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Sébastien Bazin,
l’alchimiste Sébastien Bazin est un animal à part dans le marigot immobilier. Issu d’une longue lignée d’administrateurs de biens, il est arrivé presque par inadvertance dans le secteur. En l’espace d’une décennie, il a propulsé sur les fonds baptismaux Colony Capital en Europe, portant son volume d’engagement à plus de 6 Mds$ à force d’ingéniosité, de coups d’audace et d’un certain brin de réussite. Sur des marchés aussi matures, il a réussi à maintenir un TRI supérieur à 20%. Sébastien Bazin a-t-il le don de transformer tout ce qu’il touche en or ?
Il est des noms qui semblent indissociables de l’immobilier. Celui de Bazin a traversé trois générations d’administrateurs de biens. Il était donc naturel que Sébastien Sébastie n perpétue la tradition familiale. Et pourtant, le patron de Colony Capital en Europe, l’un des principaux fonds d’investissements immobiliers, est arrivé dans le milieu presque par hasard. « Je suis venu à l’immobilier par l’hôtellerie », reconnait-t-il aujourd’hui. N’en déplaise à la famille, Sébastien Bazin a refusé de régler son pas sur celui de son père, refusant de reprendre le flambeau. « Par principe ». Brillant, le rebelle ne veut pas perdre son temps avec les études. Il décroche une maîtrise de gestion – option Finance – à la Sorbonne et non à Dauphine. Pourquoi la Sorbonne ? « Pour pouvoir travailler pendant mes études », répondil. Sébastien Bazin ne saurait être livreur de pizza ou faire du baby-sitting. Il sera veilleur de nuit dans un hôtel et « trader » sur les marchés actions US. Deux « jobs » prémonito prémonitoires. ires.
La conquête de l’Ouest « Trader ». Sébastien Bazin le sera aux Etats-Unis. Il part en 1985 et devient agent de changes à New York et San Francisco. L’aventure dure 6 ans, après un petit crochet par Londres. Il travaille notamment pour Frates Group, un fonds d’investissement. A 26 ans, il entre au comité exécutif de Kaiser Aluminium à San Francisco avec l’appui d’Alan Clore, puis sera responsable des fusionsacquisitions à PaineWebber Inc. Un parcours de « golden boy ». Pour autant, le « frenchie » n’a jamais vraiment envisagé de poser ses valises outre-Atlantique. Au contraire. Il a le mal du pays et revient en 1991 dans une banque d’affaires, auprès de Jean-Philippe Hottinguer, associé à la banque Rivaud. Sébastien Bazin pénètre les hautes sphères protestantes de la finance. Pendant ces 18 mois, il y rencontre quelques figures qu’il recroisera sous la casquette de Colony Capital : Mathieu Pigasse de Lazard, Nicolas Durand aujourd’hui chez Rosthchild ou encore Patrick Sayer qui a fondé Eurazeo et avec lequel il montera le fonds Colyzéo.
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n°24 - février 2007
Autres mœurs, autre ambiance. Sébastien Bazin revient à ses premières amours - les hôtels – en croisant le chemin de Clément Vaturi. En 1995, le jeune directeur général a pour mission de redresser un groupe endetté. L’Immobilière Hôtelière collectionne les beaux actifs mais a besoin de 100 M$ de fonds propres. Et c’est un certain Tom Barrack, patron du fonds d’investissement Colony Capital, qui sort le chéquier. La famille Vaturi change de stratégie, au grand dam de Sébastien Bazin. Et comme dans le même temps, le fondateur de Colony Capital lorgne sur l’Europe, Bazin accepte de jouer le poisson pilote. pilote. Il rejoint le fonds américain en juin 1997, seul dans un bureau de 300 m 2 et avec pratiquement une page blanche. Près de 10 ans plus tard, il aura porté la valeur du patrimoine du fonds américain autour de 6 Mds$ sur le continent, injectant quelque 2 Mds$ de fonds propres. Le tout génère un retour sur investissement compris entre 25 et 30% par an. En une décennie, Colony Capital est devenu l’un des fonds immobiliers les plus innovants de la place, et pas loin d’être l’un des plus performants.
Le retour de l’enfant prodigue Et voilà une nouvelle génération de Bazin replongée dans l’immobilier. l’immobilier. Loin du calme d’un cabinet d’administration de biens, Sébastien Bazin s’est forgé une réputation de créatif dans un secteur, par définition, conservateur. « Colony Capital est un fonds opportuniste qui a pour seul fil rouge le sous-jacent immobilier », rappelle Sébastien Bazin. La fenêtre d’investissement est large, mais l’exigence de rentabilité contraint fortement les pistes à explorer explorer.. « Il faut que nous soyons persuadés que ce que nous achetons sera très différent de ce que nous vendrons », ajoute-t-il. Il faut donc combiner imagination, ingénierie financière et de solides réseaux pour trouver une matière première suffisamment malléable pour dégager un rendement annuel supérieur à 20%. A posteriori, les débuts de Colony en Europe sont classiques : investir à contre-cycle. Sébastien Bazin
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Sébastien Bazin, l’alchimiste
choisit très naturellement les bureaux, à une époque sous-jacent immobilier. immobilier. C’est ainsi que Colony Capital où le marché est encore traumatisé par la grande crise entre dans le groupe Barrière et met un pied dans le des années 90. A la différence des fonds anglo- monde du casino. Un secteur pas si inconnu pour saxons, taxés par la presse de l’époque de fonds vauColony Capital qui, sous le titre « gaming », détient là tours, Colony Capital refuse le rachat de créances ou un hôtel de 3 000 chambres à Las Vegas, ici quatre la vente à la découpe. « Ce n’est pas dans ma menta- établissements à Atlantic City ou encore des portelité », lâche-t-il aujourd’hui. Sébastien Bazin et sa feuilles d’actifs dans des sociétés majeures du secteur secteur.. jeunee équi jeun équipe pe préf préfère… ère… le ris risque, que, cal calcul culéé il va de soi. Sébastien Bazin va même jusqu’à s’inviter au mariage Parmi les opérations phares conclues entre 1997 et de la filiale Casino du groupe Accor avec le groupe 2000, trône le rachat des droits à Barrière pour constituer une plate-forme construire de la Zac Danton, quelque 240 de 40 casinos, 5 000 machines à sous et > 2 000 m payés 350 M€. Pour l’occasion, 13 hôtels de luxe. « Colony Colony Capital fait équipe avec la Caisse Les hôtels, il y pense plus que jamais. Et de Dépôt et Placement du Québec. Ce sa passion pour cette classe d’actifs, exiCapital est partenariat, de long terme, perdure à geante à travailler, va se concrétiser au mesure que la tour T1, 220 mètres de travers d’une opération de recapitalisaun fonds 2 haut, avec une surface de 70 000 m , sort tion du groupe Accor. Une opération opportuniste de terre. Ce fleuron de l’architecture, audacieuse, symbole du rapprochement grâce à la patte de Denis Valode, sera entre le Private Equity et l’investissequi a pour logé dans une société symbole de la ment immobilier. Des marques de seul fil construction de La Défense : Lucia, fonfabrique de Sébastien Bazin. « Nous nous sommes intéressés au groupe Accor à une cière qui a eu à sa tête Christian Pellerin, rouge le époque où le potentiel de développement l’un des père du quartier d’affaires. Le du Groupe groupe n’était pas suffisafinancier prend le pas sur le promoteur. sous-jacent ment perçu par les marchés financiers. La Tout un symbole. immobilier » marque est forte, le groupe est en en Mais, tout financier qu’il est, Sébastien position dominante sur la plupart des Bazin ne perd pas le contact avec la pierLa fenêtre marchés où il est présent, dispose d’un re et fonde toute la première partie de la d’investisseréservoir de croissance très important en politique d’acquisition en Europe sur la Asie et bénéficie d’une fantastique fidélirestructuration et le développement ment est té de ses clients et de ses collaborateurs », d’immeubles de bureaux. Le fonds met aussi la main sur quelques beaux fleurons jugee Séba jug Sébasti stien en Baz Bazin. in. Col Colony ony Cap Capita itall large, mais dans le quartier d’affaires – comme CBC lorgne d’abord les actifs immobiliers du l’exigence ou CB3 - qui, une fois restructurés, trougroupe hôtelier et participe même veront rapidement acquéreurs. On y trou« exceptionnellement » à un premier de rentabilité ve aussi quelques hôtels piochés dans le appel d’offres sur 128 murs d’hôtels. contraint réservoir de Vivendi. La plupart des actifs Mais, Colony Capital ne peut suivre le qui tombent dans l’escarcelle de Colony niveau des enchères, le portefeuille fortement sont acquis avec une forte décote. Le étant emporté par le groupe Foncière simple pari de la reprise du marché, saudes Régions pour plus d’un milliard d’ €. les pistes à poudré d’un peu d’effet de levier, suffit à Rapidement, Sébastien Bazin rebondit et explorer remplir les objectifs de TRI fixés au propose d’injecter 1 Md € pour renforcer départ. Oui, mais voilà : le marché étant encore la structure financière d’Accor et moutonnier par nature, la plupart des investisseurs se accélerer son développement dans les pays en forte rappellent à l’immobilier l’immobilier.. croissance économique. L’opération prend la forme Sébastien Bazin doit réorienter sa stratégie et décide d’une émission d’ORA pour 500 M € et la souscription d’aller chercher la création de valeur ailleurs… Dans le d’obligations convertibles pour 500 M €. « Il fallait foncier par exemple. Colony Capital acquiert suffi- frapper fort et agir comme un électrochoc en injectant une somme conséquente qui puisse, d’un côté, améliosamment de charges pour développer pas moins de 2 rer le ratio d’endettement du groupe, et d’autre part, 400 000 m , tout autour de Paris. A Vélizy, à Suresnes, à Massy, à Ivry-sur-Seine… Colony Capital quadrille le donner les moyens de financer le développement du terrain. Et s’autorise même quelques sorties en pro- groupe à l’international », commente Sébastien Bazin. vince, comme à Marseille avec un immeuble de France L’opération se signe début 2005, alors que l’action Télécom totalisant 17 000 m 2. d’Accor navigue autour des 30 €. Elle vogue aujourd’hui à plus de 60 € ! Dans la bouche d’un investisLes chemins de traverse seur, on appelle cela une transaction « win-win ».. Dans le même temps, Sébastien Bazin emprunte les « Pour autant, Colony Capital ne lâche pas la table de s’insc nscrir riree dan danss la dur durée ée ».. chemins de traverse, sans jamais délaisser le fameux jeu et ente nd s’i
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Le Parc à ses pieds Cette frontière invisible entre l’investissement immobilier et le Private Equity Equity,, on la retrouve dans l’acquisition de Buffalo Grill par Colony Capital,. L’investissement L’investis sement a surpris dans le microcosme immobilier. Et pourtant, elle a bien failli ne pas se concrétiser. « Je ne voyais pas comment j’allais pouvoir réaliser 25 à 30% de retour sur investissement par an avec des bâtiments rouge et blanc avec des cornes sur le toit », s’amuse aujourd’hui Sébastien Bazin. Pour autant, le patron de Colony Capital déjeune avec le fondateur de Buffalo Grill, Christian Picard, et se laisse convaincre. Un mois plus tard, il formalise son offre à 20 € l’action et prend le contrôle du réseau de Steak House pour 340 M€. Colony Capital se retrouve à la tête de 280 restaurants, dont les murs sont rachetés, quelques mois plus tard, par Klépierre pour près de 300 M€. Le fonds américain est toujours l’actionnaire de Buffalo Grill et nourrit de solides ambitions de développement, développem ent, affichant sa volonté de constituer un réseau de 400 restaurants à l’échelle européenne. Accessoirement, Colony Capital a valorisé sa participation dans un groupe dont le cours de Bourse a été porté à 40 € l’action au début de l’année 2007. Sébastien Bazin a eu encore le nez creux. L’aura-t-il L’aura-til aussi sur son dernier bébé ? Le plus surprenant à première vue, mais pas si éloigné des problématiques immobilières : le Paris Saint Germain. Autant le préciser d’entrée, malgré sa passion pour le football et en particulier pour le PSG, Sébastien Bazin ne s’est pas offert une « danseuse » sur le dos de Colony Capital. « Ce sont les infrastructures sportives, et tout particulièrement le Parc des Princes, qui m’ont amené à m’intéresser à ce dossier. Les stades de football ont 10 ans de retard en France. Ils sont des lieux de vie qui devraient profiter aux riverains et à l’ensemble de la cité, et ne plus être perçus comme des sources de nuisance », explique-t-il. Comme la majorité des stades sont encore la propriété des collectivités locales, Sébastien Bazin prend son bâton de pèlerin et s’en va rencontrer Bertrand Delanoë pour lui exposer ses idées. Le maire de Paris, sensible aux arguments de l’investisseur immobilier, immobilier, le renvoie vers le gestionnaire du Parc, le groupe Canal Plus… La suite est rocambolesque, à l’image de la vie chaotique du PSG. Au terme d’un incroyable concours de ci rconstances, , Colony Capital se retrouve à la tête de l’un des clubs de football les plus connus de France et Sébastien Bazin découvre les joies de la sphère médiatique, les relations avec les associations de supporters, le stress des matchs… Il n’a pas, pour autant, oublié son intérêt premier : l’aménagement d’un outil utilisé seulement 19 fois par an et la refonte d’un quartier stratégique de l’Ouest parisien. Le Parc des Princes et tout le secteur de la Porte de Saint-Cloud ne sont pas les seules obsessions de Sébastien Bazin. Colony Capital entend se positionner sur les infrastructures sportives et tout particulièrement sur les stades de football à
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l’échelle européenne. En France, le fonds a mis la main sur la société de conseil Stadia et regarde tous les appels d’offres qui se préparent, à Marseille, Lyon, Lille ou Nice. Dans sa logique de fonds opportuniste, Sébastien Bazin est constamment à la recherche des actifs que d’autres investisseurs ne repèrent pas du premier coup d’œil. « L’avenir pour Colony Capital en Europe pourrait passer par les aéroports, les terrains pollués, les infrastructures », prévient-il. En attendant, ses marottes sont les data centers de Marcoussis – un investissement qui pourrait s’élever jusqu’à 800 M € ou encore le Cancéropôle de 150 hectares qu’il développe en partenariat avec Icade sur les anciens terrains AZF de Toulouse.
Le virage Barrack Pour dénicher de nouvelles affaires, l’homme s’affaire à cultiver ses réseaux. Le parcours de Sébastien Bazin est jalonné de rencontres. Au conseil d’administration d’Accor, il fréquente - Baudouin Prot, le patron de BNP Paribas, Jérôme Seydoux, le président de Pathé, Franck Riboud le président de Danone, Serge Weinberg, l’ancien DG de PPR reconverti dans le Private Equity, ou encore le président de la banque d’affaires italienne MedioBanca, en attendant le prochain n°1 de la Caisse des Dépôts. Ses réseaux, il les pousse jusqu’aux tréfonds de la Bretagne, s’accrochant à la vice-présidence du club de tennis de SaintLunaire, commune où ce malouin d’adoption revient se ressourcer en famille. Mais, assurément, sa rencontre avec Tom Barrack marque un vrai tournant dans sa carrière. « une personnalité hors du commun », résume Sébastien Bazin pour décrire cet avocat américain d’origine libanaise, qui après avoir géré la fortune de la famille Bass, a lancé son fonds d’investissement. Baptisé Colony, du nom d’une rue de Los Angeles. Sébastien Bazin reconnaît un charisme incroyable à son patron, « qui a une véritable ambition, et qui veut la partager ». C’est peut-être la raison qui a poussé Sébastien Bazin à rester près de 10 ans sous le même toit.
Gaël Thomas
• biographie • Sébastien Bazin,
45 ans, lice licence nce d’économ d’économie ie et d’une maîtrise maîtri se de gestio gestion, n, est Managing Managing Director Europe et CEO de Colony Capital SAS, en charge des des investissements en Europe continentale.Avant de rejoindre rejoindre Colony, Colony, il a été successivement vice président chez Paine Webber à Londres et à New York York (fusion & acquisition), directeur général adjoint d’Hottinguer Rivaud Finance et directeur général de l’Immobilière Hôtelière Hôtelière..
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