Universitatea Petre Andrei din Iaşi Facultatea de drept
ACŢIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ
Acţiunile de carte funciară
Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară.
Prin acţiunile de carte funciară se asigură înscrierea drepturilor reale imobiliare sau a drepturilor personale transmise, constituite, modificate sau, după caz, stinse, precum şi altor situaţii juridice, în cazul în care cel obligat sa consimtă la efectuarea acestor înscrieri, refuză să predea înscrierile trebuitoare pentru încuviinţarea înscrierii de către registratorul de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt mijloace juridice specifice prin care se asigură sancţionarea celor care sunt ţinuţi să tolereze înscrierea strămutării, constituirii, modificării sau stingerii unui drept tabular, în cazul în care aceştia refuză să predea, pe cale amiabilă, înscrisurile necesare efectuării înscrierilor corespunzătoare. Acţiunile de carte funciară sunt de 2 feluri: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificare.
. Acţiunea în prestaţie tabulară
Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru intabularea în cartea funciară, iar în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară.
Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune: ! personală, deoarece apără un drept personal, iar nu unul real" dreptul reclamantului de a pretinde p#r#tului să!i predea înscrisurile trebuitoare înscrierii în cartea funciară este un drept personal" ! principală, întruc#t nu poate fi promovată dec#t pe cale principală" ! în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea p#r#tului să predea înscrisul trebuitor pentru intabularea sau înscrierea provizorie" ! imprescriptibilă extinctiv, întruc#t dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil contra antecesorului tabular şi av#nzilor săi cauză. $n comparaţie cu vec%ea reglementare cuprinsă în &ecretul!lege '()*+ art. 22!2'-, domeniul de aplicare a acţiunilor în prestaţie tabulară întemeiate pe art. 2 din /egea ())0 este mult mai întins, deoarece, pe de o parte, în prezent înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii, precum şi constituirea de alte drepturi reale asupra acestora, prin acte înc%eiate între vii, se face numai în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar pe de altă parte, în cazul acţiunii îndreptate contra terţilor ac%izitori a fost suprimată condiţia ca dob#nditorul anterior să fi fost în posesiune la data c#nd a contractat terţul dob#nditor, în timp ce terţul ac%izitor cu titlu gratuit poate fi nu numai acela care dob#ndeşte dreptul real prin donaţie, ci şi cel care a dob#ndit un drept real printr!un legat cu titlu particular, întruc#t legea nu distinge. &repturile reale dob#ndite sau modificate asupra imobilelor, în temeiul unor acte juridice valabil înc%eiate, devin opozabile terţilor numai de la data înscrierii lor în cartea funciară, însă nu pot fi stinse dec#t prin radierea lor din cartea funciară. $nainte de înscriere, actul juridic produce efecte limitate, respectiv transferul, constituirea sau modificarea dreptului real operează numai între părţile contractante, iar nu şi faţă de terţi şi deci, cu alte cuvinte, actul juridic răm#ne cantonat în sfera raporturilor obligaţionale, întruc#t faţă de terţi dreptul real nu se poate transmite, naşte sau modifica dec#t prin efectul înscrierii în cartea funciară. 1el care s!a obligat la strămutarea, constituirea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea toate actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară. Actiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt întrunite următoarele trei cerinţe, dintre care numai primele două sunt generale, iar cea de!a treia este doar specială:
1. Existenţa unui contract având ca obiect strămutarea, constituirea sau modificarea unui drept tabular. Această primă condiţie este temeiul juridic al acţiunii în prestaţie tabulară şi
constă în orice act juridic contract- al cărui obiect direct şi mijlocit este imobilul sau, după caz, un alt drept tabular. . !epredarea de către antecesorul tabular a înscrisurilor necesare înscrierii dreptului. &acă
antecesorul tabular refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea în folosul succesorului tabular a dreptului real dob#ndit sau, după caz, modificat, cel îndreptăţit va putea intenta acţiunea în prestaţie tabulară. $nscrisurile necesare sunt altele dec#t înscrisul original care dovedeşte obligaţia antecesorului tabular de a strămuta, constitui sau modifica un drept tabular. $n această categorie de înscrisuri suplimentare se încadrează următoarele: ! înscrisurile originale doveditoare a actelor juridice anterioare prin care mai multe persoane şi!au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s!au făcut în mod regulat. ! înscrisurile sub semnătură privată care constată înstrăinarea sau grevarea unei proprietăţi superficiare, atunci c#nd cel îndreptăţit şi!a pierdut propriul eemplar ori acesta se află în posesia antecesorului tabular, iar acesta din urmă refuză să!l predea. &acă înscrisul sub semnătură privată nu întruneşte insă cerinţele legale pentru a fi valabil ca înscris sub semnatură privată, acesta nu este apt pentru intabulare sau înscriere provizorie. ". #erţul ac$izitor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea%credinţă la data înc$eierii actului, în temeiul căruia s%a înscris în cartea funciară.
Potrivit art. 2 alin. ', acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta nu numai împotriva antecesorului tabular, ci şi împotriva terţului înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: 3a- actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie înc%eiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară. b- terţul să fi dob#ndit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l!a dob#ndit cu titlu oneros, să fie de rea!credinţă.4 $n ce priveşte subiectele acţiunii în prestaţie tabulară, calitatea procesuală activă aparţine celui în favoarea căruia, în baza unui act juridic obligaţional, are dreptul la transmiterea, constituirea sau după caz, modificarea unui drept real imobiliar, iar calitatea procesuală pasivă revine: ! antecesorului tabular, sau, după caz, celui care s!a obligat să constituie, să transmită ori să modifice un drept real imobiliar în favoarea reclamantului, printr!un act juridic valabil înc%eiat" precum şi ! terţului sau terţilor dob#nditori cu titlu gratuit ori de rea!credinţă care şi!au înscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra aceluiaşi imobil, cu menţiunea că în cazul înscrierii
succesive a unor terţi trebuie să fie întrunite condiţiile prevăzute de art. 2 alin. ' pentru fiecare subdob#nditor în parte. $n ce priveşte obiectul acţiunii, acesta constă în obligarea p#r#tului să predea înscrisurile trebuitoare necesare înscrierii dreptului real imobiliar acordat ori modificat în favoarea reclamantului, iar în caz contrar, instanţa sesizată să dispună înscrierea în cartea funciară. 5u eistă o prevedere specială în /egea nr. ())0 referitoare la competenţa judiciară a soluţionării acţiunii în prestaţie tabulară prevăzută de art. 2 din lege, ce însemnează că sunt, în principiu, aplicabile regulile de drept comun cuprinse în 1odul de procedură civilă. Potrivit art. 2 alin. 6 din /ege, dreptul material la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescripibil contra debitorului principal antecesorul tabular-, singura problemă răm#n#nd aceea dacă caracterul imprescriptibil al acţiunii priveşte şi pe terţii dob#nditori faţă de care aceasta poate produce efecte juridice. 7bligarea terţului ac%izitor să tolereze înscrierea dreptului real concurent în favoarea reclamantului izvorăşte din lege, iar nu din contractul înc%eiat cu antecesorul tabular, astfel înc#t acţiunea în prestaţie tabulară îndreptată contra sa, c#nd a dob#ndit cu titlu gratuit sau c#nd a fost de rea!credinţă, îmbracă caracterul unei acţiuni revocatorii, motiv pentru care o astfel de acţiune urmează regimul de drept comun al prescripţiei etinctive. 5otarea în cartea funciară. &acă acţiunea în prestaţie tabulară a fost înregistrată la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, aceasta se va nota în cartea funciară, prezent#ndu!se şi înscrisul original care dovedeşte obligaţia de a strămuta, constitui ori modifica un drept tabular, după care se va înainta instanţei competente, cu adresă scrisă, reţin#ndu!se, totodată, şi un eemplar de pe acţiune. &acă acţiunea în prestaţie tabulară a fost introdusă direct la instanţa judecătorească, aceasta este obligată, în temeiul art. 0) din 8egulament, să trimită o copie a cererii de c%emare în judecată biroului teritorial spre a fi notată în cartea funciară. &acă instanţa nu trimite din oficiu o copie de pe acţiune spre a fi notată în cartea funciară, reclamantul va trebui să ceară, prin cerere separată, dacă n!a făcut!o printr!un capăt separat al cererii de c%emare în judecată, trimiterea unei copii biroului teritorial. &ovada întrunirii cerinţelor de admisibilitate revine reclamantului. &acă instanţa admite cererea va dispune înscrierea dreptului real dob#ndit de reclamant, fără a ţine seama, c#nd este cazul, şi de înscrierea făcută de terţul ac%izitor, precum şi radierea, în tot sau în parte, a tuturor înscrierilor vătămătoare, dacă acestea sunt inopozabile reclamantului. 9otăr#rea judecătorească prin care s!a soluţionat cauza este supusă, de lege lata, căilor de atac prevăzute de lege. fectele acţiunii în prestaţie tabulară. ;ituaţia terţului ac%izitor contra căruia acţiunea a fost admisă. 1a urmare a reuşitei în acţiunea în prestaţie tabulară, prin înscrierea dreptului în
cartea funciară, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular. &acă acţiunea a fost admisă şi contra ac%izitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de rea!credinţă, cel de!al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului, find socotit revocat, în tot sau în parte, dar va continua să fie în fiinţă, produc#nd însă numai efecte personale în raporturile dintre părţile contractante, respectiv între înstrăinător şi cel de!al doilea ac%izitor. &acă actul atacat cu acţiunea revocatorie este cu titlu oneros, iar actul nu a fost inc%eiat pe riscul său, terţul ac%izitor urmează să fie dezdăunat de către antecesorul tabular. &easemenea, c%iar dacă este de rea! credinţă, terţul ac%izitor are dreptul de a fi despăgubit de reclamant cu contravaloarea c%eltuielilor necesare şi utile făcute în legătură cu imobilul dob#ndit de primul ac%izitor.
2.Acţiunea în rectificare tabulară
Potrivit art. ** din /egea ())0, republicată, prin rectificare se înţelege, radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, iar art. *6 prevede, în completare, că orice persoană interesată poate cere, dacă sunt întrunite condiţiile stabilite de lege, rectificarea cuprinsului cărţii funciare. Prin urmare, acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată, poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară.
Acţiunea în rectificare este o acţiune reală, sau personală, după caz, accesorie în principiu-, în realizare de drepturi şi, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiune, imprescriptibilă extinctiv împotriva succesorului tabular şi terţilor subdob#nditori de rea! credinţă. Astfel: ! în funcţie de obiectul său, adică de natura juridică a dreptului ocrotit, acţiunea în rectificare îmbracă fie caracterul unei acţiuni în revendicare, acţiune negatorie sau confesorie de superficie, uzufruct, abitaţie, uz, servitute etc.- c#nd reclamantul atacă înscrierea pentru greşita calificare a dreptului, lipsa condiţiilor de eistenţă a dreptului, ori pentru intabularea ori înscrierea fără nici un temei legitim, fie caracterul unei acţiuni personale c#nd este vorba de radierea dreptului înscris în temeiul unui titlu nul sau a unei înc%eieri ori înscrieri nevalabile, ori pentru încetarea efectelor actului juridic, în temeiul căruia s!a făcut înscrierea dreptului. ! în principiu, acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară este o acţiune accesorie, grefată pe acţiunea principală care constituie suportul său juridic, respectiv pe acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat de înscrierea nevalabilă ori ineactă, cum este cazul acţiunii în anulare, rezoluţiune, reziliere, revocare, inopozabilitate etc. a actului juridic, în temeiul căruia s!a efectuat înscrierea în cartea funciară. Prin ecepţie, acţiunea în rectificare are caracter principal c#nd:
a- este formulată separat de acţiunea de fond prin care s!a cerut şi obţinut desfiinţarea sau încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s!a săv#rşit înscrierea. b- este fondată pe alte temeiuri juridice dec#t nevalabilitatea sau ineficacitatea actului juridic în temeiul căruia s!a făcut înscrierea. &acă acţiunea în rectificare poate fi principală sau accesorie, în funcţie de cadrul procesual în care a fost promovată, dreptul de a cere rectificarea înscrierilor de carte funciară este, dimpotrivă, în toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar , întruc#t derivă din încălcarea dreptului real sau de creanţă ori a unui alt drept vătămat prin înscrierea săv#rşită în cartea funciară.
;fera persoanelor care au calitate procesuală activă într!o acţiune în rectificare a înscrierilor de carte funciară este mai largă, şi anume: ! în primul r#nd, va avea calitatea de a intenta acţiunea în rectificare ca reclamant, persoana care a avut un drept înscris în cartea funciară, adică antecesorul tabular, care este vătămat prin înscrierea ineactă făcută de succesorul tabular, înscriere a cărei înlăturare se cere în vederea restabilirii stării anterioare de carte funciară restitutio in integrum-. ! în al doilea r#nd, are calitatea de a intenta acţiunea în rectificare şi persoana care are un drept înscris în cartea funciară, adică titularul de carte funciară posesorul tabular- al cărui drept este lezat de noua înscriere, cum ar fi cazul înscrierii unui drept de ipotecă în temeiul unui act juridic lovit de nulitate. ! în al treilea r#nd, poate introduce acţiunea în rectificare şi persoana care ar urma să aibă un drept înscris în cartea funciară, adică titularul unui drept etratabular vătămat printr! o înscriere nevalabilă, cum este cazul înscrierii unui drept inopozabil reclamantului, întruc#t s!a dob#ndit ori s!a înscris ulterior. ! în mod ecepţional, cel care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară, cum este proprietarul imobilului care revendică imobilul înmatriculat la cererea altuia şi fără acordul său ori titularul altui drept real imobiliar e. 1reditorul ipotecar- omis de la înscrierea în cartea funciară cu ocazia desc%iderii cărţii funciare. &inisterul 'ublic are şi el calitatea de a acţiona, c#nd o dispoziţie de ordine publică necesită constatarea nulităţii unui act juridic sau c#nd este necesar să apere drepturile şi interesele legitime ale minorilor, ale persoanelor puse sub interdicţie sau ale dispăruţilor. Acţiunea în rectificare se îndreaptă împotriva: ! dob#nditorului nemijlocit ;ecundus- şi succesorilor săi universali sau cu titlu universal în calitate de av#nzi!cauză. ! succesorilor cu titlu particular ai dob#nditorului nemijlocit" nu interesează dacă aceştia au dob#ndit doar dreptul de proprietare sau vreun alt drept real constituit în favoarea acestora de către ;ecundus, nici dacă sunt dob#nditori de bună!credinţă cu titlu oneros sau cu titlu gratuit c#t timp principiul publicităţii materiale este suspendat sau, după caz, c#t timp acţiunea în rectificare răm#ne desc%isă şi contra acestora. 7biectul acţiunii în rectificare constă, după caz, fie în radierea înscrierilor ineacte sau nevalabile, fie în îndreptarea, completarea sau reducerea celor ineacte, în funcţie, cum am văzut, de temeiul juridic concret al rectificării înscrierilor din cartea funciară. Prin urmare, temeiul juridic şi pretenţiile concrete ale reclamantului vor diferi de la caz la caz şi vor depinde şi de situaţia juridică tabulară, respectiv dacă trebuie sau nu îndreptată acţiunea şi contra altor persoane dec#t succesorul tabular. $n ce priveşte acţiunea în rectificare a înscrierilor, competenţa aparţine instanţei judecătoreşti şi nu biroului de cadastru şi publicitate imobiliară- care se determină după cum acţiunea în rectificare se eercită împreună cu acţiunea de fond, c#nd reprezintă un capăt de
cerere accesoriu sau, dimpotrivă, acţiunea de rectificare se eercită pe cale principală sau separată, după răm#nerea irevocabilă a %otăr#rii judecătoreşti pronunţate asupra acţiunii de fond. ;ub aspectul prescripţiei etinctive acţiunea în rectificare cunoaşte un regim asemănător at#t in sistemul &ecretului!/ege nr. '()*+, c#t şi în sistemul /egii nr. ())0. Astfel, c#t priveşte sistemul &ecretului!/ege nr. '()*+, în general se consideră că, sub aspectul regimului prescripţiei etinctive, acţiunile în rectificare prezintă următoarele caracteristici: ! acţiunea în rectificare a unei intabulări sau înscrieri provizorii este: . imprescriptibilă faţă de dob#nditorul nemijlocit succesorul tabular-, precum şi faţă de terţul subdob#nditor care a dob#ndit cu rea!credinţă cu titlu oneros sau gratuit- dreptul înscris în folosul său. 2. prescriptibilă în raport cu a- terţele persoane care au dob#ndit cu bună!credinţă un drept real, prin donaţiune sau legat şi b- terţele persoane care au dob#ndit cu bună!credinţă şi prin act juridic, cu titlu oneros, vreun drept real, întemeindu!se pe cuprinsul cărţii funciare. ! acţiunea în rectificare a unei notări este imprescriptibilă. 1#t priveşte sistemul /egii nr. ())0, republicată, este de observat că în doctrină, sub aspectul acţiunii prescripţiei etinctive, acţiunile în rectificare de carte funciară se caracterizează printr!un regim juridic similar cu cel stabilit de &ecretul!/ege nr. '()*+: ! acţiunea de rectificare a intabulărilor înscrierilor definitive- şi a celor provizorii, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, este, după caz: . imprescriptibilă faţă de dob#nditorii nemijlociţi, precum şi faţă de terţii subdob#nditori de rea!credinţă" 2. prescriptibilă faţă de a- terţele persoane care au dob#ndit cu bună!credinţă un drept real prin donaţie sau legat şi b- terţele persoane care au dob#ndit un drept real cu bună! credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu!se pe cuprinsul cărţii funciare" în primul caz, acţiunea în rectificare nu se va putea porni dec#t în termen de = ani, socotiţi din ziua c#nd s!a înregistrat cererea lor de înscriere, cu ecepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s!a prescris mai înainte, pe c#nd, în cel de!al doilea caz, acţiunea în rectificare nu se va putea porni dec#t în * ani, socotiţi de la înregistrarea cererii în urma căreia s!a făcut înscrierea vătămătoare. ! acţiunea de rectificare a notărilor cu efect de opozabilitate pentru terţele persoane este imprescriptibilă. 5otarea acţiunii in rectificare. 1ererea se înregistrează fie direct la instanţa judecătorească competentă, fie la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială se află imobilul.
Acţiunea se notează la cerere sau din oficiu, în cartea funciară. 1%iar /egea prevede, într!un caz particular, că instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă aceasta nu a fost înscrisă, în prealabil, în cartea funciară. &acă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, %otăr#rea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dob#ndit dreptul după înscriere, în sensul că ea se va eecuta şi contra acelora care au dob#ndit drepturi reale şi de creanţă după notare, deşi eu n! au stat în proces ca şi p#r#ţi. $n baza %otăr#rii judecătoreşti de admitere a rectificării înscrierii, rămasă irevocabilă, registratorul de carte funciară va dispune, prin înc%eiere, restabilirea stării anterioare de carte funciară sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare prin radierea înscrierii nevalabile, îndreptarea sau menţionarea operaţiunii de rectificare. $n acest scop, la cerere sau din oficiu, se va depune sau transmite biroului de carte funciară %otăr#rea judecătorească de admitere a rectificării, în copie legalizată şi cu menţiunea că a rămas irevocabilă. >udecătorul de carte funciară poate respinge cererea de rectificare prin înc%eiere motivată, dacă i se învederează eistenţa unor impedimente legale la rectificare, cum ar fi cazul în care acţiunea în rectificare n!a fost notată în cartea funciară şi, în cursul procesului, imobilul a fost înstrăinat unui terţ care şi!a înscris dreptul de proprietate sau, pur simplu, nu a verificat la zi situaţia tabulară accept#nd un etras de carte funciară depăşit.
?ibliografie
.
2. ugen 1%elaru, &rept civil. &repturi reale principale, ediţia a BBB!a, d. 1.9. ?ecC, ?ucureşti, 2==).
