir beneficios de los bienes que pueden obtenerse de ellos, respetando su naturaleza y su destino. Por ejemplo, un contrato de locación por menos de 6 años. De Cumplimiento Instantáneo: son aquellos de los cuales las prestaciones que incumben a cada una de las partes coetáneamente se realizan, aunque puedan estar sometidas a un plazo. Por ejemplo, en la renta de una cosa, el plazo como modalidad no afecta el concepto jurídico de cumplimiento instantáneo. De Cumplimiento Diferido: son aquellos que están sometidos a una condición o evento futuro. Por ejemplo, la venta con condición suspensiva con pacto de reserva de derecho. De Cumplimiento Continuado o Periódico: son acuerdos en los cuales existe una ejecución periódica repetida, como el contrato de locación de obra. Por ejemplo, el locador debe asegurar al locatario durante el lapso de la locación, el use y goce pacífico de la cosa; el locatario está obligado a pagar el precio convenido periódicamente.
Clasificación de contratos según su función periódica y su función social También los contratos se clasifican según su función. Por ejemplo:
Función de Cambio: se materializa mediante la circulación de los bienes. Ejemplo de ello: su enajenación y disposición, compra, venta, permuta, cesión onerosa de derechos, etc. Existen además otros casos que se deben a la circulación, recurriendo a las concesiones de uso temporario de los bienes (locaciones urbanas, arrendamiento rural, etc.), sin que medie la tradición traslativa de ellos. Función de Crédito: se verifica mediante préstamo de consumo, mutuo, de depósito, irregular, de entrega en guarda con derecho a su uso, de renta vitalicia, etc. Función de Custodia: es aquel que se ejerce sobre una cosa ajena que se entrega para su guarda y su conservación, como por ejemplo, el depósito irregular, siendo similares los contratos de garaje y de guarda de caja de seguridad. Función de Garantía: son aquellos tipos contractuales que brindan una seguridad respecto de otro contrato (el principal). Por ejemplo: en contrato de fianza libre o solidaria, promesa de un hecho ajeno, contrato por el cual se garantiza (sea como obligación de medio de resultado) el hecho de otro. Función de Cooperación: en este caso se observan: a) En el resultado, en la gestión o en la intermediación, en el cual mediante distintos aportes, las partes persiguen un resultado en común. Por ejemplo el contrato de sociedad, mandato con o sin prestación, etc. b) Sobre la base de un trabajo personal, locación de servicios o contratos de trabajo. c) Sobre la prevalencia del título gratuito, como la donación.
Función de Previsión: son aquellos que tratan sobre la prevención de riesgos, por ejemplo, los contratos de pólizas de seguro. Función de Recreación: son aquellos que cumplen una función recreativa. Por ejemplo, los juegos de azar, de destreza física, etc.
Casos especiales de contratos
Mandato: es el caso en la cual una parte (Mandante) otorga a otra lo que acepta (Mandatario) el poder necesario para ejercer en su nombre y por su cuenta actos jurídicos. El mandatario rinde cuenta a su mandante, pues contrata en su nombre. De Adhesión: en el caso de los acuerdos donde existe una manifestación unilateral previa una de las partes, siendo aceptada por la otra, sin ningún tipo de observaciones. Autocontrato: es el contrato donde las partes se confunden en una misma persona. Por ejemplo, en el caso de un arquitecto, ingeniero civil, o técnico constructor que construye su propia casa. Libre Discusión: en este caso, las partes pactan libremente las clausulas y condiciones que regirán en el contrato. In Re: son los contratos que se establecen sobre cosas. Por ejemplo, el mutuo.
La prueba de los contratos Se dice que la prueba es la demostración de la verdad sobre la existencia de un derecho del cual derivan consecuencias jurídicas. Dentro de los medios de prueba existen los instrumentos que se dividen en públicos y privados: 1. Son de instrumento público: las escritura públicas, donde intervienen escribanos, que las asientan en libros protocolares, u otros funcionarios con las mismas atribuciones; también son de este tipo los asientos en libros de corredores determinados por el código de comercio. 2. Son instrumentos privados: aquellos que tienen efecto entre las partes. Por ejemplo: un contrato de construcción.
Metodología Las disposiciones relativas a la prueba en general se hallan dispersas por toda nuestra legislación nacional. Existen leyes sustanciales que consagran modalidades de la prueba, como por ejemplo, las leyes sobre accidentes de trabajo, las locaciones urbanas, de quiebra, etc. Además, los Códigos de Procedimiento incorporan nuevos medios probatorios, así como también la reglamentación de cada uno de los contratos típicos.
Medios probatorios La actividad probatoria se cumple durante las instancias de un proceso jurídico, y está dirigida a demostrar la verdad de aquello que se afirma. Presenta un interés práctico, pero si bien no hace a la existencia del contrato como hecho formal, hace a su vigencia. La falta de prueba no anula el acto, es decir, no hay ilegalidad, sino sublegalidad, es decir, que se
estaría por debajo del nivel exigido por la ley. Los instrumentos aptos para lograr la demostración son los llamados medios probatorios (C.C. Art. 1190), por los cuales se demuestra la existencia de los contratos, y son los siguientes: 1. Instrumentos Públicos. 2. Instrumentos privados firmados o no firmados. 3. Confesión de partes judicial o extrajudicial. 4. Presunciones legales y/o jurídicas. 5. Testigos. 6. Juramento judicial. Instrumentos Públicos: pertenecen a la categoría de los medios preconstituidos. Son capaces de proporcionar la plana prueba. Su eficacia proviene de la presencia del funcionario público y de los que se adapte a las formalidades de la ley. Instrumentos Privados Firmados o no Firmados: no requieren de la presencia de funcionarios ni de las formalidades exigidas en los instrumentos públicos. Su eficacia probatoria está condicionada por el reconocimiento de las firmas frente a testigos, y a una fecha cierta. Confesión de Partes Judicial o Extrajudicial: la confesión es la declaración que una parte hace de la verdad en hechos favorables o desfavorables hacia ella. La confesión judicial está dispuesta por los Códigos de Procedimientos, y se presta dentro del proceso, y puede ser espontanea o provocada. La confesión extrajudicial puede ser hecha en forma verbal o escrita, frente a la parte contrataría o sus representantes, haciendo plena prueba, siempre y cuando sea acreditada por los medios establecidos por la ley. Presunciones Legales y/o Jurídicas: estas dan por admitida la realidad de los hechos antes de cualquier demostración, de allí que en cierta medida excluyan la carga de la prueba o modifiquen sus cargas ordinarias, o remitiéndose al discernimiento del juez que las podrá poder como base de pruebas directas. Existen contratos que no admiten presunciones ni pruebas por testigos (C.C. Art. 1193). Testigos: se denominan así a las personas que, a través de cualquiera de sus sentidos les consta la existencia de un hecho, en este caso, la celebración de un contrato. La declaración de testigos es válida en los casos en que la ley lo admita. Juramento Judicial: al igual que en la confesión, dentro del marco de un proceso judicial, deben practicarse formas solemnes antes de llevar a cabo una declaración verbal.
La prueba de los contratos formales Cuando se requiera una forma para celebrar un contrato, la omisión de la misma acarrea la nulidad del acuerdo. La forma se dispone para que: a) El objeto del contrato tenga validez, o b) Que sirva como medio de prueba. Los contratos que tengan una forma determinada por las leyes no se juzgaran probados si no estuvieran celebrados en las formas prescriptas.
Efectos de los contratos El contrato regula o rige los derechos de las partes por medio de las relaciones jurídicas creditorias, y sus efectos son crear, modificar, o extinguir obligaciones. En forma objetiva, el contrato se apoya en la voluntad de las partes que lo celebran y los efectos se apoyan en el orden jurídico. En forma subjetiva, el contrato solo produce efectos entre las partes que lo celebran, sin que perjudiquen a terceros. Sin embargo, el contrato es oponible a terceros puesto que crea situaciones objetivas que los terceros deben respetar.
Efecto con relación a las partes Los efectos de los contratos solo alcanzan a los sujetos de la relación, denominándoselos partes, siendo tales quienes se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, concurriendo a la forma del consentimiento y a la celebración del contrato. Los efectos de los contratos se extienden pasivamente a los herederos y sucesores universales, salvo el caso que las obligaciones fueran inherentes a las personas, o que resultara lo contrario en una declaración expresa en una ley, una cláusula contractual, o de la naturaleza misma.
Formas de extensión de los contratos Los contratos pueden extinguirse por:
Nulidad: comprende la anulabilidad. Se trata de la nulidad de un acto, y se lo trata como inexistente. Sus efectos cesan desde el momento previo a su existencia. En la anulación, los efectos cesan a partir del momento en la que la anulabilidad se decreta. Rescisión: ambas partes acuerdan por mutuo consentimiento en extinguir el contrato; asimismo también pueden extinguirse las obligaciones provenientes de un contrato antes de que estas comiencen a producirse. Resolución: se produce cuando se subordina el cumplimiento del contrato a un hecho incierto y futuro. Revocación: posee la esencia de la resolución, pero se aplica a los contratos unilaterales.
Excepción del incumplimiento contractual En los contratos bilaterales, una parte no puede demandar el cumplimiento a la otra, si no prueba haberlo cumplido ella primero. El Art. 510 del Código Civil estable que: “En las obligaciones recíprocas, el uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allanare a cumplir la obligación que les respectiva.”
Aquí no existe un principio de simultaneidad que tiende a posibilitar la excepción del incumplimiento contractual. Para que esto ocurra es necesario: Que las obligaciones de ambas partes sean de cumplimiento simultáneo. Que el incumplimiento de la parte actora sea de suficiente gravedad. Que no pueda imputarse incumplimiento al excepcionante. El Código Civil no versa sobre el incumplimiento parcial o defectuoso, es decir, no coincidente con los objetivos del cumplimiento del contrato. La dificultad radica en la fijación de pautas que permiten al que juzga decidir cuando la excepción manifiesta es admisible o no. Cabe además mencionar como forma de extinción de un contrato al vencimiento del plazo de vigencia del contrato, es decir, cuando ha transcurrido el lapso por el cual se convino su existencia, con las limitaciones impuestas por las leyes pertinentes. Por ejemplo: los contratos de locaciones urbanas destinadas a viviendas, cuyo término de duración debe pactarse por un plazo mínimo de dos años y por un máximo de diez años, pero si fuese pactado por un plazo menor del máximo o mayor del mínimo, se entenderá que el límite está marcado legalmente.
CONTRATO PROFESIONAL Introducción Cuando se habla de construir una obra de arquitectura o de ingeniería civil, el comitente debe establecer dos tipos de vínculos para materializar en emprendimiento deseado. De ellos e desprende dos tipos de contratos, a saber: la locación de obra intelectual y la locación de obra material. Con respecto al significado de la palabra Locación, el Articulo 1493 del Código Civil dice: “Habrá locación cuando dos partes se obligan recíprocamente la una, a conceder el use y goce de una cosa; y la otra, a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este Código locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe, locador o arrendador. El precio también se llama arrendamiento o alquiler.” La locación de obra intelectual esta materializada en el denominado contrato profesional, en el cual existen dos partes: una de ellas es el profesional, y la otra es el comitente. En ese contrato el comitente encomienda al arquitecto el proyecto y la dirección de una obra de arquitectura. El comitente paga al arquitecto un precio en dinero llamado honorario, y como contraprestación, el arquitecto entrega al comitente el proyecto de una obra, y además, si se conviene, su labor como director de la misma. El arquitecto es el locador, que presta el servicio, y el comitente es el locatario que paga por el servicio prestado. Por otra parte, la locación de obra material se observa en el llamado contrato de construcción, donde también existen dos partes: una de ellas es el comitente, y la otra es el empresario, contratista o constructor; el objeto de este contrato es materializar la obra proyectada por el arquitecto en un plazo cierto, y siguiendo todas las indicaciones y prescripciones establecidas por el proyectista y director de obra.
Es bueno tener presente que en un contrato debe mantenerse dentro de los márgenes de la equidad y la justicia, para que pueda cumplirse correctamente. El contrato pasa a ser un elemento informativo siempre que ambas partes consigan entenderse perfectamente bien y actúen de buena fe; por lo tanto, el contrato pasa a ser un elemento importantísimo si por cualquier causa, ese buen entendimiento desaparece. Si bien cuando ocurre este último es necesario contar con la presencia de profesionales especializados en contratos, como los abogados, nosotros debemos conocer cómo deben redactarse las cláusulas de los dos tipos de contratos. Por lo tanto es importante manejarse con un lenguaje preciso y claro que posibilite la correcta compresión de todos los artículos que componen esos vínculos entre partes.
Formas particulares y clasificación Según la clasificación del Código Civil, este contrato puede clasificarse como: Bilateral: existe reciprocidad de acciones entre las partes. Una de ellas, el comitente, solicita al profesional el proyecto de una obra de arquitectura o de ingeniería civil, incluyendo además la dirección de las obras necesarias para materializar el proyecto encomendado; se estipula un monto de dinero a pagar al profesional por su tarea, denominado honorario, que se descompondrá en porcentuales correspondiente a proyecto de la obra y a dirección de la obra, respectivamente. Este honorario debe ser pagado por el comitente al profesional en concepto de la tarea de este último. La otra parte del acuerdo, el profesional, ejecuta el proyecto de esa obra de arquitectura, aplicando en el todos sus conocimientos sobre el arte de construir, que comprende no solamente el diseño de la función de habitar el espacio arquitectónico, sino también el conocimiento de la aplicación de técnicas y materiales constructivos que contribuyan a lograr la vivencialidad de la obra, sin dejar de lado el estudio concreto de todas las restricciones al dominio civiles y administrativas que afectan al proyecto y su futura materialización; este proyecto, y la eventual tarea de dirección de obras. El profesional entrega al comitente el proyecto, más su tarea en la dirección de obra, recibiendo el correspondiente pago de honorarios por su trabajo. Oneroso: el comitente abona honorarios al profesional, ya que por contrato se obliga a hacerlo. Consensual: como en toda locación, la misma se concluye por el mutuo consentimiento de las partes (C.C. Art. 1494). Nominado: el Código Civil argentino hace directa referencia de la figura del profesional director de obra, por lo que en un contrato de este tenor se tipifica en el aludido código. No Formal: tal como lo indica la frase, no requiere forma específica alguna para su celebración pudiendo las partes establecer libremente las cláusulas que regirán en contrato. Expreso: la necesidad de tener un elemento (prueba) para demostrar la existencia de un acuerdo hace que el mismo sea expreso por escrito, con todo el principio de equidad que merece.
Conmutativo: se realiza sobre un hecho cierto, habiendo reciprocidad de obligaciones por ambas partes. De Libre Discusión: las partes establecen libremente las cláusulas del contrato.
Partes intervinientes Las dos partes intervinientes en el contrato profesional son: 1. El comitente: es el que manda a proyectar y/o dirigir la obra. 2. El profesional: arquitecto, ingeniero o técnico, es el que proyecta o dirige la obra. Según la magnitud del emprendimiento, es común que en grandes obras, el profesional director de obra tenga a sus órdenes a un empleado llamado sobrestante que tiene por función ejercer la tarea de dirección de obras durante toda la jornada completa, a fines de resolver al instante cualquier problema inherente a la marcha de los trabajos.
Formas correspondientes al contrato profesional El contrato profesional no es formal, pero se redacta siempre siguiendo un modelo preestablecido. Debe diferenciarse el Contrato Profesional de la Encomienda Profesional visada por los Colegios o Consejos Profesionales; en la Encomienda, el Consejo Profesional certifica que el profesional está habilitado para realizar la tarea encomendada, cumpliendo con los requisitos del Decreto-Ley 6070/58; asimismo, la encomienda se presenta en un formulario preimpreso, y es exigida por los municipios para proceder a la registración o aprobación de planos, sean del tipo que fueren. El contrato puede incluir en sus cláusulas mayor especificación y/o mayor número de las mismas, siempre que no contravengan las disposiciones contenidas en las leyes y decretos que rigen el ejercicio de la profesión. El contrato profesional puede, básicamente, comprender los siguientes artículos: 1. Encabezamiento: contendrá: Nombre de las partes. Domicilio de las partes. Voluntad de celebración del presente contrato de locación de Obra Intelectual. 2.
Cláusulas Objeto del contrato. Documentación contractual. Tareas a realizar por el profesional. Dirección de obra. Documentación para tramitaciones. Gastos a cargo del profesional y gastos a cargo del comitente. Costo de la obra. Honorarios a percibir por el profesional. Propiedad intelectual del proyecto. Obligaciones varias de las partes.
Ajuste de contestaciones. Rescisión del contrato. Continuidad del contrato. Jurisdicción judicial. Sellados.
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN Glosario A continuación se enumeran y se definen una serie de conceptos que irán apareciendo durante el desarrollo de este tema. Inicio de obra: momento en que en una obra se adhieren materiales al suelo con carácter de permanente. Este acto se hace constar en actas, detallando día y hora, porque desde esa fecha se toman los plazos contractuales. Plazo de garantía: es el espacio de tiempo fijado en el contrato de construcción que comienza a regir desde la concepción provisional de la obra, hasta la recepción definitiva de la misma. En dicho tiempo se verifica el normal funcionamiento de las instalaciones incluyendo los trabajos que han quedado ocultos. Fondo de garantía: porcentaje establecido contractualmente que el comitente retiene de los beneficios empresarios del contratista, a efectos de que este último garantice el normal funcionamiento de las instalaciones de la obra, que se verifica en el llamado plazo de garantía. Este plazo de garantía comienza con la Recepción Provisional de la Obra, por parte del comitente. Tras la verificación final de ese funcionamiento en forma correcta, el comitente deberá devolver al contratista en fondo de garantía; en cambio, si se observaron anormalidades en el funcionamiento, el comitente deducirá de ese fondo de garantía las cantidades que insuma reparar las nombradas alteraciones de la obra. Al verificarse que la obra y sus instalaciones funcionan en perfectas condiciones, se produce la Recepción Definitiva de la Obra, tras la cual comenzara a regir el periodo de responsabilidad postcontractual de diez años para el constructor y el director de la obra (C.C. Art. 1646). Liquidación: planilla que redacta el contratista o empresario detallando el avance de la obra rubro por rubro en ciertos periodos (semanales, quincenales, etc.). La liquidación según el sistema jurídico de ejecución de obra elegido, se confecciona con porcentajes de avance de obra o con rendición de jornales, materiales, beneficio empresario, etc., para ser presentada al director de obra. Certificación: es la liquidación descripta anteriormente, pero con el agregado de la rúbrica del profesional director de obra, que avala de esta forma la concordancia de lo escrito con lo que realmente se ejecutó en la obra.
Cláusula penal: articulo integrante del contrato de construcción que fija en monto en dinero en concepto de daños e intereses que debe abonar un contratista al comitente cuando el primero no cumple con el plazo de entrega de la obra. Se establece como valor punitorio un porcentaje del precio de la obra por día de retraso. Asimismo, si la obra se entrega en forma anticipada al lapso prefijado, el contratista puede hacerse acreedor de un premio cuyo monto de dinero también se estipula. Ajuste de contestaciones: cláusula de los contratos profesionales y de construcción por la cual las partes, prevén que para el caso de atravesar una situación conflictiva con relación a la ejecución o la interpretación del contrato, acuerden someterse a formas alternativas de resolución de controversias. Esto incide la plana aplicación del artículo 1197 del C.C. el cual permite que las partes se sometan a lo que ellas mismas pactan como a la ley misma. Daño emergente: perjuicio económico que sufre un contratista por causa de la interrupción de trabajo en una obra, por parte del comitente. El contratista exige el pago de este concepto en razón de convenios efectuados con terceros. Lucro cesante: cantidad de dinero que el contratista hubiera percibido en concepto de utilidad o beneficio, y que pierde de ganar en razón de una interrupción de trabajos en una obra por parte del comitente. Libro de órdenes de servicio: libre de triple foliado que el profesional director de obra utiliza para impartir órdenes al contratista o empresario, respecto de instrucciones para la correcta ejecución de los trabajos de una obra. De los tres folios del libro, uno permanece en poder del contratista, otro se destina al propietario y el tercero permanece en poder del director de obra. Libro de nota de pedido: libro que el contratista utiliza para enviar mensajes o solicitar instrucciones a la dirección de obra; este libro posee idénticas características que el Libro de Órdenes de Servicio. Dirección de obra: “Se entiende por dirección de obra la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto y la revisión y la extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, incluso el ajuste final de los mismos” (Art. 47 Decreto-Ley 7887/55). Mediante orden de servicio, la dirección de obra puede designar representantes autorizados. Conducción de obra: es la correcta coordinación de gremios intervinientes en una obra, dispuestos de manera que no se entorpezcan entre sí, y procurando que cuenten con los materiales necesarios para el trabajo, como también herramientas, equipos y enseres. La conducción está a cargo del contratista, quien puede designar en su representación a un jefe de obra o a un capataz. Organización de obra: es ejercer el control de la disposición de materiales, enseres y maquinas, fijando un cronograma de fechas de entrada de los mismos a la obra, desde los inicios de los trabajos hasta su fin.
Vigilancia de obra: se entiende por tal en cumplimento estricto de todas las prescripciones contractuales referentes a la calidad de la mano de obra, los materiales y el buen arte de construir aplicados conjuntamente al emprendimiento de un hecho constructivo. Además esta función implica fiscalizar los materiales a emplear, mandando ensayar aquellos que sean necesarios y descartando a los que por su calidad no cumplan con lo requerido en los Pliegos de Especificaciones Técnicas del Contrato de Construcción. La vigilancia de obra puede ejecutarla el contratista, y esta función engloba además a la conducción de obra. Superintendencia de obra: sin ejercer la dirección de obra, es la función de control de obra que realiza un profesional. Sus funciones, que deben realizarse con mucho tacto personal y con buen comportamiento ético, son muy acotadas, teniendo por lo general a su cargo asesorar al comitente respecto de pasos a seguir o decisiones a tomar y colaborar con la dirección de obra. Por otra parte, la dirección de obra no ve disminuidas sus responsabilidades ante la existencia de la supervisión de obra. Policía de obra: es la función de control que tiene lugar en obras ejecutadas por contratos separados. Consiste en asignar a un contratista (por lo general, el contratista principal, el de albañilería, por ejemplo) la función de conducción de obra, vigilancia, custodia de materiales, herramientas, equipos, enseres, y asimismo el regento de la moral y la buena conducta de los operarios intervinientes. Ayuda de gremios: es el trabajo que efectúa el contratista principal en favor de ciertos gremios intervinientes en la obra, a fin de que la tarea de los mismos se ejecute normalmente; tal es el caso, por ejemplo, del contratista de albañilería, que cubre canaletas en muros para que electricista y sanitarias coloquen cañerías dentro de ellas; el costo de estas tareas es un porcentaje del valor monetario que insumen los gremios que reciben la nombrada prestación. Derecho de retención: según el art. 3939 del Código Civil, “…es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de la que le es debido por razón de esa misma cosa”. En el contrato de construcción, el constructor puede ejercer el derecho de retención de la obra si el comitente le adeuda dinero en concepto de pagos por la ejecución de dicha obra. El derecho de retención se extingue por la entrega o abandono voluntario de la cosa retenida. El profesional, puede a su vez, ejercer el derecho de retención sobre la documentación que haya elaborado, si el comitente le adeuda honorarios. El derecho de retención puede sustituirse, llegado el caso, por una garantía. El derecho de retención puede incluso prevalecer sobre privilegios especiales, incluida la hipoteca, si se ejerce desde antes de que nazca los créditos privilegiados. Privilegio: entre varios acreedores, el privilegio es la preferencia que posee uno de ellos respecto de los otros. En las obras civiles, el Código Civil regula los privilegios: aquellas personas empleadas por el propietario de un inmueble para edificar, reconstruir o reparar el mismo (profesionales, constructores, albañiles), gozan de privilegio sobre el valor del inmueble si se les debe dinero, no así aquellos subcontratados por los profesionales, constructores o albañiles.
Teoría de la imprevisión: el art. 1198 del C.C. expresa: “En los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y conmutativos de ejercicio diferido o continuado, si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraños o imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato. En los contratos de ejecución continuada, la resolución no alcanzara los efectos ya cumplidos. No producirá la resolución, si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora. La otra parte podrá impedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato”. Un contrato es ley entre las partes, según lo estable el art. 1197 del C.C., pero para que la ley se cumpla deben gozarse en el país de situaciones sociales, jurídicas y económicas que hagan viable ese acuerdo; en un contrato de cumplimiento diferido, un desajuste del entorno económico y social pone al cumplimiento del acuerdo ante una situación límite de extrema injusticia. Pacto comisorio: es una causal de rescisión de un contrato. “Si en el contrato se hubiere hecho un pacto comisorio, por el cual cada una de las partes se reservase la facultad de no cumplir el contrato por su parte, si la otra no lo cumpliere, el contrato solo podrá resolverse por la parte no culpada y no por la otra que dejo de cumplirlo. Este pacto es prohibido en el contrato de prenda”. (C.C. Art. 1203 y 1204).
Clasificación del contrato de construcción Según el Código Civil, el contrato de construcción se clasifica como:
Bilateral: existen obligaciones reciprocas entre las dos partes. Una de ellas, el comitente, entrega el sitio donde se erigirá la obra, facilitando los materiales para su ejecución (si esto último se fijara en el contrato), efectúa los pagos convenidos, y recibe por ultimo la obra consumada y perfecta. La otra parte, el empresario, contratista o constructor, ejerce la obra en un plazo cierto, con los materiales necesarios para su construcción, con las terminaciones requeridas por el profesional proyectista y directos de obra, y recibe el correspondiente pago por su trabajo. Oneroso: el comitente paga al contratista, ya que contractualmente se obliga a hacerlo. Consensual: C.C. Art. 1140: “Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consensuales sin perjuicio de que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubieran recíprocamente manifestado su consentimiento.” Nominado: porque el Código Civil, en sus artículos 1493, 1494, 1633, 1633 bis, 1638, 1646, 1647 y 1647 bis, hacen referencia a la locación de obra. No Formal: como la palabra lo indica, no necesita de ninguna forma específica para su celebración, pudiendo las partes establecer libremente las cláusulas que regirán el contrato. Expreso: la necesidad de tener un elemento (prueba) para demostrar la existencia de un compromiso hace que este sea expreso por escrito con todos los principios de equidad que el mismo merece.
Partes intervinientes Las dos partes intervinientes en el contrato de construcción son: 1. El comitente: es el que manda a ejecutar la obra. 2. El constructor, contratista o empresario: es el que ejecuta la obra. Es importante aclarar que la figura del empresario debe contar con los servicios de un representante técnico, que debe ser un profesional ingeniero o arquitecto, siempre que el Pliego de Condiciones del contrato de construcción lo exija. La Ley 22250 dispone que el empresario debe estar inscripto en el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción; en caso contrario, y no siendo notificado el comitente por el director de obra mediante despacho telegráfico, el comitente y el director de obra son solidarios en cuanto a litigios laborales que pudiese tener el empresario con operaciones declarándose la empresa en cesación de pagos. Sin ser parte básica del contrato, la figura profesional del director de obra debe quedar perfectamente establecida en el mismo, dado que si se omite la inclusión, el contratista puede llegar a impedirle la entrada a la obra. Para que exista validez entre lo convenido en el contrato, el profesional debe agregar su rúbrica, aceptando sus atribuciones y obligaciones.
Formas que corresponden al contrato de construcción El contrato de construcción es no formal, pero se redacta siempre siguiendo modelos preestablecidos. Es habitual que el contrato de construcción se inicie en su índice, también llamada contrata, donde las partes establecen las generalidades de las obligaciones que se disponen a asumir. La contrata está básicamente integrada por los siguientes elementos: 1. El nombre y el domicilio completos de las partes. 2. El objeto del contrato. 3. El precio establecido. 4. La enumeración de todas las partes escritas y/o graficas que integran el contrato, con los datos indicatorios respectivos (folios numerados, cantidad de artículos, contenido de planos y planillas, etc.). 5. Fecha de firma de acuerdo. Esta es fundamental para el cumplimiento de los plazos y para la prescripción de las obligaciones que emergen del convenio (C.C. Art. 1646). Se toma esta fecha como comienzo de obra, si es que no se estableciera fecha en las Cláusulas Generales de levantamiento de Acta de Iniciación de Trabajos.
Pliego de condiciones Al establecer los contenidos de la contrata, se debe contar además con un Pliego de Condiciones, que se divide en tres partes denominadas cláusulas generales, cláusulas específicas y listas de trabajos. 1. Cláusulas Generales: son todas las disposiciones legales obligatorias para las partes que se comprometen a ejecutar la obra. Las cláusulas generales se enumeran de la siguiente forma: I. Objeto del Contrato:
1) 2) 3) 4) 5) II.
Enunciado. Objeto del Contrato. Condiciones de Adjudicación. Documentos del Contrato. Tareas del Contratista. Tramitaciones, Impuestos y Gravámenes. Declaración del Contratista.
Dirección de Obras: 6) Dirección de los Trabajos o Superintendencia de Obra.
III.
Ejecución de las Obras: 7) Sistema Jurídico Económico de Ejecución de Obras. 8) Plazos de Obra. 9) Mora. 10) Cláusula Penal. 11) Suministro de Materiales. 12) Presencia del Contratista en la Obra. Libros de Obra. 13) Limpieza de Obra. Ayuda de Gremios. 14) Trabajos Ocultos. 15) Seguros por Accidentes de Trabajo y Responsabilidad Civil. 16) Recepción Provisional y Definitiva de Obra. 17) Fondo de Garantía.
IV.
Condiciones de Pago y Certificación: 18) Formas de Pago. 19) Formas de Certificación.
V.
VI.
VII.
Adicionales: 20) Trabajos Adicionales e Imprevistos. 21) Variaciones de Costo. Rescisión Contractual: 22) Rescisión en General. 23) Indemnización por Daño Emergente o Lucro Cesante. 24) Prosecución de los Trabajos luego de la Rescisión. Disposiciones Varias: 25) Ajuste de Contestaciones. 26) Demoras y Dificultades Imprevistas. 27) Entrada a la Obra. 28) Documentos que se Exigirán del Contratista a la Finalización de la Obra.
2. Cláusulas Específicas: están conformadas por una serie de detalles técnicos, los cuales están referidos a la materialización de la obra. Se indica literalmente la forma de la ejecución de los trabajos y la calidad de los materiales en cada uno de los rubros de la obra, en la manera más detallada posible. En las Obras Públicas, donde los emprendimientos se adjudican por licitación, las cláusulas específicas ofrecen la ventaja de no incurrir en subjetivas interpretaciones por parte de cada empresa que
aspire a construir una obra. En las Obras Privadas, se observa en cambio una tendencia a reducir las prescripciones de las cláusulas específicas y a remplazarlas por las Listas de Trabajos. 3. Listas de Trabajos: están confeccionadas basándose en el agrupamiento por rubro. Reemplazan a las cláusulas específicas, siendo asimismo más reducidas que estas. Son recíprocas de las Planillas de Locales. Si en un Pliego de Condiciones se omiten las cláusulas específicas, las listas de trabajos se complementan con las indicaciones que normalmente irían en aquellas.
SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE LA EJECUCIÓN DE OBRAS Introducción Hemos dicho que en el contrato de construcción se rige básicamente por los principios de locación, que es el caso de una persona que se obliga a conceder a otra el use y goce de una cosa, y esa otra se compromete a abonar a la primera un precio determinado en dinero. Según el caso, la locación puede ser de obra o de servicios. Para ejecutar una obra, es necesario saber que esa tarea puede emprenderse contando con los servicios de una empresa constructora, o bien sin esta. En el caso de la construcción sin empresa, no existe el contrato de construcción. Aquí existe una relación directa del comitente con operarios, subcontratistas, y proveedores, asumiendo así la conducción de la obra, y se dice que en este caso, la obra se construye por Administración o Economía. De esta forma el comitente asume el riesgo propio del emprendimiento, dado que por cualquier problema suscitado por desconocimiento o ignorancia sobre el tema en cuestión, expone su propio capital para hacer frente a cualquier tipo de contingencia. El profesional director de obra puede, si el comitente le solicita, ayudarlo a ejercer la conducción de obra, y por qué no, puede administrar la misma. Cuando se construye con empresa, está aparece como una figura intermediaria que, para obtener ganancias por medio de su trabajo, expone a riesgo su capital. Por ello se dice que la empresa es la conjunción de dos conceptos: el de Administración y el de Riesgo. Cuando aparece la empresa, existe una respuesta legal que se materializa en el contrato de construcción, denominada Sistemas Jurídicos Económicos de Ejecución de Obras. Estos sistemas surgen luego del planteo económico del comitente, que muchas veces desea conocer con antelación cual será el costo definitivo de la obra. Por ellos, el desarrollo de estos temas ilustrará al efecto.
Los sistemas Ante la aparición de la empresa, hemos dicho que la respuesta legal para materializar el contrato de construcción se encuentra en la aplicación de los sistemas jurídicos económicos de ejecución de obras. Estos sistemas se dividen de la siguiente manera: a) Sistema de Ajuste Alzado. b) Sistema de A Coste y Costas o Costo y Retribución.
c) Sistema de Unidad.
Sistema de ajuste alzado Este sistema se base en la necesidad de conocer a priori el precio de la obra, por lo tanto se dice que el monto es predeterminado. Para ello, es necesario contar con un proyecto definitivo de obra y un pliego de condiciones detallado antes de contratar. El proyecto es fundamental para realizar el correspondiente cómputo que sirva para poder establecer un presupuesto total. En este sistema, el empresario entrega al comitente la obra consuma y perfecta por un precio global. El empresario cobra por su trabajo presentando certificaciones de obra, que según el avance de tareas, se confecciona colocando los porcentuales de ejecución de las mismas, basados en el pliego de condiciones. El sistema de ajuste alzado contempla dos variables posibles de aplicación: 1. Sistema de Ajuste Alzado Riguroso: esta variable que la obra se presupuesta sobre la base de un proyecto, y su precio es global y único, no pudiendo modificarse. La obra debe presupuestarse tal como está confeccionada en el proyecto. Al no modificarse el proyecto, no se modifica el precio. Este sistema no admite trabajos adicionales ni imprevisibles, los cuales, si se ejecutan, deben ejecutarse como un nuevo contrato por esos trabajos. 2. Sistema de Ajuste Alzado Relativo: también se basa en el ajuste alzado riguroso, pero con una particularidad: esta variable admite modificaciones en el precio de la obra, sobre la base de tres variables: Modificaciones del proyecto: en este caso, se establece una variación porcentual de valores, dado que una obra supera sideralmente el monto pactado, puede resultar onerosa para el comitente, como también puede ser no rentable para la empresa si el monto de obra disminuye demasiado; por ellos se justifican las variaciones porcentuales, dado que la modificación caprichosa no tiene asidero en la relación contractual. Trabajos adicionales: son los trabajos que se agregan a los trabajos contratados primeramente. En este caso, también se fija una variación porcentual en más del monto de obra, para no tornarlo demasiado oneroso para el comitente. Trabajos imprevisibles: son aquellos trabajos que si bien no han sido previstos en el cómputo y presupuesto, su ejecución es condición fundamental para la continuidad normal de la obra. Por ejemplo: el llenado de un pozo ciego en el lugar de emplazamiento de una base de hormigón. También admite una variación porcentual en más, similar a los adicionales.
Sistema de a coste y costas o costo y retribución “A Coste y Costas” es una expresión de la lengua castellana que significa: “por lo que costo y los gastos que se han hecho por alguna cosa”. En este sistema también media la empresa constructora en la materialización del proyecto, el cual no tiene precios determinados de antemano, sino más bien una idea global de lo que
el comitente invertirá en la obra. También la empresa se expone a un riesgo, porque asume los costos de la obra, para luego de los trabajos exigir al comitente el reembolso de los mismos. Por esta tarea el empresario o contratista recibe una retribución o utilidad, una suma fija de dinero o bien un porcentaje sobre el monto de las tareas, que constituye el beneficio empresario. Este sistema necesita del constante control del director de obra, ya que este debe verificar permanentemente el estado de la obra física; la superintendencia en este sistema es bastante compleja, dado que el director de obra debe fiscalizar la calidad y la cuantía de los materiales que se emplean en cada rubro, como asimismo el presentismo de operarios, cantidad de fletes, etc., por cuanto suele ocurrir que si este control es flexible, aparece la mala fe y se elevan la cantidad de jornales como la cantidad de materiales ingresados en la obra, con el consiguiente perjuicio para el comitente.
Sistema de unidad En este sistema también existe la empresa, y su forma de trabajar consiste en hacer un presupuesto de una unidad técnica. Esta unidad divide a este sistema en dos tipos: simple o de medida. 1. Unidad simple: se denomina si a la cantidad más pequeña que se descompone un rubro. Por ejemplo: un m2 de revoque grueso exterior, un m3 de mampostería de ladrillos comunes de 0,15, etc. Se presupuesta esta unidad simple, y cada vez que se ejecuta una unidad nueva, se renueva y se termina un contrato, porque cada unidad tiene el valor de un contrato. En este sistema, al terminarse una o muchas unidades simples, el comitente puede desistir de continuar trabajando con el contratista, sin deberle concepto alguno por daño emergente y lucro cesante. 2. Unidad de medida: la diferencia con la anterior radica en la cuantía o importancia de la unidad. Ejemplo: un revestimiento total de azulejos para un baño de un edificio de propiedad horizontal, siendo todos los baños idénticos o una casa de 65 m2 de un plan de viviendas, siendo todas las casa exactamente iguales. Por esta variable, el trabajo así contratado debe entregarse consumado y perfecto. Si el comitente suspende los trabajos durante la ejecución de la unidad debe pagar al contratista daño emergente y lucro cesante. Y asimismo si el contratista no cumple satisfactoriamente con su trabajo, debe pagar al comitente daños y perjuicios.
LICITACIONES Y CONCURSOS LICITACIONES Introducción Cuando se requiere ejecutar una obra de arquitectura, en forma total o parcial, se presentan dos formas de adjudicación:
a) Trato Directo: la adjudicación por trato directo es la forma a la cual estamos acostumbrados a emplear diariamente en cualquier operación dineraria. Por ejemplo, en la compra de un objeto determinado. Esta forma es la mas simple y común en relación a la adjudicación de una obra; solo se requerirá conocer los antecedentes o las recomendaciones de un cierto contratista o empresario, y luego convenir el precio o los precios y las condiciones que afectaran la materialización de ese proyecto (formas de pago, plazos de ejecución, ofrecimientos de mejores garantías, etc.). b) Licitación: en el caso de la adjudicación de obras por licitación se observa la presencia de más de un empresario o contratista que aspira a materializar un proyecto, debiendo arbitrar los medios para que esa materialización sea ejecutada por un solo empresario o contratista, entre todos aquellos que se presenten para lograr la adjudicación.
La licitación Por definición, la licitación es la acción de licitar, que significa ofrecer precio por una cosa que es de la calidad que se exige. La licitación es un concurso de precios para llevar a cabo la construcción de una obra. Es además un concurso de aptitudes y condiciones que una empresa constructora debe poseer para construir esa obra, en forma parcial o total, mediante cualquier sistema de contratación, a excepción del sistema de Administración o Economía. Este mecanismo es, en definitiva, la búsqueda de precios de todos aquellos que distintos proponentes ofrecen. Por ello, toma mucha importancia la documentación de obra sobre la cual cada oferente construirá su precio, dado que cuanto más estudiada este y más precisa fuera dicha documentación, se disminuye la posibilidad de error sobre la interpretación de la misma, para que cada empresa pueda ajustar sus costos y precios finales en pos de obtener la deseada adjudicación.
Factores que inciden en la licitación Una licitación depende de dos tipos de factores: 1. Uno son los llamados Factores Ordinarios, que son los precios, plazos, garantías, etc. 2. Además se encuentran los denominados Factores Extraordinarios, que son los mejores antecedentes de una empresa, las mejores garantías que se ofrecen, la capacidad técnica, la experiencia en obras similares, la reducción en plazos de ejecución, la posibilidad de financiación, etc. Es entonces la oposición de estos factores que en definitiva determinarán la adjudicación para un cierto oferente, que habrá satisfecho los requisitos ofrecidos. La licitación de una obra puede hacerse con o sin precios básicos, discriminados en las distintas tareas de construcción, o bien conformando un precio global.
Formas de llamado a licitación Un llamado a licitación puede ser Abierto o Cerrado, como además puede clasificarse como Público o Privado. Es abierto cuando cualquier empresa puede presentarse como oferente. Es cerrado cuando el licitante solo invita a un número determinado de empresas a concursar. En cuanto a la clasificación de público o privado, el origen del llamado varía de acuerdo a la procedencia de los fondos que se utilizaran para construir la obra objeto del llamado, ya que la Ley 13064 establece esta diferencia al considerar como obras públicas a aquellas que se ejecutan con dineros públicos o fondos del Tesoro Nacional.
El rol del profesional en la licitación En la licitación, la figura del profesional puede encontrar dos lugares posibles: 1. Como Oferente, es decir como empresario de la construcción que aspire a construir una obra. 2. Como Asesor del Comitente, que es el caso del profesional proyectista, que sobre la base de su conocimiento del oficio de construir, asesora al comitente sobre la correcta elección de ofertas entre todas las que se presentan al llamado a licitación. El asesor debe conocer del manejo empresarial en el arte de construir en toda su dimensión para la correcta confección de las distintas cláusulas que determinaran el llamado a licitación. La figura del profesional asesor toma importancia por cuanto su capacidad técnica le permite conocer la real dimensión de esa obra a realizarse, y eso se logra con un buen conocimiento del arte de construir. De una buena documentación de obra se obtiene un buen cómputo, y es en esa etapa donde comienza la verdadera economía de la obra, porque un buen cómputo conduce a un exacto presupuesto. Esa valoración de la obra puede obtenerse de dos formas: 1. Una forma es la denominada forma análoga, que sirve para conocer en forma rápida las posibilidades de materialización de una obra basándose en un precio de mercado de las unidades técnicas de los distintos rubros que componen la obra. Por ejemplo: el m2 de construcción, el m2 de mampostería de ladrillos comunes de 0,15 en elevación, etc. 2. La otra forma es la llamada forma de análisis de costos, en donde cada rubro se analiza de acuerdo al cómputo realizado en una obra única y singular, originando así un precio exacto, que se forma con la adecuada valoración de elementos como los que se detallan: Costos de materiales. Costo de fletes. Costos de mano de obra, cuyos componentes básicos son: a) Jornales. b) Viáticos y premios.
c) Cargas sociales. d) A.R.T. Costos de seguros de responsabilidad civil. Costos de gastos generales. Utilidad o beneficio empresario.
El conocimiento de cómo puede formarse el precio de un rubro o de varios de ellos es lo que facilita la tarea del profesional que debe, precisamente, verificar todas las ofertas que se presenten en un llamado a licitación, dado que pueden presentarse situaciones como las que se detallan: En muchos llamados a licitación suelen aparecer montos topes de las ofertas; es de haber notar que esos montos deben estar sujetos a un estudio minucioso de todas las cláusulas componentes del llamado. Ejemplo de ello son la enumeración de las características físicas de los materiales a utilizar, calidades de los mismos, determinación de su nombre o marca comercial, etc., por cuanto si se omitieran algunas de estas características, las interpretaciones de los oferentes serán distintas debido al uso de materiales de inferior calidad, lo que traería una marcada diferencia en los montos ofertados por las distintas empresas. Otra consecuencia emergente de una mala redacción de las cláusulas seria la aparición de trabajos adicionales durante la ejecución de la obra, lo que traería aparejada una constante renegociación de los contratos, que podría derivar de un notorio desgaste de la relación comitente empresario. Deberá además dejarse bien explicitado y determinado cuáles serán los gastos directos y los gastos indirectos de la obra, para que los distintos oferentes realicen la correcta amortización de sus equipos, y un correcto valor de alquiler de sus maquinarias.
Bases de una licitación Antes de presentarse a un llamado de licitación, la empresa debe conocer qué tipo de obra es la que se va a licitar, como así también las características y condiciones que cada oferente debe poseer para participar del llamado. En forma general, las Bases de una Licitación pueden redactarse tomando como base los siguientes artículos: Objeto del Llamado: aquí se detalla el tipo de obra a licitar, y quien es el comitente. Pliegos de Condiciones: se establece el domicilio en donde los interesados pueden retirar el pliego. Consultas: se indican a quien, como y donde deben formularse, y dentro de cuales lapsos. Oferentes: se detallan los requisitos que deben cumplir las empresas que desean participar. Propuestas: se indican cómo, cuándo y dónde deben entregarse las ofertas. Condiciones: se solicita al oferente las garantías de mantenimiento de la oferta, y asimismo un lapso de mantenimiento de la misma. Adjudicación de la Obra: se detalla lugar, fecha y hora de la apertura de los sobres de las distintas ofertas. Firma del Contrato: se indican las fechas para la celebración del acuerdo.
Documentación: se detallan los documentos necesarios para que los oferentes armen su cotización (planos, pliegos de condiciones, etc.). Orden de Aplicación de los Documentos Técnicos: se establece un orden de prioridad para la documentación, si surgieran controversias entre los elementos que la componen.
CONCURSOS Introducción Dentro de las actividades profesionales, la participación en concursos significa la capacidad de confrontar propuestas propias junto con las de otros colegas. Un concurso profesional es una oposición de méritos. El concurso es un acto jurídico que, busca determinar entre varias propuestas cual es la que reúne mejores condiciones de funcionalidad y forma. Así como la licitación persigue un fin económico, el concurso pretende conseguir un valor estético y artístico.
Tipos de concursos Los concursos profesionales pueden clasificarse como Abiertos o Cerrados. Los concursos abiertos son aquellos en los cuales las bases permiten que cualquier profesional pueda participar cumpliendo ciertos requisitos. Los concursos cerrados son aquellos en los cuales solo participan ciertos profesionales especialmente invitados por el promotor del concurso. También debe agregarse otra clasificación de los concursos, nombrando aquellos que: Determinan mejor proyecto a ejecutar Determinan mejor obra ejecutada. Un concurso puede entenderse como un compromiso entre partes, de las cuales el concursante se adhiere a las bases propuestas por el promotor.
Figuras de un concurso En un concurso profesional se observan una cantidad de figuras a saber: Promotor: el promotor es el comitente, que desea obtener una propuesta arquitectónica, la cual no obtiene por encargo directo a un profesional sino confrontando varias propuestas, que serán puestas a consideración de un jurado. El promotor es el que efectiviza la decisión del jurado acatando el fallo emitido.
Jurado: es el conjunto de profesionales e idóneo cuya función es la de analizar todas las propuestas que se presentan, y determinar cuál es la mejor de todas. El jurado actúa y fundamenta su fallo según lo que establezca las Bases del Concurso. Dicho fallo debe ser emitido en un plazo prefijado, dado que si así no lo hiciera, el promotor puede desistir de hacer efectivo el veredicto, como así también cualquier concursante podría pedir la impugnación del mismo. Por razones de ética, un miembro de un jurado no debe participar en un concurso como concursante del mismo. Los profesionales que participan como miembros del jurado de un concurso tienen derecho al cobro de honorarios por dicha tarea. El fallo de un jurado es inapelable en toda su dimensión. Concurrente: es el profesional que, deseando participar en el concurso, se inscribe en el mismo, y para entonces a denominarse Concursante. La propuesta que presenta este concursante debe adecuarse a lo normado en las bases del concurso. El concursante pasa a denominarse adjudicatario o ganador, haciéndose acreedor de los premios que se establezcan luego de haber sido elegido por el jurado y declarado como tal. No siempre los concursos pueden ser totalmente transparentes, o bien no ofrecen suficientes garantías a los profesionales participantes; por ello, el Código de Ética aconseja a los arquitectos e ingenieros: No participar en concursos cuyas bases contengan disposiciones que contraríen la actividad y/o ética profesional. No participar en la materialización de la propuesta ganadora a los profesionales que integraron el jurado, salvo que las bases del concurso dispongan lo contrario. En el caso de los profesionales arquitectos, la Federación Argentina de Entidades de Arquitectos, que nuclea a todas las Sociedades de Arquitectos del país, proporciona un Reglamento de Concursos, asimismo brinda ayuda a promotores de concursos asesorándolos sobre todo lo inherente a la realización de los mismos. Esta Federación aconseja además no tomar parte en concursos donde no se ofrezcan garantías de correcto desarrollo. Debe aclararse también que cualquier particular (que incluso puede ser concursante o promotor en un concurso), podrá pedir la nulidad de un fallo del jurado si la propuesta elegida contiene transgresiones a lo normado en las bases.
Bases de un concurso Un concurso puede poseer bases cuyo ordenamiento se establece a continuación: 1. Reglamento del Concurso. Llamado: este punto especifica quien es el promotor, su domicilio y cuál es el objetivo del llamado. Bases: indica que elemento contendrá las bases, y su ajuste al Reglamento del Concursos de la Federación Argentina de Entidades de Arquitectos (FADEA). Carácter: indica si un concurso de ideas, de anteproyectos, etc., y si el concurso es abierto o cerrado.
Participantes: se detalla en este punto las condiciones que deben reunir los concursantes, sus obligaciones y como deben inscribirse. Asesoría: se indica quien es el asesor del concurso, sus deberes, como deben consultársele, etc. Representación de Trabajos: se indica cómo, cuándo, dónde deben presentarse las propuestas. Jurado: se estable quienes compondrán el jurado, cuáles son sus deberes y atribuciones, plazos en los que debe emitir el fallo, apertura de sobres donde figuran los autores, etc. Premios: se detallan los premios y las fechas en las cuales se llevara a cabo la exposición de los trabajos, asimismo se indica donde y cuando se devolverán los trabajos no premiados.
2. Consideraciones Generales. Aquí se detallan las consideraciones generales sobre las características de aquello por lo que se llama a concurso, por ejemplo, para qué sirve la obra a proyectar, en cuantas etapas se construirá, etc. 3. Consideraciones Particulares. Se indica en este punto la ubicación de la obra, los servicios con que cuanta el sitio de implantación, y el Plan de Necesidades del Proyecto.
DERECHOS REALES GENERALIDADES SOBRE EL DERECHO Introducción Para desarrollar la vida en sociedad, las personas debemos ajustar nuestra conducta a reglas o normas, que surgen precisamente de la necesidad de establecer vínculos de relación con nuestros semejantes. Durante el transcurso del tiempo, muchas de esas normas o reglas sufrieron una diversificación, y varias de ellas necesitaron de un cumplimiento que en muchos casos debe ser obligatorio. De ahí surge la fuerza que el Estado posee para imponer a las personas el cumplimiento de esa norma. Tal es el caso de las normas jurídicas. Según Borda, si se quiere definir el derecho, se dice que “es el conjunto de normas de conducta humana obligatorias y conforme a la justicia”. El derecho se funda en principios de justicia y puede clasificarse como Natural y Positivo. 1. El Derecho Natural tiene sus sustentos en la naturaleza misma del hombre, en la equidad, y posee una tendencia a la búsqueda de la legalidad en todos los aspectos de las relaciones humanas. Ejemplo de ello es el pago de una deuda a una persona, aun en el caso de que esa deuda ha prescrito.
2. El Derecho Positivo surge del Derecho Natural (aunque no tenga la inmutabilidad de éste), y rige todo principio e idea rectora de la organización social de los pueblos. Por ejemplo, la Constitución de la Nación Argentina. El derecho positivo se divide así mismo en Público y Privado. 1. El derecho positivo es Público cuando el Estado establece su organización y reglamenta sus relaciones con las personas. El derecho público se clasifica en: Constitucional: es la relación entre los poderes en que se divide el Estado, sus facultades propias, y todas las normas fundamentales de convivencia social. Administrativo: está referido a la organización de la administración pública Nacional, Provincial y Municipal, y las relaciones de éstas de las personas. Penal: es la que establece la legislación sobre los delitos, su prevención, su represión y la protección hacia la sociedad. Internacional: es el que reglamenta las relaciones entre los Estados. 2. El Derecho Positivo es Privado, cuando regula las relaciones entre las personas que componen un cuerpo social. El derecho privado puede clasificarse en: Civil: es el tronco común de todas las ramas del derecho privado. Comercial: estable normas en las relaciones entre los que desarrollan actos de comercios. Procesal Civil, Comercial y Laboral: es un conjunto de normas de forma que hace aplicable el derecho de fondo. Laboral: es el que rige las relaciones surgidas de las relaciones del trabajo. Rural: regula las relaciones de vecindad rural, y todas las cuestiones que surgen de las tareas agropecuarias. El término derecho designa el ordenamiento legal de un pueblo, pero atendiendo, según Borda, a su sentido subjetivo, el derecho es la facultad de exigir a una persona el cumplimiento de una conducta determinada. Por ejemplo: el derecho al cobro de una deuda, el derecho de propiedad, el derecho de Patria Potestad, etc. El derecho subjetivo puede clasificarse en varias maneras, pero aquí los clasificamos como: 1. Potestades: son los derechos y deberes inherentes al derecho de familia. 2. Derechos personalísimos: son los derechos inherentes a la persona. 3. Derechos patrimoniales: son los derechos surgidos de la necesidad del hombre de satisfacer necesidades económicas susceptibles de aparición monetaria.
Derecho patrimonial Antes de avanzar en lo que será el estudio de los Derechos Reales, debemos establecer, dentro del derecho patrimonial, las definiciones de cosa y de bien. El Código Civil, en su art. 2311 (según Ley 17711 art. 1, inciso 89), “Se llama cosa en este Código a los objetos materiales susceptibles de tener algún valor. Las disposiciones inherentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación”.
Asimismo, en su art. 2312, el Código Civil dice: “Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio”. Sobre la base de estas definiciones del Código Civil, tenemos que una cosa es siempre un bien (por ejemplo, un lápiz, un edificio), pero los bienes no siempre son cosas (por ejemplo, el derecho intelectual). Tomando a todos los bienes como un conjunto, vemos dentro a un subconjunto denominado cosas. El Patrimonio de una persona está formado por cosas y derechos; el Patrimonio puede definirse como un conjunto de derechos que recaen sobre cosas o no, susceptibles de apreciación pecuniaria, deducidas las cargas que lo gravan.
Clasificación de cosas El Código Civil clasifica a las cosas como: a) Consideradas en sí mismas: se subdividen como: Inmuebles: “Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas y fluidas que forman superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo en suelo sin el hecho del hombre”. (C.C. Art. 2314; ver además los arts. 2315 al 2317). Muebles: “Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí misma, sea solo que se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias de las inmuebles”. (C.C. Art. 2318; ver además los arts. 2319 al 2323). Se clasifican las cosas muebles como: a. Fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie; o pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad; de no ser así, las cosas se consideran No Fungibles. b. Consumibles: su existencia culmina con el primer uso. c. No Consumibles: su existencia no termina con el primer uso, aunque la cosa puede deteriorarse con el paso del tiempo. d. Divisibles: son cosas que, sin ser destruidas totalmente, pueden ser divididas en pociones reales, formando cada una de ellas un todo homogéneo y análogo. e. Indivisibles: son cosas cuya división convierten en antieconómico su uso y su aprovechamiento. f. Principales: existen para sí mismas y por sí mismas. g. Accesorias: dependen de otras cosas, o están adheridas a otras cosas. h. Dentro del Comercio: son cosas cuya enajenación no está expresamente prohibida. i. Fuera del Comercio: son cosas cuya enajenación está prohibida por la ley, por disposición de última voluntad o por actos entre vivos. b) Consideradas en relación a las personas: se subdividen a su vez como:
Bienes Públicos: son aquellos que están en el poder de: 1. Estado Nacional. 2. Estados Provinciales. 3. Municipalidades. Bienes privados: son aquellos que son propiedad del: 1. Estado Nacional, Provincial o Municipalidades. Ejemplo: minas, bienes bacantes, mostrencos y aquellos de personas que mueren y no dejan herederos, terrenos sin dueño, construcciones hechas por el Estado, embarcaciones encalladas, etc. 2. Iglesias. 3. Particulares. 4. Aquellos que nadie reclama, siendo susceptible de apropiación privada.
Los derechos reales En el derecho patrimonial, existen una división del mismo entres clases, a saber: 1. Derechos Reales: es la facultad que posee una persona sobre una cosa bien. Ejemplo, la propiedad sobre una cosa. 2. Derechos Personales: es la relación entre personas, a través de un vínculo jurídico, mediante el cual una de ellas exige a la otra el cumplimiento de una obligación. 3. Derechos Intelectuales: encuadran dentro de una categorización del derecho, y abracan la propiedad de una obra intelectual, que puede ser artística, científica, literaria, como también además por los derechos de innovación y las marcas de fábrica.
Diferencias entre derechos reales y derechos personales Según Demolombe, el derecho real es el que crea entre las personas y la cosa una relación Directa o Inmediata, quedando diferenciados dos sujetos: 1. Una de ellos es la persona, que es el sujeto activo del derecho. 2. El otro es la cosa, que es objeto. En el siguiente cuadro se observa la diferencia entre derecho real y derecho personal. Derecho REAL Sujeto
Dos: activo (titular) y pasivo (cosa)
Creados por
Leyes: posee números limitados
Beneficio Alcance
Inmediato: no hay interpósita persona que impida al titular ejercer su derecho Absoluto: se dan contra personas determinadas
Derecho PERSONAL Dos: activos vinculados a una prestación Las partes: habrán tanto derechos como las partes los consideren Mediato: el deudor debe cumplir su obligación en un cierto lapso Relativo: se dan contra personas indeterminadas
El derecho real es un derecho Absoluto, porque se hace valer en frente de toda la comunidad, posee contenido Patrimonial, porque es susceptible al valor económico, y todas las normas que rigen los derechos reales son sustancialmente de orden público, y por lo tanto no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas, según lo estblesca el art. 21 del Código Civil.
Enumeración de los derechos reales Los derechos reales son siete y están nombrados en el art. 2503 del Código Civil: 1. Dominio y Condominio. 2. El Usufructo. 3. El Uso y la Habitación. 4. Las Servidumbres Activas. 5. El Derecho de Hipoteca. 6. La Prenda. 7. El Anticresis.
Clasificación de los derechos reales Los derechos reales se clasifican como: Derechos reales sobre la cosa propia: dominio y condominio. Derechos reales sobre la cosa ajena: hipoteca, prenda, uso, servidumbre, uso y habitación, anticresis y usufructo. Derechos reales de garantía: hipoteca, prenda y anticresis. Derechos reales de disfrute: uso y habitación, usufructo, dominio y condominio, servidumbre.
Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales Según el Código Civil, la adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales sobre inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, para oponer esos derechos frente a terceros.
Posesión y tenencia Es poseedor aquel que se comporta como titular de un derecho. Respecto a la posesión, el art. 2351 del Código Civil dice: “Habrá posesión de la cosa cuando una persona, por si o por otros, tenga una cosa bajo su poder; con intensión de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.
En cuanto a lo que significa tenencia, dice el Código citado en el art. 2352: “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa”. La diferencia entre ambas radica en que, aun con la presencia de la cosa objeto: La posesión implica el pleno ejercicio del derecho de propiedad. En la tenencia, el tenedor reconoce un señorío superior sobre la cosa. También el Código Civil dice sobre la posesión: Es legítima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido conforme a dicho Código. Es ilegítima si se tiene sin título o con título nulo o adquirirá de quien no tenía derecho para transmitirla.
EL DOMINIO Introducción El Código Civil en su art. 2506 dice: “El dominio es un derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona”. También en el art. 2507 de dicho Código, se clasifica al dominio como Perfecto e Imperfecto. El dominio es prefecto si es perpetuo y la cosa objeto de dominio no tiene gravamen de derecho real alguno hacia otras personas. Sobre la base de lo anterior, el dominio es imperfecto si la cosa objeto está gravada respecto de terceros con un derecho real. Por ejemplo: la servidumbre, la hipoteca, la prenda, etc. Además, el dominio es exclusivo. Es decir dos personas no pueden tener cada uno todo el dominio total sobre la cosa, salvo que sean propietarios en común de dicha cosa por la parte que cada uno podría tener. El dominio es perpetuo pues subsiste tanto tiempo como perdure la cosa. Y es perpetuo aunque un tercero ejerza la propiedad sobre su dominio contra la voluntad del propietario, a menos que este deje poseer la cosa por dicho tercero. Y el dominio es absoluto, porque el titular de ese derecho real puede: Usar y gozar de la cosa objeto. Alterar la cosa, hasta el extremo de cambiar su destino o de destruirla.
Facultades materiales El titular del derecho real de dominio posee los siguientes derechos: Derecho de uso: el titular se sirve de la cosa según su necesidad o conveniencia, sin limitaciones respecto de la naturaleza o destino.
Derecho de goce: el titular percibe todos los frutos que pudiera producir la cosa. Derecho de poseedor: el titular es poseedor legítimo, y tiene derecho de ejercer la posesión y solo será privado de ella por causa de utilidad pública. Derecho de disponer: el titular podrá cambiar la materialidad de la cosa, alterando incluso sus aspectos y estructuras.
Facultades jurídicas El titular de derecho de dominio puede ejercer los actos jurídicos de los que la cosa objeto sea susceptible: enajenarla total o parcialmente, alquilarla o arrendarla total o parcialmente. El titular del derecho del dominio puede ejercer los actos de los cuales la cosa objeto sea susceptible: enajenarla a título oneroso o gratuito, alquilarla o arrendarla, total o parcialmente, gravarla con los derechos reales de hipoteca, uso, uso y habitación, servidumbre (si la cosa es un bien inmueble), prenda (si la cosa es un bien mueble).
Extensión del dominio La extensión del dominio de una cosa puede clasificarse como: a) Referida a la cosa y sus accesorios: el art. 2520 del C.C. dice: “La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, naturalmente o artificialmente unidos”. b) Referido al suelo: se dice que respecto a su extensión vertical, la propiedad del suelo comprende: la profundidad y el espacio aéreo, en línea perpendicular. Lo anterior está contemplado en los arts. 2518 y 2519 del Código Civil. A pesar de lo expresado en el art. 2520 del C.C. el art. 2521 del mismo Código, sostiene que “las obras que se hallen bajo el suelo o sobre el espacio aéreo no causan la presunción de su propiedad en favor del propietario del suelo”. El uso del suelo en su profundidad encuentra limitaciones en cuanto al hallazgo de tesoros y minas. Los tesoros son propiedad del dueño del terreno (si éste los descubre) o si lo descubre otro, de éste y del dueño del terreno; las minas son bienes de la Nación, o de la Provincia, según donde se encuentran; el dueño del terreno solo es propietario de la producción de naturaleza terrosa de ese suelo. En cuanto a la extensión vertical, nadie puede invadir un dominio ajeno, ya sea como elementos tales como balcones, cerramientos, etc. Por ello, en determinados casos, existen reglamentaciones con respecto a la extensión del dominio propio sobre el ajeno. Tal es el caso de los Códigos de Planeamiento de las ciudades, donde los municipios regulan las medidas de las salientes de balcones y voladizos que invaden los espacios públicos de la ciudad, llegando el caso de cobrar gravámenes a quien hacen uso de esta posibilidad. c) Referida a frutos y producción: si bien existe una diferencia entre los mismos, el art. 2329 del Código Civil dice que en lo referido al derecho de propiedad, no debe hacerse distinciones entre los mismos. La diferencia aludida radica en lo siguiente:
fruto es aquello que la cosa produce sin alteración de la sustancia, y producto es una porción despendida de la sustancia misma de la cosa.
Formas de adquirir el dominio Según el Código Civil en su art. 2524, el dominio se adquiere de 7 formas distintas: 1. Por Apropiación. 2. Por Especificación. 3. Por Accesión. 4. Por Tradición. 5. Por Precepción de Frutos. 6. Por Sucesión. 7. Por Prescripción. Apropiación: se entiende por tal a la aprehensión de las cosas muebles sin dueño o abandonadas por éste último. La persona que se apropia de un bien debe tener capacidad para adquirir y animo de apropiación. Cuando se habla de apropiación, debemos remitirnos a las cosas muebles, puesto que los bienes inmuebles nunca carecen de dueño, ya que ante la ausencia de éste, son propiedad del Estado (C.C. Arts. 2342, inc. 1° y 2526). Especificación: denominada además transformación, significa valerse de una determinada sustancia para la creación de un nuevo objeto. Accesión: la accesión tiene lugar cuando una cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial. Existen distintas formas de accesión: Aluvión: se considera como tal a: 1. Los acrecentamientos de tierra que un terreno ribereño recibe por efecto de las corrientes de las aguas. Si esto acurre en costas de mar o de ríos navegables, la propiedad ganada por aluvión pertenece al Estado. 2. Los terrenos que por retiro de las aguas quedan al descubierto, en las costas ribereñas.
Avulsión: se considera así a la apropiación de elementos o cosas susceptibles de adherencia natural, que por fuerza súbita de un rio o arroyo, sean navegables o no, son llevadas a fundos vecinos, estando incluso situadas en una ribera opuesta. Estas cosas susceptibles de adherencia natural pueden ser plantas, tierra, arena, etc. Pero si se trata de cosas no susceptibles de adherencia natural, por ejemplo, maderas, una bicicleta, etc., se adopta el criterio que se utiliza para cosas perdidas.
Edificación y plantación: esta variante estable el principio por el cual el propietario de un fundo se convierte en dueño de aquello que se edificó o planto en su terreno. No obstante existe legislación acerca de la situación de las partes, en cuanto a derechos e indemnizaciones que les correspondan: 1) Edificación, siembra y plantación.
a) Edificación, siembra o plantación en terreno propio con materiales ajenos: todo lo sembrado, edificado, etc., pasa a ser propiedad del dueño del terreno: En el caso de las indemnizaciones, si el que plantó o edificó lo hizo con buena fe, debe pagar al propietario de las semillas o materiales el valor correspondiente. En cambio, si obró con mala fe, debe pagar, incluso, indemnizaciones por daños y perjuicios, b) Edificación, siembra o plantación en terreno ajeno con materiales propios: Si el que plantó o edificó lo hizo con buena fe, el dueño del terreno podrá quedarse con lo plantado o construido, previa indemnización al edificante. Pero si éste hubiera obrado con mala fe, el dueño del terreno puede exigir la demolición o desmonte de la cosa, a costa del edificante. En el caso de que exista mala fe, tanto por parte del edificante y del dueño del predio, se arreglaran los derechos de ambos según lo que se dispone respecto del edificante de buena fe. El Código Civil, en su art. 2590 considera mala fe por parte de un propietario a la inacción de este, dejando que otro construya o siembre, sin que haga algo para impedir tal hecho. 2) Invasión del suelo ajeno: este es el caso en la cual una persona realiza una construcción en su propio terreno, pero con una particularidad: asienta parte de su construcción en un terreno contiguo. Esta es una situación que da muy a menudo, y que el Código Civil no la contempla, pero doctrinariamente se distingue: Si existe mala fe por parte de aquel que construyo, el propietario del fundo afectado puede exigir la demolición de lo construido, debiendo responder además por daños y perjuicios. En el resto de los casos (si el edificante tiene buena fe y el invadido tiene mala fe, o bien ambos mala fe o buena fe), el que invade debe pagar al invadido el valor de la franja del terreno, quedando así dueño de esta, conjuntamente con aquello que edifico. El propietario invadido solo percibirá el precio de esa franja de terreno, y no tiene derecho a exigir la demolición o pretender que lo construido pase a ser de su propiedad.
Adjunción: en el art. 2594 del Código Civil se establece que: “Dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera de formar una sola, el propietario de la principal, adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separación, pagando al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere”.
Tradición: la tradición traslativa de dominio consiste en la entrega material de una cosa, hecha por el propietario actual al adquiriente de dicha cosa, teniendo ambos (propietario y adquiriente) capacidad para enajenar y adquirir.
Percepción de Frutos: se considera así al modo de adquirir el dominio de una cosa que se genera desde otro, es decir, cuando un elemento es capaz de generar una cosa, sin que dicho elemento vea alterada su sustancia. Sucesión: la sucesión es la transmisión de un derecho propio a otra persona, de manera tal que esta última pueda ejercer el citado derecho en nombre propio; esto tiene lugar si fallece el propietario actual. Prescripción: la prescripción consiste en adquirir un derecho por el mero transcurso del tiempo; para ello, debe ejercer la posesión continuada de una cosa durante lapsos prefijados en el Código Civil.
Extinción del dominio Según el artículo 2604 del Código Civil, el derecho de propiedad puede extinguirse: Si la cosa sometida a dominio se destruye o se consume totalmente. Si la cosa es puesta fuera del comercio. Asimismo, también se pierde el dominio: Por Ley: si a título de prescripción, accesión o transformación, se atribuye a una persona la propiedad de una cosa perteneciente a otra (C.C. art. 2606). Por Abandono: se pierde el dominio de una cosa por el abandono de la misma (C.C. art. 2607). Por Enajenación: si una persona adquiere su dominio por tradición de cosas muebles; en el caso de los inmuebles, el dominio se pierde luego de la firma del instrumento público de enajenación, seguido de la tradición (C.C. art. 2609). Por Transmisión Judicial: el dominio se pierde por las siguientes causas: a) Expropiación por necesidad o utilidad pública. b) Sentencia judicial. c) Restitución de cosa cuya propiedad fue transmitida por título viciado de nulidad (C.C. art. 2610). Por Alzamiento de Animales Domésticos: si un animal doméstico o salvaje recupera su libertad o pierde la costumbre de volver a su dueño, se extingue el derecho de propiedad de los mismos (C.C. art. 2605).
Restricciones al dominio En sí mismo, el dominio se halla sujeto a restricciones, pero estas no implican el cercamiento de facultades, sino que dichas restricciones son una organización legal que permite así contribuir a un fin social, sobre las bases de las potestades del Estado. Existen dos tipos de restricciones al dominio: Legales y Administrativas. 1. Las restricciones legales son las que aparecen dispuestas en el Código Civil en los arts. 2612 al 2660. Ejemplos de algunas de ellas son:
No se puede construir chimenea o hogares contra un muro medianero sin que se coloque previamente un contramuro de ladrillo de 16 cm. de espesor. No se puede arrogar sobre el fundo vecino aguas pluviales, ya sea por cambio de nivel en el terreno o por obras en construcción. No se puede tener en las casas depósitos de agua estancadas, que expidan olores nauseabundos, ni tener maquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.
2. Las restricciones administrativas son aquellas que, según lo indica en el art. 2611 del Código Civil, están impuestas al dominio privado solo por el interés público. Tal es el caso de los Reglamentos Municipales (Códigos de Planeamiento y de Edificación, Reglamento de la empresa distribuidora de agua potable, de energía eléctrica, etc.).
EL CONDOMINIO Introducción Antiguamente, en el derecho se sostenía que solo una persona podía ejercer dominio sobre una cosa, es decir, no podían existir varias personas que tuvieran propiedad sobre un único bien. Hoy en día, el derecho contempla la posibilidad de que un objeto o varios objetos, sean estos muebles o inmuebles, pueden ser propiedad de varias personas, sean físicas o jurídicas, ejerciendo cada una de ellas un derecho de propiedad sobre una parte indivisa de ese objeto o de esos objetos. Eso es lo que se conoce como condominio. El artículo 2673 del Código Civil define al condominio como el “… derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”. También en el Código Civil, el art. 2675 dice que el condominio se constituye: Por contrato. Por actos de última voluntad. Por los casos que la ley designa.
Facultades de los condóminos El condominio posee las mismas formas de adquisición que el dominio y además posee las siguientes características: Cada condómino puede gozar de los derechos inherentes a su propiedad, que sean compatibles con su naturaleza, aun sin el consentimiento del resto de los condóminos.
Cada condómino puede vender su parte indivisa, y su acreedor puede incluso hasta hacerla embargar. Cada condómino puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa. Cada condómino puede reivindicar ante terceros la cosa en la cual tenga su parte indivisa. Ningún condómino puede ejercer sobre la cosa común en la cual tenga su parte indivisa actos materiales o jurídicos que afecten al ejercicio activo del derecho de propiedad, a menos que cuente con el consentimiento del resto de los comuneros. La oposición de solo una de ellos bastara para impedir el acto. Asimismo, sobre la base del punto anterior, tampoco se puede, sin el consentimiento de los copropietarios, hacer innovaciones materiales en la cosa común. Ningún condómino puede enajenar, constituir servidumbre o hipoteca, que perjudiquen el derecho del resto de los copropietarios.
Conservación de la cosa común Todos los condóminos están obligados a conservar la cosa común, haciendo frente a los gastos que origine, como asimismo también a las deudas o cargas reales que graven la cosa común. El condómino se libera de estas obligaciones si hace abandono de la cosa. Además, si un condómino se declara insolvente, su parte indivisa se repartirá entre el resto de los comuneros o pasara a manos de quien esté interesado en adquirir la cosa.
Administración de la cosa común La cosa objeto del condominio puede administrarla uno de los condóminos, o bien un tercero ajeno a ellos, si la tarea de administración es compleja (o bien un copropietario se niega a que un similar suyo lo haga). El administrador hace las veces de mandatario, por lo tanto, debe rendir cuenta de sus actos y puede ser removido por decisión de la mayoría. Cualquier determinación sobre el destino de la cosa común debe resolverse en reunión de copropietarios (o bien en reunión de representantes de estos). Para ello debe contarse con mayoría absoluta, o sea, la mayoría debe representar más de la mitad del valor de la cosa; si existe un empate en la decisión a tomar puede recurrirse a la suerte, a decisión arbitral, o a decisión judicial a pedido del resto de los comuneros.
Tipos de condominio El condominio puede clasificarse como: Condominio sin indivisión forzosa o normal
Condominio con indivisión forzosa.
Condominio sin indivisión forzosa o normal: este tipo de condominio se aplica al caso en el cual la cosa común está sujeta a la voluntad de cualquier copropietario que en cualquier momento puede exigir su partición, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma. Condominio con indivisión forzosa: cuando una cosa esta afectada al uso común de dos o más heredades pertenecientes a sendos propietarios, se dice que es un caso de condominio con indivisión forzosa (C.C. art. 2710), y ninguno de los copropietarios podrá pedir la división, dado que si así fuera, la cosa objeto perdería su sustancia. Los casos en los cuales el Código Civil admite el condominio con indivisión forzosa son los siguientes: a) Sobre la cosa afectada como accesorio indispensable al uso común de dos o más heredades. Esto se aplica a pasillos, callejones, pozos, canalizaciones de desagüe, etc. Sobre estas cosas, debe existir condominio, dado que si fueran propiedad exclusiva de un copropietario, estaríamos ante el caso de una servidumbre. b) Sobre paredes, muros, cercos y fosos. Esto se dice en el art. 2716 del C.C., y además se encuentra legislación respectiva en los arts. 2717 al 2745 del mismo código. c) Sobre la cosa cuya división está prohibida la ley. d) Sobre cosas cuya indivisión fue pactada por los condóminos. e) Sobre cosas cuya indivisión fue producida por acto de última voluntad. f) Sobre cosas cuya división es nociva. g) Sobre cosas objetos de confusión en cuanto a su división, hasta tanto se resuelva definitivamente la situación. Esto se aplica al caso de confusión de límites entre dos fundos contiguos. Cada poseedor tiene derecho para pedir que los limites confusos se investiguen y se demarquen (C.C. art. 2746).
Las acciones reales Se entiende por Acciones Reales aquellas acciones que, en una instancia judicial, demuestran la Existencia, Plenitud y Libertad de los derechos reales (C.C. art. 2756). Las acciones reales son: 1. La Acción de Reivindicación: cuando un propietario pierde la posesión de una cosa, la reclama y la reivindicación contra aquel que la está poseyendo (C.C. art. 2758). 2. La Acción confesorio: cuando de cualquier forma se impida la plenitud de un derecho real, se puede ejercer la acción, cuyo fin es el restablecimiento del ejercicio de ese derecho. Esta acción compete a quien se les impide ejercer el derecho real (C.C. arts. 2795 y 2796). 3. La Acción Negatoria: es aquella acción que se da contra cualquiera que impida ejercer un derecho real.
Extinción del condominio Un condominio se extingue de dos formas: 1. En forma Absoluta, el condominio desaparece si la cosa: Se consume o se destruye. Se coloca fuera del comercio. 2. En forma Relativa, el condominio se extingue si la cosa: Es abandonado por los condóminos. Es enajenada por los condóminos. Se pierde por transmisión judicial. Se pierde por prescripción, accesión o transformación. El condominio sobre una parte indivisa puede extinguirse para el titular de los derechos sobre el mismo, por cualquier causa, pero subsiste este derecho real con relación a los demás comuneros.
SERVIDUMBRE El artículo 2970 del Código Civil dice: “Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud de la cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”. La servidumbre puede ser de dos tipos: Reales y Personales. Las servidumbres son reales cuando existe el derecho de una heredad sobre otra, para utilidad de la primera. Las servidumbres son personales cuando se constituyen en utilidad de una persona cierta, sin depender de la posesión de un inmueble y que finaliza con ella. Asimismo, el art. 2973 estable que: a) Se denomina heredad o predio dominante a aquel cuyos beneficios se ha constituido el mencionado derecho real. b) Se denomina heredad o predio sirviente a aquel sobre el cual se han constituido derecho real o personal.
Clasificación de las servidumbres Las servidumbres pueden clasificarse como: Continuas: son todas aquellas cuyo uso es y puede ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre. Ejemplo: electroducto, vistas.
Discontinuas: son aquellas que requieren del hecho actual del hombre para ser ejecutadas. Ejemplo: paso, transito. Aparentes o visibles: son las que se anuncian, u observan por signos exteriores. Ejemplo: sacar agua, tendido de electroducto. No aparentes: no se manifiestan por signos visibles. Ejemplo: tendido de acueductos bajo vereda. Divisibles: son aquellas que designan hechos susceptibles de división. Ejemplo: explotación o extracción de minerales. Indivisibles: son las que se constituyen en favor de una heredad dominante, demarcando o acotando el sitio del predio sirviente donde se ejercerá ese derecho real, sin restricción alguna. Ejemplo: tránsito o todas aquellas tratadas de casos especiales. Forzosa: es la condición que sufre un predio sirviente, por la cual se determina que inexorablemente debe ser afectado a la servidumbre. Ejemplo: tránsito. Legal: es la que se determina por disposición judicial. Ejemplo: el juez determina por fallo judicial. Administrativa: se dice así cuando la disposición legal obliga al propietario de un fundo a compartir su uso con la administración pública o el público en general; en este caso, el inmueble está sometido a satisfacer un fin público. Ejemplo: entrada a predio público (museos municipales), electroducto (antes de las privatizaciones de empresas públicas existían servidumbre como por ejemplo: la colocación de cajas de derivación de líneas telefónicas de la ex-Entel en un edificio para todos los usuarios de la misma manzana). Positiva o de dejar hacer: es cuando la obligación que surge para el predio sirviente consiste en permitir el ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: sacar agua, tránsito, pesca. Negativa o de no hacer: es la que impone al predio sirviente la prohibición de ejecutar actos u obras que impidan el ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: vistas.
Además las servidumbres pueden ser consideradas como: Principales: son aquellas cuyas características la determinan como única respecto del objeto sobre el cual se establece. Ejemplo de ello es la servidumbre de tránsito o de paso. Accesorias: son aquellas que se entienden indispensables para poder ejercer una servidumbre principal. Ejemplo: una servidumbre de acueducto subterráneo necesita de la existencia de una servidumbre de tránsito, para poder en cualquier momento, efectuar tareas de reparación del acueducto. En este caso, la servidumbre de paso (accesoria) favorece el uso de la servidumbre de acueducto subterráneo (principal).
Constitución de las servidumbres Las servidumbres se establecen: Por contrato oneroso o gratuito, traslativos de propiedad. Por disposición de última voluntad.
Por destino del padre de familia (se denomina así a la disposición que el propietario de dos o más heredades ha hecho para su uso respectivo).
De no existir un plazo predeterminado en un convenio, las servidumbres reales se juzgaran como perpetuas.
Derechos y obligaciones del fundo sirviente El propietario del fundo sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de ejecutar obras que afecten el uso de la servidumbre, como asimismo si la servidumbre es de dejar hacer, someterse a lo que la misma establece para la disposición que haga el propietario de la heredad dominante. También, puede ejercer las facultades inherentes al ejercicio de la propiedad, cumpliendo con la obligación de tolerar o de abstenerse que se deriva de la servidumbre.
Derechos del propietario del fundo dominante El propietario del fundo dominante tiene el derecho de ejecutar en el fundo sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservación de la servidumbre. Puede ejercer asimismo todas las servidumbres accesorias que sean necesarias para ejercer una servidumbre principal, pero siempre y cuando las accesorias sean indispensables. Puede estipular con el dueño del fundo sirviente que sea éste quien pague los gastos de conservación de la servidumbre.
Extinción de las servidumbres Las servidumbres pueden extinguirse: Por caducidad del lapso de duración convenido (en el caos de las servidumbre personales). Por prescripción, si el propietario del fundo dominante no hace uso de su derecho real durante 10 años si la servidumbre es personal, y 20 años, si la servidumbre es real. Por confusión del propietario del fundo sirviente y del propietario del fundo dominante en una misma persona. Por renuncia del propietario del fundo dominante a ejercer ese derecho, por su desinterés estrictamente personal o porque la servidumbre ya no le es de utilidad. Por rescisión del contrato de constitución de la servidumbre, por eventuales vicios que pudieran contener o por incumplimiento de términos contractuales.
Usufructo Según el Código Civil en su art. 2807, “El usufructo es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuyo propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”. También en dicho código, se estable dos tipos de usufructo: 1. Usufructo perfecto: consiste en el uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia, aunque pueda deteriorarse por el transcurso del tiempo o el uso de la misma. Transcurrido el tiempo que dura el usufructo, el usufructuario debe devolver la cosa a su propietario en un buen estado. 2. Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se establece sobre cosas que serían inútiles para el usufructuario si no las consumiese, o cambiase de estado. Ejemplo: cereales. La cosa sujeta a usufructo puede consumirse, venderse o disponerse de la forma más conveniente. El usufructo tiene una duración preestablecido, que en el caso de las personas jurídicas es de 20 años. De no establecerse un plazo, en el caso de las personas físicas es de por vida.
Constitución del usufructo El art. 2812 del C.C. especifica que el usufructo puede constituirse: 1) Por contrato gratuito u oneroso: es oneroso cuando se es objeto directo de una venta, partición, cambio, etc., o cuando el vendedor enajena la propiedad de una cosa y se reserva el goce de ella para sí mismo; es gratuito cuando el donante enajena la propiedad de la cosa reservándose su goce, o si sede a una persona el derecho de propiedad y a otra el derecho de goce. 2) Por actos de última voluntad: es el caso en la cual un testador lega el goce de una cosa y reserva la propiedad a sus herederos, o si lega a una persona la propiedad de una cosa y a otro el goce, o cuando da al legatario la propiedad de la cosa. 3) Por ley: es el que se establece sobre los bienes de los hijos menores en favor de sus padres, en los términos dispuestos en el título “De la Patria Potestad”, y en el título “Del Matrimonio”, referidos a bienes sujetos a reserva por el cónyuge bínubo (casado en segundas nupcias) del C.C. 4) Por prescripción: se adquiere el usufructo por prescripción del goce de la cosa.
Objeto del usufructo Pueden ser objeto de un usufructo todos los bienes que pueden ser vendidos o donados, sean muebles o inmuebles, o incluso aquellos que sean improductivos. Salvo por vía legal, no puede constituirse usufructo sobre bienes del Estado.
Derechos y obligaciones del usufructuario
Para constituir usufructo sobre un bien inmueble, el usufructuario debe poseer capacidad adquisitiva. Antes de constituirlo, debe hacerse constar, en escritura pública o en instrumento privado, el estado del inmueble. Antes de proceder a su uso y goce, el usufructuario debe dar una fianza, que el propietario tendrá derecho a constituir si el uso y goce de la cosa altera el estado de conservación del inmueble. El usufructuario debe conservar la sustancia del inmueble en su aspecto constructivo y de disposición funcional de los distintos ambientes (salvo pacto en contrario), reparando aquellas zonas que se deterioraron por la acción del tiempo, pero no puede exigir al propietario pago alguno por esa reparación que efectuó. Este último es válido también en los casos en que se hagan frente a gastos ocasionados por deterioros producidos por mala conservación de la cosa. El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales y civiles, y gozar de los objetos sobre los que se establece el usufructo. Puede además arrendar el usufructo o ceder el ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito, pero no se altera su responsabilidad frente al propietario; puede incluso mejorar la cosa objeto, y llevarse, al finalizar el usufructo, las mejoras que le sea posible extraer dela cosa, sin detrimento de ésta. Las reparaciones que deben efectuarse sobre la cosa pueden realizarse durante o después de finalizado el usufructo. Además, el usufructuario debe hacer frente a los distintos gravámenes que pesen sobre la cosa objeto.
Derechos y obligaciones del nudo propietario El nudo propietario debe entregar la cosa en el estado en que se hallase; puede hacer cambios y alterar la cosa siempre que cuente con el consentimiento del usufructuario, es decir, no puede realizar actos que dañen el uso y goce del usufructuario. Además, puede vender, donar, constituir hipotecas o servidumbres que tengan efecto luego de terminado el usufructo sobre la cosa, como así también puede ejecutar todo acto tendiente a la conservación de la cosa.
Extinción del usufructo El usufructo puede extinguirse: Por muerte: se da en el caso del fallecimiento del usufructuario. Por revocación: ocurre si el usufructuario dio el usufructo en pago de una deuda inexistente. Por el no uso: es el caso en el cual el usufructuario permanece 10 años sin usar el fundo. Por caducidad: tiene lugar cuando se extingue el lapso por el cual se convino el usufructo que en el caso de las personas jurídicas es de 20 años, o bien si cesó la existencia legal de esa persona.
Por confusión: cuando por diversas causas, usufructuario y nudo propietario son la misma persona.
USO Y HABITACIÓN El Código Civil en su artículo 2948, dice: “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa del otro, independientemente de la posesión de heredad alguna con el cargo de conserva la sustancia de aquella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este código, derecho de habitación”. Este derecho real es extendible a la familia, independientemente de la cantidad de miembros que contenga, inclusive personas a cargo. Si el derecho se establece sobre un fundo sobre el cual se encuentran construcciones y demás accesorios de la misma, el derecho se constituirá sobre todo lo que contenga dicho fundo, pudiendo el usuario servirse de esas cosas, ya sea para habitar o para usar los inmuebles como depósitos de los frutos que produjera el fundo. En el caso en que el usuario no fuera habitador, podrá alquilar el fundo en el cual se ha constituido el uso, ya que el alquiler del mismo se lo interpreta como una forma de percibir frutos de la cosa en uso. Las personas que tengan uso de los frutos que produce la cosa, por título gratuito, no pueden dar a otro, por cesión o locación, el derecho a percibirlos. El uso de los frutos no podrá ser embargado por los acreedores del usuario si esos frutos poseen la calidad de alimentos. La constitución y la extinción del uso y habitación se rigen por los principios del usufructuario.
HIPOTECA Sobre este derecho real, dice el Código Civil en su art. 3108: “La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor”. La constitución de la hipoteca se realiza ante la presencia de un escribano público, quien realizara la actuación pertinente según la ley. En el instrumento donde se detalla la constitución de hipoteca constaran los siguientes datos: 1. Nombre del deudor, sea persona de existencia visible o jurídica, con su domicilio real. 2. Nombre del acreedor, con su domicilio real. 3. Monto de dinero que se da en préstamo. 4. Datos catastrales y el Registro de la Propiedad Inmueble de la finca que se ofrece como garantía. 5. Lapso de vigencia del contrato.
Los gastos que demanda la constitución de hipoteca corren por cuenta del acreedor. La hipoteca registrada tendrá efectos contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, es decir que el deudor con capacidad para enajenar podrá vencer su inmueble y transferir la deuda al comprador, no pudiendo este último desconocer la deuda. La hipoteca garantiza el crédito otorgado, como también sus intereses desde el día de su constitución. La extinción de una hipoteca se produce: Si se extingue la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones, según C.C. art. 3187. Si el acreedor hace expresa renuncia de sus derechos, consintiendo la cancelación de la hipoteca. Si un inmueble se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo, y se extingue sobre lo destruido. Si el deudor y el acreedor se confunden en la misma persona. Asimismo, las hipotecas se cancelan por consentimiento de las partes, o por sentencia basada en cosa juzgada.
PRENDA El artículo 3204 del Código Civil dice que: “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda”. Algunos tratadistas, a los efectos de actualizar conceptos, clasifican a las prendas en simples y con registro: 1. Prenda simple: son todas aquellas cosas que se entregan en garantía de un crédito, cosas muebles o deudas activas, que consten en un título por escrito. Para la constitución de una prenda simple, se deberá hacer constancia mediante título privado o público, estableciendo fecha cierta, importe del crédito y todas las características necesarias que permitan la individualización de la cosa. 2. Prenda con registro: son todas aquellas que se establecen sobre cosas que poseen títulos de dominio, en el cual puede gravar en algún registro nacional. Cabe aclarar que en el título de dominio se detallan todas las características que pueden individualizar la cosa, como por ejemplo: el número de serie o de fabricación, chasis, carrocería, motor de los automotores, acreditando las condiciones de dominio y los gravámenes, embargos, locaciones, hurtos, etc. que lo afecten. Con respecto al caso de los automotores, son cosas muebles que poseen título de dominio inscripto en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, según lo reglamenta el Decreto-Ley del 24 de abril de 1963, dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, dejando de lado la vinculación que poseía antiguamente en la Dirección de Crédito Prendarios de la Nación.
Extinción de la prenda La prenda se extingue si el deudor hace frente a la obligación principal, si la cosa es puesta fuera del comercio, se consume, si el acreedor y el deudor se confunden en la misma persona o si el acreedor renuncia a sus derechos. No cumpliendo el deudor con su obligación principal, el acreedor podrá pedir que se haga la venta de la cosa en forma privada, o por remate público. Al pagarse la deuda, el acreedor está obligado a devolver a su dueño la cosa según lo establece el artículo 3238 del C.C.
ANTICRESIS Por definición del art. 3239 del Código Civil, “El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses”. El anticresis solo puede ser constituido por el propietario con capacidad de disponer del inmueble o por lo que tenga derecho a los frutos, quedando excluido del contrato el que solo esta capacitado para administrar el bien. El contrato se confecciona entre las partes con la entrega real del inmueble, excluyendo toda formalidad en el mismo. El acreedor está obligado a conservar la cosa dada en anticresis y proveer a su conservación, haciendo frente a los eventuales deterioros que pudiera sufrir la cosa. Si abusase de sus facultades, podrá ser condenado a restituir la cosa aun antes de resarcirse del crédito, y está facultado a descontar de la deuda, los gastos demanden la conservación de la cosa. Una vez que el acreedor esta resarcido íntegramente de la deuda, el inmueble debe ser restituido al deudor.
MEDIANERÍA Introducción La medianería es una variante del derecho real de condominio, siendo uno de los casos de indivisión forzosa. El derecho de medianería es aquel que tiene cada vecino con respecto del uso de un muro medianero, conforme a lo normado en el Código Civil. El C.C. dice en su art. 2716: “El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa”. Se considera muro medianero a aquel mero construido en forma encaballada o encabalgada sobre un eje divisorio de predios; dicho muro es propiedad de los dueños de los fundos, que contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación del mismo.
Clasificación de los muros Podemos hacer dos tipos de clasificaciones: 1. Desde el punto de vista de su ubicación, un muro o pared puede ser contiguo o estar encaballado. a) El muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma íntegra sobre el predio de quien lo edifico, situándose uno de los filos del muro en un plano coincidente con la situación del Eje Divisorio de Predios.
b) El denominado muro encaballado o encabalgado es aquel que ha sido construido sobre el Eje Divisorio de Predios, coincidiendo este último con el Eje de Simetría del muro. En este caso, el muro se levanta sobre dos predios, ocupando una franja de cada uno de ellos.
2. Desde el punto de vista técnico, la pared puede ser de piedra o de ladrillo. Además puede cumplir funciones de simple cerramiento o de carga. 3. Desde el punto de vista jurídico, un muro además puede ser considerado como privativo o medianero. a) El muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los derechos de medianería correspondiente. b) El muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de dos fundos contiguos. El artículo 2717 del C.C. dice al respecto: “Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de dos heredades”.
Derechos y obligaciones de los condóminos Los condóminos tienen los siguientes derechos respecto del muro medianero: A reconstruir el muro. A darle mayor altura al muro. A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro. A readquirir los derechos de medianería.
A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado. A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero. A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared (C.C. art. 2731). A abrir armarios o nichos, aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al muro (C.C. art. 2731). A servirse del muro para todos los usos a los que se destinó, según su naturaleza (C.C. art. 2730). A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino preste su consentimiento (C.C. arts. 2654 y 2655). A suprimir aberturas, luces y toda otra incompatibilidad con la medianería (C.C. arts. 2655, 2656, 2657 y 2740), siempre que el lindero edifique.
Asimismo, el condómino tiene como obligaciones: Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro condenable. Respetar todos los derechos de su condómino.
Formas de adquisición de los derechos de medianería Trataremos 7 formas de adquirir derechos de medianería: 1. Contribución para la construcción en común: desde su nacimiento el muro nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos contribuyen con su aporte económico a que el muro se construya, por partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado, y desde el inicio de su construcción surge su condición jurídica de medianero. Este tipo de adquisición se halla nominada en el C.C. art 2717. 2. Compra y venta de derechos: la persona que quiere servirse de todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desea utilizar. Debe tenerse en cuenta en este caso que si la pared se encuentra encaballada sobre el eje divisorio de predios, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno de los filos exteriores con el plano virtual del eje divisorio de predios (muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos de medianería sino también la franja del terreno del lindero donde se asienta el muro. 3. Donación de derechos: en este caso el vecino que construyo cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga así 50% de la propiedad de la pared sin reclamar valor alguno. 4. Compensación: cuando un condómino del muro necesita destruir todo o parte de ese muro para construirlo con el propósito de hacerlo más apropiado a fines de soportar mayor carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar esta tarea en forma inmediata, restituyendo todas las formas de confort que el
condómino lindero poseía antes de la reconstrucción de la pared, sin indemnizarlo en forma alguna (por esto último se hace indispensable el requisito de la inmediatez). 5. Destino del padre de familia o antecesor común: este es el caso en el cual existe un único dueño de dos fundos linderos, confundiéndose ambos condóminos en una sola persona. Cuando dicho propietario vende uno o ambos lotes, y careciéndose de instrumentos públicos o privados referidos a la situación de medianería, los terceros ven imposibilitada la determinación del estado jurídico de las paredes que separan las heredades, quedando como último recurso las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las construcciones o edificios en dichos fundos. Es por ello que se generan algunos casos posibles, a saber:
a) Caso 1: se considera medianero por cerramiento forzoso: b) Caso 2: se considera privativo de A por cuanto se establece que el muro es parte del edificio, y no protege la intimidad de B. c) Caso 3: se considera medianero por cuanto se dan tres condiciones fundamentales para que exista medianería: apoyo, arrime y cerramiento forzoso. El concepto de cerramiento forzoso nace de la necesidad, dado que un pueblo o arrabal experimenta un crecimiento con el paso del tiempo, lo que se observa con el aumento de su población. Y esta densidad poblacional hace que para preservar ciertos grados de privacidad o de seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los mencionados fines. El Código Civil contempla, por cuestiones de privacidad (servidumbre de vista) que las paredes medianeras deben tener 3 metros de altura, siempre que dicha medida no esté legislada por los códigos de edificación de cada localidad. Aquel que construye en los pueblos o sus arrabales, puede ejecutar el muro asentándolo en forma encabalgada sobre el eje divisorio de predios, por lo que la mitad de la pared se posaría en el fundo del vecino y la otra mitad en el fundo propio; la pared debe ser de ladrillo o de piedra, y su espesor no deberá exceder de 18 pulgadas (generalmente se toman 45 cm.). Debe tenerse en cuenta que se habla de pared o muro divisorio, ya que el termino define su construcción, es decir, que se materializa para que este sea portante; es por ello que antiguamente el espesor de los muros era de 18 pulgadas, y hoy, debido al mejoramiento de algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30 centímetros. Cabe aclarar que la conservación y reparación de los muros se realizara abonando en la proporción que gozan cada uno de los condóminos.
6. Prescripción: el C.C. en su art. 3947 dice: “Los derechos personales y reales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo”. En este caso, un muro privativo de una persona es usado por su vecino, sin que el primero le intime abonar los derechos de medianería. La prescripción se presenta cuando ese vecino ha ejercido el uso del muro durante 10 años interrumpidos, se libera de hacer frente a la deuda que el lindero le puede reclamaren el futuro. En este caso, el derecho a la acción por cobro prescribe, y este tipo de prescripción es la denominada prescripción liberatoria. Es de destacar que existe una enorme disparidad de criterios jurídicos en cuanto a la prescripción, que se han visto reflejados en todos los fallos judiciales que se han dado sobre el tema. 7. Readquisición de derechos: aquel propietario que hizo abandono del derecho de medianería, se libera de cumplir con la obligación de construir a los gastos de mantenimiento y conservación del muro; perderá asimismo, derechos sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared (arts. 2726 y 2727 del C.C.). Se produce de esta forma un corrimiento del eje divisorio de predios hacia el filo del muro, perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro, entonces, de ser medianero pasa a ser contiguo y privativo del otro lindero, quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida. Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el muro, debe adquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado que allí también se asienta parte de la pared.
¿Cuándo se pagan los derechos de medianería? Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace uso específico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago, si este se hace en forma extrajudicial (labor que puede realizar el profesional). Si se llega a una instancia judicial, el monto a reclamar se determinara desde que el vecino se constituye en mora (cuando se lo intima mediante carta documento o telegrama) o desde que se inicia la demanda.
Extensión de la medianería A lo largo, el muro medianero divide edificios, y si bien el art. 2719 del C.C. establece la no presunción de medianería en paredes que dividen jardines, los dueños de predios contiguos pueden establecer como cerramiento forzoso aun para dividir jardines y verdes. En cuanto a su altura entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado, tal como se demuestra en la siguiente figura:
Por encima de esta altura hasta la altura del edificio más alto, el muro se considera privativo, salvo que se ofrezca prueba en contrario, sean estos por: a) Instrumentos públicos (escrituras). b) Por instrumentos privados (convenios firmados entre particulares). c) Por signos materiales, siendo estos últimos aquellas huellas que mediante inspección ocular o peritaje técnico permite determinar si ha habido anteriormente una construcción en la pared, que puede haber sido de un edificio demolido, o de un cimiento en profundidad que perteneció a un sótano. También debe aclararse que el art. 2721 del C.C. dice que si un título establece la medianería de un muro, y los signos evidencian que nunca existió tal condición, el título es considerado superior al signo.
Extinción de la medianería La condición de medianería de un muro puede extinguirse por: Muro condenable: cuando el muro medianero se encuentra en un estado físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue además la condición jurídica respecto a los derechos que existen sobre ese muro. La demolición del muro puede hacerse por actuación del poder de policía de los municipios, sobre las obras particulares, o bien convenida entre los condóminos linderos. Abandono o renuncia: el Código Civil habla de abandono en sus arts. 2726 y 2727; cuando el condómino lindero hace abandono de sus derechos de medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo; además el condómino que abandono pierde la franja del terreno donde se apoya la mitad del muro. Confusión: situación por la cual la situación del deudor y acreedor se reúnen en una misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de un lote separado de otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el vecino lote B, la condición de medianero de ese lote se extingue.
Como pagar el muro medianero Existen diversas formas que justiprecian el valor de los derechos de medianería, a saber: 1. Método clásico o común: es aquel por el cual se computan todos los materiales que componen el muro, como también su correspondiente mano de obra. Se suman los precios que insumen ambas cosas, y se divide el resultado por dos. Este método no contempla la vida útil del muro, sino que lo trata como eterno, y ello no es así, por cuanto el muro puede haber estado expuesto a condiciones climatológicas que alteren los materiales. Por lo tanto este método es aplicable para muros de reciente construcción. 2. Método del prototipo: se trata en este caso de tipificar el muro medianero, y publicarlo en revistas especializadas, con sus valores en un todo homogéneo y hasta una determinada altura. Este método tampoco contempla la heterogeneidad del muro en cuanto a sus elementos componentes, y solo resulta ilustrativo y aproximado su valor, si se lo compara con otro análogo. 3. Método de depreciación de los componentes: al hablar de la depreciación, debe entenderse que depreciación es la disminución del valor o precio de alguna cosa con referencia a lo que antes tenía, o bien comparándola con otra de su clase. Este es el caso que contempla la heterogeneidad del muro, con los distintos materiales que lo componen en un todo homogéneo, poseyendo los materiales distintas vidas útiles, y diversos estados de conservación, debido a su ubicación, características y resistencia. Es sabido que los materiales que componen un muro están expuestos a la intemperie y sujetos a las variaciones climáticas como por ejemplo, las radiaciones solares, los vientos, las precipitaciones y los gases que integran la atmosfera; todos estos factores modifican la vida útil de los materiales. Asimismo, la ubicación en el muro y el estado de conservación también inciden en lo que es la depreciación en la pared. Para depreciar un muro deben analizarse los distintos componentes del mismo, con sus respectivas tareas: a) Excavación de cimientos: se comienza con este ítem, el cual es el único componente del muro que no ve afectada por vida útil por depreciación alguna. El valor de reposición (el valor del rubro ejecutado en esta época) es coincidente con el valor actual (el valor actual, en medianería, es el valor del rubro con la depreciación previamente aplicada). b) Mampostería de submuración: a la mampostería de submuración se le atribuye una vida útil de 90 años según el valor que posee la Tabla de Ross-Heidecke. c) Mampostería de tabique panderete: al igual que en el rubro anterior, su vida útil es también de 90 años. d) Capa aisladora vertical y horizontal: se tomara para su depreciación, una vida útil estimada en 40 y 50 años, respectivamente. e) Mampostería de elevación: posee igual característica que la mampostería de submuración, e igual vida útil. f) Revoques exteriores: tienen una vida útil de 40 años, siendo inferior a la vida promedio de los edificios, dada a las altas exposiciones a los agentes atmosféricos; debe considerarse su depreciación según su estado de conservación y antigüedad
con relación a su vida probable. Es de hacer notar que los revoques son un elemento que al nuevo condómino a veces no le es necesario, por lo que se generan discusiones con relación a la aceptación de pagar la liquidación de este rubro, por sus particulares aspectos constructivos (por ejemplo, la utilización de revoques especiales de terminación, que superen el valor de revoques comunes). El condómino, al negarse, generaría una situación de inequidad respecto del pago de los derechos de medianería. En la depreciación de componentes podemos utilizar el método y la tabla de RossHeidecke, para la cual se tomara la siguiente formula:
Va Vr r 1 K
100
r
Para aplicar la formula deben conocerse sus términos: Va: es el valor actual, es decir, el valor al cual se arribó luego de aplicar la depreciación. Vr: es el valor de reposición, que se obtiene a través de alguna revista o publicación de temas de construcción (Vivienda, SCA, etc.), y es el valor que insume ejecutar esa tarea hoy en día, es decir, cuánto cuesta ejecutar ese ítem hoy. r: es el valor residual, y también puede obtenerse de publicaciones. Es el valor del residuo del muro, es decir, el valor que tendría si se demoliera, para obtener un recupero económico por la venta de los cascotes. K: es el coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke, a la cual se ingresa teniendo dos datos fundamentales del elemento a depreciar: el estado de conservación y la antigüedad. El estado de conservación surge de la apreciación ocular que el profesional debe efectuar sobre el elemento, y la antigüedad se obtiene dividiendo la edad por su vida útil. Por ejemplo: -edad: 10 años. -vida útil: 90 años. -estado 2: 10 años/90años= 0,11. 0,11 es la antigüedad tomada en un porcentaje de la vida útil, es decir, un 11%. Con el estado 2 y la antigüedad de 0,11, entramos en la tabla de Ross-Heidecke la que otorga un coeficiente K=6,13. De esta forma, al obtener todos los términos de la formula, estamos en condiciones de establecer el valor actual del elemento. Rivarola, en su “Tratado de Medianería”, habla de la aplicación de la teoría desarrollada por A. Messelin, la cual establece una depreciación de acuerdo a los siguientes parámetros: 1. Entre 0 y 10 años de antigüedad, el muro no debe depreciarse. 2. Entre 10 y 20 años de antigüedad, se aplica una depreciación del 10% de Vr. 3. Entre 20 y 30 años de antigüedad, se aplica una depreciación del 20% de Vr. 4. Entre 30 y 40 años de antigüedad, se aplica una depreciación del 30% de Vr. Este método se aplica en un todo homogéneo del muro.
Elementos accesorios al convenio de medianería El convenio de medianería es el instrumento privado que los propietarios de los fundos contiguos firman en virtud de la compra/venta de derechos de medianería, y se agregan como elementos accesorios: Siluetas de los distintos polígonos superpuestos donde se determinan el muro medianero a liquidar, partes privativas, o estados anteriores de propiedad. Computo métrico del muro a liquidar, y de sus partes componentes. Valores de reposición de los distintos rubros que integran el muro, y sus correspondientes depreciaciones. Corte del muro, desde sus cimientos, incluyendo su elevación. Plano de ubicación de los predios, de acuerdo a la cuadricula catastral.
PROPIEDAD HORIZONTAL Y PREHORIZONTALIDAD
PROPIEDAD HORIZONTAL Introducción La ley n° 13512/48, toma como objeto as los distintos pisos de un edificio, o los distintos departamentos que componen un edificio, cuya propiedad dividida en partes, pertenece, en cada una de ellas, a varias personas, sean estas físicas o ideales. Las distintas partes que componen un edificio se dividen en dos tipos: partes Comunes y partes Propias. 1) Las partes comunes son aquellas que sirven al común uso de la totalidad del edificio, y se consideran partes comunes: El terreno. Las estructuras resistentes del edificio. Muros que dividen entre sí las unidades funcionales. Muros que dividen pasillos de unidades funcionales. Galerías y vestíbulos comunes. Escaleras. Puertas de entrada. Patios y jardines de uso común. Locales de servicios centrales, ascensores, instalaciones de servicios centrales. Vivienda del portero. Sótanos. Terrazas. 2) Las partes propias son las llamadas Unidades Funcionales (UF), que son propiedad exclusiva de una persona, que es copropietaria del edificio.
Las UF se adquieren por tradición, sucesión y prescripción, y deben poseer: Autonomía funcional. Salida a la vía publica directa o indirecta (pasillos, corredores comunes).
Figura del régimen de propiedad horizontal (PH) Dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal existen varias figuras que se detallan a continuación: 1. El copropietario: dentro de las cosas que puede hacer, el copropietario posee la libertad para: Usar libremente su UF acorde al destino para la que fue creada. Enajenar y/o construir derechos reales o personales dentro de su unidad funcional. Hacer uso de las partes comunes conforme a su destino. Asimismo, el copropietario debe hacer respecto del uso de unidad funcional: Contribuir al pago de expensas comunes. Contribuir al pago de reparaciones de partes y bienes comunes del edificio, en su debida forma y proporción. Atender a los gastos de conservación y reparación de su unidad funcional. Y además, el copropietario no debe hacer, bajo apercibimiento de las acciones judiciales que se le pudiere corresponder: Destinar su unidad funcional a usos no previstos en el Reglamento de Copropiedad, o a usos contrarios a la moral y a la buena costumbre. Perturbar con ruidos o de otras maneras la tranquilidad del resto de los copropietarios. Hacer modificaciones constructivas, estéticas o cualquier otra cosa sin el consentimiento del resto de los copropietarios. 2. El consorcio: es la figura jurídica sugerida por el art. 9 de la Ley 13512 que se constituye conjuntamente con todos los copropietarios de un edificio. La jurisprudencia se ha volcado masivamente al tomar el concepción como una entidad con personería jurídica diferencia del resto de los copropietarios, y al comienzo de dicha personería estaría dado por la redacción del Reglamento de Copropiedad y Administración, por acto de escritura pública, inscribiéndolo en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble. 3. El administrador: sea este un copropietario o un tercero ajeno al consorcio, el administrador posee mandato legal y exclusivo para administrar la cosa común, proveyendo a la recaudación los fondos para lograr tal fin. Tiene poder de contratar y/o despedir al personal que trabaja en el edificio. Tiene derecho a ser remunerado por su trabajo, y puede ser removido de su cargo, mediante justa causa,
designándose a su reemplazante por escritura pública. La síntesis de la tarea del administrador es: Administrar fondos. Supervisar el estado general del edificio. Convocar a asambleas. Expedir certificados de deudas por expensas comunes. Asegurar al edificio contra incendio, sin discriminar partes propias o privadas. Rendir cuentas de su gestión. El primer administrador de un edificio está nombrado en el Reglamento de Copropiedad. 4. El consejo de administración: integrado por un número impar de consorcistas, este cuerpo representa a los copropietarios en la fiscalización de la labor administrativa, colaborando a veces, en las tareas de administración del inmueble.
El reglamento de copropiedad y administración Se realiza por escritura pública y se inscribe en el Registro Nacional de Propiedad Inmueble. El Reglamento flexibiliza el espíritu de la ley 13512 adecuándolo a cada inmueble en particular, y estar compuesto por una serie de prescripciones que regulan la vida interna del edificio, pudiendo citar: a) Especificación de partes propias y de partes comunes, con sus medidas. b) Detalle de las partes propias con relación al valor del edificio. c) Cargas y gastos, proporción de la contribución de los copropietarios a los mismos. d) Destino de las unidades funcionales. e) Designación del administrador, atribuciones, funciones, retribución, y formas de remoción. f) Asambleas, su convocatoria, quórum. g) Constitución del domicilio de los copropietarios.
Las asambleas Son reuniones numerosas de gente, para tratar algún tema, congregadas por una convocatoria, en la que se detallan, en el temario u orden del día, aquellos asuntos a discutir. En propiedad horizontal, las asambleas se dividen en dos grupos: las Ordinarias y las Extraordinarias. 1. Las ordinarias son aquellas que se realizan una vez al año para tratar la memoria y balance presentado por el administrador, recursos y presupuestos de gastos de periodo próximo, la renovación del consejo de la administración y la verificación de la gestión administrativa.
2. Las extraordinarias son las que no tiene fecha de celebración, y podrán ser pedidas por un número de copropietarios establecido según el Reglamento de Copropiedad, y serán convocadas para tratar asuntos de carácter urgente. Las decisiones que tome el consorcio deben hacerse constar en un libro de actas, rubricado por el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble. Todo copropietario podrá ver el contenido del libro de actas, y hasta exigir copia certificada de las decisiones adoptadas. Los propietarios ausenten podrán incluso conocer las decisiones de las asamblea mediante despacho postal certificado. Si durante la celebración de la asamblea, y hasta la toma de decisiones, se comprueban irregularidades o discordancias con el Reglamento de Copropiedad y/o la ley, puede lograrse el amparo judicial para lograr la nulidad, basándose en lo que el Código Civil establece sobre aquellos actos jurídicos no previstos por la ley 13512. El pedido de nulidad debe estar bien fundamentado.
El quórum Es la presencia mínima necesaria de copropietarios para tratar los diversos asuntos citados en el orden del día de las asambleas. Los asuntos que requieren la unanimidad de los copropietarios para ser resueltos son: a) La determinación de partes comunes. b) La hipoteca de la totalidad del edificio. c) Constituir servidumbres. d) La modificación de porcentuales de las unidades funcionales. e) Cambio de destino de las unidades funcionales. f) Realizar y/o autorizar obras nuevas que afecten partes comunes del edificio. g) Modificación del reglamento sobre los asuntos nombrados. Se necesitan las 2/3 partes o mayoría de las 2/3 partes para: a) Remover al administrador designado por el Reglamento de Copropiedad. b) Eximir el pago a alguno de los copropietarios para contribuir a algunos gastos especiales. c) Reforma del Reglamento de Copropiedad. Deberá constar con mayoría absoluta o mitad más uno para abordar: a) Designación o remoción del administrador no designado por el Reglamento de Copropiedad. b) Redacción y reforma del Reglamento Interno del Edificio. c) Supresión definitiva de servicios centrales. d) Innovaciones sobre partes comunes. Y hará falta la mayoría absoluta de los presentes para tratar: a) Elección de los miembros del consejo de administración. b) Asuntos de interés común que admita el reglamento ser tratado de esa forma.
La imposibilidad de reunir mayorías necesarias puede originar momentos difíciles en un consorcio. Si se han agotado las instancias que prevé el Reglamento de Copropiedad, y existe urgencia para tratar un asunto importante, se actuara según lo establece el art. 10 de la ley 13512: recurriendo a la justicia para que un juez resuelva en forma sumarísima convocar a audiencia donde oirá a los interesados; incluso hasta puede en forma provisional remover al administrador.
Las expensas Son expensas el conjunto de gastos fijos y de reparaciones cuya responsabilidad corre por cuenta del consorcio de copropietarios. Las expensas son aquellos recursos que permiten la subsistencia del consorcio. Los gastos fijos comprenden: Salarios pagados por tareas de limpieza en áreas comunes. Adquisición de artículos de limpieza y de mantenimiento. Papelería, fotocopias, correo. Abono mensual de mantenimiento de ascensores y bombas. Iluminación de espacios comunes y electricidad para ascensores. Seguro del edificio. Las reparaciones comprenden las intervenciones de diversa magnitud en cualquier sector del edificio para mantenerlo en condiciones aceptables de conservación. La ley deja librado al Reglamento de Copropiedad la determinación de la proporción en que cada copropietario debe responder por expensas comunes. Ningún copropietario puede librarse del pago de expensas, pero puede solicitar, en algunos casos hasta por vía judicial, no contribuir por aquellos servicios por los que no utiliza, como por ejemplo, una unidad funcional con salida directa a la calle pide no contribuir por gastos de luz de pasillo. La administración es la encargada de cobrar las expensas. En el caso de que el cobro de las mismas no pueda ser efectivizado por parte de algún copropietario que no las abona en tiempo y forma, puede llegar a ocurrir un juicio ordinario (si el Reglamento de Copropiedad no prevé el juicio ejecutivo, de rápido trámite). El copropietario moroso debe responder por su unidad funcional si es necesario, sobre la que puede pasar un embargo.
Abandono de la propiedad horizontal Un copropietario puede hacer abandono de su unidad funcional, pero no está librado del pago de expensas; asimismo ese abandono acarrea el abandono del uso de las partes comunes, no pudiéndose abandonar unidad funcional y partes comunes por separado.
Libros de operaciones Por ley deben llevarse cuatro libros: 1. Libro de administración: resumen de ingresos y egresos dinerarios del consorcio. 2. Libro de actas: registro de las decisiones que se toman en las asambleas. 3. Libro de sueldos y jornales: asiento de datos personales de empleados y empleador, fechas de ingresos y egresos, remuneraciones. 4. Libro de órdenes: registro de las directivas impartidas al personal del edificio.
El fin de la propiedad horizontal La propiedad horizontal desaparece por: Vetustez: la mayoría de los copropietarios que representan más de la mitad del valor del edificio puede resolver: a) Demoler el edificio y vender los materiales y el terreno. b) Reconstruirlo (en este caso, la minoría que no quiere contribuir no puede ser obligada a hacerlo, pero la mayoría puede adquirir sus derechos de propiedad, según valuación judicial).
Destrucción total o parcial de las 2/3 partes del valor del edificio: subsiste el condominio sobre el terreno y sobre los materiales; cada copropietario puede solicitar la venta de los mismos y ese asunto se tratara en asamblea, que decidirá por la mayoría absoluta; si la decisión fuese adversa a la petición, el copropietario puede recurrir a la justicia, que decidirá cómo partir el terreno y los materiales entre los copropietarios.
Confusión: tiene lugar cuando una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las unidades funcionales de un inmueble, quedando destruida la virtualidad jurídica del Reglamento de Copropiedad; el mismo puede quedar congelado hasta que se enajenen una o más unidades funcionales. También puede desafectarse el inmueble del régimen de propiedad horizontal.
PREHORIZONTALIDAD Introducción Cuando se lleva a cabo la compraventa de un inmueble, se suscribe un compromiso llamado boleto de compraventa, que es un instrumento legal que plasma en forma escrita el acuerdo entre las partes vendedora y adquirente; tras la firma del boleto, media un lapso hasta que se celebre la escritura; ocurre que muchas veces, en dicho lapso, un inmueble está
en construcción o próximo a terminarse, o sus moradores se aprestan a mudarse del mismo para entregarlo luego a su nuevo dueño. En el caso de la propiedad horizontal, luego de la sanción de la ley 13512 hasta el año 1972, se observa, en la venta de unidades funcionales de edificios en construcción “al costo”, que se suscribían boletos de compraventa con los adquirentes, que pagaban el precio de la unidad funcional en cuotas, cuando la obra, en muchos casos, ni siquiera se había comenzado. Deben considerarse dos cosas: 1. Ese futuro inmueble no se hallaba incorporado a ningún régimen de propiedad horizontal, y 2. Hasta la escritura, el vendedor tenía la propiedad de la unidad funcional vendida. Tal situación era riesgosa porque si el vendedor actuaba de mala fe, vendía la misma unidad funcional a varias personas, o constituía hipotecas sobre el edificio, cuando habían sido firmados varios boletos. El vendedor ante una situación de quiebra, concurso civil, o ejecución del incumplimiento de hipotecas, debía responder con sus propiedades por esas deudas contraídas, y el adquirente, un simple acreedor quirografario (aquel que celebró un contrato no formal) que incluso hasta podía tener la posesión del inmueble no escriturado, pasaba a una situación de indefensión total, dado que los acreedores hipotecarios, inhibientes, embargantes de todo tipo, tenían privilegio (derecho de un acreedor a ser pagado con preferencia a otro) de cobro de su acreencia, respecto del él. Si el edificio era rematado judicialmente, el adquirente que poseía solo un boleto de compraventa, tenía escasa posibilidades de recuperar su dinero, sometiéndose entonces a las intenciones de pago que pudiera dar la solvencia natural y moral del vendedor.
El Decreto-Ley 19724/72 Llamado comúnmente Ley de Prehorizontalidad, y su complementaria ley n° 20276/73, vino a cumplir un alto fin social, que es proteger a los adquirentes de inmuebles sometidos al régimen de la ley 13512, regulando la comercialización de las unidades funcionales. La prehorizontalidad impone a la vendedora requisitos tales como: 1. Escritura de afectación: obliga al dueño de un terreno que quiera construir un edificio para afectarlo por el régimen de propiedad horizontal, a declarar, mediante escritura pública, su decisión de iniciar y terminar la obra, y de detallar la composición de las distintas unidades funcionales de ese futuro edificio que serán enajenadas a título oneroso. Debe el propietario entregar al escribano la documentación que exige esta ley: Copia del título de propiedad. Planos de obra. Planos de subdivisión. Planos de mensura aprobados. Reglamento de Copropiedad y Administración. Informe del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble sobre el estado del dominio y gravámenes que afecten al inmueble.
La escritura de afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad, pasando desde ese momento a afectar el emprendimiento, impidiendo al propietario disponer inadecuadamente del inmueble. Si por algún motivo se necesita desafectar al emprendimiento, se procederá a lo prescripto en la ley. 2. Boletos de compra y venta: solo se suscribirán después de otorgada e inscripta la escritura de afectación, debiendo contener: Datos de las partes. Ubicación del inmueble. Determinación de la unidad funcional vendida. Precio (si fuera ajustable se deberá expresar el criterio adoptado). Fecha de entrega de la posesión. Constancia de inscripción de la escritura de afectación. Gravámenes sobre el inmueble o aquellos que pudieran producirse por parte del vendedor. Venta condicionada en plazos indicativos. Redacción clara y legible, no omitiendo cláusulas que concedan ventajas a la vendedora, como limitación de la responsabilidad, o resolución de un contrato sin notificación previa. Inscripción de todos los elementos en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble, si la vendedora no lo hiciera, el adquirente podrá hacerlo. Esta medida acuerda la preferencia de los adquirentes por sobre otros acreedores, dejando así el boleto de compraventa de ser un contrato quirografario a ser un instrumento que permita al adquirente, ante una situación anómala, reclamar su debido resarcimiento.
Consecuencias para el vendedor a) No podrá reclamar al adquirente cumplir con sus obligaciones, pero está facultado para dar resolución al negocio pactado con todas las reclamaciones por daños y perjuicios. b) Perderá el privilegio por la parte no abonada del precio si hubiese entregado el inmueble. c) Perderá preferencia y privilegios por las prestaciones impuestas al adquirente cuando consistan en dinero, ya que las mismas constituyen un complemento del precio de venta. d) En el caso del concurso preventivo del comprador, el vendedor se verá privado de la preferencia de la prestación por él cumplida la apertura del concurso, aun en el caso de haber otorgado la posesión si no la hubiera registrado, no tendrá derecho sobre el saldo del precio.
FUNCIONES ACCESORIAS DEL PROFESIONAL
METODOS ALTERATIVOS DE RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS Introducción La vida de relación en una sociedad exige una predisposición al trato y al entendimiento con el otro, no solamente para satisfacer nuestros deseos sino para contribuir también a que el otro o los otros satisfagan sus necesidades. Socialmente, nadie puede desarrollar su vida en total aislación con respecto a sus semejantes, dado que permanentemente estamos en contacto con el resto del mundo, sea cual fuere el tipo de relación o vinculo, que puede establecerse por un determinado grado de efectividad hacia el otro, o por una conveniencia personal, pero que no exime de prodigar respecto y consideración por su persona. En su vida diaria, el profesional, por su condición, también mantiene relaciones sociales, en las cuales se destacan las que los vinculan con los comitentes, extendiéndose las mismas hacia aquellos especialistas de los diversos gremios que intervienen en la materialización de una obra, que pueden ser empresarios e incluso hasta los obreros; asimismo no debemos olvidar los tratos con colaboradores, y con personal de las administraciones municipales o de entes prestadores de servicios públicos. El profesional de la construcción desempeña no solamente de proyectista y director, sino también hace la correcta coordinación de todos los gremios, para que la obra llegue a su fin tal como fue planificada; por eso, se verifica en la función del profesional la de un manager o gerente del proyecto, ejerciendo un estricto control de gestión, por cuanto, a diferencia de otras profesiones, puede llegar a tener comprometida su responsabilidad por todos los gremios intervinientes en la obra. Por lo expuesto, un verdadero profesional debe tener conciencia sobre lo que significa el deber ser en la construcción, demostrando, además de la responsabilidad, eficiencia, diligencia y probidad.
El conflicto En la vida profesional, siempre estamos haciendo o tejiendo relaciones. Cuando hablamos de relación, debemos considerar a estas como un intercambio, porque no solo emitimos un determinado parecer, opinión o deseo, sino que debemos aguardar que aquel que recibe nuestro mensaje pueda recibirlo, interpretarlo y registrarlo. Ello hace inevitable un feedback, y en ese registro mutuo la relación se enriquece y, por ende, enriquece a sus protagonistas; en todo momento, podemos aprender algo nuevo de los demás. Desde el punto de vista profesional, se dice que existen dos vínculos posibles: uno es aquel que mantenemos con el comitente, y el otro, no menos importante que el primero, es el que mantenemos con los distintos gremios que intervienen en la obra. Con el comitente nos une la relación contractual, que emerge de la tarea que ejecutamos, como proyectistas y directores de obra. Con los gremios contratistas, en cambio, nos une una relación de jerarquía, que llevamos sin contratos que nos unan, pero que se establece por la necesidad de la
concreción del hecho físico denominado obra, en la cual la tarea debe estar comandada por un director que verifique su correcta edificación. Hasta el momento, parecería que las relaciones que mantenemos con nuestra vida profesional se desarrollan en la mejor armonía y cordialidad, pero en más de un oportunidad, puede llegar a aparecer una situación que se sale del cauce normal de los acontecimientos lógicos y que llevan a la desaparición del buen entendimiento que reinaba hasta entonces. La complejidad de la interacción hace que en algún momento pueda surgir un conflicto. Pero lo importante es que dicho conflicto no sea una valla, sino algo a superar conjuntamente entre las partes, que no borre ese entendimiento preexistente, y que permita continuar con la relación. Muchas son las causas que pueden generar un conflicto, y están íntimamente ligadas a la naturaleza humana y a las particulares situaciones que atraviesan y que viven cada una de las partes, por lo que ahondar en esas cuestiones no es objeto de estas páginas.
La reacción ante un conflicto No todo el mundo reacciona de igual manera frente a la aparición de un conflicto. Mientras que algunos se abocan a la superación del mismo, otros adoptan posiciones en las cuales niegan la existencia del conflicto, no encaran una solución probable; a su vez, existen quienes optan por confrontar con el otro, como si fuera una competencia, donde el otro es un oponente a derrotar; también, la aptitud de obsecuencia o complacencia es negativa, por cuanto una parte cede espacios en favor de la otra, restando importancia a los propios deseos e intereses. También debemos nombrar a la negociación como un mecanismo de resolución de controversias, donde cada parte trata de ubicarse en un lugar medio, arribando al acuerdo donde todos puedan quedar conformes. Los conflictos pueden resolverse o pueden no resolverse. Si dicho conflicto no ha podido superarse, es importante darle un cierre definitivo. Vale decir que si la solución no puede ser dada por las partes, se recurre a terceros que aporten su experiencia en la resolución de disputas.
Resolución de conflictos Los conflictos por los que puede atravesar un profesional pueden ser resueltos a través de la justicia ordinaria o bien por métodos alternativos. El proceso que se aplica en la justicia ordinaria es el que sigue cuando un caso de disputa llega hasta los estrados judiciales. Las partes en conflicto, una se denomina demandante, actora o querellante, y la otra llamada demandada o querellada, buscan el patrocinio de un abogado que los represente a cada uno, según lo establecen los Códigos de forma, para trasladar la resolución de los problemas a la justicia; estos letrados elaboraran las pertinentes demandas y contestaciones de demandas y, en definitiva, será el juez competente quien resuelva, basándose en el derecho y en lo alegado y probado, cual parte es la que gana la disputa. La resolución de un
conflicto en una instancia judicial, al menos en nuestro país, es un proceso largo y costoso, y por demás desgastante del ánimo de las partes. Los métodos alternativos de resolución de disputas son mecanismos que tienden a la búsqueda de soluciones, de manera tal de no llegar a la instancia judicial, con todo lo que ello implica. Estos métodos, previamente acordado entre las partes, propician una solución rápida del problema.
Los métodos alternativos constituyen además funciones accesorias del profesional de la construcción, dado que requieren conocimientos e idoneidad por parte de quien ejerza esa función. Vamos a nombrar como métodos alternativos a los arbitrajes y a la mediación.
LOS ARBITRAJES Introducción Se dice que un árbitro es un tercero designado por los litigantes para entender sobre la solución de un diferido. El arbitraje es una técnica alternativa de resolución de diferencias entre partes que acuerdan la intervención de un tercero ajeno a la causa para que resuelva la controversia. La autoridad del tribunal arbitral es legitimada por las partes y la decisión del tribunal, conocida como laudo arbitral, es firme, mas no es ejecutiva. Esto último se da, debido a que un árbitro posee autoridad, pero no pese potestad, dado que esta es un atributo del estado; debe entenderse por autoridad el carácter o representatividad que una persona posee por su mérito y su función, en tanto que la potestad es el poder que se tiene sobre un subordinado, o bien un dominio, facultad, o jurisdicción sobre una cosa. Por ejemplo, la patria potestad.
Aplicación del arbitraje El arbitraje se aplica para resolver conflictos o controversias actuales y presentes, en el lugar convenido entre las partes, bajo las prescripciones señaladas por la ley procesal y la jurisdicción. Están imposibilitadas de resolver por este medio: Las causas criminales, respecto a la determinación de la pena. Los casos de derecho de familia. Las causas referidas a bienes de dominio público. Las causas prohibidas por ley.
Tipos de arbitrajes Existen dos tipos de juicios arbitrales: 1. Juicio Arbitral de Derecho: el juicio arbitral es la resolución de un diferendo a cargo de un Tribunal Arbitral idóneo con un tema cierto y determinado. De esta
forma se evita llegar a la instancia judicial, cuyos procesos demandan costos y tiempo. Este tipo de arbitraje posee un cierto ordenamiento jurídico. Los árbitros son las personas que interpretan y ejecutan una disposición legal. La figura del árbitro se asemeja del juez y entenderá en aquellos casos que sean objetos de transacción. 2. Juicio Arbitral de Amigables Componedores: diferenciándose del caso anterior, no necesita solemnidades ni formas legales. Los árbitros deben aplicar su leal saber y entender, y deben tener buena capacidad de análisis, aportando claridad y experiencia.
Otras clasificaciones Los arbitrajes también se pueden clasificar como: a) Voluntarios: las partes acuerdan en someterse a un arbitraje sin que estén obligadas por documento alguno. b) Forzosos: es el que está establecido por ley o por una cláusula contractual. c) Internos: son los que se realizan dentro del Territorio Nacional conforme a las normas impuestas por los Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de cada jurisdicción. d) Internacionales: son los que tienen por objeto resolver conflictos entre Estados Soberanos, y se rigen mediante las reglas que aplican el Derecho Internacional. e) Formales: se ajustan a las prescripciones de un juicio civil. f) No Formales: no se ajustan a solemnidades prefijadas sino a modalidades que las partes acuerdan.
El laudo arbitral El laudo es la manifestación de los árbitros sobre la resolución del diferendo; es el elemento definitorio del procedimiento, significando la finalización del arbitraje. Deben ser comunicados a las partes en forma escrita, tal como se prevé en los ordenamientos procesales, o bien citando a las partes a una audiencia en la cual se dará a conocer en la resolución. La emisión del laudo se hace en forma: Unánime: todos los miembros del tribunal coinciden en el mismo juicio de valor. Mayoritaria: la solución es resuelta por la coincidencia de criterio de la mayoría del tribunal. Cabe aclarar que pueden solicitarse la nulidad de un laudo si éste: No es suficientemente claro en su composición. Manifiesta equívocos e incongruencias. Se emitió con dolo o fraude. Se emitió con demoras respecto del tiempo establecido. Además deben agregarse la presentación del recurso de nulidad si una de las partes (o ambas) denuncia irregularidades en el proceso arbitral (por ejemplo, constitución irregular
del Tribunal), omisiones o restricciones en las pruebas, etc. Presentada la demanda ante el juez, este dará traslado a las partes por días; vencido el plazo, contestado o no este traslado, será el juez quien resuelva la validez del laudo, sin recurso alguno. Podrá demandarse la nulidad, pero hasta tanto esta no se declare, el laudo sigue vigente. Si se desea el cumplimiento efectivo del laudo, puede recurrirse a la asistencia de los jueces competentes dado que por sí solo el laudo no es compulsivo.
El juicio arbitral de derecho Puede ser convenido en un contrato cuando las obligaciones y los derechos que emergen del mismo se vean lesionados. El compromiso arbitral debe formalizarse por escritura pública, por instrumento privado, o por acta extendida ante un juez competente. El compromiso arbitral deberá cumplimentar, bajo la pena de nulidad, determinados formalismos como: Fecha, nombre y domicilio de los otorgantes. Nombre y domicilios de los árbitros. Cuestiones que serán objeto de arbitraje. Multa que deba pagar la parte que no cumpla los actos mínimos para realizar el arbitraje. Los árbitros son designados uno por cada parte, existiendo un tercer arbitro que puede ser nombrado por las partes, (existiendo siempre común acuerdo) o el juez competente en la causa. Podrá demandarse la constitución del tribunal arbitral con la misma metodología utilizada para una demanda judicial ordinaria, haciéndose por escrito, detallando datos del demandante, datos del demandado y hechos sobre el cual se funda el reclamo. Presentada la demanda el juez designara audiencia para que las partes formalicen el compromiso. Los árbitros aceptarán el cargo bajo juramento de fidelidad en su desempeño, bajo pena de responder por daños y perjuicios. No podrá recusarse a los árbitros sin justa causa, pudiendo ser removidos con el consentimiento de las partes y la decisión del juez, que será irrecurrible, quedando suspendido el procedimiento hasta tanto no se haya decidido sobre la recusación. Para poder resolver adecuadamente, el Tribunal Arbitral debe recabar pruebas de todo tipo, incluso hasta solicitando testigos, en un número que no exceda de cinco por cada parte. Los árbitros del Tribunal designaran a uno de ellos como presidente, siendo este quien dirigirá el procedimiento a adoptar, y dictara por si solo las providencias del trámite; de no estipularse el procedimiento a seguir los árbitros, estos se guiaran por las prescripciones comunes a los juicios ordinarios o sumarios. Respecto a los plazos de presentación del laudo, si las partes no lo hubieran establecido previamente, el juez podrá fijarlo, según la importancia del caso; si el laudo se presenta fuera de término, sin causa justificada, o si bien no se presenta, los árbitros deberán responder por daños y perjuicios, careciendo, desde ya, del derecho al cobro de honorarios. La decisión del Tribunal puede ser apelable ante una segunda instancia, que en este caso serán las Cámaras de Apelaciones del Poder Judicial.
El juicio arbitral de amigables componedores Podrán someterse a decisiones de árbitros amigables componedores todas aquellas cuestiones que puedan ser objeto del juicio por parte de árbitros. Si en el compromiso arbitral, las partes no estipularon la calidad del arbitraje, de derecho o de amigables componedores, o si se hubiese autorizado a los árbitros a decidir con equidad, se entenderá que el arbitraje será de amigables componedores. Los árbitros de amigable composición deben ser idóneos en el tema a tratar, y deben aceptar su compromiso, con las debidas formas. Podrán recusarse por causas posteriores al nombramiento, siendo las mismas: El interés directo o indirecto en el asunto. Poseer 4to grado de consanguinidad o 2do de afinidad con cualquiera de las partes. La enemistad manifiesta con cualquiera de las partes. Respecto a su actuación, los árbitros amigables componedores no están sujetos a normas legales, y se limitan a recibir antecedentes y documentos de las partes, a pedirles las explicaciones que crean convenientes y necesarias para dictar su laudo, que será inapelable. El plazo de emisión del laudo será de tres meses desde la aceptación del cargo por parte de los árbitros, salvo que se haya convenido otra cosa.
Honorarios Los honorarios a percibir por los árbitros serán regulados por el juez.
La pericia arbitral (caso especial) Si dentro de un proceso arbitral es necesaria la determinación de hecho que se presenta controvertida, puede conferirse a un experto, o a varios de ellos, la ejecución de una pericia sobre la determinación de las causas que originaron el mentado suceso. La pericia puede hacerse en forma anticipada a la ejecución del proceso arbitral, o a partir de la decisión del árbitro, o bien cuando las partes lo acuerden. En el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, se establece que la pericia se realizará cuando las leyes autoricen ese procedimiento para la resolución de cuestiones de hecho contratadas expresamente, y según lo contenido en el art. 516 del citado código.
La extinción del compromiso arbitral Puede extinguirse el compromiso arbitral por: 1. Decisión unánime de quienes lo contrajeron. 2. Incumplimiento del plazo estipulado para la emisión del laudo (sin perjuicio de que los árbitros respondan por daños y perjuicios, o multas).
3. Prescripción: si durante tres meses las partes o los árbitros no hubieran realizado ningún acto tendiente a impulsar el procedimiento.
LA MEDIACIÓN Introducción El Poder Ejecutivo Nacional, por Decreto 1480/92, declara de interés nacional la institucionalización y desarrollo de la mediación como método para la resolución de controversias; la Ley 24573 instituye como carácter obligatorio a la mediación como instancia previa al acceso a la vía judicial. Mediar significa interceder, hacer buenos oficios entre dos personas que son litigantes entre sí, con objetivo de que se reconcilien y se unan en armonía. Muchas legislaciones modernas contemplan la mediación. Debe tenerse en cuenta que mediar no equivale a conciliar. Según el Código Procesal Civil y Comercial, conciliar es instrumentar un mecanismo para que dos partes en litigio puedan acordar pacificarse voluntariamente; la justicia establece las Audiencias Preliminares (donde las partes fijan los hechos del litigio, las excepciones, etc.) y las Audiencias de Conciliación (para los procesos donde no se aplican las audiencias preliminares). En el caso de la mediación, el mediador equivale a un guía, es decir, conduce a las partes a que se encuentren, sobre la base de un procedimiento informal. Debe conducir un método no adversarial donde exponga su racionalidad y mesura, que apunta a que las partes dejen de lado criterios litigantes en pos de arribar en forma pacífica y armónica a un acuerdo. Se aplica la mediación a toda causa, con excepción, por ejemplo: Juicios donde el Estado es parte. Causas penales y laborales. Concursos preventivos y quiebras. Recursos de hábeas corpus y de amparo.
Clases de mediadores Los mediadores se clasifican en dos tipos: 1. Privados: son aquellos que son elegidos por las partes por su capacidad, honestidad y probidad; en este caso las partes no han llegado a una instancia judicial. El profesional de la construcción, por ejemplo puede ser un mediador privado, entendiendo acerca de casos en donde sea menester aplicar sus conocimientos profesionales, por ejemplo, la resolución de conflictos sobre caso de medianería, vicios de construcción, etc. 2. Públicos: son los que integran el Cuerpo Oficial de Mediadores. En este caso el Ministerio de Justicia controla la labor de los mediadores, confeccionando listas, instrumentando mecanismos de designación, regulando honorarios y gastos, etc. Las partes pueden solicitar la mediación, conjuntamente o separadamente, acompañadas
o no por su letrado, y se oponen a una audiencia en día y hora predeterminadas. En la audiencia las partes harán sus alegatos, harán valer sus presentaciones, y luego el mediador iniciara la propuesta de las formas de avenimiento, que las partes pueden o no aceptar, con lo que el trámite queda concluido. En definitiva de las partes surgirá, o no, la solución del conflicto.
La tarea del mediador La mediación sirve para acompañar a las partes en conflicto, orientándolas con su concejo a que busquen respuestas a la crisis que las afecta. Por eso, el mediador debe tener una especial personalidad, dado que: Debe ser capaz, honesto y con sentido de la realidad. Debe poseer independencia de criterio, a fin de no ser influenciable por las partes. Debe tener capacidad de comprensión, acerca de cómo el conflicto incide sobre la vida de las partes. Debe tener creatividad para inducir a las partes a encontrar las más efectivas formas de solución, logrando que una parte se ponga en el lugar de la otra. Debe guardar confidencialidad sobre lo que cada parte le transmite. La mediación tiende a que se descomprima la labor de los tribunales.
Diferencias entre mediación y arbitraje La mediación no debe asimilarse con el arbitraje, dado que en este último, el conflicto se resuelve al igual que una instancia judicial; es decir, el árbitro toma distancia del conflicto, reviste solemnidad de sus actos, y el mediador, no. La mediación no posee formulismos ni rigideces, el mediador no impone ni resuelve, pero sugiere alternativas y contribuye al entendimiento entre las partes. El sistema de la mediación es apto para resolver diferencias donde las partes están equiparadas en cuanto a su posición en el caso, o bien las mismas desean controlar y observar el proceso de resolución. La mediación, a diferencia del arbitraje (que es voluntario), reviste obligatoriedad.
Formas de mediación Existen tres formas de mediación: 1. En Relaciones Familiares: es apta para resolver aquellas cuestiones de familia como por ejemplo, las relaciones conyugales, o cuestiones referidas a la violencia en el hogar (potencial o manifiesta), etc. 2. En Relaciones Patrimoniales: se aplicar a las relaciones comerciales. 3. En Relaciones Sociales: apta para desacuerdos entre vecinos, usuarios de servicios públicos, etc.
Lo que el mediador debe hacer El mediador debe tomar contacto con las partes, y luego les comenta acerca de las reglas que guían el proceso; asimismo, se informa sobre el tema de conflicto, y sugiere las distintas alternativas de solución posible. Finalmente el conflicto podrá culminarse, parcialmente o totalmente, como puede no resolverse. En el caso de las mediaciones oficiales, el art. 11 del reglamento dice que el legajo de mediación debe poseer: a) Formulario de Solicitud firmado por las partes o por el Tribunal, y recibo del Instructivo. b) Convenio de confidencialidad suscripto por las partes y el mediador. c) Constancias de notificaciones hechas a las partes y constancias de todas las reuniones celebradas. d) Acta de Finalización de la mediación, con su resultado y su convenio, incluyendo constancia sobre el grado de cumplimiento. El mediador, según el artículo 20 del reglamento, debe eximirse de participar en la mediación si con cualquiera de las partes mantiene una relación de amistad, parentesco, enemistad, sociedad, juicios, acreencia, deuda o sea fiador de una de ellos, o bien si alguna vez asistió profesionalmente a alguno de ellos, o bien por cualquier otra causa. El Cuerpo de Mediadores, en este caso, designara otro en su reemplazo.
PERICIAS Introducción La ejecución de una pericia es la realización de una tarea en la cual una persona, idónea a una determinada disciplina, emite una apreciación fundada en sus conocimientos y capacidades sobre el tema que trata; la pericia, en una instancia judicial permite a un magistrado formarse un criterio sobre un asunto particular, que le permite dar una sentencia justa. La persona que ejecuta la pericia es el denominado perito. Un perito es un idóneo sobre un tema, y actúa tanto a requerimiento de un juez, como el llamado de un particular. El informe que el perito hace sobre un tema, opinado y emitiendo un juicio sobre un hecho evaluado e investigado se denomina dictamen. Un profesional de la construcción puede ser un perito, desarrollando así una función accesoria de su quehacer habitual.
El perito
El perito debe tener capacidad. Puede, en ciertos casos, no poseer título habilitante, por desarrollar una actividad no reglamentada, pero ello no obsta de que una instancia judicial deba prestar juramento de desempeñar fielmente el cargo encomendado.
Tipos de pericias El termino pericia sirve usualmente para referirse a la experiencia del perito, aunque en los tribunales este vocablo es utilizado para designar a este medio probatorio. Las pericias se clasifican en dos grandes grupos: pericias públicas y pericias privadas. 1. Pericias Públicas: son aquellas pericias que encomiendan los poderes del Estado. Las pericias que encomiendan los Poderes Ejecutivo y Legislativo son las que se refiere sobre hechos producidos en áreas cuya responsabilidad y mantenimiento corren por cuenta del Estado. El Poder Judicial encomienda una pericia cuando en una querella, un juez entiende necesaria la colaboración de un idóneo, para así poder arribar a una sentencia fundada en la plana convicción de haber analizado e investigado el hecho que motivo la instancia judicial. Si el juez posee conocimientos dl asunto que trata, puede prescindir del perito, pero según el grado de complejidad del caso, podrá necesitarlo, conforma a las reglas vigentes para la valoración de pruebas. En este cao el perito se lo denomina Perito Único de Oficio. 2. Pericias Privadas: son aquellas que se realizan para particulares, sean estas personas de existencia visibles o ideales, cuando requieren minuciosidad técnica para la evaluación de un suceso. En una instancia judicial, a quien desempeña una pericia privada se lo denomina Consultor Técnico. En este caso cabe aclarar que, si bien existe un perito único de oficio designado por el juez, cada parte puede designar a su propio consulto técnico a fin de prestar su asistencia en todo lo concerniente a la marcha de la pericia.
Diferencias entre perito único de oficio y consultor técnico Las principales diferencias entre el perito único de oficio y el consultor técnico son las siguientes: El consultor técnico representa a la parte que lo designa, siendo esta una persona física o jurídica. El perito único de oficio es designado por el juez que en tiende en la causa, luego de consultar la lista de aspirantes a peritos únicos de oficio que se encuentran en los distintos fueros de la justicia. Son auxiliares de la justicia los cuerpos técnicos de ingenieros, forenses, contadores, arquitectos, tasadores, interpretes, calígrafos, etc. El consulto técnico no es un auxiliar dela justicia. No debe formalizar la aceptación de su función ante un juzgado, y no está obligado a presenta su informe en un expediente judicial, pero pueden hacerlo, si así lo desea, dentro de un lapso fijado al
perito único oficial para la presentación de su informe. El consultor técnico debe estar nombrado tanto en la iniciación o la contestación de una demanda. El perito único de oficio es un auxiliar de la justicia. Por lo tanto debe formalizar la aceptación de su cargo, dentro de los tres días de recibida la notificación de su designación; de no aceptar, el juez dispondrá la asignación de otro perito. El perito único de oficio debe presentar un informe ante el juez. Los honorarios del consultor técnico pueden ser pagados con fondos provenientes de la condena en costas, es decir, la parte que pierde paga. Asimismo también pueden ser pagados por la parte que los pidió, vale decir, la parte abona los honorarios de su propio consultor técnico. Los honorarios del perito único de oficio son regulados por el juez, en un porcentaje que oscila entre el 1 y el 3%, del monto que resulta de la valoración del litigio según los límites impuestos por la ley 24432. El consultor técnico no está sujeto a ninguna causa de recusación (se entiende por recusación al pedido que se eleva ante la justicia para que un juez no entienda en determinada causa. La recusación puede plantearse sin causa o bien con causa – consanguinidad, afinidad, etc. Debe recordarse que la afinidad es un vínculo de parentesco con los consanguíneos del conyugue). El perito único de oficio está sujeto a causales de recusación similares a las previstas respecto a los jueces. Las recusaciones son solicitadas por las partes, dentro de los 5 días de notificado al perito único de oficio en su nombramiento. El consultor técnico, al evaluar el hecho que motivo la querella, informa sobre este a la parte que los contrató en la forma que crea eficaz. El perito único de oficio presenta su informe al juez, quien dará traslado (informará) del mismo a las partes, éstas podrán exigir al perito único de oficio que explique su informe, por escrito o en una audiencia. Las partes pueden evaluar el dictamen, llegando incluso a impugnarlo u observarlo dando traslado nuevamente al perito único de oficio para que este ratifique o rectifique sus apreciaciones, en tiempo y forma prescriptos por la ley.
Cuando se ofrece la prueba pericial La prueba pericial se ofrece junto con las demás pruebas dentro de los primeros 10 días de iniciada la demanda, en el caso de los juicios ordinarios; en el caso de procesos sumarios o sumarísimos, se ofrece junto con la demanda o la contestación. Cuando se ofrece la prueba, la parte debe: 1. Solicitar un perito idóneo en la especialidad que se persigue. 2. Proponer puntos de pericia. 3. Designar un consultor técnico. 4. Hacer un cotejamiento: si la prueba tiende a demostrar la veracidad de un documento se indicará a aquellos que han de servir para la realización de la prueba citada.
Los puntos de pericia El perito único de oficio debe presentar al juez su informe por escrito, elaborándolo sobre la base de los requerimientos que cada parte, asegurada por su consultor técnico, le formule. Estos requerimientos son denominados puntos de pericia. El perito único de oficio debe contestar, según sus conocimientos técnicos fundados, cada una de las preguntas que se le formulan. No debe explayarse sobre puntos no solicitados, ni enmascarar respuestas con inexactitudes e incongruencias, lo que se originaria un pedido de impugnación (se entiende por impugnación al pedido de invalidación de una apreciación. El peticionante impugna una medida, pero en definitiva es el juez interviniente quien resuelve) por parte de quien la solicita. El juez puede proponer puntos de pericia, y hasta puede eliminar aquellos que sean superfluos. El perito único de oficio debe conocer el expediente judicial, por si en alguna de sus fojas descubre algún tipo de dato o de inquietud que le sirva para la elaboración del informe. El informe debe ser presentado por el perito único de oficio en un lapso que fija el juez; si este no lo fija se entenderá que el plazo es de 15 días hábiles. El perito único de oficio debe fundamentar sus apreciaciones y dictámenes con todas las explicaciones y operaciones técnicas, detallando los principios científicos que apuntalan su conocimiento. Va de suyo aclarar que, en su informe, el perito único de oficio no debe incurrir en falso testimonio, como por ejemplo, emitir dictámenes donde se oculte lo verdadero y se afirme como cierto aquello que no lo es. El falso testimonio es castigado con la pena de uno a cinco años de prisión. Además si el perito comete un delito en una querella criminal perjudicando a una de las partes, será pasible de una condena de reclusión o prisión de dos a diez años; y si además de todo lo nombrado incurre en cohecho, la pena se incrementara en un tercio de la condena (arts. 275 y 276 del Código Penal).
Honorarios Los honorarios del perito dependen de la naturaleza, importancia y extensión de la labor. Habitualmente los honorarios del perito no superan a los honorarios del letrado de la pare vencedora que intervino en todo el pleito. Si la índole del peritaje requiere disponer de dinero en concepto de anticipo para gastos, el perito puede solicitarlos dentro de los 3 días siguientes a la aceptación de su cargo. El juzgado debe fijar una suma en concepto de depósito y la solicitara a la parte que ha requerido la prueba.
La pericia oficial Para la ejecución de la misma, el perito único de oficio debe verificar los hechos en el lugar que se produjeron, con o sin presencia de las partes, que pueden estar acompañadas o no
por sus respectivos consultores técnicos, pudiendo éstas formular las preguntas y acotaciones que consideren útiles. Luego el perito debe analizar los puntos de pericia propuestos por las partes y tras su análisis e investigación, emitirá un dictamen; éste es precisamente el juicio valorativo sobre el suceso que origino el litigio, refiriéndose exclusivamente a este último, no a la conducta de las partes, lo que está reservado al juez.
Remoción La remoción significa separar a alguien de su cargo. Puede removerse a un perito único de oficio si renuncia sin ningún motivo relevante, si no emite su dictamen o lo emite fuera de término. El juez podrá reemplazarlo por otro perito único de oficio, perdiendo el primero el derecho al cobro de honorarios. Además puede pedir la exclusión del perito de la lista de la cámara respectiva.
Costas En general, los gastos que originan el peritaje lo abona la parte condenada, pero el perito único de oficio puede llegar a requerir el cobro de sus honorarios y gastos a quien no fue condenado, porque como auxiliar de la justicia, no representa ni depende de las partes. Si las costas se impusieron “por su orden”, cada parte debe pagar la mitad de los honorarios del perito. De todas formas, la ley 24432 dice que si el condenado en costas no puede afrontar el pago de honorarios, solamente podrá requerirse a la otra parte el cincuenta por ciento de dichos emolumentos.
TASACIONES Glosario A efectos de facilitar la comprensión de este tema, se reproducen a continuación una serie de términos cuya definición se halla en el Diccionario de la Real Academia Española. Precio: valor pecuniario en que una cosa se estima. Valor: grado de aptitud o utilidad de las cosas para satisfacer las necesidades requeridas. Calidad de las cosas en virtud de la cual se da por poseerlas cierta cantidad de dinero o de equivalente.
Valorar: acción y efecto de valorar. Asignar a una cosa el valor que le corresponde a su estimación para ponerle precio.
¿Qué es la tasación? Para el Diccionario de la Lengua Española, Tasar significa poner tasa a lo que se vende; graduar precio o valor de las cosas. La tasación es el justiprecio, apreciación, valoración de una cosa.
Diferencia entre valor y precio Dado las definiciones citadas, cuando queramos establecer la diferencia entre ambos, debemos tener presente que se entiende por valor. El precio de una cosa representa un quantum de valor. Pero atención: ciertas cosas poseen un grado de valor distinto entre sí. El poseedor de una cosa establece un grado determinado de calidad, que le puede otorgar a esa cosa la categoría de invaluable, por lo que el valor puede llegar a ser inimaginable. Cualquier cosa posee valor, aunque no siempre el valor significa precio.
Concepto de bien y de cosa Según lo definido es estas páginas, se denomina cosa a los objetos susceptibles de tener algún valor, e igualmente las cosas se denominan bienes; una cosa es siempre un bien, aunque no siempre los bienes son cosas.
¿Para qué sirve tasar? Se requiere una tasación para las necesidades más diversas. En el caso de los bienes inmuebles, se hace necesaria la tasación para colocar un bien en el marcado, pero también para colocarlo como aval para la solicitud de un crédito, para inventariar bienes, para conocer su valor ante la necesidad de una expropiación, etc.
Ponderación y valoración Muchas veces, el conocimiento de los valores por parte de muchos hace que pueda saber cuál es el precio que pueden poseer, lo que se hace a un nivel muy expeditivo, basado en el conocimiento somero de los precios del mercado actuales. Pero la tasación de una cosa, sin detrimento de quienes son conocedores de los valores que un elemento posee, es un procedimiento donde se pone en evidencia una serie de conocimientos que parten del análisis del caso y en una adecuada metodología; la tasación es ejecutada por alguien cuya formación profesional lo habilita al efecto; en el caso de las funciones accesorias de los profesionales de la construcción, la tasación es considerada como una de dichas funciones, porque tratándose de bienes inmuebles, cualquier persona puede hacer una valoración sobre
la base de la “idea de precios”, “olfato”, etc., pero una verdadera tasación debe hacerla un idóneo en el tema, por lo que la tasación es una función accesoria del profesional de la construcción.
La tasación de terrenos urbanos Dante Guerrero, en su “Manual de Tasación” establece 2 métodos de tasación: a) El método directo, que es el cual que procede a establecer el precio de una cosa partiendo del análisis de valores de antecedentes. b) El método indirecto, es el que apunta a la capitalización de las rentas y la productividad del bien en cuestión. En el método directo, el tasador debía buscar antecedentes, desplegando su idoneidad para hallar mecanismos operativos, buscando la mayor cantidad de datos existentes, para luego seleccionarlos y homogeneizarlos. Chandías sostiene: “sin información no hay valuación”. Algunos autores de tratados de tasaciones utilizan distintos tipos de coeficientes de homogeneización de los valores, aplicándolos a un terreno tipo de 10 m de ancho por 30 m de profundidad; estos coeficientes correspondían a las medidas del terreno, forma geométrica del mismo, ubicación, situación respecto a los servicios públicos que sirvan al lugar donde se halla el terreno en cuestión, topografía, salida a dos o más calles, etc., además de otros coeficientes, donde se determina su posición respecto de los valores del mercado. Uno de los factores ponderativos de la valoración de un terreno fue la llamada Ley de Hoffman. A fines del siglo XIX en los EE.UU., un juez de Nueva York llamado Murray Hoffman expreso la siguiente observación: “en todo terreno, la mitad de la superficie representa las dos terceras partes del valor del mismo”. Años más tarde, los ingenieros Fitte y Cervini publicaron una obra sobre la base de lo expresa por Hoffman llamada “Antecedentes para el estudio de normas de tasaciones urbanas en Capital Federal” dando forma matemática a esa teoría, utilizando asimismo tablas con distintos coeficientes que servían para el proceso de tasación. En la ciudad de Buenos Aires, a partir de mayo de 1977, entro en vigencia el Código de Planeamiento Urbano; este, si bien contempla mejores normas de habitabilidad para las viviendas urbanas, restringe la libertad total para construir, ya que se deberá hacer respetado los distintos usos que diversos sectores de la ciudad tienen asignados, de modo tal de ordenar el tejido urbano; cada distrito posee normas, que en definitiva son restricciones al dominio privado en favor del interés común. Con la entrada en vigencia del Código de Planeamiento Urbano, quedaron desactualizadas las tablas y los coeficientes existentes, por lo que dejaron de utilizarse, dado que el valor de un terreno se determina si en función de su ubicación en la manzana, relacionando todos los factores que determinan el área y el volumen edificable.
La tasación de edificios
En 1965, tuvo lugar en la ciudad de Buenos Aires en VI Congreso Panamericano de Valuación y Catastro. Allí, el arquitecto Carlos Rivarola presento un trabajo donde buscaba la determinación del valor de los terrenos para edificios destinados a propiedad horizontal mediante el método de incidencia. Vale decir que era la búsqueda del valor del terreno que se podía absorber por cada m2 a construir en el futuro. Rivarola considera conveniente no trabajar con el volumen bruto (superficie total edificable), sino que lo transformaba en volumen neto (superficie corregida), mediante la deducción de los espacios sirvientes del inmueble (por ejemplo, las circulaciones, incluso verticales), y el empleo de coeficientes de bondad que ponderan las distintas calidades de un inmueble como su iluminación, su orientación, etc. La magnitud del estudio y la importancia del mismo expresa que se debe estudiar exhaustivamente el volumen edificable de un terreno para el mejor aprovechamiento del mismo, de acuerdo a sus características. La tasación de edificios, a partir de estas inquietudes, se realiza mediante un importante estudio de factores intrínsecos y extrínsecos. Un edificio posee vida útil; el concepto de vida útil esta asociado a la depreciación y parte de dos bases: 1. Una base es de orden físico, la cual establece que un material experimenta un normal proceso de deterioro debido al paso del tiempo. Los materiales no son perennes, por lo que el paso del tiempo puede lograr que un material pueda ser calificado como obsoleto. El edificio también sufre el paso del tiempo, y experimenta un deterioro, donde no solo se observa la edad de la construcción, sino el estado de conservación de la misma. Tenemos entonces que una cosa es pasible de sufrir un desgaste debido al uso y al funcionamiento, y un deterioro, siendo este causado por el paso del tiempo y por la casualidad (si un hecho afecta la sustancia de la cosa). 2. La otra base es de orden funcional, porque se dice que un edificio pierde su vida útil si ya no puede albergar un determinado destino; es decir: la capacidad edilicia no lo hace apto para ser destinado a un uso específico, por lo que la construcción resulta obsoleta. Tiene lugar lo que se denomina insuficiencia, que se produce cuando una unidad no resulta apta para producir lo que se requiere. La ponderación de los factores que inciden en la depreciación funcional depende del criterio del tasador; entre los factores podemos mencionar las superficies cubiertas bien aprovechadas con relación a las superficies mal aprovechadas, mala distribución de los ambientes, medidas inadecuadas de los mismos, etc.
La depreciación Es la pérdida de valor de un elemento por causa de la acción del tiempo, el uso, el desgaste, y el descuidado de la conservación. Respecto a los métodos más usados para depreciar, podemos nombrar: Método rectilíneo: supone que la depreciación varía en forma lineal, proporcionalmente a la edad de la cosa. Método de Küntzle: Küntzle estableció una ecuación donde considera la pérdida de valor por el simple transcurso del tiempo, pero establece que la pérdida es menor en los primeros años, y aumenta en forma progresiva con el correr del tiempo. Pasada la mitad de la vida probable, el desgaste se incrementa notoriamente.
Método de Ross: Ross pone como alternativa una variante entre los métodos rectilíneo y de Küntzle, y es una método valido para las cosas que sufren un desgaste regular, como los edificios sometidos a cargas accidentales o propias no violentas. Método de Ross-Heidecke: hemos de destacar este método porque introduce un elemento fundamental para la tasación de un bien: su estado. Tal es el caso de dos viviendas que han sido construidas en el mismo año, pero solamente una de ellas ha sido correctamente mantenida y cuidada, en tanto que la otra no se le prodigó igual atención: no puede valer lo mismo. Este método se aplica a cada elemento integrante de las distintas partes de un todo homogéneo en su terminación, pero compuesta por la heterogeneidad de distintos materiales, los cuales poseen distinta vida útil, debido a sus características propias, su ubicación y su grado de exposición a los agentes físicos.
Actualmente, la tecnología hace que un determinado material posea una durabilidad mayor a la que antes poseía; esto hace que el método de Ross-Heidecke, por ejemplo, sea cuestionado, inclusive, por no adecuarse algunos materiales a sus rangos de depreciación, como el hormigón armado, por ejemplo. Existen diversas actitudes a adoptar en una tasación, según el destino que la misma tendrá. No es lo mismo tazar un bien para una simple compraventa como para entregarlo en garantía de un préstamo hipotecario; incluso se adopta un espíritu distinto en la expropiación, en cuya tasación, ya que no solo se justiprecia el bien a tasar, sino que el monto de la indemnización estará acompañado por un eventual costo por fletes, mudanzas, acarreos varios y todo trastorno que origine dicho evento.
Tasaciones integradas de terrenos y edificios Para trabajar de esta manera, puede establecerse procedimientos como los que se detallan: Integración de costos parciales: no solo considera los costos de terreno y de edificio, sino que le agrega ganancias, costos financieros, gastos de promoción y ventas, etc. Comparación de valores venales: se busca partir de un antecedente, por ejemplo, el posible precio de venta de un inmueble. Se considera como valor venal al valor vendible, es decir, el precio justo de lo expuesto a la venta. Capitalización de rentas: sistema fácil para hallar el valor de un inmueble porque este vale lo que produce; a veces en épocas donde en mercado inmobiliario no se rige por la libre oferta y demanda, los ingresos por la percepción de alquileres no eran reales ni justos, debido a legislaciones aplicadas con facilidades sociales o políticas.
Nuevos criterios para abordar una tasación Todo lo expuesto en estas páginas explica una teoría del tipo empírica. Actualmente se plantea un nuevo encuadre metodológico de la tasación utilizando un criterio
epistemológico, es decir, fundamentando la tarea con un método científico. Esto hace que una tasación, basada en una correcta información de datos preexistentes, se apoye en un método científico, que justifica la tarea del perito tasador, volcándola en una planilla universal de cálculo, cuyo desarrollo no deja puntos oscuros que den lugar a cuestionamientos e impugnaciones sobre la tarea efectuada.
EXPROPIACIONES Introducción La expropiación es la máxima restricción al dominio, que consiste en la adquisición forzosa de un bien. Expropiar es quitar la propiedad, lo que no reviste un criterio de universalidad respecto de su aplicación, dado que varía según los países que se aplica, no poseyendo necesariamente un criterio de equidad y de justicia.
¿Quiénes pueden expropiar? Se considera sujeto expropiante al Estado (sea Nacional, Provincial o Municipal) siendo la única persona que puede declarar la utilidad pública de un bien.
Motivos que llevan a expropiar Tomando al Estado como sujeto expropiante, debemos considerar que éste determina legalmente, es decir, estableciendo la ley, la utilidad pública de un bien, para que pueda satisfacerse el bien común, sea la naturaleza jurídica del bien diversa o no, sea público o no, sea inmueble o mueble.
La indemnización Es la valuación en dinero de un daño, siendo en este caso dicho daño como la pérdida patrimonial que sufre alguien por la acción voluntaria o involuntaria de una persona. El daño conlleva el resarcimiento en dinero, con cargo al causante. La indemnización comprende el valor objetivo del bien, y aquellos daños que sean consecuencia inmediata de la expropiación; no tomándose en cuenta razones de índole personal, efectivas, ganancias presuntas, etc.
Mecanismo expropiatorio Este mecanismo posee dos instancias: 1. Una instancia denominada prelegal, que se halla prevista en el art. 13 de la ley 21499, llamada ley de expropiaciones, estableciéndose que el expropiante adquiere directamente el inmueble. Tal como indica el término, lo prelegal apunta a que no se llegue a una instancia judicial, sino a un precio justo, razonable para ambas partes, expropiante y expropiado. Esto no siempre es posible, dado que no se fija un criterio respecto de la cantidad de dinero ofrecida como indemnización. Si se lograran bases justas, los expropiados se avendrían a este procedimiento, ventajoso incluso para el Estado expropiante, que no afrontaría gastos por juicios que hasta tendría una sentencia que le sería desfavorable. 2. La otra instancia, denominada legal, es aquella en la cual se llegó a una instancia judicial en donde se decidirá, en forma sumaria, la indemnización a fijar. Para fijar el monto indemnizatorio, la Ley de Expropiaciones ha previsto la actuación del tribunal de tasaciones; de esta manera, se reemplaza el antiguo mecanismo de la ley 189 de 1866, por el cual las expropiaciones contemplaban la labor de tres peritos tasadores: uno por el expropiante, otro por el expropiado y otro designado por el juez.
Como actúa el tribunal de tasaciones El tribunal de tasaciones está integrado por seis miembros, provenientes de organismos fiscales, y seis miembros provenientes de entidades privadas, contando además con un presidente, con voto doble en caso de existir empate. Para tratar una expropiación, cada parte, expropiante y expropiado, designan a un representante técnico ante el tribunal, actuando como si fueran dos miembros más. Estos presentan un informe pericial previo, que agregados a los informes con que cuenta el tribunal, se ejecuta una verificación, que se somete a votación para fijar el monto de la indemnización; este monto se eleva ante el juez que entiende en la causa, pudiendo incluso, hasta justificadamente, prescindir del mismo.
La expropiación inversa, irregular o indirecta La ley prevé este tipo de expropiación en los casos siguientes: Si el Estado tomo un bien de un particular sin haber pagado la correspondiente indemnización. Si una cosa, con motivo de su declaración de utilidad pública por parte del Estado, resulta indisponible para su propietario, por dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales. Si el Estado impone al titular de un bien una restricción que importa una lesión a su derecho de propiedad.
No se aplicara la expropiación irregular si el Estado paraliza los procedimientos o bien no los activa, luego de haber obtenido la posesión judicial del bien. La acción de expropiación irregular debe presentarse dentro de los 5 años, computado desde la fecha que tuvieron lugar los actos del Estado que viabilizan la citada acción.
La retrocesión Si se llevó a cabo la expropiación de un inmueble, y no se le ha dado el mismo destino predeterminado por el Estado expropiante, o bien le dio un destino distinto al preestablecido, el expropiado puede exigir que el bien le sea devuelto, reintegrando al expropiante el monto de la indemnización. La acción por retrocesión prescribe a los tres años que quedo perfeccionada la expropiación (según el art. 29 de la Ley de Expropiación) o bien desde que el bien no se dio destino alguno, transcurrieron los plazos que señalan los artículos 35 y 39 de la citada ley.
Cuando se desiste de expropiar El expropiante puede desistir de la acción promovida en tanto no haya sido perfeccionada la expropiación. Se entenderá que la expropiación queda perfeccionada cuando se ha esperado la transferencia de dominio mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización. El expropiado tiene 5 años para pedir el pago de la indemnización, computándose el tiempo desde que el monto se determinó con carácter definitivo.
Plazos de la expropiación Salvo disposición de ley especial, se tendrá por abonada la expropiación si el expropiante: No promueve el juicio dentro de dos años de vigencia de la ley que la autoriza, si se hace sobre bienes individuales determinados. No promueve juicio dentro de los 5 años de vigencia de la ley que la autoriza, si se hace sobre bienes comprendidos dentro de una zona determinada. No promueve juicio dentro de los 10 años de vigencia de la ley que lo autoriza, si se hace sobre bienes comprendidos dentro de una enumeración genérica. No corresponde lo citado anteriormente en los casos en que los municipios, mediante ordenanzas, puedan expropiar porciones de inmuebles afectadas a rectificaciones o ensanches de calles y ochavas.
INTERDICTOS Introducción Existiendo en el derecho argentino los códigos de fondo y los códigos de forma, la figura de los interdictos se halla en uno de los códigos de forma: el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Se entiende por códigos de fondo a los conjuntos de leyes que tiene derecho sustancial, por ejemplo, los Códigos Civil, Penal, Aeronáuticos, Comercial y de Minería. Los códigos de forma son los conjuntos de disposiciones y de prescripciones que hacen posible la aplicación del derecho de fondo, por ejemplo, el Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, el Código Procesal Penal, etc. La Constitución Nacional se antepone a los Códigos y debajo de éstos, aparecen los códigos administrativos e institucionales. Los interdictos son instrumentos legales que se utilizan en las distintas jurisdicciones en las cuales un juez ejerce sus facultades.
Los interdictos Según el diccionario de la Real Academia Española, el interdicto es un juicio posesorio de carácter sumario o sumarísimo. Es la acción que interpondrá una persona de existencia visible o ideal para reivindicar la posesión actual o momentánea sobre una cosa, teniendo en cuenta que cosa es un ente susceptible de tener un valor pecuniario. En los interdictos se ventila el hecho de la posesión, o sea, según Escriche, quien tiene la posesión, o quien debe tenerla. El interdicto resuelve con carácter urgente la situación momentánea de la posesión o tenencia de un bien, siendo una medida cautelar. Se lleva a cabo dentro del fuero civil, y quien desee interponerlo deberá presentarlo ante la justicia con el patrocinio de un letrado (cabe aclarar, que las personas por si solas, no pueden hacer valer sus derechos ante la justicia si no se cuenta con el patrocinio de un abogado, según lo establece el Código Procesal Civil y Comercial); deberá presentarse por escrito, dirigido al juez interviniente, detallando en el mismo todos los hechos que llevaron a interponer la acción, inclusive acompañando pruebas (testimoniales o documentos) que den fe a los sucesos. El juez dispondrá de 72 horas para expedirse sobre el interdicto.
Clase de interdictos Según el Código Procesal Civil y Comercial, los interdictos solo podrá tramitarse para: 1. Adquirir la posesión o tenencia. 2. Retener la posesión o tenencia. 3. Recobrar la posesión o tenencia. 4. Impedir una obra nueva.
Interdicto de adquirir la posesión o tenencia (C.P.C.C. art. 607) Para que proceda, se requerirá de quien esté en posesión o tenencia de un bien se presente con título suficiente para adquirir la posesión o tenencia con arreglo a derecho. El C.P.C.C. dispone que si no se presenta persona alguna pretendiendo mejor derecho, el juez, luego de examinar el título y los informes de dominio, dispondrá la inscripción correspondiente en favor del recurrente. De representase otra persona esgrimiendo título de la cosa, la cuestión deberá sustanciarse en un juicio ordinario, entendiendo el juez la naturaleza y la complejidad del asunto. El interdicto de adquirir es apto para conseguir la posesión de una cosa mueble o inmueble que nunca se tuvo. Tal es el caso de las prescripciones veinteñales (que operan a los 20 años) en donde quien tenía la posesión de la cosa se presenta y reivindica su título de dominio.
Interdicto de retener la posesión o tenencia (C.P.C.C. arts. 610 a 613) Para que éste proceda se requerirá: 1. Que quien lo intente se halle en la actual posesión de la cosa mueble o inmueble. 2. Que alguien amenace o perturbe la actual posesión mediante actos materiales. El juez deberá limitarse a amparar en la posesión de quien así lo haya solicitado. Si la perturbación fuera inminente, el juez podrá disponer la medida de No Innovar bajo apercibimiento de imponer las sanciones que estable el art. 37 del C.P.C.C. (multas). Siendo dueño de un inmueble, y en ausencia temporal del titular de dominio, si un vecino utiliza dicho inmueble como depósito, está realizando un acto posesorio; el dueño de la cosa, ante este hecho, podrá solicitar el interdicto de retener; en cambio sí en dicho fundo existieran árboles frutales, y el vecino se limitara a tomar los frutos, solo será pasible de una acción por daño, no posesoria, porque en dicho acto no se busca la posesión del jardín.
Interdicto de recobrar la posesión o tenencia (C.P.C.C. arts. 614 al 618) Para realizar este interdicto se requerirá: 1. Que quien lo intente hubiese tenido la posesión actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble. 2. Que hubiese sido despojado de la posesión, en forma total o parcial, de una cosa mueble o inmueble, con violencia o clandestinidad. El juez puede sentenciar ordenando restituir la posesión o tenencia del bien despojado, dando lugar a pagar costas e indemnización por daños y perjuicios. Este interdicto puede ser removido por el constructor desposeído de la obra, por causa de la ocupación de la misma por parte de su propietario.
Interdicto de impedir una obra nueva (C.P.C.C. arts. 619 y 620) Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, el poseedor de este último podrá interponer este interdicto. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra; si fuese desconocido, la acción se dirigirá contra el director o encargado de la obra; será inadmisible el interdicto de obra nueva si la obra estuviese construida o próxima a terminarse. El juez interviniente podrá ordenar preventivamente suspender la obra, y llegado el caso disponer la paralización total de los trabajos, y hasta la restitución de la cosa a su estado anterior, a costas del vencido (el que no hubiera realizado actos conforme a las reglas del arte y a las disposiciones legales), que también deberá indemnizar por daños y perjuicios.
Denuncia de daño temido medidas de seguridad (Art. 623 bis, C.P.C.C.) Dice el citado artículo: “Quien tema de que un edificio o de otra cosa derive un daño grave hacia sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de la autoridad administrativa por tal motivo” (por ejemplo, el Municipio). Recibida la denuncia, el juez se constituirá en el lugar, y comprobando la existencia del riesgo, podrá disponer de medidas encaminadas a hacer cesar el peligro; de no existir urgencia, se requerirá la designación de un perito que evaluará el hecho que motivó la denuncia. En el caso que intervinieran simultáneamente la autoridad administrativa y la autoridad judicial, se clausurará el procedimiento, actuando solamente la autoridad administrativa. Toda resolución que se dicte será inapelable y puede disponerse, según el caso, sanciones conminatorias.
Oposición a la ejecución de reparaciones urgentes (Art. 623 bis, C.P.C.C.) Si un deterioro producido en un edificio o en una unidad funcional ocasionara un daño grave a otro edificio o unidad funcional, y el ocupante del primero se opone a permitir que se ejecuten las reparaciones para hacer cesar las causas del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectado por el daño (o en su caso, el administrador del consorcio) podrá requerir que se adopten las medidas necesarias para que se realicen los trabajos de reparación; incluso puede hasta allanarse el domicilio si ello fuese menester; esta petición se tramitara con la presentación de los interesados, contando además con un informe técnico firmado por un profesional idóneo que acompañara el escrito que se presentará ante el juzgado; la resolución del juez será inapelable, y hasta podrá imponer multas a quien impidió las reparaciones necesarias.
Disposiciones comunes a los interdictos
Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva, no se podrá promover luego de transcurrido un año de producido los hechos. Las sentencias que se dicten en los interdictos de adquirir, de retener y de recobrar, no impedirán el ejercicio de las acciones reales que correspondieren a las partes.
SEGURIDAD E HIGIENE LA RESOLUCIÓN 1069/91 Ámbito y autoridad de aplicación La ley se aplica en todo Territorio Nacional, y su objetivo es normalizar las condiciones de Seguridad e Higiene en todas las obras de construcción. La aplicación de la ley está bajo la responsabilidad del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, y la Dirección Nacional de Seguridad en el Trabajo, en conjunto con las provincias. Sujetos de la ley Los sujetos de la ley son:
Comitente: figura solidaria con el contratista respecto del cumplimiento estricto de lo que la ley establece; debe exigir que el Contratista presente un Programa de Prevención con capacidad incluida, desde el pliego de licitación, y que a su vez lo cumpla y haga cumplir. Contratista: es el responsable del cumplimiento de las normas vigentes, y de lo establecido en el pliego de condiciones generales y contrato de trabajo, proporcionando los recursos materiales y humanos necesarios para tal fin; debe crear y mantener las condiciones del medio ambiente del trabajo; proporcionara a los trabajadores todos los elementos de protección que sean necesarios, sean colectivos o individuales, incluyendo ropa de trabajo; informara asimismo sobre los riesgos de la tarea a desarrollar y dará a conocer las medidas preventivas a adoptar; además, debe mantener actualizado el legajo técnico de obra, que debe ser rubricado por el máximo responsable de la obra; debe paralizar las tareas de obra si las condiciones climatológicas o de seguridad son adversas a la ejecución de las tareas. Trabajador: debe gozar de las condiciones del medio ambiente de trabajo que garanticen su salud y su seguridad; debe someterse periódicamente a exámenes de salud, debe estar permanentemente informado sobre los riegos que genera la tarea que desempeña en la obra; debe cumplir con las normas de prevención; obedeciendo las indicaciones de los mismos, e informando al contratista sobre cualquier situación anómala que ponga en riesgo la seguridad de la obra; debe colaborar con la
participación de brigadas de salvataje ante un caso de siniestro; debe utilizar herramientas y equipos conforme a las normas de seguridad necesarias. Servicios de higiene y seguridad: respetaran lo normado en la Ley 19587.
Legajo técnico Tratándose de obras que no poseen campamento, el legajo deberá estar rubricado por el Responsable Habilitado en Higiene y Seguridad en el Trabajo y debe contener: a) Una memoria descriptiva, analizando riesgos según la etapa de la obra; b) Un programa de prevención de riesgos laborales; c) Medidas de prevención de accidentes y enfermedades laborales; d) Programa de capacitación del personal; e) Elementos y equipos de protección personal; f) Evaluaciones periódicas de los riesgos físicos y químicos ambientales; g) Organigrama de Servicio de Higiene y Seguridad en el Trabajo; h) Plano de obrador y servicios de los que goza el mismo. Si las obras poseen campamento permanente, deben cumplir los requisitos de las obras que si lo poseen, agregando: Esquema y descripción del campamento agregando cantidades de dormitorios, número de camas, baños, comedor, sistema contra incendio, requerimientos de iluminación y de ventilación, prevenciones contra incendios, etc. El Responsable Habilitado es un profesional capacitado para verificar el cumplimiento de esta resolución; las empresas deberán contratarlo (a modo de servicio externo) al momento del inicio de la obra; si en la empresa están trabajando menos de 150 operarios de superarse esta cifra, podrá constarse de un responsable que cumpla un servicio interno dentro del área de trabajo.
Servicios de infraestructura de obra Deben considerarse como tales: Transporte del personal: en lugares donde no existe transporte público de pasajeros, se preverá transporte para el personal, debiendo cumplir con las normativas vigentes que cumple el transporte público; deben ser cubiertos, tendrán asientos fijos; no deben simultáneamente transportar máquinas y obreros, deben ser higienizados, y deben cumplir las prescripciones que establece el capítulo Vehículos y Maquinarias de la ley. Vivienda: se prevé para los obreros cuyo trabajo se halla muy alejado de su lugar de residencia permanente; debe poseer un mínimo de confort, adecuadas según las condiciones climáticas del entorno físico, además de poseer alturas mínimas de locales y superficies mínimas por habitación.
Instalaciones sanitarias: toda obras debe disponer de servicios sanitarios adecuados, independientes para cada sexo, proporcionando el número total de trabajadores, y se dispone que una obra tenga como servicio mínimo: Un lavado con agua fría. Una ducha con desagüe dotada de aguas caliente y fría. Un mingitorio. Un inodoro.
Vestuarios: solo se utilizaran para fines previstos, y en todos los casos estarán provistos de armarios individuales. Comedor: debe tener dimensiones proporcionadas a la cantidad de trabajadores que se encuentran en la obra, y deben permanecer siempre limpios. Cocina: debe estar mínimamente equipada con bachas surtidas por agua fría y caliente, campana para captación de humos, y refrigeradores de alimento, y deben además contar con: a) El apto otorgado por el Servicio de Medicina del Trabajo para los trabajadores en cargados de preparar los alimentos. b) Una dieta con balance calórico elaborado por el responsable del Servicio de Medicina del Trabajo, en el caso que el contratista sea quien provea comida a los obreros.
Desechos cloacales: en la evacuación y disposición de aguas servidas deben evitarse el contacto con las excreciones, y la contaminación del suelo y de las fuentes de abastecimiento de agua. Los líquidos deberán evacuarse por redes por sus correspondientes bocas de registro; los líquidos no deben disponerse finalmente sin tratamiento previo. Si la cantidad de personas no justifica instalar una planta de tratamiento, la disposición final podrá hacerse aguas profundas, no deberá usarse pozo absorbente. Disposición y evacuación de desechos sólidos: el residuo debe almacenarse en el lugar donde se produjo, luego se recogerá y se transportara a su disposición final. Agua de uso y consumo humano: el agua que se emplea para beber, higienizarse y preparar alimentos, y de almacenarse, debe estar claramente diferenciada, respecto del agua de uso industrial. Si el agua de uso y consumo humano no es provista por red pública deberá someterse a exámenes físicos, químicos y bacteriológicos.
Manipulación y almacenamiento de materiales Todos los trabajadores deben estar capacitados sobre como transportar materiales, a fin de no poner en riesgo su seguridad. Los materiales se almacenaran en un lugar que será verificado por el Responsable de Higiene y Seguridad; dicho lugar deberá permanecer ordenado. Respecto al tipo y envase de materiales, en la ley se establece: Para materiales provistos en bolsas, éstas se colocaran trabadas, de modo que no se deslicen o se caigan.
Los ladrillos, tejas, bloques de mampuestos, etc., se apilaran sobre una base sólida y nivelada, sea un piso plano o tarima; si la disposición supera un metro de altura, las piezas se escalonaran hacia adentro. Las barras de hierro se sujetaran firmemente para evitar que rueden. Los caños que se estiben deben afirmarse con cuñas y puntales. Al almacenarse material disgregable como arena, tierra, grava, etc., deberá cuidarse de no entorpecer el tránsito peatonal. Los materiales pulverulentos deberán almacenarse en silos, tolvas o recipientes, lo prescripto en el capítulo Silos y Tolvas. De almacenar sustancias inflamables o explosivas, éstas observarán lo establecido en los capítulos correspondientes.
Limpieza y orden en los lugares de trabajo En una obra no se acumularan escombros que no sean los producidos durante la jornada; las herramientas deberán disponerse de tal manera que no entorpezcan los lugares de paso y de trabajo, y además deberán protegerse todos los elementos punzocortantes (hierros, clavos, etc.) a fin de evitar lesiones o heridas.
Circulación peatonal y vehicular Deberá programarse en el obrador la circulación peatonal y vehicular necesaria, respetándose la señalización. Los medios de salida y lo acceso serán adecuados y seguros.
Calefacción, iluminación y ventilación Los lugares de trabajo deberán estar correctamente iluminados y ventilados. Para calefacción, que prohibido utilizar calefactores con llama descubierta, los calefactores por combustión deberán apoyarse sobre superficies incombustibles, y que a su vez, estén alejados de materiales combustibles.
Caída de personas, materiales y objetos Si se trabajan en un plano por sobre el cual se desarrollan tareas con alto grado de riesgo de caída de objetos o de materiales, será obligatorio proteger a los trabajadores adoptando las medidas de seguridad en cada caso. Con respecto a la caída de personas desde un lugar de trabajo, deberán adoptarse las siguientes previsiones según el caso: 1. Si hay aberturas en un piso, deberá preverse: Cubiertas sólidas para transitar por encima, incluso vehículos, correctamente sujetadas; si la cubierta es del tipo teja, las barras no estarán separadas más de 5 metros.
2. 3.
4.
Barandas en los lados expuestos, de 1 metro de altura, con travesaños intermedios y zócalo con 15 cm. de altura. Otros medios eficaces. Si hay aberturas en paredes al exterior con desnivel, se deberá prever: Colocar barandas, travesaños y zócalos. Si las aberturas son de dimensiones reducidas y tengan un desnivel de hasta 1 metro de diferencia, se admitirán travesaños cruzados a modo de protección. Si no hay paramentos y no se utilizan barandas, travesaños y zócalos como protección, se colocaran: Redes protectora por debajo del plano de trabajo, que cubrirán las posibles trayectorias de caída, de resistencia acorde a las cargas a soportar y de material adecuado, y se amarraran a puntos de anclaje fijos. En casos fuera de lo previsto: Será obligación del Responsable Habilitado identificar los lugares riesgosos y elegir las protecciones a adoptar.
De existir en una obra riesgos de caída de personas al agua, los obreros deberán estar provistos de chalecos salvavidas u otros elementos de protección personal. Importante: el trabajo con riesgo de caída a distinto nivel es la tarea que involucra la labor o la circulación a un nivel cuya diferencia de cota sea igual o mayor a 2 metros con respecto al plano inferior más próximo. En pozos de ascensores, cajas de escaleras, y plenos, será obligatorio instalar una red protectora para evitar la caída de persona, y una cubierta un piso por encima del lugar de trabajo, a fin de evitar a los obreros riesgos por caídas de objetos.
Trabajos en la vía pública Será obligatoria observar las disposiciones que rigen los municipios a tales efectos y las que fije el comitente de la obra, respecto a las protecciones a terceros. Deberá señalizarse, vallarse, o cercarse todas las áreas de trabajo, para evitar que se vea afectada la seguridad de los trabajadores por el tránsito de peatones y vehículos. Las señalizaciones, vallados y cercos deberán estar en un buen estado y en los lugares establecidos para su visualización. En los trabajos nocturnos, los trabajadores deberán estar provistos de elementos reflectivos de alta visibilidad. Si las condiciones climáticas impiden un normal desarrollo de las tareas, el contratista interrumpirá las labores hasta tanto no desaparezcan el riesgo.
Señalización en la construcción El Responsable Habilitado indicara aquellos sitios a señalar y las características de la señalización a colocar. Todos los sistemas de señalización (carteles, vallas, balizas, etc.), se mantendrán, modificaran y adecuaran según la evolución de los trabajos y el riesgo emergente, de
acuerdo a la norma IRAM 10005. Todas las señalizaciones serán fácilmente visibles a distancia, y llevaran una leyenda con colores contrastantes en el fondo. Las áreas restringidas serán delimitadas en forma física y bien visible, así como los caminos de obra. Los obreros de construcción de carreteras deberán estar provistos de equipos de alta visibilidad y protegidos de la circulación vehicular mediante vallados, señales, luces, vigías u otras medidas eficaces. Si un vehículo o maquinaria de obra deba trabajar avanzando o retrocediendo, ocupando total o parcialmente la vía pública, además de poseer señales fonoluminosas, se debe prever designar señaleros para advertir a los transeúntes sobre el riego. La parte móviles de máquinas y equipos de obra serán señalizados de tal manera que se visualicen cual es la parte en movimiento y cuál es la que está en reposo. Las personas, lugares y objetos se identifican con colores de seguridad según lo establece la norma IRAM 10005, 2507. Las cañerías por las que circulan fluidos se pintaran con los colores establecidos en la norma IRAM 2507 y carta de colores de la norma IRAM DEF. D. 10-54. Es importante indicar según convenga, con líneas amarillas y flechas bien visibles los caminos de evacuación de emergencia en caso de peligro, así como todas las salidas normales en caso de emergencia.
Electricidad A los efectos de la ley, se consideran los siguientes niveles de tensión: Muy baja tensión de seguridad (MBTS): hasta 24 voltios respecto a tierra. Baja tensión (BT): hasta 1000 voltios entre fases. Media tensión (MT): tensiones por encima de 1000 voltios y hasta 33000 voltios. Alta tensión (AT): tensiones por encima de 33000 voltios. Para evitar descargas en la proximidad de las partes no aisladas de instalaciones eléctricas en servicios, la Ley establece separaciones mínimas medidas entre cualquier punto con tensión y la parte más próxima del cuerpo del operario o de las herramientas no aisladas por él utilizadas. El personal que efectué tareas de mantenimiento de las instalaciones eléctricas será capacitado para el buen desempeño de su función, debiendo ser informado sobre: a) Riesgos propios a su tarea. b) Primeros auxilios. c) Lucha contra el fuego y evacuación de locales en llamas. Para el trabajo con tensión se definen tres métodos: 1. A contacto: se usa en instalaciones de media y baja tensión, y consiste en separar al obrero de las partes en tensión con elementos y herramientas aislados. 2. A distancia: empleando equipos adecuados, se busca alejar los lugares de tensión del obrero. 3. A potencial: usado en líneas de transmisión de más de 33000 KV nominales; consiste en aislar al operario del potencial de tierra y ponerlo al mismo potencial del conductor.
El capítulo que se trata se refiere a todas las tareas y protecciones a adoptarse, incluyendo trabajos en locales eléctricos, considerando celdas y locales para instalaciones, aparatos de corte y seccionamiento, transformadores, aparatos a control remoto, condensadores estáticos, alternadores menores, sala de baterías, etc. Además se enumeran protecciones a tomar para instalaciones de redes eléctricas en obras de construcción. En la ley, el artículo 174 define una serie de términos a saber: Líneas de alimentación: es la vincula la red de la empresa prestataria de energía con los bornes de entrada del medidor de energía. Línea principal: vincula los bornes de salida del medidor de energía con los equipos de protección y maniobra del tablero seccional. Línea seccional: es el que vincula los bornes de salida de un tablero con los bornes de entrada del siguiente. Línea de circuito: vincula los bornes de salida del último tablero con los puntos de conexión de los aparatos de consumo. Tablero principal: es aquel que acomete la línea principal y del cual se drivan las líneas seccionales o de circuitos. Tablero seccional: es aquel que acomete la línea seccional y del cual se deriva las líneas seccionales o de circuitos.
Prevención y protecciones contra incendios Comprende en conjunto de condiciones que se debe observar en los lugares de trabajo y todo otro lugar, vehículo o maquinaria donde exista riesgo de fuego. Los objetivos a cumplir por las condiciones son: Impedir la iniciación del fuego, su propagación, y los efectos de los productos de la combustión. Asegurar la evacuación de las personas. Capacitar al personal sobre prevención y extinción de incendios. Prever instalaciones de detección y extinción. Facilitar el acceso y la acción de los bomberos. El Responsable Habilitado debe por lo menos inspeccionar una vez al mes las instalaciones, equipos y materiales de prevención y extinción de incendios. Todos los equipos de extinción de incendios deben mantenerse libres de obstáculos y ser accesibles en todo momento. Se deben instalar matafuegos en cantidad y tipo adecuado a las clases de fuego involucrados en: Lugares de almacenamiento de materiales combustibles e inflamables. Lugares donde se efectúan trabajos de soldadura que generan riesgos de incendios. Cada piso de los edificios en construcción o remodelación y cada frente de obra donde exista riesgo potencial de incendio. Las clases de fuegos se designan con las letras A, B, C, y D, y son los siguientes: Clase A: fuego que se desarrolla sobre combustibles sólidos: madera, papel, tela, goma, plásticos y otros. Clase B: fuegos sobre líquidos inflamables: grasas, pinturas, ceras y otros.
Clase C: fuego sobre materiales, instalaciones o equipos sometidos a la acción de la corriente eléctrica. Clase D: fuegos sobre metales combustibles como por ejemplo, el magnesio, el titanio, potasio, sodio, aluminio y otros.
Es indispensable instalar como mínimo un matafuego cada 200 m2 de superficie a ser protegida, la distancia máxima a recorrer por el matafuego es de 20 metros para fuegos de clase B. siempre que se encuentren equipos eléctricos energizados, se instalaran matafuegos clase C. Dado que el fuego en sí mismo será clase A o B, los matafuegos serán de un potencial extintor acorde con la magnitud de los fuegos A o B que puedan originarse en los equipos eléctricos y sus adyacencias. Importante: Si existe riesgo de fuego clase D, se considera cada caso en particular. No deberán usarse agentes extintores tóxicos. Los materiales de desecho que extrañen riesgo de incendio se retiraran una vez producidos. Todos los fabricantes de equipos y elementos contra incendio deberán estar registrados como tal en el Ministerio de Trabajo. Dentro de una serie de prescripciones, debemos destacar: No fumar ni utilizar llamas descubiertas y/o materiales incandescentes en locales que contengan materiales inflamables o explosivos. En espacios cerrados donde existan gases, vapores o polvos inflamables, se debe cumplir que la instalación eléctrica sea antidesflagrante (a prueba de explosión), sin presencia de llama abierta, con ventilación adecuada, y con estricta prohibición de fumar. Colocar avisos visibles donde se indiquen números de teléfonos y direcciones de puestos ayuda (bomberos, hospital, etc.) más próximos, cercanos a teléfonos y áreas de salida. No utilizar naftas y otros productos similares para limpiar o para eliminar grasa o para higienizarse corporalmente. Respetar los artículos 212, 213, 222 y 223 de la ley, donde se especifican cumplimentaciones a adoptar en medios de escape y sectores de incendio (resistencia al fuego de aberturas, muros, señalizaciones, ancho de pasillos, corredores, escaleras, los factores de ocupación en obradores y campamentos, etc.). Los depósitos de inflamables deberán cumplir restricciones de esta ley, además de las que establece la ley 13660, respecto a su almacenamiento, traslado, identificación, etc.
Equipos y elementos de protección personal Los equipos y elementos de protección personal serán entregados a los trabajadores y utilizados obligatoriamente por éstos, y serán acorde al riesgo de la tarea a ejecutar; los
equipos serán de uso individual, si las razones de practicidad e higiene así lo determinan; estos elementos de protección deben ser destruidos al término de su vida útil. El trabajador deberá utilizar vestimenta que posea tela flexible, de fácil limpieza y desinfección, comodidad y ajustabilidad de mangas; no deberán lucir elementos en sus vestimentas que encierren riesgo adicional de accidentes, por ejemplo, corbatas, bufandas, pulseras, cadenas, collares; se aconseja recoger y cubrir los cabellos si son largos; el trabajador será provistos de elementos d vestimenta contra el frio o la lluvia, incluyendo calzados adecuados. Para proteger miembros superiores se utilizan guantes, manoplas y otros; si se trabajan con sustancias que afectan la piel, el obrero deberá estar provisto de cremas protectoras. Deberá el trabajador utilizar con obligatoriedad el casco, con ala completa alrededor o con visera al frente, fabricados con material resistente; el casco será obligatorio para toda persona que transite por la obra. Respecto de la protección acular, se seleccionaran los medios (pantallas, anteojos de seguridad y otros) en función del riesgo de: Radiaciones nocivas. Proyección o exposición de material particulado sólido, líquidos y vapores, gases o aerosoles. Es indispensable contar con protección auditiva si la tarea a desarrollar lo exige. Si el trabajo a desarrollar conlleva riesgo de caída será obligatorio el uso de cinturones de seguridad provistos de anillas por donde pasara el cabo de vida; se verificará cuidadosamente el sistema de anclaje y su resistencia. Si una tarea en horario diurno expone al trabajador a los riesgos que entrañan los vehículos en movimiento, llevaran vestimentas de alta visibilidad en contraste con el fondo; en horarios nocturnos, o en casos de escasa visibilidad, la vestimenta tendrá material reflectante en sus partes inferiores y superiores. En ambientes de trabajos donde se produzcan nieblas, polvos, gases, vapores, el trabajador deberá utilizar un equipo de protección respiratoria.
Normas higiénico-ambientales en obras Se establece adoptar las prevenciones necesarias en aquellos ambientes donde se produzcan: a) Gases, polvos, vapores, nieblas, emanaciones diversas: el Responsable Habilitado verificará el cumplimiento de las prevenciones a adoptar, que también incluirán la no superación de las concentraciones máximas admisibles de mencionado; asimismo, se contemplan los trabajos a ejecutar en condiciones hiperbáricas (cajones de aire comprimido), que deberán cumplir con los reglamentos. b) Ventilación: si en el área de trabajo no se cuenta con ventilación natural, podrán utilizarse sistemas de extracción de aire; la ventilación mínima en esos lugares de trabajo se determinará en función de la cantidad de personas que se hallen desarrollando tareas. c) Radiación: cuando se ejecutan trabajos de instalación de equipos de rayos X, y trabajos con radiaciones ionizantes (material radiactivo) y no ionizantes
(radiofrecuencias, microondas, láseres, ultravioleta, ultrasonido), deberán cumplir las reglamentaciones que prevé los artículos 263 al 268, que establecen la competencia de organismos oficiales y la observancia de leyes y decretos que rigen determinadas normas. d) Ruidos y vibraciones: ningún trabajador podrá estar expuesto a un nivel sonoro continuo superior a 90 dB, para una jornada de 8 hs diarias y hasta 48 hs semanales. De no poder evitar tal problema sonoro por medios técnicos, se preverá protectores auditivos al personal obrero; la exposición de un trabajador a un nivel sonoro continuo de 85 dB lo hará someterse periódicamente a exámenes médicos. e) Iluminación: deberá cumplir lo siguiente: La composición espectral de luz deberá ser acorde a la tarea a efectuar, permitiendo observar y reproducir los colores correctamente. El efecto estroboscópico debe ser evitado. Las fuentes lumínicas no deben producir deslumbramientos, directos o reflejados. El reglamento establece intensidades en lux según el tipo de tareas a desarrollar, protecciones eléctricas, contra el agua y contra contactos y cuerpos extraños. Deberá preverse la instalación de iluminación de emergencia en los lugares de trabajo, circulación y corredores, para evacuar el sitio y para favorecer las condiciones de auxilio ante un siniestro. El tiempo de autonomía de la iluminación de emergencia no será inferior a 90 minutos. Temperatura: según el trabajo a desarrollar, y la posición corporal, el trabajador emite determinada cantidad de calor, y a eso contribuye además el estado físico y la vestimenta. El reglamento establece tablas en la cual se estable el tipo de carga térmica a la cual está sometido el obrero; de esta manera puede establecer un descanso temporal según el tipo de trabajo.
Normas de prevención en las distintas etapas de la obra
a) b)
c) d)
Demolición: se establece como preliminar la planificación de las medidas de prevención y el examen de la obra a demoler, y su posible afectación a terceros. No deberá permanecer ninguna persona en el plano inferior respecto al plano de trabajo, y si se trabajara en distintos niveles, deberán adoptarse las medidas pertinentes. Deberá efectuarse los apuntalamientos que sean necesarios y deberá evitarse la caída de objetos y la propagación de polvos, entre otras provisiones. En cuanto al equipo a utilizar: Si la demolición es por tracción, los obreros deberán situarse a distancias aproximadas, fijado por el Responsable Habilitado. Si la demolición es por golpe (peso oscilante o bola de derribo y martinete) se deberá mantener una distancia de seguridad alrededor de los puntos de choque; se adoptara igual criterio si se usan palas mecánicas, de derribo, etc., alrededor de las áreas de trabajo. Si se utilizan explosivos, no descuidar lo establecido en el capítulo correspondiente. Si se trabaja en altura, adoptar los andamios necesarios, o si es imposible la colocación de los mismos, prever las medidas necesarias.
Trabajos en ambientes explosivos: si se usan, se manipulan o se almacenan explosivos, deberá cumplir lo que exige la Ley de Armas y Explosivos n° 20429, el Decreto n° 302/83. El Responsable Habilitado verificara el cumplimiento de la norma antedicha; si un explosivo o sistema no este descripto en la ley mencionada, se aplicaran las recomendaciones de los fabricantes y proveedores.
Excavaciones y trabajos subterráneos: deberá previamente efectuarse un reconocimiento del lugar determinándose las medidas de seguridad apropiadas en cada área de trabajo. No deberá descuidarse lo atendido al: 1. Derribamiento de árboles y cortes de plantas. 2. Estancamiento de aguas. 3. Señalización y luz de emergencia. En las excavaciones, deben conocerse las características del suelo, fundamentalmente en los bordes de la excavación, por si allí se depositan materiales, se desplazan objetos, etc.; si existen riesgos de desprendimientos, las paredes de la excavación serán protegidas mediante tablestacas, entibados u otros medios eficaces. Las zanjas y pozos deben realizarse, según la naturaleza de la tarea y en caso de ser necesario, entibados, taludes o paredes; deberán preverse escaleras si la profundidad excede de 1 metro. En túneles y galerías subterráneas se exige, entre otras prevenciones, instalar sistemas de ventilación en cada frente de trabajo, que garantice de 30 a 40 renovaciones por hora; asimismo, deberá realizarse constantes mediciones del nivel de contaminante en el aire; además, deberán instalarse sistemas de iluminación de emergencia y extintores de incendio. Para tareas de submuración, si se hacen cortes verticales sin apuntalamientos de seguridad, siempre que el estudio de suelo lo permita, la longitud del mismo no superará los 2 metros. Entre dichos cortes contiguos deben dejarse banquinas de una longitud no menor que la del corte y de un espesor medio en el coronamiento de los mismos no menor que la mitad del corte, ni menor que 1 metro, y terminadas con un talud para evitar derrumbes de trabajarse junto a edificios contiguos a la obra que no tengan submuración, deberá submurarse dichos edificios, y si hubiera que efectuar recalces de los muros, la tarea se hará una vez que el muro este sólidamente apuntalado.
Trabajos con pilotes y tablestacas: se deberá señalizar el área de trabajo; además, deberá revisarse los equipos, respecto de las protecciones de las partes móviles, elementos de seguridad, las bases de sustentación y la superficie donde éste se apoya, entre varias medidas.
Trabajos con hormigón, tuberías y bombas para su transporte: ordena verificar equipos y elementos para tareas de hormigón armado, en especial no combinar acero y madera en una pieza de apuntalamiento, prevenir riesgos de incendio de materiales de encofrado.
Trabajos de pintura: estas normas ordenan el guardado de pinturas y elementos afines en sitios protegidos contra incendios, además de referirse a la manipulación
de los elementos, la mezcla de los mismos, su aplicación y la preparación de superficies.
Normas de prevención de los elementos y equipos requeridos en obra Este capítulo regula lo que el titulo refiere, y en sus artículos establece prescripciones para: Silos y tolvas. Máquinas para trabajar la madera. Herramientas mecánicas portátiles de accionamiento manual. Escaleras y sus protecciones: de mano, de dos hojas, extensibles, verticales de gato y estructuras temporarias. Andamios colgantes de madera y metálicos: se establece como norma general que los mismos no deberán moverse, tanto en sentido vertical como horizontal, y además entre varias normas: 1. A excepción de los colgantes, si el andamio supera los 6 metros, deberá dimensionarse sobre la base de cálculos. 2. Los tablones de una plataforma (ancho total mínimo de 60 cm.) estarán trabados solidariamente a la estructura del andamio.
Silletas. Caballetes. Pasarelas y rampas. Vehículo y maquinaria automotriz: ordena el mantenimiento de los vehículos, cumpliendo asimismo con lo que prescribe la Ley Nacional de Transporte, y también se establecen normas sobre: 1. Camiones. 2. Vagonetas automotores. 3. Palas mecánicas. 4. Aplanadora. 5. Hormigonera.
Aparatos elevadores: se dispone en este caso verificar en un ensayo antes de la puesta en servicio; los aparatos deberán ser adecuados al tipo de carga a soportar y se establecen normativas para: 1. Cabinas. 2. Grúas. 3. Autoelevadores y similares. 4. Montacargas. 5. Ascensores y montacargas que trasladan personas.
Cables, cadenas, cuerdas y ganchos: se establecen en estos artículos disposiciones sobre el uso de: 1. Cables metálicos de uso general y de uso específico. 2. Cuerdas. 3. Cadenas.
4. Eslingas. 5. Ganchos, anillos, grilletes y accesorios.
Transportadores Soldaduras. Aparatos y equipos sometidos a presión: generadores de vapor, compresores, cilindro de gases a presión, etc. Máquinas y equipos de transformación de energía.
Capacitación Según lo establece el artículo 825, en toda obra será obligatorio capacitar al personal en materia de higiene y seguridad del trabajo, en prevención de enfermedades laborales, y de accidentes. La capacitación se realiza por medio de cursos, utilizando medios audiovisuales y aquellos que sean adecuados a los efectos didácticos, y será recibida por todos los niveles o estamentos, desde directores, pasando por la administración hasta los trabajadores de producción.
ENFERMEDADES PROFESIONALES Introducción Partiendo del concepto de que la enfermedad es un deterioro de la condición clínica y anatómico-patológica de una persona en su organismo, por estar sometida a la acción directa o indirecta de un agente que provoca el nombrado deterioro, se considera como enfermedad profesional aquella enfermedad que padece una persona, originada durante el desempeño directo en un trabajo o actividad, es decir, que en el ámbito estadístico se verifica la existencia de pruebas que permiten establecer una determinada asociación de causa y efecto entre una determinada condición laboral y un cierto cuadro patológico definido. Reconocer una enfermedad profesional no es tarea fácil, ya que deben acotarse ciertas condiciones: a) Organismos físicos variables, dado que en condiciones normales, y expuestos a un determinado riesgo, no todo el mundo enferma, aunque en condiciones de sobreexposición a dicho riesgo, las posibilidades de enfermar son mayores. Muchas veces quien padece una enfermedad, no percibe los síntomas, por lo que deben buscarse con métodos diagnósticos adecuados. b) Causas múltiples que pueden originar una misma enfermedad. c) Condiciones de exposición, que en determinados grados puede favorecer o no el riesgo de desarrollo de una enfermedad, por ejemplo, pocas o muchas horas de trabajo en ciertas condiciones; es de destacar que muchas veces no puede especificarse la sintomatología de una enfermedad profesional.
Los agentes de una enfermedad y criterios de exposición Al nombrar el término agente, debe entenderse a toda sustancia química, física o biológica que posee propiedades capaces de producir efectos nocivos en la salud de una persona. Debe tenerse en cuenta un criterio de relatividad al hablar de agentes dado que existen algunos que solo producen daño si se sobrepasa un umbral o concentración máxima de exposición, es decir, a mayor exposición, mayor probabilidad de daño. Por ejemplo, si un obrero desarrolla tareas en un ambiente donde las maquinarias producen sonidos superiores a 120 dB (intensidad de ruido de una turbina de avión a 1,5 m de distancia), no debe estar expuesto a dicho nivel sonoro más de dos minutos por día, y si no cumpliera esta prescripción, las lesiones auditivas serian irreversibles. A diferencia del ejemplo anterior, existen tareas que al manipular elementos que contengan determinada calidad de agentes, implican riesgos que no se miden por el tiempo de exposición, sino por cualidades intrínsecas del agente en cuestión, por ejemplo, la exposición, al plomo, o a material radiactivo.
El enfoque médico-legal Al establecerse una enfermedad profesional, diferenciadas de otras que no los son, quien la padecía era económicamente compensado por una incapacidad, un tratamiento médico a seguir o por muerte; actualmente, el enfoque médico-legal tiene a asegurar la salud del trabajador, y el derecho de éste a gozar de un medio ambiente laboral sano. Lo que antes poseía un enfoque meramente compensatorio, hoy se suplanta por un criterio preventivo; de ahí las leyes de la resolución 1069/91 de Seguridad e Higiene en el Trabajo, que tiende a lograr la disminución del riesgo; y, en términos de prevención, diagnosticar precozmente un estado físico que preceda a la aparición de una enfermedad profesional, y así lograr que un determinado cuadro clínico pueda ser reversible y factible de su curación, propiciando, de detectarse tal condición, la readecuación del medio ambiente laboral que provoque el daño. Demás está decir que no solamente un organismo asegurador puede actuar tras la aparición de la enfermedad, sino que la empresa que emplea a un trabajador sujeto a un cierto riesgo, también posee responsabilidad, por lo que es indispensable que instrumente un plan de vigilancia de la salud apto para la población laboral, poniéndolos en conocimiento de los factores de riesgo, y su grado de exposición, y el programa médico de detección precoz de enfermedades profesionales.
Un caso especial: el sida Al establecer un listado de enfermedades profesionales en determinados ámbitos, se trabaja con justificativos acerca de las condiciones de trabajo que pueden originar tal o cual enfermedad. Presumir el origen de una enfermedad es una cuestión administrativa dado que
la autoridad competente decide cual enfermedad incluir o no en una lista pero basándose en un criterio médico-legal. La aparición del virus de la Inmunodeficiencia Humana (HIV) no se ha observado como un hecho frecuente en los trabajadores de la construcción. El HIV se contrae a través del contacto de la sangre de un enfermo con la sangre de una persona sana, y los accidentes con pérdida de sangre, en una obra, son frecuentes. En condiciones de trabajos normales, existen gremios cuyos trabajadores están más expuestos a cortaduras en manos y brazos que otros, tal es el caso de los vidrieros, zingueros, colocadores de revestimientos cerámicos, etc. A su vez, estas personas, en el ámbito de trabajo, deberían entran en contacto con los fluidos corporales, tal el caso de la sangre, de personas portadoras del SIDA, por lo que la posibilidad de contagio existen.
SENALIZACIÓN EN OBRAS SEÑALIZACIÓN Introducción Según se ha visto en estas páginas, la prevención significa alertar por cualquier medio una situación de peligro; esto no significa la desaparición del peligro, sino que sugiere una conducta o actitud para disminuir un daño que eventualmente puede llegar a producirse; por lo tanto, se recurre a la estimulación sensorial; en el caso de la señalización en las obras, se apela a un medio de estimulación óptico, que es apreciable a través de formas, colores, símbolos y textos. Antes de avanzar sobre el tema, debemos definir qué se entiende por símbolo, entendiendo por tal a una cosa que representa a otra semejante, que también tiene que ver con lo que se entiende por señal, diciendo que es una figura empleada para representar algo. La señalización en la construcción es un conjunto de dibujos y de símbolos que advierten sobre el peligro y de conductas que se deben observar. El IRAM estable ser sintético en la creación de figuras, omitiendo detalles que se presentan a confusión o que no sean esenciales; asimismo, aclara que hasta tanto “… no exista una norma IRAM acerca del diseño de símbolos para señales, éste se hará según las prescripciones de la Norma ISO 3461”.
Formas Dentro de lo que establece la norma IRAM 10005 (parte I y II), las formas de señalización son las siguientes:
Circulo: obligación o prohibición. Triangulo: advertencia de peligro.
Cuadrado o rectángulo: información.
Las señales deben ser vistas desde una distancia apreciable, proporcionando su tamaño a la distancia del observador. El área de la señal debe resultar de la operación: Área = largo/2000
Colores Los colores imprimen una mayor potencialidad a aquello que se desea transmitir. Se establecen como colores aquellos que se disponen en lo siguiente:
Verde: es utilizado para seguridad (salidas de emergencia, señales de circulación), medicina y primeros auxilios (unidades quirúrgicas, primeros auxilios, gabinetes, botiquines). Rojo: es utilizado para prohibición (fumar, estacionar, etc.), detención (de personas, vehículos, dispositivos de parada de emergencia de ascensores), elementos contra incendios (rociadores, hidrantes, baldes de arena, lanzas). Amarillo: es utilizado para advertir peligro, atención. Además es utilizado para delimitar zonas de desplazamiento de maquinarias, desniveles, fosas descubiertas, escaleras, cajas de llaves, fusibles, postes, barandas, pilares. Azul: es utilizado para indicar obligaciones (por ejemplo, indicar elementos de protección personal).
También podemos mencionar colores reconocidos universalmente como:
Blanco: se utiliza para indicar señales de tránsito, áreas de paso, zonas esterilizadas, receptáculos de residuos. Naranja: usado para señalar peligro de radiactividad en terrenos, habitáculos y recipientes. Violeta: apto para designar partes de máquinas o equipos de alta peligrosidad, poleas, engranajes.
Relacionando la forma y el color, podemos observar los siguientes usos:
Rojo/Circulo: detención, prohibición. Rojo/Rectángulo: equipos de incendios. Amarillo/Triangulo: advertencia, precaución, peligro. Verde/Rectángulo: primeros auxilios, medios de escape, zonas de seguridad, salidas de emergencia. Azul/Circulo o Azul/Rectángulo: instrucción, información, obligaciones varias.
Además, debemos tener en cuenta que los colores pueden complementarse, de la siguiente manera:
Un color base: seguridad. Un color complemento: contraste. Un color agregado: símbolo.
Es aceptable una combinación, de por ejemplo, amarillo y negro, no siendo apropiadas las de rojo y azul o rojo y verde. En el siguiente cuadro se observan combinaciones de colores, donde se muestran el contraste de los mismos y su relación con la forma de acuerdo con el mensaje que se desea transmitir:
Seguridad Contraste Símbolos Ejemplo Rojo
Blanco
Negro
No avanzar
Amarillo
Negro
Negro
Peligro de explosión
Verde
Blanco
Blanco
Salida
Azul
Blanco
Blanco
Usar protectores auditivos
Señalización de cañerías
Las cañerías incluyendo todos sus accesorios, también pueden señalizarse. Hay cañerías que pueden producir productos inofensivos o productos peligrosos. En al caso de los productos inofensivos, se utiliza en color gris en toda su extensión. En el caso de productos peligrosos, se pintaran de gris en su base, y un color accesorio en franjas de color naranja. Pueden incorporarse textos en las franjas, y hasta señalizar el sentido de la circulación del fluido. En el siguiente cuadro muestra la identificación de los colores de las cañerías con su contenido:
Rojo: elementos para combatir el fuego. Castaño: vacío o aspiración. Negro: electricidad. Amarillo: aire comprimido. Verde con franjas naranjas: agua caliente. Verde: agua fría. Azul: combustible (líquidos o gaseosos).
También es conveniente aclarar que en las cañerías con productos peligrosos, según el diámetro corresponderán un ancho de franjas dibujadas, y una determinada altura de letras de textos identificatorios.
Señalización del personal El personal que presta servicios en una obra también debe estar identificado, no solo para individualizar su jerarquía, sino hasta para ciertos momentos del día que signifiquen riesgo para el que trabaja (trabajo nocturno, obras viales, etc.). Los operarios deben llevar identificación en chalecos, mangas, cascos, entre otros elementos. En el caso de los cascos, el Código Internacional de Identificación de Personal mediante cascos de seguridad establece la siguiente designación:
Blanco: personal de dirección de obra. Naranja: capataces. Amarillo: personal de planta. Rojo: personal y brigada de bomberos. Verde: personal médico. Gris: personal de vigilancia. Lila: personal de oficinas. Azul: visitas en obras.
Los cascos de color negro y habano pueden designarse a voluntad. Si en una obra existen varios subcontratistas, es conveniente que los cascos que lleve una oblea identificatoria de la empresa. Asimismo, si quiere identificar trabajadores que estén dentro de un área de trabajo específica, o turnos de trabajo, cuadrillas, etc., pueden llevar en
sus cascos cintas autoadhesivas, que dispuestas de a una, dos o tres, cruzadas o no, etc., sirven al efecto.
Señalización de servicios contra incendios Para designar la ubicación de los extintores, el IRAM establece: Establecer una superficie donde se hallen colocados, con franjas rojas y blancas, de 10 cm. de ancho cada una, inclinadas 45° respecto a la horizontal; En el ángulo superior derecho de dicha superficie se ubicaran las letras correspondientes al tipo de fuego. Las letras deben ser perfectamente visibles a 5 m de distancia. El Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires establece que para la ubicación de los extintores sea visible desde lejos, deben colocarse sobre los mismos: Un triángulo equilátero a franjas rojas y blancas, de 35 cm de lado, y a dos metros del nivel del piso. Si el extintor está en una columna, esta deberá tener dicha señal en todos sus lados. Los nichos o casetas de hidrantes estarán indicados por un cuadrado de 30 cm de lado ubicado en forma similar a los extintores. Los pulsadores de alarmas deben indicarse mediante un círculo rojo de 15 cm de diámetro, ubicado a 2 m del nivel del piso, en línea vertical sobre el pulsador. Designación para los tipos de fuego:
Clase A: triángulo de contorno verde (contraste), fondo blanco y símbolo (letra A) de color verde. Clase B: cuadrado de contorno rojo (contraste), fondo blanco y símbolo (letra B) de color rojo. Clase C: circulo de contorno azul (contraste), fondo blanco y símbolo (letra C) de color azul.
Señalización para transito En obras donde su envergadura requiere señalización vehicular, deberán cumplirse las disposiciones nacionales, que pueden encontrarse tanto en los municipios donde se realicen tales obras como en la sedes del Automóvil Club Argentino.
Rotulado Todo recipiente o contenedor que transporta elementos peligrosos debe indicar su condición (frágil, inflamable, tóxico, corrosivo) y su posición en el suelo o estibado.
Vallado y balizamiento Debe ejecutarse en los casos de obras viales, para advertir acerca de objetos y obstáculos que pueden provocar accidentes. Pueden delimitarse áreas o inducir el sentido del tránsito de vehículos y personas.
El vallado impide el acceso de personas a la obra, y protegen a los obreros que se hallan cerca de vehículos circulando. Las vallas son tubos de acero de sección redonda de 1 metro de altura y longitud variable, que se sostienen por barras de hierro soldadas a la base; los módulos se empalman entre sí. Se pintan de amarillo. Hay vallados que se materializan con bandas de polietileno, que si bien no hacen las beses de contención, cumplen la función de advertir.
Las balizas son piezas de PVC de forma troncocónicas; son de color naranja, aunque además se utilizan con franjas rojas y blancas; hay balizas de uso nocturno, que son conectadas a la red de electricidad, y hay modelos que se alimentan a pilas, con mecanismos de intermitencia, y poseen colores amarillo, rojo o naranja (por supuesto deben poseer estanquidad).
SEGUROS APLICADOS A LA CONSTRUCCIÓN SEGUROS Introducción Hablar de seguros implica introducirse en un tema muy vasto, por lo que en estas páginas se trataran aspectos elementales del mismo. En el ámbito de la construcción se aplica distintos tipos de seguros, y la inclusión de los mismos no solo reviste obligatoriedad, sino que además contribuyen a la tranquilidad personal presente y futura de todos aquellos que intervienen en la construcción de una obra. Debemos aplicar este concepto: la prevención de un riesgo o un accidente no es un gasto sino una inversión. Y dicha inversión respalda nuestra responsabilidad como profesionales de la construcción.
Glosario
Seguro: garantía contra un daño inevitable e imprevisto, destinada a reparar materialmente, en parte o en su totalidad, las consecuencias del daño, que destruye o
menoscaba la vida y el patrimonio de las personas. El seguro no evita el riesgo, sino que rezarse al asegurado, según lo convenido. Siniestro: daño sufrido por una persona o un bien. Este siniestro puede ser parcial o total. El siniestro es un acontecimiento que, por originar daños previstos en la póliza, motiva la aparición del principio indemnizatorio. Riesgo: probabilidad de que un siniestro ocurra (posible acontecimiento). Póliza: prueba documental de un contrato celebrado en el documento que instrumenta el contrato de seguro entre el asegurado y el asegurador. Asegurado: persona titular del porcentaje sobre cuyo riesgo se toma el seguro. Sobre el asegurado recae la cobertura del seguro. Asegurador: empresa que asume la cobertura del riesgo. Prima: precio que recibe el asegurador por las obligaciones que asume.
Breve reseña histórica El seguro ha sido un instrumento utilizado desde épocas pasadas para garantizar la continuidad de los negocios existentes entre empresas ante acontecimientos imprevistos y dañosos. Así surgió en la Edad Media, aparentemente en Italia, a través de contratos que ligaban a los navegantes con sus clientes, como formas sustitutivas del llamado “préstamo a la gruesa”, hasta que el Papa Gregorio IX prohíbe este tipo de préstamo. La institución del seguro siguió desarrollándose y se independizó del contexto marítimo, extendiéndose hacia otras actividades. Este desarrollo siguió un proceso más bien empírico, y al llegar a nuestros tiempos, observa una modalidad científica en su desarrollo, pasando a cumplir, entonces una finalidad social. En nuestro país, el régimen legal regula el contrato de seguro a través de la Ley 17418/67 estableciendo en el artículo 1°: “Hay contrato de seguro cuando el asegurador se obliga mediante el pago de una prima o cotización a resarcir un daño o a cumplir la prestación convenida si ocurre el evento”.
Objeto del contrato de seguro El objeto de este tipo de contrato es de reparar materialmente, en forma parcial o total, las consecuencias de un daño que destruye o menoscabe la vida y el patrimonio de las personas.
Partes intervinientes en el contrato de seguro Son dos las partes intervinientes: 1. Asegurador: es la empresa que asume la cobertura del riesgo.
2. Asegurado y/o tomador: es la persona de existencia visible o ideal titular del interés sobre cuyo riesgo se toma el seguro. Sobre el asegurador recae la cobertura del seguro y es el que se obliga al pago de la prima.
Clasificación jurídica del contrato de seguro El contrato puede clasificarse como: Bilateral: se compone de dos partes: segurador, y asegurado o tomador. El asegurador está obligado a cumplir si ocurre el evento, y el asegurado se obliga al pago de una prima o cotización. Oneroso: existe una obligación de pago en dinero de la prima para que pueda, si ocurre un siniestro, resarcirse al tomador. Consensual: emitida la propuesta por una de las partes es necesario la aceptación por parte de la otra; para confeccionar este contrato es necesario que ambas pares expresen su voluntad. Nominado: está previsto este tipo de contratos en la ley 17418/67. Aleatorio: el resarcimiento tendrá lugar solamente sí ocurre el evento, por lo que el riesgo futuro es incierto (art. 2051 C.C.). De Adhesión: quien contrate con una empresa aseguradora deberá adherirse a las cláusulas preestablecidas según el tipo de seguro a contratar. Formal: la ley determina la escritura del acto mediante la correspondiente solicitud.
Clasificación general del contrato de seguro En forma global, el contrato de seguro puede clasificarse como: Patrimonial: son aquellos que afectan a los bienes de las personas, y son de naturaleza indemnizatoria. De Vida o de Personas: afectan directamente a las personas, y no son de carácter resarcitorio.
Seguros patrimoniales que afecten a la construcción Podemos nombrar dentro de este tipo los siguientes riesgos: a) Incendio: establece asegurar bienes que pueden ser afectados por el fuego, como tal es el caso de edificios en construcción y a la mercadería contenida o guardada en obra. b) Transporte: está destinado al transporte de la mercadería en tránsito, por vía marítima o terrestre. Afecta indirectamente a la empresa que efectúa el transporte, ya que es la encargada de contratar este tipo de seguros.
c) Robo: se destina a reparar la perdida por robo, no hurto, de mercadería, dinero en tránsito, en caja fuerte, enseres varios, etc. d) Desperfectos técnicos: por lo general no se utilizan, dado que en el caso de la construcción solo cubrirían artefactos electrónicos o maquinarias muy pequeñas, y su costo es muy alto. e) Responsabilidad civil: prevé el daño que pueden sufrir terceros o cosas de terceros por causas de tareas de obras, como podría ser, por ejemplo, la caída de un andamio sobre un techo de una finca lindera, o la desafortunada manipulación de elementos en altura que caen y dañan a un transeúnte. La responsabilidad civil es ineludible frente a terceros damnificados, es decir, el asegurado no puede transferirla a la compañía aseguradora, y esta responsabilidad subsiste aun si la aseguradora no cumple con el resarcimiento, o bien si el tercero damnificado, no conforme con la indemnización, actúa judicialmente contra del asegurado. Por lo general se estila que el damnificado, al ser indemnizado, haga una expresa renuncia a cualquier tipo de reclamo que pudiera efectuar. Dentro de la responsabilidad civil, debemos mencionar a un riesgo no asegurable en nuestro país, que es el de Mala Praxis, aplicable a la responsabilidad profesional. Sería un seguro de responsabilidad profesional. En otros países del mundo se practica, y cubre al profesional de la construcción ante cualquier evento dañoso que ocurra dentro del periodo contractual como post-contractual o extracontractual. f) Caución: es la garantía o aval que una persona ofrece a otra para asegurar el cumplimiento de un contrato, promesa u obligación. Dentro de la construcción, las garantías más utilizadas son: Mantenimiento de oferta: garantiza una propuesta ofrecida. Ejecución del contrato: mantiene las obligaciones emanadas del contrato. Anticipos: destino de la suma para la ejecución de la obra. Acopios: destino de la suma para adquisición de materiales, enseres, etc. Fondo de garantía o de reparo: sustituye a las retenciones que se practican sobre las certificaciones de obra.
Seguros de vida o de personas que afectan a la construcción Podemos mencionar dentro de este tipo de seguros: De salud: cubren los posibles gastos que originan la aparición de enfermedades no profesionales. Es de origen reciente y no sería incompatible con los sistemas de seguridad social (obras sociales o medicinas prepagas). De accidentes personales: cubren los gastos que origina un accidente que derive en incapacidad personal o muerte. De vida: conocido como “seguro por muerte”, es el que ante el fallecimiento del asegurado,, se acuerda el pago de una indemnización a un tercero denominado beneficiario. De vida colectivo obligatorio: cubre la vida del conjunto de trabajadores de una empresa, y se acuerda el pago a un tercero beneficiario ante el caso de muerte natural o accidente del asegurado.
De accidentes de trabajo: son aquellos que cubren al trabajador ante el caso de muerte, o de incapacidades parciales o totales, temporarias o permanentes, debidas a accidentes de trabajo.
La ley de riesgo de trabajo n° 24557 En caso de muerte, incapacidad y necesidad de atención médica para trabajadores afectados por un accidente laboral, se aplicaba la ley 9688. Luego esta ley fue suplantada por la ley 24028, hasta que a su vez fue reemplazada por la ley 24557, denominada Ley sobre Riesgos del Trabajo, donde se unifican los conceptos de la anterior ley con los principios regulados por la ley 19587 de Seguridad e Higiene. Esta ley tiene por objeto: a) Prevenir. A través de la capacitación del operario se tiende a lograr la disminución de riesgos de trabajos. b) Reparar daños. Si un accidente origina al trabajador un daño que deriva en incapacidades, enfermedades profesionales, o muerte, se lo indemniza de dos formas: 1. En dinero: acceso al goce de una pensión por incapacidades temporarias o permanentes, mediante un pago único, periódico o vitalicio. 2. En especies: el trabajador podrá acceder a medicamentos, prótesis y asistencia profesional para su recuperación. Puede cubrirse con especies un servicio funerario. c) Recalificar y recolocar. Si un trabajador ve disminuida sus aptitudes físicas tras un accidente, podrá desarrollar otro tipo de tareas inherentes a su nueva condición. d) Mejorar la actividad. Readecuar las condiciones de trabajo que hagan más segura la actividad a desarrollar. La ley 24557modifica sustancialmente, desde julio de 1996, el esquema legal existente hasta entonces, con relación a los accidentes de trabajos y enfermedades profesionales que pudieran sufrir los obreros, mediante la creación de las Aseguradoras de Riesgos de Trabajo (A.R.T.). La ART brinda una cobertura integral, homogénea y obligatoria a todas las empresas públicas y privadas del país que cuenten con personal en relación de dependencia. Las empresas deben afiliarse en forma obligatoria a un ART, pero podrá elegir la ART que más le convenga. A su vez, ninguna ART podrá rechazar el pedido de afiliación, ni exigir a los trabajadores examen médico alguno. Las ART benefician tanto al empleador como al trabajador en los siguientes aspectos: El empleador cuenta con un asesor efectivo en materia de prevención de riesgos e higiene, a fin de mejorar gradualmente el nivel de seguridad en el trabajo. Todas las mejoras se reflejan en el costo del seguro, que anualmente se recotiza en función de los siniestros que se hayan producido en el lugar de trabajo. Asimismo, se libera del costo que implica un litigio, a cambio de un mecanismo indemnizatorio ágil y eficiente. El trabajador desarrollara su actividad en un medio ambiente laboral seguro, bajo la protección de un sistema que le brinde cobertura médica y asistencial, a fines de su posterior rehabilitación y reinserción laboral.
La superintendencia de riesgos de trabajo (SRT) Creada por la ley 24557, la SRT es un organismo cuyas funciones consisten en verificar el desarrollo de la actividad laboral, controlando el fiel cumplimiento de las resoluciones que oportunamente dicte. A través de la resolución n° 231/96, la SRT ha establecido medidas mínimas que deben cumplirse en una obra, por ejemplo: El establecimiento de sanitarios y vestuarios para el personal. La provisión de elementos de protección personal. Medidas de prevención ante caída de personas o cosas. La protección del sistema eléctrico. La confección del legajo técnico. La capacitación sobre seguridad e higiene. La señalización de obra. La protección contra incendio. Además, otra resolución, la n° 51/97, establece renunciar ante la ART el inicio de obra, presentando un programa de seguridad que debe ser confeccionado por el contratista; en esta resolución, se autoriza a las ART a prestar ellas mismas los servicios de seguridad e higiene coordinadamente con la empresa que ejecute la obra. La construcción ha sido, y es, una de las áreas de la producción con mayor índice de accidentes de trabajo. Por eso, la ley 24557 tiene a colocar el sistema laboral a la altura de las legislaciones más modernas, en aras de disminuir la cantidad de accidentes de trabajo como así mismo la aparición de enfermedades profesionales que afecten a las actividades de la producción.
RÉGIMEN LABORAL E IMPUESTOS RÉGIMEN LABORAL Introducción El artículo 14 de la Constitución Nacional consagra derechos para todos los habitantes de la Nación conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio, y entre esos derechos figura el derecho a trabajar; y dentro de la misma Constitución el artículo 14 bis establece que el trabajo debe gozar de la protección de las leyes, que aseguran al trabajador, entre otras condiciones enumeradas: Condiciones dignas y equitativas de labor. Jornada laboral limitada. Descanso y vacaciones pagados. Retribución justa.
Salario mínimo, vital y móvil. Igual remuneración por igual tarea. Protección contra el despido arbitrario. Organización sindical libre y democrática.
Asimismo, el art. 14 bis, los gremios tienen garantizado: Concertar convenios colectivos de trabajo. Recurrir a la conciliación y al arbitraje. El derecho a huelga. Y también se garantizan para los trabajadores: Los beneficios de la seguridad social, con carácter de integral e irrenunciable.
El derecho laboral Se entiende por derecho laboral al ordenamiento jurídico vigente que rige las relaciones humanas dentro del contexto de la relación entre un trabajador y aquel que no lo emplea como tal. El derecho laboral en nuestro país tiene muchas fuentes a las cuales referirse. Tal es así el caso que tenemos: Ley n° 20744 de Contrato de Trabajo, modificada por la ley n° 21297. Ley n° 24013/91, denominada Ley Nacional de Empleo. Asimismo, se complementan con estas leyes: Los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT), establecidos por la ley n° 14250. Los laudos arbitrales. Los usos y costumbres. La libre voluntad de las partes a la hora de establecer un vínculo laboral.
La ley de contrato de trabajo Esta ley, que lleva el número 20744, dice en su art. 4: “Constituye trabajo a los fines de esta ley toda actividad lícita que se preste a favor de quien tiene la voluntad de dirigirla, mediante una remuneración. El contrato de trabajo tiene por principal objeto la actividad productiva y creadora del hombre en sí. Solo después ha de entenderse que media entre las partes una relación de intercambio y un fin económico en cuanto se disciplina por esta ley”. El art. 21 de la ley expresa: “Habrá contrato de trabajo, cualquiera sea su forma y denominación, siempre que una persona física se obligue a realizar actos, ejecutar obras o prestar servicios a favor de la otra y bajo la dependencia de ésta, durante un periodo determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una remuneración. Sus cláusulas en cuanto a las formas y las condiciones de la prestación, quedan sometidas a
las disposiciones de orden público, los estatutos, los convenios colectivos de trabajo o los laudos con fuerzas de tales, y los usos y costumbres”. El contrato de trabajo puede clasificarse como: Bilateral: una parte se obliga a efectuar un trabajo y la otra a contraprestar un beneficio por el trabajo efectuado. Consensual: el contrato queda incluido, en situaciones normales, por el mero consentimiento de las partes. Oneroso: el empleador paga al trabajador un emolumento económico en dinero, para su sustento. Conmutativo: el trabajo se efectúa a cambio de una remuneración. No formal: no requiere formas específicas para su celebración. Escrito o verbal: tal como la clasificación lo indica. A efectos de la ley, son deberes del trabajador: a) Prestar normalmente los servicios convenidos. b) Respetar las órdenes dadas por el empleador. c) Observar puntualidad, eficacia, dedicación. d) Cuidar herramientas suministradas. e) Guardar secretos sobre procedimientos comerciales y/o técnicos. Son derechos del trabajador: a) Percibir remuneración por el trabajo efectuado. b) Gozar de los beneficios sociales según leyes, estatutos y convenios colectivos de trabajo. Son deberes del empleador: a) Pagar remuneraciones y servicios sociales. b) Suministrar trabajos, herramientas, materias primas. c) Brindar seguridad, comodidad, higiene. d) Dirigir, organizar, etc.
Convenios colectivos de trabajo La ley n° 14250 establece los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) como el acuerdo entre empleadores (a través de los organismos empresariales) y los trabajadores (por medio de sus asociaciones), aunque gozan de lo establecido en los CCT todos los trabajadores, estén afiliados o no a las distintas asociaciones profesionales. A través de los CCT se establece las condiciones de trabajo de un gremio o categoría de trabajadores o de una empresa. Los CCT deben ser homologados por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social. La construcción cuenta con el CCT n° 76, de vigencia en todo el territorio nacional desde el 1° de junio de 1975, y fue subscripto por: La UOCRA (Unión de Obreros de la Construcción de la República Argentina). La CAC (Cámara Argentina de la Construcción).
La Federación Argentina de Entidades de la Construcción. El Centro Argentino de Arquitectos y Constructores.
El CCT 76/75 regula las relaciones de trabajo que involucra a trabajadores y empleadores de la construcción y sus ramas subsidiarias (albañiles, plomeros, pintores, techistas, etc.). El art. 19 del CCT 76/75 establece un pago mínimo para el trabajador. Si a un obrero no le abona su salario en término o se le abona en forma insuficiente, este podrá reclamar no solamente lo que se le adeude, sino además una reparación equivalente al doble de la suma adecuada, siempre y cuando: a) Intimar al empleador dentro de los 10 días hábiles contados desde el momento que se debió cobrar. b) El empleador no abone el salario dentro de los tres días subsiguientes al requerimiento. Si se produjeran ausencias del obrero por motivo de enfermedades inculpables o por accidentes, el art. 21 de la ley 22250 establece que el trabajador gozara del sueldo básico y sus adicionales (de corresponder) durante los días laborales, por un periodo de: a) Hasta tres meses, si posee antigüedad en el empleo inferior a 5 años. b) Hasta seis meses, si dicha antigüedad fuera mayor. La recidiva de enfermedades crónicas no será considerada enfermedad, salvo que se manifestara transcurrido los dos años. Salvo casos de fuerza mayor, el trabajador debe dar aviso de su accidente o enfermedad dentro de la primera jornada de trabajo respecto de la cual no pudiera concurrir por cualquiera de los mencionados motivos, informando además donde se halla. De no avisar, perderá derechos sobre la remuneración, salvo que el carácter de la enfermedad o accidente revista gravedad suficiente.
Ley 22250: el régimen de la industria de la construcción En la industria de la construcción el régimen laboral está compuesto por la legislación laboral general, y un régimen específico que en algunos aspectos medican al anterior por causa de la modalidad propia de la actividad. La ley 22250/80, de alcance nacional, constituye un régimen legal autónomo, y fue sancionada para regir las relaciones laborales en el ámbito de la construcción para los trabajadores en relación de dependencia; esta ley suplanta, para los trabajos de la construcción, las normas contenidas en la Ley de Contrato de Trabajo (art. 36, ley 22250), prevaleciendo sobre esta última. La ley 22250/80 comprende como sujetos: A los empleadores de la industria de la construcción que ejecuten obras de arquitectura o ingeniería (movimientos de suelos, edificaciones nuevas, reparaciones, reciclajes, conservación y demolición de obras existentes, montaje o fabricación de partes ya fabricadas, etc.) y aquellas que elaboren elementos necesarios o realice trabajos destinados exclusivamente para la ejecución de las
obras recién mencionadas, en dependencia de su propia empresa, establecidas con carácter transitorio para este único fin. A los empleadores de las industrias complementarias o coadyuvantes de la construcción únicamente con relación al personal que contrate solo para ejecutar trabajos en las obras o lugares mencionados en el punto anterior.
Respecto a los trabajadores, esta ley comprende a aquellos que dependen de los referidos empleadores, independientes de la forma de contratación y de remuneración, desarrollando labores en sitios mencionados en los párrafos 1 y 2; además, deben agregarse los trabajadores que se desempeñen en talleres, depósitos, o parques destinados a la conservación, reparación y guarda de los elementos de trabajo utilizados en dichas obras o lugares. La ley 22250 excluye al personal directivo, administrativo, técnico, profesional, jerárquico y de supervisión, al propietario de la obra; a la administración pública Nacional, Provincial o Municipal y entes centralizados, descentralizados y autárquicos, a las empresas del Estado (y su participación en sociedades), y en los casos que el Estado realice obras para sí, mediante el sistema de administración, con su propio personal.
El instituto de estadística y registro de la industria de la construcción (IERIC) Este organismo es un ente autárquico no estatal, encargado de aplicar la ley 22250 y de inscribir a cada empleador. El IERIC inscribe a personas reales o ideales, todo aquel que realice trabajos con carácter empresario, contratista o subcontratista. El IERIC mediante el decreto 1309/96, cumple las funciones que antiguamente desarrollaban el Registro Nacional de la Industria de la Construcción, que dependía del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social. El contratista o subcontratista deberá estar inscripto en el IERIC, requisito que debe ser exigido por el comitente, quien comunicara a dicho organismo la ubicación de la obra y el inicio de la misma; de no hacerlo así, los empresarios, propietarios y profesionales (que contraten mano de obra y no estén inscriptos en el IERIC) son solidariamente responsables de las obligaciones de dichos contratistas o subcontratistas respecto del personal que empleen y que fueran emergentes de la relación laboral referida a la obra. Un empleador deberá inscribirse en el IERIC dentro de los primeros 15 días hábiles de iniciada su actividad en calidad de tal. Si no se hiciera así, se presumirá como fecha de inicio, según el decreto 1342/81, que reglamenta la ley 22250, aquella que coincida con el día que celebro el primer contrato laboral con uno o más trabajadores afectados a la normativa vigente.
Fondo de desempleo El fondo de desempleo es un mecanismo legal que sustituye el régimen de preaviso y despido enunciado en la Ley de Contrato de Trabajo. Este fondo se nutre con un aporte obligatorio a cargo de empleador, que se realiza desde el comienzo hasta el inicio de la
relación laboral. Los depósitos de los aportes al fondo de desempleo se efectúan dentro de los primeros 15 días del mes siguiente a aquel en que se pagó el salario, en una entidad bancaria autorizada. La ley 22250, en su art. 16, prohíbe el pago directo de dicho fondo al obrero que cesa en su trabajo. El fondo integrara el patrimonio de los trabajadores y será inalienable, irrenunciable, inembargable e intransferible (salvo por imposición judicial de cuota alimenticia una vez producido el desempleo). Por cualquier causa que justifique el cese de la relación laboral, el trabajador dispondrá del fondo de desempleo. El empleador entregara la libreta de aportes y abonara el saldo de aportes no realizados a partir de la fecha de cesación.
Libreta de aportes
La libreta de aportes es un documento de carácter obligatorio que es expedido por el IERIC al obrero en relación de dependencia; en dicha libreta, medio eficaz para verificar la aplicación de la ley 22250, se vuelcan: Los datos personales del trabajador. La fecha de inscripción del trabajador. La notación de los anteriores contratos. El registro de aportes efectuados para el trabajador por sus empleadores, debidamente acreditados por un banco interviniente en cada una de las distintas relaciones laborales. Al iniciarse en un determinado trabajo, el obrero debe entregar a su empleador su libreta de aportes dentro de los 5 días hábiles; si el obrero no posee libreta, el empleador puede tramitarla dentro de los primeros 15 días hábiles contados desde la fecha de ingreso, por lo que deberá contar con los datos que la ley requiere.
Los obreros Deberán cumplir una jornada de trabajo de nueve horas, con un descanso pago de 20 minutos, con un límite de 44 horas semanales de trabajo. El CCT 76/75 establece una categorización de las calidades de operarios de la construcción, a saber: Oficial especializado: es el oficial albañil o carpintero que además de las tareas inherentes a su especialidad debe interpretar planos y efectuar replanteos. Oficial albañil: es el oficial capacitado para nivelar, aplomar, colocar marcos de aberturas, colocar revestimientos, ejecutar mamposterías, contrapisos, revoques y tareas de impermeabilización. ½ oficial albañil: es el oficial que ejecuta tareas de mampostería gruesa, contrapisos y revoques gruesos.
Oficial carpintero: es aquel que realiza tareas de armado, aplomado, nivelación, colocación de columnas, vigas, dinteles y entablonados. ½ oficial carpintero: es quien realiza tableros, puntales, entablonados, apuntalamientos y acuñamientos. Oficial armador: es aquel que interpreta planos y planillas de hierro, hace y coloca estribos, dobla y empalma hierros. ½ oficial armador: realiza el corte y doblado de hierros de diámetro reducidos. Ayudante: desempeña tareas generales, no especializadas. ½ oficial canchero: es quien prepara mezclas de albañilería.
El salario básico del convenio se paga sobre la base de una división geográfica del país en tres zonas: Zona A: Capital Federal, Santiago del Estero, Santa Fe, Buenos Aires, San Juan, Catamarca, Córdoba, Entre Ríos, Salta, Tucumán, Chaco, La Pampa, San Luis, Corrientes, La Rioja, Formosa, Jujuy, Misiones. Zona B: Neuquén, Rio Negro, Chubut. Zona C: Santa Cruz, Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del Atlántico Sur. La remuneración de un overo tiene una serie de incidencias sobre la mano de obra directa que se calculan sobre la base del siguiente cuadro: Salario por tiempo efectivamente trabajado …………………………………………. 100,00 Asistencia perfecta ……………………………………………………………………. 18,00 Salario pagado por el tiempo no trabajado, incluida indemnización por causas climáticas………………………………………………………………………………. 14,48 Asignación por vestimenta ……………………………………………………………... 1,80 SAC (Sueldo Anual Complementario) ………………………………………………... 11,12 Fondo de desempleo, indemnización, fallecimiento ………………………………….. 17,86 Subtotal liquidado ………………………………………………………………….... 163,06 Aportes patronales al ANSES Obra social Asignaciones familiares Previsión social e INSSJyP Seguro de vida
…………………………………………………..… 33,55
Costo total (excluido el seguro de accidente de trabajo) …………………………...…196,61 Los salarios pagados por tiempos no trabajados incluyen: Feriados nacionales. Vacaciones. Enfermedad inculpable. Licencia especiales pagas.
IMPUESTOS DEL PROFESIONAL DE LA CONSTRUCCIÓN Introducción El impuesto es una carga que impone la Nación a todos sus habitantes, es un recurso que posee la Nación para hacer frente a los gastos que demande el sostenimiento del Estado, sobre la base de un tributo que pagan todos los habitantes del Territorio de la República. La aplicación de los impuestos se efectúa mediante una ley, debiendo tener los mismos: a) Equidad: dado que las capacidades contributivas de los contribuyentes de la Nación son distintas. b) Generalidad: se aplica a todos los habitantes del Territorio Nacional. c) No confiscatoriedad: el pago del impuesto no debiera la pérdida del patrimonio del contribuyente, para hacer frente a su pago. El impuesto es aplicado tanto por la Nación como por las provincias; los municipios no fijan impuestos, sino tasas o contribuciones de orden regional. El pago de los impuestos de orden nacional es verificado por la Administración Federal de Ingresos Públicos, Ex – Dirección General Impositiva (AFIP, Ex - DGI), en tanto que los impuestos provinciales y tasas regionales son fiscalizados por las direcciones de renta de las provincias y de los municipios.
Impuestos que gravan la profesión Un contribuyente puede ser una persona física argentina o extranjera, una sociedad de hecho o una sociedad constituida legalmente. Cuando el profesional va a iniciarse en la actividad, con su matrícula recién obtenida, debe inscribirse en la AFIP, la que le otorgara un número denominado Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), que individualiza al profesional como contribuyente. A efectos de conocer los impuestos que gravan el desarrollo de la profesión, se enumeran los mismos, omitiendo nombrar el mecanismo para las liquidaciones de pago, debido a que en nuestro país, las políticas oficiales tributarias sufren modificaciones según las coyunturas de turno.
Impuestos a las ganancias: es un impuesto de orden nacional, que grava las ganancias resultantes del desarrollar una actividad que suponga un beneficio, tanto en el país como en el extranjero. El impuesto se tributa una vez al año, a lo que se presenta una declaración jurada de la obtención del monto a ingresar al fisco.
Impuesto a los activos: es un impuesto nacional y se establece en los casos que la suma de los valores de los bienes que se usan en la actividad supera a los montos de la AFIP establece anualmente, con una alícuota. Se presenta una declaración jurada anual, y el pago se hace en la misma forma que se realiza el del impuesto a las ganancias.
Impuesto al valor agregado: conocido con su abreviatura (IVA), es un impuesto nacional que se calcula como un porcentaje sobre el valor consignado en una factura; ese porcentaje debe ser ingresado al fisco, dado que quien factura actúa como agente de retención: por cada factura emitida, el profesional emisor adiciona el mismo porcentaje de IVA correspondiente, y como ese profesional ha efectuado compras con el IVA (consignado en las facturas correspondientes) deposita en una entidad bancaria la diferencia entre el IVA cobrado (por facturas emitidas por el mismo) y el IVA que abono es sus compras. Toda compra y toda venta que el profesional efectué, debe asentarse, atendiendo un orden cronológico, en sendos libros no rubricados. El monto de IVA que se ingresa mensualmente, detallado en una declaración jurada, pasa a engrosar las arcas del Estado. Además, debe presentarse una declaración jurada anual. Existen dos formas de inscripción anual ante el IVA: 1. Como Responsable Inscripto: deben inscribirse como tal aquellos profesionales que facturan anualmente una cifra que supera los montos que establece la AFIP, o bien aquellos que no superan dichos montos y que deseen estar registrados como tales. En las facturas que emiten, debe consignar el monto de sus honorarios, agregando el porcentaje correspondiente del IVA, con lo que dichos honorarios más en IVA conforman el total de la factura. 2. Como Responsable no Inscripto: son aquellos profesionales cuyos ingresos anuales no lo obligan a categorizarse como Responsables Inscriptos; facturan honorarios y agregan a las facturas en porcentaje de IVA, adicionando a este una sobretasa del 50% del mismo.
Impuestos a los ingresos brutos: son establecidos por las provincias y grava el ejercicio de la profesión, con un porcentaje sobre la facturación mensual; en el caso de la Ciudad de Buenos Aires, el profesional, salvo el caso de los maestros mayores de obras, esta exento del pago de ingresos brutos. En el caso de desarrollar actividades como contratistas o empresario, deberá tributar ingresos brutos tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia. Si un contratista ejerce actividades en más de una provincia, el impuesto puede abonarse a través de un pago único, denominado convenio multilateral, donde el monto del aporte se desglosa en dos porcentajes: uno mayor que se abona en la jurisdicción donde se efectuó el servicio, y el restante donde tenga el domicilio de residencia. El impuesto a los ingresos brutos se paga una vez al mes, acompañando una declaración jurada mensual, y anualmente debe presentarse otra declaración jurada.
Aportes jubilatorios: lo que debiera ser una previsión pura y exclusivamente personal, el Estado lo transforma en una carga obligatoria. Aquellos contribuyentes autónomos que desarrollan la profesión en la Ciudad de Buenos Aires aportan como autónomos a la AFIP. Los autónomos pagan una cuota mensual en concepto de esto aportes jubilatorios, cuyos montos van aumentando a medida que el contribuyente acumule antigüedad desde su inscripción en la AFIP. Los aportes, que se pagan en una entidad bancaria, ingresan al sistema estatal de reparto, o a una administración de fondos de jubilaciones y pensiones (AFJP). Deben aportarse una cantidad mínima de años para acceder a los beneficios de la jubilación.
En el ámbito provincial, el profesional realiza sus aporte jubilatorios a la caja provincial. Tomando como ejemplo a la Caja de Previsión para los Profesionales de la Ingeniería y la Arquitectura de la provincia de Buenos Aires, creada por la Ley Provincial 5920/58 (modificada por ley 12007/97), esta exige el pago de un porcentaje sobre el monto de los honorarios cobrados por su tarea profesional, que no debe ser inferior al valor prefijado en una cuota mínima anual; de no llegarse a cubrir el monto dicha cuota mínima, no podrá computarse el periodo a efectos de acceder a los beneficios de la jubilación.
Facturación y recibo El profesional debe emitir facturas y recibos conforme a las normas que establece la AFIP; si ejecuta proyectos y dirección, es suficiente emitir recibos, pero si trabaja como contratista o empresario debe emitir factura y recibo. La AFIP dispuso tres tipos de facturas: A, B y C. El profesional que es IVA responsable inscripto, emite facturas o recibos: a) Tipo A a los comitente que sean responsables inscriptos o responsables no inscriptos en el IVA. b) Tipo B a los comitentes consumidores finales, no responsables o IVA exento. Puede darse el caso de que se emita una factura B a un responsable inscripto. El profesional cuya categoría es la IVA responsable no inscripto debe emitir facturas y/o recibos Tipo C a cualquier comitente.
SOCIEDADES COMERCIALES Introducción Cuando hablamos de la labor del profesional de la construcción y la labor del empresario, nos referimos a su desempeño a título personal, es decir, tomamos a la figura de cada una de ellos como la de una persona física, con nombre y apellido. Muchos emprendimientos que se desarrollan en el transcurso de la vida profesional y/o empresaria conllevan esa actitud de realización personal e individual. Tal es el caso del ingeniero civil que proyecta una vivienda o del contratista de hormigón armado que ejecuta una losa. Siempre hablamos de sujetos individuales, que proyectan dirigen o emplean y/o subcontratan personal para la ejecución de un determinado trabajo. Pero también, esos emprendimientos pueden ser de tal magnitud que nos sobrepasa en nuestra capacidad de respuesta; vale decir que solos no podemos hacerle frente, dada esa envergadura de que hablamos, o bien porque otras ocupaciones nos impiden un cierto grado mínimo de atención.
Las tareas profesionales o empresariales pueden ser desempeñadas en sociedad. Consideremos la sociedad como una unión de personas que persiguen un fin común en todas ellas, realizando cada una los aportes que sean necesarios para el correcto funcionamiento de dicha unión y el eficaz cumplimiento de tal fin. Las sociedades civiles están reglamentadas por el Código Civil de la Nación. El art. 1648 dice al respecto: “Habrá sociedad, cuando dos o más personas se hubiesen mutuamente obligado, cada una con una prestación, con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en dinero, que dividirán entre sí, del empleo que hicieran de lo que cada una haya aportado”. Al hablar del Capital, el C.C. denomina Capital Social a todas las prestaciones que consisten en obligaciones de dar.
El contrato social Un contrato social puede celebrarse, según la establece el C.C. en su art. 1662: Verbalmente o por escrito. Por instrumento público o privado. Por correspondencia. En una sociedad no pude asegurarse al socio su capital o ganancia, o retribución fija al socio industrial, haya ganancia o no; y además, el socio no puede retirar su capital de la sociedad en cualquier momento. Los herederos de los socios fallecidos solo tiene derecho a percibir como cuotas de sus ganancias una cantidad determinada, o que el socio o socios sobrevivientes puedan quedan con todo el activo social, pagándoles una cantidad determinada. Si la existencia de la sociedad no puede probarse, por falta de instrumento, o por cualquier otra causa, los socios que hubiesen estado en comunidad de bienes o de intereses, podrán alegar entre si la existencia de la sociedad, para pedir la restitución de lo que hubiesen aportado a la sociedad, la liquidación de las operaciones hechas en común, la partición de las ganancias y de todo lo adquirido en común, sin que los demandados puedan oponer la nulidad o no existencia de la sociedad. El Código Civil acepta como pruebas de la existencia de la sociedad cartas firmadas por los socios y escritas en el interés común de ellos, circulares publicados en nombre de la sociedad o de cualquier tipo de documentos en los cuales los que los firman hubiesen tomado las calidades de socios.
Los socios Son considerados socios aquellas personas que fueron parte del primitivo contrato de sociedad, y las que después entraren en la sociedad, o por alguna cláusula de contrato, o por contrato posterior con todos los socios, o por admisión de los administradores autorizados al efecto (art. 1667, C.C.).
Los aportes de los socios consisten en obligaciones de dar, o en obligaciones de hacer. Según el art. 1649 del C.C.: Es socio capitalista, aquel cuya prestación consiste en obligaciones de dar. Es socio industrial, aquel cuya prestación consiste en obligaciones de hacer. El artículo 1650 del Código Civil, dice que los socios deben sí o sí aportar a la sociedad sus obligaciones de dar u obligaciones de hacer. Asimismo, tampoco pueden cederse los derechos sociales, salvo que dicha facultad hubiera sido reservada en el contrato social (art. 1673, C.C.). Un socio puede ser excluido de la sociedad: Si contra la prohibición del contrato cediese sus derechos a otros. Si no cumpliese alguna de sus obligaciones para con la sociedad, tenga o no culpa. Si le sobreviniese alguna incapacidad. Si perdiese la confianza de los otros socios, por insolvencia, fuga, perpetración de algún crimen, mala conducta, provocación de discordia entre los socios u otros hechos análogos (art. 1735, C.C.).
La administración de una sociedad El poder de administrar la sociedad corresponde a todos los socios, y se reputa ejercido por cada uno de ellos, si no constare que para hacerlo, los socios hubiesen nombrado a uno o más mandatarios, socios o no socios (art. 1676, C.C.). Si no se ha estipulado en el contrato la forma de administrar, lo que cualquiera de los socios hiciere obliga a la sociedad como hecho por un mandatario suyo, pero cada socio podrá oponerse a las operaciones de los demás, antes de que hayan producido efecto legal (art. 1677, C.C.). El mandato para administrar la sociedad puede hacerse tanto en el contrato primitivo, o bien después de haber construido la sociedad (art. 1681, C.C.). La administración de la sociedad se reputa en mandato general, que comprende los negocios ordinarios de ella, con todas sus consecuencias. Son negocios ordinarios, aquellos que para los cuales la ley no exige poderes especiales; todos los otros serán reputados extraordinarios (art. 1694, C.C.). El mandato general no autoriza para hacer innovaciones sobre los inmuebles sociales, ni modificar el objeto de la sociedad, cualquiera sea la utilidad que pueda resultar de esos cambios. Tratándose de negocios extraordinarios, el administrador o administradores de la sociedad, o cualquiera de los socios, si la sociedad fuera administrada por todos, nada podrán hacer antes de que se les confiera los poderes especiales. La deliberación entra tales poderes será por la mayoría de los socios (art. 1697, C.C.).
Revocación del mandato del administrador
El mandato para administrar la sociedad puede ser revocado, y la revocación puede hacerse con causa legítima o ilegitima. Habrá causa legítima si el socio administrador por un motivo grave, dejase de merecer la confianza de sus coasociados, o si le sobreviniese algún impedimento para administrar. Si el mandatario no reconoce como justa la causa invocada conservara su cargo hasta ser removido judicialmente. Si el mandato ha sido dado por una cláusula del contrato social, no puede revocarse al administrador sin causa legítima y el socio que lo ha recibido puede, a pesar de la oposición de los otros socios, ejecutar todos los actos que entran en la administración del fondo común.
Disolución de una sociedad Una sociedad queda disuelta: Si fuere de dos personas, por la muerte de una de ellas. Por exigencia de algunos de los socios. Si fallece el administrador nombrado por el contrato, o el socio que pone su industria. Si algunos de los socios tuviera tal importancia personal, que su ausencia hiciere probable que la sociedad no pueda continuar con buen éxito. Si caduco el lapso de duración de la sociedad aun en el caso en que no haya quedado concluido el negocio que tuvo por objeto. Si se cumple la condición a que fue subordinada su duración aun en los casos en que no estén concluidos los negocios que tuvo por objeto. Las pérdidas y ganancias se reparten conforme a lo que se haya pactado. Si solo se hubiese pactado la parte de cada uno en las ganancias, será igual su parte en las perdidas. De no existir convenio, la parte de cada socio en las ganancias y pérdidas, será en proporción a lo que hubiese aportado a la sociedad. Si el socio industrial se hubiese obligado como los otros socios a dividir las ganancias o pérdidas, se entenderá que su perdida es sólo de la industria que puso
Decreto – ley 19550 de sociedades comerciales En 1972, fue sancionado y promulgado el decreto-ley 19550, conocido como Ley de Sociedades Comerciales. “Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforma a uno de los tipos previstos en la ley de sociedades comerciales, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las perdidas”. (Art. 1, ley 19550).
Estipulaciones Todo contrato social debe contener los siguientes ítems: a) Nombre, edad, número de documento, estado civil, nacionalidad, profesión y domicilio de los socios. b) Especificación de su objeto (debe ser preciso y determinado). c) Capital social, expresado en moneda vigente en el país, y aporte de cada socio. d) Forma de organización de la administración, su fiscalización y reuniones de los socios. e) Forma de distribuir utilidades y de soportamiento de pérdidas. f) Reglas del derecho y obligaciones de los socios. g) Funcionamiento, disolución y liquidación de la sociedad. En un contrato social no será válido asegurar al socio su capital ni sus ganancias, ni el agregado de pluses en efectivo, ni liberarlo de soportar perdidas. Asimismo, es nulo establecer que todas las ganancias y aun las prestaciones a la sociedad pertenezcan al socio o socios sobrevinientes. Los derechos y las obligaciones de los socios comienzan desde la fecha fijada en el contrato de sociedad. Sin perjuicio de ello responden también de los actos realizados, en nombre o por cuenta de la sociedad, por quienes hayan tenido hasta entonces su representación y administración, de acuerdo con lo que se dispone para cada tipo de sociedad. Será nula la constitución de una sociedad de tipos no autorizados por la ley, y nulas de nulidad absoluta aquellas que persigan fines ilícitos.
Denominación de la sociedad La razón social se forma con el nombre de una o más socios seguido por la frase “y Compañía” (“y Cía.”), si la cantidad de socios es numeroso. También puede ponerse un nombre de fantasía y su objeto.
Transformación Tiene lugar si una sociedad adopta uno de los tipos previsto en la ley, la sociedad no se disuelve ni se alteran sus derechos y obligaciones.
Fusión Si dos o más sociedades si liquidarse se unen entre sí, o cuando una sociedad existente incorpora a otra u otras que sin liquidarse son disueltas, existe fusión de sociedades.
Escisión Hay escisión de sociedades si destinan parte del patrimonio a otra sociedad existente, o participa con ella en la creación de una nueva sociedad, o cuando destinan parte del patrimonio para crear una nueva sociedad.
Disolución de la sociedad La enumeración de las causales de disolución y la resolución parcial de una sociedad no es taxativa según el decreto-ley 19550, porque incluso los socios pueden establecer causales no previstas por la ley; en las sociedades colectivas, en comandita simple, de capital e industria, y en participación, la muerte o la exclusión de un socio resuelven parcialmente el contrato. Una sociedad se disuelve: Por decisión de los socios. Por expiración del pazo por el que se convino su existencia. Por cumplimiento de la condición por la que se subordino su existencia. Por consecuencia del objeto para el cual se formó o por la imposibilidad sobreviniente de lograrlo. Por declaración de quiebra. Por su fusión. Por sanción en firme del retiro de ofertas públicas de la cotización de sus acciones. Por reducción de uno del número de socios en el término de tres meses, lapso durante el cual será el responsable por las obligaciones sociales contraídas. Al producirse la disolución, la sociedad se liquida, tarea que realizara el o los liquidadores, quienes deben estar inscriptos como tales en el Registro Público de Comercio (RPC). La liquidación tiene por objeto cobrar los créditos y pagar las deudas sociales.
Concurso preventivo Tiene lugar cuando un comerciante, al no poder hacer frente a obligaciones contraídas, se presenta ante el juez en lo comercial de su jurisdicción, y le solicita llegar a un acuerdo con los acreedores, de manera de obtener quitas, prorrogas, etc. para pagar por aquello que debe. El comerciante o sociedad que puede acceder al concurso preventivo es aquel que está inscripto en el RPC. El juez, al aceptar el concurso preventivo, nombra un síndico, con el que se realizan las juntas de acreedores. Para que el concurso preventivo sea considerado como tal, el juez debe homologarlo.
Quiebra
Si el deudor no puede hacer frente a sus pagos, cualquier acreedor puede solicitar que se declare la quiebra, no obstante la facultad del comerciante de solicitar su propia quiebra. También, si el concurso preventivo no fue homologado, o fue declarado negativo, el deudor mismo puede pedir la quiebra; si en forma anterior a la quiebra existió concurso, el juez designa a un síndico que verifique créditos y deudas y fije juntas de acreedores.
Tipo de sociedades. Generalidades La ley 19550 contempla los siguientes tipos de sociedades: Colectiva. En comandita simple. En comandita por acciones. De capital e industria. De responsabilidad limitada. Anónima. Anónima con participación mayoritaria estatal. Accidental o en participación (no considerada por la ley como sujeto de derecho).
Sociedad colectiva: los socios contraen responsabilidad subsidiaria, ilimitada y solidaria, por las obligaciones sociales. El pacto en contrario no es oponible a terceros.
Sociedad en comandita simple: el o los socios comanditados responden por las obligaciones sociales como los socios de la sociedad colectiva, y el o los socios comanditarios solo con el capital que se les obligue a aportar (art. 134, ley 19550).
Sociedad en comandita por acciones (S.C.A.): el o los socios comanditados responden por las obligaciones sociales como los socios de la sociedad colectiva; el o los socios comanditarios limitan su responsabilidad al capital que suscriben. Solo los aportes de los comanditarios se representan por acciones. La administración podrá ser unipersonal y será ejercida por un socio comanditado o tercero, quien durara en su cargo el tiempo que fije el estatuto.
Sociedad de capital e industria (S.C.I.): el o los socios capitalistas responden por los resultados de las obligaciones sociales como los socios de la sociedad colectiva, quien aportan exclusivamente su industria responden hasta la concurrencia de las ganancias no percibidas. Este tipo de sociedad no tuvo tan éxito comercial.
Sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.): una SRL puede tener hasta 50 socios. El capital se divide en cuotas; los socios limitan su responsabilidad a la integración de las que suscriban o adquieran, sin perjuicio de la garantía solidaria e ilimitadamente a los terceros sobre la integración de los aportes. Corresponde la administración y representación de la sociedad de responsabilidad limitada a uno o más gerentes, socios o no, designados por tiempo determinado o indeterminado en
el contrato constitutivo o posteriormente. Pueden elegirse suplentes para casos de vacancia. Si son muchos los gerentes, el contrato podrá establecer las funciones que a cada gerente compete en la administración o imponer la administración conjunta o colegiada. En caso de silencio se entiende que pueden realizar indistintamente cualquier acto de administración. Los gerentes tiene los mismos derechos, obligaciones, prohibiciones e incompatibilidades que los directores de la sociedad anónima. No pueden participar, por cuenta propia o ajena, en actos que importen competir con la sociedad, salvo autorización expresa y unánime de los socios. Los gerentes serán responsables, individual o solidariamente, según la organización dela gerencia y la reglamentación de su funcionamiento establecidas por el contrato (art. 157, ley 22903). Respecto a las resoluciones a adoptar, el contrato dispondrá sobre la forma de deliberar y tomar acuerdos sociales. En su defecto, son válidas las resoluciones sociales que se adopten por el voto delos socios, comunicando a la gerencia a través de cualquier procedimiento que garantice su autenticidad, dentro de los 10 días, de habérseles cursado consultas simultánea a través de un medio fehaciente, o las que resulte de declaración escrita en la que todos los socios expresan el sentido de su voto.
Sociedad anónima (S.A.): el capital se representa por acciones y los socios limitan su responsabilidad a la integración de las acciones suscriptas. La administración está a cargo de un directorio compuesto de uno o más directores designados por la asamblea de accionistas. Existen dentro de este tipo las Sociedades Anónimas con Participación Mayoritaria del Estado (Nacional, Provincial, Municipal), que posee, por lo menos, el 51% del capital social. La enajenación de acciones se dispone por ley; este tipo de sociedades no puede declararse en quiebra y su liquidación es cumplida por la autoridad que designe el Estado.
Sociedad accidental: su objeto es la realización de una o más operaciones determinadas, y transitorias, a cumplirse mediante aportaciones comunes y a nombre personal del socio gestor. No es sujeto de derecho y carece de denominación social; no está sometida a requisitos de forma ni se inscribe en el RPC. Su prueba se rige por las normas de pruebas de los contratos (art. 361, ley 19550). Algunos autores de derecho no coincidieran este tipo de sociedad como tal. El capítulo II de la ley 19550 establece disposiciones especiales sobre la sociedad anónima con participación estatal mayoritaria y sociedades accidentales o en participación. Los contratos de constitución de sociedades comerciales o modificatorios de una sociedad comercial ya existente deben inscribirse en RPC del domicilio social, en el termina y las condiciones previstas por el Código de Comercio. La inscripción se hará previa ratificación de los otorgantes ante el juez que la disponga, excepto cuando se extienda por instrumento público, o las firmas sean autenticadas por escribano público u otro funcionario competente. Previamente a la inscripción en el RPC, las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades por acciones deben publicar por un día en el diario de publicaciones legales correspondientes (en la Ciudad de Buenos Aires, el Boletín Oficial) el contrato constitutivo, sus modificaciones o la disolución.
La U.T.E. (Unión Transitoria de Empresas) Las sociedades constituidas en la República y los empresarios individuales domiciliados en ella podrán, mediante un contrato de unión transitoria, reunirse para el desarrollo o ejecución de una obra, servicio o suministro concreto, dentro o fuera del territorio de la República. Podrán desarrollar o ejecutar las obras y los servicios complementarios y accesorios al objeto principal (art. 377 ley de sociedades, según texto ley 22903). Las UTE no son sociedades, ni un objeto de derecho. Si la UTE contrae una deuda, puede demandarse a cada una de las empresas que la integran.
La sociedad de hecho (S.H.) Es una sociedad irregular. Es el tipo de sociedad que no alcanza a cumplir con las prescripciones de la ley, por ejemplo, inscripción, publicación, etc. Cualquier integrante de la misma se separa cuando lo desee; de por sí, es una sociedad muy precaria, ningún socio reclama derechos o cumplimiento de obligaciones surgidas de un contrato social. Los actos que cumpla cualquiera de los socios hacen presumir la existencia de la sociedad, dado que cualquier socio representa la sociedad ante terceros. Un tercero puede accionar contra la sociedad o contra cualquiera de sus integrantes, respondiendo solidariamente e ilimitadamente.
Sociedades cooperativas Respecto a las sociedades cooperativas, el decreto-ley 19550 no las nombra, siguiendo vigentes por la ley 11388. Las cooperativas se fundan sobre la ayuda mutua, para organizar y prestar servicios, eliminando todas las intermediaciones, y poseen un capital en cuotas indivisibles y de igual valor en acciones nominativas. No posee fines de lucro, y su capital es variable. Las cooperativas pueden ser de consumo (alimentos, medicamentos, vivienda), de crédito (prestaciones en beneficio a la gente, autorizadas por el Banco Central de la República Argentina), de producción (beneficios a repartir según la proporción de capital de cada socio) y de servicios públicos (obras de interés comunitario).
Personería jurídica El Estado, por medio de la Inspección General de Justicia (que depende del Ministerio de Justicia), otorga la personería jurídica, que es la autorización para que la sociedad funcione, si dicha sociedad posee una finalidad de favorecer el bien común, si persigue fines de lucro, si tiene autonomía patrimonial y si tiene capacidad para adquirir bienes. Una sociedad debe inscribirse en el RPC, llevar libros rubricados, una contabilidad uniforme y someterse a la ley de concursos.
