Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Syafruddin Mualla

LAPORAN PENILAIAN

RUMAH TINGGAL BAPAK SYAFRUDDIN MUALLA KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4 No. 1 JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN PAMULANG TIMUR, TANGERANG BANTEN

Disusun oleh: MUTHMAINNA Penilai I A / 22 06330004633

DIPLOMA III SPESIALISASI PENILAI/PBB SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA TANGERANG 2007

LAPORAN PENILAIAN

NILAI PASAR WAJAR RUMAH TINGGAL BAPAK SYARIF

KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4/1 JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN PAMULANG TIMUR, TANGERANG BANTEN

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5 Telp. (021) 7375795

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 Tangerang, 6 Juli 2007 Nomor Lampiran Perihal

: 1 / PA / VII / 05 : 1 (satu) berkas : Penilaian Properti

Kepada Yth. Bapak Heru Supriyanto Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5 Tangerang Dengan hormat, Sesuai dengan penugasan Bapak untuk melakukan penilaian rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla yang beralamat di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat – Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten, maka kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap properti tersebut dan dengan ini kami sampaikan laporan penilaiannya. Tujuan dari penilaian properti ini untuk menentukan nilai pasar wajar. Dengan mempertimbangkan semua keterangan, menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, dan memperhatikan faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut sebesar:

Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah) Demikian laporan yang kami sampaikan dan bersama ini kami sertakan laporan penilaian terhadap properti tersebut. Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL

Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633 Laporan Penilaian

i

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795

Pernyataan Penilai Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dan analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan secara nyata atas peroperti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan dan pemberian tugas.

Selanjutnya laporan ini menjelasakan semua asumsi dan syarat – syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa, pendapat, dan kesipulan yang tertera dalam laporan ini.

Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2002 (SPI 2002).

Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL

Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633

Laporan Penilaian

ii

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 Asumsi Dan Syarat – Syarat Pembatasan 1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai. 2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik. 3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai. 4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. 5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah. 6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan konsultan di bidang hokum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang

berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat

diperjualbelikan dan bebas dari sengketa atau ikatan lainnya. 7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang / kerugian atas properti yang dinilai. 8. PT Phoenix Appraisal yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya. 9. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan stempel perusahaan Phoenix Appraisal. 10. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa pesetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi trsebut ( SPI 0.5.23.2 ) Laporan Penilaian

iii


Daftar Isi

Surat Laporan Hasil Penilaian .....................................................................

i

Pernyataan Penilai.......................................................................................

ii

Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan ........................................................

iii

Daftar Isi.....................................................................................................

iv

1. Pendahuluan..........................................................................................

1

2. Tujuan Penilaian ...................................................................................

1

3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian ................................................

1

4. Defenisi Nilai ........................................................................................

1

5. Data-Data Kepemilikan .........................................................................

2

6. Lokasi Subjek Properti ..........................................................................

2

7. Identifikasi Properti...............................................................................

3

a. Tanah ..............................................................................................

3

b. Bangunan ........................................................................................

3

8. Keadaan Lingkungan Sekitar.................................................................

5

9. Perencanaan Kota..................................................................................

5

10. Metode Penilaian ..................................................................................

5

11. Penilaian ...............................................................................................

7

12. Kesimpulan Nilai ..................................................................................

8

Lampiran-lampiran: Lampiran 1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar Lampiran 2 Pendekatan Biaya Lampiran 3 Pendekatan Pendapatan Lampiran 4 Peta Lokasi Properti Lampiran 5 Denah Properti Lampiran 6 Foto-foto Properti

Laporan Penilaian

iv


1. Pendahuluan Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar dari properti milik Bapak Syafruddin Mualla yang berupa tanah seluas 135 m2 yang di atasnya terdapat bangunan rumah tinggal seluas 179 m2. Properti ini terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten.

2. Tujuan Penilaian Tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar dari rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla.

3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 7 Juni 2007. Sedangkan penilaian dilakukan pada tanggal 5 Juli 2007 dengan asumsi tidak ada perubahan terhadap properti sejak tanggal inspeksi.

4. Defenisi Nilai Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1) Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut: 1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin untuk memilikinya. 2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya jumlah atau persediaan dari suatu barang. Laporan Penilaian

1

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk mendapatkan suatu barang tersebut. 4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.

5. Data-Data Kepemilikan Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemerikasaan dan peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut: Nama Pemilik

: Syafruddin Mualla

Jenis Hak

: Hak Milik

Alamat

: Kompleks Vila Inti Persada Blok C4 No. 1 Kelurahan

: Pamulang Timur

Kecamatan : Pamulang Kabupaten

: Tangerang

Propinsi

: Banten

Luas Tanah

: 135 m2

Luas Bangunan

: 179 m2

Penggunaan

: Rumah Tinggal

6. Lokasi Subjek Properti Subjek Properti terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten. Di dalam kompleks perumahan, yaitu sekitar 500 m dari subjek properti terdapat mini market dan juga sport centre yang menyediakan gymnasium, kolam renang, fitness club, lapangan tenis, dan lapangan basket. Terdapat beberapa transportasi umum yang melewati jalan raya CiputatSawangan. Sedangkan dalam kompleks perumahan tidak ada transportasi umum kecuali ojek. Tempat-tempat umum yang dekat dengan lokasi properti yaitu:

Laporan Penilaian

2

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 No.

Tempat-tempat Umum

Jarak dari Subjek Properti

1.

Terminal Pondok Cabe

200 m

2.

Terminal Lebak Bulus

3.

Pasar Ciputat

7 km

4.

Pasar Parung

10 km

5.

Pondok Cabe Golf

2 km

6.

Pondok Indah Mall

12 km

10 km

Terdapat fasilitas seperti jaringan listrik, telepon, dan air. Meskipun demikian, pada subjek properti tidak terdapat telepon.

7. Identifikasi Properti a. Tanah Luas tanah subjek properti adalah seluas 135 m2. Karakteristik tanah tersebut adalah: − Bentuk tanah segi empat dan datar dengan panjang 13,5 m dan lebar 10 m. − Letak tanah lebih tinggi dari jalan yaitu kurang lebih 0,5 m dari permukaan jalan dengan struktur tanah keras dan stabil. − Jalan di sekitar lokasi tanah dan jalan utama perumahan merupakan jalan hotmix dengan kondisi cukup baik. − Diketahui bahwa selama ini tanah telah digunakan sesuai dengan peruntukannya (zoning). b. Bangunan Subjek properti terdiri dari 2 (dua) lantai. Lantai pertama seluas 94 m2 sedangkan lantai dua seluas 85 m2, digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi bangunan masih kokoh dan terawat. Sumber air berasal dari sumur bor dengan kedalaman 8 m.

Laporan Penilaian

3

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 Pada awalnya, bangunan hanya seluas 36 m2 dan selesai dibangun pada bulan Mei 2005. Pada tahun 2006, bangunan direnovasi menjadi seluas 179 m2 dan selesai direnovasi pada awal 2007. Penggunaan ruangan pada bangunan tersebut adalah: − Teras

: 21 m2

− Car Port

: 20 m2

− Balkon

: 11,5 m2

− Ruang tamu

: 18 m2

− Kamar Tidur (3 ruang)

: 37,5 m2

− Kamar Mandi (2 ruang)

: 5 m2

− Ruang Keluarga Lt 1

: 20 m2

− Ruang Keluarga Lt 2

: 18 m2

− Ruang Sholat

: 6 m2

− Dapur dan ruang makan

: 34 m2

− Ruang Cuci dan jemur

: 4,5 m2

− Gudang

: 3 m2

Sedangkan spesifikasi bangunan tersebut adalah: − Pondasi

: Jalur batu kali

− Lantai Ruang utama

: Keramik 30 x 30

Kamar Mandi

: Keramik 20 x 20

Ruang Tamu

: Keramik 20 x 20

− Dinding

: Bata merah diplester dan dicat

− Kolom dan ring

: Beton bertulang

− Kusen

: Kamper Singkil

− Pintu utama/lainnya

: Rangka Meranti, double tripleks

− Pintu KM/WC

: Rangka Meranti, tripleks/melaminto

Laporan Penilaian

4

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 − Plafond

: Gypsum

− Atap

: Genteng beton, kuda-kuda kayu

− Instalasi air bersih

: Pipa PVC

− Instalasi air kotor

: Septic Tank

− Pelengkap

: Pagar besi

− Fasilitas Listrik PLN

: 1300 va

8. Keadaan Lingkungan Sekitar Keadaan lingkungan sekitar properti cukup baik dan aman. Tersedia jasa keamanan dan juga layanan sampah. Semua bangunan di sekitar subjek properti adalah rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti semuanya menggunakan aspal. Masjid, sport center, kolam renang, pasar, mini market, warung, dan bengkel semuanya mudah dijangkau dari subjek properti. Sistem drainase di daerah ini cukup baik sehingga merupakan kawasan yang bebas banjir. Selain itu, daerah tempat kompleks ini datarannya lebih tinggi dari pada daeah di sekitarnya.

9. Perencanaan Kota Zoning tanah di kawasan subjek properti diperuntukkan untuk rumah tinggal karena daerah ini cukup jauh dari daerah industri. Dengan mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah untuk rumah tinggal sudah sesuai dengan highest and the best use.

10. Metode Penilaian Subjek properti dinilai dengan menggunakan tiga pendekatan yaitu: pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Laporan Penilaian

5

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 a. Pendekatan Perbandingan Data Pasar Dengan pendekatan ini Nilai Pasar Wajar properti yang dinilai didasarkan pada analisis terhadap aktivitas pasar dari properti yang sejenis. Hal – hal yang harus diperhatikan adalah : 1. Properti yang sejenis 2. Lokasi yang sama 3. Tanggal tansaksi jual beli 4. Keadaan properti Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah : 1. Pengumpulan data pembanding dari properti yang sejenis, lokasinya berdekatan, dan diketahui nilai jualnya. 2. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan. 3. Penentuan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi, dan fisik. Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data pembanding dan penganalisaan terhadap data pembanding tersebut yang disesuaikan dengan kondisi pada saat penilain dilaksanakan. Semakin akurat data yang diperoleh dan semakin baik analisis yang dilakukan, maka nilai yang diperoleh juga akan semakin mendekati nilai pasar yang sebenarnya. b. Pendekatan Biaya Nilai suatu properti diestimasikan dari biaya pembangunan baru properti tersebut. Pendekatan ini cocok untuk bangunan yang relatif baru dan bangunan tambahan atau renovasi. Cocok pula untuk properti khusus yang jarang atau tidak diperjual belikan di pasaran. Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah: 1. Menghitung biaya perolehan tanah dengan menggunakan harga tanah di sekitar properti atau dengan pendekatan perbandingan data pasar.

Laporan Penilaian

6

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 2. Menghitung biaya reproduksi atau biaya penggantian baru bangunan tersebut. 3. Memperhitungkan biaya-biaya lain seperti jasa tukang, keuntungan pemborong, biaya administrasi (IMB), dan lain-lain. 4. Mengestimasikan nilai penyusutan bangunan yang berasal dari keusangan internal dan eksternal. 5. Memperhitungkan semua biaya-biaya di atas serta memasukkan keuntungan pemilik untuk mendapatkan nilai properti tersebut. c. Pendekatan Pendapatan Pendekatan ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan ini bisa diperoleh dari menyewakan properti, ataupun mengandalkan manajemen untuk menghasilkan pendapatan, seperti SPBU, restoran, supermarket, dan lain-lain. Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah: 1. Menghitung total pendapatan properti tersebut baik pendapatan utama maupun pendapatan lain-lain dalam satu tahun. 2. Mengurangkan dengan biaya-biaya (outgoing) seperti biaya untuk manajemen, perbaikan properti, pajak bumi dan bangunan, dan asuransi. 3. Hasil dari perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi/nilai gross income multiplier tertentu untuk mendapatkan nilai properti tersebut.

11. Penilaian a. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar adalah Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah). b. Nilai yang diperoleh dari pendekatan biaya adalah Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah).

Laporan Penilaian

7

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 c. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan pendapatan adalah Rp 379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah).

12. Kesimpulan Nilai Berdasarkan hasil analisa data dan mempertimbangkan faktor-faktor yang relevan, maka kami berpendapat bahwa nilai dari rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla adalah:

Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah)

Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL

Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633

Laporan Penilaian

8


LAMPIRAN 1 PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

Laporan Penilaian


TABEL PERBANDINGAN PROPERTI Faktor -

Subjek

faktor

Properti

Lokasi

Properti Pembanding

Pembanding 1

Pembanding 2

Vila Inti

Vila Inti

Puri Bali

Persada

Persada

Boulevard

Blok C4

Blok C5 No 1

Pembanding 3 Vila Inti Persada Blok D1 No. 45 A

No 1 Harga

?

Rp 358.760.000

Rp 335.000.000 Rp 208.890.000

?

Mei 2005

Juni 2007

April 07

2005

2003

2007

2007

- Luas Tanah

135 m²

135 m²

112 m²

169 m²

- Luas

179 m²

160 m²

67 m²

45 m²

Baik

Baik

Baik

Baik

3

2

3

2

Transaksi Tanggal Transaksi Tahun Dibangun Sifat Fisik

Bangunan - Keadaan -Jumlah Kamar

Laporan Penilaian


ANALISIS DATA PEMBANDING

Faktor Penyesuaian

Pembanding 1

Pembanding 2

Pembanding 3

Rp 358.760.000

Rp 335.000.000,00

Rp 208.890.000

Lokasi

+ 0%

- 25%

- 10%

Umur

+ 7,5%

- 2,5%

- 2,5%

Fisik

- 2%

+ 59,67%

+ 88%

Tanggal Transaksi

+ 6%

- 5,37%

+ 1%

Jumlah penyesuaian

+ 11,5%

+ 26,8%

+ 76,5%

Nilai Diusulkan

Rp 400.017.400

Rp 424.780.000

Rp 368.690.850

Dari penyesuaian di atas, maka dapat diambil nilai yang paling cocok adalah dari data pembanding no.1 karena mempunyai sifat fisik baik luas tanah maupun luas bangunan yang hampir sama dengan properti yang dinilai. Dengan demikian, nilai yang didapat dengan pendekatan perbandingan data pasar ini adalah :

Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah)

Laporan Penilaian


LAMPIRAN 2 PENDEKATAN BIAYA

Laporan Penilaian


1. Dalam pendekatan biaya ini, penilai menggunakan harga perolehan tanah dan bangunan sesuai dengan harga tanah dan bangunan oleh developer yang membangun Vila Inti Persada, yaitu PT. Griya Tata Prima. 2. Harga per 20 Februari 2007 adalah: Harga Perolehan Tanah: − Tipe standar (terletak di belakang)

Rp

700.000/m2

− Tipe Minimalis (terletak di depan)

Rp

870.000/ m2

Biaya Perolehan Baru Bangunan: − Lantai I

Rp 1.500.000/ m2

− Lantai II

Rp 1.600.000/ m2

− Teras

Rp

400.000/ m2

− Car Port

Rp

150.000/ m2

− Pagar

Rp

400.000/ m2

3. Harga di atas sudah termasuk PPN dan keuntungan kontraktor. 4. Sedangkan biaya IMB pada Kecamatan Pamulang adalah Rp 30.000,00/ m2 5. Perhitungan umur bangunan: (tahunpenilaian − tahundibangun) + 2(tahunpenilaian − tahunrenovasi ) 3 (2007 − 2005) + 2(2007 − 2006) 3 2 + 2(1) 1 = 1 tahun 3 3

6. Perhitungan depresiasi: % depresiasi = =

umurefektif × 100% umurekonomis 1tahun × 100% 40tahun

= 2,5% Laporan Penilaian


BIAYA PEROLEHAN BARU PROPERTI 135 m2 x Rp 700.000,00

= Rp 94.500.000

Lantai I

94 m2

x Rp 1.500.000,00

= Rp 141.000.000

Lantai II

85 m2

x Rp 1.600.000,00

= Rp 136.000.000

Teras

21 m2

x Rp

400.000,00

= Rp

8.400.000

Car Port

20 m2

x Rp

150.000,00

= Rp

3.000.000

Pagar

16,5 m2 x Rp

400.000,00

= Rp

6.600.000

1. Tanah 2. Bangunan:

Biaya Pembangunan Properti 3. Biaya Lain 4. Biaya IMB

5 % x Rp 295.000.000,00 179 m2 x Rp 30.000,00

5. Total Biaya Pembangunan Properti

= Rp 295.000.000 = Rp

14.750.000

= Rp

5.370.000

= Rp 315.120.000

6. Depresiasi:

2,5% × Rp315.120.000

= Rp

7.878.000

6. Total Biaya Terdepresiasi

= Rp 307.242.000

7. Biaya Perolehan Baru Properti (tanah + bangunan)

= Rp 401.742.000

Jadi, nilai pasar wajar properti berdasarkan Pendekatan Biaya adalah:

Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah)

Laporan Penilaian


LAMPIRAN 3 PENDEKATAN PENDAPATAN

Laporan Penilaian


TABEL DATA PEMBANDING SEWA Spesifikasi

Subjek

Properti

Properti

Lokasi

Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Vila Inti

Jln Raya

Vila Inti

Vila Inti

Persada, Blok

Kampung Utan

Persada Blok

Persada Blok

C4 No. 1

Blok K No 6

A2 No. 22

A13 No 5

179 m2

72 m2

45 m2

45

135 m2

160 m2

169 m2

128 m2

2

1

1

1

Baik

Baik

Baik

Baik

?

Rp 50.000.000

Rp 14.000.000

Rp 10.000.000

Luas Bangunan Luas Tanah Jumlah Lantai Kondisi Sewa /tahun

Laporan Penilaian


ANALISIS DATA PEMBANDING SEWA Faktor Penyesuaian

Pembanding 1

Pembanding 2

Pembanding 3

Rp 50.000.000

Rp 14.000.000

Rp 10.000.000

Lokasi

- 85%

- 2,5 %

- 2,5%

Fisik

+ 40%

+ 65%

+ 70%

Jumlah

- 45%

+ 62,5%

+ 67,5%

Nilai Diusulkan

Rp 32.500.000

Rp 22.750.000

Rp 16.750.000

Dari analisis di atas diperoleh data pembanding yang paling cocok adalah data pembanding 2 karena mempunyai bentuk fisik yang paling sesuai. Jadi, nilai yang diusulkan untuk sewa properti tersebut adalah:

Rp 22.750.000,00 (dua puluh dua juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)

Laporan Penilaian


PERHITUNGAN NILAI DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN Pendapatan Kotor

= Rp 22.750.000,00

Outgoing: − Tax

Rp

− Maintenance

Rp 100.000,00

Total outgoing Pendapatan Bersih / tahun

75.000,00

= Rp

175.000,00

= Rp 22.575.000,00

Tingkat kaitalisasi 6% Angka Kapitalisasi: 1 6%

=

Nilai modal:

16,67 Rp 379.166.667,00

Jadi, nilai yang diusulkan untuk nilai pasar wajar tersebut berdasarkan pendekatan pendapatan adalah:

Rp 379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah)

Laporan Penilaian


LAMPIRAN 4 PETA LOKASI PROPERTI

Laporan Penilaian


PETA PAMULANG TIMUR

Laporan Penilaian


PETA LOKASI

Laporan Penilaian


PETA PERUMAHAN

Jalan utama perumahan dari Jl Raya Ciputat

Pemban ding 3

Subjek properti Pembanding 1

Laporan Penilaian


LAMPIRAN 5 DENAH PROPERTI

Laporan Penilaian


LAMPIRAN 6 FOTO-FOTO PROPERTI

Laporan Penilaian


FOTO PROPERTI

Laporan Penilaian


Laporan Penilaian


Laporan Penilaian

Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Syafruddin Mualla

Recommend Documents