Derecho Urbanístico Volumen 1 © GUNTHER GONZALES BARRÓN © EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-Perú Teléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406 RUC: 20523085345 web: www.legales.pe e-mail:
[email protected] Sépma edición actualizada: Mayo 2013 Tiraje: 1000 ejemplares Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N. 2012-16608 Registro ISBN: 978-612-4115-37-0 La presente publicación consta de 2 volúmenes º
Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, sin previa autorización escrita del autor y el editor. Responsable de edición: Marco A. Zamora Huamán Diseño de portada: Edwing N. Gonzales Alvarado Diagramación de interiores: Mónica Y. Padilla Granados Impresión y encuadernación: Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván Av. Las Lomas N. 1600 - S. J. L. RUC: 10090984344 º
Impreso en Perú / Printed in Peru
CONTENIDO
Prefacio de la sépma edición ............................................................... Prefacio de la sexta edición .................................................................... Prefacio de la quinta edición .................................................................. Prefacio de la cuarta edición .................................................................. Prefacio de la tercera edición .................................................................
1 5 9 11 13
Capítulo I La Propiedad Liberal 1. 2. 3.
Base económica de la propiedad liberal ......................................... Base ideológica de la propiedad liberal .......................................... Base legal de la propiedad liberal ...................................................
17 25 30
Capítulo II La Propiedad Constitucional 1.
El Derecho no es respeto a la seguridad formal, sino búsqueda de la juscia ......................................................................................... 2. Los derechos humanos y su inuencia en la teoría y losoa del derecho 3. El derecho de propiedad en los Códigos Civiles peruanos ........................... 3.bis.¿El tulo preliminar del Código Civil ene naturaleza cuasi-constucional? ......................................................................................... 4. El derecho de propiedad en el sistema constucional y de derechos humanos ............................................................................................. 5. Una nueva frontera: el derecho a la propiedad .............................. 6. El derecho a la propiedad no es lo mismo que la libertad de acceso a la propiedad .............................................................................. V
41 51 61 64 66 72 82
ÍNDICE
7. 8. 9.
Función social de la propiedad........................................................ 85 Función social e interés social ......................................................... 89 Contenido del derecho de propiedad y el contexto de los derechos humanos ......................................................................................... 96 9.1. Aprovechamiento o contenido intrínseco (libertad de disfrute delimitada)......................................................................... 101 9.2. Disposición: Poder para decidir sobre modicaciones jurídicas 114 9.3. Aseguramiento (inmunidad frente a agresiones del Estado o de terceros) ............................................................................ 122 10. ¿Sobre qué bienes recae la protección de la propiedad en el sistema de derechos humanos? ....................................................................... 126 11. Epílogo: la irremediable decadencia de la codicación frente a la Constución ........................................................................................ 132 Capítulo III Una nueva teoría de la propiedad construida a partir de la Constitución 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Presupuesto social que sustenta la categoría jurídica de la propiedad y de los derechos reales ........................................................... 139 Teoría clásica del derecho real: la propiedad como poder absoluto 145 Teoría personalista del derecho real: la propiedad como derecho que impone un deber universal de abstención............................... 151 Agotamiento de la teoría clásica y puntos débiles de la teoría personalista .................................................................................... 153 Teoría intermedia del derecho: la propiedad como poder absoluto que impone un deber universal de abstención ............................... 156 Hacia una nueva concepción de la propiedad en la perspecva constucional .................................................................................. 158 6.1. ¿Derecho sobre cosas o derecho que interrelaciona personas? 158 6.2. Denición de derecho real ..................................................... 161 6.3. Ventajas de la nueva denición.............................................. 164 6.4. Derechos reales: categoría instrumental ............................... 167 6.5. Diferencia de funciones entre los derechos reales y los derechos de obligación.................................................................. 168 6.6. Estructura teórica del derecho real........................................ 171 6.6.bis. Connuación de la estructura del derecho real: contenido y protección ........................................................................... 181 6.7. Coexistencia de los derechos reales....................................... 186 6.8. Ulidad prácca en mantener las categorías jurídicas civiles 188 VI
ÍNDICE
7. 8.
¿Todos los derechos son absolutos? ............................................... Inuencia de la Constución en la teoría del Derecho Civil ............
189 194
Capítulo IV Derecho Urbanístico y Bases Constitucionales 1. 2. 3. 4.
5.
Ciudad e interés general ................................................................. Función social de la propiedad ....................................................... Derecho humano a un hábitat con calidad de vida ........................ Derecho humano a una vivienda adecuada.................................... 4.1. La vivienda, necesidad esencial del hombre ......................... 4.2. Desatención histórica del Estado peruano en el tema de la vivienda ................................................................................. 4.3. Contenido jurídico del derecho humano a la vivienda adecuada 4.4. Un caso concreto de violación del derecho humano a la vivienda adecuada: el desalojo por precario ............................ 4.4.1. Aspectos sociales del conicto posesorio ................. 4.4.2. Aspectos jurídicos del conicto posesorio ................ 4.4.3. Causa de la situación actual ...................................... 4.4.4. El desalojo no protege la propiedad .......................... 4.4.5. El desalojo es acción posesoria ................................. 4.4.6. El concepto jurisprudencial de precario no es compable con la protección que genera el derecho humano a la vivienda adecuada ......................................... 4.4.7. Propuesta de denición de ocupante precario.......... 4.4.8. Casos regulados por la propuesta de precario .......... 4.4.9. Casos excluidos de la denición de precario ............. 4.4.10. El nuevo desalojo por precario .................................. 4.4.11. Menor incidencia del precario, mayor de la reivindicatoria 4.4.12. Conclusiones.............................................................. El derecho humano a la erra .........................................................
201 203 204 212 212 215 226 236 236 242 244 248 253 257 260 261 266 273 276 278 280
Capítulo V Derecho Urbanístico - Nociones Generales 1. 2. 3.
Fundamento del Derecho Urbanísco ............................................ Denición ........................................................................................ Denominación de la disciplina ........................................................ VII
287 288 290
ÍNDICE
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Antecedentes histórico-normavos ................................................ Fuentes normavas ........................................................................ Problemas práccos que enfrenta el Derecho Urbanísco en el Perú ¿Cómo mejorar nuestra normava sobre suelo urbano? ............... Fases urbaníscas y competencias ................................................. Competencias urbaníscas y medio ambiente ............................... Competencias urbaníscas y COFOPRI ........................................... La cuesonable sentencia del Tribunal Constucional que convalida la Ley Nº 29090, de Habilitaciones y Edicaciones ....................
291 299 305 311 313 320 321 329
Capítulo VI La Expropiación 1. 2. 3. 4.
Aseguramiento del derecho de propiedad ..................................... Noción y requisitos de la expropiación ........................................... Primer requisito de la expropiación: reserva de ley absoluta ......... Segundo requisito de la expropiación: causa juscava ............... 4.bis.El interés social como causa de expropiación ................................. 5. Tercer requisito de la expropiación: indemnización juspreciada ..... 6. Sujetos de la expropiación .............................................................. 7. Objeto de la expropiación ............................................................... 7.bis.Concesiones y licencias administravas como objeto suscepble de expropiación............................................................................... 8. Procedimiento de expropiación ...................................................... 9. Expropiación de hecho: ausencia de ley ......................................... 9.bis. Expropiación de hecho y terceros adquirentes ............................... 10. Expropiación irregular: norma incompetente, ausencia de causa juscava o falta de indemnización .............................................. 11. Expropiaciones indirectas: lesión superlava del disfrute de la propiedad, pero sin pérdida del derecho ............................................. 12. El Tribunal Constucional desconoce elementales guras del Derecho Urbanísco: el retorno velado a la propiedad absoluta ........... 13. La expropiación para nes de tulación de posesiones informales 13.1. Objevo.................................................................................. 13.2. ¿Estamos ante una causal de “necesidad pública” o de inte rés social”? ............................................................................. 13.3. No olvidemos la función social de la propiedad .................... 13.4. Otras garanas que establece la Ley 29320 ........................... VIII
343 344 347 352 355 361 363 365 366 371 374 376 381 384 393 397 397 400 406 408
ÍNDICE
Capítulo VII Habilitaciones Urbanas 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
La función social como tulo para delimitar el contenido de la propiedad El derecho a urbanizar..................................................................... Suelo urbano y rural........................................................................ Importancia de la disnción entre suelo urbano y rural ................. Habilitaciones urbanas.................................................................... Licencia de habilitación ................................................................... Efectos de la licencia ....................................................................... Clases de habilitación urbana ......................................................... Modalidades de aprobación del procedimiento de licencia de habilitación 9.bis.Habilitación urbana de ocio .......................................................... 10. Inscripción ......................................................................................
413 420 423 431 435 438 440 442 451 454 458
Capítulo VIII Edificaciones 1. 2.
3.
4. 5. 6. 7.
Ius aedifcandi (facultad de edicar) ...............................................
473 Licencia de Edicación .................................................................... 476 2.1. Naturaleza jurídica ................................................................. 476 2.2. Competencia municipal ......................................................... 481 2.3. Excepciones a la obligatoriedad de la licencia de edicación 483 2.4. Ámbito objevo de la licencia: ¿Sobre qué predios se aplica? 487 2.5. Ámbito subjevo de la licencia: ¿Qué tulares pueden solicitarla? 487 2.6. Vigencia temporal de la licencia ............................................ 489 2.7. Modalidades de la licencia en cuanto a su contenido ........... 489 2.8. Modalidades de la licencia de obra en cuanto a su ejecución 490 Efectos de la licencia ....................................................................... 492 3.1. Seguridad jurídica para ejecutar la edicación ...................... 492 3.2. La licencia benecia al predio, y no al solicitante .................. 495 Modalidades de aprobación del procedimiento de Licencia de Edicación 496 Inscripción Registral de los actos previos a la Licencia de Edicación 500 Simplicación documental: El Formulario Único de Edicación (FUE) 503 Procedimiento de Licencia de Edicación ....................................... 504 7.1. Procedimiento bajo modalidad A .......................................... 505 7.2. Procedimiento bajo modalidad B .......................................... 507 7.3. Procedimiento bajo modalidad C .......................................... 509 IX
ÍNDICE
8. 9. 10. 11.
12.
13.
7.4. Procedimiento bajo modalidad D .......................................... El trámite de anteproyecto en consulta .......................................... Fase de impugnación ...................................................................... Vericación administrava y técnica ............................................... Pre-declaratoria de edicación ....................................................... 11.1. Antecedentes y concepto....................................................... 11.2. Causales de exnción ............................................................. 11.3. Hipoteca sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en curso de ejecución ...................................................................... 11.3.1. La prohibición de hipotecar bienes futuros ............... 11.3.2. ¿Qué es bien futuro? ................................................. 11.3.3. Las unidades inmobiliarias proyectadas no son bie nes futuros................................................................. 11.3.4. La situación anterior: Direcva Nº 002-2003-SUNARP/SN 11.3.5. La situación actual: La Direcva Nº 009-2008-SUNARP/SN Conformidad de obra ...................................................................... 12.1. Trámite cuando no hay variaciones con respecto a la licencia 12.2. Trámite cuando hay variaciones con respecto a la licencia .... 12.3. Expedición del cercado ..................................................... Declaratoria de edicación.............................................................. 13.1. Concepto y ulidad ................................................................ 13.2. La construcción como tulo adquisivo de la propiedad ...... 13.3. Necesidad del control administravo de las edicaciones .... 13.4. Obtención de la declaratoria de edicación .......................... 13.5. Calicación del registrador en las declaraciones de edicación 13.6. Defensa de la legalidad urbanísca desde el registro ............ 13.7. Defensa del patrimonio cultural desde el registro ................. 13.8. Regularización de licencia o de declaratoria de edicación .... 13.9. Declaratoria de edicación de predios rúscos .....................
511 514 516 518 522 522 524 526 526 531 535 541 543 550 550 552 555 556 556 560 584 586 587 596 604 609 614
Capítulo IX Delimitaciones y restricciones a la propiedad. El caso de la renovación urbana 1. 2. 3.
Delimitaciones y limitaciones a la propiedad, en términos generales Delimitaciones y limitaciones en la erra agraria ........................... Limitaciones en la erra urbana. El caso de la renovación urbana 3.1. Situación actual de la vivienda en el Perú.............................. X
621 623 625 625
ÍNDICE
4.
3.2. Un problema concreto: la renovación urbana ....................... 3.3. ¿Solución liberal al problema de la vivienda? ....................... 3.4. Críca a la solución liberal ..................................................... Restricciones a la propiedad por razones de vecindad ................... 4.1. Noción del tema .................................................................... 4.2. Cláusula general de protección (art. 961 CC) ......................... 4.3. Cláusulas parculares de protección .....................................
628 632 635 647 647 648 656
Capítulo X Régimen de propiedad exclusiva y común 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Origen ............................................................................................. Concepto y elementos conguradores ........................................... Situaciones jurídicas análogas ........................................................ Denominación ................................................................................. Naturaleza jurídica .......................................................................... Régimen obligatorio o facultavo de la propiedad exclusiva y común ............................................................................................. 6.1. Régimen obligatorio de la ley derogada ................................ 6.2. Régimen facultavo de la ley vigente .................................... 6.3. El régimen facultavo-restringido del reglamento ................ 7. El régimen alternavo de independización y copropiedad ............. 7.1. Naturaleza jurídica ................................................................. 7.2. Apreciación críca del régimen de independización y copropiedad 7.3. Régimen especial de independización y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independización del terreno en función de los planos vercales ....................................... 7.4. Apreciación críca del régimen especial de independización y copropiedad: con servidumbre de paso y/o con independización del terreno en función de los planos vercales .......... 8. Régimen mixto: edicios sujetos a propiedad exclusiva y común e independización y copropiedad ...................................................... 9. ¿Qué ocurre si el reglamento interno no opta por el régimen de propiedad exclusiva y común o por el de independización y copropiedad? 10. Técnica registral .............................................................................. 10.1. El acceso al registro del régimen de propiedad exclusiva y común 10.2. El acceso al registro de los conjuntos o bloques de edicaciones 10.3. El acceso al registro del régimen de “independización y co propiedad”............................................................................. XI
661 665 674 679 681 682 682 684 684 687 687 690 691 693 694 695 698 698 701 705
ÍNDICE
11. Título constuvo ........................................................................... 11.1. Denición ............................................................................... 11.2. Caracteríscas ........................................................................ 11.3. Aprobación del reglamento interno ....................................... 11.3.1. Modalidades del acuerdo .......................................... 11.3.2. Mayoría necesaria para el acuerdo ........................... 11.3.3. Formación de la voluntad corporava ....................... 11.3.4. Negava al acuerdo ................................................... 11.4. Título formal .......................................................................... 11.5. Ecacia del acto constuvo .................................................. 11.6. Contenido del reglamento interno......................................... 11.7. Contenido del reglamento interno: La descripción sica del edicio ................................................................................ 11.8. Contenido del reglamento interno: Fijación de la cuota de parcipación .......................................................................... 11.8.1. Importancia de la cuota de parcipación .................. 11.8.2. Criterios para determinar la cuota ............................ 11.8.3. Disociación de la cuota: Cuota en derechos y cuota en obligaciones .......................................................... 11.8.4. Abuso en la jación de la cuota ................................ 11.8.5. La jación de cuota y la exoneración de los gastos de mantenimiento .......................................................... 11.8.6. Modicación de la cuota ........................................... 11.9. Contenido del Reglamento Interno: El estatuto ..................... 11.9.1. Denición .................................................................. 11.9.2. Cláusulas usuales del estatuto .................................. 12. La modicación del reglamento interno ......................................... 12.1. La modicación del reglamento interno en el régimen derogado 12.2. La modicación del reglamento interno en el régimen vigente. Supuestos no regulados ......................................................... 12.2.1. Modicaciones generales del reglamento interno .... 12.2.2. Modicación de las cuotas de parcipación del reglamento interno ...................................................... 12.3. La modicación del reglamento interno en el régimen vigen te. Supuestos regulados ......................................................... 12.3.1. Acumulación, subdivisión e independización de bienes de propiedad exclusiva ....................................... 12.3.2. Transferencia de bienes de propiedad común .......... 12.3.3. Desafectación y transferencia de bienes de propie dad común ................................................................ XII
705 705 707 708 708 710 711 714 714 715 718 718 720 720 721 725 726 728 729 730 730 732 733 733 733 733 736 740 740 746 751
ÍNDICE
12.4. Adecuación del reglamento interno ...................................... 13. Bienes de propiedad común ........................................................... 13.1. Finalidad y caracteríscas ...................................................... 13.2. Fórmula enunciava .............................................................. 13.3. ¿Regulación imperava o disposiva? ................................... 13.4. El caso especíco del suelo .................................................... 13.4.1. El suelo como bien de propiedad común .................. 13.4.2. El suelo y la servidumbre “oneris ferendi” ................ 13.4.3. Edicio que ocupa parcialmente el suelo .................. 13.4.4. El error de la exposición de movos ......................... 13.5. El caso especíco de los estacionamientos “reglamentarios” 13.6. El caso especíco de las azoteas ............................................ 13.7. El derecho de sobreelevación del edicio .............................. 13.7.1. La reserva de aires ..................................................... 13.7.2. Concepto y naturaleza del derecho de sobreelevación 13.7.3. Atribución del derecho de sobreelevación ................ 13.7.4. Doctrina registral respecto a la sobreelevación ......... 13.7.5. El derecho de sobreelevación antes de la constución formal del régimen de propiedad exclusiva y común 13.7.6. El curioso Dec. Sup. Nº 036-2006-VIVIENDA, sobre independización para nuevas construcciones en aires 14. Derechos y obligaciones de los propietarios .................................. 14.1. Derechos de los propietarios ................................................. 14.1.1. Derecho de uso, disfrute y disposición de la sección exclusiva .................................................................... 14.1.2. Derecho a realizar obras o modicaciones en la sección exclusiva............................................................. 14.1.3. Derecho de uso y disfrute sobre bienes comunes ..... 14.1.4. Derecho de parcipación en la junta de propietarios 14.2. Obligaciones de los propietarios ............................................ 14.2.1. Contribución en los gastos comunes ......................... 14.2.2. Obligaciones accesorias ............................................ 15. Junta de propietarios ...................................................................... 15.1. Naturaleza .............................................................................. 15.2. Función .................................................................................. 15.3. ¿Hacia la personería jurídica de la junta de propietarios? ..... 15.4. Inscripción de la junta............................................................ 15.5. Otros actos inscribibles .......................................................... XIII
756 757 757 759 760 765 765 766 769 770 772 773 774 774 776 778 779 785 787 788 789 790 791 792 793 794 794 797 798 798 799 800 803 805
ÍNDICE
15.6. Formación de la voluntad corporava de la junta de propietarios 15.6.1. Convocatoria ............................................................. 15.6.2. Legimados para ser convocados ............................. 15.6.3. Quórum de instalación y mayoría necesaria para la adopción de acuerdos ............................................... 15.6.4. Documentación de la junta ....................................... 15.7. Atribuciones de la junta ......................................................... 15.8. Órganos de la junta ................................................................ 15.9. La adquisición de bienes por la junta..................................... 15.9.1. Entes no-personicados ............................................ 15.9.2. Postura tradicional respecto a la adquisición de bie nes por parte de los entes no-personicados ........... 15.9.3. Asociación, fundación y comité no inscrito ............... 15.9.4. Sociedades irregulares .............................................. 15.9.5. La Junta de Propietarios ............................................ 15.9.6. Adquisición de bienes por la Junta de Propietarios... 15.9.7. ¿Cómo debe praccarse la inscripción? ................... 15.10.La responsabilidad civil de la Junta de Propietarios ............... 16. Sobre la facturación de los servicios públicos en los edicios sujetos a la propiedad exclusiva y común ............................................. 17. Exnción del régimen .....................................................................
807 807 808 809 812 817 818 821 821 823 825 834 837 840 846 847 851 855
Capítulo XI Regularización individual de predios: Aspectos generales 1. 2. 3.
4. 5. 6.
Finalidad de la ley ........................................................................... Ámbito material de la regularización de predios ............................ Ámbito objevo de la regularización de predios ............................ 3.1. Predios ................................................................................... 3.2. Predios con vocación urbana ................................................. 3.3. Predios semi-rúscos ............................................................. 3.4. ¿La regularización se aplica a los terrenos sin construir? ...... Ámbito temporal de la regularización ............................................. Regularización en la Ley Orgánica de Municipalidades ................... Regularización de la Municipalidad Metropolitana de Lima: Ordenanza Nº 740................................................................................... 6.1. Ámbito de aplicación ............................................................. 6.2. El vericador responsable ..................................................... XIV
863 864 867 867 869 869 877 878 879 882 882 884
ÍNDICE
7.
8.
6.3. Procedimiento ....................................................................... El Formulario Registral (FOR) .......................................................... 7.1. Antecedentes ......................................................................... 7.2. Función .................................................................................. 7.3. Formularios registrales regulados en otras leyes .................. 7.3.1. Formularios registrales del Fondo MIVIVIENDA ........ 7.3.2. Formularios registrales de la Ley 27755 .................... 7.3.3. Formularios registrales del Banco de Materiales ...... 7.3.4. Formularios registrales en la Ley de Garana Mobiliaria Función del notario en los disntos procedimientos de la Ley de Regularización de Edicaciones ...................................................... 8.1. Función principal ................................................................... 8.2. Función complementaria .......................................................
886 889 889 890 893 893 896 901 906 908 908 911
Capítulo XII Regularización individual de la propiedad sobre predios inscritos 1. 2.
3.
Procedimientos de regularización de la propiedad sobre predios inscritos (regularización con saneamiento de tulación) ................ Regularización de la propiedad mediante documento privado de fecha cierta ..................................................................................... 2.1. Ámbito de aplicación ............................................................. 2.2. Caracteríscas del documento sustentatorio ........................ 2.3. Función del notario................................................................ Regularización de la propiedad mediante prescripción adquisiva de dominio en vía notarial .............................................................. 3.1. Introducción .......................................................................... 3.2 Análisis sobre la constucionalidad de la potestad del notario para declarar la prescripción adquisiva .......................... 3.2.1 Bases para determinar cuando una pretensión es no-contenciosa .......................................................... 3.2.2. Por n, ¿cuándo una pretensión es no contenciosa? 3.2.3. Refutación de las crícas a nuestra posición ............. 3.2.4. ¿Los notarios podrían conocer algunas hipótesis de prescripción adquisiva?........................................... 3.3 Normava aplicable ............................................................... 3.4 Procedimiento notarial de prescripción adquisiva .............. 3.4.1. Solicitud ..................................................................... 3.4.2. Anotación prevenva ................................................ XV
917 918 918 919 923 924 924 925 925 929 932 936 940 941 942 945
ÍNDICE
4.
3.4.3 Emplazamiento a los interesados .............................. 3.4.4. Acta de presencia ...................................................... 3.4.5. Oposición .................................................................. 3.4.6 Finalización del procedimiento .................................. 3.4.7. Declaración notarial de prescripción adquisiva ...... 3.4.8. Tipo de documento notarial que conene la declaración 3.5. Las modalidades de prescripción adquisiva y su aplicación en el procedimiento notarial ................................................. Prueba de la prescripción adquisiva ............................................. 4.1. Prueba de la posesión ........................................................... 4.2. Prueba de la posesión en concepto de dueño o del animus domini
4.3. 4.4. 4.5 4.6. 4.7. 4.8.
......................................................................................
Prueba de la posesión pública ............................................... Prueba de la posesión pacíca............................................... Prueba de la posesión connua............................................. Prueba del empo ................................................................. Prueba de la inacvidad del tular ........................................ Los medios probatorios que exige la ley ................................
946 949 951 952 954 955 960 960 961 965 968 971 975 978 980 981
Capítulo XIII Regularización de la propiedad sobre predios no inscritos 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
8.
¿Qué es un predio no inscrito? ....................................................... Inmatriculación o primera inscripción de dominio ......................... Mecanismos generales de inmatriculación ..................................... Denición de tulo supletorio ........................................................ Título supletorio y prescripción adquisiva .................................... El tulo supletorio es un procedimiento no contencioso ............... Mecanismos especiales de inmatriculación (Ley de Regularización de Edicaciones) ............................................................................. 7.1. Título supletorio en vía notarial con posesión de cinco años 7.2. Título supletorio “con tulos” ................................................ 7.3. Declaración notarial con nes de primera inscripción de dominio Procedimiento notarial de formación de tulo supletorio ............. 8.1. Solicitud ................................................................................. 8.2. No hay anotación prevenva ................................................. 8.3. Emplazamiento a los interesados .......................................... 8.4. Acta de presencia .................................................................. XVI
987 988 990 994 998 1003 1006 1008 1009 1012 1013 1013 1016 1017 1020
ÍNDICE
9.
8.5. Oposición ............................................................................... 8.6. Finalización del procedimiento .............................................. 8.7. Declaración notarial de formación de tulo supletorio ......... 8.8. Tipo de documento notarial que conene la declaración ..... Prueba del tulo supletorio ............................................................
1022 1023 1025 1026 1029
Capítulo XIV Otras modalidades de regularización individual 1.
2.
3.
Regularización de fábrica o de edicación ...................................... 1.1. Introducción ........................................................................... 1.2 El vericador responsable ...................................................... 1.3 Tramitación del expediente de regularización ....................... 1.4 Función del notario en la regularización de edicaciones ..... 1.5. Calicación registral en la regularización de edicaciones .... Regularización del reglamento interno ........................................... 2.1. Introducción .......................................................................... 2.2. Regularización de reglamento interno en edicios por departamentos .......................................................................... 2.2.1. Denición................................................................... 2.2.2. Trámite de regularización .......................................... 2.3 Regularización de reglamento interno en quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: remisión .................................................................... 2.4. Regularización del reglamento interno en centros y galerías comerciales o campos feriales ............................................... 2.4.1. Denición y trámite de regularización ....................... 2.4.2. Régimen interno ........................................................ 2.5. Función del notario en la regularización del reglamento interno ...................................................................................... Regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas .............. 3.1. Dimensión sica de los predios .............................................. 3.2. Dimensión sica de los predios y el registro .......................... 3.3. Finalidad de la descripción sica de los predios: individualización y delimitación.............................................................. 3.4. Clases de descripción: no-perimetral y perimetral ............... 3.5. Elementos de la descripción sica: punto de referencia, área o cabida, linderos y medidas perimétricas ............................ XVII
1033 1033 1035 1040 1049 1051 1061 1061 1064 1064 1064 1070 1071 1071 1072 1082 1084 1084 1087 1091 1092 1094
ÍNDICE
3.6
Regulación en el reglamento de inscripciones del registro de predios ................................................................................... 3.7. Los avances de la tecnología en materia geográca y cartográca 3.7.bis. El sistema UTM también es suscepble de errores ............ 3.8. Factores que inuyen en la incorrecta delimitación de los predios 3.9. Clases de regularización de áreas, linderos y medidas perimétricas ................................................................................. 3.9.1. Reccación judicial .................................................. 3.9.2. Reccación por convenio unánime ......................... 3.9.3. Reccación notarial ................................................. 3.10. ¿La reccación notarial es asunto no contencioso? ............. 3.11. Reccación notarial y normava aplicable .......................... 3.12. Procedimiento notarial de reccación de área, linderos y/o medidas perimétricas ............................................................ 3.12.1 La solicitud y sus requisitos ....................................... 3.12.2. Anotación prevenva ................................................ 3.12.3. Emplazamiento a los interesados .............................. 3.12.4. Acta de presencia ...................................................... 3.12.5. Oposición al trámite .................................................. 3.12.6. Declaración notarial .................................................. 3.12.7. Documento que conene la declaración notarial ..... 3.13. No es necesario el proceso judicial o notarial para resolver muchos casos de reccación de áreas ................................. 3.14. Nuevas perspecvas en la reccación de áreas ................... 3.15. Diferencias entre la reccación de áreas y el deslinde ........ 3.16. La tolerancia registral .............................................................
1098 1102 1103 1104 1106 1107 1109 1112 1119 1122 1123 1124 1127 1128 1131 1132 1134 1135 1139 1147 1155 1157
Bibliografía Libros y arculos..................................................................................... 1163 Documentos y ponencias ....................................................................... 1197 Anexos Normativos -
L Nº 29090. Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edicaciones.................................................................................... 1203 L Nº 29898. Ley que modica la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edicaciones y establece el proce dimiento de Habilitación Urbana de Ocio ..................................... 1236 XVIII
ÍNDICE
-
-
-
D S Nº 024-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edicación ...... D S Nº 025-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de los Revisores Urbanos ................................................................ D S Nº 026-2008-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de Vericación Administrava y Técnica ......................................... L Nº 29415. Ley de saneamiento sico legal de predios tugurizados con nes de renovación urbana ............................................... D S Nº 011-2010-VIVIENDA. Aprueban Reglamento de la Ley de saneamiento sico legal de predios tugurizados con nes de renovación urbana ............................................................ D L Nº 696. Dictan Ley de promoción a la inversión privada en acciones de renovación urbana ............................. D S Nº 011-95-MTC. Reglamento de la Ley de promoción a la inversión privada en acciones de renovación urbana .... D S Nº 004-2011-VIVIENDA. Aprueban el reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano ........ O Nº 620-MML. Aprueban Ordenanza reglamentaria del proceso de aprobación del Plan Metropolitano de Acondiciona miento Territorial y Desarrollo Urbano de Lima, de Planes Urbanos Distritales y actualización de la zonicación de los usos del suelo de Lima Metropolitana ................................................................... O Nº 228. Aprueban Ordenanza sobre clasicación del Suelo Metropolitano por condiciones generales de uso ................ L Nº 27117. Ley General de Expropiaciones ............................... L Nº 29320. Ley que modica el arculo 21 de la Ley Nº 28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propie dad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos ........ D S Nº 004-2009-VIVIENDA. Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del arculo 21 de la Ley Nº 28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos ............... L Nº 27157. Ley de regularización de edicaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común ......... P L Nº 04668. Exposición de movos del proyecto que dio origen a la Ley Nº 27157 .................................................... D S Nº 035-2006-VIVIENDA. Aprueban el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de regula rización de Edicaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común..................................................... XIX
1241 1277 1288 1300 1315 1351 1355 1370
1404 1423 1427 1444
1449 1458 1469
1475
ÍNDICE
-
-
-
-
L Nº 27333. Ley complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regula rización de edicaciones ................................................................. R S N R P Nº 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de inscripciones del registro de predios .................................................................... R S N R P Nº 340-2008-SUNARP/SN. Direcva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común ............................................................... R S N R P Nº 490-2003-SUNARP/SN. Aprueban Direcva que uniformiza los criterios de calicación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial ...................................................................... L Nº 27972. Ley Orgánica de Municipalidades ............................ R S N R P Nº 487-2003-SUNARP/SN. Aprueban Direcva Nº 012-2003SUNARP/SN, que unica criterios registrales en la aplicación de Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades R V Nº 004-2000-MTC-15.04. Aprueban reglamentos internos modelos para regímenes de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y áreas de propiedad común y con secciones independizadas y áreas comunes en copropiedad .................................................................................... D S Nº 009-99-MTC. Aprueban el Texto Único Ordenado de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal .... D S Nº 013-99-MTC. Aprueban Reglamento de Formalización de la Propiedad a cargo de la COFOPRI ......................... D S Nº 006-2006-VIVIENDA. Aprueban Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la Propiedad Informal de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares” ..............
XX
1508 1516 1562
1582 1587
1588
1593 1614 1633
1667
PREFACIO DE LA SÉPTIMA EDICIÓN Desde la primera andadura de esta obra han transcurrido, sin darnos cuenta, cerca de catorce años. El libro inicial de apenas 200 páginas ha pasado a tener 1,200, solo en doctrina. Una transformación radical que vale la pena relievar. En la presente, sépma edición, la obra aparece sustancialmente ampliada con cuatro nuevos capítulos con relación a la anterior, sin perjuicio de la actualización frente a los cambios normavos y jurisprudenciales que se producen frecuentemente. Entre las ampliaciones, cabe destacar las siguientes: un capítulo entero sobre la propiedad liberal codicada, para efecto de entender el contexto de los Códigos Civiles; otro, sobre las bases constucionales que sustentan el urbanismo, fundamentalmente, el derecho al hábitat con calidad de vida; un capítulo de renovación urbana; y, por úlmo, uno sobre teoría general de la propiedad, que propugna una explicación dogmáca de los conceptos base del Derecho Civil, pero a la luz de las nuevas corrientes losócas. El libro también se enfoca en la peligrosa tendencia de nuestro Tribunal Constucional, con su actual conformación de miembros –que no se renueva a pesar de que muchos de ellos se encuentran fuera de plazo–, por la que se pretende retornar al concepto superado de propiedad como poder absoluto sobre las cosas, en la que cualquier intervención legislava o administrava da lugar a “expropiaciones indirectas”, o en la que se ampara a pseudo propietarios que, luego de cuarenta años, recién reclaman por una expropiación “en la que no se les pagó”, cuando es bien conocido que en ese lapso de empo los 1
GUNTHER GONZALES BARRÓN
expedientes administravos se perdieron, y, por eso, siempre es necesario tomar en cuenta la prescripción exnva de las deudas. Con el criterio actual del Tribunal, fácilmente podría reclamarse por las expropiaciones de la época de Leguía o las del siglo XIX, con total seguridad de éxito, si es que “oportunamente” el expediente se ha extraviado con el paso inexorable de los años. Estas decisiones se comentan en los capítulos referidos a la expropiación y la propiedad constucional, con una oportuna revisión de la más reciente doctrina jurisprudencial emanada de la Corte Interamericana de Derechos Humanos y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. L , , . En efecto, la Constución de 1933, modicada por Ley 15252, permió que las expropiaciones por reforma agraria . En tal contexto, el Decreto Ley 17716 autorizó que la expropiación se cancele, parte en efecvo, parte con bonos. Por tanto, si el expropiado recibió papeles en pago, entonces la expropiación ya culminó, , y la propiedad quedó irreversiblemente transferida. La nalización de la expropiación hace que los afectados no puedan reclamar por la propiedad, ya perdida, sino exclusivamente por el pago de los bonos. Aquí, q T C , j . Los bonistas enen derecho a cobrar en la vía pernente, sin embargo, la prescripción exngue la obligación en el reducido plazo de tres años que se cuenta desde la fecha de vencimiento de cada tulo valor. En consecuencia, es de suponer que j . Seguramente se dirá que esta opinión consagra una injuscia, y que mejor nos olvidemos de los plazos de la prescripción. El tema no es tan simple, pues si nos olvidamos de este plazo, entonces, por lógica coherencia, también tendríamos que remontarnos indenidamente hacia atrás para revisar la legalidad de los tulos de propiedad que invocan los expropiados, pues, en nombre de una abstracta juscia, podría terminar pagándose a tulares dudosos, sospechosos o simplemente sin pruebas del dominio. En suma, si se revisa lo uno, que se revise 2
DERECHO URBANÍSTICO
lo otro. Sin embargo, es obvio que una solución de este po es inviable, por tanto, la única conclusión razonable es que el Padre Tiempo no puede ser esquivado. Otro problema que no se enfrenta en el ámbito del derecho humano a la vivienda es la especulación del suelo, que ha originado un alza espectacular del precio de los inmuebles, sin que haya contrapeso en el aumento de las remuneraciones. Un predio vale, hoy, tres veces más que hace diez años; pero el problema es que el sueldo de un peruano no se ha elevado en ese porcentaje. ¿El resultado? Cada día los ciudadanos desnan un porcentaje más alto de sus ingresos a pagar hipotecas, para benecio de constructoras, promotores y endades nancieras. Ya no hay posibilidad de inverr en cultura, estudios o esparcimiento, pues la preocupación es la cuota de nal del mes. Obviamente, ese es el mejor escenario, pues en el otro, un numeroso grupo de peruanos de los sectores D y E no ene acceso alguno al crédito para vivienda. El Estado sigue pensando que el mercado solucionará todos estos problemas, y que bastan sus programas de vivienda, de escasísima repercusión en el total de la población, y que entre los más pobres su impacto es “cero”. Existe, pues, mucho trabajo por realizar, especialmente en el mundo al que más le temen los polícos y los detentadores del poder económico: . En tal sendo, este libro apunta a proponer soluciones alejadas del neoliberalismo dogmáco que impera en la prensa y en la academia. Afortunadamente, hay movo para la esperanza. Existen cotos en los cuales el derecho urbanísco sigue avanzando. Un caso es la Poncia Universidad Católica del Perú y el terco empeño del amigo Iván Orz por mantener vigente esta importante cátedra, cuyo impulso precursor lo dio, sin dudas, el recordado maestro Guillermo Figallo, precursor en muchos temas, y si bien controversial, en cualquier caso, hombre íntegro y consecuente. Es de lamentar que en otras Universidades se mantenga la carencia de este curso, sin embargo, es creciente la necesidad de instaurar tal cátedra, pues los problemas jurídicos, sociales y ambientales del suelo cobran mayor relevancia. Otro hecho importante, entre la anterior edición y la presente, es la publicación de importantes estudios peruanos, como la 3
GUNTHER GONZALES BARRÓN
obra del abogado y arquitecto Armando Granados Flores, que ha sido publicada en la ciudad de Huancayo; lo que es una buena señal del interés en revitalizar y difundir esta disciplina, y mejor, si viene con aires descentralistas. Miraores, enero 2013 EL AUTOR
4
PREFACIO DE LA SEXTA EDICIÓN La presente obra ha sufrido disntas vicisitudes desde que vio la luz, por primera vez, en agosto de 1999. En su origen fue un Manual que tenía la modesta nalidad de ordenar, sistemazar y hacer comprensible la enigmáca Ley Nº 27157 y sus tres materias, disntas, aunque vinculadas: la regularización de edicaciones ilegales, el procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fábrica y el régimen de propiedad exclusiva y común (antes denominado “propiedad horizontal”). Sin embargo, con el correr de los años la pretensión inicial se fue modicando, de tal suerte que hoy aparece un libro completamente renovado, con mayor sustancia y materias, por lo que ha sido necesario bauzarlo con un tulo que abarque toda la disciplina (íntegra) que conene. De allí el expresivo nombre de “DERECHO URBANÍSTICO”. En efecto, hoy la obra no se circunscribe a unos cuantos temas dispersos que se unieron coyunturalmente por virtud de la Ley Nº 27157, pues hemos emprendido la labor de estudiar gran parte de la regulación jurídica del suelo urbano, por lo que se incluyen nuevas materias de gran y relevante interés prácco, tales como la propiedad en la Constución de 1993, las nociones introductorias del derecho urbanísco, la expropiación, la expropiación para nes de formalización de posesiones informales y el nuevo régimen normavo (neoliberal) de las habilitaciones urbanas y edicaciones. En tal sendo, la nueva apuesta del libro está fuertemente inuenciada por la Ley Nº 29090 y su modicatoria Ley Nº 29476, que remodela, si bien para peor, la regulación de habilitaciones y edicaciones, y 5
GUNTHER GONZALES BARRÓN
que se limita a ejecutar una políca de simplicación y desregulación, tan nociva para la vida, la seguridad y el entorno agradable que se necesita para quienes viven en la ciudad. Hoy, lamentablemente, esos valores se miran con disfavor por parte de los neoliberales empeñados en alentar el lucro fácil e inmerecido, así como en aumentar la inversión privada a cualquier costo, inclusive de seres humanos. Para lograr sus nes, se apoyan en un Estado ausente, que cada vez se parece más al del liberalismo salvaje del siglo XIX en cuanto “deja hacer y deja pasar”; en una prensa distraída por los temas de coyuntura, muchos de ellos intrascendentes o de guresmo; y también por una ciudadanía que no toma conciencia de sus derechos y de su puesto central en la democracia, y que sigue agradecido ante el cumplimiento, a cuentagotas, de las obligaciones estatales de promoción del desarrollo, reconocimiento de derechos económicos y sociales y lucha contra la pobreza. No son dádivas, regalos o concesiones del gobernante de turno, quien cree hacernos un favor; sino que se trata de derechos humanos que obligan a todos, y principalmente al Estado. En consecuencia, y más allá de los cambios de nombre y contenido, el libro sigue su propio camino y la meta ha sido y será siempre la misma: presentar una panorámica de los puntos más importantes de la regulación del suelo; no solo para comentar lo que existe, sino fundamentalmente para postular interpretaciones creavas en aras de un derecho justo, o para proponer reformas pensadas en la protección del ser humano, único n del Derecho. Hoy no puedo dejar de agradecer el impensado éxito que signica llegar a seis ediciones en un mercado editorial tan pequeño como el peruano. Ello resulta más gracante si tenemos en cuenta que el número de ediciones debió ser mayor, pues hubieron prolongados períodos de “vacao” que el autor se dio por encontrarse trabajando en otros múlples proyectos. Basta citar que entre la cuarta y la quinta edición pasaron cuatro años; y entre la quinta y la presente, cinco años más, a pesar que el libro se encontraba totalmente agotado desde mucho empo atrás. En gran parte, también, esta dicultad de actualización se debe a los constantes cambios que ha sufrido la normava peruana; las más 6
DERECHO URBANÍSTICO
de las veces sin orden ni concierto. Basta decir que en en menos de diez años se han tenido hasta tres regímenes legales disntos de la licencia de construcción, luego llamada de “obra” y nalmente de “edicación”. Igual sucede con las normas reglamentarias del registro, pues del Reglamento de Inscripciones de 1936 se pasó al Reglamento de Predios de 2003, luego al de 2008 y nalmente a una adenda que lo ha modicado sustancialmente; siempre con otros cambios y complementaciones en el camino. En nuestro país, existe la creencia (errónea) que la vida social y económica mejorará si es que modicamos a cada instante el sistema legal; o peor todavía, a veces se piensa de manera formalista que el simple cambio de nombre de las guras jurídicas hará ese milagro. De otra manera no se explica cómo se varió la “propiedad horizontal” por la “propiedad exclusiva o común”; o la “declaratoria de fábrica” a la “declaratoria de edicación”. Son vanas ilusiones que desaparecen rápidamente. El economicismo, por ejemplo, es un pardario de reformar la ley y de esa forma lograr la “eciencia”, ya sea incenvando o desincenvando las conductas. Ese presupuesto es tan falso que en el Perú se desmiente a diario. Según el Código Civil, quien construye en suelo ajeno pierde toda su inversión en benecio del propietario. Con una regla tan inexible, y hasta draconiana, sería de esperar que nadie se apropie de un terreno que no le pertenece; sin embargo, la realidad sociológica dice otra cosa. La conclusión es simple: El Derecho no ene tanta importancia en la conducta del ser humano; y más inuye la cultura, la sociedad y fundamentalmente la pobreza y la injuscia, así como un Estado que no llega a legimarse. En suma, estamos en presencia, casi, de un , y no solo porque el fárrago legislavo no se deene, sino por un hecho más importante: la inuencia cada vez mayor de las nuevas corrientes de la Teoría y Filosoa del Derecho y de los Derechos Humanos, que obliga a una actud reexiva y críca en el invesgador con el n de superar criterios tradicionales del posivismo jurídico. Quien compare esta edición con las versiones anteriores, fácilmente adverrá que la dogmáca conceptualista ha cedido frente a la nueva forma de ser del Derecho, basado en principios, dominado por la idea de juscia, enca7
GUNTHER GONZALES BARRÓN
denado con el reconocimiento de los derechos humanos en el orden interno e internacional, y nalmente atravesado por la tutela judicial de los derechos. Considero que, hoy por hoy, no puede escribirse una obra jurídica alejada de esta perspecva. Desde ya, me comprometo a que esos silencios no vuelvan a producirse, y dentro de mis fuerzas procuraré que el libro siempre se encuentre actualizado para ilustrar al estudiante que desea aprender o al profesional que busca esclarecer una duda en un mundo jurídico cada vez más complejo, y que ya no se reduce a la colección de normas. Miraores, abril 2011 GUNTHER GONZALES BARRÓN
8
PREFACIO DE LA QUINTA EDICIÓN En Julio de 1999 se publicó sorpresivamente la Ley 27157, la cual regula tres aspectos vinculados, pero disntos, de la propiedad sobre predios: a) la regularización jurídica y sica de los tulos de propiedad y de edicación a través de mecanismos sencillos de carácter extra judicial, b) el procedimiento ordinario municipal para obtener una licencia de obra y la subsiguiente declaratoria de fábrica, c) el régimen de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común (antes: “propiedad horizontal”). La complejidad del texto normavo hizo necesario que se dicte una Ley Complementaria (Nº 27333), y antes fue aprobado su Reglamento mediante Decreto Supremo Nº 008-2000MTC, el mismo que ha sido modicado por los Decretos Supremos Nºs. 011-2005-VIVIENDA y 013-2005-VIVIENDA. Por diversas circunstancias, en ese momento y desde algún empo atrás, me encontraba explorando con profundidad los temas del Derecho inmobiliario, registral y, en general, de los derechos reales. Por tal movo, y al poco empo de expedirse la Ley 27157 publiqué una obra con nes didáccos y claricadores que llevó el tulo de: “Comentarios a la nueva legislación inmobiliaria” (agosto 1999), y que fue objeto prontamente de una segunda edición (enero 2000). Posteriormente, en febrero de 2000, se dictó el ya citado Reglamento de la Ley, cuyo extenso y novedoso contenido hizo imprescindible actualizar detalladamente la obra, esta vez con un nuevo tulo: “Estudio críco de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos” (dos nuevas ediciones: abril 2000 y sepembre 2001). Sin embargo, al poco empo la obra quedó nuevamente agotada, por lo que desde hace un par de años tuve la idea de publicar una 9
GUNTHER GONZALES BARRÓN
nueva edición, lo cual lamentablemente se fue demorando porque en este empo mi dedicación se centró en otros proyectos académicos y en el dictado de clases universitarias. Afortunadamente, a nales de 2005 he logrado reunir apuntes, papeles de trabajo y la bibliograa más actual, con el n de preparar esta NUEVA EDICIÓN que llega sustancialmente perfeccionada en cuanto a orden y desarrollo temáco, claridad exposiva, y comentario de la doctrina y jurisprudencia que se ha producido en estos úlmos años, sin perjuicio, claro está, de la atención que se presta a las novedades de orden normavo. Por su parte, el retoque en cuanto al nombre del libro busca hacerlo más descripvo respecto a su contenido, y por ello ser preciso y directo. En suma, para mí es una gran sasfacción presentar nuevamente esta obra, cuyo número de edición en tan pocos años (TERCERA, a parr de abril de 2000, y QUINTA si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000), es una muestra de la acogida recibida, lo que obviamente agradecemos a través de estas líneas. La Molina, diciembre 2005. EL AUTOR
10
PREFACIO DE LA CUARTA EDICIÓN La necesidad editorial obliga a una segunda edición de la presente obra (léase CUARTA, si contamos las ediciones de 1999 y enero 2000), totalmente actualizada a la Ley 27333, Ley Complementaria de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edicaciones, y otras disposiciones complementarias. A pesar del trasunto de más de dos años desde la vigencia de la Ley de Regularización de Edicaciones, todavía podemos decir que éste es el único texto doctrinal publicado sobre la materia. Por ello consideramos una obligación la constante actualización del contenido de esta obra. Por supuesto que no tomamos en cuenta algunos autotulados “libros”, que no pasan de ser folletos que se limitan a reproducir las normas legales y que se acompañan por veinte páginas de “texto doctrinal”, que a su vez es una mera copia de otros autores. La pobreza moral que agobia nuestro país desde hace mucho empo, también ha llegado –¿y de qué modo?– al mercado editorial. Volviendo a nuestro tema, debemos señalar que las Leyes 27157 y 27333, y el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC conforman una compleja y desordenada maraña legal que solamente desespera y confunde al ciudadano. Nos parece que sus casi doscientos cincuenta ar culos resultan excesivos. Es necesario e imprescindible designar una Comisión que ponga n a este desorden, y que proyecte un único texto legal con no más de cien arculos, redactados con claridad y de acuerdo a los antecedentes de nuestro ordenamiento jurídico. Alguien podría decir que nuestro juicio es exagerado, pero ante ello sólo me cabe reseñar algunas de los múlples problemas que ha introducido este sistema normavo de la propiedad inmobiliaria: 11
GUNTHER GONZALES BARRÓN
- En nuestro país no solamente existe un régimen propietario ordinario y otro de la propiedad horizontal. Ahora también tenemos la “independización y copropiedad con constución de servidumbres”, la “independización y propiedad común del terreno en función de la edicación en planos vercales con áreas de propiedad común”, y la “independización y propiedad común del terreno en función de la edicación en planos vercales con copropiedad y constución de servidumbres”. ¿Alguien sabe que esto exisa? - Se imaginan que un departamento pueda parcipar con un 50% en la votación de una junta de propietarios, y sin embargo asuma los gastos de mantenimiento por sólo el 5%. Pues bien, esta posibilidad es ahora “legal”. - Debe tenerse cuidado con las zonas comunes del edicio, porque ahora sin que usted esté de acuerdo pueden converrse en amantes departamentos, haciendo insoportable la vida en común por el número mayor de personas que lo habitan, y lo peor del caso depreciando su inversión inmobiliaria. ¿Sabía usted de este riesgo? No necesitamos proponer mayores ejemplos que los citados para adverr las dicultades que un legislador apresurado ha creado de manera innecesaria. En todo caso, el contenido de este libro trata de éstos y otros muchos problemas. Sin embargo, nuestra mayor ambición con estas líneas es exigir cuánto antes una reforma legal realmente seria y técnica. Esperamos ser escuchados. La Molina, sepembre de 2001. EL AUTOR
12
PREFACIO DE LA TERCERA EDICIÓN La Ley 27157 ha generado las reacciones más diversas y contradictorias. Para unos, se trata de la panacea que resolverá todos los problemas derivados de la falta de tulación de los predios urbanos, y permirá –por n– que el registro albergue la realidad jurídica, tal y como es ahora, y no la que fue hace cinco, diez o cincuenta años. Por otro lado, esa misma norma fue acusada por muchos de propiciar el caos urbano, la informalidad, el desprecio por la ley, y en n, de mantenernos en la cultura del “hecho consumado”, esto es, primero se infringe la ley, y luego se pide la regularización. Honestamente pienso que ambos puntos de vista enen algo de razón. Así pues, no pueden soslayarse los an-valores que surgen a parr del desprecio por la legalidad. Hace poco todos hemos sido tesgos de cómo un grupo numeroso de personas logró obtener la promesa de un lote de terreno a través de un curioso modo adquisivo que se basa precisamente en la falta de respeto a la propiedad ajena, pública y privada. En el otro extremo de la balanza, resulta dicil pretender que, en un país pobre como el nuestro, los propietarios inviertan sus escasos recursos en complejos o soscados procesos de saneamiento legal de tulos. En una propiedad inmobiliaria que cada día se fragmenta más, a veces el trámite legal por la vía formal puede representar el costo mismo de la vivienda. Pueden ser múlples las causas que expliquen la existencia de opiniones tan encontradas sobre un mismo texto normavo. Una de ellas sin duda, se encuentra en la ya denunciada torpeza del legisla13
