PRÁCTICA 1
Entre las partes (el vendedor era un octogenario, afectado por una fuerte arterioesclerosis senil) se concierta contrato de compraventa de una finca rústica cuyo precio se fija en 18.000 euros. El pago del precio se fracciona y se aplaza, haciéndose coincidir la última entrega (6.000 euros) con el momento de la entrada en posesión de la finca, para la cual se fija un plazo máximo de tres meses a partir de la firma del contrato. Próximo éste a cumplirse, sorprende al comprador la noticia de la existencia de un arrendatario sobre la finca comprada, lo que impedirá que ésta pueda serle puesta a su disposición. Interpone demanda el comprador pidiendo que se declare válido y eficaz el contrato y que se condene al vendedor a darle cumplimiento en todas sus partes, con indemnización de daños y perjuicios. El demandado se opone afirmando que el día de la fecha del contrato, se encontraba en un lamentable estado de enajenación mental que le impedía regir su persona y actos y atender a la administración de sus bienes, a causa de una diagnosticada arterioesclerosis senil, sobre cuya base, un año después de firmado el contrato, fue declarado incapaz. La firma del contrato, se alega por parte del vendedor, fue fruto de una intensa campaña de preparación, valiéndose el actor de sutilezas, engaños e intrigas, hasta conseguir de la débil personalidad del demandado su consentimiento a un precio ínfimo, que no correspondía ni con mucho, al valor real del terreno que enajenaba. Resuelva el caso planteado, a través del análisis de todas las situaciones presentadas, fundamentado jurídicamente la solución de la práctica. Nos encontramos con un caso en el que las soluciones pueden ser diversas: - En cuanto al tema de la capacidad, el artículo 200 C.c. establece como causas de incapacitación las enfermedades o deficiencias persistentes de carácter físico o psíquico que impidan a la persona gobernarse por sí misma. Pero pese a esta afirmación, no se ve necesario declarar nulos todos los contratos celebrados por incapaces ni mucho menos considerar nulo absolutamente un contrato si concurre una circunstancia que impide a una persona gobernarse por sí misma pero no ha sido incapacitada. En el caso, el vendedor de la finca pese a haber sido incapacitado un año después del contrato no se encuentra incapacitado para realizar el contrato en el momento del acuerdo, pues la capacidad de contratar la pierde posteriormente. Por tanto, el contrato podría tener validez en un principio. - Dependiendo de la perspectiva que adoptemos para analizar el problema, podemos llegar a varias conclusiones en cuanto a la solución del caso: a. Puede observarse, un error sobre la sustancia o cualidades de la cosa.
a.1 El error recae sobre una cualidad que motivó a celebrar el contrato y, sin la cual, no se hubiera celebrado. Que la finca estuviera arrendada no se nombra en ningún momento, por lo que existe un vicio en el consentimiento dado por el comprador, ya que sus intenciones eran el poder poseer dicha finca, tal y como se estableció. En este caso, el comprador podría reclamar la nulidad del contrato y el vendedor, al estar incapacitado a la hora del litigio, sería defendido por su representante legal. Sin embargo, las dudas se plantearían en si es un error relevante o no: el comprador con una diligencia normal podía haberse percatado del arrendamiento existente. a.2 Conclusión. Optando por la postura de que hubiera error, nos encontraríamos con un vicio del consentimiento cuya consecuencia jurídica sería la nulidad relativa del contrato. Ello implicaría la opción de anular el contrato o de confirmarlo en los términos acordados, disponiendo para interponer dicha acción un plazo de 4 años. b. A su vez, deduciendo de los motivos alegados, se muestra otro vicio: el dolo. Sin embargo, podemos entenderlo de varias formas este vicio del consentimiento: b.1Omisivo. Hay engaño porque una parte no ha informado a la otra circunstancias que, conocidas por el comprador, hubiera llevado a la no celebración del contrato. No hay buena fe por parte del vendedor pues oculta el arrendamiento vinculado a la finca. b.2 Positivo. Se refiere a las maquinaciones insidiosas de parte del comprador, con los cuales el vendedor se vio inducido a celebrar el contrato con esas características y que, sin ellas, ni hubiera hecho. Se alega por parte del vendedor que el precio de la venta se disminuyó enormemente debido a estas maniobras. b.3 Tipo de dolo. Ante la cuestión de si es dolo incidental o grave, clave para decidir si es un dolo que vicie el consentimiento, la solución se decantaría por calificarlo como grave. Tanto el de un tipo como el otro son razones contundentes para afirmar que si no existiera dicho engaño, el contrato no se hubiera llevado a cabo. b.4 Conclusión. Nos encontramos en un caso donde ambas partes han actuado dolosamente al prestar su consentimiento. Por ello, y como la buena fe se le debe exigir a todos los contratantes, existe un dolo recíproco que no permite a ninguna de las partes reclamar la nulidad del contrato, porque, como tal, no ha existido. Personalmente, opto por considerar el supuesto como un caso de dolo recíproco, ya que, en las circunstancias en las que se da el caso (edad del vendedor, y su enfermedad, etc.), lo lógico es desechar la idea de que fuera un
error, ya que en este tipo de negocios la información y diligencias con los asuntos propios deben ser fundamentales. DERECHO CIVIL II – GRUPO B PRACTICA Nº3
El actor adquirió en estado de viudo, antes de su posterior matrimonio, el bien inmueble objeto del litigio, siendo propietario con carácter privativo, que más tarde se convertiría en domicilio conyugal. Posteriormente otorgó poder a su esposa codemandada para comprar, vender, permutar, hipotecar y gravar toda clase de bienes, lo mismo muebles que inmuebles, aceptar y renunciar herencias, y practicar las operaciones particionales. Poder que años después fue revocado debido a la mala relación entre ambos, y comenzando los trámites de separación. Un mes antes, la esposa en nombre del actor y actuando como su representante, celebró con el hijo en común un contrato de compraventa en virtud de la cual el actor vendía el bien inmueble citado a su hijo por una cantidad que la representante declara haber recibido anteriormente sin ser cierto. El actor solicitó la nulidad por simulada la compraventa, mientras que la demandada se opuso alegando que lo que se encubría era una donación remuneratoria por los servicios y que la verdadera intención era favorecer al hijo común y no perjudicar el derecho del actor. ELEMENTOS DEL CONTRATO
- Consentimiento: hay consentimiento por parte de la madre y el hijo. - Objeto: el piso - Causa: es la compraventa, intercambio de la cosa a cambio de un precio. Sin embargo, no hay precio, por tanto la causa es falsa y el contrato sería nulo. Por otra parte, hay que tener en cuenta que si esa causa falsa se funda en otra lícita, no sería nulo. En este caso, lo que oculta es una donación remuneratoria. La donación siempre parte de un acto de liberalidad. Lo que ocurre es que en el caso de la donación remuneratoria, ese acto se ve motivado por un servicio que se le ha prestado, pero no supone una contraprestación, puesto que puede que la donación suponga un valor muy superior (ej. me ayudó y yo ahora le dono una finca). Lo que tenemos que analizar es si se da la forma de la donación. Aunque partamos de la libertad de forma, en la donación de inmuebles hace falta una forma determinada, y si no se da, el contrato es nulo de pleno derecho. Nos encontramos con una escritura pública que ha simulado un contrato de compraventa, cuando en realidad lo que han hecho es donar. Tenemos que comprobar si para la donación nos vale la escritura pública que hemos hecho
anteriormente. Según una parte de la doctrina, no nos vale, puesto que no se expresa el ánimo de donar y de recibir. Otra parte, considera que se trata de una donación remuneratoria, y por tanto sí vale. Independientemente de la forma, tenemos que partir de que la señora no tenía poder de disposición, puesto que en los poderes que se le otorgan, no se encuentra el de enajenar, es decir, no puede donar. Como la parte no lo ha ratificado, partimos de que el contrato es nulo porque ella no tenía capacidad. DERECHO CIVIL II – GRUPO B
PRACTICA Nº4
Tras diversas conversaciones y tratos preliminares, los litigantes (Ayuntamiento de Alagón y Doux Ibérica S.A.) iniciaron una colaboración para la instalación de un matadero industrial de aves en el término municipal de Alagón, mediante un plan de actuación consistente en la adquisición de un terreno idóneo por el Ayuntamiento de ese municipio, que vendería posteriormente a Doux Ibérica, quien satisfaría el precio del mismo y los gastos financieros, pero supeditaba la ejecución del proyecto a la concesión de subvenciones oficiales. Posteriormente el Ayuntamiento requiere a Doux Ibérica para que manifestara la fecha de iniciación de las obras del matadero en el lugar adquirido por aquél para dicha finalidad o en su defecto, expresara si había desistido de su construcción, e igualmente, le comunicó que, por causa de operaciones financieras y gastos habidos, comprensivos entre otros, de los intereses y comisiones del préstamo para la adquisición de los referidos terrenos, y los relativos a la preparación de los mismos para el desarrollo del polígono industrial donde se pretendía ubicar el matadero avícola, dicha entidad le adeudaba la cantidad de 19.385.163 pesetas. Este requerimiento fue contestado por carta de 14 de junio de 1990 donde Doux Ibérica manifestaba que la intención de establecer en Alagón un matadero industrial de aves estaba subordinada a la concesión de una serie de ayudas oficiales y que en la situación en que se encuentra el sector de aves en este momento, decía textualmente, es bastante improbable que acometiéramos la inversión aun cuando nos concedieran las subvenciones solicitadas. El Ayuntamiento de Alagón demandó a Doux Ibérica, solicitando que le indemnizara en la cantidad de 85.123.088 pesetas por ruptura injustificada de pactos. Resuelva el caso planteado, a través del análisis de todas las situaciones presentadas, fundamentando jurídicamente la solución de la práctica. En primer lugar, partimos de la base de que, como norma general, es lícita la retirada de las negociaciones. Por tanto, para determinar si los daños son indemnizables o no, y el tipo de responsabilidad que existe, tendremos que analizar el estado avanzado de las negociaciones.
Como se desprende del texto, ambas entidades habían mantenido conversaciones en las que habían llegado a tratos preliminares, lo cual da lugar a una situación de confianza por parte del Ayuntamiento, que confía en la construcción del matadero. No obstante, hay que tener en cuenta que la empresa, en todo momento, advierte que dicha construcción se llevará a cabo siempre y cuando le confirmen la concesión de unas subvenciones oficiales, de manera que se descarta que las negociaciones se iniciaran de mala fe por parte de la empresa. Por otra parte, podríamos considerar que el Ayuntamiento lleva a cabo el plan de actuación de forma precipitada, puesto que no tiene una garantía de que realmente la otra parte va a cumplir, ya que ello depende de una condición futura e incierta, como es la concesión de la subvención. Por tanto, podríamos concluir que debería haber esperado a tener un mínimo de seguridad, para posteriormente llevar a cabo las operaciones necesarias para pedir el préstamo, así como para la preparación de los terrenos. No obstante, es finalmente la empresa quien cesa las negociaciones, y añade un motivo adicional, puesto que afirma que aun en el caso de que le sea concedida la subvención, la situación económica desfavorable del sector de las aves no es alentadora en estos momentos, y por tanto, desiste de la construcción del matadero. Llegados a este punto, debemos analizar si dicha ruptura de las negociaciones está justificada o no. Personalmente considero que se trata de una ruptura injustificada, puesto que la única condición que se estableció fue la concesión de la subvención, de manera que no existen motivos adicionales para incumplir los tratos preliminares en caso de que ésta sea concedida. Además, la situación que atraviesa el sector de las aves debía ser conocida por la empresa en el momento de las negociaciones, puesto que son profesionales de dicha actividad, y por tanto, esa reflexión posterior sobre la no conveniencia de la inversión en esa situación, no justifica la ruptura de las negociaciones.
PRIMER CASO PRÁCTICO DE CLASE: Las partes formalizaron y firmaron un denominado por ellos «compromiso de intenciones» como consecuencia del interés que manifestaron en asociarse para la promoción, construcción y venta de naves industriales, que se harían en la parcela de terreno, que se describía, propiedad del señor L. En el documento se establecieron las bases rectoras del susodicho acuerdo de intenciones, que fueron: - Primera: Se constituirá una Sociedad Anónima la cual estará compuesta en cuanto a su accionariado, 50% por don Martín L. A. y 50% entre don José Luis
I. M. y don Hilario A. A., siendo Administradores de la misma don Martín L. A. y don José Luis I. M. - Segunda: Don Martín L. A. aportará a la mencionada Sociedad el terreno descrito en el antecedente Primero, aportando la otra parte los gastos de Promoción y Construcción de las Naves Industriales, según proyecto que ambas partes conocen, excepto los gastos de Proyecto Definitivo y sus respectivas Tasa, que serán de cuenta de don Martín L. - Tercera: Se estima que el costo de la obra deberá ser siempre igual al valor del terreno, con independencia de cualquiera que sea el costo de la mencionada obra. - Cuarta: Ambas partes, de común acuerdo, determinan que los primeros 600 millones que se ingresen en la Sociedad como consecuencia de la venta de las citadas naves, un 60% se destinarán a financiar los gastos de obra y un 40% a financiar el terreno. Como quiera que la obra se financiará en primer lugar, una vez financiada en su totalidad, de los ingresos existentes se destinarán en su 100% a financiar el resto del terreno; quedando el beneficio de la promociónconstrucción en función de la composición del accionariado, es decir, un 50% para cada parte. Y en prueba de conformidad con lo que antecede, se firma el presente documento de compromiso de intenciones en la ciudad y fecha indicadas en el encabezamiento. Ambas partes se comprometen a realizar las gestiones oportunas para el buen fin del presente documento a la mayor brevedad posible. El mismo día 11 de octubre de 1989 el señor L. da recibo a los señores I. y A. de la entrega por ellos a él de diez millones de pesetas, «en concepto de garantía del buen fin del contrato de compromiso de intenciones firmado por ambas partes con esta misma fecha». Con fecha 4 de junio de 1992, don José Luis I. M. demandó a don Martín L. A., a su esposa y a don Hilario A. A., solicitando: 1) La condena de los demandados a elevar a escritura pública el contrato de 11 de octubre de 1989; 2) La condena de los mismos a la constitución de una sociedad anónima en los términos que se establezca según los usos o que decida el Tribunal; 3) La condena del señor L. y su esposa a la aportación del terreno indicado en el contrato de sociedad, y al señor A. a la realización con el demandante de la obra pactada; 4) La condena en costas de los demandados.
- En este caso nos encontramos ante un acuerdo de intenciones, es decir, un contrato que se celebra para ver si se celebra después el contrato posterior. - Por tanto, hay responsabilidad de aquello que se ha pactado. Sin embargo, sigue sin ser contrato ni se puede obligar a ejecutar la prestación, de manera que la intervención del tribunal no puede suponer la sustitución del consentimiento de las partes que no quieren cumplir, puesto que no se trata de un contrato ni están determinados todavía los elementos esenciales. - Corresponde entonces una indemnización por daños y perjuicios, pero no se podrá forzar a las partes demandadas a elevar la escritura pública, a crear la sociedad anónima, a la aportación del terreno ni a la realización con el demandante de la obra pactada.
SEGUNDO CASO PRÁCTICO DE CLASE: El vendedor firma un documento con el comprador en el que consiente vender un inmueble por un precio de 30.000 euros, entregando 10.000 a la firma del documento privado y el resto para la escritura pública, fijándose la elevación a escritura pública para un mes después de la firma del documento privado. Al llegar la fecha, el comprador solicita el otorgamiento, y el vendedor se niega a volver a emitir una declaración de voluntad. El comprador demanda al vendedor por incumplimiento contractual, solicitando la sustitución en la elevación a escritura pública por la autoridad judicial. Mientras, el vendedor alega que no puede dar lugar al cumplimiento, sino como mucho a una indemnización de daños, porque no existe obligación de celebrar contratos. - Nos encontramos ante un precontrato. Es, por tanto, un contrato preparatorio, que culminará, tal y como las partes han establecido, al mes de la firma del documento privado, concretamente, con la elevación a escritura pública de dicho documento. - Teniendo en cuenta que existe consentimiento, objeto (bien inmueble) y causa, podemos afirmar que se trata de un contrato. Lo único que ocurre es que se aplaza la puesta en vigor del mismo. - Si a la hora de exigir el cumplimiento de la obligación, una de las partes se niega, el tribunal puede intervenir para sustituir la voluntad rebelde por la del juez. Para que esto ocurra, debían estar determinados los elementos esenciales del contrato, pudiendo faltar sólo los NO esenciales, que serían determinados por el tribunal una vez oídas las partes y atendiendo a los usos.
- En este caso podemos concluir que se dan los requisitos necesarios para que la voluntad sea sustituida por la de la autoridad judicial, puesto que los elementos esenciales estaban determinados. Por tanto, el juez no sustituye el consentimiento de la parte que no quiere cumplir, sino que simplemente sustituye su voluntad y pone en marcha el contrato. - De manera que lo que se exige ante este incumplimiento es la ejecución de la obligación, con independencia de que además corresponda al comprador una indemnización por daños y perjuicios.
TERCER CASO PRÁCTICO DE CLASE: Las partes habían celebrado un contrato de “compromiso de venta” o de “promesa de venta”, en virtud del cual se obligaban a otorgar en un plazo de
quince días un contrato de compraventa de un cable transportador que era propiedad del demandado. Fuera del plazo el demandante ejercitó el cumplimiento de la promesa. El demandado se negó a cumplir lo pactado. - Los derechos potestativos caducan, puesto que una persona no puede estar vinculada a otra de por vida. - Esa fecha de caducidad, en principio, la deciden las partes. En este caso podemos comprobar que ambas acordaron un plazo de 15 días. - Por tanto, si el plazo ya había concluido, el demandante ya no podrá exigir la puesta en vigor del contrato, puesto que ya ha perdido esa facultad y la otra persona ha dejado de estar vinculada a él.
SUPUESTO PRACTICO Nº1 Dª Felipa y D.Maximo, madre e hijo, son titulares indistintos de una cuenta de ahorro a plazofijo en el Banco Soldi SL. En la libreta consta que el hijo no podrá disponer de esta cuenta envida de su madre, entrando en plena posesión al fallecimiento de la misma. Al morir la madre,el hijo, cotitular de la libreta, reclama al Banco la totalidad del saldo, pero la entidad bancariasolo le reintegra la mitad, alegando que la otra mitad corresponde al conjunto de losherederos de dª Felipa. Maximo demanda al Banco por la totalidad del saldo de imposiciónque efectuaron su madre y él. SUPUESTO PRACTICO Nº2 Dª Socorro y D.Indulgencio son dos conductores que colisionan cuando don Fulgencio se saltaun semáforo y DªSocorro no respeta una prioridad de paso. Dª Socorro tiene concertado suseguro en la compañía El Acaso SA y don
Fulgencio, con Mutua MalagueñaSL. Comoconsecuencia del accidente, además de los daños a los coches de ambos conductores, resultaarrollado un peaton que caminaba por la zona, d.Jeremias, que valora los daños sufridos en15.000 euros. De manera informal, don Jeremias entra en conversaciones con MutuaMalagueña SL, y esta compañía aseguradora le abona la mitad de la cantidad. Posteriormentese dirige contra El Acaso SA, que nada sabe de sus conversaciones con la otra aseguradora, y leexige el pago integro de los 15.000 euros. El Tribunal que conoce del caso estima la pretensiónde don Jeremias, porque, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo, la obligación deabono de la indemnización es solidaria en caso de pluralidad de implicados cuando no hayposibilidad de diferenciar e individualizar la responsabilidad de cada uno.Posteriormente, El Acaso interpone acción de repetición contra Mutua Malagueña por valor de7.500 euros, en función de la relación solidaria que las une. Pero Mutua Malagueña se opone,dado que ella ya ha pagado al perjudicado, en virtud del acuerdo extrajudicial que alcanzó conella 1. ¿El Acaso, en el juicio que mantuvo con don Jeremias, de haberlo sabido, hubiera podidonegarse a abonar la mitad de la indemnización porque la otra aseguradora ya había pagado alperjudicado? 2. ¿Debe Mutua Malagueña pagarle a El Acaso los 7.500 euros que le reclama? SUPUESTO PRACTICO Nº3 Alberto, Bonifacio y Cesar son tres hermanos, propietarios de “Bucefalo”, un
caballo decarreras. Alberto, como portavoz de los tres propietarios, negocia la venta del caballo con unjeque dubaití por el precio que los tres hermanos acuerdan. El jeque acepta la oferta y entregaa Alberto la totalidad del precio y queda a la espera de que el caballo le sea enviado a Dubai. Ala vista de que no se hace la entrega del animal, el jeque demanda a Alberto porincumplimiento del contrato y exige la resolución de la compraventa.
PRÁCTICAS TEMA 18: COMPRAVENTA SUPUESTO 2 Mediante documento privado de 5 de octubre de 1977, una señora y sus dos hijos, tras exponer que eran dueños de una buhardilla en la última planta de su casa, que habían adquirido por herencia de su marido y padre, respectivamente, la vendieron a Iván, libre de toda carga o gravamen así como de arrendatarios, por 400.000 ptas.
En ese momento, los vendedores no podían otorgar escritura pública por falta de trámites de titulación, de manera que se comprometen en el contrato a otorgarla a favor del comprador una vez que se hubieran finalizado dichos trámites, con el fin de que la venta se pudiera inscribir en el Registro de la Propiedad. Iván comienza a vivir en la buhardilla. Dado que no era convocado a las reuniones de comunidad, dirigió una carta al administrador de la finca, para que le informara de dichos extremos. En la contestación el administrador le comunicó que no era convocado ya que la parte del inmueble que él habitaba no constaba como vivienda, sino que dicha zona se describía como elemento común del inmueble. Ante esa situación, la comunidad de propietarios interpuso demanda contra los vendedores y el comprador, para que se declarara que el documento privado carecía de eficacia jurídica para amparar el dominio y la posesión que Iván tiene sobre una porción de la planta abuhardillada del edificio, en perjuicio de quienes son titulares del dominio de la misma, solicitando que se condenara a desalojarla, advirtiendo con el desahucio, en caso de que no cumplieran voluntariamente. El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda y condenó a los demandados según lo pedido. Esta sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial. En ambas instancias, resultó condenado Iván al pago de las costas. SOLUCIÓN: Hay una compraventa. - Para que Iván pudiera ser propietario, según el artículo 609 Código Civil, los vendedores tendrían que tener la posesión en concepto de dueño y poder de disposición. - El problema es que en este caso la buhardilla es elemento común, y por tanto, pertenece a la comunidad en su conjunto. - Por tanto, falta el poder de disposición. La posesión no era en concepto de dueño, sino por precario, es decir, sin poder hacerlo. Mediante STC judicial firme se priva a Iván de la buhardilla. Es un supuesto claro de saneamiento por evicción.
