Pedoman Teknis Ketata Kotaan tentang Bangunan Tipe Tunggal Tunggal professional design studio 01 04 februari 2011
Daerah Perencanaan
Nilai Batasan Batasan Int Intensita ensitass Bangunan
Batasan Bata san Int Intensitas ensitas Bangunan (BIB)
Daerah Perencanaan
Nilai Batasan Batasan Int Intensita ensitass Bangunan
Batasan Bata san Int Intensitas ensitas Bangunan (BIB)
Daerah Perencanaan
Lahan efektif yang dikuasai dan atau direncanakan Luasnya meliputi luas lahan bruto dikurangi luas lahan untuk rencana jalan, saluran, dan atau luas lahan jenis peruntuka peruntukan n lain (luas
lahan bruto luas lahan rencana umum)
dan atau atau plaz plaza a dapa dapatt dipe diperh rhit itun ungk gkan an pada pada perh perhit itun unga gan n luas luas DP dan dan dapat Lahan Lahan pedes pedestri trian an dan
menggabung bagian DP yang terbelah oleh rencana pedestiran asalkan jenis peruntukannya peruntukannya sesuai ketentuan. ketentuan.
luas DP dihitung masing-masing bila rencana jalan tersebut bersifat umum ; dan luas DP dihitung secara utuh bila rencana jalan Apabila suatu DP dibelah oleh rencana jalan, maka
tersebut bersifat internal.
Daerah Perencanaan
Nilai Batasan Intensitas Bangunan
Batasan Intensitas Bangunan (BIB)
KDB
KLB
KB
Batasan Intensitas Bangunan (BIB)
KDH
nilai hasil perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan dan luas daerah perencanaan (dinyatakan dalam persen (%)). Ialah
suatu
KDB
Total luas lantai dasar yang diperkenankan pada DP tersebut = batasan KDB (%) x luas
DP (m2) Apabila pada
DP terdapat lebih dari satu nilai
ketetapan batasan KDB, maka batasan KDB
yang berlaku adalah batasan rata-rata dengan rumus: Batasan KDBR =
KDB
Batasan Intensitas Bangunan (BIB)
nilai hasil perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan dan luas daerah perencanaan (dinyatakan tanpa satuan (seperti indeks)). Ialah suatu
Total luas lantai bangunan yang diperkenankan pada DP tersebut = batasan KLB x luas
DP (m2) Apabila pada
DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan
KLB, maka
batasan KLB
yang berlaku adalah batasan KLB rata-rata dengan rumus Batasan KLBR = KLB
Batasan Intensitas Bangunan (BIB)
nilai yang menyatakan jumlah lapis/lantai (storey) maksimum pada daerah perencanaan (dinyatakan dalam satuan lapis atau lantai). Ialah
Apabila pada
DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KB, maka nilai paling besar
yang menjadi KB yang baru dan berlaku pada keseluruhan DP tersebut. Batasan
KB
dapat berubah terkait penambahan ketinggian bangunan, pemberian insentif
pembangunan rumah susun di DKI Jakarta, dan terkait pembebasan lahan dan pemberian izin perubahan peruntukan dari perumahan menjadi 35% komersil dan 65% wisma susun (wajib membangun rumah susun murah (RSM) di atas lahan seluas 20% luas lahan manfaat (DP netto)).
KB
Batasan Intensitas Bangunan (BIB)
Pada lokasi yang ditetapkan KLB-nya 5,0 atau lebih, dimungkinkan memiliki KB lebih
dari 32 lantai asalkan keseluruhan lantai bangunannya tidak melebihi batasan KLB yang ditetapkan.
suatu nilai hasil pengurangan antara luas DP dengan luas proyeksi tapak bangunan dan tapak basement dibagi luas DP. Ialah
Dinyatakan dalam satuan persen (%).
Batasan Intensitas Bangunan (BIB)
KDH
Bab V Ketentuan Detail Teknis Tentang Bangunan Layang, Ruang Terbuka Pada Lantai Dasar & Bangunan Di Bawah Tanah (Basement)
Bangunan Di Bawah Tanah (Basement) Digunakan untuk
fasilitas pendukung dan fasilitas untuk sektor
informal. Harus dapat
memenuhi ketentuan batasan koefisien Tapak Basement dan Koefisien Daerah Hijau. Dinding terluar bangunan tersebut harus berjarak minimum 3 m dari GSJ, dan atau garis pengaman saluran. Harus memenuhi
ketentuan teknis Perda 4 tahun 1975 dan Perda 7 tahun 1992.
Tinggi bangunan semi basement maksimum di bawah 1,2 m dari atas
permukaan tanah. Luas proyeksi basement dibanding luas DP disarankan maksimum 75% untuk
PSL padat dan kurang padat dan 50% untuk PSL tidak padat.
Bangunan Jalan (Kendaraan) Layang Hanya berfungsi
sebagai jalan kendaraan roda empat
Lebar minimum untuk satu arah 3,50 m , untuk dua arah lebar minimum 7,50 m termasuk pembatas jalan (lebar 50 cm dan tinggi 15 cm) Tepi platform bangunan harus diberi dinding sepanjang jalan tersebut.
pengaman (railing) setinggi 90 cm
Sudut tanjakan dengan kemiringan minimum 1:7. Radius terkecil (dari as lajur ke titik pusat lingkaran) minimum 7 m. Jarak terdekat dengan bidang terluar suatu massa bangunan minimum 3 m. Harus dilengkapi dengan penerangan dan rambu-rambu lalu lintas yang memadai. Termasuk kategori sarana/prasarana, sehingga memperoleh insentif berupa tidak
dihitung
dalam perhitungan KDB dan KLB rencana. Apabila bangunan dimaksud berfungsi sebagai jalan internal, maka bangunan
tersebut tetap milik yang bersangkutan. Bila berfungsi sebgai jalan umum, maka merupakan milik Pemda D KI Jakarta.
Bangunan Pedestrian Layang Hanya berfungsi
untuk pejalan kaki.
Lebar minimal 4 m. Harus beratap
dan berdinding transparan.
Letak bangunan yang dimaksud harus dikonsultasikan terlebih dahulu dengan Pemda DKI Jakarta (Dinas Tata Kota DKI Jakarta). Bangunan tersebut diberi indeks KDB=1,0
dan KLB=0 (tidak dihitung).
Bangunan Komersial Layang Dapat berfungsi
untuk komersial dan pedestrian.
Lebar minimum 7 m dan maksimum 12 m. Letak bangunan harus dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Pemda D KI. Proyeksi bangunan tersebut pada muka tanah dan penjumlahan luas lantai dasar massamassa bangunan yang lain di dalam DP dapat memenuhi
ketentuan KDB dan KLB
yang ditetapkan. Bagian proyeksi bangunan ke jalan umum dan satu saluran umum tidak diperhitungkan pada perhitungan KDB dan KLB, namun sisanya tetap diperhitungkan sesuai ketentuan.
Tinggi bersih (tinggi tersebut. Pemilihan jenis
kolong) minimum 7 m dari muka tanah rata-rata persil
konstruksi harus menjamin keamanan dan keselamatan
pemakai dan lainnya. Pemilihan desain, konstruksi , warna,
dan bahan harus sedemikian rupa sehingga dapat
selaras dengan massa-massa bangunan dan lingkungan di sekitarnya. Bagian proyeksi bangunan tersebut ke jalan umum dan saluran umum menjadi
aset Pemda DKI Jakarta yang harus diserahkan kepada Pemda DKI Jakarta atas biaya pemohon, namun hak pengelolaannya diatur kemudian.
dapat dimohonkan
dan pembagian keuntungan akan
BATAS LAHAN YANG SUDAH DIKUASAI DENGAN SAH DALAM PERPETAKAN YANG SESUAI DENGAN RENCANA KOTA
BAB VI Ketentuan tentang Jarak Bebas dan Jarak Lantai- Lantai Bangunan Jarak bebas ialah jarak minimum yang diperkenankan dari bidang terluar suatu massa bangunan ke: - Garis Sempadan Jalan (GSJ) - Antar massa bangunan lainnya - P agar / batas lahan yang dikuasai - Rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik dan jaringan pipa gas dan sebagainya.
6.1
5.50
contoh jika jumlah lapis n = 4, maka jarak bebas minimum bidang terluar terhadap massa bangunan adalah: (Y)4 = (3,50 + 4/2) meter = 5,50 m LANTAI DASAR / LANTAI 1
Jarak Bebas dan Ketinggian Bangunan
Jarak bebas sangat terkait dengan ketinggian bangunan. Penetapan jarak bebas sesuai PERDA Nomor 4 tahun 1975 dan Surat Keputusan (Y)n =Nomor (3,50 678 + n/2) meter Gubernur Tahun 1994 dapat dilihat pada gambar di samping.
Adapun rumus jarak bebas:
JIKA KEDUA MASSA TRANSPARAN maka jarak bebas minimum = Ya
+ Yb 6.2 Jarak Bebas antar Massa Bangunan dalam Satu Daerah Perencanaan (DP) JIKA SALAH SATU MASIF / TRANSPARAN maka jarak bebas minimum = 0,5
kedua massa bangunan mempunyai dinding berjendela / transparan maka jarak bebas minimum = YA +YB.
6.2.1 Apabila
Ya + Yb
6.2.2 Apabila
salah satu massa bangunan berdinding masif / tanpa jendela dan massa bangunan lainnya
JIKA KEDUA MASSA BERDINDING MASIF maka jarak bebas minimum = 0,5 Ya
berdinding transparan maka jarak bebas minimum = 0,5 YA + YB.
+ 0,5 Yb
6.2.3
A abila kedua
massa
6.2.4
JIKA JARAK BEBAS Y(n) > JARAK GSB TERHADAP GSJ
JIKA KETINGGIAN BANGUNAN 4 LANTAI maka jarak bebas minimum bidang terluar bangunan dengan
G S J = nilai G S B
JIKA KETINGGIAN BANGUNAN > 4 LANTAI maka jarak bebas minimum bidang terluar bangunan dengan G
S J = Yn
Ketinggian bangunan kurang dari sama dengan 4 lapis maka jarak bebas minimum bidang terluar massa bangunan dengan GSJ = nilai GSB.
JIKA DENAH LANTAI DASAR ± LANTAI TERTINGGI MEMBENTUK BIDANG maka jarak bebas minimum VERTIKAL diberi reduksi sebesar
10% dari ketentuannya.
10 %
JIKA BENTUK MASSA = HURUF U DAN ATAU HURUF H
bila kedalaman lekukan melebihi Y(n) maka bangunan dianggap dua massa dan lebar minimum lekukan antara kedua massa harus = Y(n)
Apabila nilai jarak GSB - GSJ kurang dari Y, maka untuk : Ketinggian bangunan lebih dari 4 lapis maka jarak bebas minimum bidang terluar massa bangunan dengan GSJ = Yn.
6.2.5
Apabila dari denah lantai dasar suatu massa bangunan sampai dengan denah lantai tertinggi membentuk bidang vertikal (yang lurus), maka jarak bebas minimum diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya.
6.2.6 Apabila
suatu massa bangunan denah membentuk
6.2.7
JIKA DINDING MASIF DAN BUKAN PERUMAHAN
Jarak Bebas antara Massa Bangunan dengan Pagar, diatur sebagai berikut :
Jarak bebas = Y/2 bila
maka jarak bebas antara massa bangunan dengan batas DP =
dindingnya perunt ukan sebelahnya perumahan.
Y(n) / 2 JIKA PERSYARATAN DI ATAS TIDAK jarak DAPAT DIPENUHI maka bebas antara massa
masif dan lahan di bukan
Jarak bebas = Y bila persyaratan di atas tidak dapat dipenuhi.
bangunan dengan batas DP = Y
JIKA TERDAPAT JARINGAN TEGANGAN TINGGI Y =LISTRIK 20 m maka
Jarak bebas = Y/2 bila sudut bangunan membentuk sudut minimum 30° dengan bidang pagar dan peruntukan di sebelahnya bukan perumahan, dinding bangunan diperkenankan tidak masif.. 6.2.8 Jarak bebas
antara massa bangunan dengan jaringan tegangan tinggi listrik, jarak bebas minimum diatur sesuai gambar. di samping
JIKA BANGUNAN MEMBENTUK SUDUT 30° TERHADAP BIDANG PAGAR / BATAS SEBELAHNYA DAN BUKAN PERUMAHAN dinding bangunan maka
di erkenankan tidak masif
6.2.6 Jarak bebas
antara massa bangunan dengan "platform" jalan kendaraan layang yang
6.3 Jarak Bebas Overstek
dan
6.3.1 Lebar
overstek tidak lebih dari 1,50 meter dan bidang mendatarnya tidak digunakan sebagai lantai bangunan maka
GAMBAR 6.3.1 lebar overstek < 1,50 m tidak digunakan sebagai lantai bangunan as kolom bangunan paling luar
GAMBAR lebar overstek < 1,506.3.2 m digunakan sebagai lantai bangunan garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek
jarak bebas diperhitungkan dari as kolom paling luar
blok bangunan. 6.3.2 Lebar
overstek tidak lebih dari 1,50 m dan bidang
mendatarnya
digunakan sebagai lantai bangunan maka GAMBAR lebar overstek > 1,506.3.3 m digunakan / tidak sebagai lantai bangunan garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek
GAMBAR 6.3.4 lebar overstek variasi dan > 1,50 m digunakan / tidak sebagai lantai bangunan garis proyeksi
jarak bebas bangunan diperhitungkan dari garis
proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut. 6.3.3 Lebar
overstek lebih dari 1,50 m dimana bidang mendatarnya digunakan atau tidak digunakan sebagai lantai bangunan maka jarak bebas bangunan diperhitungkan dari garis
proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut.
6.4 Jarak Lantai Lantai Bangunan
ke
6.4.1 Jarak
vertikal dari permukaan lantai dasar (atau lantai 1) ke permukaan lantai 2 maksimum 10 (sepuluh) meter.
6.4.2 Jarak
lantai
vertikal lantaiselanjutnya
NO.
PENGGUNAAN
TINGKAT / PREDIKAT
STANDAR PARKIR 1 (SATU) MOBIL
1.
Perkantoran
-
Setiap 100 m2 lt bruto
2.
Jasa Perdagangan / Toko
-
Setiap 60 m2 lt bruto
3.
Bioskop
Kelas A ± 1 Kelas A ± II Kelas A ± III
Setiap 7 kursi Setiap 10 kursi Setiap 15 kursi
4.
Hotel
Kelas I (Btg. 4 ± 5) Kelas II (Btg. 2 ± 3) Kelas III (Btg. 1 ke bawah)
Setiap 5 unit kamar Setiap 7 unit kamar Setiap 10 unit kamar
Kelas I Kelas II
Setiap 10 m2 lt bruto Setiap 20 m2 lt bruto
Tingkat Kota Tingkat Wilayah Tingkat Lingkungan
Setiap 100 m2 lt bruto Setiap 200 m2 lt bruto Setiap 300 m2 lt bruto
Padat Non Padat
Setiap 4 m2 lt bruto Setiap 10 m2 lt bruto
-
Setiap 15 penonton atau kursi
VIP Kelas I Kelas II
Setiap 1 tempat tidur Setiap 5 tempat tidur Setiap 10 tempat tidur
Standar jumlah parkir yang wajib disediakan dapat diuraikan seperti pada tabel di samping. Catatan:
-
Setiap 200 m2 lt bruto
-
5.
Restoran / Hiburan
6.
Pasar
7.
Gedung Pertemuan / Konvensi
8.
Bangunan Olah Raga
9.
Rumah Sakit
10.
Perguruan Tinggi
BAB VII K e t e n t u a n P a r k i r Pada perencanaan bangunan tipe tunggal kewajiban penyediaan fasilitas parkir dapat diterapkan pada: 1. Bagian halaman / pelataran di dalam DP. 2. Bangunan (sebagian bangunan utama, bangunan khusus parkir, dan atau basement).
7.1 Standar Parkir
Jumlah
luas lantai bruto termsuk toilet udan dan
PARKIR 90° - 1 LAJUR PARKIR 90° - 2 LAJUR
PARKIR 60° - 1 LAJUR PARKIR 60° - 2 LAJUR PARKIR 45° - 1 LAJUR PARKIR 45° - 2 LAJUR
Dimensi Truk Parkir Menyudut (90°) Dimensi Mobil Parkir Sejajar Dimensi Mobil Parkir Menyudut (90°)
3.00 meter ruang untuk manuver kendaraan.
PARKIR 30° - 1 LAJUR
7.2.1Ukuran unit parkir satu mobil (sedan/van) ditentukan
minimum lebar 2,30 m dan panjang 4,50 m pada posisi tegak lurus.. Khusus untuk parkir sejajar ditentukan minimum lebar 2,30 m dan panjang 6,0 m. Ratio parkir d dalam bangunan 25 m2/mobil.
7.2.3 Apabila pada salah satu
1.50 meter
PARKIR SEJAJAR - 2 LAJUR
dan
7.2.2Alternatif tata letak (layout) dijelaskan seperti pada gambar di samping.
PARKIR 30° - 2 LAJUR
PARKIR SEJAJAR - 1 LAJUR
7.2 Tata Letak Dimensi Parkir
lebar minimum pedestrian.
ujung jalan pada tempat parkir tersebut buntu maka harus disediakan ruang manuver agar kendaraan dapat parkir dan keluar kembali dengan mudah. 7.2.4 Apabila
disediakan
7.3 Parkir di Halaman 7.3.1Pada penataan halaman parkir harus mengupayakan adanya pohon-pohon peneduh dan untuk jumlah parkir
lebih dari 20 mobil harus disediakan ruang duduk / tunggu untuk supir dengan ukuran minimum 2 x 3 m2. 7.3.2Perkerasan halaman parkir harus menggunakan material resap air. 7.3.3 Pengaturan parkir pada LUAS MAKSIMUM LAHAN PARKIR ruang terbuka di antara GSJ ± GSB diatur sebagai berikut::
N O.
LEBAR / RENCANA JALAN (L)
1.
L < 30 meter
2.
30 meter < L < 50 meter
diperbolehkan sampai dengan 50%
3.
L > 50 meter
mutlak harus dihijaukan
tikung an
diperbolehkan sampai dengan 100%
min. 20 meter pintu keluar / masuk.
7.3.4 Pintu
keluar/masuk ke daerah perencanaan minimum 20 m dari tikungan.
7.3.5Bagi yang tidak dapat memenuhi, letak pintu /keluar / masuk ke daerah
7.4 Parkir di Bangunan
Dalam
7.4.1 Tinggi maksimal ruang
t = 2.25 m tinggi maks. head room
7.4.5 Ramp spiral dua arah ditentukan jari-jari terpendek 4 m dengan lebar
ramp minimum 3,50 m setiap arah serta ada pemisah selebar 50 cm sehingga lebar minimum (3,50 + 0,50 + 3,50) m. Bagi bangunan parkir yang menggunakan ramp spiral maka ketinggian banguan tersebut tidak boleh melebihi 5 (lima) lapis.
bebas struktur (head room) untuk ruang parkir ditentukan 2, 25 meter. 7.4.2Radius pelayanan tangga sirkulasi vertikal adalah 25
meter untuk yang tidak dilengkapi sprinkler dan atau 40 meter untuk yang dilengkapi sprinkler. 7.4.3 Pada
jari-jari minimum = 4m
setiap lantai sebagai ruang parkir bila luas lantainya mencapai 500 m2 atau lebih harus dilengkapi ramp naik dan turun minimum masingmasing 2 unit.
7.4.6 Kemiringan ramp lurus
ditentukan maksimum 1 banding 5 atau 12° dengan ruang bebas struktur di kanan dan kiri selebar 60 cm. 7.4.7 Ramp di luar bangunan
minimum berjarak 60 cm dari pagar / batas daerah perencanaan. Ramp di luar bangunan minimum berjarak 3 m dari GSJ. 7.4.8 Ketentuan tata letak dan dimensi parkit seperti pada butir 7.2.2 di atas. 7.4.9 Pada
setiap lantai untuk ruang parkir bila dapat menampung lebih dari 20 kendaraan harus disediakan ruang tunggu / kantin supir.
7.4.10 Perencanaan luas bangunan basement dan atau substruktur harus sedemikian rupa sehingga dapat memenuhi batasan KDH yang ditetapkan.
Pedoman detail teknis ketatakotaan tentang bangunan tipe tunggal
BAB8. PERHITUNGAN KDB & KLB RENCANA BANGUNAN YANG DIMOHONKAN RTLBNYA
PRINSIP PERHITUNGAN KDB rencana: Nilai dalam satuan persen. (Jumlah seluruh luas lantai dasar bangunanbangunan yg ada dlm daerah perencanaan) / (luas daerah perencanaan) Dimensi yg digunakan adl meter KLB rencana: Suatu nilai tanpa satuan. (jumlah keseluruhan luas lantai bangunanbangunan³basement, lt dasar, lt atas³yg ada dlm daerah perencanaan) / (luas daerah perencanaan) Dimensi yg digunakan adl meter persegi KDH rencana: Suatu nilai dlm satuan persen. (Hasil pengurangan luas DP dengan luas proyeksi lantai dasar dan atau basement) / (luas DP) Ukuran luas menggunakan meter persegi
