Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Herry

VALUATION

LAPORAN PENILAIAN RUMAH KEDIAMAN BAPAK HERY

NAMA : AHMAD RIFAI NPM : 07330004717 KELAS : IE PENILAI/PBB

RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR. JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG TELP.7454545 FAX.7454555 WEBSITE : www.riva.com


Nomor

: 07/RIVA-JKT/VIII/2008

11 Agustus 2008

Lampiran

: satu berkas

Perihal

: Penilaian Properti Harta Kediaman Bapak Hery Jalan Paus A 38 No.3 RT 001/ RW 007 Pondok Jurang Mangu Indah (PJMI) Jurang Mangu Timur Tangerang Banten

Yth. Bapak Maradu Silitonga Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jalan Bintaro Utama Sektor V Jakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008 untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta melakukan

analisis

terhadap

setiap

data

i

dan

keterangan

yang

penilai

peroleh.


Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH).

Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan, penilai mengucapkan terima kasih.

Hormat kami, a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai Direktur Utama MAPPI No. 66-K-0389 Izin Penilai No. 2.00.009

ii


PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun

sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar

Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).



iii


ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai. 2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik. 3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai. 4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. 5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. 6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh pemberi tugas. 7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah. 8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya. 9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas properti yang dinilai. 10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.

iv


11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.

12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)

v


LAPORAN PENILAIAN

HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH JALAN PAUS A.38 NO 3 JURANG MANGU TIMUR TANGERANG BANTEN vi


DAFTAR ISI

Surat Pengantar ..................................................................................................................................i Pernyataan Penilai ............................................................................................................................ iii Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan .............................................................................................. iv Halaman Judul .................................................................................................................................. vi Daftar Isi.. .. ......... ........................................................................................................................... vii 1. Pendahuluan ..................................................................................................................................1 2. Maksud dan Tujuan Penilaian.........................................................................................................1 3. Tanggal Pemeriksaan ......................................................................................................................2 4. Tanggal Penilaian ...........................................................................................................................2 5. Butir-butir Hak Milik .......................................................................................................................2 6. Lokasi Subjek Properti ....................................................................................................................3 7. Keterangan Mengenai Subjek Properti ...........................................................................................3 7.1 Tanah ......................................................................................................................................3 7.2 Bangunan..................................................................................................................................4 7.3 Fasilitas .....................................................................................................................................6 8. Penghunian ....................................................................................................................................6 9. Keterangan Mengenai Keadaan Lingkungan Sekitar Subjek Properti ..............................................6 10. Perencanaan Kota ........................................................................................................................7 11. Pajak .. . .....................................................................................................................................7 12. Asas-asas Penilaian.......................................................................................................................8 12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)............................................8 12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) ........................................................................................8 12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .........................................................................9 13. Definisi Nilai ...............................................................................................................................10 13.1 Nilai Pasar Wajar ..............................................................................................................10 14. Opini Nilai ..................................................................................................................................10

vii


14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10 14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11 14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan..........................................................................12 15. Kesimpulan Nilai.........................................................................................................................13 16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14 Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan Lampiran 4 : Denah Bangunan Lampiran 5 : Foto Subjek Properti Lampiran 6 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur Lampiran 7 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren Lampiran 8 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai

viii


Nomor

: 07/RIVA-JKT/VIII/2008

11 Agustus 2008

Lampiran

: satu berkas

Perihal

: Penilaian Properti Harta Kediaman Bapak Hery Jalan Paus A 38 No.3 RT 001/ RW 007 Pondok Jurang Mangu Indah (PJMI) Jurang Mangu Timur Tangerang Banten

Yth. Bapak Maradu Silitonga Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jalan Bintaro Utama Sektor V Jakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008 untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta melakukan

analisis

terhadap

setiap

data

i

dan

keterangan

yang

penilai

peroleh.


Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH).

Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan, penilai mengucapkan terima kasih.



ii


PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun

sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar

Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).



iii


ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai. 2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik. 3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai. 4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. 5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. 6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh pemberi tugas. 7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah. 8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya. 9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas properti yang dinilai. 10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.

iv


11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.

12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)

v


LAPORAN PENILAIAN

HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH JALAN PAUS A.38 NO 3 JURANG MANGU TIMUR TANGERANG BANTEN vi


DAFTAR ISI

Surat Pengantar ..................................................................................................................................i Pernyataan Penilai ............................................................................................................................ iii Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan .............................................................................................. iv Halaman Judul .................................................................................................................................. vi Daftar Isi.. .. ......... ........................................................................................................................... vii 1. Pendahuluan ..................................................................................................................................1 2. Maksud dan Tujuan Penilaian.........................................................................................................1 3. Tanggal Pemeriksaan ......................................................................................................................2 4. Tanggal Penilaian ...........................................................................................................................2 5. Butir-butir Hak Milik .......................................................................................................................2 6. Lokasi Subjek Properti ....................................................................................................................3 7. Keterangan Mengenai Subjek Properti ...........................................................................................3 7.1 Tanah ......................................................................................................................................3 7.2 Bangunan..................................................................................................................................4 7.3 Fasilitas .....................................................................................................................................6 8. Penghunian ....................................................................................................................................6 9. Keterangan Mengenai Keadaan Lingkungan Sekitar Subjek Properti ..............................................6 10. Perencanaan Kota ........................................................................................................................7 11. Pajak .. . .....................................................................................................................................7 12. Asas-asas Penilaian.......................................................................................................................8 12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)............................................8 12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) ........................................................................................8 12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .........................................................................9 13. Definisi Nilai ...............................................................................................................................10 13.1 Nilai Pasar Wajar ..............................................................................................................10 14. Opini Nilai ..................................................................................................................................10

vii


14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10 14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11 14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan..........................................................................12 15. Kesimpulan Nilai.........................................................................................................................13 16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14 Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan Lampiran 4 : Denah Bangunan Lampiran 5 : Pembagian Ruangan Lampiran 6 : Foto Subjek Properti Lampiran 7 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur Lampiran 8 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren Lampiran 9 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai

viii

RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR. JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG TELP.7454545 FAX.7454555 WEBSITE : www.riva.com

LAPORAN PENILAIAN HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH JALAN PAUS A.38 NO 3 JURANG MANGU TIMUR TANGERANG BANTEN

1. PENDAHULUAN Penilai telah mendapatkan arahan dari Bapak maradu Silitonga,B.EM (Hons), M.Si untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta kediaman tersebut di atas yang digunakan untuk tujuan penjualan. Penilai melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang dinyatakan dalam laporan ini. Penilai mengumpulkan data-data dan keterangan yang relevan dan dapat dipertanggungjawabkan untuk membuat laporan penilaian ini, baik sekarang maupun di masa yang akan datang. Penilai melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data yang penilai peroleh saat ini agar sesuai dengan keadaan harta subjek properti tersebut. Seluruh data-data yang penilai peroleh dan penyesuaian yang penilai lakukan terhadap data-data tersebut adalah benar sepengetahuan penilai sebagai penilai harta subjek properti tersebut.

2. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN Pemeriksaan dan penilaian yang telah penilai lakukan ini dimaksudkan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta subjek tersebut. Nilai Pasar Wajar hasil dari pemeriksaan dan penilaian yang penilai lakukan ini digunakan untuk tujuan penjualan.

Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 1


Laporan ini hanya digunakan untuk menerangkan mengenai maksud di atas saja dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan serta tujuan lain tanpa sepengetahuan dan izin tertulis dari pihak penilai. Tanggung jawab penilai hanya terbatas pada hak penggunaan yang diberikan dan selain itu penilai tidak mempunyai tanggung jawab baik dari segi undang-undang maupun moral.

3. TANGGAL PEMERIKSAAN Pihak penilai telah mengadakan pemeriksaan atau inspeksi atas harta kediaman tersebut di atas pada tanggal 13 Juli 2008, untuk mendapatkan data yang nyata dan pasti sesuai dengan yang dibutuhkan.

4. TANGGAL PENILAIAN Tanggal penilaian harta kediaman tersebut di atas penilai tetapkan pada tanggal 13 Juli 2008, dengam asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal pemeriksaan bangunan.

5. BUTIR-BUTIR HAK MILIK Butir-butir hak milik dari harta subjek yang penilai peroleh dari pemilik harta yang bersangkutan setelah disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Tulungagung adalah sebagai berikut : a. No. Akte Jual Beli

:-

b. No. Persil

:-

c. Pemegang Hak

: Hery

d. Jenis Hak

: Hak Milik

e. Alamat Tanah RT / RW

: 001 / 007

Jalan

: Paus A 38 No.3

Desa

: Jurang mangu Timur

Kecamatan

: Pondok Aren

Kabupaten

: Tangerang Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 2


Propinsi

: Banten

f. Luas Tanah

: 181,5 m2

g. Luas Bangunan

: 176 m2

h. Jenis Penggunaan Tanah

: Bangunan Rumah Kediaman

i.

: Bebas

Jenis Pemilikan

j. Beban

: Tidak Ada

Perlu diperhatikan bahwa keterangan hak milik sebagaimana tersebut di atas diambil sesuai dengan keperluan yang sebenarnya pada saat pemeriksaan dan penilaian dilaksanakan, dan sekiranya ada perubahan di kemudian hari, penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan tersebut.

6. LOKASI SUBJEK PROPERTI Harta subjek ini terletak kurang lebih 500 m dari Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara (STAN) dan sekitar 1 km dari Bintaro Plasa. Tepatnya di Kompleks Pondok Jurangmangu Indah jalan Hiu Tangerang Banten. Untuk mencapai lokasi harta subjek tidaklah sulit karena jalan menuju harta subjek cukup lebar dan berjarak kurang lebih 100 meter dari jalan raya penghubung Tangerang dan Bintaro Jakarta selatan. Kondisi jalan cukup baik sehingga dapat dilalui semua jenis kendaraan. Untuk lebih jelasnya, mengenai keterangan lokasi harta subjek tersebut dapat dilihat pada lampiran 6 dan 7 tentang peta lokasi.

7. KETERANGAN MENGENAI SUBJEK PROPERTI 7.1 Tanah Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, harta subjek memiliki tanah yang berbentuk persegi panjang dengan luas 181,5 m2 , yaitu dengan panjang 11 meter dan lebar 16,5 meter. Keadaan permukaan tanah harta subjek ini rata dan mempunyai ketinggian yang sama dengan tinggi permukaan jalan. Adapun batas-batas harta subjek ini adalah sebagai berikut : Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 3


7.2

Utara

: Jalan Paus

Selatan

: Rumah warga

Timur

: Rumah warga

Barat

: Rumah warga

Bangunan Bangunan harta subjek properti merupakan rumah tempat tinggal satu lantai. Bangunan tersebut memiliki luas 176 m2. Bangunan ini dibangun pada tahun 2002 dan pada saat pemeriksaan, bangunan dalam kondisi yang baik sampai saat ini. Pemilik belum pernah melakukan renovasi terhadap bangunan harta subjek properti. Pengaturan dan pembagian ruang-ruang dalam bangunan ini cukup baik, sederhana dan sesuai dengan kegunaannya sebagai rumah kediaman. Adapun perincian pengaturan dan pembagian ruangan terdapat pada tabel di bawah ini TABEL PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN

Jenis Ruang

Jumlah

Luas

Kemasan

( unit )

( m2 )

Lantai

Dinding

Ruang Tamu

1

10,50

Teraso 30 x 30

Plesteran dicat

Ruang Keluarga

1

13,50

Teraso 30 x 30

Plesteran dicat

Kamar Tidur

5

49,00

Keramik biasa 30 x

Plesteran dicat

30 Dapur

1

9,00

Keramik biasa 30 x 30

Plesteran dicat

Ruang makan

1

12,5

Teras dan

1

41,5


Plesteran dicat

2

6


Plesteran dicat

Tempat cuci

1

4,5


Plesteran dicat

Tempat jemur

1

18,5

Plesteran

Plesteran

Pagar Rumah

1

11

Besi

Batu Bata

Halaman Depan Kamar Mandi/WC

Jumlah

176 Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 4


PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN Untuk lebih jelasnya mengenai pembagian dan pengaturan ruang, dapat dilihat pada denah bangunan pada lampiran 4. Bangunan ini menggunakan kerangka utama beton bertulang dan rangka atap dari kayu meranti, serta dinding pembatas yang tersusun dari pasangan batu bata dengan plesteran semen dan dicat. Adapun konstruksi bangunan subjek secara umum terdapat pada tabel di bawah ini. TABEL KONSTRUKSI BANGUNAN SUBJEK SECARA UMUM Konstruksi

Jenis

Pondasi

Pasangan batu belah

Sloof

Beton bertulang

Kolom

Beton bertulang

Dinding

Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat

Kusen

Terbuat dari kayu kamper yang dicat

Daun Pintu

Terbuat dari kayu kamper yang dicat

Jendela

Jendela kaca dengan list kayu kamper

Lantai

Teraso 30 x 30 dan Keramik biasa 30 x 30

Konstruksi Atap

Rangka kayu meranti

Plafond

tripleks

Penutup Atap

Genteng semen dan bubungan

Sarana Pelengkap

Pagar dengan ketinggian 0.5 meter yang terbuat dari pasangan batu bata dan pagar besi setinggi 1 meter yang terdapat di bagian depan bangunan harta subjek. Septic tank dan sumur bor



7.3

Fasilitas Fasilitas yang dimiliki rumah kediaman tersebut adalah sebagai berikut : a. Listrik dengan daya 1300 Watt. b. Air bersih diperoleh dari air tanah dengan menggunakan pompa air serta juga. c. Saluran telepon rumah. d. Jaringan telepon telah tersedia di daerah harta subjek dan juga sudah ada semua sinyal jaringan telepon selular antara lain jaringan Satelindo, Telkomsel, Indosat, Exelcom, Mobile 8, dan sebagainya.

8. PENGHUNIAN Pada saat pemeriksaan dilakukan, subjek properti ini ditempati oleh pemilik rumah.

9. KETERANGAN MENGENAI KEADAAN LINGKUNGAN SEKITAR SUBJEK PROPERTI Harta subjek terletak cukup strategis dan memiliki fasilitas yang cukup lengkap. Harta subjek berada di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah Desa Jurang Mangu Timur Kecamatan Pondok Aren Kabupaten Tangerang Provinsi Banten. Fasilitasfasilitas yang tersedia di sekitar harta subjek antara lain : •

Fasilitas Transportasi Harta subjek berada tidak jauh dari pusat- pusat tempat umum seperti, mall, sekolah, rumah sakit, dll, sehingga sarana transportasi yang menuju daerah ini cukup banyak. Bisa dikatakan bahwa transportasi di sekitar harta subjek cukup memadai.

•

Fasilitas Pendidikan Di sekitar harta subjek, fasilitas pendidikan cukup tersedia mulai dari taman kanak-kanak sampai perguruan tinggi, baik swasta maupun negeri. Salah satu perguruan tinggi yang dekat dengan harta subjek adalah PTK STAN. Banyak juga terdapat pusat- pusat latihan dan kursus yanng letaknya tidak jauh dari harta subjek.

•

Fasilitas Perbelanjaan Fasilitas perbelanjaan di sekitar harta subjek dapat dikatakan cukup lengkap, yaitu mulai dari pasar tradisional, minimarket, swalayan sampai mall yang menjual berbagai macam Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 6


barang kebutuhan sehari-hari. Sebagaimana kita ketahui bahwa harta subjek terletak di antara Provinsi Banten dan Jakarta, sehingga pusat perbelanjaan sangat banyak dan mudah dijangkau dari harta subjek. •

FasilitasPerkantoran Pemerintah dan Swasta Kantor-kantor yang terdapat di sekitar harta subjek sangat banyak baik kantor swasta maupun negeri yang bergerak di bidang masing- masing.

•

Fasilitas Kesehatan Fasilitas Kesehatan yang ada di sekitar harta subjek sangat banyak, mulai dari praktik dokter, bidan, klinik, rumah sakit negeri dan swasta, hingga rumah sakit bertaraf internasional.

•

Fasilitas Olahraga Fasilitas olahraga sangat lengkap mulai dari lapangan sepak bola, basket, voli, futsal dan sebagainya hingga pusat kebugaran.

•

Fasilitas Peribadatan Lingkungan di sekitar harta subjek juga dilengkapi tempat peribatan seperti masjid dan gereja. Selain itu terdapat pula pondok pesantren yang terletak sekitar 500 meter dari harta subjek.

10. PERENCANAAN KOTA Berdasarkan keterangan dari Dinas Tata Kota Tangerang serta pihak developer perumahan, tanah-tanah di sekitar lokasi harta subjek tersebut memang diperuntukkan sebagai kawasan perumahan. Hal itu dibuktikan dengan adanya banyak rumah tinggal di kawasan perumahan tersebut. Sehingga dapat dikatakan bahwa pembangunan kawasan perumahan ini sudah sesuai dengan perencanaan kota dan peruntukan (zoning) yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

11. PAJAK Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang dibebankan kepada pemilik rumah atas subjek properti berdasarkan SPPT adalah sebesar Rp58.919,00. Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 7


12. ASAS-ASAS PENILAIAN Dalam penilaian subjek properti ini, penilai menggunakan tiga macam pendekatan yaitu Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya (Cost Approach),dan Pendekatan pendapatan (Income Approach). Untuk lebih jelas dalam memahami pendekatan penilaian yang dimaksud, berikut ini definisi dari ketiga pendekatan tersebut: 12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject property) dengan properti-properti pembanding (comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan untuk menentukan berapa penyesuaian (adjusment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subjek. Adapun beberapa elemen yang sering dipertimbangkan adalah: • Jenis hak yang melekat pada properti • Masalah keuangan atau pendanaan (financing term) • Kondisi penjualan • Kondisi pasar • Tanggal penjualan (waktu) • Lokasi • Karakteristik fisik • Jenis data • Karakteristik-karakteristik lain 12.2

Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya pembuatan baru bangunan tersebut (reproduction cost new) berdasarkan standar



harga yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan atau depresiasi (khusus untuk bangunan saja). Tahap selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka nilai bangunan baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah nilai tanah yang diperoleh dari analisis perbandingan dengan pasaran tanah yang ada di sekitarnya. 12.3

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan

datang yang selanjutnya dilakukan

pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Secara garis besar prosedur penilaian melalui pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut : a.

menentukan total pendapatan kotor potensial

b.

menentukan tingkat kekosongan

c.

menentukan total pendapatan lain-lain

d.

menentukan total pendapatan kotor efektif, yaitu penjumlahan item (a-b) + c

e.

menentukan total biaya (outgoings)

f.

menenukan total pendapatan bersih operasi

g.

menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai

h.

melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai dari properti subjek.



13 DEFINISI NILAI 13.1 Nilai Pasar Wajar Nilai Pasar Wajar adalah harga terbaik yang bisa didapat dari penjualan properti di pasar persaingan terbuka dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai berikut: a. transaksi antara penjual dan pembeli terjadi tidak dalam keadaan terpaksa b. jangka waktu untuk menawarkan properti dengan memperkirakan keadaan pasar mencukupi c. harga yang ditawarkan dan transaksi yang terjadi dalam keadaan pasar terbuka d. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu e. tidak ada hubungan istimewa antara penjual dan pembeli sehingga tidak terjadi pertimbangan penawaran-penawaran istimewa f. penjual dan pembeli layak mempunyai hak untuk bersedia melakukan transaksi serta mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi mengenai keadaan properti

14 OPINI NILAI Berikut ini merupakan opini nilai berdasarkan penilaian yang penilai lakukan terhadap rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah, Desa Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten pada tanggal penilaian 13 Juli 2008. Dalam penilaian ini, penilai mendapatkan nilai subjek properti dengan perincian sebagai berikut: 14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach). Data yang penilai dapatkan dari pemilik properti pembanding, penilai sesuaikan keadaan pada tanggal penilaian13 Juli 2008. Adapun data pembanding properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah : 1. Jalan Mertilang Raya Ponjay 2. Jalan Pisok Bintaro Jaya Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 10


3. Jalan Kalimongso 82A 4. Jalan Mawar Blok B5 No 2 5. Jalan Gurita Raya Blok B2 No 12 Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah sebesar Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH) Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat dilihat pada tabel Spesifikasi properti dan analisa perbandingan harta pembanding dengan metode prosentse yang terdapat pada lampiran 1. 14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach) Data pembanding tanah kosong yang penilai sesuaikan pada tanggal 13 Juli 2008 adalah sebagai berikut : 1. Jl. Mawar Raya A18 no. 5 2. Jl. Gurita Raya A11 no. 1 3. Jl. Delima3 B12 no. 5

Berdasarkan atas analisis terhadap subjek properti yang dinilai dan data pasar yang diperoleh atas nilai tanah kosong untuk rumah tinggal, maka nilai tanah kosong yang penilai dapatkan untuk rumah kediaman Bapak Hery adalah sebesar Rp 1.255.000,00/m2 (SATU JUTA DUA RATUS LIMA PULUH LIMA RIBU RUPIAH) Nilai tanah kosong tersebut penilai gunakan sebagai dasar untuk penilaian dengan pendekatan biaya. Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar Rp 313.600.000,00 (TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH) Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan pendekatan biaya dapat dilihat pada lampiran 2. Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 11


14.3

Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar Rp. 307.866.000,00 (TIGA RATUS TUJUH JUTA DELAPAN RATUS ENAM PULUH ENAM RIBU RUPIAH) Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Pendapatan dapat dilihat pada lampiran 3.

Dari ketiga nilai diatas, penilai menggambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan nilai modal. Hal ini disebabkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar lebih mencerminkan nilai modal subjek properti dibandingkan dengan dua pendekatan lainnya. Nilai modal dengan Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal harta subjek karena bangunan harta subjek pernah mengalami perbaikan-perbaikan sehingga sulit untuk menentukan biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan harta subjek. Pendekatan Biaya ini biasanya baru digunakan apabila sulit ditemukan data pembanding atau data transaksi sewa-menyewa subjek properti sejenis disekitar harta subjek yang menjadi objek penilaian. Sedangkan nilai modal dengan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai modal harta subjek karena bangunan tersebut hanya digunakan sebagai tempat kediaman dan bukan untuk disewakan.



15. KESIMPULAN NILAI Dengan memperhatikan, mempertimbangkan dan menganalisa seluruh keteranganketerangan yang relevan, kondisi pasar yang berlaku serta berbagai faktor yang mempengaruhi nilai properti tersebut, maka penilai menyimpulkan bahwa Nilai Pasar Wajar dari rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurangmangu Indah pada tanggal penilaian 13 Juli 2008 yang sesuai dan bebas dari segala beban dan sengketa atas properti tersebut adalah sebesar Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)





16. LAMPIRAN-LAMPIRAN LAMPIRAN 1:

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

LAMPIRAN 2:

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA

LAMPIRAN 3:

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

LAMPIRAN 4:

DENAH BANGUNAN

LAMPIRAN 5:

FOTO HARTA SUBJEK

LAMPIRAN 6:

PETA LOKASI KOMPLEKS PJMI

LAMPIRAN 7:

PETA LOKASI KECAMATAN PONDOK AREN

LAMPIRAN 8:

PETA TAPAK/SITUASI KOMPLEKS PONDOK JURANGMANGU INDAH



LAMPIRAN 1

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN DATA PASAR


LAMPIRAN 4

DENAH BANGUNAN



LAMPIRAN 5

FOTO HARTA SUBJEK


TAMPAK DEPAN

TAMPAK SAMPING


LAMPIRAN 6

PETA LOKASI KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH (PJMI)



LAMPIRAN 7

PETA LOKASI KECAMATAN PONDOK AREN



LAMPIRAN 8

PETA TAPAK/SITUASI KOMPLEKS PONDOK JURANGMANGU INDAH


U

Lokasi Subjek Properti

TABEL SPESIFIKASI PROPERTI (TANAH DAN BANGUNAN) SPESIFIKASI PROPERTI Alamat

Keluasan * Tanah * Bangunan Status Kepemilikan Tahun Dibangun Identifikasi Properti * Perawatan * Lantai Dalam * Atap * Pondasi Transaksi Harga Transaksi

SUBYEK PROPERTI Jl. Paus 38 No 3

PEMBANDING 1 Jl. Mertilang Raya Ponjay

PEMBANDING 2 Jl. Pisok Bintaro Jaya

PEMBANDING 3

PEMBANDING 4

Jl. Kalimongso 82 A

Jl. Mawar Blok

PEMBANDING 5 Jl. Gurita Raya

B5 No 2

Blok B2 No 12

181,5 m2

443 m2

300 m2

300 m2

150 m²

135 m²

176 m2

250 m2

230 m2

200m2

70 m²

70 m²

Hak Milik 2002

Hak Milik 2000

Hak Milik 2001

Hak Milik 1994

Hak Milik 2000

Hak Milik 2001

Baik Traso,keramik Genting tanah liat Batu kali

Baik Keramik Genting tanah liat Batu kali Maret 2007

Baik Keramik Genting tanah liat biasa Batu kali Desemer 2006

Kurang Baik Keramik Genting tanah liat Batu gunung September 2006

Kurang Baik Keramik Genting tanah liat Batu kali Desember2007

Baik Keramik Genting tanah liat Batu kali Januari 2008

?

935.000.000

600.000.000

160.000.000

308.760.000

385.000.000

ANALISIS PERBANDINGAN PROPERTI PEMBANDING FAKTOR PENYESUAIAN

Pembanding 1

Pembanding 2

Pembanding 3

Pembanding 4

Pembanding 5

Waktu

+17%

+20%

+23%

8+

+7%

Keadaan bangunan * Perawatan

-5%

-2%

+6%

+5%

-2%

*Fisik

-7%

-4%

+3%

+3%

-2%

*Luas tanah

+26,15%

+11,85%

+11,85%

-0,315%

-0,465%

*Luas bangunan

+7,4%

+5,4%

+2,4%

-10,6%

-10,6%

Umur bangunan Lokasi JUMLAH Nilai tanah dan bangunan setelah penyesuaian

-2% -40% -3,45% Rp 902.742.500

-1% -30% +0,25% Rp 601.500.000

-8% +4% +42,25% Rp 227.600.000

-2% -5% -1,915% Rp 302.847.000

-1% +2% -7,065% Rp 357.800.000

KESIMPULAN : 1. Dari penyesuaian-penyesuaian diatas, nilai yang diusulkan paling cocok untuk harta subjek adalah rata-rata harta pembanding nomor 4 dan pembanding 5 karena : - tanggal transaksi paling dekat dengan tanggal penilaian - memiliki sifat fisik yang hampir serupa dengan harta yang dinilai - memiliki penyesuaian yang terkecil dibandingkan harta pembanding lainnya.

2. Sedangkan harta pembanding nomor1, 2 dan 3 ditolak karena waktu transaksi yang terlalu lama dan jumlah penyesuaian yang besar. 3. Nilai Pasar Wajar subjek properti tersebut adalah sebesar : Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)


LAMPIRAN 2

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN METODE BIAYA

Penilaian dengan Pendekatan Biaya


Tabel Spesifikasi Data Pembanding Tanah No. 1 2 3 4

Faktor Penyesuaian Harga Jual (per m2) Waktu Transaksi Luas tanah (m2) Lokasi

5 6

Topografi Bentuk Tanah

Data Pembanding I Rp 1.100.150,00 Oktober 2006 200 Jl. Mawar Raya A18 no. 5 Sama Baik

Data Pembanding II Rp 1.120.500,00 April 2006 215 Jl. Gurita Raya A11 no. 1 Sama Baik

Data Pembanding III Rp 1.150.000,00 Maret 2008 177 Jl. Delima3 B12 no. 5

Data Pembanding II Rp 1.120.500,00 +28% -20% - 2% -

Data Pembanding III Rp 1.150.000,00 +5% +18% - 10% -

+6% Rp 1.187.730,00

+13% Rp 1.299.500,00

Sama Baik

Analisis Perbandingan Harga Tanah No. 1 2 3 4 5 6

Faktor Penyesuaian Harga Jual (per m2) Waktu Transaksi Luas Tanah (m2) Lokasi Topografi Bentuk Tanah Jumlah Nilai Tanah Diusulkan

Data Pembanding I Rp 1.100.150,00 +22% -5% - 7% -

+10% Yang Rp 1.210.615,00

1. Berdasarkan hasil penyesuaian di atas,dengan menggunakan rata-rata tertimbang data pembanding I dan data pembanding III maka nilai tanah yang disusulkan adalah : Rp 1.255.057,00. 2. Nilai tanah tersebut digunakan untuk menentukan nilai harta subjek.



Rancangan Anggaran Biaya Pembangunan Rumah Tinggal Jalan Paus A38/3, Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah Jurang Mangu Timur Pondok Aren Tangerang Banten No.

Uraian Pekerjaan

1

Pekerjaan Persiapan Pengukuran dan bowplank Pembersihan

Volume/ Ukuran

Satuan

Harga Satuan (Rp)

Jumlah (Rp)

9,36

m

67.662

633.316

195

m2

4.593

895.635

Total Harga (Rp)

1.528.951 2

Pekerjaan Tanah Galian tanah Urugan kembali Urugan pasir bawah lantai

7,93 1,46 0,65

m3 m3 m3

13.457 5.876 50.063

106.714 8.579 32.540 147.833

3

Pekerjaan Pasangan Urugan pasir bawah pondasi Adukan semen Pasangan pondasi batu kali

8,48

m3

109.045

92.470

8,48 17,42

m3 m3

16.938 149.800

143.634 2.609.516 2.845.620

4

Pekerjaan Dinding Ring balk Pasangan batu merah Plesteran biasa Pasangan dinding keramik (20x20)

1 243,15

m3 m3

2.683.695 47.306

2.683.695 1.150.245

486,53 9,23

m3 m2

16.765 1.056.984

8.156.675 9.755.962 21.746.577

5

Pekerjaan Atap Gording 1,62 Usus dan reng 84,04 Asbes 14,43 Jurai 1,95 Genteng kampung 199,91 Penilaian dengan Pendekatan Biaya

m3 m3 m3 m3 m3

1.634.620 30.553 29.593 898.800 32.273

264.808 2.567.674 427.026 1.752.660 6.451.695


Kuda-kuda Lisplang Bubungan

0,55 25,18 33,31

m3 m m

2.269.318 42.657 32.599

1.248.125 1.074.103 1.085.873 14.871.964

6

Pekerjaan Plafon Rangka Plafon Pasangan eternit

1,3 104

m3 m3

766.700 27.760

996.710 2.887.040 3.883.750

7

Pekerjaan Lantai Keramik (20x20) Keramik (30x30) Keramik (10x20) Ubin warna (30x30)

32,5 130 20 20

m2 m2 m2 m2

36.250 48.800 30.500 30.000

1.178.125 6.344.000 610.000 600.000 8.732.125

8

Pekerjaan Pintu dan Jendela Daun pintu ulin Daun pintu kamar mandi Kusen pintu dan jendela Jendela kaca Engsel kuningan pintu Kunci Pintu Grendel

26,81 12,67

m2 m2

119.575 105.476

3.205.806 1.336.381

0,74

m2

3.203.197

2.370.366

7 30

m2 buah

159.835 20.750

1.118.845 622.500

10 10

buah buah

53.453 9.765

534.530 97.650 9.286.078

9

Pekerjaan Finishing Penggosokkan kayu Pengecatan kayu Pengecatan plafon Plitur pintu Melapis dinding

0,097 0,097 101,56 2,6 486,68

m2 m2 m2 m2 m2

1.261 18.169 5.780 2.230 10.723

122 1.763 587.017 5.798 5.218.670 5.813.370

10

Pekerjaan Air WC dan kamar mandi Pompa air Pemipaan Septictenk Sumur resapan

2

buah

2.851.269

5.702.538

2 167 5 10

buah m m3 m3

750.000 8.756 25.350 10.500

1.500.000 1.462.252 126.750 105.000



8.896.540 11

Pekerjaan Instalasi Listrik Titik lampu, stop kontak dan saklar Sekering box

22

buah

113.802

2.503.644

1

buah

104.356

104.356 2.608.000

12.

Pekerjaan Lain-lain Pagar besi Tembok Pagar Pintu pagar Taman Pembersihan lahan Tangki air atas

15 10 2 5 195 1000

m2 m2 m2 m2 m2 liter

58.000 78.800 25.000 43.500 5.134 2.550

870.000 788.000 50.000 217.500 1.001.130 2.550.000 5.476.630

Total

Jumlah Keuntungan Kontraktor

85.542.438

(20% x 85.542.438)

IMB PPN

(10% x 102.799.926)

Fee lain-lain Biaya Reproduksi baru

(5% x 113.079.919)

85.542.438 17.108.488 + 102.650.926 149.000 + 102.799.926 10.279.993 + 113.079.919 5.653. 996 + 118.733.915

Analisis Depresiasi Ada 3 macam depresiasi, yakni depresiasi fisik, fungsi, dan ekonomi. Namun, dalam laporan ini kami hanya memperhitungkan depresiasi fisik saja. Subjek properti dibangun pada tahun 1990. 1. Asumsi : Subjek properti memiliki kondisi fisik yang baik 2. Umur ekonomis : 40 tahun 3. Umur kronologis : 18 tahun 4. Umur efektif : 17 tahun Perhitungan Depresiasi Penilaian dengan Pendekatan Biaya


=(

) x 100%

= 42% Perhitungan Nilai Nilai Tanah (Rp 1.255.057,00/ m2 x 60 m2) Nilai Bangunan - Biaya reproduksi baru - Depresiasi fisik

Rp 118.733.915,00 Rp 49.868.244,00

Rp 244.736.115,00

-

Sound Value

Rp 68.865.671,00

Nilai Pasar Wajar

Rp 313.601.786,00

Terbilang

Rp 313.600.000,00

+

Dengan menggunakan Pendekatan Biaya nilai subjek yang diperoleh adalah : Rp 313.600.000,00 (TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH) Nilai tersebut diperoleh dengan melakukan perhitungan Rancangan Anggaran Biaya yang telah disesuaikan. Dari nilai dia atas didapat nilai tanah subjek properti adalah Rp 1.255.057,00/ m2 dan nilai bangunannya adalah Rp 68.865.671,00 dimana nilai tersebut telah dikurangi dengan nilai depresiasi.



LAMPIRAN 3

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan


Dalam penilaian dengan menggunakan metode pendapatan ini, pernyataan dan asumsi penilai adalah sebagai berikut : 1. Tingkat hunian rumah kontrakan tersebut adalah 100%. 2. Kenaikan nilai sewa pertahun Rp.700.000,00 sedangkan kenaikan outgoings pertahun Rp 300.000,00 sehingga kenaikan sewa bersih pertahun Rp.1.000.000,00. 3. Pada tahun 2009 diasumsikan nilai sewa tetap dan menghasilkan sewa Rp.15.000.000,00 pertahun 4. Berdasarkan data yang ada nilai kapitalisasi di daerah Kabupaten Tangerang adalah 5 %. 5. Untuk tahun 2010 dan selanjutnya nilai kapitalisasinya sebesar 6%, mengingat lamanya waktu dan besarnya risiko.

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN METODE PENDAPATAN

TEMPO KONTRAK : Sewa kotor tahun 2007 :

Rp.15.000.000,00

Dikurangi outgoings : Perawatan dan perbaikan

: Rp. 700.000,00

Jasa pencari penyewa

: Rp. 250.000,00

Lain-lain

: Rp. 250.000,00(+)

Rp.1.200.000,00 (-)

Sewa bersih tahun 2008

Rp.13.800.000,00




Rp.14.800.000,00

x Nilai kini Rp 1 dalam 1 tahun @5%

0,9524 (x) Rp.14.095.238,00


Rp. 15.800.000,00

x Nilai kini Rp 1 dalam 2 tahun @5%

0,907

(x)

Rp.14.331.066,00 Sewa bersih tahun 2011

Rp.16.800.000,00

x Nilai kini RP 1 dalam 3 tahun @5%

0,86 (x) Rp.14.512.472,00

TEMPO KEMBALIAN:

Nilai sewa semasa bersih pertahun X ATB abadi @6% tertunda 2 tahun

Rp.17.800.000,00 14,833 (x)

Rp.264.027.400,00 (+) Nilai Modal

Rp.307.866.176,00

Dibulatkan

Rp.307.866.000,00

Jadi dengan pendekatan pendapatan, maka nilai subjek properti yang diusulkan adalah Rp. 307.866.000,00 (Tiga Ratus Tujuh Juta Delapan Ratus Enam Puluh Enam Ribu Rupiah)


KM

DP RM

TC

KT KM 1

I

KT

RK

KT

KT

KT RT

TR

KETERANGAN : TR : TERAS

KT : KAMAR TIDUR

KM : KAMAR MANDI

RT : RUANG TAMU

RM : RUANG MAKAN

TC : TEMPAT CUCI

RK : RUANG KELUARGA

DP : DAPUR

TJ : TEMPAT JEMUR

PEMBAGIAN RUANGAN

TJ

PEMBAGIAN RUANGAN

Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Herry

Recommend Documents