Vivienda Todavia Un Precio Injusto

Fernando Díaz Poblaciones

Vivienda: todavía un precio injusto

@Fernando Díaz Poblaciones, 2015 SafeCreative: 1501092949875

INDICE 1

Porque escribo este libro

2

Lectura del libro electrónico

3 ¿Sabes si el precio de la vivienda está todavía cara o barata? 4

Precio Justo

5

Por qué los precios tienen que bajar

6

Cuánto han bajado los pisos y cuánto bajarán

7

Haciendo visitas y ofertas

8

Madrid

9

Comprar para invertir

10

Porque hay gente que sigue comprando

11

Futuro

12

Comentarios en internet

13

Alquilar

14

Los 9 mandamientos

15

Epílogo

16

Referencias

1 Porque escribo este libro No soy ningún experto inmobiliario. Tampoco he estudiado ningún master al respecto. No trabajo en una agencia inmobiliaria ni en un banco. Tampoco en el Ministerio de Fomento (que actualmente lleva los temas de vivienda). No he estudiado Economía. Nunca he escrito un libro. Simplemente soy una persona que busca piso. Y que lleva buscando más de 10 años. Aunque fuera una pequeña. Solo quería tener mi propio espacio. Al principio no entendía porque los precios seguían subiendo. Y ahora no comprendo porque los precios no bajan con más velocidad. En este libro reflejo todo lo que he podido averiguar. Me sorprende que no se hayan escrito más

libros sobre la burbuja inmobiliaria cuando esta ha sido la principal causa de la crisis que padecemos. Sobre todo libros en los que se explique que hay que hacer para que no vuelva a ocurrir y que de forma objetiva expliquen si el precio que nos pueden estar pidiendo por un piso es adecuado o no. Así que con mi experiencia de búsqueda de compra de un piso y con los conocimientos que he podido ir recopilando, he decidido escribir este libro. Lo he titulado “Vivienda: todavía un precio injusto”. Pero también lo podía haber llamado “Vivienda: el precio razonable”; o “Vivienda: el Precio justo” o “No compres, espera” o “Vivienda: el precio indigno” o “precios Vivienda: todavía incomprensibles” o “precios vivienda: inexplicables”. Todos estos son temas en los que insistiré en este texto. Por una parte, como saber si el precio al que están las viviendas (o el que nos están pidiendo por una vivienda en particular) es justo o razonable. Por otra parte, si

es un buen momento para comprar. Y también sobre si todos podemos acceder a una vivienda digna o no .

2 Lectura del libro electrónico Algunas tablas o gráficas podrían no verse en su totalidad. Eso es debido al tamaño del dispositivo (ebook,tableta,etc.) en el que se este leyendo. Se puede probar a visualizarlas de 3 formas: 1.

Configurando el dispositivo para que visualice el libro en apaisado. En el Kindle touch se consigue apretando en la parte superior de la pantalla, luego en el icono del menú y seleccionando la opción “landscape”

2.

Pulsando sobre la tabla o gráfica conseguiremos que se visualice en toda la pantalla pantalla. Luego podemos desplazar la tabla o gráfica hacía la izquierda o derecha

3.

Disminuyendo el tamaño de la letra.

3 ¿Sabes si el precio de la vivienda está todavía cara o barata? Cuando hablamos de precios razonables o precios justos tengo la impresión de que hay mucha falta de información por parte de la población. Para comprobarlo, me he permitido redactar un rápido test de 10 preguntas. 1-

2-

¿En cuántos años se considera razonable poder pagar una vivienda? a.

2 años de la renta bruta del hogar

b.


c.


d.


¿En cuántos años una familia se paga un piso en Estados Unidos?

3-

4-

a.

5 años

b.

10 años

c.

3,1 años

d.

1 año

¿Cuánto han subido las viviendas nuevas y cuánto el IPC desde 1985 al 2012? a.

Han subido más o menos lo mismo un 175,6%

b.

El IPC ha subido un 175,6% y los pisos un 578,5%

c.

El IPC ha subido un 175,6% y los pisos un 92,4%

Actualmente, ¿España es un país emigrante o inmigrante?

5-

6-

a.

Emigrante. Desde el año 2012 salen más personas que entran.

b.

Inmigrante. Siempre hemos recibido inmigración desde que España entro en el euro.

Que es mayor: ¿las divisas que envían los inmigrantes o las divisas que recibimos de los emigrantes? a.

España es un país rico que está dentro de la UE. Hay muchos inmigrantes que envían más dinero que los pocos emigrantes que hay fuera de España

b.

En España hay una gran crisis y se recibe más dinero de los emigrantes.

Si compro una vivienda como inversión, ¿en cuántos años debería poder recuperar el dinero para que la inversión se considere rentable?

7-

8-

a.

35 años.

b.

25 años.

c.

De 15 a 18 años

En Japón, ¿Ha bajado la vivienda un 85% desde los precios del pico? a.

Si

b.

No

¿Ha habido algún país en el que la vivienda haya bajado más de 7 años seguidos? a.

No, por lo que en España deberían empezar a subir

b.

Si, por ejemplo en Japón los precios no empezaron a subir hasta el cabo de 14 años

9-

En 2007 el interés de un depósito de menos de 1 año fue del 4,5% y en 2013 fue del 1,2%. Pero teniendo en cuenta el IPC, ¿en qué año, en términos reales, he obtenido más dinero? a.

En el 2007, ya que el IPC del 2007 fue del 4,2% y en el 2013 fue del 0,3%

b.

En el 2013, ya que el IPC del 2007 fue del 4,2% y en el 2013 fue del 0,3%

10¿Cuál ha sido el promedio de paro desde 1980 hasta 2010? a.

Un 9%, no es el 5% del pleno empleo pero no está mal

b.

Un 16,8% la tasa más alta de toda la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Ecónomicos)

c.

Un 13%

Respuestas 1.

b

2.

c

3.

b

4.

a

5.

b

6.

c

7.

a

8.

b

9.

b

10. b

La explicación de estas respuestas las iremos viendo a lo largo del libro.

4 Precio Justo Una de las preguntas más difíciles de responder es cual es el precio razonable (u objetivo o justo) que debe tener una vivienda. A esta pregunta se puede responder desde varias perspectivas:

1.

Valor objetivo según los salarios

Miguel Martin, presidente de la Asociación Española de la Banca, opina que el precio de la vivienda no debería superar los 4 años de salario bruto anual [1]. El economista José García Montalvo, profesor de la universidad Pompeu Fabra de Barcelona, comenta que la media histórica anterior a la burbuja se situaba en torno a 4 años de la renta familiar bruta disponible [2] y que lo normal es que se necesiten de 3,8 a 4 años de renta disponible [3]. Y en un artículo de Cinco Días podemos leer que “Está reconocido a nivel mundial que una ratio razonable entre esas dos variables es 3,8 años o 4, o lo que es lo mismo: que el precio de una casa equivalga a cuatro años completos de renta del hogar que la adquiere ” [4]. La forma de saber si una vivienda vale lo que piden según los salarios no es solo compartida

por expertos españoles. También es compartida por expertos internacionales. Sirva como ejemplo el X Estudio Internacional de Asequibilidad de la Vivienda, auspiciado por el gobierno de Nueva Zelanda, y referido al tercer cuatrimestre del 2013. Los países que pueden pagar sus viviendas con una media de tres años de ingresos brutos por hogar o inferior se definen como “accesibles”; los que se mueven entre 3,1 y 4 son “razonablemente accesibles”; entre 4,1 y 5 son “seriamente inaccesibles” y los del 5,1 o más se catalogan como “severamente inaccesibles” [5]. De acuerdo con este informe, los países que obtienen mejor puntuación en este ranking son EE.UU., con un 3.4, e Irlanda, con un 2.8. En contraposición, comprar una vivienda en España en dicho cuatrimestre, de acuerdo al Banco de España, requería un esfuerzo de 6,2 años [6]. El precio de la vivienda en España estaría catalogado como severamente inaccesible.

2.

Valor objetivo según otras formulas

4.2.1 Formula según el rendimiento neto, el tipo de interés y el riesgo de impago En el libro “como sobrevivir al crack inmobiliario” de Borja Mateo, se recoge esta fórmula: Precio objetivo = (precio alquiler-gastos mantenimiento) / ( tipo de interés + riesgo de impago) Los gastos de mantenimiento incluyen los gastos de comunidad, el IBI, las derramas, las reparaciones, etcétera. El tipo de interés es el que aplicaría un banco para prestar el dinero. Es decir para

conceder una hipoteca. Para calcular la prima de riesgo de impago tendremos en cuenta el tiempo que tardamos en recuperar el piso y el riesgo de que no nos paguen. En el libro el autor recoge la siguiente tabla Tasa de morosidad 0%

5%

10%

15%

20%

25%

99% (seis meses)

0,40%

0,50%

0,75%

1,00%

1,35%

1,75%

98% (un año)

0,65%

0,75%

1,00%

1,25%

1,55%

2,00%

97% (un año y medio)

0,85%

1%

1,25%

1,60%

1,90%

2,25%

96% (dos años)

1%

1,50%

1,75%

1,90%

2,15%

2,50%

Recuperación del piso

El valor de recuperación del piso hace referencia al tiempo que puede estar sin generar

valor por un inquilino moroso. El libro supone una vida útil del inmueble de 50 años, tal como lo hace el Sistema General Contable.

4.2.2 Un ejemplo Uno de los pisos que visite en el 2013 estaba en un barrio de los menos valorados de Madrid. El apartamento no me convenció mucho. Era muy pequeño y tenía muchos gastos de comunidad. Hice una justificación de cual podría ser su valor objetivo: Piden 80.000€. Alquiler = 400€ * 12 =4800 Gastos Comunidad= 60€ * 12 Derramas anuales = 150

IBI = 0,581*76000 ( valor catastral )=441,56€ Gastos Anuales = 720 + 150 + 441,56 = 1311,56 El interés medio de las hipotecas de viviendas en octubre del 2013 ha sido del 4,36% [7]. De acuerdo con Asejuris Abogados, el tiempo medio de resolución desde que se interpone la demanda hasta que el inquilino es expulsado de la vivienda oscila entre 4 y 6 meses [8]. Y leyendo las cifras proporcionadas por el Fichero Interno de Morosos la tasa de morosidad de Madrid en el 2012 fue del 18,6% [9], por lo que en la tabla cogeremos el valor más próximo: un 20%. Como riesgo de impago de un valor de recuperación del piso de 6 meses y una tasa de

morosidad de un 20% obtenemos de la tabla un 1,35%. Sustituyendo el resto de los valores obtenemos la siguiente formula: Valor objetivo = (4800-1311,56) / (0,0436 + 0,0135) = 61.094€ Este método tiene el inconveniente de que supone que siempre alquilaremos ese apartamento por 400€. Podría darse el caso de que muy pocos lo quieran por 400€ y que tuviéramos que bajar el precio o dejarlo varios meses vacío para que apareciera un inquilino. Otro inconveniente que veo es que los intereses varían de un año a otro. ¿Cómo puede variar el valor de un piso en función de los intereses de los bancos? Entendería que subieran de precio si han remodelado el edificio, o nos han aumentado los sueldos o se han construido de parques, metro e infraestructuras. Pero no si simplemente han subido los tipos de interés. Una justificación que los precios suban de

acuerdo a los intereses es en que invierten su dinero. Si es alto (interés alto), hay más gente que prefiere invertir en depósitos o bonos. Si el interés de los bancos es más bajo, la gente prefiere invertir en pisos. Otra explicación es que cuando los intereses son más bajos, hay más compradores de primera o segunda residencia demandando piso, y lo que tienen que pagar de hipoteca es menos, por lo que pueden pagar más dinero. Sin embargo esta justificación me parece que no tiene mucho sentido. ¿Os imagináis si cada vez que compramos un coche, una televisión o cualquier otra cosa pagando en efectivo su precio sube o baja porque los intereses de un préstamo son mayores o menores? Pero sobre todo no entra a tomar en cuenta si los 400€ que pedimos por alquiler representan un precio razonable según los salarios que puedan ganar nuestros futuros inquilinos. Tampoco entra a valorar aspectos como el

tamaño de la vivienda, los gastos de comunidad o lo que tenemos que pagar de ITP. Más adelante volveremos a ver cuál podría haber sido una oferta razonable para este apartamento.

4.2.3 PER El PER (del inglés Price Earnings Ratio) es uno de los métodos más utilizados para saber si una inversión es rentable. En el caso de las viviendas representa el número de años en los que recuperaríamos el precio pagado con el alquiler. Borja Mateo aconseja que este número no sea mayor de 18 años para las zonas urbanas y de 9 para las zonas de veraneo. En cambio, el Observatorio de la Coyuntura Económica (OCE) del instituto Juan de Mariana , indica que también se podría tomar un periodo de 15 años ya que es el PER de otros países y otros

activos [10] . En mi opinión este método tiene la ventaja de que es fácil de calcular, pero, tiene la desventaja de que ignora que los precios de los alquileres pueden bajar, lo difícil que puede ser encontrar inquilinos, y el riesgo de que puedan dejar de pagar.

4.2.4 Un ejemplo Para el apartamento del ejemplo anterior: Valor objetivo = (4800-1311,56) * 18 años = 62.791 Me sigue pareciendo un valor muy alto, por el tema de que el alquiler es alto, tal como explique en el apartado anterior. Tomando un PER de 15 años se obtiene un precio objetivo de 52.327€. Para el tamaño y la zona del apartamento

me sigue pareciendo que está por encima de su valor.

3.

Comparación con otros países

Uno de los portales de internet donde aparecen más noticias sobre los precios de la vivienda es idealista. En este sitio los internautas pueden opinar. A lo largo del libro pondré aquellas opiniones que me han parecido interesantes. En el siguiente comentario, un usuario habla de cuándo será el mejor momento de comprar una vivienda [11]: “#8 lunes, 9 enero, 2012 - 13:31 flutedog dice Lo que importa es el precio relativo. Cuando el precio medio de la vivienda en España sea menor que el menor de los precios medios de la vivienda en: Estados Unidos, Reino Unido, Francia, Alemania,

Irlanda.........entonces habrá llegado el momento de pensar en comprar vivienda. Antes sería una estupidez! ¿O es que España es especial para que su vivienda cueste mucho más que países mucho más solventes desde el punto de vista económico? ” Los dos países a los que más se compara la burbuja inmobiliaria española son Japón, Irlanda y Estados Unidos. Tal como había mencionado en el apartado anterior en el tercer cuatrimestre del 2013 en Irlanda se paga una vivienda media con 2,8 años de los ingresos medios anuales y en Estados Unidos con 3,4 años. En Japón el estudio solo incluye 2 grandes zonas metropolitanas, donde una vivienda se paga en 4 años. Pero lo que sí se sabe es que los precios de la vivienda han bajado un 85% desde el pico de la burbuja [12]. La

situación de estos 3 países en cuanto al desempleo a finales de 2012 y el crecimiento demográfico era bastante peor que la de España. Es por ello lógico pensar que en España los precios no son razonables, ya que las viviendas respecto al salario cuestan más que en estos países, el desempleo es peor y la presión demográfica es menor España

Irlanda

Japón

USA

Desempleo [13]

25%

14,7%

4,3%

8,1%

Crecimiento demográfico[14]

-0,243%

0,182%

+0,701%

+0,196%

Años para pagar una vivienda

6

2,8

[4]

3,4

4.

Derecho a la vivienda digna

En la actualidad los españoles tenemos reconocidos una serie de derechos sociales como son los de la sanidad y la educación. ¿Está la vivienda reconocida también como derecho y al mismo nivel? La Constitución Española recoge el derecho a la vivienda en su artículo 47, el cual reconoce lo siguiente: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Dicho artículo queda recogido en el Capítulo

III ("De los principios rectores de la política social y económica") del Título I de la Constitución. Pero tal como expone Esteban Beltrán, Director de Amnistía Internacional, la Constitución Española recoge el acceso a una vivienda digna como un "principio inspirador", pero no como un derecho básico [15]. Esto significa que, por ejemplo, en todos estos años de democracia no se ha admitido ningún recurso de amparo en este sentido, y supone una gran dificultad para que los ciudadanos puedan reclamar dicho derecho ante los tribunales. En la opinión de Esteban, "no puede haber derechos de primera y de segunda clase", por lo que sería necesario reformar la Constitución. Sería un cambio a largo plazo, que implicaría "un referéndum y un proceso complicado", apuntó, pero "hemos visto que si existe acuerdo entre los partidos políticos, se puede hacer de forma

rápida". A medio plazo, Beltrán pidió la aprobación de una ley que regule y garantice este derecho, y anunció la apertura de una investigación por parte de Amnistía Internacional a fin de analizar la situación de este derecho en España. Amnistía Internacional defiende que este derecho quede recogido en la sección de los derechos fundamentales y libertades públicos ya que así los Gobiernos deberían garantizar el acceso a la vivienda y los ciudadanos podrían exigirlo. La ONG alerta que desde 2007 hasta 2010 se han realizado más de 200.000 ejecuciones hipotecarias y que en España existen aproximadamente 1.500.000 infraviviendas [16]. Según el diccionario de la Real Academia Española las infraviviendas son aquellas que no reúnen las condiciones mínimas para ser habitadas.

La aplicación de este derecho es compleja, ya que están implicadas la Administración Estatal, Autonómica y Local. Existen Comunidades autónomas y Ayuntamientos que utilizando como base el derecho a la vivienda, han dictado leyes para su aplicación. Por ejemplo, el Gobierno Vasco presento una ley en enero del 2001 para que ciudadanos sin recursos puedan demandar una vivienda [17]. En diciembre del 2013 el Ayuntamiento de Tarrasa aprobó imponer multas a los bancos que tienen durante 2 años los pisos vacíos [18]. Por su parte La Comunidad de Andalucía en 2013 aprobó la Ley de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda que sanciona a personas jurídicas que mantengan viviendas deshabitadas [19]. En la actualidad esta Ley está recurrida por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional [20].

En enero de 2014 el Ayuntamiento de Parla decidió penalizar a los propietarios de los pisos vacíos (un 90% son de los bancos) con un recargo del 50% en el impuesto del IBI. Dicha medida fue adoptada por unanimidad. El PP también votó a su favor [21] . De forma similar, en Móstoles se han adoptado medidas con el fin de paliar el incumplimiento del fin social de la vivienda [22]. En este ayuntamiento se quiere gravar el IBI hasta un 50% a aquellas viviendas desocupadas de manera permanente. Aunque todavía se han de definir las condiciones para que sean clasificadas como desocupadas de manera permanente, estas podrían incluir el que sean viviendas en las que no haya nadie empadronado, no halla consumos de agua y electricidad, etcétera. Esta decisión también ha sido adoptada por unanimidad En otros países europeos este tipo de medidas están mucho más extendidas y existen impuestos

especiales para los propietarios de las viviendas que las tengan vacías [23]. O incluso se las puede quedar el Gobierno o está permitido que sean ocupadas. Por ejemplo, en Holanda la ocupación de casas es legal si han permanecido vacías más de un año. En Dinamarca hay multas para los propietarios de pisos que hayan estado cerradas más de 6 semanas. En Reino Unido existen penalizaciones para los propietarios de vivienda vacía. También se permite la incautación si han permanecido vacías más de 6 meses y existe una Agencia Estatal de Vivienda Vacía. Y en Francia hay tasas a los propietarios (personas jurídicas) que tengan pisos desocupadas durante 2 meses en poblaciones con ciertas características.

5.

ITP y Plusvalía Municipal

Una vez visto que los precios de las viviendas no se corresponden con la situación española (salarios, comparación con otros países, rentabilidad en alquiler, …) y que no se cumple el derecho a la vivienda digna, resulta interesante revisar si los impuestos que se pagan por ellas son los adecuados. El principal impuesto a pagar en las viviendas de segunda mano es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Suele representar un 7% del precio por el que se ha pagado la vivienda. Sin embargo los Ayuntamientos fijan otro valor, que en muchas ocasiones suele ser mayor al que se ha pagado por el piso. Es el llamado Valor Mínimo de Referencia [24]. Según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) estos valores de referencia

pueden estar inflados hasta un 30% (en Madrid un 20%) [25]. La asociación, que reúne a 1.200 empresas de la mediación inmobiliaria en España, asegura que esta situación se da en la mayoría de las comunidades autónomas, que tienen transferidos estos tributos. Las únicas comunidades en las que no se ha apreciado aún este desfase son Baleares y la Comunidad Valenciana. Otro impuesto que hay que pagar en el caso de sucesiones es el de la plusvalía municipal. Técnicamente se lo denomina Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos. Los ayuntamientos tienen unas tablas con los porcentajes fijos sobre los que hay que pagar. Estos coeficientes varían según el número de años que han pasado desde el último valor del inmueble [26]. El problema es que no han tenido en cuenta que este valor puede haber disminuido. Es decir hay que pagar un impuesto por algo que según los ayuntamientos ha subido de precio y según el

mercado, si lo intentas vender, ha bajado de precio. Existen ya sentencias favorables de Tribunales Superiores de CCAA’s [27]. Pero hay que recurrir. Esperemos que en el futuro los Ayuntamientos puedan considerar desde el principio que el valor actual de muchos pisos está sobrevalorado y por eso hay que corregirlo. En algunas Comunidades Autónomas es tanto lo que hay que pagar por el impuesto de sucesiones que muchos herederos optan por renunciar a la vivienda heredada porque no tienen dinero para pagar dicho impuesto. Entre 2007 y 2012 las renuncias a herencias se han duplicado [28]. Incluso se ha dado el caso de dos hermanos que han heredado 5 viviendas y tienen que pagar 137.000 euros [29]. Pero no tienen dinero y tampoco consiguen vender ninguna vivienda. Y la Junta de Andalucía antes de embargarles las viviendas para saldar el impuesto, prefiere

embargar el sueldo de uno de los hermanos.

Solo vería justificado que el Ayuntamiento reciba mayores plusvalías cuando se van a obtener grandes beneficios respecto al precio de compraventa original y en el apartamento, edificio o barrio se han hecho mejoras a cargo del dinero público. Por ejemplo renovación de la caldera, instalación de ventanas con climalit, renovación de la estructura del edificio, construcción de un parque, de un metro, etc.

6.

VPO

La principal solución que han ofrecido los Ayuntamientos y CCAA’s para que la población con menos recursos pueda acceder a una vivienda, por un precio razonable a su sueldo, ha sido las Viviendas de Protección Oficial. Estas, según el tiempo y sus modalidades, han pasado por varios nombres VPO ,VPPL, … Pero comprar un piso de protección oficial era muy difícil. O los criterios económicos eran muy estrictos o si eran menos estrictos se presentaba mucha gente y tenía que tocarte en un sorteo. La única manera que vi de hacerme con un piso de estas características era comprar uno de segunda mano. El primer piso que vi de VPO de segunda mano fue en 2009 y estaba por Latina. Se trataba de un conjunto de edificios que, en parte, eran de realojo. Era interior y daba a un patio de unos 30m*10m donde debían de jugar niños. Me quedé sorprendido por lo sucio que estaba el patio.

Había mucha basura esparcida. A los pocos días visite una VPO en Vallecas. La vendía una agencia inmobiliaria de RedPiso. Pedían 2000€ demás sobre el precio oficial. Se lo comenté al agente inmobiliario y me respondió que era perfectamente legal. En el 2011 otra agencia me enseñó otro piso en Latina (calle Cullera). Pedían 110.000€, de los cuales 25.000€ había que pagar en negro. Fui a preguntar a la oficina de vivienda de Madrid y me respondieron que “oficialmente” valía 85.000€ y que no se podía pedir más por ese piso, incluso si habían hecho reformas. Podía incluso presentar una denuncia, incluyendo, por ejemplo, el anuncio de internet, donde figurase el nombre de la calle y el número. Lo que no sabía es que en los años sucesivos vería pisos que ya estaban por el precio oficial o incluso a un precio menor.

Por ejemplo en San Chinarro, uno de los barrios nuevos de Madrid, vendían un piso de protección oficial por el que no pedían dinero negro, es decir, estaba a su precio “oficial”. Me informé por internet, y en alguna página web ponía que justo esa calle es problemática porque hay gente que vende drogas, hay vecinos que no cuidan los elementos comunes y hay delincuencia. Y pensé que si en un futuro iba a tener hijos no me gustaría que mis vecinos les vendieran drogas, o que vieran peleas en la calle. Este piso, aun estando a buen precio, tardó en venderse varios meses. Otro piso en Carabanchel se vendía por 50.000€. El comercial con el que hablé por teléfono me comentó que es la peor zona de Carabanchel y que era un edificio conflictivo. Los ascensores estaban estropeados y no se arreglaban porque los vecinos no se habían puesto de acuerdo en pagarlo. Se ve que había muchos morosos. También me contó que había mucha gente bajando

y subiendo por la escalera porque allí se vendía droga. Como se puede ver las viviendas que encontraba de protección que estaban al precio oficial, o incluso por debajo, estaban en zonas que inspiraban muy poca confianza. Aun así, en las mejores zonas de Madrid, como puede ser en Avenida de Asturias, los pisos de VPO todavía se siguen vendiendo por encima de su precio oficial. Me parece bastante injusto que pueda haber gente que quiera hacer negocio con una vivienda que está pensada para ayudar a la gente a encontrar vivienda, no para ganar dinero. Me dan ganas de poner una denuncia ante las oficinas de la Empresa Municipal de Vivienda. Irónicamente, también están en Avenida de Asturias. No tuve tiempo de poner una denuncia. Cuatro meses después lo intenté. Los dos pisos que

conocía ya habían sido vendidos. Como podéis ver, antes soñaba con un piso de VPO. Ahora ya no. En general, las viviendas de protección oficial ya no me parece que estén bien de precio. Incluso, según las estadísticas del Ministerio de Fomento, hay 7 provincias de España en las que es más caro comprar una vivienda protegida que una vivienda libre [30]. En la Comunidad Autónoma de Madrid el precio de las viviendas protegidas es de 1.362,8€ el metro cuadrado. Personalmente creo que siguen estando muy caras, ya que muchas veces se trata de barrios poco demandados o de municipios distintos al de la capital. Las últimas actuaciones y declaraciones que ha realizado la CCAA de Madrid parecen confirmar que ni el gobierno ni los madrileños están muy interesados en la vivienda protegida. En el 2012, Ana Botella, presidenta de la

Comunidad de Madrid, dejó de construir VPO para venta porque observó que ahora eran más caras que las libres [31]. En el 2013 aparecieron un par de artículos en prensa en los que se reflejaba que las VPO se estaban vendiendo y alquilando muy mal. La Comunidad de Madrid no podía vender las viviendas de su plan joven. Tuvieron que quitar la restricción de que tenías que ser menor de 35 años para acceder a un alquiler con opción a compra [32]. Los jóvenes ya no podían comprárselas o encontraban casas de precio libre más baratas. Y además, la Comunidad de Madrid tuvo dificultades para venderlas y saco viviendas por debajo del precio público. Se presentaron rebajas de un 15% [33]. Por otra parte el IVIMA vendió un lote de promociones de vivienda protegida a Fondos Buitre. Originalmente el metro cuadrado valía 1378€ [34]. El lote total se lo terminó llevando

Goldman Sachs a 978€ el metro cuadrado [35]. Como podemos ver hubo un comprador que estimó que las viviendas estaban sobrevaloradas en un 30% (es el descuento que se aplicó a los 1378€ que costaba el metro cuadrado). Lo que parece sorprendente es que los ciudadanos no pudieron optar a pujar por una vivienda en particular. No sé si les compensaría, pero deberían haber podido disponer de la opción de compra. Por último en mayo del 2014, más del 50% de los que estaban optando a una promoción de vivienda protegida en Majadahonda renunciaron a ella. El motivo fue que no se podían permitir pagar ese precio (de media, cerca de 230.000€) [36].

7.

Es bueno que los precios bajen

Muchas veces algunos actores de la crisis inmobiliaria dan a entender que es malo que los precios bajen. Me pregunto porque tiene que ser malo que los precios de los pisos bajen. ¿Malo para quién? . Intentaré explicarme con los siguientes puntos: 1.

El que los pisos bajen puede suponer que parejas puedan comprarse un piso, tener niños, y contribuir al aumento del crecimiento demográfico. Si el crecimiento demográfico no aumenta, España será el país más envejecido del mundo en 2050 [37]. En el periódico “El Mundo” podemos leer otro titular interesante: “los jóvenes, compradores de casa en peligro de extinción” [38] También hay que tener en cuenta que el sistema de pensiones es de reparto generacional. Los trabajadores cotizan para pagar las pensiones de los jubilados actuales. Una tasa de natalidad

tan baja significa que habrá menos aportaciones de los trabajadores para pagar las pensiones de los jubilados. Y los pensionistas también generan trabajo ya que también consumen. Si compran menos, entonces habrá trabajadores que pierdan su empleo. 2.

Al tener que dedicar menos dinero al alquiler o compra de un piso, se contribuye a que aumente la demanda interna (cines, restaurantes, viajes por España,….) y que por tanto aumente el número de empleos. Como hemos visto anteriormente en países como Irlanda y Estados Unidos pagan menos por la vivienda. Es decir, les queda más dinero para tener hijos, viajar, formarse, invertir, crear empresas, …

3.

El dinero que los Bancos y Administraciones Públicas invierten en vivienda también podría estar destinado a otras inversiones. Un comentario en idealista lo dice

todo [39]: “… no es lo mismo invertir diez millones de euros en construir una urbanización que invertir esos mismos diez millones en construir una fábrica. el país que invierte su capital en bienes que no producen nada más tras su finalización se acaba descapitalizando, y más aún cuando ese capital se ha pedido prestado y hay que detraer riqueza del sistema productivo para devolverlo a su vencimiento. Por tanto, regresar a ese modelo económico denota falta de iniciativa, o peor aún, resignación ante la idea de que los españoles solo podemos ser albañiles o desempleados.” 4.

Algunos expertos consideran bueno que los precios bajen. Por ejemplo el director general de Sociedad de Tasación, Juan FernándezAceytuno, opina que “cuánto más rápido y fuerte lo hagan, mejor” [40].

5 Por qué los precios tienen que bajar En numerosos artículos, los expertos afirman que los pisos bajan porque no hay acceso al crédito, hay incertidumbre económica y no mejoran los indicadores económicos [41]. Pero hay otras razones importantes. Principalmente el precio se corrige porque la gente ni se podía permitir comprarlos en el 2007 (aunque los bancos imprudentemente les concedieron hipotecas) ni se los puede permitir comprar ahora.

1.

La vivienda subió bastante más que el IPC o los salarios

Pocas veces leo que los precios tienen que bajar porque estaban sobrevalorados. Es decir la gente pagaba más de lo que valían. Esto se puede resumir en un comentario que una persona anónima hace en internet:

“la crisis no es causa de precios bajos: ‘los precios altos son la causa de la crisis’.” [42] En la siguiente tabla y gráfica se pueden ver los precios en euros por metro cuadrado desde 1985 hasta 2013 [43]. Son datos de la Sociedad de Tasación, que es la fuente con más datos históricos. Se refiere a pisos de obra nueva. Se ha calculado también lo que deberían haber costado si hubieran subido solo lo que subió el

IPC. En la gráfica a este valor lo he llamado precio justo y al precio de mercado lo he llamado precio injusto. Año

precio metro mercado

1985 1986

% increm eur/m acumu

IPC acumulado

precio metro de acuerdo al IPC

326

0

326

413

8,3

353

1987

535

13,2

369

1988

682

19,8

391

10

1989

858

28,1

418

16

1990

933

36,5

445

18

1991

931

44

469

18

1992

919

51,7

495

18

1993

917

59,2

519

18

1994

954

66,1

541

19

1995

989

73,3

565

20

1996

1.002

78,9

583

20

1997

1.036

82,5

595

21

1998

1.086

85

603

23

1999

1.187

90,4

621

2000

1.335

98

645

30

2001

1.453

103,3

663

34

2002

1.667

111,4

689

2003

1.931

117

707

49

2004

2.286

124

730

60

2005 2006

2.516 2.763

132,3 138,5

757 778

67 74

2007

2.905

148,6

810

79

2008

2.712

152,1

822

73

2009

2.256

154,1

828

59

2010

2.476

161,7

853

65

2011

2.376

168

874

62

2012

2.212

175,6

898

57

2013

2.039

176,3

901

52

En la tabla se observa que el precio del metro cuadrado en el mercado se ha incrementado un 525%. Si el precio del metro cuadrado hubiera subido al mismo nivel que el IPC, que es lo que se suelen incrementar los salarios, sólo se habría incrementado un 176%. Los precios en los que la tasadora estima que se vendía el metro cuadrado en diciembre de 2013 debería bajar un 55,6% para situarse al mismo nivel de vida en el que han subido de media todos los productos y servicios incorporados en el Índice de Precios de Consumo (IPC). Esta cifra se halla según la siguiente formula:

En la gráfica se observa que los mayores aumentos se han dado desde 1999 a 2007, periodo en el que el metro cuadrado paso de 1187€ a 2905€. Una de las razones por las que pudieron empezar a subir los precios fue la entrada de España en el euro. Recuerdo que en el 2001 se habló bastante de que los pisos estaban subiendo porque mucha gente estaba lavando su dinero en pesetas mediante la compra de viviendas. No querían, en el 2002, con la introducción del euro, tener que dejar huella de todas esas pesetas que tenían en dinero negro. En las estadísticas se ve que hubo subidas de precios en el 2000 y 2001, aunque fueron mayores en los años posteriores.

Una justificación puede ser que en el 2000 y en el 2001 se pagó en dinero negro. Como el dinero negro no figura como pagado, no aparecía un incremento mayor de precios. Quizás también hubo mucha gente que aprovechó para subir los precios. Mucha gente consciente o inconscientemente asimiló que 100 pesetas era un euro. Y muchas empresas, autónomos y particulares aprovecharon para subir los precios. También creo que hubo una euforia al tener la misma moneda que Italia, Francia, Alemania, Holanda, Bélgica, Luxemburgo, Austria, Finlandia. No sé si muchos pensaron que los sueldos y la vivienda se iban a equiparar en pocos años (o incluso estaban equiparados) a estos países. Ahora no va a surgir ningún hecho parecido que produzca un aluvión de ventas. Más bien, si vuelve la peseta, la gente esperará a comprar piso

hasta que la peseta termine de devaluarse. En la siguiente tabla aparecen los precios que pedían en 1985, 1997 y 2012, y los precios teóricos si hubieran subido de acuerdo con el IPC. A este segundo precio también lo podía haber denominado valor objetivo. A continuación se representa la diferencia entre el precio por el que se vendían y el precio al que se debían haber vendido con una subida relativa al IPC. A este valor lo vamos a denominar especulación. También lo podría haber llamado descuento necesario para que el valor de mercado se ajustara a su valor objetivo. Finalmente he realizado unos gráficos de sectores en los que se representa que porcentaje del valor de mercado corresponde al precio objetivo (lo que debería valer la vivienda) y que porcentaje corresponde a la especulación. Podemos ver que todavía en el 2013 el precio

por metro cuadrado sólo se puede justificar en un 44%. El resto es especulación. 1985 precio dic 1985 2007 precio 2007 valor 2007 según IPC especulación 2007

326 2.905 810 2.095

2013 precio 2013 valor 2013 según IPC especulación 2013

2.039 901 1.138

En internet hay un video de youtube en el que se explica perfectamente cómo evolucionó el precio de las viviendas y los salarios de los compradores. Se puede ver en : http://www.youtube.com/watch? feature=player_embedded&v=MUmqHXNX8T4 Un dato interesante que se ofrece en este video es que en 1980, con el sueldo de 13 meses, un obrero se podía pagar una vivienda de 80 m2 en las afueras de Madrid. Para que se pudiera pagar algo ahora en 13 meses un piso medio en las afueras de Madrid debería costar 16.000€. Un día fui a la hemeroteca de Madrid para intentar corroborar estos datos. No pude encontrar el salario de un obrero. Pero si encontré que a una peluquera con experiencia le ofrecían 540.000 pesetas [44], a un analista de sistemas y

aplicaciones le ofrecían 1.400.000 pesetas y a un Analista-programador 1.100.000 pesetas [45]. Los pisos que estaban a las afueras difícilmente bajaban de 1.000.000. Una peluquera hubiera necesitado de 2 a 3 años para comprar un piso en las afueras. También he podido obtener ejemplos de precios en la capital de una página de ABC de 1980 [46]. Incluyo el precio que valían en diciembre de 1980 y cuanto hubieran costado en octubre de 2013 si se hubieran revalorizado de acuerdo al IPC, que según el INE fue del 376,5% [47]. Pero actualmente su precio de mercado debe ser mucho mayor.

Vivienda

Barrio Salamanca (calle padilla). 175 metros. Cinco dormitorios. 3 baños.

Precio 1980

7.250.000 pesetas

Precio 2013 según IPC 34.546.250 pesetas

Interiormente todo estrenar.

(207.627€)

Junto Conde Orgaz. 180 metros. Cuatro dormitorios, tres baños. Garaje, piscina

7.000.000 pesetas

33.355.000 pesetas (200.468€)

Serrano, 220. 190 metros

10.000.000 pesetas

47.650.000 pesetas (286.382€)

Generalísimo. Plaza Cuzco. 240 metros

10.500.000 pesetas

50.032.500 pesetas (300.701€)

Otro ejemplo que he encontrado en internet es del informe de una web impulsada por el BBVA [48].

De las opiniones en internet, he considerado destacar el siguiente comentario : “si en 1997 le dijeran a cualquiera que los pisos de 100.000 euros se venderían por 300.000 en 2007 no se lo creería. Y sin embargo ... Y si en 2007 le dijeran a cualquiera que los pisos de 300.000 euros (es decir, los mismos pisos que antes) se venderían por 100.000 en 2017, tampoco se lo creería... Y sin embargo ... vamos camino de eso, ‘cuanto antes nos hagamos a la idea, mejor’....porque 2017 está a la vuelta de la esquina. Al fin y al cabo: ¡son los mismos pisos! Esto que parece rebuscado es simple ,muy simple, cualquier economista sabe el proceso de las burbujas, y lo da como normal pues ha sucedido muchas veces en la historia de los países

(no hay que olvidar que toda burbuja inicialmente es un estado psicológico de euforia y la pérdida de percepción de la realidad).” [49] Se puede realizar un pequeño estudio sobre este comentario: Por una parte, según las estadísticas del Ministerio de Fomento, el precio del metro cuadrado de la vivienda libre en el cuarto trimestre de 1997 era de 702,8€ y en el cuarto trimestre de 2007 era de 2085,5€ [50]. Los precios se multiplicaron por 2,96 (prácticamente se triplicaron) Según la Sociedad de Tasación los precios de los pisos nuevos ‘saltaron’ de 1036€ a 2905€ el metro cuadrado. Es decir subieron 2,8 veces (casi se triplican). Parece ser que el comentarista tiene razón. Si los precios se han triplicado, ¿Por qué no van a bajar hasta su precio original?

Para ser más objetivos lo único que haría falta sería tener en cuenta el IPC. Se puede hacer de dos formas a.

Por lo que subió el IPC de 1997 a 2007. Según el INE un 36,2% [51]

b.

Por lo que subieron los salarios de 1997 a 2007. De 1997 no he encontrado el dato. Pero si de 1995 y 2007 [52] . El salario medio en 1995 era de 16.763€. Y en 2007 el salario medio era de 20.390,35€. Es decir en 12 años (de 1995 a 2007) había subido un 21,6%. Suponiendo un incremento constante, haciendo una regla de 3 nos sale que de 1997 a 2007 el salario ha subido un 18%.

Para este cálculo voy a coger como valido el incremento salarial. El precio de mercado del metro cuadrado de 1997 era de 702,8. El precio

objetivo del metro cuadrado de 2007 debería ser de 829,3€ (702,8€ * 1,18). Y el precio de mercado de 2007 era de 2085,5€. De 829,3€ (lo que debía valer) a 2085,5€ hay una diferencia de 2,5 veces. De las 3 veces que decía el comentarista a las 2,5 veces que nos sale según el incremento salarial tampoco hay tanta diferencia por lo que no considero su comentario exagerado. En muchas noticias podemos leer que los precios tienen que bajar porque los bancos no prestan dinero, porque los bancos presionan con su stock de pisos [53] y otras razones. Espero haber dejado demostrado en este apartado que tienen que bajar porque habían subido demasiado. Habían subido bastante más que el IPC. Y bastante más que los salarios.

2.

Cada vez los españoles ganan menos

Lo lógico es pensar que los compradores de vivienda podrán ofrecer más o menos dinero según los salarios que estén ganando. En la actualidad los salarios han bajado y el riesgo de que los salarios sigan bajando es alto. Según la Muestra Continua de Vidas Laborales (MCVL) que elabora la Seguridad Social, los salarios han bajado un 4% [54]. Por otra parte, en 2013, casi un 46% de los hogares españoles no podían permitirse ir de vacaciones ni una semana al año [55]. Y un 9% tuvo retrasos en los pagos de la hipoteca o alquiler. Incluso “El Gobierno admite oficialmente que busca rebajas de precios y salarios para conseguir ‘una devaluación interna de la economía’. Se trata de un titular de la web de idealista y de vozpopuli

[56].

El FMI ha llegado a poner una cifra a la bajada salarial. Recomienda un 10% de bajada salarial para que pueda haber más empleo [57]. Dicha medida es apoyada por el vicepresidente de la Comisión Europea [58]. Un estudio del BBVA propone una bajada salarial de un 7% para que aumente el PIB español y disminuya el desempleo [59]. La propuesta de Goldman & Sachs es todavía más drástica. Propone que España se baje los salarios un 30% [60]. En cuanto a las pensiones estas también han bajado y el riesgo de que sigan bajando también es alto. Aunque los pensionistas no suelen ser compradores de primera residencia, sí que lo son de segunda residencia o viviendas para inversión. También hay muchos que ayudan a sus hijos a pagar sus hipotecas. Y si de España podemos

presumir de algo es que somos bastante solidarios con nuestros familiares. Por ejemplo un padre tiene a un hijo desempleado, antes de comprarse una vivienda, le ofrece ayuda monetaria a su hijo. También creo que se debería considerar que muchos sectores ganan menos. P.ej. los autónomos ganan menos porque venden menos (taxistas, propietarios de tiendas, fontaneros, …) y el personal (camareros, peluqueros, …) que tienen bonificaciones / propinas en su sueldo también ganan menos. E incluso veo que los universitarios con ninguna o poca experiencia también ganan menos. No solo los graduados tienen problemas para encontrar trabajo. También los postgraduados. Es decir los que han estudiado un master. Anteriormente tras estudiar un master conseguían un trabajo que les permitía incluso pagarse una vivienda. Ahora hay muchos que tras terminar no encuentran trabajo y encima tienen que devolver el

préstamo que habían pedido para estudiar el master [61]. Otra prueba de que cada vez la gente gana menos es que cada vez hay más habitaciones en alquiler. Antes se podían alquilar un estudio o apartamento para ellos solos y ahora solo una habitación. La Asociación Española de Gestión Inmobiliaria (AEGI) ha calculado que el alquiler de habitaciones ha subido un 40% [62]. Y por otra parte, arrendar habitaciones en la propia vivienda donde se habita se ha convertido en la única fuente de ingresos para muchas familias [63]. En los años de la postguerra esta práctica era muy común. Hoy reaparece ya que muchas familias sufren los efectos del desempleo. Finalmente hay que destacar que a nivel económico recibimos más dinero de los emigrantes que el dinero que envían los inmigrantes a sus países [64]. En concreto, según

los datos del Banco de España del segundo trimestre de 2013, recibimos 1591 millones frente a 1563 millones enviados.

3.

Crecimiento demográfico

Aparte de los sueldos, otro factor que hay que tener en cuenta es el crecimiento demográfico. Según el INE, la población de España disminuyó en 113.902 personas durante 2012 [65]. Ello es debido a que actualmente hay más emigración que inmigración. Por una parte, muchos inmigrantes están retornando a su país. Y por otra parte, muchos españoles están emigrando porque aquí no encuentran trabajo. España fue, en 2012, el país de la UE en el que hubo más emigrantes [66]. Muchas de estas personas que emigran ya tenían un piso alquilado o comprado que pasan a aumentar el número de pisos en la venta o en alquiler. Incluso el INE estima que para el año 2018 ya habrá más fallecimientos que natalidad [67]. Todas esas personas que fallecen van a incrementar el número de pisos vacíos (bien en venta, bien en

alquiler). Y para el año 2023 la población residente en España se habrá reducido en aproximadamente 1.300.000 de personas [68]. Por otra parte, Moodys estima que para el 2023 está reducción habrá sido de 2,6 millones de habitantes [69]. Según el periódico El Confidencial “La próxima generación demandante de vivienda -de 15 a 24 años- será un 34% inferior a la actual de 25 a 34 años-, por lo que las necesidades de inmuebles serán muy inferiores a las actuales. Y esta reducción de la demanda tendrá un impacto significativo sobre la absorción del stock ” [70]. Tampoco ayuda mucho que las parejas jóvenes en edad de procrear no puedan permitirse en la actualidad tener una casa. Según el Consejo de Juventud, en España solo 2 de cada 10 jóvenes menores de 30 años pueden permitirse una casa en alquiler o en propiedad. Asimismo un joven debería cobrar un 80% más de su salario actual

para poder acceder a la compra de una vivienda, teniendo en cuenta que sólo el 30% del sueldo debería ir destinado a este fin [71]. Incluso, desde el 2011, la población china en España se está reduciendo [72]. Probablemente sea por la falta de oportunidades laborales y por los salarios tan bajos.

4.

Exceso de oferta

Existe un gran stock de viviendas terminadas a la venta, promociones en construcción y suelo vendido. Los propietarios de este suelo en algún momento querrán construir para recuperar (aunque sea en parte) la inversión. Prueba de que se hicieron más viviendas de lo que la gente necesitaba y/o se podía permitir es que en el pico del 2007 se construyeron 641.419 viviendas y en 2013 sólo se construyeron 64.636 viviendas [73]. Según la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS) hay suficientes viviendas para abastecer la demanda durante los próximos 13 años [74]. Ello es debido al número de viviendas que se han construido en época del boom, el número de viviendas que se quedan vacías al ser entregadas a

los bancos (el propietario no puede pagarlas) y al número de viviendas que se quedan vacías al producirse fallecimientos o emigraciones. Actualmente España es el “líder” europeo en número de viviendas vacías [75]. Existen más de 3.400.000 viviendas vacías, las cuales pueden estar a la venta o no. Le siguen Italia y Francia, con 2 millones; y Alemania con 1,8 millones. En cuanto al número de desahucios, según el Consejo General del Notariado se han producido 54.718 lanzamientos de arrendamientos y 43.853 por préstamos hipotecarios [76]. Y también debe de haber un número indeterminado de casas que se están quedando vacías por fallecimientos y por emigración. En el apartado de crecimiento demográfico ya se dieron algunos números. Como no he podido encontrar ninguna estadística (sobre todo con datos fiables) sobre el

número de viviendas necesarias, a partir de los datos de proyección demográfica del INE, y otras fuentes, he elaborado la siguiente tabla [77] :

2014 población 33 años

2015

2016

2017

2018

2019

724.926 685.774 648.416 611.409 577.498 548.6

casas nuevas primera residencia 450.265 425.947 402.743 379.757 358.694 340.7 fallecimientos

401.536 403.891 406.165 408.332 410.393 412.3

casas de fallecidos

174.581 175.605 176.593 177.536 178.432 179.2

casas necesarias sin migración

275.684 250.342 226.149 202.221 180.263 161.4

En la primera fila se representa la población de 33 años, potencial compradora de pisos de primera residencia. He escogido la edad de 33 años porque según un estudio del grupo Expofincas, en 2009 era la edad media de compra de vivienda [78]. No he podido encontrar ningún

dato más actualizado. Habrá personas que compren casa para vivir solas y otras para vivir con su pareja. Para saber cuántas personas viven solas he utilizado la media aritmética de dos estadísticas: 1.

Censo de Poblaciones y vivienda de 2011 del INE [79]. He calculado que un 17% de los jóvenes que se han independizado viven solos.

Personas entre 25 y 34 años que viven solas

607.806

Personas entre 25 y 34 años que viven en pareja sin hijos

1.394.865

Personas entre 25 y 34 años que viven en pareja con hijos

1.530.087

TOTAL PERSONAS “INDEPENDIZADAS”

3.532.758

Personas entre 25 y 34 años que viven con su padre/madre o el de su cónyuge

2.536.870

Otra situación

894.964

2.

Según la inmobiliaria Expofincas, en 2007 un 61% de las viviendas se venden a una única persona [80]. El porcentaje podría ser menor porque hay parejas en las que solo firma una de ellas previendo situaciones de divorcio o que la otra persona pueda optar a una vivienda de protección oficial.

La media aritmética es :

(61+17)/2 =

39% Cada hogar de personas de 33 años estaría compuesto por un 39% de solteros y un 61% de parejas. Cada hogar estaría compuesto por una media de 1,61 personas (1*0,39+2*0,61=1,61). No he considerado si tienen niños, pues estos no son los que compran la vivienda. Se ha considerado también que las personas que van falleciendo dejan una casa libre que puede

ser comprada o alquilada. Como en cada casa no vive una sola persona habrá que dividir por la media de personas por hogar. Según un estudio del Instituto de Política Familiar este número es 2,3 [81]. Es un número distinto porque la cifra anterior se refería a personas de 25-35 años, las personas potenciales que hacen incrementar el número de compras o alquileres. (Según Germán Pérez, de la agencia Moody’s en España hay 2,4 habitantes por vivienda”) [82]. La importancia que pueden tener las viviendas recibidas en herencia también es compartida por RR de Acuña & Asociados [83]. Indican que se ponen en venta a un precio muy agresivo, ya que los nuevos propietarios no tienen tanta presión como los bancos o inversores para venderla a un precio alto. También podemos tener en cuenta las personas que inmigran a España y las personas que emigran. Actualmente hay más gente que emigra que

inmigra. Incorporando los correspondientes datos, se obtiene esta tabla: 2014

2015

2016

2017

2018

2019

Inmigración

381.893

384.394

386.769

389.103

391.398

393.654

Emigración

537.686

529.049

520.739

512.791

505.234

498.089


275.684

250.342

226.149

202.221

180.263

161.498

casas necesarias con migración

207.948

187.448

167.902

148.444

130.769

116.092

Además podemos considerar las viviendas habituales que son embargadas por el banco. Dado que no existen estadísticas oficiales, se ha partido de las ejecuciones hipotecarias proporcionadas por el Consejo General del Poder Judicial [84]. EL CGPJ proporciona datos desde el 2006 al 2012 y no distingue si el bien es una vivienda u otro bien inmueble, como puede ser un garaje.

Para estimar cuantas de estas ejecuciones hipotecarias son de vivienda se ha considerado el dato de que en 2012, según cálculos del CGPJ, entre 32.000 y 49.000 familias perdieron su domicilio [85]. La media aritmética son 40.500. En el 2012 las ejecuciones hipotecarias fueron de 75.375. De estos datos obtenemos que por cada ejecución hipotecaria hay 0,54 viviendas que son entregadas a los bancos, y por tanto disponibles en el stock para poder ser vendidas y se obtiene la siguiente tabla: Ejecuciones hipotecarias

Estimación viviendas entregadas a los bancos

2006

16.097

8.649

2007

17.412

9.356

2008

20.549

11.041

2009

37.677

20.244

2010

54.250

29.149

2011

64.770

34.802

2012

75.375

40.500

De lo que pueda pasar del 2013 en adelante no he encontrado ninguna estimación. Así que he realizado una propia. He asumido que en 2013 y 2014 las viviendas entregadas se estabilizarán y serán las mismas que en el 2012. A partir del 2015 se decrementarán al mismo ritmo en el que se incrementaron. Es decir en el 2015 podrían ser las del 2011, en el 2016 las del 2010, etcétera. Las necesidades de viviendas aparecen en la siguiente tabla:

2014 viviendas entregadas a los bancos

2015

2016

2017

2018

2019

40.500

34.802

29.149

20.244

11.041

9.35


275.684

250.342

226.149

202.221

180.263

161.49


207.948

187.448

167.902

148.444

130.769

116.09

casas necesarias con migración y viviendas entregadas a los bancos

167.448

152.647

138.752

128.200

119.728

106.73

En el 2014 el Banco de España proporcionó los datos de las viviendas que se entregaron a los bancos en el 2013, los cuales no se alejan del dato proporcionado en mi previsión. Según el Banco de España fueron 49.694 viviendas de las cuales 38.961 fueron vivienda habitual [86]. Se incluyen tanto las viviendas que han sido entregadas de forma voluntaria (en las que se incluye la dación en pago) o de forma judicial. Más adelante, el INE informó de que en 2014 había un 8% más de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales que en el 2013 [87]. Por último, he considerado el desempleo. Lo lógico es pensar que las personas jóvenes que se encuentran desempleadas o sin trabajo fijo no compran casa. En cuanto a las previsiones para el

desempleo he supuesto un descenso del paro del 3% anual. Otras previsiones no son tan optimistas. Por ejemplo, Price Waterhouse Coopers (PWC) estima que hasta dentro de 15 años no habremos alcanzado una tasa de desempleo menor del 10% y hasta dentro de 20 años del 6,8%. Por otra parte es importante también resaltar que España tiene la tasa de paro promedio 19802010 (16,8%) más grande de toda la OCDE. Le siguen Eslovaquia (14,4%) y Polonia (13,3%) [88]. Considerando el desempleo, he obtenido los siguientes datos: 2014

2015

2016

2017

2018

2019

porcentaje de personas con 33 años en paro

0,23

0,20

0,17

0,14

0,11

población con 33 años trabajando

558.193

548.619

538.185

525.812

513.973

504.7


275.684

250.342

226.149

202.221

180.263

161.4


207.948

187.448

167.902

148.444

130.769

116.0

casas necesarias con migración y viviendas entregadas a los bancos

167.448

152.647

138.752

128.200

119.728

106.7

63.887

67.457

70.286

75.034

80.271

79.4

casas necesarias con migración, viviendas entregadas a los bancos y trabajadores

Para simplificar el estudio no voy a tener en cuenta aquellas personas que en un año no pueden tener trabajo pero sí más adelante. Serían los que conforman una demanda latente. Pero creo que podrían ser absorbidos por una “oferta latente”. Serían aquellos propietarios que están esperando a que suban los precios y que terminen poniendo sus pisos a la venta al ver que los precios no suben; y aquellos inversores que están comprando ahora y van a vender en el futuro. Sumando las viviendas necesarias del 2014

al 2019, teniendo en cuenta los datos estimados de emigración, desempleo y viviendas entregadas a los bancos, se obtiene que no hacen falta ni 440.000 viviendas. Y eso sin considerar que se siguen construyendo viviendas. Antes había mencionado que según el Ministerio de Fomento en 2013 se terminaron 64.636 viviendas. Supongamos que en los años 2014 – 2019 el ritmo se mantiene constante y se terminen 65.000 viviendas cada año. Entonces se habrían construido 390.000 viviendas nuevas. Y el número potencial de compradores de primera vivienda era de 440.000 viviendas. Es decir, el stock actual, solo bajaría en 50.000 viviendas. Además de todo esto, vamos a considerar el stock de viviendas existente. RR de Acuña & Asociados calcula que el excedente real de viviendas a la venta asciende a 2,2 millones [89]. RR de Acuña & Asociados es una entidad

especializada en el asesoramiento y consultoría económico-financiera con especial vocación en el sector inmobiliario. Esta cifra se obtiene sumando los siguientes casos: Caso

Cantidad

Viviendas de los promotores

700.000

Viviendas de la banca (la mitad usadas y la mitad adjudicadas de los promotores)

300.000

Viviendas de particulares que no obtienen un comprador

700.000

Viviendas en construcción

250.000

TOTAL

2.050.000

Lo que no detallan es cuantas de estas viviendas son de primera residencia. Otros datos que he encontrado que refuerzan

la idea del gran stock existente son: 1.

Desde 2007 a 2012 el número de ofertas de viviendas en venta en el portal de idealista se ha multiplicado por cinco [90].

2.

Según Fernando Rodríguez y Rodríguez, presidente de la consultora RR de Acuña & Asociados, el mercado ya no está paralizado como sucedía en 2012 [91]. Se están vendiendo pisos, pero aun así, el problema es que se siguen construyendo más viviendas de las que es capaz de absorber el mercado. También aclara que “dentro de las cifras oficiales de compraventa de viviendas se incluyen herencias y adjudicaciones, lo que distorsiona los datos”.

3.

Implícitamente creo que hasta el Gobierno reconoce que hay un exceso de oferta y que los españoles no tienen dinero para comprarlos. Por ello, el Gobierno está

dando permisos de residencia a los extranjeros que compren un piso cuyo valor supere los 500.000€ [92]. Como se puede comprender, los bancos tienen una gran presión para vender sus activos inmobiliarios. Si no venden, no podrán devolver lo que han pedido prestado, tampoco les prestarán, ni podrán seguir con su actividad de conceder préstamos [93]. Es tal la importancia de los bancos que en el siguiente apartado hablaré sobre ellos.

5.4.1 Stock de los bancos La banca a pesar de que está vendiendo pisos y solares no consigue reducir el valor de su stock. Ello es debido a que sigue recibiendo viviendas vacías, promociones en construcción y suelo. Principalmente son de constructores y promotores inmobiliarios. En el primer semestre de 2013 su

'stock' inmobiliario se incrementó un 3% [94]. Como ejemplos se pueden citar al Banco Sabadell que aumento el valor de sus activos inmobiliario en un 24%, el Banco Popular un 12%, Caixabank un 21% y Bankinter un 19,5% [95] . La noticia es de julio del 2013. En total, en el 2013, los cinco principales bancos (Santander, BBVA, La Caixa, Bankia y Sabadell) subieron un 16% el valor de la cartera de pisos, suelo y participaciones en sociedades vinculadas al sector [96]. Según los cálculos de RR de Acuña & Asociados, el coste de mantenimiento de las viviendas de los bancos varia del 2 al 5%. Según otras fuentes el mantenimiento anual de cada piso supone a los bancos una media de 2.160€ [97]. Por eso, muchos bancos están alquilando estos pisos para así poder obtener algo de beneficio. Se da incluso el caso de que muchos bancos

no pueden pagar a las comunidades de vecinos. La cantidad que los bancos deben es de 256 millones de euros [98]. Por lo tanto, cuantos más años conserven los bancos sus pisos más dinero perderán. En mi opinión, necesitan vender (o alquilar) cuanto antes. Por otra parte, aunque quizás hayan disminuido el número de desahucios, la tasa de morosidad está aumentando. Es decir, tienen a hipotecados que no les echan de su casa, pero tampoco les pagan o les pagan con retraso o han tenido que renegociar la hipoteca. Según el Banco de España, en el primer trimestre de 2014 alcanzó el record histórico del 6,3% [99]. Y el sector inmobiliario y de construcción representan los sectores con más mora: un 37,85% y un 33% respectivamente [100]. En cuanto a los solares los bancos saben que no van a poder edificar en todos los solares que

tienen. Prueba de ello es que el Banco Sabadell está estudiando alquilar algunos de sus solares a agricultores y ganaderos [101]. Saben perfectamente que no ha habido crecimiento demográfico para construir en estos solares, ni hay compradores que quieran vivir allí. Seguramente ven que hay zonas que están tan alejadas de los núcleos urbanos que ni siquiera con importantes descuentos la gente quiere moverse allí. Según Borja Mateo, cuanto más dinero puedan llegar a conseguir los bancos (a través de depósitos, fondos, reservas …) más podrán bajar el precio de sus pisos. Ello es debido a que si venden ahora a un precio de mercado o precio razonable les supondría perdidas. En mi opinión, es irónico que los bancos tengan que ir bien para que puedan vender las viviendas a su precio. Si le preguntamos a un Banco sobre el precio de la vivienda raramente nos dirán que los precios van a seguir descendiendo. Si tan seguros están de

que los precios se van a mantener o van a subir: ¿por qué no implantan la dación en pago? Si alguien no les paga, el Banco se quedaría con el piso y lo vendería sin haber perdido nada de dinero. Hace poco visite un apartamento en alquiler y estuve hablando con el propietario sobre este libro. El propietario creía que los pisos iban a dejar de bajar porque el stock que les queda a los bancos se encuentra en zonas en las que nadie quiere comprar. Las únicas cifras que he encontrado son de una estimación de Bankinter. De las 740.000 viviendas nuevas sin vender, el Banco cree que cerca de 100.000 están en promociones “poco deseables” [102]. No me parece tampoco una cifra muy significativa. Actualmente este stock lo están reduciendo porque dan mejores condiciones para las hipotecas de sus viviendas. Llegan incluso a ofrecer el 100% del precio de la vivienda. Con tal de librarse de

sus pisos seguro que ni miran si los propietarios se lo podrían pagar con 4 años de sus rentas brutas familiares. Pero hay bancos extranjeros que ya lo empiezan a hacer. Por ejemplo Lloyds Bank [103]. En mayo de 2014 anunció que solo concedería hipotecas si la vivienda se podía pagar en 4 años. Posteriormente sería el propio Banco de Inglaterra quien limitó la concesión de hipotecas a un importe de 4,5 veces del salario de quien lo pidiera (si bien un 15% de las hipotecas podrán superar ese límite) [104]. Sería deseable que el Gobierno español impulsara alguna medida parecida. Como tema adicional se me ocurre que si es una pareja, y juntando los dos salarios llegan a pagarlo en 4 años, entonces se les debería advertir sobre los riesgos de que uno de ellos se quede desempleado, sobre las estadísticas de divorcios y sobre qué pasaría con la vivienda si el divorcio se produjera. Los bancos no suelen vender más barato que los particulares. Un estudio de diciembre de 2013 de

la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) prueba que los bancos venden más caro. Este estudio analizaba 96 inmuebles [105]. Una mitad vendidos por bancos y la otra mitad vendidos por particulares. Por cada vivienda del banco se analizaba otra vivienda de un particular en el mismo barrio y de similares características. El estudio concluyo que el metro cuadrado de los pisos de los bancos era un 21,89% más caro que los pisos de los particulares. Solo 3 pisos del total de 48 eran más baratos que los de los bancos. En un estudio del año anterior de la ADICAE se analizaban 32 viviendas [106]. De media en el segundo año había que pagar una hipoteca con EURIBOR + 1,5 para viviendas de bancos y del EURIBOR+2,3% para viviendas que no son de bancos. Excepto en una ciudad, las viviendas de los bancos tenían un precio superior al de las viviendas de particulares.

Estos estudios muestran que los bancos hacen la competencia a los particulares en la venta de pisos. Es una competencia desleal en la que el particular que quiere vender se encuentra que aunque los bancos venden sus pisos más caros, estos dan más facilidades para la hipoteca. Por ejemplo, así opina el presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Guipúzcoa, José Luis Polo [107]: “Cabe preguntarse qué modelo de competencia tenemos en el que una parte sustancial del mercado y casi toda la financiación está en manos de los mismos protagonistas. Todos los agentes inmobiliarios hemos perdido ventas porque al comprador le han denegado el préstamo para comprar un piso pero sí se lo han dado al hacerse con una de las viviendas en propiedad del banco. ¿Eso es libre mercado?”

Los particulares también se ven perjudicados ya que aunque venden más barato que los bancos, no pueden competir con las tasas de interés que ofrecen los bancos. Si las condiciones hipotecarias fueran las mismas para todos los pisos (sean del banco o no) entonces probablemente los bancos se verían obligados a bajar sus pisos al mismo precio que los particulares. Como se puede ver la gestión que han hecho los bancos con la vivienda ha sido pésima tanto para sus bancos, como los ciudadanos, como la sociedad y economía española. Resulta por tanto indignante que los banqueros españoles sean los que más ganan de toda la UE, según un informe de la EBA (Autoridad Europea Bancaria). En concreto, 2.43 millones de euros al año. Superan los 1.8 millones de los directivos alemanes, los 1.58 millones de los franceses, los 1.64 millones de los italianos y los 1.43 millones de los

británicos. “Los bonus y otros tipos de remuneración variable representan el 65% del salario total de los banqueros millonarios españoles, de acuerdo con el informe”. El segundo país donde más cobran es Grecia [108] . En contraposición, el Presidente de Gobierno de España, gana 78.000€ [109]. Aunque los banqueros no son cargos públicos, bien que se benefician del Fondo de Garantías de Deposito, y de los rescates que hemos pagado todos los españoles. Cabe preguntarse si debería haber habido más quejas contra el sueldo de los bancarios, ya que hasta ahora solo he escuchado quejas contra el sueldo del Presidente. También habría que estudiar si los sueldos del resto del personal están en consonancia con la crisis que vivimos. En la siguiente noticia en la que se comentan los datos de la encuesta anual de costes laborables de 2012 [110]:

“Los mejores sueldos en la banca El sueldo medio en España el año pasado se redujo a 22.635 euros, un -0,6% respecto a 2011, pero hay importantes diferencias según sectores o profesiones. Así la banca, uno de los sectores cuyo comportamiento más indigna a los ciudadanos por los desahucios y escándalos como las preferentes, aparte de que se han tenido que enjugar sus pérdidas con los impuestos de todos los españoles, se ha subido los sueldos hasta los 51.963 euros anuales de media, casi 28.000 euros más que el salario medio español. Según la estadística, la banca ha subido los sueldos un 10,6% de promedio desde el año 2008, mientras que el salario medio estatal subió en esos mismo cinco años un 4,6%.” Analizando los datos del INE podemos observar también que los sueldos de 2011 al 2012 han bajado un 0,72%, mientras que en los

servicios financieros (excepto seguros y fondos de pensiones) han subido un 5,23% [111]. En el periódico expansión en noviembre de 2013 también aparece una noticia en la que se comenta que los sueldos más altos se perciben en las actividades financieras y de seguros [112].

5.

Precio de los alquileres en descenso

Un dato a tener en cuenta, bastante importante, es que los alquileres han bajado. Según fotocasa han bajado un 30,9% desde el 2007 hasta el mes de septiembre de 2013 [113]. Según Borja Mateo, “la continua salida al Mercado de alquiler de los 2,2 millones de pisos que se hallan a la venta tanto de primera como de segunda mano; la entrada en juego de los 2,3-4,2 millones de pisos (fuera de los recogidos hace dos líneas) que están vacíos en zonas de primera residencia, además de los 1,3 millones de pisos en proceso de construcción, harán que los precios de los alquileres bajen con lo que también lo hará las valoraciones de los bienes inmuebles” [114]. Y estima que los alquileres desde el 2007 han bajado un 40-45% [115]. Según Ana Pastor, ministra de Fomento, hay en España más de 3.000.000 de viviendas vacías

que podrían destinarse al arrendamiento [116]. Dado que los precios de los alquileres han bajado, y se sigue esperando que bajen, mucha gente se va animar a alquilar en vez de comprar. Y las personas que invierten para luego alquilar podrían hacer cuentas y ver que ya no compensa tanto, especialmente si tienen en cuenta la previsión de precios de alquiler y la gran cantidad de competencia que van a tener. Esto provocará que haya menos demanda y que los precios de compra-venta sigan bajando.

6.

Hay menos ayudas, y la financiación y la vida es más cara

Para tener en cuenta si los pisos han bajado de una fecha a otra, no solo hay que valorar la bajada de precios. También hay que considerar si existen más o menos ayudas, y si los costes de financiación, impuestos y productos y servicios consumidos para la vida diaria son mayores o menores. En cuanto a la financiación, según el colegio de registradores, en el 2012 financiar una hipoteca es un 20% más caro que el 2010 [117]. En el 2013 y 2014 el diferencial a aplicar a los intereses descendió, pero muchas veces las mejores ofertas presentaban limitaciones. Buscaban un perfil de nivel medio alto, que por ejemplo gane más de 2.500€/mes. Y exigían

condiciones, como por ejemplo la contratación de seguros, un gasto mínimo de tarjetas de crédito, compras superiores a 150.000€ o aportaciones a planes de pensiones [118]. Además, el comprador en 2013 tuvo que pagar más que en el 2012 ya que las deducciones por vivienda han desaparecido así como el IVA reducido para comprar nuevas viviendas. Según RR de Acuña y Asociados, sumando estos factores, las viviendas deberían bajar un 27% [119]. Con esto no estoy diciendo que deberían volver las deducciones para comprar una vivienda. En mi opinión, esto solo serviría para que los propietarios bajen menos sus pisos. Para mí lo que está cifra nos indica es que si una persona o familia ha de comprarse una casa nueva, el presupuesto anual que tiene ahora es un 27% menor, y este es otro factor de presión adicional para que las viviendas continúen bajando.

Otro aspecto que ha provocado es que muchas personas que habían recibido la deducción de la cuenta vivienda terminaron comprando una vivienda para no tener que devolver las ayudas recibidas. No se paraban a pensar si el precio de las viviendas había subido demasiado y de que existía la posibilidad de que bajará en el futuro. Yo antes tenía una cuenta vivienda. Antes que devolver el dinero mi entorno me aconsejaron que me comprara cualquier cosa, aunque fuera en la playa. Afortunadamente no les hice caso.

6 Cuánto han bajado los pisos y cuánto bajarán

1.

Cuanto han bajado

Si nos ponemos a buscar información sobre cuánto han bajado los pisos podremos encontrar multitud de fuentes y cifras. De todas ellas he seleccionado las siguientes. Los datos se refieren al final de 2013 ya que todavía no se disponen de todos los datos referidos al final de 2014. 1.

Según el Colegio de notarios, desde máximos de 2007 hasta diciembre de 2013 han bajado un 33,6% [120].

2.

Según el INE, desde el pico de la burbuja hasta diciembre de 2013 han bajado un 37% [121]. Esta cifra se obtiene de calcular la variación del índice del precio de la vivienda entre 101,417 del pico de la burbuja y 63,845 de diciembre de 2013. El INE se nutre de los datos aportados por el colegio de notarios, y a partir de estos, calcula un índice en el que tiene en cuenta las características de los pisos que le llega

cada trimestre [122]. Para ello se agrupan las viviendas en conjuntos y posteriormente se obtiene la evolución general ponderando cada conjunto. También utiliza funciones estadísticas para el caso de que no se disponga de un número suficiente en un conjunto entre un trimestre y otro. 3.

Según la empresa tasadora Tinsa los precios ha bajado desde un índice de 2284 hasta un índice de 1384 en diciembre del 2013 [123]. Como índice base se usa el de 2001 que corresponde a 1000. Se obtiene un descenso del 39,4%.

4.

Según las estadísticas del Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda ha bajado desde un índice 124,7 a un 87,9 del cuarto trimestre de 2013 [124]. La reducción ha sido del 29,5%. Estas estadísticas se nutren de los datos proporcionados por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración

(ATASA) que agrupa a las empresas de este sector [125].

Como media de estos datos se obtiene: Fuente Colegio de notarios INE

Bajada 33,6% 37%

TINSA

39,4%

M º de Fomento

29,5%

MEDIA

34.9%

Hay informes que no se han tenido en cuenta por no ser tan completos. Pero ilustran también que se han producido grandes bajadas. Por ejemplo un informe de Tecnocasa, que solo contempla las viviendas de segunda mano, estima

una bajada nominal del 58,27% [126].

2.

Previsiones actuales: ¿cuánto bajarán?, ¿hasta cuándo bajarán?, ¿me compro el piso en el 2015?

Al igual que en el capítulo anterior he encontrado varios datos. Las cifras más relevantes son las siguientes: 1.

Según Bruselas los pisos bajarán un 75% desde máximos [127]. Suponiendo que han bajado un 34,9% (es la cifra media que nos daba en el cuarto trimestre de 2013) todavía deberían bajar un 61,6%. Cualquiera podría pensar: ¿pero el 34,9%+62% no suman el 75% que estimaba Bruselas que debían bajar? Efectivamente. Es otra cantidad, resultante de resolver las siguientes formulas, donde x es la bajada en porcentaje que hay que aplicar a los precios actuales:

En el 2007 tenían que bajar un 75%:

En el 2013 han bajado un 34,9%:

Todo esto se ve mejor con un ejemplo. En el 2007 piden por un piso 100.000€. Según Bruselas debería bajar un 75%, es decir venderse por 25.000€. En el 2013 ha bajado aproximadamente un 35%, es decir piden 65.000€. Algunos podrían pensar que para

llegar a bajar el 75% le falta bajar un 40% (75%-35%). Si baja un 40% se situaría en 39.000 y no en 25.000€. Sin embargo si baja aproximadamente un 62% entonces su valor sería 25.000€ que es el precio al que tenía que posicionarse. 2.

Borja Mateo prevé una bajada del 65%-85% [128]. Para los cálculos de mi estudio tomaré el valor medio, es decir un 75%. Es el mismo caso que el anterior. Todavía deberían bajar un 61,6% Tanto este valor como el anterior del 75% desde picos no están alejado del 72% que calculamos en el apartado 3.1. Era lo que tenían que bajar los pisos nuevos en el momento de la burbuja para situarse en lo que había subido el IPC desde 1985.

3.

La fórmula más utilizada para saber si el

precio de mercado de la vivienda es el adecuado es la división del precio de la vivienda entre la renta bruta del hogar. Si es 4 años o menos se considera que su precio es razonablemente accesible. Sin embargo yo voy a considerar 3,4 porque ese ha sido el valor que ha alcanzado en la anterior crisis económica de los años 90 en España. En la actualidad, en dos de los países donde ha habido una gran crisis inmobiliaria parecida a la española este valor se ha situado en 2,8 para el caso de Irlanda y 3,2 para el caso de Estados Unidos, por lo que creo que es factible pensar que alcanzará 3,4 para España. Además la situación ahora en España es peor que la de los años 96, 97 y 98 que es cuando se alcanzaron los 3,4 años. Así lo demuestran estos datos: a.

El desempleo medio desde el tercer trimestre de 1996 al segundo trimestre del 1998 fue del 20,5%. En esos trimestres el esfuerzo fue de 3,4 años. El

desempleo medio de los 8 cuatro últimos cuatrimestres (cuarto trimestre del 2012 al tercer cuatrimestre de 2014) ha sido mucho peor: un 25,5%. [129]. b.

En cuanto a los salarios de 2012, si estos hubieran subido desde 1997 de acuerdo al IPC (de diciembre de 1995 a diciembre de 2013 subió un 51,5%) entonces el salario medio debería ser 23.512€ y no 22.654€ [130] que es el salario medio de 2013. Es decir que en 2012 habíamos perdido poder adquisitivo. En términos porcentuales, teniendo en cuenta lo que han subido los precios, ganamos un 3,8% menos. Y por lo que he podido ver, escuchar y leer, en el 2014 los salarios reales son menores que en el 2013.

Por otra parte, en cuanto al salario se recordará que los organismos Internacionales

están pidiendo a España una rebaja salarial del 10% y que dicen los economistas que cuando no se puede devaluar la moneda propia, sólo queda bajar los salarios para que las exportaciones sean más competitivas. Según el Banco de España en el cuarto trimestre de 2013 una vivienda se paga en 6,2 años. Las formulas resultantes para saber cuánto deberían bajar los precios son:

Los precios de 2013 deberían bajar un 45%. En el apartado 4.1 habíamos visto que los precios de la vivienda nueva en el 2013 tendrían que bajar un 56% para situarse al mismo precio que la subida del IPC desde el año 1985. Como se puede ver, este valor es incluso inferior. Otra solución para que los pisos fueran más accesibles sería que los salarios subieran. Si estos suben un 45% entonces podríamos comprarnos nuestra vivienda en 4 años. Pero en el actual contexto económico es difícil que los salarios suban.

4.

Según RR de Acuña & asociados (mayo 2013) en los próximos 5 años bajarán un 30% [131] (de media me sale un 6% por año). Y en un horizonte de 10 años, los precios seguirán cayendo en menor intensidad, al menos en términos reales. En junio de 2014 comentaron que la vivienda bajaría un 5-7% anual durante los próximos 3 años [132]. La media anual me sigue saliendo un 6%. Como previsión utilizaremos la primera (un 30%) asumiendo que entre las dos previsiones han bajado un 6%. De estos valores se puede obtener la siguiente media. Fuente

Valor ajuste para precio justo

Bruselas

61,6%

Borja M ateo

61,6%

según relación precio piso / renta bruta del hogar

45%

RR de Acuña & Asociados

MEDIA

24%

48%

Independientemente de la cantidad que podamos prever que van a bajar he considerado importante resaltar otros datos:

1.

Existen bancos que también reconocen que los pisos van a bajar. Por ejemplo, el consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, en julio de 2013 consideraba: "que en España aún hay margen de caída de precios de los pisos..." [133]. Y el director de coyuntura de la fundación de cajas de ahorros en mayo de 2013 manifestaba que “todavía no ha concluido el ajuste de precios” [134].

2.

Incluso el Gobierno, en el Real Decretoley 3/2013 de la Jefatura de Estado, de 22

de febrero, por el que se modifica el régimen de las tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y el sistema de asistencia jurídica gratuita admite que “el proceso de consolidación bancaria va a suponer una nueva caída significativa del valor de mercado de los bienes inmuebles” [135].

6.2.1 ¿Hasta cuándo? Estoy seguro que todos los posibles compradores de una vivienda querrán saber la respuesta a cuál va a ser el mejor momento para comprar. Es decir hasta cuándo van a terminar de corregirse los precios. De las informaciones que he recopilado he destacado las siguientes: 1.

Borja Mateo estima que “el mejor momento para adquirir un piso será a partir

de 2016 o 2017” [136]. Opina que en 2013 que “No hay forma más efectiva de destruir un capital que mediante la compra de vivienda”. Y se pregunta “¿Para qué comprarse nada ahora si sabemos perfectamente que su precio de mercado continuará bajando a lo largo de los próximos años?”. En el 2014 escribe que “comprar ahora es una salvajada“ [137]. 2.

RR de Acuña & Asociados estimó en 2013 que los precios seguirían bajando, al menos en términos reales, durante los siguientes 10 años, produciéndose una bajada del 30% en los primeros 5 años .

En mi opinión lo deseable es que dejen de bajar cuando lleguen a un nivel de equilibrio. En el apartado anterior, hallamos como media que los precios de 2013 todavía tienen que bajar un 48%. Otra forma de hallar ese nivel de equilibro

sería sumarle a los precios de antes lo que ha subido el IPC y pedir ese precio. Los precios de vivienda más antiguos son los de vivienda nueva de la tasadora ST-Tasación y se refieren a viviendas nuevas. Estos precios arrancan desde 1985. De 1985 a diciembre de 2014 el IPC se incrementó un 173,5%. En 1990 la vivienda nueva ya se había incrementado un 181% . El metro cuadrado costaba 919€. Ese es el precio medio que deberíamos pedir. ¡Deberíamos comprar a precios del año 1990! Lo que sí sé es que habrá personas que seguirán diciendo que las viviendas han dejado de bajar o incluso van a subir. En tales casos, aconsejo contrastar las noticias a lo largo del tiempo y con varias fuentes. Uno de los ejemplos es que en 2013 unos pocos fondos compraron lotes de viviendas y algunos expertos interpretaron que los pisos iban a subir [138] . Sin embargo, con posterioridad otros expertos explicaban que las operaciones todavía eran escasas, que a los particulares no se les

ofrecían los mismos descuentos y que los precios iban a seguir bajando. Por ejemplo Fitch y García Montalvo no aconsejaban la compra por parte de particulares. Se habla también bastante de que estos fondos colocarán las viviendas en alquiler, obteniendo una gran rentabilidad. Sin embargo, García Bernardos lo duda, ya que en dichos lotes se incluyen viviendas o suelos que pueden venderse, y viviendas o suelos, que debido a sus características, van a tener muy poca salida. De las 3 fuentes que citaba el artículo, solo García Bernardos aconsejaba la compra en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao. Afirmaba incluso que los precios en dichas ciudades subirían si en el siguiente año habría más acceso a la financiación (de la misma opinión es José Luis Ruiz Bartolomé [139] ). Tal como he expuesto anteriormente, citar únicamente la financiación para que los pisos suban es ignorar

si la gente se puede pagar dichos pisos con su sueldo y animar a que se sigan produciendo burbujas financieras. En este artículo, sólo una de estas fuentes aconseja comprar ahora. Sin embargo, el artículo termina afirmando que el mercado inmobiliario ya es atractivo para cazadores de gangas que tengan acceso a dinero efectivo. Cuatro meses después de este artículo, otros expertos opinaron que las grandes compras por parte de los fondos serían en 2015. De las subastas no todas se consiguieron vender. En noviembre de 2013, nadie pujó por un gran lote . Cada vivienda estaba a 44.600€ [140]. Eran viviendas que estaban en alquiler. En otra noticia de noviembre de 2013 se informó de que las bajadas estaban a punto de terminar. Según el autor, esa era la opinión mayoritaria en una reunión de la Asociación de

Consultoras de Inmobiliarias . Pero en enero de 2014, la Sociedad de Tasación, estimó que en España la vivienda bajaría un 5-6% en los primeros meses de 2014 [141]. Y según Tinsa en diciembre de 2013, respecto a noviembre, los precios han recaído [142]. Otro ejemplo es del 16 diciembre de 2013. En un artículo de El Mundo, apareció que la vivienda, según los últimos datos del INE, había subido un 0,7% [143]. No entraban en valoraciones sobre si iba a seguir subiendo o iba a seguir bajando. Al día siguiente aparecieron en internet varias valoraciones sobre estos datos del INE. Por ejemplo Fernando encinar, jefe de estudios de idealista, explicaba que “estos datos pueden dar una falsa sensación de que las bajadas generalizadas han terminado, cuando

todos los fundamentales del mercado continúan indicando lo contrario. De hecho, un exceso de euforia en este aspecto podría retrasar aún más las necesarias rebajas en el precio, con el consiguiente retraso en la recuperación del sector” [144]. Otras opiniones de finales de 2013 y principios de 2014 corroboran que no se puede afirmar que los pisos en los próximos años no vayan a seguir bajando. La ministra de Fomento, Ana Pastor, comentaba que “todavía le queda recorrido al sector” [145]. La Troika opinaba “que el ajuste todavía no se ha completado”. Y Juan Ramón Rallo, director del Instituto Juan de Mariana, criticaba “el entusiasmo con que vuelva a subir el precio sin haber liquidado el stock y pinchado del todo la burbuja”. Por último, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario, opinaba que aunque siguieran subiendo en los próximos trimestres, no había que considerarlo porque el volumen de operaciones

iba a ser muy bajo [146] . Apuntaba también que podían haber subido porque los bancos, al ser los que dan las hipotecas, cada vez vendían más y vendían más caro que los particulares o promotores. Hay organizaciones que pueden hacernos pensar que los pisos van a dejar de bajar porque la economía y el desempleo están mejorando. Afortunadamente el PIB español está aumentando y el desempleo disminuyendo aunque de una forma muy reducida. Hay quien podría pensar que como la economía va ligeramente mejor los precios van a subir. Por ejemplo en octubre del 2013 Goldman Sachs sugirió que el precio de la vivienda podía estar tocando fondo. Ello es debido a que preveían que el desempleo se había estabilizado y ya no iba a subir más [147]. Aparte de que no mencionan para nada si el precio de mercado es mayor al precio objetivo, ni el porcentaje de empleo temporal que se está creando, tampoco mencionan el caso de Japón, donde la vivienda no volvió a

subir de precio hasta el cabo de 14 años [148]. Y en dicho país no han tenido las tasas de paro que tiene España. Además se olvidan de mencionar que los pisos no han bajados solo porque la economía va mal. Los precios de los pisos han bajado porque estaban desproporcionadamente altos. Otra de las razones que se han dado para justificar una subida de precios es que en la estadística proporcionada por los registradores de propiedad la vivienda había subido un 0,97 en el segundo cuatrimestre del 2014 [149]. Fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, asegura que esta subida puede ser debida a que se venden más viviendas de un precio medio / alto que antes, ya que solo los que ganan más pueden acceder a una hipoteca. Si en el segundo cuatrimestre del 2013 se han vendido 1000 viviendas a 4000 € / metro cuadrado y 1000 viviendas a 2000€/m. Las viviendas más caras

tienen un tamaño medio de 200 metros y las más económicas de 100m. Se obtiene un precio medio de 3333€/m. Ahora imaginemos que en el segundo cuatrimestre del 2013 se han vendido 2000 viviendas a 3500€/metro y 500 viviendas a 2500€/m. Las viviendas más caras tienen un tamaño medio de 200 metros y las más económicas de 100 metros. Se obtiene un precio medio de 3388€/m. A pesar que el precio del metro cuadrado de ambos tipos de vivienda ha bajado el precio medio ha aumentado, pues se han vendido más viviendas caras que el año pasado. Esta estadística no fue la única que apareció por estas fechas. De acuerdo el INE los pecios habían subido un 0,80% [150]. Según Tinsa en julio de 2014 habían bajado un 4,4% [151]. Fomento publicaba que en el segundo trimestre de 2014 habían bajado un 2,9%[152] . Mientras los notarios comentaban que habían bajado un 10% [153].

Las razones de estas diferencias son que las estadísticas de Fomento y Tinsa se nutren de precios de tasaciones, los registradores de precios de los Registros de Propiedades, y el INE y los notarios de la Base de Datos del Consejo General del Notariado. Las diferencias entre el INE y los Notarios se explican porque en el primer caso se refiere a datos de junio y en el segundo a datos de julio. Los datos referentes a agosto de los notarios indicaban una bajada interanual del 8,6% [154] . Otro aspecto que no suelen mencionar es que la mayoría de las compras son realizadas por inversores. Solo un 25% son compradores españoles que los van a utilizar como hogar [155]. Independientemente de las metodologías que usen las distintas fuentes, que pueden merecer mayor o menor confianza, lo que sigue estando parecido en los 3 primeros cuatrimestres es el

esfuerzo en pagar una vivienda. Según el Banco de España sigue siendo de 6,2-6.3 años, cuando debería estar por debajo de 4. En España incluso ha llegado a tocar los 3,4 años. Si realmente están subiendo los precios la pregunta más importante a realizar es si están subiendo de una forma razonable, es decir si la gente se los puede comprar con sus ingresos sin poner en peligro su hipoteca, la solvencia de los bancos y la sostenibilidad de la economía española en su conjunto. No puedo terminar este apartado sin mencionar, que en el segundo trimestre de 2010 también se produjo una subida de las viviendas. En concreto, según el INE, un 1,6% en España y un 1,4% en Madrid [156] . Todos sabemos que posteriormente, en vez de subir o mantenerse, los precios siguieron bajando y bajando. Creo firmemente que las viviendas tienen que bajar todavía más. Es más, tenían que haber

bajado ya mucho más de lo que han bajado. Lo que no sé, es cuantos años seguirán bajando hasta situarse en un precio razonable. Personalmente preferiría que fuera lo antes posible porque ya tengo 41 años y ¡todavía estoy sin casa! He trabajado más de 10 años como ingeniero informático. Se supone que con esa profesión no debería tener problema para encontrar una buena vivienda. Y tampoco he estado mirando en zonas exclusivas como puede ser los barrios de Madrid de Chamberí o Salamanca. Ni he estado buscando una casa de un tamaño grande, ni que tenga jardín ni piscina. Si yo no he encontrado nada, no quiero ni pensar las dificultades que tienen aquellos que puedan estar ganando menos que yo.Como punto de reflexión final pienso que si realmente los bancos y el gobierno creyesen que los precios van a subir durante los próximos meses entonces no tendrían ningún problema en poner la dación en pago

6.2.2 Los propietarios suelen estar dispuestos a bajar el precio Puede haber personas, que aun sabiendo que los precios van a bajar en los siguientes años, necesiten comprar ahora. Es importante que sepan lo que en la actualidad están dispuestos los propietarios a corregir sus precios. He considerado importante resaltar los siguientes datos:

1.

Según Acuña & asociados (mayo 2013) el precio que pide un vendedor por su vivienda es un 50% superior al precio que está dispuesto a pagar el comprador [157]. Como habíamos visto prevé que en los próximos 5 años baje un 30%. Y pensar que yo he estado pidiendo descuentos del 50% y ¡me sentía

avergonzado por ello! Un artículo de eroski consumer también aconseja empezar ofertando por un 50% e ir subiendo de un 5% en un 5%. [158] 2.

En el informe del primer semestre de 2013 de Tecnocasa (página 11) aparece una comparativa de los precios de venta de Tecnocasa y los precios de oferta de idealista. En idealista los vendedores piden 2.520€ por metro cuadrado. A cuanto lo llegan a vender no se sabe, porque hay muchos que luego le bajan el precio. En Tecnocasa venden a 1.529€ por metro cuadrado. Según estos números podemos pedir, de media, un 39,3% de bajada de precio. Es una media. En algunos casos será más. En otros será menos.

3.

En marzo de 2012, Bernardos opinaba que “ lo que indican los principales

agentes inmobiliarios de España es que la diferencia entre el precio ofertado y el vendido está en torno al 25%” [159]. 4.

En el 2012 Los pisos se anunciaron un 20% por encima de los datos dados por el Ministerio de Fomento y un 31% superior a los datos de los notarios [160] . Es decir, los propietarios terminan rebajando el precio un 24%. Para hallar este descuento del 24%, que de forma directa no nos lo habían dicho, hemos de aplicar la regla de tres:

Particularmente, cuando me he animado a buscar he pedido descuentos iniciales de un 50%. Como la mayoría de los compradores todavía no entienden de precios objetivos, de lo que puede permitirse la gente y que los precios están bajando y seguirán bajando, no he podido llegar a ninguna negociación factible. Especialmente mire muchos pisos en 2013. Según Borja Mateo 2013 iba a ser el año de grandes bajadas [161] .Pero no fue así, ya que bajaron pero no tanto como sería razonable pensar. Parece ser que los distintos actores (bancos, gobiernos, propietarios, …) prefieren forzar una bajada del 75% a realizar en 10 años o más que en 5 años. Es algo parecido a lo que ha ocurrido con la burbuja inmobiliaria de Japón. Ahora, bien si alguien quiere comprar, atendiendo a los datos anteriores y la previsión de que van a seguir bajando, mi consejo es que no compre piso al menos que haya podido negociar

por lo menos un 20-40% menos. Personalmente también pediría a los propietarios que venden piso (o a las agencias que lo enseñan) que me muestren lo que les ha costado el piso en su día. A ese precio le añadiría el IPC, que es lo que han subido las cosas en general. Para saber cuánto ha subido el IPC de un año a otro podemos pinchar sobre el enlace “Programa para el cálculo de variaciones. Datos desde enero de 1961” que aparece en la siguiente web:

http://www.ine.es/jaxi/menu.do? type=pcaxis&path=%2Ft25%2Fp138&file=ineba Si están pidiendo bastante más de lo que ha subido el IPC me tendrían que explicar la razón. ¿Es que las tuberías no son más viejas? ¿Es que lo han reformado? ¿Cuánto les ha costado la reforma? ¿Qué calidades le han puesto? ¿Se ha reformado la fachada? Todo lo que haya subido la vivienda que no esté justificado sería especulación .Estoy

pensando incluso que si no han realizado ninguna reforma y el edificio es antiguo entonces es que en los próximos años va a haber que pagar muchas reformas y derramas. Esa vivienda en vez de haber subido el precio lo que debería es haber bajado ya que tanto el edificio como la vivienda se han depreciado. Hace 3, 4, 5 años cuando les preguntabas a las agencias si se podía tocar el precio te respondían que solo un 3%. Fue por ejemplo una respuesta típica a una amiga venezolana. Creo que tanto antes, como ahora, se podían negociar los pisos a mucho más que un 3%

7 Haciendo visitas y ofertas Antes de realizar una oferta aconsejo comprobar los siguientes puntos: 1.

Verificar el año de construcción de la vivienda. Por lo general cuantos más años tenga, más dinero tendremos que pagar de reparaciones, reformas y derramas del edificio. El año de construcción lo podemos comprobar en la página web del catastro:

https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienIn 2.

Tener en cuenta si ha pasado la ITE, y la fecha en la que ha pasado la última ITE. Para el caso de Madrid se pueden consultar estos datos en:

http://www.madrid.es/portales/munimadrid/es e-Infraestructuras/InformacionUrbanistica/Inspeccion-Tecnica-de-

Edificios? vgnextfmt=default&vgnextoid=e6c9a2d6cdc5f En un apartamento que visité me decían que había pasado la ITE. En la web del Ayuntamiento vi que no. Me comentaron que realmente las reformas se estaban terminando. En otra vivienda la agencia me contó que habían presentado los papeles, pero que el Ayuntamiento tarda siempre mucho en mandar a un técnico para que compruebe si se han subsanado las deficiencias. Por eso en la web no aparecía que el edificio había pasado la ITE. En estos casos es decisión personal de cada uno si confía en estos datos. En mi caso, yo siempre voy a preferir que el técnico haya confirmado la ITE y que figure como tal en la web. Así, si en unos meses tengo que vender la vivienda, los posibles compradores verán en la web que el edificio ha pasado la ITE.

3.

Medir cuantos metros útiles tiene la vivienda. Si tiene menos de 40 metros útiles, hay que indicar a la agencia o propietario que según los planes de urbanización de algunas ciudades es una infravivienda. Por ejemplo en Bilbao son 45 metros. Y en Barcelona y Sevilla 40 metros [162] . Y que en Nueva York desde 1987, según normativa municipal, se impide construir apartamentos inferiores a 37 metros [163].

4.

Calcular exactamente los gastos de Comunidad, los metros útiles reales que tiene el apartamento, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si nos han dicho que de gastos de comunidad son de 30€ y resultan ser 40€, la diferencia al mes es poca, de 10€. Pero si lo multiplicamos por 12 meses y 50 años el resultado es de 6000€. Yo me he llegado a encontrar diferencias de 40€ con lo que comprarme esa vivienda me hubiera salido 24.000€

más caro de lo inicialmente estimado. Teniendo en cuenta este dato, habría hecho una oferta por 56.000€ (los 80.000€ que pedían menos los 24.000€ adicionales que iba a tener que pagar de gastos de comunidad). En la vivienda anterior la agencia me había dicho que tenía 40 metros útiles. Yo como mucho estimaba que tenía 34 metros, es decir un 15% menos de lo que anuncian. Pedían 80.000€ por 40 metros útiles. Pero por el tamaño que realmente tenía debería valer 12.000 euros menos. Por lo tanto, a los 56.000€ que iba a ofrecer anteriormente le reste 12.000€, obteniendo una oferta de 44.000€. A veces puede resultar difícil calcular aproximadamente cuantos metros útiles tiene un apartamento. Lo que podemos hacer es dividir la vivienda en las partes que lo componen. En el apartamento que visite me

salía lo siguiente: M etros útiles Salón

12

Dormitorio

10

Baño

4

Cocina

5

Pasillo

3

TOTAL

34

Al precio por el que lo compramos hay que añadir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto que depende de cada CCAA. De media es un 7% del mayor de los siguientes valores: el de compraventa y la valoración que haga la Consejería de Hacienda. Yo la habría comprado por 44.000€. El 7% de 44.000€ son 3.080€. En cambio según la

consejería el apartamento valía 76.000€, por lo que habría que haber pagado 5.320€. ¿Por qué debemos nosotros, como compradores, asumir esa valoración de la Consejería? Realmente la agencia, el comprador y el vendedor lo que deberían es estar pidiendo a las Administraciones correspondiente que estas diferencias no existieran. Si solo se hace para una vivienda no serviría para nada, pero si todos los compradores, vendedores y agencias reclamarán una actualización de los precios en los que se basa el ITP entonces habría muchas posibilidades de éxito. Anteriormente iba a ofertar 44.000€ por el apartamento. A este valor le voy a restar los 2.240€ adicionales del ITP. Por tanto obtengo que el precio justo que puedo pagar por ese apartamento es de 42.000€. Si fuera más grande de lo que anuncian, si tuviera los gastos de comunidad que me

habían dicho, y si la Consejería de Madrid me cobrara menos de impuestos, entonces podría pagar más. Este apartamento es el mismo que tome como ejemplo en el capítulo 3 en el apartado de la fórmula del valor objetivo según el rendimiento neto, el tipo de interés y el riesgo de impago. Según esta fórmula el precio objetivo del apartamento debería ser de 62.791€ (PER de 18 años) o de 52.327€ (PER de 15 años). Y según el sentido común lo que deberíamos ofrecer son 42.000€. 5.

No visitar pisos ni en exceso ni en defecto. Si visitamos demasiados, vamos a perder bastante tiempo. Y no solo es el tiempo de visitas. También lo es, el leer los anuncios, y llamar. Ha habido épocas en la que dedicaba más de dos horas diarias al tema de encontrar piso. Lo mejor sería reducir el ámbito de la búsqueda.

Por otra parte, si visitamos muy pocos vamos a tener menos capacidad de encontrar un piso a su precio razonable. Si podemos buscar en más de una zona, mejor que mejor. De las visitas que he estado realizando en Madrid, puedo destacar los siguientes ejemplos reales: I. Apartamento de un amigo en Simancas de unos 40 metros útiles, dos dormitorios, con ascensor y sin reformar. Costó en 2004 unos 132.000€. Posteriormente, en 2011, ya se vendían a partir de 100.000€. Y en 2014 se encontraban a partir de 67.000€ y además reformados. II. Vivienda de VPO en Carabanchel de unos 50 metros útiles, dos dormitorios, con ascensor y para

entrar a vivir. Pedían en el 2011 unos 105.000€. Unos meses después lo anunciaban por 66.000€. Me lo enseño una agencia. Mientras íbamos a ver el piso nos pusimos a conversar: -

¿Cuánto tiempo llevas buscando piso?

-

Más o menos unos 11 años. Al principio no compraba porque estaban muy caros y no hacían nada más que subir. Ahora no compro porque todavía tienen que bajar más.

-

¿11 años? Pero eso es demasiado. ¿No ves que necesitas ya tener tu propia vivienda?

Le comente algo y me calle pero me dieron ganas de discutir con ella.

III. En una ocasión, una agencia me pidió un 10% para hacer una oferta. Cuando les comente que otras agencias de esa sucursal pedían 3.000€ entonces me pidieron 4.000€. Les termine haciendo la oferta por teléfono y no la cogieron, pero de haberla cogido me hubiera leído toda la letra pequeña porque no me estaban inspirando confianza. IV. Hay que tener cuidado cuando nos piden adelantar un dinero para una reserva. En Carabanchel encontré una vivienda que tenía unos 80 metros, ascensor (cabía la bici y todo) y con una terraza desde la que se divisaban vistas de Madrid y de la sierra. Pedían unos 130.000€. Oferte 90.000€. Al principio me dijeron que no, y luego que me la iban a coger, pero que los propietarios la iba a

rechazar. Tenía que pagar una señal de 3000€ que se convertiría en contrato de arras si llegaban a aceptarla. Pedí que me enviarán el contrato para firmar porque quería revisarlo. Cuando lo leí vi que tenían de tiempo de respuesta de un mes. Un mes teniendo mi dinero retenido me parecía excesito. ¿Y si encontraba en ese tiempo algo que me gustaba? Yo les comente de un tiempo de 3 días y aceptaron. El tío quería que pagará por talón y además acompañarme al Banco para que la redacción del talón fuera como ellos quisieran. Yo les comenté que lo pagaría en efectivo ya que pagarlo por talón me implicaba más gastos. Así que saque 3000€ del Banco y fui hasta la agencia. Allí me recibieron 3 personas.

-

No te vamos a aceptar la oferta. Actualmente estamos vendiendo estas casas por mucho más.

-

¿Y entonces porque me habéis hecho venir aquí?

-

… (me habían cabreado. Omite lo que dije)

-

Bueno no te pongas así. Vamos a hablarlo tranquilamente…

-

Pero si no hay nada de qué hablar. Me estáis diciendo que no me vais a coger la oferta. No lo entiendo. Si me habéis hecho sacar 3000€ del banco. Si estamos aquí reunidos 4 personas. ¡Es una pérdida de tiempo seguir hablando si no me vais a coger la oferta que habíamos comentado por teléfono!

-

…

-

Sois unos hijos de…

Lo único que querían era retenerme y que subiera la oferta. Salí de la agencia cabreado. El jefe me siguió durante 50 metros. Luego llamo a mi móvil unas 10 veces. Es decir tenía que comprarme un piso al precio que ellos decían porque anteriormente la gente lo había comprado a ese precio. ¿Y si la gente esa había comprado cara? ¿Y porque no tenían en cuenta los datos inmobiliarios y económicos que podían indicar que ese precio era muy caro para los sueldos de los españoles, la tasa de desempleo, la demografía existente, y el stock de viviendas? ¿Y si la gente se tiraba por

la ventana, yo me tenía que arrojar al vacío? V. En Lavapiés también estuve viendo varios apartamentos. Todos eran muy pequeños. En la calle Salitre había un apartamento que vendían por unos 110.000€. También me pedían 3.000€ para poder presentar una oferta. Estas son las conversaciones por email que tuve con el agente, al que en este libro llamaré Javier. También he cambiado otros nombres de entidades por unos inventados. “Buenas Fernando! Te pongo por escrito la operativa para hacer una oferta a la baja! 1.

Necesitamos fotocopia del DNI

de los compradores 2. Fotocopia de cualquier documento oficial donde vengan los 20 dígitos de una cuenta del comprador 3. Importe de la oferta: El de salitre está en 105 mil euros actualmente por lo que por 90-95 podría salir! 4. Con esos datos emitimos contrato oferta-arras que hay que firmar. 5. En ese contrato viene número de cuenta de BancoVivienda donde hay que ingresar 3.000 en concepto de arras 6. Me haces llegar contrato firmado y justificante ingreso para que lo subamos al aplicativo de BancoVivienda

7. BancoVivienda los VIERNES recopila todas las ofertas y se queda con la más alta 8. Esa oferta más alta la pasa a comité el lunes que decide si la autoriza o no. En caso de rechazar la oferta devolverían el dinero… 9. Si la aceptan, los 3.000 euros serian ya las arras… Estas a tiempo todavía de hacer la oferta mañana antes del viernes y ser de los primeros por no decir el primero ya que la bajada de precios ha salido hoy en la web…. Saludos!” Este mini apartamento ya hacía días que lo habían bajado de precio. Y estuvo a la venta durante muchas

semanas por lo que no hacía falta ser el primero en presentar una oferta. Posteriormente le conteste lo siguiente: “Gracias Javier, Mi oferta sería de 57.000 euros. No creo que un piso que en metros útiles puede considerarse una infravivienda valga más. Los años del edificio, la degradación de la zona (droga, robos, bandas, calles que huelen mal, ser el barrio que en el juego de monopoly costaba menos, ...), la inestabilidad del mercado (según the economist se espera que bajen un 45%; y se deberían pagar, por término medio y con relación a Alemania con el sueldo 4 años), me hacen opinar que este piso en 2-3 años no puede valer

mucho más. Añadir que he visto que el precio no había bajado ayer, sino hace varios días. Tampoco veo que haya bajado un 10% sino menos. En cuanto al dejar ya un dinero para hacer una oferta (y no un contrato de arras) lo máximo que puedo dejar son 300€. Otras agencias u otros particulares me están pidiendo nada o si acaso 300€ Un saludo y gracias, Fernando “

Su respuesta fue la siguiente: “Buenas Fernando!

Como te he comentado se puede hacer la oferta que cada uno estime oportuno…solamente doy mi opinión de la experiencia que tengo como agente autorizado de BancoVivienda. No hay nada que perder ya que esos 3.000 euros que se necesitan para realizar la oferta si finalmente no se autoriza se devuelven al cliente a la cuenta que haya facilitado…en cuanto al importe de esa señal que hay que dejar para poder ofertar con BancoVivienda no es un tema negociable ya que es el procedimiento del Banco y no van a hacer excepciones…es normal que un particular u agencia no necesite ni señal para hacer oferta pero es entendible que una entidad como el

Banco con más de 1.000 oficinas y miles de pisos tenga un procedimiento establecido para evitar que haya gente que oferte por ofertar y luego cuando se autoriza se echan para atrás como sucede en Caja Mario… Somos agentes mediadores de 5 entidades y cada una tiene sus reglas que hay que seguir… En el caso de BancoVivienda es un contrato de oferta y arras a la vez….si la oferta no se aprueba sólo sería un contrato de oferta…y si se aprueba sería oferta y arras… Sí sigues interesado en hacer la oferta por 57 mil euros te recuerdo que necesitamos que nos envíes escaneado fotocopia del DNI y de una cuenta tuya donde se devolverán los 3.000 en caso

de no la autorizasen… Te adjunto un contrato de oferta-señal para que le eches un vistazo! Saludos”

Como tenía muchas ganas de presentar la oferta al final me rendí y acepté pagarles los 3000€ “

Gracias Javier,

Quería preguntaros donde tenéis la oficina y en que horario estáis para pasarme y poder hacer la oferta. Entiendo que el inmueble está libre de cargas, el impuesto de bienes inmuebles, cuotas de comunidad, derramas, etc.

Un saludo y gracias, Fernando Díaz “

Ellos estaban ansiosos por realizar una oferta e incluso estaban dispuestos a recoger los documentos en moto “Buenas Fernando! Disculpa la tardanza pero estaba fuera de Madrid! No es necesario presencia física para realizar oferta. Sólo necesitamos el importe de la oferta y fotocopia del DNI y de la cuenta del ofertante para la devolución de los 3.000 euros en caso de no aceptación de la oferta. Yo estoy normalmente por Lavapiés y zona centro por si quieres que me

acerque en moto a recoger esos documentos…sino María normalmente está en la oficina por las mañanas de 10:00 a 14:00 en …! Los inmuebles de los bancos se transmiten libres de cargas registrales y de impuestos o comunidad. Lo único que no se hace cargo las entidades es de los suministros. Saludos!” A los cuatro días me volvieron a insistir e incluso querían realizar una oferta mayor que la que yo les planteaba. “Buenas Fernando! … Por otro lado recordarte los cálculos

que hemos hecho sobre la rentabilidad del piso para alquilarlo cuando tengas que marchar al extranjero: El piso de salitre si se saca por 90 mil euros más gastos (9 mil) y reforma (unos 8.ooo con muebles y todo), es decir, unos 107.000 mil euros, y se alquila por unos 650 euros, estaríamos hablando de una rentabilidad neta de: 650 euros * 12 = 7.800 / 107.000 = 7.29% de rentabilidad…si no necesitas hipoteca, en 10 años (que es cuando calculo que se podría vender sacándole plusvalía al piso, estaríamos hablando de le habrías sacado casi un 75% de rentabilidad, o 78 mil euros, es decir, casi recuperado el dinero de la inversión sin contar que por esas fechas lo podrís vender por 140-150 mil euros..

Mañana, para que cante mucho, haremos oferta por 90 -95 a ver que nos dicen y te cuento

Saludos” Esta persona no me estaba hablando de rentabilidades netas, sino de rentabilidades brutas. En el capítulo de comprar para invertir veremos la diferencia entre la rentabilidad neta y la rentabilidad bruta. Mi respuesta fue clara y concisa: “Gracias Javier, Por mi parte no haría falta que realicéis oferta por 90 - 95 mil. Un saludo y gracias,

Fernando” Al final debieron verme que no iba a realizar ninguna oferta por lo que se enteraron que se podía antes hacer una oferta por teléfono, previa presentación del DNI. Llamaron y el de la agencia ofertó 65.000€ (a pesar de que yo le había dicho que mi oferta era de 57.000€) y el Banco como contraoferta dijo que 100.800€. Nos dio la impresión de que habían metido la cifra en un ordenador y eso es lo que había salido. VI. Muchas veces podemos preguntar a las agencias hasta cuanto sería negociable. No conviene fiarse de su respuesta. Nosotros somos libres para poder realizar cualquier oferta. Y si el propietario quiere negociar ya dirá otra cifra.

Por ejemplo, tenía visto un piso interior en la calle Mercedes Arteaga que inicialmente pedían 95.000€. Me contestaron que ni se me ocurriera ofertar 80.000€. A los 2 meses ví que lo habían bajado a 65.000€. Llame y ofrecí 50.000€. Directamente por teléfono me la rechazaron. Pero estoy seguro que si en dos meses no hubieran podido venderlo, me habrían aceptado la oferta. VII. Si vemos que en el escaparate de la agencia empiezan a colgar anuncios de vendido o que un piso en el que estábamos interesados desaparece de internet tener en cuenta que podría ser una estrategia de marketing ya que nos quieren hacer creer que está vendido para luego volverlo a ponerlo a la venta y que corramos a por él antes de que otro

ficticio comprador se lo lleve [164]. VIII. Hay que tener mucho cuidado con las zonas ruidosas. Si no conocemos bien el barrio, conviene verlo tanto de día como de noche y preguntar a los vecinos. El ruido también puede cambiar bastante según sea verano o invierno. Si hay uno o varios bares abajo en verano pueden poner terrazas. Hoy en día mucha gente va a las terrazas porque está permitido fumar. Aparte del ruido de la gente conversando, también hay ruido cuando el personal saca las mesas, sillas, sombrillas a la calle, cuando lo guarda, cuando tiran los vidrios, etcétera. Una de las viviendas que más me interesaron en verano del 2013 fue un estudio en Madrid en la calle Espoz y Mina. Pedían 130.000€. Yo quería

ofrecerles 66.000€. Era una calle ruidosa. El agente me dijo que el edificio se había construido en 1980. Sin embargo, Catastro informaba que era de 1850. Yo quería saber si se había conservado algo: fachada, vigas, pocería, tejado. El agente no sabía (o no quería) contestarme. Más o menos así fue el diálogo: -

…

-

Mi oferta son 11 millones de pesetas.

-

Bueno Fernando es que 66.000€ no lo vale. El propietario lo compro en el 90 por más y no va a perder dinero.

-

Además hay que tener en cuenta que está cerca de la Puerta del Sol. El que sea una calle ruidosa y esté construido en 1850 no justifica que le hagas

una rebaja del 50%

Me dieron ganas de discutir y decirle: -

Sé que hay gente que compro los pisos caros y creen que es mejor vender cuánto antes y/o los tienen que vender por menos ya que necesitan dinero .Yo no tengo la culpa si el propietario lo adquirió caro ni tampoco tengo que seguir comprándolo caro.

-

El ruido es un factor importante a la hora de vivir, alquilar, o vender un estudio. En el caso del alquiler puede ocasionar que los inquilinos roten mucho, con los correspondientes gastos de pintura, de tener que volver a

alquilar el estudio por una agencia, y del tiempo que se queda sin alquilar hasta encontrar un propietario -

Y que si es del año 1850, el estado de las vigas, pocería y tejado pueden influir en que haya que pagar en derramas más de lo que ha costado el piso.

Pero como vi que realmente el propietario no quería vender a ese importe no dije nada. Y es que si el propietario no quiere vender, pues no pasa nada. Pero lo que me fastidia es que intenten convencerme de que ese precio es el adecuado, que no hay que tener en cuenta el ruido en el precio ni ninguna información sobre el estado del edificio.

1.

Otras conversaciones A continuación voy a describir otras argumentaciones que suelen ser habituales por parte de las agencias y como les podemos responder: -

Sé que los pisos van a bajar

-

Ah sí, ¿quién te ha dicho eso?

-

-

Los libros y webs que estoy leyendo. Y sobre todo el sentido común. Y usted, ¿en que se basa para criticar mi opinión? Como bien puede suponer desde el año 2007 me han dicho innumerables agencias que no van a bajar y siempre han bajado.

¿Usted me asegura que es una buena

inversión? -

Si, por supuesto. Se puede alquilar por… descontando los gastos de comunidad y unos 1000€ para muebles.

-

Entonces no le importará firmarme un papel por escrito con lo que me ha dicho. Yo lo pondría en una web y así dentro de unos años la gente podría opinar en el futuro sobre la buena labor de la agencia. Cuando los agentes nos dicen este tipo de cosas, suelen omitir muchos puntos que hacen que la inversión para alquilar no sea tan rentable.

-

Buenos Días. En que puedo ayudarle.

-

Buenos Días

-

-

-

Quería informarme sobre el apartamento que vendéis en la calle San Vicente Ferrer. Lo podemos enseñar mañana Antes me gustaría que me ampliarán la información: si es interior o exterior, que número de planta es, cuantos metros útiles tiene, si tiene ascensor,… …

Me cabrea la poca información que ofrecen algunas webs sobre los pisos que venden. Por ejemplo si sé que es un bajo, o que no tiene ascensor, no les llamo. Es una pérdida de tiempo y dinero el estar llamándoles. Y para ellos también debería serlo porque tienen que dedicar a alguien a atender llamadas. Estoy convencido que recibirían muchas menos llamadas si publicarán toda la información. Y estas

llamadas serían de gente más interesada porque ya sabe que en principio se ajusta a lo que está buscando.

8 Madrid Madrid es la ciudad con más población de España y una de las más caras. Además muchas veces comentan que Madrid no tendrá bajadas tan pronunciadas (o incluso que ya han empezado a subir). Tampoco dan muchas razones por las que esto se va a producir. Por ejemplo: Noticia de marzo del 2010 en El País: “En este sentido, el experto inmobiliario de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos sostiene que la bajada de los precios de los pisos en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, ya ha tocado fondo y no seguirá bajando durante este año porque, como en el caso de la Ciudad Condal, ‘ya no hay exceso de oferta’.” [165]. Todos sabemos que Gonzalo Bernardos no acertó con su predicción. Por ejemplo, según los datos de idealista, los vendedores pasaron de

pedir 3.848€ por metro cuadrado en el tercer cuatrimestre de 2010 a 3087€ en el tercer cuatrimestre de 2013. Es decir, una bajada de casi el 20%. Sin embargo, es de las ciudades donde proporcionalmente más ha subido la vivienda. ¿No debería ser por tanto de las ciudades donde baje más la vivienda? ¿Hay alguna justificación objetiva para que los pisos sigan siendo tan caros en Madrid? Para responder estas preguntas he considerado importante mencionar las siguientes noticias: 1.

Según FUNCAS, en 2011 fue donde más bajo la vivienda [166]. Una vivienda paso a pagarse con 12,44 sueldos a 8,65 sueldos.

2.

Como habíamos visto, según Tecnocasa, la bajada nominal en España en vivienda de segunda mano ha sido del 58,27% . En cambio en la ciudad de Madrid, la bajada

nominal ha sido del 59,18% [167]. Este dato desmienten a los que dicen que hay “ciudades sagradas” donde los precios nunca descienden. Incluso las viviendas en Madrid han bajado un poco más que la media española. 3.

La Directora general de la promotora ROCA opina que “ A Madrid capital le queda un 40% más de bajada en los precios’ (mayo del 2013) [168].

En los siguientes apartados se explican otras razones por las que los precios en Madrid tienen que bajar.

1.

La comunidad de Madrid es de las más caras en relación a los salarios

Uno podría pensar que en la Comunidad de Madrid las viviendas son más caras porque proporcionalmente la gente gana mucho más. Pero eso no es cierto. Por ejemplo, el metro cuadrado de Madrid es el doble de caro que en Extremadura. Pero en Madrid no ganan el doble. Lo podemos ver en la siguiente tabla donde se han recopilado los salarios del INE [169] en el 2012, el precio del metro de cuadrado de Fomento [170], el precio medio de la vivienda, y la relación entre el precio y el salario. Como tamaño medio de una vivienda se ha utilizado 93,75 metros que es el que emplea el Banco de España en sus indicadores del mercado de la vivienda [171].

precio

salario €/metro medio relación vivienda precio/salario País Vasco

26.536

2.518

236.016

8,89

Balears, Illes

20.961

1.801

168.797

8,05

Cantabria

20.192

1.651

154.791

7,67

Madrid

26.044

1.981

185.700

7,13

Cataluña

24.436

1.811

169.763

6,95

Asturias

21.751

1.455

136.444

6,27

Canarias

19.278

1.270

119.025

6,17

Rioja, La

20.346

1.307

122.550

6,02

Galicia

19.389

1.204

112.894

5,82

Andalucía

20.892

1.289

120.797

5,78

Aragón Castilla y León Navarra

22.104

1.326

124.266

5,62

20.569

1.203

112.744

5,48

23.784

1.383

129.619

5,45

21.224

1.149

107.728

5,08

20.682

1.059

99.291

4,80

20.536

1.034

96.975

4,72

19.721

889

83.316

4,22

Comunitat Valenciana Murcia Castilla-La Mancha Extremadura

En la tabla se ve claramente que Madrid es

la cuarta Comunidad Autónoma donde es más caro comprarse una vivienda en relación a los salarios. Lo ideal es que todas estuvieran a un valor próximo a 4 años. Otra estadística realizada por Sociedad de Tasación en el 2014 [172] valora que en Madrid una vivienda se pagaría en 9,9 años. Esta cifra solo la superaría Las Islas Baleares. Además Madrid es la primera comunidad que mayor porcentaje tiene que dedicar de su salario para pagar la hipoteca. Según los datos de los registradores este esfuerzo supera el 40% [173]. Por otra parte, he realizado un estudio con los porcentajes de viviendas que se puede permitir la mitad de la población que gana menos en cada CCAA. La siguiente tabla muestra el salario mediano (es aquel que tiene a la misma gente por debajo de su valor que por encima de su valor), el precio justo de la vivienda a la que puede aspirar (4 veces su salario) y cuantas viviendas se han

encontrado en el portal inmobiliario idealista que estén por debajo de su precio justo. Dado que esta web no permite introducir un precio exacto por el que queremos buscar hemos redondeado el precio de la vivienda a los valores por los que permite buscar idealista. En nuestro caso, utilizaremos las búsquedas de viviendas cuyo valor sea menor a 60.000, 80.000, o 100.000 euros. Dado que no permite buscar por CCAA, se han hecho las búsquedas por provincias. Estos datos se han recogido de idealista el 13/12/2013. Los salarios medianos se refieren al año 2011 y la fuente es el INE [174]. CCAA

precio Porcen salario búsqueda viviendas total razonable encontra mediano idealista encontradas viviendas vivienda / tota 18.892

113.012

Almería

4.251

16.069

Cádiz

2.597

14.714

Córdoba

1.405

6.801

Andalucía

17.971

71.885

80.000

16,7

Granada

2.645

11.617

Huelva

1.036

6.356

Jaén

1.043

3.874

M álaga

3.090

34.369

Sevilla

2.825

19.212

1.634

13.804

Huesca

366

3.534

Teruel

273

1132

Zaragoza

995

9.138

Aragón

16.805

67.222

60.000

11,8

Asturias

17.851

71.402

80.000

2.131

11.731

18,1

Baleares

18.194

72.774

80.000

897

16.118

5,5

Canarias

18.403

73.613

80.000

5.839

32.412

18,0

Las Palmas

2.653

11.064

Tenerife

1.988

8.478

1.198

12.870

Cantabria

18.023

72.092

80.000

9,3

7.711

31.570

Ávila

1.363

3.085

Burgos

1.698

5.092

León

1.051

3.438

Palencia

478

2.375

Salamanca

772

5.027

Segovia

465

3.155

Soria

112

636

1.258

6.714

514

2.048

10.412

27.166

563

3000

2.853

5.666

976

1.759

1.285

5.043

Castilla y León

17.784

71.136

80.000

Valladolid Zamora Castilla-La Mancha Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara

22.511

90.046

100.000

24,4

38,3

Toledo

4.735

11.698

4.673

87.954

1.641

55.176

Gerona

424

12.187

Lérida

958

5.176

1.650

15.415

21.564

88.658

Alicante

8.917

37.317

Castellón

3.281

11.325

Valencia

9.366

40.016

1.803

6.433

Badajoz

1.090

3.976

Cáceres

713

2.457

3.589

24.079

Cataluña

16.488

65.951

60.000

Barcelona

Tarragona Comunidad Valenciana

Extremadura

Galicia

21.249

18.615

18.138

84.997

74.462

72.550

80.000

80.000

80.000

5,3

24,3

28,0

14,9

La Coruña

1.597

11.135

Lugo

800

3.656

Orense

444

1.923

Pontevedra

748

7.365

Madrid

19.277

77.107

80.000

4.091

76.031

5,3

Murcia

16.874

67.496

60.000

2.254

18.285

12,3

Navarra

24.197

96.790

100.000

1.257

6.182

20,3

País Vasco

19.647

78.587

80.000

350

28.221

1,2

123

4.146

53

6.158

174

17.917

819

4.091

Álava Guipúzcoa Vizcaya Rioja, La

21.046

84.183

80.000

En la tabla se observa que Madrid ofrece solo un 5% del total de viviendas para personas

20,0

cuyo salario es menor al de la mitad de su población. Madrid se sitúa en la tercera CCAA más cara para estas personas. Solo un 5,38% de la oferta de viviendas va dirigida a estas personas. Hace falta que al menos un 44% de las viviendas que se ofrecen por más de 80.000€ pasen a valer menos de 80.000€.

2.

Cuesta vender pisos incluso en las zonas más exclusivas

En octubre del 2013 volví a ver una noticia que ya sabía: 3 edificios de Plaza de España no podían venderse, ni siquiera con un 75% de descuento. Pedían 1100€ por metro cuadrado [175]. Los vendían en un lote de 6 edificios. El lote era de 100 millones de euros. Se precisaron más de 6 meses de negociaciones para venderlos [176]. Al final los inmuebles de Madrid los compro un fondo de inversión por 50 millones (los 3 edificios de plaza de España más uno en Príncipe de Vergara más otro en Manuel de Falla). Los edificios de plaza de España posteriormente se los han vendido a una cadena hotelera [177]. Mi interpretación es que las promotoras preveían que ni siguiera comprando a 1.100€ el metro cuadrado iban a encontrar luego suficiente número de compradores que quisieran pagarlas a

2.000€/m (calculo rápido de lo que hubiera podido costar la reforma, los intereses, la labor comercializadora; y añadiendo un beneficio). La gente no tiene tanto dinero.

3.

La vivienda en los barrios caros es menos rentable que la vivienda en los barrios baratos

En Madrid existe mucha diferencia de precios entre los distintos barrios. Esta diferencia es mucho mayor en el caso de comprar que en el caso de alquilar. Atendiendo a los datos de idealista, referidos al tercer cuatrimestre de 2013, el precio por metro cuadrado en la zona de salamanca es de 4.336€ y en la zona de Villaverde es de 1.479€ [178] . La diferencia es de un 293%. En cambio, para alquilar el precio en la zona de salamanca es de 12,8€, mientras que en Villaverde es de 7,4€. La diferencia es del 173%. Una interpretación posible es que el precio de la vivienda en el barrio de Salamanca es muy caro, ya que ofrece mucha menos rentabilidad que una

vivienda de Villaverde. Otra interpretación es que los precios en Villaverde han de bajar, pues la diferencia de sueldo entre lo que la gente gana más y lo que la gente gana menos es bastante grande. El sueldo en 2011 del 10% de las personas que ganan menos era de 8.400€ y el del 10% de las personas que más ganan era de 40.680€ 151 .

4.

Situación económica ambiental – social de Madrid

En cifras absolutas Madrid es la ciudad más endeudada y que más facturas acumula sin pagar. La agencia de calificación Standard & Poors la sitúa a un escalón del bono basura [179]. Los proyectos que más han influido en ello han sido Madrid Rio y la construcción de instalaciones para presentarse a los Juegos Olímpicos. En cuanto a la Comunidad de Madrid, sirvan como ejemplo las palabras que pronunció a principios de 2012 Esperanza Aguirre en un micrófono que estaba abierto: “no tenemos ni un puto duro” [180]. Los presupuestos de Madrid han pasado de unos 6.300 millones de euros en 2010 a unos 4.300 millones en 2013 [181]. Es lógico pensar que si una ciudad está muy

endeuda y sus presupuestos han bajado, entonces la calidad y número de sus servicios públicos decrecerá. Así lo demuestran los siguientes datos: 1.

El plan de rehabilitación 2009 – 2012 de la CCAA de Madrid iba a rehabilitar 186.000 viviendas. En 2013 no se ha ayudado ni a una sola vivienda de las incluidas de este plan. “Debían beneficiarse 186.000 familias, que recibirían hasta 27.000 euros por piso; además, 35.000 propietarios podrían contar con hasta 50.000 euros para favorecer así la instalación de 1.750 ascensores. Según recalca el diputado regional socialista Antonio Fernández Gordillo, el Ejecutivo autonómico se gastó 2,4 millones de euros en publicitar el plan.” [182]. He recordado que al menos 2 veces cuando he visitado pisos sin ascensor en el último

año me recordaban que no se instalaba ascensor porque los vecinos no conocían las ayudas. ¿Qué ayudas? Pero si Madrid, hasta lo que he podido averiguar, no tiene dinero para dar ayudas. Muchas veces un comprador (residente o inversor) puede comprar una vivienda pensando en que habrá dinero público para ayudar a pagar la rehabilitación del edificio, poner un ascensor y que la vivienda luego valdrá más. Y que el resto de las viviendas del barrio también se rehabilitarán y que el barrio será más bonito y su vivienda valdrá más. Esos posibles compradores deberían pensar que Madrid no tiene dinero para ayudas. Y muchos de los actuales propietarios si tienen dinero es para pagarse la hipoteca, la comida, o ayudar a un familiar desempleado y no para gastárselo en rehabilitación.

2.

El artículo también dice que “la rehabilitación supone un 35% de la actividad del sector de la construcción en la región (10 puntos más que la media española), y genera 15.000 empleos al año”. La falta de estas ayudas para años sucesivos supondrá también más desempleo.

3.

Según un artículo de Moodys, la Comunidad de Madrid es la que mayor tasa de morosidad tiene de toda España [183] . En concreto, un 11,4%

4.

En cuanto a la iluminación, el número de farolas de Madrid también ha descendido. Paco Caño, responsable de Medio Ambiente de la Federación de Asociaciones Vecinales, afirma que se han dejado barrios muy oscuros y otros en los que sobran farolas. Según el ayuntamiento se han retirado 17.434 farolas con un ahorro de 1,9 millones [184].

5.

En el mismo artículo de El País leo que se han avistado ratas en algunas calles de la ciudad.

6.

Además se han eliminado las campañas especiales de recogida de la hoja, la de la limpieza de navidad y la recogida de muebles. A la plantilla que se iba de vacaciones se ha dejado de sustituirla.

7.

El plan de recorte del Ayuntamiento de Madrid compromete a 10 años [185]. Patricia García, concejala de UPyD en el Ayuntamiento de Madrid opina lo siguiente: “Ahora mismo Madrid es una ciudad sucia, muy sucia, en la que la basura no se recoge convenientemente porque el Ayuntamiento ha disminuido drásticamente las partidas destinadas a limpieza. Detrás asoma ya el recorte en el cuidado de parques y jardines. La caída de la hoja, en una ciudad (aún, y gracias a Dios) muy arbolada, hace ya un par

de años que no merece una actuación especial. Este año, además, nos hemos quedado sin "operación asfalto", y más de uno de los baches que se encuentran por ahí bien podrían suplir alguna de esas piscinas que tenemos cerradas (siete, si no me fallan los cálculos). Los museos municipales están cerrados o sólo semiabiertos, los proveedores no cobran en fecha y…”. 8.

Según un estudio de la UE, los ciudadanos también perciben una disminución de la calidad en transporte, servicios culturales, servicios educativos, limpieza y seguridad. En cuanto al ruido, Madrid es la peor valorada de las 28 capitales europeas. Y en calidad del aire recibe la penúltima valoración [186].

9.

Madrid pierde turistas. En los 7 primeros meses del 2013 Madrid perdió un 7,7 % de turistas [187]. El Museo del Prado, uno de

los más importantes del Mundo, en 2013 ha tenido un 15% menos de visitantes [188]. 10. Actualmente la tasa de reposición de funcionarios en la Administración General del Estado es cero. Eso significa que apenas hay nuevos trabajos para la Administración General del Estado, en los que la mayoría de los trabajos se ocupaban en Madrid. 11. A Madrid siempre se le ha conocido por su marcha nocturna. Sin embargo, cada vez veo menos gente que sale e incluso que hay bares de copas o salas que cierran. La misma percepción aparece en un artículo de El País [189]. 12. Madrid es una ciudad muy contaminada atmosféricamente. Desde la sierra he tenido la oportunidad de ver la nube de contaminación que a veces se extiende por Madrid, y a la que se la conoce como la

boina de Madrid. Sirvan como ejemplo los siguientes enlaces de un usuario de la web de idealista [190]: -

http://s3.hipertextual.com/wpcontent/blogs.dir/16/files/2013/10/contami

-

http://img.desmotivaciones.es/201102/1204 -

http://habitat.aq.upm.es/boletin/n34/img/img -

http://estatico.tendencias.vozpopuli.com/im 1025... 13. El actual desarrollo urbanístico no permite construir viviendas de más de 4 alturas [191]. Se buscan zonas más verdes y menos masificadas. Pero me pregunto si lo que van a conseguir es que los precios sean mayores (el precio del solar se tiene que

pagar entre menos), el gasto en calefacción y aire acondicionado mayor (habrá más bajos y áticos), el transporte público peor (al estar los edificios más separados las paradas de autobuses, metro y tren tendrán que estar más lejos, y tendrán que construirse menos transporte público por kilómetro cuadrado o aumentar el precio del billete). Si el transporte público es más caro o peor, creo que todo el mundo terminará usando el coche, por lo que se generará más contaminación. 14. Cada vez más empresas se van desde el centro a la periferia [192]. Existen edificios más baratos fuera de Madrid, más modernos y con mejores condiciones. 15. Finalmente Madrid, para bien y para mal, no va a celebrar ni las Olimpiadas del 2020 ni se va a construir un EuroVegas [193].

5.

Crecimiento demográfico y número de viviendas necesarias

En la actualidad Madrid está perdiendo población. En el 2012 ha tenido una pérdida de población del 0,7% [194]. Es casi 3 veces más que el decrecimiento del 0,243 % en España, cifra que habíamos visto en el capítulo del precio justo, en el apartado de comparación con otros países. En el 2010 y 2011 la población también descendió [195]. En cuanto al stock de viviendas nuevas Madrid en 2013 fue junto a Asturias, Ceuta y Melilla de las 4 Comunidades Autónomas en las que el stock aumento [196]. El Ayuntamiento de Madrid prevé que de aquí al 2020 se necesiten 147.000 hogares nuevos [197]. De los 400.000 hogares que hay vacíos, prevé que puedan salir al mercado 200.000 hogares. Como este dato puede parecer un poco alto he sumado los pisos que había en venta y alquiler en idealista

y me salían unos 105.000 (31-10-2014). A eso hay que sumarle que mucha gente lo anuncia por otras webs o medios, o aun teniendo un inmueble que se puede vender o alquilar está esperando a ver si los precios suben, a ponerse de acuerdo con el resto de herederos, u otras razones. Si a las 200.000 viviendas actuales en compraventa les restamos las 147.000 casas necesarias obtenemos que en 2020 todavía quedarían 53.000 viviendas por vender. Siempre puede ser que se hayan vendido a otros inversores, pero: ¿a quién se las van a vender esos inversores si los ciudadanos madrileños ya tienen casa? Para terminar de ‘redondear’ la cifra, hay que mencionar que el Ayuntamiento de Madrid prevé que se construyan 75.869 viviendas nuevas hasta 2020. Teniendo en cuenta esta cifra, habría un excedente de alrededor de 128.000 viviendas.

9 Comprar para invertir Como a cualquiera, me gustaría invertir en algo (bolsa, vivienda, negocio,…) y poder complementar mi sueldo. O incluso, si las cosas salen bien, dejar el trabajo. ¿Podría la compra de una vivienda, sin ningún tipo de riesgo, cumplir con mis objetivos? ¿Sería posible invertir en otros bienes que sean directa o indirectamente más productivos? ¿Estaría contribuyendo a la economía de mi país, al mercado de trabajo, y a mi bienestar futuro con mi decisión? Para poder responder a estas preguntas es importante considerar los siguientes puntos: 1.

Si se considera la compra de una vivienda como una inversión con el objetivo de obtener unos beneficios (alquilándola y/o vendiéndola) se debería considerar como tal. Es decir, toda inversión tiene un riesgo. Sería como invertir en bolsa. Puede subir o bajar según las tendencias, los índices bursátiles (IBEX,

NASDAQ,…), el PIB del país, la prima de riesgo, el precio del barril de petróleo, si hay una guerra, los rumores, etcétera. Como ejemplo de lo volátil que puede ser la bolsa, todos podemos recordar el caso de las acciones de Terra. Salieron a bolsa por 11,81€ por acción, alcanzaron un máximo de 157,6€ y terminaron canjeándose por acciones de Telefónica por 5,25€ por acción [198]. Creo que toda persona que compre un piso que no sea su primera residencia debería firmar lo siguiente: “Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.”. Es algo parecido a lo que ponen los bancos en la publicidad de sus fondos de inversión. Al mes de ocurrírseme esta idea encontré un artículo de García Montalvo en el que ya avisaba que para contratar un fondo de inversión era obligatorio poner esta frase y que para comprar una casa no era obligatorio incluir nada [199].

Tal como hemos visto, el valor objetivo de la vivienda todavía tiene que bajar. Muchas personas suele argumentar que las viviendas no pueden bajar porque la gente no va a querer vender más barato que lo que compro. ¿Pero pueden todos aguantar? ¿O tienen que vender en algún momento porque necesitan cambiar de lugar de trabajo o necesitan dinero? Además tampoco había tanta gente que perdiera dinero. Si vendieran hoy a precio de mercado muchos ganarían, ya que solo un 30% de los propietarios compraron casa después de 1991 [200]. 2.

Lo que sí que suelen aconsejar es diversificar. Invertir en acciones de varios países, en empresas de distinto tipo (industria agroalimentaria, petrolífera,…), una parte en renta fija, una parte en renta variable,… Alguien que está poniendo todos sus ahorros en

la vivienda no está diversificando. 3.

Se comenta también sobre la cifra de ventas que se están realizando. ¿Pero cuantas son reales y cuantas son especulativas? Reales son aquellas que son para primera residencia. Especulativas son aquellas que son para invertir y no para vivir en ellas. Las de segunda residencia, en mi opinión, podrían estar en el medio, pues mucha gente se las compra pensando que puede utilizarlas para vacaciones y venderlas o alquilarlas si las cosas salen mal. Todo lo que sea especulativo puede llegar a ser una “estafa piramidal”. Una persona compra una vivienda, esperando vender un 20% más caro. Por ejemplo compra a 100.000€. Otra persona la compra un 20% más caro, en nuestro ejemplo a 120.000€, y espera venderla un 20% más caro. ¿Pero estaría dispuesto un comprador que va a vivir allí a pagar 144.000 €? ¿Tiene dinero para ello? ¿Cuándo para este ciclo

vicioso? Pues cuando estalla la burbuja. Hay que tener en cuenta que se estima que un 75% de las viviendas vendidas van a parar a manos de inversores [201]. 4.

También hay que tener en cuenta que en cada compraventa hay que pagar un 10% de gastos de impuestos, notaría, escritura, etcétera. Si quiero venderla y obtener beneficios, tendré que encontrar un comprador que esté dispuesto a darme por lo menos el precio por lo que la he comprado más un 10% adicional. Otras inversiones especulativas, como puede ser la bolsa, genera menos comisiones e impuestos que invertir en una vivienda. En bolsa es menos del 0,5%. Además comprar y vender en bolsa requiere menos tiempo. No hay que estar visitando pisos, haciendo papeleos, buscando compradores o inquilinos, etcétera . Con ello simplemente estoy constatando un dato a tener en cuenta, y no defendiendo que se

invierta todo el dinero en bolsa. 5.

Los alquileres han bajado tal como se explicó en el apartado 3.5, y nadie garantiza que no vayan a seguir bajando.

6.

En muchas noticias se puede leer que la rentabilidad bruta del alquiler es muy alta. Por ejemplo en 2012 el Banco de España calculaba una rentabilidad bruta del 4,3% [202]. Hay que tener en cuenta que hablan de rentabilidad bruta, no de rentabilidad neta. Para hallar la rentabilidad neta habría que descontar: -

Gastos de financiación (si hemos pedido una hipoteca) Gastos de comunidad. Derramas, especialmente en el caso de edificios antiguos. Pueden ser

provocadas por: -

Fachada

-

Vigas

-

Pocería

-

Tejado

-

Rampa de acceso para discapacitados

-

Cambio de motores de ascensores (estos se estropean)

-

Electricidad Canalizaciones del agua verticales (en el edificio)

-

IBI

-

IRPF

-

Tasa de basuras (si no la paga el inquilino)

-

Si se amuebla, gastos de amueblarlo

-

Seguro del hogar.

-

Mantenimiento. Por ejemplo, una lavadora que se estropea, una nevera que hay que comprar, una caldera que hay que cambiar, un mueble que hay que reponer, …

-

Es lógico pensar que, al igual que cualquier bien, una vivienda sufre desgaste con el paso del tiempo. Según García Montalvo [203] "una vivienda está expuesta a un desgaste físico que conlleva una depreciación de un 2% anual. Por ello, hay que invertir en su reparación y mejora, evitando esa obsolescencia económica y que su coste

sea inferior a los beneficios que se obtendrán".

6.

-

Tiempo que tardamos en alquilar la vivienda, en el que no estamos recibiendo ningún ingreso.

-

Posibilidad de que algún inquilino no pague. Según el libro de “Como sobrevivir al crack inmobiliario” de Borja Mateo, se puede llegar a tardar hasta 18-24 meses en expulsar a un inquilino que sepa jugar todos los resortes legales. Actualmente se producen más desahucios por alquiler que desahucios por hipotecas.

Para comprar una vivienda hemos de dejar de disponer de un dinero que puede ser del 30% al 110% del precio de la vivienda, según la hipoteca que pidamos. Lo normal es que al pedir una hipoteca nos concedan como máximo

el 80% de su precio. A ese 20%, que hay que poner de nuestro bolsillo, hay que sumarle un 10% de impuestos y gestiones. Este dinero va a dejar de generar intereses en la cuenta o depósito. Además perderemos liquidez, ya que normalmente el dinero en el Banco lo podemos disponer cuando queramos. En cambio, el que hemos invertido en la vivienda tendremos que esperar a encontrar un comprador y luego hacer todo el papeleo. Cuando estamos pensando en comprar una vivienda, por ejemplo de un banco o de una agencia, probablemente nos digan que va a ser un negocio seguro, que es el momento de invertir, que los pisos van a dejar de seguir bajando, que van a subir, que podemos sacarle una rentabilidad bruta anual de no sé cuántos euros alquilándolo, … Con las mismas argumentaciones, los bancos también ofrecen fondos de inversión garantizados. Sin embargo, si al cabo de un periodo los valores en los que ha invertido el

banco no han subido, el banco nos devuelve una cantidad establecida (p.ej. el 100%) del dinero que habíamos invertido. ¿No podrían hacer los bancos algo parecido con las viviendas? Si tan claro tienen los bancos y las agencias que los pisos van a dejar de bajar, ¿por qué no se pueden comprometer por escrito a devolvernos el dinero al año si las viviendas han bajado? 7.

Otra argumentación que se está dando en 2014 para invertir en vivienda es que los intereses que dan los bancos han bajado bastante. Pero también hay que tener en cuenta que el IPC ha bajado bastante. Por ejemplo, en 2007, en términos reales, un depósito de menos de 1 año rentó un 0,3% (Un 4,5% de intereses menos un 4,2% de subida de IPC). En contraste, en 2013, en términos reales, un deposito rentó un 0,9 % (un 1,2% de intereses menos un 0’3% de IPC) [204] . Es decir, teniendo en cuenta el IPC, con un depósito bancario ganamos más dinero en 2013 que en

2007. Y eso, a pesar de que en 2007 el interés del depósito era mucho mayor que en el 2013. 8.

El dinero no se invierte en algo que produce, como puede ser una fábrica, una tienda, una empresa de servicios,… O en inversiones más personales como pueden ser un curso de formación. Es un dinero que nos gastamos porque esperamos recuperarlo luego con un trabajo, una promoción, etcétera . Puede ser un curso para nosotros, algún familiar, algún amigo,… Eso es invertir en economía real.

1.

Piso en la playa

Los pisos de segunda residencia han bajado bastante. Hay mucha gente que los compra pensando que le puede servir como segunda residencia, que se va a gastar menos dinero que pasando las vacaciones en un hotel o un apartamento, y que luego lo va a poder vender a mayor precio. Volví a pensar si era rentable. Para ello habría que calcular los puntos que vimos en el apartado anterior, más los gastos de electricidad, agua, y gas. Si yo me comprará una vivienda en la playa no creo que me saliera beneficioso. Suponiendo un gasto de 3000€ anual, significaría que me podría ir a Brasil un mes por 2000€ y en navidades y semana santa viajar por 1000€. Y con la ventaja de que te da mucha mayor libertad para conocer nuevos sitios. Conozco a una persona que está casado y tiene

2 hijos. Tiene un piso en la playa y calculando lo que les ha costado y lo que se gastan cada año comenta que se podían ir a un hotel de lujo y les seguiría sobrando dinero. En cuanto al gasto medio que puede suponer una vivienda he encontrado la siguiente información [205]: “tener una vivienda vacía acarrea un gasto medio de más de 2.000 euros anuales, según un informe elaborado por la firma Alquiler Seguro que recoge datos de la provincia de Barcelona, Valencia y Sevilla. Los gastos asociados a una vivienda desocupada son las cuotas de la comunidad de vecinos, el impuesto de bienes inmuebles (IBI), el seguro de hogar y el coste mínimo de suministros, entre otros”

Desde el punto de vista de una inversión,

hemos de recordar el consejo que Borja Mateo daba anteriormente: para zonas de veraneo no hay que comprar una vivienda cuyo precio sea mayor a lo que podemos obtener en 9 años alquilándola.

Lo que sí que sorprende es el alto porcentaje de población española que tiene una segunda residencia. Una encuesta del Banco Central Europeo cifra en un 36,2% los españoles que poseen una segunda vivienda [206]. Solo nos superan Chipre y Grecia.

10 Porque hay gente que sigue comprando Un aspecto relevante es analizar porque muchas personas siguen comprando, sobre todo para inversión. Personalmente se me han ocurrido estas razones: 1.

Muchas personas siguen creyendo que las viviendas nunca bajan. O que justo en este momento han dejado de bajar y que van a empezar a subir. Así que compensa comprar antes que alquilar.

2.

A los españoles nos gusta el dinero fácil. Por ejemplo, somos el país que más juega a la lotería [207]. Y, según la Asociación de Usuarios de Internet, la página web de loterías y apuestas del Estado es la primera en comercio electrónico [208]. Existe, aunque cada vez menos, la creencia

popular de que comprar un piso para luego revenderlo y/o alquilarlo va a ser el negocio del siglo. Hay personas que han dado un pelotazo con la compra y posterior venta de un inmueble. Pero no se habla de aquellas personas que han perdido dinero e incluso se han arruinado con la vivienda. En el libro “El hombre que cambió su casa por un tulipán”, Fernando Trías de Bes culpabiliza a la formación de las burbujas al síndrome del necio. Son todas aquellas personas que han contribuido, con la compra de un producto, a la formación de una burbuja. Entre los síntomas, me parece importante resaltar que tenían envidia del vecino o familiar que había ganado dinero comprando y vendiendo, que solo filtraban las noticias de que el producto iba a subir seguro y no de que había riesgos de que bajará. Aunque parezca sorprendente creo que sigue

habiendo gente de perfil inversionista que sigue comprando porque cree que los precios no van a seguir bajando y que luego van a subir mucho. No parece lógico que dejen de bajar hasta que no se alcancen unos precios razonables. Pero lo que sí parece ilógico es que las viviendas vayan a tener un incremento de precio mayor al que vayan a subir los salarios o el IPC, sobre todo teniendo en cuenta que la población demográfica en España va a descender. 3.

A los españoles les gusta tener casas en propiedad. La familia, los padres, los amigos siguen animando a que tengamos una casa en propiedad. Cueste lo que cueste. España es el séptimo país de la UE que más porcentaje de viviendas en propiedad tiene. En 2011 era un 82,7%. Tanto Italia, Francia, Inglaterra como Alemania tienen bastante menos (72,9, 63,1, 67,9, 53.4% respectivamente) [209] . No creo que los ciudadanos de dichos países sean

menos ricos por no tener vivienda en propiedad. Según los economistas David G. Blanchflower y Andrew J. Oswald existe la evidencia, aunque no concluyente, de haber una relación entre una alta tasa de propiedad y una alta tasa de desempleo [210]. 4.

Mucha gente desconoce la diferencia entre precio y valor. Precio es lo que nos están pidiendo. En contraste, valor objetivo es lo que en realidad debería valer. En capítulos anteriores se han visto varios métodos para hallar su valor objetivo. También puede haber gente que desconoce que las estadísticas de precios que proporcionan portales como idealista o fotocasa son precios de oferta. Los precios de compraventa son más bajos. Ello es debido a que hay muchos compradores que negocian el precio con el

propietario y la vivienda al final se vende por un precio más barato que el anunciado en la web. 5.

La gente que conoce el valor objetivo del precio parece tener miedo / vergüenza a hacer ofertas por dicho precio. En el 2012 realice ofertas por un 50%. Muchas personas cercanas a mí se reían de ello. También se me ocurre el caso de un amigo que comentaba que alquilar era tirar dinero.

6.

Se realizan campañas publicitarias agresivas, que apelan a nuestros sentimientos. Sirva como ejemplo un anuncio del SIMA 2013 (Salón Inmobiliario Internacional de Madrid). Apareció en el mundo digital, sección vivienda.

Como se puede ver apelan a un sentimiento de vergüenza por no tener piso. Incluso de pringado. Este anuncio me parece insultante. Si hay

muchas personas de 36 años no tienen vivienda propia es porque no tiene ningún otro remedio. Y otras muchas porque, aun teniendo unos ahorros y un sueldo, no les alcanza a comprar una casa que no sea una infravivienda. Y otras que prefieren no comprar porque saben que alquilar también tiene ventajas frente a una compra y que los pisos van a seguir bajando. Es el propio SIMA quien debería sentir vergüenza, ya que siempre ha estado diciendo que era buen momento para comprar. Incluso idealista también ha recurrido a una publicidad agresiva. Hubo una campaña de televisión en el que aparecían varias parejas haciendo el amor en un coche. Al final aparecía el eslogan: “Búscate una casa. Metete en idealista, el portal inmobiliario líder” [211].

8.

La población que ya tiene piso no quiere que el precio de las viviendas bajen. Si hace poco que compraron, les va a dar rabia que bajen. Si están pagando una hipoteca, quieren que su vivienda valga más, ya que si no, al venderla, perderían dinero. Y los que ya tienen la hipoteca pagada, el tener una vivienda cara les da una sensación de riqueza, ya que el valor de su patrimonio se ve incrementado. Lo que no han tenido en cuenta es que sus trabajos y su bienestar se pueden ver amenazados. Prueba de ello es que los españoles estamos padeciendo la peor crisis económica de nuestra historia reciente provocada por la burbuja inmobiliaria.

9.

Nos creemos lo que dicen los políticos, expertos, tertulianos, presentadores de TV,… Anteriormente hemos visto varias declaraciones en las que decían que los pisos no iban a bajar. Algunas resultan incluso grotescas:

“Montoro niega que haya habido burbuja inmobiliaria. Afirma que ha sido una burbuja financiera” [212]. Como veremos en el apartado siguiente nos creemos a puntillas muchas de las noticias inmobiliarias que nos dan.

1.

Como nos engañan

Muchas veces podemos leer declaraciones que inducen a que creamos que las viviendas van a dejar de bajar y que es buen momento para comprar. Algunos ejemplos son: 1. Diciendo que los pisos han dejado de bajar: ·

En 2007 el presidente de las promotoras dijo que los pisos no iban a seguir bajando [213].

·

En abril de 2010 Zapatero, en una entrevista a una cadena americana, afirmó que “el precio de la vivienda ha tocado fondo y ya no va a bajar más” [214]. En abril del mismo año, Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda, declaraba que 2010 “es uno de los mejores años” para comprar vivienda.

·

En septiembre de 2011, el director de fotocasa.es, Christian Palau “estima que en el segmento de la vivienda usada aún queda un margen de tres o cuatro puntos porcentuales de caída” [215]. En septiembre de 2014, según el informe que publicó su empresa, las viviendas habían bajado de 2.153€ por metro cuadrado a 1.647€ [216]. Es una bajada de un 23% y no de un 4% como estimaba.

·

En octubre de 2012, el Secretario de Estado de Economía dijo que los pisos parecían haber tocado fondo [217].

Al principio, cuando leía este tipo de opiniones, me inquietaba porque no sabía si tenía que comprar deprisa y corriendo, antes de que subieran. Sin embargo, luego han resultado no ser ciertas, por lo que este tipo de opiniones ya me las tomo con mucha más serenidad. Y sobre todo, para saber si van a

seguir bajando o no me dejo guiar por los datos que han aparecido en mi libro: años en los que se paga una vivienda con los ingresos del hogar, demanda real existente, stock existente, situación del paro, de los bancos, de la financiación, lo que ha subido el IPC y la vivienda… Como hemos visto el tono general de nuestros gobernantes ha sido negar que los precios pudieran seguir bajando. Afortunadamente, también ha habido excepciones. La ministra de Economía Elena Salgado, en 2009 comentó: “ni idea de hasta cuando seguirá la bajada de la vivienda” [218]. Y la exministra de Vivienda, Mª Antonia Trujillo, aconsejaba en 2010 no comprar [219]. 2.

Proporcionando información incompleta: ·

En junio de 2013, Miguel Montes,

director del Banco Sabadell, consideró que ” los precios de muchas viviendas van a subir en el segundo semestre de este año” . Realmente no dice cuántas viviendas van a SUBIR: ¿decenas, miles, un 1%? Y tampoco dice si el precio medio va a subir o a bajar [220]. ·

El Ministro de Economía, Luis de Guindos, no llega a decir que los precios vayan a subir, pero sí que han tocado suelo en algunos segmentos [221] . Me pregunto a qué segmentos se refiere para hacerles un seguimiento y que porcentaje representa sobre el parque de viviendas.

·

“asimismo, el presidente de bnp paribas real estate en España, Luis Martín, aseguró que el ejercicio 2013 es propicio para la inversión inmobiliaria en España por la confluencia de varios factores. Martín aseveró que el precio de

los inmuebles y el del suelo ‘se encuentran ahora en el nivel más bajo de los últimos 10 años’ ” [222] . Pero no dice si el próximo año van a seguir bajando o no. Y que se encuentren ahora en el nivel más bajo de los últimos 10 años no significa que en los dos próximos años no vayan a seguir bajando y los precios se encuentren al nivel más bajo de los últimos 12 años. También afirmaba que 2013 podía ser un año de inflexión para la inversión en el sector inmobiliario. 3.

Publicando artículos en los que no se interpretan los datos. Sirva como ejemplo una noticia de El Mundo donde informaba que el número de hipotecas se había incrementado un 35,9% [223]. Al día siguiente, en otro artículo de El Mundo, se aclaraba que este aumento corresponde a comparar el número de hipotecas de febrero

del 2013 con el número de hipotecas de febrero de 2014 [224]. Añadían que esta comparación puede no ser significativa pues en febrero del 2013, debido al aumento del IVA (4% al 10%) para la compra de las viviendas, y al final de las deducciones por compra de vivienda habitual, se firmaron muchas menos hipotecas. 4.

Decir que realmente las estadísticas están mal y que realmente hay zonas en las que están subiendo [225]. O echarle la culpa a los bancos, ya que ahora tasan más bajo de lo que tasaban antes. Realmente deberían criticar las tasaciones que se hicieron antes. Sirvan como ejemplos los siguientes: ·

Estudio abuhardillado por chueca de 25 metros construidos [226]. En la web se anuncia como que lo han “rebajado” de

296.000 a 66.000€. Es decir, ¡lo compraron o tasaron por más de 12.000€ el metro cuadrado! ·

Apartamento de 52m en Lavapiés (calle tribulete). Lo tenían valorado en 273.000 €. Ahora piden 120.000€.

5.

Resaltando un titular en vez de otro. Valga por ejemplo la bajada en agosto de 2014 del precio del alquiler. Según Fotocasa fue del 4% y así lo público 20minutos con el titular “El precio de los pisos en alquiler baja un 4% en agosto” [227]. En cambio en fotocasa, el titular fue “el precio del alquiler sube en 13 comunidades autónomas en agosto” [228].

6.

Personas que expresan opiniones que parecen contradecirse. Por ejemplo en abril del 2014, José Luis Ruiz Bartolomé afirmaba que “el mercado ha tocado fondo e inicia su fase de recuperación”. Pero más

adelante recomendaba “no echar las campanas al vuelo” [229].

11

Futuro

Actualmente, tal como hemos visto, los precios tienen que equilibrarse al nivel de los salarios, de la economía española, y del actual stock inmobiliario. Aunque el futuro es difícil de predecir, sí que considero destacable tener en cuenta los siguientes puntos: 1.

Si vamos a comprar un piso con hipoteca conviene esperar a ver si se termina implantando la dación en pago. En una consulta al Parlamento de la Unión Europea el único partido español que voto en contra de la dación en pago fue el PP [230]. Y no está claro si en las próximas elecciones va a ganar el PP, por lo que en el 2015-2016 se podría dar la dación en pago para las nuevas hipotecas. Además Bankinter en septiembre de 2014 ya ofrece una hipoteca con dación en pago [231]. Otros bancos podrían seguir su camino.

La dación en pago ya existe en países como Estados Unidos [232]. En incluso en España con las viviendas que construyen los promotores en España. Si un promotor no puede pagar la promoción, entonces el banco se queda con esas viviendas y no le reclama ninguna deuda. Tampoco sería descabellado pensar que el nuevo Gobierno implante nuevas políticas que favorezcan el alquiler penalizando a aquellos propietarios que tengan sus pisos vacíos. 2.

Es probable que los salarios sigan descendiendo, tal como vimos en el capítulo de porque los pisos tienen que bajar. Y es que ante la imposibilidad de devaluar el euro, la principal medida que España puede hacer es bajar los salarios. Anteriormente se devaluaba la peseta [233] cuando lo exigían las circunstancias. Consultoras como RR Acuña y Asociados en

sus previsiones para el 2014-2017 piensan que los salarios seguirán bajando y que cada vez habrá más contratos temporales [234]. 3.

El crecimiento demográfico en España va a ser negativo. Es una medida de presión adicional para que los precios bajen, por lo menos hasta situarse en su valor objetivo. Incluso ya en el 2015 el INE prevé que podría haber más defunciones que nacimientos [235] .

4.

Se prevé que tenga que haber más Expedientes de Regulación de Empleo a consecuencia de que la Banca ha endurecido las condiciones para seguir financiando empresas con problemas [236].

5.

Según el FMI los mayores riesgos de España no son económicos, sino políticos. Ello es debido a que en las próximas elecciones no parece haber ningún ganador, por lo que habría una situación ingobernable [237].

6.

Podría haber un aumento de las tensiones sociales al ser los salarios bajos cada vez más bajos. “Un estudio de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) sitúa a España entre los países desarrollados con mayor desigualdad salarial. Así, el 10% de los trabajadores que más ganan multiplican por 4,1 el salario medio del 10% de los que menos perciben. Entre los países desarrollados, sólo Israel, Reino Unido, Estados Unidos, Corea del Sur y Nueva Zelanda presentan un indicador peor. Con la particularidad de que, con la excepción de Israel y de Nueva Zelanda (similar a España), los otros países presentan unas rentas promedio ajustadas al poder adquisitivo mucho mayores que la española. Las desigualdades podrían derivar en un “aumento en tensión social” denuncia el Informe mundial sobre salarios 2010/2011 de la OIT, que incluye a España entre el grupo de países con “tasas altas o crecientes de bajos

salarios”. Este informe muestra que “desde mediados de la década de 1990, la proporción de personas con bajos salarios –definida como menos de dos tercios de la mediana salarial” creció en España, algo que sólo sucedió, entre los países desarrollados, en Alemania, Irlanda y Corea del Sur.” [238] Asimismo, hay que tener en cuenta que España es el país de la OCDE donde más han crecido las diferencias entre la población más rica y la población más pobre entre 2007 y 2012 [239]. 7.

El dinero que han prestado los bancos cuya devolución se considera dudosa, representaba, según los datos del Banco de España referidos a junio de 2013, un 11,6%. Es una tasa cercana al rescate bancario. En un artículo de El País los expertos pronostican que esta tasa de morosidad seguirá subiendo [240]. Y así ha sucedido: en septiembre de 2013 ya representaba un 12,6% [241] y en agosto de

2014 representaba un 13,25% [242]. Además se prevé que muchas promotoras vayan a quebrar por lo que sus promociones pasarán a manos de Bancos. Ello implicará una mayor presión para que vendan [243]. 8.

España, al igual que muchos países occidentales, no puede competir con otros países como China. El grueso de nuestra industria se ha deslocalizado a estos países [244]. Es muy difícil competir con un país que apenas tiene en cuenta los derechos laborables y la conservación del medio ambiente.

9.

A nivel mundial existe la posibilidad de que la construcción de las viviendas se abarate con la llegada de las impresoras 3D. En China han conseguido construir 10 viviendas en un solo día, con un coste aproximado de 3600€ [245]. Estas casas parecen rudimentarias. Pero dentro de unos años puede que las viviendas sean más

bonitas, y que el proceso se haya expandido a muchas viviendas. 10. En la actualidad el EURIBOR está bastante bajo. Y las hipotecas se referencian al EURIBOR y a un tipo de interés fijo que marca cada banco. Este tipo de interés fijo en 2013 es bastante alto. Existe un riesgo de que cuando suba los compradores no puedan pagar la hipoteca. Olivia Feldman, cofundadora del comparador financiero HelpMyCash pone un ejemplo de lo que supondría una subida de los intereses: "Una persona que acabe de contratar una hipoteca de 150.000 euros, a 30 años, con un Euribor +3% paga hoy 672 euros al mes, pero si el Euribor volviera a los niveles de 2008 la letra sobrepasaría los [246] 1.100 euros" . Y Según A. Montserrat, autor del libro “la banca culpable” las condiciones actuales son una auténtica bomba de relojería [247]. Otras opiniones también

alertan de este riesgo [248]. Cuando el EURIBOR suba y/o los sueldos bajen, va a haber muchos propietarios que no puedan pagar su vivienda, por lo que la tasa de morosidad de los bancos continuará incrementándose. El stock de los pisos aumentará y habrá una mayor presión para venderlos. Los primeros que se venderán son los que bajen de precio. Además si el EURIBOR sube también subirá el dinero que den los productos bancarios de renta fija, como pueden ser los depósitos. Esto provocará que el número de inversores que compran piso descienda, ya que muchos preferirán tener su dinero asegurado en un banco, con una rentabilidad segura, y sin tener que pagar un 10% de gastos diversos de compraventa de vivienda (ITP o IVA notarios, … ).

11. El FMI ha alertado de que la formación de burbujas inmobiliarias en Filipinas, China, Brasil, Reino Unido, Canadá o Bélgica es una de las mayores amenazas para la estabilidad de la economía global [249]. En Reino Unido las viviendas son un 30% más caras que en el pico de 2007 [250]. En el caso específico de Londres, el precio de la vivienda media ha marcado un record histórico: más de medio millón de euros. La vivienda de Londres es la más cara de Europa. En 2013 el metro cuadrado valía de media 10.000€ [251]. En el caso de Brasil los precios se han multiplicado por 3 en los últimos 6 años. Robert Shiller, premio Nobel de Economía, ha alertado de que “esto puede terminar muy mal”. En China muchos expertos dicen que va a ser la mayor burbuja inmobiliaria de la historia. Se ha construido tanto que solo en 2011 y 2012 China

produjo más cemento que Estados Unidos en todo el siglo XX [252]. 12. Se prevé que haya un aumento de los impuestos a pagar por las viviendas de segunda residencia que no están de alquiler [253]. Por tanto, mucha gente que tenga una vivienda vacía, se volverá a pensar si la alquila o no. Y mucha gente que quiera comprar casa para alquilar tendrá que volver a hacer números para saber si le compensa o no. Al haber un número mayor de pisos en alquiler, es de prever que el alquiler descienda.

12 Comentarios en internet Para escribir ese libro me he apoyado en varias fuentes. Una de ellas ha sido idealista. Además de ser uno de los principales portales donde se anuncian viviendas, también tiene una sección diaria de noticias inmobiliarias. Una de las posibilidades que tiene es añadir comentarios a las noticias. Hubo una época en la que me aficione a poner comentarios. Llegue a aparecer como el número 20 del ranking de personas que más publicaban. Uno de mis comentarios se reutilizo posteriormente en varios posts (entradas). Es el siguiente [254]:

“llevo buscando casa desde el 2001. Empecé mirando por Madrid centro y termine mirando en Parla. A partir del 2008 empecé mirando por Getafe, ahora vuelvo a mirar en Madrid en los barrios de

Tetuán , Arganzuela y Sentro. Si todo sigue así seguiré mirando en Chamberí, Chamartín y Salamanca. Lejos de haber menos oferta cada vez veo que hay más oferta, y en todo tipo de barrios.” Otros portales interesantes donde podemos leer y/o aportar comentarios son Fotocasa y El Mundo. A continuación veremos una selección de los comentarios más importantes que he ido leyendo y/o escribiendo. He recogido algunos comentarios que no he escrito yo, pero que son bastante ilustrativos

26 de julio de 2013 Esta opinión está en el foro de idealista [255]: “#5 viernes, 26 julio, 2013 - 13:54

anónimo dice hay que ver lo mal que les va a los países dónde la mayoría de su población vive en alquiler: Holanda, Alemania, Suecia... en lugar de un 28% de paro como en España, tienen un 5%. Destinan un 15% de sus ingresos al pago del arrendamiento y el resto lo invierten en educación, crear empresas, tener hijos, planes de pensiones, viajar, consumir... aquí entregamos el 80% de nuestro salario al banco de turno y vivimos acojonados en ‘nuestro’ cuchitril de ladrillo... no sea que nos quedemos en paro y la entidad financiera se lo quede a mitad de precio. Menuda economía ‘dinámica’ que tenemos, vaya movilidad laboral que tenemos los españolitos del ‘pisito nunca baja’... la única movilidad que conocemos es la vendimia a Francia y poner tapas de

calamares en Gandía..”

7 de septiembre de 2013 En idealista apareció una noticia con el título “y si el precio de la vivienda bajara demasiado” [256]. Uno de los puntos de vista es bastante sugerente: “seguro que todo el mundo está de acuerdo, en que el precio del pan, del petróleo, los alimentos... etcétera . cuanto más baratos mejor. Son productos básicos en nuestra sociedad, pero en la vivienda, por alguna oscura razón, todo el mundo quiere que sea lo más caro posible”. Y otro comentario al que respondí (mi respuesta está debajo de los guiones): #25 viernes, 6 septiembre, 2013 - 12:50 mori200's picturemori200 dice

"pues qué queréis que os diga? que no se venden viviendas? lo siento, pero no es cierto, yo estoy vendiendo más que nunca..." --------------------------------------------------------------------------------------------------¿Hubo gente que compro contigo en 2006, 2007, 2008, 2009? ¿están contentos con el consejo que les disteis?” En los foros de internet hay que tener mucho cuidado. Algunas veces se pueden meter agentes inmobiliarios o propietarios que lo único que quieren es que suban los precios y a saber si dicen la verdad.

10 de septiembre de 2013 Sobre una opinión del artículo “la vivienda debe caer hasta un 30% más para igualarse a los

ingresos de las familias, según Morgan Stanley” [257] argumente lo siguiente: “lunes, 9 septiembre, 2013 - 20:40 anónimo dice y el precio del caviar de beluga el 80% de caída ., desde cuando el precio de un bien va en función de los ingresos? de que precios habláis? de los anuncios o los reales?" --------------------------Es que ese ha sido realmente el problema. La gente ha comprado pisos creyéndose que eran caviar y solo era arroz metido dentro de una lata de caviar. Lo disfraces como los disfraces las latas de caviar que solo tienen arroz se pondrán al precio del arroz Y cuando la gente no puede comprar caviar

y el precio del caviar no baja entonces la gente deja de comprar caviar. Y los supermercados si tenían mucho en stock lo ponen en rebajas porque tiene fecha de caducidad y más vale ganar poco o perder poco a perderlo todo.

De 1985 al 2011 el precio de la vivienda se ha multiplicado por más de 7 veces [http://www.idealista.com/news/archivo/2012 cuanto-ha-subido-en-los-ultimos-26-anosel-precio-de-la-vivienda-nueva-en-tuciudad-tabla]. La inflación ni siquiera se ha multiplicado tres veces. ¿Ha subido tanto el caviar o los alimentos en general?”

11 de septiembre de 2013 De un reportaje sobre el tipo de vivienda que

buscan los inversores [258] publique lo siguiente: “ En este artículo se opina que los inversores buscan ‘ zonas con rentabilidad como por ejemplo en las capitales de provincia’. Bien! Algo hemos mejorado. Antes buscaban cualquier zona. Ahora parece ser que lo reducen a las capitales de provincia. ¿Pero no siguen estando los precios supra valorados en las capitales de provincia? ¿No tienen las capitales paro? ¿no existe el riesgo también en las capitales de que bajen los salarios?. Creo que el opinar que existen zonas de una innegable rentabilidad, sin razonar el porqué, es volver a las causas que han originado la actual crisis económica. Comparto totalmente la opinión de la ‘firma de relevancia en el sector’ que ‘recalcan que los precios de los activos de la banca aún no han corregido lo suficiente’.

En el comentario #7 se opina que los fondos de inversión van a comprar a un 20% y vender a un 40%. Si fueran personas que vivieran en esas viviendas, las que tuvieran oportunidad de comprar al 20% supondría que esa diferencia del 20% se la podrían gastar en economía real, y en revitalizar el comercio de los barrios donde han comprado. “

13 de septiembre de 2013 Leí una noticia sobre la venta de inmuebles del BBVA a un fondo de inversión [259] y escribí lo siguiente:

“Esta noticia hace mención a otra del BBVA: http://www.idealista.com/news/archivo/2013/ el-ladrillo-genera-perdidas-a-bbva-de-

629-millones-tras-vender-6-617inmuebles-hasta-junio En dicha noticia el consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, considera: ‘que en España aún hay margen de caída de precios de los pisos...’ Y los promotores y constructoras se quejan de que los bancos no les dan créditos y no pueden construir. Pues es porque los bancos saben y reconocen que los pisos bajarán. y ya se han comido bastantes, tanto de segunda mano como de los promotores. Y ya tienen una exposición crediticia ante los promotores bastante alta y de dudosa calidad, tal como se puede leer en la noticia con el ejemplo del BBVA.”

23 de septiembre de 2013 En idealista se anunciaban casas por menos de 200€ al mes. Ponía: “A precio de estudiantes”. Lo he mirado por curiosidad y son de venta, solo salen 6 pisos y son 6 mierdas. ¿Cómo se puede anunciar un estudio de 17,4 metros? ¡Eso es una infravivienda!. Sale a 2676 € el metro cuadrado. Y además está para reformar. El anuncio que vi en internet es este:

Otro que se anunciaba estaba en Villaverde y ofrecían un 74% de descuento. Eso significa que lo llegaron a tasar por la friolera de 219.230€. Un piso de 50 metros construidos, sin ascensor y en

Villaverde. Es decir, ¡a más de 4.000€ el metro cuadrado!. La web donde lo anunciaban es la siguiente:

Cuando veo estas tasaciones me dan ganas de

retirar todo el dinero de estos bancos. Hay muchos bancos en los que siguen estando los mismos directivos y presidentes que en la época en la que se hicieron estas tasaciones. Me pregunto cómo se puede seguir confiando en ellos.

25 de septiembre de 2013 En un artículo de idealista informaron de lo siguiente [260] : “según datos de euroval, sólo el 34% de las viviendas adquiridas en España el año pasado tenía hipoteca. Mientras que en 2007 esta cifra suponía el 60% de las compras” Expuse este comentario: “Es normal que el porcentaje de hipotecas

haya descendido: - La gente no se lo puede permitir: o está desempleada o tiene un contrato temporal o un salario que no le permiten optar a una hipoteca - Las hipotecas están muy caras. Tienen unos diferenciales de un 3 - 4%+euribor - Los bancos antes eran demasiado permisivos en cuanto a dar más de un 80% del valor de la hipoteca, en cuanto a los ingresos del comprador, y en cuanto si tenía contrato temporal o fijo. Hoy en día son más cautos. Ojala hubieran sido más cautos en los últimos 15 años.”

En otra noticia con el título “los expertos descartan un cambio de tendencia en el ladrillo por la llegada de fondos buitre” [261] escribí lo

siguiente: “Esta noticia comenta que ’ … distintos expertos … defienden que el sector pasará de un momento de contracción a una fase de encefalograma plano’. Para eso no creo que haga falta ser experto. ¡Está clarísimo que los precios, en un futuro, en algún momento, dejarán de bajar y los precios se estabilizarán!. Pero ¿dentro de cuantos años va a ser? ¿y cuánto habrán bajado los precios?. Esas son las dos grandes preguntas que tienen que responder. También leo que ‘este grupo de profesionales se aúna en una sola voz a la hora de señalar qué tiene que pasar para el ladrillo repunte: la apertura del grifo del crédito.’. ¿Pero qué quieren otra burbuja? Si no hay más crédito es porque no hay gente (compradores) suficientes con contrato fijo y un salario tan grande como

para pagar los precios actuales. O los precios de las viviendas se ponen al precio de los salarios, o ni los compradores van a querer comprar ni los bancos van a querer prestar dinero.”

7 de octubre de 2013 En otra noticia de idealista una persona opinó sobre las calidades de las construcciones de viviendas [262] : “#1 viernes, 7 octubre, 2011 - 09:27 anónimox dice :( Realmente triste Hay una figura que se echa de menos en este país y es un inspector que revise que la casa está en condiciones de ser habitada. En Estados Unidos y

en Inglaterra existe. Aquí se entregan casas con cables por fuera, interruptores sin poner, partes por ensiliconar de los cuarto de baños... Cosas mal acabadas en general, y los pisos se entregan así. Nefasto. Claro que conociendo a la casta de este país, seguro que el inspector estaría "comprado" por la constructora para callarlo. Todavía no me he ido a vivir a un piso que no tenga problemas de goteras en los locales comerciales de abajo. Qué vergüenza ”

28 de octubre de 2013 En el siguiente comentario se expone la importancia de seguir conservando un efecto

psicológico de que hay que comprar casa [263] : “#20 lunes, 28 octubre, 2013 - 15:51 anónimo dice Los que seguimos desde hace años el deambular de las bolsas y casas junto con el diferente desarrollo de los ciclos económicos hemos comprobado la enorme importancia que tiene la psicología y el estado de ánimo de los participantes en los mercados en el proceso de formación de los precios de las acciones y casas y en el día a día de la economía. Por eso, los bancos centrales y sobre todo los gobiernos están empeñados en resucitar el efecto psicológico de riqueza, aunque la realidad que veamos sea todo lo contrario Y ahora que sucede justo lo contrario en una sociedad global atrapada en la inmensa tela de araña del paro y en el

empobrecimiento paulatino al que han conducido los excesos de deuda contraídos por unos (los particulares y familias) y otros (empresas y estados). Brotes verdes le llaman, verdes pero con pintura.... pero solo son cuentos para ilusionar niños”

2 de noviembre de 2013 Una noticia explicaba que, según los datos del Mº de Fomento, en las Comunidades Autónomas donde la vivienda más había bajado era donde los precios estaban subiendo [264] . Objete lo siguiente: “viviendasAsuPrecioJusto dijo Ahora resulta que hay que comprarse un piso en las comunidades donde más ha bajado, sin tener en cuenta si allí los

salarios son más altos o más bajos que la media. A ver cuando hacen las estadísticas en referencia a lo que la gente gana.”

4 de diciembre de 2013 En un artículo de idealista dan a entender que la compra de viviendas por parte de los fondos de inversión generará empleo [265]. Por ejemplo ofrecerán empleo a expertos en valoración de transacciones. En el foro escribí estas líneas: “me surgen las siguientes preguntas: 1- ¿En qué profesionales se está confiando? ¿En los que hicieron las tasaciones en 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009? 2- ¿de cuánto empleo estamos hablando? ¿Decenas, centenas? 3- Con todos los millones que van a invertir en vivienda: ¿cuánto empleo se generaría invirtiéndolo en comercios,

industria, etcétera?”

9 de diciembre de 2013 Comente sobre un informe de Tinsa donde exponían que “los expertos creen que las posiciones entre los compradores y los vendedores se están acercando” [266]. “#10 lunes, 9 diciembre, 2013 - 13:12 fernando dice Como para fiarse de los de Tinsa, con lo que tasaban en 2005 y 2006. Creo que deberían decir una información más completa: cuanto están todavía alejados los precios de los compradores y vendedores.

Y que informen también de cuantas casas puede comprar el comprador final que es el que exclusivamente las va a utilizar para vivir allí. #11 lunes, 9 diciembre, 2013 - 14:09 fernando dice

el informe en el que se basa esta noticia está disponible en http://www.tinsa.es/npages/npfiles/1/down/barometro/04_barometer_inmob Parece ser que demandan mayor transparencia e información puntual. Nada que objetar sería muy bueno. Sin embargo quieren que eso sea para tener una "especie de bolsa inmobiliaria" en el que los inversores pudieran invertir según las bajadas y subidas. Me imagino que algo parecido al Ibex 35. Es decir poner el precio de las viviendas en función de la

especulación sin importar si se producen burbujas inmobiliarias o no. A continuación opinan que haría falta un par de compras de fondos de inversores europeos para que cunda ejemplo y se reanime el mercado. Es decir para que la gente acuda en cadena a comprar sin analizar si esos inversores europeos están comprando a un precio razonable o no. Compro porque otros compran, razonamiento por el que se producen las burbujas inmobiliarias. Y vuelven a poner a la financiación como el primer freno a la inversión. En mi opinión el primer freno es que los precios siguen estando muy altos y nadie va a invertir en algo que va a bajar de precio. También se puede leer que los inversores prefieren las oficinas y centros comerciales

a las residencias (48%, 16%, 14%). Los particulares también deberían tener en cuenta que estos fondos compran con grandes descuentos. Si alguno de esos pisos los quiere comprar un particular seguro que le ponen precios más caros.”

3 de enero del 2014 Esto es lo que aparece debajo del titular de una noticia del mundo [267] : “2013 ha sido el sexto curso seguido de ajuste de precios y el mercado de la compraventa está a expensas de la falta de crédito y de la alta tasa de paro. La demanda extranjera parece insuficiente para tirar del sector.” En esta página web en concreto no permiten escribir comentarios. De haberlo permitido

hubiera puesto esto: “El 2014 empieza como siempre. Los medios de comunicación echando la culpa de que el sector no tire a la falta de crédito, a la alta tasa de paro y a que los extranjeros no compran lo suficiente. Y no la echan la culpa a que los precios siguen estando demasiado caros”

5 de enero del 2014 Hay comentarios que me cabrean, como por ejemplo [268] : “#3 jueves, 2 enero, 2014 - 22:40 anónimo dice con la incertidumbre que creáis al decir que tienen que bajar más, sois vosotros mismos los culpables de que la economía no repunte y con ello la bajada del paro se alargue hasta sabe dios cuando, algún

interés tendréis en que esto cuanto peor mejor, ya está bien de meter y meter miedo, parece que os fastidia que empiece a repuntar la economía, ¿por qué no lo aceptáis de una vez y dejáis de engañar al personal? idealista.com en descredito. ¿hasta cuándo?.” ¿Qué espera esa persona? ¿Qué sigamos comprando a precios que no son razonables? ¿Qué le dediquemos gran parte de nuestro salario solo a comprar la casa y no a otras cosas que también generan empleo como ir a un restaurante, ir al cine, comprar un coche, hacer un viaje, etcétera?

13 Alquilar 1.

Alquilar versus comprar

Idealista hace referencia a un artículo de expansión cuyo título es “Ha llegado el momento de mirar pisos” [269]. No he podido resistirme a exponer mi punto de vista: “ 'Manuel del pozo comenta que es el momento para que la persona interesada en comprar una casa comience a mirar '. Llevo mirando casas mucho tiempo. Y este agosto me he cansado de mirar. Cuando veo algo interesante, que me dicen que es negociable, les estoy haciendo ofertas. Y lo único que hacen es menospreciarlas, y ni siquiera dicen una contraoferta. ¿Es eso negociar? Creo que en el rastro o en cualquier zoco árabe recibo un mejor trato.

Así que me he cansado de mirar. He seleccionado 3 zonas en Madrid, he puesto los criterios de precio, metros cuadrados, etcétera. que me parecen objetivos y ya llamaré si aparece algo interesante. Y si hay que esperar al 2016 o 2017 para volver a mirar, pues espero. El que aparezca gente como yo, que va a mirar, y a negociar si se da el caso, (cuando en realidad apenas quieren negociar) lo único que sirve es para perder mi tiempo y que los vendedores se crean que con tanto mirón su vivienda valen lo que están pidiendo. Manuel del Pozo también afirma que 'la evolución del mercado es impredecible'. Si es tan impredecible ¿porque aconseja comprar? “ Y es que actualmente creo que es mejor

alquilar que comprar. En una estadística recogida en internet se analiza el si hubiera compensado haber alquilado un piso de 100 metos en 2005, y haberlo comprado en 2012. Habría pagado de alquiler 60.000€, pero la vivienda comprada habría bajado 100.000€. Es decir, se habría ahorrado ¡40.000€! [270]. Esto se puede observar en la siguiente gráfica donde se ve lo que han bajado el precio de las viviendas, y lo que habríamos pagado de alquiler.

A este dato le vamos a añadir lo que nos ahorramos por disponer de un dinero que tenemos en un depósito, que no lo utilizamos para la compra, y lo que nos ahorramos por no pagar gastos de comunidad, el IBI y las derramas. El dinero en el depósito es el que emplearíamos para comprar el piso, que corresponde a un 30% de su precio (20% que nos pide el Banco que paguemos para concedernos la hipoteca más un 10% de impuestos y gastos varios).

Precio piso Dinero ahorrado en depósito Hipoteca AHORRO ANUAL

286.200

85.860

228.960

Intereses deposito

1.717

Gastos comunidad

720

Derramas

150

IBI

789

Total 1 Año

Total 5 años

3.376

16.881

El interés bruto del depósito lo he estimado en un 2%. El IBI lo he cogido de un estudio de pisos.com [271] . En cuanto al gasto por derramas es una estimación propia. Sumando las dos cantidades, si pagamos un alquiler durante 5 años y luego compramos, nos ahorramos ¡más de 56.000€!. Otras ventajas de alquilar frente a comprar

son: - Podemos utilizar nuestros ahorros para cualquier imprevisto. Por ejemplo, si uno se queda sin trabajo y ha alquilado entonces tiene unos ahorros para poder gastar hasta encontrar trabajo. Incluso podría disponer de dinero hacer algún curso de formación. Si hubiéramos comprado, hubiéramos tenido que pagar un 30 % del precio de compraventa. - uno puede quedarse sin trabajo, encontrar en otra provincia, pero no poder vender su piso porque los precios han bajado. Quizás pueda alquilarlo, pero el precio de los alquileres también está bajando. - Uno puede encontrarse que le bajan el sueldo o quedarse sin trabajo y encontrar otro con un sueldo menor. Es más fácil encontrar un alquiler más barato que tener

que vender la casa y comprar luego otra casa más barata. También es más fácil negociar el precio con nuestro casero que negociar la hipoteca con nuestro banco. - Nos despreocupamos de la subida del Euribor. Ahora está bajo, pero puede subir en el futuro. Y lo que se paga de la hipoteca es un 2-4% + Euribor y los expertos ya están alertando de que ese 2-4% es una bomba de relojería. - El precio de las viviendas están bajando. Hoy compensa no comprar, y con el dinero ahorrado, la gente puede gastárselo en comprar una casa mejor, alquilar, ayudar a un familiar, invertir en empresas o en letras del tesoro, ... Muchas de estas cosas ayudan a la economía real. Incluso les puede sobrar dinero para otras cosas De las declaraciones que han realizado

nuestros políticos considero importante destacar una entrevista de idealista de octubre de 2013: [272] “el presidente del congreso, Jesús Posadas, se muestra más partidario del alquiler, ‘aunque tampoco hay que descartar la compra’, y recuerda un famoso refrán inglés para apoyar su opinión: ‘los ciudadanos listos alquilan lo que los tontos compran ‘ ” En la actualidad el no poder pagar la hipoteca afecta a todas las clases sociales. Según La Asociación de Afectados por Embargos y Subasta (AFES), ya hay pilotos o dentistas que no pueden pagar la hipoteca [273]. Incluso se da el caso de personas que pierden su vivienda, se van a vivir con sus padres y a estos también pierden su piso porque habían avalado a sus hijos. Los lectores que estén interesados en saber más ventajas del alquiler frente a la compra pueden acceder al enlace:

http://www.enalquiler.com/ventajas-de-alquilarpara-el-inquilino.html Para aquellas personas que duden entre comprar o alquilar les animo a visitar varios alquileres, ya que los precios desde máximos han bajado un 30-45% (véase el apartado 4.5). Y a los que tienen un alquiler les animo a que intenten negociar con el propietario una bajada del precio de arrendamiento.

2.

Mi experiencia en la búsqueda de alquiler

A partir de agosto de 2013 estuve mirando varios apartamentos de alquiler. De mi experiencia he recopilado los siguientes consejos: 1.

A ser posible conviene mirar en varias zonas. Así aumentamos nuestras posibilidades de conseguir algo bueno a buen precio

2.

Los principales portales de alquiler (idealista, fotocasa, enalquiler) tienen la posibilidad de guardar las búsquedas que estamos realizando. De esta forma cada día no tenemos que teclear lo que estamos buscando (zona, metros cuadrados, ascensor, precio, …). Incluso permiten que nos envíen emails diarios con las novedades.

3.

Mi consejo es pedir descuentos. Según un

artículo de El País la mayor parte de los inquilinos consiguen un descuento medio de un 11% y solo dos de cada 10 han obtenido una negativa [274]. 4.

Hay anuncios que son falsos. Suelen ser viviendas que están a muy buen precio y con unas fotos magnificas. Pero cuando intentas llamarles, o no responden o te dicen que el teléfono no existe. Cuando contactas por email, te responden que se han ido a vivir fuera de España, y que se les puede pagar por transferencia bancaria y que ya enviarán la llave por correo postal. Existen foros en la web en la que varias personas recogen este timo.

5.

Lo más económico es compartir piso. Por ejemplo, por 540€ uno se puede alquilar un piso de tamaño y características aceptables con 3 dormitorios. Si se comparte entre 3 personas saldría por 180€

+gastos. Suponiendo 60€ de gastos a dividir entre 3 saldría por 200€. Si uno solo alquila un apartamento saldría por 425€ (es el más barato que he visto que sea aceptable). 425€ + 60€ de gastos sale a 485€. Alquilar un piso para compartirlo saldría 2,45 veces más barato. De tener 2 amigos con quien compartirlo, alquilaría un piso de 3 dormitorios.

14 Los 9 mandamientos A lo largo del libro se han dado muchas cifras y muchas ideas. Para no aturdir al posible comprador de vivienda he escrito los 9 puntos que consideró más importantes. 1.

Si quiere comprar y puede esperar, espere. Saldrá ganando.

2.

Calcule lo que le costaría alquilar frente a comprar. En el apartado de “Alquilar versus comprar” vimos algunos números.

3.

Si quiere busque. Pero también descanse. Hay otro mundo aparte del de buscar casa. Particularmente le he dedicado mucho tiempo. No sólo a mirar anuncios y visitar pisos. También me ha afectado en mi trabajo y a mi vida personal. He cambiado de trabajo 2 veces porque quería ganar más. He

tenido que trabajar por las tardes. He renunciado a viajes, a cenas. Ha habido épocas en las que nada más levantarme me ponía a mirar que novedades de vivienda había en el email. Creo que he hecho demasiados sacrificios y todo para nada. 4.

No se fie de las tasaciones antiguas. Muchos bancos ofrecen grandes descuentos sobre las tasaciones de hace años. Anteriormente ya hemos visto algunos ejemplos de lo exageradamente alto que podían llegar a tasar las viviendas. Incluso una tasadora ha sido condenado por ello [275].

5.

Preguntar por los metros útiles. Es como cuando compramos una lata de espárragos. Tiene un peso bruto y otro neto (o escurrido). Lo que nos vamos a comer son los espárragos y no el agua. Lo mismo ocurre con las viviendas. Donde vamos a

vivir es en los metros útiles, y no en los metros construidos. Cuando compramos una lata de espárragos de 2€ se han molestado en pesarla con agua y sin agua. No entiendo porque el propietario o agencia no se ha molestado en medir los metros útiles cuando compramos una vivienda. 6.

Lleve un cuaderno para ir apuntando las viviendas que visite. Por una parte, podemos ir apuntando los puntos positivos y negativos. Por otra parte, el vendedor puede ver que su piso no es único, que tenemos otras opciones. Y, si finalmente, queremos negociar, podemos insistirle sobre todos aquellos puntos negativos que tiene la vivienda.

7.

Tener en cuenta que el interés medio del EURIBOR actualmente es muy bajo: un 0,543 en diciembre del 2013 [276]. La media desde enero de 1995 a marzo del 2014 ha

sido del 3,098. Y el máximo ha sido 6,859 en febrero de 1995. Lo prudente es considerar que el EURIBOR, y por tanto las hipotecas, van a subir. 8.

Si se necesita comprar empezar ofreciendo el 50% (o menos si ya está muy rebajado) y a ser posible ofertar por varios.

9.

Si nos ponen pegas a nuestras ofertas pedirles cuanto les costó en su día la vivienda. Sumarle lo que ha subido el IPC y comentar la cifra resultante con el propietario o agencia.

15

Epílogo

Por una parte, he intentado investigar y justificar todos los datos que menciono. Creo que todos los estudios que se publican sobre la vivienda deberían apoyarse en datos específicos y razonados. No en meras opiniones y sin apenas datos de porque creen que van a bajar o subir. Una vivienda es el principal gasto al que se verá sometida una familia para satisfacer una necesidad básica. Y de una forma razonada se ha visto que los pisos tienen que seguir bajando. Depende de cada uno decidir si le compensa seguir viviendo con su familia, en un piso compartido, en un alquiler o comprarse una vivienda. Espero que este libro pueda ayudarle a decidir con algo más de conocimiento. Los lectores interesados en este libro pueden leer información adicional en mi blog:

http://viviendaelpreciojusto.blogspot.com.es/

16

Referencias

Las referencias se pueden consultar en la siguiente página web:

https://onedrive.live.com/redir? resid=22CAEDD846A4971F!649&authkey=!ABIN2

Por si algún enlace desaparece o algún dato cambia he recopilado también todos los enlaces en ficheros. Estos se pueden bajar desde: https://onedrive.live.com/redir? resid=22CAEDD846A4971F!107&authkey=!ABv2f

[1]

http://www.idealista.com/news/archivo/2013/05/14 aeb-comprar-una-vivienda-tiene-que-costar-solocuatro-anos-de-salario-frente-a-los-seis-anosdedi?xtor=EPR-75-

[esta_pasando_20130515]-20130515[notinmo_1_titular]-[]-[] Fichero: la banca “comprar un piso debería costar sólo cuatro años de salario frente a los seis dedicados en la actualidad” — idealista_comnews.mht http://www.periodistadigital.com/economia/viviend vivienda-no-tendria-que-suponer-mas-de-4-anosde-salario-bruto-de-cualquier-espanol.shtml Fichero: La vivienda no tendría que suponer más de 4 años de salario bruto de cualquier español Economía Vivienda Periodista Digital.mht [2]

http://elpais.com/diario/2009/11/29/negocio/125950 Fichero: El ajuste inmobiliario en España Edición impresa EL PAÍS.mht [3]

http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2008/1 Fichero: elmundo_es_ Encuentro digital con José García Montalvo.mht [4]

http://cincodias.com/cincodias/2013/07/05/economi

Fichero: Los expertos creen que las casas solo han absorbido la mitad del ajuste de precios Economía Cinco Días.mht [5]

http://www.demographia.com/dhi.pdf Fichero: dhi.pdf [6]

http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/sindi.h Fichero: Indicadores vivienda Banco de España.xlsx [7]

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[9] http://noticias.lainformacion.com/asuntos-

sociales/la-otra-cara-del-desahucio-inquilinogorron-frente-a-propietario-honesto-y-muydesesperado_fAu1c6hdVBTbqJ9eCaDhW1/ Fichero: Morosidad en alquiler Más de 6_000 euros por inquilino.mht [10]

http://www.idealista.com/news/archivo/2013/03/21 la-vivienda-en-espana-sigue-sobrevalorada-almenos-un-15-segun-el-instituto-juan-de-mariana Fichero: la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana — idealista_com-news.mht [11]

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vivienda-ha-bajado-entorno-84-no-descartosuceda-espana Fichero: En Japón ha bajado la vivienda un 84%_ Puede suceder en España - Noticias sobre Japón [13]

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que-hacen-los-paises-europeos-con-las-viviendasdeshabitadas Fichero: ¿qué hacen los países europeos con las viviendas deshabitadas — idealista_comnews.mht y http://www.canalsur.es/noticia/282246.html Fichero: Países europeos sancionan y fuerzan la ocupación de pisos vacíos.mht y http://leolo.blogspirit.com/archive/2007/02/04/vivie vacia-en-europa.html Fichero: VIVIENDA VACIA ¿COMO SE TRATA EN EUROPA LEOLO.mht y https://www.youtube.com/v/nT6O7dcs3v0&autoplay [24]

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http://hayderecho.com/2013/11/27/se-debe-pagarla-plusvalia-municipal-cuando-la-transmision-hagenerado-una-minusvalia/ Fichero: ¿Se debe pagar la plusvalía municipal cuando la transmisión ha generado una minusvalía ¿Hay Derecho.mht [28] http://www.libremercado.com/2014-03-01/seduplica-el-numero-de-herencias-que-se-queda-elestado-1276511716/ Fichero: Se duplica el número de herencias que se queda el Estado - Libre Mercado.mht [29]

http://www.malagahoy.es/article/malaga/1410993/un Fichero: Una herencia 'envenenada'.mht [30]

http://www.idealista.com/news/archivo/2014/02/27 el-gobierno-desvela-que-en-siete-provincias-elprecio-de-la-vivienda-protegida-es-mas-cara-quela Fichero: el gobierno revela que en siete provincias la vivienda libre es más barata que la protegida (tabla) — idealista_com-news.mht

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http://www.elmundo.es/elmundo/2012/10/25/suvivie Fichero: Botella justifica el fin de la construcción de VPO porque es 'más cara' que la libre Vivienda elmundo_es.mht [32]

http://www.elmundo.es/elmundo/2013/05/30/suvivie Fichero: Botella justifica el fin de la construcción de VPO porque es 'más cara' que la libre Vivienda elmundo_es.mht [33]

http://www.elmundo.es/elmundo/2013/06/07/suvivie Fichero: El Ayuntamiento de Madrid busca dueño para 105 minipisos por menos de 100_000 euros Vivienda elmundo_es.mht [34]

http://www.elmundo.es/elmundo/2013/06/25/suvivie Fichero: Bull e Ivima, las grandes operaciones inmobiliarias del verano Vivienda elmundo_es.mht [35]

http://salomonlaverdad.blogspot.com.es/2013/08/go sachs-azora-se-adjudica-el-lote.html

Fichero: Salomon la verdad___ GOLDMAN SACHS-AZORA, SE ADJUDICA EL LOTE DE VIVIENDAS DEL IVIMA, CASI UN 20% MAS DEL PRECIO DE SALIDA.mht [36]

http://www.idealista.com/news/inmobiliario/viviend 900-jovenes-de-majadahonda-renuncian-a-suspisos-de-proteccion-por-su-alto-precio? xtor=EPR-75[esta_pasando_20140514]-20140514[notinmo_3_titular]-[]-[] Fichero: 900 jóvenes de majadahonda renuncian a sus pisos de protección por su alto precio — idealista_com-news.mht [37]http://www.larazon.es/detalle_hemeroteca/notici espana-el-pais-mas-viejo-delmundo#.UnDVq_lE9Ap Fichero: España el país más viejo del mundo - La Razón digital.mht [38]

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Vivienda Todavia Un Precio Injusto

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