Pendekatan Data Pasar

PENDEKATAN DATA PASAR Felix Sutandar, MSc.

Pendekatan Data Pasar Dikenal juga dengan:  

Market Data Ar!ac" Direct #!$aris!n Met"!d



#!$aris!n Met"!d



Direct Sales #!$aris!n



Sales #!$aris!n

Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan. Bahkan dalam penerapan pendekatan2 lain, tetap harus menggunakan prinsip Pendekatan Data Pasar 

%. De&nisi 

Pendekatan Data Pasar: Suatu endekatan untuk $e$erkirakan Nilai Pasar dari suatu akti'a, ()erdasarkan "arga jual dari akti'a sejenis *ang se)anding, *ang ditransaksikan di asar ter)uka+

Pada dasarn*a Perdekatan Per)andingan Data Pasar daat digunakan untuk se$ua jenis r!erti, asalkan data transaksi *ang tersedia cuku dan daat dierca*a.

%%. Tiga K!nsesi Dasar Pendekatan Data Pasar )ered!$an ada  -tiga k!nsesi: 1. Sering terjadi transaksi atas r!erti sejenis dan se)anding. /. Pe$)eli dan enjual cuku $engerti ter"ada r!erti *ang ditransaksikan . Pr!erti *ang dinilai $e$un*ai "arga *ang k!nstan di asaran untuk jangka 0aktu tertentu.

%%%. Fakt!rFakt!r Penting Fakt!r2akt!r enting dala$ $enentukan Nilai Pasar: 

Penggunaan -"ig"est 3 )est use 

 

Nilai Pasar diukur )erdasarkan enggunaan *ang !ti$al -enggunaan *g aling $enguntungkan

4!kasi K!ndisi Pasar 

Penting untuk $e$a"a$i kekuatan asar *ang daat $e$engaru"i nilai dari r!erti terse)ut -identi&kasi, analisa dan e'aluasi

%5. Analisa Nilai Pasar 1. Alternati2 Su)stitusi Prinsi Su)stitusi: dasar dari analisa Pendekatan Data Pasar Penilai $enganalisa asar r!erti dari segi kesei$)angan dan ersaingan dari r!erti r!erti sejenis 6 se)anding *ang )aru saja terjual di asar ter)uka.

/. Alternati2 %n'estasi %n'est!r $eng"arakan keuntungan *g )erasal dari kee$ilikan r!erti, k"ususn*a untuk r!erti *ang $endatangkan eng"asilan. -#!nt7d

%5. Analisa Nilai Pasar

-c!nt7d

. Alternati2 8ia*a Dilakukan dengan $e$er"itungkan se akan/ $e$)uat r!erti sejenis seerti r!erti *ang dinilai. 8ia*a $e$ang tidak $encitakan nilai. Na$un, )ia*a daat $enjadi ukuran *ang e2ekti2 untuk $enetakan nilai dala$ keadaankeadaan tertentu.

5. Tiga - Prinsi Analisa Nilai Pasar 

Data Pasar *ang diakai "arus daat dierca*a -se)aikn*a didaat dari su$)er erta$a *ang )er0enang.   9ual )eli "arus sukarela tana aksaan   9ual )eli $e$un*ai kesa$aan dala$ enggunaan6eruntukan, ukuran6luas, )entuk, si2atsi2at &sik, l!kasi, si2atsi2at s!sial dan cara  jual )eli.  Data Pasar "arus up-to-date, se"ingga daat diakai untuk $e$erkirakan Nilai Pasar ada tanggal enilaian.  Penilai "arus $engeta"ui dan $enganalisa su$)er data untuk daat diterakan ada $asing$asing alternati2 terse)ut.

5%. Ta"aanta"aan

 Ta"aan/ $enerakan Pendekatan Data Pasar: 1. Pengu$ulan data e$)anding /. Melakukan 'eri&kasi dan analisa data . Pen*esuaian -adjustment  . Rek!nsiliasi

 Ta"aanTa"aan:

1. Pengu$ulan Data Pe$)anding  

Mengidenti&kasi karakteristik r!erti Mencari r!erti e$)anding di lingkungan r!erti *ang dinilai -erluasan en*elidikan ke luar lingkungan "an*a dilakukan jika data dari r!erti e$)anding kurang lengka



;aktu jual)eli ada data e$)anding tidak terlalu la$a dengan tanggal enilaian



Su$)er/ data e$)anding:   

Penjual 6 e$)eli N!taris Agen r!erti

  

De'el!er 6 %n'est!r 4ura" 6 #a$at Surat Ka)ar6$ajala" -iklan 3 da2tar "arga 

 Ta"aanTa"aan:

/. 5eri&kasi 3 Analisa Data 

Me$)uat ringkasan 3 $en*usun tentang in2!r$asi dari r!erti e$)anding, ter$asuk:    

 



Penjual 6 e$)eli ;aktu transaksi 4!kasi Si2atsi2at &sik antara lain luas tana", )angunan, rasarana, dll S*arat e$)a*aran M!ti'asi dari terjadin*a enjualan 6 e$)elian

Analisa data transaksi    

Per $/ Per unit Per ka$ar
 Ta"aanTa"aan:

. Pen*esuaian - Adjustment  Pen*esuaian ter"ada er)edaan 3 ersa$aan antara r!erti *ang dinilai dengan data e$)anding Fakt!r2akt!r *ang diadakan en*esuaian:   

;aktu 4!kasi -lingkungan 6 jalan Si2atsi2at &sik -)aik tana" $auun )angunan

 Ta"aanTa"aan:

. Rek!nsiliasi

Dari %ndikasi Nilai *ang dier!le" dari data e$)anding, dilakukan rek!nsiliasi untuk $endaatkan suatu kesi$ulan nilai.

5%%. Teknikteknik Pen*esuaian

Ada  cara en*esuaian (adjustment : 1. Met!de Ta$)a" Kurang -Plus Minus Method /. Met!de 9u$la" Ruia" -Rupiah  Amount Method . Met!de Persentase -Percentage Method

1. Met!de Ta$)a" Kurang Pen*esuaian langsung di)andingkan secara keseluru"an ter"ada kele)i"an 3 kekurangan dengan data/ e$)anding #!nt!":

Data 1 -R Data / -R Data  -R =arga 9ual

1>>.>>>.>> 1>?.>>>.>> @?.>>>.>>> > >

Nilai %ndikasi 1>.>>>.>> 1>.>>>.>> 1>/.>>>.>> Pr!erti > > > *ang dinilai

1. Met!de Ta$)a" Kurang

-c!nt7d

Pen*esuaian dilakukan dengan cara e$)!)!tan. Pe$)!)!tan *ang le)i" )esar di)erikan keada e$)anding *ang $e$un*ai le)i" )an*ak kesa$aan. Misaln*a: Data /  >B Data 1 dan Data   >B Maka N%4A% PASAR: >B x R 1>.>>>.>>> C R 1./>>.>>> >B x R 1>.>>>.>>> C R /.>>.>>> >B x R 1>/.>>>.>>> C R >.>>>.>>> C Rp104.200.000

/. Met!de 9u$la" Ruia"

Akti'a *ang dinilai di)andingkan dengan data e$)anding. Per)edaaner)edaan *ang ada disesuaikan, din*atakan dala$ ju$la" uang -Ruia" -c!nt7d

/. Met!de 9u$la" Ruia"

-c!nt7d

#!nt!":

Data 1 -R =arga 9ual

Data / -R

1>>.>>>.>> 1>?.>>>.>> > >

Data  -R

@?.>>>.>> >

Pen*esuaian: ;aktu 4!kasi kuran K!ndisi

Plengkan Mutu 8angunan

 T!tal Pen*esuaian

Nilai Indikasi

.>>>.>>> 1.>>>.>>> > > >

> ?.>>>.>>> > > > .>>>.>>> > > /.>>>.>>> >

.>>>.>>>

/.>>>.>>>

.>>>.>> >

104.000.0

106.000.0

102.000.

/. Met!de 9u$la" Ruia"

-c!nt7d

Pen*esuaian dilakukan dengan cara e$)!)!tan: N%4A% PASAR: >B x >B x >B x

R 1>.>>>.>>> R 1>.>>>.>>> R 1>/.>>>.>>>

C C C

R 1./>>.>>> R /.>>.>>> R >.>>>.>>> Rp 104.200.000

. Met!de Persentase

Akti'a *ang dinilai di)andingkan dengan data e$)anding. Per)edaaner)edaan *ang ada disesuaikan dala$ )entuk ersentase. -c!nt7d

. Met!de Persentase

-c!nt7d

#!nt!":

Data 1 -R =arga 9ual

Data / -R

1>>.>>>.>> 1>?.>>>.>> > >

Data  -R

@?.>>>.>> >

Pen*esuaian: ;aktu 4!kasi kuran K!ndisi

Plengkan Mutu 8angunan

 T!tal Pen*esuaian

Nilai Indikasi

1>B @@B 1>>B 1>>B 1>>B

1>>B 1>>B 1>>B 1>>B @?B

1>?B 1>>B @B 1>>B 1>>B

1>B

@?B

1>B

104.000.0

105.850.0

101.920.

. Met!de Persentase

-c!nt7d

Pen*esuaian dilakukan dengan cara e$)!)!tan: N%4A% PASAR: >B x >B x >B x

R 1>.>>>.>>> R 1>.?>.>>> R 1>1.@/>.>>>

C C C

R 1./>>.>>> R /.>>.>>> R >.>>>.>>> Rp 104.112.000

 5%%%. Pendekatan Data Pasar: Keuntungan Keuntungan: a. Met!de ini seder"ana dan $uda" di$engerti ). Met!de ini daat diterakan untuk se$ua jenis r!erti c. Daat dijadikan acuan untuk $enguji keteatan eneraan $et!de$et!de lain d. Se$akin )an*ak data e$)anding *g daat digunakan $enunjukkan se$akin 'alid kesi$ulan nilai *ang ditetakan -c!nt7d

 5%%%. Pendekatan Data Pasar: Kele$a"an

-c!nt7d

Kele$a"an: a. Keter)atasan data e$)anding: sering tidak $encukui ). 5eri&kasi kea)sa"an data sulit dilakukan c. Peneraan $et!de ini $e$erlukan engeta"uan 3 engala$an *g luas teruta$a dala$ $elakukan adjustment  d. Adjust$ent *ang dilakukan daat )erkurang keteatann*a jika 2akt!r/ *ang "arus disesuaikan terlalu )an*ak

Cnt! "al #

 a/aban # $%&% 1 =arga 9ual -Ruia"6$/

$%&% 2

$%&% '

$%&% 4

$%&% 5

$%&% 6

G>>.>>>

?>>.>>>

@>>.>>>

>>.>>>

>>.>>>

>>.>>>

1 )ulan

1 )ulan

ena0aran

1 )ulan

? )ulan

1 )ulan

 B

 B

 1>B

 B

 1>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

4e)ar jalan

>B

>B

>B

1>B

/>B

1>B

Tana" sudut

>B

 1>B

 />B

>B

>B

>B

Tusuk sate

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

>B

B

G.B

.>B

;aktu Transaksi K!relasi Data  

Akurasi

 

;aktu

4!kasi

Dekat usat kegiatan Fasilitas u$u$ Keadaan Fisik  

4uas

>B

>B

>B

/.B

B

B

 

8entuk

>B

>B

>B

>B

>B

B

Per$ukaan Tana"

>B

>B

>B

>B

>B

>B

 B

 1B

 >B

>B

/>B

/B

.>>>

?>.>>>

>.>>>

/>.>>>

?>.>>>

>>.>>>

Peruntukan Rencana Tata K!ta =ig"est and 8est se 4ainlain Anca$an 8anjir  9u$la" Pen*esuaian Adjusted Market Data