BAB 3 : SISTEM PEROLEHAN
3.1 Pengenalan
Sistem perolehan adalah satu proses yang meliputi pemerolehan bangunan baru atau ruang di dalam bangunan. Ia melalui dua kaedah, iaitu belian terus, sewa, atau pajakan dari pasaran terbuka atau mereka bentuk dan membina bangunan untuk menepati keperluan yang tertentu. Proses perolehan boleh di lihat sebagai penghubungan kait di antara industri binaan dan kliennya. Ia merangkumi satu set keputusan yang dibuat secara strategik mengikut mengikut setiap projek secara individu. individu. Tindakan Tindakan memilih memilih pemerolehan pemerolehan yang sesuai akan memberi pulangan nilai wang yang baik kepada pemilik bangunan. Ini kerana ia akan memberi peluang kepada setiap pihak yang terlibat untuk bekerjasama secara efektif e fektif pada peringkat reka bentuk dan pembinaan. Franks (1984) mene menera rang ngka kan n baha bahawa wa gabu gabung ngan an akti aktivi viti ti yang yang dike dikend ndal alik ikan an oleh oleh klien klien untu untuk k memperoleh satu bangunan baru di sebutkan sebagai kaedah perolehan pembinaan. Terdap Terdapat at pelbag pelbagai ai jenis jenis sistem sistem perole perolehan han yang yang diguna digunakan kan dalam dalam indust industri ri binaan. Tiga jenis sistem perolehan yang lazim digunakan untuk projek pembinaan bangunan ialah kaedah tradisional, kaedah reka bentuk dan binaan, dan kaedah kontrak pengurusan.
3.2 Kaedah Tradisional
Dalam sistem ini, reka bentuk perlu di siapkan sebelum tender dijemput dan kont kontra rakt ktor or utam utamaa dila dilant ntik ik.. Seki Sekira rany nyaa tida tidak k ada ada apa-a apa-apa pa peru peruba baha han n kerja kerja,, kos kos pembinaan boleh didapati dengan tepat sebelum kerja pembinaan bermula. Pihak kontraktor akan memikul tanggungjawab dan risiko kewangan untuk kerja-kerja pembinaan dan pihak klien pula berhak mendapat prestasi yang terbaik daripada kumpulan reka bentuk. Sekiranya kerja kontraktor tergendala disebabkan oleh oleh kegaga kegagalan lan kumpul kumpulan an reka reka bantuk bantuk untuk untuk menjala menjalanka nkan n tugas tugas mereka mereka,, pihak pihak kontraktor boleh menuntut tambahan kos dan masa mas a untuk menyiapkan projek tersebut. Sebaliknya pihak klien boleh mendapat balik kos tambahan ini daripada ahli-ahli kumpulan reka bentuk sekiranya terdapat kelainan daripada pihak mereka. 3.2.1 Aplikasi
i. ii. ii. iii. iii. iv. iv. v.
Sesu Sesuai ai dig digunak unakan an untu untuk k proje rojek k yang ang sed sederh erhana ana besar esar dan dan memp mempun uny yai kerumitan yang sederhana dan rendah. Masa Masa unt untuk uk peny penyiap iapan an proj projek ek adala adalah h pan panja jang ng.. Tida Tidak k sesuai sesuai digun digunak akan an untu untuk k proje projek k besar besar dan mempu mempuny nyai ai kerum kerumit itan an yang yang tinggi. Kos Kos dan dan masa masa pemb pembin inaa aan n yan yang g sed seder erha hana na.. Projek Projek akan akan meng menghad hadapi api kelew kelewatan atan masa masa yang yang panj panjang ang dan kos yang yang tingg tinggi. i.
Klien
Kontraktor Utama
Sub-Kontraktor
Pakar Perunding
Sub-Kontraktor
Pembekal
Sub-Labour
Rajah 3.2.1 : Penyusunan kontraktual untuk Kaedah Tradisional
Berdasarkan rajah di atas, kerja-kerja reka bentuk dipisahkan daripada kerjakerja pembinaan, didapati pihak perunding pula dilantik untuk mereka bentuk dan mengawal kos dan pihak kontraktor bantanggungjawab untuk melaksanakan kerjakerja kerja pembin pembinaan aan di tapak tapak bina. bina. Tanggu Tanggungj ngjawab awab ini juga juga merang merangkum kumii kerja-k kerja-kerja erja kepaka kepakaran ran dan bahanbahan-bah bahan an binaan binaan termasuk termasuk kerja kerja yang yang dikehe dikehenda ndaki ki oleh oleh subsubkontraktor pakar dan pembekal.
3.2.2 Kebaikan Kaedah Tradisional
Kebaikan kaedah tradisional ialah: i. Persaigan yang adil. ii. ii. Reka Reka bent bentuk uk yang yang mant mantap ap dan dan memud memudah ahka kan n tahap tahap kual kualit itii yang tin tingg ggii dalam dalam reka bentuk. iii. iii. Ketet Ketetap apan an kos yang yang muna munasab sabah ah di pering peringka katt pemb pember erian ian kont kontra rak k berd berdasa asark rkan an harga pasaran. iv.
v.
Memp Mempun unya yaii stra strate tegi gi yang yang memu memuas aska kan n dari dari segi segi kebe kebert rtan angg ggun ungj gjaw awab abka kan n awam.
vi. vii. vii.
Pros Prosed edu ur yan yang g mud mudah ah difa difaha hami mi.. Peru Peruba baha han n kerj kerjaa yang yang mud mudah ah dib dibua uatt dan dan sena senang ng dil dilih ihat at..
3.2.3 Kelemahan Kaedah Tradisional
Kelemahan kaedah tradisional ialah; i. Terded Terdedah ah pada pada penyal penyalahg ahguna unaan an kuas kuasaa dan dan menga mengakib kibatk atkan an peru perubah bahan an harg harga. a. ii. ii. Prog Progra ram m kese keselu luru ruha han n adal adalah ah panj panjan ang g jika jika diba diband ndin ingk gkan an deng dengan an stra strate tegi gi-strategi yang lain disebabkan kaedah ini tidak menggunakan perjalanan kerja yang selari. iii. iii. Pihak Pihak kontr kontrakt aktor or tidak tidak terliba terlibatt dalam dalam reka reka bent bentuk uk dan dan pera peranca ncanga ngan n projek projek.. iv. iv. Stra Strate tegi gi ini ini sela selalu lu meng mengha hasi silk lkan an hubu hubung ngan an yang yang berl berlaw awan anan an anta antara ra ahli ahli kumpulan kerja. 3.3 Kaedah Rekabentuk dan Bina 3.3.1 Pengenalan dan ciri-ciri
Dalam sistem ini, semua tanggungjawab untuk menyiapkan bangunan dipindahkan kepada kontraktor utama. Kontraktor utama akan mengambil alih projek dari peringkat kajian asas projek, seterusnya mendapat kelulusan pihak berkuasa, mereka mereka bentuk bentuk,, mengaw mengawasi asi dan menyia menyiapka pkan n projek projek mengik mengikut ut tempoh tempoh dan nilai nilai kontrak yang dipersetujui. Pada peringkat pratender, klien akan menyatakan objektif dan kehendakkehendak serta konsep reka bentuk untuk projek berkenaan. Klien juga akan melantik pakar perunding untuk menasihat dan membantu memberi penyataan keperluan projek supaya kontraktor dapat menyediakan cadangan cadangan mereka bentuk dan bina. Berdasarkan Berdasarkan kepada penyataan penyataan keperluan keperluan ini, pihak kontraktor kontraktor yang berkemampuan dan berkelayakan akan dipelawa untuk memberi cadangan teknikal dan cadangan kewangan untuk projek tersebut. Selepas itu, pihak klien akan memilih kontra kontrakto ktorr yang yang paling paling layak layak berdas berdasark arkan an kepada kepada cadang cadangan an projek projek yang yang mereka mereka kemukakan. Pihak kontraktor diberi kebebasan sepenuhnya s epenuhnya untuk menyiapkan projek dalam jangka masa yang singkat. Kebanyakkan kontraktor akan menggunakan sistem ’fast tracking’ untuk menjimatkan tempoh pembinaan. Dalam kaedah ’reka bentuk dan bina’ , proses mereka mereka bentuk bentuk dan pembinaan pembinaan di tapak bina biasanya berjalan serentak dan pihak kontraktor diberi kebebasan sepenuhnya untuk menentukan kaedah dan aktiviti-aktiviti pembinaan.
Klien
Pakar Perunding
Kontraktor Reka Bentuk Dan Binaan
Sub-Kontraktor
Pembekal
Rajah 3.3.1 : Penyusunan kontraktual untuk kaedah Reka Bentuk dan Bina (Desing and Build)
Berdasarkan hubungan kontraktual dalam reka bentuk dan bina, kontraktor utama utama memasu memasuki ki kontrak kontrak dengan dengan klien klien untuk untuk kerja-k kerja-kerj erjaa reka reka bentuk bentuk dan bina. bina. Kontraktor ini akan dibayar harga pukal yang tertaluk kepada kuasa penalti atau bonus kerana penyerahan projek yang telah disiapkan dengan kadar segera atau lambat. Pakar perunding akan dilantik oleh klien atau pihak kontraktor.
3.3.2 Kebaikan Kaedah Reka Bentuk dan Bina
Kebaikan Kaedah Reka Bentuk dan Bina ialah: i) Klien Klien hanya hanya beruru berurusan san deng dengan an satu satu firm firmaa sahaja sahaja.. ii) ii) Jang Jangka ka masa masa untu untuk k proje rojek k siap siap adal adalah ah cepa cepatt dan dan masa asa pemb embinaa inaan n di kurangkan kerana reka bentuk dan pembinaan dijalankan serentak. iii) Ketepatan Ketepatan kos boleh dibuat dibuat sebelum kerja pembinaan pembinaan dijalankan dijalankan sekirannya sekirannya kehendak klien menepati spesifikasi projek dan perubahan kerja tidak dibuat. 3.3.3 Kelemahan Kaedah Reka Bentuk dan Bina
Kelemahan Kaedah Reka Bentuk dan Bina ialah: i) Reka bentuk bentuk yang terperinci terperinci tidak tidak disiapk disiapkan an sebelum sebelum kontra kontraktor ktor dilanti dilantik. k.
ii) Bidang Bidang tawaran tawaran susah dibandin dibandingka gkan n sebab sebab reka bentuk bentuk,, progra program, m, dan kos adalah berlainan dalam tiap-tiap projek. iii) Perubahan pada skop projek oleh klien akan akan menjadi kos bertambah mahal.
3.4 Kaedah Kontrak Pengurusan 3.4.1 Pengenalan
Konsep kaedah ini adalah berasal dari Amerika Syarikat. Kontrak pengurusan telah menjadi satu alternatif kaedah perolehan yang unik, dimana seorang kontraktor pengurusan dilantik sebagai perunding untuk menyediakan satu kumpulan pengurusan pengurusan bagi mengawal dan menyelaraskan semua aktiviti-aktiviti di tapak bina. Kontraktor pengurusan tidak menjalankan sebarang kerja pembinaan sebab kerja-k kerja-kerja erja ini akan akan dilaks dilaksana anakan kan oleh oleh kontrak kontraktor tor-ko -kontr ntrakt aktor or kerja kerja yang yang dilant dilantik ik menerusi satu siri pakej-pakej kontrak kerja. Kontrak Kontrak pengur pengurusa usan n didefin didefinisik isikan an sebaga sebagaii satu projek projek dimana dimana kontrak kontraktor tor pengurusan dilantik berasaskan yuran untuk menyediakan perkhidmatan pengurusan pembinaan bersama dengan ahli-ahli professional yang lain dalam kumpulan pengurusan projek majikan. Semua Semua kerja kerja pembin pembinaan aan adalah adalah ditawa ditawarka rkan n secara secara persain persaingan gan kepada kepada subsubkontraktor yang berkontrak terus dan di bawah penyediaan kontraktor pengurusan.
3.4.2 Ciri-ciri Kaedah Kontrak Pengurusan
Kontrak pengurusan biasanya, akan menggunakan kaedah ‘fast tracking’ supaya tracking’ supaya fasa reka bentuk bentuk fasa pembinaan pembinaan dijalankan serentak. Keseluruhan Keseluruhan reka bentuk terperinci terperinci tidak perlu disiapkan sebelum pembinaan bermula. bermula. Sebagai contoh, contoh, tender dipelawa dan kerja tanah dimulakan sementara sistem perpaipan dan lain-lain pakej kerja yang kemu kemudi dian an masih masih dalam dalam pros proses es reka reka bent bentuk uk.. Deng Dengan an kaed kaedah ah ini, ini, ia menj menjam amin in permulaan dan penyiapan kerja yang lebih awal. 3.4.3 Aplikasi Kaedah Kontrak Pengurusan :
i) Sesuai diguna digunakan kan untuk untuk projek projek yang yang besar, besar, mahal, mahal, dan mempunyai mempunyai kerumi kerumitan tan yang tinggi. ii) Masa untuk untuk penyiapan penyiapan projek projek adalah adalah pendek pendek.. iii) Penyiapan Penyiapan kerja kerja pembinaan pembinaan yang cepat. cepat. iv) Kos pembin pembinaan aan yang yang tinggi tinggi.. v) Projek akan mengha menghadapi dapi kelewatan kelewatan masa dan dan kos yang sederh sederhana. ana.
Klien
Pakar Perunding Kontraktor Pengurusan
Pakar Perunding
Pakar Perunding
Pakar Perunding
Rajah 3.4.1 : Penyusunan kontraktual untuk Kaedah Kontrak Pengurusan
Berd Berdasa asark rkan an rajah rajah hubu hubung ngan an kont kontra rakt ktua uall untu untuk k kaed kaedah ah kont kontra rak k peng pengur urus usan an,, kontraktor pengurusan akan dilantik oleh klien untuk mengurus proses pembinaan dan dibayar dibayar yuran untuk untuk kerja-kerja kerja-kerja ini. Kontraktor Kontraktor pengurusan pengurusan dipertangg dipertanggungja ungjawabka wabkan n untuk untuk semua semua kerja kerja pembin pembinaan aan dan dia mempun mempunyai yai hubung hubungan an kontrak kontraktua tuall dengan dengan semua kontraktor kerja yang dilantik. Semua Semua kerja kerja pembin pembinaan aan akan akan dilaks dilaksana anakan kan oleh oleh kontra kontrakto ktorr kerja kerja dan kontra kontrakto ktor r pengurusan hanya perlu menyediakan perkhidmatan di tapak bina seperti pejabat tapak, tapak, kren kren menara, menara, jenter jenteraa angkat angkat dan perkar perkara-p a-perk erkara ara yang yang berkai berkaitan tan dengan dengan keselamatan ini akan dikongsi bersama dengan semua kontraktor kerja.
3.4.4 Kebaikan Kaedah Kontrak Pengurusan
Kebaikan kaedah kontrak pengurusan ialah : i) ii) iii) iv)
Penjim Penjimatan atan masa masa untuk untuk kesel keseluru uruhan han kerja kerja pemb pembina inaan. an. Kerja reka reka bentuk bentuk dan pembinaan pembinaan dijalan dijalankan kan serentak. serentak. Perubahan Perubahan kerja yang yang lewat boleh diterima diterima Kerja pakej pakej yang yang lebih lebih kompetiti kompetitif. f.
3.4.5 Kelemahan Kaedah Kontrak Pengurusan
Kelemahan kaedah kontrak pengurusan ialah : i) ii) iii) iv)
Perlu Perlu ada ada ringka ringkasan san proj projek ek yang yang berk berkual ualiti iti baik baik.. Tidak Tidak wuju wujud d kete ketepat patan an kos. kos. Perlu bergantung bergantung pada ahli kumpulan kumpulan kerja yang berkualiti. berkualiti. Menambah Menambah tuntutan tuntutan oleh kontrakt kontraktor or kerja.
3.5 Penggunaan Rajah atau Carta Alir 3.5.1 Kaedah Tradisional
Rajah atau carta alir yang terdapat dalam kaedah Tradisional adalah seperti yang berikut : Dalam kaedah ini satu ringkasan projek yang lengkap perlu disiapkan sebelum proses reka reka bentuk bentuk dijala dijalanka nkan. n. Selepa Selepass semua semua reka reka bentuk bentuk disiap disiapkan kan,, kontrak kontraktor tor akan akan dipelaw dipelawaa untuk untuk memasu memasuki ki tender tender secara secara tender tender terbuka terbuka,, terpili terpilih, h, atau atau rundin rundingan gan.. Kont Kontrak rakto torr yang yang Berj Berjay ayaa akan akan dila dilant ntik ik oleh oleh klien klien untu untuk k menj menjal alan anka kan n pros proses es pembinaan di tapak sehingga s ehingga kerja ini tamat. Projek yang siap dibina akan diserahkan kepada klien. Risiko yang terdapat dalam kaedah tradisional dibahagikan kepada : i) Risi Risiko ko kos kos yan yang g ren renda dah. h. ii) Risiko Risiko masa masa yang yang sederha sederhana. na. iii) Risiko kualiti kualiti atau reka bentuk bentuk yang rendah. rendah.
Ringkasan Projek
Reka Bentuk
Persaingan
Pembinaan
Rajah 3.5.1 : Kaedah Tradisional
3.5.3 Kaedah Kontrak Pengurusan
Dalam Dalam kaedah kaedah ini, ini, semua semua kerja kerja reka reka bentuk bentuk tidak tidak perlu perlu disiap disiapkan kan sebelu sebelum m kerja kerja kontraktor kerja yang pertama memulakan kerja di tapak bina. Hanya reka bantuk yang sesuai sahaja yang diperlukan untuk pakej kerja berkenaan. Kontrak pengurusan menggunak menggunakan an strategi strategi ‘ Fast Fast Tracki Tracking’ ng’ dimana dimana kerja kerja reka reka bentuk bentuk,, tender tender akan akan dipelawa dipelawa secara kompetitif kompetitif kepada kepada kontraktor kontraktor kerja untuk mendapatkan mendapatkan pakej kerja yang disediakan. Tahap pengurusan kewangan yang perlu dalam kaedah ini, supaya kos projek dapat dikawal. Risiko yang terdapat dalam kaedah ini ialah : i) Risi Risiko ko kos kos sed seder erha hana na.. ii) Risiko Risiko masa masa yang yang sederha sederhana. na. iii) Risiko atau atau reka bentuk bentuk yang rendah rendah..
Ringkasan Projek
Reka Bentuk
Pembinaan
Rajah 3.5.3 : Kaedah Kontrak Pengurusan
3.6 Komen dan Cadangan
Kontrak Kontraktor tor memain memainkan kan perana peranan n pentin penting g sebaga sebagaii jurubi jurubina, na, terdap terdapat at juga juga kontraktor yang melakukan kesilapan seperti berlakunya perubahan kerja terhadap kerja yang dilakukan. Di dalam sistem tradisional, perkara tersebut perlulah di atasi oleh pihak perunding yang dilantik klien. Mereka bertanggungjawab untuk mereka bentuk dan menganggarkan kos yang diperlukan untuk mengelakkan kos bertambah tinggi.
3.7 Kesimpulan
Kesimpulannya, sistem ini dapat member peluang kepada setiap pihak yang terlibat untuk bekerjasama secara efektif dan dapat menguruskan sesuatu projek serta menjimatkan masa tanpa memerlukan masa yang lama, contohnya kaedah reka bentuk dan bina, ini kerana kaedah tersebut dijalankan secara serentak. Selain itu, setiap kaed kaedah ah di dala dalam m siste sistem m pero peroleh lehan an memp mempun unya yaii kele kelebi biha han n tersen tersendi diri ri dan dan juga juga mempunyai kekurangannya.
