ZAKONSKA REGULATIVA U OBLASTI GRADJEVINARSTVA dr Bojana Drašković Pravna norma Pravna norma predstavlja najbitniji element prava koji se ne može razložiti ne prostije elemente Pravana norma predstavlja pravilo o ponašanju ljudi koje je zaštićeno državnim aparatom prinude Norme se dele u 2 velike grupe: tehničke i društvene Najvažnija podela pravnih normi je ne opšte norme koje se odnose na neograničen broj slučajeva i pojedinačne norme koje se odnose na tačno određen slučaj
Elementi pravne norme Svaka pravna norma bez obzira da li je opšta ili pojedinačna , sastoji se iz 2 osnovna elementa: 1) Dispozicije 2) Sankcije Oni predstavljaju alternativna pravila ponašanja-ili se primenjuje dispozicija ili sankcija Dispozicija predstavlja zapovest o ponašanju ljudi- zapovest jedne volje upućene drugoj Subjektu se naređuje de pristupi po njoj ako želi da izbegne primneu sankcije Zapovest može biti u obliku naređenja, zabrane ili ovlašćenja Sankcija kao pravilo ponašanja predstavlja uslov koji mora biti predviđen , jer se ona može primeniti samo ako je izvršen prekršaj dispozicije Prekršaj je nužan uslov primene sankcije i on mora biti svesna i voljna ljudska radnja која može biti izvršena kao činjenje ili nečinjenje
Pravni akt Pravni akt označava sve radnje koje izazivaju pravna dejstvatj.sve pravno relevantne radnje
Dva elementa: Psihički (volja) i Materijalizovani element (izjava pismena ili usmena) Ustav U formalnom smislu pravni akt sa najvišom pravnom snagom koji donosi poseban ustavotvoran organ po posebnom postupku U materijalnom smislu određen je kao: Skup normi kojima se reguliše dražavna organizacija skup normi kojima se određuje ko vrši zakonodavnu vlast skup normi kojima se određuje društveno-ekonomsko uređenje zemlje Zakon Svi akti koje donose odreženi zakonodavni organi u formi koja je određena za donošenje zakona su zakoni bez obzira na njihovu sadržinu Opšti pravni akt kao izvor prava
Građevinarstvo Građevinarstvo je složena privredna grana koja je u velikoj meri prisutna u zakonskoj i podzakonskoj regulativi u domaćem pravu Skup pozitivno pravnih propisa kojima se uređuju pravna pitanja u vezi sa izgradnjom investicionih građevinskih objekata kao i izvršavanje drugih radnji povezanih sa građenjem Pravna regulativa opšta i posebna
Zakon o planiranju i izgradnji Sl.gl.br 47/2003 novi je donet 2009 godine Zakon o obligacionim odnosima Sl.SFRJ br.29/1978 Registar investitora
Registar investitora predstavlja javnu evidenciju o svim raspoloživim podacima o fizičkom ili pravnom licu kao investitoru i dostupan je u sedištu jedinice lokalne samouprave, kao i u elektronskom obliku putem interneta. Uslovi zaštite životne sredine
Svi planski dokumenti sadrže obavezne mere zaštite životne sredine propisane procenom uticaja na životnu sredinu, odnosno utvrđene mere zaštite od strane nadležnog organa, u skladu sa posebnim zakonima
PROSTORNO I URBANISTIČKO PLANIRANJE Dokumenti prostornog i urbanističkog planiranja 1) planski dokumenti; prostorni i urbanistički planovi 2) dokumenti za sprovođenje prostornih planova; 3) urbanističko-tehnički dokumenti.
Planski dokumenti Prostorni planovi su:
1) 2) 3) 4)
Prostorni plan Republike Srbije; Regionalni prostorni plan; Prostorni plan jedinice lokalne samouprave; Prostorni plan područja posebne namene;
Urbanistički planovi su:
1) Generalni urbanistički plan 2) Plan generalne regulacije 3) Plan detaljne regulacije
Sastavni delovi planskih dokumenata Sastavni delovi prostornog plana područja posebne namene, prostornog,plana jedinice lokalne samouprave i urbanističkih planova su : 1) pravila uređenja; 2) pravila građenja; 3) grafički deo. Pravila uređenja
1) celine i zone određene planskim dokumentom; 2) urbanističke i druge uslove za uređenje i izgradnju površina i objekata javne namene i mreže saobraćajne i druge infrastrukture; 3) popis objekata za koje se pre obnove ili rekonstrukcije moraju izraditi konzervatorski ili drugi uslovi; 4) stratešku procenu uticaja planskog dokumenta na životnu sredinu; 5) opšte i posebne uslove i mere zaštite života i zdravlja ljudi i zaštite od požara, elementarnih nepogoda, tehničko-tehnoloških nesreća i ratnih dejstava;
6) posebne uslove kojima se površine i objekti javne namene čine pristupačnim osobama sa invaliditetom, u skladu sa standardima pristupačnosti.
Pravila građenja
1) vrstu i namenu objekata koji se mogu graditi pod uslovima utvrđenim planskim dokumentom, odnosno vrstu i namenu objekata čija je izgradnja zabranjena u pojedinačnim zonama; 2) uslove za formiranje građevinske parcele; 3) položaj objekta u odnosu na regulaciju i u odnosu na granice građevinske parcele; 4) najveće dozvoljene indekse zauzetosti i izgrađenosti građevinske parcele; 5) najveću dozvoljenu spratnost i visinu objekata; 6) najmanju dozvoljenu međusobnu udaljenost objekata međusobno i objekata od granica parcela; 7) uslove za izgradnju drugih objekata na istoj građevinskoj parceli;
Grafički deo plana Grafičkim delom prostornog plana prikazuju se: namena prostora; mreža naselja, funkcija javnih službi i infrastrukturnih sistema; prirodni resursi, zaštita životne sredine i prirodnih i kulturnih dobara, regulacija i nivelacija; Grafički deo plana izrađuje se na overenom katastarskotopografskom,odnosno overenom topografskom planu, odnosno overenom katastarskom planu. Grafički deo plana, osim plana detaljne regulacije može se izrađivati i na ažurnim georeferenciranim ortofoto podlogama.
Informacija o lokaciji Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, na osnovu planskog dokumenta.
Informacija o lokaciji izdaje se obavezno za izgradnju pomoćnih objekata, garaža i trafo stanica 10/04 kV ili 20/04 kV. Uz zahtev za izdavanje informacije o lokaciji podnosi se kopija plana parcele. Informaciju o lokaciji izdaje organ nadležni za izdavanje lokacijske dozvole u roku od 8 dana od dana podnošenja zahteva, uz naknadu stvarnih troškova izdavanja te informacije
Lokacijska dozvola Lokacijska dozvola se izdaje rešenjem, za objekte za koje se po zakonu izdaje građevinska dozvola, a sadrži sve uslove i podatke potrebne za izradu tehničke dokumentacije, u skladu sa važećim planskim dokumentom.
Lokacijskom dozvolom može se predvideti i fazna izgradnja. Lokacijsku dozvolu za izgradnju objekata za koje je nadležna RS izdaje ministarstvo nadležno za poslove urbanizma, odnosno autonomna pokrajina. Lokacijsku dozvolu za objekte koji nisu u nadležnosti RS,izdaje nadležni organ jedinice lokalne samouprave. Uz zahtev za izdavanje lokacijske dozvole podnosi se: 1) kopija plana parcele; 2) izvod iz katastra podzemnih instalacija; 3) dokaz o pravu svojine Zahtev za izdavanje lokacijske dozvole obavezno sadrži i podatke o objektu koji će se graditi, a naročito o: planiranoj dispoziciji, vrsti i nameni objekta, tehničke karakteristike i sl. Pre podnošenja zahteva za izdavanje lokacijske dozvole formira se građevinska parcela, u skladu sa zakonom Lokacijska dozvola sadrži sve uslove i podatke potrebne za izradu glavnog projekta, a naročito: 1) podatke o investitoru; 2) broju i površini katastarske parcele; 3) pravila građenja; 4) uslove za priključenje na saobraćajnu, komunalnu i drugu infrastrukturu; 5) podatke o postojećim objektima koje je potrebno ukloniti; 6) druge uslove u skladu sa posebnim zakonima. Nadležni organ je dužan da u roku od 15 dana od dana podnošenja urednog zahteva, odnosno pribavljanja uslova i podataka koje pribavlja po službenoj dužnosti, izda lokacijsku dozvolu. Organ nadležan za izdavanje lokacijske dozvole vodi službenu evidenciju o izdatim lokacijskim dozvolama, a spisak izdatih lokacijskih dozvola se objavljuje i u elektronskom obliku i dostupan je i putem interneta.
Rešenje o lokacijskoj dozvoli prestaje da važi ako investitor u roku od 2 godine od dana dana pravnosnažnosti rešenja o lokacijskoj dozvoli ne podnese zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
Urbanističko-tehnički dokumenti 1) urbanistički projekat; 2) projekat preparcelacije i parcelacije 3) projekat ispravke granica susednih parcela.
Urbanistički projekat Urbanistički projekat se izrađuje kada je to predviđeno urbanističkim planom, prostornim planom jedinice lokalne samouprave, odnosno prostornim planom područja posebne namene, za potrebe urbanističko-arhitektonskog oblikovanja površina javne namene i urbanističko-arhitektonske razrade lokacija. Urbanistički projekat se izrađuje za formiranu građevinsku parcelu na overenom katastarsko-topografskom planu i sadrži: 1. uslove izgradnje na građevinskoj parceli, sa svim posebnim uslovima; 2. idejna rešenja i skupni prikaz komunalne infrastrukture sa priključcima na spoljnu mrežu; 3. opis, tehnički opis i objašnjenje rešenja iz urbanističkog projekta; 4. idejna urbanistička i arhitektonska rešenja objekata i pejzažnog uređenja. Urbanistički projekat može da izrađuje privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik, koji su upisani u odgovarajući registar za izradu urbanističkih planova i izradu tehničke dokumentacije. Izradom urbanističkog projekta rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke sa odgovarajućom licencom.
Projekat preparcelacije i parcelacije Na većem broju katastarskih parcela može se obrazovati jedna ili više građevinskih parcela, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, na osnovu projekta preparcelacije. Na jednoj katastarskoj parceli može se obrazovati veći broj građevinskih parcela, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, na osnovuprojekta parcelacije.
Projekat preparcelacije i parcelacije
Projekat preparcelacije, odnosno parcelacije izrađuje ovlašćeno privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik koje je upisano u odgovarajući registar. Sastavni deo projekta preparcelacije, odnosno parcelacije je i projekat geodetskog obeležavanja. Izradom projekta preparcelacije, odnosno parcelacije rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke. Projekat potvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma, u roku od 10 dana. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra sprovodi preparcelaciju, odnosno parcelaciju.
Uz zahtev za sprovođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se: dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja. Po zahtevu za sprovođenje preparcelacije, odnosno parcelacije, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, donosi rešenje o formiranju katastarske/ih parcele/a. može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja
Projekat ispravke granica susednih parcela Na predlog vlasnika, odnosno zakupca postojeće katastarske parcele i uz saglasnost vlasnika susedne katastraske parcele, vrši se ispravka granica susednih parcela, u cilju formiranja građevinske/ih parcele/a, kao i određivanja granice površine javne namene, pod uslovom da je takva promena u skladu sa važećim urbanističkim planom. Troškove ispravke granica susednih parcela snosi vlasnik, odnosno zakupac katastarske parcele kojoj se pripaja građevinsko zemljište. Organ nadležan za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, na zahtev vlasnika, odnosno zakupca katastarske parcele, izdaje uslove za ispravku granica susednih parcela. Uz zahtev podnosi se dokaz o pravu svojine, odnosno zakupa na katastarskoj parceli i kopije plana parcela. Uslovi za ispravku granica susednih parcela se izdaju u skladu sa važećim uslovima iz urbanističkog plana, u roku od 10 dana od dana podnošenja zahteva. Prilikom utvrđivanja uslova za ispravku granica parcela mora se poštovati pravilo da katastarska parcela koja se pridodaje susednoj parceli ne ispunjava uslove za posebnu građevinsku parcelu, kao i da je manje površine od susedne parcele. Uz zahtev, podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima, projekat ispravke granica susedne parcele, izrađen od strane privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica ili preduzetnika koje je upisano u odgovarajući registar. Uz zahtev se dostavlja i projekat geodetskog obeležavanja. Po dobijanju zahteva, donosi se rešenje o formiranju katastarske parcele
IZGRADNJA OBJEKATA Građenje objekta vrši se na osnovu građevinske dozvole i tehničke dokumentacije,
pod uslovima i na način utvrđen zakonom o planiranju i izgradnji
Izgradnja objekta skup radnji koji obuhvata :
Prethodne radove Izradu tehničke dokumentacije za izgradnju objekata Pripremne radove za građenje objekta Građenje objekta Stručni nadzor
Tehnička dokumentacija jeste skup projekata koji se izrađuju radi: utvrđivanja koncepta objekta, razrade uslova, načina izgradnje objekta i za potrebe održavanja objekta Tehnička dokumnetacije predstavlja sastavni deo UGOVORA O GRAĐENJU Tehnička dokumentacija za građenje i rekonstrukciju objekta izrađuje se kao generalni projekat, idejni projekat, glavni projekat, izvođački projekat i projekat izvedenog objekta.
Idejni projekat Idejni projekat sadrži situaciono rešenje i podatke o: mikrolokaciji objekta; funkcionalnim, konstruktivnim i oblikovnim karakteristikama objekta; tehničkotehnološkim i eksploatacionim karakteristikama objekta; inženjerskogeološkim i geotehničkim karakteristikama terena i tla sa preliminarnim proračunom stabilnosti i sigurnosti objekta; rešenju temeljenja objekta; tehničko-tehnološkim i organizacionim elementima građenja objekta; merama za sprečavanje ili smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu; idejnom rešenju infrastrukture; uporednoj analizi
varijantnih tehničkih rešenja sa stanovišta svojstava tla, funkcionalnosti, stabilnosti, proceni uticaja na životnu sredinu, prirodnim i nepokretnim kulturnim dobrima, racionalnosti izgradnje i eksploatacije, visini troškova izgradnje, transporta, održavanja, obezbeđenja energije i drugih troškova.
Glavni projekat Glavni projekat izrađuje se za potrebe građenja objekta i pribavljanja građevinske dozvole Glavni projekat sadrži naročito:
1) 2) 3) 4)
situaciono rešenje; detaljne inženjerskogeološke-geotehničke uslove izgradnje objekta: geodetske podloge; podatke o funkcionalnim, konstruktivnim i oblikovnim karakteristikama objekta; 5) razradu tehničko-tehnoloških karakteristika objekta sa opremom i instalacijama; 6) proračun građevinskih konstrukcija, stabilnosti i sigurnosti objekta; 7) rešenje temeljenja objekta; 8) podatke potrebnih geodetskih radova u toku izgradnje; 9) tehničko rešenje infrastrukture sa načinom priključenja i uređenja slobodnih površina; 10) uslove zaštite objekta i susednih objekata; 11) tehničko-tehnološka i organizaciona rešenja za izgradnju objekta; 12) razradu mera za sprečavanje ili smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu kroz odgovarajući tehnološki proces; 13) troškove izgradnje i održavanja objekta; 14) druge projekte, elaborate i podatke zavisno od namene objekta. Glavni projekat obavezno sadrži i izjavu odgovornog projektanta i vršioca tehničke kontrole, kojom se potvrđuje da je glavni projekat urađen u skladu sa lokacijskom dozvolom i pravilima struke. Investitor je dužan da pribavi saglasnost na glavni projekat od organa, odnosno organizacija, kada je to predviđeno uslovima sadržanim u lokacijskoj dozvoli
Izvođački projekat Izvođački projekat izrađuje se za potrebe izvođenja radova na građenju ako glavni projekat ne sadrži razradu detalja potrebnih za izvođenje radova.
Projekat izvedenog objekta Projekat izvedenog objekta izrađuje se za potrebe pribavljanja upotrebne dozvole, korišćenja i održavanja objekta. Projekat izvedenog objekta izrađuje se za sve objekte za koje se po odredbama zakona pribavlja građevinska dozvola. Projekat izvedenog objekta je glavni projekat sa izmenama nastalim u toku građenja objekta. Projekat izvedenog objekta ne podleže tehničkoj kontroli, osim kada se izrađuje za potrebe legalizacije objekata. U slučaju da u toku građenja objekta nije odstupljeno od glavnog projekta, investitor, lice koje vrši stručni nadzor i izvođač radova potvrđuju i overavaju na glavnom projektu da je izvedeno stanje jednako projektovanom stanju.
Izrada tehničke dokumentacije Tehničku dokumentaciju za izgradnju objekata može da izrađuje privredno društvo, odnosno drugo pravno lice, odnosno preduzetnik koji su upisani u odgovarajući registar za izradu tehničke dokumentacije.
Tehnička kontrola Glavni projekat podleže tehničkoj kontroli. Tehničku kontrolu glavnog projekta može da vrši privredno društvo, odnosno drugo pravno lice i preduzetnik koji ispunjavaju uslove za izradu tehničke dokumentacije propisane zakonom i koje odredi investitor. Tehničku kontrolu glavnog projekta ne može da vrši odgovorni projektant koji je izradio taj projekat, odnosno koji je zaposlen u privrednom društvu koje je izradilo taj projekat ili preduzeću koje je investitor. Organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, dužan je da trajno čuva jedan originalni primerak dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska dozvola Investitor je dužan da trajno čuva jedan originalni ili na propisan način kompletiran primerak tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata
građevinska dozvola sa svim izmenama i dopunama izvršenim u toku građenja i svim detaljima za izvođenje radova.
Zahtev za izdavanje građevinske dozvole Uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže se: 1) lokacijska dozvola; 2) glavni projekat u tri primerka sa izveštajem o izvršenoj tehničkoj kontroli; 3) dokaz o pravu svojine, odnosno pravu zakupa na građevinskom zemljištu; 4) dokaz o uređivanju odnosa u pogledu plaćanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta; 5) dokaz o uplati administrativne takse Za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, uz zahtev prilaže se i overena saglasnost tih lica, a ako se radovi izvode na pripajanju ili pretvaranju zajedničkih prostorija u stan, odnosno poslovni prostor u stambenim zgradama, odnosno nadziđivanju stambene zgrade, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom. Organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, po prijemu zahteva proverava da li zahtev sadrži propisane dokaze i da li je glavni projekat urađen u skladu sa pravilima građenja sadržanim u lokacijskoj dozvoli Ako nadležni organ utvrdi da glavni projekat nije urađen u skladu sa pravilima građenja sadržanim u lokacijskoj dozvoli, obavestiće investitora o uočenom nedostatku u roku 8 dana od dana prijema zahteva i naložiti mu da, u roku od 30 dana, uskladi glavni projekat sa pravilima građenja sadržanim u lokacijskoj dozvoli. Ako investitor u propisanom roku ne učini usklađivanje nadležni organ će rešenjem odbiti zahtev. Nadležni organ je dužan da, kad utvrdi da dostavljeni glavni projekat nije urađen u skladu sa pravilima građenja sadržanim u lokacijskoj dozvoli, o tome obavesti Inženjersku komoru Srbije, radi pokretanja postupka pred sudom časti.
Građevinska dozvola sadrži, naročito, podatke o: 1) investitoru; 2) objektu čije se građenje dozvoljava sa podacima o gabaritu, spratnosti, ukupnoj površini i predračunskoj vrednosti objekta; 3) katastarskoj parceli na kojoj se gradi objekat; 4) postojećem objektu koji se ruši ili rekonstruiše radi građenja; 5) roku važenja građevinske dozvole i roku završetka građenja; 6) dokumentaciji na osnovu koje se izdaje.
Ako je pre početka građenja objekta potrebno ukloniti postojeći objekat ili njegov deo, uklanjanje se nalaže građevinskom dozvolom. Građevinska dozvola se izdaje rešenjem, u roku od 8 dana podnošenja urednog zahteva. Sastavni deo rešenja je glavni projekat Građevinska dozvola izdaje se za ceo objekat, odnosno za deo objekta, ako taj deo predstavlja tehničku I funkcionalnu celinu. Pripremni radovi se izvode na osnovu građevinske dozvole Pripremni radovi za objekte pod nadležnošću RS kao i za objekte bruto razvijene građevinske površine preko 800 m2, mogu se izvoditi i na osnovu posebne građevinske dozvole Uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole za napred navedene objekte , prilaže se rešenje o lokacijskoj dozvoli i glavni projekat za izvođenje pripremnih radova. Rešenje donosi organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, u roku od 8 dana od dana podnošenja uredne domumentacije.
Rok važenja građevinske dozvole Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova, u roku od 2 godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola.
Izmena rešenja o građevinskoj dozvoli usled promena u toku građenja Ako u toku građenja objekta, odnosno izvođenja radova, nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu i glavni projekat, investitor je dužan da podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole. Izmenom se smatra svako odstupanje od položaja, dimenzija, namena i oblika objekta utvrđenih u građevinskoj dozvoli i glavnom projektu. Uz zahtev prilaže se novi glavni projekat sa nastalim izmenama u toku građenja. Ako organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole utvrdi da su nastale izmene u skladu sa važećim planskim dokumentom, doneće rešenje o izmeni građevinske dozvole u roku od 15 dana od dana prijema uredne dokumentacije.
Posebni slučajevi građenja, odnosno izvođenja radova bez pribavljene građevinske dozvole Ako se objekat gradi neposredno pred nastupanje ili za vreme elementarnih nepogoda, kao i radi otklanjanja štetnih posledica od tih nepogoda, neposredno posle njihovog nastupanja, i u slučaju havarije na energetskim
objektima ili telekomunikacionim sistemima, kao i u slučaju rata ili neposredne ratne opasnosti. Navedeni objekat može ostati kao stalni, ako investitor pribavi građevinsku dozvolu, odnosno rešenje ako je u pitanju izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, adaptacija, sanacija i promena namene objekta bez izvođenja građevinskih radova, odnosno promena namene objekta, u roku od jedne godine od dana prestanka opasnosti koje su prouzrokovale njegovo građenje,odnosno izvođenje radova. Ako investitor ne pribavi građevinsku dozvolu za objekat u propisanom roku, dužan je da takav objekat ukloni u roku koji odredi organ nadležan za poslove građevinske inspekcije, a koji ne može biti duži od 30 dana.
Izgradnja objekata i izvođenje radova za koje se ne izdaje građevinska dozvola Jednostavni objekti koji se grade na istoj katastarskoj parceli na kojoj je sagrađen glavni objekat ( staze, platoi, vrtni bazeni i nadstrešnice osnove do 10 m2, dečja igrališta, kolski prilazi objektima širine 2,5 - 3m, solarni kolektori i sl.), koji se izvode tako da ne ometaju izgled zgrada, susedne objekte grobnice i spomenici na groblju; pešačke staze, ploče za obaveštavanje do 6 m2 i druga oprema u zaštićenim prirodnim dobrima pomoćni objekati ,objekti protivgradne odbrane mikrorovovi za optičke i druge kablove i sl.; pojedinačni elektrodistributivni i elektroprenosni stubovi telekomunikaciona sredstva koja se postavljaju ili instaliraju na telekomunikacionim kablovima i mrežama, antenskim stubovi itd. tipski toplovodni priključci; ugradnja unutrašnjih instalacija (gas, struja, voda, toplotna energija i sl.) u postojeći objekat; ograde Izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, adaptacija, sanacija i promena namene objekta bez izvođenja građevinskih radova
Prijava radova Investitor je dužan da organu kojio je izdao građevinsku dozvolu i nadležnom građevinskom inspektoru prijavi početak građenja objekta, 8 dana pre početka izvođenja radova. Prijava sadrži datum početka i rok završetka građenja, odnosno izvođenja radova
Ako je građevinsku dozvolu izdalo Ministarstvo, odnosno autonomna pokrajina, prijava se podnosi i građevinskoj inspekciji na čijoj teritoriji se nalazi objekat za koji se podnosi prijava početka izvođenja radova. Rok za završetak građenja počinje da teče od dana podošenja prijave
Priprema za građenje Pre početka građenja investitor obezbeđuje: obeležavanje građevinske parcele, regulacionih, nivelacionih i građevinskih linija, u skladu sa propisima kojima je uređeno izvođenje geodetskih radova; obeležavanje gradilišta odgovarajućom tablom, koja sadrži: podatke o objektu koji se gradi, investitoru, odgovornom projektantu, broj građevinske dozvole, izvođaču radova, početku građenja i roku završetka izgradnje. Građenje objekata, odnosno izvođenje radova može da vrši privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik, koji su upisani u odgovarajući registar za građenje objekata, odnosno za izvođenje radova – izvođač radova. Građenje objekta, odnosno izvođenje radova u nadležnosti ministarstva može da vrši privredno društvo, odnosno drugo pravno lice koje je upisano u odgovarajući registar za građenje te vrste objekata, odnosno za izvođenje te vrste radova, koje ima zaposlena lica sa licencom za odgovornog izvođača radova iodgovarajuće stručne rezultate. Izvođač radova je dužan da: 1) pre početka radova potpiše glavni projekat; 2) rešenjem odredi odgovornog izvođača radova na gradilištu; 3) odgovornom izvođaču radova obezbedi ugovor o građenju i dokumentaciju na osnovu koje se gradi objekat; 4) obezbedi preventivne mere za bezbedan i zdrav rad, u skladu sa zakonom. Izvođač radova podnosi organu koji je izdao građevinsku dozvolu, kao i opštinskoj upravi na čijoj se teritoriji gradi objekat, izjavu o završetku izrade temelja. Izvođač uz izjavu o završetku izrade temelja prilaže geodetski snimak izgrađenih temelja, u skladu sa propisima kojima je uređeno izvođenje geodetskih radova.
Nadležni organ, u roku od 3 dana od dana prijema izjave vrši kontrolu usaglašenosti izgrađenih temelja i o tome izdaje pismenu potvrdu. Ako nadležni organ po izvršenoj kontroli utvrdi da postoji odstupanje geodetskog snimka izgrađenih temelja u odnosu na glavni projekat, odmah će obavestiti građevinskog inspektora o ovoj činjenici, sa nalogom da se započeti radovi obustave do usaglašavanja izgradnje temelja sa glavnim projektom. Izvođač radova pismeno upozorava investitora, a po potrebi i organ koji vrši nadzor o nedostacima u tehničkoj dokumentaciji i nastupanju nepredviđenih okolnosti koje su od uticaja na izvođenje radova Odgovorni izvođač je dužan da: 1) izvodi radove prema dokumentaciji na osnovu koje je izdata građevinska dozvola, odnosno glavnom projektu, u skladu sa propisima, standardima, uključujući standarde pristupačnosti tehničkim normativima i standardu kvaliteta koji važe za 1) pojedine vrste radova, instalacija i opreme; 2) organizuje gradilište na način kojim će obezbediti pristup lokaciji, obezbeđenje nesmetanog odvijanja saobraćaja, zaštitu okoline za vreme trajanja građenja; 3) obezbeđuje sigurnost objekta, lica koja se nalaze na gradilištu i okoline (susednih objekata i saobraćajnica); 4) obezbeđuje dokaz o kvalitetu izvršenih radova, odnosno ugrađenog materijala, instalacija i opreme; 5) vodi građevinski dnevnik, građevinsku knjigu i obezbeđuje knjigu inspekcije; 6) obezbeđuje merenja i geodetsko osmatranje ponašanja tla i objekta u toku građenja; 7) obezbeđuje objekte i okolinu u slučaju prekida radova; 8) na gradilištu obezbedi ugovor o građenju, rešenje o određivanju odgovornog izvođača radova na gradilištu i glavni projekat, odnosno dokumentaciju na osnovu koje se objekat gradi
Stručni nadzor Investitor obezbeđuje stručni nadzor u toku građenja objekta, odnosnoizvođenja radova za koje je izdata građevinska dozvola Stručni nadzor obuhvata: kontrolu da li se građenje vrši prema građevinskoj dozvoli, odnosno prema tehničkoj dokumentaciji po kojoj je izdata građevinska dozvola; kontrolu i proveru kvaliteta izvođenja svih vrsta radova i primenu propisa, standarda i tehničkih normativa, uključujući standarde pristupačnosti; kontrolu i overu količina izvedenih radova;
proveru da li postoje dokazi o kvalitetu materijala, opreme i instalacija koji se ugrađuju; davanje uputstava izvođaču radova; saradnju sa projektantom radi obezbeđenja detalja tehnoloških i organizacionih rešenja za izvođenje radova i rešavanje drugih pitanja koja se pojave u toku izvođenja radova. Stručni nadzor može da vrši lice koje ispunjava uslove propisane zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova. U vršenju stručnog nadzora na objektu ne mogu da učestvuju lica koja su zaposlena u privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu ili preduzetničkoj radnji koje je izvođač radova na tom objektu, lica koja vrše inspekcijski nadzor, kao i lica koja rade na poslovima izdavanja građevinske dozvole u organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole
TEHNIČKI PREGLED OBJEKTA Podobnost objekta za upotrebu utvrđuje se tehničkim pregledom. Tehnički pregled objekta vrši se po završetku izgradnje objekta, odnosno svih radova predviđenih građevinskom dozvolom i glavnim projektom, odnosno po završetku izgradnje dela objekta za koji se može izdati upotrebna dozvola u skladu sa zakonom, u roku od 30 dana od dana prijema zahteva za izvršenje tehničkog pregleda objekta. Tehnički pregled može se vršiti i uporedo sa izvođenjem radova na zahtev investitora, ako se po završetku izgradnje objekta ne bi mogla izvršiti kontrola izvedenih radova Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno materijala, opreme i instalacija
Komisija za tehnički pregled objekta Tehnički pregled objekata za koje je građevinsku dozvolu donelo Ministarstvo, vrši komisija koju obrazuje ministar nadležan za poslove građevinarstva ili privredno društvo, odnosno drugo pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova i koje je upisano u odgovarajući registar za obavljanje tih poslova. Tehnički pregled objekta za koje je građevinsku dozvolu izdao nadležni organ autonomne pokrajine, vrši komisija koju obrazuje taj organ ili privredno društvo, odnosno drugo pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova i koje je upisano u odgovarajući registar za obavljanje tih poslova.
Tehnički pregled objekta za koje je građevinsku dozvolu izdala jedinica lokalne samouprave, vrši komisija koju obrazuje organ nadležan za poslove građevinarstva jedinice lokalne samouprave ili privredno društvo, odnosno drugo pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova i koje je upisano u odgovarajući registar za obavljanje tih poslova. Tehnički pregled objekta obezbeđuje investitor, u skladu sa zakonom. U vršenju tehničkog pregleda može da učestvuje lice koje ispunjava uslove za odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova za tu vrstu objekata.
IZDAVANJE UPOTREBNE DOZVOLE Objekat se može koristiti po prethodno pribavljenoj upotrebnoj dozvoli. Organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole izdaje rešenjem upotrebnu dozvolu, u roku od 7 dana od dana prijema nalaza komisije za tehnički pregled kojim je utvrđeno da je objekat podoban za upotrebu. Upotrebna dozvola izdaje se za ceo objekat ili za deo objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti ili je za građenje tog dela objekta doneta posebna građevinska dozvola. Upotrebna dozvola se izdaje kada se utvrdi da je objekat, odnosno deo objekta podoban za upotrebu. Pre izdavanja upotrebne dozvole nadležni organ proverava da li je investitor izvršio sve uplate. Upotrebna dozvola sadrži i garantni rok za objekat i pojedine vrste radova utvrđene posebnim propisom. Organ nadlžan za donošenje upotrebne dozvole odbiće rešenjem zahtev za izdavanje upotrebne dozvole ako investitor nije uklonio objekte izgrađene u okviru pripremnih radova. Upotrebna dozvola se dostavlja investitoru i nadležnom građevinskom inspektoru može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja. Kada je donosilac rešenja ministarstvonadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine,ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor u roku od 30 dana od dana dostavljanja
POJAM UGOVORA Zaključiti ugovor, to znači finalizirati jedan proces pregovora koji se završavaju trenutkom potpisivanja Ugovor predstavlja čin realizovanja volja ugovornih strana.
Ugovor je osnovni pravni instrument kojim se odvija pravni promet i on predstavlja najznačajniji oblik pravnog posla. Kao osnovni izvor obligacija Ugovor vezuje ugovornice kao zakon ( pacta sunt servanda). Sloboda ugovoranja je prinudnim propisima, javnim poretkom i moralom ograničena. Prinuda može biti izražena prinudnim propisima (ad alterum) a može biti i unutrašnja, po poreklu moralna (ad agenti). Ugovor predstavlja saglasnost volja ugovornih strana čiji je dvostrani pravni posao usmeren ka stvaranju, ukidanju ili promeni određenog pravnog odnosa. Kvalitetno sačinjen ugovor predstavlja preduslov za kvalitetno i u roku ispunjenje ugovornih obaveza. Sam put od pregovora do zaključenja ugovora je ispunjen saglasnošću volja ugovornih strana.
SAGLASNOST O BITNIM USLOVIMA PREGOVORA Osnovni i bitni uslovi ugovora a samim tim i pregovora su saglasnost volja, predmet, osnov i forma ugovora. Sadašnja pravna praksa odnosno pravna doktrina, vrše podelu između objektivno i subjektivno bitnih uslova ugovora. Objektivno bitni uslovi su oni uslovi koji su neophodni da se određeni ugovor može zaključiti, dok su subjektivno bitni oni uslovi koji su objektivno nevažni, ali za jednu drugu ili obe ugovorne strane predstavljaju subjektivno bitan uslov
POJAM UGOVORA O GRAĐENjU UGOVOR O GRAĐENjU JE Ugovorne strane Investitor – Naručilac radova i izvođač - preduzimač predstavljaju ugovorne strane kod ugovora o građenju. Investitor i izvođač su dužni da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja i pri ispunjavanju svojih obaveza postupaju sa pažnjom dobrog privrednika. Dužnost im je da blagovremeno obaveste drugog ugovarača o činjenicama čije nastupanje utiče na ispunjenje samog ugovora.
Investitor radova (Naručilac) je pravno ili fizičko lice koje poseduje određeni kapital. Investitor je ono lice koje je ugovorom zaključenim sa izvođačem ustupilo izvođaču izvođenje određenih radova i za to se obavezalo da plati određenu cenu . Pored investitora naručiocem se smatra i izvođač radova koji je trećem licu ugovorom ustupio izvođenje određenih radova Izvođač radova je isključivo pravno lice registrovano za tu vrstu delatnosti sa kojim je Investitor radova zaključio ugovor o građenju. Pored glavne obaveze da izgradi ili rekonstruiše objekat kvalitetno i u roku obaveze izvođača radova predstavljene su i kroz obaveze administrativne prirode koje su propisane Zakonom o planiranju i izgradnji Odnosi iz ugovora o građenju su suviše složeni da bi u potpunosti mogli biti uređeni ugovorom koji ugovarači sastavljaju.Nužno je da se u ugovoru prilože određene isprave, dokumenta za koje se ugovoro predviđa da su sastavni delovi ugovora Obično se radi o ponudi izvođača radova,investicionoj tehničkoj dokumentaciji i dinamičkom planu radova. Izvođač radova je dužan da: 1) pre početka radova potpiše glavni projekat; 2) rešenjem odredi odgovornog izvođača radova na gradilištu; 3) odgovornom izvođaču radova obezbedi ugovor o građenju idokumentaciju na osnovu koje se gradi objekat; 4) obezbedi preventivne mere za bezbedan i zdrav rad, u skladu sa zakonom. Izvođač radova podnosi organu koji je izdao građevinsku dozvolu, kao i opštinskoj upravi na čijoj se teritoriji gradi objekat, izjavu o završetku izrade temelja. Izvođač uz izjavu o završetku izrade temelja prilaže geodetski snimak izgrađenih temelja, u skladu sa propisima kojima je uređeno izvođenje geodetskih radova Izvođač radova određuje odgovornog izvođača radova koji rukovodi građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova.
Predmet ugovora o građenju Pod predmetom ugovora o građenju podrazumeva se izvođenje određenih građevinskih radova namenjenih izgradnji novih ili proširenju, odnosno održavanju postojećih građevinskih objekata. Pod predmetom ugovora o građenju objekata podrazumeva se niz radova: od prethodnih ispitivanja terena, pa do obavljanja konkretnih radova u vezi
sa izgradnjom građevinskih objekata pa sve do konačne primopredaje objekta i otpočinjanja njegovog korišćenja. Predmet ugovora o građenju je građevinski objekat ili deo objekta koji čini ekonomsko-tehničku celinu a odnosi se na izgradnju građevinskog objekta , na ugrađivanje i motažu uređaja ili opreme, na rekonstrukciju ili adaptaciju postojećeg objekta. Uzanse o građenju nalažu da objekat mora biti zaokružena funkcionalna celina Predmet ugovora o građenju može biti: građenje određenog objekta u celini ili građenje dela koji predstavlja ekonomsku i tehničku celinu, ili građenje objekta koji predstavlja tehničku celinu koja se samostalno ne može koristiti(npr.most na putu u izgradnji), rekonstrukcija ili adaptacija postojećeg objekta ili izvođenje određenih radova ili vrste radova na postojećem objektu ili objektu i izgradnji Predmet ugovora o građenju zbog njegove složenosti nije moguće potpuno odrediti ugovorom o građenju Iz tog razloga tehnička dokumentacija na onovu koje se izvode radovi predstavlja sastavni deo ugovora o građenju Izmene predmeta ugovora odnosno odstupanje od tehničke dokumentacije na osnovu koje se radovi izvode mogu zavisiti od volje investitora a mogu biti posledica određenih nepredviđenih okolnosti kao što su npr.neočekivana pojava vode(ZOO) ili npr.potreba da se obezebedi stabilnost objekta(Uzanse) itd. Do izmene predmeta ugovora može doći i zbog drugih nepredviđenih okolnosti kao što je nestašica određenog materijala na tržištu, elemenata ili opreme za ugrađivanje u kom slučaju se nužno mora koristiti drugi materijal naravno kada je to moguće Viškovi ili manjkovi radova takođe predstavljaju izmenu predmeta ugovora
Izmena predmeta ugovora po pravilu povlači za sobom odgovarajuću izmenu ugovorene cene i roka za izvođenje radova
Cena radova Cena radova predstavlja bitan elemenat ugovora jer plaćanje ugovorene cene je najvažnija ugovorna obaveza investitora što proizilazi iz činjenice da je uredna naplata izvođaču osnovni izvor sredstava za nesmetani rad. Ugovorne strane je sporazumno utvrđuju, što znači da se i izmene ugovorene cene uređuju ugovorom Obaveza investitora po čl. 637 ZOO je da izvođaču isplati određenu cena koja mora biti određena ili odrediva ( tržišna cena građevinskog objekta).
Svaki ugovor o građenju treba da sadrži ugovorenu cenu za radove koji se izvode po ugovoru. Ugovorom o građenju cena radova može da bude određena: po jedinici mere ugovorenih radova (jedinična cena); u ukupnom iznosu za ceo objekat (ukupno ugovorena cena). Navedena odredba o načinu odeređivanja cene građevinskih radova je dispozitivnog kataktera što znači da se investitor i izvođač radova prilikom zaključenja ugovora mogu sporazumeti i o drugim metodama određivanja cene.
Jedinična cena Kada se cena građevinskih radova utvrđuje po jedinici mere onda se to najčešće čini prema metru kvadratnom. Konačni obračun je tada jedino moguć po okončanju radova Podložna je promenama tokom gradnje Prema uzansama o građenju (br.22) jedinična cena odnosi se kako na viškove tako i manjkove radova, ukoliko ne prelaze više od 10% od ugovorenih količina radova. U slučaju da prevazilaze taj procentualni deo ugovorne strane mogu tražiti reviziju cene. Kod hitnih nepredviđenih radova ZOO propisuje da izvođač ima pravo na pravičnu nakanadu za iste. Ukoliko bi ugovorena cena gradnje znatno bila povećana zbog ovih radova investitor može raskinuti ugovor, i u tom slučaju platiti izvođaču odgovarajući deo cene za već izvršene radove Ugovaranje radova na osnovu unapred pripremljenog predmera i predračuna ima više prednosti od kojih je najvažnija da se postiže jednaka startna pozicija za izvođače i obezbeđuje jednaki izbor najpovoljnijeg izvođača. Izvođač ima jasnije parametre za za planiranje izvođenja radova i naručivanje materijala
Ukupna- paušalan cena Ovaj tip cene ugovara se za izvođenje radova na građevinsko-investicionim objekatima za koje se ne traži specifikacija količine radova. Paušalna cena kod ugovora o građenju ne utvrđuje se kao fiksna već se izvođaču ostavlja mogućnost menjanja ugovorene bruto cene u slučajevima kada on nije mogao uticati na njenu promenu
Fiksna cena Izvođač i Investitor posla mogu ugovoriti da se ugovorena cena neće menjati ako posle zaključenja ugovora dođe do povećanja cena elemenata na osnovu
kojih je cena određena(u slučaju da su uslovi poslovanja u državi tako stabilni da se u dužem vremenskom periodu cene ne menjaju). Međutim, izvođač može, iako je ugovoreno da se cena neće menjati , da zahteva izmene cene radova ako su se cene elemenata na osnovu kojih je cena određena povećale u tolikoj meri da bi trebalo da cena radova bude veća za više od 10% (ZOO). I u ovom slučaju, izvođač radova može zahtevati razliku u ceni koja prelazi 10%, osim ako je do povećanja cene došlo posle njegovog padanja u docnju. Ovakav izuzetak od ugovorene fiksne cene građevinskih radova zbog promenjenih okolnosti moguć je i kada je ugovorena jedinična cena i paušalna tj. ukupna cena. U pravnoj praksi prihvaćen je stav da ni ugovorena odredba o fiksnoj ceni, uz klauzulu «ključ u ruke» neće isključiti mogućnost izmene ugovorne cene zbog promenjenih okolnosti. Interesantno je da se izvođač i Investitor mogu pre zaključenja ugovora sporazumeti da nikakvo povećanje cene, čak ni 10%, neće uticati na cenu radova.
Klizna skala Metod klizne skale predstavlja matematičku formulu kojom se u toku izvođenja građevinskih radova omogućava izvođaču da vrši izmenu ugovorene cene. Na nju poseban uticaj imaju nepredvidive okolnosti na koje izvođač nije mogao da utiče i koje su nastale bez njegove krivice, a to su: nepredviđene prirodne pojave, inflatorna kretanja, nekontrolisani porast cena građevinskog materijala ili radne snage. Klizna skala predstavlja zaštitnu klauzulu koja ugovorenu cenu vezuje za kretanje cene radne snage ili građevinskog materijala. Promena troškova života utvrđuje se na osnovu tačnih podataka nadležnih organa. Metoda klizne skale determinisana je uticajima neplaniranih i neizbežnih okolnosti na koje izvođač nije mogao da utiče
Izmena cene Izvođač koji je svoju obavezu ispunio u predviđenom roku može da zahteva povećanje cene radova. Ako su se u vremenu između zaključenja ugovora i njegovog ispunjenja povećale cene elemenata na osnovu kojih je određena cena radova, pa bi trebalo da ta cena bude veća za više od 2% izvođač može zahtevati povećanje cene U slučaju da izvođač svojom krivicom nije izveo radove u ugovorenom roku, može da zahteva povećanje cene radova samo ako su se u vremenu između zaključenja ugovora i roka odnosno dana kada je on u obavezi bio da završi ugovornu obavezu povećale cene elemenata, na osnovu kojih je određena
cena radova, tako da bi trebalo da ona prema novim cenama tih elemenata bude veća za više od 5%, osim ako je do povećanja cene došlo posle njegovog padanja u docnju.
Revizija ugovorene cene Revizija ugovorene cene predstavlja cenu koja se izračunava u slučaju da u toku same izgradnje nastanu znatnije promene u troškovima građenja i takva konačna cena građevinskog proizvoda se mora izračunati putem obrasca za izračunavanje klizne skale.
Pravo investitora da traži sniženje ugovorene cene Naspram prava izvođača da traži povećanje cene radova, pojavljuje se i pravo investitora da traži njeno sniženje. Tokom izgradnje ugovorenog građevinskog objekta i važenja ugovora o građenju, cene elemenata koje su bile osnov za utvrđivanje ugovorene cene mogu se povećati, ali i smanjiti. Ako su u vremenu između zaključenja ugovora i ispunjenja obaveze izvođača cene elemenata na osnovu kojih je određena cena radova snižene za više od 2%, a radovi su izvršeni u ugovorenom roku, Investitor ima pravo da traži odgovarajuće sniženje ugovorene cene radova iznad tog procenta (član 639. stav 1 Zakona o obligacionim odnosima). Ako je ugovorom o građenju predviđeno da se ugovorena cena radova neće menjati, a radovi su izvršeni u ugovorenom roku, investitor ima pravo na sniženje ugovorene cene u slučaju da su se cene elemenata na osnovu kojih je formirana ugovorena cena smanjile za toliko da bi ugovorena cena bila niža za više od 10%
Avans Ugovorom o građenju u jednom od njegovih članova najčešće se ugovara isplata i povraćaj avansa. Predviđen je tačan broj dana računajući od datuma stupanja na snagu samog ugovora, i navodi se da je Investitor dužan da na ime avansa uplati u korist izvođača procentualni iznos od ukupno ugovorene cene objekta koji je predmet ovog ugovora. Na primljeni iznos avansa izvođač ne plaća kamatu. Avans se izvođaču najčešće daje radi nabavke materijala i opreme i tako se izbegava uticaj promene cene materijala na tržištu na ugovorenu cenu. Najčešće ugovor predviđa da izvođač mora otpočeti sa vraćanjem primljenog avansa čim naplata po privremenim situacijama za izvršene radove i materijalne isporuke dostigne određeni procentualni iznos koji se ugovara. Primljeni avans se vraća sukcesivno, srazmerno primljenom avansu i vrednosti ugovorenih a ne izvršenih radova.
Zaštita izvođača u slučaju neplaćanja ili zakašnjenja plaćanja od strane investitora U teoriji i paksi uobičajene su dve vrste obezbeđenja izvođača a to je posebno značajno kod gotovinskih poslova kada u ugovoru nije predviđen instrument obezbeđenja plaćanja, i to su:
raskid ugovora na teret investitora; obaveza investitora da plaća kamatu na sve dospele a neplaćene iznose Rokovi u ugovoru o građenju Sniženje i povećanje cene građevinskih radova zavisi od toga da li su ti radovi izvršeni u ugovorenom roku ili ne.
Rok Rok kod ugovora o građenju je veoma značajan jer utiče na ostvarivanje brojnih prava i obaveza ugovornih strana. Taj stav potvrđuje i Zakon o obligacionim odnosima jer u svojim pravnim normama naglašava obavezu izgradnje objekta u ugovorenom roku Rok ispunjenja ugovora se redovno ugovora jer je ispunjenje prava i obaveza vezano za rok. Pored najznačajnijeg roka kome stranke pridaju najveći značaj,a to je rok završetka radova, važno je da ugovorne strane odrede i rok za otpočinjenje radova kao i rok za pojedine faze radova jer od poštovanja ovih drugih rokova često zavisi ishod završetka građevinskog objekta. Početak i trajanje roka za izvođenje radova ugovarači slobodno određuju ugovorom Istovremeno se mogu ugovarati i rokovi za izvođenje pojedinih faza radova predviđenim dinamičkim planom(uzanse) Rokovi za izvođenje pojedinih faza radova su značajni naročito za praćenje dinamike radova i za obračun razlike u ceni zbog promenjenih okolnosti Trajanje roka izvođenja radova određuje se prama određenom datumu od kojeg ugovoreni radovi treba da budu završeni ili utvrđenog broja meseci ili godina u toku kojih ugovoreni radovi treba da budu izvršeni Treba realno odredi rok za izvođenje radova Određivanje roka u zavisnosti od načina ugovaranja radova Izvođenje građevinskih radova na investicionom objektu ugovara se po fazama, grupama radova ili za celokupan projekat. U zavisnosti od načina ugovaranja radova zavisiće i to da li se određeni radovi na objektu preklapaju u ugovorenim rokovima za njihovo izvođenje
za različite radove koji se izvode u isto vreme na određenom investicionom objektu važi ugovorena obaveza izvršenja u određenom roku za svaku pojedinačnu fazu Neophodno je obrazložiti svaki rok za svaku pojedinačnu fazu izvođenja radova Rok za izvođenje radova počinje da teče od dana uvođenja izvođača u posao ako nije drugačije dogovoreno(uzansa 38). Iako posebne uzanse predviđaju napred navedeno ne treba nipošto ugovarati da rok počinje da teče pre nego što je izvođač uveden u posao jer on pre toga ne može faktički a ne sme pravno da izvodi radove. Početak roka u kome se izvođač uvodi u posao
U tačno ugovorenom roku uvođenje izvođača na gradilište je osnovni preduslov da se započne sa izvršenjem predmeta ugovora. Pod uvođenjem izvođača u posao smatra se ispunjenje onih obaveza investitora bez čijeg prethodnog ispunjenja početak radova ili faktički nije moguć ili pravno nije dozvoljen. Uvođenje izvođača u posao sastoji se iz više radnji, i podrazumeva: predaju projektne dokumentacije za izvođenje radova; predaju parcele za izgradnju; osiguranje finansijskih sredstava za izgradnju objekta i predaju sredstava obezbeđenja naplate potraživanja po ugovoru U slučaju ne uvođenja izvođača u posao u ugovorenom roku, nastupaju dve značajne posledice: izvođač ne može da započne sa izvođenjem radova; izvođač ima pravo da raskine ugovor, pod uslovom da ga investitor ni u naknadno ostavljenom primerenom roku ne uvede u posao. Ako je investitor bez svoje krivice sprečen da u određenom roku uvede izvođača u posao, u tom slučaju rok se produžava za onoliko vremena koliko traje delovanje događaja koji ga je sprečio. U praksi, kao opravdan razlog za sprečenost investitora, treba uzimati dejstvo slučaja ili više sile (vis major). Slučajem više sile smatraju se događaji i okolnosti koje sprečavaju i onemogućavaju vršenje ugovornih obaveza. Njihova osnovna karakteristika je to što ugovorne strane ih ne mogu otkloniti, umanjiti ili ukinuti, odnosno po svojoj prirodi su takve da na njih ugovorne strane ne mogu delovati. Svaka od ugovornih strana u slučaju da je pogođena višom silom drugoj ugovornoj strani mora saopštiti početak i prestanak njenog dejstva. Podrazumeva se da strana pogođena višom silom to mora i dokazati na odgovarajući način. Gotovo da nema ugovora o građenju pri čijem zaključenju ugovorne strane nisu predvidele odredbe o slučajevima i dejstvu više sile.
Kao slučajevima više sile smatraju se događaji i okolnosti koje priznaje nadležni sud čija se nadležnost ugovara.
Rok za početak izvođenja radova Kada je Investitor ispunio svoju obavezu uvođenja izvođača u posao, izvođač ima dužnost da započne sa izvdođenjem radova, ali on to ne može učiniti pre nego što mu Investitor preda celokupnu dokumentaciju i preuzeme sve one radnje neophodne za započinjanje i izvođenjem radova. Rok za otpočinjanje izvođenja radova može biti određen konkretno ali i ne mora što se vidi i u posebnim Uzansama o građenju gde se navodi da „ Ako za početak radova rok nije utvrđen, izvođač je dužan da započne radove odmah po uvođenju u posao“. O početku izvođenja radova izvođač je dužan obavestiti investitora bez odlaganja. To obaveštenje je najbolje dati u pismenoj formi jer na taj način upućeno obavštenje znači da izvođač ima pouzdan dokaz o postojanju ove značajne činjenice. Obaveštenje treba da sadrži osnovne podatke o radovima koji se izvode, naziv izvođača i njegovo sedište, mesto izvođenja radova, broj i datum građevinske dozvole, podatke o tome ko je izdao i itd. Ukoliko izvođač ne počne sa radovima odmah po uvođenju u posao, Investitor može da mu ostavi naknadni rok da to učini. Ako izvođač ni u naknadnom roku ne započne s radovima, Investitor ima pravo da raskine ugovor i u tom slučaju da od izvođača zahteva naknadu štete. Investitor može da traži od izvođača da preduzme potrebne mere za obezbeđenjem dinamike radova i njihovim usklađivanjem sa dogovorenim planom izgradnje, u slučaju kada postoji opravdana sumnja od strane investitora da će svi radovi biti završeni u roku kako je ugovoreno
Produženje rokova za izvođenje radova Pored predmeta ugovora i ugovorene cene, rok je takođe izložen čestim izmenama u toku ispunjenja ugovora S obzirom na razloge koji dovode do izmene ugovorenog roka, rok se menja tako što se produžava Produženjem roka odlože se ili sprečava padanje u docnju izvođača a time se svodi na najmanju meru ili isključuju posledice padanja u docnju (naknada štete, ugovorna kazna...) Izvođač ima neposredni interes da zahteva produženje roka u savkom slučaju kada za to ima osnova
Jedino pri nastupanju objektivnih razloga sprečenosti da se izvedu radovi koji se odnose na prirodne događaje ili neispunjavanja obaveza investitora, izvođač može zahtevati produžavanje roka za njihovo izvođenje. U našem pravu produženje roka se posebno uređuje posebnim uzansama o građenju i takvim razlozima se smatraju: slučajevi više sile; mere predviđene odlukama ili drugim aktima nadležnih organa; uslovi za izvođenje radova na zemljištu ili u vodi, koji nisu predviđeni projektnom dokumentacijom; zakašnjenje uvođenja izvođača u posao; neispunjavanje ili neuredno ispunjavanje obaveza investitora (npr. neotklanjanje nedostataka u projektnoj dokumentaciji i sl.); docnja u plaćanju avansa ili iznosa po privremenoj situaciji; kašnjenje u predaji opreme ili drugih stvari koje je Investitor bio u obavezi da preda izvođaču; nepredviđeni radovi za koje prilikom zaključenja ugovora izvođač nije znao ili nije morao da zna; viškovi radova iznad 10% od ugovorene količine radova; događaji koji su predviđeni ugovorom o građenju.
Izvođenje radova Investitor može sve poslove građenja ustupiti jednom izvođaču(podizvođači), što se najčešće dešava, ili može za pojedine vrste radova angažovati posebne izvođače.Ako se angažuje više izvođača investitor mora prilikom ugovaranja rokova da obezbedi tehnološko i vremenski usklađeno izvođenje radova. Nužno je da u takvom slučaju investitor pre zaključenja ugovora obezbedi dinamički plan radova koje ustupa za izvođenje Pod dinamičkim planom u građevinarstvu podrazumeva se program izvođenja radova, a pod rokovima za izvođenje radova podrazumevaju se rokovi za završavanje pojedinih faza koje su predviđene tim planom. Ovo se podrazumeva ako su ugovorne strane tako odredile. Investitor se u toku izvođenja radova stara o ostvarivanju tog plana što znači da mora da nastoji da svaki izvođač izvede svoje radove u predviđenom roku i na taj način omogući izvođenje radova drugih izvođača Kada je ugovorom utvrđeno da su rokovi uz dinamičkog plana obavezni investitor ima sva prava koja mu pripadaju zbog zakašnjenja izvođača U takvom slučaju je dinaimički plan sastavni deo ugvora o građenju
Premija izvođača Premija je nagrada koja se daje učesniku u obligacionom odnosu za nešto što je učinio preko ugovorene obaveze odnosno ispunjenjem iste. U odnosima investitora i izvođača iz ugovora o građenju premija se daje izvođaču ako je radove izveo pre ugovorenog roka. Premija može biti ugovorena u određenom procentu ili promilu od vrednosti radova koji će biti izvršeni pre roka ili u paušalnom iznosu. Ugovorna kazna U cilju obezbeđenja ugovorne discipline ugovorne strane po pravilu unose u ugovor odredbe o ugovornoj kazni za slučaj neurednog ispunjenja obaveza Ugovorna kazna (stipulatio poenae) nije obavezan elemenat ugovora o građenju, ali je svrsishodan institut koji izvođača motiviše da radove izvede u ugovorenom roku. Ona je instrument pojačanja ugovorne discipline izvođača i daje pravo investitoru da zahteva od izvođača da mu plati određeni iznos novca ako zakasni sa izvođenjem radova Ona predstavlja sporazum ugovornih strana kojom se dužnik obavezuje da plati poveriocu određenu svotu novca za slučaj neispunjenja svoje ugovorne obaveze ili ako zakasni sa njenim ispinjenjem. Ugovorom o građenju može da se predvidi ugovorna kazna i zbog neispunjenja ugovora, ali se ona u praksi najčešće predviđa kao obaveza izvođača da investitoru plati određeni novčani iznos za slučaj kašnjenja u izvođenju radova Ako je kazna ugovorena, ali je neizvesno da li je ugovorena zbog neispunjenja ili zbog kašnjenja izvođača, onda se, u smislu člana 270. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, smatra da je ugovorena zbog izvođačevog zakašnjenja sa izvođenjem radova. Investitor ne može da zahteva ugovornu kaznu zbog zakašnjenja izvođača ako je primio ispunjenje obaveze, a nije bez odlaganja saopštio izvođaču da zadržava svoje pravo na ugovornu kaznu. On može izjavu o zadržavanju prava na ugovornu kaznu da saopšti izvođaču u bilo kojoj formi, ali ako je da neformalno neophodno je da je potvrdi preporučenim pismom Ako je investitor pretrpeo štetu zbog zakašnjenja u izvođenju radova od strane izvođača koja je manja od iznosa ugovorne kazne, ima pravo da zahteva ugovornu kaznu, ali ne i naknadu štete. Ovo iz razloga što on ima pravo da zahteva naplatu ugovorne kazne i onda ako nije pretrpeo bilo kakvu štetu zbog izvođačevog zakašnjenja
Vrste ugovora o građenju prema sadržini posla i zadatku koji ima izvođač Naša teorija i praksa razlikuju više vrsta ugovora o građenju i to kroz sledeće klasifikacije: ugovor o građenju u širem smislu, ugovor o građenju u užem smislu, ugovor o građenju „ključ u ruke“, inženjering ugovor menadžment ugovor
Ugovor o građenju u širem smislu Ugovor o građenju u širem smislu je ugovor koji za predmet ima izvođenje celokupnih radova na izgradnji investicionog objekta. On se naziva ugovor o građenju u širem smislu jer obuhvata uopšten pojam izvođenja radova što proističe iz samog imena i predstavlja globalno viđenje ugovora koji u sebi objedinjuje početak i kraj svih radova na predmetnom objektu.
Ugovor o građenju u užem smislu Ugovor o građenju u užem smislu ima za predmet izgradnju građevinskoinvesticionog objekta: visokogradnje, niskogradnje, hidrogradnje i drugih objekata,koji za predmet imaju izvođenje svih instalacija, uređaja i postrojenja na objektima koji služe nameni objekta, obezbeđujući funkcionalnost koja proizilazi iz investicionog programa. Ugovor o građenju u užem smislu se odnosi i na instalcije, uređaje, postrojenja i opremu ako čine tehničko-tehnološku i funkcionalnu celinu tj.ako se ugrađuju u objekat, kao i na građevinske i druge objekte sa uređajima i postrojenjima za zaštitu zemljišta od erozije i drugih štetnih dejstava.
Ugovor o građenju sa klauzulom “ključ u ruke” Ugovor o građenju sa klauzulom “ključ u ruke” (ili nekom drugom sličnom odredbom) jeste ugovor kojim se izvođač samostalno obavezuje da izvrši sve radove potrebne za izgradnju i upotrebu određenog celovitog objekta. Kod ovog tipa ugovora izvođač je dužan da pored navedene obaveze po završetku ugovorenog objekta preda ključeve investitoru u znak simbolične predaje objekta.
Ugovor o građenju „ključ u ruke“, Kod ugovora “ključ u ruke” može biti ugovorena obaveze izvođača i projektovanje, tako da je u praksi vrlo uobičajen naziv za ovu brstu ugovora „projektantski i građevinski ugovor“. Kada se ugovori klauzula “ključ u ruke”, ugovorena cena obuhvata i vrednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje se uticaj manjkova radova na promenu ugovorene cene. Ugovor o građenju sa klauzulom “ključ u ruke” može da bude zaključen sa jednim izvođačem koji je je odgovoran da preda završeni objekat, ili da se na strani izvođača pojavi više učesnika (više izvođača). U tom slučaju, njihova odgovornost prema investitoru je solidarna. Pri izgranji industrijskih i energetskih postrojenja kod ugovaranja kaluzule „ključ u ruke“ od izvođača se traži garancija za izgrađena postrojenja u vidu njegove funkcionalnosti, kao i obaveza nadzora nad radom postrojenja sve dok se ne dostigne određeni kapacitet proizvodnje. Ovakvi ugovori nazivaju se „proizvod u ruke“. U praksi postoje slučajevi u kojima se ugovara da pored obaveze da će izgrađeno postrojenje funkcionisati izvođač preuzima obavezu da će obezbediti prodaju proizvoda u određenom vremenskom periodu, i ta vrsta ugovorenog posla naziva se “poslovi obezbeđenja tržišta”. Ugovor sa klauzulom “ključ u ruke” svakako je najopštiji ugovor o građenju i po mnogo čemu se može smatrati generalnim ugovorom o građenju koji u sebi sadrži elemente drugih mnogobrojnih ugovora iz domena građevinarstva.
Ugovor o inženjeringu Ugovor o inženjeringu je vrsta ugovora o građenju u kome izvođač preuzima na sebe različite obaveze iz domena ugovorenog posla, u koje spadaju: davanje ideje, izrada investicionog programa za određeni objekat, pribavljanje odgovarajuće investiciono-tehničke dokumentacije, vršenje nadzora nad gradnjom objekta, izvođenje celokupnih radova i izgradnja građevinskog objekta, isporuka materijala i opreme, montiranje materijala i opreme, puštanje izgrađenog objekta u pogon Konsalting inženjering obuhvata skup aktivnosti koje prethode aktivnostima fizičkog izvođenja objekta ili su paralelne sa izvođenjem radova ali su ipak odvojene od aktivnosti građenja u užem smislu. Konsalting inženjering
obuhvata pripremu studija izvodljivosti objekta, izrade projekata i pružanje saveta. Kompleksni inženjering u sebi objedinjuje konsalting inženjering i obuhvata još i izvođenje građevinskih radova , montažu i isporuku opreme. Pravna praksa pokazuje da se interesi investitora najbolje štite i ugovorni odnosi strana su pravičnije postavljeni ako se ne mešaju interesi projektovanja i građenja.To nužno dovodi do prihvatanja pravno najboljeg rešenje zasnovanog na činjenici da “konsalting inženjering” ne može obuhvatati izvođenje radova, ili bolje rečeno sve ono što objedinjuje “kompleksni inženjering”.
Menadžment ugovor Za razliku od pomenutih vrsta ugovora gde se iz svega zaključuje da izvođač bar deo radova izvršava svojim resursima, menadžment ugovor izvođača posmatra kao rukovodioca i nadzora na projektu. Iz ovoga sledi zaključak da izvođač preuzima ulogu menadžera, kao organizatora i rukovodioca posla. Uobičajno je da se svi radovi na projektu vrše u podizvođenju, a menadžerov posao se ogleda u tome da on određuje dinamiku radova, vrši nadzor, određuje među rokove, obavlja kontrolu troškova i budžeta projekta, pribavlja materijal i opremu, kao i to da vrši izdavanje radova u podizvođenje. Ovde vidimo da fizički obavljanje posla izvršenja i izvođenja radova obavlja drugo lice a ne izvođač. Zbog kompleksnosti ovakvih odnosa ovi ugovori se zaključuju sa izvođačima stručnog integriteta i priznatih sposobnosti. U ovoj vrsti ugovora možemo naići na termin „agent investitora“ koji predstavlja zastupnika u poslu, ili rukovodioca posla koji može imati status nezavisnog izvođača. Ako se rukovodilac posla pojavljuje kao samostalan, onda se njegova odgovornost proteže na izvršenje radova i prijem od strane investitora. Kada se odnos rukovodioca posla – investitor, pojavljuje kao odnos zastupnika i poslodavca, rukovidilac posla sve radnje vrši u ime investitora, i samim tim preuzima odgovornost.
Vrste ugovora o građenju prema načinu određivanja cene Postoji više metoda određivanja cene kao elementa ugovora o građenju i to su sledeće metode: metod jediničnih cena metod ukupne (paušalne cene) metod fiksne cene ugovoru po metodu cost plus metoda garantovanih najnižih troškovaplaćanje robom
Metod jediničnih cena Ovaj metod se najčešće primenjuje kod izvođenja građevinskih radova gde se cena objekta utvrđuje u ponudi na osnovu predmera i predračuna pojedinih pozicija i stavki tj. normativa i standarda za pojedine vrste radove i jediničnih cena za te vrste radova. Prema konačnom merenju izvršenih radova i njihovih jediničnih cena utvrđuje se konačna cena što predstavlja konačnu cenu izgradnje objekta koja se upisuje u ugovor.
Metod ukupne (paušalne) cene Kod ove metode izvođač prihvata da sve ugovorene radove na objektu izvede za jednu ugovorenu cenu. Ta fiksna cena se određuje unapred i izvođač prema ovom metodu nije dužan da uradi detaljan obračun izvedenih radova jer jedino relevantno i bitno za posao je da taj isti posao obavi, i da je u ugovorenoj ceni obuhvaćen ukupan rad. Izvodi se zaključak da, kada je tako ugovorena cena i u njoj obuhvaćen ukupan rad, nije važno da li je bilo više ili manje radova od onog obima koji je izvođač predviđao
Metod fiksne cene Fiksna cena je takva jedinična ili ukupna cena koja je nepromenljiva, ne podleže nikakvim izmenama, bez obzira na sve okolnosti, naravno ekonomske prirode koje bi se mogle dogoditi u toku izvršenja samog ugovora. Ako je cena određena po jedinici mere to znači da je predviđena cena za svaku vrstu radova od strane izvođača. Konačna cena na osnovu napred navedenog, zavisiće isključivo od količine izvedenih radova kao i fiksnih jediničnih cena iz samog ugovora.
Metod cost plus Ovaj metod se zasniva na ugovaranju investitorove obaveze plaćanja izvođaču novčane sume koju čine stvarni troškovi (direktni troškovi gradnje) građenja uvećani za odgovarajući iznos, što i predstavlja prevod naziva ovog metoda cost plus i on se odnosi na napred navedene radove. Stvarni troškovi građenja se mogu tačno izmeriti i obračunati i pored njih investitor plaća izvođaču odgovarajuću naknadu za profit odnosno dobit, pokriće režijskih troškova i drugo (indirektni troškovi). Osnovna mana cost plus metode se ogleda u tome što ne postoji nikakva sigurnost u pogledu izračunavanja tačne visine sredstava koji su potrebni da se radovi okončaju, a posebno što sam izvođač u ovakvom slučaju nema veliku motivaciju da te troškove smanji i da o njima brine. Iz ovoga vidimo da cost plus metoda u sebi poseduje neizvesnost kod investitora, što i predstavlja njen osnovni nedostatak.
Metod garantovanih najviših troškova Ovom metodom utvrđuje se gornji, odnosno najviši iznos ukupnih troškova koji bi trebalo da bude plaćen izvođaču. To podrazumeva da sve što prevazilazi iznos ovako određenih troškova izvođač će snositi sam. Iz napred navedenog možemo videti da metoda garantovanih najviših troškova predstavlja izmenjenu metodu cost plus, a sve u želji da se smanji rizik investitora.
Plaćanje robom Plaćanje robom predstavlja komplikovaniju varijantu plaćanja jer se ona susreće u ugovorima o građenju industrijskih postrojenja koji u sebi objedinjuju i isporuku same opreme. Pravna praksa pokazuje da postoji problem kompleksnosti takvih ugovora pa se kao najbolje rešenje navodi to da je došlo do odvajanja ugovornog posla posle izgradnje samog objekta od kompenzacionih aranžamana, tako da se plaćanje izgradnje plaća izvođaču u novcu, a ne robom, a izvođač se obavezuje da kupi sada posebnim ugovorom proizvod investitora u ugovorenoj vrednosti.
Vrste „separatnih“ ugovora iz oblasti građevinarstva
Ugovor Ugovor Ugovor Ugovor
o o o o
građevinskom nadzoru projektovanju izradi tehničke dokumentacije izvođenju zanatskih radova
Ugovor o izvođenju završnih i montažnih radova Ugovor o građevinskom nadzoru
Prema ZOO –u izvođač je dužan da investitoru ( nadzoru) omogući stalan nadzor nad građevinskim radovima kao i da vrši kontrolu količine i kvaliteta upotrebljenog materijala. Zakonska obaveza investitora je da imenuje stručni nadzor.
Cilj nadzora se ogleda u ispravnosti i izvršavanju obaveza ugovorenog kroz odgovorno postupanje i primenu zakonskih propisa, odredaba ugovora o građenju kao i projektno-tehničke dokumentacije. Investitor ima pravo da vrši stručni nadzor kod ugovora o građenju sa odredbom «ključ u ruke». Postoji i mogućnost da ugovorne strane ugovore stručni nadzor kao obavezu investitora i tada se odgovornost izvođača radova ublažava. Kada su u pitanju mali objekti, investitor po pravilu ne određuje posebnog nadzornog inženjera zaključivanjem ugovora o građevinskom nadzoru, već se samo pitanje nadzora rešava u okviru ugovora o građenju Kod velikih investicionih građevinskih projekata uobičajno je formiranje nadzorne grupe koju osim glavnog nadzornog inženjera sačinjavaju i nadzorni inženjeri odgovorni za pojedine segmente radova. I u slučaju da se traži nadzor nad svim izvedenim građevinskim radovima nadzorni inženjer ovlašćen je da angažuje specijalne stručnjake za pojedine elemente izgradnje nad kojima vrši nadzor. Investitor može stručni nadzor poveriti svom inženjeru koji je osposobljen za taj posao, projektantu, mada pravna doktrina ima različite stavove po pitanju poveravanja izrade tehničke dokumentacije o izgradnji objekta istom licu koji vrši stručni nadzor. Nadzorni organ je dužan da vrši stručni nadzor i nad radovima podizvođača a izvođač je dužan da mu to omogući. I izvođač radova i nadzorni organ su dužni da postupaju po pravilima struke.
Ugovor o projektovanju Ovaj ugovor se odnosi na početnu fazu angažovanja stručnjaka na izradi projektne dokumentacije. Njena izrada se može poveriti kavlifikovanom investitoru ili izvođaču radova ili nekoj specijalizovanoj projektantskoj organizaciji. Investitor mora vršiti stalni nadzor nad izradom projekata, jer će time ostvariti sve svoje zamisli vezane za izradu ugovorenog objekta. Kontrolu može vršiti i putem angažovanja stručnog konsultanta koji u njegovo ime ili zajedno sa njim pregleda i odobrava dokumentaciju.
Specifičnost ugovora o projektovanju sastoji se u definisanju zadatka koji investitor poverava projektantu kao i definisanju njegove odgovornosti. Sve ostale odredbe ovog ugovora podpadaju pod režim ugovornog prava, tačnije na primenu Ugovora o delu, uz eventualne primese Ugovora o zastupanju i Ugovora o nalogu. Dužnost projektanta ogleda se pre svega u davanju saveta investitoru, o sačinjavanju projektne dokumentacije, kao i svih mogućih informacija koje su od značaja za investitora u pogledu donošenja konačne odluke o pristupanju gradnji. Projektantova odgovornost već počinje sa izradom predloga i prvih skica kao i sa preliminarnim proračunom troškova za izvođenje radova kako bi se kroz to ostvarila namera investitora.
Ugovor o izradi tehničke dokumentacije Predmet obaveze projektanta kod ovog ugovora je stručna usluga u vidu izrade tehničke dokumentacije za izgradnju određenog objekta. Tehničku dokumentaciju prema kojoj će se izvoditi građevinski radovi obezbeđuje investitor i on je dužan da izradu iste poveri organizaciji koja je ovlašćena za vršenje te delatnosti, osim za objekte manje vrednosti koje investitor gradi za svoje potrebe. Tehničku dokumentaciju mogu da izrađuju privredna društva ili druga pravna lica koja su upisana u odgovarajući registar za izradu tehničke dokumentacije. Tehničku dokumentaciju potpisuje odgovorni projektant koji može biti lice sa odgovarajućom stručnom spremom i licencom za projektovanje
Ugovor o izvođenju zanatskih radova Ovaj ugovor može biti zaključen kao samostalan ali u praksi je češća situacija da građevinsko-zanatske poslove izvodi podizvođač na osnovu ugovora koji zaključi sa izvođačem radova. U građevinsko-zanatske radove spadaju radovi koji slede po završetku grubih radova, a to su: elektro-instalacioni, vodoinstalaterski, termički, izolaterski, keramičarski, molero-farbarski i ostali radovi koji prate finalnu fazu izgradnje objekta
Ugovor o izvođenju završnih i montažnih radova Ovaj ugovor takođe spada u grupaciju separatnih ugovora koji nije posebno praćen sudskom praksom i regulisan je odredbama ugovora o građenju i ugovora o delu. Ovaj ugovor se isključivo odnosi na montažu isporučene opreme za određeni investicioni objekat.
