PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE MATA KULIAH REAL ESTATE
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE
DOSEN : I Nyoman Susanta, ST, M.Erg
KELOMPOK 1 NI NYOMAN AYUK WIDIARI
(1204205011)
ANDI RAYNO ULFANIA SARANSI
(1204205017)
I KADEK JERY YASA
(1204205035)
JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2015
MAKALAH REAL ESTATE
1
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perkembangan property khususnya di Bali selama beberapa tahun mengalami pertumbuhan pesat, dan hal ini mulai disadari sebagai salah satu instrumen investasi yang paling aman dan menguntungkan. Dan bukan hanya pada sektor perumahan, namun saat ini secara bertahap produk properti yang diperke nalkan di Bali kian beragam, mulai dari guest house, home stay, villa, apartemen sampai dengan condotel. Perumahan adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang sangat penting untuk di penuhi. Hal itu dikarenakan fungsi perumahan yang digunakan sebagai lokasi utama kegiatan manusia. Mulai dari pendidikan keluarga dasar, pembentukan budaya hingga pemenuhan berbagai macam kebutuhan manusia. Itu sebabnya bisnis perumahan saat ini berada di titik kejayaan. Harga perumahan tidak ada yang namanya menurun, justru semakin meningkat dan menguntungkan. Perawatan properti jika tidak ditempati dalam jangka waktu lama juga masih lebih besar keuntungan kita jika membelinya kembali. Apalagi jika memilih Bali sebagai lokasi utama berinvestasi, terbayang keuntungan yang akan didapatkan dalam waktu cepat. Dengan perkembangan tersebut, Jurusan arsitektur Universitas Udayana memiliki satu mata kuliah pilihan yang berjudul Real Estate. Pada mata kuliah ini mahasiswa akan mempelajari ilmu tentang real estate beserta lingkup dari real estate dan melakukan observasi lapangan secara langsung untuk membandingkan dan mempelajari lebih dalam mengenai penerapan ilmu real estate tersebut. sebagai mahasiswa jurusan arsitektur Arsitektur, harus dapat memahami semua ilmu mengenai kearsitekan, baik itu mengenai cara mendesain dan merancang ataupun ilmu mengenai Real Estate. Dalam hal ini diharapkan mahasiswa untuk kedepannya dapat mengembangkan dan mengaplikasiskan ilmu ini secara langsung di lapangan dengan berbekal materi dari perkuliahan Rewal Estate. Mahasiswa secara tidak langsung diajarkan cara untuk mengembangkan real estate yang cenderung mengarah ke ilmu bisnis. Disinilah arssitek akan memiliki kelebihan yang tidak dimiliki oleh pengembang ilmu real estate pada umumnya. Sebagai arsitek, dapat
MAKALAH REAL ESTATE
2
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE menentukan konsep rancangan yang akan dibangun, mempersiapkan segala analisa perancangan, building design, hingga dapat menentukan strategi pemasaran, target pasar, dan dapat bersaing dengan pelaku real estate lainnya. 1.2 Rumusan Masalah Dari latar belakang tersebut dapat ditarik rumusan masalah sebagai berikut : 1. Apakah pengertian dari Real Estate? 2. Apakah yang termasuk didalam lingkup Real Estate? 3. Bagaimana pengertian dan hubungan antara rumah, perumahan, permukiman, dan kawasan dalam Real Estate? 4. Karier apa saja yang termasuk dalam real estate? Dan Bagaimana peran arsitek didalam bisnis Property? 5. Bagaimana Penggolongan Jenis Property Menurut Pennggunaan dan Pemanfaatan dari Sudut Pandang Property? 1.3 Tujuan dan Sasaran 1.3.1 Tujuan Adapun tujuan yang ingin dicapai dari makalah Pengertian Real Estate ini antara lain: 1. Dapat memahami pengertian dari Real Estate. 2. Mengetahui lingkup real estate beserta aspek-aspek yang terdapat di dalam ilmu Real Estate. 3. Memahami pengertian dari rumah, perumahan, permukiman, dan kawasan serta dapat mengklasifikasikan jenis dan typenya 4. Mengetahui prospek kerja dari real estate, dan peran arsitek didalam bisnis property 5. Dapat mengerti penggolongan jenis-jenis property menurut penggunaan dan pemanfaatannya. 1.3.2
Sasaran Mata kuliah Real Estate dengan tugas mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya" ini memiliki sasaran sebagai berikut : 1. Sebagai acuan atau pengetahuan awal untuk mengetahui dan memahami tentang real estate 2. Sebagai acuan dalam mengklasifikasikan jenis Real Estate dan
mengetahui perbedaan di masing-masing type. 1.4 Manfaat Manfaat yang dapat diperoleh dari penyusunan laporan "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya" yaitu bagi penulis (mahasiswa), pembaca dan bagi bidang keilmuan, sebagai berikut : 1. Bagi Penulis (Mahasiswa) MAKALAH REAL ESTATE
3
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Melalui mata kuliah real estate yang mengajarkan mahasiswa untuk mengenal dan memahami mengenai pengertian real estate dan lingkupnya. Dengan mempelajari pengertian real estate beserta lingkupnya, mahasiswa mendapat bekal awal untuk berkecimpung di dunia real estate dan dapat diterapkan juga di dunia kerja. 2. Bagi Pembaca Dari makalah penugasan mata kuliah real estate , pembaca akan mendapat suatu pengetahuan berupa teori mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya". Dengan makalah ini diharapkan pembaca dapat lebih mengetahui mengenai apa saja lingkup dari real estate, aspek-aspek real estate, dan penerapannya pada lapangan. 3. Bagi Bidang Keilmuan Di bidang keilmuan, makalah penugasan real estate ini akan sangat berguna untuk memperkaya pengetahuan, karena pada makalah ini terdapat pengetahuanpengetahuan mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya". 1.5 Metode Penulisan Pada bagian ini membahas mengenai metode-metode yang digunakan dalam penyusunan makalah "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya". Metode yang digunakan dalam pengumpulan data, Metode Studi Literatur. Untuk pembahasan menggunakan Metode Pembahasan Deskriptif, Metode Pembahasan Korelasional dan Metode Pembahasan Komparatif. Dan untuk penyimpulan menggunakan Metode Penyimpulan Deduktif. 1.5.1 Metode Pen gumpulan Data 1. Study Literatur Dengan cara mempelajari literatur yang terkait, sebagai bahan untuk memenuhi materi yang akan digunakan dalam makalah real estate yang 1.5.2
membahas mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya". Metode Pembahasan Metode pembahasan yang digunakan pada penyusunan makalah ini adalah Metode pembahasan deskriptif . Metode pembahasan ini diterapkan dengan cara memaparkan dan menjelaskan berbagai materi mengenai pengertian real estate, beserta menjelaskan aspek aspek yang terkait dan
1.5.3
lingkup real estate. Metode Penyimpulan Metode penyimpulan yang digunakan pada penyusunan makalah ini adalah Metode Penyimpulan Deduktif. Metode Penyimpulan Deduktif yaitu
MAKALAH REAL ESTATE
4
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE dengan menyimpulkan materi secara umum, kemudian dilanjutkan dengan menyimpulkan materi secara khusus. 1.6 Sistematika Penulisan Pada bagian ini akan dibahas mengenai sistematika penyusunan makalah real estate ini. Pada makalah ini terdiri dari lima bahasan Bab dengan Sub yang saling berhubungan. Adapun lima bahasan bab tersebut adalah: Bab I Pendahuluan Dalam bab ini terdapat latar belakang, rumusan masalah, tujuan, metode penulisan makalah , dan sistematika penulisan makalah penugasan mata kuliah Real Estate. Bab II Tinjauan Teori Memuat tentang teori-teori dasar mengenai real estate mulai dari pengertian, aspek-aspek, dan lingkup umum dari real estate. Bab III Pembahasan Menguraikan mengenai jawaban dari rumusan masalah yang terdapat pada bab 1. Dimana pada bab ini secara khusus menguraikan mengenai pengertian dan ruang lingkup real estate secara lebih rinci dan menghubungkannya dengan objek yang diobservasi. Bab IV Penutup Memuat kesimpulan dari makalah Real Estate yang membahas mengenai kesimpulan secara menyeluruh dari hasil analisa dan pengamatan yang diakukan dari studi literatur maupun strudi objek sejenis dan juga berisikan mengenai saran kepada pembaca agar dapat lebih memahami mengenai pengertian dan lingkup real estate.
MAKALAH REAL ESTATE
5
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE BAB II TINJAUAN TEORI 2.1 Pengertian Real Estate Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia. Istilah ’Real Estate’ ini sendiri berasal dari istilah “tenure”, yang muncul di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan istilah ‘real estate’ di daratan Amerika. Real Estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini). Real estate diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah. Pada dasarnya real estate merupakan suatu kawasan yang dikhususkan sebagai kawasan perumahan dan pemukiman yang dikembangkan menjadi suatu kompleks bangunan yang terpadu dengan lanskap tersendiri (tanah dan lingkungannnya) dengan komposisi yang dominan. 2.2 Klasifikasi Real Estate
MAKALAH REAL ESTATE
6
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Klasifikasi real estate didasarkan pada fungsi dan tujuan penggunaannya, yakni terbagi atas empat golongan atau kategori : a. Komersial Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus-kas dan semua aspek komersialnya. Contoh: (1) Perkantoran ( office building ) (2) Pusat Perbelanjaan ( shopping centre ) (3) Penginapan ( hotel dan resort ) (4) Rumah Toko ( shophouses ) b. Perumahan Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya banyak ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial. Namun karena kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis komersial. Contoh : (1) Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial estate ) (2) Rumah susun ( condominium) (3) Apartemen ( Apartement c. Industri Real estate Dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau perakitan barang – barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan melibatkan tenaga kerja. Contoh : (1) Pabrik – Pabrik / Kawasan Industri ( Industrial estate ) (2) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( Standard factory buildings ) (3) Gudang ( Warehouse) d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan banyak orang. Contoh : (1) Sekolah dan Universitas ( School & Universities ) (2) Tempat Beribadah ( Religious Places ) (3) Sarana Olah Raga ( Sports Club ) (4) Rumah Sakit ( Hospitals ) (5) Tempat Rekreasi ( Recreational Places ) 2.3 Lingkup Real Estate 2.3.1 Rumah Setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk tinggal dan menghabiskan waktu bersama orang-orang tercinta, itulah mengapa rumah menjadi kebutuhan pokok manusia. Seperti layaknya kebutuhan pokok lainnya, pemenuhan atas MAKALAH REAL ESTATE
7
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal harus dan mutlak untuk dipenuhi, Rumah yang saat ini. Rumah merupakan salah satu kebutuhan paling pokok dalam kehidupan manusia. Rumah sebagai tempat berlindung dari segala cuaca sekaligus sebagai tempat tumbuh kembang komunitas terkecil manusia, yaitu keluarga. 2.3.2 Perumahan 1. Pengertian Perumahan Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atauhunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan,misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yangmemungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya. 2. Jenis-jenis Perumahan Menurut Richard Untermann & Robert Small (1986) dalam dalam buku Perencanaan Tapak untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara lain: (a) Rumah Tinggal Tunggal/ Detached Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman atau yard. (b) Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached ) Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan. (c) Rumah Kota (Town House) Adalah sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan
MAKALAH REAL ESTATE
8
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat tanpa halaman samping. (d) Rumah Susun (Flat) Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi. Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun umumnya berisi ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit tersebut. (e) Rumah berpekarangan Dalam (Patio House) Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional. Dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halamanhalaman samping dan depan, rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah berpekarangan dalam (patio). (f) Maisonet (Maisonette) Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat rendah. Yang telah sipergunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang terletak lebih atas. (g) Rumah teras bertingkat (Terrace House) Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit di bawahnya. (h) Rumah Gandeng (Row Houses) MAKALAH REAL ESTATE
9
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal” dasarnya terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar. 2.3.3 Permukiman 1. Pengertian Permukiman Permukiman adalah kawasan yang didominasi oleh lingkungan yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja yang terbatas untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan, sehingga fungsinya dapat berdaya guna dan berhasil guna. Permukiman ini dapat berupa permukiman perkotaan maupun permukiman perdesaan (Kamus Tata Ruang Tahun 1997). Permukiman adalah tempat atau daerah untuk bertempat tinggal dan menetap (Kamus Tata Ruang 1997) Permukiman di dalam kamus tata ruang terdiri dari tiga pengertian yaitu : a. Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang b.
mendukung kehidupan. Kawasan yang didomisili oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga fungsi
permukiman tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna. c. Tempat atau daerah untuk bertempat tinggal atau tempat untuk menetap. Permukiman adalah suatau lingkungan hidup yang meliputi masalah lapangan kerja, struktur perekonomian dan masalah kependudukan yang bukan saja mencakup mengenai pemerataan dan penyebaran penduduk melainkan juga menyangkut kualitas manusia yang diharapkan pada generasi mendatang 2. Hubungan Permukiman dengan Rumah, Perumahan, dan Kawasan Permukiman merupakan suatu lingkungan hidup yang berada diluar kawasan lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal serta tempat kegiatan usaha dan MAKALAH REAL ESTATE
10
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE kerja yang mendukung kehidupan dan penghidupan. Hal inilah yang menjadikan pada tingkat primer permukiman tempat tinggal. Pada tingkat lebih lanjut, permukiman dapat diberi fungsi atau misi sebagai penyangga kawasan fungsional serta kawasan produktif lainnya. Dalam Undang-undang Republik Indonesia No.4 Tahun 1992 Tentang perumahan dan permukiman yang dimaksud dengan: a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdcsaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. d. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur. 2.3.4 Kawasan 1. Pengertian Kawasan Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 2. Kawasan permukiman Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman) 2.3.4
Peran Arsitek Dalam Bisnis Property Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan yang membangun perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian MAKALAH REAL ESTATE
11
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE dijual kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap kawasan proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai perencana keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di departemen perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek juga bisa berada di departemen lain, seperti departemen marketing maupun departemen proyek. Tugas Arsitek dalam Developer : a. Merencana suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta fasilitas penunjang lainnya. b. Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir. Arsitek dapat bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk mempresentasikan produk perumahan kepada calon pembeli. c. Setelah berproses dalam kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki sebagai Project Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader dalam perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap keseluruhan divisi – divisi lain dalam perusahan developer tersebut. Keahlian yang diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer : - Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas penunjangnya. Selain itu juga harus memperhatikan lingkungan -
binaan di sekitarnya. Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu ini diterapkan bagi arsitek yang bekerja pada divisi marketing. Ini dikarenakan arsitek harus mempresentasikan produknya kepada calon
-
pembeli. Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi sebagai Project Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai dikarenakan dibutuhkannya keahlian untuk mengatur keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.
2.3.5
Karier Dalam Real Estate
Pekerjaan spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate secara umum terbagi menjadi 3 yaitu: 1. Site Management (Pengelolaan site) 2. Property Management (Pengelolaan properti) 3. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate)
MAKALAH REAL ESTATE
12
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE
2.3.6
Penggolongan Jenis Property Menurut Pennggunaan dan Pemanfaatan Menurut penggunaan dan pemanfaatannya property dapat digolongkan menjadi empat bagian yaitu: 1. Hunian Properti hunian, sesuai dengan namanya, adalah property yang digunakan sebagai akomodasi tempat tinggal. Karena itu, property hunian meliputi rumah tunggal, duplex, kondominum, apartemen, town house, dan bangunan apartemen. Jika kita memiliki bangunan komersial tua yang telah dimodifikasi untuk akomodasi tempat tinggal ( misalnya apartemen di bekas bangunan pabrik) bangunan itu, dari sudut pandang kita merupakan investasi property hunian. 2. Komersial Property komersial meliputi kantor, pusat perbelanjaan, took eceran, bangunan bank, klinik, rumah duka, restoran, kantor real estate, pegadaian, kedai kopi, tempat parker, persemaian tanaman, toko roti, convenience store-toko yang memberi kemudahan untuk memperoleh berbagai kebutuhan dengan buka hingga larut malam atau 24 jam per-hari dan sebagainya. Jika kita menyewa sebuah rumah dengan perjanjian sewa komersial untuk digunakan sebagai kantor, rumah itu termasuk property komersial dari sudut pandang kita. 3. Industrial Property industrial meliputi gudang, tempat penyimpanan barang dalam jumlah besar, depot bahan bakar, pangkalan bus, tempat pengrajin kayu, pengolahan limbah, pabrik, pembangkit tenaga listrik, pusat distribusi, sentral telepon, dan sebagainya. 4. Keramahtamahan Termasuk property kerahtamahan adalah hotel, motel, hostel bagi turis beransel (backpacker), hostel yang dikelola oleh pemudi Kristen (YWCA – Young Women’s Christian Association), hostel bagi remaja, resor, dan spa. 2.3.7
Sudut Pandang Property
MAKALAH REAL ESTATE
13
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Didalam Penilaian atau sudut pandang Properti, Obyek Penilaian dibagi menjadi 4 jenis sebagai berikut. 1. Properti Riil (Real Property), adalah tanah (bumi) dan segala pegembangan yang tertanam di bumi dan tidak dapat dipindahkan (immobile) 2. Properti Personal, adalah segala obyek (aset) yang dapat dipindahkan (mobile). 3. Bisnis, adalah aset keseluruhan yang membentuk sebuah usaha (satu kesatuan). 4. HKF, adalah segala hak (mis yang dicatatkan dalam bentuk dokumen) yang menunjukkan kepemilikan finansial.
MAKALAH REAL ESTATE
14
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE BAB III PEMBAHASAN 4.1 Pengertian Real Estate 1. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach, 1991, p.7). 2. Real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan di atasnya maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan pengembangan pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan terhadap tanah tersebut, baik yang ada di atas maupun pada tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388). 3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik dan segala sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak bergerak dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah (misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia (misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula dengan pengertian “inaedificatu solo, solo credit” yang berarti apa yang melekat pada tanah, termasuk bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8). 4. Real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh di atas tanah, ditambah dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya (misalnya bangunan). (Wurtzebach, 1991, p.90). 5. Real Estate merupakan tanah dan semua kepunyaanya atau hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk atau diletakkan diatasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia ( Santoso). 6. Real Estate adalah suatu pendekatan dalam pembangunan yang melibatkan berbagai unsure diantaranya swasta , lembaga keuangan, masyarakat, maupun pemerintah. (Mutaqi)
Jadi berdasarkan pengertian dari para ahli tersebut dapat disimpulkan bahwa Real Estate adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal MAKALAH REAL ESTATE
15
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap sinonim dengan real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan tekniknya, beberapa orang tetap memilih pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke tanah dan benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan yasan. 4.2 Lingkup Real Estate Secara Umum Lingkup Real Estate dibagi menjadi 3 kegiatan diantaranya: 1. Bidang Usaha Investasi a) b) c) d) e) f) g)
Housing Estate (Perumahan) Apartement Estate (Apartemen) Rental Office (Perkantoran) Retail (Pertokoan) Recreation/Sport Park Industrial Estate (Kawasan Industri) Agriculture/Agrobusiness Estate
2. Bidang Usaha Jasa a) b) c) d)
Real Estate Brokerage (Perantaraan) Real Estate Appraisal (Penilaian Property Management Real Estate Councelling (Konsultasi), Insurance (Asuransi), Real Estate Investment Syndicate, Auction (Pelelangan)
e) Real Estate Education (Pendidikan) 3. Bidang Usaha Pengembangan a) Land Development (Pengembangan Tanah) b) Building Development (Pengembangan Bangunan) Dari beberapa lingkup diatas maka akan dijelaskan mengenai lingkup Bidang Usaha dan Pengembangan yaitu Land Development (pengembangan tanah) dan Building Development (pengembangan bangunan). Rumah, perumahan, permukiman, dan kawasan merupakan bagian dari bidang usaha pengembangan yang akan dibahas sebagai berikut: 4.2.1 Rumah a. Pengertian Rumah MAKALAH REAL ESTATE
16
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE 5. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa hidupnya. (Frick,2006:1). 6. Rumah merupakan sebuah bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat.Jadi setiap perumahan memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya.Sistem nilai tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148). 7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. (UU No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan 8.
Permukiman). Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia,
1997). 9. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll. (Wikipedia, 2012). 10. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat. Jadi MAKALAH REAL ESTATE
17
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE setiap perumahan memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya. Sistem nilai tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148) b. Jenis-jenis Rumah Secara umum jenis-jenis rumah dibagi menjadi lima diantaranya adalah: 1. Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan 2.
mendapatkan keuntungan. Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya
3.
masyarakat. Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
4.
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
5.
kebutuhan khusus. Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
Sedangkan pada bidang usaha pengembangan real estate, rumah diklasifikasikan oleh perancangnya. Jadi type rumah, spesifikasi, dan harga jualnya ditentukan oleh pengelola real estate itu sendiri. 4.2.2 Perumahan a. Pengertian Perumahan Free standing homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling banyak di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan. Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu: 1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, “Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.” 2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987), “Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya.”
MAKALAH REAL ESTATE
18
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE 3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara, kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu, dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta fasilitas umum dan fasilitas social lainnya. b. Pembagian Perumahan Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan kelas bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan “Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648384 Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,” maka kriteria yang ditetapkan adalah: 1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku. 2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku. 3 .Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku. Dalam membangun perumahan ada konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu: a) Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya, pada setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain. b) Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain. MAKALAH REAL ESTATE
19
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE c) Persyaratan Dasar Sesuai dengan “Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota” (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut: 1) Aksesibilitas Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi. 2) Kompatibilitas Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya. 3) Fleksibelita Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana. 4) Ekologi Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya. Persyaratan-persyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya. 4.3.3 Permukiman 1. Pengertian Permukiman Pemukiman sering disebut perumahan dan atau sebaliknya. Pemukiman berasal dari kata housing dalam bahasa Inggris yang artinya adalah perumahan dan kata human settlement yang artinya pemukiman. Perumahan memberikan kesan tentang rumah ataukumpulan rumah beserta prasarana dan sarana ligkungannya. Perumahanmenitiberatkan pada fisik atau benda mati, yaitu houses dan land settlement. Sedangkan pemukiman memberikan kesan tentang pemukim atau kumpulan pemu kim beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan, sehingga pemukiman menitik beratkan pada sesuatu yang bukan bersifat fisik atau benda mati yaitu manusia Dengan demikian perumahan dan pemukiman merupakan dua hal yang tidak dapat dipisahkan dan sangat erat hubungannya, pada hakekatnya saling melengkapi
MAKALAH REAL ESTATE
20
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE 2. Jenis-jenis Pemukiman Berdasarkan sifatnya pemukiman dapat dibedakan beberapa jenis antara lain: a.
Pemukiman Permukiman Tradisional Permukiman seperti ini biasa nya penduduk atau masyarakatnya masih memegang teguh tradisi lama. Kepercayaan, kabudayaan dan kebiasaan nenek moyangnya secara turun temurun dianutnya secara kuat. Tidak mau menerima perubahan perubahan dari luar walaupun dalam keadaan zaman telah berkembang dengan pesat. Kebiasaan-kebiasaan hidup secara tradisional yang sulit untuk diubah inilah yang akan membawa dampak terhadap kesehatn seperti kebiasaan minum air tanpa dimasak terlebih dahulu, buang sampah dan air limbah di sembarang tempat sehingga terdapat genangan kotor yang mengakibatkan mudah berjangkitnya penyakit menular. b. Permukiman Darurat Jenis Permukiman ini biasanya bersifat sementara (darurat) dan timbulnya Permukiman ini karena adanya bencana alam. Untuk menyelamatkan penduduk dari bahaya banjir maka dibuatkan Permukiman darurat pada daerahh/lokasi yang bebas dari banjir. Mereka yang rumahnya terkena banjir untuk sementara ditampatkan dipernkampungan ini untuk mendapatkan pertolongan baantuan dan makanan pakaian dan obat obatan. Begitu pula ada bencana lainnya seperti adanya gunung berapiyang meletus dan lain lain. Daerah pemukiman ini bersifat darurat tidak terencana dan biasanya kurang fasilitas sanitasi lingkungan sehingga kemungkina penjalaran penyakit akan mudah terjadi. c.
Permukiman Kumuh (Slum Area) Jenis pemukiman ini biasanya timbul akibat adanya urbanisasi yaitu perpindahan penduduk dari kampung (pedesaan) ke kota. Umumnya ingin mencari kehidupan yang lebih baik, mereka bekerja di toko-toko, di restoranrestoran, sebagai pelayan dan lain lain. sulitnya mencari kerja di kota akibat sangat banyak pencari kerja, sedang tempat bekerja terbatas, maka banyak diantara mereke manjadi orang gelandangan, Di kota ummnya sulit mendapatkan tempat tinggal yang layak hal ini karena tidak terjangkau oelh
MAKALAH REAL ESTATE
21
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE penghasilan (upah kerja) yang mereka dapatkan setiap hari, akhirnya meraka membuat gubuk-gubuk sementara (gubuk liar) d. Pemukiman Transmigrasi Jenis pemukiman semacam ini di rencanakan oleh pemerintah yaitu suatu daerah pemukiman yang digunakan untuk tempat penampungan penduduk yang dipindahkan (ditransmigrasikan) dari suatu daerah yang padat penduduknya ke daerah yang jarng/kurang penduduknya tapi luas daerahnya (untuk tanah garapan bertani bercocok tanam dan lain lain) disamping itu jenis pemukiman merupakan tempat pemukiman bagi orang -orang (penduduk) yang di transmigrasikan akibat di tempat aslinya seiring dilanda banjir atau seirng mendapat gangguan dari kegiatan gunung berapi. Ditempat ini meraka telah disediakan rumah, dan tanah garapan untuk bertani (bercocok tanam) oleh pemerintah dan diharapkan mereka nasibnya atau penghidupannya akan lebih baik jika dibandingkan dengan kehidupan di daerah aslinya e. Permukiman Untuk Kelompok-Kelompok Khusus Permukiman seperti ini dibasanya dibangun oleh pemerintah dan diperuntukkan bagi orang -orang atau kelompok-kelompok orang yang sedang menjalankan tugas tertentu yang telah dirancanakan . Penghuninya atau orang orang yang menempatinya biasanya bertempat tinggal untuk sementara, selama yang bersangkutan masih bisa menjalan kan tugas. setelah cukup selesai maka mereka akan kembali ke tempat/daerah asal masing masing. contohnya adalah Permukiman atlit (peserta olah raga pekan olahraga nasional ) Permukiman orang -orang yang naik haji, Permukiman pekerja (pekerja proyek besar, proyek pembangunan bendungan, Permukiman perkemahan pramuka dan lain lain f.
Permukiman Baru (real estate) Pemukiman semacam ini drencanakan pemerintah dan bekerja sama dengan pihak swasta. Pembangunan tempat pemukiman ini biasanya dilokasi yang sesuai untuk suatu pemukiman (kawasan pemukiman). ditempat ini biasanya keadaan kesehatan lingkunan cukup baik, ada listrik, tersedianya sumber air bersih , baik berupa sumur pompa tangan (sumur bor) atau pun air PAM/PDAM, sisetem pembuangan kotoran dan iari kotornya direncanakan
MAKALAH REAL ESTATE
22
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE secara baik, begitu pula cara pembuangan samphnya di koordinir dan diatur secara baik. Selain itu ditempat ini biasanya dilengakapi dengan gedunggedung sekolah (SD, SMP, dll) yang dibangun dekat dengan tempat tempat pelayanan masyarakat seperti poskesdes/puskesmas, pos keamanan kantor pos, pasar dan lain lain. 3. Unsur-unsur Pemukiman 1) Penduduk / Warga / Perkumpulan Orang-orang atau manusia Orang-orang yang berada di dalamnya terikat oleh aturan-aturan yang berlaku dan saling berinteraksi satu sama lain secara terus menerus / kontinyu. Suatu daerah tempat tinggal biasanya dipimpin oleh seseorang 2) Rumah Rumah adalah tempat berlindung dari segala macam gangguan yang dapat diisi oleh keluarga yang merupakan unsur terkecil dari masyarakat. 3) Sarana fisik Sarana tersebut digunakan untuk mendukung aktivitas serta kepentingan penduduk agar dapat terus berjalan dan hidup. 4.2.4 Kawasan 1. Pengertian Kawasan Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 2. Kawasan permukiman Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman) 4.2.5
Peran Arsitek Dalam Bisnis Property 1. Arsitek Sebagai Konsultan Perencana
MAKALAH REAL ESTATE
23
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Berdasarkan Kep. Dir. Jen Cipta Karya Dep. PU no. 023/KPT S/CK/1992 yang disebut Perencana/Konsultan Perencana adalah perorangan atau badan hukum yang melaksanakan tugas konstruksi dalam bidang perencanaan karya bangunan atau perencanaan lingkungan beserta kelengkapannya. Adapun tugas konsultan perencana adalah : a. Membuat skema/konsep pemikiran awal (maksud & tujuan). b. Membuat desain pra-rencana (situasi,denah, tampak & potongan). Termasuk di dalamnya pekerjaan penyelidikan data lapangan/kondisi tapak/lingkungan, menyusun usulan kerja (uraian tentang persyaratan setempat). c. Membuat gambar pelaksanaan lapangan, gambar detail dan bestek (uraian Rencana Kerja dan Syarat). d. Mengikuti penjelasan gambar rencana dan bestek pekerjaan (Aanwijsing). e. Mengikuti proses pelelangan pekerjaan (tender). f. Melakukan pengawasan berkala (kesesuaian bestek pada pelaksanaan pekerjaan di lapangan, dan kesesuaian dari sudut arsitektur). Lingkup Pekerjaan Pokok Konsultan Perencana dan Perancangan menurut “ Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 “ : Tahap Konsepsi Perancangan Pemberi tugas diharapkan untukmemberikan informasi dan data-data kepada arsitek tentang maksud dan tujuan proyek. Arsitek akan mengolah data-data serta informasi yang diterimanya dan menyusun suatu Program Rancangan yang akan digunakan sebagai dasar perancangan setelah diperiksa dan disetujui oleh Pemberi Tugas. Tahap Pra-perancangan Tahap Penyusunan Pra-Rancangan ini arsitek akan mencari konsepsi dasar desain/rancangan yang terbaik yang mampu memenuhi persyaratan Program Rancangan. Pola dan bentuk arsitektur bangunan diwujudkan dalam bentuk gambar dan nilai fungsional dalam bentuk diagram-diagram. Informasi penggunaan bahan dan sistem, biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan disajikan dalam bentuk laporan tertulis. Tahap Rancangan Pelaksanaan Sasaran rancangan pelaksanaan adalah :
MAKALAH REAL ESTATE
24
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE a. Untuk memastikan dan menguraikan ukuran serta wujud karakter proyek secara menyeluruh dan terpadu. b. Untuk mematangkan konsepsi desain/rancangan secara keseluruhan, terutama ditinjau dari keselarasan system yang terkandung di dalamnya baik dari segi kelayakan dan fungsi, estetika dan ekonomi bangunan. c. Sistem konstruksi/struktur bangunan dan instalasi teknik mekanikal dan elektrikal dipertimbangkan kelayakan baik secara tersendiri maupun secara menyeluruh. Arsitek akan menyajikan Dokumen Pelaksanaan dalam bentuk gambar kerja dan tulisan spesifikasi dan syarat-syarat teknik pembangunan yang jelas, lengkap dan teratur. Tahap Pelelangan Sasaran pelelangan : Untuk memperoleh penawaran biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan yang wajar dan memenuhi syarat sehingga pelaksanaan pembangunan dapat dilakukan dengan baik. Tahap Pengawasan Berkala Sasaran pengawasan berkala adalah : a. Untuk membantu pemberi tugas dalam merumuskan kebijakan pada waktu pelaksanaan pembangunan, khususnya masalah-masalah yang erat hubungannya dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek. b. Untuk membantu Pelaksana, Pengawasan terpadu yang ditunjuk pemberi tugas khususnya dalam menghadapi masalah pelaksanaan pembangunan yang erat hubungannya dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek. c. Untuk ikut memastikan bahwa pelaksanaan pembangunan dilakukan sesuai dengan ketentuan kualitatif yang terkandung dalam rancangan yang dibuat oleh arsitek. Posisi arsitek di dalam suatu konsultan perencana adalah sebagai konseptor dasar dari suatu proyek. Pada pelaksanaan proyek sendiri arsitek bertindak sebagai team leader yang membawahi beberapa divisi dari bidang keilmuan selain arsitektur. Misalnya membawahi bagian Sipil, Mechanical Engineering, dll. Keahlian yang dibutuhkan arsitek dalam suatu konsultan perencana adalah : a. Keahlian dalam manajemen pribadi dikarenakan arsitek akan bertindak sebagai team leader suatu proyek.
MAKALAH REAL ESTATE
25
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE b. Mengetahui tentang peraturan yang berlaku serta melaksanakan kode etik dan kaidah tata laku profesi arsitek. c. Mampu mengeksplorasi dan menampilkan ide-ide kreatif dalam hal desain tanpa melupakan lingkungan binaan di sekitarnya. Tanggung jawab seorang arsitek dalam Konsultan Perencana menurut “ Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 “ : a. Arsitek bertanggung jawab untuk kerugian atas kesalahan yang dibuat oleh arsitek atau orang yang bekerja kepadanya pada waktu pelaksanaan tugas. b. Arsitek tidak bertanggung jawab atas hasil pekerjaan perancangan ataupun pengawasan yang dilakukan oleh Ahli-ahli khusus lain. c. Tanggung jawab arsitek untuk kesalahan – kesalahan tidak dapat lebih besar dari jumlah imbalan jasa yang harus diterima olah ahli untuk melaksanakan tugasnya. d. Setelah tanggung jawab dari arsitek akan gugur dengan sendirinya tiga tahun setelah tanggal penyelesaian bagian terakhir dari penugasan. 2. Arsitek Sebagai Konsultan Pengawas Konsultan Pengawasan adalah badan hukum/perusahaan yang bergerak dalam pengawasan menyeluruhan dari awal sampai akhir pelaksanaan pembangunan dan meliputi seluruh bidang-bidang keahlian yang diperlukan. (Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991) Posisi arsitek dalam Konsultan Pengawas mewakili pihak pemberi tugas dalam segala hal yang menyangkut pengawasan dan pemanduan antara kesesuaian antara gambar bestek, syarat teknis dalam pelaksanaan proyek. Arsitek juga bertugas sesuai keahliannya mengawasi seluruh kegiatan konstruksi mulai dari persiapan, penggunaan, mutu bahan/material, pelaksaan pekerjaan, dan finishing hasil pekerjaan sebelum diserahkan kepada pemberi tugas. Tugas Konsultan Pengawas menurut “Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 (pasal 15)” : A. Pengelolaan pengawasan mencakup :
MAKALAH REAL ESTATE
26
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE 1. Pengendalian umum atas pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh pemborong. Pengelolaan di dalam organisasi pemborong bukan menjadi tanggung jawab Pengawas. 2. Pengesahan Sub. Pemborong meliputi penelitian kemampuan teknis keuangan maupun administrasi dari yang bersangkutan. 3. Menetapkan, meyediakan dan mengkoordinir tenaga ahli khusus meliputi bidang keahlian yang diperlukannya untuk melaksanakan tugas pengawasan tersebut. 4. Meminta keputusan arsitek perencana tentang hal-hal yang menyangkut estetika dan perubahan-perubahan yang perlu dilakukan. 5. Meminta penjelasan tentang hal-hal yang kurang jelas dalam rancangan kepada perancang. B. Pengawasan Teknik : 1. Melakukan pengawasan kualitas atas bahan, tenaga, peralatan, hasil pekerjaan, serta waktu dan cara pelaksanaan sesuai dengan perjanjian pemborongan. 2. Melakukan pengawasan kualitas atas bagian-bagian pekerjaan sesuai dengan perjanjian pemborongan. Posisi arsitek dalam konsultan pengawasan bertindak sebagai pimpinan pada pelaksanaan proyek di lapangan. Arsitek bertanggung jawab penuh terhadap proses pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir. Hak dan Wewenang Konsultan Pengawas yang ditetapkan dalam “Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 : -
Segala bentuk komunikasi antara Pemberi Tugas atau Perancang dengan pemborong harus melalui Pengawas.
-
Mengeluarkan perintah-perintah, teguran dan peringatan kepada Pemborong.
-
Menentukan Penilaian Mutu atas bahan-bahan, tenaga, peralatan dan pekerjaan Pemborong.
3. Arsitek Dalam Perusahaan Pengembang Perumahan (Real Estate Development) Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan yang membangun perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian MAKALAH REAL ESTATE
27
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE dijual kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap kawasan proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai perencana keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di departemen perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek juga bisa berada di departemen lain, seperti departemen marketing maupun departemen proyek. Tugas Arsitek dalam Developer : -
Merencanakan suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta fasilitas penunjang lainnya.
-
Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir.
-
Arsitek dapat bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk mempresentasikan produk perumahan kepada calon pembeli.
-
Setelah berproses dalam kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki sebagai Project Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader dalam perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap keseluruhan divisi – divisi lain dalam perusahan developer tersebut.
Keahlian yang diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer : -
Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas penunjangnya. Selain itu juga harus memperhatikan lingkungan binaan di sekitarnya.
-
Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu ini diterapkan bagi arsitek yang bekerja pada divisi marketing. Ini dikarenakan arsitek harus mempresentasikan produknya kepada calon pembeli.
-
Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi sebagai Project Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai dikarenakan dibutuhkannya keahlian untuk mengatur keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.
4.2.6
Karier Dalam Real Estate Pengelolaan Real Estate adalah pekerjaan yang memuat administrasi, operasi,
pemasaran, dan maintenis dari real estate untuk memenuhi tujuan owner dari real estate tersebut. Pekerjaan dari manajemen real estate dapat bermacam jenisnya, tergantung dari jabatan dan organisasi atau perusahaannya, serta tipe real estate yang dikerjakan.
MAKALAH REAL ESTATE
28
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Pekerjaan spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate secara umum terbagi menjadi 3 yaitu: 4. Site Management (Pengelolaan site) 5. Property Management (Pengelolaan properti) 6. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate) 1. Site Manager (Pengelola Site) Pekerjaan ini dilakukan oleh Site Manager. Kebanyakan site manager bekerja dalam lingkup property residensial seperti apartemen atau kondominium. Jika seorang Site Manager juga tinggal dalam properti yang ia tangani, maka ia juga disebut “Tuan Tanah”. Dalam beberapa kasus, Site Manager bekerja sama dengan Property Manager untuk mengawasi pekerja atau kontraktor dalam membangun berbagai property. Site Manager akan selalu mengawasi berjalannya suatu proyek. Tidak hanya mengawasi hal teknis pada sebuah pembangunan seperti sistem mekanikal dan elektrikal, Site Manager juga ikut memikirkan pengguna/calon pengguna dari properti tersebut. Contohnya, seorang Site Manager dari sebuah properti apartemen juga ikut serta dalam meeting/pertemuan dengan calon penyewa apartemen, atau menagih pembayaran dari penyewa apartemen. Skill komunikasi sangat diperlukan dalam bidang pekerjaan ini. 2. Property Management (Pengelolaan Properti) Secara harfiah Property Management bisa diartikan Pengelola Properti. Properti yang dikelola bisa bermacam-macam, mulai dari sebuah lahan kosong, kos-kosan, komplek perumahan, apartemen, perkantoran, shopping center, dst. Di Indonesia seringkali, seorang Property Manager (PM) masih dianggap sebagai penagih uang sewa, manajer perbaikan bangunan atau sekedar pencari penyewa untuk gedung yang dikelolanya. Property Management yang ditangani oleh Property Manager adalah orang yang menghubungkan antara pemilik properti dengan atau properti, dengan asset manager dan pekerja dalam site. Properti manager bertanggung jawab secara MAKALAH REAL ESTATE
29
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE langsung mengenai aset nyata (tangible) yaitu properti itu sendiri serta isi di dalamnya, dan mengelola properti dengan selalu mengawasi kegiatan Site Manager serta pekerja lain di dalamnya, atau bekerja secara terikat dalam sebuah perusahaan kontraktor. 3. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate) Real Estate Asset Management adalah pengelola real estate yang bekerja memberikan saran / penasihat / pemberi keputusan bagi Property Owner, atau investor. Lingkupnya berada dalam bidang finansial, antara lain pada rencana pembelian serta pembelian properti secara langsung, pengembangan properti, dan juga mengelola keuangan real estate tersebut atas nama owner / investor. Pekerjaan dalam lingkup ini fokus kepada strategi finansial jangka panjang dan tidak secara terus menerus mengawasi jalannya suatu proyek layaknya Site Manager atau Property Manager. Banyak juga yang menganggap pengelolaan properti merupakan “permainan uang”. Mengelola properti ditekankan pada hal investasi, dan fokus pada aktivitas yang akan menambah nilai properti yang dikelola tersebut.
MAKALAH REAL ESTATE
30
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE 4.2.7
Penggolongan Jenis Property Menurut Penggunaan dan Pemanfaatan
Adapun penggolongan jenis property menurut penggunaan dan pemanfaatannya adalah sebagai berikut: 1. Residensial atau tempat hunian Yang dimaksud dengan bangunan residensial adalah bangunan yang digunakan sebagai tempat tinggal atau hunian. Bangunan yang termasuk tipe residensial ini adalah rumah atau perumahan, rumah susun, apartemen, bangunan asrama mahasiswa/pelajar, 2. Bangunan komersil atau tempat usaha Bangunan komersil adalah bangunan yang digunakan untuk keperluan komersil atau bisnis. Yang termasuk bangunan komersil ini adalah gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, gedung pelayanan dan pusat profesional seperti bangunan rumah sakit, hotel, motel, kondotel dan superblock atau komplek bangunan yang digunakan untuk komersil dan residensial. Pada umumnya gedung perkantoran dibangun di pusat bisnis sehingga memudahkan pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya. 3. Bangunan industri dan bangunan penelitian-pengembangan Bangunan untuk keperluan industri ini seperti bangunan pabrik atau manufaktur, perakitan atau assembling. Bangunan untuk penelitian dan pengembangan juga memiliki karakter yang berbeda dengan bangunan lainnya. Seperti bangunan Observatorium Bosscha yang berlokasi di Lembang, Jawa Barat. 4. Bangunan untuk Keperluan Pertanian, perkebunan, peternakan, pertambangan, pengolahan kayu dan pergudangan Bangunan untuk keperluan ini memiliki ciri khusus seperti jika bangunan dipergunakan untuk keperluan perkebunan maka bangunan itu dibangun di lokasi yang bisa menunjang kegiatan usaha perkebunan. Begitu juga bangunan untuk keperluan pengolahan kayu dan pergudangan yang mempunyai ciri khas memiliki ruangan yang luas sebagai tempat beraktifitas di dalamnya.
MAKALAH REAL ESTATE
31
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE 5
Property untuk tujuan khusus Yang termasuk dalam property dengan tujuan khusus ini adalah property yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus, seperti tempat ibadah, sekolah, bandar udara, tempat hiburan, bioskop, terminal bus, stasiun kereta api, lapangan golf, ruang pertemuan, kebun binatang dan lain-lain. Property ini memiliki disain khusus sesuai dengan kebutuhannya.
6
5.2.5 Sudut Pandang Property Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pemerintah Pemerintah berperan sebagai regulator dan mempuat peraturan yang arif dan tegas untuk Negara, termasuk dalam hal properti. Selain itu, pemerintah juga bertindak sebagai stimulator, yaitu dengan mengalokasikan dana untuk pembangunan properti untuk kesejahteraan masyarakat seperti rumah bersubsidi, rusunami (rumah susun sederhana milik) serta sarana dan prasarana di dalamnya. Pemerintah juga berperan dalam menjaga kestabilan moneter khususnya tingkat suku bunga agar tidak melonjak sehingga tidak banyak membebani owner / investor dalam hal kredit pinjaman. Hal ini menjadi pengungkit (leverage) agar sektor properti maupun sektor lain dapat berjalan dengan stabil.
7
Properti Dilihat dari Sudut Pandang Konsumen Konsumen adalah pangsa terbesar di dunia properti. Biasanya para konsumen membeli properti bukan untuk spekulasi, melainkan untuk tempat tinggal atau tempat usaha skala kecil atau menengah. Menurut Survei dari Bank Indonesia, pada tahun 2008 ketika suku bunga 12% - 15%, konsumen yang menggunakan KPR sebagai pembiayaan rumah mencapai 73,6%. Hal tersebut menunjukkan bahwa tingkat suku bunga KPR yang tinggi saat itu menyebabkan perbankan cukup selektif dalam memberikan KPR pada perorangan dengan prosedur yang konservatif untuk melakukan assesment atau penilaian atas kemampuan bayar konsumen. Karena hal tersebut, konsumen juga berhati-hati dalam memanfaatkan KPR sehingga mempertimbangkan apakah mereka dapat membayar kredit dengan suku bunga yang tinggi. Untuk mengantisipasi konsumen yang tidak dapat membayar, pihak perbankan bekerja sama dengan pengembang dan membuat memorandum of understanding MAKALAH REAL ESTATE
32
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE yaitu kesepakatan tentang “buy back guarantee”, yakni pihak pengembang akan mengambil alih properti apabila konsumen tidak mampu membayar. Kemudian 8
properti tersebut akan dijual kembali ke pasar, konsumen lain, atau investor. Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pengembang (Developer) Setiap pengembang (developer) harus memiliki kemampuan berpikir atau mind set untuk melihat masa depan dengan visi yang jelas. Para developer yang telah memulai penjualan cukup berhati-hati dalam melakukan ekspansi dan pengembangan usaha. Rencana-rencana bisnis yang sudah disusun kemmudian dievaluasi kembali dengan mempertimbangkan kondisi-kondisi saat itu, karena adanya krisis keuangan dunia. Prediksi dan asumsu untuk beberapa tahun ke depan juga dibuat guna mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan. Di sisi lain, pada saat krisis, developer yang belum memulai pekerjaan konstruksi berpikir ulang untuk melanjutkan proyek atau menundanya, meski proses penjualan telah berjalan sampai tahap gambar proyek. Jika dilanjutkan, spesifikasi properti (bahan-bahan material) diturunkan, karena arus kas menjadi pertimbangan utama. Pada saat krisis, kontraktor akan memberikan harga yang bersaing pada pegawai yang dapat melalui masa-masa tersebut, pemasok material pun juga bersedia memberikan hutang dalam jangka yang lebih panjang karena permintaan yang melemah. Bagi developer yang sudah terlanjur berada di tengah-tengah konstruksi hanya dapat memperlambat jalannya pembangunan dengan mengatur ulang jadwal proyek dan memperpanjang masa pembangunan. Jika developer berhenti dan menyerah, maka ia akan kehilangan kredibilitas di mata konsumen, kontraktor, pemasok material, lembaga keuangan, dan lembaga perbankan. Developer yang berhasil melalui masa krisis akan memiliki kesempatan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar dengan memanfaatkan jeda waktu antara pembangunan proyek dan penjualan / penyerahan properti yang akan menjadi suplai uatama produk di pasar properti saat pengembang yg lain masih belum memulai.
9
Properti Dilihat dari Sudut Pandang Investor Properti adalah investasi yang terbaik dari instrumen investasi lainnya. Karena tidak ada yang dapat membendung pertumbuhan properti, bahkan inflasi atau resensi tidak dapat menahannya.
MAKALAH REAL ESTATE
33
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE Para investor perlu memanfaatkan krisis dengan bijaksana. Contohnya dengan mengumpulkan investasi properti dengan “harga murah” dan tidak tamak sehingga dapat menjadi “pemenang” saat keadaan kembali normal dan pasar kembali optimal. Hal tersebut juga berlaku bagi para investor individual dengan skala kecil yang menguasai properti seperti rumah, kavling, ruko, atau kios di mall. Hilangnya peluan yang terjadi selama krisis akan dibebankan pada harga properti di saat kondisi kondusif sehingga terdapat kenaikan yang signifikan sebagai akibat akumulasi “kerugian” dan “biaya investasi” sebagai beban bagi end user (pengguna terakhir). Hal ini menyebabkan kenaikan harga properti secara pasti melewati tingkat indlasi atau depresiasi rupiah yang disebut sebagai capital gain. Investasi di sektor properti tidak memerlukan pengetahuan yang rumit seperti insturem investasi lainnya. Sejauh ini, dalam sejarah perkembangan properti di Indonesia, belum pernah ada pengembang yang menawarkan penurunan harga properti (dalam arti yang sesungguhnya). Bagi para investor, apnduan berinvestasi di sektor properti tetap sama yaitu lokasi tanah yang baik dan strategis, harga yang “murah”, sudah terbangun atau pasti terbangun hingga selesai, dibangun oleh developer yang kredibel dan memiliki komitmen juga kualitas yang sesuai. Tak kalah penting yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi properti adalah properti tersebut harus bebas dari masalah dan sengketa hukum serta tidak rawan banjir.
MAKALAH REAL ESTATE
34
PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE BAB IV PENUTUP 5.1 Kesimpulan Real estate merupakan suatu ilmu yang menyangkut property dalam bentuk fisik dengan berbagai manajemen yang mengaturnya. Ilmu real estate pada masa kini telah mengalami perkembangan yang signifikan. Dimana pada msa kini real estate telah dijadikan suatu pekerjaan yang menjanjikan. Dalam bisnis real estate terdapat beberapa katagori mulai dari yang bisnis real estate yang kecil-kecilan hingga bisnis real estate komersial atau besar-besaran. Segala jenis pengembangan real estate baik itu pengembangan lahan dan pengembangan bangunan harus menggunakan sistem manajemen dan operasional yang baik. Untuk itu dalam menjalankan bisnis ini diperlukan beberapa bidang keahlian seperti ilmu perancangan, ilmu manajemen bisnis, ilmu pemasaran, dan ahli-ahli lainnya. Sebagai mahasiswa arsitektur, tentu saja banyak manfaat yang didapatkan dari mempelajari ilmu real estate, dimana kita sebagai mahasiswa dapat mengerti pemahaman dan hal-hal yang termasuk didalam lingkup real estate, dan dapat membayangkan sekaligus mempersiapkan diri untuk terjun didalam dunia real estate. 5.2 Saran Demikian makalah yang dapat kami sajikan dalam makalah pengertian real estate dan lingkupnya ini. Kami menyadari bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Kami membutuhkan kritik yang membangun untuk melengkapi cara penuliasan makalah di kesempatan berikutnya. Untuk itu kami sangat membutuhkan saran dari pada pembaca untuk dapat memberikan masukan untuk makalah kami kedepannya.
MAKALAH REAL ESTATE
35
