MÜLKİYET HAKKI Sahibine bir eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan bir mutlak haktır. Mülkiyet hakkına kamu hukukunca konan sınırlamalara göre, devletin ekonomik ve hukuki sistemide değişmektedir. A.35 göre, temel bir anayasal hak olarak kabul edilmiş, ancak kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı ve kamu yararı amacıyle sınırlanabileceği kabul edilmiştir. Türk hukukunda “liberal, sosyal bir mülkiyet anlayışı hakimdir”. Tanımı: “Birşeye sahip olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey Üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malı haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davasıaçabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” A-Malikin Aktif Yetkisi -Malı kullanma (ius utendi) -Maldan yararlanma (ius fruendi) -Malda tasarruf etme (ius abutendi) Mülkiyet hakkı anayasaya göre sınırlandırılabilir. Malikin aktif yetkisi kanunla “toplum yararına” ve hukuki işlemlerle sınırlandırılabilir. Her hak gibi mülkiyet hakkı da dürüstlük kurallarına uygun olarak kullanılmaldır. “Kanun tarafından bir sınırlandırma olmasa bile mülkiyet hakkının kullanımı toplum yararına aykırı olamaz”. Mülkiyet hakkından feragat “malikin tasarruf yetkisi içindedir”. B-Malikin Pasif Yetkisi Dava açma hakkıdır. Malik bu yetkileri, hiç kimseden izin ve yardım almaksızın tek başına kullanabilir. Gerek kanunun kendisine tanıdığı meşru müdafaa sınırları içinde bizzat “kuvvet kullanarak”, gerekse “istihkak davası” ve el atmanın önlenmesi “müdahalenin men’i davası” ile savunabilir. Mülkiyet hakkından kaynaklanan “ayni davalar bir süre aşımına tabi değildir” 1-İstihkak davası Eşya üzerindeki zilyetliği haklı bir nedene dayanmayan kişiye karşı, malikin mülkiyet hakkına istinaden açmış olduğu davaya, istihkak davası “rei vindicatio” denir. “Bir eda davası niteliğindedir”. Bunun için davacı malik olduğunu ve davacının zilyetliğinin haklı bir nedene dayanmadığını ıspat etmek zorundadır. Bu nedenle, zamanaşımını geçirmemişse; önce -Zilyetlikten doğan dava hakkını: Fiili ve faili öğrenmesinden itibaren “2 ay” ve herhalde fiilin üzerinden “1 yıl” geçmekle düşer. -Taşınır davası hakkını: Eşyayı elinde bulunduran herkese karşı “5 yıl” geçmekle düşer….Kullanması ıspat külfeti bakımından yararınadır. Davalının eşya üzerindeki zilyetliği haklı bir nedene dayanıyorsa, malik istihkak davası açamaz. Örn. Malik M evini K ya kiralamışsa, K nın zilyetliği haklı bir nedene dayandığından M, K ya karşı istihkak davası açamaz. Ama K evi Ü ye kiralarsa. M, Üye karşı istihkak davası açabilir. “Davalının zilyetliğinin dayandığı haklı neden malike etkili olmadıkça, malik istihkak davası açabilir”. Bu dava mülkiyet hakkından kaynaklandığı için ayni niteliktedir ve zamanaşımına uğramaz. İstihkak davasında hem malikin mülkiyet hakkı “tespit” edilir, hem de eşyanın malike iadesini sağlayan “eda davası” niteliğindedir. Tapulu taşınmazlarda “sınır tespiti davası” “tapu kütüğü tashihi davası”, ayni işlevi görür. Bunun istisnası 2510. sy İskan kanunudur. Bunun 23 md göre idarenin temlik etmiş olduğu taşınmazların malikleri “1 yıl” içinde dava açmazlarsa, artık istihkak davası açamazlar. Sadece rayiç bedel üzerinden “tazminat davası” açabilir. 2-Müdahalenin Men’i Davası Mülkiyet hakkına yönelen her türlü haksız tecavüzü önlemek veya tecavüz başlamışsa buna son vermek için, malik “elatmanın önlenmesi davası” açabilir. Davacı malik olduğunu kanıtlamak zorundadır. Bu dava mülkiyet hakkından kaynaklandığı için “ayni nitelikte”dir. MÜLKİYET HAKKININ KONUSU Mülkiyet hakkının konusu, maddi bir varlığı olan, üzerinde kişilerin hakimiyet kurması mümkün ve iktisadi değeri olan, her türlü taşınır ve taşınmaz eşyadır. Muayenlik ilkesi gereği, ancak mevcut eşyalar, mülkiyet hakkının konusu olabilir. İleride mevcudiyet kazanacak bir eşya, örneğin imal edilecek bir otomobil ayni hakların değil ancak “şahsi bir borç ilişkisinin konusu” olabilir. Mülkiyet hakkı “konusu olan eşyanın tamamını kapsar” Bir başka eşyanın işlevini tamamlamak için, o eşya ile birleşen özlerine zarar vermeksizin birbirinden ayrılamayan eşyaya “bütünleyici parça” denir. Mülkiyet hakkı “bir eşyanın bütünleyici parçalarını da kapsar”.
Bazan da bir eşya kendi bağımsızlığını yitirmeksizin bir başka eşya ile, onun korunması, daha iyi işletilmesi ve kullanımı için birleşebilir. Bu çeşit eşyaya “eklenti” denir. BÜTÜNLEYİCİ PARÇA (MÜTEMMİM CÜZ) MK 684 “yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğramadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Bunun şartları: a)Dışsal Bağlılık Asıl şeyle, bütünleyici parçaları arasında dıştan görülebilir bir bağlılık olmalıdır. Bütünleyici parça sayılan şey, asıl şeyden ayrıldığında , asıl şey fonksiyonunu önemli ölçüde kaybedecekse, bunlar fiziki bakımdan hiçbir hasar veya değişikliğe uğramasa bile, bütünleyici parça ilişkisi var sayılmalıdır. b)İçsel Bağlılık Asıl şeyle bütünleyici parçasının işlevsel bir bütünlük arzetmeleridir. Bütünleyici parça sayılan şey olmadığı takdirde asıl şeyin kendisinden beklenen işleri önemli ölçüde yerine getiremeyecek olmasıdır. c)Devamlı Bağlılık Harici ve dahili bağlılık devamlı nitelikte değilse, bütünleyici parça ilişkisi doğmaz. Örn. Kiracının kira süresince konuta taktırdığı ve kira bitince söküp aldığı şofben “devamlılık arz etmediğinden bütünleyici parça sayılmaz”. Belirli sürelere bağlı olmaksızın örfün bir şeyden elde edilmesine izin verdiği şeyler “devri olmayan ürün olarak bütünleyici parça sayılırlar”. Bütünleyici Parçanın Önceden Başkasına ait olması Asıl şeyle birleşen bütünleyici parçanın daha önce başkasına ait olması, bu ilişkinin oluşması bakımından önem taşımaz. MK 776 göre “bir eşya diğerinin bütünleyici parçası kabilinden olursa birleşimin mülkiyeti aslın malikine ait olur.” Kanun Gereği Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler Yapı eserleri, muktesatlar ve su kaynakları araziden ayrı eşya olamazlar. Ancak taşınır inşaat ve bitkiler, taşkın inşaat, üst hakkı bu kuralın istisnalarıdır. Ağaçlar arazinin bütünleyici parçaları, ağaçların üzerindeki meyvalar da onların bütünleyici parçalarıdır. Her türlü doğal ürün asıldan ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. Bir taşınmazdan alınan taş, kum, çakıl, bir ormandan kesilen ağaç asıl şeyden ayrılıncaya kadar bütünleyici parçadır. Bütünleyici Parça Olmanın sonuçları -Asıl şey üzerindeki ayni haklar bütünleyici parçaları da kapsar -Bütünleyici parça üzerinde daha önce mevcut ayni haklar sona erer -Bütünleyici parça, asıl şeyden ayrı olarak devredilemez. -Bütünleyici parça asıl şeyden ayrılsa bile eski malikinin mülkiyetine geri dönmez Bütünleyici parça bir başkasına ait olsa veya bütünleyici parça üzerinde başka ayni haklar olsa bile, bir şey başka bir şeyin bütünleyici parçası olmakla , onun üzerinde bulunan bütün bu haklar sona erer. Asıl şey malikinin kötü niyetli olması dahi durumu değiştirmez. Örn. Kiracı kiraladığı bir eşyayı kendine ait bir eşyanın bütünleyici parçası haline sokarsa kiralanan eşya üzerinde malikin mülkiyet hakkı sona erer, artık istihkak davası açamaz. İpotek taşınmazların sadece aslını değil, halen mevcut ve ileride mevcut olacak bütünleyici parçalarını da kapsar. Bütünleyici parça asıl şeyden ayrılıp bağımsızlığını kazansa bile, eski malikin mülkiyetine dönmez veya üzerinde daha önce mevcut ayni haklar yeniden doğmaz. Bütünleyici parçalar asıl şeyden ayrı olarak başkasına temlik edilemez, ayni haklarla kayıtlanamaz. EKLENTİ Asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini ve işlevini kaybetmeyen eşyadır. Bir şeyin eklenti olarak kabulu için gereken şartlar: a)Objektif Unsurlar: i-Taşınır Eşya Olma: Eklenti daima taşınır eşyadır. İki taşınır şeyden hangisinin eklenti olduğuna günlük hayat tecrübelerine göre karar verilir. ii-Harici Bağlantı: Asıl şeyle eklenti arasında dıştan görülebilir bir bağlantının olması gerekir. “Asıl şeye tabi takılan birleştirilen eşya olmasıdır” . Örn bisikletle pompası, atla semeri böyledir. iii-İktisadi Tahsis: Eklenti “asıl şeyin muhafazası, ondan yararlanılması veya veriminin arttırılması için ona tabi kılınan” şeylerdir. Eklentinin asıl şeyden geçici olarak ayrılması; Örn Oto radyosunun gece eve alınması eklenti niteliğini değiştirmez. b)Subjektif Unsur: Bir taşınır eşyanın diğer bir eşyanın eklentisi sayılması için objektif unsurlar yanında ya malikinin bu yönde anlaşılabilen iradesi olmalı, ya da bu konuda yerleşmiş yerel adetler bulunmalıdır. Örn. Bir kimse devamlı olarak evini mobilyasıyla kiraya veriyorsa, evdeki mobilyaların eklenti olduğu anlaşılır.
Eklenti Olmanın Hukuki Sonuçları a)Ayni Haklar Bakımından: Bütünleyici parça ile asıl şey ayrı ayrı ayni haklara konu olamadığı halde, eklenti ile asıl şey farklı ayni hakların konusu olabilir. Bir eşya asıl şeyin bütünleyici parçası haline getirilirse o parça üzerinde sahibinin mülkiyet hakkı sona erdiği halde, eklenti haline getirilirse mülkiyet hakkı devam eder. b)Tasarrufi İşlemler Bakımından: Eklenti, asıl şeye karşı bağımsızlığını korumakla birlikte; Asıl şeye ait temliki tasarrufların o şeyin istisna edilmeyen eklentilerini de kapsayacağı kabul edilmektedir. i-Asıl Şey Üzerinde Tasarruf: “Temlik asıl şeyin eklentilerini da kapsar. Ancak taraflar aksini herzaman kararlaştırabilirler”. Taşınır bir malın temliki veya rehnedilmesi için zilyetliğin devri gerektiği halde MK763, eğer bir taşınır eşya bir taşınmazın eklentisi ise taşınmaz üzerinde yapılacak bu kabil işlemler teslim koşulu aranmaksızın eklentileri de kapsayacaktır. Örn. Bir oteli rehneden kişi, otelin eklentisi sayılan taşınır eşyayı da teslim şartı aranmaksızın rehnetmiş olur. ii-Eklenti Üçüncü Şahsa Ait İse: Eklenti malikinin elinden rıza ile çıkıp-çıkmadığı ayırımı yapmak gerekir. Eğer rıza ile çıkmışsa devralan iyiniyetli şahıs mülkiyeti kazanacaktır. MK 988. “Eklenti üçüncü bir şahsa ait ise asıl şey temlik edildiğinde iyiniyetli olan temellük eden eklentinin mülkiyetini, temlik eden emin sıfatı ile zilyetse kazanır” Taşınmaz rehninde durum farklıdır; “eklenti üzerindeki üçüncü şahıslara ait haklar mahfuz tutulmuştur”.MK 862. Örn satıcı S mülkiyeti muhafaza kaydıyle sattığı mobilyaları A otelinin eklentisi haline getirdikten sonra oteli Ü ye -Temlik etmiştir: Ü mobilyaların da mülkiyetini kazanır MK 763. -Rehin etmiştir: S nin mobilyalar üzerindeki hakkı etkilenmez MK 862. iii-Eklenti Üzerinde Asıl Şeyden Bağımsız Olarak Tasarruf: Eklenti asıl şeyden bağımsız olarak tasarrufi işlemlere konu olabilir. Ancak rehinli alacaklının hakları tehlikeye düşürülmemelidir. Çünkü rehinli alacak için sadece asıl şey değil, eklenti de teminat teşkil etmektedir. Asıl şeyi B’ ye devreden A, eklenti üzerinde zilyet kalmaya devam eder ve bunu üçüncü şahıs olan C’ye temlik ederse, durum ne olacaktır. Burada A emin sıfatı ile zilyet kabul edilerek C nin iyiniyeti korunacaktır. c)Eklentinin Haczi: Haciz bakımından da eklenti asıl şeye bağlıdır. Eklenti asıl şeyle birlikte haczedilebilir. Bunun haciz talebinde açıkça belirtilmesine gerek yoktur. Alacaklıya bağlıdır isterse eklentiyi haciz dışında tutabilir. Asıl şeyden bağımsız olarak da haczedebilir. Haczedilen eklenti üçüncü şahsa ait ise, üçüncü şahıs istihkak davası ile “eklentinin iadesini talep edebilir”. Yargıtay asıl şey üzerinde “rehin hakkı” varsa, eklentinin asıl şeyden ayrı olarak haczedilemeyeceği görüşündedir. Çünkü asıl şey üzerindeki rehin hakkı, “aksi kararlaştırılmamış ise”, eklentiyi de kapsar. “Rehinli alacaklının hakkı hacizli alacaklıdan önce gelmektedir”. MÜLKİYET HAKKININ TÜRLERİ 1-Mülkiyet hakkı konusuna göre a)Taşınır mülkiyeti b)Taşınmaz mülkiyeti 2-Mülkiyet hakkı sahibi sayısına göre a)Tek şahıs mülkiyeti b)Birlikte mülkiyet -Paylı mülkiyet -Elbirliği mülkiyeti 3-Hak sahibinin belirleniş tarzına göre a)Şahsa bağlı mülkiyet b)Eşyaya bağlı mülkiyet 4-Mülkiyet hakkı üzerinde intifa hakkına göre a)Tam mülkiyet b)Çıplak mülkiyet Medeni kanunun mülkiyet hakkının genel hükümleri içinde paylı ve iştirak halinde mülkiyet düzenlenmiş ve müteakiben, taşınmaz mülkiyeti ve taşınır mülkiyeti düzenlenmiştir. PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET MK 688 “Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları”na paylı mülkiyet denir. (Portokala benzer) -Birden fazla kişi bir mala paylı olarak malik olması -Bu malın malikler arasında maddi olarak paylaşılmış olmaması. Taşınmaz parsellere ayrılarak tapuya ayrı ayrı
paydaşlar adına tescil yapılmamış olacak. Parsellerin bireysel zilyetlikle kullanımı paylaşım değildir. Her paydaş mülkiyet hakkının belli bir payına sahip bulunur. Her paydaş diğerlerinden bağımsız tasarrufi işlemlerde bulunabildikleri için, bazı istisnalar hariç taşınmaz hükmüne tabi tutulur. Paylı mülkiyet ilişkisi, ya bir “hukuki işlemle”, ya da bir “idari işlemle” (imar kanunu 18) veyahutta bir “kanun hükmü” (iskan kanunu) icabı tesis edilmiş olabilir. Örn. “iki taşınmazı birbirinden ayıran duvar üzerindeki mülkiyet, kanun gereği paylı mülkiyettir” Paylı mülkiyette paydaşlar arasındaki yönetime ilişkin sözleşmeler “tapuya şerh edilerek cuzi haleflere etkisi sağlanır”. Olağan Yönetim İşleriàTek başına -Paylı malın kirasının tahsili -Diğerlerinin kullanma hakkına engel olmadıkça malı tek başına kullanabilir Önemli Yönetim İşleriàÇifte çoğunluk (Pay ve paydaş çoğunluğu) -Taşınmazın paydaşlardan birinin kullanımına ivazlı tahsisi -Paylı malın kiralanması ve tahliye davası açılması -Yükümlülüklerini ihlal eden paydaşın payının devri davası açılması Olağanüstü Yönetim İşleriàOybirliği MK 692/1 -Kira sözleşmesinin tapuya şerhi -Taşınmazın paydaşlardan birinin kullanımına ivazsız tahsisi -Paylı malın tamamı üzerinde ipotek tesisi -Bir arsa üzerinde olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan inşaat işleri için oybirliği gerekir -Taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine geçit hakkı tanınması -Taşınmazın devri -Bir paydaşın yönetime ilişkin tek başına işlem yapma yetkisinin “paylı malın korunmasına ilişkin ivedi ve zorunlu yönetim işleri dışında kaldırılması”. Paylı mülkiyette “bir paydaş payını devir ettiği zaman payı devir alan, devredenin borçlarından, devir edenle birlikte müteselsilen sorumludur”. Paylı mülkiyette paydaşların paylı mülkiyet sebebiyle üçüncü şahıslara karşı borçları “hukuki işlerden doğan borçlarda paylı, kanundan doğan borçlarda müteselsildir”. Kira parası, kiracı tarafından ödenmez ise paylı maliklerden “herbiri temerrüt ihtarını tek başına çekebilir, fakat davayı pay ve paydaş çoğunluğu ile açmalıdırlar” Payların Hukuki durumu 1-Pay Oranı: Maliklerin hangi oranda eşya üzerinde paya sahip olduğu, paylı mülkiyeti tesis eden hukuki sebebe göre, tayin edilir. Eğer tayin edilemiyorsa her malikin eşit paya sahip olduğu kabul edilir. Bir paydaş payını terk ederse, bu pay payları oranında diğerlerine intikal edecektir. Pay oranlarının masraflar ve ürünlerinin bölüşümünde önemli rolü bulunur. 2-Pay üzerinde tasarruf: Paylı mülkiyette paydaşlar: “kendi payları üzerinde diğer paydaşların hakkı ile bağdaşması koşulu ile diğer paydaşlardan bağımsız olarak tasarrufi işlemler yapabilirler”. Her hissedar “payını diğerlerinden bağımsız olarak başkasına temlik edebilir, rehin edebilir”. Temlik ettiğinde diğer paydaşların “birlikte önalım hakkı vardır”. Bir paydaş payını temlik eder ve diğer paydaşlar şufa hakkını kullanmak isterlerse “yargıtaya göre eşit oranda, doktrine göre payları oranında iktisap ederler”. Her paydaş diğerlerinden bağımsız olarak paylı malı kiraya veremez, geçit hakkı kuramaz “Eşyaya bağlı irtifak hakları, üst hakkı, sükna hakkı, kaynak hakkı tesis edemez”. Her paydaş kendi payı üzerinde malik olma hak ve mükellefiyetine sahip olduğundan paydaşlar kendi payları üzerinde intifa hakkı, taşınmaz yükü gibi haklar ile şufa, vefa, iştira gibi tapuya şerh edilebilir şahsi haklar tesis edebilir. Bir paydaş payı üzerinde -“Rehin hakkı tesis etmişse diğer paydaşlar artık taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı, taşınmaz yükü kuramazlar”. Üçüncü şahıslar “bir payı diğerlerinden bağımsız olarak haczettirebilirler”. -İntifa hakkı tesis ettirdiği diğer paydaşlara bildirilince, paydaşların “3 ay içinde paylaşma isteminde bulunabileceği kabul edilmektedir”. -Devrederse, diğer paydaşlar şufa hakkına dayanarak öncelikle satın alabilirler. Eşlerin paylı mülkiyeti olan eşyalarda, eşlerin payları üzerinde diğerinin rızası olmadan tasarrufta bulunamaz. Her taşınmaz payı birer taşınmaz niteliğini kazanacaktır 3-Eşyayı kullanma ve yararlanma yetkisi: Her paydaş paylı malı diğerlerinin kullanmasına ve faydalanmasına
mani olmamak kaydıyle dilediği gibi kullanabilir, ürünlendirebilir. Diğer paydaşlar tazminat isteyemezler. Ancak kullanmaktan men “intifadan men” edildiklerini ispat ederlerse tazminat isteyebilirler. “Kendiliğinden yetişen ürünler için intifadan men koşulu aranmaz ve bunlardan faydalanabilirler”. Paydaşlar malı nasıl kullanacaklarına dair bir sözleşme yapmışlarsa, buna uyulmalıdır. Bu sözleşme sürekli olarak ayni şekilde kullanılarak zimni şekilde de oluşabilir.Bu sözleşme külli halefleri de bağlar. “Sözleşme tapuya beyanlar hanesine şerh edilirse cüz-i halefleri de bağlayacaktır”. Paylı mülkiyette, şuyuun izalesi veya idamesine ilişkin sözleşme “taşınmazlarda resmi şekle, taşınırlarda şekle tabi değildir”. 4-Paylı malikin haklarını koruması: Her paydaş, eşyayı diğer paydaşların çıkarları ile bağdaşacak şekilde kulanabilir, ürünlendirebilir, eşyanın gasbı halinde istihkak davası açabilir. Tecavüz halinde men davası açabilir. Her paydaş “bölünemeyen ortak menfaatlerin korunması için diğer paydaşları temsilen dava açabilir”. Dava sonunda verilen kararda, “bölünmez bir menfaat söz konusu ise diğer paydaşlar lehine de bir kesin hüküm oluşturur” Şuyuun izalesi (paylı malın paylaşımı) ni talep hakkı “paylı mülkiyet payına bağlı yenilik doğurucu bir haktır”. Şuyuun izalesi davasının “açılması için özel bir sebebin mevcudiyeti aranmaz”. “Her paydaş tek başına açabilir”. Sadece; -Dürüstlük kurallarına göre dava paydaşları zarara sokabilecek bir zamanda -Şuyuun idamesi sözleşmesi varsa veya -Eşya devamlı bir amaca tahsis edilmişse açılamaz “İzalei şuyuu talep eden paydaş, diğer paydaşların paylı mülkiyeti kendi aralarında devam ettirmelerine engel olamaz”. Şuyuun izalesi davasında verilen mahkeme kararı “davacıya karşı da icra olunabilir”. Şuyuun izalesi davasında hakim “her paydaşa paylı maldan payı oranında parça düşmese bile ivazlar ile denkleşme yaparak aynen taksim mümkün oldukça, nakdi taksim cihetine gidemez”. Ayni taksim kararı için i-Paylı mal, paydaşların paylarını karşılayabilecek sayıda parçalara ayrılabilmelidir ii-Taksim sonunda oluşan parçaların toplamının değeri malın parçalanmadan önceki değerinden önemli ölçüde az olmamalıdır iii-Taksimin maldan yararlanma imkanlarını, eşyanın verimliliğini önemli ölçüde azaltmaması gerekir Paylı mülkiyetin nakdi taksim için açık artırmaya karar verilmesi için “tüm paydaşların bu şekilde artırmalı satışa rıza göstermeleri gerekir”. Hakim “eşyanın değeri, açık artırma masraflarını karşılayamayacaksa pazarlıkla satışa da karar verebilir”. Paylı mülkiyetin nakdi taksim ile sona ermesi halinde “paylı mal ve paylar üzerindeki ayni, şahsi haklar mevcudiyetini korumakla beraber, şahsi haklar yeni malike karşı ileri sürülemez. Paydaşlar aleyhine açılacak davalar “talep bölünebiliyorsa, ihtilaf hangi paydaşın payına ilişkin ise o paydaşa yöneltilmelidir”. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ MK 629 “Bu mülkiyette ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır”. (Elma’ya benzer). Üç ana özelliği vardır: 1-Özel ortaklık ilişkisi: Kanunlarımızda sınırlı olarak sayılan elbirliği mülkiyeti doğuran özel ilişki tipleri şunlardır: -Karıkoca mal ortaklığı MK 256 -Aile malları ortaklığı Mk 373 -Miras şirketi MK 640 -Adi Şirket MK 520 à Adi şirket malları üzerinde ortakların elbirliği mülkiyeti vardır. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyet bir arada olabilir. Paylı mülkiyette “bir paydaşın ölümü ile mirasçıları bu pay üzerinde elbirliği mülkiyete sahip olurlar”. 2-Hisselerin belli olmaması: Elbirliği mülkiyetinde “maliklerin hisseleri belli değildir”. Her bir ortağın mülkiyet hakkı, o şeyin tamamına ilişkindir. Her mirasçının miras hissesi belli olsa bile, hakkı terekenin tamamı üzerindedir. Tereke üzerindeki hak ve yükümlülükler, miras hisselerine göre belirlenmez. Mirasçılar malik oldukları malın tereke “borçlarından daima müteselsilen sorumludurlar”. Elbirliği mülkiyetinde iç ilişkide payları, paylı mülkiyette olduğu gibi aktif paylar değil,üzerinde bağımsız olarak tasarruf mümkün olmayan pasif paylardır. Elbirliği mülkiyetinde malikler haklarını “başkalarına devir edemezlerse de hakları üzerinde tek başlarına borçlandırıcı işlemler yapabilirler”. 3-Elbirliği mülkiyetinin konusu: Elbirliği mülkiyeti, yalnızca özel ortaklık ilişkisinin yaratmış olduğu
malvarlığına dahil eşyalar üzerindedir. Bunların ürünleri de buna dahil olur. Elbirliği Mülkiyetinde Yönetim: Ortaklar malik oldukları şeydeki haklarını oybirliği ile kullanırlar. Paylı mülkiyette olduğu gibi adi işler, önemli işler, olağanüstü işler ayrımı burada yapılmamıştır. Aile şirketi emvalinde oybirliği kuralı varsa da her ortak mutad işleri tek başına yapabilir. Bir ortağın yaptığı hukuki işleme diğerlerinin oybirliği gerekir. sonradan icazet şeklinde de olabilir. Eğer diğerleri rızasını bildirmezse yetkisiz temsil hükümleri uygulanır. Elbirliği Mülkiyetinde Hukuki İşlemler: Elbirliği mülkiyetinde malikler ancak oybirliği ile o şey üzerinde tasarrufi işlemlerde bulunabilirler. Bir malikin özel ilişkide hissesi olsa bile, bunu başkasına temlik etmesi, rehnetmesi mümkün değildir. Miras şirketinde bir mirasçının “miras payını diğer bir mirasçıya devri, diğer mirasçıların muvafakatına bağlı olmadan geçerlidir”. Ortaklık tasfiye edildiğinde, her ortak kendisine düşecek tasfiye payına ilişkin olarak borçlandırıcı işlemlerde bulunabilir. Örn. Miras payını başkasına satmayı, vaad edebilir. Elbirliği Mülkiyetinde Dava ve Husumet: Ortaklığa giren mala ilişkin olarak malikler aleyhine açılacak davalar, “tüm maliklere karşı yöneltilmelidir”. Ayni şekilde, malikler de başkalarına karşı “açacakları davaları, hep birlikte açmalıdırlar”. Burada “zorunlu dava arkadaşlığı” vardır. Örn. Kiradaki bir taşınmazın maliki ölmüş ise, mirasçılar “temerrüt ihtarnamesini ve tahliye davasını ancak oybirliği ile açabilirler”. Bu ortaklar arasındaki davalarda geçerli değildir. Bir ortak malı tek başına zilyetliği altına alıp kullanmakta ise diğer bir mirasçı “tek başına müdahalenin meni davası açabilir”. “Malı korumak amacıyla tek başına dava açabileceği” 1982 YİBK da kabul edilmiştir. Kadastro Kanununda da bu yönde hüküm vardır. MK 702 de “ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir, bu korumadan tüm ortaklar yararlanabilir”. Elbirliği mülkiyetinde temyiz süresinin başlangıcı, son ortağa yapılan tebliğ tarihinden itibaren başlar. Temyiz talebi halinde bir ortak temyiz davası açabilir. Yargıtayın bozma kararına diğer ortaklar sonradan muvafakat ederlerse, bu bozma kararından yararlanmaları gerektiği görüşündedir. Örn. “bir mirasçı tarafından yapılan temyizde, Yargıtayca kararın leyhe bozulması halinde kararı daha önce temyiz etmemiş mirasçılar temyize sonradan muvafakat ederlerse bu bozmadan yararlanabilir”. Ortaklar tek başlarına, -Zilyetlik va kamulaştırma işlemine karşı dava açabilirler. Ancak bu durumda mahkeme kararları dava açmayan malikleri etkilemez. -Kadastro mahkemelerinde mirasçılar tek başına dava açabilir -Ortaklığın tasfiyesi halinde kendilerine düşecek tasfiye payının devrine ilişkin borçlandırıcı işlemler yapabilecekleri gibi onların alacaklıları da bu tasfiye payını haciz edebilirler. Mirasçılardan biri terekeye dahil taşınmazlardan birindeki miras payını bir noter senedi ile diğer mirasçıya devrederse “devir mirasçılar arasında bir borçlandırıcı işlem olarak geçerlidir ve payı devralan mirasçı, devredene karşı cebri tescil davası açabilir”. 1989 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına göre; -Mirasçılar birbirlerine karşı müstakilen ferağa icbar davası açabilirler -Her mirasçının temyiz hak ve süresi birbirinden bağımsızdır. -Mirasçılar arasında diğer mirasçıların rıza ve muvafakatini almadan yapılan devir ve satış işlemleri geçerlidir. Bir miras ortaklığında, tereke malının üçüncü kişilere devri “ancak oybirliği ile mümkün olabilir” Maliklerin Alacaklılarının Durumu: Ortakların alacaklıları belli bir hisse olmadığından ancak iştirak halinin tasfiyesi sonunda borçlu ortağa düşecek hissenin satışı için icra takibinde bulunabilirler. Tasfiye halinde borçluya düşecek hissenin haczine ilişkin tapu kütüğüne şerh düşürülebilir İİK 94. İcra tetkik mercii iştirak halinin sona erdirilmesi için dava açmaya, alacaklıya veya icra memuruna yetki verebilir İİK 122. Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi: Üç şekilde son bulur. a)Elbirliği mülkiyetine konu olan malın temliki: Ortakların hep birlikte malı bir başkasına temlik etmeleri ile elbirliği mülkiyeti sona erer. b)Topluluğun dağılması: Kanunun her ortaklık tipi için koyduğu özel hükümler dikkate alınarak elbirliği mülkiyet sona erer. Ortaklık ilişkisine ilişkin özel hükümlerin buna izin vermesi ile mümkündür. Mirasçılar arasındaki taksim sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir. Ortaklığın tasfiyesinden önce ortaklık borçları ödenir. c)Paylı mülkiyete geçilmesi: Ortaklar isterlerse, iştirak halindeki mülkiyeti, paylı mülkiyete çevirerek sona erdirebilir. Bu işlemin “oybirliği” ile yapılması gerekir. Kanun miras şirketinde mirasçıların herbirine, “elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme davası hakkı tanımaktadır”. Örn. bir mirasçı elbirliği mülkiyetinin paylı
mülkiyete dönüştürülmesi için diğer mirasçılara karşı dava açarsa “diğer mirasçılar hakim tarafından verilen mehil içinde elbirliği halinin devamında haklı bir neden ileri sürerek itiraz etmezler veya mirasın taksimi davası açmazlar ise hakim davayı kabul eder”. Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyetin karşılaştırılması: 1-Elbirliği mülkiyetinde maliklerin hisseleri belli değil, paylı mülkiyette her malikin eşya üzerinde belli bir hissesi vardır. 2-Elbirliği mülkiyeti yaratan özel ortaklık ilişkileri sınırlı sayıda, paylı mülkiyette ise sayı söz konusu değildir. 3-Elbirliği mülkiyetinin konusu birden ziyade eşya olabildiği halde, paylı mülkiyetin konusu daima belli bir eşyadır. 4-Elbirliği mülkiyetinde hisse söz konusu değildir, maliklerin eşyayı hep birlikte kullanmaları zorunludur. Paylı mülkiyette her paydaş kendi hissesi üzerinde dilediği gibi tasarrufi işlemlerde bulunabilir, diğerlerinden bağımsız olarak eşyayı kullanabilir. 5-Elbirliği mülkiyetinde malın idaresi maliklerin oybirliği ile yapılmaktadır. Paylı mülkiyette malın idaresi, adi işler, önemli işler, fevkalade işler birbirinden ayrılarak düzenlenmiştir. 6-Elbirliği mülkiyetinde sorumluluk daima müteselsildir. Paylı mülkiyette payları oranındadır. Elbirliği Mülkiyetinde -Paylı mülkiyeti sona erdiren sebepler, elbirliği mülkiyetini de sona erdirebilir -Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesini engelleyen sebepler, elbirliği halindeki mülkiyetin de sona ermesini engelleyebilir -Paylı mülkiyette, paylı malın taksim ve tasfiyesi hangi usullerde yapılıyorsa, elbirliği mülkiyetinde de ayni usullerde yapılır Elbirliği hali kamulaştırma ile sona ererse, “her ortak payına düşen kamulaştırma bedelini doğrudan idareden talep edebilir” TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu: 1-Arazi, 2-Tapu siciline bağımsız ve sürekli olarak kayıtlı bulunan ayni haklar, 3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. Taşınmaz mülkiyetinin kazanma tarzları: 1-Aslen Edinme-Devren Edinme A)Aslen Edinme: Bir kimse, bir taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak mülkiyet hakkı elde etmişse, bu iktisap tarzına aslen iktisap denir. Sahipsiz taşınmazların mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, önceki malikin mülkiyet hakkı sukut ettikten sonra “istimlak, cebri müzayede ve kazandırıcı zamanaşımı ile kazanmada aslen iktisap” söz konusu olur. Tapulu taşınmazlar “ancak sahipsiz ise işgal yolu ile iktisap olunabilir”. Tapulu taşınmaz ayırtım gücü olmayan sahibi tarafından devredilirse, devralan “ancak olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır”. B)Devren Edinme: Bir kimsenin mülkiyet hakkını, önceki malikin mülkiyet hakkına istinad ederek, ondan devren elde ettiği hallerde, devren iktisaptan söz edilir. Bazı taşınmazların devren iktisabı, özel kanunlarla yasaklanmıştır. a-Gecekondu Kanunu’na (GK 34) tabi taşınmazlar; tahsisi tarihinden itibaren “10 yıl” içinde -Devir ve temlik olunamaz -Rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez -Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez. -Taksim ve satış suretiyle şuyuun giderilmesi talebine konu teşkil etmez -Haczedilemez ve işgal olunamaz b-Tarım Reformu Kanunu (TRK 13) göre dağıtılan taşınmazlar miras hariç, devren iktisap edilemez. 2-Tescille Edinme-Tescilsiz Edinme A)Tescille Edinme: Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne tescille kazanılır. Türk hukukunda “tescille iktisap ilkesi geçerlidir”. B)Tescilsiz Edinme: Miras, işgal, kamulaştırma, cebri artırma ve mahkeme ilamıyla, dernekler kapatılıp mal varlıklarının kamu kuruluşlarına intikali ile, taşınmazın vakfedilmesiyle, “iki şirketin birleşmesi ile, iskan kanununa göre idarece tahsis ve tevfiz olunan araziler ve aile mal ortaklığında tescilden önce de mülkiyet kazanılır”. Evlenme mukavelesi ile bir taşınmazın mülkiyet hakkı “tescilsiz kazanılır”. Taşınmaz mülkiyetinin miras yolu ile iktisabı “bir devren ve tescilsiz iktisap şeklidir”. Taşınmaz Mülkiyetini Tescille Edinme Tescilin geçerli sonuç doğurabilmesi herşeyden önce şekle uygun olarak yapılan muteber bir “iktisap sebebi”ne dayanması ve talepte bulunan kişinin “tasarruf yetkisi”ne haiz olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin geçişine
ilişkin işlemlerde “her türlü temsil mümkündür”. 1953 tarihli YİBK göre “vekilin kendi adına, müvekkili hesabına iktisap ettiği taşınmazı, müvekkiline devir borcu doğması için vekalet aktinin resmi şekilde düzenlenmiş olması zorunludur”. MK 706 “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmasına bağlıdır”. Tescil borçlandırıcı işlemin ifasıdır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde “zamanaşımı söz konusu değildir”. Taşınmaz mülkiyetinin tescille iktisabı için “iktisap edene taşınmaz zilyetliğinin devredilmiş olması şartı aranmaz”.Taşınmaz mülkiyetinin iktisabında tescil işlemi “ iktisap edenin kötü niyetli olması nedeni ile sakatlanmış olmaz”. Şekil şartını bertaraf etmek için yapılan hertürlü sözleşme de geçersizdir. Burada asıl borç geçersiz olduğundan konulan her türlü cezai şart da geçersizdir.Resmi şekil şartından ayrık tutulan durumlar: -Ölüme bağlı tasarruflar -Eşlerin mal rejimi sözleşmeleri -İhtiyari aleni müzayede -Bir ticaret şirketine taşınmazın sermaye olarak konulması taahhüdü -Mirasçıların birbirlerine karşı yaptıkları temlik taahhütleri -Yapı kooperatiflerinin ortaklarına taşınmaz taahhüdü TK 26 taşınmaz satış sözleşmeleri “tapu sicil muhafızı veya memurları” tarafından yapılmalıdır.Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri “tapu memur ve muhafızından başka noter ve sulh hakimince de yapılabilir”. Noterler; Miras sözleşmesi, -taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, -İştira ve vefa sözleşmelerini de düzenleyebilirler. Taşınmaz mülkiyetini devir amacı güden resmi sözleşmeler, ilgili sözleşmenin bütün esaslı unsurlarını kapsamalı, bir tarafın mülkiyeti nakil edimine karşılık, satış bedeli ve diğer yan edimler resmi senette yer almalıdır. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil yapılmışsa “yolsuz tescil” -Adi kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması mümkündür -Bu tescile dayanan üçüncü şahısların iyiniyetle hak iktisabı korunur -Taşınmazı bu şekilde devralanların haksız inşaat hükümlerine göre bu taşınmazın mülkiyetini kazanma imkanları vardır Tapu kütüğüne yapılacak tescil işlemi, infisahi veya taliki şarta bağlanamaz. Tescile esas teşkil eden satım, bağışlama gibi sözleşmelerin, şarta bağlanması mümkündür. Resmi şekle uymayan işlemle tescil yapılmışsa malik her zaman bu yolsuz tescilin tashihini talep edebilir. Bu hak üç halde sınırlanmış bulunmaktadır. -Üçüncü şahıs bu yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle bir ayni hak iktisap etmişse artık ona karşı, tapu kütüğünün tashihi davası açılamaz. -Üzerine yolsuz tescil yapılan kişi olağan kazandırıcı zamanaşımı olan “10 yıl” geçmesiyle taşınmaz mülkiyeti kazanmışsa, tapu kütüğünün tashihi davası açılamaz. -Şekil noksanı sebebiyle işlemin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kurallarına ters düşüyorsa yine tapu kütüğünün tashihi davası reddedilmelidir. Bu konuda 1988 tarihli YİBK kararı vardır. Resmi şekil şartına uymayan sözleşmeyle taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine uygulamada “haricen satış” denilmektedir. 1940 tarihli YİBK göre; -Bu sözleşme ile satıcı resmi memur huzurunda resmi senet düzenleme ve ferağ işlemlerini yapmayı, aksi takdirde aldığı bedeli iadeyi taahhüt etmektedir. -Satıcının bedeli iade borcu sebepsiz zenginleşmeden değil, taahhüt ettiği edimi ifa etmemekten doğduğu sözleşmeden doğduğu için BK 125 deki zamanaşımına tabidir. -Satıcının iade borcunun zamanaşımı bedeli aldığı tarihten değil, satıcının ferağdan imtina tarihinden başlar. Bu durumda satıcı taşınmazın zilyetliğinin iadesini her zaman talep edebilir. Ancak bu talebi satış bedelini alıcıya iadesine bağlıdır. İyiniyetli haksız zilyet sayılacağından malı kullandığı ve semerelendirdiği için kendisinden bir tazminat istenemez. 1944 tarihli YİBK, Haricen satışla alınan bir arsa üzerine inşaat yapılması halinde, bu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep hakkı vermiştir. Kat mülkiyetinde de geçerli şekil şartı olmasa da hakimin zilyet lehine karar verebileceği şartlar. -Kat satışı, kat mülkiyetine tabi binada yapılmış olması -Alıcı semeni ödemiş olması -Katın zilyetliği, alıcıya teslim edilmiş olması -Olayın özelliklerine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesi, dürüstlük kurallarına aykırı düşmüş olması. Bir taşınmazı haricen iktisap eden ve 10 yıl fasılasız ve çekişmesiz elinde bulunduran KK 13’e göre kadastro esnasında adına tescil ettirebilir.
Taşınmaz haricen satılmış ama zilyetlik devredilmemişse, sadece ödediği semeni sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Bu ise 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrinde “muvazaa” ya devir işleminin “taraflarında” veya işlemin “türünde” ya da işlemin “bedelinde” olabilir. Basit muvazaa halinde sözleşmeler geçersizdir. Örn. taraflar bir taşınmaz satım veya bağışlama sözleşmesi yapmışlar ve bunların geçersizliği konusunda anlaşmışlarsa. Tescil yapılmışsa, yolsuz tescil teşkil edeceğinden, taraflarca her zaman tashihi istenebilir. Taraflar satım akdi yapmışlar ama asıl niyet bağışlama ise “mevsuf muvazaa”, bu durumda hukukumuzda “satım akdi muvazaa, bağışlama ise şekle uygun olmaması sebebiyle geçersizdir”. Eğer şekle riayetsizlik nedeni ile akdin hükümsüzlüğünü ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı ise geçerli sayılabilir. Tarafların sözleşmede semeni düşük göstermeleri, sözleşmenin muvazaa sebebiyle geçersizliği neticesini doğurmaz. Çünkü taraflar arasında akdin geçerliliğine ilişkin tam bir irade uyuşması vardır. Bu durumda vergi rayiç bedel üzerinden tahakkuk ettirilmektedir. Muvazaalı işlemler çoğu kez üçüncü şahısları zarara sokmak amacıyla yapılmaktadır. “Taraflar arasında muvazaa iddiası ancak yazılı delille mirasçılarca ise her türlü delil ile ısbat edilebilir”. Ancak miras bırakan hangi vasıtalarla muvazaayı kanıtlamak zorunda ise, mirasçılar da ayni vasıtalarla kanıtlamalıdır. Malikin alacaklıdan mal kaçırmak için taşınmazını üçüncü bir kişiye muvazaalı devri halinde, alacaklı MK 1023 ve İİK 227 göre iptal davası açabilir. Bir taşınmaz mülkiyetini devreden malikin, devralanın bu taşınmazı belli bir amaç için kullandıktan sonra, tekrar kendisine veya onun belirleyeceği üçüncü bir şahsa geri temlik edeceği inancıyla, taşınmaz mülkiyetini devretmesine “inançlı temlik” denir. Burada her iki tarafın amacı da mülkiyeti nakletmek olduğundan, mülkiyetin alıcıya geçişi muteberdir. Mülkiyeti tekrar geri nakledeceğine inanılan yeni malik, malik olmanın tüm yetkilerine haiz bulunur. Onun mülkiyeti geri nakledeceğine ilişkin taahhüdünün geçerli olabilmesi resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Tescil hiçbir şarta bağlanamayacağı için bu durum ancak “vefa hakkı” ile sağlanabilir. İnançlı temlikler, daha çok kredi temini amacıyla yapılmaktadır. Örn. Almanyadaki işçi İzmirdeki arkadaşına para göndererek ev almasını istemiş. Ancak Vekaletname olmadığından arkadaşı evi kendi adına almışsa “doktrine göre satıcı ile arkadaşı arasındaki tescil inançlı bir işlem olarak geçerlidir ve hukukumuzda temsil ve vekalet işlemleri geçerlilik koşuluna bağlı olmadığından işçi arkadaşına karşı tescile zorlama davası açabilir” Taşınmaz mülkiyetinin naklinde, mülkiyetin asıl nakledilmek istenen kişi adına değil de, bu kişi gizlenerek üçüncü bir kişi adına tescil edilmesine “nam-ı müstear” adı verilir. Nam-ı müstear eğreti kişi manasındadır. Olmayan bir kişi adına yapılan bir işlem söz konusudur. Aslında bugün tapuda böyle bir işlem yapılması mümkün değildir. Bu gün nam-ı müstear tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senette taraf teşkil eden kişinin mülkiyeti kendi adına fakat başka birinin hesabına iktisap ettiği hallerde söz konusu olabilir. Bu iki sebepten ileri gelebilir. -Alıcı şahıs başkasının adına hareket etmekte ve bunu satıcıdan gizlemektedir. Burada “dolaylı temsil” söz konusudur. Ya da -İnançlı temlik ile mülkiyeti belli bir şahsa temlik etmekte o da sonra esas alıcıya taşınmaz mülkiyetini nakletmeyi taahhüt etmektedir. Her iki halde de tapu tashihi davası ile mülkiyetin geçirilmesi mümkün değildir. BK 390 göre “vekil müvekkile karşı vekaleti iyi bir surette ifa ile mükelleftir”. Eğer vekil kötü ifa ile taşınmazı başkasına devrederse. Eğer üçüncü şahıs iyi niyetli ise tapu tashihi davası açılamaz. Kötüniyetli ise açılabilir. Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Nakli Tapuya tescil işlevini “yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından yerine getirebilir”. Taşınmaz rehni de “ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde tesis edilebilir”. Tapusuz taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı medeni kanunun kabulünden önce doğmuş olabileceği gibi bu tarihten sonra işgal suretiyle de kazanılmış olabilir. Tapusuz taşınmaz maliki mülkiyet hakkını tapuya kayıt ettirmedikçe, bunun üzerinde tapu dışı işlemlerle tasarrufta bulunulmasına imkan yoktur. Doktrindeki baskın görüşe göre “tapusuz taşınmazların haricen devri geçersiz sayılmaktadır” Tescilsiz iktisap hukukumuzda bir istisna olduğundan, bunun kanun tarafından açıkça öngörülmüş olması gerekir. Tescilsiz iktisapta taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılsa da, bir an önce tescil şarttır. Çünkü taşınmaz üzerinde -Tasarrufi işlemler, ancak tescilden sonra yapılabilir.
-İyi niyetli üçüncü şahısların malı iktisabından korur. Bu şekilde yapılacak tescil kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Tescilsiz iktisap halleri: a)Miras: Mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile, terekeye dahil tüm mallar üzerinde mülkiyet hakkını kazanırlar. Mirasçılar, açıklayıcı mahiyette tescili, mahkemeden alacakları veraset senedinin tapu memuruna ibrazıyla sağlarlar. Ölüme bağlı tasarrufla bir taşınmaz vasiyet edilmişse, lehine vasiyet yapılan sadece mirasçılara karşı “şahsi bir alacak hakkı kazanmış olur”. b)İşgal: Bir kimsenin, bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesi ile zilyetlik ihdas etmesine işgal denir. Kanunlarımız bazı istisnasi hallerde, taşınmazlar üzerinde işgal suretiyle mülkiyet hakkının kazanılabileceğini kabul etmektedir. Tapulu taşınmazlar işgal yoluyla “ancak sahipsiz iseler iktisap olunabilir”. İşgal yolu ile iktisapta “bir zilyetlik süresi aranmaz”. İşgalle birlikte “mülkiyet hakkı kazanılmakta, zamanaşımı gerekmemektedir”. -Tapulu taşınmazlarda malikin terkin istemi ile sahipsiz hale geldikten sonra -Bugünkü hukukumuz “sahipsiz tapusuz arazinin işgal yoluyla iktisabına imkan tanımıyor”. c)Kamulaştırma: Devletin egemenlik hakkına dayanarak kamu yararının gerektirdiği hallerde, idari bir tasarrufla, özel mülkiyete konu taşınmazların mülkiyetini iktisap etmelerine “kamulaştırma” denir. Kural olarak kamulaştırılan tapulu bir taşınmazın mülkiyeti idareye; “kamulaştırma satınalma yolu ile yapılmamışsa, mahkemenin vereceği tescil kararı ile geçer”. Kamulaştırılan tapusuz bir taşınmazın mülkiyeti de idareye “idarenin talebi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince verilen tescil kararı ile intikal eder”. Kamulaştırma halinde malike, malına karşılık bir bedel ödenir. A 46 göre bedelsiz kamulaştırma mümkün değildir. Ancak “Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının sınırlanması” karşılıksızdır. Malik bu sınırlamalara katlanmak zorundadır Bedelin hesaplanmasında vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış olan kıymet takdiri, malın birim fiyatları, bina maliyet hesapları ve diğer objektif ölçüler dikkate alınır. Malik “tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası, bedele karşı da adli yargıda bedel artırma davası açabilir”. Taşınmaz maliki kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası açmış “ama idare mahkemesince yürütmeyi durdurma kararı verilmemiş ise, idarenin tescil için başvuruda bulunduğu Asliye Hukuk mahkemesi taşınmazın idare adına tesciline karar verir”. Eğer taşınmaz maliki iradi olarak “taşınmazı idareye ferağ etmiş ise idari yargıda iptal davası açma hakkı düşer”. Bedele gelince -Malik takdir edilen ve tebliğ edilen bedeli kabul edip, taşınmazın idare adına tesciline muvafakat etmişse bedel kendisine ödenir ve taşınmazın tescil işlemi tamamlandığı anda mülkiyetin idareye geçtiği kabul olunur. -Malik bedeli almış, buna rağmen kişi idare adına tescilden kaçınıyorsa, idare mahkemeden tescili taleb edebilir MK 716. -Malik dava süresini geçirmiş veya dava kaybedilmişse, idare taşınmazın bedelinin tayini ve kamu adına tescili için mahkemeye gider. Mahkemenin verdiği tescil kararına veya reddine ilişkin karara karşı temyiz yolu açıktır. -Malik iptal davası veya bedel artırma davası açmışsa, dava idare lehine sonuçlanıp karar kesinleşmedikçe, idare kural olarak, kamulaştırdığı taşınmaza el koyamaz. Eğer acilen el koyması gerekiyorsa bu yetkiye iki sınırlama vardır. i.Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılan, kamulaştırmada el koyabilir. Bunun için, ii.İdare mahkemeleri yürütmeyi durdurma kararı vermemiş olacaktır İdarenin el koyma ve tescil talebi üzerine mahkeme “8 gün” içinde taşınmaz malikine davetiye çıkartır ve “5 gün” içinde taşınmazın kıymet takdirine esas olabilecek tüm niteliklerini tesbit ettirerek, taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Kamulaştırılan taşınmazı malikinin geri alma hakkı, -Kamulaştırılan arazi üzerinde “5 yıl” içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamış olması halinde à1 yıl içinde veya -İdarenin kamulaştırma kararından rucu ettiğini malike bildirmiş olması halindeàTebliğden itibaren 3 ay içinde kullanılabilir. Kamulaştırılan taşınmazlar üzerindeki “her türlü hak sona ermekle birlikte intifa hakkı ve rehin hakları kamulaştırma bedeli üzerinde mevcudiyetini muhafaza eder”. d)Cebri Artırma ile İktisap: Haczedilmiş, rehnedilmiş veya iflas masasına girmiş olan bir taşınmazın icra vasıtası ile açık artırma ile satımıyla mülkiyet tescilden önce, alıcıya intikal eder. İhaleyi kazanan alıcı, icra memurundan aldığı bir belge ile tapuda açıklayıcı nitelikte tescili talep edebilir.
e)Mahkeme İlamı ile İktisap: 1-Cebri tescil davası: Taşınmaz mülkiyetinin belli bir şahsa intikal ettiğini içeren yenilik doğurucu bir mahkeme kararı ile de taşınmaz mülkiyeti, tescilden önce iktisap edilebilir. Resmi şekilde yapılmış bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelere dayanarak taşınmaz mülkiyetinin intikaline karar verilmesi mahkemeden “cebri tescil davası” ile talep edilebilir MK 716. 2-Taşınmaz satış vaadi: Noterler, resen düzenleme suretiyle veya tapu memuru tarafından yapılır. Bu sözleşmeyle taraflar, birbirinden taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep edebilme yetkisine sahip olur. Eğer satıcı buna riayet etmezse alıcı mahkemeye başvurur, ifa davası açar. Hakimin kararı “satıcının taşınmaz satış sözleşmesi yapma iradesi yerine geçer”. Satıcı resmi satış sözleşmesinden sonra da tescil talebinde bulunmazsa, alıcı cebri tescil davası yolu ile mahkemeden mülkiyetin devrini talep edebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı “10 yıl”dır. Zamanaşımı hakkın muaceliyet tarihinden itibaren başlar. Taşınmaz satış vaadinden doğan tescil davaları “zilyetlik alıcıya devredilmişse zamanaşımına tabi olmaz, aksi takdirde 10 yıllık zamanaşımına tabidir”. Çünkü, alıcı satışı vaad edilmiş taşınmaza zilyet kılınmış ise, “ona karşı malik zamanaşımı definde bulunamaz”. Tapuya şerh edilirse şerhin etkisi “5 yıl”dır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde “doktrindeki hakim fikrin aksine yargıya göre alacaklı malike karşı doğrudan tescile zorlama davası açabilir”. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine “dayanarak doğrudan tescile zorlama davası açılması, doktrine göre hukuk tekniğine uygun değildir”.Taşınmaz satış vaadi “775 sayılı gecekondu kanununa göre dağıtılan yerlerde dağıtımdan 10 yıl geçtikten sonra ifası kararlaştırılmış olsa bile batıldır”. Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılsa ve biri tapuya şerh edilmiş olsa “şerh edilen hakkını ancak kendisinden sonrakilere ileri sürebilir, kendinden öncekilere süremez” Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar temlik edilebilir. Devralan da cebri tescil davası açabilir. Malik birden fazla kişi ile satış vaadi sözleşmesi yapmışsa “önce yapılmış olana öncelik tanımak gerekir”. f)Yeni Arazi Oluşumu Suretiyle İktisap: MK 708 yeni arazi teşekkülü yoluyla mülkiyeti kazanma hakkını yalnızca devlete tanımıştır. Yeni teşekkül eden arazinin; -Sahipsiz yerlerde arazinin kayması veya kamuya ait suların yer değiştirmesi -Oluşan arazinin yararlanılmaya elverişli olması Bu çeşit arazinin kendi taşınmazından ayrıldığını iddia eden şahıslar, geri verilmesini talep edebilirler. 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Tabii hadiselerle arazi kayması, toprağın yer değiştirmesi sınır değişikliğini gerektirmemektedir. Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle kazanılması Kanunda belirtilen sürece devam eden ve itiraza uğramayan zilyetliğine dayanarak, bir malın mülkiyetini kazanmaya “zamanaşımı ile edinme” denir. MK ikiye ayrılarak düzenlenmiştir. A-Olağan Zamanaşımı: Tapu sicilinde yolsuz olarak taşınmaz maliki gözüken kişi, bu taşınmazı malik sıfatıyla 10 yıl çekişmesiz olarak iyiniyetle zilyetliğinde bulundurursa, o taşınmazın mülkiyet hakkını iktisap eder. Buna “sicil zamanaşımı” veya “adi zamanaşımı” da denir. Koşulları: 1-Taşınmaza ilişkin koşul: Sadece “tapuya kayıtlı” ve özel mülkiyete konu olabilen taşınmazlar bu yolla iktisap edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan orman arazisi başkasının adına tapuya kayıt edilse dahi bu yolla kazanılamaz. 2-Şahsa İlişkin Koşul: Mülkiyeti kazanacak kişinin adının geçerli bir hukuki sebep olmaksızın mülkiyet sütünunda malik olarak yazılması “yolsuz tescil”gerekir. Bu şahıslar kendileri 10 yılda, bunlardan “iyiniyetle satın alan iyi niyetli kişiler tescil anında mülkiyeti kazanırlar”. 3-Zilyetliğe İlişkin Koşul: Yolsuz kayıt sahibinin herşeyden önce taşınmaza “malik sıfatıyla zilyet” olması gerekir. Fer’i zilyetlik kazandırmaz. 4-Zilyetlik Süresi: Yolsuz kayıt sahibinin taşınmaz üzerinde, “iyiniyete dayanan zilyetliği 10 yıl boyunca sürmelidir”. 5-Zilyetliğin Çekişmesiz Olması: Gerçek malikin yapacağı ihbar veya üçüncü bir şahsın kaydın yolsuzluğunu bildirmesi, yolsuz kayıt sahibini kötüniyetli duruma getirir. 6-Zilyetlik Sürelerinin Birleştirilmesi: Kazandırıcı zamanaşımından istifade edebilme imkanına sahip “her zilyet, kendinden önceki ayni şartlara sahip zilyetlerin, zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilir”. Çifte tapu kaydı halinde ikinci tapu kaydına dayanarak ayni hak iktisap edilemez. Çifte tapu halinde “doktrine göre iyiniyet halinde adi, iyiniyetli olmama halinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olabilir” Olağan kazandırıcı zamanaşımının sayılan koşulları gerçekleştiği anda eski malik mülkiyet hakkını kaybeder. Adına yolsuz kayıt olan, mülkiyet hakkını kayıt anından itibaren yani geçmişe etkili olarak kazanır.
Yolsuz tescil + İyiniyet + zilyetlik + 10 yıl à Tescil B-Olağanüstü Zamanaşımı: Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya kayıtlı olsa bile kütükten malikin kim olduğu tesbit edilemeyen veya maliki 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş taşınmazların, “malik sıfatıyla 20 yıl çekişmesiz zilyedi bulunan kişinin, bu taşınmazların mülkiyetini kazanması” söz konusudur. MK 713 göre taşınmaz mülkiyeti “kazandırıcı zamanaşımı koşulları oluştuğu anda kazanılır”. Kazandırıcı zamanaşımının koşulları: Bu koşulların ıspatı iktisap iddiasında bulunan zilyede düşer. a-Taşınmaza ilişkin koşul: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi “özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımına konu olamazlar”. Hazine adına kaydı yapılan bir arazinin mülkiyetini kimse “olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanamaz”. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına “vakıflara ait araziler” konu olamaz. Yeni teşekkül eden bir arazinin mülkiyeti “hazine tarafından iktisap olunur”. Şu hallerde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımından istifade edilir. i-Tapusuz taşınmazlar ii-Tapuya kayıtlı taşınmazlardan, -Tapu sicilinden “malikinin kim olduğu anlaşılamayanlar” -Malik kim olduğu anlaşılmakla beraber “20 yıl önce ölmüş veya gaiplik kararı verilmişse ve malikin mirasçıları da veraset senedi çıkarıp taşınmazı kendi adlarına tapuya kaydetmemişlerse”. -Birden fazla tapu kaydı var ve birbiriyle çelişiyorsa -Üzerinde yolsuz kayıt bulunan kötüniyetli kişi ise ii-İmar ve ihya ile iktisap: Tarıma elverişli olmayan arazilerin emek ve masraf yapılarak tarla ve bahçe ziraatine uygun hale getirilmesidir. İhyanın işgalden farkı, işgale konu taşınmazların zaten tarıma elverişli araziler olması ve işgal tamamlandığında taşınmazın iktisap edilmiş olmasıdır. KK 17 göre ihya ile iktisabın koşulları -İhya edilen arazinin devletin hüküm ve tasarrufunda olan bir arazi olması -Orman sayılmayan, bir kamu hizmetine tahsis edilmeyen bir arazi olması -Bu arazinin il, ilçe ve kasabaların imar planı dışında olması -Bu arazinin emek ve masraf sarfedilerek tarıma elverişli hale getirilmesi Orman dışına çıkarılan orman arazisi ihya edenlerin köy nüfusuna kayıtlı olması ve “5 yıl”dan beri o köyde ikamet etmiş olması şartı ile “tasarruf sahibi olarak” tapunun beyanlar hanesine yazılması, 1995 yılında kabul edilmiştir. b-Zilyetliğe ilişkin koşul. MK 713 den istifadeyle taşınmaz mülkiyetini kazanacak malik sıfatıyla zilyedin, zilyetliğinin en az “20 yıl”, nizasız, fasılasız devam etmiş olması ve bunu kanıtlaması gerekir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında zilyetlik koşulunun “gerçekleştiği her türlü delil ile kanıtlanabilir”. Malik hakkında gaiplik kararı verilmiş taşınmazlarda gereken zilyetlik süresi “taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet tesisinden itibaren başlar”.YİBK göre “mirasçılar birbirleri aleyhine kazandırıcı zamanaşımından istifade edemezler”. Mirasçılar arasında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı “mümkün değildir”. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında “zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşunun önemi yoktur, kötüniyetli olsa dahi mülkiyeti kazanır”. Kadastro kanunu olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı “ile iktisapta zilyetlik süresini tapulu taşınmazların haricen iktisabı halinde 10 yıla indirmiştir”. Kadastro Kanununa göre “tapulu bir araziyi haricen iktisap eden zilyet, kadastro tespiti sırasında en az 10 yıldan beri nizasız, fasılasız bu araziye malik sıfatı ile zilyet ise onun mülkiyetini zilyetlik yoluyla kazanır” KK 13. c-Zilyedin tescil davası açması ve “üç aylık” ilan süresinin itirazsız geçmesi: Hakimin aralıklarla vereceği en az “4 ilan”ın sonuncusundan itibaren geçecek “3 ay” içinde bir itiraz olmaz veya yapılan itiraz reddedilirse. İlanlardan birinin yerel gazetede yapılması gerekir. Diğerlerini hakim takdir eder. Taşınmaz ister tapulu ister tapusuz olsun husumetin “hazineye” ve “ilgili kamu tüzel kişileri” aleyhine veya varsa tapuda “malik görünen kişinin mirasçılarına” yöneltilmesi zorunludur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile iktisapta ilgililer 3 aylık ilan süresi içinde doktrindeki hakim görüşe göre “sadece zamanaşımı koşullarının gerçekleşmediğine ilişkin itirazları ileri sürebilirler”. Olağanüstü zilyetlik ile mülkiyetin kazanılması “tescilsiz iktisap”tır, mahkeme hükmü tespit niteliğindedir. Koşullar gerçekleştiği anda mülkiyet kazanılmış olur. Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı Tapulu taşınmazların mülkiyetinin terk suretiyle kaybı, ancak sicilde terkin ile mümkündür. Taşınmaz mülkiyetinin “mutlak kaybı” halinde, taşınmaz üzerinde bir şahsa ait mülkiyet hakkı sona ererken, bir başkasının onu kazanması söz konusu değildir. “Nisbi kayıp” halinde, taşınmaz mülkiyeti bir şahıstan diğerine intikal etmektedir.
a)Taşınmazın tamamen yok olması: Bir taşınmazın doğal olaylar sonucu tamamen ve devamlı olarak yok, telef olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer haklar da sona erer. b)Taşınmaz mülkiyetinin terki: Malikin mülkiyet hakkından feragat etmesiyle mülkiyet hakkı sona erer. Feragat malikin tapu siciline yapacağı terkin beyanı ile gerçekleşebilir. Terk beyanında bulunan şahsın “tasarruf yetkisine” sahip olması gerektiğinden, tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken şahsın, terkin beyanıyla taşınmaz mülkiyeti sona ermiş olmaz. Tapusuz taşınmazlarda terkin söz konusu olmaz. Taşınmaz maliki tapu kütüğündeki adına olan kaydı terkin ettirmiş ise taşınmaz üzerindeki “mülkiyet hakkı mutlak olarak sona ermiştir”. c)Kamulaştırma: Kamulaştırma kararının kesinleşmesi ile birlikte, idare mülkiyet hakkını “aslen kazanmış” olur.İstimlak kararı ile birlikte sadece mülkiyet hakkı değil, taşınmaz üzerindeki diğer haklar da sona erer. 1956 YİBK göre bir taşınmaz bir kamulaştırma kararı olmadan fiilen bir kamu hizmetine tahsis olunmuş ise “bununla mülkiyet hakkı sona ermiş olmaz ve malik mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni davaları idareye karşı açabilir” 1961 tarihli 221 sayılı kanuna göre bir taşınmaz kamulaştırma kararı olmadan bir kamu hizmetine tahsis edilmiş ise bu kanunun yürürlüğünden önceki tahsislerde “fiili tahsis tarihindeki rayiç bedellerini talep edebileceklerini kabul ediyor”. 4650 sayılı kanun ile kamulaştırma kanununda yapılmış olan değişiklik ile “idarenin kamulaştırılan taşınmaza acele el koyma yetkisi kaldırılmıştır”.
