Avaliação de Propriedades Rurais (Appraisal of Rural Properties)

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Manual Básico

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) Lima, Marcelo Rossi de Camargo Avaliação de Propriedades rurais : manual básico / Marcelo Rossi de Camargo Lima. -2. ed. rev. e atual. -- São Paulo : Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2005. Bibliografia. 1. Direito agrário - Brasil Brasil 2. Propriedade rural - Avaliação Avaliação - Brasil I. Título.

05-0639

CDU-347.243:347.235 (81)

Índices para catálogo c atálogo sistemático: 1. Brasil : Propriedades rurais : Avaliação : Direito agrário 347.243:347. 347.243:347.235 235 (81)

ISBN: 85-7456-187-8

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Engenheiro Agrônomo  SP

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Manual Man ual Bás Básico ico 2ª edição revista e atualizada inclui nova NBR da ABNT comentada

São Paulo  2005

© Copyright 2005 by Leud  Livraria e Editora Universitária de Direito Ltda.

Editor responsável:

Armando dos Santos Mesquita Martins Produtor editorial:

Luiz Antonio Martins Revisão:

Marcelo Rossi de Camargo Lima Luiz Antonio Martins Capa e editoração:

Triall Composição Editorial Ltda.

Livraria e Editora Universitária de Direito Rua Santo Amaro, 586  Bela Vista Telefones: (11) 3105-6374  3104-0317  Cep 01315-000 E-mail: [email protected]  Site: www.leud.com.br São Paulo  SP

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS. Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, especialmente p or sistemas gráficos, microfílmicos, fotográficos, reprográficos, fonográficos, videográficos. Vedada a memorização e/ou a recuperação total ou parcial bem como a inclusão de qualquer parte desta obra em qualquer sistema de processament sam entoo de dad dados. os. Ess Essas as pro proibi ibiçõe çõess apl aplica icam-s m-see tam também bém às car caract acterí erísti sticas cas grá gráfic ficas as da obr obraa e a sua edi editor toraçã ação. o. A vio violaç lação ão dos dir direit eitos os aut autora orais is é pun puníve ívell com comoo cri crime me (ar (art. t. 184 e par parágr ágraafos, do Código Penal, cf. Lei n o 6.895, de 17-12-80) com pena de prisão e multa, conjuntamente com busca e apreensão e indenizações diversas (Lei n o 9.610 de 19-02-98).

Impresso no Brasil

Para Renata, a razão e emoção de tudo que faço. À memória de Maria Arminda (mamãe), eterna incentivadora.

Sumário

1. INTRODUÇÃO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2. CONCEITOS BÁSICOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.1 Métodos para identificar o valor v alor de um bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.2 Métodos para identificar o custo cu sto de um bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 4. A APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO . . 21 4.1 A amostra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 4.2 Os atributos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4.3 O tratamento técnico técnico.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4.4 A aplicação do método méto do . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 5. A AVALIAÇÃO COM USO DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO EV OLUTIVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5.1 O primeiro passo  a vistoria do imóvel objeto da avaliação . . . . . . 25 5.1.1 Imóvel objeto da avaliação a valiação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 5.2 A composição de um imóvel rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.2.1 Terras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.2.2 Culturas agrícolas (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundiário produtivo). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.3 Construções e edificações (ou benfeitorias não reprodutivas ou capital fundiário auxiliar) . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.4 Semoventes (ou capital de exploração fixo, vivo) . . . . . . . . . 34 5.2.5 Motores, máquinas e implementos. implement os. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 34 5.2.6 Produtos e materiais diversos. diver sos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.7 Recursos naturais (desde que já não tenham sido considerados junto com a terra nua) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.2.8 Ativo ou passivo ambiental. am biental. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.3 Aplicação do método comparativo comparativ o para as terras . . . . . . . . . . . . . . . 35

8

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA 5.4 A pesquisa das amostras amost ras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.5 A homogeneização das amostras amostras.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

6. A INFLUÊNCIA DA VARIÁVEL TIPOS DE TERRAS NO VALOR DO IMÓVEL . . . . . . 45 6.1 Pressuposições para a classificação das terras por capacidade de uso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 6.2 Caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 7. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO DAS TERRAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO US O . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 7.1 A propriedade dos mínimos quadrados quadr ados.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 69 8. A INFLUÊNCIA DA VARIÁVEL SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO NO VALOR DO IMÓVEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 9. AVALIAÇÃO DE TERRAS NUAS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 9.1 Os índices agronômicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 10. PESQUISA DE TERRAS  HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 10.1 Imóvel paradigma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 10.1.1 Imóvel objeto da avaliação avaliação.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 10.2 Definição do que são imóveis semelhant es . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 10.3 O fator elasticidade de oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 10.4 Homogeneização da pesquisa pesqu isa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 10.5 A definição da curva de valores de terras a ser adotada . . . . . . . . . 99 10.6 Saneamento dos dados amostrais a mostrais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 11. A INFLUÊNCIA DE OUTRAS VARIÁVEIS NA AVALIAÇÃO DAS TERRAS . . . . . . . . 109 11.1 Exemplo simplificado usando regressão regr essão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 12. A INFLUÊNCIA DA VARIÁVEL TEMPO NA FORMAÇÃO DO VALOR . . . . . . . . . . 117 13. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS. BENFEITORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 13.1 Por que avaliar separadamente as benfeitorias das terras . . . . . . 122 13.2 Avaliação de produções vegetais v egetais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 13.2.1 Avaliação de um pomar de laranja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 13.2.2 Avaliação de florestas artificiais art ificiais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 13.2.3 Florestamentos de eucalipto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 13.2.4 Avaliação de uma cultura de cana-de-açúcar. . . . . . . . . . . 141 13.2.5 Avaliação de pastagens. pastagens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS

9

13.3 Avaliação de edificações e instalações rurais (ou benfeitorias não n ão reprodutivas) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 14. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 15. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES (REBANHOS) (RE BANHOS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 163 16. AVALIAÇÃO DE RECURSOS RE CURSOS NATURAIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 17. A AVALIAÇÃO COM USO DO MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA. . . . . . . 169 18. O IBAPE/SP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 19. BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 APÊNDICE A  EXEMPLO DE UM LAUDO DE AVALIAÇÃO DE UMA PROPRIEDADE RURAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.1 Considerações preliminares. preliminar es. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.2 Procedimentos metodológicos avaliatórios av aliatórios . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.2.1 Terra nua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.2.2 Culturas e construções const ruções . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 20.3 Vistoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 20.3.1 Localização . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 20.3.2 Solos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 20.3.3 Culturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 20.3.4 Rebanhos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 20.3.5 Construções, edificações e instalações instal ações . . . . . . . . . . . . . . . . 186 20.4 Avaliação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 20.4.1 Terra nua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 20.4.2 Edificações, instalações  benfeitorias não reprodutivas . . 205 20.4.3 Produções vegetais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 20.4.4 Semoventes  rebanho de gado de corte cor te . . . . . . . . . . . . . . 211 20.5 Valor do imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 20.6 Análise do mercado imobiliário e do valor encontrado. . . . . . . . . 212 20.7 Encerramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 APÊNDICE B  LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 I. Qualificações profissionais do perito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 II. Avaliações e perícias de engenharia são de competência de profissional habilitado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 III. Impugnação de laudo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Recomendações finais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

10

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

APÊNDICE C  INSTRUÇÕES PARA O EMPREGO DO APARELHO CLASSIFICADOR DE SOLOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 22.1 Resumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 22.2 Introdução . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 22.3 Descrição do classificador Norton Nort on . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 22.3.1 Manejo do classificador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 22.4 O classificador  detalhes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 22.4.1 Figura I  Mostrador, Face A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 22.4.2 Figura II  Janela A, Mostrador, Face B . . . . . . . . . . . . . . . 225 22.4.3 Figura III  Lingüeta, Face A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 22.4.4 Figura IV  Lingüeta, Face B. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 A NOVA NORMA DA ABNT PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS COMENTADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

Introdução

O objetivo deste trabalho é fornecer aos profissionais atuantes na engenharia de avaliações de imóveis rurais, ou àqueles que desejam começar, uma fonte de consulta em que procuramos proc uramos apresentar os fundamentos para avaliação de Propriedades Rurais. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos adquiridos pelo au pelo auto torr em ma mais is de de dezz an anos os de tr trab abal alho hoss es espa palh lhad ados os po porr to todo do o Pa País ís,, propiciando aos engenheiros de avaliações cada vez mais segurança n a determinação de valores de propriedades rurais. As propriedades rurais são imóveis cuja melhor alternativa alternativa econômica de exploração é por meio da atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial. O valor destas propriedades está baseado nas suas características intríns int rínseca ecas, s, infl influen uencia ciadas das por fat fatore oress ext extern ernos. os. O val valor or das prop proprie riedad dades es rurais reside na relação entre a propriedade e os acontecimentos no mercado agrícola. Na avaliação de propriedades destinadas à produção agrícola, deve-se entender as características únicas dos imóveis, e as influências externas devem ser interpretadas tendo em vista a conjuntura econômica. Para entender o significado destas influências influ ências externas é essencial que o avaliador rural compreenda a dependência do valor de terras rurais na economia agrícola. O valor das terras tende a incrementar em temp te mpos os de pre preços ços de commodites ele elevad vados os e dec decres rescer cer qua quando ndo est estas as commodites baixam. Por causa da estreita relação entre o custo da produção de uma commodite e o lucr lucroo orig originá inário rio des desta ta ati ativid vidade ade,, a ava avalia liação ção de pro proprie priedadades agr agríco ícolas las dem demand andaa um con conhec hecime imento nto det detalh alhado ado do pro proces cesso so de pro-

12


dução agrícola. O conhecimento do sistema de produção de uma commodite em particular e o gerenciamento deste empreendimento na específica região rural são essenciais. Ambas as qualidades da produção agrícola e a capacidade de manter esta produção são considerações significantes. Elas dependem de dois ingredientes: a capacidade inerente de produção da propriedade e a qualidade de uma administração com capacidade de antecipações. No coração do valor das terras agrícolas está a capacidade c apacidade de produção do solo na qual a produção agrícola toma lugar. Isto pode ser incrementado ou diminuído pela administração. Boas práticas culturais, conservação do solo cuidadosa e modificações técnicas podem aumentar a produção. Na outra ponta, negligência n egligência pode diminuir seriamente a capacidade de produção até dos melhores solos. O avaliador rural deve ter um amplo conhecimento de economia, tendências de valor de terras, mercado de commodites , produção e colheitas, composição e produtividade de solos, recursos hídricos, conser vação de solos e meio ambiente, tanto quanto peculiaridades do financiamento rural. A aplicação das técnicas básicas de avaliação em propriedades rurais é significante significante perto do contexto de tantos assuntos. O tra traba balh lhoo do av aval alia iado dorr rur rural al é o de id iden enti tifi fica car, r, pr pres esum umir ir e an anal alis isar ar todas as informações relevantes, interpretá-las no contexto dos princípios econômicos, e aplicar as técnicas apropriadas que resultarão na estimativa de valor. É a capacidade de entender a teia de influências sobre o valor das terras e na habilidade de analisá-las e relacioná-las com a propriedade em estudo que marca o avaliador rural profissional. Para a avaliação de propriedades com fins rurais faz-se necessário que o profis profissional sional tenha conhecimentos conhecimentos de engen engenharia haria agronômica agronômica e suas especialidades como florestal e zootecnia, além dos con hecimentos gerais de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural. Como muito bem definiu o ilustre eng. Paulo Grandiski, além destes pri princí ncípios pios aci acima ma rel relata atados dos,, sab sabe-s e-see tam também bém que os pre preços ços das tra transa nsa-çõess imo çõe imobil biliár iárias ias têm um gra grande nde com compone ponente nte rac raciona ional, l, lóg lógico, ico, da orde ordem m de 70 a 90 90% % na fo form rmaç ação ão do doss pr preç eços os,, e ou outr troo em emoc ocio iona nal, l, da or orde dem m de 10 a 30%, em que os preços oscilam de forma aleatória, dependendo do maior ou menor poder de barganha ou habilidade dos compradores e vendedores, interesse específico naquele imóvel, etc.


13

E continua o eng. Grandiski: todo avaliador honesto se propõe a encontrar o verdadeiro valor de mercado do imóvel. Conceitos mais recentes, como os adotados pela norma para avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), explicitam que esse valor corresponde ao valor médio praticado no mercado, dentro da aleatória de flutuação normal dos preços, descrita no parágrafo anterior. Assim, nos capítulos a seguir, seguir, detalha detalharemos remos as trilhas trilhas possíve possíveis is para para se identificar identificar o valor de mercado de uma propriedade rural.

Concei Con ceitos tos Bás Básico icoss

Segundo nos ensina Demétrio (1991), do ponto de vista jurídico terra ter ra (ou be bem-d m-de-r e-raiz aiz) ) pod podee ser con concei ceitua tuada da com comoo qua qualqu lquer er por porção ção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de pr oprie pr ieda dade de qu quee di dize zem m re resp spei eito to nã nãoo so some ment ntee à ár área ea da su supe perf rfíci ície, e, ma mass ta tammbém a coisas como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem (plantações, por exemplo). Ainda segundo Demétrio (1991), o conceito econômico de terra é muit mu itoo am amplo plo e ab abran range ge o som somat atóri órioo dos rec recurs ursos os na natur turai aiss e da daqu quele eless cri criaados pelo homem, sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra em: espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e capital, cujas definições são:  Terra como espaço  espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da superfície (construções e explorações agrícolas);  Terr Terraa com comoo nat nature ureza za  amb ambien iente te nat natural ural det determ ermina inado do pel pelas as condições climáticas, topográficas e edáficas;  Terra como fator de produção  fonte natural de alimentos, fibras,, mat bras materi eriais ais de con constru strução ção,, min minera erais is e out outras ras mat matéri ériasas-prim primas as utilizadas na sociedade moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como bem-de-consumo;  Terra como situação  modernamente, grande importância é atribuída ao conceito de terra como situação, isto é, sua localização em rel relaçã açãoo a me merca rcado dos, s, vi vias as de ac aces esso so e out outros ros as aspe pecto ctoss soc socioioeconôm eco nômico icos. s. Em ava avalia liação ção de imó imóvei veiss rura rurais is a sit situaç uação ão do imó imóvel vel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade c apacidade de uso, na estimativa do valor das terras;

16


 Terra como propriedade  tem conotações com os direitos e responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso daterra. Os im imóv óvei eiss rur rurai aiss su subd bdiv ivid idem em-s -se, e, se segu gund ndoo a Le Leii n o 8.6 8.629 29 de 25/ 25/02/ 02/93, 93, como: Art. 4 o Para os efeitos desta lei, le i, conceituam-se conce ituam-se: I  Imóvel Rural  o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua loc locali aliza zação ção,, qu quee se de desti stine ne ou pos possa sa se de desti stinar nar à exp explor loraç ação ão ag agríc rícola ola,, pecuária, extrativa vegetal, ve getal, florestal flor estal ou o u agro-industrial; agro-indus trial; II  Pequena Propriedade P ropriedade  o imóvel rural: a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais; III  Média Propriedade Pr opriedade  o imóvel rural: a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos módulos fiscais;

Méto Mé todo doss de Av Aval alia iaçã çãoo

Os métodos de avaliação de propriedades rurais baseiam-se na qualidade e quantidade das informações disponíveis para o engenheiro de avaliações. Quais são estas informações? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda, os valores de arrendamento e os custos de reprodução/reposição.  Valor de venda: proveniente da comercialização, livre de qualquer ônus, das propriedades rurais entre duas partes interessadas mas não obrigadas;  Valor de arrendamento: proveniente da renda obtida pelo proprietário ao arrendar (alugar) sua propriedade para exploração por terceiros. Desta forma, existem os seguintes métodos para a identificação do valor de um bem imóvel de destinação rural (ABNT, 2001):  Método Comparativo Direto de Dados de Mercado  Identifica Identi fica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra;  Método da Capitalização da Renda  Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis;  Método Evolutivo  Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado; e

18


 Método Involutivo  Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empre em preen endim diment entoo com compat patív ível el com as ca carac racte terís rísti ticas cas do be bem m e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Além destes, existem métodos para identificar o custo de um bem:  Método Comparativo Direto de Custo  Identifica o custo do bem por meio de tratam tratamento ento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra; e  Método da Quantificação de Custo  Identifica o custo do bem be m ou de su suas as pa part rtes es po porr me meio io de or orça çame mento ntoss si sinté ntéti ticos cos ou an anaalíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Neste tra Neste trabal balho, ho, apr apres esent entare aremo moss o Mét Método odo da Cap Capita italiz lizaçã açãoo da Ren Renda da e o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado em conjunto com o Método Evolutivo.

3.1 Métodos para para identificar identificar o valor de de um bem Como o próprio nome indica, baseiam-se na determinação de forma direta do valor da propriedade, em função de um u m valor médio de venda obtido em uma amostragem amostragem de mercado. Como mais utilizado temos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (ou The Sales Comparison Approach), que visa determinar o valorr basean valo baseando-s do-see na na compa comparaçã raçãoo com com outro outross imóve imóveis is seme semelhan lhantes tes tran transasacionad cio nados os e/ e/ou ou ofe oferta rtados dos no me merca rcado, do, efe efetua tuando ndo-s -se, e, é cla claro, ro, as hom homoge ogeneineizações devidas em função das diferenças entre as diversas amostras. Este método é utilizado com frequência frequência em conjunt conjuntoo com o Método Evolutivo, que identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização, preferencia prefe rencialmente lmente medido por compa comparação ração no mercad mercado, o, conform conformee consta no projeto da Norma para Avaliação de Bens, parte 1 da ABNT (2001).


19

Outro método é o da Capitalização da Renda (ou The Income Capitalization talizat ion Approach) que se baseia na capitalização da receita líquida anual do imóvel avaliando, utilizando-se de uma taxa obtida no mercado, para determinar o valor total da propriedade.

3.2 Métodos para para identificar identificar o custo de de um bem Aqui temos o Método Comparativo Direto de Custo, que identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra, e o Método da Quantificaçã ca çãoo do Cu Cust sto, o, qu quee id iden enti tifi fica ca o cu cust stoo do be bem m ou de su suas as pa part rtes es po porr me meio io de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos, conforme consta no projeto da Norma para Avaliação de Bens, parte 1 da ABNT (2001).

A Aplicação do Método Compar Com parati ativo vo Dir Direto eto de Dado doss de Mercado

A NBR14.653-1 (ABNT, 2001) define-o como um método que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Entendemos que isto significa que, baseado em uma amostragem de valores de imóveis que estão no mercado imobiliário, semelhantes (comparáveis) à propriedade avalianda, iremos identificar o seu valor de mercado utilizando tratamento estatístico, que, por sua vez, deve interpretar, entender e homogeneizar os atributos da amostra quando compara com parados dos com os atr atribut ibutos os do imó imóvel vel obj objeto eto da ide identi ntific ficaçã açãoo de val valor. or. Temos, ass Temos, assim, im, alg alguns uns pon pontos tos bás básico icoss que nos per permit mitem em apl aplica icarr est estaa meto-dologia:  a necessidade de uma amostra com valores de imóveis negociados ou em negociaç negociação; ão; conhec hecime iment ntos os do doss at atrib ribut utos os qu quee dif difere erenc nciam iam os va valor lores es da dass div diverer o con sas propriedades; p ropriedades;  um procedimento estatístico que permita ao engenheiro de avaliações interpretar estes atributos, visando torná-los homogêneos.

4.1 A amostra Uma amostra de dados de mercado consiste em conhecer os valores de diversos imóveis que foram ou estão sendo negociados no mercado imobiliário. Este mercado imobiliário deve, por sua vez, ser semelhante àquele onde está localizado o imóvel avaliando, para que existam dados comparáveis.

22


4.2 Os atributos Entendemos por atributos, aquelas características dos imóveis que os individualizam numa amostragem. Por exemplo, a área, sua localização, as possibilidades de exploração,, sua infr ção infra-e a-estru strutura tura,, disp disponib onibilid ilidade ade de uso dos recu recursos rsos nat naturai urais, s, etc.

4.3 O tratamento técnico Por tratamento técnico ou procedimento proc edimento estatístico, pode-se interpretar o procedimento matemático que permita trabalhar com uma amostra de dados, de forma que os atributos que caracterizam cada um dos dado dadoss poss possam am ser ide identif ntificad icados, os, qua quantif ntificad icados os e, fina finalme lmente, nte, homo homogegeneiz ne izado adoss par paraa um pad padrão rãoigu igual al ao da pro propri pried edad adee que quese se es está tá av aval alia iando ndo.. Este procedimento pode trabalhar com todos as características simultaneamente, ou de forma individualizada. Entendo que tudo vai depender da quantidade e da qualidade das informações existentes e disponíveis no mercado imobiliário.

4.4 A aplicação do método Do que já descrevemos podemos deduzir que a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado para a avaliação de imóveis rurais deve trabalhar com os atributos de cada informação, de cada dado, de forma direta. Isto significa que as mais diversas características que diferenciam um imóvel de outro devem ser conhecidas pelo engenheiro de avaliações, çõe s, par paraa que pos possam sam ser tra transf nsform ormada adass em par parâme âmetro tross num numéri éricos cos sem subjetividade, ou como falam os estatísticos, que possam ser transformadas em variáveis dicotômicas. Vamos tentar traduzir. No item 5.1.1 apresentamos um imóvel a ser avaliado, no qual identificamos os seguintes atributos: (a)) Áre (a Áreaa (b) Localiza Localização ção

 Distânci Distânciaa da cidade mais próxima  Distância da sede da comarca


 Tipo de pavimento da estrada de acesso (c) Cult Cultura urass

 Cana-de-açúcar  Laranja  Pastagens (d) Recursos naturais

 Área de reserva legal preservaçãoo permanente  Área de preservaçã

 Nascentes  Cursos dágua (e) Construç Construções, ões, instalações instalações e edificações edificações Estradass e carreado carreadores res  Estrada

 Sede  Casas dos funcionários  Curral  Paiol (ou tulha)  Cercas internas e externas (f)) Ter (f Terras ras

 Terra de cultura  Terra mista  Terra de pastagem  Terra com mata (g) Reba Rebanhos nhos

 Boi gordo  garrote (h) Máqu Máquinas inas

 tratores  implementos

23

24


Somente nesta listagem temos oito atributos diferentes (24 itens no total) que, a princípio, são características que alteram/influenciam o valor do imóvel. Isto significa que o engenheiro de avaliações que busca identificar o valor de um bem deveria encontrar uma amostra significativa que, no mínimo, apresentasse os mesmos atributos. Isto para que seu tratamento estatístico tivesse fundamentação. Ultrapassado este passo, devemos aderir a cada um dos atributos, que neste momento passam a ser denominadas variáveis quantitativas ou qua qualit litati ativas vas,, uma cond condiçã içãoo dic dicotô otômic mica, a, evi evitan tando do a apl aplica icação ção de not notas as sem justificativa matemática. Então, se exi Então, existe ste est estaa pos possib sibili ilidad dade, e, por que rara raramen mente te enc encontr ontramo amoss laudos onde estas variáveis são trabalhadas sem nenhum grau de subjetividade, ou seja, sem aplicação de notas? Entendo que é, em primeiro lugar, porque o mercado imobiliário de fazendas possui um universo de dados pequeno, quando comparado ao me merca rcado do urb urban ano; o; e se segun gundo do,, pa para ra de dete termi rmina narr a for forma ma de va varia riaçã çãoo da dass variáveis, não existem estudos estatísticos estatísticos previamente realizados para definir fatores ou notas para algumas variáveis qualitativas. Talvez sejam estes alguns dos motivos pelo qual temos visto inúmeros mer os cas casos os de apl aplica icação ção err errada ada de fer ferram rament entas as est estatí atísti sticas cas que ins insist istem em em adotar notas para diversas variáveis, o que implica numa interferência do avali avaliador ador no resulta resultado do final do trabal trabalho, ho, quando deveria ser o contrário: sobre o resultado final do trabalho é que o avaliador deveria exercer seu poder de arbitrar. Note, int Note, interf erferi erirr é dif difere erente nte de pon ponder derar: ar: pod pode-s e-see per perfei feitam tament entee tra tra-balhar com diversas variáveis na forma quantitativa (valor das construções e culturas; áreas de cada tipo de solo; porcentagem do imóvel já explorado por cada tipo de solo, etc.) o que é diferente de simplesmente afirma afi rmar: r: ben benfei feitor torias ias  sig signifi nificat cativa ivass ou não não;; cul cultura turass  mui muito to sig signif nifica icatiti va, pouco significativa. Tendo em vista estas limitações, passaremos a abordar a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado para as terras, na exposição a seguir apresentada, utilizando metodologia científica como a estatística aplicada.

A Avaliação com Uso do Méto Mé todo do Co Comp mpar arat ativ ivoo Di Dire reto to de Dad ados os de Me Merrca cado do e Ev Evol olut utiv ivoo

O pró próprio prio nom nomee da met metodo odolog logia ia exp explic lica: a: pel pelaa com compar paraçã açãoo ent entre re di versos imóveis semelhantes existentes na mesma região geo-econômica da propriedade avalianda, determinaremos o valor de um imóvel. A aplicação depende da coleta de amostras no mercado imobiliário da região onde está localizada a propriedade avalianda, amostras estas que representem representem o mercad mercadoo de compra e venda de fazendas. Quanto mais precisa for a descrição das amostras a serem utilizadas, menor será a margem de erro na utilização da estatística.

5.1 O primeiro passo passo  a vistoria vistoria do imóvel imóvel objeto da avaliação Nosso objetivo é identificar o verdadeiro valor de um bem, neste caso, uma propriedade rural, e isto não pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto onde ele está inserido Assim, primeiro primeiro deve-se coletar os seguintes dados básicos do imó vel avaliando e da região onde este está localizado:  caraterísticas físicas: tipos de solos e características como fertilidade, drenagem, pedregosidade, topografia, grau de erosão, etc.;  sit situaç uação ão (ca (caract racterí erísti sticas cas da viz vizinh inhanç ança): a): est estrad radas as de ace acesso sso,, condições de tráfego, distâncias a centros de referência, etc.;  cult culturas uras (ou ben benfei feitor torias ias rep reprod rodutiv utivas) as) e con constru struçõe çõess (ou ben benfei fei-torias não reprodutivas);

26


 áreas cultivadas, produtividades e condições fitossanitárias; dimensões, mensõe s, estad estadoo de conserv conservação ação e funcion funcionalidad alidadee das edificações e instalações;  tipo e volume da produção (receita e despesa);  mercado consumidor, preços recebidos, preços pagos;  legislação ambiental; etc. Isto só é possível com uma vistoria a mais completa possível. Dela depende toda a continuação do trabalho. Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao interessado toda a documentação sobre a propriedade em estudo que entender necessária para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: título de domínio, plantas, históricos de produção, etc. Além destas, o profissional pode utilizar-se também de cartas de solos, levantamentos aerofotogramétricos, imagens de satélite, cartas planialtimétricas, etc. De posse deste material nosso trabalho de campo pode começar, com a vistoria ao imóvel avaliando, onde iremos levantar:  meios de acesso, pavimento, condições de tráfego (inclusive nas chuvas);  tipos de solos existentes e respectivas áreas;  ativid atividade ade produti produtiva: va: agricul agricultura, tura, pecuá pecuária, ria, flores florestal, tal, extrati extrativista vista,, etc.;  áreas cultivadas; estágio atual; produtividade esperada; ciclo completo; custos de implantação e custeios, etc.;  instalações necessárias para o bom desenvolvimento da atividaatividade prod produti utiva, va, com como: o: gal galpõe põess de máq máquin uinas, as, cas casas as de func funcion ionário ários, s, paiol, tulha, armazém, escritório, sede, etc.;  outras instalações secundárias;  recu recurso rsoss nat natura urais: is: mat matas, as, res reserv ervas, as, dis dispon ponibi ibilid lidade ade de águ água, a, etc etc.. Para fa Para faci cili lita tar, r, o pr prof ofis issi sion onal al po pode de se va vale lerr de al algu guma mass fi fich chas as de pe pessquisa e coleta de dados. Lembramos também um velho ditado: Uma fotografia vale mais que mil palavras. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentação fotográfica. Este levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como da região, deve obedecer ao mesmo critério. Ampliando o horizonte, de

27


nada adianta ao engenheiro de avaliações proceder a uma minuciosa vistoria no imóvel imóvel avaliando se não proceder da mesma maneira na sua sua amostragem de dados. Feito est Feito estee pre preâmb âmbulo ulo,, com comoo exe exempl mploo a ser uti utiliz lizado ado nes neste te trab trabalh alho, o, descrevemos a seguir a propriedade a ser aqui avaliada.

5.1.1 Imóvel objeto da avaliação Nome: Fazenda São João da Boa Vista Área: 221,9967 alqueires ou 537,232 ha Localização: distante 3 km da cidade de.... por estrada de terra e 20 km do município mun icípio de..., sede se de da comarca e principal centro de referência r eferência da reg regiã iãoo por est estra rada da as asfa falta ltada da.. Fa Fazz fr frent entee pa para ra rod rodov ovia ia asf asfalt altad adaa mas nã nãoo tem acesso direto por esta. O acesso principal é por estrada de terra com condições de tráfego em qualquer época do ano, tanto para veículos leves quanto para caminhões. Culturas (ou benfeitorias reprodutivas): reprodutivas): 100,0 100 ,000 ha ocu ocupad pados os com cul cultiv tivoo de can cana-d a-de-a e-açúc çúcar, ar, cic ciclo lo de cin cinco co cor cortes tes.. ÁREA 35,00 ha 25,00 ha 15,00 ha 15,00 ha 10,00 ha

ESTÁGIO 1o corte 2o corte 3o corte 4o corte 5o corte

PRODUTIVIDADE 91 t/ha 103,10 t/ha 103,50 t/ha 94,50 t/ha 63,60 t/ha

60,00 ha ocupados com cultivo de laranja, ciclo de 20 anos, período de formação de quatro anos, densidade de 250 plantas/ha, produtividade adulta de 700 cx./há Idade atual 4 5 6

No de cortes futuros 15 14 13

Produção cx./ha atual 250 400 700

Área avalianda (ha) 4,00 4,00 4,00

28


7 8 9 10 11 12 13 14 15

No de cortes futuros 12 11 10 9 8 7 6 5 4

Produção cx./ha atual 700 700 700 700 700 700 700 700 700

Área avalianda (ha) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

16 17 18 19

3 2 1 0

600 500 400 300

3,00 3,00 3,00 3,00

Idade atual

45 alqueires ou 108,90 ha ocupados com pastagens de capim ele fante, com 40 subdivisões, subdi visões, estado e stado vegetativo vegetati vo excelente. exce lente. 14,60 alqueires ou 35,332 ha ocupado ocupadoss por edifica edificações ções e instalaçõ instalações es (ou benfeitorias não reprodutivas), estradas, carreadores. O restante está ocupado com a reserva legal e áreas de preservação permanente.

Edificações e instalações inst alações (ou benfeitor benfeitorias ias não reproduti vas): SEDE: Trata-se de uma residência do tipo construtivo médio superior, estado de conservação  bom. É composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritório, três dormitórios, três suítes, dos banheiros, cozi cozi-nha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA: CONSTRUÍDA: 445,00 m². CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Trata-se de seis residências do tipo construtivo proletário, estado de conservação  regular. São compostas de sala, dois dormitórios, do rmitórios, banheiro, banhe iro, cozinha e despensa. despensa . ÁREA CONSTRUÍDA CONSTR UÍDA TOTAL: 360,00 m².


29

CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei, com cinco tábuas e mourões a cada 4 m, com brete, embarcadouro e balança para 1 ton. Estado de conservação  regular. regular . 400,00 metros lineares. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, co co-bertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de con servação  regular. regular . ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120,00 m². CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2,5 m cada, com quatro fios de arame farpado, estado de conservação e manutenç manutenção ão bons. 10.000 metros lineares.

Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas terra mista ou terra de pastagens e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas denominadas terras de matas. Rebanhos: 200 cabeças de boi gordo; 200 cabeças de garrotes. Máquinas: três tratores MF 275; um trator MF 290 com hidráulico; e diversos implementos em bom estado de conservação. Recursos naturais: existem três nascentes na propriedade, com córregos que atravessam o imóvel; existem 35 alqueires cobertos com vegetação natural (mata).

5.2 A composição composição de um imóvel imóvel rural rural Uma das maiores dificuldades na aplicação do método comparativo, na forma direta, consiste em identificar amostras que sejam semelhan lh ante tess ao be bem m av aval alia iand ndo, o, de devi vido do à gra grand ndee va varia riaçã çãoo en encon contr trad adaa en entr tree as fazendas. Exemplificando, apresentamos um esquema da composição de uma propriedade rural, que podemos resumir como:

30


Quando falamos em imóve imóveis is seme semelhante lhantes, s, estam estamos os dizend dizendoo que para uma comparação direta as propriedades devem ser iguais. Por exemplo: Se est estamo amoss av aval alian iando do uma pro propri pried edad adee co com m 250 ha ha,, na bei beira ra do asfalto, destinada a pecuária extensiva, com 150 ha de solos classe VI ocupadoss com pastagens de brachiar ocupado brachiaria ia (capacidade de suporte atual de 1 UA/ha/ ano), 20 divisões de pasto, 50 ha de solos classe III destinados a agricultura (milho), curral para 500 cabeças (com brete e balança), balança ), duas casas de funcionários, 50 ha de solos classe VII e VIII com reserva legal averbada e uma casa sede, devemos procurar amostras iguais em todos estes componentes.

Perceberam a dificuldade! Esta consiste exatamente na comparação sem as devidas técnicas avaliatórias. Sabe-se que as fazendas têm


31

características distintas, como: aptidão agrícola; dimensões; vias de acesso; áreas cultivadas; quantidade e tamanho das construções e edificações; produtividades; tipos de solos; disponibilidade de água; cobertura vegetal natural; etc. Devido a estas e muitas outras diferenças entre as diversas fazendass (t da (tan anto to a av aval alia ianda nda co como mo as am amos ostra trass de me merc rcad ado) o),, a com compa para raçã çãoo di di-reta somente seria possível quando as propriedades pr opriedades fossem iguais. Aqui entra a sensibilidade do engenheiro de avaliações. Para permitir uma comparação entre dados semelhantes (mas não absolutamente idênticos), a recomendação é separar as terras do restante ta nte da co comp mposi osição ção do im imóv óvel el,, qu quee apr apres esent entam amos os no org organo anogra grama ma ant anteerior. Ou seja, estamos recomendando uma mistura de método comparativo ti vo di dire reto to de da dado doss de me merc rcad adoo co com m mé méto todo do ev evol olut utiv ivo, o, em qu quee o va valo lorr de um bem é identificado pela somatória de suas parcelas. Por que está separação? Para viabilizar a aplicação da metodologia, gi a, um umaa ve vezz qu quee os com compo pone nent ntes es do doss im imóv óvei eiss ru rurai raiss tr tran ansf sform ormam am-s -see em dezenas de variáveis, como algumas que listamos a seguir:  Terras Fertilidade natural, drenagem, pedregosidade, topografia, profundidade, etc. que são condensadas na capacidade de uso; situação relativa; dimensão; etc.  Culturas (ou benfeitorias reprodutivas) Cana-de-açúcar; laranja; soja; milho; algodão; manga; florestamentos; café; caju; pimenta; etc.  Construções (ou benfeitorias não reprodutivas) Estábulos; Estábu los; brete; curral; galpões; casas (funcionários (funcionários e sede); terreiros; cercas; pocilgas; etc. As normas mais recentes recomendam um número mínimo de amostras em função do número de variáveis, e nós entendemos que isto deve ser seguido pelo engenheiro de avaliações, a saber: N > 3(K+1) Onde: N = número de dados amostrais de mesma natureza e efetivamente utilizados K = número de variáveis independentes

32


Ou se seja, ja, no ex exem empl ploo cit citad adoo ac acim imaa de va variá riáve veis is te temo moss 23 ex expli plicat cativ ivas as e 1 explicada, gerando a necessidade de uma amostragem de no mínimo 72 dados! É extremamente oneroso em termos de tempo e à dificuldade natural do mercado de propriedades rurais a obtenção de uma amostragem com este número, para a mesma região. A argumentação de que com o uso da ferramenta análise de regressão isto seria viável, porque poderíamos trabalhar com dados de outras regiões ao mesmo tempo, é válida somente quando esta nova variável riá vel re regiã gião o tam também bém for incl incluíd uída. a. Rep Repare are que ist istoo imp implica lica aum aument entoo no número de variáveis (regiões diferentes) que tem como conseqüência direta um número de amostras maior, completando assim um u m círculo vicioso de obtenção de informações. A solução? Quando separamos estas variáveis, restando terra apenas, reduzimos estas transformações, e como consequência também reduzimos o tamanho mínimo da amostragem. Desta conclusão foi que partiu o seguinte critério de avaliação: a partir do valor total do imóvel obtido em pesquisa de mercado, faz-se a decomposição em valor das terras e os demais componentes (com valor comercial) existentes. Esta decomposição é uma mistura de método de custo (para avaliar os componentes da propriedade) com método comparativo. Devemos, então, definir claramente cada um dos principais grupos de componentes dos imóveis rurais.

5.2.1 Terras São avaliadas em função da fertilidade, topografia, profundidade, grau de erosão, drenagem, etc. sintetizados na forma de sua capacidade de uso; localização e outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua; Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. O termo terra nua sugere a terra sem nada sobre a mesma. Não é exatamente isto, como pode-se ver a seguir.


33

TERRA NUA  conceitos: O INCRA, por meio da sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia: Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil. Entende-se portant ta ntoo po porr ac acess essões ões na natu turai raiss tu tudo do o qu quee se enc encont ontra rarr in incor corpor porad adoo à ter ter-ra sem a intervenção do proprietário.

O Código Civil explica: Artigo 43: São bens imóveis: I  O solo com a sua superfície, sup erfície, os seus acessórios aces sórios e adjacências natun aturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Artigo 64: Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Analisando estes artigos, veremos que o primeiro define bem imó vel e o segundo, de forma fo rma muito clara, define benfeitoria: aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do proprietário. A Constituição Federal, no seu artigo 184, diz que os imóveis desadesapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias ri as út útei eiss e ne nece cess ssári árias as em di dinh nhei eiro ro,, ma mass em ne nenh nhum um mo mome ment ntoo se re refe fere re a definição de terra nua. Podemos deduzir que o que não seja benfeitoria útil e necessária seja terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. A Medida Provisória 1997-34 1997 -34 (e suas reedições), de 13/01/2000, 13/01/2 000, diz o seguinte: Art. 3o Os artigos 2o , 6 o , 7 o , 11, 12, 17 e 18 da Lei no 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações: Art. 12, § 2o  Integram o preço da terra as florestas naturais, natur ais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer q ualquer hipótese, hipótese , o preço de mercado do imóvel.

Ou seja, o texto desta medida provisória apenas confirma o que o Código Civil já havia dito: benfeitorias são aquelas sobrevindas à terra

34


com a intervenção do homem. Isto é, por dedução, terra nua é a terra com suas acessões naturais, como florestas fl orestas e matas nativas. Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer par ecer técnico a definição de terra nua, para evitar dúvidas.

5.2.2 Culturas agrícolas (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundiário produtivo) Abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos como a venda de seus produtos, como: (re)florestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas temporárias e permanentes (ou culturas de uma safra ou de várias safras) como milho, soja, cafezais, pomares, etc.

5.2.3 Construções e edificações (ou benfeitorias não reprodutivas ou capital fundiário auxiliar) Abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É o caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio solo).

5.2.4 Semoventes (ou capital de exploração fixo, vivo) Animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento).

5.2.5 Motores, máquinas e implementos Abrange veículos, tratores, máquinas de benefício, moto-bombas, arados, grades, ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração fixo, inanimado).

5.2.6 Produtos e materiais diversos Inclui os prod Inclui produto utoss adq adquiri uiridos dos no com comérc ércio io (se (semen mentes tes,, mud mudas, as, fer fertitilizantes, corretivos, rações, produtos fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos como


35

colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração circulante).

5.2.7 Recursos naturais (desde que já não tenham sido considerados junto com a terra nua) Tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza que se en que enco cont ntra ra so sobr bree o so solo lo,, fi fixa xado do ou nã nãoo a el ele, e, e qu quee po poss ssaa se serr ex extr traí aído do para vender ou ser usado na propriedade tais como: matas e capoeiras (madei (ma deira ra e len lenha) ha),, ped pedrei reiras ras e cas cascal calhei heiras ras,, nas nascen centes tes e que quedas das dá dágua gua..

5.2.8 Ativo ou passivo ambiental Consiste na pondera Consiste ponderação ção da proprie propriedade dade em relaçã relaçãoo a legis legislação lação ambiental.

5.3 Aplicação do do método comparativ comparativoo para as terras terras Desta maneira  separando as terras dos demais componentes do imóvel  podemos nos permitir tentar homogeneizar os dados, para determinar um valor para a situação paradigma desejada. Note-se que ao separar o valor da terra dos demais componentes eliminamos diversas variáveis, tentando tornar o modelo menos vulnerável. Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis independentes ou explicativas), como, por exemplo:

36


Com est estaa sep separa aração ção sob sobram ram com comoo var variáv iáveis eis exp explica licativ tivas as aqu aquela elass relacionadas apenas com as terras, como no organograma organogr ama acima, onde temos: capacidade de uso (que sintetiza fertilidade, topografia, drenagem, profundidade, permeabilidade, etc.); localização (meios de acesso, tipo de estradas, pavimento, distâncias, etc.); dimensão (tamanho das propriedades); recursos naturais (aguadas, área de reserva legal, de preservação preserv ação permanente, com cobertura explorável, etc.) e algumas outras. Se este procedimento não for feito  separar as terras das benfeitorias  teremos como variáveis, além das citadas acima: construções e instalações (quantidade, qualidade, dimensões, estado de conservação, funcionalidade, etc.); culturas agrícolas (variedades, áreas plantadas, produtividades, idade, estado vegetativo, etc.); máquinas; equipamentos; to s; e um umaa inf infin inid idad adee de ou outra trass va variá riáve veis is,, to torna rnand ndoo o mé méto todo do vu vulne lneráv rável el se considerarmos a necessidade de no mínimo três amostras para cada variável, como recomendação mínima. Repito, a única diferença será a necessidade de trabalhar com um maior número de variáveis no mesmo modelo matemático.

5.4 A pesquisa da amostra O método comparativo direto de dados de mercado tem como fonte os imóveis que foram negociados. Na falta destes em número suficiente, utilizamos também daqueles que estão em oferta no mercado imobiliário, com as ponderações necessárias.


37

O primeiro passo é identificar na região onde se localiza o imóvel avaliando os limites que caracterizam os mesmos traços geo-econômicos, com a finalidade de delimitar a área de abrangência da pesquisa. Defino como região de características geo-econômicas semelhantes aquela de mesma atividade econômica, mesma malha viária, sob influência do mesmo centro consumidor. Por exemplo, no caso de a propriedade em estudo estar situada numa região de exploração de pastagens extensivas, distante X km do frigorífico e Y km da principal cidade da região, a pesquisa concentrar-se-ia até os limites desta zona de exploração pecuária Assim, definida a região de abrangência abr angência da pesquisa, onde podemos coletar estes dados?  em empresas e/ou com profissionais que trabalham com a compra e venda de propriedades rurais;  em empresas de consultoria agropecuária;  com profissionais da área de engenharia agronômica;  em ins instit tituiç uições ões fin finance anceira irass com car cartei teira ra de créd crédito ito agr agríco ícola; la; etc etc.. Estes, por sua vez, têm a informação das propriedades, com área total, áreas plantadas, culturas existentes, edificações e instalações in stalações (ou benfeitorias não reprodutivas), áreas impróprias para agricultura, áreas de reserva legal, etc. A separação destes valores (terras e benfeitorias), se for necessária, cabe ao engenhe engenheiro iro de avaliaç avaliações ões realizar, como veremo veremoss mais adiante neste trabalho. Os cr crit itéri érios os pa para ra ob obte tenç nção ão de dest stes es da dado doss de deve vem m se serr pr próp óprio rioss do pe pessquisador e adaptados a cada região r egião em que se está trabalhando. Uma ve Uma vezz ob obti tida da a in info form rmaç ação ão,, de deve ve se serr fe feit itaa um umaa vi vist stori oriaa no im imóv óvel el negociado e/ou ofertado, para conferir ou tirar dúvidas quanto aos dados fornecidos.

38


Como exemplo, apresentamos a seguir uma amostragem de dados coletados no mesmo mercado imobiliário do imóvel avaliando:

PESQUISA DE MERCADO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Amostra 01  Área de 510 ha, localizada lo calizada no município mun icípio de d e , acesso por estrada de chão classificada como VICINAL I (ou muito boa). 240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e cor-47,30 ha CLASSE VII . Propriedade com 240 ha em cana de 1 o a 5o cor te,10 ter terrei reirosde rosde caf caféé (2. (2.00 0000 m² m²), ), 20. 20.000pés 000pés de euc eucali aliptode ptode che cheiro iro,, pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeças de gado nelore e 195.000 pés de café com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo produzindo café icatú. Fazenda com várias tulhas (1.000 m²), galpões (400 m²), mangueirão (300 m) e vários implementos. Casa sede (200 m²), piscina (30 m²), pomar e 6 tratores. 76 ,50 ha (15%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 2.100.000,00 2. 100.000,00

4.117,65

Amostra 02  ÁREA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, localizada localizada no município de , a 14 km da cidade de  por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO (ou ótima). 60 ha de solos CLASSE Prop opri rieda edade de co com m 14 140. 0.00 0000 pé péss de ca café fé,, de 1 a 5 VI,87,622 ha CL VI,87,6 CLAS ASSEIII. SEIII. Pr anoss do ano doss qu quai aiss 95 95.0 .000 00 pr prod oduz uzin indo do ic icat atú, ú, 20 ha de ca cana na de 1 a 4 co cort rtes es,, 20.0 20 .000pés 00pés de eu euca cali lipt ptoo de che cheir iroo e 2 te terr rrei eiro ross de ca café(500m²) fé(500m²) e tu tulh lhaa (2000 m²) (20 m²).. Faz Fazend endaa com cas casaa de adm admini inistr strado adorr (10 (1000 m²) m²),, 2 cas casas as de colonos lon os (12 (1200 m²) m²),, 4 tra trator tores es e car carreg regade adeira irass de can cana. a. 15, 15,00 00 ha (10 (10,16 ,16%) %) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 549.000,00

3.719,01

Amostra 03  Área de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no município de , próxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO (ou ótima). 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 ha TERRAS CLASSE VII . Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantação de cana-de-açúcar, água natural e telefone. Casa sede (200 m²) e piscina (30 m²). Barracão de 4.000 m² para granja, 2 barracões (500 m²) e 3 casas para caseiro (180 m²). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 1.500.000,00 1. 500.000,00

7.747,93

39

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS PESQUISA DE MERCADO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Amostra 04  ÁREA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, feicultur a, localizada no município de , acesso por estrada de chão em condições regulares de tráfego, classificada como VICINAL II (ou boa). 439,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha CLASSE III, 24,86 ha CLASSE VIII . A topografia varia de plana a sua vemente ondulada, vegetação floresta tropical subcaducifóli subcaducifólia, a, solo tipo latossolo vermelho escuro, textura média arenosa endoálico e clima tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em café formado, 50,42 de café em formação, 230,45 de ÁREA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitáveis. A fazenda é bem servida com nascente e córrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m²) e barracão com 200 m² em madeira. Fazenda com lavoura lavoura de café, café, sendo formada f ormada por 1.164,352 pés p és de café. café . 85 ha (12,11%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 2.900.000,00 2. 900.000,00

4.133,17

Amostra 05  Área de 259,111 ha. Localizada no município de , acesso por estrada de chão, com trânsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I (ou muito boa). 160 ha de solos CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII . Propriedade com 125 ha de cana de parceria, 10 ha de cana da fazenda, 25 ha de milho, 59 ha de pastos planos, 10 ha de pastos morros e 24 ha de matas morros. Topografia 95% plana e 5% montanhosa fértil. Terra 50% roxa e 50% mista fértil. Córrego, mina de água perene, sendo 2 com vazão de 12.000 lts e água da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com 1.170 m² e piscina de concreto de 6,50 ´ 14 m. Área com igreja com 60 lugares sentad sen tados os,, cas casaa de adm admini inistr straçã açãoo comescri comescritó tório(150 rio(150 m² m²), ), 18 cas casas as de colonos padronizadas (1.080 m²), ranchos para máquinas (200 m²), 6 depósitos de água com capacidade de 160.000 L, 7 barracões de granja, toda automatizada, estábulo para 30 vacas, em prédio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poços e 2 elevados. 25 ha (9,65%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor NEGOCIADO NEGOC IADO de R$ 2.140.000,0 2.140.000,000

8.259,01

40

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA PESQUISA DE MERCADO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Amostra 06  Área de 512 alqueires paulistas ou 1.239,04 ha. Localizada no município de , distância de 9 km por asfalto ou 4 km de terra do centro municipal, clas classifi sificada cada como ASFA ASFALTO LTO (ou ótim ótima). a). 672,84 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII, 66,20 ha CLASSE VIII . Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueires em pasto braquiária, dividido em 25 pastos com cercas mourõ mou rões es de aro aroeir eiraa (2. (2.40 4000 00 m) e ma mangu ngueir eiroo de aro aroeir eiraa (30 (3000 m).Propriedade com relevo 60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiaria e pomar com frutas, 3 nascentes, rio, lago e represas. Fazenda com eletricidade trifásica, casa de funcionárioo (60m²),casa de adm ri admini inist strad rador or (1 (120 20 m² m²). ). Cas Casaa se sede de com1.200m² tipoo man tip mansãoavar sãoavarand andadade adade 4 qua quart rtos os (s (suí uíte) te),, 2 sal salas as,, sa salão lão,, cop copa, a, cozinha, varanda, telefone fixo, parabólica, gerador, piscina (50 m²), sauna, sau na, qua quadrade drade tên tênis is,, cam campo po de fut futebo eboll e chu churr rrasq asque ueir ira. a. Vár Vário ioss ma ma-quinários, sendo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roçadeiras e 3 grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 6.000.000,00 6. 000.000,00

4.842,46

Amostra 07  Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do município de , acesso por estrada de chão, classificada como VICINAL II. 200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII . São 100 alqueires paulistas com ótima topografia. Casa sede de primeira (250 m²), piscina (30 m²), 3 casas de caseiro (180 m²), galpão (300 m²), rio e açude. 25 ha (10,33%) do imóvel estão cobertos com vegetação nati va (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 1.000.000,00 1. 000.000,00

4.132,23

Amostra 08  Área de 350 alqueires paulistas p aulistas ou 847 ha, localizada no mu munic nicípi ípioo de , a 50 km da cid cidadepor adepor es estra trada da asf asfalt altadadupli adaduplicad cadaa recentemente, cla class ssifi ificad cadaa com comoo ASF ASFALT ALTO. O. 50 5000 ha de so solosCLAS losCLASSE SE III III,, 300 ha CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII . Ótima topografia, 6 km de pista, casa (150 m²), curral (250 m) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 3.150.000,00 3. 150.000,00

3.719,01

41

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS PESQUISA DE MERCADO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Amostra 09  Área de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30km domu domuni nicí cípi pioo de, a ce cerc rcaa de6 kmda pi pist sta, a, classificada como VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 açudes, nascente e represa.Casa se sede de ava avaran randad dadaa de 1a (3 (300 00 m² m²). ). Com03 qua quart rtos,sala os,sala,, cop copa, a, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m²). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpão para implementos (250 m²) e várias divisões de pasto com cerca paraguaia (15000 m). 30 ha (13,48%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor NEGOCIADO NEGOC IADO de R$ 830.000,00

3.727,99

Amostra 10  Área de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no município de , acesso por estrada de chão com problemas na época das chuv chuvas as para veícu veículos los leve leves, s, classificada como VICINAL III. 60 ha de solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII . Propriedade formada em braquiária, com casa em alvenaria (150 m²), barracão (200 m²), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,40%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERT ADO de R$ 500.000,00 500 .000,00

4.132,23

Obs.: destacado em itálico está o enquadramento feito pelo signatário após vistoria aos imóveis. O restante foi fornecido pelos informantes e confirmado por vistoria nos locais.

Como se pode perceber, perceber, a amostragem não é uniform uniforme, e, necessitando então de uma homogeneização para permitir sua utilização, que iremos fazer a seguir. Cabe aqui um comentário. Separe Sepa reii de fo form rmaa in inte tenc ncio iona nall o un unit itár ário io,, nu numa ma co colun lunaa à pa part rtee na re re-lação de amostras, para lembrar o seguinte aspecto: é comum os profissionais da área de corretagem afirmarem que o valor do alqueire numa determinada região é de tantos mil reais. Também é comum encontrarmos laudos em que o profissional apenas relaciona esta informação e multiplica este dado pela área do imóvel avaliando. Primeiro, é precis Primeiro, precisoo destacar que o valor dito corrente na região, corresponde a uma média dos imóveis. Se a propriedade avalianda tam-

42


bém for média não haverá grandes erros. No entanto, já dissemos e voltamos a enfatizar: enfatizar: quantas fazendas iguais existem numa mesma região? Como então definir um valor médio para uma região sem as devidas comparações? Segund Segu ndo, o, ob obse serv rvee os da dado doss ap apre rese sent ntad ados os:: a mé médi diaa si simp mple less é ig igua uall a R$ 4.800,00/ha variando de R$ 3.700,00 a R$ 8.200,00! A propriedade que nos propomos a avaliar é igual à média das amostras? É por causa destas perguntas que iremos apresentar todo o procedimento a seguir. Guarde apenas uma informação para tirar suas própria pr iass co conc nclus lusõe õess no fi fina nal: l: o va valor lor mé médi dioo de R$ 4.8 4.800, 00,00/ 00/ha ha mu multi ltipl plic icad adoo pela área da fazenda avalianda, descrita descri ta no item 5.1.1 de 537,232 ha, resulta su ltaria ria num va valor lor da fa faze zenda nda ig igual ual a R$ 2.6 2.600. 00.000 000,00 ,00.. Com Compar paree es este te número me ro co com m o res result ultad adoo fin final al da av aval alia iação ção,, qu quee ap apres resen enta tamos mosno no ite item m 20. 20.5. 5.

5.5 A homogeneização homogeneização das amostras amostras Para a aplicação do método comparativo, c omparativo, faz-se necessário definir que fatores influenciam o valor e a seguir determinar como transport po rtáá-lo loss pa para ra um im imóv óvel el pa padrã drãoo ou ta tamb mbém ém ch cham amad adoo de si situ tuaç ação ão pa para ra-digma. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicação de inferência estatística, quando, se pode determinar o grau de influência de cada fator para a região em estudo, exigindo em contrapartida um elevado número de amostras, como definido no capítulo anterior. Os principais fatores podem ser resumidos assim (lembre-se que as chamadas benfeitorias serão destacadas do valor do imóvel):  os tipos de solos (características físicas);  as distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de influência na região (situação);  as dimensões das áreas; e Dependendo da região em estudo, podem existir outros fatores, como por exemplo:  potencial hídrico (volume de cursos dágua nas propriedades  capaci cap acidad dadee de irri irrigaç gação ão par paraa zon zonas as de oriz orizicu icultur lturaa ou em reg regiõe iõess de clima seco);


43

 cobertura florística (regiões de fronteira agrícola, onde o valor da mata está embutido no valor da terra, podendo até depreciá-la), etc. A seguir analisaremos separadamente os principais itens.

A In Inflfluê uênc nciia da Var ariiáv ável el Tip T ipos os de Te Terr rras as no Valor do Imóvel No exame das propriedades rurais, o engenheiro terá de observar certas características físicas importantes para a fixação do valor. Isto deve-se principalmente por que as terras possuem denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar com precisão sobre qual tipo de solo estamos falando. Como, por exemplo, encontramos em São Paulo as seguintes definições definiçõ es (fonte: Instituto de Economia Agrícola):  TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA são as terras te rras potencialmente potenci almente aptas para culturas anuais, perenes pere nes e outros usos, que suportam um manejo intensivo de práticas culturais, preparo de solo, etc. São de terras de produtividade média a alta, mecanizáveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos são profundos e bem drenados.  TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA são as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, an uais, perenes e outros usos apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de primeira. Podem apresentar problemas para mecanização, devido a uma declividade mais acentuada, porém os solos são profundos, bem drenados, dre nados, de boa fertilidade, podendo necessitar, cessi tar, às vez vezes, es, de alg algum um corre corretiv tivo. o. Pela Pelass rest restriçõ rições es apre apresent sentadas adas,, são terras que não devem ser utilizadas com culturas anuais an uais continuamente. Prestam-se, porém, à exploração de plantas perenes e pastagens que proporcionem pr oporcionem proteção ao solo. solo .  TERRA PARA PASTAGEM PASTAGEM nesta categoria devem ser considerad consideradas as as terras impróprias para culturas, mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura.

46


São terras de baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigênciass qu cia quant antoo às prá prátic ticas as de con conser serva vação ção e man manejo ejo de sim simple pless a mo modederadas, considerando considerando o uso indicado.

 TERRA PARA REFLORESTAMENTO são terras impróprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre, cuja topo grafia pode variar variar de plana a bastante bastante acidentada acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa.  TERRA DE CAMPO CAMPO são terras ter ras com vegetação natural, n atural, primária pri mária ou não, com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso é para o abrigo da flora e da fauna. Visando evitar que tais denominações resultassem em dúvidas, procuro pro curou-s u-see um cri critér tério io cap capaz az de cara caracte cteriza rizarr os div divers ersos os tip tipos os de ter terras ras,, de tal forma que pudéssemos aderir-lhe um valor econômico, sem possibilitar outras interpretações. As normas atuais chegaram c hegaram à conclusão de que o mais adequado é a utilização da classificação por classes de capacidade de uso. Até hoje, apesar de algumas críticas, não foi apresentada nenhuma nova sugestão concreta para classificação das terras tendo como finalidade a engenharia de avaliações. Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximação, publicação coordenada por Lepsch (1983). Neste, as terras estão divididas em três grupos principais. principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em até quatro subclasses cada (exceção à classe I). Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As Classes baseadas no grau de limitação de uso e as Subclasses na natureza da limitação de uso. Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. A segui seguirr apre apresent sentamos amosconh conhecim ecimento entoss bási básicos cos nece necessár ssários ios para parase se tra tra-balha ba lharr com comas as ter terras rascla classi ssific ficand ando-a o-ass em fun função çãode de sua suacap capaci acidad dadee de uso uso..


47

6.1 Pressuposições Pressuposições para a classificação classificação das das terras por capacidade de uso Segundoo Le Segund Lepsc pschh (19 (1983) 83),, tod todaa cla classi ssific ficaçã açãoo té técni cnica ca de deve ve est estar ar apo apoiad iadaa em determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposições: desenvolvida para  A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida auxiliar o planejamento de práticas de Conservação do solo, deve ser feita pela Interpretação de levantamento do meio físico efetuado no campo. Ela é baseada em combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de ero são, limitações de uso, capacidade produtiva pro dutiva e manejo do solo. sol o. São consideradas como permanentes, dentre outras: declive, textura, profundidade efetiva efe tiva do solo, efeitos anteriores anteri ores da erosão, e rosão, permeaperme abilidade,, capacidade de retenção de água, tipo de argilo-minerais. bilidade Arbustos, árvores árvor es ou tocos possíveis possí veis de serem removidos r emovidos e deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições temp temporár orárias, ias, aind aindaa que impo importan rtantes tes para o plan planeja ejament mento, o, não servem de base à classificação. clas sificação.  Ao proceder à classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas com provadas pela experimentação ex perimentação e pesquisa pes quisa agronômica, agron ômica, e que reflerefle tem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia.  Supõe-se um nível de manejo moderadamente alto, que seja praticável dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do País. Muitas vezes, terras consideradas próprias para culturas na classificação de capacidade capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem não ser com manejo menos desenvolvido, des envolvido, com reduzida aplicação de capital e tecnologia, pode ser adequado do ponto de vista conservacionista, conser vacionista, porque por que não usa us a máquinas agrícolas que re volvem o solo tornando-o mais suscetível à erosão; contudo, isso não deve ser levado em conta na classificação da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes, ela só é solicitada, ou em pregada, para atender a agricultores com razoável nível de

48


esclarecimento e capital, que empregam comumente máquinas agrícolas.  Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que q ue diz respeito ao grau gra u de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solo, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. diferente s. Por essa razão, generalizações generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas em nível de classe, sem se tomar em conta todas as características e propriedades do solo (para isso, geralmente é necessário determinarr a unidade de capacidade de uso). determina  A classificação classificação da capacidade capacidade de uso não é um grupament grupamentoo de acordo com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo do solo, e por isso, em uma mesma região em idênticas condições de localização, a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário maior liberdade de escolha de uso tem, geralmente, mais valor. O uso econômico de pende das características socioeconômi socioeconômicas, cas, culturais e da tecnolo gia agrícola adotada nas diversas regiões, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vários usos, inclusive para cultivos anuais, anua is, pode podem m ser mais econ economic omicamen amente te uti utiliza lizadas das para past pastagen agenss ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, ter terra rass da cla classe sse IV, mas al alta tamen mente te pro produt dutiva ivass par paraa cu cultu lturas ras perenes (café, por exemplo), podem ter maior preço de compra e venda que terras das classes II ou III, na mesma mesm a região, mas menos me nos produtivas. Em regiões tradicionalmente pecuárias, observam-se terras da classe VI, com boas pastagens naturais obtendo preços maiss ele mai eleva vado doss do qu quee ter terras ras da cla classe sse III III,, com pas pasta tagen genss na natu turai raiss de baixa qualidade.  Nenhuma relação é implícita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso e relação custo/benefício dos empreendimentos agrícolas. A classificação de capacidade de uso não é uma avaliação de produtividade para cultivos cul tivos específicos. es pecíficos.


49

 As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatório de restrições e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigências de manejo para uso, sustentado por longo período com cultivos perenes ou pastagens, diferenças diferen ças em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe do que entre solos de classes diferentes. diferentes.  Por sistemas de manejo, entende-se a combinação de praticas agrícolas aplicadas a determinado tipo de exploração, recomendadas para dado nível de manejo, ao alcance al cance dos agricultores. agricul tores. A classe de capacidade de uso não deve ser determinada em função dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II, III ou IV podem ou não exigir as mesmas práticas quando usadas para culturas anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou não necessitar do mesmo sistema de práticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento; da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou não necessita necessitarr de um mesmo sistema de manejo. água ua so sobr bree a su supe perf rfíc ície ie do so solo lo,, ou ex exce cess ssoo de ág água ua no pe perf rfil il,, a fa fall A ág ta de água para produção adequada, a presença de pedras, de sais solúveis e/ou sódio trocável, como também o risco de inundação, não são considerados como limitações permanentes quando a remoção ou a prevenção é praticável, caso em que a execução é tida como melhoramento menor, o que implica condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação, com recursos que podem ser financia financiados dos individualmente individualmente pelo proprietár proprietário io das terras.  Terras passíveis de serem melhoradas, com recursos do proprietário, por obras de drenagem, irrigação, remoção de pedras, de exces so de sais ou sódio trocável, proteção contra inundações, ou seja, por melhoramentos melhoram entos menores, menore s, são classificadas classific adas de acordo com as limitações contínuas contínuas de uso e/ou risco de depaupera depauperamento, mento, como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso. O custo inicial de sistemas, proteção e melhoramento em glebas individuais não influencia na classificação. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II, II , III ou IV, indica os diferentes graus de limitação permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. Somente onde não for possível melhoramentos menores as terras devem ser classificadas de acordo com as limitações presentes de uso.

50


 Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com as limitações permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam o seu uso sob o sistema presente de melhoramentos já executados exe cutados e possíveis de serem se rem ainda ain da incrementados. incre mentados.  A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalados grandes projetos de recuperação (melhoramentos maiores), que vão transformar permanentemente permanentemente as limitações de uso ou reduzir por longos períodos os riscos de deterioramento do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanças para pior, de difícil solução, como nos depósitos de erosão ou desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudança para melhor), estão incluídos os polders ou estruturas para controle de inundações, inundaçõ es, sistemas de drenagem, suprimento suprimento de água para irri gação, remoção de pedras e nivelamento de terrenos com voçorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraços ou práticas de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um curto período de tempo não estão incluídos nesta suposição. No se gundo caso (mudança para para pior) estão incluídos os desastres desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas dágua.  Os grupamentos em capacidade de uso estão sujeitos a mudanças à medida medi da que nov novas as inf informa ormações ções téc técnica nicass sobr sobree o comp comporta ortament mentoo dos solos se tornem to rnem disponíveis. di sponíveis. Distâ tânci ncias as de mer merca cados dos,, ti tipos pos de est estrad radas, as, ta tama manho nho de gle gleba bas, s, loc locaa Dis lização em função das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são critério critérioss para a classificação classificação da capaci capacidade dade de uso.  Terras com topografia suave, mas com limitações físicas à motomecanização, tais como áreas pedregosas, ou de drenagem inviável, em que espécies comumente cultiváveis só podem ser plantadas e colhidas manualmente, não são colocadas nas classes I, II ou III. Essas áreas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como pró pria para cultivos ocasionais, ou em extensão limitada. Contudo, isso não significa que equipamento mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e VII.  Terras classificadas como apropriadas para culturas podem também ser utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteção da vida silvestre. Contudo, outras ou tras terras são apenas apen as próprias para flofl o-


51

restas ou proteção da vida silvestre; outras, ainda, prestam-se exclusivam clus ivamente ente à vida silv silvestr estre, e, recre recreação ação e prot proteção eção de mana manancia nciais. is.  Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir várias classes de capacidade de uso. Nesses casos específicos, a classificação da capacidade de uso pode não apresentar vantagens, já que a separação das terras em tantas classes e subclasses é desnecessá desnecessária. ria. Também para a exploração exclusiva com cultivos anuais ou perenes (mono(mon oculturas), tal classificação pode não ser a mais indicada. Ela é de aplicação mais recomendável para explorações diversas, sob várias intensidades de uso, ou explorações mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e refloresta reflorestamento). mento).  Observações acuradas, experiências e dados de pesquisas são normalmente usados como auxílio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. Nos locais em que os dados de respos res posta ta do doss sol solos os aos dif difere erente ntess sis sistem temas as de ma manej nejoo est estej ejam am fa falt ltanando, o enqu enquadr adramen amento to nos gru grupame pamentos ntos de capa capacida cidade de de uso é feit feitoo com base nas interpretações de suas características e propriedades, de acordo com os princípios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos s olos similares, s imilares, em outras outr as localidades. local idades. Fonte: Fon te: Lepsch, 1983.

6.2 Caracterização Caracterização das classes classes e subclasses subclasses de capacidade de uso Segundo Lepsch (1983), para caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso, deve-se conhecer:  as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);  as práticas de controle de erosão e as práticas complementares de melhoramentos (classes);  e as limitações do solo (subclasses). As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em:

52


GRUPO A: Terras Terras passíveis passíveis de serem serem utilizada utilizadass com culturas culturas anuais, anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento r eflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV). GRUPO GRUP O B: Terras Terras impróprias impróprias para cultivos cultivos intensiv intensivos, os, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as clas ses V, VI e VII). GRUPO GRUP O C: Terras Terras não adeq adequad uadas as para cultivos cultivos anuais, anuais, pere perenes, nes, pastagens ou reflorestamen reflorestamento, to, porém apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água (comporta a classe VIII).

As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo em nível, faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubações químicas, adubação verde, rotação de culturas, subsolagem, ge m, dre drena nagem gem,, div divisã isãoo e man manejo ejo de pas pastag tagens ens)) fora foram m div dividi ididas das em oit oitoo classes designadas por algarismos romanos:


53

 GRUPO A CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas espeespe ciais de conservaç conservação. ão. CLASSE CLA SSE II: II:ter terras ras cul cultiv tiváv áveis eis com pro probl blema emass sim simple pless de con conser serva vação ção.. CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conser vação. CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em exten são limitada, li mitada, com sérios problemas de conservação. conse rvação.

 GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, refloresta mento, com problemas complexos de conservaç conservação. ão.  GRUPO C CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, cu ltura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreação, ou para fins de armazenamento de água. E as lim limit itaç açõe õess do so solo lo,, po porr su suaa ve vez, z, fo fora ram m di divi vidi dida dass em qu quat atro ro su subbclasses, designadas pelas seguintes letras:

54


 A na natu ture reza za da li limi mita taçã çãoo é re repre prese sent ntad adaa po porr le letr tras as mi minús núscu cula las, s, de modo que a subclasse é representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitação (exemplo: IIIe = classe III com problema de erosão).  O en enqu quad adram ramen ento to da dass cl clas asse sess po pode de se serr fe feit itoo po porr do dois is pr proce ocess ssos os:: o paramétrico e o sintético. Basicamente, pode-se dizer que o pr imeiro, paramétrico, classifica as terras com base única na limitação mais severa que possui e o segundo, sintético, de acordo com o somatório dos graus de limitações e aptidões do solo.  Com base no critério paramétrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma régua para classificação de terras (Capítulo 22).. A pri 22) princ ncip ipal al va vant ntag agem em de dest stee cri crité téri rioo é qu que, e, um umaa ve vezz es esta tabe bele le-cida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. A seguir apresentamos, conforme Lepsch (1983), as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso: GRUPO A Classe I São terras que têm nenhuma ou pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais especiais de conservação do solo. Normalmente, Normalmente, são solos pro profu fundo ndos, s, de fác fácil il mec mecani aniza zação ção,, com boa ret retenç enção ão de umi umida dade de no per perfi fill e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com declividades declividades muito muito sua ves, sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas. Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão, como algodão, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão acelerada.


55

As práticas comuns de melhoria m elhoria e manutenção da fertilidade fe rtilidade do solo, s olo, inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, de vem ser usadas nas n as terras terr as da classe I. Esta classe não admite subclasses.

Classe II Consiste em terras com limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos ris cos moderados mo derados de depauperamento, depaup eramento, mas são terras ter ras boas, boas , que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo, de fácil execução, para produção segura e permanente de col colhei heita tass ent entre re méd médias ias e ele elevad vadas, as, de cul cultur turas as anu anuais ais ad adapt aptada adass à reg região ião.. A declividade de clividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e ero são. Em terras planas, podem requerer r equerer drenagem, porém sem necessidade n ecessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas limitações requer cuidados especiais, como araçã ar açãoo e pla plant ntio io em con conto torno rno,, pla planta ntass de cob cobert ertura ura,, cu cultu ltura ra em fa faixa ixas, s, co conntrole de água, proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivo corretivoss e fertiliza fertilizantes. ntes. A classe II admite as seguintes segui ntes subclasses: subc lasses:

Subclasse IIe: terras produtivas, Subclasse produtivas, com relevo suavemente suavemente ondul ondulado, ado, ofeof e-rec recen endo do lig ligei eiro ro a mo mode dera rado do ri risc scoo de er eros osão ão (c (cla lass ssee de de decl cliv ivee en entr tree 2 e 5% 5%); ); Subclassee IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, Subclass com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca); Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiSubclasse ras restrições de drenagem ou excesso de água, sem riscos de inundação, mas, uma vez instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e a probabilidade da salinização é pequena; Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitações climáticas climáticas (seca prolongada até três meses).

56


Classe III São terras que quando cultivadas cultivadas sem cuidado cuidadoss especiais estão sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanenteme permanentemente, nte, com produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo com a naturezaa do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes naturez limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de água no solo (re giões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. Freqüentemente, essas limitações restringem restringem muito a escolha das espécies a serem cultiva cultivadas, das, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes se guintes subclasses: s ubclasses:

Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive cli ve ent entre re 5 e 10 10%), %), rel relevo evo sua suavem vement entee ond ondul ulad adoo a ond ondula ulado, do, com de defl flúv úvio io rápido, com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos, podendo apre sentar erosão laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqüentes, também em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural abrupta; Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média, ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico); Subclassee IIIa: terras praticamente Subclass praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água, mas sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível, mas sua manutenção complexa; Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavement Subclasse suavementee onduladas, com moderadas limitações climáticas, como a escassez de água em re giões semi-áridas. s emi-áridas.

Classe IV São terras que apresentam riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados para cultivos intensivos e


57

contínuo contí nuos. s. Usu Usualm alment ente, e, dev devem em ser ma manti ntida dass com pas pasta tagen gens, s, mas pod podem em ser suficientemente boas para par a certos certo s cultivos culti vos ocasionais ocas ionais (na proporção pr oporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drena gem muito deficiente, deficiente , baixa produtividade, ou outras o utras condições que q ue as tornem impróprias para o cultivo motomecanizado regular. Em algumas regiões, regiõe s, onde a escassez escass ez de chuvas seja muito mu ito sentida, de tal maneira a não serem seguras as culturas sem irrigação, as terras deverão ser classific classificadas adas na classe IV. São previstas as seguintes subclasses: subclasses:

Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de dec decliv livee ent entre re 10 e 15% 15%), ), com de deflú flúvi vioo mui muito to rá rápid pido, o, po poden dendo do ap apres resent entar ar erosão em sulcos superficia superficiais is muito freqüentes, em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso de terrenos com decli ves da classe cl asse entre 5 e 10%, 1 0%, mas com solos muito suscetíveis suscetí veis à erosão, tais como os Podzólic Podzólicos os com mudança textural textural abrupta; Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou Subclasse apresentando pedregosidade (30-50%), com problemas de motomecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas); Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos de motomecanização e ainda com outra limitação adicional, tal como risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo; Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a seveSubclasse ras, ocasionando períodos prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada.

GRUPO B Classe V São terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem exploradas com culturas anuais, e

58


que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo mes mo pa para ra alg alguma umass cu cult ltura urass per perman manent entes, es, sem a apl aplica icação ção de téc técnic nicas as es peciais. Embora apresentando-se praticamente planas e não sujeitas à erosão, nãoo são ad nã adap apta tada dass pa para ra exp explor loraç ação ão com cul cultu turas ras an anua uais is com comuns uns,, em raz razão ão de impe impedim dimento entoss perm permanen anentes, tes, tai taiss como muit muitoo bai baixa xa capa capacida cidade de de arma armazenamento de água, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, freqüente risco de inundação, pedregosidade ou afloramento aflorame nto de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do risco de inundação. O solo, entretanto, tem poucas limitações de qualquer espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo. São previstas para a classe V as seguinte seguintess subclasses:

Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, podendo apresentar como limitações limi tações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem interna muito rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva; Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, severamente se veramente limitadas por p or excesso exce sso de água, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundação freqüente, mas que podem ser se r usadas para pastoreio, pas toreio, pelo menos me nos em algumas épocas do ano; Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longo lon goss per períod íodos os de sec secaa e/ e/ou ou ris risco co fr freqü eqüent entee de ge gead ada, a, nev nevee ou ven vento toss fri frios. os.

Classe VI Terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau,, des cau desde de que ade adequa quada damen mente te man maneja ejadas das.. O uso com pas pasta tagen genss ou cul cultur turas as permanentes protetoras protetoras deve ser feito com restrições moderadas, com práti-


59

cas especiais de conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento depauper amento do solo. Normalmente, as limitações l imitações que apresentam apre sentam são em razão da declivi de clivi-dade da de exc excess essiva iva ou peq pequen uenaa pro profu fund ndida idade de do sol solo, o, ou pre presen sença ça de ped pedra rass im pedindo emprego de máquinas má quinas agrícolas. Quando a pluviosidade p luviosidade da região é adequada para culturas, as limitações da classe VI residem, em geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regiões semi-áridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão para par a o enquadramento da terra terr a na classe VI. Apresenta as seguintes se guintes subclasses: s ubclasses:

Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, Subclasse eventualmente, com culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), são medianamente suscetíveis à erosão, com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito erodíveis), propiciando deflúvio deflúvio moderado a severo; dificuldades severas s everas de motomecanização, motomec anização, pelas condições condiç ões topográ ficas, com risco de erosão que pode po de chegar a muito severo; s evero; presença presenç a de ero são em sulcos rasos muito freqüentes fre qüentes ou sulcos sulco s profundos profun dos freqüentes; freqü entes; Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas exp ostas na superfície. Outra condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos; Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas possiSubclasse bilidades de drenagem artificial, acarretando problemas à motomecanização, agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinha vizinhas; s; Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a ocasionarr seca edafológ ocasiona edafológica ica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas.

Classe VII Terras que por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem severas restri-

60


ções de us ções uso, o, com prá prátic ticas as esp especi eciai ais. s. Nor Normal malmen mente, te, são mu muito ito íng íngrem remes, es, ero ero-didas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficiência de água muito grande. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com a diferença de poder ser necessário maior número de práticas con servacionistas, ou que estas e stas tenham de ser mais intensivas, intens ivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como para produção de madeira, requer sempre cuidado cuidadoss especiais. Suas subclasses são as seguintes seguintes::

Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividaSubclasse dess que nã de nãoo fl flore oresta stas, s, co com m ris risco co de ero erosão são mui muito to sev severo ero,, apr aprese esenta ntand ndoo de decli cli- vidades muito acentuadas acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflú vios muito mui to rápidos ou impedindo impe dindo a motomecanização; presença de erosão eros ão em sulcos muito profundos, muito freqüentes; Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água; Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a Subclasse exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas, em locais onde a irri gação seria ser ia imprescindível, impr escindível, mas é impraticável.

GRUPO C Classe VIII Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para proteção e abrigo a brigo da fauna e flora flo ra silvestre, s ilvestre, para fins de recreação r ecreação e turismo ou armazenamento armazenamento de água em açudes. Consistem, em geral, em áreas extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharca encharcadas das (sem possibilid possibilidade ade de pastoreio ou drena gem artificial), ar tificial), ou severamente se veramente erodidas ou encostas e ncostas rochosas, ou, ainda, ai nda, dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, ár idas, que não se prestam para pastoreio. pas toreio.

61


São possíveis as seguintes subclasses: subclasses:

Subclassee VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremaSubclass mente acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença de processos erosivos muito severos, se veros, inclusive voçorocas; Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais; Subclasse VIIIa: áreas planas permanentemente encharcadas, Subclasse como banhados ou pântanos, sem possibili possibilidade dade de drenagem ou apresentando problemas problemas sérios de fertilidade, fertilidade, se drenados drenados,, como no caso dos solos Tiomórficos; Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, comoo as das áre com áreas as ári árida das, s, qu quee nã nãoo se pre presta stam m mes mesmo mo ao pas pasto torei reioo oca ocasio sional nal..

Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se enquadram-se os aflora afloramentos mentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo homem etc. Pode-se por meio de chaves de solos montar para cada região a equivalência entre a denominação usual e as respectivas classes, c omo o quadro a seguir: Equivalência entre denominação usual dos solos e as respectivas classes de capacidade de uso EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO

SOLOS

CARACTERÍSTICAS DO SOLO TEXTURA Declividade %

horizonte A

horizonte B

GRAUS DE LIMITAÇÃO textura

fertilidade

relevo

Prof. efe tividade

drenagem dren agem

pedregopedregosidade

erosão eros ão

nula a ligeira n ul ul a a ligeira nula nula a ligeira n ul ul a

nula

nula

nula

nula

nula

nula

nula nula

nula nula

nula nula

nula a ligeira nula a ligeira nula nula

l ig ig ei ei ra ra a moderada m od od er er ad ad a

ligeira a moderada l ig ig ei ei ra ra a moderada

nula nula

LE Latos solo verm. esc. PVln Podzol

3- 8

argiloso

argiloso

nula

ligeira

3-8

argiloso

med.

l ig ei ei ra ra

TE1 terra roxa TE2 terra roxa

0-3 3-8

argiloso argiloso

argiloso argiloso

nula a ligeira nula nula

A L a lu vivi ai ai s

0 -3 -3

i nd nd ef ef in in id id a

i nd nd ef ef in in id id a

G H G le y

0 -3 -3

i nd nd ef ef in id a

i nd nd ef ef in id a

l ig ei ei ra ra a moderada n ul ul a a ligeira

moderada a forte ligeira a moderada

Fonte: Diniz (1997)

nula nula

n ul ul a

impedimenimpedim en tos a mecanização nula

CLASSE de capac. de uso II

n ul ul a l ig ig ei ei ra ra

II

nula nula

I II

nula

moderada

V

nula

moderada

V

Fatoress de Hom Fatore Homoge ogenei neizaç zação ão das Terras em Função de sua Ca Capa paci cida dade de de Uso

O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário/explorador. Isto significa que quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite maior o valor da terra. Este maior valor pode ser comparado, no resumo gráfico da variação do tipo e da intensidade de utilização da terra em função de sua capacidade de uso abaixo apresentado, à CLASSE I, que permite qualquer tipo de uso com as menores limitações.

Pelo mesmo quadro anterior pode-se concluir que o valor decresce à medida que diminuem a adaptabilidade e a liberdade de escolha de uso e aumentem as limitações e os riscos de uso.

64


Este fato levou diversos profissionais atuantes na área a procurar rela re laci cion onar ar um va valo lorr à ca cada da Cl Clas asse se de Us Uso. o. Um Umaa ve vezz fe feit itoo is isto to,, pa pass ssam amos os a trabalhar com uma escala de terras capaz de refletir, com apreciável margem de segurança, a renda da terra de cada classe de uso. Esta idé Esta idéia ia foi pro propos posta ta pel peloo eng engenh enheir eiroo agr agrônom ônomoo Oct Octávi ávioo Tei Teixei xeira ra Mendes Sobrinho (Kozma, 1984), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. TABELA 1

Classes de uso I

II

III

IV

V VI

VII

VIIII VII

Capacidade de uso do solo e valor relativode cada classe segundo Mendes Sobrinho (Kozma, 1984) CRITÉRIO Terra Te rrass par paraa cul cultur turas as,, sem pro proble blema mass de co conse nserva rvaçã ção, o, fertilidade, exige adubação de manutenção, renda líquida de orizicultura Terras Terr as de cult cultura uras, s, com pequ pequeno enoss prob problema lemass de con conserv servaçã ação, o, fertilidade exige práticas simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura Terras Terr as de cult cultura uras, s, com séri sérios os pro problem blemas as de con conserv servaçã ação, o, fertilidade exige práticas complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura terras terr as de cult cultura urass ocas ocasiona ionais is (2 ano anos) s) e past pastage agens ns (3 ano anos), s), sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à e pastagem em 4 anos Terras Ter ras só de past pastage agens, ns, sem pro problem blemas as de con conserv servaçã ação, o, rend rendaa líquida de pecuária leiteira Terras só de pas Terras pastage tagens, ns, peq pequen uenos os pro problem blemas as de cons conserva ervação, ção, fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira Terr Te rras as de flo flore resta stas, s, sér sérios ios pr prob oblem lemas as de co conse nserva rvaçã ção, o, fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso),renda líquida de exploração silvícola terra ter rass de ab abrig rigoo de vid vidaa sil silves vestre tre,, sem pro proble blema mass de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola

Escala de Valor (%) 100

95

75

55

50 40

30

20

As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada classe foram definidas para par a uma época e região pré-fixadas e não devem ser seguidas como únicas. Para cada região pode-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais próprios.

65


Vejamos por exemplo o que fez Vegni-Neri (1976): TABELA 2

Capacidade Capacid ade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo Vegni-Neri  1976

Classes de uso I II III IV

V VI

VII VIII VI II

CRITÉRIO

Escala de Valor (%)

rend re ndaa líq líquid uidaa da ag agric ricult ultur uraa sem de despe spesas sas de pr práti ática cass especiais de melhoramento e/ou proteção do solo rend re ndaa líq líquid uidaa da ag agric ricult ultur uraa suj sujeit eitaa a de despe spesa sass co com m práticas conservacionistas simples rend re ndaa líq líqui uida da da ag agric ricult ultur ura, a, su sujei jeita ta a des despe pesas sas co com m práticas conservacionistas intensivas

1,00

renda re nda líq líquid uidaa de cu cultu ltura rass em um an ano, o, ass assoc ociad iadas as co com m pastagens em quatro anos (pecuária leiteirado tipo médio) renda ren da líq líquid uidaa de pa pasta stage gens ns (pe (pecu cuár ária ia lei leitei teira ra do tip tipoo médio), sem despesas com práticas especiais renda ren da líq líquid uidaa de pa pasta stage gens ns (pe (pecu cuár ária ia lei leitei teira ra do tip tipoo médio), sujeita a despesas com práticas conservacionistas em pastagens

0,55

renda lílíqquid idaa de exp xpllora raçção fl floore ressta tall (eucalipto para lenha) Rend Re ndaa lílíqu quid idaa de um umaa ev even entu tual al ex expl plor oraç ação ão pi pisc scíc ícol olaa

0,30

0,95 0,75

0,50 0,40

0,20 0, 20

Comparando esta tabela com a de Mendes Sobrinho Sob rinho podemos perceber que as mudanças ocorreram nos critérios de classificação, utilizando-se os mesmos índices relativos. Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região, relacionando estes valores com a capacidade de gerar rend re ndaa de ca cada da so solo. lo. Out Outro ross au auto tore ress ta tamb mbém ém fi fize zera ram m os me mesm smos os cá cálcu lculo los, s, em outras regiões, chegando a valores diversos, reunidos por França (1983), a seguir apresentados:

66


TABELA 3

Valores médios percentuais em função das classes decapacidade segundo vários autores

CLASSE DE CAPACIDADE Borgonovi DE USO (Leste de SP)

Marques (Brasil) 1971

Valores (%) Vegni-Neri (SP) 1976

I

100

100

100

Souza (Furnas, MG) 1977 100

II III IV V VI VII VIII

80 64 51 41 33 26 21

67 44 30 20 13 9 6

95 75 55 50 40 30 20

80 60 52 44 28 14 7

Médias

80 61 47 39 29 20 13

100

Fonte: França (1983)

Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segund gu ndoo Fra França nça (1 (1983 983), ), é a nã nãoo con consi side dera raçã ção, o, po porr ne nenh nhum um de dest stes es,, da dass na na-turezas das limitações, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outras razões seriam as condições regionais próprias de cada estudo. Segundo Lepsch (1983), quando numa mesma classe de capaci Segundo capaci-dade de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem: e > w (a) > s > c onde:

67


Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto, o clima o menor. Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-se uma variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variação essa que é da ordem de 10 a 15%. Com base nestes argumentos, França (1983) organizou a tabela apre ap rese sent ntad adaa a se segu guir ir,, na qu qual al sã sãoo pr prop opos osto toss os va valo lore ress re rela lati tivo voss da dass cl clas as-ses e subcla subclasses sses de capacidade de uso, utiliz utilizados ados na região de Piracicaba. Para outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à realidade, caso contrário faz-se necessário a adoção justificada de novos valores relativos. TABELA 4

Relações entre as classes e subclasses de capacidade, expressas pelas diferentes combinações de unidades de mapeamentoe cla sses de declive, com as necessidades de práticas conservacionistase os prová veis valores relativos das terras (município de Piracicaba/SP, elaborado por França, 1983).

Classes e Subclasses

Unidades de Mapeamento

Classes de Declive

Utilização e prática conservacionistas necessárias

Valores Relativos em %

I II s

LR e 1 LE d LV d 1 LR e 1

< 2% a 5% < 2% < 2% 5 a 10%

100 88

II e, s

LE d LV d 1

2 a 5% 2 a 5%

III s

LV d 2 LV d 3 Hi

< 2% < 2% < 2% a 5% 10 a 15% 5 a 10% 5 a 10%

culturas com práticas normais de cultivo culturas com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas simples de controle da erosão culturas com práticas simples de controle da erosão combinadas com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de controle de excessos de água temporários culturas com práticas intensivas de controle da erosão, isolada ou em combinação com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práti culturas práticas cas inten intensiva sivass de contr controle ole da erosão combinadas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente, com práticas complexas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente, com práticas complexas de controle da erosão combinadas com práticas simples ou intensivas de melhoramento do solo; recomendável a rotação de culturas com pastagens

56

II e

III w III e

LR e 1 LE d LV d1

III e, s

LV d 2 LV d3

2 a 5%

IV s

LR e-L

2 a 10%

IV e

LR e 1 LE d LV d1 LV d2

15 a 45% 10 a 15% 10 a 15% 10 a 15%

80 74

68 64 60

50 47

68


Classes e Subclasses

Unidades de Mapeamento

Classes de Declive

Utilização e prática conservacionistas necessárias

Valores Relativos em %

IV e, s

LV d3 PV d LR e 2

10 a 15% 5 a 10% 10 a 15%

44

Vw

Hi

< 2% a 5%

VI e

LE d LV d1 LV d2 LV d3 PV d LR e 2 Li b Li ar LV d 3 PV d

15 a 45% 15 a 45% 10 a 15% 10 a 15% 10 a 15% 15 a 45% 5 a 10% 5 a 10% 15 a 45% 15 a 45%

culturas ocasionalmente, com práticas complexas de controle da erosão combinadas com práticas complexas de melhoramento do solo; recomendável a rotação de culturas com pastagens c ul ul tu tu ra ra s ap en en as as e ve ve nt nt ua ual me me nt nt e, e, me di dia nt nt e a i ns ns talação e manute nção de sistemas de drenagem artificial e plantio de espécies e variedades adaptadas a solos úmidos; mais compatível com a formação de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de água desaconselhável a utilização com culturas, mas compatível 15 a 45% vida silvestre, com restrições moderadas devidas ao risco de erosão como a anterior, mas com maiores restrições, principalmente para a silvicultura, em virtude da pouca profundidade do solo impróprias para culturas, mas adaptáveis para pastagens, florestas e refúgio da vida silvestre, com sérias restrições devido ao alto risco de erosão

26

VIII e, s VI

Li ar

10 a 15 15% %

17

VI IIII

Li a r

4 5 a 70%

compat comp atív ívei eiss so some ment ntee co com m pa past stag agen ens, s, fl flor ores esta tass e abrigo da vida silvestre, com sérias restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos c om om pa pat ívíve is a pe pe na na s p ar ar a a br brig o de vid a s il ve ve ss tre, com severas res trições pe lo risco d e erosão e solos rasos e pedregosos, renda líquida de eventual exploração piscícola

VI e, s

VII e

39

32

23

13

Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso. Desta forma, temos até aqui definidos diversos valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo, segundo autores diferentes. Permitimo-nos um comentário: qual será a curva de solos adequada para o trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas estas curvas já apresentadas estão corre co rreta tass pa para ra as reg regiõe iõess e ép época ocass ond ondee fo foram ram el elabo aborad radas as,, ma mass o pro proble blema ma é com a adoção de qualquer uma destas sem os cuidados necessários. Aqui talvez esteja a razão das críticas à utilização do critério clas ses de capacidade de uso: em vez de se testar qual a curva de valores que representa a região em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma curva para diferentes localidades, gerando distorções. O cor-


69

reto é a verificação da representatividade daquela curva cur va frente ao mercado em análise, com as necessárias precauções. pr ecauções. E quais são estes cuidados? É simples: devemos verificar se a curva corresponde à região que estamos trabalhando. Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada, como explicado a seguir.

7.1 A propriedade propriedade dos mínimos quadrado quadradoss Temos aqui uma excelente ferramenta estatística: resíduos e a propriedade de mínimos quadrados, ou seja, sugerimos a utilização de uma equação de regressão para verificar qual curva de solos se ajusta melhor aos dados. Segundo Triola (1999), a equação de regressão representa a reta que melhor se ajusta aos dados. O critério para determinar esta reta, quee é me qu melho lhorr do qu quee to toda dass as ou outra tras, s, ba base seia ia-s -see na di dist stân ânci ciaa ve verti rtica call en entre tre os pontos que representam os dados originais e a reta de regressão. Tais distâncias chamam-se resíduos. Ainda segundo Triola T riola (1999), resíduos são definidos como: dado um pa parr de da dado doss am amos ostr trai aiss (X (X,, Y) Y),, um re resí sídu duoo é a di dife fere renç nçaa (Y  ) en entr tree um valor amostral observado Y e o valor  predito com base na equação de regressão. Em resumo, a equação que resulta da amostragem adotada é aquela com a menor dispersão dos resíduos, calculado pela propriedade dos mínimos quadrados, que foi definida por Triola (1999) como: uma reta verifica a propriedade dos mínimos quadrados se a soma dos quadrados dos resíduos é a menor possível. Isto é facilmente calculado quando utilizamos programas do tipo planilhas eletrônicas, mas nada como trabalhar com números para exemplificar, como nos ensina Triola (1999). Imagine os seguintes dados amostrais e o diagrama de dispersão com reta de regressão e resíduos: X

1

2

4

5

Y

4

24

8

32

70


Fonte: Triola (1999)

No diagrama, os resíduos são representados por . Como exemplo específico, veja o resíduo indicado como 7, que está diretamente acima de x = 5. Levando o valor x = 5 na equação de regressão  1 = 4x + 5, obtemos o valor predito  = 25, mas o valor amostral efetivamente observado é Y = 32. A diferença Y   = 7 é um resíduo. w

A soma dos quadrados dos resíduos (propriedade dos mínimos quadrados) é igual a 364. Qualquer outra reta distinta de  = 4 N + 5 dará resíduos cuja soma dos quadrados é maior do que 364.

71


Outra questão por nós sempre levantada é que as curvas não são sempre decrescentes da classe I até a VIII. Como já disse Lepsch (1983), o valor das terras flutua de acordo com o uso econômico que, por sua vez, depende das características socioeconômicas, culturais e da tecnologia agrícola adotada nas diversas regiões, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vários usos, inclusive para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe IV, mas altamente produtivas para culturas perenes (café, por exemplo), podem ter maior preço de compra e venda que terras das classes II ou III, na mesma região, mas menos produtivas. Em regiões tradicionalmente pecuárias, observam-se terras da classe VI, com boas pastagens naturais obtendo preços mais elevados que terras da classe III, com pastagens naturais de baixa qualidade. Baseado nisto, os poucos anos de vivência deste profissional mostraram,, mais de uma vez, que as curvas já publicadas traram publicadas não corresp corresponondiam a determinadas regiões. Passamos então a analisar as curvas existentes com a ferramenta matemática descrita mais atrás, para verificar a equação de solos a ser adotada. Algumas vezes fomos bem sucedidos, outras não. Destas ocasiões surgiram novas curvas determinadas em nossas experiência pelo Brasil, inclusive com a ajuda de outros profissionais, onde temos: TABELA 5

Alguns exemplos de outras escalas de valores relativos de terras

LOCA CALL/R /REEGIÃ IÃO O (E (EST STA ADO) Mendes Sobrinho (Vale do Paraíba, SP) Marques (Brasil) Souza (Furnas, MG) Borgonovi (leste de SP) Região de Belém (PA) Região Oeste (PA) Região de Manaus (AM) Cerrado (MA/PI) Região do Cariri (CE) Região Canavieira (SE/AL/PE) Região do São Francisco (BA/PE) Litoral Norte (BA) Região de Itapebi (BA)

I 100 100 100 100

II 95 67 80 80 80

100

75

100 100

100 67 83 100 100

CLA LASSSE SESS DE CA CAPPACI CID DADE DE USO III IV V VI 75 55 50 40 44 30 20 13 61 47 39 29 64 51 41 33 100 62 44 16 25 100 50 30 10 100 37 53 40 20 50/25 10 10 10 80 50 30 23 80 67 53 40

VVIII 30 9 20 26

VIII 20 6 13 21 10

7 12 10

72


LOCA CALL/R /REEGIÃ IÃO O (E (EST STA ADO) Cerrado (BA) Centro-Oeste (GO/DF/TO) Região Nordeste (GO) Região de Dourados (MS) Região do Triângulo Mineiro (MG) Região da Serra Mantiqueira (MG) Região Nordeste (MG) Região Sul (MG) Região de Ibiuna (SP) Região de Ribeirão Preto (SP) Pontal e Vale do Paranapanema (SP) Região de Catanduva/Rio Preto (SP) Região de Araçatuba (SP) Região de Guaíra (SP) Região de Euclides da C. Paulista  UHE Rosana  autor: CESP (SP) Região de Rosana, Teodoro Sampaio, Presidente Epitácio, Caiuá, Presidente Venceslau  UHE Porto Primavera  autor: CESP (SP) Região de Cândido Mota, Palmital, Ibirarema e Salto Grande (SP) e Cambará (PR)  UHE Canoas I e II  autor: CESP Região Norte (PR) Região de Cianorte (PR) Região Oeste (PR) Região central (PR) autor: Maciel, 1999 Santa Catarina Região do Planalto (RS) Região Sul (RS) Região da Planície (RS) Região de arroz (RS) Litoral Sul (RS)

CLA LASSSE SESS DE CA CAPPACI CID DADE DE USO 25 55 31 18 12 72 50 25 20 12 10 70 60 50 63 45 20 45 68 43 18 5 30 80/50 30 60 67 50 33 17 83 67 50 33 75 50 40 100 72 80 67 27 100 73 67 53

100 100 133

100 84 84 100 50 50 100 80 81 100 83 83 100 100 100 83 90 127

1144 11

1144 11

100 (I 100 (III IIef ef)) 86 (III d)

71

57

57

1000 10

1000 10

100 (I 100 (III IIee d) 81 (III i)

61

42 (V) 23 (Vd)

23

100 100 100 100 100 100 100 100 75 100

88 93 83 90 20 95 95 75 90 100 90

88 67 67 70

64 40

100 100 100 100 100 100 100

85 72 80 60 70

50 12 70 47 60 40 55

16

45 5

44 35 2 30

42 40

30

45

33

12 7 30 5 40 10 17 30

12 7 2 20 20 3 15 8 10 15

10 40

42

28

16 20

8 20

20

10

20 10 15 15

10

Fonte: De Camargo Lima

Pode-se perceber aqui as gritantes diferenças entre as curvas. NOVAMENTE, RECOMENDAMOS O TESTE DOS RESÍDUOS ANTES DA APLICAÇÃO INDISCRIMINADA DESTAS CURVAS. Apresentamos exemplos neste livro. Também des Também destac tacamo amoss que em vár várias ias des destas tas curv curvas as não enc encontr ontramo amoss dados suficientes para preencher todas as classes de terras.

A In Inflfluê uênc ncia ia da Va Varriá iáve vell Sititua S uaçã çãoo e Vi Viab abililid idad adee de Circ Ci rcul ulaç ação ão no Va Valo lorr do Im Imóv óvel el

Situação, ou localização, é o segundo item mais comum que também exerce influência significativa no valor da terra nua. O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, não se mede em metros ou poucos quilômetros. Muitas vezes, distâncias entre duas propriedades superiores a 50 km não correspondem a qualquer diferença de valor. Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que não possua, entretanto, um frigorífico, em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesmas caraterísticas, porém afastada vários quilômetros do perímetro urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de ab abso sorve rverr a su suaa pr prod oduçã ução. o. Ce Certa rtame ment ntee a se segun gunda da pr propr oprie ieda dade de te terá rá um valor superior à primeira, para aquele tipo de exploração. A quantificação destas diferenças pode ser ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho (Kozma, 1985), que assim se manifesta sobre o problema: ... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou, através do contínuo exercício, aquilatar aquilatar as im plicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento agropecuário, agropecuári o, com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade pública

74


(aproveitamento hidrelétrico), (aproveitamento hidrelétrico), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitind permitindo: o: ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica, com base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor.

Disto conclui-se que o item a ser observado com maior cu idado é a classe das estradas ou, tipo de estrada, vindo em menor importância a distância e a praticabilidade. O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro engenhei ro Hélio de Caires, sintetiza a solução proposta pelo engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho. TABELA 6

Escala de valores de terras segundo segun do a situação e a viabilidade de circulação.

SITUAÇÃO

Tipoo de est Tip estrad radaa

ÓTIMA MUIT MU ITO O BO BOA A

Asfaltada Prim Pr imei eira ra cl clas asse se nã nãoo asfaltada Não pavimentada Estradas Estra das e servi servidões dões de passagem Porteiras nas servidões

B OA DESFAVO DESF AVORÁVE RÁVELL MÁ

PÉSSIMA

Porteiras e interceptadas por córregos sem pontes

CIRCULAÇÃO Importânc Import ância ia das Praticabilidade distâncias durante o ano Limitada Permanente Relativa Permanente Significativa Vias e distâncias se equivalendo Distâncias e classes se equivalendo

Permanente Sem condições satisfatórias Problemas sérios na estação chuvosa Problemas sérios mesmo na seca

Escala de valor 100 95 90 80 75

70

Fonte: Caires, 1985

Devemoss lem Devemo lembrar brar que est estáá tab tabela ela tam também bém foi ela elabora borada, da, a exe exempl mploo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para pa ra os di dias as at atua uais is e al algu guma mass re regi giõe ões, s, ma mass nã nãoo si sign gnif ific icaa qu quee re repre prese sent ntaa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade.

75


Feita está ponderação, nos permitimos uma sugestão:  No lugar das denominações usuais (ótimo, muito bom, etc.) sugerimos uma classificação que favoreça menos as diferenças regionais, gionai s, altera alterando ndo para asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III, vicinal IV e vicinal V . Esta modificação visa apenas aprimorar as descrições, atendendo uma antiga reivindicação que encontramos várias vezes na prática do dia a dia e dos alunos nos diversos cursos que já realizamos. TABELA 7

SITUA SIT UAÇÃO ÇÃO

ASFA AS FALT LTO O VICI VI CINA NALL I VICINAL II VICINA VIC INALL III VICINA VIC INALL IV

VICINA VIC INALL V

Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidadede circulação, adaptada de Kozma, 1985. CONDIÇÕES DE ACESSO E CIRCULAÇÃO Tipoo de est Tip estrad radaa (co (com m Importância das Condições de acesso direto ao imóvel) distâncias aos centros de tráfego dur ante referência o ano Asfa As faltltad adaa e co com m bo boaa Limitada Permanente conservação Estr Es trad adaa de ch chão ão co com m Relativa Permanente ótima conservação Estrada de chão Significativa Permanente Estrad Est radas as de chã chãoo com Sign Si gnif ific icat ativ ivaa Sem Se m co cond ndiç içõe õess servidões de passagem satisfatórias Estrad Est radas as de chã chãoo com Sign Si gnifific icat ativ ivaa Prob Pr oble lema mass sé séri rios os na porteiras nas servidões estação chuvosa de passagem Estrad Est radas as de chã chãoo com Sign Si gnif ific icat ativ ivaa Prob Pr oble lem mas sé séri rios os porteiras e interceptadas mesmo na seca por córregos sem pontes

Escala de valor (%) 100 95 90 80 75

70

Teríamos ainda possíveis adaptações para regiões onde o asfalto praticamente não existe, onde sugerimos:

76 TABELA 8

SITUAÇÃO VICI VI CINA NALL I VICINAL II VICI VI CINA NALL II IIII VICINA VIC INALL IV

VICINA VIC INALL V

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Escala de valores de terras segundo a situação eviabilidade de circulação, adaptado de Kozma, 1985. CONDIÇÕES DE ACESSO E CIRCULAÇÃO Tipo de estrada (com Importância das Condições de acesso direto ao imóvel) distâncias aos centros tráfego dur ante o de referência ano Estr Es trad adaa de ch chão ão co com m Relativa Permanente ótima conservação Estrada de chão Significativa Permanente Estr Es trad adas as de ch chão ão e Sign Si gnifific icat ativ ivaa Sem Se m co cond ndiç içõe õess servidões de passagem satisfatórias Portei Por teiras ras nas ser servi vidõe dõess Signif Sig nific icati ativa va Probl Pro blema emass sér sérios ios de passagem na estação chuvosa Portei Por teiras ras e in inter tercep ceptad tadas as Signif Sig nific icati ativa va Probl Pro blema emass sér sérios ios por córregos sem pontes mesmo na seca

Escala de valor (%) 100 94 89 83

78

Ava vallia iaçã çãoo de Te Terrras Nu Nuas as Utililiz Ut izan ando do o Mé Méto todo do Comp Co mpar arat ativ ivoo Di Dire reto to de Da Dado doss

O método Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes (ou variáveis explicativas) do valor da terra em uma propriedade r ural são:  a capacidade de uso dos diversos solos;  a si situa tuaçã çãoo do im imóv óvel el em re rela laçã çãoo às zo zona nass de in influ fluên ênci ciaa da re regi gião ão..

9.1 Os índices agronômicos Já mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas em que os diferentes tipos de solos (representados pelas Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. Do mesmo modo foram feitas tabelas relacionando a localização do imóvel com valores relativos também expressos expr essos em porcentagem. O engenheiro agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984), baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela, relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade, resultando disto coeficientes para cada tipo de solo e situação (vide tabela 9 na página seguinte). A estes coeficientes podemos também denominá-los ÍNDICES AGRONÔMICOS, ou ainda NOTAS AGRONÔMICAS. Com isto, após determinado o valor de uma CLASSE e SITUAÇÃO de so solo lo,, po porr me meio io de um umaa si simp mple less mu mult ltip ipli lica caçã çãoo po pode de-s -see en enco contr ntrar ar os va va-lores das demais categorias de solos.

78


Como pode-se notar, utilizou-se até aqui apenas as Classes de Capacid pa cidad adee de Us Uso, o, en enqu quan anto to Fra França nça (1 (1983 983)) já su suge geriu riu qu quee a di dife fere renç nçaa en en-tre as diversas curvas de solos pode ser resultante, em parte, da não utilização das subclasses. TABELA 9

Índices agronômicos (ou fatores de pondera Índices ponderação) ção) para obtenção do valor das terras ter ras rústicas segundo segun do a classede capacidade de uso e situação segundo Kozma, 1985

SITUAÇÃO Ótima  100% Muito boa  95% Boa  90% Desfavorável  80% Má  75% Péssima  70%

I 100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 55% 50% 40% 0,750 0,550 0,500 0,400 0,713 0,523 0,475 0,380 0,675 0,495 0,450 0,360 0,600 0,440 0,400 0,320 0,563 0,413 0,375 0,300 0,525 0,385 0,350 0,280

VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

Fonte: Kozma

Assim, ele sugeriu a inclusão das subclasses de capacidade de uso, resultando então a tabela a seguir. TABELA 10 Índice Índicess agronômicos (ou fatores de pondera ponderação) ção) para obtenção do

valor das terras rústicas considerandoa consider andoa subclasse de capacidade de uso e situação, segundo França (1983) SITUAÇÃO Ótima  100% Mui to bo a  9 5% 5% B oa oa  9 0% 0% D es es fa vo vo r  80 % Má  75% Pés sisima  70 %

I 1 0 0% 1 ,0 0 0 ,9 5 0 ,9 0 0 ,8 0 0 ,7 5 0 ,7 0

II s 88% 0 ,8 8 0,8 36 36 0, 79 79 2 0,7 04 04 0 ,6 6 0,6 16 16

IIe 80% 0 ,8 0, 7 6 0,7 2 0,6 4 0 ,6 0, 5 6

I Ie , s 74% 0,74 0, 70 70 3 0, 66 66 6 0, 59 59 2 0, 55 5 0, 51 51 8

I II s 68% 0, 6 8 0 ,64 6 0 ,61 2 0 ,54 4 0,51 0 ,47 6

I II w 64% 0, 6 4 0 ,60 8 0 ,57 6 0 ,51 2 0, 48 0 ,44 8

CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO I I Ie IIIe,s IVs IVe IVe,s 60% 56% 50 % 47 % 44 % 0, 6 0, 56 0, 5 0 , 47 0 , 44 0, 57 57 0 ,5 32 32 0 ,4 75 75 0 ,4 47 47 0 ,4 18 18 0, 54 54 0 ,5 04 04 0 ,45 0 ,4 23 23 0 ,3 96 96 0, 48 48 0 ,4 48 48 0, 4 0 ,3 76 76 0 ,3 52 52 0,45 0 , 42 0 , 3 75 0,353 0 ,3 3 0, 42 42 0 ,3 92 92 0 ,35 0 ,3 29 29 0 ,3 08 08

Vw 39% 0 , 39 0 ,3 7 0 ,3 51 51 0 ,3 12 12 0 , 2 93 0 ,2 73 73

VIe 32 % 0 ,3 2 0 ,3 04 04 0 ,2 88 88 0 ,2 56 56 0 ,2 4 0 ,2 24 24

VIe,s 26% 0 ,2 6 0 ,2 47 47 0 ,2 34 34 0 ,2 08 08 0 ,1 9 5 0 ,1 82 82

VIIe 2 3% 0 ,2 3 0 ,2 19 19 0 ,2 07 07 0 ,1 84 84 0 ,1 7 3 0 ,1 61 61

VIIe,s 1 7% 0 ,1 7 0,1 62 62 0,1 53 53 0,1 36 36 0, 1 2 8 0,1 19 19

VIII 1 3% 0 ,1 3 0,1 23 23 0,1 17 17 0,1 04 04 0, 0 9 7 0,0 91 91

Aqui, em função de sugestão apresentada no capítulo anterior, adotando a nova denominação das terras em função da situação (vide tabelas 11 e 12 na página seguinte). seguinte).

79


TABELA 11 Índice Índicess agronômicos (ou fatores de pondera ponderação) ção) para obtenção do

valor das terras rústicas segundo a classe de capacidade de uso e situação adaptado de Kozma, 1985 I 100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

SITUAÇÃO ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V

100% 95% 90% 80% 75% 70%

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

CLASSES IV V 55% 50% 0,550 0,500 0,523 0,475 0,495 0,450 0,440 0,400 0,413 0,375 0,385 0,350

III 75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525

VI 40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280

VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

TABELA 12 Índice Índicess agronômicos (ou fatores de pondera ponderação) ção) para obtenção do

valor das terras rústicas considerando consider ando a subclassede capacidade de uso e situação, adaptado de França (1983) SUBCLASSES SITUAÇÃO

I 100%

IIs 88%

IIe 80%

IIe,s 74%

IIIs 68%

IIIw 64%

IIIe 60%

I II e , s 56%

IV s 50%

IVe 47%

IVe,s 44%

ASFA LTO V IC IC IN IN AL AL I

1 ,0 0 0 ,9 ,9 5

0,88 0 ,8 ,8 36 36

0,8 0 ,7 ,7 6

0,74 0 ,7 ,7 03 03

0,68 0 ,6 ,6 46 46

0,64 0 ,6 ,6 08 08

0,6 0 ,5 ,5 7

0,56 0 ,5 ,5 32 32

0,5 0 ,4 75 75

0,47 0 ,4 ,4 47 47

0,44 0 ,4 18 18

V IC IC IN IN AL AL I I V IC IC IN IN AL AL I IIII

0 ,9 ,9 0 0 ,8 ,8 0

0 ,7 ,7 92 92 0 ,7 ,7 04 04

0 ,7 ,7 2 0 ,6 ,6 4

0 ,6 ,6 66 66 0 ,5 ,5 92 92

0 ,6 ,6 12 12 0 ,5 ,5 44 44

0 ,5 ,5 76 76 0 ,5 ,5 12 12

0 ,5 ,5 4 0 ,4 ,4 8

0 ,5 ,5 04 04 0 ,4 ,4 48 48

0 ,4 ,4 5 0 ,4

0 ,4 ,4 23 23 0 ,3 ,3 76 76

V IC IC IN INA L I V V IC IC IN IN AL AL V

0 ,7 5 0 ,7 ,7 0

0 ,6 6 0 ,6 ,6 16 16

0 ,6 0 ,5 ,5 6

0 ,5 55 55 0 ,5 ,5 18 18

0 ,5 1 0 ,4 ,4 76 76

0 ,4 8 0 ,4 ,4 48 48

0 ,4 5 0 ,4 ,4 2

0 ,4 2 0 ,3 ,3 92 92

0 ,3 75 75 0 ,3 ,3 5

0 ,3 53 53 0 ,3 ,3 29 29

Vw 39%

VIe 32%

VIe,s 26%

VIIe 23%

V IIIIe,s VIII 17% 13%

0 ,3 9 0 ,3 7

0,32 0 ,3 ,3 04 04

0 ,2 6 0 ,2 ,2 47 47

0,23 0 ,2 ,2 19 19

0,17 0 ,1 ,1 62 62

0,13 0 ,1 ,1 23 23

0 ,3 96 96 0 ,3 52 52

0 ,3 ,3 51 51 0 ,3 ,3 12 12

0 ,2 ,2 88 88 0 ,2 ,2 56 56

0 ,2 ,2 34 34 0 ,2 ,2 08 08

0 ,2 ,2 07 07 0 ,1 ,1 84 84

0 ,1 ,1 53 53 0 ,1 ,1 36 36

0 ,1 ,1 17 17 0 ,1 ,1 04 04

0 ,3 3 0 ,3 08 08

0 ,2 93 93 0 ,2 ,2 73 73

0 ,2 4 0 ,2 ,2 24 24

0 ,1 95 95 0 ,1 ,1 82 82

0 ,1 73 73 0 ,1 ,1 61 61

0 ,1 28 28 0 ,1 ,1 19 19

0 ,0 97 97 0 ,0 ,0 91 91

Montamos estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro de avaliações entenda que a curva de solos ou de situações seja outra, deverá montar novo quadro. Qual a vantagem de montar este quadro? Vejamos um exemplo de homogeneização de dados:  Amostra de mercado  Área de 350 ha, localizada no município de . Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de terras de cultura de primeira, enquadradas como CLASSE II e 50 ha de terras de reflorestamento e mata enquad qu adra rada dass com comoo CL CLASS ASSEE VI VII. I. Nã Nãoo há be benf nfei eito toria rias. s. Ace Acess ssoo po porr es es-trada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor NEGOCIADO de R$ 250.000,00.

80


paradigmaa  Utilizado predominantemente com agricul Imóvel paradigm tura (soja e milho safrinha) com 400 ha, sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias.

Adotaremos Adotarem os neste exemplo exemplo a TABEL TABELA A 11. O procedimento procedimento agora agora é comp co mpar arar ar a am amos ostr traa de me merc rcad adoo co com m a si situ tuaç ação ão pa para radi digm gma, a, qu quee na nada da ma mais is é do qu quee o IM IMÓV ÓVEL EL AV AVAL ALIA IAND NDO. O. Co Como mo el elas as nã nãoo sã sãoo ig igua uais is,, fa fazz-se se ne nece cess ssáárioo a ho ri homo moge gene neiz izaç ação ão do doss da dado dos, s, ou se seja ja,, a pa part rtir ir da in info form rmaç ação ão do im imóv óvel el vendido, vend ido, pode podemos mos dete determina rminarr o valor valor de de outro outro da segu seguinte inte forma forma:: Homogeneização: I q = Vv ´ p = I am sendo: q = valor unitário homogeneizado homogeneizado para o imóvel paradigma = variá vel explicada R$250.000,00 Vv = val valor or à vi vist staa da am amos ostra trade deme merca rcado do = = R$714,29/ha 350ha IP = índice AGRONÔMICO do imóvel paradigma, retirado da TABELA 11 = ? Se o imóvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu índice? O seu índice agronômico é o resultado da média ponderada dos índices das terras existentes em função das respectivas áreas, ou seja: 250 ha de terras te rras CLASSE II, II , situação ASFALTO = índice agronômico agr onômico 0,950 (tabela 11), 150 ha de terras CLASSE VI, situação ASFALTO = índice agronômico 0,400 (tabela 11), do que resulta, como índice agronômico ponderado do imóvel paradigma: (250 (2 50 ha ´ 0, 0,95 950) 0) + (1 (150 50 ha ´ 0, 0,40 400) 0) = 0,744 IP = 400 ha

I AM = índice índice AGRONÔ AGRONÔMICO MICO da amost amostra ra de mercad mercadoo imobil imobiliário, iário, retirado da TABELA 11 = ? Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu índice agronômico? Como fizemos para o imóvel paradigma, o seu índice


81

agronômico é o resultado da média ponderada dos índices das terras exisagronômico tentes em função das respectivas áreas, ou seja: 300 ha de terr terras as CLA CLASSE SSE II, situ situação ação VIC VICINAL INAL II = índ índice ice agro agronômi nômico co 0,855 (tabela 11), 50 ha de te terra rrass CL CLAS ASSE SE VI VII, I, sit situaç uação ão VIC VICINA INALL II = índ índice ice ag agron ronômi ômico co 0,270 (tabela 11), do que resulta, como índice agronômico ponderado do imóvel paradigma: (300 (3 00 ha ´ 0, 0,85 855) 5) + (5 (500 ha ´ 0, 0,27 270) 0) = 0,771 I AM = 350 ha

do que resulta substituindo na fórmula: 0,744 = R$ 689,28/ha para q = R$ 714 714,29 ,29/h /haa ´ paraoo imó imóvel vel para paradigm digmaa 0,771 Este va Este valo lorr de R$ 689 689,28 ,28/h /haa co corre rresp spon onde de a um im imóv óvel el co com m a de desc scririção do paradigma (utilizado predominantemente com agricultura (soja e milho safrinha, com 400 ha, sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha comoo CLA com CLASSE SSE II, ace acesso sso por est estrad radaa asf asfalt altada ada enq enquad uadrada rada como ASFALTO, sem benfeitorias), portanto, basta multiplicar este unitário pela pe la ár área ea to tota tall de 400 ha ha,, re resu sult ltan ando do co como mo va valor lor do im imóv óvel el pa para radi digm gmaa = R$ 689,28/ha ´ 400 ha = R$ 275.712,00. Mas quanto vale então um hectare de terra CLASSE II, situação VICINAL II? Simplesmente Simplesmente adote como paradigma este novo parâmetro e compare com o valor encontrado. O unitário de R$ 689,28/ha foi determinado para um imóvel com uma mistura de terras (classe II e VI) cujo índice agronômico é igual a 0,744. Um hectare de terra CLASSE II, situação VICINAL II, tem qual índice agronômico? Util Ut iliz izan ando do da me mesm smaa TAB TABEL ELA A 11 ad adot otad adaa no ex exem empl ploo an ante terio rior, r, en en-contramos o índice agronômico 0,855. Comparando este com o do imóvel paradigma, temos: Se R$ 689 689,2 ,28/ 8/ha ha co corre rresp spond ondee ao ín índic dicee ag agro ronô nômi mico co 0, 0,744 744,, qu quee va va-lor/ha corresponde ao índice agronômico 0,855? 0,855 = R$ 792,12/ha q = R$ 689 689,28 ,28/h /haa ´ 0 ,744

82


ou seja, para solos CLASSE II, situação VICINAL II, o unitário básico corresponde a R$ 792,12/ha. E se nós tivéssemos também solos enquadrados como CLASSE CLA SSE IV, situa si tuaçã çãoo VIC VICINA INALL II IIII (í (índi ndice ce ag agro ronôm nômic icoo 0,4 0,440 40 na ta tabe bela la 11) pa para ra se sere rem m avaliados? Da mesma forma, basta comparar o valor calculado com este procurado: R$ 792,12/ha corresponde ao índice agronômico 0,855. Que valor/ha corresponde ao índice agronômico 0,440? 0,440 q = R$ 79 792, 2,12 12/h /haa ´ = R$ 40 407, 7,64 64/h /haa pa para ra CL CLAS ASSE SE IV IV,, si situ tuaç ação ão 0 ,855 VICINAL III. Repetindo este procedimento podemos ter os valores dos diversos tipos de solos e situações da região em estudo. Qual a vantagem disto? Para uma série de avaliações na mesma região em datas próximas, com esta tabela o engenheiro de avaliações pode calcular o valor de vários imóveis em prazos menores, diminuindo também os custos para os interessados em seu trabalho. Esta tabela pronta teria o seguinte formato: TABELA 13 Valor das terras em R$/ha, segundo as diversas classes de capaci-

dade de us dade usoo cu curva rva de Me Mend ndes es Sob Sobrin rinho ho)) e si situa tuaçõe çõess (c (curv urvaa de Ko Kozma zma adaptada) para a região produtora de cana-de-açúcar, municípios de....., em abril de 2000.

SITUAÇÃO ASFALTO 100% VICINAL I 95% VIC ICIN INA AL II 90% VICINAL III 80% VICINAL IV 75% VICINAL V 70%

I 100% 926,45 880,13 833, 83 3,881 741,16 694,84 648,52

II 95% 880,13 836,12 792,12 704,10 660,10 616,09

CLASSES CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 55% 50% 40% 694,84 509,55 463,23 370,58 660,10 484,07 440,06 352,05 625, 62 5,335 458, 45 8,559 416, 41 6,90 90 33 333, 3,52 52 555,87 407,64 370,58 296,46 521,13 382,16 347,42 277,94 486,39 356,68 324,26 259,41

VII 30% 277,94 264,04 250, 25 0,14 14 222,35 208,45 194,55

VIII 20 185,29 176,03 1666,76 16 148,23 138,97 129,70

Devemos lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm valores diferentes, dependendo da região e da época em que foram realizadas.


83

Conhecend Conhec endoo ist isto, o, NÃO REC RECOMEN OMENDAMO DAMOSS A ADO ADOÇÃO ÇÃO DE NEN NENHUHUMA DA DASS TAB TABEL ELAS AS LI LISTA STADAS DAS NE NESTE STE TRA TRABAL BALHO HO SE SEM M QU QUEE ANT ANTES ES SEJ SEJA A FEITA UMA VERIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO, PLENAMENTE JUSTIFICADA, QUE RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRÍCOLAS. Para est Para estaa ver verifi ificaç cação ão sug sugeri erimos mos o est estudo udo da pr propri oprieda edade de dos mín míniimos quadrados, escolhendo a curva por esta análise. Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste País, sendo perfeitamente possível montar-se a equação das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado.

Pesquisa de Terras  Homoge Hom ogenei neizaç zação ão e Sane Sa neam amen ento to da dass Am Amos ostr tras as

Até aqui mostramos como classificar classificar os parâmetros que formam o valor das terras. Agora vamos mostrar como trabalhar com uma pesquisa de mercado na avaliação de uma propriedade. A seguir apresentamos uma pesquisa realizada com imobiliárias e proprietários rurais: PESQUISA EM MERCADO IMOBILIÁRIO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Amostra 01  Área de 510 ha, localizada no município de , acesso por estrada de chão classificada como VICINAL I.

240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII . Propriedade com 240 ha em cana de 1 o a 5 o corte, 10 terreiros de café (2.000 m²), 20.000 pés de eucalipto de cheiro, pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeças de gado nelore e 195.000 pés de café com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo café icatú. Fazenda com várias tulhas (1.000 (1.00 0 m²), galpões (400 (4 00 m²), mangueirão mangueir ão (300 m) e vários implementos. Casa sede (200 m²), piscina (30 m² ), pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata).

4.117,65

Valor OFERTADO OFERTAD O de R$ 2.100.000,00 2.1 00.000,00 Amostra 02  ÁREA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, localizad a no município de , a 14 km da cidade de  por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 60 ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 pés de café, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icatú, 20 ha de cana de 1 a 4 cortes, 20.000 pés de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de café (500 m²) e tulha (200 m²).

3.719,01

86

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA PESQUISA EM MERCADO IMOBILIÁRIO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Fazenda com casa de administrador (100 m²), 2 casas de colonos (120 m²), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor NEGOCIADO NEGOCI ADO de R$ 549.000,00 54 9.000,00 Amostra 03  Área de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no município de , próxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 ha TERRAS CLASSE VII . Fazenda com pastagem, pastagem, terr terraa para cultura, cultura, 8 alqu alqueir eires es de plant plantação ação de cana-de-açúcar, água natural e telefone. Casa sede (200 m ²) e piscina (30 m²). Barracão de 4.000 m² para granja, 2 barracões (500 m²) e 3 casas para caseiro (180 m²). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERTAD O de R$ 1.500.000,00 1.5 00.000,00

7.749,93

Amostra 04  ÁREA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com ati vidade totalmente voltada para a agricultura, agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no município de , acesso por estrada de chão em condições regulares de tráfego, classificada como VICINAL II. 439,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha CLASSE III, 24,86 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, vegetação floresta tropical subcaducifólia, solo tipo latossolo vermelho escuro, textura textura média arenosa endoálico e clima tropical tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em café formado, 50,42 50, 42 de caf caféé em for formaç mação, ão, 230 230,45 ,45 de ÁRE ÁREA A arr arrend endada,6,37 ada,6,37 em benf benfeieitoriase tor iase 24, 24,86 86 ha ina inapro provei veitáv táveis eis.. A faz fazendaé endaé bem ser servid vidaa com nas nascen cente te e cór córreg regoo int intern erno. o. A pro propri prieda edade de pos possui sui 2 cas casas as em alv alvena enaria ria (12 (1200 m²) e barracão com 200 m² em madeira. Fazenda com lavoura de café, sendo formada por 1.164,352 pés de café. 85 ha (12,11%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERTAD O de R$ 2.900.000,00 2.9 00.000,00

4.133,17

Amostra 05  Área de 259,111 ha. Localizada no munic ípio de , acesso por estrada de chão, com trânsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I. 160 ha de solos CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII .

Propri Prop ried edad adee co com m 12 1255 ha de ca cana na de pa parc rcer eria ia,, 10 ha ha.. de ca cana na da fazenda, 25 ha. de milho, 59 ha. de pastos planos, 10 ha. de pasto pa stoss mor morros ros e 24 ha.de mat matas as mor morros ros.. To Topog pograf rafia ia 95% pl plana ana e 5% montanhosa fértil. Terra 50% roxa e 50% mista fértil. Córrego, mina de água perene, sendo 2 com vazão de 12.000 lts e água da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo coco lonia lo nial, l, con conse serva rvada da e ha habit bitada ada,, em 2 pa pavim vimen entos tos co com m 1.1 1.170 70 m²

87

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS PESQUISA EM MERCADO IMOBILIÁRIO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES e piscina de concreto de 6,50 ´ 14 m. Área com igreja com 60 lugares sentados, casa de administração com escritório (150 m²), 18 casas de colonos padronizadas (1.080 m²), ranchos para máquinas (200 m²), 6 depósi dep ósito toss de águ águaa comcapac comcapacida idade de de 16 160.0 0.000 00 l, 7 bar barrac racõesde õesde gra granja nja,, toda automatizada, estábulo para 30 vacas, em prédio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poços e 2 elevados. 25 ha (9,65%) do imóvel estão cobertos com vegetação nati va (mata). Valor NEGOCIADO NEGOCI ADO de R$ 2.140.000,00 2. 140.000,00

R$/ha

8.259,01

Amostra 06  Área de 512 alqueires paulistas ou 1.239,04 ha. Localizada no município de , distân cia de 9 km por asfalto ou 4 km de terra do centro municipal, classificada como ASFALTO.

672,84 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII, 66,20 ha CLASSE VIII . Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueires em pasto braquiária, dividido em 25 pastos com cercas mourões de aroeira (24.000 m) e mangueir gu eiroo de aro aroei eira ra (30 (3000 m) m).. Pro Propri pried edad adee com rel relev evoo 60% pl plan ano, o, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiariae po pomar mar com fru frutas tas,, 3 nas nasce cente ntes, s, rio rio,, la lago go e rep repres resas.Faze as.Fazennda com eletricidade trifásica, casa de funcionário (60 m²), casa de administrador (120 m²). Casa sede com 1.200 m² tipo mansão avarandada de 4 quartos (suíte), 2 salas, salão, copa, cozinha, varanda, telefone fixo, parabólica, gerador, piscina (50 m²), sauna, quadra de tênis, campo de futebol e churrasqueira. Vários maquinários, maquinários , sendo 3 tratores, 2 carretas, carr etas, picadeiras, 2 roçade roç adeira irass e 3 gra gradestodos destodos em bom est estado ado.. 266 266,20 ,20 ha (21 (21,48 ,48%) %) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata).

4.842,46

Valor OFERTADO OFERTAD O de R$ 6.000.000,00 6.0 00.000,00 Amostra 07  Fazenda Amostra Fazenda de 242 ha, ha, localizada localizada a 20 km do municípi municípioo de , acesso por estrada de chão, classific classificada ada como VICINAL II.

200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII . São 100 alqueires paulistas com ótima topografia. Casa sede de primeira (250 m²), piscina (30 m²), 3 casas de caseiro (180 m²), galpão (300 m²), rio e açude. 25 ha (10,33%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor OFERTADO OFERTAD O de R$ 1.000.000,00 1.0 00.000,00

4.132,23

88

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA PESQUISA EM MERCADO IMOBILIÁRIO  DESCRIÇÃO DAS OBSERVAÇÕES

R$/ha

Amostra 08  Área de 350 alqueires paulistas ou 847 ha, localizada no município de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como ASFALTO.

500 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII . Ótima topografia, 6 km de pista, casa (150 m²), curral (250 m) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata).

3.719,01

Valor OFERTADO OFERTAD O de R$ 3.150.000,00 3.1 50.000,00 Amostra 09  Área de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30 km do município de , à cerca de 6 km da pista, classificada classificada como VICINAL III. II I. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 açudes, nascente e represa. Casa sede avarandada de 1a (300 m²). Com 03 quartos, sala, copa, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m²). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpão para implementos (250 m²) e várias divisões de pasto com cerca paraguaia (15000 m). 30 ha (13,48%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). Valor NEGOCIADO NEGOCI ADO de R$ 830.000,00 83 0.000,00 Amostra 10  Área de 50 alqueires paulistas p aulistas ou 121 ha, localizada localiza da no município de , acesso por estrada de chão com problemas na época das chuvas para veículos leves, classificada como VICINAL III. Proprie priedada60ha desol desolosCLA osCLASS SSEE II III, I, 50ha CL CLAS ASSEVII,11 SEVII,11 haCLA haCLASS SSEE VI VIII II . Pro de formado em braquiária, com casa em alvenaria (150 m²), barracão (200 (2 00 m² m²), ), cur curra rall (2 (200 00 m) m),, ene energ rgia ia,, rep repres resa, a, ri rioo no fu fundo ndo e top topog ogra rafi fiaa par par-te plana e parte ondulada. 15 ha (12,40%) do imóvel estão cobertos com vegetaçãoo nativa (mata). vegetaçã (mata).

3.727,99

4.132,23

Valor OFERTADO de R$ 500.000,00 500.000 ,00

Obs.: destacado em itálico está o enquadramento feito pelo ENGENH ENG ENHEIR EIRO O DE AVA AVALIAÇ LIAÇÕES ÕES apó apóss vis vistori toriaa aos imó imóvei veis. s. O res restan tante te foi fornecido pelos informantes e verificado in loco.

A tabela com os índices agronômicos que iremos testar inicialmente é apresentada a seguir:

89


TABELA 14 Índices agronômicos considerando classes de terrase situ ação para a

região de Rincão/SP, abril de 2000 SITUAÇÃO

ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V

100% 95% 90% 80% 75% 70%

I 100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 55% 50% 40% 0,750 0,550 0,500 0,400 0,713 0,523 0,475 0,380 0,675 0,495 0,450 0,360 0,600 0,440 0,400 0,320 0,563 0,413 0,375 0,300 0,525 0,385 0,350 0,280

VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

As benfeitorias apresentadas na listagem das amostras FORAM AVALIADAS PELO ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES e seus valores totais são apresentados a seguir (os procedimentos utilizados são apresentados neste trabalho, no capítulo 13 e os cálculos, no capítulo 20) Amostra 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Valor total R$ 2.100.000 R$ 549.000 R$ 1.500.000 R$ 2.900.000 R$ 2.140.000 R$ 6.000.000 R$ 1.000.000 R$ 3.150.000 R$ 830.000 R$ 500.000

Valor das benfeitorias R$ 853.310,40 R$ 136.750,20 R$ 797.003,00 R$ 853.760,32 R$ 1.363.250,72 R$ 1.265.320,80 R$ 356.220,00 R$ 126.251,00 R$ 126.310,00 R$ 152.971,00

Tipo de informação OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

Já de longa data os engenheiros de avaliações concluíram que algumas das principais diferenças entra as diversas propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as constru ções e instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de rebanhos, máquinas e equipamentos. Com base nesta percepção, criou-se o que este autor chama de uma conjugação do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO com o MÉTODO EVOLUTIVO: Para viabilizar este trabalho de avaliação, a recomendação é a separação do valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), dos rebanhos,

90


das má máqui quinas nas e eq equip uipam amen entos tos em ca cada da uma da dass am amos ostra tras, s, pe pelo lo MÉT MÉTOD ODO O EVOLUTIVO. Como re Como resul sulta tado do de dest staa se sepa para raçã çãoo (v (val alor or do im imóv óvel el  va valo lorr da dass cu cultu ltu-ras  valor das construções  valor dos rebanhos  valor das máquinas) temo te moss o va valo lorr de TE TERR RRA A ag agora ora di dita ta NU NUA, A, is isto to é, se sem m as be benfe nfeit itori orias as re real aliizadas pelo proprietário, ocupante ou explorador. E o que isto ajuda? Esta separação nos permite trabalhar com as propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compará-las utilizando de suas características mais significativas tanto do ponto de vista agronômico, quanto do produtor rural: r ural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem, etc. associado ao tipo de acesso, parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem compará-los. Apre Ap rese sent ntam amos osma mais is co cons nsid ider eraçõ ações essob sobre rees esta tase sepa para ração çãono no ca capí pítu tulo lo 13. 13.1. 1. Vamos então trabalhar?

10.1 Imóvel paradigma Primeiro, é necessário definir uma situação paradigma, aquela para a qual iremos homogeneizar os dados da pesquisa. Normalmente, adotamos o imóvel avaliando, no entanto, destacamos que não existe uma obrigatoriedade de sempre ser o avaliando, podendo-se adotar qual qu alqu quer er pa padrã drãoo (o so solo lo ma mais is co comu mum m no im imóv óvel el ou na re regi gião ão,, se seri riaa out outra ra opção), desde que existente na região. Neste exemplo, adotaremos como paradigma o imóvel avaliando. O imó imóvel vel a ser ava avalia liado do tem as seg seguint uintes es car caract acterí erísti sticas cas,, lev levant antada adass durante a vistoria:

10.1.1 Imóvel objeto da avaliação Nome: Fazenda São João da Boa Vista Área: 221,9967 alqueires ou 537,232 ha Localização: distante 3 km da cidade de.... por estrada de terra e 20 km do município mun icípio de..., sede se de da comarca e principal centro de referência r eferência da reg regiã iãoo por est estra rada da as asfa falta ltada da.. Fa Fazz fr frent entee pa para ra rod rodov ovia ia asf asfalt altad adaa mas nã nãoo tem acesso direto por esta. O acesso principal é por estrada de terra com

91


condições de tráfego em qualquer época do ano, tanto para veículos leves quanto para caminhões, definida como SITUAÇÃO VICINAL I.

Culturas (ou benfeitorias reprodutivas): reprodutivas): 100,000 ha ocu 100,0 ocupad pados os com cul culti tivo vo de can canaa-dede-aç açúca úcar, r, ci ciclo clo de cin cinco co cor cor-tes, assim distribuídos: ÁREA 35,00 ha 25,00 ha 15,00 ha 15,00 ha 10,00 ha



60,00 ha ocupados com cultivo de laranja, ciclo de 20 anos, período de fo forma rmaçã çãoo de 4 an anos, os, den densid sidad adee de 250 pla plant ntas/ as/ha, ha, pro produ dutiv tivida idade de ad adult ultaa de 700 cx./ha, assim distribuídos: Idade atual 4 5 6 7 8

N o de cor cortes tes futu futuros ros 15 14 13 12 11

Produçã Prod uçãoo cx./ cx./ha ha atua atuall 250 400 700 700 700

Área aval avalian ianda da (ha) 4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0

9 10 11 12 13 14

10 9 8 7 6 5

700 700 700 700 700 700

4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0 4 ,0 0

15 16 17 18 19

4 3 2 1 0

700 600 500 400 300

4 ,0 0 3 ,0 0 3 ,0 0 3 ,0 0 3 ,0 0

92


45 alqueires ou 108,90 ha ocupados com pastagens de capim ele fante, com 40 subdivisões, subdi visões, estado e stado vegetativo vegetati vo excelente. exce lente. 14,60 alqueires ou 35,332 ha ocupado ocupadoss por edifica edificações ções e instalaçõ instalações es (ou benfeitorias não reprodutivas), estradas, carreadores. O restante está ocupado com a reserva legal e áreas de preservação permanente.

Edifi Ed ificaç cações ões e ins instal talaç ações ões (ou ben benfei feitor toria iass não rep repro rodut dutiv ivas) as):: SEDE: Trata-se de uma residência do tipo construtivo médio superior, estado de conservação  bom. É composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritório, 3 dormitórios, 3 suítes, 2 banheiros, cozinha e des pensa. ÁREA ÁR EA CONSTRUÍDA: CONSTR UÍDA: 445,00 m² CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Trata-se de seis residências do tipo construtivo proletário, estado de conservação  regular. São compostas de sala, 2 dormitórios, banheiro, cozinha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 360,00 m² CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei, com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros, com brete, embarcadouro e balança para 1 ton. Estado de conservação  regular. regular . 400,00 metros lineares. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de con servação  regular. regular . ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120,00 m² CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservação e manutenção bons. 10.000 metros lineares.

Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas de terra mista ou terra de pasta gens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas denominadas terras de matas enquadradas enquadradas como CLASSE VII; situação VICINAL I. Rebanhos: 200 cabeças de boi gordo; 200 cabeças de garrotes. Máquinas: 3 tratores MF 275; 1 trator MF 290 com hidráulico; e diversos implementos em bom estado de conservação.

93


Recursos naturais: existem três nascentes na propriedade, com córregos que atravessam o imóvel; existem 35 alqueires cobertos com vegetação natural (mata).

A curva de solos que corresponde à região em estudo é a escala escala de Mendess Sobrinho (tabela 14) com a escala de situaç Mende situação ão de Kozma Kozma,, de onde retiramos os índices agronômicos do imóvel avaliando, que neste caso também é o paradigma: Terras e si situ tuaação Classe II; vicinal I Classe VI; vicinal I Classe VII; vicinal I

Índdice agro Ín ronnômic icoo 0,903 0,380 0,285

Áre reaa (h (ha) a) 193,60 2 4 1 ,0 3 2 102,60

Fonte: tabela 14.

Do que resulta como índice agronômico do imóvel paradigma: (193 (1 93,6 ,60h 0haa ´ 0, 0,90 903) 3) + (2 (241 41,0 ,032 32 ha ´ 0, 0,38 38)) + (1 (102 02,6 ,600 ha ´ 0,285) = 537,23 ha I p = 0 ,550 Ip

=

10.2 Definiçã Definiçãoo do que são imóveis imóveis semelhantes semelhantes As normas de avaliação recomendam a utilização de amostras de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas semelhantes? A princípio, seriam fazendas com as mesmas atividades econômicas: se estamos avaliando um imóvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devemos procurar amostras com as mesmas atividades. Outra referência seria comparar os índices agronômicos (ou nota agron ag ronôm ômica ica)) do im imóve óvell av avali aliand andoo com as am amost ostras ras.. A NB NBR R 146 1465353-3:2 3:2004 004 definiu o intervalo máximo de 50% entorno do índice agronômico, mas para Graus II e III de fundamentação este intervalo vai para 20%. Neste exemplo aqui em estudo, como o índice agronômico do avaliando é igual a 0,550, teríamos: Limite inferior dos semelhantes = 0,550 ´ 0,8 = 0,440 Limite superior dos semelhantes = 0,550 ´ 1,2 = 0,660

94


Comparando estes limites com a amostragem, temos: Observação 10

Índice agronômico 0,411

1 9 4 7 2 3 5

0,546 0,572 0,578 0,604 0,608 0,649 0,688

6 8

0,696 0,790

Ou seja, os dados n os 5, 6, 8 e 10 não são semelhantes ao avaliando por este critério, portanto, não serão utilizados quando da homogeneização.

10.3 O fator elastici elasticidade dade de oferta Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor numa comercialização normal), devemos atentar para o fato de que o valor de VENDA (ou VALOR À VISTA) não é igual ao valor de OFERTA. Para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se con vencionou denominar FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (ou apenas FATOR OFERTA), isto é, aquela margem de negociação para transformar o preço pedido (ou ofertado) em VALOR À VISTA (ou efetivamente transacionado). Na área de avaliação de imóveis urbanos, onde dispomos de uma base de dados maior, em períodos normais, entenda-se períodos em que a oferta e a procura são equivalentes, esta margem é de 10% sobre o valor total do imóvel. Na área rural, freqüentemente nos deparamos com margens diferentes. Geralmente são maiores, sendo a mais comumente encontrada a de 20%.

95


Deve-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40, 50%) quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de compradores, ou menor no caso de existirem mais compradores do que vendedores (ex.: sem margem de negociação). Como podemos confirmar ou não esta margem? A verificação desta margem deve ser feita comparando-se diversas ofertas com várias negociações efetivamente realizadas. No exemplo aqui apresentado temos o seguinte quadro, sem considerar diferenças entre ofertas e vendas: Observ Obs ervaçã açãoo 1 3 4 6

Unitário Unitá rio (R$ (R$/ha /ha)) R$ 2.462,33 R$ 3.077,43 R$ 2.775,22 R$ 3.019,55

Área (ha Área (ha)) 5 1 0 ,0 0 1 9 3 ,6 0 7 0 1 ,6 4 1.239,04

7 10 2 5 9

R$ 2.422,42 R$ 3.837,97 R$ 2.526,22 R$ 2.396,41 R$ 3.038,97

2 4 2 ,0 0 1 2 1 ,0 0 1 4 7 ,6 2 2 5 9 ,1 1 2 2 2 ,6 4

Índice Índ ice ag agron ronôm ômico ico Tip Tipoo de inf infor orma maçã çãoo 0,546 OFERTA 0,649 OFERTA 0,578 OFERTA 0,696 OFERTA 0,604 0,411 0,608 0,688 0,572

OFERTA OFERTA VENDA VENDA VENDA

A comparação destes valores nos levará à definição do Fator Oferta para a região em análise. Assim:  A média dos imóveis em oferta = R$ 2.868,62  A média dos imóveis vendidos = R$ 2.653,87 venda 265387 . , = 0 ,92  A relação é igual a oferta 2.868,62 Ou se seja ja,, a pr pres esen ente te am amos ostr traa con confi firm rmou ou o FA FATOR TOR OF OFER ERTA TA DE 10% 10%.. Iremos, então, trabalhar os dados amostrais apresentados com a correção do fator elasticidade da oferta de 10%. Assim, para a amostra 01 temos: É uma oferta por R$ 2.100.000,00. Descontando o fator oferta de 10% resultará: R$ 2.100.000,00 ´ 0,90 = R$ 1.890.000,00.

96


10.4 Homogeneização da pesquisa Definido o paradigma, os dados semelhantes, o fator oferta e a amostragem, vamos à homogeneização. Na pesquisa de mercado apresentada, vamos separar as benfeitorias das terras. Mas como fazer isto se ainda não analisamos como avaliar estas benfeitorias? Simples, nesta altura do nosso trabalho vamos apresentar os valores totais delas e a análise detalhada faremos mais adiante no capítulo 13  Avaliação de Benfeitorias. No quadro abaixo apresentamos um resumo destes valores: Amost strra

Valo Va lorr to tota tall

Valo lorr das benfe feit itooria iass

Tip ipoo de in info forrmação

01 02 03 04 05 06 07

R$ 2.100.000 R$ 549.000 R$ 1.500.000 R$ 2.900.000 R$ 2.140.000 R$ 6.000.000 R$ 1.000.000

R$ 853.310,40 R$ 136.750,20 R$ 797.003,00 R$ 853.760,32 R$ 1.363.250,72 R$ 1.265.320,80 R$ 356.220,00

OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA

08 09 10

R$ 3.150.000 R$ 830.000 R$ 500.000

R$ 126.251,00 R$ 126.310,00 R$ 152.971,00

OFERTA VENDA OFERTA

Assim, para a amostra 01 resulta o seguinte valor à vista de terra nua (VTN): VTN = R$ 2.100.000, 2.100.000,00 00 ´ 0,9 0,900  R$ 853 853.31 .310, 0,40 40 = R$ 1.0 1.036. 36.689 689,60 ,60 As terras deste imóvel são:

Terras e situação Classe III; vicinal I Classe IV; vicinal I Classe VI; vicinal I Classe VII; vicinal I

Índice agronômico 0,713 0,523 0,380 0,285

Área (ha) 2 4 0 ,0 0 65,00 1 5 7 ,7 0 47,30

97


O índice agronômico desta amostra de mercado (I am), segundo a Tabela 14, é igual a: Iam = [( [(24 2400 ha ´ 0, 0,71 713) 3) + (6 (655 ha ´ 0, 0,523 523)) + (15 (157, 7,70 70 ha ´ 0,3 0,380) 80) + (47,30 ha ´ 0,285)] ÷ 510,00 ha = 0,546 Transportando este valor para a situação paradigma, resulta: VTN I p ´ = q= S I am onde: q = unitário básico de pesquisa homogeneizado VTN = valor da terra nua = valor à vista do imóvel descontadas as benfeitorias = R$ 1.036.689,60 S = área total do imóvel = 510,00 ha Ip = índice agronômico da situação paradigma = 0,550 Iam = índice agronômico da amostra de mercado = 0,546 Substituindo na equação, resulta: VTN I p ´ = q amostra01 = S I am q amostra01 q amostra01

R$ 1.036.689,60 0,550 ´ = 510,00 ha 0,546 = R$ 2.047,56/ha =

Para as demais amostras, seguindo o mesmo procedimento, temos como co mo res result ultad adoo fi final nal de dest stes es cá cálcu lculos los  ch cham amad ados os de HOM HOMOGE OGENE NEIZ IZAÇÃ AÇÃO O  um conjunto de valores todos tod os para o mesmo tipo de solo e situação (definida como paradigma) que foram agrupados no quadro a seguir:

Observação 1 2 3

Quadro Resumo  Escala de Mendes Sobrinho Unitário (R$/ha) Área (ha) Índice agronômico R$ 2.047,56 510,00 0,546 R$ 2.526,22 147,62 0,608 R$ 2.420,79 193,60 0,649

Tipo de informação Oferta Venda Oferta

98

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA 4 5 6 7 8 9

R$ 2.381,90 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90 R$ 2.046,14 R$ 2.226,48 R$ 3.038,97

701,64 259,11 1.239,04 242,00 847,00 222,64

0,578 0,688 0 ,6 9 6 0,604 0,790 0,572

Oferta Venda Oferta Oferta Oferta Venda

10

R $ 3 .2 8 5 ,0 0

121,00

0,411

Oferta

Média aritmética simples: R$ 2.500,64 Transportando para a CLASSE I, ASFALTO, temos: 0,550...................R$ 2.500,64/ha 1,000...................x 1000 , x=R$2.500,64 ´ = R$ 4.5 4.546, 46,62/ 62/ha ha par paraa CL CLASS ASSEE I, sit situa uação ção 0 ,550 ASFALTO (ou ótima). Neste ponto do laudo pode surgir um questionamento: questionamento: o que aconteceria se o engenheiro de avaliações tivesse adotado outra curva de valores de te terr rras as,, co como mo po porr ex exem empl ploo a es esca cala la de Ri Ribe beir irão ão Pr Pret etoo (a ma mais is pr próx óxim imaa da faze fa zend ndaa av aval alia iand ndaa se segu gund ndoo a TA TABE BELA LA 5  Al Algu guns ns ex exem empl plos os de ou outr tras as es esca ca-las de valores relativos de terras). Neste Ne stecas caso, o, o índ índice iceag agron ronôm ômico ico do imó imóvel velpa parad radigm igmaa é igu igual al a 0,5 0,514. 14. Seguindo os mesmos procedimentos utilizados no exemplo anterior, encontramos o seguinte quadro resumo:

Observação 1 2 3 4 5 6

Quadro Resumo Escala de Ribeirão Preto Unitário (R$/ha) Área (ha) Índice agronômico R$ 1.849,17 510,00 0 ,5 6 5 R$ 2.289,41 147,62 0 ,6 2 7 R$ 2.156,00 R$ 1.943,37 R$ 2.256,11 R$ 2.362,60

193,60 701,64 259,11 1.239,04

0 ,6 8 1 0 ,6 6 2 0 ,6 8 3 0 ,7 2 6

Tipo de informação OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

99


Observação 7 8 9 10

Quadro Resumo Escala de Ribeirão Preto Unitário (R$/ha) Área (ha) Índice agronômico R$ 1.776,94 242,00 0 ,6 5 0 R$ 1.933,86 847,00 0 ,8 5 0 R$ 2.607,54 222,64 0 ,6 2 3 R$ 3.210,62 121,00 0 ,3 9 3

Tipo de informação OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

Média aritmética simples: R$ 2.238,56 Transportando para a CLASSE I, ASFALTO, temos: 0,514................R$ 2.238,56/ha 1,000.................x x=R$2.238,56 ´

1000 , = R$ 4.3 4.355, 55,18/ 18/ha ha par paraa CL CLASS ASSEE I, sit situa uação ção 0 ,514

ASFALTO (ou ótima). Os va valo lore ress e as mé médi dias as  ad adot otan ando do dua duass es esca cala lass de va valo lore ress de te terra rrass diferentes  são e serão diferentes. Qual resultado seria o correto? Demonstraremos a seguir.

10.5 A definição definição da curva de valores de terras a ser ser adotada Lembra-se de quando falamos em teste de resíduos para verificar se a cur curva va de sol solos os es está tá ad adeq equa uada da ao me merca rcado do em es estud tudo? o? (Ca (Capí pítul tuloo 7.1 7.1)) Va Va-mos colocar a idéia em prática. Com base nos valores determinados acima, avaliaremos cada uma das amostras utilizadas, encontrando os chamados VALORES ESTIMADOS ou calculados. O resultado será comparado com os VALORES OBSERVADOS, aque aq uele less qu quee o me merc rcad adoo ap apre rese sent ntou ou,, to todo doss à vi vist staa (o (ouu se seja ja,, pa para ra as OF OFER ERTA TASS já com o desco desconto nto de 10% 10% como como FAT FATOR OR FONT FONTE). E). A diferença entre o OBSERVADO e o ESTIMADO é o RESÍDUO. A curv cu rvaa de va valo lore ress de te terra rrass qu quee ap apre rese sent ntar ar os me menor nores es re resí sídu duos os é um in indi di-cativo de que, talvez, esta seja a melhor curva para a região, dentre as curvas testadas.

100


Apresentaremos o procedimento adotando como exemplo os resultados da curva de Mendes Sobrinho. Assim, para a amostra 01, que tem área total de 510 ha distribuídas em 240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII, situação VICINAL I, com índice agronômico ponderado de 0,546 temos: Como para Classe I, Asfalto, o valor seria de R$ 4.546,62 que corresponde ao índice agronômico 1,000 resulta: 1000 , ´ 510 ha = Valor estimado amostra 01 = R$ 4.546,62/ha ´ 0,514 = R$ 1.266.051,30 Valor observado amo amostr straa 853.310,40 = R$ 1.036.689,60

01

= R$ 2.10 2.100.00 0.000,00 0,00

´

0,9  R$

Resíduo = observado  estimado = R$ 1.036.689,60  R$ 1.266.051,30 =  229.361,70 resíduo ´ 100 = %Resíduo = valorobservado valorobserva do -22936170 . , %Resíduo = ´ 100 = 22,12% 1036689 . . ,60

Este procedimento deve ser repetido para cada uma das amostras. Adotando a recomendaç recomendação ão do eng. Paulo Grandiski Grandiski,, o resumo destes cálculos é apresentado no quadro a seguir. ANÁLISE DE RESÍDUOS  Escala de solos de Mendes Sobrinho Valor Resíduos Observação obse observad rvadoo Valo Valorr estim estimado ado (observado  % Resíduo (resíduo estimado) ÷ observado) 10 3 2 7 9 5 1

297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1 .0 3 6 .6 8 9 ,6 0

226.107,87 571.266,21 4 08.072,44 40 664.570,09 579.012,19 810.515,08 1.266.051,30 1.

70.921,13 -18.269,21 4 .1 7 7 ,3 6 -120.790,09 124.677,81 -33.765,80 -229.361,70

23,88% -3 ,3 0 % 1,01% -22,21% 17,72% -4 ,3 5 % -22,12%

101


ANÁLISE DE RESÍDUOS  Escala de solos de Mendes Sobrinho Valor Resíduos Observação obse observad rvadoo Valo Valorr estim estimado ado (observado  % Resíduo (resíduo estimado) ÷ observado) 4 1 .7 5 6 .2 3 9 ,6 8 1 .8 4 3 .8 7 1 ,5 5 -87.631,87 -4 ,9 9 % 8 6

2 .7 0 8 .7 4 9 ,0 0 4 .1 3 4 .6 7 9 ,2 0

33..042.278,62 3 .9 2 0 .8 7 5 ,4 9

-333.529,62 213.803,71

-12,31% 5 ,1 7 %

SOMA DOS QUADR QUADRADOS ADOS DOS RESÍDU RESÍDUOS OS 2,54E+ 2,54E+11 11

Quanto mais próximos da bissetriz estiverem os pontos, melhor a significância dos parâmetros adotados, no caso, as escalas de solos e situação. No gráfico acima apresentamos os limites de 30% 30 % em torno dos valores observados. O esperado é que nenhum ponto esteja fora deste in tervalo. Neste exemplo, dois pontos em dez dados estão fora. Este autor recomenda que no mínimo 70% por dados devem estar dentro do inter valo de 30%. A soma dos quadrados dos resíduos resultou igual a 2,54E+11. Todas as amo Todas amostra strass apr aprese esenta ntaram ram res resídu íduos os inf inferi eriore oress aos 30% adm admiitidos como toleráveis, limites estes representados no gráfico pelas duas retas ret as,, o qu quee au auxi xili liaa na su suaa le leit itur ura: a: os po pont ntos os fo fora ra da re regi gião ão en entr tree as du duas as re-

102


tas ap tas apre rese sent ntam am di dife fere rença nçass en entr tree o va valo lorr ob obse serva rvado do e o va valo lorr es esti tima mado do su su-periores a 30%. Como aqui o objetivo é procurar a melhor escala de valores, todas as amostras foram consideradas na determinação da soma dos quadrados dos resíduos. A definição de qual escala de solos (ou curva de solos) melhor melhor representa este mercado, na data da coleta das observações (amostras), é feita repetindo-se todo este procedimento, desde a homogeneização até o quadro acima e comparando-se a propriedade dos mínimos quadrados, que foi definida por Triola (1999) como: uma reta verifica a propriedade dos mínimos quadrados se a soma dos quadrados dos resíduos é a menor possível (veja item 7.1). Destaa fo Dest form rmaa e bu busc scan ando do de defi fini nirr qu qual al a es esca cala la de so solo loss a se serr ad adot otad adaa na região onde foi coletada aquela amostragem, amostragem, utilizando como exemplo as escalas de Ribeirão Preto, Mendes Sobrinho, Souza, Borgonovi e Marques, temos para cada curva de solos os seguintes resultados: ANÁLISE DE RESÍ ANÁLISE RESÍDUOS DUOS  Esc Escala ala de solo soloss Observação Valor Valo Va lorr es estitima mado do observado

Região de Ribe Região Ribeirão irão Pret Pretoo (SP) Resí Re sídu duos os % Resíduo (resíduo (observado  ÷ observado) estimado)

10 3 2 7 9 5

297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28

207.101,64 574.193,25 403.105,16 685.069,04 604.083,34 770.744,61

8 9 .9 2 7 ,3 6 -21.196,25 9.144,64 -141.289,04 9 9 .6 0 6 ,6 6 6.004,67

30,28% -3,83% 2,22% -25,98% 14,15% 0,77%

1 4 8 6

1.036.689,60 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20

1 .2 5 4 .9 4 3 ,7 0 2 .0 2 2 .9 1 6 ,4 7 3 .1 3 5 .5 0 8 ,3 1 3 .9 1 7 .6 6 7 ,4 5

-218.254,10 -266.676,79 -426.759,31 217.011,75

-21,05% -15,18% -15,75% 5,25%

SOMA DOS QUADRA QUADRADOS DOS DOS RESÍDU RESÍDUOS OS 3,87E+ 3,87E+11 11

103


ANÁL AN ÁLIS ISEE DE RE RESÍ SÍDU DUOS OS  Es Esca cala la de so solo loss Marque Marq uess Observação Valor Valo Va lorr es estitima mado do Resí Re sídu duos os % Resíduo (resíduo observado (observado  ÷ observado) estimado) 10 297.029,00 203.889,83 9 3 .1 3 9 ,1 7 31,36% 3 2 7 9 5 1 4

552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68

563.477,35 373.713,48 667.275,81 586.968,58 908.735,18 1 .1 4 7 .1 9 7 ,7 6 1 .9 4 0 .3 1 5 ,5 8

-1 0 .4 8 0 ,3 5 3 8 .5 3 6 ,3 2 -123.495,81 116.721,42 -131.985,90 -110.508,16 -184.075,90

-1 ,9 0 % 9 ,3 5 % -22,71% 16,59% -16,99% -10,66% -10,48%

8 6

2.708.749,00 4.134.679,20

3 .4 1 4 .4 2 3 ,0 2 4 .1 8 5 .6 5 3 ,3 8

-705.674,02 -5 0 .9 7 4 ,1 8

-26,05% -1,23%

SOMA DOS QUADRA QUADRADOS DOS DOS RESÍDU RESÍDUOS OS 6,03E+ 6,03E+11 11

10

ANÁLISE DE RESÍDUOS RESÍDUOS  Escala Escala de solos solos Souza Valor Valo Va lorr es estitima mado do Resí Re sídu duos os % Resíduo (resíduo observado (observado  ÷ observado) estimado) 297.029,00 217.495,57 7 9 .5 3 3 ,4 3 26,78%

3 2 7 9 5 1

552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60

566.856,37 400.520,14 664.797,77 581.410,79 823.111,00 1 .2 4 8 .2 3 3 ,9 4

-13.859,37 1 1 .7 2 9 ,6 6 -121.017,77 122.279,21 -46.361,72 -211.544,34

-2,51% 2,85% -22,25% 17,38% -5,97% -20,41%

4 8 6

1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20

1 .9 2 7 .4 7 3 ,9 8 3 .1 1 6 .7 5 2 ,4 9 3 .9 5 0 .0 4 7 ,7 6

-171.234,30 -408.003,49 184.631,44

-9,75% -15,06% 4,47%

Observação

SOMA DOS QUADRA QUADRADOS DOS DOS RESÍDU RESÍDUOS OS

3,13E+111 3,13E+1

104


ANÁL AN ÁLIS ISEE DE RE RESÍ SÍDU DUOS OS  Es Esca cala la de so solo loss Borg Bo rgon onov ovii Observação Valor Valo Va lorr es estitima mado do Resí Re sídu duos os % Resíduo (resíduo observado (observado  ÷ observado) estimado) 10 297.029,00 227.975,76 6 9 .0 5 3 ,2 4 23,25% 3 2 7 9 5 1 4

552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68

569.233,00 402.701,52 665.303,91 575.449,35 796.228,44 1 .2 6 6 .7 5 0 ,1 9 1 .9 2 1 .4 9 3 ,8 1

-16.236,00 9.548,28 -121.523,91 128.240,65 -19.479,16 -230.060,59 -165.254,13

-2,94% 2,32% -22,35% 18,22% -2,51% -22,19% -9,41%

8 6

2.708.749,00 4.134.679,20

3 .0 2 5 .3 3 4 ,6 6 3 .9 0 6 .1 3 0 ,2 4

-316.585,66 228.548,96

-11,69% 5,53%

SOMA DOS QUADRA QUADRADOS DOS DOS RESÍDU RESÍDUOS OS 2,69E+ 2,69E+11 11 Conclu Con cluind indo, o, tem temos os os seg seguin uintes tesres result ultado adoss par paraa es estas tascur curvas vasde de sol solos: os: ESCALA ESCA LA Mendes Sobrinho Borgonovi Souza Ribeirão Preto

Soma So ma do doss qu quad adra rado doss do doss re resí sídu duos os 2,54E+11 2,69E+11 3,13E+11 3,87E+11

Marques

6,03E+11

Como já citamos, uma reta verifica a propriedade dos mínimos quadrados se a soma dos quadrados dos resíduos for a menor possível (Triola, 1999), portanto, para esta pesquisa amostral, a escala de solos que melhor representa a região é a de MENDES SOBRINHO, DENTRE ESTAS CINCO CURVAS DE VALORES TESTADAS. Recom Re comen enda damo mos, s, as assi sim, m, qu quee es este te te test stee se seja ja re real aliz izad adoo em to toda dass as si si-tuações novas para verificação de qual escala será adotada. Uma vez definida qual a melhor para uma determinada região, pode-se adotá-la, lembrando-se apenas de revisá-la após um certo período.

105


10.6 Saneame Saneamento nto dos dados amostrais amostrais Agora que definimos qual escala (ou curva) de valores de terras é a melhor para a região, vamos continuar a identificação do valor do imó vel avaliando, agora com o saneamento saneamento da amostragem. Observação

QUADRO RESUMO Unitário (R$/ha) Área (ha)

10 1

R$ 3.285,00 R$ 2.047,56

121,00 510,00

Índice agronômico 0 ,4 1 1 0 ,5 4 6

Tipo de informação OFERTA OFERTA

9 4 7 2 3 5 6

R$ 3.038,97 R$ 2.381,90 R$ 2.046,14 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90

222,64 701,64 242,00 147,62 193,60 259,11 1.239,04

0 ,5 7 2 0 ,5 7 8 0 ,6 0 4 0 ,6 0 8 0 ,6 4 9 0 ,6 8 8 0 ,6 9 6

VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA VENDA OFERTA

8

R$ 2.226,48

847,00

0 ,7 9 0

OFERTA

Como explicamos no item 10.2 trabalharemos apenas com as observações consideradas semelhantes, numa faixa de 20% (0,440 a 0,660) em torno do índice agronômico do avaliando (0,550): Observação 1 9 4 7 2 3

QUADRO RESUMO  VERIFICAÇÃO DE SEMELHANTES Unitário (R$/ha) Área (ha) Índice agronômico R$ 2.047,56 510,00 0,546 R$ 3.038,97 222,64 0,572 R$ 2.381,90 701,64 0,578 R$ 2.046,14 242,00 0,604 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79

147,62 193,60

0,608 0,649

Tipo de informação OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

A média aritmética simples simples entre os seis valores efetivamente efetivamente utilizados acima (excluída as observações pelo critério de semelhança) é igual a R$ 2.410,26.

106


Da form formaa tra tradic dicion ional, al, par paraa faz fazer er o san saneam eament entoo da amo amostr strage agem, m, eli eli-minaremos os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média, cujos limites são: Limite Inferior: R$ 2.410,26 ´ 0,70 = R$ 1.687,18 Limite Superior: R$ 2.410,26 ´ 1,30 = R$ 3.133,34 Ou seja, nenhuma observação está fora deste intervalo, resultando deste saneamento um novo conjunto, agora dito saneado: Observação 1 4 5 3 2

QUADRO RESUMO APÓS SANEAMENTO DAS AMOSTRAS Unitário (R$/ha) Área (ha) Índice agronômico R$ 2.047,56 510,00 0,546 R$ 2.381,90 701,64 0,578 R$ 2.396,41 R$ 2.420,79 R$ 2.526,22

259,11 193,60 147,62

0,688 0,649 0,608

Tipo de informação OFERTA OFERTA VENDA OFERTA VENDA

A média aritmética simples, agora chamada média saneada, é igual a R$ 2.410,00 . Este valor corresponde à situação definida como paradigma,, que foi fixada no princíp digma princípio io da homoge homogeneizaç neização ão como sendo o próprio imóvel avaliando (ÍNDICE AGRONÔMICO = 0,550). Este valor também é chamado de unitário básico. Assim, para para o exemplo citado, temos como como valor das terras do imó vel avaliando: V terras = 537,232 ha ´ R$ 2.410,00/ha V terras R$ 1.294.729,12 equivalente a R$ 1.295.000,00 Agora, havendo necessidade de outras avaliações na mesma região, pode-se utilizar o valor unitário básico para agilizar estes novos trabalhos, montando a tabela a seguir: Como aquele valor unitário básico de R$ 2.531,00 corresponde a terras cujo índice agronômico é igual a 0,550, podemos agora calcular os valores para os demais demais tipos tipos de solos solos e situações situações existentes existentes na região do imóvel avaliando, utilizando da mesma TABELA adotada no início desta homogeneização.

107


Se pa para ra o índ índice ice ag agron ronômi ômico co 0,5 0,550 50 (p (para aradi digm gma) a) te temo moss R$ 2.4 2.410, 10,00, 00, para CLASSE I, ASFALTO, cujo índice agronômico é 1,000, teremos: 0,550.................R$ 2.410,00/ha 1,000.................x x = R$ 2.410,00 ´

1000 , = R$ 4.382,00 0,550

Repetindo o procedi Repetindo procedimento mento para os dema demais is índice índicess agronôm agronômicos, icos, podemos montar uma tabela de preços de terras para uma determinada região, que neste exemplo seria igual a: QUADRO RESUMO COM PREÇOS DE TERRAS (R$/ha) PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE SANTA LÚCIA/SP, 04/00 SITUAÇÃO CLASSES DE CAPACIDADE DE USO I II III IV V VI VII VIII 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% ASFALTO 100% 4.382 4.163 3.287 2.410 2.191 1.753 1.315 876 VICINAL I 95% 4.163 3.955 3.122 2.290 2.082 1.665 1.249 833 VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V

90% 80% 75% 70%

3.944 3.506 3.287 3.067

3.747 3.331 3.123 2.914

2.958 2.630 2.465 2.300

2.169 1.928 1.808 1.687

1.972 1.753 1.644 1.534

1.578 1.402 1.315 1.227

1.183 1.052 986 920

789 701 657 613

A In Inflfluê uênc nciia de Out utrras Vari Va riáv ávei eiss na Av Aval alia iaçã çãoo dass Te da Terr rras as

Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, podem-se juntar outras variáveis, como:       

Dimensão (área) Potencial de irrigação (área irrigada); Pluviosidade Pluviosid ade (índice de precipitaç precipitação); ão); Porcen Por centag tagem em de áre áreaa com cob cobert ertura ura flo florís rístic ticaa nat natura urall (ma (mata ta nat nativa iva); ); Número de açudes (ou represas, ou córregos); Porcentagem Porcentag em da área que já foi aberta; etc.

Para a correção destas ou de outras variáveis apresentaremos um procedimento utilizando como exemplo a dimensão dos imóveis. Para as demais a homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma seqüência sugerida a seguir. Não é recomendada a aplicação indiscriminada de tabelas (que não foram feitas para a própria região do imóvel avaliando com estudos fundamentados) em que se fixam limites de áreas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na região como se comporta o mercado imobiliário. E isto é relativamente simples de ser elaborado. A metodologia é a mesma utilizada para verificar, na cidade, se os índices índic es de zoneamento correspondem ao mercado ou se já estão diluídos nos valores, sugerida pelo eng. José Fiker. A seguir, apresentamos uma sugestão para determinar se há ou não influência de outras variáveis além dos solos e localização.

110


11.1 Exemplo simplific simplificado ado usando usando regressão regressão Elaborou-se uma pesquisa, que homogeneizada para a CLASSE III de Capacidade de Uso das Terras e Situação Vicinal II, apresentou o seguinte resultado: Observação 1

q (R$/ha) Classe III, Vicinal II 601

Área (ha) 225

2 3 4 5 6 7 8

655 675 645 620 651 653 640

238 249 259 274 283 287 295

9 10 11 12 13 14

660 629 653 659 669 684

302 318 319 330 353 357

15 16 17 18 19 20 21

610 658 590 583 584 587 605

369 378 395 448 449 451 452

22 23 24 25 26 27

603 537 559 568 563 515

463 469 470 471 471 475

28 29

500 595

480 480

111

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Observação 30 31 32 33 34

q (R$/ha) Classe III, Vicinal II 569 515 550 556 548

Área (ha) 490 491 509 525 526

35 36 37 38 39 40

593 598 540 542 560 521

530 540 552 562 589 623

41 42 43 44 45 46 47

542 498 512 536 489 523 532

642 653 689 691 705 715 726

48 49

516 549

734 742

Destaque-se que os valores acima sofreram o processo de homogeneização explicado no capítulo anterior. Pode-se determinar a equação ajustada para esta amostragem, que representará a variação do valor/ha em função da área das amostras. Saliente-se a simplificação conceitual existente neste exemplo, pois é usado o conceito de correlação isolada do valor unitário ´ área, quando na verdade todas as outras variáveis estão presentes, e portanto a equação indica na verdade o coeficiente de correlação cor relação com influência de todas as demais variáveis explicativas. Plotando estes dados em um gráfico, gr áfico, tem-se:

112


O co conj njunt untoo de inf infor orma maçõe çõess pl plot otad adas as no gr gráf áfic icoo no noss pe perm rmit itee vi visu sual aliizarr cl za clar aram amen ente te um umaa te tend ndên ênci cia: a: na me medi dida da em qu quee a ár área ea au aume ment ntaa (d (den en-tro deste intervalo de 200 a 750 ha) o valor unitário diminui. Uma das maneiras de corrigir esta tendência é aderindo aos dados uma linha de tendência. Neste exemplo, temos: Y LINEAR =  0,3075x + 727,04 (R 2 = 0,6886) onde: y = valor em R$/ha previsto x = área em ha Do que resulta, considerando que a área do imóvel avaliando é de 537,232 ha de solos CLASSE III, Situação Vicinal II (hipótese): y =  0,3075 ´ 537,232 + 727,04 = y = R$ 561,84/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE III, SITUAÇÃO VICINAL II com ÁREA de 537,232 hectares. Deve-se, no entanto, aplicar tal correção somente quando o número nú mero de elementos disponíveis for estatisticamente conveniente, não sendo recomendada, pelo simples bom senso, a homogeneização pela área por meio deste método para pesquisas com número pequeno de amostras.

113


No caso de poucos dados amostrais, a recomendação é o isolamento da variável, tornando-a comum a todas as amostras. No exemplo a seguir, o leitor pode entender o porquê desta recomendação. Utilizando as amostras do item 10.6, temos: Observação

Unitário (R$/ha)

Área (ha) 1 2 1 ,0 0 1 4 7 ,6 2 1 9 3 ,6 0

Índice agronômico 0,411 0,608 0,649

Tipo de informação OFERTA VENDA OFERTA

10 2 3

R$ 3.285,00 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79

9 7 5 1 4 8 6

R$ 3.038,97 R$ 2.046,14 R$ 2.396,41 R$ 2.047,56 R$ 2.381,90 R$ 2.226,48 R$ 2.636,90

2 2 2 ,6 4 2 4 2 ,0 0 2 5 9 ,1 1 5 1 0 ,0 0 7 0 1 ,6 4 8 4 7 ,0 0 1.239,04

0,572 0,604 0,688 0,546 0,578 0,790 0,696

VENDA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA

A partir destes dados produzimos este gráfico.

114


Perceba a diferença deste para o anterior. Aqui não é possível verificar nenhuma tendência objetiva na medida em que a área dos imóveis aument aum enta, a, exa exatam tament entee porq porque ue tem temos os pou poucas cas info informa rmaçõe ções, s, pouc poucos os dad dados. os. Nestes casos, a recomendação é não corrigir a variável área. Um outro exemplo, agora analisando a variável % do imóvel coberta com Mata Natural. Na descri descrição ção das amostr amostras as apresentamos apresentamos a porcentagem de cada imóvel coberta com vegetação natural (mata). É usual a informação de que quanto maior a área coberta com vegetação natural, menor o valor do imóvel. No exemplo apresentado aqui, verificaremos o quanto isto é significativo, utilizando o mesmo procedimento adotado na correção da área. Assim, temos o seguinte quadro resumo:

Obse Ob serv rvaç ação ão 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

QUADRO RESUMO  INFLUÊNCIA DA MATA Unititár Un ário io (R (R$/ $/ha ha)) Área Ár ea (h (ha) a) Área Ár ea co com m Ma Mata ta (ha) R$ 2.047,56 5 1 0 ,0 0 76,50 R$ 2.526,22 1 4 7 ,6 2 15,00 R$ 2.420,79 1 9 3 ,6 0 25,00 R$ 2.381,90 7 0 1 ,6 4 85,00 R$ 2.396,41 2 5 9 ,1 1 25,00 R$ 2.636,90 1.239,04 2 6 6 ,2 0 R$ 2.046,14 R$ 2.226,48 R$ 3.038,97 R$ 3.285,00

2 4 2 ,0 0 8 4 7 ,0 0 2 2 2 ,6 4 121,00

25,00 180,00 30,00 15,00

Colocando estas informações em um gráfico, resulta:

% do imóvel om Mata 15,00% 10,16% 12,91% 12,11% 9 ,6 5 % 21,48% 10,33% 21,25% 13,47% 12,40%


115

Verifique que, assim como no exemplo anterior, não existe uma tendência de alteração significativa no valor por hectare à medida que a porcentagem do imóvel coberta com mata aumenta, ou seja, neste exemplo não é necessária a correção desta variável.

A In Inflfluê uênc nciia da Var ariiáv ável el Tem T empo po na Fo Form rmaç ação ão do Va Valo lorr

Ao longo dos anos de trabalho trabalhos, s, deparam deparamo-nos o-nos algumas vezes com a necessidade de determinar o valor de propriedades em datas pretéritas. Nestas ocasiões, encontramos a dificuldade natural da área de engenharia de avaliações: a falta de índices próprios que expliquem a variação dos preços das terras ao longo do tempo. Sabe-se que a aplicação de índices de custo de vida ou mesmo do dólar não explica a flutuação dos preços de terras agrícolas. Procurando dar uma solução a isto, encontramos os dados publicados pelo Instituto de Economia Agrícola de São Paulo, de preços de terras no Estado de São Paulo. Utilizamo Utiliz amoss ent então ão o seg seguint uintee proc procedi edimen mento: to: ado adotam tamos os jun jun/97 /97 com comoo base 100, e a partir deste número, com valores deflacionados, monta mos um índice com a evolução dos preços das terras no Estado de São Paulo, cujo resultado reproduzimos a seguir. Esperamos com isto facilitar o trabalho dos engenheiros de avaliações para solucionar dúvidas quanto a valores passados (veja quadro Índice de Terras na página seguinte). A tabela (nas páginas 118 e 119) apresenta os índices mensais que deram origem ao gráfico.

118


TABELA DOS ÍNDICES MENSAIS Mês Fev/90 Mar/90 Abr/90 Mai/90 Jun/90 Jul/90 Ago/90 Set/90 Out/90 Nov/90 D e z/ 9 0 Jan/91 Fev/91 Mar/91 Abr/91 Mai/91 Jun/91 Jul/91 Ago/91 Set/91 Out/91 Nov/91 D e z/ 9 1 Jan/92 Mar/92 Fev/92 Abr/92

Índice de terras 1,527 1,541 1,555 1,568 1,582 1,602 1,622 1,642 1,663 1,683 1,586 1,489 1,391 1,436 1,481 1,527 1,572 1,511 1,451 1,390 1,329 1,269 1,223 1,176 1,138 1,130 1,146

Mês Mai/92 Jun/92 Jul/92 Ago/92 Set/92 Out/92 Nov/92 Dez/92 Jan/93 Fev/93 Mar/93 Abr/93 Mai/93 Jun/93 Jul/93 Ago/93 Set/93 Out/93 Nov/93 Dez/93 Jan/94 Fev/94 Mar/94 Abr/94 Mai/94 Jun/94 Jul/94

Índice de terras 1,153 1,161 1,161 1,161 1,161 1,161 1,161 1,172 1,183 1,194 1,222 1,250 1,277 1,305 1,363 1,420 1,478 1,535 1,593 1,556 1,519 1,482 1,551 1,619 1,687 1,755 1,845

119


Mês Ago/94 Set/94 Out/94 Nov/94 D e z/ 9 4 Jan/95 Fev/95 Mar/95 Abr/95 Mai/95 Jun/95 Jul/95 Ago/95 Set/95 Out/95 Nov/95 D e z/ 9 5 Jan/96 Fev/96 Mar/96 Abr/96 Mai/96 Jun/96 Jul/96 Ago/96 Set/96 Out/96 Nov/96 D e z/ 9 6 Jan/97 Fev/97 Mar/97 Abr/97 Mai/97 Jun/97 Jul/97 Ago/97 Set/97 Out/97 Nov/97 D e z/ 9 7 Jan/98

Índice de terras 1,934 2,023 2,112 2,201 2,197 2,193 2,188 2,101 2,014 1,926 1,839 1,780 1,720 1,661 1,602 1,543 1,486 1,430 1,374 1,323 1,271 1,219 1,168 1,147 1,127 1,107 1,086 1,066 1,063 1,060 1,057 1,042 1,028 1,014 1,000 0,965 0,929 0,894 0,858 0,823 0,787 0,752

Mês Fev/98 Mar/98 Abr/98 Mai/98 Jun/98 Jul/98 Ago/98 Set/98 Out/98 Nov/98 Dez/98 Jan/99 Fev/99 Mar/99 Abr/99 Mai/99 Jun/99 Jul/99 Ago/99 Set/99 Out/99 Nov/99 Dez/99 Jan/00 Fev/00 Mar/00 Abr/00 Mai/00 Jun/00 Jul/00 Ago/00 Set/00 Out/00 Nov/00 Dez/00 Jan/01 Fev/01 Mar/01 Abr/01 Mai/01 Jun/01

Índice de terras 0,716 0,738 0,760 0,781 0,803 0,807 0,810 0,814 0,818 0,821 0,823 0,826 0,828 0,865 0,901 0,938 0,975 0,987 0,998 1,010 1,022 1,033 1,045 1,057 1,068 1,080 1,092 1,104 1,115 1,138 1,162 1,185 1,208 1,231 1,254 1,277 1,299 1,322 1,345 1,368 1,390

Aval Av alia iaçã çãoo de Be Benf nfei eito tori rias as

As benfeit benfeitorias orias existen existentes tes nas proprieda propriedades des rurais são dividid divididas as em: (a) CULTURAS (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundiário produtivo dut ivo))  abr abrang angem em tod todas as as ino inovaç vações ões int introd roduzi uzidas das no imó imóvel vel rura rurall cap capaze azess de proporcionar rendimentos por meio da venda de seus produtos, como:       

(re)florestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas anuais, culturas perenes e semi-perene semi-perenes, s, canaviais, cafezais, pomares, etc.

(b) EDIFICAÇÕES, INSTALAÇÕES, OBRAS E TRABALHOS DE MELHORIAS DAS TERRAS (ou benfeitorias não reprodutivas ou capital fundiário auxiliar)  abrangem todas as inovações introduzidas no imó vel rural que não proporcionam rendimentos próprios, mas são são consideradas como necessárias para o êxito das explorações. É o caso das:        

edificações em geral: edificações casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais, cercas e outras; trabalhos trabalh os de conservaç conservação ão do solo,

122


 sistemas de irrigação e drenagem,  açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio solo.

13.1 Por que avaliar separada separadamente mente as benfeitorias das terras É mu muit itoo co comu mum m o ar argu gume mento nto de qu quee o me merca rcado do im imob obil iliá iári rioo co comp mpra ra e vende fazendas de porteira fechada não valorizando as benfeitorias (sejam culturas ou construções) separadamente, apenas os engenheiros fazem isto. Geralmente, quem utiliza desta opinião conclui que as benfeitorias então não valem nada. Primeiro, faz-se necessário esclarecer que o comércio de imóveis abrange, na grande maioria dos casos, todos seus componentes de forma úni única ca,, ou se seja ja,, o pr preç eçoo pa pago go pe pela la pr propr oprie ieda dade de ab abran range ge te terra rras, s, be benf nfei ei-torias, etc. Segundo, a crença de que as benfeitorias não valem nada está absolutamente errada. Basta ter algum conhecimento do mercado imobiliário rural para notar que existem fazendas diferentes, com valores diferentes, justamente em função de seus componentes: terras, construções, culturas, produtividades, instalações, recursos naturais, etc. Apresentaremos a seguir um exemplo real, em que se pode claramente perceber que os diferentes valores correspondem também à presença ou não de benfeitorias, deixando claro que o argumento citado no iníc in ício io de dest stee it item em nã nãoo pa pass ssaa de su subt bterf erfúg úgio io da daqu quel eles es qu quee nã nãoo co conh nhec ecem em o tema aqui discutido. Os quatro imóveis a seguir descritos pertencem à mesma região, com atividades voltadas ao cultivo de cana-de-açúcar, laranja e exploração de pecuária: 1. Área com com 90 alquei alqueires res ou 217,80 ha ha localizada localizada no município município de Santa Gertrudes, a 5 km do trevo de acesso da cidade na Rodovi Rod oviaa Was Washin hingto gtonn Luí Luís. s. Apre Apresen senta ta top topogra ografia fia pla plana na com solos denominados de Latossolo Roxo, ou na linguagem popular terra roxa enquadrados como CLASSE II MUITO BOA (índice agronômico 0,950). Tem algumas nascentes. Totalmente ocupada com cultivo de cana-de-açúcar, sem benfeitorias. OFERTA DE R$ 1.350.000,00 ou R$ 6.198,35/ha.


123

2. Área com com 60 alqueir alqueires es ou 145,20 hectares hectares localiza localizada da no município de Ipeúna, distante 3 km do centro da cidade, caminho para Charqueada. Apresenta topografia plana, como solos denominados Podzólico Vermelho Amarelo associado ao Litólico, comumente conhecidos como terra vermelha enquadrados como CLASSE III MUITO BOA (índice agronômico 0,789). Possui uma represa, sem benfeitorias, totalmente ocupado com cana-de cana -de-açú -açúcar, car, sem cons conserva ervação, ção, com prod produtiv utivida idade de esp esperad eradaa de 60 ton./ha, necessitando de reforma imediata. OFERTA DE R$ 600.000,00 ou R$ 4.132,23/ha. 3. Área de 112 alqueires alqueires ou 271,04 hecta hectares, res, localiza localizada da na reregião de Rio Claro/SP, possui asfalto cortando a fazenda ao meio. Haras com terras onduladas denominadas Latossolo Roxo enquadrados como CLASSE II ÓTIMA (índice agronômico 1,00). Fazenda com sede centenária (600,00 m²) padrão médio superior, cocheiras com 22 baias para cavalos de raça (200,00 m²) padrão proletário 1, redondel, toda piqueteada em coast-cross, cercas todas em madeiras (5.000 m), água encanada, depósitos (1.200,00 m²) padrão rancho 2 2  e casas de caseiros (280,00 m²) padrão proletário 3. Fazenda de luxo. Imóvel com vocação para criação de cavalos de raça. OFERTA DE R$ 2.000.000,00 ou R$ 7.378,98/ha. 4. Ár Área ea de 11 1133 al alqu quei eire ress ou 27 273, 3,46 46 ha ha,, lo loca cali liza zada da na re regi gião ão de Ri Rioo Claro. Distante aproximadamente 4 km do asfalto. Área com 108 alqueires escriturados e 5 alqueires em processo de anexação. Topografia ondulada mansa, com áreas planas. Solo de terraa mis terr mista-a ta-areno renosa sa enq enquad uadrado radoss como CLAS CLASSE SE III MUIT MUITO O BOA (índic (ín dicee agr agronô onômi mico co 0,8 0,830) 30).. Ra Razo zoáv ável el de ag aguad uadas as.. Fo Forma rmaçã çãoo de 40 alqueires aproximadamente em pastagens, campo de feno e 30.000 pés de laranjas Pera-Rio/Valência idade de 7 anos com boa produção. Propriedade com casa de administrador, casa de hóspedes, 7 casas de colonos, capela, museu, escritório, depósito para bebidas, 5 baias, 15 baias dotadas de farmácia, farmácia, baia para garanhão, depósito de ração, 3 clipes para trato, depósito de feno com todos maquinários para fenagem, redondel, pista de treino iluminada, paiol, telefone, 2 terreiros de café, estábulo completo, açude com peixes, todo ajardinado, 2 caixas de água ág ua,, se send ndoo um umaa de 30 30.0 .000 00 lt lts. s. e ou outr traa ti tipo po ta taça ça de 20 20.0 .000 00 lt lts. s. e 20 ha ap aprox roxim imad adam amen ente te do ha haras rastod todoo cer cerca cado do em tá tábua buas. s. A fa fa--

124


zenda possui casa sede antiga (restaurada) com 442 m² entrada, sala de TV, sala de estar, 4 quartos, 2 w.c., 1 suíte, dispensa, cozinha, área de serviço e salão de festas, piscina, churrasqueira, sauna e w.c. Jardins na frente da sede com Palmeiras Imperiais. Vários maquinários existentes na fazenda, sendo se ndo 4 tra trato tores res com im imple pleme ment ntos os e inú inúme meros ros out outros ros ma maqu quiná iná-rios e implementos para lida da fazenda. OFERTA DE R$ 2.200.000,00 ou R$ 8.045,05/ha. Percebam Perceb am os val valore oress uni unitár tários ios:: com começa eçam m em R$ 4.1 4.132, 32,23/ 23/ha ha par paraa um imóvel declaradamente sem benfeitorias, apenas com um cultivo de cana-de-açúcar com baixa perspectiva de produção, até R$ 8.045,05/ha para pa ra um im imóv óvel el co com m to toda dass as be benf nfei eito tori rias as e cu cult ltur uras as po poss ssív ívei eiss e út útei eiss na re re-gião. Você ainda acha que as benfeitoria benfeitorias s não agregam valor às terras? Vamos fazer a seguinte experiência: iremos homogeneizar estes dados para uma situação paradigma IGUAL AO IMÓVEL N o 3. Para tanto, tan to, ire iremos mos ded deduzi uzirr o val valor or das ben benfei feitori torias, as, con conform formee apre apresen sentam tamos os a seguir: IMÓVEL 01 Benfeitorias: Cana

Unidade

Unitário

conservação

Valor

217,80

2.131,91

1,00

R$ 464.330,00

IMÓVEL 02 benfeitorias: cana represa total benfeitorias benfei torias

unidade 145,20

Unitário 2.131,91

conservação 0,20

Valor R$ 61.910,67 R $ 1 0 .0 0 0 ,0 0 R$ 71.910,67 71.91 0,67

unidade 600,00

Unitário 830,60

conservação 0,80

Valor R$ 398.688,00

200,00

209,36

0,80

260,00

286,11

1,00

R$ 33.497,60 R $ 1 5 .0 0 0 ,0 0 R $ 7 4 .3 8 8 ,6 0

IMÓVEL 03 benfeitorias: sede cocheiras redondel pastagens

125

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS benfeitorias: cercas depósitos casas cercas total benfeitorias benfei torias

unidade 5 .0 0 0 ,0 0 1 .2 0 0 , 0 0 280,00 15.000,00

Unitário 20,00 77,62 230,71 2 ,4 0

conservação 0,80 0 ,8 0 0,80 0,80

Valor R $ 8 0 .0 0 0 ,0 0 R $ 7 4 .5 1 5 ,2 0 R $ 5 1 .6 7 9 ,0 4 R $ 2 8 .8 0 0 ,0 0 R$ 756.568,44 756.5 68,44

IMÓVEL 04 benfeitorias: pastagens laranja casa adm. e colônia casa hosp. capela mus. esc. depos. baias, deposit Galpões Estábulo cx dágua, cercas Sede Jardins/piscina/churrasqueira/ máquinas/implementos total benfeitorias benfei torias

unidade 96,80 120,00 560,00 180,00 150,00

unitário 286,11 2.024,46 230,71 230,71 2 3 0 ,7 1

conservação 1,00 1,00 0,60 0,80 0,80

Valor R $ 2 7 .6 9 5 ,4 5 R$ 242.935,20 R $ 7 7 .5 1 8 ,5 6 R $ 3 3 .2 2 2 ,2 4 R $ 2 7 .6 8 5 ,2 0

300,00 800,00 500,00

209,36 2 09,36 20 7 7 ,6 2

0,80 0,80 0,80

442,00

830,60

0,80

R $ 5 0 .2 4 6 ,4 0 R$ 133.990,40 R $ 3 1 .0 4 8 ,0 0 R $ 3 5 .0 0 0 ,0 0 R$ 293.700,16 R$ 90.000,00 R$ 1.043.041,61 1.043 .041,61

Efetuando Efetua ndo est estaa ope operaç ração, ão, des descont contand andoo ant antes es o fat fator or ofe oferta rta de 10%, encontraremos como resultados da homogeneização (os valores originais foram homogeneizados da mesma forma, apenas não descontamos o valor das benfeitorias): Amostras 01

Valor original R$/ha com benfeitorias 6.461,42

Valor homogeneizado R$/ha de terra sem benfeitorias 3.627,89

02 03 04 MÉDIAS

5.237,30 7.378,98 9.692,83 7.192,63

4.085,79 3.849,73 4.128,02 3.922,86

126


O valor homogeneizado  aquele do qual foram descontadas as benfeitorias  corresponde a ± 55% do valor original, indicando que as benfeitorias, neste exemplo, significavam ± 45% do valor dos imóveis. Imagine agora se estivéssemos avaliando um imóvel com as terras iguais à amostra 03 (paradigma) mas sem benfeitorias, apenas com pastagens mal conservadas e construções velhas: pelo critério daqueles que insistem em afirmar que as benfeitorias não valem nada, o valor deste imóvel seria de R$ 7.192,63/ha, enquanto pelo critério recomendado pela pe lass nor norma mass br bras asil ilei eira rass pa para ra av aval alia iaçã çãoo de im imóv óvei eiss rur rurai aiss o va valo lorr se seri riaa de R$ 3.922,86/ha! Entend Ent endoo que a dif difere erença nça é sufi suficie ciente nte par paraa ser aut auto-e o-expli xplicat cativa iva.. Pas Pas-semos então ao item seguinte a que nos propomos.

13.2 Avaliação de produções produções vegetais vegetais Os critérios que definem como as produções vegetais ou culturas existentes em uma propriedade rural são avaliadas dependem da finalidade de uso e dos dados disponíveis. Quando falamos em finalidade de uso estamos querendo dizer que separamos as culturas com finalidade comercial daquelas não comerciais. Como CULTURAS CULTURAS NÃO COMERCIAIS podemos citar os pomare pomaress (conjunto de árvores frutíferas destinadas ao consumo interno da propriedade) existentes junto à sede da fazenda, que geralmente não têm sua produção comercializada mas exercem influência no chamado componente emocional das transações imobiliárias. Como CULTURAS COMERCIAIS, que são aquelas responsáveis pelaa def pel definiç inição ão de prop proprie riedad dades es rura rurais is por porque que del delas as res result ultam am os prod produto utoss responsáveis pela renda dos imóveis, podemos citar a cana-de-açúcar, a laranja, o café, a soja, o trigo, o algodão, a seringueira, o florestamento flor estamento de eucalipto ou pinus, as pastagens, o caju, etc. Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS, NBR 14653-3 (ABNT, 2004), no item que se refere à avaliação de produções vegetais temos o seguinte:


127

10.3 Produções vegetais Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico.

A definição do Método na mesma NBR é: 8.2.2 No casode ava avalia liação ção de pro produçõ duções es veg vegetai etaiss deve devem m ser obs observ ervados ados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a part pa rtir ir da da data ta de re refe ferê rênc ncia ia da av aval alia iaçã ção o at até é o fi finalda nalda vi vida da út útilil da pr produ odu- - ção vegetal. 8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver. 8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de opor op ortu tuni nidad dade e so sobr bre e o cap capit ital al qu que e el ela a re repre prese sent nta a ou o va valo lorr de se seu u ar arren ren- - damento.

Voltando a produções vegetais: 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implanta- ção, recomenda-se recomenda-se utili utilizar, zar, alternativamente alternativamente ao método da capita capitaliza- liza- ção da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos. 10.3.3 Nas past pastage agens, ns, emp empreg rega-seo a-seo cus custo to de for formaç mação, ão, com a apl aplica icação ção de um fa fato torr de de depr preci eciaçã ação o dec decor orre rent nte e da di dimi minui nuição ção da ca capa paci cidad dade e de suporte da pastagem. 10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condi- ções, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

Não existem mais as duas opções que a antiga NBR 8799 de 1985 apresentava para avaliação de culturas. Agora temos apenas a opção do valor econômico determinado através do Método da Capitalização da Renda. Destaq Dest aque ue se seja ja fe feit itoo a le lemb mbra ranç nçaa no it item em 8. 8.2. 2.2. 2.22 pa para ra inc inclu luir ir o cus custo to da capital terra, além dos custos diretos e indiretos.

128


13.2.1 Avaliação de um pomar de laranja Antes de se começar a falar de avaliação, deve-se buscar na propriedade os dados agronômicos necessários. Neste caso, como exemplo temos:  5 ha plantados com laranja;  densidade (289 pés/ha);  período de formação de 4 anos;  pomar em estágio adulto, com idade atual de 10 anos; após colheita;  condições fitossanitárias controladas. A avaliação será feita utilizando-se do critério do valor econômico. A fórmula matemática que melhor traduz a expressão é: VE = RL ´ Fa ´ r Onde: RL = renda líquida obtida em uma safra média = RB  D Sendo: RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preço médio do último ano ou de uma série histórica maior quando disponível D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO ÚNICO, corre co rresp spond onden ente te ao in inte terva rvalo lo de te temp mpoo en entre tre a da data ta da av aval alia iaçã çãoo e a oc ocororrência da 1 receita = (1 + i)N Ou, Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o cálculo num regime de capi ca pita tali liza zaçã çãoo a Ju Juros ros Co Comp mpos osto tos, s, em qu que, e, ao fi fina nall de ca cada da pe perí ríod odoo de ca ca-pitalização (n), os juros são incorporados ao capital, passando a render juros no ( 1 + i) N  1 período seguinte = , sendo: (1 + i) i)N ´ i

129


i = taxa de capitalização anual N = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação, em anos r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pra pragas gas e mol molést éstias ias,, fen fenôme ômenos nos cli climát mático icoss (ge (geada ada,.. ,...). .). Os risc riscos os de flutuação de preço foram isolados quando da adoção do preço histórico n a RENDA LÍQUIDA. A não adoção do preço histórico implica nova análise do risco, incluindo está nova variável. Analisando esta fórmula, verificamos a necessidade de se determinar a receita bruta e as despesas anuais. Para tanto, buscamos em primeiro lugar o preço recebido pelo proprietário do imóvel avaliando nos últimos anos e os contratos futuros de garantia de preço mínimo. Na falta desta informação, recomenda-se pesquisar no mercado local o preço médio do produto nos últimos anos. Como Co mo últ últim imaa op opçã çãoo te temo moss os pre preços ços mé médi dios os pu publ blica icado doss po porr en enti tida dade dess de pesquisa para o Estado. No exemplo aqui apresentado encontramos en contramos o valorr de US lo US$$ 1, 1,89 89/c /cxx de la lara ranj njaa pa para ra in indú dúst stri ria, a, ob obti tido do po porr me meio io do doss úl últi timo moss informes de preços recebidos pelo proprietário do imóvel avaliando. Os custos de produção de um pomar de laranja estão estimados conforme planilha a seguir apresentada: Idade (anos)

n o de cortes futuros

Produção (cx./ha)

4 5 6 7 8 9 10

21 20 19 18 17 16 15

219,6 384,4 424,8 557,8 658,9 789,0 919,0

11 12 13 14 15 16

14 13 12 11 10 9

1 .0 1 1 ,5 1 .0 2 6 ,0 1 .0 2 6 ,0 1 .0 2 6 ,0 1 .0 2 6 ,3 965,3

130

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Idade (anos) 17 18 19 20 21

n o de cortes futuros 8 7 6 5 4

Produção (cx./ha) 890,1 786,1 630,0 485,5 424,8

22 23 24 25

3 2 1 0

384,4 317,9 289,0 260,1

CUSTO DE PRODUÇÃO DE LARANJA  DENSIDADE DE 289 plantas/ha  Março de 2001 Discriminação aração calagem gradeação subsolagem const de curvas de nível mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e r eplantio TOTAL TRANSPLANTIO adubação básica ad ub uba çã ção de cobe rtrt ur ur a embaciamento p irrigação irrigação da cova capina manual pu lve ririza çã ção ap lica çã ção de her bibici da das co nt nt ro rol e de f or ormig as as poda formação e desbrota inspeção fitossanitária roçada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete superfosfato simples adubo 10.10.10 termofosfato co mp mpos to to or gâ gân ico + f re re te sulfato de manganês sulfato de zinco acido bórico cloreto de potássio uréia sulfato de amônio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR

Preço Unid (R$)

Unit (R$)

hm hm hm hm hm hm hm hm

17 , 5 8 2211,01 18,87 20 , 9 7 18 , 8 7 1 7 ,5 3 17 18 , 8 7 18 , 1 7

hd

10,00

hd hd hd hm hd hm hd hd hd hd hm

10,00 10 ,0 0 1 0 ,0 0 10 24 , 0 7 10,00 24 ,0 7 10 ,0 0 10 ,0 0 10 , 0 0 10 , 0 0 17 , 6 3

t t t t t kg kg kg t t t

34 , 0 0 3 35 , 8 3 4 23 , 4 2 407,08 40 ,0 0 1, 0 2 0, 7 0 1,26 5 59 , 4 0 4 88 , 5 9 3 55,31

Unid.

1, 5 0

kg kg

13,77 11,43

1o ano Q td td e C us us to to (R$) 5 , 00 8 7 ,9 0 1,1,00 21,01 21 3,00 5 6 ,6 1 3 , 50 7 3 ,4 0 3,00 5 6 ,6 1 0,50 0, 8 ,7 7 0,50 9 ,4 4 2 , 00 3 6 ,3 4 3 5 0, 08 3,00 30,00 30,00 4 , 00 4 0 ,0 0 3 ,00 3 0,0,00 4, 00 4 0 , 00 4,00 9 6 ,2 8 8 , 00 8 0 , 00 5 ,00 12 0,0,35 2 ,00 2 0,0,0 0 2 ,00 2 0,0,0 0 2,00 2 0 , 00 1 , 00 1 0 ,0 0 3 , 00 5 2 ,8 9 529,52 2 , 00 6 8 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,60 244,25 2 ,50 1 00 00, 00 00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 12 4 2 ,6 4 4 5 4, 89 289,00 433,50 433,50 0 ,0 0 0 ,0 0

2o ano Q td td e C us us to to (R$) 0, 00 0, 00 1 ,0 0 18,87 0, 00 1 ,0 0 1 8, 8 7 0,00 0,00 0, 00 3 7, 7 4 0,00 0, 00 0,00 4 ,0 0 4 0,0,0 0 0,00 0, 00 8 ,0 0 8 0, 0 0 6, 0 0 1 44 44 ,4 2 2, 0 0 2 0,0,0 0 2 ,0 0 2 0,0,0 0 3 ,0 0 30 , 0 0 0,50 5,00 3 ,0 0 5 2, 8 9 3 92 , 3 1 0, 00 0 ,1 0 3 3, 5 8 0,00 0,00 2 ,0 0 8 0,0,0 0 3 ,0 0 3,06 5, 0 0 3,50 1,20 1, 51 0 ,0 2 0, 11,19 0, 0 1 4,89 0 ,2 0 7 1, 0 6 2 08 , 7 9 0, 00 0,00 0, 00 0, 00

3o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 1 ,0 0 21,01 21 1 ,0 0 18,87 0 ,0 0 1 ,0 0 18 , 8 7 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 5 8 ,7 5 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 ,0 0 5 0,0,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 8 ,0 0 80 , 0 0 7 ,0 0 16 8,8,4 9 2 ,0 0 20 ,0 0 1 ,0 0 10 ,0 0 2 , 00 2 0 ,0 0 0 ,5 0 5 ,0 0 3 ,0 0 52 , 8 9 406,38 0 ,0 0 0 ,2 0 67 , 1 7 0 ,0 0 0,00 2 ,0 0 8 0,0,0 0 4 ,0 0 4 ,0 8 6 ,0 0 4 ,2 0 1 ,7 0 2 ,1 4 0 ,1 0 55,94 0 ,0 1 4 ,8 9 0 ,0 0 218,42 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 1 ,8 0 2 0 ,5 7

4o ano Q td td e C us us to to (R$) 0,00 0,00 0 , 00 0 , 00 1,00 1 8, 87 0,00 0 , 00 0 , 00 18,87 0,00 0 , 00 0 , 00 5, 0 0 5 0,0, 00 00 0 , 00 0 , 00 8, 0 0 8 0, 00 8, 00 00 1 92 92,5 6 2, 00 00 2 0,0,00 1, 5 0 1 5,5, 00 00 1,00 1 0, 0 0 0,80 8 ,0 0 3,00 5 2, 89 4 28 , 4 5 1, 00 34,00 0,14 47,02 0,40 169,37 16 0,00 2,0 0 8 0,0, 00 00 5, 5 0 5,61 8, 00 5 ,6 0 2,20 2 ,7 7 0 , 00 0,01 4 ,8 9 0,00 3 4 9, 2 6 0 , 00 0 , 00 1, 2 0 1 6, 52 16 2,30 26,29

5o ano Q td td e C us us to to (R$) 0, 0 0 1 ,0 0 21,01 21 0, 0 0 0, 0 0 0,00 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 21 , 0 1 0,00 0 ,0 0 0, 0 0 5 ,0 0 50 ,0 0 0 ,0 0 0,00 5 ,0 0 50,00 8 ,0 0 1 92 92 ,5 6 2 ,0 0 20 ,0 0 1 ,5 0 15 ,0 0 0 ,0 0 0 ,8 0 8,00 3 ,0 0 52 , 8 9 38 8 , 4 5 0, 0 0 0, 0 0 0,0,40 169,37 16 0,00 2 ,0 0 80 ,0 0 4 ,5 0 4, 5 9 6 ,6 0 4, 6 2 1 ,8 0 2, 2 7 0, 0 0 0 ,0 1 4, 8 9 0, 0 0 265,74 0, 0 0 0 ,0 0 1 ,2 0 1, 1 6 ,5 2 16 2 ,8 0 32 , 0 0

6o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5, 00 00 5 0,0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5,00 5 0 , 00 8 ,50 2 04 04 ,60 2 ,00 2 0,0,0 0 1 ,50 1 5,5,00 0 , 00 0 , 80 8 ,0 0 3 , 00 52,89 4 0 0, 4 9 1 , 00 3 4 ,0 0 0,08 2 6 , 87 0,0,50 211,71 21 0,00 2, 00 00 8 0,0,00 5 , 20 5 ,3 0 8 , 00 5 ,6 0 2,10 2 ,6 5 0 ,0 0 0 , 01 4 ,8 9 0 ,0 0 3 7 1, 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 1 ,20 1, 1 6 , 52 16 3,30 3 7 , 72

7o ano Q td td e C us us to to (R$) 0,00 1 ,0 0 1, 21,01 21 0, 00 0, 00

5 ,0 0

5 ,0 0 9 ,0 0 2 ,0 0 1 ,5 0 1, 0 0 3 ,0 0

0 ,0 8 0,0,50 2 ,0 0 6 ,4 0 9,60 2, 6 0 0, 0 2

1 ,2 0 1, 4 ,0 0

0,00 0, 0 0 0, 00 21 , 0 1 0,00 0, 0 0 0, 00 5 0,0,0 0 0, 0 0 0,00 5 0, 0 0 2 16 16 ,6 3 2 0,0,0 0 1 5,5,0 0 0, 0 0 1 0, 0 0 5 2, 8 9 414,52 0, 00 2 6, 8 7 211,71 21 0,00 8 0,0,0 0 6, 53 6, 72 3,28 0, 00 9, 77 0,00 344,88 0 , 00 0, 0 0 1 6,52 16 4 5, 7 2

131

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Discriminação ox icl or ore to de cob re re 50 % kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mi r e x espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS transporte int erno TOTAL SEM COLHEITA co lhei ta ( cx cx . de 40 ,8 k g) g) CUSTO DA TERRA TOTAL FOB FAZENDA Amortização do Investimento em TOTAL COM AMORTIZAÇÃO DO INVESTIMENTO transporte at é industria TOTAL FOB INDUSTRIA

Preço Unid (R$)

Unit (R$)

kg kg l l l kg l l l

7,3 6 2, 3 5 37 , 9 2 62 , 8 8 2,93 3, 9 0 4, 2 4 13,07 22,72

hm

17,32

cx ha

0, 6 4 7 . 0 0 0, 0 0

1o ano Q td td e C us us to to (R$) 1 ,30 9 ,5 7 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 1 , 50 5 ,8 5 0,20 0 ,8 5 1 , 00 1 3 ,0 7 0 , 50 1 1 ,3 6 4 0 , 70 10,00 173,20 2 . 0 11 , 8 9 0 ,0 0 4 2 0, 00 2 . 4 31 , 8 9 22,00

cx

2o ano Q td td e C us us to to (R$) 2 ,5 0 1 8,8,4 0 0,00 0,00 0, 00 0,00 1,50 5, 85 0 ,4 0 1,70 1 ,0 0 1 3, 0 7 1, 0 0 2 2, 7 2 6 1, 7 4 5,00 86,60 787,18 0, 00 00 4 20 , 0 0 1. 2 0 7 , 18

3o ano 4o ano 5o ano 6o ano 7o ano Q td td e C us us to to Q td td e C us us to to Q td td e C us us to to Q td td e C us us to to Q td td e C us us to to (R$) (R$) (R$) (R$) (R$) 4 ,6 0 33 ,8 6 5, 90 90 4 3,3, 42 42 7 ,2 0 52 ,9 9 8 ,50 6 2,2,56 10 ,4 0 7 6,6,5 4 2 ,1 0 4 ,9 4 2,70 6 , 35 3 ,3 0 7 ,7 6 3,90 9 ,1 7 4 ,8 0 1 1 ,2 8 11 1 ,0 0 37 , 9 2 1, 00 37,92 1 ,0 0 37 , 9 2 1 , 00 3 7 ,9 2 1 ,0 0 37,92 0 ,3 0 18 , 8 6 0, 4 0 2 5, 15 0 ,5 0 31,44 0 , 60 3 7 , 73 0 ,7 0 4 4, 0 2 7,00 20,51 9,00 26,37 11,00 32,23 13,00 38,09 16,00 46,88 1 ,5 0 5 ,8 5 1,50 5 ,8 5 1 ,5 0 5, 8 5 1,50 5 ,8 5 1, 5 0 5, 85 0 , 40 1 ,7 0 0,60 2 , 54 0 ,7 0 2 ,9 7 0,80 3 ,3 9 1 ,0 0 4, 2 4 1 ,2 0 15 , 6 8 1, 2 0 1 5, 68 1 ,2 0 15,68 1 , 20 1 5 , 68 1 ,2 0 1 5, 6 8 1 ,4 0 31 , 8 1 1,80 4 0, 90 2 ,2 0 49,98 2 , 60 5 9 ,0 7 3 ,2 0 7 2, 7 0 19 1 , 70 246,99 28 5 , 3 4 323,70 377,35 7,00 121,24 10,00 173,20 10,00 173,20 10,00 173,20 10,00 173,20 99 6 , 49 1.216,77 1.133,74 1 . 26 8 , 4 1 1.330,96 7 2,2,25 46 ,2 4 2 19 19 ,6 4 1 40 40,5 7 3 84 84 ,37 2 46 46 ,0 0 4 24 24,8 3 2 71 71, 89 89 55 7,7,7 7 3 56 56 ,9 7 42 0 , 00 4 2 0, 0 0 42 0 , 0 0 4 2 0, 00 4 20 , 0 0 1 . 4 62 , 7 3 1 . 77 7 , 3 4 1 . 7 9 9, 7 4 1.960,30 2. 1 0 7, 93

safras

2 2 7, 8 3

0,23

72,25 2 . 4 31 , 8 9

1. 2 0 7 , 18

16,62 219,64 1 . 4 79 , 3 5

/safra

2 . 00 5 , 1 7 2 . 0 2 7, 5 7 50,52 384,37 88,41 424,83 2.055,69 2 . 1 1 5, 9 8

2 . 1 88 , 1 3 2. 3 3 5, 76 97,71 557,77 128,29 2 . 2 85 , 8 4 2. 4 6 4, 05

Fonte: Savietto (1997) e Informações Econômicas (vários)

CUSTO DE PRODUÇÃO DE LARANJA  DENSIDADE DE 289 plantas/ha  Março de 2001 8o ano

9o ano

10o ano

11o ano

12 ao 15o ano

16o ano

17o ano

18 o ano

Discriminação Q td td e aração calagem gradeação subsolagem const de curvas de nível mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e r eplantio TOTAL TRANSPLANTIO adubação básica ad ub uba çã ção de cob er ert ur ur a embaciamento p irrigação irrigação da cova capina manual pu lv er eriza çã ção ap lica çã ção de her bibici da das co nt nt ro ro le de f or ormig as as poda formação e desbrota in sp sp eç eção f it os os sa sa ninit ár ár ia roçada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete s up upe rfrf os os fa fat o s imple s ad ub ubo 10 .1 0.0.10 termofosfato co mp mpos to to or gâ gân ico + f re re te sulfato de manganês sulfato de zinco acido bórico

1,00

5, 00 00

5,00 9 ,00 2 ,00 1, 50 50 1 ,00 3 , 00

0, 08 08 0, 50 50 2, 00 00 6,40 9,60 2,60

C us us to to (R$) 0 , 00 21,01 0,00 0,00 0, 00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0, 00 5 0,0,0 0 0,00 0 , 00 5 0, 0 0 2 16 16,6 3 2 0,0, 00 00 1 5,5,0 0 0,00 1 0,0, 00 00 5 2, 89 4 14 , 5 2 0,00 2 6,6,8 7 2 11 11 ,7 1 0,00 80 ,0 0 6, 5 3 6, 72 3, 28

Q td td e

1 ,0 0

5 ,0 0

5 ,0 0 9 ,0 0 2 ,0 0 1 ,5 0 1 ,0 0 3 ,0 0

0, 0 8 0, 5 0 2, 0 0 6, 4 0 9, 6 0 2, 6 0

C us us to to (R$) 0, 0 0 21,01 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 21 , 0 1 0,00 0, 0 0 0,00 50 ,0 0 0 ,0 0 0, 0 0 50 , 0 0 2 16 16 ,6 3 20 ,0 0 15 ,0 0 0 ,0 0 10 ,0 0 52 , 8 9 4 14 , 5 2 0, 0 0 26 ,8 7 2 11 11 ,7 1 0,00 80 ,0 0 6 ,5 3 6,72 3, 2 8

Q td td e

1, 0 0

5, 0 0

5, 0 0 9, 0 0 2, 0 0 1, 5 0 1, 0 0 3, 0 0

0 ,0 8 0 ,5 0 2 ,0 0 6 ,4 0 9 ,6 0 2, 6 0

C us us to to (R$) 0, 0 0 21 , 0 1 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 21 , 0 1 0,00 0,00 0, 0 0 50 ,0 0 0 ,0 0 0,00 50 , 0 0 2 16 16 ,6 3 20 ,0 0 15 ,0 0 0 ,0 0 10 ,0 0 52,89 41 4 , 5 2 0 ,0 0 26 ,8 7 21 1,1,7 1 0,00 8 0,0,0 0 6 ,5 3 6 ,7 2 3 ,2 8

Q td td e

1,00

5, 0 0

5, 0 0 9, 0 0 2, 0 0 1,5 0 1, 0 0 3, 0 0

0 ,0 8 0 ,5 0 2 ,0 0 6 ,4 0 9 ,6 0 2 ,6 0

C us us to to (R$) 0, 0 0 21,01 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0,00 0, 0 0 21 , 0 1 0,00 0, 0 0 0, 0 0 50 ,0 0 0 ,0 0 0, 0 0 50 , 0 0 2 16 16 ,6 3 20 ,0 0 15 ,0 0 0 ,0 0 10 ,0 0 52 , 8 9 41 4 , 52 0 ,0 0 2 6,6,8 7 21 1,1,71 0,00 8 0,0,00 6 ,5 3 6 ,7 2 3 ,2 8

Q td td e

1, 0 0

5,0 0

5, 0 0 9,0 0 2,0 0 1, 5 0 1, 0 0 3, 0 0

0 ,0 8 0 ,5 0 2 ,0 0 6 ,4 0 9 ,6 0 2 ,6 0

C us us to to (R$) 0, 0 0 21 , 0 1 0, 0 0 0,00 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 21,01 0,00 0, 0 0 0,00 50 ,0 0 0 ,0 0 0, 0 0 50 , 0 0 2 16 16 ,6 3 20 ,0 0 15 ,0 0 0 ,0 0 10 ,0 0 52 , 8 9 4 1 4, 52 0 ,0 0 2 6,6,87 2 11 11, 71 71 0,00 8 0,0, 00 00 6 ,5 3 6 ,7 2 3 ,2 8

Q td td e

1,00

5, 0 0

5, 0 0 9, 0 0 2, 0 0 1,5 0 1, 0 0 3, 0 0

0 ,08 0 ,50 2 ,00 6 , 40 9 ,6 0 2 ,6 0

C us us to to (R$) 0, 0 0 21 , 0 1 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 21 , 0 1 0,00 0, 0 0 0, 0 0 50 ,0 0 0 ,0 0 0, 0 0 50 , 0 0 2 16 16 ,6 3 20 ,0 0 15 ,0 0 0 ,0 0 10 ,0 0 52 , 8 9 414,52 0 , 00 2 6,6, 87 87 2 11 11,7 1 0,00 8 0,0,0 0 6 , 53 6 , 72 3 , 28

Qtdee Qtd

1, 0 0

5, 0 0

5, 0 0 9, 0 0 2,0 0 1, 5 0 1, 0 0 3, 0 0

0, 08 08 0, 50 50 2, 00 00 6,40 9 , 60 2 , 60

Custo Custo (R$) 0, 0 0 21,01 0, 0 0 0, 0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 21,01 0,00 0, 0 0 0, 0 0 50 ,0 0 0 ,0 0 0, 0 0 50 , 0 0 2 16 16 ,6 3 20 ,0 0 15 ,0 0 0 ,0 0 10 ,0 0 52 , 8 9 4 1 4, 5 2 0, 00 2 6,6,8 7 2 11 11 ,7 1 0,00 80 ,0 0 6,53 6,72 3, 28

Q td td e

1, 0 0

5, 0 0

5, 0 0 9,0 0 2, 0 0 1, 5 0 1, 0 0 3, 0 0

0, 0 8 0,5 0 2, 0 0 6, 4 0 9,60 2,60

C us us to to (R$) 0,00 21,01 0, 00 0, 00 0, 00 0, 0 0 0, 00 21 , 0 1 0,00 0, 00 0, 00 5 0,0,0 0 0, 0 0 0, 00 5 0, 0 0 2 16 16 ,6 3 2 0,0,0 0 1 5,5,0 0 0, 0 0 1 0,0,0 0 5 2, 8 9 4 1 4, 5 2 0,00 2 6,6,8 7 2 11 11 ,7 1 0,00 8 0,0,0 0 6,53 6,72 3 , 28

132


cloreto de potássio uréia sulfato de amônio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR o xixi cl cl or or et et o d e c ob ob re re 5 0% 0% kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mi r e x espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS T ra ra ns ns po po rtrt e i nt nt er er no no TOTAL SEM COLHEITA colheita h eita (cx (cx.. de 40,8 kg) CUSTO DA TERRA TOTAL FOB FAZENDA TOTAL COM AMORTIZAÇÃO DO INVESTIMENTO Transp Tra nsport ortee até in indús dústri tria TOTAL FOB INDÚSTRIA

0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 9, 77 0,02 9,77 0 ,0 2 9 ,7 7 0 ,0 2 9 ,7 7 0 ,0 2 9 , 77 0, 0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 344,88 3 44 , 8 8 34 4 , 8 8 34 4 , 88 3 4 4, 88 0, 00 0, 0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 1 , 20 1 6, 5 2 1, 20 16,52 1,20 16 , 5 2 1 ,2 0 16,52 1 ,2 0 1 6 ,5 2 4, 00 4 5, 7 2 4, 0 0 45 , 7 2 4 ,0 0 45 , 7 2 4 ,0 0 4 5 ,7 2 4 ,0 0 4 5 ,7 2 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 4, 80 1 1, 2 8 4, 80 11 , 2 8 4, 8 0 11,28 4 ,8 0 1 1 ,2 8 4 ,8 0 1 1 ,2 8 1 , 00 37,92 1,00 37 , 9 2 1, 0 0 37,92 1 ,0 0 37 , 9 2 1 ,0 0 3 7 ,9 2 0,70 4 4, 0 2 0, 7 0 44,02 0, 7 0 44 , 0 2 0 ,7 0 4 4 ,0 2 0 ,7 0 4 4 ,0 2 16,00 46,88 16,00 46,88 16,00 46,88 16,00 46,88 16,00 46,88 1,50 5, 85 1, 50 5, 8 5 1,50 5 ,8 5 1 ,5 0 5 ,8 5 1 ,5 0 5 ,8 5 1, 00 4, 24 1, 00 4,24 1, 0 0 4 ,2 4 1 ,0 0 4 ,2 4 1 ,0 0 4 ,2 4 1, 20 1 5, 6 8 1, 2 0 15 , 6 8 1, 2 0 15 , 6 8 1 ,2 0 1 5 ,6 8 1 ,2 0 1 5 ,6 8 3 , 20 7 2, 7 0 3, 20 72 , 7 0 3, 2 0 72 , 7 0 3 ,2 0 72 , 7 0 3 ,2 0 7 2 ,7 0 3 77 , 3 5 3 77 , 3 5 37 7 , 3 5 37 7 , 35 377,35 1 0,0, 00 00 1 73 73 ,2,2 0 1 0,0, 00 00 1 73 73 ,2,2 0 1 0,0, 00 00 1 73 73 ,2,2 0 1 0,0, 00 00 1 73 73 ,2,2 0 1 0, 0, 00 00 1 73 73 ,2,2 0 1.330,96 1 . 3 3 0, 9 6 1 . 3 3 0, 9 6 1.330,96 1.330,96 658,92 658 ,92 421 421,71 ,71 788,97 788,97 504 504,94 ,94 919,02 919,02 588 588,17 ,17 1.011 1.011,50 ,50 647 647,36 ,36 1.025 1.025,95 ,95 656 656,6 ,611 420,00 4 20 , 0 0 420,00 420,00 4 2 0, 00 2. 1 7 2, 67 2 . 2 5 5, 9 0 2 . 3 3 9, 1 3 2 . 3 98 , 3 2 2 . 4 07 , 5 7 2. 4 0 0, 50 2 . 4 8 3, 7 3 2 . 5 66 , 9 6 2 . 6 26 , 1 5 2 . 63 5 , 4 0

0,00 9, 77 0, 00 3 4 4, 8 8 0 , 00 0 , 00 1 ,2 0 16,52 4 ,0 0 4 5 , 72 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 4 ,8 0 1 1 , 28 1 ,0 0 3 7 , 92 0 ,7 0 44,02 16,00 46,88 1 ,5 0 5 ,8 5 1 ,0 0 4 ,2 4 1 ,2 0 1 5 , 68 3 ,2 0 7 2 , 70 377,35 1 0, 0, 00 00 1 73 73 ,2,2 0 1 . 33 0 , 9 6 965,2 965 ,266 617 617,77 ,77 420,00 2 . 36 8 , 7 3 2. 59 6 , 56

0,00 9,77 0, 0 0 3 44 , 8 8 0, 00 0,00 1 ,2 0 1 6, 52 4 , 00 4 5, 72 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 4 ,8 0 11,28 1 ,0 0 37,92 0,70 4 4, 02 16,00 46,88 1 ,5 0 5 , 85 1 ,0 0 4,24 1 , 20 1 5, 68 3 ,2 0 7 2, 70 3 77 , 3 5 1 0,0, 00 00 1 73 73 ,2 0 1.330,96 890,12 890 ,12 569 569,68 ,68 4 20 , 0 0 2.320,64 2.548,47

0, 0 0 9, 7 7 0, 0 0 3 44 , 8 8 0,00 0, 00 1 , 20 1 6 , 52 4, 00 45,72 1 0,0, 40 40 7 6,6, 54 54 4 , 80 11,28 1 , 00 3 7 , 92 0,70 4 4 , 02 16,00 46,88 1 , 50 5 ,8 5 1 , 00 4 ,2 4 1 , 20 15,68 3 , 20 72,70 3 77 , 3 5 1 0,0, 00 00 1 73 73 ,2 0 1 . 33 0 , 9 6 786,08 786 ,08 503 503,09 ,09 4 20 , 0 0 2 . 2 54 , 0 5 2.481,88

658,92 658 ,92

965,26 965 ,26

890,12 890 ,12

786,08 786 ,08

0, 02

151,55 151 ,55 788 788,97 ,97 181 181,46 ,46 2. 5 5 2, 05 2 . 6 6 5, 1 9

919,02 919 ,02

211,3 211 ,377 1.0 1.011, 11,50 5 0 232,6 232,655 1.0 1.025, 25,95 9 5 235,97 235,97 2 . 7 78 , 3 3 2 . 8 58 , 8 0 2 . 87 1 , 3 7

0 , 02

222,01 222 ,01 2. 81 8 , 57

0, 02

204,73 204 ,73 2. 7 5 3, 20

0,02

180,80 180 ,80 2.662,68


CUSTO DE PRODUÇÃO DE LARANJA  DENSIDADE DE 289 plantas/ha  Março de 2001 D is cr cr im in aç aç ão ão aração calagem gradeação subsolagem const de curvas de nível mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e r eplantio TOTAL TRANSPLANTIO adubação básica adubação de cobertura embaciamento p irrigação irrigação da cova capina manual pulverização aplicação de herbicidas controle de formigas poda formação e desbrota inspeção fitossanitária roçada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete superfosfato simples adubo 10.10.10 termofosfato composto orgânico + frete

19o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 1,00 2 1 , 01 0 ,0 0 0 ,0 0

20o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 1, 0 0 2 1 , 01 0 ,0 0 0 ,0 0

21o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 1, 0 0 2 1 , 01 0 ,0 0 0 ,0 0

22o ano Qt de de Cus to to

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 2 1 , 01 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 0 , 00 0 , 00 0 ,0 0 5 0 , 00 2 1 6, 63 20,00 1 5 , 00 0 , 00 10,00 5 2 , 89 4 1 4, 52 0 ,0 0 2 6 , 87 2 1 1, 71 0,00 8 0 , 00

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 2 1 , 01 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 0 , 00 0,00 0 ,0 0 5 0 , 00 2 1 6, 63 2 0 , 00 1 5 , 00 0 , 00 1 0 , 00 52,89 414,52 0 ,0 0 1 3 , 43 105,86 0,00 4 0 , 00

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 2 1 , 01 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 0 , 00 0,00 0 ,0 0 50,00 2 1 6, 63 2 0 , 00 1 5 , 00 0 , 00 1 0 , 00 5 2 , 89 414,52 0 ,0 0 1 3 , 43 105,86 0,00 4 0 , 00

5, 0 0

5,00 9, 0 0 2, 0 0 1,50 1, 0 0 3, 0 0

0, 0 8 0,50 2, 0 0

5, 0 0

5,00 9, 0 0 2, 0 0 1, 5 0 1, 0 0 3, 0 0

0, 0 4 0, 2 5 0,00 1, 0 0

5,00

5, 0 0 9, 0 0 2, 0 0 1, 5 0 1, 0 0 3, 0 0

0, 0 4 0, 2 5 0,00 1, 0 0

1, 0 0

5,00

5, 0 0 9,00 2, 0 0 1, 5 0 1,00 3,00

0, 0 3 0,17 0,00 0,67

0 ,0 0 21,01 0 ,0 0 0 ,0 0

23o ano Qt de de Cus to to (R$) 0 ,0 0 1,00 2 1 ,0 1 0 ,0 0 0 ,0 0

24o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 1,00 2 1 ,0 1 0 ,0 0 0 ,0 0

25o ano Q td td e C us us to to (R$) 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 2 1 , 01 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 0 , 00 0,00 0 ,0 0 5 0 , 00 2 1 6, 63 2 0 ,0 0 15,00 0 , 00 1 0 ,0 0 5 2 , 89 414,52 0 ,0 0 1 0 , 07 7 1 , 98 0,00 2 6 , 80

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 2 1 , 01 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 50,00 0 , 00 0 ,0 0 5 0 , 00 2 1 6, 6 3 2 0 ,0 0 1 5 , 00 0 , 00 1 0 ,0 0 5 2 , 89 4 1 4, 52 0 ,0 0 3 ,3 6 2 1 , 17 0,00 8 ,0 0

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 2 1 , 01 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 0 , 00 0 , 00 0 ,0 0 5 0 , 00 2 1 6, 63 2 0 ,0 0 1 5 , 00 0 , 00 1 0 ,0 0 5 2 ,8 9 414,52 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0 ,0 0 50,00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 1 0 ,0 0 5 2 ,8 9 1 1 2, 89 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0

5, 0 0

5, 0 0 9, 0 0 2, 00 1,50 1, 00 3, 0 0

0, 0 1 0, 0 5 0,00 0,20

5, 0 0

5,00 9, 0 0 2,00 1,50 1, 00 3, 0 0

0, 0 0 0, 0 0 0,00 0, 0 0

5, 0 0

1,00 3,00

0, 0 0 0,00 0,00 0, 0 0

133


D is cr cr im in aç aç ão ão sulfato de manganês sulfato de zinco acido bórico cloreto de potássio uréia sulfato de amônio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR oxicloreto de cobre 50% kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mi r e x espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS transporte int erno TOTAL SEM COLHEITA c ol ol he he itit a ( cx cx . d e 4 0,0, 8 k g) g) CUSTO DA TERRA TOTAL FOB FAZENDA TOTAL COM AMORTIZAÇÃO DO INVESTIMENTO transporte at é indústria TOTAL FOB INDÚSTRIA

19o ano Q td td e C us us to to (R$) 6, 4 0 6 ,5 3 9, 6 0 6 ,7 2 2, 6 0 3 ,2 8 0 , 00 0, 0 2 9 ,7 7 0 , 00 3 4 4, 88 0 ,0 0 0 ,0 0 1, 2 0 16,52 4, 0 0 45,72 10 , 4 0 76,54 4, 8 0 1 1 , 28 1, 0 0 3 7 , 92 0, 7 0 4 4 , 02 16,00 46,88 1, 5 0 5 ,8 5 1, 0 0 4 ,2 4 1, 2 0 1 5 , 68 3, 2 0 72,70 377,35 10,00 173,20 1 . 33 0 , 9 6 6 30 30 ,0,0 2 4 03 03 ,2,2 1 4 2 0, 00 2 . 15 4 , 1 7

630,02

2 . 3 82 , 0 0 144,90 2 . 52 6 , 9 0

20o ano Q td td e C us us to to (R$) 3, 2 0 3 ,2 6 4, 8 0 3 ,3 6 1, 3 0 1 ,6 4 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 1 4 ,8 9 0 ,0 0 0 , 00 0, 0 0 172,44 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 6 0 8 ,2 6 2, 0 0 2 2 , 86 5,20 3 8 , 27 2,40 5 ,6 4 0, 5 0 1 8 , 96 0, 3 5 22,01 8,00 23,44 0, 7 5 2 ,9 3 0, 5 0 2 ,1 2 0,60 7 ,8 4 1,60 3 6 , 35 1 8 8, 68 10,00 173,20 969,85 4 85 85 ,5,5 2 3 10 10 ,7,7 3 4 2 0, 00 1 . 70 0 , 5 8

485,52

1 . 9 28 , 4 1 111,67 2 . 04 0 , 0 8

21o ano Q td td e C us us to to (R$) 3, 2 0 3 ,2 6 4, 8 0 3 ,3 6 1, 3 0 1 ,6 4 0,00 0 ,0 0 0,01 4 ,8 9 0 ,0 0 0 , 00 0, 0 0 172,44 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 6 0 8 ,2 6 2, 0 0 2 2 , 86 5,20 3 8 , 27 2, 4 0 5 ,6 4 0,50 1 8 , 96 0, 3 5 2 2 , 01 8,00 23,44 0, 7 5 2 ,9 3 0, 5 0 2 ,1 2 0, 6 0 7 ,8 4 1, 6 0 3 6 , 35 188,68 10,00 173,20 9 6 9, 85 4 24 24 ,8,8 3 2 71 71 ,8,8 9 4 2 0, 00 1 . 66 1 , 7 4

424,83

1 . 8 89 , 5 7 97,71 1 . 98 7 , 2 8

22o ano Qt de de Cus to to 2,13 3, 2 0 0, 87 0, 0 0 0, 0 1 0 ,0 0 0,00 0, 0 0 0,00 0, 4 0 1,33 3, 4 7 1,60 0, 3 3 0,23 5,33 0, 5 0 0, 3 3 0,40 1, 0 7 10,00 3 84 84 ,3,3 7

384,37

2 ,1 7 2 ,2 4 1 ,1 0 0 ,0 0 4 ,8 9 0 , 00 119,25 0 ,0 0 0 ,0 0 5 ,5 1 1 5 , 20 2 5 , 54 3 ,7 6 1 2 ,5 1 1 4 , 46 15,62 1 ,9 5 1 ,4 0 5 ,2 3 2 4 , 31 125,49 173,20 8 5 3, 47 2 46 46 ,0,0 0 4 2 0, 00 1 . 5 19 , 4 7 1.747,30 88,41 1.835,71

23o ano Qt de de Cus to to (R$) 0,64 0 ,6 5 0,96 0 ,6 7 0,26 0 ,3 3 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0, 0 0 3 4 , 18 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0,12 1 ,6 5 0, 4 0 4 ,5 7 1, 0 4 7 ,6 5 0, 4 8 1 ,1 3 0, 10 3 ,7 9 0, 0 7 4 ,4 0 1,60 4,69 0, 1 5 0 ,5 9 0,10 0 ,4 2 0, 1 2 1 ,5 7 0, 3 2 7 ,2 7 3 7 , 73 10,00 173,20 6 8 0, 64 3 17 17 ,9,9 0 2 03 03 ,4,4 6 420,00 1.304,10

317,90

1 . 5 31 , 9 3 73,12 1 . 6 05 , 0 5

24o ano Q td td e C us us to to (R$) 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0,00 0,00 0,00 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 10,00 173,20 608,73 2 89 89 ,0,0 0 1 84 84 ,9,9 6 420,00 1 . 2 13 , 6 9

289,00

1.441,52 66,47 1 . 5 07 , 9 9

25o ano Q td td e C us us to to (R$) 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0, 00 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0, 0 0 0 ,0 0 0,00 0,00 0,00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0, 00 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 10,00 173,20 2 8 6, 0 9 2 60 60 ,1,1 0 1 66 66 ,4,4 6 420,00 872,55

260,10

1 . 1 00 , 3 8 59,82 1 . 1 60 , 2 0

A fórmula completa para identificação do valor de um pomar de laranja com 10 anos é a seguinte: V árvores com 10 anos = [( [(RL RL11o ´ Fa11 ´ r)+(RL12o ´ Fa12 ´ r)+(RL13o ´ Fa13 ´ r) + (RL 14o ´ Fa14 ´ r) + (RL 15o ´ Fa15 ´ r) + (RL 16o ´ Fa16 ´ r) + (RL 17o ´ Fa17 ´ r)+(RL18o ´ Fa18 ´ r)+(RL19o ´ Fa19 ´ r)+(RL20o ´ Fa20 ´ r)+(RL21o ´ Fa21 ´ r) + (RL 22o ´ Fa22 ´ r) + (RL23o ´ Fa23 ´ r) + (RL24o ´ Fa24 ´ r) + (RL25o ´ Fa25 ´ r)] = O Fa foi calculado conforme a fórmula fór mula apresentada no início deste capítulo. Adotamos a taxa de risco em conjunto, ou seja, a taxa de capitalização e de risco foi de 12% ao ano. Período 1 ,0 0 2 ,0 0 3 ,0 0 4 ,0 0 5 ,0 0

Fa 0,892857 0,797194 0,711780 0,635518 0,567427

Período 12,00 13,00 14,00 15,00 16,00

Fa 0,256675 0,229174 0,204620 0,182696 0,163122

6 ,0 0

0,506631

17,00

0,145644

134

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Período 7 ,0 0 8 ,0 0 9 ,0 0 10,00 11,00

Fa 0,452349 0,403883 0,360610 0,321973 0,287476

Período 18,00 19,00 20,00 21,00 22,00

Fa 0,130040 0,116107 0,103667 0,092560 0,082643

Para o valor da caixa adotamos a média dos últimos sete anos, ou seja, US$ 1,89/cx. que convertendo pela razão de R$ 2,60/US$ temos R$ 4,91/cx. Substituindo na fórmula, temos: V árvores com 10 anos = [(2.107,67 ´ 0,892857) + (2.166,04 ´ 0,797194) + (4.011,46 ´ 0,711780) + (4.011,46 ´ 0,635518) + (4.011,46 ´ 0,567427) + (1.920,86 ´ 0,506631) + (1.617,29 ´ 0,452349) + (1.196,97 ´ 0,360610) + (566,50 ´ 0,321973) + (343,82 ´ 0,287476) + (98,64 ´ 0,256675) + (51,55 ´ 0,229174) + (-44,16 ´ 0,204620) + (-89,00 ´ 0,182696) + (116,89 ´ 0,163122)] = R$ 13.827,23/ha Também podemos utilizar a função VPL (valor presente líquido) para fazer a mesma conta acima. Para as demais etapas do pomar, temos os seguintes resultados: Rece Re ceit itaa br brut utaa

Rece Re ceit itaa lí líqu quid idaa

Valo Va lorr ec econ onôm ômic icoo

1º ano 2º ano 3º ano 4º ano 5º ano

0,00 0,00 3 5 4 ,7 5 1.078,43 1.887,26

2.431,89 1.207,18 1.124,60 977,26 228,72

3.619,14 5.260,62 7.016,50 8.835,74 10.124,74

6º ano 7º ano 8º ano 9º ano 10º ano 11º ano 12º ano

2.085,92 2.738,65 3.235,30 3.873,84 4.512,39 4.966,47 5.037,41

199,92 274,60 683,25 1.208,65 1.734,06 2.107,67 2.166,04

11.539,63 12.649,79 13.484,51 13.894,01 13.827,23 13.378,82 12.818,24

13º ano

5.037,41

4.011,46

10.344,97

135

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Rece Re ceit itaa br brut utaa

Rece Re ceit itaa lí líqu quid idaa

Valo Va lorr ec econ onôm ômic icoo

14º ano 15º ano 16º ano 17º ano 18º ano

5.037,41 5.037,41 4.739,43 4.370,49 3.859,65

4.011,46 4.011,46 1.920,86 1.617,29 1.196,97

7.574,91 4.472,44 3.088,27 1.841,57 8 6 5 ,5 9

19º ano 20º ano 21º ano 22º ano 23º ano 24º ano

3.093,40 2.383,90 2.085,92 1.887,26 1.560,89 1.418,99

566,50 343,82 98,64 51,55 44,16 89,00

4 0 2 ,9 6 1 0 7 ,5 0 21,76 27,18 13,72 1 0 4 ,3 7

25º ano Média

1.277,09

116,89

0,00 6.210,39

Lembramos que as propriedades geralmente não são plantadas na sua totalidade de uma vez, resultando numa mescla de árvores com todas as idades, daí a utilidade da média apresentada acima de R$ 6.210,39/ha que normalmente é o valor para propriedades com extensões razoáveis de terras plantadas com laranja, distribuídas em várias idades. Destacamos algumas vantagens desta fórmula: O val valor or é funç função ão da prod produti utivid vidade ade,, ben benefi eficia ciando ndo o cha chamad madoo prod produutor tradicional, que investe e acompanha as recomendações técnicas da atividade, e penalizando aquele que tem baixa produtividade por não investir e não manter seu pomar. Permite ao produtor determinar a melhor época de comercialização do bem, em função das expectativas futuras de preços, e a continuidade ou não da atividade.

13.2.2 Avaliação de florestas artificiais Florestas artificiais são plantios comerciais de uma única espécie. eucalipt liptus us spp)eopinheiro( pin pinus us spp). Asma As mais isco comu muns ns sã sãoo o eu euca calilipt ptoo (euca

136


Segundo a NBR 14653-3, para identificação do valor devemos utilizar o método da capitalização da renda para encontrar o valor econômico, ou seja: VE = RL ´ Fa ´ r Onde: RL = renda líquida obtida em uma safra média = RB  D Sendo: RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preço médio do último ano ou de uma série histórica maior quando disponível D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO ÚNICO, corre co rresp spond onden ente te ao in inte terva rvalo lo de te temp mpoo en entre tre a da data ta da av aval alia iaçã çãoo e a oc ocororrência da 1 receita = (1 + i)N r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...). Os riscos de flutuação de preço foram isolados quando da adoção do preço histórico na RENDA LÍQUIDA. A não adoção do preço histórico implica implica a nova análise do risco, incluindo esta nova variável.

13.2.3 Florestamentos de eucalipto O eucalipto permite a exploração econômica geralmente por três cortes sucessivos:  primeiro corte com 7 anos após o plantio;  segundo corte com 13 anos após o plantio; e  terceiro corte com 19 anos após o plantio. Sabendo desta situação, podemos traduzir o segundo membro da fórmula anterior como: V = (RL1 ´ Fa1 ´ r1) + (RL2 ´ Fa2 ´ r2) + (RL3 ´ Fa3 ´ r3) Obs.: esta fórmula deve ser aplicada para áreas com exploradas desta forma. No caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes deve-se adaptar os cálculos mostrados a seguir.


137

No caso de florestas existe a disponibilidade de obtenção do chamado preço da madeira em pé, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos, recebendo o proprietário um valor que pode ser considerado como preço líquido. Sabendo disto, Magossi (1981) sugeriu o isolamento do preço na equação, resultando: RL = q ´ P Onde: q = preço da madeira em pé, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos; P = produtividade média. Note-se aqui a importância de definir claramente as condições de exploração na pesquisa de preços de madeira em pé: topografia, estradas, distâncias, etc. Não se pode utilizar esta teoria se o preço for levantado para condições planas, com estradas e a propriedade avalianda apresentar topografia acidentada, sem estradas, difícil acesso, etc. A produtividade esperada para para eucalipto destinado a produção de celulose é de: Paraa o prim Par primeir eiroo cort cortee

317 est estére éreos/ os/ha ha aos 07 ano anos; s;

Para Pa ra o se segu gund ndoo co cort rtee

207 es esté tére reos os/h /haa ao aoss 13 an anos os;;

Para Pa ra o te terce rceiro iro co corte rte

160 es esté tére reos os/h /haa ao aoss 19 an anos os;;

Assim, temos: RL1 = 317 st/ha ´ q RL2 = 207 st/ha ´ q RL3 = 160 st/ha ´ q Considerando a fórmula básica, entende-se que, para um bosque no primeiro ano após o plantio, o Valor Econômico será expresso da seguinte forma: V bosque com 1 ano após o plantio = (317 st/ha ´ q ´ Fa1 ´ r1) + (207 st/ha ´ q ´ Fa2 ´ r2)+ (160 st/ha ´ q ´ Fa3 ´ r3) Onde:

138


Fa1 = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO ÚNICO, corre co rresp spond onden ente te ao in inte terva rvalo lo de te temp mpoo en entre tre a da data ta da av aval alia iaçã çãoo e a oc ocororrência 1 da receita = (1 + i)N Sendo: i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação, em anos, neste caso a receita irá ocorrer aos 7 anos após o plantio, como estamos no primeiro ano após o plantio, restam 6 anos para a ocorrência desta receita = 6 1 = 0 ,564474 Fa1 = (1 + 0,10) 6 r1 = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pra pragas gas e mol molést éstias ias,, fen fenôme ômenos nos cli climát mático icoss (ge (geada ada,.. ,...). .). Os risc riscos os de flutuação de preço foram isolad isolados os quando da adoçã adoçãoo do preço histór histórico ico para MADEIRA EM PÉ. A não adoção do preço histórico implica nova análise do risco, incluindo esta nova variável = 10% = 0,90 1 Fa2 = (1 + i)N Sendo: i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação, em anos, neste caso a receita irá ocorrer aos 13 anos após o plantio, como estamos estamos no prime primeiro iro ano após o planti plantio, o, restam 12 anos para a ocorrência desta receita = 12 1 = 0 ,318631 Fa2 = (1 + 0,10) 12 r2 = de devi vido do ao te temp mpoo ex extr trem emam amen ente te lo long ngoo (1 (122 an anos os)) = 15 15% % = 0, 0,85 85 1 Fa3 = (1 + i)N Sendo:


139

i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação, em anos, neste caso a receita irá ocorrer aos 19 anos após o plantio, como estamos estamos no prime primeiro iro ano após o planti plantio, o, restam 18 anos para a ocorrência desta receita = 18 1 = 0 ,179859 Fa3 = (1 + 0,10) 18 r3 = de devi vido do ao te temp mpoo ex extr trem emam amen ente te lo long ngoo (1 (188 an anos os)) = 20 20% % = 0, 0,80 80 V bosque com 1 ano após o plantio = (317 st/ha ´ q ´ 0,564474 ´ 0,90) + (207 st/ha ´ q ´ 0,318631 ´ 0,85) + (160 st/ha ´ q ´ 0,179859 ´ 0,80) = V bosque com 1 ano após o plantio = 240,13 st/ha ´ q Para a mesma floresta, só que agora outro talhão, vizinho ao anterior só que com 2 anos de após o plantio, a única mudança na fórmula será quanto aos fatores de antecipação: 1 = 0 ,620921 Fa1 = (1 + 0,10)5 1 = 0 ,350494 Fa2 = (1 + 0,10) 11 1 Fa3 = = 0 ,107845 (1 + 0,10) 17 do que resulta: V bosque com 2 anos após o plantio = (317 st/ha ´ q ´ 0,620921 ´ 0,90) + (207 st/ha ´ q ´ 0,350494 ´ 0,85) + (160 st/ha ´ q ´ 0,197845 ´ 0,80) = V bosque com 2 anos após o plantio = 264,14 st/ha ´ p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceção do preço, podem-se tabelar todas as fórmulas avaliatórias para todos os anos viáveis, a saber:

140

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS, cortes aos 7, 13 e 19 anos do plantio, Fatores em st/ha

1 2

1o CORTE ou 1a ROTAÇÃO 240,13 264,14



3 4 5 6 7

290,56 319,61 351,57 386,73 425,40

197,65 217,41 239,15 263,07 

108,19 119,01 130,91 144,00 

I D A DE

Obs.: adotamos como taxa de risco, para a 1 a ROTAÇÃO: 10% no 1 corte; 15% no 2o corte e 20% no 3 o corte. Na 2a ROTAÇÃO, 10% no 2o corte e 15% no 3 o corte; e na 3 a ROTAÇÃO, 10% no 3o corte. o

Com o auxílio da tabela de avaliação de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime de talhadia  obtenção de madeira para fins energéticos ou obtenção de polpa para o fabrico de papel, de autoria do engenheiro agrônomo Adilson José Magossi (1981), torna-se bastante simples a determinação do Valor Econômico de um bosque, pois basta o seguinte procedimento:  enqu enquad adra ra-s -see o bo bosq sque ue na si situ tuaç ação ão té técn cnic icaa pa padr drão ão,, se segu gundo ndo a id idaade de plantio ou da brotação.  procura-se na tabela o fator correspondente.  multiplica-se o fator tabelado pelo preço vigente, determinado para a situação do imóvel avaliando (isto é, considerando topografia,, distrib grafia distribuição uição de estra estradas, das, acesso, etc.), obtendo-se, obtendo-se, por fim, o valor do bosque por unidade de área. Por ex Por exem empl plo: o: o pre preço ço bá bási sico co,, ob obti tido do po porr me meio io de pe pesq squi uisa sa in indi dicou cou o valor básico de R$ 5,00/st para madeira em pé destinada a produção de celulose, considerando topografia mecanizável, estradas internas bem conservadas e distribuídas de forma equitativa, próximo da unidade industrial. Considerando um imóvel com estas mesmas características, com 10 ha plantados com eucaliptos no 5 o ano após o plantio (ou 1 o corte) e 20 ha no 3o ano após a 1a rebrota (ou 2o corte), o valor do bosque será igual a:


141

V = Fato Fatorr 5o anodo1o corte ´ q ´ S+Fator3o anodo2o corte ´ q ´ S = V = 351,57 st/ha ´ R$ 5,00/st ´ 10 ha + 197,65 st/ha ´ R$ 5,00/st ´ 20 ha = V = R$ 37.343,50 Por que para este caso de reflorestamentos artificiais o texto apresentado na NBR 8799 recomenda a aplicação do valor econômico? A explicação é fácil. Vamos aplicar o critério do custo de reposição para demonstrar. Dizia o texto da antiga NBR 8799 que ao custo de reposição deve-se somar o valor econômico correspondente ao período de formação menos um. Pois bem, qual a definição do período de formação? É o tempo entre o plantio até o primeiro corte ou safra considerada comercial. No caso do eucalipto, o primeiro corte ocorre aos sete anos, portanto, teríamos no cálculo do valor econômico: 7  1 = 6 rendimentos líquidos a serem trazidos para valor presente! Percebeu? Como iremos adicionar seis rendimentos líquidos ao custo de reposição se esta atividade proporciona apenas três cortes? Seria uma operação irreal, portanto o critério do custo de reposição não pode ser aplicado para esta atividade.

13.2.4 Avaliação de uma cultura de cana-de-açúcar Segundo a NBR 14.653-3 da ABNT, a avaliação da cana-de-açúcar deve atender a: 10.3 Produções vegetais Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico. A definição do Método na mesma NBR é: 8.2.2 No casode ava avalia liação ção de pro produçõ duções es veg vegetai etaiss deve devem m ser obs observ ervados ados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a part pa rtir ir da da data ta de re refe ferê rênc ncia ia da av aval alia iaçã ção o at até é o fi finalda nalda vi vida da út útilil da pr produ odu- - ção vegetal. 8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.

142

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA 8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de opor op ortu tuni nidad dade e so sobr bre e o cap capit ital al qu que e el ela a re repre prese sent nta a ou o va valo lorr de se seu u ar arren ren- - damento.

Voltando a produções vegetais: 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implanta- ção, recomenda-se recomenda-se utili utilizar, zar, alternativamente alternativamente ao método da capita capitaliza- liza- ção da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.

Destafor Desta forma ma,, ap apres resen enta tamo moss a se segui guirr um exe exemp mplo lo de ap apli licaç cação ão do cri cri-tério té riodo do va valor lor eco econôm nômic icoo na av aval alia iação ção de um umaa áre áreaa com comca canana-de de-a -açúc çúcar ar:: O im imóv óvel el a se serr av aval alia iado do te tem m a se segui guint ntee di dist stri ribui buiçã çãoo de ár área eass oc ocup upaadas com cana-de-açúcar e respectivas produtividades: Área (ha) Moddaliliddade Mo ton./ha

20 1 ano 91,00 o

15 2 ano 103,1 o

20 3 ano 103,5 o

25 4 ano 94,50 o

20 5 ano 63,60 o

15 6 ano 61,50 o

10 7 ano 58,50 o

15 8 ano 55,50 o

O ob obje jeti tivo vo é av aval alia iarr es esta ta ár área ea,, es esta tand ndoo o en enge genh nhei eiro ro de av aval alia iaçõ ções es a dois meses da colheita. A fórmula que traduz o texto da norma, admitindo cana de 1 o anoa dois meses do início da safra, é: V 1o ANO =(RL1´ Fa1 ´ r1)+(RL2´ Fa2 ´ r2)+(RL3´ Fa3 ´ r3)+(RL4´ Fa4 ´ r4)+(RL5 ´ Fa5 ´ r5)+(RL6 ´ Fa6 ´ r6)+(RL7´ Fa7 ´ r7)+(RL8´ Fa8 ´ r8) = Onde: RL1 ao 8 = renda líquida anual do 1 o ao 8o corte Para cálculo do RL1 ao 8 utilizaremos da planilha de custos a seguir (v. página seguinte): O preço da ton. é igual a R$ 14,78 (média dos últimos 12 meses) RL1 = renda líquida anual do 1 o corte = receita bruta  despesas vincendas (quem (quem comprar a área terá como despesas a serem realizadas apenas a colheita, neste exemplo) = (91 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 450,98/ha = R$ 894,00/ha 1 1 = = 1,00 Fa1 = Fator de antecipação = N (1 + i) (1 + 0,10) 0

143


i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2000) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 1  1 = 0 r1 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL1 ´ Fa1 ´ r1) = R$ 894,00/ha ´ 1,00 ´ 0,90 = R$ 804,60/ha RL2 = renda líquida anual do 2 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento ocorrerá apenas daqui a um ano, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 2 o corte) = (103,10 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 951,53/ha = R$ 572,29/ha 1 1 = = 0 ,909091 Fa2 = Fator de antecipação = N (1 + i) (1 + 0,10) 1 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2001) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 1 ano r2 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL2 ´ Fa2 ´ r2) = R$ 57 572, 2,29 29/h /haa ´ 0,909091 ´ 0, 0,90 90 = R$ 468 468,2 ,24/h 4/haa Planilha de Cálculo para determinação dos custos de uma cultura de cana-de-açúcar (Fev./2000) D is cr cr im im in aç aç ão ão

U ni ni d

enleiramento e queima depalha hm subsolagem hm aração hm calagem hm gradagem pesada hm gradagem niveladora hm demarcação de curvas de nível/carreadores hh reforma de terraço hm TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubação hm corte e limpeza de mudas hh distribuição de toletes hh transporte p/ distrib. de mudas hm picamento de toletes hh cobertura com terra hm+hh aplicação de herbicidas hm+hh TOTAL PLANTIO capina manual hh cu lt ivo ( tr ípl ice o pe per aç aç ão ão) hm+hh co ns ns er erv aç aç ão ão d e c ar arr ea ead or ore s hm controle de formigas hh TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete t

P re re ço ço Unit

1o ano Qtdee Cu Qtd Custo sto (R$)

16,81 16 20 , 9 7 20 , 2 8 19 , 6 9 23 , 2 7 17 , 2 1

1 1 ,6 3 1 ,2 1,8 1

1 6, 8 1 3 3, 5 5 60 , 8 4 2 3, 6 3 41 , 8 9 1 7 ,2 1 17

2 ,1 8 20 , 2 8

1 1, 5

21 , 2 9 2 ,1 8 2, 2, 1 8 16,04 2 ,1 8 18 , 9 4 24 , 9 7

2 25 13 13 5 13 1, 2 1

2 ,1 8 2244 ,0 9 1 6,6,1 1 2 ,1 8

10 0, 6 1,6

3 4 ,0 0 34

2

2,18 2, 3300,42 2 26 , 5 3 4 2, 5 8 42 5 4, 5 0 2 8, 3 4 28 80,20 2 8, 3 4 28 22,73 22 2 4, 9 7 2 81 , 6 6 2 1, 8 0 0, 00 00 9 ,6 7 3,49 34 , 9 6 6 8, 0 0

2 o ano Qtde Cu Qtde Custo sto (R$) 1

1 8 1 ,7 0 ,6 1 ,6

16,81 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0, 00 0 , 00 0,00 0,00 1 6, 8 1 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0,00 0 , 00 0 , 00 24,97 2 4, 97 17,44 4 0,0, 95 95 9, 67 67 3,49 7 1, 5 5 0 , 00

3 o ano 4 o ano Qtde Cu Qtde Custo sto Qtdev Qtdev Cust Custoo (R$) (R$) 1

1 8 1 ,7 0 ,6 1 ,6

1 6, 81 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0,00 0,00 1 6, 81 0 , 00 0 , 00 0 ,0 0 0,00 0 , 00 0 , 00 2 4 , 97 24,97 17,44 4 0,0,95 9, 67 67 3 , 49 71,55 0 ,0 0

1

1 8 1 ,7 0 ,6 1 ,6

1 6, 81 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0,00 0, 00 16,81 0 , 00 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 , 00 2 4 , 97 24,97 17,44 4 0,0,95 9, 67 67 3 , 49 71,55 0 ,0 0


1 8 1, 7 0 ,6 1 ,6

1 6, 81 0 ,0 0 0 , 00 0 ,0 0 0 , 00 0 , 00 0,00 0, 00 1 6 , 81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 2 4 , 97 2 4 , 97 1 7 , 44 4 0,0,9 5 9 ,67 3 ,4 9 7 1 , 55 0 ,0 0


1 8 1,7 0 ,6 1 ,6

1 6 , 81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0 , 00 1 6 , 81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 2 4 ,9 7 24,97 1 7 , 44 4 0,0,9 5 9 ,67 3 ,4 9 7 1 , 55 0 ,0 0


1 8 1, 7 0 ,6 1 ,6

16,81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 1 6 , 81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 2 4 ,9 7 24,97 17,44 40 ,9 5 9 ,67 3 ,4 9 7 1 , 55 0 ,0 0

8o ano Qtde Cu Qtde Custo sto (R$)v 1

1 8 1, 7 0 ,6 1, 6

1 6 , 81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 1 6 ,8 1 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 2 4 ,9 7 2 4 ,9 7 1 7 ,4 4 40 ,9 5 9 ,6 7 3 ,4 9 7 1 ,5 5 0 ,0 0

144

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA D is cr cr im im in aç aç ão ão

U ni ni d

adubo 05.25.25 ad ub ubo 20 .0 5.5.20 TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS herbicida Gesapax 500 formicida mirex S TOTAL DEFENSIVOS transporte int erno SUBTOTAL SEM COLHEITA c or or te te e mp mp re re it ad ad o catação de pedaços c ar ar re re ga ga me me nt nt o/ o/ re re bo bo qu qu e transporte par a Usina TOTAL Corte, Carregamento e Transporte

t t

outros custos (5%) TOTAL GERAL (em R$)

t l kg hm t hh t t

1o ano Qtdee Cu Qtd Custo sto (R$) 5 54 , 3 5 0 , 5 2 77 , 1 8 4 59 59 ,7 5 0 ,1 ,1 4 5,5,9 8 3 91 , 1 6 28 , 0 0 13 3 64 , 0 0 3 64 , 0 0 7 ,6 0 5 38,00 8 ,0 0 0,7 5, 6 0 43 , 6 0 16,04 1,5 24,06 1 36 5 , 9 7 3 ,0 7 91 2 79 79 ,3 7 2 ,1 8 4 8, 72 0 ,7 9 91 7 1,1, 89 89 1,00 91 91,00

2 o ano Qtde Cu Qtde Custo sto (R$) 0 , 00 0 ,5 2 29 29,8 8 2 29 , 8 8 0, 00 0,00 5 38,00 0 ,7 5,60 4 3, 60 0,6 9,62 3 9 6, 4 3 1 03 03 ,1 3 16 16 ,5 2 4 8,72 1 03 03 ,1 8 1 ,4,4 5 103,1 103,10

4 50 , 9 8

5 0 9, 7 9

90 , 8 5 1 90 7 , 8 0

4 5, 3 1 9 5 1, 5 3

P re re ço ço Unit

3 o ano 4 o ano 5 o ano 6 o ano 7 o ano 8o ano Qtde Cu Qtde Custo sto Qtdev Qtdev Cust Custoo Qtde Qtde Cu Custo sto Qtde Qtde Cu Custo sto Qtde Qtde Cu Custo sto Qtde Qtde Cu Custo sto (R$) (R$) (R$) (R$) (R$) (R$)v 0 , 00 0 , 00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,5 ,5 2 29 29,8 8 0 ,5 ,5 2 29 29, 88 88 0 ,5 2 29 29, 88 88 0 ,5 2 29 29, 88 88 0 ,5 22 9,9,88 0,5 22 9,9,88 2 29 , 8 8 2 2 9, 8 8 2 2 9, 8 8 2 2 9, 8 8 2 2 9, 8 8 2 2 9, 8 8 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 ,0 0 0 ,0 0 5 3 8, 00 5 38,00 5 38,00 5 38,00 5 3 8 , 00 5 3 8 , 00 0 ,7 5 , 60 0 ,7 5 , 60 0 ,7 5 , 60 0 ,7 5 ,6 0 0 ,7 5 ,6 0 0 ,7 5 ,6 0 4 3, 6 0 43,60 4 3 , 60 4 3 , 60 43,60 4 3 ,6 0 0,6 9,62 0,6 9,62 0,6 9,62 0,6 9,62 0,6 9,62 0,6 9,62 396,43 3 9 6, 4 3 3 9 6, 4 3 396,43 3 9 6, 43 3 9 6, 43 10 3,3, 5 31 10 31 7,7, 75 75 9 4,4, 5 2 9 0,0, 12 12 6 3,3, 6 1 9 5,5, 25 25 6 1,1, 5 1 8 8,8, 81 81 5 8,8, 5 1 7 9,9, 60 60 5 5,5, 5 1 7 0,0, 39 39 4 8 , 72 4 8 ,7 2 4 8 ,7 2 4 8 ,7 2 4 8 ,7 2 4 8 ,7 2 1 03 03 ,5 8 1 ,7,7 7 9 4,4, 5 7 4,4, 66 66 6 3,3, 6 5 0,0, 24 24 6 1,1, 5 4 8,8, 59 59 5 8,8, 5 4 6,6, 22 22 5 5,5, 5 4 3,3, 85 85 103,5 103,50 94,5 94,50 63,6 63,60 61,5 61,50 58,5 58,50 55,5 55,50 511,74 45,41 9 5 3, 5 8

4 6 8, 0 0

317,81

3 0 7, 62

2 9 3, 04

278,46

4 3, 22 9 0 7, 6 5

3 5, 71 7 4 9, 95

3 5 , 20 7 3 9, 25

34,47 723,94

3 3 , 74 7 0 8 , 63

Fonte: Savietto (1997) e Informações Econômicas (vários volumes)

RL3 = renda líquida anual do 3 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento ocorrerá apenas daqui a dois anos, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 3 o corte) = (103,5 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 953,58/ha = R$ 576,15/ha 1 1 = = 0 ,826446 Fa3 = Fator de antecipação = N (1 + i) (1 + 0,10)2 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2002) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 2 anos r3 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL3 ´ Fa3 ´ r3) = R$ 57 576, 6,15 15/h /haa ´ 0,826446 ´ 0, 0,90 90 = R$ 428 428,5 ,54/h 4/haa RL4 = renda líquida anual do 4 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento ocorrerá apenas daqui a três anos, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 4 o corte) = (94,5 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 907,65/ha = R$ 489,06/ha 1 1 Fa4 = Fator de antecipação = = = 0 ,751315 N (1 + i) (1 + 0,10)3 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2003) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 3 anos r4 = coeficiente de risco = 10% = 0,90


145

(RL4 ´ Fa4 ´ r4) = R$ 48 489, 9,06 06/h /haa ´ 0,751315 ´ 0, 0,90 90 = R$ 330 330,6 ,69/h 9/haa RL5 = renda líquida anual do 5 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento ocorrerá apenas daqui a quatro anos, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 5 o corte) = (63,6 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 749,95/ha = R$ 190,06/ha 1 1 = = 0 ,683013 Fa5 = Fator de antecipação = N (1 + i) (1 + 0,10)4 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2004) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 4 anos r5 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL5 ´ Fa5 ´ r5) = R$ 19 190, 0,06 06/h /haa ´ 0,683013 ´ 0, 0,90 90 = R$ 116 116,8 ,83/h 3/haa RL6 = renda líquida anual do 6 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento r endimento ocorrerá apenas daqui a cinco anos, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 6 o corte) = (61,5 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 739,25/ha = R$ 169,72/ha 1 1 = = 0 ,620921 Fa6 = Fator de antecipação = N (1 + i) (1 + 0,10)5 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2005) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 5 anos r6 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90 (RL6 ´ Fa6 ´ r6) = R$ 16 169, 9,72 72/h /haa ´ 0,620921 ´ 0, 0,10 10 = R$ 94, 94,84 84/h /haa RL7 = renda líquida anual do 7 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento ocorrerá apenas daqui a seis anos, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 7 o corte) = (58,5 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 723,94/ha = R$ 140,69/ha 1 1 = = 0 ,564474 Fa7 = Fator de antecipação = N (1 + i) (1 + 0,10)6 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2006) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 6 anos

146


r7 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90 (RL7 ´ Fa7 ´ r7) = R$ 14 140, 0,69 69/h /haa ´ 0,564474 ´ 0, 0,90 90 = R$ 71, 71,47 47/h /haa RL8 = renda líquida anual do 8 o corte = receita bruta  despesas vincendas (este rendimento ocorrerá apenas daqui a sete anos, portanto, caberá a quem comprar a área todas as despesas do 8 o corte) = (55,5 ton./ha ´ R$ 14,78)  R$ 708,63/ha = R$ 111,66/ha 1 1 = = 0 ,513158 Fa8 = Fator de antecipação = (1 + i)N (1 + 0,10)7 i = taxa de capitalização anual = 10% ao ano = 0,10 N = período entre a realização efetiva da safra (Junho/2007) e a data de avaliação (Abril/2000), em anos = 7 anos r8 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90 (RL8 ´ Fa8 ´ r8) = R$ 11 111, 1,66 66/h /haa ´ 0,513158 ´ 0, 0,90 90 = R$ 51, 51,58 58/h /haa Do que resulta, como Valor Econômico da cultura: V 1o ANO = (RL1 ´ Fa1 ´ r1) + (RL2 ´ Fa2 ´ r2) + (RL3 ´ Fa3 ´ r3) + (RL4 ´ Fa4 ´ r4)+(RL5 ´ Fa5 ´ r5)+(RL6 ´ Fa6 ´ r6)+(RL7 ´ Fa7 ´ r7)+(RL8 ´ Fa8 ´ r8) = V 1o ANO = R$ 804,60 + R$ 468,24 + R$ 428,54 + R$ 330,69 + R$ 116,83 + R$ 94,84 + R$ 71,47 + R$ 51,58 = V 1o ANO = R$ 2.366,79/ha ´ 20 ha = R$ 47.802,40 Este cálc Este cálculo ulo dev devee ser rep repeti etido do con consid sidera erando ndo o est estági ágioo e a res respec pectiv tivaa área, o que pode ser extremamente simplificado quando trabalhamos com estes dados num programa de planilha eletrônica, como o quadro resumo apresentado a seguir elaborado em Microsoft Excel (marca re gistrada). Neste quadro, pode-se notar que dividimos a cultura em três fases, adotando a sugestão de Savietto (1997). Os custos são oriundos da mesma planilha apresentada no exemplo acima. Por meio dela todos os cálculos são efetuados de forma imediata, sendo na última coluna apresentado o valor total para a atividade cana-de-açúcar como no exemplo aqui apresentado.

147

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Preço/ton.. R$ 14,7 Preço/ton 14,788 Taxa Taxa de Jur Juros os ao ano 10,00% 0 0% Época da no de Produção Renda Gastos avaliação cortes ton./ha bruta iniciais futuros o 1 Ano 8 91 1.3 .344 44,,98 1. 1.41 418, 8,666 o 2 an anoo 7 103, 10 3,11 1.5 .523 23,,82 42 422, 2,71 71 3o an anoo 6 103, 10 3,55 1.5 .529 29,,73 42 422, 2,77 77 o 4 ano 5 94,5 1.396,71 421,50 o 5 An o 4 63,6 940,01 4 17 17,14 o 6 An o 3 61,5 908,97 4 16 16,84 7 o An o 2 58,5 864,63 4 16 16,42 o 8 An o 1 55,5 820,29 41 416,00

Obs.

Taxa de risc riscoo 10,0 10,00% 0% Gastos Gastos Gastos interme- finais ou totais diários colheita 38, 8,116 450 50,,98 1. 1.90 907, 7,880 19, 9,003 509 09,,79 95 951, 1,553 19, 9,007 511 11,,74 95 953, 3,558 18,15 468,00 907,65 15,00 317,81 749,95 14,79 307,62 739,25 14,48 293,04 723,94 14,17 278,46 708,63

Valor Econ Valor Econômi ômico/h co/haa a 1 Fase 2 Fase 3a Fase (R$) (R$) (R$) a

2.1 .120 20,,41 1.90 9088,05 1.54 5499,25 1.1.150,02 4 45 45,51 3 19 19,01 1 98 98,16 91,36

2.120, 2.12 0,441 1.90 1. 908, 8,005 1.54 1. 549, 9,225 1.150,02 7 86 86,81 6 60 60,06 5 38 38,87 431,72

2.366 2.3 66,,79 2.1 .115 15,,98 1.7 .721 21,,34 1.281,35 8 78 78,99 7 39 39,38 6 05 05,79 487,65 48

1a fase = após a colheita/plantio 2a fase = antes dos tratos intermediários 3a fase = antes da colheita

13.2.5 Avaliação de pastagens Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo de cultura perene, onde temos plantio, tempo de formação (descanso) e ciclo de utilização. A diferença está no produto pr oduto final: carne, leite, animais para cria, cr ia, animais melhorados (reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc. Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura perene, a recomendação para a avaliação é: V = CF + VE Sendo: CF = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de plantio, planti o, retirado de uma planilha adaptada à tecnol tecnologia ogia utilizada no imóvel em estudo; VE = valor econômico da plantação. Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média = RB  D Sendo:

148


RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preço médio do último ano ou de uma série histórica maior quando disponível D = despesas de custeio a serem realizadas da data da avaliação até a colheita A dificuldade no caso das pastagens pastagens reside na determinação deste VE. Vários autores, depois de estudos diversos, concluíram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um tempo correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o pastoreio. Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o cálculo num regime de capi ca pita tali liza zaçã çãoo a Ju Juros ros Co Comp mpos osto tos, s, ond onde, e, ao fi fina nall de ca cada da pe perí ríod odoo de ca capi pi-tali ta liza zaçã çãoo (n) (n),, os ju juros ros sã sãoo in inco corpo rpora rado doss ao ca capi pita tal, l, pa pass ssan ando do a re rend nder er ju ju-ros no período (1 + i) i)N - i seguinte = (1 + i) i)N ´ i Sendo: i = taxa de capitalização anual N = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação, em anos r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...). Os riscos de flutuação de preço foram isolados quando da adoção do preço histórico na RENDA LÍQUIDA. A não adoção do preço histórico implica nova análise do risco, incluindo esta nova variável. Vamos para a prática. Numa determinada região, r egião, é comum a implantação de pastagens com as seguintes operações: CUSTO DE IMPLANTAÇÃO DE UMA PASTAGEM/HA DISCRIMINAÇÃO gradagem pesada MF-290 conservação do solo distribuição de calcário

UN I D . hm hm hm

PREÇO UNIT. 23,27 16,10 19,69

QTDE. 1 ,5 0 0,60 0,60

CUSTO 34,91 9,66 1 1 ,8 1

149

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS DISCRIMINAÇÃO gradagem niveladora semeadura  adubação capina manual controle de formigas TOTAL OPERAÇÕES Sementes calcário dolomítico + frete Superfosfato simples formicida mirex S TOTAL MATERIAIS

UN I D . hm hm hh hh

PREÇO UNIT. 17,21 16,25 2 ,1 8 2 ,1 8

QTDE. 0,80 1 ,5 0 4,00 0,50

CUSTO 1 3 ,7 7 24,38 8,72 1,09 1 0 4 ,3 4

kg t t kg

2 ,4 0 34,00 327,50 8 ,0 0

9,00 1,50 0,17 1,00

21,60 5 1 ,0 0 55,68 8,00 136,28

Fonte: Savietto (1997) e Informações Econômicas

Estas operações e estes materiais são normalmente empregados na formação de novas pastagens no imóvel avaliando e na região. Assim, CF = operações + materiais = R$ 104,34 + R$ 136,28 = R$ 240,62/ha Para a determinação do valor econômico, considerando que esta pastagem tem um período de descanso entre o plantio e o pastoreio de seis meses, utilizaremos do valor de arrendamento médio da região. Neste exemplo, o valor corresponde à 15% do valor da @ por cabeça e por mês. Ao longo de um ano agrícola, esta pastagem comporta 1,5 cabeça por hectare (capacidade de suporte). Assim, partindo do valor médio da arroba do último ano de R$ 36,43/@, temos: VE = RL ´ Fa ´ r RL = arrendamento ´ capacidade de suporte = Arrendamento = 15% ´ @ = 0,15 ´ R$ 36,43 = R$ 5,46/cab. Capacidade de suporte = 1,5 cab./ha RL = R$ 5,46/cab. ´ 1,5 cab./ha = R$ 8,20/ha (1 + i) i)N - i Fa = = (1 + i) i)N ´ i

150


i = taxa de capitalização = 10% a.a. =( = ( 12 1 + 01,0 ) = 0,8% a.m. = 0,008 N = período da plantio até o início do pastoreio = 6 meses (1 + i) i)N - i (1 + 0 ,008) 6 - 1 = = 5,84 Fa = = (1 + i) i)N ´ i (1 + 0,008) 6 ´ 0,008 r = taxa de risco = 5% = 0,95 VE = R$ 8,20/ha ´ 5,84 ´ 0,95 = R$ 45,49/ha Do que resulta, como valor da pastagem: V = CF + VE V = R$ 240,62/ha + R$ 45,49/ha = R$ 286,11/ha Este val Este valor or corr corresp espond ondee a uma pas pastag tagem em NOV NOVA, A, rec recémém-imp implant lantada ada.. E para aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa recomendação acompanha o trabalho de Savietto (1997): (1997 ): a depreciação em função de alguns itens assim descritos: Itens a serem considerados na determinação do estado de conser vação das pastagens:  incidência de ervas daninhas invasoras;  falhas na formação ou claros na pastagem;  processos erosivos;  presença de cupinzeiros ou sauveiros;  baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;  ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível de manejo;  aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da espécie. A depreciação é feita considerando uma depreciação de 20% em quatro etapas:  BOM: a presença/ocorrência de um dos itens acima  REGULAR: a presença/ocorrência de dois dos itens acima  MAU: a presença/ocorrência de três dos itens acima  PÉSSIMO: a presença/ocorrência de quatro dos itens acima

151


Ou seja, temos o seguinte quadro: DEPRECIAÇÃO DE PASTAGEM PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ótimo

bom

regular

mau

péssimo

286,11

228,89

171,67

1 1 4 ,4 4

5 7 ,2 2

O leitor deve prestar atenção para as planilhas de custos, que de vem representar a realidade da região. região. Uma dú Uma dúvi vida da mu muit itoo co comu mum m é qu quan anto to à inc inclu lusã sãoo na pl plan anilh ilhaa do doss cu cusstos de desmatamento e destoca/limpeza. No meu entender, apenas em regiões chamadas de fronteira agrícola, onde ainda existem áreas brutas ta s a se sere rem m ab aber erta tas, s, es este te cus custo to de deve ve se serr con consi side dera rado do.. Em Sã Sãoo Pau Paulo lo,, po porr exemplo, não existem áreas a serem abertas, portanto a inclusão destas operações não representa a realidade da pecuária. Quanto às dem Quanto demais ais ativ ativida idades des agrí agrícola colas, s, reco recomen mendam damos os que sej sejaa fei feita ta uma análise do ciclo de cada espécie de cultura junto com a verificação da disponibilidade de informações técnicas, para a partir destes dados dete de term rmina inarr qu qual al o cri critér tério io de av aval alia iação ção,, le lemb mbran rando do que quenos nossa sa sug suges estã tãoo é:  1. Na avaliação de culturas, será adotado adotado o método do valor econômico, nôm ico, que vis visaa cal calcula cularr o val valor or pre presen sente te dos ren rendim diment entos os líq líquiuidos esperados e submetido a um coeficiente de risco.  2. No caso de não se conhecer o ciclo da cultura, o valor será calculado pelo somatório do valor atual do custo de formação amortizado em função da expectativa total de safras considerando a média regional, acrescido do valor presente das expectati vas de rendimentos líquidos durante o período correspondente cor respondente ao tempo de formação e submetido a um coeficiente de risco.

13.3 Avaliação de edificações edificações e instalações instalações rurais rurais (ou benfeitorias não reprodutivas) As NORMAS da ABNT preconizam que que as edificações, instalações e construções devem ser avaliadas da seguinte forma:

152


10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de dad dados os de merc mercado ado,, devem ser feitas feitas através através de orça orçament mentos os qualiqualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação. 10.2.2 Quando empregado o método da quantif quantificação icação de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos, específicas para mercados rurais. É recomendável que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentação. fun damentação. 10.2.3 A depreciação deve levar em conta: 10.2.3.1 Aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação. 10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em con junto, a obsolescência obs olescência e a funcionalidade func ionalidade do mesmo.

Do texto da Norma pode-se concluir que a formula básica para determinação do valor das construções pode ser expressa como: Cust Cu stoo un unit itár ário io po porr m² ´ áre áreaa tot total al ´ dep deprec reciaç iação ão fís física ica e func funcion ional al O custo unitário é determinado por meio de orçamentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas para a realidade de onde o engenheiro de avaliações estiver trabalhando. Diniz (1997), por exemplo, fez um excelente trabalho para a região Oeste do Estado de São Paulo, levantando os custos de reprodução de div divers ersos os ben benss exi existe stente ntess em pro proprie priedad dades es rura rurais. is. Uma amo amostr straa de seu trabalho está reproduzida a seguir . Valores básicos para casas de alvenaria do tipo proletário  1, paredes internas e externas de meio tijolo, com revestimentoo e pintura (R$/m 2 para Junho de 1996) Telhado

com in insta stala lação ção sem instalação elétrica sem instalação hidráulica sem ins instal talação a ção com in insta stala lação ção sem instalação elétrica sem instalação hidráulica sem ins instal talação a ção

Madeiramento serrado; Madeiramento serrado; telhas de barro; com forro Madeiram Madeiramento ento serrado; serrado; telhas de cimento; cimento; com com forro Piso c/ Piso c/ Piso c/ Piso de Piso c/ Piso c/ Piso c/ Piso de tijolos tijolos tábua terra batida tijolos tijolos tábus terra batida revest. simples revest. simples R$ 174 174,47 ,47 R$ 167 167,07 ,07 R$ 196 196,0 ,033 R$ 146 146,52 ,52 R$ 181 181,83 ,83 R$ 174 174,4 ,433 R$ 203 203,39 ,39 R$ 153 153,88 ,88 R$ 168 168,26 ,26 R$ 160 160,86 ,86 R$ 189 189,8 ,822 R$ 140 140,31 ,31 R$ 175 175,62 ,62 R$ 168 168,2 ,222 R$ 197 197,18 ,18 R$ 147 147,67 ,67

Madeiramento roliço; Madeiramento roliço; telhas de barro; com forro Piso c/ Piso c/ Piso c/ Piso de tijolos tijolos tábua terra batida revest. simples R$ 171 171,15 ,15 R$ 163 163,75 ,75 R$ 192 192,71 ,71 R$ 143 143,20 ,20 R$ 164 164,94 ,94 R$ 157 157,54 ,54 R$ 186 186,50 ,50 R$ 136 136,99 ,99

R$ 167 167,83 ,83

R$ 160 160,43 ,43

R$ 189 189,3 ,399

R$ 139 139,88 ,88

R$ 175 175,19 ,19

R$ 167 167,7 ,799

R$ 196 196,75 ,75

R$ 147 147,24 ,24

R$ 164 164,51 ,51

R$ 157 157,11 ,11

R$ 186 186,07 ,07

R$ 136 136,56 ,56

R$ 161 161,62 ,62 R$ 163 163,06 ,06 R$ 156 156,85 ,85

R$ 154 154,22 ,22 R$ 155 155,66 ,66 R$ 149 149,45 ,45

R$ 183 183,1 ,188 R$ 184 184,6 ,622 R$ 178 178,4 ,411

R$ 133 133,67 ,67 R$ 135 135,11 ,11 R$ 128 128,90 ,90

R$ 168 168,98 ,98 R$ 170 170,42 ,42 R$ 164 164,21 ,21

R$ 161 161,5 ,588 R$ 163 163,0 ,022 R$ 156 156,8 ,811

R$ 190 190,54 ,54 R$ 191 191,98 ,98 R$ 185 185,77 ,77

R$ 141 141,03 ,03 R$ 142 142,47 ,47 R$ 136 136,26 ,26

R$ 158 158,30 ,30 R$ 159 159,74 ,74 R$ 153 153,33 ,33

R$ 150 150,90 ,90 R$ 152 152,34 ,34 R$ 146 146,13 ,13

R$ 179 179,86 ,86 R$ 181 181,30 ,30 R$ 175 175,09 ,09

R$ 130 130,35 ,35 R$ 131 131,79 ,79 R$ 125 125,58 ,58

R$ 156 156,42 ,42

R$ 149 149,02 ,02

R$ 177 177,9 ,988

R$ 128 128,47 ,47

R$ 163 163,78 ,78

R$ 156 156,3 ,388

R$ 185 185,34 ,34

R$ 135 135,83 ,83

R$ 153 153,10 ,10

R$ 145 145,70 ,70

R$ 174 174,66 ,66

R$ 125 125,15 ,15

R$ 150 150,21 ,21

R$ 142 142,81 ,81

R$ 171 171,7 ,777

R$ 122 122,26 ,26

R$ 157 157,57 ,57

R$ 150 150,1 ,177

R$ 179 179,13 ,13

R$ 129 129,62 ,62

R$ 146 146,89 ,89

R$ 139 139,49 ,49

R$ 168 168,45 ,45

R$ 118 118,94 ,94

Fonte: Diniz, 1997.

153


Não recomendamos a aplicação direta do custo unitário (CUB) disponibilizado ponibi lizado pelo SINDU SINDUSCON, SCON, porque são valore valoress calcula calculados dos para a realidade urbana, bem diferente da rural. Isto ocorre por que a determinação do CUB atende a exigências normalizadas, onde temos todos os encargos sociais, aprovação de projeto, engenheiro responsável, taxas municipais, estaduais e federais, etc. que totalizam > 120% sobre o valor de mat materi erial al + mão mão-de -de-ob -obra, ra, dos qua quais is ape apenas nas alg alguns uns enc encarg argos os soc sociai iaiss também ocorrem no meio rural. Assim, numa simples comparação estima-se que o custo no meio rural, r ural, para uma mesma construção, é a metade do CUB calculado para a zona urbana. Para a depreciação física em edificações no meio rural, encontramos a seguinte sugestão de índices: FATORES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA (idade aparente e estado de conservação) Estado de conservação Ó t i mo Bom Regular

Fator de depreciação 1,00 (100%) 0,80 (80%) 0,60 (60%)

Precário ma u péssimo

0,40 (40%) 0,20 (20%) 0,00 (0%)

Fonte: Magossi (1983) Tomamos a liberdade de incrementar a presente tabela, conforme dificulda dificu ldades des enc encont ontrad radas as na prá prátic ticaa de vár vários ios lau laudos dos e curs cursos, os, sug sugeri erindo ndo uma definição para os diversos estados de conservação para evitar dúvidas, mantendo todos os fatores de depreciação: FATORES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA (idade aparente e estado de conservação) Estado de conservação  Critérios Ó t i mo Bom Reggula Re larr Precá Pre cário rio

Edificação nova Edificação necessita de pintura Ediifi Ed ficcação necess ssit itaa de pin intu turra + tr trooca de te tellhas Edific Edi ficaç ação ão ne nece cessi ssita ta de pin pintur turaa + tro troca ca de tel telhas has + fechamento de trincas

Fatores de depreciação 1,00 0 ,8 0 0,60 0, 60 0,40

154

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Estado de conservação  Critérios Mauu Ma

Péssimo Péss imo

Fatores de depreciação

Edifific Ed icaç ação ão ne nece cess ssititaa de pi pint ntur uraa + tr troc ocaa de te telh lhas as + fechamento de trincas + reforço estrutural. Uso mais indicado como fonte de material usado Reforma Refo rma da edif edificaç icação ão é anti antieco econôm nômica; ica; edif edificaç icação ão não serve nem como fonte de material usado

0,20

0,00

Adaptado de d e Magossi (1983)

Umaa se Um segu gund ndaa op opçã çãoo de de depre precia ciaçã çãoo é a ta tabe bela la li line near ar,, el elab abor orad adaa pe pe-los pe los peri rito toss ju judi dici ciai aiss pa para ra a ca capi pita tall de Sã Sãoo Pa Paulo ulo,, qu quee co cons nsid ider eraa a vi vida da út útil il provável e aparente do imóvel, portanto, não seria a recomendável no caso de imóveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela: Razão de depreciação em função do tipo de construção Barracos residências proletária, rústica/médio comercial residências médio superior/luxo apartamentos e escritórios

4 ,0 % 1,5% 2,0% 2,5%

armazéns e indústrias construções de madeira

1 ,5 % 4 ,0 %

Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade: R N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 15 20

1,0 0,990 0,980 0,970 0,960 0,951 0,942 0,932 0,923 0,914 0,904 0,860 0,818

1 ,5 0,985 0,970 0,955 0,941 0,927 0,913 0,900 0,886 0,873 0,860 0,798 0,739

2 ,0 0,980 0,961 0,942 0,923 0,904 0,886 0,868 0,851 0,834 0,818 0,738 0,667

2,5 0,975 0,951 0,927 0,903 0,881 0,858 0,834 0,816 0,796 0,776 0,683 0,602

3,0 0,970 0,941 0,913 0,885 0,858 0,832 0,807 0,783 0,760 0,758 0,633 0,543

3 ,5 0,965 0,931 0,898 0,867 0,837 0,807 0,789 0,757 0,726 0,700 0,586 0,490

4 ,0 0,960 0,922 0,884 0,849 0,815 0,782 0,751 0,721 0,692 0,664 0,542 0,442

155

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS R N 25 30 35 40 45 50 55 60

1,0 0,778 0,740 0,703 0,669 0,636 0,605 0,575 0,548

1 ,5 0,686 0,636 0,589 0,546 0,507 0,470 0,436 0,405

2 ,0 0,604 0,546 0,493 0,446 0,402 0,364 0,333 0,298

2,5 0,530 0,467 0,389 0,362 0,319 0,280 0,240 0,218

3,0 0,466 0,400 0,343 0,294 0,254 0,217 0,190 0,160

3 ,5 0,410 0,342 0,287 0,240 0,201 0,168 0,141 0,117

4 ,0 0,360 0,294 0,240 0,195 0,159 0,130 0,106 0,086

FONTE: Estudo Edificações  Valores de Venda  1987 para São Paulo, SP

A determinação dos COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO da tabela acima atendeu à seguinte fórmula: Kd = (1  R) N Onde: Kd = coeficiente de depreciação n = idade R = razão de depreciação Já a depreciação funcional é aquela derivada da inadequação, superação e/ou anulação da edificação dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região. É muito importante destacar isto: a análise da funcionalidade deve ser feita dentro do contexto do imóvel avaliando e, também, dentro do contexto da região, adotando-se sempre o BOM SENSO. Nunca o engenheiro de avaliações deve utilizar-se do contexto particular/pessoal. Como, por exemplo, podemos citar uma propriedade com uma grande quantidade de edificações/instalações destinadas à produção de café. Hoje, a atividade principal tanto no imóvel em estudo como em todaa a reg tod região ião res resume ume-se -se a exp explora loração ção de can cana-d a-de-a e-açúca çúcar, r, sen sendo do o pla planti ntioo de café inviável devido a problemas de mão-de-obra e condições de clima e solo. Neste caso, a anális análisee da funcionalidade funcionalidade destas construções deve abranger alguns itens:  Podem ser utilizadas/adaptadas para outra atividade dentro do imóvel?

156


 Opção A) Sim, podem ser adaptadas, aproveitando 70% de seu es paço físico. fí sico.  Opção B) Não, servem apenas como fonte de material usado para aproveitamento em outras benfeitorias, restando aproximadamente 20% como valor residual. A resp resposta osta a esta estass perg perguntas untas e, é lógic lógico, o, a outra outrass que fore forem m condi condizenzentes com o problema, é que determinará a funcionalidade da construção. Imagine-se a mesma propriedade, numa região cultivada com cana-de-açúcar, laranja e café. O atual proprietário pode não estar utilizando aquelas edificações porque planta apenas cana-de-açúcar, mas existem outros na região que cultivam café, portanto, a funcionalidade destas construções é de 100%. Outra questão a ser analisada é o dimensionamento, capacidade operacional com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção e atualização tecnológica. Por exemplo:  Silos para armazenamento com capacidade muito superior à capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada atualmente. atualm ente.  Silos tipo poço quando a recomendação técnica atual é para silos tipo superfíc superfície. ie. Juntando a depreciação física de Magossi, podemos sugerir o seguinte quadro, onde a depreciação funcional também é considerada:

157

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS ÍNDICES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL Depreciação Física ótimo bom regular precário

Adequada 1 ,0 0 0 ,8 0 0 ,6 0 0 ,4 0

mau

0 ,2 0

Depreciação Funcional Inadequada Superada 0,75 0,50 0,60 0,40 0,45 0,30 0,30 0,20 0,15

0,10

Total 0 ,2 0 0 ,1 6 0 ,1 2 0,08 0,04

Onde:  Adequada = edificação está perfeitamente adequada à sua utilização; está 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada utilizada,, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; Inadequada da = edificaçã edificaçãoo está parcialmen parcialmente te adequada à sua utili Inadequa zação; aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola;  Superada = edificação está superada, considerando as recomendações técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é aproveitad aproveitadaa e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola;  Total = edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.

Ava vallia iaçã çãoo de Má Máqu quin inas as e Implemento Imple mentoss Agrí Agrícolas colas

As Normas especificam que: 10.6 A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição quando nãoo exi nã exist stir ir mer merca cado do par paraa o bem bem.. Rec Recome omend ndaa-se se a ci cita tação ção da dass fo fonte ntess de consulta e apresentação dos cálculos efetuados efetuados

A avaliação de máquinas e equipamentos agrícolas deve ser feita pelo método comparativo direto, com citação das fontes. No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério sugerido pelo Eng. Fillinger (1983) que consiste, resumidamente, em:  Fixa-se o preço do equipamento novo, por meio de pesquisa de mercado;  Determina-se primeiro a vida útil provável do bem, com base em tabelas publicadas;  A seguir, calcula-se a razão de depreciação anual; e  Por último a taxa de depreciação pela idade do equipamento. Um exemplo deste critério seria: Para um determinado tipo de bem, por exemplo veículos utilitários, temos (dados retirados dos livros Avaliações para Garantias e Engenharia de Avaliações, Pini):

160


veículos utilitários maquinário e equipamento agrícola em geral (incluindo silos para grãos, cercas e obras) edificações rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalações para pesquisa ou armazenamento, porém não os edifícios e seus componentes estruturais)

Período de Depreciação (anos) Lim Li mite In Infe feri rioor Mé Médi diaa Lim Li mite Su Supe peri rioor 3 4 5 8

10

12

20

25

30

Ou se seja ja,, má máqu quina inass e eq equi uipa pame ment ntos os de dest stee ti tipo po tê têm m su suaa vi vida da úti útill es esti ti-mada em no máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciação anual de: 100 D= = A onde: D = percentual anual de depreciação A = número de anos previsíveis de vida útil A idade limite superior não significa que o equipamento equipamento com idade maiorr qu maio quee es este te nã nãoo te tenh nhaa va valo lorr de me merca rcado do.. Es Este te li limi mite te se serve rve pa para ra de dete terrminar a depreciação anual do equipamento. Assim para veículos utilitários temos: 100 D= = 20,00% ao ano 5anos Desta forma, considerando a idade dos equipamentos, o valor será depreciado em, fazendo uso do método do valor decrescente ( Diminisching Balance Method Kd = (1  R) N onde: Kd = coeficiente de depreciação R = razão de depreciação anual = 20,00% ou 0,20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1  0,20) N

161

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS N idade (anos)

Kd

1,0 5,0 20,0

0,8000 0,3277 0,0115

Outra tabela que fornece vida útil de máquinas e equipamentos rurais é: ESPECIFICAÇÃO encanamento de rede de água trator de roda ou esteira microtrator trator de lavoura lav oura de arroz

A N OS 10 10 7 7

ESPECIFICAÇÃO plaina colhedeira de algodão grade de dente ou mola segadeira de pastagens past agens

A N OS 15 8 20 10

colhedeira automotriz polvilhadeira carrinho de terreiro colheitadeira automotriz colheitadeira rebocada caminhão carroça

13 10 8 10 10 5 10

ceifadeira plantadeira sub-solador debulhadeira de milho desintegrador de ração picadeira de forragens motor elétrico

12 10 5 10 20 15 15

carro de bois carreta de trator arado de disco ou aiveca grade de discos semeadeira de linhas semeadeira de pastagens

10 15 15 15 15 20

serraria pulverizador ensiladeira ordenhadeira roçadeira secador de cereais

20 10 7 10 10 10

cultivador escarificador

12 6

adubadeira ancinho

8 12

Fonte: DAUDT (1996)

Avalia Aval iaçã çãoo de Se Semo move vent ntes es (Rebanhos)

A avaliação de animais de trabalho e rebanhos ou criações (gado, cavalos, peixes, crustáceos, etc.) também deve ser feita pelo método comparativo direto, com citação das fontes consultadas.  Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor unitário, e assim por diante. Para an Para anim imai aiss de el elit itee ou de ra raça ça,, a av aval alia iaçã çãoo ta tamb mbém ém po pode de se serr fe feit itaa por comparação, tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de pagamento, genealogia, etc.).

Avalia Aval iaçã çãoo de Re Recu curs rsos os Naturais

Antes de explicarmos qualquer metodologia, caso tenha sido considerada a definição de que terra nua é a terra com suas acessões naturais, o valor dos recursos naturais encontra-se incorporado ao valor da terra nua. No exemplo utilizado neste trabalho, o valor da terra encontrado corresponde à terra nua. Caso não tenha sido este o procedimento adotado, então recomenr ecomendamos os passos a seguir. Segundo a NBR 14.653-3:2004, dentre os recursos naturais, para as florestas nativas e recursos hídricos, as recomendações são: 10.4 Florestas nativas Para Pa ra a id ident entif ific icaçã ação o do va valo lorr da te terr rra a em co conj njunt unto o co com m a su sua a fl flor ores esta ta nativa: 10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado. 10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão com - - pete pe tent nte, e, po pode de se serr uti utililiza zado do o mé méto todo do da cap capit ital aliz izaçã ação o da re renda nda,, ond onde e de de- - verão ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área avalianda. 10.11 Recursos hídricos Podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda, quando houver explorações explorações econômicas acopladas, ou como uma variáv variável el em modelo de regressão linear.

A avaliação de qualquer um destes destes recursos naturais deve, deve, em primeiro lugar, atender ao pré-requ pré-requisito isito de ser passíve passívell de exploraç exploração ão por meio me io de au autor toriza izaçã çãoo do órg órgão ão fis fisca caliz lizad ador, or, com comaa ap apres resen entaç tação ão do al alva vará. rá.

166


Uma vez atendida essa disposição legal, a avaliação é feita utilizando-se dos métodos comparativo ou da capitalização da renda:  Método direto  por meio de comparação com outras áreas florestad res tadas. as. A via viabil biliza ização ção des deste te proc procedi edimen mento to req requer uer um pro profund fundoo estudo das observações encontradas no mercado pelo engenheiro de avaliações. Isto é possível quando da separação dos componentes do imóvel: terras, benfeitorias, recursos naturais, etc., procurando-se determinar qual a porção de valor atribuída aos recursos naturais existentes em cada uma das observações. Uma vez determinado o valor daqueles recursos naturais, deve-se efet ef etua uarr um umaa an anál ális isee so sobre bre os com compo pone nent ntes es (p (por or ex exem empl plo: o: no ca caso so de ma ma-deiras, quais as espécies encontradas e respectivos r espectivos volumes passíveis de exploração) para permitir uma comparação entre as observações de mercado e o imóvel avaliando.  Método indireto  por meio de inventário florestal da área para determinação do volume e tipo de alternativas de renda (madeira, lenha, etc.). Determinada e quantificada a renda líquida que a área avalianda pode fornecer, a atividade pode ser tratada como uma cultura com ciclo e vida conhecidos (uma ( uma vez que temos a produção total da área e o tempo necessário para esta extração), conforme recomendação da NBR 14.653-3: 10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente, pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde deverão ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso,, se for nec caso necessá essário rio o inv invent entári ário o flo flores restal tal,, est este e dev deve e ser exe executa cutado do para a área avalianda.

O Método da Capitalização da Renda identificará o valor econômico, que consiste em, determinado o volume de madeira passível de exploração, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta, considerando o sistema de exploração adotado. O custo deve considerar: distância ao mercado consumidor; con sumidor; estrutura de estradas e/ou hidrovias para retirada; topografia. No caso de se obter o preço da madeira em pé ou em regime de matagem (onde o custo é responsabilidade do comprador) deve-se considerar estas características na coleta de preços.


167

Especial atenção também deve ser considerada com relação ao tempo de exploração, uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria-prima por meio da lei de oferta e procura. A determinação do volume de madeira existente deve ser feita pelo inventário florestal NA ÁREA AVALIANDA, consistindo erro técnico grave a extrapolação de inventários de áreas próximas para outras áreas. Neste inventário deve-se considerar os seguintes fatores, r esumidos na seguinte fórmula: V =

p

4

´

DAP2 ´ H ´ FF ´ FE =

onde: V = Volume de madeira em em st/árvore. DAP = Diâmetro à altura do peito médio. H = A altura comercial média do povoamento. FF = O fator de forma for ma do tronco, devido ao espaçamento e espécie empregada. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. Este volume seria responsável pela determinação da receita bruta, da qual deduzidos custos, temos a receita líquida. Como a exploração não é imediata, deve-se trabalhar com valor presente destas receitas líquidas, considerando o tempo necessário para se explorar a área. Temos, assim, a mesma fórmula do valor econômico: VE = RL ´ A ´ r sendo: x VE = valor econômico do povoamento RL = renda líquida, líquida, obtida pela venda da made madeira ira deduzidos os custos de exploração e transporte, etc. A = fator de valor presente (a mesma fórmula utilizada no cálculo de refl reflore oresta stamen mentos tos art artifi ificia ciais) is) det determ ermina inado do em funç função ão do tem tempo po nec necesessário sá rio pa para ra a re reti tira rada da de to toda da a ma made deira ira da ár área ea em fu funçã nçãoo da ca capa pacid cidad adee de absorção do mercado e outros fatores que afetam a atividade de exploração da mata. R = fator de risco.

168


No caso de não existir alvará de exploração da madeira, a mesma deixa, é lógico, de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira. Nestes casos, a análise deve envolver diversas outras variáveis, como:  valo valoriz rizaç ação ão re real al qu quee a ma mata ta ex exer erce ce no en ento torno rno de devi vido do à pre prese serv rvaação de na nasce scent ntes es e dim diminu inuiçã içãoo dos ris riscos cos de de depa paupe uperaç ração ão do sol soloo entre outros, determinada por meio de estudos matemáticos;  se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal no 4771 de 15/09/1965 com a nova redação dada pela Lei Federal no 7803 de 18/07/1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL (R FL); ); ca caso so co cont ntrár rário io,, se es está tá at aten ende dend ndoo à Le Leii Fe Fede dera rall n o 817 81711 de 17/01/ 17/ 01/199 1991, 1, art art.. 99, que queobr obriga iga ao pro propri priet etári árioo rur rural, al, qu quand andoo for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos da área total para complementar a referida RFL;  gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural;  turismo ecológico, etc. Lembramos que as recomendações acima não esgotam o assunto, extremamente extremame nte complexo, e que merece uma análise individual e criteriosa de especialista no assunto. Estas análises devem ter especial atenção quanto aos chamados efeitos da floresta sobre o Meio Ambiente (conservação de aguadas; conservação de encostas; abrigo de fauna; etc.) porque não existem estudos que apresentem fundamentação matemática para justificar estas variáveis. Deve-se Deve-se dar preferência aos trabalhos existentes que apresentam embasamento estatístico, pois a adoção de notas torna o critério pessoal, e não matemático. Existe em estudo a elaboração de uma norma para avaliação de recursos naturais, pela ABNT. O grupo de trabalho montou uma lista de discussão que qualquer profissional pode ter acesso em: http://br.groups.yahoo.com/group/parte6recursos

A Avaliação com Uso do Méto Mé todo do da Ca Capi pita taliliza zaçã çãoo da Re Rend ndaa

Neste método, relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produção de renda LÍQUIDA (encontrada com a análise do imóv imóvel el de dentr ntroo da reg região iãoee das daspos possib sibili ilidad dades es de exp explor loraçã açãoo exi existe stente ntes). s). Este método parte do pressuposto de que o preço de uma pr opriedade rural está relacionado com a renda LÍQUIDA que ela é capaz de produzir capitalizada, ou seja: RL ´ 100 = VI = i onde: VI = valor do imóvel RL = renda líquida do imóvel i = taxa de capitalização Exemplo: av aval alia iaçã çãoo de um umaa pro propr prie ieda dade de 50 ha ha,, se send ndoo 35 ha cul culti ti- vados com cana-de-açúcar e 15 ha ocupados com vegetação nativa e edificações e instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), sendo estradas, galpão para armazenar insumos, galpão de máquinas, duas casas de funcionários e uma casa sede. Para determinar a renda líquida do imó vel, como não temos os últimos balanços, utilizaremos a produtividade média real segundo as últimas safras, a saber: Modalidade Cana de ano e meio (ton./ha) Cana de ano (ton./ha) Média (ton./ha)

1 o ano 1 3 8 ,6

2 o ano 1 0 3 ,1

3 o ano 1 0 3 ,5

4 o ano 94,50

5 o ao 8 o anos 6 3 ,6 0

Média 8 6 ,7 6

91

103,10

103,50

94,50

6 3 ,6 0

8 0 ,8 1

114,80

103,10

103,50

94,50

6 3 ,6 0

83,78

170


Assim, a produção média na área em estudo é = 83,78 ton./ha Deste valor, resulta como renda bruta para a área em questão, pela cotação da cana-de-açúcar atual de R$ 17,20/ton., o total de: RB = renda bruta do imóvel = RB = R$ 83,78 ton./ha ´ R$ 17,20/ton. 50.435,56

´

35 ha = RB = R$

A despesa operacional será considerada conforme cálculos discriminados em planilha de custos própria da propriedade, a seguir apresentada: CUSTOS DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR (JUN/98) Preço Discriminação Unid. unit. (R$) enleiramento e queima de palha hm 14,34 subsolagem hm 1 6, 17 aração hm 1 5 , 21 calagem hm 1 5 , 46 gradagem pesada hm 1 9, 90 gradagem niveladora hm 1 6 , 04 demarcação de curvas de nível/carreadores hh 1 ,9 4 reforma de terraço hm 15,21 TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubação hm 16,84 16 corte e limpeza de mudas hh 1 , 94 distribuição de toletes hh 1 ,9 4 transporte p/ distrib. de mudas hm 13,54 picamento de toletes hh 1 ,9 4 1, cobertura com terra hm+hh 16,37 aplicação de herbicidas hm+hh 1 8, 77 TOTAL PLANTIO capina manual hh 1 , 94 cultivo (tríplice operação) hm+hh 1 8, 49 conservação de carreadores hm 13,83 controle de formigas hh 1,94 TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete t 3 0 , 00 adubo 05.20.20 t 3 2 0, 00 adubo 20.00.20 t 3 1 4, 45 TOTAL FERTILIZANTES mudas t 2 8, 00 TOTAL MUDAS herbicida Gesapax 500 l 7 , 60 formicida mirex S kg 6 , 00 TOTAL DEFENSIVOS transporte int erno hm 14,03 SUBTOTAL SEM COLHEITA corte empreitado t 3 , 07 catação de pedaços hh 1,97 carregamento/reboque t 0 , 79 transporte par a Usina t 1,00 TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE Outros custos (5%) TOTAL GERAL (em R$)

1o ano Qtde. 1 1, 6 3 1, 2 1,8 1

Custo (R$) 14 , 3 4 2 5 ,8 7 4 5 ,6 3 1 8 ,5 5 3 5 ,8 2 16 , 0 4

1 1, 5

1 ,9 4 2 2 ,8 2 18 1 , 01 3 3 ,6 8 4 8 ,5 0 25,22 25 67,70 2 5 ,2 2 19,64 19 1 8 ,7 7 238,73 1 9 ,4 0  8 ,3 0 3 ,1 0 3 0 ,8 0 6 0 ,0 0 16 0 , 0 0 31 , 4 5 25 1 , 45 364,00 364,00 3 8 ,0 0 4 ,2 0 4 2 ,2 0 21,05 1 . 1 29 , 2 4 352,44 7 ,8 8 9 0 ,6 9 114,80 5 65 , 8 1 8 4 ,7 5 1.779,80

2 25 13 5 13 1,2 1, 1 10 0, 6 1, 6 2 0, 5 0, 1 13 5 0, 7 1,5 11 5 4 115 115

2o ano Qtde. 1

1 8 1,7 0, 6 1, 6

0, 5

5 0, 7 0,6 103 4 103 103

Custo (R$) 1 4, 34        1 4, 3 4       18,77 1 8, 7 7 15,52 3 1, 4 3 8,30 3, 10 58 , 3 6   1 57 , 2 3 1 57 , 2 3   3 8, 0 0 4, 2 0 4 2, 2 0 8,42 299,31 316,52 7,88 81,45 103,10 508,95 40,41 8 48 , 6 7

3o ano Qtde. 1

1 8 1, 7 0 ,6 1, 6

0,5

5 0 ,7 0,6 104 4 104 104

Custo (R$) 1 4, 3 4        14,34       18 , 7 7 18 , 7 7 15,52 31 , 4 3 8, 3 0 3, 10 58,36   157,23 1 57 , 2 3   38 , 0 0 4, 2 0 42,20 8,42 2 99 , 3 1 3 17 , 7 5 7,88 81 , 7 7 103,50 5 1 0, 89 40 , 5 1 8 50 , 7 1

4o ano Qtde. 1

1 8 1 ,7 0 ,6 1 ,6

0 ,5

5 0 ,7 0,6 94 , 5 4 94 , 5 94,5

Custo (R$) 1 4, 3 4        14 , 3 4       18 , 7 7 18 , 7 7 15 , 5 2 31 , 4 3 8 ,3 0 3,10 58 , 3 6   1 57 , 2 3 157,23   38 , 0 0 4 ,2 0 42 , 2 0 8,42 2 99 , 3 1 2 90 , 1 2 7, 8 8 74,66 94,50 4 6 7, 1 5 38 , 3 2 804,78

5o ano Qtde. 1

1 8 1 ,7 0 ,6 1 ,6

0 ,5

5 0 ,7 0,6 6 3 ,6 4 6 3 ,6 63,6

Custo (R$) 14 , 3 4        14 , 3 4       1 8 ,7 7 1 8 ,7 7 1 5 ,5 2 31 , 4 3 8 ,3 0 3, 1 0 5 8 ,3 6   15 7 , 2 3 157,23   38,00 4 ,2 0 42 , 2 0 8,42 29 9 , 3 1 19 5 , 2 5 7 ,8 8 50,24 63,60 316,98 30 , 8 1 6 4 7, 1 0

Fonte: Savietto, 1997 e Informações Econômicas (várias)

Os custos médios serão calculados como segue, admitindo para os 6 , 7 e 8o cortes os mesmos custos do 5 o corte: o

o


171

V cus custos tos méd médios ios = =

1779,80 + 8486 867 , 7 + 8047 478 , 8 + 647,10 + 647,10 + 647,10 + 647,10 , 4/ha = 8590 8

Para o imóvel temos: V custos médios = R$ 859,04/ha ´ 35 ha = R$ 30.066,40 Disto resulta como renda líquida operacional: RL = RB  D = Onde: RL = renda líquida operacional RB = renda bruta = R$ 50.435,56 D = despesas operacionais = R$ 30.066,40 RL = R$ 50.436,56  R$ 30.066,40 = RL = R$ 20.370,16 Nota: obs Nota: observ ervee que par paraa cál cálcul culoo des desta ta rece receita ita fora foram m con consid sidera eradas das as estradas internas, o galpão para armazenar insumos, o galpão para máquinas e as duas casas de colonos, que são ativos da empresa que contribuem diretamente para a geração da renda líquida. Considerando a área total do imóvel 50 ha, temos uma receita líquida operacional para o imóvel avaliando de: R$20.370,16 RL = = R$ 407,40/ha 50,00 ha Será adotada a taxa de renda de? Reside aqui a principal dificuldade desta metodologia para o meio rural. Faltam trabalhos demonstrando matematicamente a definição desta taxa. Daudt (1996) sugeriu a taxa de 12% ao ano para aquela época e para a região de arroz e pecuária no Rio Grande do Sul, comprovando por meio de exemplos. Pellegrino (1983) sugeriu 4,00% ao ano para o Brasil, tendo como fonte a Receita Federal.

172


Tal taxa deveria sem comprovada estatisticamente, para viabilizar a utilização do método e demonstrar segurança, caso contrário a aplicação fica sujeita a severas críticas. Existem maneiras de se definir esta taxa de capitalização, uma delas é: Comparando valores de imóveis vendidos com suas respectivas receitas líquidas operacionais. Como exemplo podemos citar: Venda

Atividade

Receita líquida operacional

Valor total

Taxa

1 2 3

Cana-de-açúcar Cana-de-açúcar Cana-de-açúcar

20.523,00 24.980,00 27.604,00

284.000,00 342.000,00 315.000,00

7 ,2 2 % 7 ,3 0 % 8 ,7 6 %

Considerando que a propriedade avalianda tem uma receita líquidaa an quid anua uall e to tota tall de R$ 20 20.37 .370, 0,16, 16, po porr com compa para raçã çãoo te terí ríam amos os a ta taxa xa de 7,22% (receita líquida operacional de R$ 20.523,00 como a mais próxima do evento em análise), resultando como valor: R$ 20.370,16 ´ 100 @ R$ 282.000,00 V = 7,22% As informações de vendas, que serviram como referência na determinação da taxa de capitalização, devem corresponder a propriedades com a mesma utilização da avalianda e características semelhantes. Atividades diferentes sugerem taxa de capitalização diferentes. Outra consideração refere-se aos demais componentes do imóvel: o valorr en lo encon contr trad adoo de R$ 282 282.0 .000, 00,00 00 co corre rresp spond ondee ao va valo lorr to tota tal, l, po porta rtant nto, o, a infra-estrutura que contribui para a geração da renda líquida existente foi considerada na determinação da receita líquida operacional, assim como os tipos de solos, que influenciam diretamente na receita. A este resultado falta adicionar o valor das benfeitorias que que não foram incluídas na determinação da receita líquida operacional. Neste exemplo: a sede, que possui área de 150,00 m², padrão construtivo proletário (unitário de R$ 215,00/m²), estado de conservação regular (fator0,6 tor 0,60) 0) e est estáá per perfe feita itame mente nteade adequa quada da ao im imóve óvel,l, va valor lor de R$ 19. 19.350 350,00. ,00.


173

Assim, o valor total do imóvel será igual a: VI = V + B Onde: VI = valor total do imóvel V = valor calculado pela capitalização da renda líquida (inclui toda a in infra fra-e -est strut rutura ura ne nece cess ssár ária ia pa para ra ge gera rarr a re renda nda lí líqu quid ida, a, qu quee ne nest stee co corre rressponde à cana-de-açúcar, às terras, as estradas internas, ao galpão para arma ar maze zena narr in insu sumo mos, s, o ga galp lpão ão pa para ra má máqu quin inas as e às dua duass ca casa sass de co colo lonos nos)) = R$ 282.000,00 B = benfeitorias que não contribuem para a geração da renda líquida = R$ 19.350,00 Do que resulta: VI = R$ 282.000,00 + R$ 19.350,00 = R$ 301.350,00 Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar uma pesquisa de imóveis vendidos e/ou à venda ele pode determinar a renda líquida operacional de cada propriedade. Com este es tess do dois is va valo lore res, s, po pode demo moss ca calc lcula ularr a ta taxa xa de re renda nda at atual ual da daqu quel eles es im imóó veis com suas características espelhadas na avaliação, como fizemos neste exemplo.

O IB IBAP APE/ E/SP SP

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Sãoo Pau Sã Paulo lo  IB IBAPE APE/S /SPP é um ór órgã gãoo de cl clas asse se fo form rmad adoo po porr pr prof ofis issi sion onai aiss de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e também empresas que atuam na área ár ea da dass AVA AVALI LIAÇÕ AÇÕES ES E PER PERÍC ÍCIAS IAS DE EN ENGE GENH NHAR ARIA IA em nos nosso so Es Esta tado do.. Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congre con gregar gar tai taiss pro profis fissio sionai naiss pro promov movend endoo int interc ercâmb âmbio io e dif difusã usãoo de inf inforormações e avanços técnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados, promovendo cursos de formação maç ão bás básica ica e ava avança nçados dos no seu cam campo, po, orga organiza nizando ndo ain ainda da cong congres ressos sos,, cursos, ciclos de estudos, simpósios, conferências, reuniões, r euniões, seminários, painéis de debates e outros eventos. Em sua sede própria à Rua Maria Paula, n o 122, conjunto 106, 1o andar, CEP 01319-907, São Paulo, SP, Fone: (11) 3105-4112, mantém atualizado banco de dados com elementos do mercado imobiliário da Capital e Municípios do Interior, além de biblioteca especializada para consultas, venda de livros e apostilas que abordam matérias relacionadas à Perícia e Avaliações. A atual diretoria do IBAPE/SP (Biênio 2004-2005) possui o seguinte quadro: Presidente Vice-presidente Diretor Cultural Diretor Técnico Dir. de Eventos Dir. Di r. Se Secr cret etár ário io Dir. Tesoureiro

Eng. Alcides Ferrari Neto Eng. Tito Livio Ferreira Gomide G omide Eng. Osório Accioly Gatto Eng. Antonio Sergio Liporoni Eng a. Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Eng. En g. Je Jerô rôni nimo mo Ca Cabr bral al Pe Pere reir iraa Fa Fagu gund ndes es Ne Neto to Eng. Eduardo Rottmann

176


 Alguns dos cursos ministrados pelo IBAPE/SP:  Curso Básico de Avaliação de Imóveis Urbanos;  Curso de Perícias e Anomalias em Edificações;  Curso de Avaliação de Imóveis Rurais;  Cu Curso rso de Pe Perí ríci cias as Ju Judi dici ciai aiss em aç açõe õess re reai ais, s, dom domin inia iais is e po poss sses es-sórias;  Curso de Avaliação de Máquinas, Equipamentos e Instalações Industriais;  Curso de Determinação de Valores Locativos;  Treinamento Introdutório de Inferência Estatística aplicada à Engenharia de Avaliações;  Curs Cursoo Bás Básico ico de Mat Matemá emátic ticaa Fin Financ anceir eira, a, Ava Avalia liação ção Eco Econôm nômica ica e Mensuração do Valor de Marcas;  Curso de Perícia Judicial dentro da Temática Ambiental. Visite o site www.ibape-sp.org.br

Bibliografia

ABNT, Avaliaç Avaliação ão de Imóveis Rurais, São Paulo, Norma Brasileira Regiso trada n 14.653-3, Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2004. AEASP, Curso de Engenharia de Avaliações  Avaliação de Propriedades Rurais,, Assoc Rurais Associaçã iaçãoo de Enge Engenhei nheiros ros Agrôn Agrônomos omos do Esta Estado do de São Paul Paulo, o, apostila, 1980. AEASP e IBAPE, I Curso de Avaliaç Avaliações ões e Peritagen Peritagens, s, Associação de Engenheiross Agrônomos do Estado de São Paulo com a colabo nheiro colaboração ração do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, apostila, 1977. AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS, The Appraisal of Rural Property , Chicago, American Institute of Real Estate Appraisers, 1983. ASSUMPÇÃO FILHO, O. de. Procedimentos e metodologia para avaliação de áreas possuidoras de cobertura florestal natural, economicamente utilizadas sob o regime de rendimento sustentado, através de plano de manejo florestal sustentado  PMFS, Anais do X COBREAP, IBAPE, Porto Alegre, RS, 1999. CAIRES, H. R. R. de. Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações. 2a ed., São Paulo, Pini, 1978. CANTEIRO, J. R. Construções, seus custos de reprodução na capital de Sãoo Pa Sã Paul uloo de 19 1939 39 a 19 1979, 79, Te Terre rreno nos, s, su subs bsíd ídio ioss à té técni cnica ca da av aval alia iaçã çãoo a 3 ed., São Paulo, Pini, 1978. CARTER HILL, R.; GRIFFITHS, W. E.; JUDGE, G. G., Econometria , São Paulo, Saraiva, 1999. CARVALHO, E. F. Perícia Agronômica: Elementos Básicos. Goiânia, Editora Vieira, 2001.

178


CUNHA, CUNH A, S. B. da e GU GUER ERRA RA,, A. J. T. (o (orga rgani niza zado dore res) s),, Avaliação e Perícia Ambiental. Rio de Janeiro, Bertrand Brasil, 1999 DAUDT, C. D. L. Curso de Avaliações e Perícias Judicias Ju dicias (Vistoria e Avaliação de Imóveis Rurais). Porto Alegre, CREA/RS. __________. _______ ___. Metodologia dos Difer Diferenciai enciaiss Agronôm Agronômicos icos na Vistori Vistoriaa e Avaliação do Imóvel Rural, Porto Alegre, CREA/RS, 1996. DEMÉTR DEM ÉTRIO, IO, V. A. Novas Diretrizes para Avaliação de Imóveis Rurais. Congresso de Avaliações e Perícias  IBAPE, Águas de São Pedro, 1991. __________. (Coord.), Anais do Simpósio sobre Engenharia de Avaliações e Perícias. Piracicaba, FEALQ, 1995. DESLANDES, C. A. Avaliação de Imóveis Rurais. Viçosa, Aprenda Fácil, 2002. DINIZ, J. N. N. Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais não Reproduti vas. São Paulo, Companhia Energética de São Paulo, 1997. DINI DI NIZ, Z, J. N. N. Ma Manua nuall pa para ra Cl Clas assi sifi fica caçã çãoo da Ca Capa pacid cidad adee de Us Usoo da dass Te Terra ras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais  1 aproximação. São Paulo, Companhia Energética de São Paulo, 1997 FERNANDES, J. F. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). Sã Sãoo Pa Paul ulo, o, Pi Pini ni  Ins Insti titu tuto to Bra Brasi sile leir iroo de Av Aval alia iaçõe çõess e Pe Períc rícia iass de Engenharia, 1983. FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR. Preços Agrícolas. Departamento de Economia e Sociologia Rural da Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz da Universidade de São Paulo, e Centro de Pesquisa em Economia Agrícola da Fundação de Estudos Agrários Luiz de Queiroz, vários volumes. FIKER, J. Manual de Redação de Laudos, São Paulo, Pini, 1989. FILLINGER, V. C. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações Industriais e Indústrias). São Paulo, Pini. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1985. FRANÇA, G. V. Estudo agro-técnico e avaliação das terras da Fazenda São Sebastião, Município de Santa Cruz das Palmeiras, Estado de Sãoo Pa Sã Paul uloo  Le Leva vant ntam amen ento to de Sol Solos os,, Ca Capa pacid cidad adee de Us Usoo e Va Valor lor Re Rela la-tivo das Terras. Piracicaba, Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz, 1983. HIRSCHFELD, H. Engenharia Econômica. 2a ed. São Paulo, Atlas, 1982.


179

IBAPE. Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Porto Alegre, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande do Sul, vários trabalhos, 1999. IBAPE/SP. Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias . São Paulo, Instituto Instituto Brasileiro de Avaliações Avaliações e Perícia Períciass de Engenharia de São Paulo, vários trabalhos, 1997. ICAPE. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Florianópolis, Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias, vários trabalhos, 1995. IEA. Informações Econômicas. Governo do Estado de São Paulo, Secretaria de Agricultura e Abastecimento, Coordenadoria Sócio-Econômica, Instituto de Economia Agrícola, vários volumes. KOZM KO ZMA, A, M. C.F. daS. Engenharia de Avaliações (Avaliação de PropriedaPropr iedades Rurais). São Paulo, Pini. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1984. LEPSC LE PSCH, H, I. F. (C (Coo oord. rd.)) Ma Manua nuall pa para ra Le Leva vant ntam amen ento to Ut Util ilit itár ário io do Me Meio io Fí Fí-sico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Campinas, Sociedade Brasileira da Ciência do Solo, 1983. __________. Solos  Formação e Conservação. 4a ed. São Paulo, Melhoramentos. Coleção Prima-Brasil, 1982. MACIEL, R. e MATOSKI, A. Inferênci Inferênciaa estatística em imóveis rurais  um estud est udoo de ca caso. so. Anais do X COBREAP, IBAPE. Porto Alegre, RS, 1999. MAGOSSI, A. J. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). São Paulo, Pini  Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1983. __________. Método para Avaliação de Florestas Artificiais. Caderno BraBrasileiro de Avaliações e Perícias, 1991. Avaliação ão de Propriedades Rurais. MARTINS, F. G. e MARTINS, F. G. N. Avaliaç Instit Ins tituto uto Bra Brasil sileir eiroo de Ava Avalia liaçõe çõess e Perí Perícia ciass de Eng Engenh enhari aria, a, sep separa arata. ta. MEDEIROS JÚNIOR, J. da R. e FIKER, J. A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e Argumentar Dialeticamente . São Paulo, Pini, 1996. MOREIRA, A. L. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo, Pini  Escola Nacional de Habitação e Poupança, 1984. NEVE NE VES, S, L. C. da dass e DE DEMÉ MÉTR TRIO IO,, V. A. Engenharia de Avaliações e Matemática Financeira. São Paulo, Curso realizado na AEASP, 1992. OHNO, M. Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas. 2a ed., São Paulo, Companhia Energética de São Paulo, 1971.

180


PELEGRINO, J. C. Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades Rurais). São Paulo, Pini  Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1983. RIBA RI BAS, S, L. C. Proposta Metodológica para Avaliação de Danos Ambientais  o caso florestal. 1996, 242 pp., Tese (Doutorado). Escola Politécnica. Universidade de São Paulo. SAVIETTO, C. Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes. São Paulo, Companhia Energética de São Paulo, 1997. TRIOLA, M. F. Introdução à Estatística. 7a ed., Rio de Janeiro, LTC  Li vros Técnicos e Científicos, 1999. VEGNI-NERI, G. B. dei. Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais. 4a ed. ed.,, São Paulo, Ed. Nacional, 1979. Legislação lação Federa Federall sobre o Meio Ambie Ambienn VENTURA, VENTU RA, V. J. e RAMBE RAMBELLI, LLI, A. M. Legis a te. 2 ed., Taubaté, Vana, 1996.

Exemplo de um Lau auddo de Avaliação de uma Propri Pro prieda edade de Rur Rural al

20.1 Considerações preliminares Versa o presente presente trabalho sobre a determinação do valor de venda do se segu guin inte te be bem m im imóv óvel el:: Im Imóv óvel el de us usoo rur rural al,, Fa Faze zend ndaa Bo Boaa Vi Vist sta, a, si situa tuada da no Município de Santa Lúcia, Estado de São Paulo, com 537,232 ha. Entende-se por valor de mercado de um bem: quantia mais prová vel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

20.2 Procedi Procedimentos mentos metodológic metodológicos os avaliatórios avaliatórios 20.2.1 Terra nua Para melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra, apresentaremos um sucinto resumo sobre quais são as nor mas que regem as avaliações. A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 14.653-3:2004, de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Esta NBR é válida para todo o território nacional, por isso mesmo seu caráter geral é abrangente, assim, para cada região, como a própria NBR recomenda, deverão ser levadas em consideração particularidades dessa região. Esta Norma substituiu a antiga NB 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é necessá rio consultar também a Lei Federal n o 4.504 de 30/11/1994 (Estatuto

182


da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado. Além desta, também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, aprovada em Agosto de 1994, a qual fixa procedimentos para elaboração de laudos. Neste caso, o capítulo que nos interessa corresponde ao item 6.4.6. Requisitos Complementares Envol vendo Imóveis Rurais. Adotaremos, portanto, na presente avaliação, basicamente as recomendações contidas na NBR 14653-3 e nas Normas do IBAPE/SP. IBAP E/SP. Uma cópia das citadas NORMAS acompanha este trabalho como ANEXO.

20.2.2 Culturas e construções A avaliação das construções, edificações e instalações  benfeitorias não reprodutivas  será feita basicamente a partir destes pontos: 1o Da atualização dos custos oriundos do trabalho intitulado Avaliação de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros Mitsuo Ohno e Adilson José Magossi apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, trabalho este que foi revisado e atualizado por meio de pesquis qu isaa de pr preç eços os de me merc rcad ado, o, pe pelo lo en eng. g. ag agr. r. Ja Jalci lcion onee N. N. Di Dini nizz em Junho de 1996 (Caderno de preços de benfeitorias rurais não reprodutivas), sendo que a partir desta data os valores foram atualizados para a data da presente pesquisa, com índices PINI de Custos de Edificações (última unidade disponível) deduzindo-se a depreciação em função da idade aparente, estado de conservação e funcionalidade; o 2 Aplicação dos Custos Cu stos Unitários PINI de Edificações, publicados na revista Construção , para o Estado onde o imóvel localiza-se, multiplicados por um coeficiente igual a 0,50 (50%) a títu tí tulo lo de ad adeq equa uaçã çãoo e com compa pati tibi bili lida dade de com o me merca rcado do de im imóó veis rurais onde se situa o imóvel avaliando (esta adequação faz-se necessária devido à incidência sobre o custo básico de encargos sociais, aprovação de projetos, administração, taxas municipais, estaduais e federais, etc., na zona urbana, que to-


3o

183

talizam > 120%, enquanto no meio rural existem apenas alguns encargos sociais); ou Quando tratar-se de construções não padronizadas ou não previstas no trabalhos citados acima, será feita a avaliação por meio me io de or orça çame ment ntos os,, on onde de é de dete term rmin inad adoo o cus custo to de re repo posi siçã çãoo da benfeitoria em lojas de materiais de construção, escritórios de eng engenh enharia aria,, cas casas as da agr agricul icultura tura,, coo cooper perati ativas vas e out outros, ros, baseando-se nas Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno e atualizado no trabalho do Eng. Diniz.

Para as culturas, lavouras, pastagens, florestamentos implantados e out outros ros  ben benfei feitor torias ias rep reprod roduti utivas vas  ser seráá uti utiliz lizado ado pre prefer ferenc encial ialme mente nte o método do valor econômico, conforme recomendação da NBR 14653-3:2004 da ABNT, a qual prescreve: 10.3 Produções vegetais Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico.

A definição do Método na mesma mesm a NBR é: 8.2.2 No casode ava avalia liação ção de pro produçõ duções es veg vegetai etaiss deve devem m ser obs observ ervados ados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a part pa rtir ir da da data ta de re refe ferê rênc ncia ia da av aval alia iaçã ção o at até é o fi finalda nalda vi vida da út útilil da pr produ odu- - ção vegetal. 8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver. 8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de opor op ortu tuni nidad dade e so sobr bre e o cap capit ital al qu que e el ela a re repre prese sent nta a ou o va valo lorr de se seu u ar arren ren- - damento.

Voltando a produções vegetais: 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implanta- - ção, recomenda-se recomenda-se utili utilizar, zar, alternativamente alternativamente ao método da capita capitaliza liza- ção da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.

184


20.3 Vistoria 20.3.1 Localização O imóvel vistoriado, Fazenda São João da Boa Vista, está situado no Município de Santa Lúcia, Comarca de Américo Brasiliense, Estado de São Paulo. O acesso ao imóvel é feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o município de Santa Lúcia ao de Rincão. A propriedade faz frente também para estrada vicinal asfaltada, mas não tem acesso direto. Dista cerca de 3,0 km do centro da cidade de... e faz parte de zona rural, com ocupação predominante de grandes propriedades. A exploração agrícola principal da região é a cana-de-açúcar, encontrando-se também, em menor escala, a exploração de laranja e de gado de corte/leite. A estrada que faz o acesso ao imóvel, a partir da rodovia vicinal, é de terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano, inclusive de caminhões canavieiros, classificando o imóvel como de SITUAÇÃO VICINAL I (ou muito boa), com importância relativa das distâncias. distâncias. Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação, Adaptada de Kozma, 1985. SITU SI TUAÇ AÇÃO ÃO

ASFALTO (ou ótima) VICINAL I (ou muito VICINAL II (ou boa) VICINAL III (ou regular) VICINAL IV (ou desfavorável) VICINAL V (ou péssima)

CONDIÇÕES DE ACESSO E CIRCULAÇÃO Tipo Ti po de es estr trad adaa (c (com om Importância das Condições de acesso direto ao distâncias aos centros tráfego dur ante imóvel) de referência o ano Asfaltada e com boa Limitada Permanente conservação Estrada de chão com Relativa Permanente ótima conservação Estrada de chão Significativa Permanente Estradas de chão e servidões de passagem Porteiras nas servidões de passagem Porteiras e interceptadas por córregos sem pontes

Escala de valor (%) 100 95 boa) 90

Sign Si gnif ific icat ativ ivaa

Sem co Sem cond ndiç içõe õess satisfatórias

80

Signi Si gnific ficati ativa va

Problema Proble mass sér sério ioss na estação chuvosa

75

Sign Si gnifific icat ativ ivaa

Proble Prob lema mass sé séri rios os mesmo na seca

70


185

A propriedade possui relevo suave ondulado, a erosão é moderada e está parcialmente controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível). Os recursos hidrográficos são abundantes no imóvel, possuindo di versas nascentes e cursos de água. A infra-estrutura pública disponível no local compõe-se de redes de energia elétrica, telefônica e escola de 1 o grau de conservação e limpeza das estradas, sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal.

20.3.2 Solos A área total da propriedade é de 537,232 hectares e seus principais solos estão divididos como segue: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras terr as de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII.; situação VICINAL I. As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma:

20.3.3 Culturas 100,00 ha de CANA-DE-AÇÚCAR, com aspecto produtivo razoável e estado nutricional bom. Estágio atual de pré-colheita, com a seguinte distribuição: ÁREA 35,00 ha 25,00 ha 15,00 ha 15,00 ha 10,00 ha



60,00 ha co 60,00 com m po poma marr de LA LARA RANJ NJA A pa para ra in indús dústr tria ia,, co com m as aspe pect ctoo pro pro-dutivo e nutricional bom, estágio atual após a colheita, com a seguinte distribuição:

186

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Idade atual 4 5 6 7 8

N o de cort cortes es futu futuros ros 15 14 13 12 11

Produçã Prod uçãoo cx./ cx./ha ha atua atuall 250 400 700 700 700

Área aval avaliand iandaa (ha) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

9 10 11 12 13 14

10 9 8 7 6 5

700 700 700 700 700 700

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

15 16 17 18 19

4 3 2 1 0

700 600 500 400 300

4,00 3,00 3,00 3,00 3,00

50,00 ha de PASTAGEM de capim elefante (colonião), implantada sem desbravamento necessário, com ótima formação e ótima manutenção, com capacidade de suporte igual a 10 UA/ha, considerada considerada excelente para a região; 4,00 ha ocupados pelas benfeitorias; e 50,00 ha ocupados ocupad os por mata natural. natural. A reserv reservaa legal exist existee mas não está averbada.

20.3.4 Rebanhos A propriedade possui ainda um rebanho de gado gado de corte, raça Nelore lo re,, com compo post stoo de de:: 50 ca cabe beça çass de boi em re regi gime me de en engo gorda rda,, pe peso so mé médi dioo de 17 arrobas; 50 cabeças de garrotes; 50 cabeças de bezerros; 50 cabeças de vaca gorda, peso médio de 16 arrobas.

20.3.5 Construções, edificações e instalações SEDE: SED E: Trat Trata-s a-see de uma res residê idênci nciaa cons constru truída ída em alv alvena enaria ria,, com re vestimentos nas paredes e pisos, com pintura a látex, com forro de madeira (tipo macho e fêmea), com cobertura de telhas de barro, com instalações elétricas e hidráulicas completas. Enquadra-se como tipo


187

construtiv constr utivoo méd médio io sup superi erior, or, em bom est estado ado de con conser servaç vação. ão. É com compos posta ta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritório, 3 dormitór ios, 3 suítes, suít es, 2 banh banheiro eiros, s, cozi cozinha nha e des despens pensa. a. ÁREA CONS CONSTRUÍ TRUÍDA: DA: 445, 445,00 00 m². CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Trata-se de residências construídas em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos, com pintura a látex, sem forro, com cobertura de telhas de barro, com instalações elétricas e hidráulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletário, em estado de conservação regular. São compostas de sala, 2 dormitórios, banheiro, cozinha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 320,00 m². CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei, com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros. Está em estado de conservação regular. 80,00 metros lineares. GALPÕES: Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Em estado de conservação precário. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 1.200,00 m². CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservação e manutenção bons. 10.000 metros lineares.

20.4 Avaliação 20.4.1 Terra nua Para a avaliação do terreno, as Normas recomendam o método comparativo direto e o critério do valor médio do hectare. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA SELECIONAMENTO DE DADOS

Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condições: 1. Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geo-econômica do imóvel avaliando, dando preferência a elementos com os mesmos tipos de solos. Neste caso, os solos da propriedade avalianda enquadram-se como: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de

188


terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII; situação VICINAL I. TRATAMENTO DE DADOS Paraa a pre Par presen sente te pes pesqui quisa sa fora foram m seg seguid uidos os os dit ditame amess rec recome omenda ndados dos pela NORMA NBR 14653-3  NORMA PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, utilizando-se o Método Comparativo Direto. Os elementos coletados foram identi ide ntifica ficados dos e plo plotad tados os em pla planta nta rodo rodoviá viária ria par parcia ciall do Mun Municíp icípio io de. de..., .., na escala 1:75.000. 1. ELEMENTO PARADIGMA: áreas rurais, sem benfeitorias, com aproveitamento agropecuário, como o imóvel avaliando, cujo índice agronômico (ou nota agronômica) é igual a: índice agronômico ponderado = =

(193,6 (19 3,600 ha ´ 0,9 0,903) 03) + (24 (241,0 1,032 32 ha ´ 0,3 0,38) 8) + (10 (102,6 2,600 ha ´ 0,2 0,285) 85) = 537,232 ha índice agronômico ponderado = 0,550 (Fonte: Tabela A)

1.1. IM 1.1. IMÓVE ÓVEIS IS SE SEME MELH LHAN ANTE TES: S: li limi mita tado doss a 30% em to torno rno do ín índi dice ce agronômico do imóvel avaliando, que neste caso corresponde a: Limite inferior = 0,550 ´ 0,7 = 0,385; Limite superior = 0,550 ´ 1,3 = 0,715. 2. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido por meio de um desconto de 10% (Fa (Fato torr = 0, 0,90) 90) pa para ra co comp mpens ensar ar a ela elast stici icida dade de na natur tural al das dasofe oferta rtas. s. 3. PREÇO PADRÃO (q): obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações, fazendo-se a correção da(s): 3.1. SITUAÇÃO: em função da tabela criada cr iada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho, a seguir apresentada; 3.2. CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta por Mendes Sobrinho, considerando considerando as classes de capacidade de uso, por representar a

189


região geo-econômica do Município em estudo (embasamento estatístico apresentado em adendo, utilizando-se do teste dos mínimos quadrados), a seguir apresentada; TABELA A Fato Fatores res de pon pondera deração ção na obte obtenção nção do valo valorr das terr terras as rúst rústica icass con consisi-

derando a classe de capacidade de uso e situação, segundo MendesSobrinho, para a região em estudo. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV

100% 95% 90% 80% 75%

I 100% 1 ,0 0 0 0 ,9 5 0 0 ,9 0 0 0 ,8 0 0 0 ,7 5 0

VICINAL V

70%

0 ,7 0 0

SITUAÇÃO

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713

II I 75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563

IV 55% 0 ,5 5 0 0 ,5 2 3 0 ,4 9 5 0 ,4 4 0 0 ,4 1 3

V 50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375

VI 40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300

VII 30% 0 ,3 0 0 0 ,2 8 5 0 ,2 7 0 0 ,2 4 0 0 ,2 2 5

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150

0,665

0,525

0 ,3 8 5

0,350

0,280

0 ,2 1 0

0,140

3.3. BENFEITORIAS: foram utilizados custos oriundos do trabalho intitulado Avaliação de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros Mitsuo Ohno e Adilson José Magossi, apresentado no III Congresso Brasil Bra sileir eiroo de Eng Engenh enhari ariaa de Ava Avalia liaçõe çõess e Perí Perícia cias. s. O ref referi erido do tra trabal balho ho foi revisado e atualizado por meio de pesquisa de preços de mercado, pelo eng. agr. Jalcione N. N. Diniz em junho de 1996, sendo que a partir desta data os valores foram atualizados para a data da presente pesquisa, por meio dos índices PINI de Custos de Edificações (última unidade disponível), disponível), deduzindo-se a depreciação em função da idade apa apa-rente, estado estado de conservação e funcionalidade; 3.4. CULTURAS: foram utilizados custos unitários oriundos da Ta bela de Preços de Culturas, elaborada pela CESP, a qual foi apresentada no VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. A referida tabela foi revisada e atualizada por meio de pesquisa de preços de mercado em agosto de 1996, sendo que a partir dessa data os valores unitários foram atualizados pelos índices da FIPE até a data da presente pesquisa (última unidade disponível); 4. DATA: a atualização não foi efetuada pois todos as observações são contemporâneas à data deste laudo;

190


5. DIMENSÃO: no caso de verificada a existência de influência da área no valor unitário, será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima, com a adoção de índices devidamente demonstrados neste laudo. DADOS COLETADOS E HOMOGENEIZAÇÃO OBSERVAÇÃO 1

MUNICÍPIO:

Santa Lúcia

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone ÁREA de 510 ha, localizada no município de , acesso por estrada de chão classificada como VICINAL 1.240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII. Propriedade P ropriedade com 240 ha em cana o o 2 de 1 a 5 cor corte te,, 10 te terre rreir iros os de ca café fé (2 (2.0 .000 00 m ), 20 20.0 .000 00 pé péss de eu euca cali lipt ptoo de ch chei eiro, ro, pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeças de gado nelore e 195.000 pés de café com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo café icatú. Faz enda com várias tulhas (1.000 m 2), galpões (400 m 2), mangueirão (300 m) e vários implementos. Casa sede (200 m 2), piscina (30 m 2), pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imóvel estão coberto com vegetação nativa (mata). OFERTA SOLOS/SITUAÇÃO III, VICINAL I IV, VICINAL I VI, VICINAL VICI NAL I VII, VICINAL VIC INAL I ÁREA TOTAL BENFEITORIAS: CA N A EUCALIPTO CAFÉ TERREIROS TULHAS GALPÕES MANGUEIRÃO IMPLEMENTOS

R$ 2.100.000,00 ÁREA (ha) 240,00 65,00 157,70 47,30 510,00 DIMENSÃO 240,00 20.000,00 120.000,00 2.000,00 1.000,00 400,00 300,00 32.510,00

CLASSE 0,75 0,55 0,40 0,30 UNITÁRIO 1.753,31 2,00 2,00 30,40 135,50 145,00 65,00 1,00

SITUAÇÃO 0,95 0,95 0,95 0,95 F. Ponderado Pondera do CONSERVAÇÃO 1,00 1,00 1,00 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40

FATOR 0,713 0,523 0,380 0,285 0,546 VALOR R$ 420.794,40 R$ 40.000,00 R$ 240.000,00 R$ 24.320,00 R$ 54.200,00 R$ R$ 23.200,00 R$ R$ 7.800,00 R$ 13.004,00

191

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS SEDE PISCINA

200,00 30,00

175,00 83,00

TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

0,80 0,80

R$ 28.000,00 R$ 1.992,00 R$ 853.310,40

ÍNDICE ATUALIZ.

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR À VISTA  VALOR DAS BENFEITORIAS)/ÁREA= FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA/OBSERVAÇÃO PARADIGMA/O BSERVAÇÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

0,90

1.890.000,00 2.032,72 1,0073 1,0000

UNITÁRIO = Vv ´ FATOR CLASSE e SITUAÇÃO ´ F. ATUAL. = UNITÁRIO/ha = R$ 2.047,56

OBSERVAÇÃO 2

MUNICÍPIO:

Santa Lúcia

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone ÁREA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, no município de , a 14 km da cidade de  por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 60 ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 pés de café, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icatú, 20 ha de cana de 1 a 4 cortes, 20.000 pés de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de café (500 m 2) e tulha (200 m2). Fazenda com casa de administrador (100 m 2), casas de colonos (120 m2), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). VENDA SOLOS/SITUAÇÃO III, ASFALTO VI, ASFALTO

ÁREA TOTAL

R$ 549.000,00 ÁREA (ha) 87,62 60,00

147,62

CLASSE 0,75 0,40

SITUAÇÃO 1,00 1,00

F. Ponderado Ponde rado

FATOR 0,750 0,400   0,608

192


BENFEITORIAS: DIMENSÃO UNITÁRIO CONSERVAÇÃO VALOR CA N A 20,00 1.370,85 0,60 R$ 16.450,20 EUCALIPTO 20.000,00 2,00 0,60 R$ 24.000,00 R$ CAFÉ 95.000,00 1,00 0,60 R$ 57.000,00 TERREIROS 5000,00 30,40 0,40 R$ 6.080,00 TULHAS 200,00 135,50 13 0,40 R$ 10.840,00 CASA ADM 100,00 135,50 0,40 R$ 5.420,00 CASA COLONO 120,00 145,00 0,40 R$ 6.960,00 IMPLEMENTOS 25.000,00 1,00 0,40 R$ 10.000,00 TOTAL BENFEITORIAS R$ 136.750,20 DATA 4/00 ÍNDICE ATUALIZ.

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VA VALLOR À VI VISSTA  VA VALO LOR R DAS BEN ENFE FEIT ITO ORI RIA AS)/Á /ÁR REA = FATO FA TOR R CL CLAS ASSE SE e SI SITU TUAÇ AÇÃO ÃO = PA PARA RADI DIGM GMA/ A/OB OBSE SERV RVAÇ AÇÃO ÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

1,00

549.000,00 2.7792, 2. 2,664 0,90 0, 9046 46 1,0000

UNITÁRIO = Vv ´ FATOR CLASSE e SITUAÇÃO ´ F. ATUAL. = UNITÁRIO/ha =R$ 2.526,22

OBSERVAÇÃO 3

MUNICÍPIO:

Santa Lúcia

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone ÁREA de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no município m unicípio de , próxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 há terras CLASSE VII. Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantação de cana-deaçúcar, água natural e telefone. Casa sede (200 m 2) e piscina (30 m 2). Barracão de 4.000 m 2 para granja, 2 barracões (500 m 2) e 3 casas para caseiro (180 m 2). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). OFERTA

R$ 1.500.000,00

193

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS SOLOS/SITUAÇÃO III, ASFALTO VI, ASFALTO

ÁREA (ha) ÁR 150,00 43,60

CLASSE 0,75 0,30


ÁREA TOTAL 193,60 BENFEITORIAS: DIMENSÃO UNITÁRIO CA N A 19,36 1.800,00 SEDE 500,00 55665,91 PISCINA 30,00 100,00 GRANJA 4.000,00 73,00 BARRACÕES 500,00 150,00 CASAS 180,00 1 50,00 15 IMPLEMENTOS 15.000,00 1,00 PASTAGENS 100,00 280,00 CERCAS 20.000,00 2,45 TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

F. Ponderado Ponde rado CONSERVAÇÃO CO 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80

FATOR 0,750 0,300   0,649 VALOR R$ 34.848,00 R$ 282.955,00 R$ 3.000,00 R$ 292.000,00 R$ 75.000,00 R$ 27.000,00 R$ 15.000,00 R$ 28.000,00 R$ 39.200,00 R$ 797.003,00

ÍNDICE ATUALIZ.

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA 0,90 (VA VALLOR À VI VISSTA  VA VALO LOR R DAS BEN ENFE FEIT ITO ORI RIA AS)/Á /ÁR REA = FATO FA TOR R CL CLAS ASSE SE e SI SITU TUAÇ AÇÃO ÃO = PA PARA RADI DIGM GMA/ A/OB OBSE SERV RVAÇ AÇÃO ÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

1.350.000,00 2.8856, 2. 6,339 0,84 0, 8475 75 1,0000


OBSERVAÇÃO 4

MUNICÍPIO:

Araraquara

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone ÁREA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafei cultura, localizada no município de , acesso por estrada de chão em condições regular es de tráfego, classificada como VICINAL II. 493,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,3 10 6,377 ha CL CLAS ASSE SE VII VIII. I. A top topog ograf rafia ia var varia ia de pl plan anaa a su suav aveme emente nte on ondu dulad lada, a, ve ve--

194


getação, floresta tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em café formado, 50,42 de café em formação, 230,45 de ÁREA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitáveis. A fazenda é bem servida com nascente e córrego interno. A propriedade propr iedade possui 2 casas em alvenaria (120 m 2) e barracão com 200 m 2 em madeira. Fazenda com lavoura de café, sendo formada por 1,164,352 pés de café. 85 ha (12,11%) do imóvel estão coberto com vegetação nativa (mata). OFERTA

R$ 2.900.000,00

SOLOS/SITUAÇÃO ÁREA (ha) CLASSE SITUAÇÃO FATOR IV, VICINAL II 439,96 0,55 0,90 0,495 II, VICINAL II 130,45 0,95 0,90 0,855 II I , V I C I N A L I I 106,37 0,75 0,90 0,675 VIII, VICINAL V ICINAL II 24,86 0,20 0,90 0,180 ÁREA TOTAL 701,64 F. PONDERADO PONDERADO 0,578 BENFEITORIAS: DIMENSÃO UNITÁRIO CONSERVAÇÃO VALOR CAFÉ 1.164.352,00 1,00 0,70 R$ 815.046,40 CASAS 120,00 203,27 0,80 R$ 19.513,92 BARRACÃO 200,00 120,00 0,80 R$ 19.200,00 TOTAL BENFEITORIAS R$ 853.760,32 DATA 4/00 ÍNDICE ATUALIZ


2.610.000,00 2.5503, 2. 3,005 0,95 0, 9516 16 1,0000


OBSERVAÇÃO 5

MUNICÍP ÍPIIO:

Améérico Brasiliense Am

ESTA TAD DO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone Área de 259,111 ha. Localizada no município de , acesso por estrada de chão, com trânsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I. 160 ha com solos

195


CLASSE CLAS SE II II,, 59 ha CLA CLASSE SSE VI,40,1 VI,40,111 11 ha CLA CLASS SSEE VII VII.. Pro Propr pried iedad adee co com m 125ha de cana de parceria, 10 ha. de cana fazenda, 25 ha. de milho, 59 ha. de pastos planos, 10 ha. de pastos morros e 24 ha. de matas morros. Topografia 95% plana e 5% montanhosa fértil. Terra 50% roxa e 50% mista fértil. Córrego, mina de água perene, sendo 2 com vazão de 12.000 lts e água da Sabesp a 2.000 m da sede se de.. Ca Casa sa se sede de em es estil tiloo col colon onia ial, l, con conse serva rvada da e ha habit bitad ada, a, em 2 pav pavim imen entoscom toscom 1.170 m2 e piscina de concreto de 6,50 ´ 14 m. Área com igreja com 60 lugares sentados, casa de administração com escritório (150m2), 18 casas de colonos padronizadas padroni zadas (1.080 m 2), ranchos para máquinas (200 m2), 6 depósitos de água com capacidade de 160.000 l,7 barracões de granja, toda automatizada, estábulo para 30 vacas, em prédio de 240 m 2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poços e 2 elevados 25 ha (9,65%) do imóvel estão coberto com vegetação nativa (mata). VENDA SOLOS/SITUAÇÃO II, VICINAL I VI, VICINAL VICI NAL I VII, VICINAL VIC INAL I

R$ 2.140.000,00 ÁREA (ha) 160,00 59,00 40,11

ÁREA TOTAL 259,11 BENFEITORIAS: DIMENSÃO CA N A 10,00 PASTAGENS 69,00 SEDE 1.170,00 PISCINA 91,00 CASA ADM 150,00 CASA COLONOS 1.080,00 RANCHOS 200,00 DEPÓSITOS ÁGUA 6,00 GRANJAS 7,00 ESTÁBULO 240,00 SILOS E CERCAS TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

CLASSE 0,95 0,40 0,30

UNITÁRIO 1.800,00 280,00 662,20 100,00 150,00 100,00 120,00 5.000,00 80.000,00 200,00

SITUAÇÃO 0,95 0,95 0,95

FATOR 0,903 0,380 0,285  F. Ponderado Ponde rado 0,688 CONSERVAÇÃO VALOR 1,00 R$ 18.000,00 1,00 R$ 19.320,00 R$ 0,80 R$ 619.650,72 0,80 R$ 7.280,00 0,80 R$ 18.000,00 0,80 R$ 86.400,00 0,80 R$ 19.200,00 R$ 0,80 R$ 24.000,00 0,80 R$ 448.000,00 0,80 R$ 38.400,00 R$ R$ 65.000,00 R$ 1.363.250,72 ÍNDICE ATUALIZ

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA 1,00 (VA VALLOR À VI VISSTA  VA VALO LOR R DAS BEN ENFE FEIT ITO ORI RIA AS)/Á /ÁR REA =

2.140.000,00 2.9997, 2. 7,776

196


FATOR FATO R CL CLAS ASSE SE e SI SITU TUAÇ AÇÃO ÃO = PA PARA RADI DIGM GMA/ A/OB OBSE SERV RVAÇ AÇÃO ÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

0,7994 0,79 94 1,0000

UNITÁRIO = Vv ´ FATOR CLASSE e SITUAÇÃO ´ F. ATUAL. = UNITÁRIO/ha = R$ 2.396,41

OBSERVAÇÃO 6

MUNICÍP ÍPIIO:

Améérico Brasiliense Am

ESTA TAD DO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone Área de 512 alqueires paulistas ou 1,239,04 1,239 ,04 ha. Localizada no município de , distância de 9 km por asfalto e 4 km de terra do centro municipal, classificada como ASFALTO. 672,84 ha de solos CLASSE II, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII, 66,20 ha CLASE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueiress em pasto braquiária, alqueire braquiária, dividido em 25 pastos com cercas mourões de aroeira (24.000 m) e manguei mangueiro ro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo 60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiara e poma po marr co com m fru fruta tas, s, 3 nas nasce cente ntes, s, ri rioo la lago go e rep repres resas as.. Fa Fazen zenda da co com m el eletr etric icida idade de tri tri-fásica, casa de funcionário (60 m 2), casa de administrador (120 m 2). Casa sede com 1.200 m2 tipo mansão avaranda de 4 quartos (suíte), 2 salas, salão, copa, cozinha,, varanda, telefone fixo, parabólica, gerador, piscina (50 m 2), sauna, cozinha quadr qua draa de tên tênis is,, ca campo mpo de fut futeb ebol ol e ch churr urras asque queira ira.. Vár Vário ioss maq maquin uinári ários os,, se send ndoo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roçadeiras e 3 grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). OFERTA SOLOS/SITUAÇÃO III, ASFALTO II, ASFALTO VII, ASFALTO ASFALT O VIII, ASFALTO ASF ALTO ÁREA TOTAL BENFEITORIAS: PASTAGENS CERCAS INTERNAS MANGUEIRÃO

R$ 6.000.000,00 ÁREA (ha) 672,84 300,00 200,00 66,20

CLASSE 0,75 0,95 0,30 0,20

SITUAÇÃO 1,00 1,00 1,00 1,00

1,239,04 DIMENSÃO UNITÁRIO 972,84 280,00 24.000,00 2,45 300,00 65,00

F. Ponderado Ponde rado CONSERVAÇÃO CO 1,00 1,00 1,00

FATOR 0,750 0,950 0,300 0,200  0,696 VALOR R$ 272.395,20 R$ 58.800,00 R$ 19.500,00 R$

197

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS CASA CASA ADM SEDE PISCINA QUADRA MÁQUINAS/IMPLEM

60,00 120,00 1.200,00 50,00

150,00 180,00 855,61 85 100,00

TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

0,40 0,40 0,80 0,80

R$ 3.600,00 R$ 8.640,00 R$ 821.385,60 R$ 4.000,00 R$ 12.000,00 R$ 65.000,00 R$ 0,00 R$ 1.265.320,80 ÍNDICE ATUALIZ

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR À VISTA  VALOR DAS BENFEITORIAS)/ÁREA BENFEITORIAS) /ÁREA = FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA/OBSERVAÇÃO PARADIGMA/OB SERVAÇÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

0,90

5.400.000,00 3.337,00 0,7902 1,0000


OBSERVAÇÃO 7

MUNICÍPIO:

Santa Lúcia

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do município de , acesso por estra da de chão, classificada como VICINAL II. 200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII. São 100 alqueires paulistas com ótima topografia. Casa sede de primeira (250 m 2), piscina (30 m 2), 3 casas de caseiro (180 m 2), galpão (300 m2), rio e açude. 25 ha (10,33%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). OFERTA

R$ 1.000.000,00

198


SOLOS/SITUAÇÃO ÁREA (ha) II I , V I C I N A L 200,00 VI, VICINAL VIC INAL 20,00 VIII, VICINAL V ICINAL 22,00 ÁREA TOTAL 242,00 BENFEITORIAS: DIMENSÃO SEDE 250,00 PISCINA 30,00 CASA CASEIRO 180,00 GALPÕES 300,00 TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

CLASSE 0,75 0,40 0,20 UNITÁRIO 1.052,88 100,00 200,00 180,00

SITUAÇÃO FATOR 0,90 0,675 0,90 0,360 0,90 0,180 F. Ponderado Ponder ado 0,604 CONSERVAÇÃO VALOR 1,00 R$ 263.220,00 1,00 R$ 3.000,00 1,00 R$ 36.000,00 1,00 R$ 54.000,00 R$ 356.220,00 ÍNDICE ATUALIZ

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR À VISTA  VALOR DAS BENFEITORIAS)/ÁREA BENFEITORIAS) /ÁREA = FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA/OBSERVAÇÃO PARADIGMA/OB SERVAÇÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

0,90

900.000,00 2.247,02 0,9106 1,0000


OBSERVAÇÃO 8

MUNICÍPIO:

Santa Lúcia

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone Área de 350 alqueires alq ueires paulistas ou 847 ha, localizada no município de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como ASFALTO. 500 ha de solos CLASSE III, 300 ha na CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII. Ótima topografia, 6 km de pista, casa (150 m 2) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). OFERTA

R$ 3.150.000,00

199

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS SOLOS/SITUAÇÃO III, ASFALTO II, ASFALTO VIII, ASFALTO ASF ALTO

ÁREA (ha) 500,00 300,00 47,00

CLASSE 0,75 0,95 0,20

SITUAÇÃO 1,00 1,00 1,00

ÁREA TOTAL 847,04 F. Ponderado Pondera do BENFEITORIAS: DIMENSÃO UNITÁRIO CONSERVAÇÃO CASA 150,00 11338,34 1,00 CURRAL 250,00 65,00 1,00 PASTAGENS 500,00 280,00 0,20 CERCAS INTERNAS 25.000,00 2,45 1,00 TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00 ÍNDICE ATUALIZ

FATOR 0,750 0,950 0,200  0,790 VALOR R$ 20.751,00 R$ 16.250,00 R$ 28.000,00 R$ 61.250,00 R$ 126.251,00


2.835.000,00 3.1198, 3. 8,005 0,69 0, 6962 62 1,0000


OBSERVAÇÃO 9

MUNICÍPIO:

Eng. Velho

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone Área de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30 km do município de , 6 km da pista, classificada como VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada f ormada em pastagem. 03 açudes, nascente e represa. Casa sede avarandada de 1 a (300 m2). Com 03 quartos, sala, copa, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m 2). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpão para implementos (250 m 2) e várias divisões de pasto com cerca paraguaia (15.000 m). 30 ha (13,48%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata).

200


OFERTA SOLOS/SITUAÇÃO II I , V I C I N A L I II VI, VICINAL VIC INAL III

R$ 830.000,00 ÁREA (ha) 200,00 22,64

CLASSE 0,75 0,40


ÁREA TOTAL 222,64 BENFEITORIAS: DIMENSÃO UNITÁRIO SEDE 300,00 55000,00 CASA 80,00 180,00 PISCINA 30,00 100,00 CURRAL 200,00 65,00 GALPÕES 250,00 150,00 CERCAS 15.000,00 2,11 PASTAGENS 120,00 280,00 TOTAL BENFEITORIAS DATA 4 /0 0

F. Ponderado Ponde rado CONSERVAÇÃO 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,60 0,60

FATOR 0,600 0,320   0,572 VALOR R$ 60.000,00 R$ 5.760,00 R$ 1.200,00 R$ 5.200,00 R$ 15.000,00 R $ 18.990,00 R$ R$ 20.160,00 R$ 126.310,00

ÍNDICE ATUALIZ


830.000,00 3.1160 3. 60,6 ,666 0,96 0, 9615 15 1,0000


OBSERVAÇÃO 10

MUNICÍPIO:

Santa Lúcia

ESTADO:

SP

INFORMANTE: imobiliária informante e telefone Área de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no município de , acesso por estrada de chão com problemas na época das chuvas para veículo veículoss leves,

201


classificada como VICINAL III. 60 ha de solos CLASS E III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII. Propriedade formado em braquiária, com casa em alvenaria (150 (1 50 m2), bar barrac racão ão (20 (2000 m2), cu curra rrall (2 (200 00 m) m),, en energ ergia ia,, rep repres resa, a, rio no fun fundo do e topografia parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,80%) do imóvel estão cobertos com vegetação nativa (mata). OFERTA SOL OLOS OS/S /SIT ITU UAÇÃ ÇÃO O III, VICINAL III VII, VICINAL VIC INAL III VIII, VICINAL VI CINAL III

R$ 500.000,00 ÁRE REA A (ha ha)) 60,00 50,00 11,00

CLA LASSSE 0,75 0,30 0,20

ÁREA TOTAL 121,00 BENF BE NFEI EITO TORI RIAS AS:: DIME DI MENS NSÃO ÃO PASTAGENS 110,00 CASA 150,00 BARRACÃO 200,00 CURRAL 200,00 CERCAS 20.000,00 TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

UNI U NITÁ TÁRI RIO O 280,00 252,34 200,00 95,00 0,60

SIT ITUA UAÇÃ ÇÃO O 0,80 0,80 0,80

FATOR FATO R 0,600 0,240 0,160  F. Ponderado Ponderad o 0,411 CONS CO NSER ERVA VAÇÃ ÇÃO O VAL VALOR OR 1,00 R$ 30.800,00 1,00 R$ 37.851,00 1,00 R$ 40.000,00 1,00 R$ 19.000,00 0,60 R$ 25.320,00 R$ 152.971,00 ÍNDICE ATUALIZ

HOMOGENEIZAÇÃO FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA 0,90 (VAL (V ALOR OR À VI VIST STA A  VA VALO LOR R DA DASS BE BENF NFEI EITO TORI RIAS AS)/ )/ÁR ÁREA EA = FATO FA TOR R CL CLAS ASSE SE e SI SITU TUAÇ AÇÃO ÃO = PA PARA RADI DIGM GMA/ A/OB OBSE SERV RVAÇ AÇÃO ÃO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAÇÃO =

450.000,00 2.45 2. 454, 4,79 79 1,33 1, 3382 82 1,0000


202

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA QUADRO RESUMO DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS

Obse Ob serv rvaç ação ão

UNITÁR UNIT ÁRIO IO (R$/ha)

ÁREA (ha)

Índice agronômico

Tipo de informação

1 2 3 4 5 6

R$ 2.047,56 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 R$ 2.381,90 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90

510,00 147,62 193,60 701,64 259,11 1.239,04

0 ,5 4 6 0 ,6 0 8 0 ,6 4 9 0 ,5 7 8 0 ,6 8 8 0 ,6 9 6

OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

7 8 9 10

R$ 2.046,14 R$ 2.226,48 R$ 3.038,97 R$ 3.285,00

242,00 847,00 222,64 121,00

0 ,6 0 4 0 ,7 9 0 0 ,5 7 2 0 ,4 1 1

OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

Analisaremos se a variável área é significativa nesta amostra. Para isto, plotamos os dados em um gráfico apresentado abaixo.

Não há um número significativo de informações para definir claramente uma tendência no valor em R$/ha na medida em que a área dos imóveis aumenta, portanto, entendemos não ser significativa a variável área nesta amostra. Não havendo outras variáveis, sanearemos agora a amostra.

203


SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS A média simples entre aqueles valores do QUADRO RESUMO é igual a R$ 2.500,64. São imóveis semelhantes aqueles com índices agronômicos dentro de um in inte terv rval aloo de 20 20% % em to torn rnoo do ín índi dice ce ag agro ronô nômi mico co do im imóv óvel el av aval alia ianndo (0,550). Assim, as observações de mercado fora do intervalo não serão utilizadas: VERIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS SEMELHANTES Limite inferior: 0,550 ´ 0,8 = 0,440 Limite superior: 0,550 ´ 1,2 = 0,660 QUADRO RESUMO  VERIFICAÇÃO DOS DADOS SEMELHANTES Obsserv Ob rvaç açãão

UNITÁR UNIT ÁRIO IO (R$/ha)

ÁREA (ha)

Índice Agronômico

Tipo de informação

1 9 4 7 2 3

R$ 2.047,56 R$ 3.038,97 R$ 2.381,90 R$ 2.046,14 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79

510,00 222,64 701,64 242,00 147,62 193,60

0,546 0,572 0,578 0,604 0,608 0,649

OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

Não ser serão ão ado adotad tadas, as, por portan tanto, to, as obs observ ervaçõ ações es n os 5,6,8e10nocálculo da média. QUADRO RESUMO  DADOS SEMELHANTES Obse Ob serv rvaç ação ão

ÁREA (ha)

7 1 4

UNITÁR UNIT ÁRIO IO (R$/ha) R$ 2.046,14 R$ 2.047,56 R$ 2.381,90

242,00 510,00 701,64

Índice agronômico 0 ,6 0 4 0 ,5 4 6 0 ,5 7 8

Tipo de informação OFERTA OFERTA OFERTA

3 2 9

R$ 2.420,79 R$ 2.526,22 R$ 3.038,97

193,60 147,62 222,64

0 ,6 4 9 0 ,6 0 8 0 ,5 7 2

OFERTA VENDA VENDA

204


Assim, a média entre os valores val ores SEMELHANT S EMELHANTES ES acima ac ima é igual a R$ 2.410,26. 2.410 ,26. Como não há observações situadas fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média, LIMITE INFERIOR: R$ 2.410,26 ´ 0,70 = R$ 1.687,18 LIMITE SUPERIOR: R$ 2.410,26 ´ 1,30 = R$ 3.133,34 Temos um conjunto homogêneo, cuja média, dita saneada, é igual a R$ 2.410,00. Este é o valor unitário básico para a situação paradigma em apreço  o imóvel avaliando. Este valor é confirmado também pela análise de resíduos, a seguir apresentada: ANÁLISE DE RESÍDUOS  Escala de solos: Mendes Sobrinho Obse Ob serv rvaç ação ão

Valo Va lorr ob obse serv rvad adoo

Valo Va lorr es estitima mado do

Resí Re sídu duos os (observado  estimado)

% Resíduo (resíduo ÷ observado)

10 3 2 7 9 5

297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28

226.107,87 571.266,21 408.072,44 664.570,09 579.012,19 810.515,08

70.921,13 18.269,21 4.177,36 120.790,09 1 2 4 .6 7 7 ,8 1 33.765,80

2 3 ,8 8 % 3,30% 1,01% 22,21% 1 7 ,7 2 % 4,35%

1 4 8 6

1 .0 3 6 .6 8 9 ,6 0 1 .7 5 6 .2 3 9 ,6 8 2 .7 0 8 .7 4 9 ,0 0 4 .1 3 4 .6 7 9 ,2 0

1.266.051,30 1.843.871,55 3.042.278,62 3.920.875,49

229.361,70 87.631,87 333.529,62 2 1 3 .8 0 3 ,7 1

22,12% 4,99% 12,31% 5,17%

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESÍDUOS

2,54E + 11

205


A express expressão ão do valor da terra nua para o imóvel avalian avaliando do é igual a: VT = S ´ q = Onde: S = área do imóvel avaliando (paradigma) = 537,232 ha q = unitário básico de pesquisa = R$ 2.410,00/ha VT = R$ 1.294.729,12 ou R$ 1.300.000,00 VALOR TOTAL TOT AL DA TERRA TERR A NUA R$ 1.300.000,00

20.4.2 Edificações, instalações  benfeitorias não reprodutivas Segundo o trabalho de engenheiro Diniz (1996), atualizado para a data deste laudo (vide adendo) e pesquisa realizada na Associação dos Engenheiros do Município, os valores unitários para as edificações en contradas são iguais a: Unitário

Área 4 4 5 , 0 0 m²

F. obsolescência 0,80

Sede

R$ 586,00/m²

Casa dos funcionários

R$ 225,00/m²

Valor R$ 208.616,00

3 2 0 , 0 0 m²

0,60

R $ 4 3 .2 0 0 ,0 0

206


Curral Galpões

Unitário

Área

F. obsolescência

Valor

R$ 80,00/m R$ 193,00/m²

8 0 ,0 0 m 1.200,00 m²

0 ,6 0 0,40

R$ 3.840,00 R $ 9 2 .6 4 0 ,0 0

O valor das benfeitorias, considerando a área construída de cada unida uni dade de,, a ida idade de ap apare arente nteee o fa fato torr ob obsol soles escê cênci nciaa qu quee daí daíres result ulta, a, se será rá de de:: VALOR DAS CONSTRUÇÕ CONSTRUÇÕES ES R$ 367.896,00

20.4.3 Produções vegetais Foi adotado o método do custo de reprodução para a cana-de-açúcarr e pa ca para ra o po poma marr de la lara ranj nja, a, con conta tabi bili liza zando ndo-s -see o ca capi pita tall at atua uall ex exis iste tent ntee e as receitas líquidas futuras, de acordo com o estágio em que se encontra a cultura e das expectativas de produção futuras. Para a pastagem baseou-se na determinação das despesas efetuadas para a reprodução da pastagem, depreciando-se este valor em função de suas condições atuais. As planilhas de custos são apresentadas a seguir e foram levantadas para a data do laudo. Adotou-se a cotação de: R$ 15,61/ton. para a cana-de-açúcar (segundo a revista Preços Agrícolas, descontados impostos) to s);; R$ 2,2 2,20/ 0/cx cx pa para ra a la lara ranja nja,, con consi side deran rando do pre preço ço lí líqu quid idoo pa pago go ao pro pro-dutor na fazenda (mesma fonte) e os custos de transporte até a unidade esmagadora de responsabilidade da indústria; e R$ 34,55/@ para os cálculos da pastagem (mesma fonte). V CANA-DE-AÇÚCAR Fórmula adotada: VE = RL ´ Fa ´ r Planilha de Cálculo para determinação dos custos de uma cultura de cana-de-açúcar (Fev./2000) Discriminação

enleiramento e queima de palha subsolagem aração calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcação de curvas de nível/carreadores

Unid.

Preço Unit.

Q td td e.e.

1o ano

hm hm hm hm hm hm hh

16 , 8 1 20,97 20 , 2 8 19 , 6 9 23,27 17,21 17 2 ,1 8

1 1 ,6 3 1 ,2 1,1,8 1 1

2 o ano C us us to to (R$) 1 6, 81 3 3, 5 5 6 0, 8 4 2 3, 6 3 41,89 41 1 7, 2 1 2,18

Q td td e. e. 1

3 o ano C us us to to (R$) 1 6 ,8 1 0 ,0 0

Q td td e. e. 1

C us us to to (R$) 1 6, 8 1 0, 0 0

0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0

0, 0 0 0 ,0 0 0, 0 0 0, 0 0

4 o ano Q ut ut de de . C us us to to (R$) 1 16,81 0 , 00 0, 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00 0 , 00

5o ano Q ut ut de de . C us us to to (R$) 1 16 , 8 1 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0

207

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Discriminação Unid. reforma de terraço hm TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubação hm corte e limpeza de mudas hh distribuição de toletes hh transporte p/ distrib. de mudas hm picamento de toletes hh cobertura com terra hm+hh aplicação de herbicidas hm+hh TOTAL PLANTIO capina manual hh cultivo (tríplice operação) hm+hh conservação de carreadores hm controle de formigas hh TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete t adubo 05.25.25 t adubo 20.05.20 t TOTAL FERTILIZANTEs mudas t TOTAL MUDAS herbicida Gesapax 500 l formicida mirex S kg TOTAL DEFENSIVOS transporte int erno hm SUBTOTAL SEM COLHEITA corte empreitado t catação de pedaços hh carregamento/reboque t transporte par a Usina t TOTAL Corte, Carregamento e Transporte outros custos (5%) TOTAL GERAL (EM R$)

1o ano

Preço Unit.

Q td td e.e.

2 0 ,2 8

1 ,5

21,29 2 ,1 8 2 ,1 8 16,04 2 ,1 8 1 8 ,9 4 24 , 9 7

2 25 13 5 13 1 ,2 1

2 ,1 8 24 , 0 9 1 6 ,1 1 2 ,1 8

10 0 ,6 1 ,6

34 , 0 0 55554,35 45 9 , 7 5

2 0 ,5 0 ,1

28 , 0 0

13

7 ,6 0 8 ,0 0

5 0 ,7

16,04

1,5

3 ,0 7 2 ,1 8 0 ,7 9 1,00

91 4 91 91

2 o ano

C us us to to (R$) 3 0, 42 2 2 6, 5 3 42,58 54,50 2 8, 3 4 80,20 2 8, 3 4 22,73 2 4, 9 7 2 81 , 6 6 2 1, 8 0 0,00 9,67 3,49 3 4, 9 6 6 8, 0 0 2 7 7, 1 8 4 5, 9 8 391,16 3 64 , 0 0 364,00 38,00 5,60 4 3, 6 0 24,06 1 3 65 , 9 7 279,37 8, 72 71,89 91,00 450,98 9 0, 8 5 1 9 07 , 8 0

Q td td e. e.

1 8 1, 7 0, 6 1 ,6

0 ,5

5 0, 7 0,6 103,1 4 1 03 , 1 103,1

3 o ano C us us to to (R$) 0 ,0 0 1 6 ,8 1 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 24,97 2 4 , 97 17,44 4 0 ,9 5 9 ,6 7 3 ,4 9 7 1 , 55 0 ,0 0 0 ,0 0 229,88 229,88 0 ,0 0 0 ,0 0 3 8 , 00 5 ,6 0 4 3 ,6 0 9,62 3 9 6, 43 31 6 , 52 8 ,7 2 8 1 , 45 103,10 509,79 4 5 , 31 9 5 1 , 53

Q td td e. e.

1 8 1 ,7 0 ,6 1 ,6

0 ,5

5 0 ,7 0,6 10 3 , 5 4 10 3 , 5 103,5

C us us to to (R$) 0, 0 0 16 , 8 1 0, 0 0 0,00 0,00 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 24 , 9 7 24 , 9 7 17 , 4 4 40 , 9 5 9 ,6 7 3, 4 9 71 , 5 5 0, 0 0 0,00 2 29 , 8 8 22 9 , 8 8 0 ,0 0 0 ,0 0 38 , 0 0 5, 6 0 43 , 6 0 9,62 3 96 , 4 3 317,75 8, 7 2 81 , 7 7 103,50 51 1 , 7 4 45 , 4 1 9 53 , 5 8

4 o ano Q ut ut de de . C us us to to (R$) 0 ,0 0 1 6 , 81 0 ,0 0 0 ,0 0 0 , 00 0,00 0,00 0, 00 1 2 4, 97 24,97 8 1 7, 4 4 1, 7 4 0, 9 5 0, 6 9 , 67 1, 6 3 ,4 9 71,55 0 , 00 0,00 0, 5 229,88 229,88 0 , 00 0, 00 5 38,00 0, 7 5 , 60 43,60 0,6 9,62 3 9 6, 4 3 94 , 5 290,12 4 8 , 72 94 , 5 7 4, 66 94,5 94,50 4 68 , 0 0 4 3, 22 9 0 7, 6 5

5o ano Q ut ut de de . C us us to to (R$) 0 ,0 0 16 , 8 1 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0,00 0 ,0 0 0 ,0 0 1 2 4 ,9 7 2 4 ,9 7 8 17,44 1 ,7 4 0 ,9 5 0 ,6 9 ,6 7 1 ,6 3 ,4 9 7 1 , 55 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,5 22 9 , 8 8 2 2 9, 88 0 ,0 0 0 ,0 0 5 3 8 ,0 0 0 ,7 5 ,6 0 4 3 ,6 0 0,6 9,62 39 6 , 43 6 3 ,6 19 5 , 2 5 4 8 ,7 2 6 3, 6 50,24 63,6 63,60 317,81 3 5 ,7 1 749,95

Fonte: Savietto (1997) e Informações Econômicas (vários volumes)

Preç Pr eço/ o/to ton. n. R$ 15 15,6 ,611 Ta Taxa xa de Ju Juro ross ao an anoo 10 10,0 ,00% 0% Taxa Ta xa de ri risc scoo 10 10,0 ,00% 0% Valo Va lorr Ec Econ onôm ômic ico/ o/ha ha no de Gastos Área Época da cortes Produção Renda Gastos Gastos finais ou Gastos 1a Fase 2a Fase 3a Fase avalianda avaliação futuros ton./ha bruta iniciais intermdiários colheita totais (R$) (R$) (R$) (ha) 1o A no no 5 91 1.420,51 1.401,64 38,16 468,00 1 . 9 0 7 ,8 0 2 .1 6 9 , 6 6 2 . 1 6 9 , 6 6 2 . 4 2 0 , 9 7 35

Valor Total (R$) 84.733,95

2o A n o 3o A n o 4o A n o

4 3 2

103,1 103,5 94,5

1.609,39 1.615,64 1.475,15

66114,69 626,89 62 596,46

19,03 19,07 18,15

317,81 307,62 293,04

9 5 1 ,5 3 9 5 3 ,5 8 9 0 7 ,6 5

11..563,71 2.066,64 2.290,43 1 .1 2 8 , 0 0 1 . 6 4 0 , 9 1 1 . 8 2 2 , 1 7 1. 644,95 1.132,96 1.262,59

25 15 15

57.260,75 27.332,55 18.938,85

5o A n o TOTAL

1

63,6

9 2 ,8 0

456,49

15,00

278,46

7 4 9 ,9 5

1 98,70 19

10 100

6 .4 2 9 , 1 0 194.695,20

Obs. 1a fase = após a colheita/plantio 2a fase = antes dos tratos intermediários 3a fase = antes da colheita

5 72,19 57

6 42,91 64

208


V POMAR DE LARANJA Fórmula adotada: VE = RL ´ Fa ´ r CUSTOS DE PRODUÇÃO DE LARANJA o

D is cr cr im in aç aç ão ão

U ni ni d.d.

P re re ço ço Unit.

aração hm calagem hm gradeação hm subsolagem hm const. de curvas de nível hm mistura de adubo no sulco hm fechamento do sulco hm sulcamento hm TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e replantio hd TOTAL TRANSPLANTIO adubação básica hd adubação de cobertura hd embaciamento p. irrigação hd irrigação da cova hm capina manual hd pulverização hm aplicação de herbicidas hd controle de formigas hd poda formação e desbrota hd inspeção fitossanitária hd roçada hm TOTAL TRATOS CULTURAIS calcário dolomítico + frete t superfosfato simples t adubo 10.10.10 t termofosfat o t composto orgânico + frete t sulfato de manganês kg sulfato de zinco kg ácido bórico kg doreto de potásio t u ré ia t sulfato de amônio t TOTAL FERTILIZANTES mudas Unid. TOTAL MUDAS cention 800 kg manzate BR kg oxicloreto de cobre 50% kg kumulus S kg lebaycid 500 l neoron 500 CE l triona l mirex kg espalhante agral l roundup CS l supracid 400 l TOTAL DEFENSIVOS transporte in terno km Total sem colheita colheita (cx. de 40,8 kg) cx TOTAL GERAL

1 6 ,1 1 9 ,6 9 1 7 ,2 1 2 0 ,9 7 1 7 ,2 1 1 6 ,2 5 1 7 ,2 1 1 6 ,8 9 10 10 10 10 2 2 ,7 9 10 2 2,2,79 10 10 10 10 16,35 16 34 3 2 7, 5 4 0 9 ,0 8 40 405,82 40 1 ,0 2 0 ,7 1 1 ,2 6 3 2 5, 2 4 1 5 ,5 33 6 , 69 1 ,5 1 3 ,7 7 1111,38 7 ,6 8 2 ,3 5 2, 3 7 ,9 2 37 3 8 ,7 2 2,62 8 4 ,2 4 1 3 ,2 2 2 2 ,7 2 16,04 0 ,4

1 ano 2 o ano Qtde. Qtd e. Custo Custo Qtde. Qtde. Custo Cu sto (R$) (R$) 5 8 0 ,5 0 1 19,69 19 0 3 5 1 ,6 3 1 1 7, 2 1 3 ,5 73 , 3 95 0 3 5 1 ,6 3 1 17,21 0 ,5 8 ,1 2 5 0 0 ,5 8 ,6 0 5 0 2 3 3 ,7 8 0 327,355 3 4, 4 2 3 30 0 30 0 4 40 0 3 30 4 40 4 40 0 4 91,16 0 8 80 8 80 5 11 3 , 95 6 1 3 6, 7 4 2 20 2 20 2 20 2 20 2 20 3 30 1 10 0 ,5 5 3 4 9 ,0 5 3 4 9, 0 5 51 4 , 16 380,79 2 68 0 0 0 ,1 32,75 0 0 0,6 243,492 0 2 ,5 1 00 2 80 0 3 3 , 06 0 5 3,55 0 1 ,2 1 , 51 2 0 0 ,0 2 6 , 50 4 0 0, 00 8 3 ,324 0 ,1 2 40,4028 0 ,2 67,338 4 51 , 8 94 8 1 9 8, 0 3 8 25 0 3 75 0 3 75 0 0 0 0 0 1 ,3 9 ,9 8 4 2 ,5 19,2 0 0 0 0 0 0 0 0 1 ,5 12 1 ,5 12 0, 2 0 ,8 4 8 0 ,4 1 , 69 6 1 1 3 ,2 2 1 1 3, 2 2 0 ,5 1 1 ,3 6 1, 2 2, 72 47,412 68,836 10 160,4 5 80,2 1906,2218 762,284 0 0 1906,2218 7 6 2, 2 8 4

3 o ano Qtde. Qtd e. Cus Custo to (R$) 0 1 19,69 19 1 1 7 ,2 1 0 1 17,21 0 0 0 54 , 1 1 0 0 0 5 50 0 0 8 80 7 15 9 , 5 3 2 20 1 10 2 20 0 ,5 5 3 4 9 ,0 5 39 3 , 5 8 0 0 ,2 6 5 ,5 0 0 2 80 4 4 ,0 8 6 4 ,2 6 1 ,7 2, 1 4 2 0 ,1 3 2 ,5 2 0 ,0 1 4, 1 5 5 0 1 92 , 6 57 0 0 0 1 ,8 2 0 , 4 84 4 ,6 35 , 3 2 8 2 ,1 4, 9 3 5 1 37,92 0 ,3 11 , 6 1 6 7 18,34 1 ,5 12 0,4 1 ,6 9 6 1 ,2 15 , 8 6 4 1 ,4 31,808 18 9 , 9 91 7 112,28 942,618 10 0 40 982,618

4 o ano 5 o ano 6 o ano Qtde. Qtd e. Cu Custo sto Qtde. Qtde. Cus Custo to Qutde. Qutde. Cu Custo sto (R$) (R$) (R$) 0 0 0 0 1 19,69 19 0 0 0 0 0 0 0 1 1 7, 21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17,21 19 , 6 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 50 5 50 5 50 0 0 0 0 0 0 8 80 5 50 5 50 8 182,32 8 18 2 , 3 2 8, 5 1 9 3, 71 5 2 20 2 20 2 20 1 ,5 15 1 ,5 15 1 ,5 15 1 10 0 0 0 ,8 8 0 ,8 8 0 ,8 8 3 4 9, 0 5 3 4 9 ,0 5 3 4 9, 0 5 4 1 4, 3 7 37 3 , 3 7 3 8 5, 76 5 1 34 0 1 34 0, 14 4 5 , 85 0 0 , 08 2 6, 2 0, 4 1 6 3, 63 2 0 ,4 1 63 , 6 3 2 0, 5 2 0 4, 54 20 0 0 0 2 80 2 80 2 80 5, 5 5,61 4 ,5 4,59 5,2 5 , 3 04 8 5 , 68 6 ,6 4, 6 8 6 8 5,68 2 ,2 2,772 1 ,8 2, 2 6 8 2, 1 2 , 6 46 0 0 0 0 ,014 5 ,817 0 ,011 4,4,5705 0,013 0, 5,4015 5, 0 0 0 343,361 259,7465 363,7715 0 0 0 0 0 0 1 ,2 16,524 16 1,2 1, 16,524 16 1,1,2 16,524 16 2 ,3 2 6 , 17 4 2 ,8 3 1 ,8 6 4 3 ,3 3 7 , 55 4 5,9 45,312 7 ,2 5 5, 2 9 6 8, 5 6 5 , 28 2, 7 6 , 3 45 3 ,3 7,755 3, 9 9 , 1 65 1 3 7, 92 1 37 , 9 2 1 3 7, 92 0 ,4 1 5 , 48 8 0 ,5 19 , 3 6 0, 6 2 3 , 23 2 9 23,58 11 28,82 13 34,06 1 ,5 12 1 ,5 12 1 ,5 12 0 ,6 2 , 54 4 0, 7 2 ,9 6 8 0 ,8 3 , 39 2 1 ,2 1 5 , 86 4 1 ,2 15 , 8 6 4 1, 2 1 5 , 86 4 1 ,8 4 0 , 89 6 2 ,2 49 , 9 8 4 2, 6 59,072 2 4 2, 6 4 7 27 8 , 3 55 3 1 4, 0 6 3 10 160,4 10 160,4 10 160,4 1177,988 1092,5615 1 2 2 3, 9 9 9 5 1 50 60 250 1 00 400 160 1237,988 1192,5615 13 8 3, 9 9 95


7 o ano Qutde. Qutd e. Cust Custoo (R$) 0 1 19,69 19 0 0 1 17 , 2 1 0 0 0 3 6 ,9 0 0 0 5 50 0 0 5 50 9 20 5 , 1 1 2 20 1 ,5 15 0 1 10 3 4 9 ,0 5 39 9 , 1 6 0 0 ,0 8 26 , 2 0 ,5 0, 2 04 , 5 4 20 0 2 80 6 ,4 6,528 9 ,6 6, 8 1 6 2 ,6 3,276 0 0,016 0, 6 ,648 0 3 34 , 0 0 8 0 0 1,2 1, 16,524 16 4 45,52 1 0 ,4 79,872 4 ,8 11 , 2 8 1 37 , 9 2 0 ,7 2 7, 1 0 4 16 41,92 1 ,5 12 1 4 ,2 4 1 ,2 1 5, 8 6 4 3 ,2 7 2, 7 0 4 36 4 , 9 48 10 160,4 1295,416 75 0 3 00 1 59 5 , 41 6

209

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR ECONÔMICO DE LARANJA POR HECTARE, considerando 20 anos de vida útil PREÇO/ PRE ÇO/cx cx.. R$ 2, 2,20 20 Taxa Taxa de Jur Juros os ao ano Taxa Ta xa de ri risc scoo ao an anoo o Idade N de Produção Renda Gastos atual cortes cx./ha bruta colheita futuros atual 4 15 250 550,00 1 00 00,00 5 14 400 880,00 160,00 6 13 750 1.650,00 300,00 7 12 750 1.650,00 300,00 8 11 750 1.650,00 300,00 9 10 750 1.650,00 300,00 10 9 750 1.650,00 300,00 11 8 750 1.650,00 300,00 12 7 750 1.650,00 300,00 13 6 750 1.650,00 300,00 14 5 750 1.650,00 300,00 15 4 600 1.320,00 240,00 16 3 480 1.056,00 192,00 17 2 384 844,80 15 153,60 18 1 307,2 675,84 12 122,88 19 0 245,76 540,67 98,30 TOTAL

10,00% 10,00% 20,0 20 ,00% 0% Gastos totais

Receita líquida

1.192,56 1.384,00 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.276,33 1.021,07 816,85 81 653,48 65 522,79

~642,56 504,00 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 43,67 34,93 27,95 22,36 17,89 17

Valor Área Valor econômico avalianda total (R$) R$/ha (ha) 74,71 4,00 298,85 294,18 4,00 1.176,74 279,94 4,00 1.119,74 264,26 4,00 1.057,05 247,02 4,00 988,08 223,13 4,00 892,50 196,01 4,00 784,05 166,19 4,00 664,75 133,38 4,00 533,51 97,29 4,00 389,16 57,59 4,00 230,37 37,87 4,00 151,49 23,53 3,00 70,60 13,10 3,00 39,31 5 ,5 2 3,00 16,55 3,00 0,00 60,00 7.815,04

V PASTAGEM Fórmula adotada: V = CF + VE VALOR DE PASTAGEM CULTIVADA SEM DESMATAMENTO/ha DISCRIMINAÇÃO gradagem pesada MF-290 conservação do solo distribuição de calcário gradagem niveladora semeadura  adubação capina manual controle de formigas TOTAL OPERAÇÕES

UN I D hm hm hm hm hm hm hm

PREÇO UNIT 23,27 16,10 19,69 17,21 16,25 2,18 2,18

QT DE 1,50 0,60 0 ,6 0 0,80 1,50 4,00 0,50

CUSTO 34,91 9,66 11,81 13,77 24,38 8,72 1,09 104,34

210


DISCRIMINAÇÃO sementes calcário dolomítico + frete superfosfato simples formicida mirex S TOTAL MATERIAIS VALOR ECONÔMICO VE = RL ´ Fa ´ r RL = arrendamen arrendamento to mensal

UN I D kg t t kg aluguel (%@) 0,15 10% a.a 5% 10,37

PREÇO UNIT 2,40 34,00 327,50 8,00

QT DE 9,00 1 ,5 0 0,17 1,00

@

lotação UA./ha 2,00

34,55 ou 0,8% a.m.

Fa (período de seis meses) r = taxa de risco VE = 5,84 TOTAL ALUGUEL DE PASTAGEM TOTAL GERAL ÁREA AVALIANDA (ha) Vallor to Va tota tall da áre reaa ava vallia iannda (e (essta taddo de cons nser ervvaç ação ão ót ótim imo) o) DEPRECIAÇÃO DE PASTAGEM ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR 298,15 238,52 178,89

0,95

M AU 119,26

CUSTO 21,60 51,00 55,68 8,00 136,28

10,37 5,84 0,95 57,53 57,53 298,15 50,00 R$14 R$ 14..90 9077,50

PÉSSIMO 59,63

BOM: a presença/ocorrência de um dos itens abaixo REGULAR: a presença/ocorrência de dois dos itens abaixo MAU: a presença/ocorrência de três dos itens abaixo PÉSSIMO: a presença/ocorrência de quatro dos itens abaixo Itens a serem considerados na determinação do estado de conservação: incidência de ervas daninhas invasoras; falhas na formação ou claros na pastagem; processos erosivos; presença de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio; ausência de divisão de pastagem, o que implica em baixo nível de manejo; aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da espécie

Fonte: Savietto (1997); Informações Econômicas (vários) e Preços Agrícolas (vários)

V CULTURAS = V CANA-DE-AÇÚCAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM = V CULTURAS = R$ 194.695,20 + R$ 7.815,04 + R$ 14.907,50 VALOR DAS CULTURAS R$ 217.418,00

211


20.4.4 Semoventes  rebanho de gado de corte Foi ad Foi adota otado do o mé méto todo do com compa parat rativo ivo dir diret eto, o, ou se seja ja,, pe pesq squis uisaa no me merrcado de frigoríficos e a publicaçã publicaçãoo Preços Agrícolas, da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preços médios da arroba de boi e vaca. Segundo pesquisa no frigorífico X (fone n o, Sr. ), frigorífico Y (fone no, Sr. ) e a publicação Preços Agrícolas (no, de ), para a região em estudo, temos os seguintes valores médios: Boi = R$ 34,55/@; Garrote = R$ 335,02 cab.; Bezerro = R$ 265, 26 5,66/ 66/ca cab. b.;; Va Vaca ca Go Gorda rda = R$ 32, 32,62/ 62/@, @, do qu quee re resu sulta lta,, com comoo va valo lorr da dass criações: V criaç cr iações ões = (50 cab cab.. ´ 17 @/cab. ´ R$ 34,55/@) + (50 cab. ´ R$ 335,02/ 335,02/ca cab. b.)) + (5 (500 ca cab. b. ´ R$ 26 265, 5,66/ 66/ca cab. b.)) + (5 (500 ca cab. b. ´ 16 @/c @/cab. ab. ´ R$ 32,62/@) = R$ 85.497,00 VALOR DAS CRIAÇÕES R$ 85.497,00

20.5 Valor do imóvel O valor do imóvel será igual à soma dos valores: DA TERRA NUA DAS EDIFICAÇÕES, INSTALAÇÕES DAS CULTURAS E DAS CRIAÇÕES IMÓVEL

Ou em números redondos: VALOR DO IMÓVEL Abril de 2000 R$ 1.970.000,00

R$ 1.300.000,00 R$ 367.896,00 R$ 217.418,00 R$ 85.497,00 R$ 1.970.811,00

212


20.6 Análise do mercado mercado imobiliário imobiliário e do valor encontrado O mercado da região possui um grande número de imóveis ofertados, na velocidade de venda deles considerada lenta, demorando em média de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda, condição esta também válida para o resultado aqui apresentado. O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado à pesquisa de valores, no entanto, o imóvel possui uma infra-estrutura superior ao padrão da região, com aplicação de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em função do tipo de exploração.

20.7 Encerramento Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 18 folhas impressas eletronicamente de um só lado, numeradas,, tim das timbra bradas das e rubr rubrica icadas das,, sen sendo do est estaa últ última ima dat datada ada e ass assina inada. da. Aco Acommpanham N anexos. São Paulo, 20 de janeiro de 2005.

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Engenheiro Agrônomo, Membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo  IBAPE/SP, Professor da cadeira Avaliação de imóveis rurais em diversos curso de pós-graduação, no Brasil. Rural Appraiser, Membro da American Society of Farm Managers and Rural Appraisers  ASFMRA, Denver, Colorado, USA. Relator da revisão das Normas Brasileiras para Avaliação de Imóveis Rurais da ABNT.

Legislação Legis lação Prof Profissi issional onal

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP TRANSCRIÇÃO DE ARTIGO PUBLICADO NO JORNAL DO ADVOGADO, N o 194  ÓRGÃO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS ADVOGADOS DO BRASIL, SECÇÃO DE SÃO PAULO.

I. Qualifica Qualificações ções profissionai profissionaiss do perito perito A Constituição Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5o que: É livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a Lei estabelecer, o que demonstra que o privilégio profissional não é de todos, mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: é o privilégio de exclusividade. A alteração introduzida no artigo 145 do Código de Processo Civil, pela Lei n o 7.270, de 10/12/1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, cia is, qua quando ndo dis dispõe põe que ser serão ão es escolh colhidos idos ent entre re os prof profiss issiona ionais is de nível universitário , devidamente inscritos no órgão de classe competente, que deverão comprovar especialidade na matéria sobre a qual deverão opinar mediante certidão do mencionado órgão profissional. Somente profissionais is qualific qualificados ados, que preennas localidades onde não houver profissiona preen cham tais requisitos, aí então a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade não ocorre no Estado de São Paulo.

214


II. Avaliações Avaliações e perícias de de engenharia engenharia são de competência de profissional habilitado A engenharia de avaliações e perícias é uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos últimos anos, destacando-se na área tecnológica por meio de seu desenvolvimento, de forma transparente, no meio das entidades de classe, despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho. Os trabalhos de avaliações e perícias devem obedecer rigorosamente às normas técnicas, principalmente com o advento da Lei n o 8.07 8. 078, 8, de 11/ 11/11/ 11/199 1990, 0, qu quee cri criou ou o Có Códi digo go de Pro Prote teçã çãoo e De Defe fesa sa do Co Connsumidor. A partir desta Lei, o não atendimento de normas técnicas é considerado prática abusiva, prevista no art. 39  inciso VIII da referida Lei: Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacord co rdoo co com m as nor norma mass ex expe pedi dida dass pe pelo loss órg órgão ãoss of ofic icia iais is com compe pete tent ntes es ou, se normas especificas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial  CONMETRO. Em consonância com este dispositivo legal, deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas à avaliação dispõem que a determinação desse valor é de responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs  Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. A legislação específica consagra tal privilégio, pr ivilégio, o que se acha diso post po stoo na Le Leii Fe Fede dera rall n 5. 5.194 194,, de 24/ 24/12/ 12/196 1966, 6, nos se seus us ar arti tigo goss 3o, 6o, 7o, 13 e 15 dos quais transcrevemos: Art. 7o As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em: c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, pareceres e di vulgação técnica. Art. 13 Art. 13.. Os es estud tudos os,, pla planta ntas, s, pr proj ojet etos os,, la laud udos os e qu qual alqu quer er ou outro tro tr traabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.


215

O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia  CONFEA, regulamentou o assunto na Resolução n o 345/90, publicada no DO DOU U de 02 02/0 /08/ 8/19 1990 90  Se Seçã çãoo 1  pá pági gina na 14 14.7 .737 37,, na qu qual al me mere rece cem m es es-pecial destaque os artigos 1 o, 2o, 3o, 4o e 5o, dos quais transcrevemos: Art. 3o Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no artigo 2 o quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs. Art. 4o Os trab Art. trabalh alhos os téc técnico nicoss ind indica icados dos no art artigo igo ant anteri erior, or, para sua plena validade, validade, deverã deverãoo ser objeto de Anotação de Respo Responsabil nsabilidade idade o Técnica (ART) exigida pela Lei n 6.496, de 07/12/1977.

III. Impugnação de laudo O Có Códi digo go de Pro Proce cess ssoo Ci Civi vill de deixa ixa ta taxat xativ ivoo qu quee as pe períc rícia iass se seja jam m el elaaboradas por profissionais. Quando essas perícias dependerem de conhecimentos técnicos e científicos inerentes a uma determinada profissão, somente poderão ser feitas por profissional habilitado. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos imperativos legais, referentes ao exercício da profissão, quando da nomeação de peritos ou admissão de assistentes, tendo em vista que é seu dever fiscalizar a atividade de seus próprios registrados, em defesa da sociedade, velando pela qualidade técnica do trabalho que realizam e pela fiel observância de um comportamento ético compatível. O CR CREA EA-S -SPP en ente tend ndee qu quee a el elab abora oraçã çãoo de la laud udos os de av aval alia iaçõe çõess e pe pe-rícias de engenharia por pessoas não registradas r egistradas neste órgão é nula de pleno direito, entendimento este que está em total consonância com decisões do Poder Judiciário, através de farta jurisprudência que tomamos a liberdade de transcrever: Exer Ex ercí cíci cio o ind indev evid ido o da fu funç nção ão de pe peri rito to  av aval alia iado dorr  mu mult lta. a.

Não é lícito proceder as perícias em quaisquer avaliações sem o concurso de profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no interior, em que não encontrem profissionais (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo de petição n o 22.181. Relator: Ministro Henrique DÁvila). Desapropria Desapro priação ção de áre área a sub suburba urbana na prom promovid ovida a pela COHAB/ COH AB/RS. RS. Nom Nomeaç eação ão de per perito ito leg legalm alment ente e qua qualif lifica icado do  lau laudo do nulo.

216


Em princípio, nas desapropriações de imóveis deve ser nomeado perito per ito (e ass assist istent entes es téc técnico nicos) s) o pro profis fissio sional nal hab habili ilitad tadoo do art artigo igo 7 o, le letr traa o c, da Lei n 5.194/66, que regula o exercício das profissões de engenheiro, nhe iro, arq arquit uiteto eto e eng engenh enheir eiroo agr agrônom ônomoo e obe obedec decida idass as dis dispos posiçõ ições es da o Resolução n 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que disciplina o exercício das dif difere erente ntess mod modali alidad dades es pro profis fissio sionai nais. s. (Tri (Tribuna bunall de Jus Justiç tiçaa do Rio Grande do Sul. Apelação Cível 33.448. Relator: Des. Athos Gusmão Carneiro). Nomeação de perito sem registro no CREA  inadmissibilidade  recurso promovido.

A nomeação de perito judicial deve recair em profissional habilitado, a teor da Lei que regulamenta o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo (Lei 5.194/66), para que os trabalhos realizados venham a ter validade jurídica (art. 13). Exerce ilegalmen gal mente te qua qualqu lquer er das prof profiss issões ões ref referi eridas das que quem m não pos possua sua reg regist istro ro no o CREA (Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Apelação Cível n 2.663. Relator: Des. João Martins). Perito  avaliações de imóveis  necessidade de nomean omeação çã o de en enge genhe nheiro iro ou ar arqui quitet teto o  apl aplic icaç ação ão da Le Leii n o 5.194/66.

Versando a perícia em avaliaç avaliações ões de bens imóvei imóveis, s, o perito nomead nomeadoo deve ser engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7 o, letra c,daLeino 5. 5.194 194/6 /66, 6, nã nãoo te tend ndoo va vali liaa o la laudo udo el elab abora orado do po porr qu quem em nã nãoo dispõe de formação profissional técnica a respeito da questão (Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação Cível n o 3.519/66. Relator: Juiz Maranhão de Loyola).

Recomendações finais O CREA-SP, à vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles que se valeram dos serviços profissionais de um perito ou assistente técnico atenção para os seguintes aspectos: Que o pro Que profi fiss ssio iona nall te tenh nhaa com compro prova vado do,, po porr me meio io de Ce Certi rtidã dão, o, te terr ní ní- vel universitário, e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional, bem como quite com sua anuidade (art. 145 e §§ do CPC);


217

Que na referida Certidão estejam elencadas as suas atribuições profissionais (conhecimentos específicos), compatíveis com a matéria sobre a qual irá opinar (idem); Em se tratando de avaliações de imóveis e perícias de engenharia, o profissional, profissional, além da compro comprovação vação de habili habilitação tação no CREA, deverá quando qua ndo da ap apres resen entaç tação ão do la laudo udo ap apres resen enta tarr cóp cópia ia da ART  Ano Anotaç tação ão de Respons Res ponsabil abilida idade de Técn Técnica, ica, dev devida idamen mente te pree preenchi nchida da e reco recolhid lhida, a, em ate atenndimento ao disposto no art. 1 o da Lei Federal n o 6.496, de 07/12/1977, que define para os efeitos legais os responsáveis técnicos. Além dos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, estão sujeitos ao registro no CREA, à sua fiscalização, os seguintes profissionais: meteorologistas, geógrafos e geólogos. Objetivando maior divulgação da legislação pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs, o CREA-SP, por meio do seu Departamento Jurídico, coloca-se à disposição de todos os que julguem jul guem necessária a obtenção de maiores subsídios, incluindo jurisprudência relativa à matéria. CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.614; Tel.: 0800-171811; CREA-SP: São Paulo  SP. A seguir apresentamos uma cópia do trabalho apresentado pelos engenheiros Mendes Sobrinho & Yamanaka, no Congresso Pan-americano de Conservação de Solo.

Instru Inst ruçõ ções es pa para ra o Em Empr preg egoo do Ap Apar arel elho ho Cl Clas assi sififica cado dorr de So Solo loss

CENTRAIS ELÉTRICAS DE SÃO PAULO S.A.  CESP Eng. Agr. Otávio Teixeira Teix eira Mendes Me ndes Sobrinho Sobr inho Eng. Agr. Isidro Yamanaka Yam anaka

22.1 Resumo A presente contribuição ao Congresso Pan-Americano de Conser vação do Solo constitui apresentação de trabalho sobre um aparelho de bolso para classificação prática dos solos, segundo sua capacidade de uso. Presentemente, existem normas técnicas universais disciplinando a matéria. No Brasil e, mais particularmente no Estado de São Paulo, os institutos oficiais adotam a classificação para planejamento conservacionista. Entretanto, falta aos técnicos, em geral, um aparelho de bolso que permita fazer a classificação no campo, da área em estudo. Os aut autore oress mos mostra tram m os inc inconv onveni enient entes es da fal falta ta des desse se apa aparel relho ho par paraa planejamento conservacionista, avaliação de propriedades, para c adastroo rur tr rural al,, qu ques estõ tões es jud judic icia iais is de te terra rrass e de desa sapro propr pria iaçã çãoo de áre áreas as po porr in inte te-resse público. Os autores não são inventores do aparelho mas se incumbiram de aperfeiçoar alguns classificadores primitivos, certos de que o instrumento apresentado não representa a última palavra, esperam que sur jam tipos melhorados. Resolvemo Resolv emoss dar ao apa aparel relho ho o nom nomee de CLA CLASSIF SSIFICAD ICADOR OR NOR NORTON TON em homenagem a E.A. NORTON, Chief Physical Surveys Division do

220


Soil Conservation, dos EE.UU., pioneiro do método científico da classificação de solos segundo a capacidade de uso.

22.2 Introdução O trabalho ora apresentado ao Congresso Pan-Americano de Conservação do Solo constitui contribuição dos seus autores à simplificação e universalização da classificação de solos para fins práticos. A importância do problema é sentida, de forma aguda, no Brasil e, acreditamos, em países como o nosso, onde o baixo grau de educação presti pre stigia gia uso usoss e cos costum tumes es arca arcaico icos, s, em det detrim riment entoo da apl aplica icação ção de mét métoodos baseados em normas técnicas universais. Planejamento de uso de solo é uma decorrência do aceleramento do desenvolvimento econômico da agricultura. Cadastramento rural constitui ponto de partida para qualquer reformulação de política polític a agrária.. Enc ria Encoraj orajame amentos ntos fin financ anceir eiros, os, ao ince incenti ntivo vo do des desenv envolv olvime imento nto rura rural, l, depende de avaliação de imóveis para garantia de empréstimos. Em todos esses casos a classificação de solo para medir-lhe a capacidade de produção é fundamental. Por outro lado, prédios rústicos, quer para cadastramentos, taxação fiscal, empréstimos ou desapropriação para utilidade pública, de vem ter um valor. Só por meio da classificação técnica do fundiário básico, a terra, se poderá atribuir-lhe valor adequado e preço, que é a medida desse valor, considerando o solo como c omo unidade ou elemento capaz de produzir bens de impor-tância econômica. No Brasil, inclusive o Estado de São Paulo, não obstante sua c ondi ondi-ção de unidade evoluída do país, prepondera um critério simplista, para classi cla ssifica ficação ção de ter terras. ras. Que Querr para açõ ações es jud judicia iciais, is, par paraa taxa taxação ção ter territo ritoria riall porr pa po parte rte do po pode derr pú públ blico ico e me mesm smoo pa para ra ga gara ranti ntiaa de em empré prést stim imos os pe pelos los institutos oficiais de financiamento, o método arcaico vem sendo aceito. Além de incaracterístico, o processo rotineiro é regionalizado, impedindo uniformização de critérios a levantamentos da capacidade potencial de produção do solo. A imprecisão dos métodos métodos chamados práticos pode gerar arbitrariedade porque não logra emancipar-se da influência pessoal do classificador. A história de nosso tribunais, seja de justiça ou de impostos e taxas, é rica de incoerência, muitas vezes, menor por imperícia dos ex-


221

pertos, do que pela imprecisão dos métodos de julgamento da capacidade de uso das terras e, conseqüentemente, do seu valor. Mesmo engenheiros agrônomos, quando nomeados peritos em questões judiciais de terras, vêm usando sistemas rotineiros à falta de processo acessível que lhes permita classificar expedita e cientificamente o solo. Exemplifi Exempl ifique quemos mos,, ain ainda da com o noss nossoo paí país, s, ace acerca rca dos inc inconv onveni enienentes da inexistência de método prático, mas apoiado em critérios cr itérios científicos, para avaliação da capacidade de produção do solo. Em diferentes áreas, os usos e costumes consagraram nomenclaturas regionais, para designação da capacidade de produção do solo. Como produtos de empirismo, as denominações são vagas. As terras geralmente são agrupadas, dentre outras, sob denominações de: cultura, pastagem, cerrado, campo e não raro, se desdobram nas designações de meia cultura, cultura de segunda, de terceira e, assim por diante, seguindo uma inteira gama ditada pela imaginação do leigo à falta de norma disciplinadora da matéria. Acontece que essa classificação é tanto mais insistente quando se sabe que é usada, indistintamente, em extensos tratos de chão, geralmente por todo um Estado, embora a composição pedológica dessas áreas seja heterogênea. Uma cultura de primeira ao norte ou a leste dessass regiões facilmente dessa facilmente corresponderá corresponderá a sua homônima ao sul ou a oeste do mesmo território. Além do mais, nomenclatura popular é vaga e, por isso aleatória. O mais hábil experto não será capaz de estabelecer limites definidos à qualidades de terras, jamais encontrará elementos para caracterização do ponto onde acaba uma cultura de primeira e onde principia a cultura de segunda. Há, praticamente, três lustros conta o Estado de São Paulo com uma seção de conservação do solo, no Instituto Agronômico, Agr onômico, dedicada à pesquisa acerca do uso racional da terra na agropecuária. Paralelamente, uma divisão de Conservação do Solo e um Centro de Treinamento Básico de Conservação do Solo, ambos do Departamento de Engenharia e Mecânica da Agricultura, desempenham das funções de extensionismo do bom uso da terra na exploração rural. Essas dependências técnicas da Secretaria da Agricultura deste Estado estabeleceram normas científicas disciplinadoras da classificação das terras segundo a capacidade de uso ou de produção.

222


Estamos certos de que um instrumento de campo, c ampo, como o classificador ora apresentado, muito auxiliará os especialistas desses departamentos. Manda a sinceridade que confessemos não ser o classificador in venção nossa. Diversos colegas idealizaram instrumentos bem mais primitivos mas nem por isso perdem a virtude de pioneiros na matéria. Nosso mérito, se o tivermos, consiste na preocupação do assunto, no aprimoramento do aparelho, e na sua divulgação, por meio deste certame, apresentando um classificador aperfeiçoado, tanto quanto possí vel versátil, de fácil manejo e, o que é importante, portátil, para ser levado ao campo, à semelhança de uma régua de cálculo de bolso. Resolvemo Resolv emoss dar ao apa aparel relho ho o nom nomee de CLA CLASSIF SSIFICAD ICADOR OR NOR NORTON TON em homenagem a E.A. NORTON, Chief Physical Surveys Division do Soil Conservation, dos EE.UU., pioneiro do método científico da classificação de solos segundo a capacidade de uso.

22.3 Descriçã Descriçãoo do classificador classificador Norton O aparelho destinado à classificação expedita da capacidade de uso do solo, compõem-se de duas peças  MOSTRADOR MOSTRA DOR e LINGÜETA  com as seguintes caraterísticas e funções:

22.3.1 22.3 .1 Manejo do class classifica ificador dor O manejo do classificador reveste-se da máxima simplicidade. A própria descrição do aparelho sugere sua forma de funcionamento. Em síntese, resume-se em fazer-se deslizar a LINGÜETA entre as faces do MOSTRADOR: 1. pa para ra,, at atrav ravés és da ja jane nela la a a, , Fa Face ce A, pro proce cede derr-se se à le leit itura ura do doss sí sím mbolos representativos da variação dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo; 2. para, através das janelas a e b, da Face B, proceder-se à leitura final da classificação e respectiva forma de uso. É ponto pacífico que a LINGÜETA partindo do ponto deslizará, sem retrocesso, se semp mpre re da di dire reit itaa pa para ra a es esqu quer erda da do op oper erad ador. or. A ra razã zãoo de dest stee fato fa to re resi side de no pri princ ncíp ípio io de a ca capa paci cida dade de de us usoo do so solo lo con condi dici ciona onar-s r-see ao fator máximo de agravamento.


223

Esclarecimento Esclarecimen to necessário neces sário

1. O CLASSIFICADOR não fornece resultados parciais, mas acusa a classificação final da área em estudo. 2. No caso de riscos de inundação o fator FERTILIDADE se altera, quando se tratar de inundação freqüente fr eqüente e muito freqüente: em tais circunstâncias, a leitura, na LINGÜETA, é feita da janela a do Mostrador, do r, Fa Face ce A, aj ajus usta tand ndoo-se se a es esta ta a co colu luna na ha hachu chura rada da 1-2 pa para ra i inu nunda ndaçã çãoo freqüente, 3-4-5 para muito freqüente. 3. O fator DECLIVIDADE está simbolizado por meio de letras maiúsculas, obedecendo a ordem alfabética, na razão do agravamento do fenômeno. 4. Os fatores da classificação, coluna b, do Mostrador, Face C (fertilidade, pedregosidade, etc.) podem ser considerados como positi vos ou negativos. No último caso, serão designados como agravantes. 5. A classificação poderá ser feita diretamente no campo, durante uma inspeção, considerados os fatores positivos e os negativos locais. A declividade reclama uso de aparelho para sua determinação que irá desde o de um nível de pedreiro, clinômetro de bolso ou nível de tripé. Por outro lado, a classificação poderá ser feita em gabinete, mediante aponta apo ntamen mentos tos em cad cadern erneta eta de cam campo, po, e sob sobre re map mapaa de res restit tituiçã uiçãoo fot fotoogramétrica e o de solo, se necessário. 6. Há casos em que os fatores como fertilidade, profundidade, profundidade, embora positivos, não impedirão que o solo seja classificado como de baixa capacidade de uso, uma vez que os acenados fatores sejam comprometidos met idos pel pelaa dec declivi lividade dade,, ped pedrego regosida sidade de ou eve eventua ntualida lidade de de inun inundaçã dação. o. Exemplos concretos

Exemplo A: Solo com as seguintes características: fertilidade profundidade permeabilidade drenagem inundação pedregosidade declividade

alta 80 cm moderada adequada ocasional 35% 3%

224


erosão laminar A erosão em sulcos

restam 10 cm do Horizonte rasos e ocasionais

Manejando a LINGÜETA, da direita para a esquerda, sempre sem retr re troc oces esso so,, fa fazz-se se de desf sfia iar, r, pe pela la ja jane nela la a a do MO MOSTR STRAD ADOR OR,, Fa Face ce A: a pri pri-fertilidade ade alta está representada meira coluna de LINGÜETA, na qual fertilid pelo símbolo 1-2, drenagem adequada pelo símbolo 2; prosseguindo o manejo, na segunda coluna da LINGÜETA, profundidade de 80 cm está representada pelo símbolo 3, permeabilidade moderada pelo símbolo decliv livida idade de de 3% pel erosão ão em sulc sulcos os raso rasoss e oca ocasiosio1-3, dec peloo sím símbolo bolo B B,, eros nais, pelo símbolo 7; na terceira coluna, inundação ocasional está representada pelo símbolo 1 i, erosão laminar, restando 10 cm de horizonte A, pelo símbolo 3; na sexta coluna, pedregosidade de 35% está representada pelo símbolo 5. Terminada a manobr Terminada manobra, a, o MOSTRAD MOSTRADOR OR acusará, Face B, através das janelas a e b, respectivamente Classe VI, Uso  pastagem com práticas simples. Exemplo B: Solo com as seguintes características: fertilidade profundidade permeabilidade drenagem inundação pedregosidade declividade erosão laminar A erosão em sulcos

muito alta mais de 2 m rápida adequada não ocorre menos de 1% 3% restam 20 cm do Horizonte não ocorre

Procedendo como no exemplo anterior, sempre sem retrocesso da LINGÜETA, na primeira coluna desta, fertilida fertilidade de muito alta está representada pelo símbolo 1-2; profundidade de mais de 2 m pelo símbolo 1-2; permeabilidade rápida pelo símbolo 2; drenagem adequada pelo símbol sím boloo 2 2;; na seg segunda unda colu coluna, na, pedregosidade de menos de 1% pel peloo sím sím-bolo 2; declivida declividade de de 3% pelo símbolo 2.

225


Terminada a manobra, o MOSTRADOR acusará na Face B, através dass ja da jane nela lass a a e b b, , re resp spec ecti tiva vame ment nte: e: Cl Clas asse se II, Us Usoo  la lavo voura urass co com m pr prááticas simples.

22.4 O classificador classificador  detalhes detalhes 22.4.1 Figura I  Mostrador, Face A a

b

c

F e r t i li d a d e

1 muito alta

2 alta

3 média

4 b a ix a

5 m u i to b a i x a

6

P ro ro fu fu nd nd id ad ad e P e r me a b i l i i d a d e

ma is d e 2 m mu i t o r á p i d a

de2 a 1 m rápida

d e 1 a 0 ,5 m moderada

d e 0 ,5 a 0 ,2 5 m lenta

m en en os os d e 0 ,2 5 m

Drenagem In un un da da çã çã o

Excessiva O ca ca sisi on on al al

adequada f re re qü qü en en te te

fr a c a mt o fr eq eq üe üe nt nte

m u i to f r a c a

P edregosidade Declividade

se m pedras (A) 0 a 2%

< 1% (B) 2 a 5%

de 1 a 10% (C) 5 a 10%

DE 10 A 20% (D) 10 a 20%

DE 20 A 50% (E) 20 a 40%

> 50% (F) > 40%

E r o s ã o l a mi n a r Erosão em sul Erosão sulcos cos

25 cm Hz A 7  ras rasos os oca ocas. s.

15 a 25 cm 8  ras rasos os fre freq. q.

5 a 15 cm 9  ras rasos os mto fre freq. q.

< 5 cm 10  md oca ocas. s.

atingiu Hz A 11  md fre freq. q.

vossorocas 12  md mto fre freq. q.

13  prof. prof. Ocas

14  prof. prof. Freq

15  prof. prof. Mto freq 16  mto mto prof. Ocas 17  mto mto prof. Freq 18  atingiu Hz Hz C

a janela para leitura leitura dos símbolos símbolos representativos da variação variação dos fatores determinantes determinantes da capacidade capacidade de uso do solo. b coluna dos dos fatores determinantes determinantes da capacidade capacidade de uso uso do solo. solo. c quadro das convenções convenções dos limites limites das variações dos fatores determinantes determinantes da capacidade capacidade de uso uso do solo.

22.4.2 Figura II  Janela A, Mostrador, Face B Classe

Uso

A

B

A  janela através da qual se lerá, na LINGÜETA, a Classe B  janela através da qual se lerá, na LINGÜETA, a forma de uso

226


22.4.3 Figura III  Lingüeta, Face A 1 -2 1 -2 2 2 1 A 1

3 3 1-3

4

1 -2 4

5 5

3-4-5

4 1 -3 -4

1 2

3

B 2 7

C 3 8 -1 0

2 4 D 9-11-13

5

3 6

E 4 12-14

F 5 15-16

6 1 7 -1 8

Compreend Compre endee a tab tabela ela dos sím símbol bolos os rep repres resent entati ativos vos da var variaç iação ão dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo.

22.4.4 Figura IV  Lingüeta, Face B Retrata as Classes e respectivas formas de uso do solo. Lavoura Lavoura com Lavoura com Lavoura Pastagem Pastagem Pastagem com Abrigo da sem práticas práticas esporádica; sem com práticas vida restrições práticas intensas Pasto restrições práticas intensas; silvestre simples Florestas I II III IV V VI VII VIII

A Nova Norma da ABNT para Aval Av alia iaçã çãoo de Im Imóv óvei eiss Ru Rura rais is Comentada

Em primeiro de julho de 2004 entrou em vigor o texto da revisão da NBR 8.799/85, agora com a numeração 14.653-3, da qual fui o relator. A seguir, apresentaremos a norma com nossos comentários e obser vações para aplicação no dia-a-dia do engenheiro engenheiro de avaliações. Sumário Prefácio 0 Introdução 1 Objetivo 2 Referências normativas 3 Definições 4 Símbolos e abreviat abreviaturas uras 5 Classific Classificação ação dos bens, seus frutos e direitos 6 Procedimen Procedimentos tos de excelência 7 Atividades básicas 8 Metodologia aplicável 9 Especificação das avaliações 10 Procedimen Procedimentos tos específicos 11 Apresenta Apresentação ção de laudos de avaliaç avaliação ão ANEXOS A Proc Procedim ediment entos os espe específi cíficos cos par paraa a uti utiliz lizaçã açãoo de mod modelos elosde de regr regressã essãoo line linear ar B Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneizaçã homogeneizaçãoo C Referências bibliográficas

A primeira novidade começa pela inclusão dos Anexos A e B que são normativos, ou seja, são obrigatórios. Neste caso, o An exo A regulamenta os procedimentos para avaliação quando for utilizado modelo de

228


regressão (conhecida como inferência estatística), enquanto o Anexo B regulamenta a aplicação de fatores de homogeneização (a chamada homogeneização clássica). 1 Objetivo 1.1 A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: a) institui instituição ção de terminolog terminologia, ia, definições, símbolos e abreviat abreviaturas; uras; b) classific classificação ação da sua natureza; natureza; c) descrição das atividades básicas; d) definiçã definiçãoo da metodologia básica; e) identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; f) especificação das avaliações; avaliaç ões; g) requisitos básicos de laudos e pareceres par eceres técnicos de avaliação. avaliaç ão.

No item E, talvez a maior novidade deste texto: a existência agora da possibilidade do engenheiro de avaliações identificar outro valor que não o valor de mercado, ou como se chama também em publicações internacionais, o valor de não mercado. A norma anterior previa apenas um valor. O item F também modificou o antigo sistema de níveis de precisão para especificação da avaliação que abriu duas classificações: Grau Gr au de Fu Fund ndam amen enta taçã çãoo e Gr Grau au de Pre Preci cisã são, o, qu quee com comen enta tare remo moss no it item em específico mais adiante. 3 Definições Para efeito desta parte par te da NBR 14.653, aplicam-se apli cam-se as definições definiçõe s da NBR 14.653-1 e as seguinte seguintes: s: 3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

Aqui temos um conceito muito próximo do conhecido como high and best use, que permite ao avaliador definir os critérios de avaliação que serão empregados. Normalmente esta necessidade aparece quando nos deparamos com imóveis em zonas de expansão urbana, e também


229

quando da necessidade de analisar a opção por estudar o uso com outra atividade/produção vegetal. 3.2 contempo contemporaneidade: raneidade: Caracterí Característica stica de dados de mercado coletado ta doss em per períod íodoo ond ondee não ho houv uvee va varia riaçã çãoo sig signi nific ficat ativ ivaa de va valor lor no mer mer-cado imobiliário do qual fazem parte.

É comum a pergunta: numa pesquisa, posso utilizar dados pretéritos? Este item da NBR nos ajuda a definir este limite de tempo, que é aquele onde não houve variação significativa de valor. Esta variação significativa, no meu conceito seria algo como menos de 10%. 3.3 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros jur os auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez.

O engenheiro de avaliações deve ter especial atenção neste item, porq po rque ue o te texto xto da nor norma ma re refe fere re-s -see a t tax axaa de jur juros os, , qu quee de deve ve es esta tarr se sepa pa-rada da previsão de inflação. Por exemplo: atualmente a taxa selic está em 16% ao ano; para uma previsão de inflação de 6,5% ao ano, resulta como taxa de juros real o valor de: (1,16/1,065)-1 = 0,0892 ou 8,92% ao ano. 3.4 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas representativas dos engenheiros de avaliações e registrad registradas as no sistema CONFEA/CREA. Os IBAPEs se enquadra enquadram m neste conceito. 3.5 fator de classe de capacid capacidade ade de uso das terras: Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomi taxonomia, a, ou seja, das características caracterí sticas intrínsecas e extrínseca extrínsecass das terras, como fertilidade, to pografia, drenagem, permeabilidade, permeabilidade , risco de erosão ou inundação, pro fundidade, pedregosidade, pe dregosidade, entre outras. 3.6 fato fatorr de situaç situação: ão: Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização loc alização e condições das vias de acesso. aces so.

230


As definições destes dois fatores ajudam ao engenheiro de avaliações entender e padronizar os conceitos, que já são utilizados há muito tempo nos laudos. 3.7 func funciona ionalid lidade ade de benfe benfeitor itoria: ia: Grau de adequação ou atualidade tecnológica tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilid viabilidade ade econômica no imóvel e na região.

Talvez um dos conceitos mais polêmicos em laudos de avaliação, porque envolve o conhecimento profundo tanto do imóvel em estudo  visão micro, quanto da região  visão macro, tudo isto conciliado a independên pen dência cia do eng engenh enheir eiroo de ava avalia liaçõe çõess em rel relaçã açãoo as par partes tes env envolv olvida idas, s, ou se seja ja,, de deve ve-s -see te terr bo bom m se sens nsoo na ap apli lica caçã çãoo de dest stee co conce nceit ito, o, ev evit itan ando do-s -see a visão unilateral (apenas do vendedor ou apenas do comprador). 3.8 im imóv óvel el rur rural al:: Imóvel com vocação para exploração animal ou ve getal, qualquer qualq uer que seja a sua localização. lo calização.

Esta definição é muito próxima da existente na Lei n o 8.629 de 25/0 25 /02/9 2/93, 3, qu quee no se seuu art artig igoo qu quar arto to de defi fini niuu im imóv óvel el ru rural ral com como: o: o pré prédi dioo rúst rú stic icoo de áre áreaa co cont ntínu ínua, a, qu qual alqu quer er qu quee se seja ja a su suaa lo loca cali liza zaçã ção, o, qu quee se de desstinee ou pos tin possa sa se des destin tinar ar à exp explor loraçã açãoo agr agríco ícola, la, pec pecuári uária, a, ext extrat rativa iva veg vegeetal, florestal ou agroindustrial. 3.9 sit situaç uação ão do im imóv óvel: el: Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafe gabilidade.

Este centro de referência pode ser uma cidade, uma indústria, indú stria, um centro de processamento, uma estrada principal. 3.10 terr 3.10 terra a bru bruta: ta: Ter Terra ra não tra trabal balhad hada, a, com ou sem veg vegeta etação ção nat natura ural.l. 3.11 terra cultivad cultivada: a: Terra com cultivo agrícola. 3.12 terra nua: Terra sem produção vegetal ou vegetação natural. 3.13 val valor or econômi econômico: co: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento empreendime nto ou pela produção vegetal, durante sua vida econô-


231

mica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

4 Símbolos e abreviaturas 4.1 Para os efeitos desta Norma, recomendam-se reco mendam-se as notações, notaçõ es, os símbolos gráficos e as convenções literais já normalizadas no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra  III aproximação (Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo. ETA  Escritório Técnico de Agricultura Agric ultura Brasil/Estados Br asil/Estados Unidos). 4.2 As notações adotadas devem ser devida devidamente mente explicitadas, com indicação de suas respectiva respectivass unidades de medida. 4.3 As unidades de medida devem obedecer ao Decreto Federal 81.621 de 3 de maio de 1978.

Destaca-se aqui a necessidade de que o engenheiro de avaliações apresente em seu laudo a definição das notações apresentadas, assim como, que sejam respeitadas as unidades de medidas oficiais. Esta necessidade tem sua razão devido as diferentes unidades de área existentes no Bra Brasil sil,, com comoo por exe exempl mplo: o: alq alquei ueire re pau paulis lista ta (24. (24.200 200 m²) m²),, alq alquei ueire re mineiro (48.400 m²), alqueire goiano (96.800 m²), enquanto a unidade oficial é o hectare (10.000 m²), sem falar em outras medidas como tarefa, braça, quadra, etc. 5 Classificação dos bens, seus frutos e direitos 5.1 Classificação Classificação dos imóveis rurais

São classificados quanto a: 5.1.1 Dimensão a) pequeno  até 4 módulos fiscais; fiscais; b) médio  de 4 a 15 módulos fiscais; c) grande  acima de 15 módulos fiscais. 5.1.2 Exploraç Exploração ão a) não explorado; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuária; e) de silvicult silvicultura; ura;

232


f) agro-industrial; agro-indu strial; g) misto. misto . A classificação class ificação por dimensão dim ensão atende ate nde a Lei 8.629/93 8.62 9/93 e a por exploração procura informar que deve-se utilizar dados de pesquisa (quando da aplicaç apli cação ão do méto método do comp comparat arativo ivo dire direto to de dad dados) os) de mesm mesmaa ativ atividad idade. e. 5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais 5.2.1 Terras 5.2.1.1 As terras são enquadra enquadradas das segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra Te rra  III I II aproximação, ou o que vier a substitu substituí-lo í-lo para fins de avaliaçã avaliaçãoo de imóveis rurais. 5.2.1.2 Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são classi ficadas como: co mo: a) terra bruta; b) terra nua; c) terra cultivada.

DestacaDesta ca-se se nes neste te ite item m a ma manut nutenç enção ão da obr obriga igator torie iedad dadee de se enq enquauadrar as terras no Sistema de Capacidade de Uso, exigência que já vinha do texto te xto ant anteri erior or (NB (NBR R 8.7 8.799/ 99/85) 85).. A exp explic licaçã açãoo res reside idena na pad padron roniza ização ção da nomenclatura para qualquer lugar do Brasil. A novidade aparece na classificação das terras pelo seu estágio de explor exp loraçã ação, o, cuja cujass def definiç inições ões já for foram am apr aprese esenta ntadas das no ite item m 3 da nor norma. ma. 5.2.2 Benfeitorias a) produção vegetal (culturas); b) construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água).

A novidade aqui é a substituição dos termos benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas por produção vegetal e construções e instalações respectivamente. c) obras e trabalhos de melhoria das terras. 5.2.3 Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis 5.2.4 Veículos 5.2.5 Semoventes


233

5.2.6 Recursos naturais a) florestai florestais; s; b) hídricos; c) minerais. 5.3 Frutos a) rendas de exploraçã exploraçãoo direta; b) aluguel; c) arrendamento; d) parcerias. 5.4 Direitos a) servidões; b) usufrutos; c) concessões; d) comodatos; e) direitos hereditários; hereditários; f) direitos direi tos possessórios; pos sessórios; g) outros. outros . 6 Procedimentos de excelência Consultarr seção 6 da NBR 14.653-1:2001. Consulta 14.653-1:2001.

A seção 6 da NBR 14.653-1:2001 corresponde a: 6. Procedimentos de excelência O Engenheiro de Avaliações deve adotar os procedimentos descritos de 6.1 a 6.7. 6.1 Quanto à capacitação profissional Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, asses sorando-se de especialistas, esp ecialistas, quando necessário. ne cessário. 6.2 Quanto ao sigilo Considerarr como confidenc Considera confidencial ial o resultado do trabalho realizado e toda inform inf ormaçã açãoo téc técnic nica, a, fin financ anceir eiraa ou de out outra ra nat nature ureza za,, rec recebi ebida da do cli client ente. e.

234


6.3 Quanto à propriedade intelectual Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo.. Ao reproduzi duzi-lo reproduzir, r, fazê-lo sem truncame truncamentos, ntos, de modo a expressar corretamente corretamen te o sentido das teses desenvolv desenvolvidas. idas. 6.4 Quanto ao conflito de interesses Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, c liente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesse. 6.5 Quanto à independência na atuação profissional Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidad realidade. e. 6.6 Quanto à competição por preços Evitarr a parti Evita participaçã cipaçãoo em compet competições ições que avilt aviltem em honor honorários ários profis profissiona sionais. is. 6.7 Quanto à difusão do conhecimento técnico Envidar esforços na difusão de conhecimentos conhecime ntos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se Exp ressar-se publicamente publicam ente sobre assuntos técnicos técni cos somente quando devidamente capacitado para tal.

Outra novidade no texto, esta seção refere-se basicamente a Ética profissional, quando remete a capacitação, sigilo, propriedade intelectual, interesses, independência, competição e difusão de con hecimento, itens que o engenheiro de avaliações deve observar para que seu trabalho seja respeitado. 7 Ativida Atividades des básicas 7.1 Generalida Generalidades des É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça, esclare ça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventua even tuais is níve níveis is de fun fundame damentaç ntação ão e prec precisão isão que pret pretende ende ati atingir ngir,, entr entree outros:  finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, da da-ção em pagament pagamento, o, permuta, garantia, fins contáb contábeis, eis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;


235

 objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, diçã o, preç preçoo de liqu liquida idação ção forç forçada; ada; indi indicad cadores ores de via viabili bilidad dadee e out outros; ros;  prazo limite previsto para apresentação apr esentação do laudo;  condições condiç ões a serem utilizadas, no n o caso de laudos de uso restrito. As atividades atividade s básicas correspondem às seguintes se guintes etapas: e tapas:  conhecimento conhe cimento e requisição requi sição de documentação;  vistoria; vistor ia;  coleta cole ta de dados;  diagnóstico diagnós tico do mercado;  escolha esco lha e justificativa dos métodos mé todos e critérios de avaliação; avaliaç ão;  tratamento tratamen to dos dados de mercado;  cálculo cálcul o do valor do imóvel.

Nest Ne staa se seçã ção, o, o te text xtoo com começ eçaa a de descr screv ever er so sobr bree o pr proc oces esso so de av aval alia ia-ção em si, com recomendações no sentido de informar ao engenheiro de avalia ava liaçõe çõess ite itens ns bás básico icoss que dev devem em ser obs observ ervado ados, s, com comoo def definir inir a fin finali ali-dade da avaliação. A necessidade desta recomendação decorre da abertura neste texto da existência de outros valores que não o valor de mercado, por isto, a importância de definir a finalidade. Também aparece neste item o laudo de uso restrito r estrito que foi definido na NBR 14.653-1:2001 como sendo: Obedece a condições específicas pré combinadas entre as partes contratantes, contratantes, e não tem validade para outros out ros uso usoss ou exi exibiç bição ão par paraa ter tercei ceiros ros,, fat fatoo que quedev devee ser exp explic licita itado do no lau laudo. do.  Sobre as et Sobre etap apas as do pro proce cess ssoo de av aval alia iação ção,, de dest staca acamo moss a lóg lógica ica da se se-quên qu ênci ciaa de pa pass ssos os qu quee co come meça ça co com m a do docu cume ment ntaç ação ão do doss be bens ns at atéé o cá cálc lcul uloo do valor, passando pela coleta de dados, escolha da metodologia e tratamento dos dados, entre outros. 7.2 Conhecimento e requisição de documentação Reportar-se a 7.1 e 7.2 da NBR 14.653-1:2001.

Estes itens da Parte 1 são:

236


7.1 Requisição da documenta documentação ção Cabee ao enge Cab engenhei nheiro ro de ava avaliaç liações ões soli solicita citarr ao cont contrata ratante nte ou inte interessa ressado do o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalh trabalho. o. 7.2 Conhecimento da documentaç documentação ão 7.2.1 É recomendáv recomendável el que, ao iniciar o procediment procedimentoo de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível. 7.2.2 Na impossibilidade de o contrata contratante nte ou interessad interessadoo fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. avaliaçã o. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as res salvas relativas à insuficiência insufic iência ou incoerência incoerênc ia da informação, bem como os pressupostos observados assumidos em função dessas condições.

Note que o texto da norma define como responsabilidade do engenheiro nhe iro de ava avalia liaçõe çõess sol solici icitar tar ao cont contrat ratant antee a doc docume umenta ntação ção nec necess essária ária para a elaboração do laudo de avaliação. Um exemplo: se o engenheiro entender que é necessário um levantamento topográfico dos bens, ele deve solicitar ao contratante antes do início dos trabalhos. Uma vez apresentada a documentação, o texto recomenda que o engenheiro tome conhecimento. Note bem: o texto deixa bem claro que não cabe ao engenheiro analisar a documentação, o que seria uma perícia e não uma avaliação; neste caso, um serviço completamente diferente, que deve ser contratado em separado, se necessário. Após conhecer a documentação, cabe ao profissional definir a possibilidade ou não de se elaborar o trabalho. Por exemplo: a documentação fornecida aponta uma área escriturada diferente da real; neste caso, o engenheiro deve deixar bem claro as ressalvas que podem acontecer por causa deste pressuposto. 7.3 Vistoria A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na NBR 14.653-1,, devem ser observados os aspectos relevantes 14.653-1 relevantes na formaçã formaçãoo do


237

valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes constant es dos subitens ordenados ordenados a seguir.

O que está previsto na NBR 14.653-1:2001 é o seguinte: 7.3 Vistoria do bem avaliando 7.3.1 7. 3.1 Nen Nenhum humaa av avali aliaç ação ão po poder deráá pre presci scind ndir ir da vi vist stori oria. a. Em cas casos os exc excepepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. 7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes relevantes à formação do valor. 7.3.4 O conhecime conhecimento nto de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas.

Mais uma novidade no texto da NBR: primeiro, está bem claro que a vistoria dos bens é imprescindível, mas, na impossibilidade desta, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Situação paradigma foi definida na NBR 14.653-1:2001 como sendo: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem. Ou seja, desde que acordado entre o engenheiro de avaliações e o contra con tratan tante te e exp explic licita itado do no lau laudo, do, pod pode-s e-see def defini inirr uma sit situaç uação ão hip hipoté oté-tica para avaliar bens cuja vistoria não é possível. A seguir, encontramos no texto a recomendação de que as características físicas e de utilização dos bens seja registrada. Por exemplo, este registro pode ser fotográfico, entre outros. Tendo o engenheiro conhecimento de fatos (estudos, projetos ou perspectivas) que podem afetar o valor dos bens, estes devem ser apresentados no laudo, com a apreciação das conseqüências.

238


7.3.1 Caracterização da região a) aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos; b) aspectos ligados à infra-estrutura pública, como canais de irrigação, energia ener gia elét elétrica rica,, tele telefoni fonia, a, sist sistema ema viár viário io e sua prat praticab icabilid ilidade ade dura durante nte o ano agrícola; c) sistema de transport transportee coletivo, escolas, facilidade de comercializ comercialização ação dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária bancária;; d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão-deobra; e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolv desenvolvimento imento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento.

Aqui o texto se preocupa em que o engenheiro de avaliações tenha conhec con hecime imento nto dos asp aspect ectos os prim primodi odiais ais da reg região ião,, que pod podem em inf influe luencia nciarr no valor dos bens, desde os aspectos físicos (solos por exemplo) até a legislação que interfere no aproveitamento dos bens, passando pela infra-estrutura, condições de transporte e até vocação econômica, entre outros aspectos. 7.3.2 Caracterização do imóvel 7.3.2.1 Características gerais a) denominação; b) dimensões  área registrada e área levantada topograficamente, quando existente; c) limites e confrontações; d) situação; e) destinação; f) recursos recu rsos naturais; n aturais; g) sistema siste ma viário interno; h) telefonia; rede de energia elétrica interna; i) utilização econômica atual e condicio condicionantes nantes legais.


239

Depois de caracterizar a região, o texto entra no imóvel avaliando, o qual deve ter suas características descritas no laudo. 7.3.2.2 Caracterização das terras a) aspectos físicos; b) identificação pedológica; c) classificação da capacidade de uso das terras, conforme 5.2.1.1; d) condicionantes legais.

Em seguida, na caracterização das terras, o texto remete a classificação no sistem de classes de capacidade de uso das terras, bem como sua identificação pedológica. 7.3.2.3 Caracterização das construções e instalaç instalações ões a) dimensões; b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos); c) estado de conservaçã conservação, o, idade aparente, vida útil; d) aspectos funcionais; e) condicio condicionantes nantes legais. 7.3.2.4 Caracterização das produções vegetais a) estado vegetativo; b) estágio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras invasoras), ), nível tecnológi tecnológico; co; c) produtividades esperadas, riscos de comercialização; d) ada adapta ptação ção à reg região ião,, con consid sidera erando ndo o ris risco co de oco ocorrê rrênci nciaa de int intemp empéri éries; es; e) condicio condicionantes nantes legais.

Na car caract acteri erizaç zação ão das con constru struçõe çõess e ins instal talaçõ ações es o tex texto to ref refere ere-se -se as características que irão influenciar na avaliação, assim como na das produções vegetais, citando o mínimo de informações necessárias. 7.3.2.5 Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras Devem ser caracterizadas as obras obr as e trabalhos de melhoria m elhoria que não n ão foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das terras, nos seguinte seguintess aspectos:

240


a) dimensões e quantid quantidade; ade; b) aspectos qualitativos e tecnológicos; c) estado de conservaçã conservação, o, idade aparente, vida útil; d) aspectos funcionais; e) condicio condicionantes nantes legais.

7.3.2.6 Caracterização das máquinas e equipamentos a) fa fabr brica icant nte, e, ti tipo po (ma (marca rca,, mo model delo, o, ano de fa fabr brica icação ção,, núm número ero de sér série) ie);; b) cara caracter cterísti ísticas cas técn técnicas icas (exe (exemplo mplo:: potê potência ncia,, capa capacida cidade de oper operacio acional) nal);; c) estado de conservaçã conservaçãoo e funciona funcionalidade. lidade.

Seguindo a mesma linha, a caracterização de obras e trabalhos de melhorias das terras  que não foram considerados na classificação das terras  assim como a de máquinas e equipamentos, visa a lembrar ao engenheiro de avaliações, quais o mínimo de informação necessária para a identificação do valor dos bens. 7.3.2.7 Caracterização das atividad atividades es pecuárias a) espécie, raça, categoria dos animais; b) índices zootécnicos e aspectos sanitários; c) manejo, alimentação e outros. 7.3.2.8 Caracterização de outras atividades (agroindústria, turismo rural, hotelaria, mineração) 7.3.2.9 Recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada complement ada com a apresenta apresentação ção de cartogra cartografia, fia, desenhos, fotogra fias, imagens de satélite e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes, com citação da respectiva autoria. autoria.

E co concl nclui uindo ndo a se seçã ção, o, o te text xtoo ap apont ontaa as inf infor orma maçõe çõess bá bási sica cass so sobr bree a pecuária pecuá ria e ap apen enas as ci cita ta out outra rass at ativ ivid idad ades es,, pa para ra as qu quai aiss ca cabe be ao en enge genh nhei ei-ro de avaliações definir os itens mínimos de caracterização. Como exemplo, a norma recomenda o uso dos mais diversos recursos existentes que permitam identificar e caracterizar os bens avaliandos, avalian dos, como mapas cartográficos, imagens de satélite, fotos (onde (ond e incluímos aerofotos), desde que acrescentem subsídios para a avaliação.


241

7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado 7.4.1 Planejamento da pesquisa Na pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes semelhante s às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do merca mer cado do em an análi álise, se, com o au auxíl xílio io de te teori orias as e con concei ceito toss exi exist stent entes es ou hi póteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador aval iador sobre s obre a formação do valor. Na estrutura estr utura da pesquisa são eleitas ele itas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa (quantitativa ou qualita qualitativa) tiva) e a elaboraçã elaboraçãoo dos respectivo respectivoss instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

Nesta seção, o texto nos apresenta os passos fundamentais para se conseguir uma amostra de dados, que seja representativa do valor de mercado. O primeiro passo é a delimitação da área de abrangência, que deve ser também função da experiência profissional. O segundo é a identi ide ntifica ficação ção das var variáv iáveis eis,, com det determ ermina inação ção das rel relaçõ ações es des destas tas com a variável dependente, dependente, que que é o valor dos bens. A forma de se pesquisar estas informações vai desde a abordagem até a elaboração de fichas para orientar a coleta de dados. 7.4.2 Identificação das variáveis do modelo As variáveis variáve is do modelo são identificadas ide ntificadas como: c omo: a) Variável dependente Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de ex pressão dos preços pre ços (por exemplo, exemp lo, preço total ou unitário, unitár io, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

242


Começando a aprofundar mais, o texto aqui entra na definição da variável dependente, ou seja, aquela que se deseja encontrar. Nada mais do que o preço dos bens, que pode ser o total ou unitário, unitár io, e ainda, qual a moeda de referência, item muito comum em imóveis rurais, que por várias vezes expressa o valor em arrobas de boi, sacas de soja, etc. b) Variáveis independentes As variáveis independentes referem-se às características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre outros), de situação (acess (ac esso, o, loc locali aliza zaçã ção, o, dis distâ tânci nciaa a cen centr troo de ref referê erênci ncia, a, ent entre re ou outro tros) s) e eco eco-nômicas (oferta ou transação, época, condição do negócio  à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem im portantes no decorrer dos dos trabalhos, pois pois algumas variáveis variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco rele vantes posteriormente p osteriormente e vice-versa. vice-ver sa. Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças di ferenças qualitativas das características car acterísticas dos imóveis i móveis podem ser es pecificadas na seguinte segui nte ordem orde m de prioridade: a) por meio de codifica codificação, ção, com o emprego de variávei variáveiss booleanas (por exempl exe mplo: o: con condi diçõe çõess m maio aiorr do qu que e ou me menor nor do qu que e,, s sim im ou nã não o); ); b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo construtivo expresso pelo custo unitário básico); c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).

Para se encontrar a variável dependente  preço do imóvel  o engenheiro de avaliações precisa identificar quais as variáveis independentes den tes,, que usua usualme lmente nte são aqu aquela elass que expr express essam am cara caracter cteríst ísticas icas fís físicas icas,, de situação ou localização e econômicas. Estas, por sua vez Estas, vez,, são fru fruto to do conh conheci ecimen mento to prof profiss ission ional, al, ass associ ociaado a estudos e trabalhos, além daquelas que irão se revelar somente quando dos cálculos. A preferência deve ser por variáveis quantitativas, mas como isto nem sempre é possível, se forem adotadas variáveis com diferenças qualitativas, deve-se dar preferência para a caracterização destas por meio de codificação, com o emprego de variáveis booleanas (por exemplo: condições maior do que ou menor do que, sim ou não); na im-


243

possibilidade de uso deste sistema, a segunda opção é o uso de variáveis proxy, como por exemplo, o valor das produções vegetais para expressá-las; e em terceira e última opção, o uso de códigos alocados, ou notas como se conhece normalmente, como a adoção das escalas de soloss pa lo para ra ex expre press ssar ar as di dife fere rent ntes es cla class sses es de ca capa paci cida dade de de us usoo da dass te terra rras. s. 7.4.3 Levantamento de dados 7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.

O con conce ceit itoo de am amos ostra tra re repre prese sent ntat ativ ivaa fi fica ca a ca cargo rgo do en enge genh nhei eiro ro de avaliações, com as restrições impostas no capítulo Especificação das Avaliações. 7.4.3.2 Observar o disposto em 7.4.2 da NBR 14.65314.653-1:2001. 1:2001.

O item 7.4.2 da NBR 14.653-1:2001 tem o seguinte texto: 7.4.2 Aspectos Qualitativ Qualitativos os Na fase de coleta cole ta de dados é recomendável: a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avalian avaliando; do;

A semelhança dos dados de mercado para com o objeto da avaliaavaliação tem os limites definidos na seção Especificação das Avaliações. b) identificar e diversificar as fontes de informaçã informação, o, sendo que as informações devem ser cruzada cruzadas, s, tanto quanto possível, com objetiv objetivoo de aumentar a confiabi confiabilidade lidade dos dados de mercado;

A diversificação das fontes de informação é uma barreira natural, quando estamos falando de imóveis rurais, que tem um número menor de profissionais atuando na comercialização. c) identificar e descrever as características relevantes relevantes dos dados de mercado coletados;

As características relevantes dos dados de mercado devem ter o mesmo grau de detalhamento adotado para descrever estas mesmas informações no imóvel avaliando.

244


d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliaçã avaliação. o. 7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização. localizaç ão. As fontes devem ser diversif diversificadas icadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. interessad os. No caso de avaliaç avaliações ões judiciais, é obrigat obrigatória ória a identifi identificacação das fontes.

Neste ponto o texto da norma dá preferência a dados de mercado que sejam negócios realizados e ofertas  lembramos que a primeira deve desconsiderar dados venais, que não tem relação com valor de mercado. A identificação das fontes e caracterização dos dados já foi comentad men tadaa no ite item m ant anteri erior. or. A obri obrigat gatorie oriedad dadee de ide identi ntifica ficação ção das font fontes es ficou a cargo de acordo entre as partes, ma lembramos que existem restrições sobre o mesmo tema quando da especificação da avaliação. 7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confrontoo com dados de transações. confront

Aqui a norma faz referência ao fator elasticidade da oferta muito citado em trabalhos e laudos, que deve ser confrontado confr ontado com transações para que seja calculado. 7.4.3.5 No uso de dados que contenham opiniões subjetivas do informante, recomenda-se: a) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar todas as informaçõ informações es de interesse; b) atentar para os aspectos qualitativos e quantit quantitativos; ativos; c) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

Especi Espe cial al im impo portâ rtânci nciaa de deve ve-s -see da darr a es este te it item em,, qu quee pe pela la pr prim imei eira ra ve vezz fala em visita aos dados da pesquisa, para verificação das informações


245

relevantes, e quando necessário, consultar mais de uma fonte de informação. 7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo engenheiro de avaliações avali ações até o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando, de acordo com as exigências dos graus de precisão e de fundamentação.

O texto novamente destaca a importância do grau de detalhamento das características dos dados de mercado comparável ao dedicado no imóvel avaliando, respeitando os mínimos exigidos na especificação das avaliações. 7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de mercado.

Destacamos aqui que, a classificação das terras deve atender atend er ao pre visto nesta nesta norma, norma, ou seja, seja, no sistema sistema de capacidade capacidade de uso das terras. 7.4.3.8 Somente são aceitos os seguint seguintes es dados de mercado: a) transaçõ transações; es; b) ofertas; c) opi opiniõ niões es de eng engenh enheir eiroo de av avali aliaçõ ações es lig ligad ados os ao set setor or imo imobil biliár iário io rur rural; al; d) opiniões de profission profissionais ais ligados ao setor imobiliári imobiliárioo rural; e) informações de órgãos oficiais.

A classificação por ordem, numa norma da ABNT, implica em preferência de escolha. 7.5 Diagnóstico do mercado Reportar-se a 7.7.2 da NBR 14.653-1:2001.

O item 7.7.2 desta NBR define: 7.7.2 Diagnóstico do mercado O engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação, deve anal an alis isar ar o me merc rcad adoo on onde de se si situ tuaa o be bem m av aval alia iand ndoo de fo form rmaa a in indi dica car, r, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

246


A norma exige que seja informado no laudo a liquidez do imóvel, e se possível, pede que o engenheiro de avaliações informe as condições do mercado imobiliário local, através do relato da estrutura, conduta e desempenho. 7.6 Escolha da metodologia Reportar-se a 7.5 da NBR 14.653-1:2001.

Consta neste item o seguinte: 7.5 Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação identificaç ão do valor de mercado, m ercado, sempre que possível preferir p referir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.2.1. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

A recomendação do texto conduz o engenheiro de avaliações avaliações a escolher o métod métodoo de avalia avaliação ção compatível compatível com os bens avali avaliandos andos em conjunto com a finalidade da avaliação e em função dos dados disponí veis na época, com a ressalva para quando a finalidade for identificação do va valo lorr de me merca rcado do, , qu quee ne nest stee ca caso so de deve ve-s -see da darr pre prefe ferê rênc ncia ia ao mé méto todo do comparativo direto de dados de mercado. Este método consiste em comparar, por meios de tratamentos técnicos, dados de uma amostra com os bens avaliandos. É óbvio que estes dados dad os dev devem em ser comp comparáv aráveis eis,, ou sej seja, a, sem semelh elhante antess aos bens bensava avalian liandos. dos. 7.7 Tratamento dos dados 7.7.1 Preliminares preliminarmente, nte, a sumarização das informa7.7.1.1 É recomendável, preliminarme ções obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possí veis variáveis-chave vari áveis-chave sobre s obre os preços e a forma de variação, possíveis p ossíveis de pendências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros.


247

Assim, pode-se confrontar as respostas r espostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.

Nesta seção o texto começa a descrever conceitos de como o engenheiro nhe iro de ava avalia liaçõe çõess dev devee faz fazer er o tra tratam tament entoo dos dad dados. os. Com Comoo sug sugest estão, ão, o texto recomenda que sejam elaborados gráficos para permitir a comparação das crenças a priori do engenheiro com as respostas obtidas no mercado, com a análise do equilíbrio da amostra, das variáveis-chave, variáveis-c have, pontos atípicos dentre diversos outros aspectos. 7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou à prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta es ta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

Aqui temos uma continuidade contin uidade do texto da norma anterior, mantendo a determinação para o engenheiro de avaliações adote uma taxa de des descon conto to rep repres resent entati ativa va do mer mercad cadoo e líq líquid uidaa (ap (apena enass juro juros, s, sem correção monetária). 7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente men te e em fu funçã nçãoo da qu quali alida dade de e da qu quant antida idade de de da dado doss e inf inform ormaç ações ões disponíveis:  Tratamento por fatores  homogeneização homogeneizaçã o por fatores fatore s e critérios, crité rios, fundamentad dame ntados os por estu estudos dos conf conforme orme 7.7. 7.7.2.1, 2.1, e post posterio eriorr anál análise ise esta estatíst tística ica dos resultados homogeneizados.  Tratamento científico  tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

O conhecido critério de homogeneizar os dados ou tratamento clás cl ássi sico co ga ganh nhou ou o no nome me de t tra rata tame ment ntoo po porr fa fato tore res s e o us usoo de re regre gress ssão ão múltip múl tipla la fic ficou ou com comoo tra tratam tament entoo cie cientí ntífico fico, , que por uma inco incoerê erência ncia ficou definido como tratamento de evidências empíricas. 7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer qualque r modelo é uma representarepres entação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas

248


informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elabor ela boraçã ação, o, des desde de a pre prepa paraç ração ão da pes pesqu quisa isa e o tr trab abalh alhoo de ca campo mpo,, at atéé o exame final dos resultado resultados. s.

Como as norm Como normas as int interna ernacion cionais ais,, o tex texto to aqu aquii pre preocup ocupouou-se se em ape ape-nas chamar a atenção para que o engenheiro de avaliações lembre-se de tratar sua avaliação como um trabalho científico, que pode ser reproduzido a qualquer tempo e lugar. 7.7.1.5 O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, poderão ser utilizados procedimentos de validaçã validação. o.

Entendo este parágrafo como um dos mais significativos das mudanças introduzidas pela norma. Como relator, cabe aqui um elogio ao esforço do colega e amigo Eng. Eduardo Rottmann que teve a idéia inicial e soube converser converser aos demai demaiss membros da importâ importância ncia e pratici pratici-dade deste item. Neste livro, eu já tinha tomado a liberdade de apresentar como se determina este gráfico, que agora é obrigatório nos laudos. 7.7.2 Tratamento por fatores 7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, re visados periodicamente e devem deve m especificar es pecificar claramente a região re gião para p ara a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliaçã avaliação. o.

Mais uma inovação: a recomendação de que devem ser utilizados fatores publicados por entidades que tenham relação com a engenharia de avaliações. Como esta realidade deve demorar até que os estudos esteja te jam m pr pront ontos os (u (uma ma ve vezz qu quee de depe pede dem m do doss es esfo forço rçoss de nó nóss me mesm smo, o, me memmbros br os de dest stas as en enti tida dade des) s),, o te text xtoo pe perm rmit itee o us usoo de ou outro tross fa fato tore ress de desd sdee qu quee o profissional junte aos laudos os trabalhos que deram origem a estes.


249

7.7.2.2 A qualidade da amostra deve estar assegurad asseguradaa quanto a: a) correta identificação identificação dos dados de mercado, devendo constar a locali zação, a especificação e specificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo; b) identif identificação icação das fontes de informaçã informaçãoo e sua confiabilidade; confiabilidade; c) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação; d) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua localização, à destinação e à capacidade de uso das terras.

Venho aqui fazer um mea culpa. Este item deve ser respeitado tanto no tra tanto trata tame mento nto po porr fa fato tore ress qu quan anto to no tr trat atam amen ento to ci cien entí tífi fico, co, ma mass no texto final, por um lapso da comissão, constou apenas no primeiro. Nestee it Nest item em a no norm rmaa ex exig igee qu quee os da dados dos de me merc rcad adoo se seja jam m de desc scri ritos tos de forma a permite a identificação dos mesmos, bem como a indicação das fontes de informação, do número de dados em relação ao grau de fundamentação e a sua semelhança quanto a localização, destinação e capacidade de uso dos dados em relação ao imóvel avaliando. 7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser obser vado o anexo B. B.

O anexo B regulamenta o uso dos fatores e será analisado mais a frente. 7.7.3 Tratamento científic científico o 7.7.3.1 Os modelos utilizados para inferir o comporta comportamento mento do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, corretiva s, com repercussã repercussãoo na classificação dos graus de fundamentação e precisão. 7.7.3.2 Os dados de mercado não podem ser submetidos a tratamento prévio por fatores fator es de homogeneização.

Aqui o texto proíbe que utilizem fatores quando da opção pelo uso de regressão linear, o que deve acarretar mudanças significativas, porque, qu e, só de cl clas asse sess de ca capa pacid cidad adee de us usoo da dass te terra rrass te temo moss no mí mínim nimoo oi oito to,, que agora são oito variáveis, sem contar localização, etc.

250


7.7.3.3 Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais, regressão espacial e análise envoltór envo ltória ia de dad dados, os, pode poderão rão ser apli aplicad cadas, as, desd desdee que dev devidam idamente ente just justii ficadas do ponto p onto de vista vis ta teórico e prático, com a inclusão in clusão de validação, quando pertinente.

Mais novidade na norma, quando se permite o uso de ferramentas ainda com pouca base de testes comprovados, mas desde que se apresentem a validação. 7.7.3.4 7.7. 3.4 No ca caso so de ut utili iliza zação ção de mo model delos os de reg regres ressão são lin linear ear,, de deve ve ser ob observado o anexo A.

Assim como foi criado o Anexo A nexo B para o item anterior, criou-se o Anexo A para regulamentar o uso de regressão linear. 7.8 Identificação do valor de mercado 7.8.1 ReportarReportar-se se a 7.7.1 da NBR 14.65314.653-1:2001. 1:2001.

Diz este item da Parte 1: 7.7.1 Valor de mercado do bem A identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se: a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais m ais de 1% do valor estimado; e stimado; b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável ráv el em rel relaç ação ão ao va valor lor fi final nal,, de desde sde que ind indica icada da a pro proba babi bilid lidad adee ass assoociada.

Novamente Novame nte a norm normaa fica con concei ceitua tual, l, ape apenas nas indi indican cando do a lin linha ha ger geral al a se serr ad adot otad adaa pe pelo lo en enge genh nhei eiro ro,, pe perm rmit itind indoo um ar arre redon donda dame ment ntoo e a in indi di-cação de uma faixa de variação. 7.8.2 O va valor lor de mer mercad cadoo dev devee con consid sidera erarr o ap aprov roveit eitame amento nto efi eficie ciente nte do imóvel.


251

O conceito de aproveitamento eficiente (veja o item definição) guarda muita semelhança com o conceito de high and best use das normas americanas. 8 Metodolo Metodologia gia aplicáv aplicável el 8.1 Método comparativo direto de dados de mercado Ao utilizar inferência estatística com modelos de regressão linear, con sultar os o s requisitos requis itos mínimos mín imos estabelecidos es tabelecidos no anexo anex o A. No caso de utili zação de tratamento por fatores, fator es, consultar con sultar o anexo B. B.

Como já di Como diss ssem emos os,, os An Anex exos os A e B re regu gula lame ment ntam am o us usoo do mé méto todo do comparativo direto de dados de mercado. 8.2 Método da capitalização da renda 8.2.1 As avaliações de empreendimento empreendimentoss de base rural deverão observar as prescrições da NBR 14.653-4:2002.

A Parte Parte 4 descr descreve eve os méto métodos dos e crité critérios rios para aval avaliaçã iaçãoo de de empr empreeneendimentos. 8.2.2 No caso de avaliação aval iação de produções produçõ es vegetais devem deve m ser observados obser vados os seguinte seguintess procediment procedimentos: os: 8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil úti l da produção vegetal. 8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver. 8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.

Comentaremos estas recomendações quando da análise dos Procedimentos Específicos para produções vegetais (item 10.3).

252


8.3 Método involutiv involutivo o O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001, compreende as seguintes etapas.

A definição que consta na Parte 1 da NBR é a seguinte: 8.2.2 Método involuti involutivo vo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado alice rçado no seu aproveitamento apro veitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento empreendimento compatív compatível el com as caractecaracterísticas do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

Pela definição podemos identificar o valor de uma fazenda através do es estu tudo do de vi viab abil ilid idad adee de um em empre preen endi dime ment ntoo com compa patí tíve vell com o im imóó vel, o que pode ser compreendido também como a análise de implantaçãoo de no çã nova va at ativ ivid idad ade, e, co como mo po porr ex exem empl plo, o, a tro troca ca de ca cana na-d -dee-aç açúc úcar ar po porr laranja numa fazenda até a implantação de parcelamento de áreas menores no res.. Es Este te em empre preen endim dimen ento to de deve ve se serr de defin finido ido pe pelo lo en enge genhe nheiro iro de av avali aliaações, baseado nas recomendações a seguir definidas. 8.3.1 Vistoria Deve ser se r realizada real izada de acordo com co m 7.3.

Esta seção já foi comentada. 8.3.2 Projeto hipotético Na concepção concep ção do projeto pr ojeto hipotético, hipotéti co, o engenheiro e ngenheiro de avaliações deve de ve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.

O conceito de aproveitamento eficiente abrange Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, obser vada a tendência mercadológica na circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente , ou seja, um conceito muito próximo do conhecido como high and best use, que permite ao avaliador definir os critérios de avaliação que serão empregados.


253

8.3.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos p receitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.4, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

Como aq Como aqui ui de defi finid nido, o, o uso do Mé Méto todo do In Invo volut lutiv ivoo en envo volv lvee ta tamb mbém ém o Método Comparativo Direto em uma das etapas. 8.3.4 Previsão de receitas As receitas de venda ven da das unidades do projeto proje to hipotético serão calculadas c alculadas a partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valori zação imobiliária, a forma de comercialização come rcialização e o tempo de absorção absorç ão no mercado.

Aqui, a norma trabalha com a possibilidade apenas de parcelamento do imóvel, onde o valor das unidades deve considerar também, além alé m da val valori orizaç zação ão imo imobil biliár iária, ia, a com comerc ercial ializa ização ção e o tem tempo po de ven venda. da. 8.3.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à montagem de orçamento dos custos diretos e indiretos (inclusive de elaboração e aprovação de projetos) neces sários à transformaçã transformaçãoo do imóvel para as condições do projeto hipotético.

Os custos diretos e indiretos devem ser considerados, como na elaboração de um projeto. 8.3.6 Previsão de despesas adicionais Podem incluir, i ncluir, quando pertinente, per tinente, entre outras o utras as seguintes despesas: a) de compra do imóvel; b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) com impostos e taxas; d) com publicida publicidade; de; e) com a comercialização das unidades.

Além dos custos diretos e indiretos, deve-se ponderar eventuais despesas adicionais como as citadas neste item.

254


8.3.7 Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro, em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta deve ser considerad consideradaa proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

O texto procura explicar ao engenheiro de avaliações os cuidados que ele deve ter para identificar a margem de lucro do incorporador. 8.3.8 Prazos No caso cas o de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas; b) o prazo para a venda das unidade unidadess seja compatív compatível el com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

Especial cuidado deve ser dado aos prazos de execução e venda, que tem peso significativo na avaliação. 8.3.9 Taxas No caso de adoção de modelos dinâmicos recomenda-se r ecomenda-se explicitar as ta xas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade. atratividade. Assim como os prazos, as taxas utilizadas util izadas na modelagem devem ser se r ex plicitadas no laudo. 8.3.10 Modelo A avaliação aval iação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência preferência:: a) por fluxos de caixa específicos; b) com a aplicaçã aplicaçãoo de modelos simplificados simplificados dinâmicos; c) com a aplicação de modelos estáticos.


255

O texto aqui coloca como prioridade a utilização de modelos específicos para o empreendimento, para depois a utilização de modelos simplificados e por fim os chamados modelos estáticos, que são aquelas fórmulas pré-determinadas em trabalhos já publicados. 8.4 Método evolutivo A identificação do valor de cada um dos componentes do imóvel deve atender à seção 10 desta Norma.

Como este método consiste na somatória dos valores dos diversos componentes da fazenda, o texto remete sua aplicação a seção 10 que define os Procedimentos Específicos. Comentaremos cada um deles nos respectivos itens mais a frente. 8.5 Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por benfeit benfeitorias orias de projetos semelha mel hant ntes, es, a pa parti rtirr da qu qual al sã sãoo ela elabo borad rados os mod modelo eloss seg seguin uindo do os pro proced cediimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

A aplicação deste método é semelhante ao de dados de mercado, apenas que aqui o engenheiro identificará o custo e não o valor. 8.6 Método da quantificação de custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções rurais ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. consultadas.

Quan Qu ando do nã nãoo fo forr po poss ssív ível el a id iden enti tifi fica caçã çãoo do cu cust stoo pe pelo lo mé méto todo do co commparativo, existe a opção de identificar o custo de reedição, por orçamento ou por tabelas, desde que específicas para construções rurais. 9 Especific Especificação ação das avaliaç avaliações ões 9.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o em penho do engenheiro de avaliações, avaliaçõ es, como com o com o mercado mer cado e as informainfo rmações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante contrata nte do grau de fundamentação fundamentação desejado tem por objetiv objetivoo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa

256


garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

O tex texto to ant anteri erior or da NBR 8.7 8.799/1 99/1985 985 est estabe abelec lecia ia a cla classi ssific ficaçã açãoo dos laudos como expedito, normal e rigoroso, que foi completamente modifi di fica cada da pe pelo lo te text xtoo at atua ual. l. Ag Agor ora, a, pri prime meir iroo o la laud udoo é cl clas assi sifi fica cado do pe pelo lo em em-penho do engenheiro, juntamente com a disponibilidade de informações exis ex isten tente tes, s, qu quee é o Gr Grau au de Fu Funda ndame ment ntaçã ação, o, de depoi pois, s, em fun funçã çãoo exc exclus lusiv ivaamente da amostra encontrada, pode-se encontrar o Grau de Precisão da estimativa do valor. Estes dois enquadramentos representam uma enorme valorizaç valo rização ão do trabalh trabalhoo de cada cada profissi profissional, onal, sist sistema ema este este que que não existi existiaa antes. 9.2 No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos mét métod odos os pre previ visto stoss nes nesta ta nor norma, ma, con confor forme me 8. 8.1. 1.22 da NBR 14.653-1:2001, o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da NBR 14.653-1:2001.

O item 3.34 da respectiva NBR é: 3.34 parecer técnico: Relatório circunstanciado, circunstanciado, ou esclarecimen esclarecimento to técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. es pecialidade.

Em outras palavras, um trabalho elaborado sem a utilização dos métodos previstos nesta norma não é um laudo de avaliação e sim um Parecer Técnico. 9.3 Os lau laudos dos de uso res restri trito, to, con confo forme rme 10. 10.33 da NBR 14. 14.653 653-1: -1:200 2001, 1, poderão der ão ser di dispe spensa nsados dos de esp especi ecific ficaçã ação, o, de com comum um aco acordo rdo ent entre re as par partes tes..

O item 10.3 da Parte 1 define Laudo de Uso Restrito como: 10.3 Laudo de avaliação de uso restrito: Obedece a condições específicas pré combinadas entre as partes contratantes, e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.

257


Esta modalidade de laudo, como sua própria definição, vem de um comum acordo entre o engenh engenheiro eiro de avalia avaliações ções e seu contratante, contratante, e portanto, desde que explicitado no laudo, pode não ter definido sua especificação. As avaliações avaliaçõe s de imóveis rurais serão s erão especificadas, esp ecificadas, segundo s egundo sua fundamentação,, conforme os critérios a seguir. mentação

9.4 Quanto à fundamentação 9.4.1 Os lau laudo doss de av aval aliaç iação ão são cla classi ssifi fica cados dos qua quant ntoo à fu fund ndame ament ntaçã açãoo nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em função das in formações apresentadas: TABELA 1

Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação Grau I

II

III

Limite mínimo

12

36

71

Limite máximo

35

70

100

Os critérios para determinação da pontuação alcançada no laudo serão ser ão esp especi ecifica ficados dos a seg seguir, uir, mas pod podemo emoss adi adiant antar ar que que,, dura durante nte um período de testes, quando da elaboração do texto da norma, a grande maioria dos laudos de avaliação deve ficar no Grau II de fundamentação. Outra novidade é que o Grau III pode ser alcançado tanto quando do uso de Tratamento por Fatores quando do uso de Regressão Linear. 9.4.2 Esta pontuação é obtida segundo a tabela 2 a seguir, se guir, quando a finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização capitalização da renda. 9.4.2.1 Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, deve-se reportar à NBR 14.653-4:2002.

A premissa para determinar o Grau de Fundamentação do laudo é que tenha sido utilizado o Método Comparativo direto de dados de mercado ca do,, me mesm smoo qu quee co conj njug ugad adoo co com m mé méto todo doss de cu cust stoo e da ca capi pita tali liza zaçã çãoo da

258


renda. Quando da avaliação de um Empreendimento com base rural, deve-se buscar o Grau de Fundamentação através da Parte 4. 9.4.2.2 O engenheiro de avaliações deverá enquadrar seu trabalho em cada ca da it item em da ta tabe bela la 2. A so soma ma do doss po pont ntos os ob obti tido doss no noss de dezz it iten enss se será rá ut util ilii zada para conferir o grau de fundamentação conforme a tabela 1, obser obser- vadas as restrições de 9.4.3.

A tabela a seguir contem dez itens. O engenheiro de avaliações de verá enquadra enquadrarr seu trabalho em cada um desses itens, somando a pontuaçãoo ap çã apen enas as na ve vert rtica ical. l. O to tota tall de po pont ntos os,, ju junt ntoo co com m as res restri triçõ ções es do it item em 9.4.3, determinará o Grau de Fundamentação. TABELA 2

m e t I

1

2

3

4

5

6

7

Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação

Especificações das Avaliações de Imóveis Rurais

Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos Condição pt Condição pt Condição pt

Númer Nú meroo de dad dados os de ³3(K+1) e no mínimo mínimo 5 mercado, efetivamente utilizados Qualidad Qual idadee dos dado dadoss todos colhidos no mercado de mesma exploração conforme em 5.1.2 Visit Vi sitaa do doss dad dados os de todos mercado por engenheiro de avaliações Critério Crit ério adot adotado ado para custo de reedição por avaliar construções e planilha específica instalações Critério Crit ério adot adotado ado para confor con forme me em 10. 10.33 avaliar produções vegetais Apre Ap rese sent ntaç ação ão do completo laudo, conforme seção 11 Utilizaç Util ização ão do méto método do tratamento c ientífico, comparativo direto de conforme em 7.7.3 e dados de mercado anexo A

18

³

5

9

15

maioria

7

minoria ou ausência

0

10

maioria

6

minoria ou ausência

0

5 custo de reed reedição ição por 3 como vari variável ável,, 3 caderno de preços conforme anexo A 5 po porr cad cadern ernoo de pre preços ços 3 com comoo var variá iável vel,, 3 conforme anexo A 16 simplificado 1

15

trat tr atam amen ento toss po porr 12 fatores, conforme em 7.7.2 e anexo B

outros tratamentos

2

259

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS TABELA 2

m e t I

Pontuação Pontuaç ão para fins de clas classifi sificaç cação ão das ava avaliaç liações ões quan quanto to ao grau de fundamentação ( continuação )

Especificações das Avaliações de Imóveis Rurais

Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos Condição pt Condição pt Condição pt

fotográfica coordenadas geodésicas ou geográficas 9 Docu Do cume ment ntaç ação ão do fotográfica avaliando, que permita coordenadas sua identificação e geodésicas ou localização geográficas certidão dominial atualizada 10 Docu Do cume menta ntaçã çãoo do imóvel avaliando levantamento apresentada pelo topogr topográficoplanimétri áficoplanimétrico co contratante refere-se a: de aco acordocom rdocom as normas 8

Identitififica Iden caçã çãoo do doss dados amostrais

2 2

4 4

roteiro rotei ro de aces acesso so ou croqui de localização

1

croqu cro quii de lo local caliza ização ção 2

2 2

lev evan anta tam men ento to topográfico planimétrico

2

Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.

Utilizaremos o próprio exemplo de laudo que existe neste livro para explicar o uso desta tabela. No item 1, foram coletados dez dados, mas apenas seis efetivamente utilizados. Como eram três variáveis (oferta/venda, classes de terra te rrass e si situa tuaçã ção), o), ap apen enas as a con condiç dição ão 5 fo foii at aten endid dida, a, so soma mando ndo99 pon pontos tos.. No it item em 2, a ma maio iori riaa do doss da dado doss er eraa de me mesm smaa ex expl plora oraçã çãoo do im imóv óvel el avaliando (mista), somando mais 7 pontos. No it item em 3, a mi mino noria ria do doss da dado doss fo foii vi visi sita tada da pe pelo lo en enge genhe nheiro iro de av avaaliações, portanto, nenhum ponto foi somado. No it item em 4, o cri crité téri rioo ad adot otad adoo pa para ra av aval alia iarr as co cons nstru truçõ ções es fo foii po porr Ca Ca-derno de preços, somando mais 3 pontos, enquanto que, o critério para avaliar as culturas foi aquele definido no item 10.3 destas normas, somando então mais 5 pontos. No item 6, os itens apresentados no laudo atendem ao laudo completo, somando assim 16 pontos. Já no item 7, foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, com aplicação do tratamento por fatores, anexados ao laudo, portanto, port anto, acrescentando 12 pontos.

260


No it item em 8, ne nenh nhum um po pont ntoo fo foii so soma mado do,, po porq rque ue nã nãoo for foram am id iden enti tifi fica ca-dos no laudo nenhum dos requisitos exigidos. Já no item 9, foram anexadas ao laudo fotos do imóvel avaliando, que somaram 4 pontos. E finalizando, no item 10, o contratante apresentou apenas a certidão dominial do imóvel, somando os últimos 2 pontos. Contabilizando, o laudo aqui apresentado somou 58 pontos. Antes de verificar o Grau de Fundamentação, devemos analisar as restrições do item 9.4.3. 9.4.3 Observações referentes à tabela 2 9.4.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado caracterizado o grau I.

Continuando com a análise do laudo aqui apresentado, os dez dados de mercado eram ofertas e vendas, portanto, não havia maioria de opiniões. 9.4.3.2 k = número de variáveis independentes: independentes: a) variável dependente: preço ou preço unitário; b) va variá riávei veiss ind indepe epend ndent entes es (ex (exemp emplos los): ): áre área, a, cla classe sse de sol solo, o, sit situaç uação, ão,etc etc..

Aqui temos uma alteração, uma vez que as normas anteriores consideravam k como sendo a soma das variáveis independentes com a dependente. 9.4.3.3 São obrigatórios em qualquer grau: a) explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado; b) vistoria do imóvel avaliando; c) a identif identificação icação das fontes; d) no mínimo 3 dados de mercado, efetivamente efetivamente utilizados. utilizados.

Verifique que, apesar de no item 7.7.3 não constar a obrigatorieo brigatoriedade de identificação das fontes para o tratamento científico, este item aqui corrige, ao listar como obrigatório em qualquer grau de fu ndamentação a identificação das fontes de informação.


261

9.4.3.4 No caso da impossibili impossibilidade dade de vistoria do imóvel avaliando, o profissional poderá admitir uma situação paradigma, conforme em 7.3.1 da NBR 14.653-1:2001.

Este item da Parte 1 corresponde a: 7.3.1 Nen 7.3.1 Nenhum humaa av avali aliaç ação ão po poder deráá pre presci scind ndir ir da vi vist stori oria. a. Em cas casos os exc excepepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

O texto aqui admite a avaliação de um imóvel considerando uma situaç sit uação ão par paradi adigm gma, a, qu quan ando do nã nãoo for pos possí síve vell a vi visto storia ria do im imóve óvell av aval alia ianndo, com a exigência de que esta possibilidade seja acordada entre o pr ofissional e o contratante e explicitada no laudo. 9.4.3.5 É obrigatório nos graus II e III: a) a apresenta apresentação ção de fórmulas e parâmetr parâmetros os utilizados; b) no mínimo 5 dados de mercado efetivamente efetivamente utilizados; utilizados; c) a apresentação de informações relativas a todos os dados amostrais e variáveis utilizados na modelagem; model agem; d) que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o intervalo admissívell de ajuste para cada fator e para o conjunt admissíve conjuntoo de fatores esteja compreendidoo entre 0,80 e 1,20. compreendid

Aqui o texto apresenta novas restrições para os Graus II e III, dentre as quais destacamos o item d, que fixa em 20% a variação dos fatores. Se analisarmos a amostra utilizada como exemplo no laudo apresentado nest ne stee li livro vro,, pod podem emos os ve verif rifica icarr qu quee es este te lim limit itee fo foii alc alcanç ançad ado, o, o qu quee pe permi rmite te o enquadramento enquadramento como Grau II de Fundamentação. 9.4.3.6 É condição para o enquadra enquadramento mento no grau III: a) a vi vist stori oriaa do im imóv óvel el e do doss da dado doss de mer merca cado do po porr en enge genh nheir eiroo de av aval alia iaçõ ções; es; b) a apresenta apresentação ção de laudo completo; c) a utiliza utilização ção efetiva de, no mínimo, 3 (k+1) dados de mercado; d) não haver extrapolação; extrapolação; e) que o nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;

262


f) que o nível de significância sign ificância máximo m áximo admitido adm itido nos demais testes estatísticos realizados realizados seja de 1%.

Fica claro aqui a importância que o texto da norma deu à visita dos dados de mercado, ao tornar obrigatório para o Grau III, além do número mínimo de dados em função do número de variáveis independentes, da não extrapolação e dos níveis de significância. 9.4.3.7 No No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem assumir n situaçõ situações es bem definida definidass (códigos alocados) como, por exemplo, a situação (boa, regular e ruim), recomenda-se recomenda-s e considerar (n-1) variáveis dicotômicas dicotômic as para descrever as diferenças qualitativas. Quando isto não for possível, pos sível, a avaliação terá te rá grau de fundamentação fundame ntação máximo máx imo II.

Aqui temos uma clara restrição ao uso de códigos alocados (também conhecidos como notas) para explicar variáveis qualitativas, quando do uso de tratamento científico. Por exemplo: o uso das escalas de solos pré-determinadas para explicar a variável terras em regressão linear implicará em classificar o laudo no máximo em Grau II de fundamentação. O engenheiro de avaliações deve dar preferência a buscar a variação destes itens com base na amostra. 9.4.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme em 5.1.2), o modelo adotado pode incluir variáveis dicotômicas que evidenciem as diferença diferençass dos respectivo respectivoss mercados.

Aqui temos uma lembrança, para que o engenheiro de avaliações possa utilizar variáveis que expliquem a variação entre entr e imóveis de diferentes explorações, como por exemplo, comparar imóveis de destinação pecuária com outros de agricultura intensiva. 9.4.3.9 Na inexistência de produções vegetais, vegetais, construções ou instalações ou qua quando ndo esta estass não fore forem m obje objeto to da ava avaliaç liação, ão, dev devee ser atri atribuíd buídoo o valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar o enquadramento na tabela 1.

Para não penalizar o Grau de Fundamentação, quando não existirem construções (item 4 da tabela 2) ou produções vegetais (item 5 da tabela 2), ou quando estes não forem f orem objeto da avaliação, o engenheiro

263


de avaliações deve atribuir a pontuação máxima (5 pontos para cada item) para enquadrar o Grau de Fundamentação. 9.4.3.10 Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos e a soma é realizad realizadaa apenas na vertical.

Como já dis Como disse semo mos, s, os po ponto ntoss não se som somam am na hor horiz izont ontal, al, ap apen enas as na vertical.l. Por exemplo vertica exemplo,, no item 8, se o engenheiro engenheiro apresen apresentar tar documentadocumentação fotográfica ele soma 2 pontos, mas se apresentar coordenadas geodésicas e também croqui de localização somará apenas 2 pontos e não 3. 9.5 Quanto à precisão As avaliações de imóveis i móveis rurais serão s erão especificadas quanto à precisão no no caso em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3.

O Grau de Precisão é da estimativa do valor e só se aplica quando do uso do método comparativo direto de dados de mercado. Tabela 3

Grau de precisão da estimativa de valor val or no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado Descrição

G ra u III

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central cent ral da estimativa estimat iva

£

30%

II

I

30%50%

>50%

Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma

O te texto xto de dete term rmino inouu qu quee o Gra Grauu de Pre Preci cisã sãoo da es esti tima mati tiva va de um va va-lor, deve ser feita pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, ou média. Exemplo: a média saneada resultou igual a R$ 2.413,00/ha para um desvio padrão de R$ 308,02 numa amostra de 9 dados efetivamente utilizados; calculando o intervalo de confiança de 80% [e = t n-1;x/2 * s/(n-1)0,50] resultou em R$ 152,46 o que equivale a 6,32% para cada lado, ou a uma amplitude de 12,64%, o que enquadra o laudo como Grau III de Precisão.

264


10 Procedim Procedimentos entos específicos 10.1 Terras nuas 10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado, preferivelmente, o método comparativo direto de dados de mercado.

Aqui o texto apenas repete a recomendação usual, de se utilizar o método comparativo direto de dados de mercado de preferência. 10.1.2 É admissível na avaliação a determinação determi nação do valor da terra nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.

Uma prática muito comum entre os engenheiros de avaliação foi aqui incluída no texto da norma. 10.1.2.1 No cálculo do valor val or das benfeitorias pode-se adotar o fator fato r de comercialização, comercializ ação, além daqueles citados em 10.2.

O Fator de Comercialização será comentado no item respectivo. 10.1.3 Fatores de homogeneização No caso de utilização utili zação de fatores de homogeneização hom ogeneização recomenda-se recom enda-se que a determinação destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, como, por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região geo-econômica onde está localizado o imóvel avaliando e tratados conforme Anexo B.

O te texto xto fa fazz cla clara ra re reco come mend ndaç ação ão pa para ra qu que, e, qu quan ando do do us usoo de fa fato tore ress de homogeneização, sejam estes baseados em estudos fundamentados e obtidos na mesma região geo-econômica onde está o imóvel avaliando, atendidos aos preceitos do Anexo B da norma. 10.1.4 Método da capitalização da renda Para o uso do método da capitalização da renda remete-se à NBR 14.653-4:2002.


265

Novamente o texto remete o engenheiro à Parte 4 quando da utilização do Método da Capitalização da Renda. 10.2 Construções e instalações 10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas através de orçamentos qualitati vos e quantitativos, compatíveis co mpatíveis com o grau de fundamentação.

A aplicação de orçamentos é uma das possibilidades previstas na Fundamentação, sendo possível a utilização de Cadernos de Preços (ou Tabelas), como descrito no item a seguir. 10.2.2 Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, anal íticos, cadernos de preços ou o u planilhas de custos, específicas para mercados rurais. É recomendável que esses materiais ria is sej sejam am ane anexad xados os ao tra trabal balho, ho,de de aco acordo rdo com o gra grauu de fun fundam dament entaçã ação. o.

Aqui o texto é objetivo ao definir que que cadernos de preços ou planilhas de custos devem ser específicas para mercados rurais. 10.2.3 A depreciação deve levar em conta: 10.2.3.1 Aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação.

A norma apenas lembra quais são os aspectos a serem considerados, sendo que os coeficientes devem ser arbitrados pelo engenheiro com base em estudos já publicados, de preferência. considerando o aproveit aproveitamento amento da ben10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando feitoria no contexto socioeconômico s ocioeconômico do imóvel e da região r egião em conjunto, a obsolescência e a funciona funcionalidade lidade do mesmo.

O cuidado com a aplicação da depreciação funcional é ressaltado no te texto xto da no norm rma, a, le lemb mbra rand ndoo qu quee o en enge genh nhei eiro ro de av aval alia iaçõ ções es de deve ve con con-siderar o aproveitamento da benfeitoria no contexto tanto do imóvel quanto principalmente da região também.

266


10.3 Produções vegetais Na avaliação em e m separado das produções vegetais deve-se observar o se guinte: emp regado o método da capitalização da renda re nda para a 10.3.1 Deve ser empregado identificação do valor econômico.

Sobre este método, a norma já definiu alguns conceitos. 8.2.2 No caso de avaliação aval iação de produções produçõe s vegetais devem deve m ser observados obser vados os seguinte seguintess procediment procedimentos: os: 8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil úti l da produção vegetal.

Para ide Para identi ntific ficaçã açãoo do val valor or eco econôm nômico ico,, ent entend ende-s e-see o val valor or pre presen sente te líquido dos rendimentos a partir da data da avaliação até o final da útil da atividade explorada. 8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.

O texto aqui faz uma explícita lembrança de que deve-se incluir o custo do capital terra junto com os custos diretos e indire indiretos tos (custeio anual), além de impostos e erradicação, esta quando existir. 8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.

Complemen Comple mentan tando do o pará parágra grafo fo ant anterio erior, r, o tex texto to lem lembra bra que pod pode-s e-see utilizar o custo de oportunidade sobre o capital terra ou o valor de seu arrendamento. Entendo que deve ser o maior dos dois valores, quando for possível utilizar um ou outro. 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro pri meiro ano de implantaimpla ntação, recomenda-se utilizar, alternativamente alternativamente ao método da capitali capitalizazação da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.


267

Aqui temos uma opção: opç ão: para culturas implantadas recentemente, pode-se utilizar o custo de implantação no lugar do valor econômico. 10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastage pastagem. m. 10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamen arrendamento to de pastag pastagens ens nas mesmas condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive inclusive o custo da terra.

Para as pastagens, outra opção apresentada pelo texto: a avaliação podee ser fei pod feita ta pel peloo cust custoo de form formaçã ação, o, cons conside iderand rando-s o-see uma dep deprec reciaç iação ão pela capacidade de suporte, no lugar do valor econômico. 10.4 Florestas nativas Para a identificação do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa: 10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo comparativo direto de dados de mercado. 10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente, pode ser utilizado o método da capitalização da renda, ondee dev ond deverã erãoo ser co consi nside derad rados os os cu cust stos os dir direto etoss e ind indire iretos tos.. Nes Neste te ca caso, so, se for necessário necess ário o inventário inven tário florestal, florestal , este deve ser executado para a área avalianda.

Para avaliar florestas nativas em conjunto com as terras, deve-se utilizar o método comparativo direto de dados de mercado. Quando houver possibilidade de exploração comercial da floresta, a avaliação deve ser feita pelo valor econômico. 10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias 10.5.1 Na utilização do método comparativo direto de dados de mercamerc ado, o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis, como por exemplo, localização, área, tipos de solos, benfeitorias, equipamentos, recursos naturais, etc., são consideradas como variávei variáveiss independen independentes. tes.

268


Nesta opção, o texto nos lembra que as benfeitorias são variáveis independentes, ou seja, elas são consideradas na avaliação mas seu valor não é identificado isoladamente. 10.5.2 Como segunda opção, pode-se utilizar o método da capitalização da renda, conforme detalhado detalhado na NBR 14.653-4:2002.

Novamente o texto lembra que, para utilização do método da capitalização da renda, o engenheiro deve conhecer a Parte 4. 10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas A avaliação aval iação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e apre sentação dos cálculos cálc ulos efetuados. e fetuados.

Nenhum Nenh umaa nov novid idad adee com re rela laçã çãoo ao te text xtoo an ante terio riorr ne nest stee it item em  pa para ra avaliação de máquinas a recomendação é o método direto (comparação com outras máquinas no mercado), ou na impossibilidade deste, pelo custo de reedição (que inclui a depreciação, quando existente). 10.7 Obras e trabalhos de melhoria das terras Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido contemplados em outros itens da avaliação, a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É recomendada a citação das fontes consultadas consultad as e apresenta apresentação ção dos cálculos efetuados.

Especial cuidado deve-se ter neste item, porque é comum incluí-lo em conjunto com o valor da terra. terr a. Quando isto ocorrer, eles não devem ser avaliados, para não incorrer na chance de dupla avaliação. 10.8 Desapropri Desapropriações ações 10.8.1 Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imóvel, ou de seus componentes, que não seja valor de mercado, esta condição de verá ser se r claramente clar amente explicitada no laudo de avaliação. avaliaç ão.

Aqui apenas uma clara lembrança ao engenheiro de que ele deve apresentar os valores, quando de não mercado, com destaque, para que o julgador tenha as informações necessárias para emitir a sentença.


269

10.8.2 Quando ocorrer desvalorização ou valorização do remanescente em dec decorr orrênc ência ia da des desapr aprop opria riaçã ção, o, o va valor lor des desta ta alt altera eraçã çãoo dev devee ser apr apree sentado em separado do valor da área desapropriada, explicado e justificado.

Novamente, uma lembrança de que o engenheiro deve analisar, no caso de desapropriações parciais, se há desvalorização ou não da área remane rem anesce scente nte,, e qua quando ndohou houver ver,, os val valore oress dev devem em ser serdes destac tacado adoss no lau laudo. do. 10.8.3 Se as benfeitorias forem prejudicadas, devem ser apurados os custos de sua readapta readaptação ção ou reedição.

Analogamente ao item anterior, os valores de benfeitorias prejudicadas com a desaproprição devem ser destacados. 10.9 Frutos e direitos 10.9.1 Os frutos e direitos serão avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. 10.9.2 Para a apuração da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imóveis imó veis em condições semelhantes.

Aqui a norma entra apenas no conceito, recomendando a avaliação de frutos e direitos (usufruto, por exemplo) pelo método comparativo ou pela capitalização da renda com base em taxa real. 10.10 Servidões rurais

Servidões diferem de desapropriação, porque, basicamente, numa servidão a posse continua com o proprietário, pr oprietário, enquanto numa desapropriação a titularidade muda. 10.10.1 Classific Classificação ação 10.10.1.1 Quanto à finalidade, entre outras: a) passagem de estradas; b) passagem de linha de transmissão de energia ou telefôni telefônica; ca; c) passagem de tubulaç tubulações. ões.

270


10.10.1.2 Quanto à intervenç intervenção ão física: a) aparente; b) não aparente. 10.10.1.3 Quanto à posição em relação ao solo: a) subterrânea; b) superficial; c) aérea. 10.10.1.4 Quanto à duração: a) temporária temporária;; b) perpétua.

Estes itens apenas definem uma forma de classificação das servidões, que influenciarão na identificação do valor da servidão. 10.10.2 Valor da indenização O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, quando cabível, é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado, que abrange:

Seguindo a teoria de vários estudos já publicados, o texto definiu que o valor da indenização é proporcional as restrições de uso impostas pela passagem da servidão, dividido em quatro itens. 10.10.2.1 Prejuízo correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra, limitado l imitado ao seu valor de mercado. merc ado.

O pr prim imei eiro ro di dizz re resp spei eito to a pe perd rdaa de va valor lor da te terra rra,, qu quee é eq equiv uival alen ente te a uma parte do valor da mesma. Os trabalhos existentes apresentam valore lo ress va vari rian ando do de desd sdee 10 10% % do va valo lorr da te terra rra at atéé o se seuu va valor lor de me merca rcado do.. 10.10.2.2 Prejuízo correspondente correspondente ao valor presente da perda de rendimentos líquidos relativos relativos às produções vegetais vegetais na área objeto da ser vidão.

O se segu gundo ndo é so sobre bre as pr prod oduçõ uções es ve vege geta tais is,, qu quee qu quan ando do at atin ingi gida dass de devem ser calculadas pela perda de receita líquida futura.


271

10.10.2.3 Prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas atingidas pela faixa de servidão, que de vem ser se r avaliados com base em 10.2 e 10.7.

O te terc rcei eito to it item em é so sobre bre as co cons nstru truçõe ções, s, qu quee sã sãoo av aval alia iada dass pe pelo lo cus custo to de reedição. 10.10.2.4 Outras perdas decorrentes na propriedade, quando compro vadas.

E finalmente, se houverem outros prejuízos, estes devem ser analisados e apresentados para permitir um julgamento correto dos fatos. 10.11 Recursos hídrico hídricoss Podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda, quando houver explorações econômicas acopladas, ou como uma variável em modelo de regressão linear.

Lembramos que, para avaliação destes recursos, devem existir licenças de exploração. 10.12 Laudo técnico de constatação A elaboração de laudos técnicos de constatação, para fins cadastrais e tributários, tributá rios, deve atender às prescrições desta Norma e ser enquadrado, no mínimo, no grau I de fundam fundamentação. entação.

Aqui o texto definiu que laudos específicos para fins cadastrais e tributários devem atender ao mínimo exigido nesta norma para grau I de fundamentação. 11 Apresentação de laudos de avaliação Os laudos de avaliaç avaliação ão devem ser apresenta apresentados dos no modelo completo ou simplificado. 11.1 O laudo completo deve incluir: a) identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalh trabalho; o; b) ob obje jeti tivo vo (e (exe xemp mplo lo:: va valo lorr de mer merca cado do ou ou outr troo va valo lor) r) e fi fina nali lida dade de (e (exe xemm plo: garantia, garantia, dação dação em pagamento, pagamento, venda venda e compra) da avaliação; avaliação;

272


c) pressupostos, conforme em 7.2.2 da NBR 14.653-1:2001, ressalvas e fatores limitantes; d) roteiro de acesso ao imóvel:  planta esquemática de localização; local ização; e) descrição da região, conforme em 7.3.1. f) identificação e caracterização do bem avaliando, conforme em 7.3.2:  data da vistoria; vistori a;  descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções, instalações (7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4);  descrição detalhada das máquinas máqui nas e equipamentos eq uipamentos (7.3.2.6), (7.3.2 .6), obras e trabalhos trabalh os de melhoria das terras (7.3.2. (7.3.2.5); 5);  classificação class ificação conforme c onforme seção 5. 5. g) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; h) pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4;  descrição descriçã o detalhada das terras dos imóveis imóve is da amostra, conforme con forme em 5.2.1; i) memória de cálculo do tratamen tratamento to utilizado; j) diagnóstico diagnós tico de mercado; k) data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência; l) especificação da avaliação, com grau de fundamen fundamentação tação e precisão; m) local e data do laudo; n) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) res ponsável(is) pela avaliação. aval iação. 11.2 O laudo simplifica simplificado do deve incluir: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalh trabalho; o; b) objetivo da avaliação; c) o roteiro de acesso ao imóvel avaliando; avaliando; d) identificação e caracterização do bem avaliando (terras, produções vegetais, etc.); e) indi indicaç cação ão do(s do(s)) méto método(s do(s)) util utilizad izado(s) o(s),, com just justific ificati ativa va da esco escolha; lha; f) especificação espe cificação da avaliação; avaliação ; g) data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;


273

h) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) res ponsável(is) pela avaliação; aval iação; i) local e data do laudo.

Nesta seção definiram-se duas formas de apresentação dos laudos, que somados ao laudo de uso restrito e ao laudo técnico de constatação representam quatro possíveis tipos de laudos. A principal diferença entre o laudo completo e o simplificado, é que o primeiro exige que sejam apresentados todos os dados de mercado, além da memória de cálculo, tanto para a determinação do valor dass te da terra rrass ou im imóv óvel el qu quan anto to pa para ra os va valo lore ress da dass co cons nstru truçõ ções es e pr prod oduçõ uções es vegetais quando avaliados em separado, itens não exigidos no laudo simplificado. Além disto, a caracterização dos bens avaliandos deve ser bem mais detalhada no completo do que no simplificado. Pede-se também que sejam apresentados pressupostos, como por exemplo, fatores externos que afetam o mercado de terras local, e também um diagnóstico do mercado (velocidade de vendas, por exemplo). Em seguida, o texto inova ao apresentar dois anexos normativos, ou seja, obrigatórios, que analisaremos a seguir. Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear A.1 Introdução A.1.1 A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que são respon sáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de regressão. A.1.2 No modelo linear para representa representarr o mercado, a variável dependente é expressa por uma combinaçã combinaçãoo linear das variáve variáveis is independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida acrescida de erro aleatório, oriundo de variações do comportamento humano  habilida habilidades des diversas de negociaç negociação, ão, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades, diferenças de poder aquisitivo, entre outros  imperfeiçõe imperfeiçõess acidentais de observação ou de med medid idaa e ef efeit eitos os de va variá riávei veiss irr irrele eleva vant ntes es nã nãoo inc incluí luída dass no mod modelo elo..

274


A.1.3 Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados e stimados por inferência in ferência estatística. A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependente e independentes, com base no conhec con hecime iment ntoo qu quee o eng engenh enheir eiroo de av avali aliaçõ ações es te tem m a res respei peito to do mer merca cado, do, quando serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro.

O an anexo exoA A de defi fine ne pa parâm râmet etros ros e cri critér térios iospar paraa a uti utili liza zação ção de mo mode delos los de regressão linear, a ferramenta mais comum para estudar o comportamento de uma variável, dependente  o valor do imóvel, em relação com outras variáveis independentes  como por exemplo localização, padrões de terras, infra-estrutura, que determinam a variabilidad variabilidadee da primeira. Existem Existe m out outras ras fer ferram rament entas as par paraa ist isto, o, mas ape apenas nas a reg regres ressão são tin tinha ha estudos suficientes para ser normalizada nesta norma. O uso da regres regressão são linear exige uma amostra amostra com dados em número significativo para estudar, com base em pressupostos e conhecimentos prévios do engenheiro de avaliações, a forma como variam os preços pre ços de imó imóvei veiss rura rurais is  var variáv iável el dep depend endent ente, e, qua quando ndo com compar parada ada com os respectivos componentes destes bens, variáveis independentes. Tem-se então, como pressuposto, um conhecimento profundo por parte do engenheiro de avaliações das propriedades rurais e de sua interpolação com valorização de bens imóveis. A.2 Pressupost Pressupostos os básicos A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressão, de obser observar var os seus pressupostos pressupostos básicos, básicos, apre apresenta sentados dos a segu seguir, ir, princ principalipalmente no que concerne a sua especificação, normalidade, homocedasticihomocedasticidade, não-m não-multic ulticolinea olinearidad ridade, e, não-a não-autoco utocorrelaç rrelação, ão, indep independênc endência ia e inexistência tên cia de pon pontos tos atí atípic picos, os, com o obj objeti etivo vo de obt obter er ava avalia liaçõe çõess não não-t -tend endenc encioio sas, eficientes eficientes e consistente consistentes, s, em especial os seguintes: a) para evitar a micronumero micronumerosidade, sidade, o número mínimo de dados efeti vamente utilizados utili zados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes seguinte s critérios, critéri os, com respeito ao número de variáveis independentes independentes (k):  n ³ = 3 (k+1)  ni ³ = 5, até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a mesma característica; característica;


275

 ni ³ = 3, para 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códi gos alocados alo cados para par a a mesma característica, c aracterística, onde ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas ou de códigos alocados, ou número de valores observados distintos para cada uma das variáveis quantitativas;

Nesta seção, o texto definiu o número mínimo de dados a serem efetivamente utilizados, que dependem diretamente do número de va riáveis independentes (k) utilizadas no modelo. Por exe exempl mplo: o: as var variáv iáveis eis ind indepe epende ndente ntess mai maiss com comuns uns são loc locali alizazação (1), tipos de solos (2), área (3), produção vegetal (4) e instalações (5) o que nos conduziria a no mínimo dezoito dados de mercado (k = 5; n = 3 ´ 5+1). Note-se que fomos simplistas ao agrupar como uma variável produções vegetais e instalações. Na realidade, consideramos que estas variáveis devem ser ponderadas individualmente pelas suas características próprias e não apenas como citado no item anterior. O que ocorre é que, para viabilizar o uso desta ferrament ram enta, a, enc encont ontram ramos os est estaa for forma ma de enq enquad uadram rament ento, o, sim simpli plific ficand andoo o pro pro-blema, mas que exige um cuidado e atenção redobrado por parte do engenheiro de avaliações, quando fizer uso deste recurso paliativo. b) os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, homocedásticos; c) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal; d) os erros são não-autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a condição de normalidade; e) nã nãoo de deve vem m ex exis isti tirr er erro ross de es espe peci cifi fica caçã çãoo no mo mode delo lo,, is isto to é: to toda dass as va va-riáveis importantes devem estar incorporadas  inclusive as decorrentes de interação  e nenhuma variável irrelevante deve estar presente no modelo; f) em caso de correlação linear li near elevada entre e ntre quaisquer subconjuntos de variáveis independentes, isto é, a multicolinearidade, multico linearidade, deve-se examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a estrutur estruturaa de multicolinearidade multicolin earidade inferida, inferida, vedada a utilizaç utilização ão do modelo em caso de incoerência;

276


g) não deve existir nenhuma correlação correlaç ão entre o erro aleatório e as variá veis independentes i ndependentes do modelo. mode lo. h) possíveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigado tig adoss e sua ret retira irada da fic ficaa con condic dicion ionada ada à apr aprese esenta ntação ção de jus justif tifica icativ tivas. as.

Aqui o texto definiu parâmetros mínimos a serem observados pelo engenheiro de avaliações, procurando assim evitar falhas no processo. Na realidade, são parâmetros comuns à estatística. Na seção a seguir, foram incorporados ao texto da norma os pressupostos básicos em aplicação de regressão linear, procurando lembrar e ao mesmo tempo impor os limites mínimos e máximos a serem obser vados quando do uso desta ferramenta matemática em procedimentos para identificar o valor de imóveis rurais. Destacamos principalmente as restrições quando do uso de códigos alocad alo cados os (ou (ounot notas) as),, pro proced cedime imento ntonão nãorec recome omenda ndado do na ma maior ioria ia dos doscas casos. os. A.2.2 Verificação dos pressupostos do modelo A.2.2.1 Linearidade Deve ser analisado, primeiramente primeiramente,, o comportamento gráfico da variá vel dependente depe ndente em relação a cada variável independente, i ndependente, em escala es cala ori ginal. Isto pode orientar orientar o avaliador na transformação transformação a adotar. Existem formas estatística estatísticass de se buscar a transformação mais adequada, como por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformações utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possível, refletir o comportam comportamento ento do mercado, com preferência pelas transformações mais simples de variáveis, que resultem em modelo satisfatório. Após as transformações transfo rmações realizadas, real izadas, se houver, examina-se e xamina-se a linearidade li nearidade do mod modelo elo,, pel pelaa con const struç rução ão de gr gráf áfico icoss do doss va valor lores es ob obser serva vado doss pa para ra a va va-riável dependente versus cada variável independente, com as respectivas transformações. A.2.2.2 Normalidade A verificação da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal;


277

b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria m aioria situados s ituados no intervalo [2;+2 ]. c) pela comp comparaç aração ão da freq freqüênc üência ia rela relativ tivaa dos resíd resíduos uos amos amostra trais is pad padroronizados nos intervalos de [1;+1], [1,64;+1,64] e [1,96;+1,96], com as probabili probabilidades dades da distrib distribuição uição normal padrão nos mesmos inter valos, ou seja, 68%, 68% , 90% e 95%; d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadran quadrante; te; e) pelos testes de aderência não-paramétricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.

A.2.2.3 Homocedasticidade A verificação da homocedasticidade poderá ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) anális análisee gráf gráfica ica dos resíduos versus valores ajustados , que devem apresentar aprese ntar ponto pontoss dispos dispostos tos aleat aleatoriame oriamente, nte, sem nenhu nenhum m padrã padrãoo defin definido; ido; b) pelos testes de Park e de White. A.2.2.4 Verificação da autocorrelação O exame da autocorrelação deverá ser precedido pelo pré-ordena pré-ordenamento mento dos elementos amostrais, em relação a cada uma das variáveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relação aos valores ajustados. Sua verificação poderá ser feita: a) pela análise do gráfico dos resíduos cotejados cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido; de finido; b) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pré-ordenamento anteante riormente citado. A.2.2.5 Colinearidade ou multicolinearidade A.2.2.5.1 Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes provoca degenerações no modelo e limita a sua utilização. As variâncias das estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitação ace itação da hipótese hipó tese nula e a eliminação el iminação de variáveis fundamentais.

278


A.2.2.5.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlações, que espelha as dependências lineares near es de prim primeira eira orde ordem m entr entree as variáveis variáveis indepen independent dentes, es, com ate atenção nção especial para resultados superiores a 0,80. Como também é possível ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlação apre senta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, reco menda-se, também, verificar o correlacionamento relacionam ento de cada variável com subconj subconjuntos untos de outras variáveis independentes, independen tes, por meio de regressões auxiliares. A.2.2.5.3 Para tratar dados na presença de multicolinearidade, multicolin earidade, é recomendável que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliação da amostra ou adoção de técnicas estatísticas mais avançadas, a exemplo do uso de regressão de componentes principais. principais. A.2.2.5.4 Nos casos em que o imóvel avaliando segue os padrões estruturais do modelo, a existência de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual. A.2.2.6 Pontos influenciantes influenciantes ou outliers A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos re síduos versus cada variável independente, indepe ndente, como também em relação aos valores ajustados, ou usando técnicas estatísticas estatísti cas mais avançadas, como a estatística de Cook para detectar pontos influenc influenciantes. iantes. A.3 Testes de significância A.3.1 A significância individual dos parâmetros das variáveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student, em conformidade conformidade com as hipóteses estabelecidas estabelecidas quando da construçã construçãoo do modelo. A.3.2 O nível de significâ significância ncia a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) não deverá ser superior a 30%. A.3.3 A hipótese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nível máximo de signific significância ância de 1%. A.3.4 A significância de subconjuntos de parâmetros, quando pertinente, pode ser testada pela análise da variância particionada, com a utilização do teste da razão de verossimilhança. A.3.5 O nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados realizados será de no máximo 10%. A.4 Poder de explicação Em uma mesma amostra, a explicação do modelo poderá ser aferida pelo seu coeficiente de determinação. Devido ao fato de que este coeficiente


279

sempre cresce com o aumento aume nto do número de variáveis var iáveis independentes, e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado, é recomendável considerar também o coeficiente de determinação ajustado.

A.5 Campo de arbítrio O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso não seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliaç avaliações ões deve justificar sua escolha.

O campo de arbítrio para o uso de regressão, definida como metodologia científica nesta norma, é de 15% diferente do campo de arbítrio para fatores, que é de 10%, como veremos no anexo B da norma. A.6 Códigos alocados Recomenda-se considerar tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias para descrever as diferenças qualitativas, em lugar da utili zação de códigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados é abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessários à modelagem estatística, definidos nesta norma.

O texto sempre dá preferência ao uso de variáveis dicotômicas no lugarr de có luga códi digo goss al aloca ocado dos. s. Um ex exem empl ploo tí típi pico co di dist stoo se seria ria a ut utili iliza zaçã çãoo da dass escalas de solos apresentadas neste livro em conjunto com a regressão linear ne ar  est estas as esc escala alass são são,, nad nadaa mai mais, s, nad nadaa me menos nos,, do que quecód códig igos os alo alocad cados. os. No caso de utilização de variáveis qualitativas que possam assumir as sumir três trê s ou mais situações bem definidas, como, por exemplo, o padrão construtivo (baixo, normal ou alto); a conservação (ruim, regular e boa), dentre outros, a utilização de códigos alocados é tolerada nos seguintes casos, na seguinte ordem de prioridad prioridade: e: a) Qua Quando ndo seu seuss va valor lores es são ext extraí raído doss da amo amostr straa com a ut utili iliza zaçã çãoo de va va-riáveis dicotômicas; b) Quando são utilizados números naturais em ordem crescente das características possíveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilização de transformações, transform ações, ou seja, na escala original;

A.7 Diferent Diferentes es agrupament agrupamentos os No caso de utilização utili zação no mesmo modelo mo delo de regressão regres são de diferentes agru pamentos (tipologia, mercados, localização, usos, etc.), recomenda-se

280


verificar a independência entre os agrupamentos, a grupamentos, entre entr e as variáveis variávei s utilizadas e possíveis interações entre elas.

A.8 Apresentação do modelo A variável var iável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no laudo na forma não transformada. A.9 Extrapolação No caso de variáveis qualitativas, qualitati vas, não é admitida admiti da extrapolação em relação às características da amostra. Para as demais variáveis, as características quantitativas do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50% dos limites observados na amostra, desde que o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, simultaneamente.

Aqui, ao limitar o uso de extrapolação, o texto restringiu o uso da ferram fer rament entaa par paraa cas casos os que não são con contem templa plados dos na amo amostr straa de dad dados. os. Como por exemplo, área dos imóveis: admitindo que sua amostra tem ár tem área eass va vari rian ando do de 23 2355 a 56 5699 ha ha,, nã nãoo é pe perm rmit itid idoo o us usoo de dest staa ba base se de dados para avaliar um imóvel com área maior que 853,50 ha que equi vale a maior área (569 ha) acrescida de 50%, ou menor que 117,50 ha (50% da menor área  235 ha). Anexo B (normativo) Procedimentos específicos para aplicação apl icação de fatores de homogeneização B.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atribut atributos os específicos e os respectivos preços. B.1.1 Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportam comportamento ento do mercado com determina determinada da abrangência espacial e temporal.

Analogamente ao Anexo A desta norma, este Anexo B tem caráter normativo, portanto, deve ser observado na elaboração de laudos de avaliação de imóveis rurais. Especificamente neste item, aqui são apresent se ntad adas as ex exig igên ênci cias as mí míni nima mass e má máxim ximas as qu quan ando do se fi fize zerr o us usoo de fa fator tores es de homogeneização.


281

A existência de fatores implica implica em que, num determinado tempo e local, loc al, adm admite ite-se -se a exi existê stênci nciaa de rel relaçõ ações es fixa fixass ent entre re as qua qualida lidades des esp especí ecí-ficas dos imóveis com relação ao preço. Uma ve Uma vezz co cons nsta tata tada da es esta ta re rela laçã ção, o, po pode de-s -see fa faze zerr us usoo da me mesm smaa pa para ra produzir o modelo que explicará a formação do valor, diferenciando-se do uso de regressão apenas no fato que as formas de flutuação já foram previamente definidas. Esta definição prévia deve ter sido calculada conforme o item 7.7.2.1 desta norma, que repetimos aqui: 7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisa rev isados dos per period iodic icame ament ntee e dev devem em esp especi ecifi fica carr cla claram rament entee a reg região ião pa para ra a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliaçã avaliação. o.

Como já dissemos, caso não existam estes estudos publicados, pu blicados, pode-se fazer uso de outros desde que juntados aos laudos. Como existir á um lapso entre a NBR e a publicação pu blicação destes estudos, criou-se um mecanismo que permite ao engenheiro de avaliações trabalhar com estudos específicos, que explicam a formação dos preços, uma alternativa que deve ser parabenizada, pois permitiu o livre arbítrio ao profissional, o que, no nosso ponto de vista, é muito melhor do que adotar estudos public pub licado adoss em épo épocas cas pas passad sadas, as, par paraa outr outras as reg regiõe iões, s, mas que que,, pel pelos os uso usoss e cos costum tumes es aca acabar baram am con consag sagrad rados, os, mas que na rea realid lidade ade nad nadaa exp explic licam am do mercado. B.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: a) com atribut atributos os mais semelhant semelhantes es possíveis aos do imóvel avaliando; b) qu quee sej sejam am con contem tempor porân âneos eos.. Nos ca casos sos de exa exame me de da dados dos não co conte ntemm porâneos, é desaconselhável des aconselhável a atualização atuali zação do mercado imobiliário imobi liário atra vés de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualização na forma mencionada m encionada for impraticável, só só será admitida a correção cor reção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado;

282


O texto aqui remete-se ao óbvio: o uso de dados semelhantes ao imóvel avaliando e contemporâneos deve ter a preferência. Cuidado especi pe cial al te tem m de se serr ob obse serv rvad adoo qu quan ando do se ut utili iliza zarr da dado doss pre preté téri rito toss (co (como mo as últimas vendas), porque a atualização deve considerar a valorização real das terras e não apenas a correção monetária. B.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.

Mais uma novidade: o texto optou por estabelecer limites ao chamado dado semelhante. Nesta etapa os limites são de 50%, mas como vimos na especificação da avaliação, para Grau II e III I II de fundamentação, este limite cai para 20%. B.2.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização, deverá estar contido no int interv ervalo alo de 0, 0,50 50 a 1, 1,50, 50, em rel relaçã açãoo ao pre preço ço ob obser serva vado do no mer mercad cado. o.

Outra novidade ao estabelecer limite de homogeneização, um cuidado que deve ser observado pelo profissional. homogeneização, ação, devem ser utilizad utilizados os critérios estatíst estatísticos icos B.3 Após a homogeneiz consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra.

Como sempre explicamos durante os cursos, os critérios de saneamento da amostra são de livre escolha do engenheiro, que deve optar porr aq po aque uele le qu quee at aten enda da ao aoss re requ quis isit itos os es esta tatí tíst stic icos os a qu quee el elee se pro propõ põe: e: el eliiminar da amostra dados fora da definição de valor de mercado. B.4 Os fatores de homogeneização deverão apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangê abrangência ncia regional e temporal.

Aqui uma restrição r estrição para aplicação dos fatores, quando se definiu que eles devem ter sua abrangência regional e temporal definidas no laudo, e o item a seguir vedou a aplicação fora destes contextos.


283

B.4.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia, tipo logia, campo camp o de aplicação e abrangências abrangên cias regional re gional e temporal. B.4.2 No caso de variáveis qualitativas, não é admitida extrapolação em relação às características da amostra. Para as demais variáveis, as características caracterí sticas quantitativas quantitativas do imóvel avaliando não devem ultrapas sar em 50% dos limites observados na amostra, resguardado o campo de aplicação do fator de homogeneização utilizado.

Para variáveis qualitativas, o texto não permite extrapolação  como por exemplo, situação expressa em qualidade das vias, devem estar contempladas na amostra. Para as quantitativas, como área por exemplo, admite-se extrapolação até 50% dos limites da amostra. B.4.3 Toda característica quantitativa, ou expressa por variável proxy, do imóvel avaliando não deve ultrapassar o intervalo compreendido entre a metade do limite inferior e o dobro do limite superior da amostra. Para as demais características car acterísticas qualitativas é vedada a extrapolação em relação aos limites amostrais amostrais..

Analogamente ao item anterior, mas agora com a relação a variá veis proxy, como benfeitorias expressas em valor por exemplo. B.4.4 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório.

O texto pode parecer óbvio, mas como agora existe a liberdade de adotar tra adotar trabal balhos hos fei feitos tos pel peloo próp próprio rio eng engenh enheir eiroo ou por ins instit titutos utos,, as fon fon-tes para consulta destes trabalhos devem ser citadas no laudo. B.5 Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da hetero geneidade dos valores valor es não deverão ser utilizados. uti lizados.

Um tes teste te mui muito to sim simple ples, s, mas que rar rarame amente nte obs observ ervamo amoss em lau laudos dos de ava avalia liação ção:: os fat fatore oress de hom homoge ogenei neizaç zação ão util utiliza izados dos hom homoge ogenei neizar zaram am a amostra ou não? Uma base para se verificar isto é o desvio padrão da amostra original comparado à homogeneizada, sendo que este deve ser menor que aquele.

284


B.6 Definição dos fatores de homogeneização

Aqui o texto optou por definir os fatores usualmente utilizados nos estudos existentes. Lembramos que não são os únicos existentes, apenas os mais comuns. B.6.1 Fator de fonte É a relação média m édia entre o valor transacionado e o valor ofertado ofer tado obser vada no mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando.

Também conhecido como fator oferta, explica a diferença entre os valores pedidos e os preços negociados quando da venda. B.6.2 Fator classe de capacidade de uso das terras Define-se o paradigma a ser utilizado util izado no processo de homogeneização homogenei zação e determina-se determina -se o seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas es pecíficas. Por ocasião ocasiã o da vistoria vistor ia dos dados dado s de mercado, me rcado, com concurso dos mapas de solos existentes ou de observações locais, verifica-se a característica morfológica, física e química e obtém-se a extensão geográfica e distribuição percentual das classes ocorrentes. Com auxílio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuição geo gráfica e percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se terminase o índice para cada um dos dados de mercado. O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde à razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado de mercado.

Defi De fine ne-s -see aq aqui ui a fo form rmaa de de dete term rmin inaç ação ão de um do doss fa fator tores es ma mais is co co-muns: as diferenças entre os diversos tipos de terras. Como a norma já defi de fini niuu qu quee de deve ve-s -see cl clas assi sifi fica ca-l -lás ás com o us usoo do si sist stem emaa de ca capa pacid cidad adee de uso, us o, po pode de ex exis isti tirr o fa fato torr re resp spec ecti tivo vo.. Nã Nãoo há ob obrig rigat atori oried edad adee do us usoo de dest stee ou daquele fator. O texto apenas definiu os mais comuns. Como ainda não foram publicados estudos que demonstrem as diferenças entre as terras com uso de outros sistemas que não este de capacidade de uso, esta ainda é uma das únicas maneiras de fazer a homogeneização. Mas nada na da im impe pede de ao en enge genh nhei eiro ro de de dese senv nvol olve verr um si sist stem emaa nov novo, o, de desd sdee qu quee tenha amparo em pesquisa estatística.


285

B.6.3 Fator de situação Define-se a situação paradigma a ser utilizada no processo de homogehom ogeneização e determina-se o seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico estatíst ico ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas. Por ocasião da vistoria dos dados de mercado, determina-se o índice para cada um deles. dele s. O fator de situação corresponderá corresponderá à razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado de mercado.

Analogamente ao fator de terras, este fator de situação é muito comum nos estudos publicados, mas sua definição deve ser com base em escalas próprias para a região estudada. Como já dissemos, não há obrigatoriedade do uso deste, pois o texto aqui apenas definiu aquilo que já é de uso comum. B.6.4 Outros fatores Outros fatores, como por exemplo disponib disponibilidade ilidade de recursos hídricos, devem ser utiliza utilizados dos quando relevant relevantes. es.

O ób óbvi vioo no nova vame ment nte: e: to todo doss sa sabe bemo moss qu que, e, pa para ra ca cada da re regi gião ão do Bra Brasi sill existem fatores específicos, que devem ser estudados pelo engenheiro, e em sendo relevantes, definidos e aplicados de forma a homogeneizar a amostra. B.7 Processo de homogeneização É o produto dos do s fatores pelos preços observados dos dados de mercado. mer cado.

Desconhecemos estudos que demonstrem que os fatores que explicam a formação dos preços de imóveis rurais ru rais tem pesos diferentes, portanto, a homogeneização é o produto. Mas, o texto é inteligente, porque pode-se ter também o produto de somatórias, quando os pesos dos fatores forem diferentes. B.8 Campo de arbítrio O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogene homogeneizados izados efetivamente efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso

286


não seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha.

O campo de arbítrio deve ser calculado com o uso de critérios estatíst tí stico icos, s, li limi mita tado do ao in inte terv rval aloo en entr tree o va valo lorr má máxim ximoo e mí míni nimo mo do doss pre preços ços homogeneizados e a 10% em torno do valor calculado. Ele não é simplesmente 10%. Ele é calculado e depois limitado ao intervalo menor, seja os limites da amostra homogeneizada ou 10%. O último capítulo da norma fala sobre referências bibliográficas, apenas como informação. Como tivemos ativa participação durante os mais ma is de ci cinc ncoo an anos os de di disc scuss ussão ão na naci ciona onall (s (sem em es esqu quec ecer er os do dois is an anos os an an-teriores onde a discussão era apenas para o Estado de São Paulo), sabemos que podem existir falhas, que serão corrigidas com o tempo e apenas com a colaboração de todos. Lembramos que críticas devem ser construtivas constr utivas,, princip principalmen almente te daque daqueles les que não dedica dedicaram ram seu tempo quando da elaboração desta norma. Para quem não sabe, os profissionais na is qu quee se de dedi dica cam m a pa parti rtici cipa parr do gr grup upoo de tr trab abal alho ho pa para ra es escr crev ever er um umaa NBR não são remunerados e o fazem em prol de toda a categoria, e é aberto a todos, desde produtores, consumidores e neutros. A seguir, apresentamos último anexo, informativo. Anexo C (informativo) Referências bibliográficas [1]] Le [1 Leii Fe Fede dera rall no 4.5 4.504, 04, de 30/ 30/11/ 11/196 1964, 4, qu quee di dispõ spõee sob sobre re o Est Estat atut utoo da Terra. [2]] Le [2 Leii Fe Fede dera rall no 5. 5.194 194,, de 21/ 21/12 12/19 /1966, 66, que reg regula ula o exe exerc rcíci ícioo da dass pro pro- fissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências. [3] Lei Federal no 6.496/7 6.496/77, 7, que institui a Anota Anotação ção de Responsab Responsabiliilidade Técnica (ART) na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criação pelo CONFEA de uma Mútua Assistência Profissional e dá outras providências. p rovidências. o [4] Lei Federal n 8.629 de 05/02/93, que regulamenta os dispositivos constitucionais constitu cionais relativos à reforma agrária. [5] Decretos Federais nos 23.196/34 e 23.569/34, que dispõe sobre atribuições profissionais dos engenheiro engenheiross agrônomos agrônomos.. [6] De Decre creto to Fed Federa erall no 24.643/34, que dispõe sobre o Código de Águas.


287

[7] Medida Provisória no 2.183-56 de 24 de agosto de 2001, que dispõe sobre desapropriações por utilidade util idade pública. públi ca. o [8] Resolução n 342/90 do CONFEA, que dispõe sobre a responsab responsabiliilidade técnica do engenhei engenheiro ro agrônomo. [9] Decisão normativa do CONFEA 34/90, que dispõe quanto ao exercício por profissional de nível superior das atividades de engenharia de avaliações avaliaçõ es e perícias de engenharia. [10] Decisão normativa do CONFEA 69/01, que dispõe sobre aplicação de penalidades aos profissionais por imperícia, imprudência e negligência e dá outras providências. [11] Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA  Escritório Técnico de Agricultura Brasil-Estados Unidos) III aproximação. apr oximação. [12] Manual Técnico de Vegetação Brasileira, publicado pela Secretaria de Planejamento, Orçamento e Coordenação do IBGE, Diretoria Geociências, Departamento Departamento de Recursos Naturais e Estudos Ambientais. Ambientais. [13] Manual para Levantamento Utilitário Utilitário do Meio Físico e Classifi Classificacação no Sistema de Capacidade Capacidade de Uso (SBCS, 1983). [14] Manual para Classificação da Capacidade Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais  1a aproximação/CESP.

Avaliação de Propriedades Rurais (Appraisal of Rural Properties)

Recommend Documents