Caso Práctico: Más abajo encontrará un esbozo de contrato. Léalo detenidamente y desarrolle los conceptos estudiados, siguiendo las pautas que se encuentran a continuación. enga especialmente presente que no se trata simplemente de responder un !cuestionario" mediante !respuestas" #Por ejemplo: !$%"& !'o"& etc.(, sino de desarrollar los temas a partir de las pautas dadas, y que ellas están planteadas con )orma de interrogantes para )acilitar el análisis del te*to y desarrollo del rabajo. + -uentes del erec/o: a( 0Cual1es es1son la1s )uente1s del erec/o respecto de las normas jur%dicas que regirán la relación entre las partes que suscribirán el contrato2 Las )uentes del erec/o serán la Ley, la 3urisprudencia, la octrina y la Costumbre. Particularmente lo será la Ley 4567+ y sus modi8catorias #la ley 45749 por ejemplo( que es la que regirá las locaciones de iiendas urbanas. ambién lo será el Código Ciil. b( 0Cuáles son las principales caracter%sticas caracter%sticas de esa1s )uente1s2 La ley es la )uente más importante. ;s de carácter general y obligatoria para todos los /abitantes y emanada de autoridad competente. La 3urisprudencia es cuando se dictan )allos judiciales similares en casos similares entre si. , el siguiente te*to ?Los usos y costumbres no pueden crear derec/os sino cuando las leyes se re8eren a ellos o en situaciones no regladas legalmente?. Por tanto, la costumbre costumbre !contra legem" es decir, aquella que a en contra de la ley, no es )uente de derec/o. @'-ABMC@D' @C@A'L: Los contratos de locación de inmuebles destinados a iienda se rigen por la Ley 45.67+ y sus modi8catorias, y sus normas son de orden p=blico. 4 Capacidad: a( 0ienen ambas partes capacidad de derec/o para la celebración del contrato2 parentemente si, a no ser que alguno de ellos tenga alg=n signo de incapacidad #las incapacidades de derec/o, /asta dónde yo sé, no se mani8estan por medio de !signos", como tal ez s% pudiese ser el caso de una incapacidad de /ec/o como la demencia, por ejemplo( al momento de celebrar el contrato o que )ueran cónyuges entre si. b( 0Podr%a darse la situación de que alguna de las partes tuiese incapacidad
de derec/o absoluta2 'o, porque en ese caso no ser%an personas seg=n la de8nición que dice que es persona todo ente susceptible de adquirir derec/os y contraer obligaciones. c( 0ienen las partes capacidad de /ec/o2 parentemente si, iendo el contrato nada indica lo contrario. $olo en presencia se puede detectar alguna anomal%a en su comportamiento, o que sea sordo mudo y no tenga la capacidad de escribir, o que actuara en )orma alienada. Por los datos del contrato se puede er que son personas )%sicas, mayores de edad, solo nos resta corroborar que no tengan ning=n impedimento )%sico #sordo mudo sin capacidad de escribir( o mental #demente( como para determinar que tienen capacidad de ejercer los derec/os y de adquirir las obligaciones que les generar%a este contrato. d( $i el locador )uese un demente declarado en juicio, 0podr%a igualmente igualmente alquilar su inmueble2 esarrolle y )undamente. 'o podr%a /acerlo el locador en )orma personal ya que al estar declarado demente en un juicio, pesar%a sobre el una interdicción ciil. La locataria podr%a alquilar el inmueble indicado en el contrato a traés del curador que se le /aya designado al locador en el juicio. 5 cto jur%dico: a( 0;s este contrato un acto jur%dico2 -undamente. ;n caso a8rmatio& $i, el contrato es un acto jur%dico. ;s un /ec/o jur%dico, /umano, l%cito y /ec/o a oluntad por las partes #Con intención, libertad y discernimiento(. discernimiento(. La 8nalidad inmediata de establecer relaciones jur%dicas, crear, modi8car, trans)erir, conserar o aniquilar derec/os, es )undamental para decir que estamos )rente a un acto jur%dico. ;l contrato otorgará derec/os y generará obligaciones en las partes. Podemos identi8car en el contrato los cuatro elementos necesarios que debe poseer un acto jur%dico. $ujeto: Locador #actio, acreedor o deudor, seg=n la obligación de la que /ablemos( y locataria #pasio, deudor o acree, seg=n la obligación de la que /ablemos(. mbas deben poseer capacidad para celebrar el contrato. Abjeto: lquiler de un inmueble. -orma: Contrato de lquiler. $e trata de un instrumento )ormal, priado, ad probationem #que no es solemne(.
Causa(fin): Sería el DESTINO DE USO indicado en el contrato. La causa fin para amos sería: Tener un lu!ar donde dormir para la locataria " una renta mensual para el locador. Es lo #ue aparentemente sucedería$ sin conocer m%s detalles de las partes. ) &Encuentra elementos accidentales de los actos 'urídicos en el contrato Desarrolle. Si$ e podido determinar al!unos elementos accidentales #ue son a#uellos #ue las partes
an decidido incluir e*presamente a efectos de pro+eer al contrato de condici,n$ pla-o " car!o o modo. Tiene condici,n al determinar #ue el contrato se e*tin!ue al no pa!arse determinada cantidad de cuotas de al#uiler. Esta condici,n sería esolutoria$ dado #ue al darse el incumplimiento por parte de la locataria se estaría e*tin!uiendo el acto 'urídico " dando lu!ar a nue+as acciones #ue podr% tomar el locador. Tiene pla-o cierto al determinar #ue el contrato se e*tin!ue a los /0 meses. Este est% determinado en la clausula Se!unda. Otro pla-o mu" o+io es el de cada +encimiento mensual para el pa!o del al#uiler.
01 2orma: Si las partes decidiesen dar al contrato forma de escritura pulica3 a) &ante #uien deer% ser celerado3 Deería ser celerado ante un escriano p4lico #ue sería el oficial p4lico competente en la materia. El escriano sería #uien da fe de #ue el acto 'urídico se consum,. ) &#u5 efectos tendría #ue se lo formalice f ormalice por escritura p4lica3 Desarrolle$ " compare los efectos #ue tienen los instrumentos pri+ados respecto de los de los instrumentos p4licos. La escritura p4lica tiene la característica de ser proatoria 6per se7. No re#uiere nin!4n otro tipo de pruea para dar fe de la e*istencia del acto 'urídico. Se considera como plena pruea (Er!a Omnes). En su contrapartida los instrumentos pri+ados son otor!ados por las partes sin inter+enci,n de oficial p4lico " poseen liertad de formas sal+o #ue est5 e*presamente pre+ista. Los instrumentos pri+ados tienen como condici,n esencial el dole e'emplar (o tantos como partes ten!a el contrato) " la firma de cada una un a de las partes. 8ara #ue el instrumento pri+ado sea reconocido por las partes " sus sucesores dee aer reconocimiento de firma por parte de al!una entidad ailitante. 8ara #ue sea reconocido por terceros dee otener una feca cierta para proar feacientemente la feca real de suscripci,n del contrato. En caso de liti!io un instrumento pri+ado deer% contar con testi!os para dar fe de todos los elementos #ue no sean esenciales$ naturales o accidentales pre+istos en las clausulas. 91 Oli!aciones: Del contrato$ &nacen oli!aciones para cada una de las partes &De acer &De dar &De no acer Se%lelas " clasifí#uelas. Si$ nacen oli!aciones para amas partes. Nacen oli!aciones de dar$ de acer " de no acer. De dar: El locador dee dar la posesi,n ( s,lo para #ue lo sepa "a #ue e*cede nuestro curso " lo +er% ien al estudiar Derecos eales$ t5cnicamente no es la posesi,n lo #ue entre!a) del inmuele a la locataria. Una +e- e*tin!uido el contrato dee dar la suma #ue a reciido en concepto de dep,sito$ siempre " cuando$ el inmuele se encuentre en las condiciones indicadas a tal efecto en la cl%usula OCT;<;. La locataria dee dar mensualmente al locador una suma de dinero$ en los pla-os indicados$ su'eto al pa!o de intereses en caso de acerlo fuera de pla-o. Tamien dee dar una
dep,sito de !arantía al suscriir el contrato. De acer: La locataria se compromete a de+ol+er el inmuele en el pla-o estipulado (esta es una oli!aci,n de dar cosa cierta3 el inmuele) " en las condiciones indicadas en el contrato. Tami5n dee colocar los ser+icios a su nomre$ afrontar el pa!o de los impuestos " ser+icios " reparar lo #ue se rompa en el inmuele. De no acer: La locataria no dee celerar contratos de suarriendo del inmuele " solo puede acer uso del mismo con fines de +i+ienda particular. Tami5n Tami5n se compromete a no reali-ar reformas #ue no sean aproadas por el locador. =1 Domicilio: a) &>u5 clase de domicilios cree usted #ue son los sealados respecto de cada una de las partes en el primer p%rrafo del contrato contra to El domicilio es el lu!ar #ue la le" estalece como asiento de la persona para notificarlo de los efectos 'urídicos. En el primer p%rrafo del contrato se indica el domicilio !eneral de las partes. El domicilio !eneral es el fi'ado por la le" para producir efectos 'urídicos amplios ante la persona. 8uede ser el real o el le!al$ siendo el le!al en donde la le" asume #ue la persona reside para el e'ercicio de sus derecos " cumplimiento de sus oli!aciones " el real sería donde tiene lu!ar su residencia o sus ne!ocios. ) &>u5 clase de domicilio es el desi!nado por cada una de las partes en la cl%usula 6No+ena7$ punto c)3 8ara amas partes sería el domicilio especial con+encional. c) &>u5 caracteri-a a 5sta 4ltima clase de domicilio El domicilio especial es el utili-ado para producir efectos 'urídicos determinados. En este caso sería el #ue permitiría #ue$ ante el supuesto de incumplimiento de la cl%usula No+ena$ no a"a #ue inda!ar sore sor e el domicilio al #ue ar% #ue notificarse la demanda (si3 o simplemente a d,nde le diri'o una carta documento intim%ndolo a cumplir determinada oli!aci,n$ o ien cual#uier comunicaci,n referente al contrato). CONT;TO DE LOC;CION. Entre el Sr. Die!o ;rmando 8ere-$ soltero$ DNI ?.@@@.@@@.@@@$ nacido el ?A de enero de ?B0$ con domicilio en la calle Corrientes 0 /A piso de la Ciudad ;ut,noma de uenos ;ires$ en adelante denominado 6EL LOC;DO7$ por una parte3 " por la otra la Sra. Dolores 2uertes$ DNI @@@.@@@.@@?$ nacida el /9 de ma"o de ?B==$ con domicilio en la calle Tames //=0 8 6D7 de Capital 2ederal$ en adelante denominada FL; LOC;T LOC;T;I;F$ se celera el presente contrato de locaci,n su'eto a las disposiciones de la Le" de Locaciones Uranas " a si!uientes cl%usulas:11111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111 1111111111111111 8IGE;: OHETO. FEL LOC;DOF otor!a en locaci,n a FL; LOC;T LOC;T;I;F el inmuele de su propiedad propied ad uicado en la calle odo" Cru- //@$ 8.. 8.. 6;7 de la Ciudad Ciuda d
;ut,noma de uenos ;ires$ " FL; LOC;T LOC;T;I;F así lo recie de total conformidad.11111111111111111111111111111111111111111111111 SEUND;: 8L;JO. El t5rmino de este contrato es de UINT;: >UINT;: O;S M GEHO;S. FL; LOC;T;I;F LOC;T;I;F se oli!a a no reali-ar me'oras o construcciones en el ien locado 1sal+o las #ue resulten indispensales para adecuar el inmuele al destino de la locaci,n1 sin pre+io consentimiento dado por escrito por FEL LOC;DOF.1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111 1111111111111111 SEPT;: SEPT;: >ueda terminantemente proiido a FL; LOC;T;I;F LOC;T;I;F ceder o transferir el presente contrato total o parcialmente$ como asimismo sual#uilar o dar en comodato el ien locado$ tanto respecto a su totalidad como de cual#uiera de sus partes$ sin la pre+ia " e*presa conformidad escrita de FEL LOC;DOF.11111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111 SQ8TIG;: IG8UESTOS$ SEuedan a e*clusi+o car!o de la locataria a partir de la feca de comien-o de la presente locaci,n " asta la efecti+a de+oluci,n del inmuele locado al locador: a) las facturas de ser+icios de ener!ía el5ctrica " !as "$ en caso de falta de pa!o en t5rmino$ los !astos #ue dean reali-arse para la reailitaci,n de los mismos$ ) ;lumrado$ arrido " Limpie-a " ;!uas " Saneamiento ;miental (;MS;) #ue correspondan al inmuele locado.1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111 OCT;<;: DE8OSITO DE ;;NTI;. FL; LOC;T;I;F da en este acto a FEL LOC;DOF la suma de 8ESOS DOS GIL ( /.@@@.1)$ como dep,sito en !arantía del cumplimiento de las oli!aciones asumidas por a#uella. Este importe no podr% imputarse al pa!o de al#uileres #ue se adeudasen adeudas en " ser% reinte!rado por FEL LOC;DOF a FL; LOC;T;I;F$ LOC;T;I;F$ en la misma moneda en #ue lo recie$ sin inter5s$ al t5rmino del pla-o de la locaci,n$ con la condici,n de #ue se entre!ue a FEL LOC;DOF el ien locado desocupado " #ue 6L; LOC;T;I;7 LOC;T;I;7 no adeude ni suma al!una ni n i cual#uier otra oli!aci,n a su car!o como consecuencia de este
contrato.111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111 1111111111111111 NO
