CASOS PRÁCTICOS (SEMINARIOS) SEMINARIO 1: EFICACIA “ERGA OMNES” DE LOS DERECHOS REALES. CASO PRÁCTICO: Juan va a pagar 10.000.- euros a Pedro para obtener el derecho a salir a la vía pública por la finca propiedad de este último, mediante un vial perfectamente visible y cuya conservación asumiría Juan. Además Juan quiere que ese derecho conste por escrito, pero no sabe cómo redactar el contrato ni las consecuencias que tendría utilizar unos términos u otros; Pedro le ha sugerido que allí se diga, simplemente, que él queda obligado a permitir a Juan pasar por su finca a cambio de 10.000.- euros, porque lo bueno, si breve, dos veces bueno, pero Juan está algo preocupado al saber que Pedro está procediendo a vender la finca por la cual él (es decir, Juan) tendría derecho a pasar. En relación con este problema, y previa lectura de las Sentencias del Tribunal Supremo que se acompañan a este caso, así como de los manuales y textos legales de aplicación, responda las siguientes:
CUESTIONES: 1ª) De redactarse el contrato como indica Pedro, ¿sería un derecho real el adquirido por Juan? En caso de que no lo fuera, ¿cómo podría redactarse el contrato para que el derecho adquirido por Juan tuviera ese carácter de derecho real? 2ª) Según la redacción sugerida por Pedro, ¿podría exigir Juan al comprador futuro de la finca de Pedro que le dejara seguir pasando por ella? ¿Exigiría algún requisito especial esa oponibilidad del derecho de Juan al causahabiente de Pedro? 3ª) ¿Cuál diría usted que fue el argumento fundamental del fallo contenido en la STS de 4-6-1990?, ¿y el de la STS de 9-11-1965, en cuanto a la naturaleza de la prohibición de instalar establecimiento destinado a bar, cafetería o cualquier otro del gremio de hostelería? 4ª) ¿Podría decirse, de la lectura de la Jurisprudencia, que la oponibilidad a terceros de los derechos reales exige los mismos requisitos que la de los derechos
de crédito, de manera que, como regla general, ambas categorías de derechos son oponibles a esos terceros?. 5ª) ¿Cómo redactaría usted la cláusula contractual que define el derecho de Juan para que, como regla de principio, tuviera efectos frente al causahabiente de Pedro (es decir, frente al adquirente de la propiedad de la finca en cuestión).
SEMINARIO 2: DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES: TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD. CESIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN FUTURA. CASO PRÁCTICO. El 2-2-2010, Antonio vende a Juan un terreno de su propiedad, mediante contrato de compraventa; dicho contrato se elevó a escritura pública el 5-2-2010 y se inscribió en el Registro de la Propiedad el 12-2-2010 . Como precio de la venta se fijó la cantidad de 300.000 euros, de los cuales 200.000 euros manifestó el vendedor en la escritura haberlos recibido, y los 100.000 restantes, precio aplazado de la compraventa, se abonarían por el comprador mediante la entrega de un local comercial a construir sobre el solar adquirido, obligándose dicho comprador a poner dicho local a disposición del vendedor antes del 31-1-2011. En noviembre de 2010 finalizó la construcción, pero la entrega material o real del reiterado local no llegó a realizarse, porque Juan vendió y entregó las llaves del mismo a un tercero el 28-12-2010, aunque el propio Juan seguía siendo propietario del resto del edificio. Ante esa falta de cumplimiento Antonio, vendedor del solar, reclamó judicialmente la resolución del contrato de compraventa, dirigiendo su demanda contra Juan y el tercer adquirente, y formulando en la misma dos pedimentos: uno principal y otro subsidiario. En virtud del primero se instaba la declaración de que
la finca vendida, así como todo el edificio realizado sobre ella, era propiedad del vendedor, en virtud de resolución del contrato de compraventa. Subsidiariamente, y en el caso de no estimarse la resolución del contrato de compraventa perfeccionado entre Antonio y Juan, se solicitaba la declaración de que el local comercial de la planta baja era propiedad del demandante, en virtud de lo estipulado en el citado contrato de compraventa.
CUESTIONES (todas las respuestas habrán de fundamentarse jurídicamente mediante la cita de las fuentes del derecho o Jurisprudencia que resulten aplicables). 1ª) En el caso práctico se habla de un contrato de compraventa, pero ¿está bien calificado dicho contrato? ¿Por qué no se ha calificado como permuta? 2ª) ¿En qué fecha se podría haber producido la transmisión de la propiedad del terreno de Antonio a Juan, en caso de que se hubiera generado ese efecto? 3ª) ¿Se puede entender transmitida la propiedad del local comercial a favor de Antonio? ¿Cuál sería el obstáculo para entenderlo así? ¿Podemos afirmar que la Jurisprudencia existente sobre esta cuestión es clara y terminante? 4ª) En caso de resolverse el contrato perfeccionado entre Antonio y Juan ¿sería factible que esa resolución afectara al tercero? ¿Cuáles serían los preceptos legales aplicables para resolver esa cuestión si no hubiera sido inscrita en el Registro la transmisión del local otorgada por Juan a favor del tercero? ¿Y si hubiera sido inscrita esa transmisión? 5ª) Si se admitiera la resolución y declaración de propiedad de toda la finca a favor de Antonio, ¿podría alegar este último alguna indemnización por la edificación realizada? 5ª) Para finalizar, indique qué cláusula podría haberse pactado en la escritura de compraventa perfeccionada entre Antonio y Juan para garantizar el derecho del primero a recibir el local comercial pactado como parte del precio.
SEMINARIO Nº 3. POSESIÓN Y USUCAPIÓN. 1) CASO PRÁCTICO. Se declaran probados los siguientes hechos: a) El 25 de mayo de 1988 y mediante escritura pública de compraventa don Manuel vendió a don Miguel una finca de 200 metros cuadrados de superficie, dentro de la cual existía un pozo y una instalación de depósitos de agua actualmente en desuso (siendo éste un hecho probado). b) Don Benito era propietario de una finca de 2.205 metros cuadrados colindante con la adquirida por don Miguel; en noviembre de 1988 construyó una nave industrial de 1.050 metros cuadrados que invadió parcialmente la finca del citado don Miguel. c) El 30 de octubre de 2.002 don Benito otorgó escritura de compraventa de la finca colindante con la de don Miguel a la entidad CORO, S. L; según constaba en dicha escritura la finca transmitida comprendía “una nave industrial, dentro de la cual y en su pared del fondo (la que linda con la finca de don Miguel), existe un pozo antiguo, con unos apoyos a su alrededor para formar una plataforma sobreelevada, sobre la que se sitúan depósitos de agua, estando esta instalación actualmente inutilizada (...)". d) El 2 de octubre de 2012, don Miguel se presenta en su despacho solicitando dictamen sobre los aspectos que se relacionan en el apartado siguiente.
2) CUESTIONES (Todas las respuestas a estas cuestiones deben indicar los preceptos legales en que se fundan): -1ª. ¿Concurren los requisitos legales necesarios para que don Benito hubiese adquirido la propiedad de la franja de terreno litigiosa (50 metros cuadrados) mediante usucapión?
En caso afirmativo, señale el tipo de usucapión y sus efectos respecto de la entidad CORO, S. L. -2ª. ¿Considera que CORO, S. L. ha adquirido la propiedad de la franja de terreno litigiosa mediante la escritura pública de compraventa? Razone jurídicamente su respuesta. -3ª. ¿Considera que CORO, S. L. ha adquirido la citada franja mediante usucapión? Responda enumerando cada uno de los requisitos necesarios para tal adquisición y la concurrencia o no de tales requisitos en este caso. -4ª. ¿Procedería el planteamiento de una acción judicial de deslinde en este caso? Razone jurídicamente su respuesta. -5ª. Señale qué otras acciones podría utilizar don Miguel frente a CORO, S. L., y si tendría alguna utilidad acudir a un procedimiento previo de conciliación judicial.
SEMINARIO 4: PROPIEDAD HORIZONTAL HECHOS: Andrés es propietario del piso 1º A de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, situado en el número 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10 pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de participación en elementos comunes de 9 centésimas, y a cada local de 5 centésimas. En el tablón de anuncios situado en el portal del inmueble apareció, el día 7 de agosto de 2012, el siguiente anuncio:
CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se celebrará en el piso 4º B, el próximo día 10-8-2012, a las 12 horas en primera convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al siguiente
ORDEN DEL DÍA 1º) Aprobación de cuentas del año anterior y del presupuesto para el siguiente. El importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros, incrementando en 200 euros el importe del año anterior. 2º) Aprobación de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que se construiría en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el acceso al inmueble del propietario del piso 1º B, afectado por una minusvalía que le impide caminar. El importe de la obra, según presupuesto, es de 8.000 euros. 3º) Aprobación de las obras y del coste previsto para la instalación de una antena colectiva parabólica, que permita la recepción de emisiones de televisión vía satélite. 4º) Establecimiento de la contribución a gastos comunes por partes iguales, sin diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales del deber de contribuir a los gastos de contribución y limpieza del portal y la escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponderá pagar 55 euros al mes y a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al año. 5º) Autorización al Presidente para entablar acción de cesación contra el dueño del local izquierda por la realización en el mismo de actividades molestas e ilícitas. Madrid, 5 de agosto de 2012, Fdo., Sebastián Cont Able, Administrador colegiado de Fincas Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3º D (Madrid). La Junta se reunió en primera convocatoria y comenzó a las 12 horas presidida por el Administrador, que ejercía también los cargos de presidente y secretario aunque sin derecho a voto, porque no era propietario de ningún piso o local en el inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los
propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del día se declararon
aprobados,
arrojando
las
votaciones
realizadas,
tras
las
correspondientes deliberaciones, el siguiente balance: Punto 1º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención. Punto 2º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención. Punto 3º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención. Punto 4º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones. Punto 5º: 2 votos a favor, 0 en contra y 5 abstenciones.
CUESTIONES: Las cuestiones planteadas son las siguientes: -Limitándonos a los aspectos relativos a las mayorías exigidas para la constitución de la junta y la adopción de acuerdos en la misma, y suponiendo que
en los restantes aspectos sobre su convocatoria, dirección y desarrollo, no existiera defecto legal alguno , responda las siguientes cuestiones: 1ª) ¿Podía celebrarse la junta en primera convocatoria? ¿Por qué sí o por qué no? 2ª) ¿Qué acuerdos habrían obtenido, en la misma junta y sin ulteriores
requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayoría necesaria para su eficacia? (indíquelos, comparando la mayoría requerida por la LPH y la efectivamente obtenida). 3ª) ¿Qué calificación jurídica correspondería a los acuerdos que no hubieran obtenido esa mayoría en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y
sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que se refieren a la inexistencia de las mayorías exigidas por la LPH ? 4ª) En relación con los acuerdos que se referían a obras o instalaciones, y en caso de que fueran válidos o se convalidaran con arreglo a la Ley ¿estarían obligados a
la financiación de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en qué supuestos sí y en qué otros no. -Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al régimen de
mayorías exigido para la adopción de acuerdos, y por tanto analizando las restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, señale: 5ª) ¿Qué otros motivos podría alegar Andrés, propietario que no estuvo presente en la Junta en cuestión, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?; ¿cuál sería el plazo para plantear dicha impugnación?
SEMINARIO 5. LIMITACIONES DEL DOMINIO. INMISIONES D. Fernando es propietario de una parcela que compró hace 10 años, situada en suelo rústico (no urbanizado) y sobre la que hace cinco años edificó una vivienda unifamiliar, sin solicitar licencia de obras. Hace 15 años que en las instalaciones de la empresa “La Marmórea”, situadas en un polígono vecino de suelo urbanizado y
de uso industrial, se vienen desarrollando actividades de manipulación, cortado y preparación de mármol, lo cual provoca un elevado nivel de ruido y la emisión de partículas de polvo que afectan a la vivienda de D. Fernando, agravando además la afección asmática que padece un hijo de éste que reside también en la citada vivienda. Tras conversaciones infructuosas con “La Marmórea”, D. Fernando quiere
exigir judicialmente la cesación de la actividad que viene desarrollando dicha empresa así como la indemnización de los daños producidos a él y a su familia, y por ello solicita su dictamen acerca de las siguientes
CUESTIONES: 1ª) Con independencia de que puedan ser estimadas o no en el caso concreto, señale las diferentes acciones que podría utilizar D. Fernando para hacer que cesen las inmisiones referidas.
2ª) Precise las distintas partidas que pueden integrar los daños que eventualmente debieran ser indemnizados. 3ª) Señale el problema planteado por la partida relativa a la disminución del valor de mercado del inmueble afectado por inmisiones. En especiilla relación entre esta partida y la eventual condena a la efectiva cesación de las inmisiones o, en caso de decretarse el mantenimiento de la actividad que las genera pero con indemnización de los daños futuros derivados de las mismas, con esta otra partida indemnizatoria por daños morales futuros. 4ª) Antes de la sentencia cuya lectura resulta obligada en este Seminario ¿podríamos decir que, de acuerdo con la Jurisprudencia, la conformidad con la regulación reglamentaria y la existencia de todas las autorizaciones administrativas precisas para el desarrollo de la actividad emisora suprimía la obligación de indemnizar los daños derivados de la misma?
SEMINARIO 6: Defensa del Derecho de Propiedad. HECHOS: Juan entrega a Andrés, titular de un taller mecánico, una cara bicicleta de montaña para que se la repare. El mecánico de Andrés, aprovechando la ausencia de su jefe, vendió la bicicleta a Pedro, que había entrado en el taller atraído por el espléndido aspecto de la máquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente el mecánico le dijo a Andrés que la bicicleta de Juan había sido hurtada mientras él trabajaba en otra. Casualmente Juan descubrió su bicicleta en poder de Pedro, decidiendo plantear frente a éste la oportuna acción reivindicatoria. Pedro respondió a la demanda alegando que el negocio de Andrés, donde adquirió la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecánico, sino que se dedicaba también a la venta de bicicletas de ocasión; afirmó también que la bicicleta no había sido robada ni hurtada a Juan, sino que éste la dejó voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, él (es decir, Pedro) no había hurtado ni robado la bicicleta, ni sabía nada de las maniobras del mecánico de Andrés. Por
su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la reparación de bicicletas, alegando que él (es decir, Juan) había demostrado la adquisición de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa, mientras que Pedro no podía haber adquirido la propiedad de la misma porque el mecánico que se la transmitió no era dueño y nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene.
CUESTIONES: Planteados así los hechos, responda a las siguientes cuestiones: 1ª) ¿Tiene algún interés el hecho de que el taller de Andrés se dedicara o no a la venta de bicicletas de ocasión? ¿Por qué? 2ª) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de bicicletas, ¿bastaría la prueba de que Juan adquirió la propiedad y de que Pedro contrato con quien no era propietario para que triunfara la acción reivindicatoria dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, señale por qué; en caso de contestar negativamente, diga qué habría de probar Juan para que triunfara la mencionada acción reivindicatoria. 3ª) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, ¿podría tener importancia la alegación de Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue hurtada ni robada por el mecánico? ¿Por qué? 4ª) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecánico, y si se estimara que la actuación del mecánico fue constitutiva de privación ilegal, ¿tendría alguna importancia que Pedro creyera que el mecánico era propietario de la bicicleta a efectos de estimarse o no la acción reivindicatoria de Juan?, ¿Y a otros efectos? 5ª) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, ¿triunfará la reivindicatoria de Juan, según Jurisprudencia absolutamente uniforme? Y, en caso de que triunfara la reivindicatoria, ¿habría de restituir Juan a Pedro el precio pagado por éste para obtener la restitución de la bicicleta?
SEMINARIOS 7-8 (COMPLEMENTO DEL CASO NÚMERO 1) CASO PRÁCTICO: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDADHORIZONTAL Y VENTA DE PISOS EN CONSTRUCCIÓN. El 1 de septiembre de 2011, D. Ramón perfeccionó un contrato de compraventa relativo a un piso en construcción con la vendedora “PUFO S.A.”. Al contratar entregó 100.000.- euros en metálico al apoderado de la promotora y desde entonces viene abonando 1.500 euros cada mes a través de una cuenta bancaria abierta a nombre de la mencionada mercantil, todo ello de acuerdo con las estipulaciones del contrato y debiendo prolongarse esos ingresos hasta el mes de marzo de 2013, momento en el cual habrá de estar terminada la edificación y ambas partes comparecerán ante notario para proceder a la entrega de las llaves del piso y al otorgamiento de la escritura pública de venta, subrogándose D. Ramón en la parte correspondiente del crédito hipotecario concedido por una entidad bancaria a la entidad promotora para la construcción del edificio. Hace cinco meses D. Ramón encargó al apoderado de la promotora que el alicatado de los baños y de la cocina, así como el solado del piso, fueran de unas calidades superiores a las pactadas al contratar, y que se derribara una pared interior para aumentar la superficie del salón a costa de una de las habitaciones. Recientemente D. Ramón ha verificado que todavía no consta inscrita en el Registro de la Propiedad la declaración de obra nueva en construcción, constando “PUFO S.A.” como titular de
la finca en que se está desarrollando la construcción. Además la crisis del sector inmobiliario preocupa a D. Ramón, que teme un posible embargo a “PUFO S.A.” del solar en que se está construyendo su piso.
También le han llegado rumores de que alguien ha comprado la planta bajo cubierta del edificio en construcción (que en su contrato constaba como elemento común del edificio), y de que el promotor está alterando el proyecto que le enseñaron al contratar y que formaba parte del folleto publicitario para convertir algunos dúplex del edificio en dos pisos distintos, incrementando así el número total de viviendas independientes aunque no se vea afectado el número de plantas. En las descritas circunstancias, solicita su dictamen sobre las siguientes cuestiones.
CUESTIONES ANALIZADAS EN EL PRESENTE CASO: 1.- ¿Podría D. Ramón inscribir en el Registro y a su nombre la propiedad del piso que compró, aún encontrándose en fase de construcción? En caso de respuesta afirmativa señale si podría hacerse constar el piso como finca registral independiente del solar y en caso de respuesta negativa destaque todos los obstáculos que se opondrían a dicha inscripción. 2.- Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad de su derecho al piso no resultara posible, ¿podría interponer alguna acción para la defensa de dicho derecho en caso de que la finca y la edificación parcialmente realizada fuera embargada por deudas contraídas por la promotora frente a terceros? 3.- ¿Cuáles son los requisitos necesarios para otorgar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal por la legislación vigente? ¿Podría otorgar e inscribir en el Registro de la Propiedad esa escritura “PUFO S.A.”, sin el consentimiento de D. Ramón? 4.- Como el planeamiento urbanístico aplicable no permite que el edificio en cuestión tenga mayor número de viviendas del que se indica en el contrato perfeccionado entre la promotora y D. Ramón, éste considera imposible que dicha promotora pueda inscribir en el Registro de la Propiedad una configuración del edificio que convierta la buhardilla en pisos independientes, o que divida los duplex para transformar cada uno de ellos en dos viviendas, pero ¿es correcto este planteamiento, o haría bien D. Ramón en preocuparse también por esta cuestión? 5.- ¿Cuáles serían los mecanismos legales para recuperar el importe que ha venido pagando, en caso de que la promotora no cumpliera su obligación de terminar la edificación y entregar las llaves antes de que finalice el mes de septiembre de 2012?
CASO SEMINARIO NÚM. 9: REGISTRO DE LA PROPIEDAD (I). Mediante contrato privado de 4-4-2009 la sociedad mercantil PUFOSA, dueña y titular registral de una vivienda unifamiliar, la vendió y entregó a Juan, por un
precio de 250.000.- euros, aplazándose el pago de 200.000.- euros durante un plazo de 10 años y a razón de 20.000.- euros anuales y pactándose que la escritura se otorgaría por la vendedora al abonarse por el comprador el último de dichos plazos. El 5-3-2005 se ordenó el embargo de la vivienda vendida a Juan como consecuencia de un procedimiento de ejecución judicial por una deuda contraída por PUFOSA con el BANCO MOLOCOS, siendo anotado preventivamente dicho embargo el 20-3-2005 y finalizando el procedimiento con la adjudicación de la vivienda en cuestión a Andrés. Cuando Andrés va a tomar posesión de la vivienda se encuentra con Juan y su familia, de manera que no puede ocupar la vivienda y solicita de usted que emita dictamen sobre las siguientes:
CUESTIONES: 1ª) ¿Cómo es posible que Juan, como le dijo a Andrés, no hubiera tenido conocimiento del procedimiento que afectaba a su vivienda? 2ª) ¿Qué actuación puede seguir Andrés para conseguir el lanzamiento de Juan y su familia de la vivienda que le ha sido adjudicada? 3ª) Si no consiguiera el lanzamiento como consecuencia del procedimiento en el cual resultó adjudicatario de la vivienda, ¿podría lograr la posesión de la vivienda mediante el recurso a la acción real registral, contemplada en el artículo 41 de la LHy en la LECI ? ¿Qué ventajas podría tener el recurso a este procedimiento? ¿Podría enervarlo Juan con alguna alegación? 4ª) Si no pareciera conveniente acudir al procedimiento contemplado en la pregunta anterior, ¿podría plantear la acción reivindicatoria? ¿Cuál sería la posición previsible de Juan, ante el ejercicio de dicha acción, y qué posibilidades de éxito tendría según la Jurisprudencia más reciente?
SEMINARIO 10 (REGISTRO DE LA PROPIEDAD II ). -Pedro, residente en Argentina, adquirió e inscribió la propiedad de una finca situada en Madrid el 5-4-77.
- Desde el 15-12-82, Andrés viene poseyendo dicha finca en concepto de dueño y de manera pública, pacífica e ininterrumpida. -El día 5-5-2012 Juan compró la reiterada finca a Pedro, siendo inscrita la escritura de venta en el Registro de la Propiedadel 10-5-2012. -El día 4-12-2012 Juan donó la finca a Antonio, uno de sus hijos, que inscribió la escritura de donación en el Registro el 10-12-2012. El día 8-12-2012 Antonio llega a España y se presenta en la finca encontrándose con Andrés, y el día 10 se presenta en su despacho solicitando asesoramiento acerca de las siguientes cuestiones: 1ª) ¿Ha adquirido Andrés la propiedad? ¿Puede llegar a adquirirla? ¿Por qué y, en su caso, en qué plazo? 2ª) ¿Adquirió la propiedad Juan (el padre de Antonio)?. ¿Qué obstáculo podría existir para esa adquisición desde la perspectiva de la teoría del título y el
modo, y cuál es el argumento para evitarlo? 3ª) ¿Qué habría podido hacer Juan (padre de Antonio) para arrojar a Andrés de la finca? 4ª) ¿Puede hacer algo él (es decir Antonio) para arrojar a Andrés de la finca, habida cuenta de que adquirió por donación y cree que no tiene protección registral? En caso afirmativo, ¿hasta cuándo puede actuar contra Andrés? 5ª) ¿Cuál sería la vía procesal más segura para intentar las acciones procedentes contra Andrés, sobre todo considerando las fechas en que estamos?
SEMINARIO 11: DERECHOS REALES LIMITADOS (I). Juan es propietario de una finca con una vivienda unifamiliar de dos plantas, cuya tercera parte está gravada con un derecho de usufructo vitalicio a favor de su madre que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad ; además Juan y su madre habían otorgado un documento privado orientado a la constitución de una servidumbre que permitía al propietario de una finca colindante salir a la vía
pública pasando por la finca de Juan, a través de un vial perfectamente visible y asfaltado, tanto a pié como utilizando vehículos de motor o tracción animal. Pedro es un promotor inmobiliario interesado en derribar la edificación existente y construir un edificio de 20 apartamentos y cuatro plantas de altura. El 3-1-2007, dicho promotor perfeccionó con Juan un contrato por el cual este último constituye a favor del primero un derecho de superficie, cuya duración prevista es de 20 años y para realizar la edificación mencionada anteriormente; además el citado Pedro se comprometía a realizar esa edificación en un plazo de 5 años, abonando a Juan 1.000.000 de Euros, a razón de 200.000 Euros anuales. Se pactó también que, una vez extinguido el plazo de duración del derecho de superficie, Pedro retendría la plena propiedad de 10 apartamentos como parte de la retribución por la edificación prevista en el contrato; además se incluyó una cláusula según la cual Pedro no podría destinar la edificación o sus apartamentos a actividades de barrestaurante, ni otorgar derechos que permitieran a terceros realizar esas actividades, todo ello para evitar la competencia con el bar regentado por Juan en un local próximo a la finca objeto del derecho de superficie. El citado contrato fue elevado a escritura pública el 12-3-2007, estando aún hoy pendiente su inscripción registral. En relación con el caso planteado, responda a las siguientes
CUESTIONES: 1ª) ¿Se precisaría el consentimiento de la madre de Juan para constituir el citado derecho de superficie? 2ª) Superado el obstáculo anterior mediante la extinción convenida del derecho de la madre de Juan (si es que usted consideró que la ausencia de su consentimiento
era
efectivamente
un
obstáculo),
¿puede
considerarse
efectivamente constituido el derecho de superficie con el contrato privado y el inicio de la edificación o con la escritura pública otorgados por Juan?; ¿tendría algún efecto dicho derecho, según los términos en que se ha planteado el caso?
3ª) ¿Habrá de respetar Pedro, el promotor, el derecho de paso otorgado por Juan en documento privado?, ¿alteraría la situación el hecho de que el derecho de superficie se inscriba en el Registro de la Propiedad ? 4ª) Si Pedro no terminara la edificación en el plazo previsto en el contrato ¿qué sucedería y cuál sería el tratamiento dispensable a la parte de edificación realizada? ¿Serían válidos los pactos que las partes hubieran establecido en el contrato para este supuesto? 5ª) Si el edificio se construyera en el plazo previsto y en los términos pactados: ¿quién sería propietario de los apartamentos del edificio objeto de superficie durante la duración del derecho?, ¿y tras su extinción por transcurso del plazo?; ¿plantea algún problema el derecho del superficiario a retener como propietario 10 apartamentos, cuando se extinga el usufructo?; 6ª) Si el edificio construido en los términos pactados se destruyera por un incendio a los 10 años de constituirse el derecho de superficie y Pedro deseara reconstruirlo: ¿podría hacerlo, de acuerdo con la legislación urbanística vigente sobre el derecho de superficie?; ¿podría obligarle Juan a que llevara a cabo esa reedificación, siempre de acuerdo con la citada legislación? ¿Serían válidos los pactos que pudieran contenerse en el contrato sobre el particular? 7ª) ¿Es una servidumbre la figura jurídica contemplada en la cláusula que impide destinar los apartamentos a bar-restaurante? ¿Por qué?
SEMINARIO12: DERECHOS REALES LIMITADOS (II). HIPOTECA. Juan lleva 15 años invirtiendo su dinero en la adquisición de viviendas. Comenzó comprando un apartamento en la costa con un crédito hipotecario y a los 5 años vendió dicho apartamento por el doble del precio de adquisición y compró dos nuevos. Hoy es propietario de cuatro apartamentos, tres de ellos libres de cargas y otro gravado con una hipoteca a favor del BANCO MOLOCOS en garantía de un crédito de 600.000.- euros de capital, más 6.000 euros por intereses y 4.000 euros más para costas y gastos. El interés pactado para dicho crédito era el correspondiente al Euribor más un 1%, siendo el Euribor vigente al constituirse la
hipoteca del 1.5% y revisándose esos intereses al vencer cada una de las 20 anualidades pactadas para su amortización, y en el contrato se hacía constar como esencial el dato de que el crédito concedido sería utilizado como cobertura para la emisión de títulos hipotecarios por la entidad prestamista, con su consiguiente sometimiento a las normas establecidas por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, y demás disposiciones vigentes al perfeccionarse el contrato. En la actualidad el principal de dicho crédito hipotecario asciende a 540.000.euros, mientras que el valor actual de tasación del apartamento hipotecado, que inicialmente y según la escritura de constitución de hipoteca era de 750.000.euros, se ha visto reducido, por la crisis del sector inmobiliario, a 450.000.- euros. El BANCO MOLOCOS ha dirigido a Juan un requerimiento para que amplíe la garantía hipotecaria a otro de sus apartamentos libres de cargas, o reintegre al banco 180.000.- euros del capital pendiente del préstamo hipotecario en el plazo de dos meses. Ante tal requerimiento y considerando que Juan hizo un mal negocio al adquirir el apartamento hipotecado en el año 2008, confiando en las afirmaciones de las autoridades acerca de la importancia reducida de la crisis económica, está pensando seriamente en desatender el requerimiento del banco y entregarle las llaves para disminuir el perjuicio económico resultante de tener que seguir pagando un crédito de 540.000.- euros por un apartamento que sólo vale 450.000.- euros. Además él ha oído en los medios audiovisuales y ha leído en la prensa que los tribunales están asumiendo la posibilidad de que el deudor se libere de su crédito actuando de este modo, así como que el legislador ya ha promulgado o piensa promulgar normas que favorezcan dicha actuación, estimando además que el banco no tiene derecho a plantearle las exigencias mencionadas sobre ampliación de hipoteca o amortización parcial por una disminución del valor de mercado de los inmuebles de la cual él no es, en modo alguno, responsable.
Pero por si acaso, y ya que las rentas derivadas del alquiler de los otros apartamentos de que es propietario se lo permiten, acude a usted para que, como prestigioso abogado, emita dictamen sobre las siguientes
CUESTIONES: 1ª) Sobre la ampliación de hipoteca o amortización parcial exigida por el BANCO MOLOCOS, ¿podría ampararse en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria ? ¿Y en el artículo 1.129 del Código Civil? 2ª) ¿Qué otra norma podría aplicarse para fundamentar el derecho del BANCO MOLOCOS? ¿Qué podría alegar Juan, en su caso, para enervar la acción que pudiera emprender la entidad bancaria? ¿Sería correcta la exigencia de 180.000 euros según la legislación favorable al BANCO MOLOCOS?. 3ª) Con arreglo a la normativa estudiada para resolver las cuestiones anteriores ¿a cargo de qué parte sitúa el legislador el riesgo de que el valor del bien hipotecado descienda: del acreedor o del deudor? 4ª) ¿Podría liberarse efectivamente Juan de la íntegra satisfacción del crédito garantizado mediante la entrega de las llaves del apartamento hipotecado al BANCO MOLOCOS? ¿Y en el caso de que el banco ejecutara la hipoteca y se adjudicara el bien en el procedimiento de subasta? 5ª) En el momento de constituirse la hipoteca ¿se cumplieron los límites legales relativos a la cuantía del préstamo concedido y a la extensión de la hipoteca a los intereses, costas y gastos? 6ª) En el momento de constituirse la hipoteca, y con arreglo a la legislación vigente, ¿podría haberse pactado que, en caso de incumplimiento del préstamo garantizado, el prestamista adquiriría la propiedad del bien hipotecado sin más trámites y extinguiéndose así toda la responsabilidad del prestatario por el préstamo concedido? ¿Y la limitación de esa responsabilidad al importe obtenido en la ejecución de la hipoteca?
