Avaliação de uma gleba urbanizável desapropriada pelo DNIT

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Clarel da Cruz Riet, Engenheiro Civil inscrito no CREA-RS sob n.º 66.891-D, a pedido da Sucessão de xxxxxxx, representada por yyyyyyyyy, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte,

LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

CNP CN P J : 05.42 05.423.67 3.670/0 0/000 001-34 1-34 / CREA CR EA 66.891 66.891// Rua Gal. Vitorin Vitorino, o, 56 / CE P 96.2 96.200 00-310 -310 / Rio Grande-R Grande-RS S 1

CLAREL PERÍCIAS Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br

SUMÁRIO 1.

SOLICITANTE .........................................................................................................

03

2.

OBJETIVO DA AVALIAÇÃO .........................................................................................

03

3.

PRELIMNARES ........................................................................................................

03

4.

PRINCÍPIOS E RESSALVAS ........................................................................................

03

5.

IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .......................................

04

5.1.

REGIÃO .................................................................................................................

04

5.2.

TERRENO ...............................................................................................................

04

5.3.

BENFEITORIAS ........................................................................................................

04

6.

REGISTRO FOTOGRÁFICO .........................................................................................

04

7.

PROCEDIMENTOS APLICADOS ....................................................................................

06

7.1.

INTRODUÇÃO ..........................................................................................................

06

7.2.

METODOLOGIA ........................................................................................................

07

7.3.

MODELO MATEMÁTICO .............................................................................................

09

8.

DIAGNÓSTICO DO MERCADO .....................................................................................

09

9.

DATAS DE REFERÊNCIA .............................................................................................

09

10.

RESULTADO ...................................................................................................................

10

10.1.

VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAÇÃO .............................................................

10

10.2.

VALOR ESTIMADO APÓS A DESAPROPRIAÇÃO .............................................................

10

10.3

DIFERENÇA ENTRE O VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APÓS" A DESAPROPRIAÇÃO, REPRESENTATIVO DA ÁREA ATINGIDA ....................................................................... CONSIDERAÇÕES FINAIS ...........................................................................................

10

11.

ANEXO I - PESQUISA DE DADOS ANEXO II - IMÓVEL AVALIANDO E TRATAMENTO DOS DADOS ANEXO III – ART- (CREA/RS): n.º 5.952.931

CNPJ : 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CE P 96.200-310 / Rio Grande-RS 2

11


1. SOLICITANTE Sucessão de xxxxxxx, representada por yyyyyyyyy. 2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com uma área superficial de 15ha 5.789m2, nas condições antes e após a desapropriação em curso imposta pela União, para as obras de duplicação da BR-392, através do DNIT, englobando o trecho compreendido entre o Km 26+614,02 e o Km 27+252,52, totalizando a área atingida de 43.968,92m2. 3. PRELIMINARES A Lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que indenização fosse realmente fixada segundo o valor do bem expropriado à época da declaração de utilidade pública ("Art. 26 – No valor da indenização, que será contemporâneo da declaração de utilidade pública , não se incluirão direitos de terceiros contra o expropriado"). Entretanto, tal redação foi alterada pela Lei n.º 2.786, de 21/05/1956, a partir da qual o valor indenizatório passou a ser contemporâneo da avaliação ("Art. 26 – No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação , não se incluirão direitos de terceiros contra o expropriado"). Assim, extrair preços de informações fiscais, via de regra, não condizentes com a realidade ou se basear em anúncios de jornais não leva a um critério científico, dado a disparidade entre os imóveis ofertados, não só no que diz respeito a localização, mas, sobretudo, com a metragem, potencialidade, condições de acesso e outros, devendo principalmente, ser levado em conta, a vocação econômica do terreno remanescente. 4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O Laudo atende as especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR 14653-1:2001 e NBR 14653- 2:2004 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, além das exigências impostas por Leis federais, estadual e municipal e foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal. Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações assumidas como corretas, fornecidas por terceiros, sendo as fontes referidas no presente, na forma de entrevistas verbais e documentos, os quais incluem o Registro de Imóveis de Rio Grande, jornal Informativo de Imóveis, jornal Mercado de Imóveis, Secretaria Municipal da Fazenda, o site www.procuraseimovel.com.br, imobiliárias locais, proprietários de terrenos e lotes vizinhos entre outros. No melhor conhecimento e crédito do consultor, as análises, opiniões e conclusões expressadas no presente relatório são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. O relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo, enquadrando-se o Laudo como Parecer Técnico.



Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão. Os honorários profissionais da Clarel Perícias Ltda não estão, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste trabalho técnico. Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando o objetivo já descrito, não devendo, portanto, ser utilizado para outra finalidade que não a já mencionada, sem aprovação prévia e por escrito da Clarel Perícias Ltda. 5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 5.1. REGIÃO A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, às 14:00 horas. Região urbana, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, relevo em forma de planície, padrão sócio econômico cultural nível baixo, topografia em nível, solo predominantemente arenoso permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de atividade alta1. A Infra estrutura urbana possui sistema viário, transporte coletivo, água potável, energia elétrica e telefone. As atividades existentes incluem comércio e serviços de profissionais autônomos, sendo baixo como um todo o nível do mercado de trabalho. Os serviços comunitários disponíveis compreendem escola municipal, segurança, posto de saúde e igrejas. É interessante observar que a Vila da Quinta viu, nos últimos 10 anos, uma grande mudança acontecer em seu entorno. O Censo de 2000, que contabilizou 7.541 moradores, pulou para 9.331 em 2010. A população, tanto radicada, quanto flutuante, fez com que novas moradias e até loteamentos, como é o caso do Nova Quinta, proliferassem-se dos dois lados da rodovia. São trabalhadores do Pólo Naval e da duplicação da BR-392, que escolheram o Distrito exatamente por sua localização e pelo acesso mais rápido aos seus locais de trabalho. 5.2. TERRENO Um terreno de forma irregular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com área superficial de 15ha 5.789m2. 5.3. BENFEITORIAS Não existem benfeitorias. 6. REGISTRO FOTOGRÁFICO Para efeito de melhor entendimento e precisão dos trabalhos periciais, junta-se a documentação fotográfica comentada a seguir, obtida no ato da inspeção.

1

Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)



Foto 1- Conforme representado na imagem obtida por satélite, através do site do Google, a gleba, a qual atualmente possui 15ha 5789m2 de área, em função da desapropriação que atingirá 43.968,92m2, restará dividida em duas glebas remanescentes, somando a área superficial de 11ha 1.820,08m2, sofrendo prejuízo a sua vocação econômica, com a modificação do regime urbanístico no local, sobretudo devido ao receio de habitação. Ademais, da simples visualização da imagem, nota-se uma zona mais escura, abrangendo aproximadamente 25% da gleba remanescente maior, constituída de zonas 'baixas' com alagadiços, reduzindo ainda mais seu valor de mercado, aliado ao fato de que, após a desapropriação, haverá uma enorme diminuição das áreas de acesso (testadas).



Foto 2- Vista da parte posterior da gleba, com frente para a Rua João Moreira. Observa-se a os trilhos da antiga linha férrea e a rede de energia elétrica passando no local. 7. PROCEDIMENTOS APLICADOS 7.1. INTRODUÇÃO A avaliação de glebas urbanizáveis é considerada pelos profissionais avaliadores como um problema de complexa resolução, em grande parte devido a inexistência de dados de outras glebas, em oferta ou transacionadas, no mesmo mercado imobiliário, em quantidade suficiente para a elaboração de estudo científico comparativo desta tipologia. A NBR 14.653-2, no item 11.3.1. preconiza que a avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do Método Comparativo Direto de dados de mercado, ficando como opção alternativa, o emprego do Método Involutivo. O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, onde são pesquisadas glebas assemelhadas, com características intrínsecas e extrínsecas e atributos que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística, entretanto, muitas vezes, não é possível sua utilização, devido a inexistência de elementos amostrais na região, em número suficiente. Desta forma, comumente têm-se optado pela utilização do método involutivo, que busca identificar o valor de mercado de um bem considerando seu aproveitamento eficiente, baseando-se num modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. Este método consiste na elaboração de projeto de hipotético empreendimento para a gleba com vistas a verificar o melhor e máximo aproveitamento, considerando a receita provável da comercialização dos lotes com base nos valores obtidos em pesquisa imobiliária, as despesas de urbanização, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor, despesas financeiras, entre outras. O objetivo é o de definir o valor máximo que pode ser atribuído à gleba através de cenários diversos para que seja economicamente viável seu aproveitamento 2. 2

Dantas, R.A. Uma Introdução à Metodologia Científica – São Paulo- Pini, 1998



A dificuldade de aplicação deste método é que os modelos produzidos são determinísticos e bastante sensíveis às taxas utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo alterações mínimas nas taxas e prazos de comercialização podem resultar em alterações significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros consideráveis que na maioria das vezes serão percebidos a longo prazo, gerando prejuízos para aqueles que daquele valor dependem para tomada de decisão. Alia-se ao fato que a melhor vocação para uma gleba nem sempre é a de desmembramento em lotes menores ou a de loteamento, ante a legislação de uso e parcelamento do solo municipal vigente na data da avaliação. Além disso, muitas glebas encontram-se em regiões com vocação industrial ou rural, quando o estudo pelo método involutivo não seria adequado visto sua destinação. 7.2. METODOLOGIA pelo acima exposto, considerando a insuficiência de elementos amostrais, optamos por realizar um trabalho que propiciasse um caminho que melhor traduzisse as forças de mercado, de modo a possibilitar a estimativa do real valor do bem, de forma fundamentada. Assim, nos inspiramos no Método do Índice de Equivalência3, apresentado no XXIII Congreso Panamericano de Valuación, pelo Eng. Francisco Maia Neto, cuja proposta foi trazer à discussão, a possibilidade de adoção de uma metodologia avaliatória, cujo princípio é a determinação do valor de um bem à partir da análise de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em análise e de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado, denominado Índice de Equivalência. Francisco Maia Neto observa que a aplicação desta metodologia tem sentido amplo, desde que identifiquemos o índice de equivalência, ou seja, uma variável dependente, caracterizada por um coeficiente que refletirá a relação percentual entre o valor do bem avaliando e de outro a ele ligado indiretamente. Seguindo esta linha, este trabalho optou pela utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, porém com a elaboração de um modelo, com a inclusão de dados de mercado imobiliário de zonas vizinhas com o objetivo de ampliar a quantidade de observações na tipologia em estudo. Frisamos, também, que a elaboração do modelo pressupôs a definição da variável de localização relativa entre as zonas estudadas, quando optamos por utilizar critério que minimiza a subjetividade da definição desta, baseado no Critério dos Lotes Influenciantes. 4 Este critério trata-se de um processo comparativo indireto, que se fundamenta na interrelação existente entre glebas e lotes diretamente influenciantes, ou seja, parte-se do princípio que o valor médio dos lotes vizinhos a uma gleba, influencia diretamente na determinação do valor unitário da gleba avalianda, de forma que, o valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote próximo. Assim, o presente trabalho avaliatório foi alicerçado no Método dos Lotes Influenciantes, e no Método do Índice de Equivalência5, ambos aceitos e recomendados à publicação nos anais dos referidos conclaves, cujo princípio é a determinação do valor de um bem à partir da análise 3

Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congreso

Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica.

Zeni, André Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliação de Glebas Urbanas pelo Critério dos Lotes Influenciantes (1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações – 1980/RJ, no I Congresso Mundial de Avaliações – 1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones – Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia de Avaliações e Perícias 1981 – IGEL –Porto Alegre/RS e Método Avaliatório para Glebas inserido na NBR 8951 – Norma Brasileira para Avaliação de Glebas Urbanizáveis da ABNT, em 1985. 5 Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congresso Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica. 4



de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em estudo e de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado Desta forma, a determinação do valor unitário (por metro quadrado) da gleba foi calculado em função de seu coeficiente de paridade com os lotes vizinhos, que a influenciam, devidamente justificado e interpretado por regressão estatística. O Coeficiente de paridade, conforme definido pela antiga NBR-8951, é a, "(...) relação entre os preços unitários apropriados exclusivamente a partir de dados de mercado, visando a composição de modelos cuja representatividade, restrita ao local pesquisado, é função de exame estatístico específico.". No caso das glebas urbanizáveis, esta relação está muito bem consolidada e definida pelo Método dos Lotes Influenciantes, onde o coeficiente que representa o Índice de Equivalência, ou variável dependente do modelo de regressão estatística, é aquele calculado entre o valor unitário da gleba e o valor unitário dos lotes vizinhos, que sobre ela exercem influência. A respeito da influência de pólos valorizantes, H. W. Richardson em sua obra "Economia Urbana", cita: "(...) o preço do terreno é uma função inversa (tipicamente uma função exponencial negativa) da distância ao centro da cidade." "O preço unitário do terreno é uma função direta da qualidade do meio ambiente e amenidades da área e uma função inversa da distância ao centro da cidade." As citações de Richardson permitem ampliar o conceito genérico de terreno, tomando-o como lote e gleba, de forma que a comprovação técnica da influência do posicionamento urbano de pólos atrativos, da área superficial e vizinhança urbana, no valor de glebas urbanas, pode ser verificada através de algumas conclusões estatístico-mercadológicas, como as a seguir; 9

O valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote próximo, "Coeteris Paribus "5;

9

Os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam também os lotes que as influenciam;

9

O valor unitário de glebas urbanas decresce a medida em que aumenta sua área superficial "Coeteris Paribus ".6;

9 9

O índice Gleba/Lote 7 é inversamente proporcional à área superficial da gleba 8; Existe regressão dos pares de pontos (índice x área) a um modelo matemático decrescente.

"Coeteris Paribus" – mantendo todas as demais influências constantes Índice Gleba/Lote: Valor unitário da gleba/valor unitário dos lotes que a influenciam 8 Zeni, André Maciel -Influência da testada no valor de glebas urbanas- 1981 - Trabalho apresentado no II Ciclo de EStudos de Engenharia de Avaliações e Perícias - 1982 - IGEL-Porto Alegre/RS 6 7



7.3. MODELO MATEMÁTICO A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. Após a pesquisa e coleta dos dados das glebas e lotes considerados que as influenciam, agrupamos aos pares o índice Gleba/Lote e a Área superficial da gleba . Em estudos elaborados por Zeni e Portinho4, foi constatado que as funções mais freqüentes, com melhor correlação estatística entre as variáveis consideradas são, além da exponencial negativa (citada por Richardson), as da forma potencial negativa (como a definida a seguir, neste trabalho) e logarítmica recíproca. Função potencial:

Y = a Xb

(com b< 0)

onde; Y: é a variável dependente que representa o índice (gleba/lote) inferido por regressão; X: é a variável independente que representa a área da gleba; a, b: coeficientes determinados pela regressão. Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo processo dos "mínimos quadrados" e obtemos a seguinte curva matemática através de regressão simples; Y = 0,660771912 X0,040827989 Observações: Este modelo é diretamente aplicável para glebas "normais", ou seja, aquelas com áreas cuja relação frente/profundidade estejam contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a média de 1/4,5. A amostragem que serviu de insumo as conclusões estatísticas, apresentou cerca de 80% dos dados de frente e profundidade dentro do intervalo de "normalidade". 8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa facilidade de venda. 9. DATAS DE REFERÊNCIA Vistoria: 20/07/2011 Avaliação: 22 e 23/07/2011 Laudo: 29/07/2011



10. RESULTADO 10.1. VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAÇÃO Utilizando a equação do item 7.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo; Y = 0,660771912 X0,040827989 Onde, X= 15ha 5.789m2 Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08 Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de 80%, no valor de R$112,65/m2, obtemos, Valor da Gleba atual= 1,08*112,65*155.789= R$18.953.601,31 Valor estimado da gleba atual/M2= R$121,66/m2 (Cento e vinte e um reais e sessenta e seis centavos), por metro quadrado, equivalente a 0,107835 CUB’s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m 2. 10.2. VALOR ESTIMADO APÓS A DESAPROPRIAÇÃO Utilizando a equação do item 7.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo; Y = 0,660771912 X0,040827989 Onde, X= 11ha 1.820,08m2 Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08 Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de 80%, no valor de R$112,65/m2 e uma depreciação de 25%, obtemos, Valor das Glebas remanescentes = 1,08*112,65*111.820,08*0,75= R$10.203.190,92 Valor estimado da gleba após a desapropriação/M2= R$91,24/m2 (Noventa e um reais e vinte e quatro centavos), por metro quadrado, equivalente a 0,080872 CUB’s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m2. 10.3. DIFERENÇA ENTRE OS VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APÓS" A DESAPROPRIAÇÃO, REPRESENTATIVO DA ÁREA ATINGIDA Valor estimado da gleba atingida= R$18.953.601,31 - R$10.203.190,92= R$8.750.410,39 (Oito milhões, setecentos e cinqüenta mil, quatrocentos e dez reais e trinta e nove centavos), equivalente a 7.756,080827 CUB’s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m2.

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11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas ofertas com preços acima do real valor de mercado. Este fenômeno, o qual acometeu de um modo geral todos os imóveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores praticados no mercado imobiliário, de certa forma, especulativa, foi em decorrência das obras de grande porte instaladas em nossa cidade, com o conseqüente aumento de procura por habitação. Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se dentro dos padrões reais de mercado. Vai o presente Laudo, desenvolvido em 11 (onze) folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo a última datada e assinado acompanhado dos seguintes documentos, totalizando 14 (catorze) folhas. Anexo I- Pesquisa de Dados (01 fl.). Anexo II- Imóvel Avaliando e Tratamento dos Dados (01 fl.). Anexo III- ART- (CREA/RS): n.º 5.952.931 (01 fl.).

Rio Grande, 25 de julho de 2011. ---------------------------------------Clarel da Cruz Riet

Eng. Civil – CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99

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ANEXO I PESQUISA DE DADOS 1. DADOS COLETADOS A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. A seguir, o quadro com os dados coletados;

N.º

VALOR

FONTE

DATA

LOCAL

(R$) 1

1.000.000,00

2

25.000,00

3 4

5 6

27/07/11 27/07/11

1.500.000,00 Jornal Agora 27/07/11 Contrato Compra e 01/03/10 13.000,00 Venda

6.265.924,00 80.000,00

7

145.000,00

8

75.000,00

9

100.000,00

10

Liony Carvalho Liony Carvalho

60.000,00

Secret. Municipal Fazenda Morador local Site de Marcos Otero Imóveis Jornal Agora Registro Imóveis Rio Grande Mat. 62.282 Processo Desapropria ção n.º 500140525.2010.404 .7101- Just. Fed.

Perto dos Carreiros Lot. Nova Quinta BR-392 Km 20 BR-392 n.º 484

R. Cel. Virgílio da 06/04/10 PorciunCula Sítio Sta 23/04/10 Cruz 28/07/11

Povo Novo

Vila da Quinta Rua Trajano Lopes22/07/10 Quinta 27/07/11

BR- 392 14/07/11 Vila da Quinta

AREA

F R E N T E

P R O F U N D.

V A L O R x M2

(m2)

(m)

(m_

(R$/m2)

14.000

70

200

71,43

Gleba

300

10

30

83,33

Terreno

9.000

-

-

166,67

Gleba

100

8

12,5

130,00

Terreno

94.938,25

FR: 113 FU: 324

LD: 485 LE: 384

66,00

Gleba

1.200

24

50

66,67

Terreno

1.000

-

-

145,00

Gleba

150,00

Terreno

96,08

Gleba

133,24

Terreno

500

1.040,75

450,3

10 50 FR: LD: 31,65 32,60 FU: LE: 32,20 32,60

-

-

T I P O

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ANEXO II IMÓVEL AVALIANDO E TRATAMENTO DOS DADOS 1. AVALIANDO Imóvel

Localização

ÁREA (M2) Área Construída

Gleba na condição atual Gleba após a desapropriação

Descrito nos itens 2. Objetivo da Avaliação e 6. Registro Fotográfico, do Laudo. Descrito nos itens 2. Objetivo da Avaliação e 6. Registro Fotográfico, do Laudo.

15ha 5.789m2 11ha 1.820,08m2

2. TRATAMENTO ÍNDICE= (Valor Gleba / Valor terreno) Y 0,857142857 1,282051282 0,989999921 0,966666667 0,721114581

ÁREA (M2) X 14.000 9.000 94.938,25 1.000,00 1.040,75

LN (ÍNDICE)

LN (AREA)

-0,15415068 0,248461359 -0,010050416 -0,033901552 -0,326957235

9,546812609 9,104979856 11,46098196 6,907755279 6,947696886

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Avaliação de uma gleba urbanizável desapropriada pelo DNIT

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