Examen Parcial domiciliario Curso 2014
1 – El – El director de obra tiene como objetivo controlar la fiel interpretación de los plazos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto, así como también encargarse de la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra, incluso el ajuste final de los mismos. El D.O. es la autoridad máxima de la obra, ya que este cumple el rol de representante del comitente frente al constructor de la obra, o sea es el defensor de los intereses del comitente. Por lo tanto, debe estar presente en cada decisión tomada durante la producción de la obra, poniendo especial atención en el control de la calidad brindada por la constructora. En el caso que me ha sido asignado en el parcial, el cual consiste en un grupo inversor formado por cuatro amigos que desarrollan un emprendimiento comercial del cual todos son socios, el director de obra tiene una relación contractual directamente con la sociedad del emprendimiento comercial (comitente), la cual requiere tanto el proyecto como la construcción de un local de 25m2 el cual funcionará como depósito. El director de obra, también pudo haber sido contratado para cumplir el rol de proyectista, lo cual es éticamente correcto, ya que ambos tienen un mismo objetivo, cumplir con los intereses del comitente. Para poder llegar al producto final pedido por el comitente, se debe cumplir tanto el proceso creativo, como el proceso de producción. El proyectista es el único profesional el cual participa del proceso creativo, el cual debe completar la etapa de documentación, entregando al comitente (contratista) una carpeta técnica, la cual contiene todos los planos, detalles y especificaciones técnicas. En el proceso de producción, trabajan en conjunto tanto el director de obra, representando al comitente, como el jefe de obra, representando a la constructora con la cual tiene contrato. El D.O. deberá participar en todo el proceso productivo, controlando la calidad brindada por la constructora, la fiel interpretación de los planos por parte del jefe de obra, resolución de ajustes de proyecto durante la obra, extensión de certificados como expresión de un control y verificación de lo realizado, sin perder de vista que es el representante de los intereses del comitente en la obra. Una tarea importante para D.O. es el asesoramiento al comitente tanto para una buena elección de la constructora, como también para la elección de la forma de contratación para materializar la misma. Hay dos formas globales de contratación, una de ellas es con empresa constructora, y otra es sin empresa constructora. Hay un tipo de forma de contratación sin empresa constructora, contratos por administración o economía. En este contrato, no aparece una empresa constructora, sino que es el mismo propietario el cual se encarga de los recursos necesarios para desarrollar la obra, por ejemplo, la compra de los materiales, la contratación de la mano de obra, el alquiler o compra de equipos, etc. En este tipo de contrato, el D.O. es el encargado de coordinar los trabajos, aunque también el comitente puede pedirle a la D.O. que se encargue de las tareas a cargo del mismo. Cuando hay participación de una o más empresas constructoras, hay cuatro formas de contratación, contrato por ajuste alzado, relativo o riguroso, contrato por unidad simple o de medida, contrato por coste y costas, contratos mixtos o separados. El contrato por ajuste alzado puede ser riguroso o relativo. Este tipo de contrato consiste en la cotización de un precio global dado por la empresa constructora para efectuar la obra. El ajuste alzado riguroso, no permite ninguna modificación que incida en el precio de la obra. El ajuste alzado relativo, puede modificarse la cotización de la obra en función a variables que incidan en ella, reajustando precios que permitan la corrección en la cantidad de trabajos pactados, o en la calidad de los materiales previstos. La contratación por coste y costas es similar al tipo de contrato por administración, pero teniendo la figura de la empresa constructora. En este sistema, el comitente paga por el
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precio y gastos que tienen determinadas tareas, y la constructora cobra un porcentaje por la realización y compra de materiales. En los contratos por unidad, se determina un precio por cada unidad a realizar sabiendo con precisión cuantas se van a realizar y cuál es el monto a invertir. En el caso de la unidad simple, no hay obra total determinada, y el contrato termina cuando la ejecución de la unidad finaliza, en cambio en los contratos por unidad de medida, se debe cumplir con el total de las unidades que componen la obra, finalizando así el contrato con el comitente. En los contratos mixtos o separados, hay varias empresas las cuales se encargan de los distintos rubros que componen la obra, respondiendo al comitente dependiendo el sistema de contratación acordado por ambos. En el caso asignado en el parcial, el tipo de contratación más conveniente para el comitente, es el contrato por administración, sin empresa constructora. La elección de este tipo de contratación se debe a tres razones importantes, una de ellas es que uno de los principales materiales los provee el cliente, la otra es la pequeña dimensión y complejidad de la obra, y la última es que cuenta con la intervención de un profesional. En este tipo de contratación, el comitente debe encargarse de la provisión de materiales, contratos y paga de trabajos y locación de máquinas y enseres. Aunque el comitente puede pedirle al D.O. que también se haga cargo de estas tareas. La documentación técnica requerida para llevar a cabo la obra, debe ser presentada por el proyectista. Igualmente, es deber del D.O. controlar y evaluar que toda la documentación este presente, y de manera correcta para poder hacer eficientemente la construcción de la obra. En caso de que haya documentación faltante, pedida mediante una nota de pedido por parte del jefe de obra de la empresa constructora, la D.O. deberá pedírsela al proyectista, o completarla el D.O. mismo si se requiera, para presentársela a la constructora. En el caso del parcial, en caso de haber documentación faltante, el director de obra deberá completarla para continuar con la obra, y presentársela al comitente tanto para ser aprobada si se requiera, o simplemente para entregarle la documentación completa. 2- En la obra hay dos libros (ambos triplicados) que funcionan como documentos legales, y se abren cuando se formaliza la encomienda y el contrato de construcción de la obra, para facilitar la comunicación entre la dirección de obra y la empresa constructora. La dirección de obra se comunica a través de libro de órdenes y servicios, y la empresa constructora a través de notas de pedido. Estos libros sirven para comunicaciones formales como por ejemplo, falta de asistencia de la dirección, verificación de los replanteos, reclamos monetarios, documentación faltante o poco detallada, etc., en el caso de las comunicaciones informales se pueden usar otros medios como email, comunicaciones telefónicas, reuniones, etc. En el caso del parcial, el director de obra puede notificar en el libro de órdenes y servicios, la falta de suministro de materiales para continuar la obra, lo cual dejara asentado las razones por las cuales no han podido cumplimentarse los plazos de obra. 3- El representante técnico es justamente el representante de la empresa constructora ante los poderes públicos, y será el profesional cuya incumbencia corresponde a la categoría de la obra. El representante técnico también podrá ser jefe de obra y/o conductor de obra, pero no podrá ser director de obra, ya que los intereses que representan son contrapuestos, primero responderá a los intereses de la constructora y luego a la del comitente. La empresa constructora tiene como condición contar con un representante técnico.
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Este rol tiene como objetivo la preparación de los planes de trabajo, la supervisión de la marcha de los mismos, la responsabilizacion de los planos, cálculos, planillas, preparación de la documentación técnica necesaria, coordinar a los distintos subcontratistas y proveedores. La responsabilidad del responsable técnico comienza antes de iniciar la obra, y termina después finalizado el plazo de garantía. Las herramientas para la buena cuantificación de los insumos y materiales a utilizar son: la documentación del proyecto, las especificaciones técnicas, y el cómputo, presupuesto y análisis de precios. En el caso del parcial, como los materiales los provee el comitente, como representante técnico, para un efect ivo control de los insumos y materiales, confeccionaría un “plan de suministros” el cual nos permite visualizar la cantidad de materiales necesarios mes a mes, como también la regulación de la entrada de materiales a la obra. Previamente confeccionaría una programación, la cual cuente con un listado de rubros, tareas y precedencias, para organizar los tiempos de obra. También haría un inventario de las herramientas utilizadas en la obra, previendo donde pueden ser acopiadas de manera segura, por ejemplo en algún pañol, o en un obrador con candado. De ser necesario alquilar un deposito al cual trasladar los materiales y herramientas. También haría un estudio del trabajo para mejorar los métodos de producción aumentando el rendimiento, hacer cumplir la programación estipulada siguiendo un plan de tareas para cumplir con el plazo establecido. Para ellos también es necesario tener organizado la provisión de equipos necesarios para las diferentes tipos de obras, dependiendo si necesito alquilar o comprar un equipo faltante de la constructora. 4 – El costo financiero de una obra, está profundamente ligado a la planificación y programación de la misma, en la cual intervienen variables como los tiempos de las tareas, planificación de los suministros de materiales, la forma de pago de los mismos, el sistema de contratación con el comitente, etc. El monto a financiar es la cantidad de dinero que debe invertir la empresa en la obra, previo a la obtención de un beneficio. La magnitud del costo financiero depende del tamaño de la empresa constructora, ya que esta puede incluirlo en el presupuesto a costa de no estar dentro de los valores del mercado. Si por ejemplo, la constructora obtiene un préstamo para iniciar la obra e incluirse en el mercado, entonces el costo financiero responderá a los intereses bancarios que se estén otorgando por dicho préstamo. En el caso de una empresa constructora la cual ya tiene un obra, y un porcentaje del beneficio de dicha obra lo utiliza como capital de giro y lo invierte en una obra nueva, entonces el costo financiero del mismo seria la tasa de interés que otorga un banco por un plazo fijo. El costo financiero podrá amortizarse dependiendo de las variables que maneje la empresa constructora, tanto como el manejo de la planificación y los tiempos de obra. La rápida inversión del capital (dinero) es un buen manejo del costo financiero en un contexto de inflación y desvalorización del mismo. Las ventajas que el comitente puede obtener por el buen manejo del costo financiero, es por ejemplo la ganancia de dinero mediante la inversión previa, a partir de la revalorización del material o la obra a lo largo del tiempo. En mi caso, la ventaja que puede obtener el comitente, partiendo del hecho que ya tiene alguno de los materiales en su disposición, el cumplimiento con el plazo de finalización de la obra dará la posibilidad de la rápida utilización del depósito, para comenzar con el emprendimiento comercial recuperando parte de la inversión previa. También, un buen manejo del tiempo de compra de los materiales, tanto como la cantidad de los mismos, posibilitaran el ahorro previniendo el incremento inflacionario, así como también la organización para la
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utilización de los mismos dará la posibilidad de ahorrar tanto en futuros traslados del depósito a la obra, como también el costo indirecto del alquiler del mismo. Otra ventaja del buen manejo del costo financiero, es la seguridad de la continuidad de la obra, ya que si la empresa comienza a generar dinero, entonces posee dinero sobrante para invertir en la empresa o en el mercado financiero, lo cual hace que la constructora tenga mayor solidez económica. En cambio, si el costo financiero es negativo, por el lapso generado entre la realización y la certificación de los trabajos, entonces la empresa no tendrá dinero para solventar los gastos futuros, y bajara su rendimiento. 5 – Estructura económica: Recursos económicos y financieros / Beneficios y Honorarios. En el caso del grupo inversor, el dinero para invertir, como gran parte de los materiales a utilizar, ya estaban disponibles previamente al comienzo de obra. Dado que es una inversión para un futuro emprendimiento comercial, los tiempos de obra deben ser respetarse estrictamente, ya que el producto se debe ubicar rápidamente en el mercado para recuperar y reinvertir. La empresa constructora se encarga de llevar a cabo la obra, ya que el grupo inversor tiene recursos para comenzar la etapa de producción. Se debe plantear de manera rigurosa la etapa de revisión de planos, para no tener contratiempos, tanto como la cantidad de materiales provista por el comitente. Luego de conformar la planificación de obra, ya puede comenzarse con la primera etapa de la obra. La constructora, al tener un fondo previo para el comienzo de la obra, puede organizar los recursos de producción para la rápida finalización de la misma, con la finalidad de cobrar para la reinversión en obras posteriores. El precio de venta del producto debe estar dentro del valor del mercado para poder ganar la obra. En el caso de construir el deposito, al ser una obra muy chica, entrar en el mercado puede darse si los costos indirectos de la empresa constructora no soy muy elevados. Por ejemplo, si es una empresa constructora muy grande, el porcentaje de beneficio para los socios debe ser alto en comparación a este tipo de obra. Con lo cual, yo propondría, ya que la empresa constructora es chica, comenzar con la obra teniendo en cuenta que no es un comitente el cual pueda generar riesgos económicos.
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