Manual Cadastru

Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT CADASTRAL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Chişinău – 2011 MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA Universitatea de Stat din Moldova

Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT CADASTRAL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (manual)

2

Editura USM Chişinău – 2011 CZU 347.2 M 38 Manualul a fost discutat, aprobat şi recomandat pentru editare prin deciziile Catedrei „Drept al antreprenoriatului” (proces-verbal nr. _ din 20.10.2011), Consiliului metodico-ştiinţific (proces-verbal nr. _ din 21.10.2011) şi Senatului USM (proces-verbal nr.5 din 27.10.2011).

Referenţi:

prof. univ. dr. V. Volcinschi, conf. univ. dr. V. Cebotari

Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii Marian, Silvia Drept cadastral şi publicitatea imobiliară: Manual. / Silvia Marian; / Snejana Marian, Min. Educaţiei al Rep. Moldova. Universitatea de Stat din Moldova. – Ch.: Dep. Ed.-Poligr. al USM, 2011. – 290 p. Bibliogr. p.216-229 (262 tit.) ISBN 978-9975-75-114-8

ISBN 978-9975-75-114-8

3

© Autori:

Silvia MARIAN, doctor în drept Snejana MARIAN, magistru în economie, licenţiat în drept Departamentul Editorial-Poligrafic al USM

SUMAR PREFAŢĂ

6

TEMA 1. NOŢIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND DREPTUL CADASTRAL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ 1.1. Noţiunea şi obiectul dreptului cadastral şi publicităţii imobiliare 1.2. Izvoarele şi principiile dreptului cadastral şi publicităţii imobiliare 1.3. Bunurile imobile - principalele entităţi ale dreptului cadastral şi publicităţii imobiliare.

7

TEMA 2. CADASTRUL BUNMURILOR IMOBILE

7

2.1. Noţiunea de cadastru al bunurilor imobile. 2.2. Originea şi evoluţia bunurilor imobile. 2.3. Sisteme progresiste de înregistrare a bunurilor imobile.

TEMA 3. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

9

3.1. Esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare 3.2. Scopul. Şi funcţiile publicităţii imobiliare 3.3

TTEMA 4. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE ÎN SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

12

4.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile. 4.2. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile. 4.3. Funcţiile Registrului bunurilor imobile.

TEMA 5. SPECIFICUL ÎNSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE

19

5.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile şi specificul efectuării 5.2. Particularităţile înscrierii unor drepturi. 5.3.particularităţile înscrierii altor drepturi reale

TEMA 6.

25

4

Concluzii Recomandări Acte normative

Bibliografie Cuvinte-cheie Lista abrevierilor utilizate Anexe

5

PREFAŢĂ Admiterea în circuitul civil a proprietăţii private a făcut necesară revenirea la reglementările ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat în perioada sistemului de drept sovietic. Pământul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectuându-se numai din raţionament economic, nu şi în scopul exercitării şi apărării dreptului de proprietate, securizării tranzacţiilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabilă din momentul recunoaşterii terenurilor ca marfă şi includerii acestora în circuit, situaţie ce a generat repunerea în sistemul legislaţiei civile a mai multor instituţii juridice ignorate anterior: vânzarea-cumpărarea imobilelor, locaţiunea/arenda, servituţile, superficia etc. Ca rezultat, se cerea şi crearea mecanismului de evidenţă a imobilelor, de înregistrare a acestora şi, totodată, de înscriere a drepturilor asupra lor. Problema se soluţionează prin constituirea Cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Aceste raporturi sunt reglementate de Codul Civil nr. 1107/2002, Legea nr. 1543/998 şi alte acte normative. În monografie sunt analizate ştiinţific şi practic mai multe instituţii juridice, or lăsarea lor în umbră ar face imposibilă elucidarea subiectului, iar pentru a lua la evidenţă toate imobilele ţării (crearea cadastrului general), este necesară cunoaşterea naturii juridice a acestora, în funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului într-o clasă sau alta (imobile sau mobile).

6

TEMA 1 NOŢIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ 1.1. Bunurile imobile Un fenomen natural sau un lucru din natură nu devine bun decât în măsura în care se află în interacţiunea raporturilor omeneşti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a omului şi când între oameni apar raporturi de atribuire, stăpânire şi folosire a acestui bun. Bunurile imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînţelegeri, din care cauză li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut încă în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, clădirile, construcţiile şi altele asemenea – totul aparţine omului, iar dovadă a acestei apartenenţe serveşte titlul de proprietate, în al cărui temei, în registrul bunurilor imobile sunt înscrise drepturile imobiliare. Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, cum ar fi aerul atmosferic, lumina solară, flora şi fauna apelor neutre ale mărilor şi oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparţin omului în propriu [242, p.35]. Pe acestea din urmă, omul şi le poate însuşi, spre a le stăpâni singur şi pe deplin, prin apropiere. Spre deosebire de ştiinţele economice, pentru care bunul are importanţă în materialitatea sa, pentru ştiinţele juridice lucrurile din natură şi cele create de om sunt bunuri şi în sens imaterial, adică în sens de drepturi asupra lor. Necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus odată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacţiilor imobiliare, reclama şi crearea unui cadru 7

normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [5], ca lucrări cadastrale. Pentru a lua la evidenţă toate imobilele din ţară, este necesară cunoaşterea naturii lor juridice, în funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creionat şi de Codul Civil, Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare şi de ţinere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoaşterea publică a dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, apărarea de către stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementează raporturile juridice privind bunurile imobile situate în limitele ţării, indiferent de tipul de proprietate şi destinaţia lor, susceptibile a face obiectul înregistrării. Cadastrul general se creează, aşadar, în baza bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor certificate de titular şi, după cum vom vedea din contextul monografiei, imobilele, în mod special terenurile, reprezintă entitatea de bază a cadastrului. Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare a acestora, analiza staticii proprietăţii imobiliare sunt plasate justificat la începutul monografiei. Or, în esenţă, monografia este dedicată specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de bază a creării cadastrului bunurilor imobile şi a dezvoltării pieţei imobiliare din ţară, cu atât mai mult că problema exploatării optime a terenurilor, precum şi managementul în domeniul funciar, sunt actuale în întreaga lume. Dacă ar fi să luăm în calcul faptul că bogăţia ţării o constituie pământul, informaţia acumulată prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o pârghie de dezvoltare a pieţei funciare din ţară. Or, sistemul cadastral conţine informaţii detaliate privind: terenul, hotarele, suprafaţa, destinaţia folosinţei, preţul, piaţa funciară, clădirile, dreptul de proprietate, alte drepturi reale 8

asupra lui etc., toate fiind într-o strânsă corelaţie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului general al bunurilor imobile şi ale publicităţii imobiliare fără o analiză succintă a noţiunii şi clasificării bunurilor imobile, a ponderii acestora în circuitul civil. 1.1.1. Noţiunea de bun imobil. Noţiunea de bun cuprinde atât lucrurile corporale în accepţia tangibilă a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra cărora poartă drepturile, cât şi drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35]. În literatura juridică, se mai polemizează asupra faptului dacă obiectul este un element necesar al raportului juridic civil, în sensul dacă obiectul include numai acţiunea la care este îndrituit subiectul activ şi îndatorat subiectul pasiv ori cuprinde şi lucruri la care se referă conduita părţilor. Opinia dominantă în doctrină [236, p.116; 121, p.41], la care consemnăm, este cea conform căreia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element constă în conduita părţilor, adică în acţiunea sau abstenţiunea la care este îndreptăţit subiectul activ şi este obligat subiectul pasiv în raport cu acest lucru. De exemplu, înregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. În sensul cercetării propuse, ne interesează dacă lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic civil. Problema abordată rezidă în caracterul social al raportului juridic. Or, dacă admitem că bunurile la care se referă conduita părţilor fac parte din obiectul raportului juridic, ştirbim din caracterul social al acestui raport. Soluţia optimă ar fi compromisul în sensul că, atunci când conduita părţilor se referă la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte, este realizarea efectivă a conduitei vizavi de bunuri. Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita părţilor, drepturile şi obligaţiile pot fi obiecte ale dreptului de creanţă sau 9

drepturi corporative, nu însă obiecte ale drepturilor reale. Distincţia este importantă pentru determinarea regimului juridic al obiectului şi, prin urmare, pentru evitarea confundării regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult decât atât, bunurile imobile şi drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale [dezmembrămintele], sunt pasibile de înscriere în registrul bunurilor imobile, neînscrierea dreptului fiind sancţionată cu neconstituirea lui şi inopozabilitatea faţă de terţi. Sub aspectul distincţiei, practica judiciară posedă destule exemple de încheiere a contractelor ale căror obiecte îl constituie locaţiunea drepturilor imobiliare în loc de sublocaţiune şi altele de acest gen [253, dosarul nr.2-2394/04]. Confuzia privind includerea în aceeaşi clasă sau sub incidenţa aceluiaşi regim juridic atât a drepturilor reale, cât şi a unor drepturi de creanţă [de exemplu, Codul Civil include în clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garantează o creanţă ce face parte din dreptul obligaţional] este discutabilă. Prevederea în cauză este specifică sistemului de drept anglo-american, conform căruia bunurile pot fi în proprietate [posesiune] choses in posession şi bunuri în revendicare choses in action [131, p. 114], adică drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman conform căruia bunurile în sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile în sens imaterial sunt bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82]. În sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel, Codul Civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91, p. 298]. În accepţia generală, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [189, p. 81]. În literatura juridică, se operează atât cu noţiunea de bun, cât şi cu noţiunea de lucru. Codul Civil prin art. 288-296, 303312, 315-333, 337-343 etc. utilizează termenul bun, chiar şi atunci când, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a 10

bunurilor în sens larg. În sens restrâns, lucruri sunt obiectele corporale în raport cu care pot exista drepturi şi obligaţii [117, p.97]. În concluzie, putem spune: 1) bunurile în sens restrâns [stricto sensu] înseamnă lucruri utile, cu valoare economică, care pot fi apropiate sub formă de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bunul în sens larg [lato sensu] consemnează atât lucrurile, ca obiecte ale drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale, cât şi drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26]. Codul Civil prin art.285 alin. (1) defineşte bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective şi drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are în vedere bunurile ce au formă materializată, iar drepturile sunt forma imaterială a bunurilor, adică aspectul juridic. Aptitudinea apropriabilităţii este inexorabilă. Fără apropiere, un drept este inconceptibil, pentru că, prin prisma legii, a fi titularul unui drept înseamnă a avea ceva care să aparţină în propriu celui care îl are. În propriu ar însemna să-mi aparţină şi, totodată, să pot exercita plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul că un bun îmi aparţine nu rezolvă şi problema limitărilor stabilite de legislaţie. Drepturile reale sunt absolute doar în parametrii stabiliţi de lege. În continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizează: Lucrurile sunt obiecte corporale în raport cu care pot exista drepturi şi obligaţii civile. Din conţinutul normei indicate, deducem patrimoniul care incumbă nu numai bunuri, ce formează activul lui, ci şi obligaţii, ce constituie pasivul acestuia [226, p.475]. Obligaţiile sunt opuse bunurilor, adică sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care grevează patrimoniul. De aceea, noţiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obţinut după scăderea datoriilor. Corelaţia dintre bun şi lucru, stipulată în dispoziţiile Codului Civil, art.285 constă în faptul că bunul este genul, iar 11

lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susţin că, prin lucru, se înţelege tot ceea ce există în realitate sau numai în imaginaţie [150, p.253], iar alţii că tot ceea ce se află în natură şi este perceptibil prin simţuri, adică tot ceea ce are o existenţă materială [194, p.81-82]. Pornind de la conţinutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru faţă de care pot exista drepturi şi obligaţii patrimoniale şi care poate fi folosit în viaţa socială, precum şi ca drept patrimonial [117, p. 99]. 1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. În terminologia juridică romană, bunurile erau desemnate prin cuvântul res, utilizat şi pentru desemnarea lucrurilor în genere. Drept urmare, romanii nu au făcut o clasificare a bunurilor distinctă de clasificarea lucrurilor [206, p.76]. Ei utilizau un singur cuvânt, ceea ce, în ultimă instanţă, a dat naştere sistemului de clasificare a bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor şi a bunurilor într-un singur sistem este justificată atât prin raţiuni ce ţin de terminologie, cât şi prin faptul că, practic, orice lucru, în anumite condiţii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile şi creanţele susceptibile de o valoare pecuniară formează patrimoniul. Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavii] sau pecunia [vitele] [207, p.78]. Clasificarea actuală a bunurilor după mai multe criterii provine de la romani. De exemplu, Codul Civil le divizează: 1) după modul în care sunt percepute în: res corporales şi res incorporales [corporale şi incorporale, art. 285 alin. (1)]; 2) după natura bunului: res mobiles şi res soli [mobile şi imobile, art.288]; 3) după modul în care sunt determinate: genera şi species [determinate prin caractere individuale şi bunuri determinate generic, art.294]; 4) după cum sunt sau nu producătoare de fructe: produse şi fructe [frugifere şi nefrugifere, art.299]. Conform doctrinei, există trei categorii de fructe: 12

naturale; industriale; civile [236, p.80]; 5) după cum sunt sau nu admise în circuitul civil în: res in commercio [bunuri aflate în circuitul civil, art.296 alin. (4)] şi res extra commercium [bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)]; 6) bunurile complexe sunt acele bunuri a căror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] . În literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate în funcţie de mai multe criterii. Distingem: I. Bunurile imobile prin natura lor [Codul Civil, art.288 alin. (1)]. Imobile sunt bunurile care au o aşezare fixă şi stabilă, cum ar fi terenurile, clădirile şi, în genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile cărora li se atribuie regimul juridic de imobile sunt enumerate expres în art. 288 alin. (2): Terenurile, porţiunile de subsol, obiectivele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acesta, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate în Codul Civil diferă de cele din alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform căreia bunuri imobile sunt doar terenurile, construcţiile capitale, apartamentele şi alte încăperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de imobile terenurile şi obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de apă închise, pădurile, plantaţiile perene, clădirile, construcţiile, edificiile etc.], a căror strămutare este imposibilă fără a cauza prejudicii destinaţiei lor [art.2/1]. Considerăm necesară unificarea, în acest sens, a actelor normative ce reglementează regimul juridic al imobilelor. Cu atât mai mult că ţara este în perioada finală de creare a cadastrului imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de interpretări neadecvate. 13

Conform naturii bunului şi cadrului normativ, principalul bun imobil este pământul [terenul] [Legea nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului [19], în continuare, Legea nr.1308/1997] care, potrivit Constituţiei [art.127], poate fi atât în proprietate privată, cât şi în proprietate publică. În categoria imobilelor sunt incluse şi porţiunile de subsol care, conform Codului subsolului nr. 1511-XII din 15.06.1993 [13], în continuare, C. subsolului, este partea terestră situată mai jos de stratul de sol şi de fundul bazinelor de apă până la adâncimi accesibile pentru studiere şi valorificare geologică. Articolul 4 [C. subsolului] prevede că subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează. Suntem de părerea că prevederea în cauză este depăşită, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul în diferite scopuri: construirea fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi în proprietate privată sau proprietate publică, similar regimului juridic al terenurilor. În acest sens, se confundă, probabil, bogăţiile subterane, care, potrivit Constituţiei [art. 127 alin. (4)] şi Codului Civil, art.296 alin. (3), sunt în exclusivitate bunuri ale domeniului public şi sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile [117, p.103]. O altă categorie de imobile o constituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor nr.1532-XII din 22.06.1993 [14], în continuare, C. apelor, în Republica Moldova, apele constituie proprietatea exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei, care, în art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluţia ar fi modificarea normei în cauză corespunzător prevederilor constituţionale. Categoria plantaţiile prinse de rădăcini, potrivit Codului Civil, art.288 alin. (2), constă din întreaga vegetaţie care se ţine de 14

pământ prin rădăcini, dat fiind că, desprinsă de ea, devine bun mobil [228, p.311]. Sunt pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pământ, cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prăvăliile, podurile, tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze şi liniile de transport electric etc. [237, p.167]. În concluzie, criteriul principal de includere a unui bun în clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderenţă fixă cu pământul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea acestuia şi imposibilitatea folosirii lui conform destinaţiei economice. În literatura de specialitate se încearcă stabilirea încă a unui criteriu – înregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii Victor: Autoreferatul tezei de doctor în drept, 2001, Chişinău] susţine: Pentru obţinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus înregistrării de stat, fapt care va avea drept consecinţă [efect] aplicarea faţă de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaţia în cauză din următoarele considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor într-o clasă sau alta, or, regimul juridic al bunului este determinat de însăşi natura acestuia; 2. potrivit dispoziţiilor Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriul de evidenţă cadastrală, deci nu înregistrarea bunului conferă acestuia imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare specială a acestor bunuri: evidenţa tehnică, economică şi juridică. Nu se încadrează această opinie nici în alte criterii de clasificare a bunurilor în mobile şi imobile. II. Imobile prin determinarea legii [ficţiune]. Potrivit Codului Civil, art.288 alin. (3), în clasa imobilelor sunt incluse două categorii de bunuri, mobile după natură: materialele separate în mod provizoriu de un teren atâta timp cât sunt păstrate în aceeaşi formă [ex.: cărămizile din ziduri, cu condiţia reîntrebuinţării în aceeaşi construcţie] şi părţile integrante ale 15

unui bun imobil detaşate provizoriu de acesta, dacă sunt destinate reamplasării. Importanţa clasificării bunurilor în imobile şi mobile este de ultimă oră şi se datorează admiterii în circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcţii etc., ceea ce a impus crearea unui mecanism eficient de securizare a tranzacţiilor imobiliare, care şia găsit fundamentarea în cadastrul al bunurilor imobile al ţării. Codul Civil, Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaţie a imobilelor, şi anume înscrierea drepturilor imobiliare şi informarea persoanelor interesate privind regimul bunului cu privire la care s-a iniţiat o tranzacţie. Nu mai puţin important este şi efectul înregistrării drepturilor imobile. În acest sens, Codul Civil, în art. 499, dispune: Drepturile reale asupra imobilelor pasibile de înregistrare se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul voinţei părţilor. Codul Civil al Federaţiei Ruse [art.131 alin. (2)] include în categoria imobilelor bunuri, cum ar fi navele cosmice, navele maritime etc. [96]. Bunurile menţionate cad sub incidenţa regimului juridic al imobilelor, deşi sunt mobile, ficţiunea fiind fondată pe valoarea şi importanţa acestor bunuri, din care cauză înregistrarea şi evidenţa lor se face în registre speciale, nu în Registrul bunurilor imobile [227, p.303]. Jurisprudenţa rusă, de asemenea, include întreprinderea, ca un complex patrimonial unic [în continuare, întreprinderea], în clasa imobilelor, în care este inclus şi condominiul în fondul locativ. Codul Civil al Republicii Moldova nu include bunurile nominalizate în categoria celor imobile, doctrina tratând controversat acest subiect. În opinia unor autori [122, p.29], întreprinderea este un bun imobil. Alţi autori [113, p.73] susţin contrariul. În ceea ce ne priveşte, susţinem opinia autorilor care consideră fondată includerea întreprinderii în clasa imobilelor. III. Imobile prin obiectul la care se aplică sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale care au ca obiect 16

un imobil, drepturile de creanţă, acţiunile care tind a valorifica drepturi imobiliare, acţiunile privind nulitatea unui act juridic al cărui obiect este un bun imobil etc. IV. Imobile prin destinaţie, potrivit dispoziţiilor Codului Civil al României [art.467-470], sunt bunurile destinate ca accesorii în exploatarea imobilului respectiv [236, p.168]. Deşi asupra ultimelor se răsfrânge legea ce guvernează regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile în esenţă, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra cărora se constituie în momentul înscrierii, din acel moment fiind opozabile terţilor. Înregistrarea imobilelor şi a drepturilor imobiliare este dictată de particularităţile deosebite ale acestora care au şi impus instituirea unui regim juridic special având ca scop securizarea tranzacţiilor imobiliare, altfel spus – excluderea posibilităţii de comercializare repetată a unuia şi aceluiaşi imobil. Forţa motrice a dezvoltării societăţii a fost şi este tendinţa de a dobândi bunuri, tendinţa de îmbogăţire care, în conceptul economiştilor, dinamizează progresul economic [208, p.56]. Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o faţă dublă, cea economică - lucrurile privite în materialitatea lor şi, cea juridică – drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [163, vol. I, p.521]. Înscrise, drepturile se constituie şi conferă titularilor supremaţie. Din cele analizate, rezultă următoarele particularităţi ale regimului juridic al imobilelor:  constituirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale este supusă publicităţii imobiliare; se are în vedere înregistrarea imobilelor şi/sau a drepturilor imobiliare în Registrul bunurilor imobile;  în regimul comunităţii de bunuri, soţul nu poate dispune de imobile fără acordul celuilalt soţ;

17

 proprietarul este în drept să-şi revendice oricând imobilele aflate în posesiunea nelegitimă a altuia [Codul Civil, art.374 alin. (1)];  în cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a bunului. Legislaţia civilă contemporană defineşte mai multe clasificări ale bunului imobil. Astfel, Codul Civil al Franţei prevede trei categorii de imobile: după natură, după destinaţie, drepturile reale. Codul Civil al Germaniei operează cu noţiunile: teren şi imobile – „pământul” la general; construcţiile şi produsele pământului, inclusiv plantaţiile perene; drepturile reale. Codul Civil al Elveţiei reglementează trei categorii de imobile, specifice ţării: terenul, minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebéc-ului, conformat Codului Civil Francez, include în bunurile imobile atât bunurile imobile, cât şi drepturile imobiliare. Din cele analizate se creionează două concepte ale determinării caracterului imobilităţii bunului: pluralităţii tipurilor de imobile [dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei; terenul [cu accesoriile sale] ca entitate a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Codul Civil al Republicii Moldova a dat prioritate celui de-al doilea concept – tot ce este pe teren aparţine proprietarului acestuia. Considerăm creatoare de litigii prevederea în cauză, or, odată cu admiterea în circuitul civil a proprietăţii private, proprietarul are necesitatea de a transmite/înstrăina terenul sau numai construcţia amplasată pe el. Legislaţia civilă permite acest lucru prin instituţia servitutei, superficiei etc. 1.1.3. Bunurile imobile – principalele entităţi ale înregistrării de stat. Codul Civil nu oferă o definiţie a dreptului de proprietate, pe care o găsim însă în legislaţia altor ţări. De exemplu, Codul Civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noţiuni generale, art.1] [92] prevede că dreptul de proprietate este 18

cel mai deplin drept pe care îl are persoana asupra bunului. Exercitarea dreptului de proprietate comportă punerea în valoare de către proprietar [reprezentant] a trei atribute: posesiune, folosinţă şi dispoziţie, care constă în conţinutul juridic al dreptului de proprietate [236, p.105]. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan [97] defineşte dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut şi apărat de stat al persoanei de a poseda, folosi şi dispune, la discreţia sa, de proprietate [art.152.1.]. Literatura juridică naţională defineşte dreptul de proprietate ca fiind unul subiectiv [jus in re] ce conferă titularului exercitarea în putere proprie şi în interes propriu a atributelor de posesiune, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor sale în limitele determinate de lege [117, p.112]. Dreptului de proprietate îi sunt specifice următoarele caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor]; 2) este exclusiv [titularul dispune cum vrea de bunul său în limitele legii]; 3) este perpetuu [durează cât durează bunul şi nu se stinge prin neuz]. Dreptul de proprietate nu poate exista [în principiu] decât asupra unor bunuri corporale, dar legiuitorul şi doctrina din multe state [137, p.197] au inclus în categoria bunurilor şi fenomene sau obiecte care nu au o formă materială, dar care, datorită unor calităţi atribuite de oameni, pot fi utilizate în aceeaşi măsură ca şi lucrurile corporale [115, p.238]. Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p.58]. Din punctul de vedere al înregistrării cadastrale, sunt pasibile de înregistrare numai obiectele patrimoniale, adică bunurile care au conţinut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, clădirile, alte bunuri care, în virtutea particularităţilor lor, permit posesorului să aibă asupra lor o putere absolută. În sistem de publicitate imobiliară, obiectul raportului juridic este format din acţiunea sau inacţiunea efectivă de predare şi primire, de asemenea, de înregistrare a imobilului şi înscriere a drepturilor reale în Registrul bunurilor imobile. 19

Cadrul legal principal ce reglementează regimul juridic al terenurilor, indiferent de categoria de folosinţă, este constituit din: Codul Civil, Codul funciar nr.828-XII din 25.12.1991 [9], [în continuare, C. funciar], Legile: nr.1308/1997, nr.354/2004, alte acte normative. Din dispoziţiile legii rezultă că terenurile, în Republica Moldova, pot fi în proprietate publică şi privată. Ca obiect al înregistrării, terenul poate fi atribuit în proprietate privată noilor familii pentru construcţia de case, de anexe gospodăreşti, pentru grădini [art. 11 C. funciar]; în oraşe [municipii] – de la 0,04 până la 0,07 ha., iar în localităţile rurale până la 0,12 hectare. În acest scop, rezerva intravilanului poate fi mărită din contul extravilanului. C. funciar [art.12] stabileşte: 1) atât cota de teren echivalent ce se atribuie în proprietate privată din extravilanul localităţii respective, cât şi anumite condiţii: activitatea nemijlocită în agricultură; 2) sursa principală de venit să constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de proprietate se autentifică prin eliberarea unui titlu de proprietate funciară. Condiţiile de obţinere în proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor întovărăşirilor pomicole, aflate în proprietate privată, sunt stabilite în art. 6 din Legea nr.1308/1997: Terenurile agricole pot face obiectul oricărui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiţia ca participanţii la raportul juridic să fie persoane fizice sau persoane juridice naţionale. Astfel, cetăţenii străini care au obţinut prin moştenire testamentară ori legală o proprietate imobiliară cu destinaţie agricolă sau proprietate imobiliară în fondul silvic o pot înstrăina prin acte juridice între vii, numai cetăţenilor Republicii Moldova. Codul Civil, prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciară şi dreptului de superficie, anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care grevează un imobil [terenul dominat] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].

20

Doctrina naţională consideră defectuoasă definiţia dată de legiuitor. În opinia unor autori [113, p.246], sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit, acesta suportând actele de folosinţă a proprietarului imobilului dominant. Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane în vederea edificării şi exploatării unei construcţii deasupra acestui teren şi sub el sau a exploatării unei construcţii existente. În accepţia legii, construcţia ridicată de un superficiar va fi un accesoriu al terenului şi va aparţine cu drept de proprietate titularului de teren [113, p.269]. Reglementarea în cauză este creatoare de litigii, or privează proprietarul imobilului de toată libertatea caracteristică acestui drept, în sensul că nu poate să dispună de teren sau de imobilul amplasat pe acesta, în mod separat. Potrivit legiuitorului, imobilul, anexă-terenului, va avea regimul juridic al terenului, ceea ce nu întotdeauna corespunde situaţiei reale, dar nici voinţei proprietarului [terenului sau edificiului]. În conformitate cu Legea nr.1543/1998, drepturile imobiliare se înregistrează la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice înregistrate de OCT au ca obiect dreptul de arendă funciară. Raporturile ce ţin de vânzarea-cumpărarea terenurilor sunt reglementate prin Legea nr. 1308/1997, care prevede autentificarea notarială şi înregistrarea de către dobânditor, în termen de trei luni de la data autentificării notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziţiilor art. 5 din Legea invocată este sancţionată cu nulitatea absolută a contractului. Nulitatea poate fi cerută de orice persoană interesată sau din oficiu [OCT] la sesizarea instanţei. Prevederea în cauză o considerăm creatoare de litigii, de aceea propunem aducerea normei vizate în conformitate cu prevederile Codului Civil, adică excluderea termenului de 3 luni, temei de înregistrare servind 21

dispoziţiile Codului Civil, art.499 – dreptul de proprietate fiind constituit din momentul înregistrării bunului/dreptului în Registrul bunurilor imobile. Regimul juridic al bunurilor imobile apartamente este reglementat prin Codul cu privire la locuinţe [11], Legea nr.913XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ [20], în continuare, Legea nr.913/2000. Codul cu privire la locuinţe stabileşte obiectele fondului de locuinţe, tipurile fondului de locuinţe, excluderea din fondul de locuinţe a caselor şi a încăperilor de locuit, condiţiile trecerii caselor şi a încăperilor de locuit în categoria celor nelocuibile. Legea nr.913/2000 reglementează: modalităţile de proprietate în condominiu, înfiinţarea condominiului în procesul reconstrucţiei blocului de locuinţe, regimul juridic al asociaţiilor în condominiu, constituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor, în care, cel puţin unul din membri a achitat în întregime cota de asociat, precum şi regimul unor alte asociaţii de bunuri imobile înfiinţate pentru exploatarea bunurilor imobile din condominiu. Conform dispoziţiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul include următoarele obiecte ale înregistrării / bunuri imobile: o clădire sau o parte din ea cu intrare separată sau câteva clădiri ce aparţin cel puţin a doi proprietari, precum şi anexele la clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene şi alte bunuri imobile ce se află pe terenul aferent în hotarele stabilite, câteva clădiri şi alte construcţii amplasate compact, unite de un teren comun şi elemente de infrastructură comune: case pentru o familie, case de vacanţă, garaje etc. Proprietatea în condominiu include toate părţile proprietăţii comune: terenul pe care este construit blocul, zidurile, acoperişul, terasele, hornurile, scările, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul şi exteriorul locuinţelor etc. Bunurile comune în condominiu se află în proprietate comună în diviziune. Proprietatea comună în condominiu nu poate fi înstrăinată separat de dreptul de 22

proprietate asupra locuinţelor din condominiu. Dreptul de proprietate asupra imobilelor în condominiu sunt pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile după cum urmează: în Capitolul A, subcapitolul I – terenul şi construcţia capitală amplasată pe el [dacă dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine aceeaşi persoană; în caz contrar, se deschide capitolul B, în care se indică construcţia – subcapitolul I şi proprietarul acestuia – subcapitolul II]; În capitolul C, subcapitol II, sunt înscrise drepturile de proprietate asupra încăperilor izolate din incinta clădirii. Deşi majoritatea cetăţenilor au obţinut apartamentul în proprietate privată, totuşi sunt şi cetăţeni care nu au reuşit să o facă, deci proprietarul unor încăperi izolate poate fi statul. Codul cu privire la locuinţe dispune: fondul de locuinţe este alcătuit din case şi încăperi, care aparţin statului [fondul de locuinţe de stat]; case şi încăperi de locuit care aparţin cooperativelor de construcţie a locuinţelor [fondul cooperativelor de construcţie a locuinţelor]; case şi apartamente, aflate în proprietatea personală a cetăţenilor [fondul individual de locuinţe]. Din fondul de locuinţe fac parte, de asemenea, casele ce aparţin asociaţiilor, întreprinderilor şi organizaţiilor de stat, altor asociaţii, întreprinderi şi organizaţii de stat cooperatiste. Raporturile locative actuale sunt reglementate de Codul cu privire la locuinţe [din 1983], care nu admitea de a avea în proprietate decât o locuinţă sau un apartament etc. şi, în mare parte, nu cuprindea întreaga arie a raporturilor locative. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de Codul Civil, dar rămâne deschisă problema delimitării raporturilor locative de cele civile, adică adoptarea unui nou C. cu privire la locuinţe ori includerea tuturor raporturilor locative în Codul Civil. Spaţiul locativ poate fi dat în locaţiune, posesiune şi folosinţă viageră etc.

23

Dreptul de locaţiune este înscris la OCT în Registrul bunurilor imobile, în bază de cerere, la care se anexează contractul sau, după caz, hotărârea organului competent [pentru locuinţele din fondul locativ de stat, căminele privatizate]. Radierea. Dreptul de locaţiune se radiază: la expirarea termenului sau la desfacerea contractului, din iniţiativa locatorului ori locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se depune în două exemplare, la care se anexează actele justificative. Dreptul de posesiune şi folosinţă asupra bunului imobil [locuinţă, altă construcţie] este înscris în temeiul contractului, unde se indică transmiterea posesiunii şi folosinţei asupra bunului imobil, la care se anexează actul de predare-primire. În cazul concesiunii terenului, dreptul se înscrie în temeiul deciziei organului abilitat, al contractului de concesiune şi al actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al terenului concesionat. Radierea. Dreptul de posesiune şi folosinţă se radiază în temeiul: cererii depuse, la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul sau în cazul lichidării întreprinderii, sau în alte cazuri. Dreptul viager de folosinţă asupra imobilelor [apartamente, case, alte construcţii] ia fiinţă în temeiul contractului de înstrăinare, cu condiţia întreţinerii viagere. Se înscrie la cerere, în temeiul actului juridic justificativ. Pentru a asigura executarea obligaţiei de întreţinere, legiuitorul a instituit o regulă, potrivit căreia dobânditorul nu are dreptul să înstrăineze bunul în timpul vieţii beneficiarului de întreţinere. În cazul bunurilor imobile, interdicţia se înscrie în Registrul bunurilor imobile şi se anulează la înscrierea dreptului imobiliar al dobânditorului de imobil.

1.2. Cadastrul bunurilor imobile 24

1.2.1. Noţiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvântului cadastru nu este stabilită cu certitudine, există mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greacă şi ar deriva de la cuvântul compus „katastikon”, în care prefixul „kata” înseamnă de sus în jos, iar „sticon” ar semnifica registru de impunere, carte de însemnări, carte de comerţ [204, p.3]. Conform altei opinii, termenul cadastru ar deriva de la cuvântul vechi medieval [latin] capitastrum, care ar fi în legătură strânsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” şi care, la origine, însemna impozit pe capul familiei [capitatio]. Cu sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit la Veneţia. Ulterior, cuvântul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Franţa – le cadastre şi de Germania – der (das) Kataster [160, p.28] . În ţara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului XIX, odată cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesităţile socialeconomice ale ţării [184, p.6]. Potrivit Dicţionarului enciclopedic, editat la Bucureşti în 1996 [141], cadastrul este: 1) un ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări şi calcule pentru stabilirea precisă a suprafeţelor funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar şi reprezentarea lui topografică. În Dicţionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.357], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor privitoare la caracteristica naturală, economică şi juridică a terenurilor agricole. Potrivit Legii nr.1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este: a) cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se prezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra lor; 25

b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale; Oficiile cadastrale teritoriale creează şi ţin cadastrul în raza lor de acţiune, stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru. Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) registrele bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil. Indiferent de etimologia cuvântului „cadastru”, este cert că acesta consemna activitatea de evidenţă a bunurilor imobile, adică măsurările cadastrale, prin care se stabilesc limitele proprietăţilor funciare, de identificare a proprietarilor şi a drepturilor imobiliare. Existenţa lucrărilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor în zonele unde pământul era cultivat având destinaţie agricolă: în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia, în Orientul Mijlociu [204, p.7]. Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoaşte o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitatea publicităţii imobiliare a fost conştientizată începând cu perioada biblică a omenirii. Datorită fixităţii, pământul nu putea fi transmis din mână în mână, iar consimţământul liber exprimat nu adăpostea dobânditorul de rea-credinţa vâînzătorului [160, p. 31], acesta putând să vândă terenul şi celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumpărător. Era cunoscut şi dreptul de a transmite terenul prin moştenire. În acest sens, era necesară confirmarea unei autorităţi privind lipsa impedimentelor în a-l dărui. Un exemplu elocvent întru confirmarea celor spuse îl găsim în Biblie [jer. 32:9], unde este menţionat prorocul Ieremia care a cumpărat un lot de pământ 26

de la verişorul său Hanamel din Anatota, căruia i-a plătit, în prezenţa martorilor, şaptesprezece şecheli de argint, întocmind actul de vânzare-cumpărare, pe care a aplicat ştampila, o copie pe care a transmis-o autorităţii locale [160, p.14]. Descrieri similare găsim şi în monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi scandinave prevedeau, în scop de publicitate, ca tranzacţia imobiliară să fie săvârşită în faţa judecătorilor prin asistarea martorilor [160, p.31]. În perioadele mai avansate, tranzacţiile imobiliare erau legalizate şi păstrate [un exemplar] la notar sau judecătorie. În contextul celor expuse, ţinând cont de importanţa actuală a sistemelor cadastrale, concluzionăm că sensul termenului cadastru nu înseamnă numai registre fiscale, privind mai ales pe deţinătorii de imobile funciare, ci se referă la mai multe domenii ale vieţii economice şi juridice, unde anumite informaţii se ţin de sus în jos, cum ar fi:  cadastrul funciar care, ca parte componentă a cadastrului general, este un sistem unitar, de sine stătător şi obligator de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează stabilirea, înregistrarea, descrierea şi marcarea pe hărţi şi planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe teritoriul ţării, indiferent de destinaţie şi tipul de proprietate; unităţile de bază ale acestui sistem sunt: terenul şi deţinătorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [24], în continuare, Legea nr.1247/1992];  cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informaţional privind regimul juridic al fondului forestier, clasificarea pădurilor pe grupe şi categorii funcţionale, aprecierea lor sub raport economic, altă informaţie necesară pentru gospodărirea fondului forestier şi pentru evaluarea rezultatelor activităţii economice; ţinerea evidenţei de stat a fondului forestier şi a cadastrului silvic de stat se efectuează de către organele silvice de stat pe baza amenajamentelor 27

silvice, inventarierii şi cercetărilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenţei de stat a fondului forestier sunt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr.887 din 21.06.1996 [12], în continuare, C. silvic];  cadastrul de stat al resurselor naturale, care este înfiinţat pentru ţinerea evidenţei cantităţii, calităţii şi altor caracteristici ale resurselor naturale, precum şi evidenţa volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora [Legea nr.1102-XIII din 06.02.1997 [25] în continuare, Legea nr. 1102/1997];  cadastrul de stat al spaţiilor verzi, care cuprinde datele evidenţei spaţiilor verzi conform indicilor de calitate şi cantitate, funcţionalităţii, precum şi datele folosirii şi evaluării sub aspect economic, social, decorativ şi ecologic [Legea nr.591-XIV din 23.09.1999 [26], în continuare, Legea nr.591/1999];  cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se întocmeşte pentru zăcăminte naturale şi tehnogene şi manifestările de substanţe utile, precum şi pentru obiectivele din subteran nelegate de extracţia substanţelor utile [C. subsolului art.25 alin.(1)];  cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenţei apelor conform indicilor de cantitate şi calitate, datele privind înregistrarea folosinţelor de apă, evidenţa folosirii apelor şi starea lor ecologică [C. apelor art.102]; Enumerarea nu este exhaustivă. Există şi alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice şi de televiziune, în care se înscriu datele specifice acestor instalaţii, însoţite de planurile de amplasament. Este instituit şi cadastrul conductelor de apă, în care se înregistrează traseul, dimensiunea, debitul, folosinţa etc. a conductelor ce aprovizionează cu apă localităţile şi obiectivele industriale. 28

Toate cadastrele enumerate primesc planurile de bază de la cadastrul general [imobiliar], unde îşi includ informaţiile proprii, pe care le comunică şi cadastrului general în vederea actualizării hărţilor. Menţionăm că termenul cadastru se utilizează şi în alte domenii ce nu au nici o legătură cu imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul întreprinderilor, cadastrul vânatului, cadastrul animalelor etc. Revenind la cadastrul pământului, constatăm că, în dependenţă de procedeul tehnic folosit la redactarea hărţilor şi la calcularea suprafeţelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1) cadastru grafic; 2) cadastru numeric. Dacă, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaţiile din cadastru sunt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc. Din acest considerent, după anul 1934, în RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar în Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p.44]. 1.2.2. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor imobile. Din cele relatate în subcapitolul 1.2.1 rezultă că, încă din antichitate, măsurările cadastrale şi funcţiile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu sunt un scop în sine, servind primelor forme de impunere fiscală, scopul de bază fiind stabilirea limitelor proprietăţilor funciare. Confirmările privind activitatea de organizare şi măsurare a terenurilor se referă în mod special la zonele în care pământul era cultivat pentru agricultură, în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu. În Egiptul antic, evidenţa funciară era ţinută asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea pământului [160, p.28]. În Grecia Antică – Sparta şi Atena – împărţirea pământului era neuniformă. Populaţia era împărţită în clase conform cenzului de avere, condiţie ce necesita măsurarea pământului şi aprecierea capacităţii de producţie, inclusiv ţinerea unui registru de evidenţă 29

[198, p.78]. În sec XII-VII î.e.n., grecii foloseau termenul pământ şi termenul sol cu înţelesuri diferite. Pământul era considerat element al cosmosului, în timp ce solul – o însuşire în legătură cu prelucrarea acestuia. În acest sens, Ksenofont [a.425-355 î.e.n.], în lucrarea sa „Ekonomika”, indică: Pentru gestionarea corectă a pământului, beneficiarii trebuie să cunoască bonitatea acestuia, determinând astfel care culturi vor da roade mai înalte. Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a.372-287 î.e.n.], face o analiză detaliată pământurilor din punctul de vedere al componenţei chimice, proprietăţii de absorbţie a apei, structurii, efectelor căldurii etc. [160, p.9]. În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietăţile imense. Astfel, pământul se împărţea după principul echităţii sociale, care nu s-a putut menţine şi care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate şi la prăbuşirea lui. Atena a luat ca suport, la împărţirea pământului, principiul sistemului economico-juridic, de sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere, instituit şi promovat de Solon. În Imperiul Roman, executanţii de măsurători erau numiţi agrimensori. Aceştia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se arătau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. În coloniile nouformate, paralel cu hărţile, se întocmeau registre de evidenţă a parcelelor, iar pe baza acestora, cărţi de impunere pentru siguranţa perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius Tullius. La iniţiativa acestuia, datele privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea şi venitul obţinut de pe acestea se înscriau în registre speciale. Planurile moşiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau încrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins şi asupra coloniilor romane [159, 14].

30

În Europa evului mediu, după o perioadă de instabilitate, statele care au ştiut a face ordine în avuţia naţională obţineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: Anglia, Elveţia, Lituania, oraşul autonom Milano etc. [169, p.5]. Progresul tehnico-ştiinţific a jucat un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind pus în perioada Renaşterii [204, p.11]. În anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaţie austriacă, s-au descoperit următoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărţi la scara 1:2000 şi la scara 1:800 pentru ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare contribuabil şi o hartă topografică a principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice măsurau şi estimau pământurile cu ocazia împărţirilor. Astfel, pământul care, iniţial, aparţinea tribului a fost împărţit, ulterior, membrilor individuali. Franţa, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat şi de principatele italiene şi statul papal, de Belgia şi Imperiul Habsburgic. Cel mai valoros cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] şi Cartea judecăţii straşnice, instituită în Anglia în perioada dominaţiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 10661087], ce conţineau informaţii detaliate privind teritoriile şi calitatea pământurilor. Aşadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere a resurselor funciare în scop de impozitare [200, p.11]. Evoluţia cadastrului bunurilor imobile. În Republica Moldova, până în anul 1965, se ţinea evidenţa ramurală a pământului ce ilustra indici reduşi, adică se acumula informaţia de importanţă economică din punctul de vedere al dezvoltării societăţii, conform ideologiei socialiste, devenite ineficientă în etapa avansată a dezvoltării societăţii.

31

Necesitatea creării cadastrului funciar s-a discutat în martie 1965, la Plenara Comitetului Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar în Republica Sovietică Socialistă Moldovenească [RSSM] [195, p.114]. Problema folosirii raţionale a pământului în RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice în aspectul realizării planului cincinal de dezvoltare a economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simplă evidenţă funciară, activitate cu un conţinut deosebit de cel al cadastrului actual şi cu o altă finalitate [184, p.10]. Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost în strânsă corelaţie cu „soarta” neamului aflat sub jurisdicţia diferitelor ţări, reglementarea raporturilor de cadastru erau corespunzătoare perturbaţiilor ce aveau loc în societate. În astfel de condiţii nu se reuşea crearea unui cadastru multifuncţional cu un sistem sau altul de publicitate. În acest sens, menţionăm că există două sisteme de evidenţă imobiliară în dreptul comparat, recepţionate de legislaţiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară. Primul sistem, conformat principiilor Revoluţiei franceze [Codul civil francez] a impus, în materie contractuală, principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe principiul relativităţii efectelor contractului şi prevede, în scopul opozabilităţii faţă de terţi, publicitatea drepturilor reale [132, p. 231]. Un sistem similar celui german este şi cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform căruia un funcţionar al administraţiei fiscale înscria drepturile imobiliare după exercitarea unui control la faţa locului şi efectuarea publicităţii imobiliare, menite să declanşeze eventualele opoziţii ale celor interesaţi,

32

înscrierea dând naştere prezumţiei irefragabile de existenţă a dreptului înscris [132, p.214]. Dezvoltarea cadastrului în Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Deşi statornicirii cadastrului îi erau caracteristice anumite particularităţi rezultate din evoluţia istorică a ţării, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate în ţările din centrul Europei. În perioada de etnogeneză a românilor, măsurărilor funciare din teritoriul Moldovei le era caracteristică agrimensura romană antică sub forma hotărniciei. Delimitarea hotarelor unei moşii [106, p. 44] se făcea de o comisie, formată din şase membri boieri [din care cel puţin unul era de meserie hotarnic sau avea pregătirea necesară] şi ţărani liberi – răzeşi pe baza unui hrisov [ordin domnesc de încuviinţare]. În acele vremuri, hotarnicii nu întocmeau hărţi sau planuri, ci o ocolniţă sau carte de alegere a hotarelor, în care erau menţionate punctele de hotar pe baza actelor şi a mărturiilor de la faţa locului, la care se anexau uneori schiţe ce indicau punctele materializate prin movile sau pietre de hotar. Publicitatea imobiliară consta în însemnările şi transcrierile de proprietate în catastiful târgului după obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Iliaş, domn al Ţării Româneşti [16161618 şi 1627-1629] şi al Moldovei [1620-1621 şi 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: „Deci, cum veţi găsi şi cum vor hi scrise la catastif” sau într-un act din 17 aprilie 1621, în care se stabilea vânzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se menţiona: „să fie volnic a o scrie în catastiful oraşului precum obiceiul de veac” [110, p.19]. Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aşanumitelor cărţi sau registre fonciare. Cel dintîi registru ce îndeplineşte şi funcţii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615 urmat de Registrul însurăţeilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733, ce ilustra evidenţa terenurilor repartizată tinerilor căsătoriţi. Un alt registru, instituit 33

în anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansată a registrului Liber Publicus şi elucida informaţia privind ipotecarea caselor, grădinilor, gospodăriilor şi arăturilor din raza oraşului sau aferente acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit în anul 1753 urmat, în 1754, de Protocolul public al consiliului orăşănesc, ce includea informaţia privind contractele încheiate, evaluări de imobile, tranzacţii şi partaje. Din conţinutul registrelor relevăm principiile de bază ale evidenţei bunurilor imobile, valabile şi astăzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale, publicitatea imobiliară, adică evidenţa tehnică, economică şi juridică. Către sfârşitul secolului al XVIII-lea şi începutul secolului al XIX-lea, au apărut, odată cu primele legiferări [110, p.27-36], şi primele planuri de moşii, bazate pe ridicări topografice în teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilită în Hrisovul domnesc din 1785 [110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atestă o modernizare exprimată prin adoptarea Codului lui Calimachi, care, în linii generale, era asemănător codului modern. Reglementarea juridică a proprietăţii o găsim şi în Manualul lui Andronache Donici, editat la 1812, destinat judecătorilor. Reglementări concrete ale „pământului” se conţineau în Legiuirea Caragea, denumită generic „pravilă a pământului”, din anul 1812, în care găsim modalităţile dobândirii şi ocrotirii proprietăţii, reglementarea raporturilor de indiviziune, hotărnicie, servitute etc. Conform reglementărilor invocate, asigurarea creanţei de către debitor se admitea prin ipotecarea pământului, iar art. 589 prevedea şi un sistem de publicitate corespunzător etapei de dezvoltare, care consta în înscrierea dreptului de ipotecă şi predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a exclude, probabil, acţiunile răuvoitoare ale debitorului. În cărţileregistru se înscriau atât dreptul de ipotecă, cât şi drepturile reale asupra bunurilor imobile. Cărţile de înregistrare a ipotecii se transformau, în procesul evoluţiei, în cărţi funciare, scopul cărora consta în posibilitatea stabilirii în orice moment a regimului 34

juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor publicităţii şi veridicităţii. Principiul publicităţii consemna faptul că actele translative de proprietate cu efecte juridice să fie înregistrate în cartea funciară, din care moment deveneau opozabile pentru terţi. Principiul veridicităţii consemna faptul că orice înscriere, în cartea funciară, are putere juridică deplină pentru terţele persoane considerându-se veridică până la proba contrarie. Măsura de publicitate a fost stabilită şi în Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca convenţională [231, p.192]. După 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil român din 1864 [231, p.141]. Începând cu anul 1938 [până în 1996], în România, raporturile cadastrale şi de proprietate imobiliară au fost reglementate prin Decretul-Lege nr.115 din 27 aprilie 1938 [87]. În opinia unor autori [188, p.53], dezvoltarea cadastrului în perioada de constituire a statului sovietic era conformă decretului Despre pământ adoptat la Congresul al II-lea al deputaţilor muncitorilor, soldaţilor şi ţăranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea pământurilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist-leninistă considera pământul avuţie a întregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar instituirea unui mecanism de evidenţă cadastrală. În acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat Regulamentul privind organizarea socialistă a evidenţei funciare şi trecerea la agricultura socialistă. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite în Instrucţiunea privind evidenţa pământului pentru necesităţile funciar-socialiste, aprobată de Comitetul comisarilor poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobată şi instrucţiunea privind formele şi modalitatea înregistrării folosinţelor funciare [194, p.77]. Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale cărui funcţii s-au dovedit a fi diferite de funcţiile cadastrelor actuale. 35

Funcţia de bază a cadastrului imobiliar precedat actualului consta în evidenţa terenurilor, determinarea bonităţii, determinarea eficienţei lor economice. În anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaţiei unionale şi ale republicilor unionale, iar în 1961, Sovietul Suprem al URSS a adoptat Bazele legislaţiei civile a URSS şi codurile civile ale republicilor unionale – bazele legislaţiei civile. Regimul juridic al pământului era reglementat într-un mod corespunzător sistemului politic statuat, adică cadastrul îşi menţinea cele două funcţii nominalizate: tehnică şi economică. Funcţia juridică însă nu avea importanţă, fiindcă proprietatea privată nu era recunoscută, iar piaţa imobiliară lipsea cu desăvârşire. În literatura juridică de specialitate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice este definit sistem de acţiuni întreprinse de stat, exprimate în cercetarea regimului juridic al pământului prin înregistrarea folosirii pământului, evidenţa cantităţii şi calităţii, bonităţii solului, prin determinarea regimului economic al valorii pământului în vederea organizării folosirii lui raţionale. Codul funciar al RSSM, publicat în Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM, 1970, nr.12, art.242, în vigoare din 1 iulie 1971, a fost „croit” conform prevederilor Bazelor legislaţiei civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevăzută în capitolul VIII, art.149-151. Bazele legislaţiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS, la 31 mai 1991, conţinea şi reglementări ale bunurilor imobile. Deşi reglementările se limitau la diferenţierea clasei bunurilor imobile de cele mobile, fără a stabili şi regimul juridic specific al imobilelor, totuşi, a fost o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice în sensul evitării disensiunilor cu conţinut imobiliar. Prin urmare, până la adoptarea Legii nr.1543/1998, cadastrul avea două funcţii: 1) funcţie tehnică; 2) funcţie economică. 36

După declararea suveranităţii la 23 iunie 1990 şi a independenţei la 27 august 1991, legislaţia civilă a fost modificată esenţial, inclusiv în domeniul drepturilor imobiliare, al căror regim juridic este reglementat de un şir de acte normative menite să facă „ordine în avuţia ţării”. Cu alte cuvinte, a demarat procesul invers exproprierii – „împroprietărirea ţăranilor”, proces lansat sub genericul „Programul Naţional «Pământ»”. Împroprietărirea a fost aprobată prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], în continuare, H.G. nr.1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinală a situaţiei economice din agricultură şi industria prelucrătoare, susţinerea întreprinderii agricole, alte acţiuni ce vor contribui la crearea cadastrului naţional. 1.2.3. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Practica mondială cunoaşte următoarele sisteme autonome de înregistrare: anglo-saxonă – ce constă în înregistrarea publică a convenţiilor, şi continentală – constă în înscrierea, în registrul public, a drepturilor imobiliare. Ţara noastră a preluat ambele forme ale publicităţii imobiliare. Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clasă de bunuri cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ţară, a unui mecanism de evidenţă atât a bunurilor imobile, cât şi a titularilor de drepturi. Potrivit Centrului de Investigaţii Strategice şi Reforme [CISR], stratagema de înregistrare totală a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibilă cu susţinerea Băncii Mondiale [116]: creditul nr.3061-MD în sumă de 23,0 mln dolari SUA, inclusiv: creditul Asociaţiei Internaţionale pentru Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuţia Guvernului Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donaţii de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveţiei, Suediei, Norvegiei, Agenţiei SUA pentru Dezvoltarea Internaţională [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibilă prin elaborarea unui cadru legal – Legea nr.1543/1998, alte acte normative – prin 37

care s-a pus temelia creării unui suprasistem organic de evidenţă cadastral-juridică, exprimată în înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format din sistemul de evidenţă cadastrală şi sistemul de evidenţă juridică a drepturilor imobiliare, bazate pe registrul funciar, aflându-se într-o relaţie interactivă: fără o bază cadastrală cu măsurări precise nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fără prevederi legale care să stea la temelia registrului funciar nu poate exista o bază juridică pentru respectarea elementelor de localizare geometrică şi de estimare calitativă ale cadastrului general. Prin comparaţie, în timp ce la sistemul cadastral se pune accentul pe raportul „obiectdrept” pentru a răspunde la întrebarea „unde” şi „cât de mult”, la sistemul de publicitate imobiliară accentul se pune pe interogaţia „cine?” şi „cum?”. Astfel, pornind de la „obiect”, respectiv, de la înregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit denumirea de publicitate imobiliară reală. Aşadar, ideea este aceea de a crea un sistem cadastral multifuncţional, omiţându-se ineficienţa sistemelor fragmentare sau restrânse, dar aplicabile în ţările ce duc lipsă de finanţe. Or, după cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabilă implementarea sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la ţările sărace, în curs de dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliară pentru aceste ţări este o abstracţie, o iluzie, ele fiind în imposibilitatea de a avea cel puţin o evidenţă imobiliar-juridică elementară [240, p.1]. Implementarea unui sistem cadastral progresist, după părerea savantului suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem simplu, ulterior, dezvoltat într-un tempou adecvat situaţiei economico-politice din ţară. În acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, deşi simplu din punct de vedere tehnic [adică ieftin], va fi executat ţinându-se cont de eventuala modernizare. Raţionamentul constă în principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel mai adecvat din simplul motiv că drepturile imobiliare se constituie 38

numai prin înregistrarea bunului/dreptului în registrul bunurilor imobile şi, totodată, se poate obţine informaţie veridică privind imobilele funciare etc. în scopul garantării drepturilor imobiliare, monitorizării, statisticii, impozitării. În acest sens, dacă nu ne permitem obţinerea/înregistrarea [cauze financiare] tuturor informaţiilor, entitatea de bază pentru crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de parcelare/formare/înregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului. Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] constă în efectuarea lucrărilor cadastrale de delimitare a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale, de stabilire şi marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de identificare a bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile, de măsurări cadastrale, înregistrare a bunurilor şi înscriere a drepturilor etc. La constituirea cadastrului imobiliar, ţările avansate au ţinut cont ca delimitarea teritorială să fie:  în ordine cadastral-ierarhică, adică de la microraion la cartier, sector;  flexibilă, adică la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile să fie conformă unei logici simple, evitându-se orice dubii, neclarităţi etc.  uniformă, adică cu un singur înţeles, pentru a nu confunda terenurile;  multifuncţională, să fie folosită de sine stătător, precum şi corelată cu alte sisteme. Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate reală. Or, bunurile imobile date în locaţiune sau drepturile imobiliare temporare implică complicarea formării bunurilor imobile. Pentru a depăşi inconvenientele menţionate, indiferent de scopul creării cadastrului [tehnico-informaţional, juridic, fiscal], planul cadastral este împărţit prin structurarea elementului-teren ca bază pentru o posibilă dezvoltare a infrastructurii. Informaţia ce ţine de bunul 39

imobil – modul de folosinţă, suprafaţa [ha, m2, tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul, grevările, informaţia privind amplasamentele [clădirile etc.], preţul – poate fi inclusă din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncţional. Înregistrarea bunurilor imobile este în dependenţă de multitudinea terenurilor. O modalitate simplă de înregistrare, după părerea noastră, ar fi înregistrarea pe grupe: înregistrarea bunurilor imobile din sate: gospodăriile ţărăneşti [de fermier], cooperativele de producţie şi comerţ, proprietatea familială, adică bunurile imobile, tradiţional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de înregistrare ulterioară. Crearea cadastrului se află în dependenţă de componenţa lucrărilor cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art.14]. Etapa cea mai complicată în crearea cadastrului este identificarea, stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului şi elaborarea bazei cartografice prin metoda fotogrammetrică. Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificată prin folosirea hărţilor deja existente, după caz, în măsura în care se poate obţine o informaţie utilă şi veridică, a metodei fotogrammetrice. Pentru maximă eficienţă, aceste metode pot fi compilate, combinaţie aplicată în unele ţări europene [168, p.56]. În concluzie, susţinem că:  înscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecţie a convenţiilor imobiliare;  înscrierea de stat a drepturilor este o dovadă incontestabilă a constituirii, transferului, modificării şi stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului;  înscrierea de stat a drepturilor reale se prezumă a fi legală până la proba contrarie;  birourile notariale examinează şi sunt responsabile de conţinutul legal al convenţiei cu bunurile imobile; 40

 registratorul este responsabil de existenţa actelor juridice [ce au servit temei pentru înscrierea dreptului imobiliar] doveditoare şi corespunzătoare rigorilor legii [autentificate la notar sau secretarul primăriei etc.];  bunul imobil se înregistrează;  dreptul imobiliar se înscrie;  contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de înscriere a drepturilor reale, nu se înregistrează, pe el se aplică parafa „înregistrat” avându-se în vedere bunul imobil şi dreptul real înscris.

1.3. Publicitatea imobiliară 1.3.1. Esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare. Actualmente, când, alături de celelalte drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliară este pus la baza statului democrat prin prevederi constituţionale, crearea cadastrului funciar în repertoar european este una dintre exigenţele stabilite de instituţiile mondiale, privind corelarea legislaţiei naţionale cu rigorile acestora, şi una dintre sarcinile conducerii ţării. În Republica Moldova, dreptul de proprietate atât al persoanelor fizice, cât şi al persoanelor juridice este garantat prin Constituţie [art.46 (1)]. În condiţiile statului de drept şi în concordanţă cu prevederile constituţionale pentru securizarea tranzacţiilor imobiliare, constituirea drepturilor imobiliare, începând cu anul 1998, se creează cadastrul general, altfel spus, se instituie, în baza evidenţei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliară, reglementat prin Legea nr.1543/1998 şi alte acte normative. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism de evidenţă a bunurilor imobile şi, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura proprietatea. 41

În acest scop, majoritatea ţărilor post-sovietice au creat sau creează sisteme de evidenţă şi publicitate imobiliară. Interesul statului privind înregistrarea bunurilor/drepturilor vizează mai multe aspecte: dezvoltarea pieţei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale; atragerea investitorilor străini; determinarea şi extinderea bazei de impunere fiscală; intervenirea promptă în situaţii accidentale în conductele de gaze, apă etc. Astfel, statul, înregistrând bunurile imobile şi drepturile asupra lor în Registrul bunurilor imobile, are la dispoziţie acel instrument în exercitarea împuternicirilor privind administrarea resurselor funciare, protejarea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile. Legea României nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare [89] defineşte, în art.1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar. Decretul-lege nr.115/1938 dispunea în acest sens: Cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde indicarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile anume prevăzute de lege [art.1]. Denumirea Legii Federaţiei Ruse nr.122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind înregistrarea de stat a drepturilor şi a tranzacţiilor imobiliare determină şi esenţa acesteia. Scopul legii menţionate este înregistrarea drepturilor şi tranzacţiilor imobiliare. Nu este însă definit cadastrul însuşi, dar, din cuprinsul Legii, deducem că în Registrul imobiliar de stat [art. nr.12 alin. (3)] se înregistrează imobilul identificat, atribuindu-i-se un număr cadastral unic, drepturile asupra lui şi tranzacţiile imobiliare. 42

Cadastrul general, în curs de elaborare în Moldova, este structurat în unităţi cadastrale [raioane, zone, masive, sectoare], a căror indicare pe harta de bază a teritoriului presupune etape de lucrări, ale căror volume şi a căror complexitate se stabilesc în funcţie de: 1) vechimea şi calitatea planurilor topografice existente în zonă, starea marcajelor din teren ale punctelor din reţeaua geodezică; 2) vechimea şi calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de evidenţă a imobilelor [parcelă cu sau fără construcţii-evidenţa funciară, evidenţa imobiliaredilitară etc.]; 3) mărimea suprafeţei totale şi situarea unităţii administrativ-teritoriale [şes, deal etc.], numărul şi suprafaţa localităţilor unităţii cadastrale etc. [Instrucţiunea cu privire la ordinea formării şi evidenţei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobată prin Ordinul nr.190 din 29.12.1998 al Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru [83], [în continuare, Instrucţiunea nr. 190/1998]. Crearea cadastrului general ar fi imposibilă fără concursul unor domenii şi activităţi de bază în toate etapele de lucru ale cadastrului general cu date şi informaţii utile, cum ar fi: 1) geodezia, care asigură datele privitoare la reţelele de sprijin pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasări etc.; 2) fotogrammetria şi topografia, care asigură planurile topografice noi, actualizarea planurilor cadastrale mai vechi; 3) cartografia, care asigură cartoeditarea şi cartoreproducerea planurilor şi a hărţilor cadastrale după terminarea lucrărilor de introducere a cadastrului general [204, p.57]. La crearea cadastrului, îşi dau concursul domenii cu activităţi de colaborare şi completare [facultative], a căror contribuţie constă în soluţionarea anumitor părţi ale cadastrului general, şi anume: 43

1) dreptul [legislaţia de drept funciar etc.] asigură soluţionarea problemelor juridice ale cadastrului general, printre care organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de publicitate imobiliară; 2) pedologia asigură soluţionarea părţii economice a cadastrului funciar general – bonitarea terenurilor agricole în scopul stabilirii obiective a obligaţiilor fiscale; 3) informatica asigură soluţionarea uneia dintre problemele specifice cadastrului privind înlesnirea efectuării volumelor mari de calcule în procesul de prelucrare a datelor primare de măsurări, dar şi la întocmirea automată a registrelor şi a planurilor cadastrale [160, p.50]. Potrivit Instrucţiunii nr. 190/1998, sistemul identificării bunului imobil se bazează pe un principiu unic, la a cărui bază este pus numărul terenului. Astfel, în calitate de elemente obligatorii ale numărului cadastral avem: 1) numărul raionului cadastral; 2) numărul zonei cadastrale, numărul masivului cadastral, numărul terenului, numărul construcţiei amplasate pe teren; 3) numărul încăperii izolate a construcţiei. Instituţia publicităţii imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigură accesul liber la informaţie al participanţilor la circuitul civil, iar, pe de altă parte, securitatea circuitului civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imobile, şi, totodată, ca instituţie ce confirmă constituirea drepturilor imobiliare înscrise în registrul imobiliar. Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare şi a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc. [132, p.212]. În acest mod, se asigură securitatea juridică statică, vizând existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, şi cea

44

dinamică, vizând circulaţia acestor drepturi, de la constituire până la stingerea lor. Opiniile expuse reprezintă raţiunea de a fi a instituţiei publicităţii imobiliare pentru cei interesaţi să constituie, să conserve sau să invoce drepturi de natura celor supuse publicităţii. Codul Civil, în art.496, prevede: În Registrul bunurilor imobile sunt descrise imobilele şi sunt înscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri şi orice persoană interesată poate lua cunoştinţă de registrul bunurilor imobile. În literatura juridică de specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliară este definită ca mijloc de informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de garantare a acestora, mijloc de dublă protecţie legală, de ocrotire juridică a drepturilor patrimoniale şi de încredere în operaţiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite într-un înţeles general, acela de securitate juridică. În lumina reglementărilor din Codul Civil, publicitatea este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum şi instrumentul de garantare a acestora, de protecţie juridică şi încredere în operaţiunile juridice, ambele susceptibile a fi folosite în înţeles general de securitate juridică. Din conţinutul Legii nr.1543/1998 deducem o altă definiţie a publicităţii imobiliare: publicitatea imobiliară este mijlocul legal de recunoaştere publică a drepturilor imobiliare, de informare, precum şi instrument de garantare şi protecţie juridică. Definiţiile diferă după cum diferă şi reglementarea publicităţii imobiliare de actele normative indicate şi propunem art.4 al Legii 1543/1998 să fie expus în concordanţă cu art.321 alin (2) din Codul Civil, ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale înregistrării sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate 45

asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)], în timp ce Codul Civil dispune: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege [art.321, alin (2)]. Pentru a evita confuziile şi a respecta ideea legiuitorului [efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor] vom expune art.321, alin (2) din Codul Civil în următoarea redacţie: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, între părţi, se dobândeşte la data semnării actului juridic, iar în privinţa terţilor se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dacă admitem constituirea dreptului atât între părţi, cât şi pentru terţele persoane, în momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile nu este clar cum înregistrăm aceste drepturi, dacă ele nu există? Deci drepturile apar între părţi în temeiul actului juridic şi sunt recunoscute public prin înscriere în Registrul bunurilor imobile din care moment devin opozabile terţilor. Suntem de părerea că legiuitorul a confundat constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea publică a drepturilor imobiliare prin înscriere în Registrul bunurilor imobile. Soluţia propusă are însemnătate şi în aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerăm incorect posedarea bunului imobil de către cumpărător, riscul până la înscrierea dreptului fiind pus în seama vânzătorului, or drepturile imobiliare, potrivit Codului Civil, se constituie în momentul înscrierii acestora în Registrul bunurilor imobile. Mai apar şi alte întrebări. Când predăm bunul imobil, la momentul semnării de către părţi a actului juridic sau după înscrierea dreptului? Când se plăteşte pentru imobilul achiziţionat? Dacă dreptul imobiliar se constituie la data înscrierii dreptului, atunci imobilul se predă la această dată, concomitent cu efectuarea înscrierii. Dar cine va ceda imobilul neprimind plata sau cine va plăti neprimind imobilul? Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a existenţei drepturilor reale 46

imobiliare şi oferă date certe privind situaţia juridică a imobilelor, răspunzând nevoii de certitudine şi corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor în cazul constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare, evitându-se înstrăinările succesive sau cele efectuate cu necunoaşterea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum şi a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate. Avantajele sistemului de publicitate reală au servit drept temei la introducerea, în ţara noastră, a sistemului de publicitate imobiliară ţinut pe imobile şi nu pe persoane. Implementarea sistemului real de publicitate imobiliară este axat pe Legea nr.1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaţiunile ce incumbă instituirea sistemului de publicitate imobiliară şi organele responsabile de executarea obiectivelor preconizate. Obiectivele principale ale publicităţii imobiliare sunt: 1) apărarea drepturilor imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice; 2) conferirea transferurilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducându-se la cunoştinţa tuturor regimul juridic al bunurilor imobile aflate în circuitul civil; 3) asigurarea credibilităţii creditului garantând înscrierea ipotecii, rangul dreptului înscris în registrul imobiliar; 4) posibilitatea exercitării, de către organele statului, a controlului necesar privind determinarea regimului juridic al imobilului; 5) informarea publicului cu privire la imobilele înregistrate şi drepturile instituite asupra lor. În contextul temei abordate, sistemul de publicitate reală defineşte proprietatea, este utilizat în scopul constituirii, garantării, securităţii şi respectării principiilor juridice, atât pentru 47

cetăţenii ţării noastre, cât şi pentru cetăţenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliară se creează mecanismul de evidenţă a bunurilor imobile prin înscrierea, în Registrul bunurilor imobile, a imobilelor, proprietarilor şi drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent cu logistica modernă, circumstanţă vectorată de schimbări de paradigmă, în sensul luării în considerare a caracterului limitat al pământului şi resurselor sale, ceea ce a condus, în timp istoric, la formularea unor obiective complexe, corespunzătoare exigenţelor [standardelor] mereu crescânde, susţinute de legi şi regulamente, metode şi mijloace, potrivit etapei de dezvoltare a ţărilor. Publicitatea imobiliară va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliară, va facilita transferul sigur de terenuri în proprietate şi va sprijini funcţionarea unui sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanţie. 1.3.2. Principiile publicităţii imobiliare. Dicţionarul universal [141, p.278; 229, p.707] al limbii române explică noţiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor şi noţiunilor de bază ale unei ştiinţe. Doctrinar, principii ar însemna un fundament al sistemului de drept, precum şi o modalitate de coordonare a normelor juridice în cadrul sistemului în jurul unei idei călăuzitoare [124, p.186], sau, după cum afirmă savantul jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conducătoare ale conţinutului tuturor normelor juridice. Foarte reuşit apreciază rolul principiilor şi savantul jurist Ion Dogaru [143, p.128], care susţine: Principiile fundamentale sunt acelea puteri diriguitoare care se degajă, ca urmare a raportului dintre legea fundamentală şi celelalte legi, în principal, în Constituţie şi care se găsesc şi ar trebui să se găsească în întregul sistem de drept. Deducem că publicitatea imobiliară trebuie să fie călăuzită de reguli mobilizatoare şi împăciuitoare de care avem nevoie ori 48

de câte ori întâlnim lacune în actele normative şi chiar, în mod obişnuit, la aplicarea legii. Problema principiilor publicităţii imobiliare a suscitat, în literatura juridică [126, p.17-18; 127, p.114; 222, p.293; 214, p.137; 172, p.72 şi urm.] diferite opinii şi formulări, privind atât conţinutul, cât şi numărul acestor principii. Totuşi, o serie de principii persistă în opinia majorităţii autorilor. În cazul publicităţii imobiliare, acţiunile participanţilor la circuitul civil sunt diriguite de principii atât generale, cât şi speciale, care rezultă din actele normative ce reglementează raporturile sociale. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile. Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii conform legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Dreptul real presupune o dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a interzice oricui să aducă atingere acestui drept. Esenţa principiului rezidă în faptul că actele juridice încheiate cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă devin opozabile terţilor din momentul înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Deci, înscrierea drepturilor în registrul bunurilor imobile este o continuitate a executării obligaţiilor contractuale sau de altă natură, după caz. Altfel spus, confirmarea şi publicitatea voinţei exprimate devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituită, practica judiciară a recunoscut că lipsa înscrierii nu poate fi invocată de contractanţi, părţile fiind obligate a-şi respecta obligaţiile asumate. Conform unei opinii expuse în literatura de specialitate [126, p.25-28], înscrierea în registrul bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilităţii faţă de terţi. Nu suntem de acord şi menţionăm că, până la înscrierea drepturilor imobiliare, părţile unui act juridic translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului Civil, dar pentru constituirea dreptului 49

legiuitorul a stabilit obligativitatea înscrierii drepturilor imobiliare în Registrul bunurilor imobile [art.499]. Alţi autori [242, p.126; 133, p.213] susţin că publicitatea prin transcriere sau prin intabulare este o reîntoarcere la formalism, funcţia publicităţii imobiliare fiind opozabilitatea faţă de terţi. În acest sistem de publicitate imobiliară [sistemul real], drepturile se constituie numai după înscrierea în Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă între părţi [3, art.499 alin. (1)] În acest sens, sistemul formalist al intabulărilor este un sistem opus publicităţii prin transcriere nominală a mutanţilor [publicitatea personală]. Efectul translativ în cazul publicităţii personale în materie contractuală este limitat inter partes [între părţi]. Codul Civil, în art.290, prevede că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia şi încetarea lor sunt supuse înregistrărilor de stat [alin.(1)]. Înregistrarea de stat a bunurilor şi a drepturilor asupra lor este publică. Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze oricărei persoane informaţii despre toate drepturile şi grevările înscrise asupra oricărui imobil [alin. (2)]. Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze, la cererea persoanei al cărei drept este înscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dacă a fost aplicată ştampila pe documentul prezentat spre înregistrare [alin. (3)]. Acelaşi cod stabileşte: Dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul predării bunului dacă legea sau contractul nu prevede altfel [3, art.321 alin.(1)] şi, imediat, legiuitorul concretizează: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dar oare legea prin ea însăşi conferă cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fără stăpân sunt ale statului sau bunurile fără succesor [succesiune vacantă] trec în proprietatea 50

statului în temeiul dreptului de moştenire asupra unui patrimoniu vacant, dacă nu există nici succesori testamentari, nici legali sau dacă nici unul dintre succesori nu a acceptat succesiunea, sau dacă toţi succesorii sunt privaţi de dreptul la succesiune. În acest caz, statul mai întâi trebuie să declare averea fără stăpân şi numai apoi să şi-o atribuie. În concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoaşte [confirmă] drepturile nu şi învesteşte pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art.321, Codul Civil stabileşte obligativitatea înregistrării dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii. Principiul publicităţii integrale statuează înscrierea în Registrul bunurilor imobile [anexa nr. 4] a tuturor operaţiunilor juridico-imobiliare potrivit cărora se transmit, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevărat registru de stare civilă al imobilelor, cuprinzând situaţia lor juridică completă şi reală [135, p.25-28], iar principiul respectiv proclamând sistemul de publicitate imobiliară reală, unitatea acestuia, obligativitatea identificării şi înregistrării imobilelor în registrul bunurilor imobile, indiferent de proprietar, pe întreg teritoriul ţării. Prin prisma Legii nr.1543/1998, constatăm că publicitatea imobiliară incumbă evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice şi juridice din aceeaşi localitate, ca unitate administrativ-teritorială – sat, oraş, municipiu, raion – în registrul bunurilor imobile fiind înscrise toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobândire a drepturilor de proprietate, precum şi drepturile personale, alte operaţiuni legate de imobile. Principiul legalităţii presupune că toate înscrierile făcute în registrul bunurilor imobile sunt prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a verifica 51

legalitatea titlului în al cărui temei se solicită înscrierea [2, art.28 alin (3)]. În cazul când documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenţelor prevăzute în art.29 din această lege, cererea este respinsă şi este restituită solicitantului împreună cu documentele anexate la cerere, indicându-se motivul respingerii. Respingerea cererii poate fi atacată la Agenţie, iar decizia Agenţiei, în instanţă de judecată [art.32]. Respectarea acestui principiu este asigurată de registrator şi oficiile cadastrale. Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data înregistrării. Potrivit doctrinei [133, p.164], principiul legalităţii comportă două aspecte: 1) legalitatea formală – registratorul e în drept să înscrie numai actele şi faptele prevăzute de lege; 2) legalitatea materială – cercetarea minuţioasă a corespunderii documentului, în al cărui temei se cere înscrierea, condiţiile legale. Principiul relativităţii prezumă că înscrierea unui drept în Registrul bunurilor imobile se poate face numai împotriva acelui care, la înregistrarea cererii, era înscris sau urma să fie înscris ca titular al acelui drept, cel înscris în registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular. Principiul specialităţii statuează obligaţia de a se arăta, prin înscrieri, în Registrul bunurilor imobile, persoana în a cărei favoare se face înscrierea, dreptul pe care îl dobândeşte, îl modifică sau îl stinge, precum şi bunul imobil asupra căruia dobândeşte acest drept. Principiul neutralităţii [disponibilităţii] atestă faptul că înscrierea în registrul bunurilor imobile se face la cererea persoanei îndreptăţite şi nu din oficiu. Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor reale imobiliare determină producerea de efecte ale acestei înscrieri din momentul înregistrării cererii de înscriere a unui act. Înscrierea acesteia în

52

registrul bunurilor imobile determină şi rangul dreptului înscris [194, p.144-146]. Principiul oficialităţii consfinţeşte rolul registratorului, care, potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32, este în drept şi obligat să verifice din oficiu cererea de înscriere, veridicitatea documentelor în baza cărora se solicită înscrierea. Registratorul este în drept să respingă cererea şi documentele neconforme rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau în controversă cu datele înscrise deja în registrul bunurilor imobile. Principiul priorităţii se află într-o strânsă corelaţie cu principiul opozabilităţii, or, potrivit Codul Civil, art. 499 alin. (1), înscrierile în Registrul bunurilor imobile devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererilor. Ordinii înregistrării cererii îi va corespunde rangul înscrierii dreptului, determinat de data şi de ora înregistrării cererii. Deducem: efectele şi rangul tabular al înscrierii se produc şi, respectiv, se instituie retroactiv de la data şi ora înregistrării cererii de înscriere a dreptului. Principiul forţei probante a înscrierii în registrul bunurilor imobile constă în faptul că înscrierea în registrul bunurilor imobile se consideră a fi exactă şi că nici un drept real nu poate exista şi, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimănui, dacă nu este înscris în registrul bunurilor imobile [3, art. 499]. Prin urmare, înscrierile se consideră exacte în folosul acelei persoane care a dobândit prin act juridic un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost constatată vreo acţiune prin care se contestă veridicitatea sau se invocă inexactitatea. Principiul instituie două prezumţii legale relative: 1) dreptul înscris în registrul bunurilor imobile se prezumă a exista în favoarea persoanei [până la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este considerat inexistent. 1.3.3. Scopul şi funcţiile publicităţii imobiliare. Conform Legii nr.1543/1998, art.3, cadastrul general al Republicii Moldova se creează în mai multe scopuri, inclusiv al furnizării informaţiei 53

privind imobilele din ţară, valoarea lor estimativă şi drepturile asupra lor. Altfel spus, scopul creării cadastrului bunurilor imobile este obţinerea, în orice moment, a datelor privind:  identificarea, descrierea, estimarea şi reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunurilor din ţară şi înregistrarea drepturilor asupra lor;  crearea unui instrument de exercitare a împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile;  crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile;  crearea unui sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale. Funcţiile publicităţii imobiliare. Potrivit legislaţiei, cadastrul general al bunurilor imobile are următoarele funcţii: I. Funcţie tehnică, ce constă în determinarea, prin măsurări, a poziţiei, suprafeţei şi configuraţiei terenurilor şi construcţiilor, în clasificarea acestora după criteriul destinaţiei, categoriei de folosinţă şi al proprietarilor. Conform literaturii de specialitate [225, p.31-45], de funcţia tehnică ţine: stabilirea şi marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat, comună, oraş etc.; identificarea şi marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor în funcţie de categoria de folosinţă şi de posesorii lor; efectuarea măsurărilor pe teren şi prelucrarea datelor cadastrale; întocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastrală a sectoarelor cadastrale şi a bunurilor imobile de pe cuprinsul unui teritoriu administrativ; calculul suprafeţelor pe parcele, bunuri imobile, sectoare cadastrale şi pe întreg teritoriul administrativ comunal, orăşenesc sau municipal; întocmirea registrelor cadastrale şi a situaţiilor de 54

sinteză; întreţinerea cadastrului. Funcţia tehnică asigură realizarea funcţiei economice. II. Funcţia economică, ce constă în ţinerea evidenţei imobilelor potrivit destinaţiei, categoriilor de folosinţă şi elementelor necesare determinării valorii economice. III. Funcţia juridică, ce constă în operaţiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de înscriere a acestora în Registrul bunurilor imobile, în vederea asigurării publicităţii imobiliare, în baza drepturilor şi actelor juridice pe care le deţin, în identificarea proprietarilor în baza actelor de proprietate şi în realizarea publicităţii imobiliare [142, p.221]. Funcţia juridică, exprimată prin înscrierea şi evidenţa drepturilor, precum şi prin publicitatea imobiliară, este constitutivă de drepturi imobiliare. Atât viabilitatea cadastrului, cât şi publicitatea imobiliară se asigură prin Registrul bunurilor imobile. În aspect de funcţie juridică, suntem de părerea că registratorul verifică respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale cărora sunt bunurile imobil, cum ar fi: autentificarea notarială a actului juridic, aplicarea ştampilei, a semnăturilor, dacă organul administrativ ce a eliberat un act juridic creator sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuţiile în cauză etc., cerinţele ce ţin de validitatea actului juridic [discernământ, excluderea viciilor de consimţământ etc.] sunt prerogativa notarului. Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariţie şi până la mijlocul secolului trecut, consta în furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguranţă proprietăţii şi circulaţiei capitalului util unei bune cultivări a pământului, a impus cadastrului noi sarcini. Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economică. Această valoare creşte în măsura în care cresc solicitările de terenuri pentru hrană, locuinţe şi căi de comunicaţie în condiţiile unei oferte limitate. [204, p.45]. Pentru ca să aibă o existenţă legală şi, prin urmare, să fie apărat de lege, bunul imobil 55

trebuie înregistrat într-un registru public. Înregistrarea este precedată de un şir de lucrări cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a terenurilor, delimitarea lor prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; 3) identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; 4) măsurările pe teren pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5) formarea bunurilor imobile [2, art.14]. Cadastrul are menirea să furnizeze date reale privind:  determinarea întinderii, configuraţiei şi poziţiei corpurilor de proprietate, a destinaţiei şi folosinţei lor;  identificarea proprietarilor de bunuri imobile şi înscrierea lor în registrul bunurilor imobile, [2, art.22].  stabilirea categoriei de terenuri după însuşirile calitative;  inventarierea suprafeţelor mecanizabile şi nemecanizabile, a pantelor;  bonitarea solurilor după gradul de fertilitate în funcţie de categoriile de folosinţă agricole;  inventarierea terenurilor degradate care necesită lucrări de îmbunătăţire funciară, a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate şi ameliorate [206, p.14];. Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, deoarece exprimă o realitate obiectivă, independentă de voinţa omului, indiferent de funcţia socială sau tehnică a acestuia; unicitatea, datorită faptului că se execută după norme şi instrucţiuni unice; valoarea istorică, deoarece reflectă legile societăţii [formele de proprietate caracteristice unei orânduiri]; dinamismul, fiindcă reflectă realitatea naturală în continuă schimbare [impune necesitatea unei continue reînnoiri]. Lipsa unui cadru normativ adecvat modificărilor din societate şi aplicarea necorespunzătoare au avut multiple repercusiuni 56

negative: fraudarea tranzacţiilor imobiliare; degradarea continuă a solului prin exploatare incorectă; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritară a lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, distrugerea în masă a amenajărilor antierozionale, perdelelor forestiere, sistemelor de irigare etc., ceea ce, la rândul lor, au provocat o avalanşă de litigii imobiliare. Prin urmare, cadastrul, în varianta actuală, înlătură aceste aspecte neplăcute, el fiind mai complex, corelat creşterii nevoilor tehnice, economice şi juridice de inventariere a terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile, cărora li s-au adăugat cerinţe şi necesităţi legate de crearea cadastrului general al bunurilor imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au căzut în desuetudine odată cu adoptarea Legii nr.1543/1998, prin care sau stabilit atribuţiile statului privind crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de regimul juridic al bunurilor imobile, adică s-a creat mecanismul de instituire a ordinii în avuţia naţională. Înregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice, care constau în faptul că din momentul înscrierii dreptul este opozabil terţilor. Suntem de părerea că constituirea dreptului este legată de două momente [caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal şi real]:  dreptul se constituie din momentul semnării de către părţi a actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi [principiul consensualităţii], efectele având însemnătate numai pentru părţile actului juridic – în acest temei, părţile execută obligaţiile contractuale, cer, în caz de tergiversare de către una dintre părţi, înregistrarea convenţiei etc.;  dreptul se constituie din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile şi produce efecte atât pentru părţi, cât şi pentru terţi [principiul relativităţii actului juridic].

57

Înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este un act de recunoaştere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevării, stingerii drepturilor reale imobiliare prin aceasta se evidenţiază caracterul public al înregistrării de stat. Înscrierea dreptului în Registrul bunurilor imobile este unica dovadă a existenţei drepturilor reale. Dreptul înscris se consideră legal şi poate fi contestat numai pe cale judecătorească. În aspectul publicităţii imobiliare vom avea dexteritatea deosebirii: înscrierii dreptului de înregistrarea convenţiei, care au sensuri diferite. Astfel, potrivit Legii 1543/1998, art.26, registratorul înscrie dreptul imobiliar, în Registrul bunurilor imobile, în temeiul actelor doveditoare. Dovadă a înscrierii este parafa aplicată pe actul doveditor. Convenţia nu este transcrisă în Registrul bunurilor imobile. În Registrul bunurilor imobile se indică la rubrica Temeiul înscrierii dreptului – [de exemplu] contractul de vânzare-cumpărare, numărul, data etc.

58

59

CAPITOLUL II REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE ÎN SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ 2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile Noţiunea de Registru al bunurilor imobile apare în literatura de specialitate ca registru oficial şi public, în care sunt descrise imobilele şi indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai în cazurile expres prevăzute de lege [204, p. 296]. Registrul bunurilor imobile are mai multe funcţii: 1) de inventar – ţine evidenţa bunurilor; 2) socială – titularul dreptului este în siguranţa legii; 3) economică – titularul îşi poate exploata eficient bunul, inclusiv ipoteca; 2.1.1. Generalităţi. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], în continuare, Legea nr.1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public, a cărui instituire a fost prevăzută de legiuitor şi care conţine informaţie din domeniile de activitate ale autorităţilor publice, fiind ţinut de organele acestora sau de o persoană terţă împuternicită. În conformitate cu Legea nr. 543/1998, art.22, Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului bunurilor imobile. Codul Civil nu defineşte registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu art.22 din Legea nominalizată, deducem că Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului general, în care se sistematizează datele cadastrale pentru evidenţierea distinctă a situaţiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor şi a drepturilor imobiliare. Evidenţa cadastral-juridică se ţine la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale [sat, (comună), oraş, (municipiu)], 60

alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului. Semnificaţia de registru în sistem de publicitate imobiliară este de sorginte pur tehnică, deoarece se are în vedere faptul material, adică dosarele întocmite la fiecare bun imobil, puse în ordine numerică, păstrate pentru fiecare localitate, în modul stabilit. Registrul bunurilor imobile [în continuare, Registrul] se completează cu următoarele documente: condica de înregistrare a cererilor; planul cadastral şi/sau geometric [anexa nr.5]; dosarul cadastral [anexa nr.7]; condica de intrare –ieşire [Instrucţiunea nr.487/2005]. Registrul se ţine într-un singur exemplar, de către oficiile cadastrale teritoriale în a căror circumscripţie se află imobilele. Datele conţinute în Registru pot fi redate manual şi/sau sub formă de înregistrări pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor [sistem digital de acumulare a datelor]. Datele şi informaţiile [tehnice, economice şi juridice] din evidenţa cadastral-juridică reprezintă bunuri proprietate publică şi sunt accesibile, cu unele restricţii, persoanelor fizice şi persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de drepturi, cărora li se eliberează, contra cost, extrase din documentele din arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor interesate sau experţilor tehnico-juridici, care vor putea consulta planurile şi hărţile cadastrale, registrele deţinătorilor de teren, registrul construcţiilor şi dosarele în prezenţa arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanţelor de judecată, care sunt în drept să ceară dosarele cu înscrierile atacate, dar numai pentru a le studia în prezenţa persoanei responsabile a OCT. În caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor. Sunt stabilite restricţii în privinţa datelor ce fac obiectul securităţii naţionale. De asemenea, se interzice scoaterea originalului Registrului şi a planurilor cadastrale din incinta OCT.

61

Subiecte ale înregistrării sunt proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturi patrimoniale: cetăţeni ai Republicii Moldova, cetăţeni străini, apatrizi, persoane juridice din ţară şi din străinătate, organizaţii internaţionale, Republica Moldova, unităţile ei administrativ-teritoriale, state străine. Obiecte ale înregistrării cadastrale sunt: I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construcţiile capitale; 3) apartamentele şi alte încăperi izolate; 4) alte bunuri imobile. II. Drepturile de proprietate imobiliară: 1) proprietatea privată a persoanelor fizice şi a persoanelor juridice; 2) proprietatea publică şi privată a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale [în registre de publicitate specială] etc. III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economică; 2) dreptul de administrare economică; 3) dreptul de folosinţă [drept de folosinţă pe termen nelimitat, dreptul de arendă pe un termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaţie; 5) ipoteca; 6) servituţile; 7) superficia; 8) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 9) alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare etc. Organizarea evidenţei cadastral-juridice. În funcţie de caracterul înregistrării, avem: 1) Înregistrare cu caracter definitiv, al cărei obiect îl constituie actele şi faptele juridice privind terenurile şi construcţiile situate pe un anumit teritoriu administrativ. Literatura de specialitate, similar Codului Civil, desemnează înscrierea cu caracter definitiv prin termenul intabulare. Drepturile tabulare sunt raporturile de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscriere în registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare sunt drepturi absolute, adică opozabile tuturor. Ele îi îndreptăţesc pe titularii lor să exercite şi să obţină, astfel, realizarea atributelor corespunzătoare privitoare la un lucru, fără intervenţia activă a altor persoane, care, ca subiecte pasive, sunt 62

obligate numai a nu face nimic de natură a stânjeni exerciţiul acestor atribute de către titularul dreptului real [204, p.297]. Conform aceluiaşi autor, drepturile reale imobiliare se împart în: 1) drepturi reale principale, care au o existenţă juridică de sine stătătoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, de uz şi abitaţie, servituţile; 2) drepturi reale imobiliare, accesorii care, servind ca o garanţie reală unor drepturi de creanţă, au o existenţă juridică subordonată drepturilor principale, cum este ipoteca [204, p.296]. Notările sunt faptele juridice care pot duce la naşterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile, cum ar fi: 1) depunerea cererii de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de către instanţa de judecată sau de o altă autoritate publică abilitată prin lege etc. Notarea în Registru a drepturilor de creanţă, a faptelor raporturilor juridice ce au legătură cu bunurile are efectul opozabilităţii din momentul înregistrării [Codul Civil, art.508]. 2) Înregistrarea cu caracter nedefinitiv [provizoriu, Codul Civil, art.501] se referă la drepturile reale afectate de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. În acest caz, înscrierea definitivă urmează a fi efectuată la justificarea înscrierii provizorii. În sistem de publicitate imobiliară, Registrul conţine date despre situaţia materială şi juridică a imobilelor prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu includerea în dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul se întocmeşte pe localităţi [107, p.58], conform Instrucţiunii nr.190/1998, ca bază fiind planurile cadastrale şi cele geometrice, pe un raion cadastral, iar în cadrul acestuia – pe zone, masive şi sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fişiere separate. 2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul este documentul de bază al cadastrului general, se ţine de oficiul 63

cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru [în continuare, Agenţia] şi este constituit din trei capitole [Legea nr. 1543/1998, art. 23]. Pentru fiecare sector de teren şi alte bunuri imobile se deschide fişier separat, care constă din mapă şi file. 2.1.2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile are următoarea structură şi conţinut: Capitolul A, subcapitolul I, care conţine înscrieri privind terenul şi construcţia capitală amplasată pe el, în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine una şi aceeaşi persoană. Dacă acest drept îl deţin diferite persoane, capitolul A va conţine numai înscrieri privitoare la teren [art.23, lit. a)]. Conţinutul relevă entitatea de bază a cadastrului [terenul] şi corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adică se va ţine evidenţa imobilelor şi persoanelor; Capitolul B, care conţine înscrieri cu privire la construcţia capitală amplasată pe terenul indicat în capitolul A şi se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra construcţiei îl deţin diferite persoane [art.23, lit. b)]; constatăm o continuitate logică corelată cu bunul imobil teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenţial mijloc de producţie valorificat de om; II. Imobilele aferente terenurilor – construcţiile [toate bunurile amplasate pe teren sunt considerate accesorii ale acestuia]; III. Drepturile asupra imobilului [2, art.23]; Capitolul C, care conţine înscrieri cu privire la încăperile izolate şi care se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra construcţiei capitale şi asupra încăperilor ei izolate îl deţin diferite persoane [ex. proprietate în condominiu]. Potrivit dispoziţiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul include: 1) o clădire sau o parte de clădire cu intrare separată ori câteva clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene şi alte obiective, ce se află pe terenul aferent în hotarele 64

stabilite, cu excepţia obiectivelor din complexul energetic, a telecomunicaţiilor, a reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare, precum şi a obiectivelor cu destinaţie strategică [adăposturi antiaeriene, contra radiaţiilor]; 2) câteva clădiri sau construcţii amplasate compact, unite cu un teren comun şi cu elemente de infrastructură comune: case pentru o familie, case de vacanţă, garaje sau alte obiective. Registrul finalizează cu identificarea dreptului şi a persoanelor care îl deţin, astfel se va putea obţine informaţie veridică privind imobilul, proprietarul, grevările, elucidată în el. Numărul capitolelor C va corespunde numărului de încăperi izolate [apartamentelor] înregistrate cu drept de proprietate în clădirea dată. Situaţia este elucidată într-o anexă la registru, unde sunt indicate şi numerotate în ordine cronologică toate apartamentele, cu indicarea, în dreptul fiecăruia, a numărului de file, datei înregistrării şi având semnătura registratorului. Lipsa înscrierilor în capitolele B şi C este o confirmare a faptului că dreptul de proprietate asupra bunului imobil îl deţine proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie din trei subcapitole: În subcapitolul I, se indică [înscrieri referitoare la imobil]: numărul cadastral al terenului, al construcţiei capitale sau al încăperilor izolate, care fac obiectul înregistrării la capitolul respectiv; modul de folosinţă: locul amplasării sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaţa totală a bunului imobil. Numărul de ordine se indică prin cifre arabe şi se aplică indiferent de faptul dacă imobilul reprezintă singur corp de proprietate sau face parte, împreună cu alte imobile, dintr-un corp de proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [în cazul consolidărilor, dezmembrărilor imobilului], numărul de ordine însă rămâne neschimbat. În subcapitolul II, se indică [înscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele şi prenumele proprietarului persoană fizică, data, luna şi anul naşterii, toţi coproprietarii bunului 65

imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoană juridică, numărul şi data eliberării certificatului înregistrării de stat, sediul, precum şi, în ambele cazuri, cota de proprietate în bunul imobil, în cazul dreptului de proprietate comună în indiviziune; documentele ce confirmă drepturile în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate; menţiuni; În subcapitolul III, se indică [înscrieri referitoare la celelalte drepturi reale şi alte grevări]: tipul dreptului care grevează dreptul de proprietate şi/sau un alt drept patrimonial asupra bunului imobil; termenul pentru care a fost stabilită grevarea, în cazul care a fost stabilit un termen; suma obligaţiei asigurate prin gaj; date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea; denumirea, numărul şi data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în al căror temei a fost efectuată înregistrarea. Subcapitolul III, la rândul său, este constituit din două părţi: Partea I, care conţine înscrieri referitoare la alte drepturi reale [superficia, uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea ce grevează imobilul, ipoteca, folosinţa, concesiunea, gestiunea economică]; Partea II, care conţine înscrieri referitoare la drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile. Operarea înscrierilor – creatoare, modificatoare sau stingătoare de drepturi – în Registru se face conform principiilor stabilite în Legea nr.1320/1997, art.3: unicitatea înregistrării, excluderea înregistrării repetate a aceluiaşi obiect al înregistrării; înscrierea datelor în ordine cronologică; utilizarea, după caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea înregistrărilor în ordinea efectuării lor; asigurarea completivităţii şi veridicităţii datelor înregistrate; temeinicia datelor înregistrate; expunerea clară şi corectă a informaţiei care se trece în registru; continuitatea ţinerii registrelor; accesul sancţionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a registrului; ţinerea registrului într-o singură limbă. 66

Din logica structurii Registrului, deducem că legătura dintre subcapitolele registrului constă în faptul că drepturile patrimoniale ale proprietarului înscris în subcapitolul II iau naştere numai asupra bunurilor imobile înregistrate în subcapitolul I, cu grevările patrimoniale enumerate în subcapitolul III. Registrul bunurilor imobile poate fi ţinut în formă manuală sau computerizată. 2.1.3. Felurile Registrului bunurilor imobile 2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr.1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru evitarea fraudelor, legea prevede şnuruirea cărţilor de registru, numerotarea filelor. Numărul filelor se indică pe ultima pagină şi se autentifică de reprezentantul abilitat al autorităţii publice care exercită controlul asupra ţinerii Registrului prin aplicarea semnelor de control: semnătura şi ştampila. De asemenea, nu se permite înlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor vechi şi includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, în mod obligatoriu, denumirea registrului, denumirea deţinătorului de registru, numele registratorului, denumirea organului care exercită controlul asupra ţinerii registrului, numărul şi termenele de ţinere şi păstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se ţine în limba de stat. Înscrierile în Registrul ţinut manual se vor efectua într-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [ştergere mecanică, chimică, distrugere]. Înscrierile vor fi clare şi citeţe, fără prescurtări, pentru a se evita interpretările eronate. Spaţiile libere, ce pot apărea la efectuarea înscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea unor date sau texte noi. Indiferent de felul înscrierii, se va urmări ca datele să fie înscrise în ordine cronologică. Registrul poate fi sistematizat în ordine alfabetică, după obiectele înregistrării sau în orice altă ordine care ar permite înscrierea datelor şi în ordine cronologică. Ordinea stabilită este respectată pentru toate cărţile – Registru. 67

Registratorul va trece datele în Registru numai la cererea persoanelor împuternicite şi numai în baza actelor doveditoare. Înscrierea din Registru va conţine, în mod obligatoriu: numărul de ordine, care se atribuie în momentul întocmirii şi care conţine în sine numărul de înregistrare al cererii de efectuare a înscrierii, şi/sau al actului în al cărui temei se face înregistrarea, data şi ora înregistrării, descrierea obiectului înregistrării, alte date, după caz [Instrucţiunea nr. 487/2005]. Fiecare înscriere în Registru se certifică prin semnătura şi/sau parafa executantului responsabil de înregistrare. La finele zilei de muncă sau al unei alte perioade stabilite, conform condiţiilor de ţinere a Registrului, după ultima înscriere, pe primul rând alb, se trage o linie orizontală pe întreaga filă. Potrivit Legii nr.1320/1997 art.14, radierea din registru se face prin bararea întregii înscrieri cu rectificările, modificările şi completările făcute, aplicându-se semnăturile şi ştampilele persoanelor abilitate şi indicându-se data radierii. Radierea [rectificarea] înscrierii se va face astfel, încât textul iniţial să fie vizibil [158, p.183]. Înscrierile se efectuează numai în temeiul actelor autentice, copiile vor fi legalizate, înscrierile din ele vor corespunde condiţiilor. Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării poate solicita registratorului date despre obiectul înregistrării, precum şi informaţii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea datelor. Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării este responsabil de veridicitatea datelor prezentate spre înregistrare/actualizare. Dacă registratorul are dubii privind originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre înregistrare sau actualizare de drepturi, solicitantul va remedia, în termen de 10 zile, carenţele indicate. În caz contrar, cererea rămâne fără curs. Cărţile-Registru, după completare, sunt arhivate şi păstrate pe un termen nedefinit, adică permanent [Instrucţiunea nr.487/2005]. 68

2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace automate se datorează atât dezvoltării sistemelor digitale de înmagazinare a datelor, cât şi necesităţii de stocare a unui volum impunător de informaţii. Avantajele sistemului automat de ţinere a registrului constă, în opinia noastră, în: 1) rapiditatea şi uşurinţa ţinerii actualizate a cadastrului în concordanţă cu schimbările produse pe teren; 2) optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariaţilor [în legătură cu creşterea productivităţii muncii]; 3) informaţiile privind imobilele, odată introduse în calculator, se obţin mai uşor şi mai rapid; 4) informaţiile privind imobilele şi proprietatea se pot combina şi selecţiona în diverse variante, în funcţie de cerinţele solicitanţilor. Banca de date a imobilului se defineşte ca sistem informaţional, interdisciplinar, care pune la dispoziţia administraţiei datele despre imobile, ţinute permanent la curent, pentru necesităţi juridice, administrative, de planificare, de statistică şi economice [172, p.35]. Prelucrarea şi stocarea datelor în regim de evidenţă automată se face pe fişiere tipizate, ţinânduse cont de posibilitatea încadrării informaţiei în sistemul informaţional naţional. Deşi, în caz de neclaritate sau de divergenţă între Registrul manual şi cel computerizat, se dă prioritate Registrului manual, în esenţă, Registrul computerizat are acelaşi conţinut ca şi cel manual, diferenţa constând în felul de completare, adică nu manual, ci cu utilizarea computerului. În pofida performanţelor, în cazul Registrului computerizat, informaţia poate fi accesată de persoane străine, creându-se astfel situaţii de imixtiune a terţilor în activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea informaţiei din Registru, responsabile, în ultimă instanţă, fiind oficiile cadastrale. Oricât de sofisticate ar fi programele menite să asigure eficienţa Registrului computerizat, nu putem fi siguri de păstrarea informaţiei. Cu toate carenţele, ţinerea Registrului computerizat este justificată din mai multe puncte de vedere: rapiditatea găsirii informaţiei, transmiterii, stocării etc. Astfel, 69

anihilarea importanţei Registrului computerizat este lipsită de temei. În cazul ţinerii Registrului computerizat, se cere ca registratorul să fie foarte prudent: să excludă accesul persoanelor străine la informaţie; copiile de pe fişierele electronice să le păstreze în alte încăperi decât cele în care se face înregistrarea. De asemenea, va avea grijă să actualizeze datele cel puţin o dată în săptămână. În anumite cazuri, informaţia din registre este declarată secret de stat. În acest sens, Legea nr.1543/1998, la art.6, prevede expres: Nu se eliberează extrase, din registrul bunurilor imobile, referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Particularităţile ţinerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite în Legea nr.1320/1997, conform căreia datele pot fi trecute în registre în formă cifrată [codificată]. Persoanele găsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poartă răspundere conform legii. Registrele – atât cele ţinute manual, cât şi cele computerizate – în anumite situaţii – incendiu, scurt circuit, calamităţi naturale etc. – sunt în pericol de a fi pierdute sau nimicite. În acest caz, instituţia responsabilă de păstrare va asigura restabilirea integrală sau cel puţin parţială a acestora în baza: documentelor, extraselor din ele, declaraţiilor făcute de martori, precum şi în baza unor alte surse de informaţii. Registrul restabilit va conţine, în mod obligatoriu, precizări privind timpul şi condiţiile restabilirii. Corectitudinea ţinerii registrelor este supusă controlului intern şi extern. Controlul intern este efectuat de deţinătorul de registru, iar cel extern, de autorităţile publice abilitate: Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru şi Întreprinderea Specializată în Cadastru [în continuare, ÎSC] asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de păstrare a bazei de date. De asemenea, ÎSC administrează baza de date centrală, proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a registrului cadastral 70

şi forma electronică a altor registre de stat, asigurând păstrarea în integritate a registrelor cadastrale şi arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art.22]. Conform împuternicirilor atribuite de legislaţie, organele abilitate să efectueze controlul asupra ţinerii registrelor au acces la datele din registre şi la mijloacele de ţinere a acestora, inclusiv la actele în al căror temei s-au efectuat înscrierile, precum şi în încăperile în care se prelucrează datele sau în care se află mijloacele tehnice de utilizare în acest scop. Controlul extern asupra ţinerii registrelor se efectuează cel puţin o dată în an, dacă nu sunt alte prevederi. După fiecare verificare, organul de control întocmeşte un act în două exemplare, unul din care se anexează la registru, iar celălalt îl reţine. În cazul când a depistat neajunsuri în ţinerea registrelor, organul de control obligă registratorul să le lichideze în termenul indicat în act [204, p.58; 198, p.89]. Persoanele vinovate de încălcarea condiţiilor de ţinere a registrelor poartă răspundere în funcţie de gravitatea abaterii: disciplinară, civilă, administrativă sau penală.

2.2. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile 2.2.1. Generalităţi. Formarea bunurilor imobile este reglementată în Legea nr. 354/2004. Această Lege prevede formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorităţilor împuternicite cu administrarea bunului; titularul de drepturi reale şi de alte drepturi patrimoniale [locaţiune, arendă etc.] cu acordul proprietarului; instanţa şi organele fiscale în cazurile prevăzute de lege [5, art.3]. Criteriul enunţat de formare a bunurilor imobile îl propunem să fie numit criteriu individual, iar formarea şi înregistrarea bunurilor imobile la decizia [conform planului de implementare a cadastrului] organului cadastral să fie numit generic criteriu sistemic. Criteriul sistemic este prioritar în comparaţie cu cel individual, deoarece prevede înregistrarea din oficiu a bunurilor imobile din ţară, 71

recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate. Suntem însă de părerea că până la crearea cadastrului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior, prioritar fiind criteriul individual de înregistrare a bunurilor imobile şi înscriere a drepturilor imobiliare. Sistemul în curs de implementare în Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferitelor metode şi reguli în funcţie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor pecuniare reale. Important este crearea adecvată a cadastrului general în termene cât mai rezonabile şi cu rezultate cât mai bune. Pentru a realiza obiectivele propuse, la executarea lucrărilor se va urmări ca: 1) împărţirea fondului funciar al ţării să fie executată cât mai exact posibil; 2) determinarea/localizarea, identificarea parcelelor de teren să fie executate de persoane fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaţia privind bunurile imobile formate să fie creată prin includerea în Registru a tuturor indicatorilor: teren – valoare/cost, construcţie amplasată, proprietar, drepturi, grevări etc.; 4) veridicitatea informaţiei să fie asigurată; 5) deservirea sistemului, adică publicitatea imobiliară, să se afle sub control permanent, avându-se grijă de completarea/recompletarea datelor, adică să se reînnoiască permanent informaţia, din acest considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activităţi; 6) aspectul teritorial fiind veriga centralizatoare la crearea cadastrului, înregistrarea drepturilor imobiliare să fie supusă unui control rigid din partea organelor cadastrale superioare atât în etapa iniţială, cât şi în etapa finală. 72

Formarea bunurilor imobile – teren, construcţie sau apartament – este reglementată prin legile: nr. 1543/1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative. Conform legislaţiei în vigoare, formarea bunului imobil constă dintr-un complex de lucrări de separare a bunului imobil, ca obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea unei porţiuni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comun. Terenurile în a căror bază se efectuează formarea bunului imobil pot fi cu/sau fără construcţii capitale. În funcţie de voinţa proprietarului şi de regimul juridic al bunului:  formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate publică poate fi realizată în scopuri ce nu contravin legislaţiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b) pentru transmiterea bunului imobil în proprietate sau folosinţă unor persoane fizice sau juridice, în condiţii stabilite;  formarea bunului imobil în baza unor bunuri imobile proprietate privată poate fi realizată în orice scop care nu contravine legislaţiei, proprietarul dispunând de bun în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele stabilite de lege [159, p.114]. Legiuitorul a stabilit următoarele scopuri ce nu contravin legislaţiei: a) transmiterea terenului în proprietate sau folosinţă persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacţii cu bunuri imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea clădirilor şi altor lucrări amplasate pe el; d) divizarea [separarea cotei-părţi] bunului imobil aflat în proprietate comună; e) atribuirea în natură fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea de terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compactă; g) separarea sau comasarea bunurilor imobile în legătură cu reorganizarea sau cu desfiinţarea persoanei juridice; h) vânzarea la licitaţie a unei 73

porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie care intră în masa debitoare a întreprinderii insolvabile sau a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie a persoanei fizice sau juridice al cărei patrimoniu a fost sechestrat şi/sau se comercializează pentru stingerea datoriilor la plăţile obligatorii [5, art. 4]. Un alt scop atribuit acţiunilor cu bunurile imobile proprietate publică, precum şi cu bunuri imobile proprietate privată constă în divizarea unui bun imobil sau comasarea mai multor bunuri imobile în legătură cu reorganizarea sau lichidarea întreprinderii şi vânzarea la licitaţie a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţia întreprinderii insolvabile, care intră în masa de concurs, sau a întreprinderii al cărei patrimoniu este supus confiscării pentru stingerea datoriilor la plăţile obligatorii. Iniţiativa de formare a bunului aparţine proprietarului. În cazul bunurilor proprietate publică, formarea bunului se face în baza deciziei primăriei satului [comunei], oraşului [municipiului] pe al cărei teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autorităţii centrale de specialitate [împuternicită cu administrarea proprietăţii de stat]. Bunurile imobile pot fi, în unele cazuri, formate în temeiul unei hotărâri judecătoreşti sau a organului fiscal. Organele menţionate sunt în drept să dispună formarea de bunuri imobile din cele înregistrate în Registru, precum şi de bunuri imobile neînregistrate. Dacă ne-am referi la practica judiciară privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneori, incorectă a cadrului normativ ce vizează reglementarea raporturilor imobiliare [252, dosarul 2-131/04]. Pentru a evita carenţele sesizate în planul aplicării legislaţiei imobiliare, concluzionăm şi recomandăm:  înainte de a vinde imobilul cu regim de folosinţă comună, autoritatea administraţiei publice locale este obligată să înştiinţeze, în scris, proprietarii adiacenţi; 74

 titularii dreptului de preemţiune sunt obligaţi să se pronunţe, în termen de 30 de zile de la data înştiinţării, asupra exercitării dreptului;  după scurgerea acestui termen, dreptul de preemţiune pentru coproprietari sau proprietarii adiacenţi se consideră stins;  actul de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune este anulabil în condiţiile legii. În cazul iniţierii vânzării bunurilor imobile, administraţia publică locală este obligată să respecte un şir de acte normative ce reglementează modalitatea de vânzare a bunurilor imobile. 2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementată prin legile: nr.354/2004 art.7-22; nr.1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formează prin: separarea, din bunul imobil, a unei părţi în calitate de obiect de drept independent; comasarea a două sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnică a deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum şi descrierea tehnică a bunului imobil. Planul cadastral include, în mod obligatoriu, hotarele, numerele cadastrale şi alte caracteristici ale terenului şi poate reprezenta construcţiile capitale amplasate pe teren. Planul geometric se întocmeşte în baza lucrărilor geodezice, executate în sistemul unic naţional de coordonare, indicându-se toate construcţiile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral şi/sau planul geometric pot fi modificate numai în cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile ale căror interese sunt atinse; b) hotărârii judecătoreşti privind modificarea lor; sau c) necesităţii corectării erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile. În cazul modificării planului cadastral sau planului geometric, fiecărui titular de drepturi ale cărui interese pot fi atinse i se expediază un 75

preaviz privind modificările efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectuează atât în procesul creării cadastrului [înregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin determinarea şi înregistrarea bunurilor imobile, cât şi în procesul înregistrării primare selective conform criteriului individual. Formarea şi înregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea de măsurări pe teren prin care se determină configuraţia şi dimensiunile fiecărei parcele/construcţii [2; 5]. Ţinând cont de faptul că la temelia cadastrului bunurilor imobile stă terenul, lucrările cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului imobil format i se stabileşte hotar fix, ale cărui coordonate sunt stabilite şi fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix, responsabilul de lucrările cadastrale merge pe teren şi, împreună cu proprietarul acestuia şi cu proprietarii terenurilor adiacente, întocmeşte un act constatator, la care se anexează, în mod obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stabileşte la cererea şi din contul proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creează prin înregistrarea primară masivă a bunurilor, pentru fiecare bun întocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului în două sau mai multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile, sau prin înregistrare individuală. Odată format, bunului imobil teren i se atribuie un număr cadastral care este şi numărul dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conţine un exemplar al documentului ce confirmă drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea administraţiei publice locale, certificatul de moştenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie, contractul de schimb, contractul de arendă] sau copia de pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului şi alte documente. Numărul cadastral atribuit la formarea bunului serveşte drept temei pentru înscrierea bunului imobil în Registru. În acest sens, menţionăm că oficiile cadastrale nu sunt în drept a refuza înregistrarea bunului 76

imobil teren, invocând lipsa numărului cadastral. Bunului imobil teren i se va atribui un număr cadastral convenţional [temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin separare sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectuează din iniţiativa proprietarilor de terenuri, prin următoarele modalităţi: în baza contractului de activitate economică comună [gospodăria ţărănească de fermier]; prin folosirea în comun a terenurilor agricole; prin separare, comasare şi prin redefinirea hotarelor de teren, prin arendă, vânzare-cumpărare, prin schimbul de terenuri între deţinători, inclusiv între deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare; prin alte modalităţi neinterzise. Consolidarea şi, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se efectuează în baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent. Imobilul construcţie poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr-o proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care aparţine unei persoane sau mai multor persoane în indiviziune. Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părţi din ea, cu una sau mai multe intrări. Fiecare intrare are o adresă identică cu cea a intrării principale. În scopul accelerării creării cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat şi înfăptuieşte [conform programului de creare a cadastrului, a cărui finalizare este preconizată pentru anul 2010] înregistrarea primară masivă, care presupune realizarea unui complex de lucrări organizatorice şi cadastrale. Aceste lucrări sunt axate pe documentaţia deţinută de fostele birouri teritoriale de inventariere tehnică [BIT], actualmente, oficii cadastrale teritoriale. Concomitent cu înregistrarea primară masivă, se efectuează, la cerere, înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă. Legea nr.354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniţierii procedurii de formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaţia care există în cadastru, când formarea se realizează la decizia instanţei sau a organelor fiscale; b) 77

proiectul planului cadastral şi/sau geometric al bunului imobil supus formării, descrierea [caracteristica] tehnică; c) în caz de necesitate, acordul în scris al titularilor dreptului ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale căror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) după caz, documentele ce confirmă drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil în temeiul căruia se realizează formarea. Solicitanţii formării bunului imobil prezintă documentele în două exemplare [original şi copie]. Organele abilitate verifică dacă: a) decizia de formare a bunului imobil este de competenţa organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevăzute; c) sunt indicate pe ambele exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului şi lista documentelor primite. După verificarea actelor, cu condiţia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabilă înregistrează cererea în condica de cereri [anexa nr.9], transmiţând solicitantului exemplarul al doilea al cererii [Legea nr.354/204 art.16]. În cazul când, la verificarea documentelor, se constată diferite devieri [solicitantul nu a îndeplinit una dintre cerinţele procedurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ţine de competenţa unui alt organ], persoana împuternicită este în drept să refuze primirea cererii, indicând în scris neajunsurile. Persoana responsabilă de formarea bunului mai are următoarele obligaţii: a) să analizeze dacă formarea bunului imobil nu va leza drepturile unor alte persoane; b) să elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) să elaboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil în folosinţă sau anularea lor. Menţionăm, totodată, că, de la regula înscrierii în registru a tuturor bunurilor imobile, cele care aparţin domeniului public şi privat [al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale] sunt

78

exceptate se înscriu într-un registru de publicitate special care se găseşte, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale. Formarea bunului imobil apartament. Ţara noastră a moştenit sistemul socio-economic comun ţărilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv în domeniul locativ. Până la privatizare, fondul de locuinţe era constituit din locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case particulare. Codul cu privire la locuinţe, deşi depăşit de viaţa social-economică, oricum reglementează unele raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt reglementate de Codul Civil, Legile nr.913/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ apartamentele sunt obiectul proprietăţii în condominiu. Prin condominiu se înţelege complexul unic de bunuri imobiliare ce include terenuri în hotarele stabilite şi blocurile [blocul] de locuinţe, alte bunuri imobiliare amplasate pe teren aflate în proprietate privată, de stat sau municipală, restul fiind proprietate indiviză. Formarea bunului imobil locuinţă poate avea diferite temeiuri: decizia autorităţii administraţiei publice locale [în cazul înregistrării primare masive conform programului de creare a cadastrului bunurilor imobile], care se referă la toate bunurile imobile dintr-o localitate; decizia autorităţii administraţiei publice locale în cazul când bunul imobil supus formării este proprietate publică; decizia persoanei private în cazul când bunul imobil apartament este proprietate privată [individuală]. Procedura de formare este aceeaşi pentru toate bunurile, indiferent de proprietar. Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile în temeiul hotărârii judecătoreşti sau a organului fiscal. În cazurile enunţate, iniţiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forţată a bunului imobil, care poate fi iniţiată pentru diverse bunuri imobile: teren; construcţie; apartament etc.

79

Formarea bunului imobil în temeiul hotărârii judecătoreşti are loc în cazul în care: 1) proprietarii bunului imobil aflat în proprietate comună nu pot ajunge la o înţelegere privind modul şi condiţiile divizării/consolidării bunului; 2) instanţa dispune sechestrarea sau comercializarea unei părţi din bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plăţile obligatorii]; 3) există alte situaţii. Formarea bunului imobil în baza hotărârii unui organ fiscal poate fi efectuată după apariţia, conform legislaţiei, a dreptului de comercializare a imobilului. În ambele situaţii, înregistrarea drepturilor asupra imobilului format şi operarea modificărilor în documentele cadastrale se vor efectua în baza: proiectului de plan al imobilului format, hotărârea judecătorească sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului. Formarea imobilului apartament este dificilă din cauza unei forme speciale de coproprietate indiviză, unde se juxtapun, într-o clădire etajată, proprietatea individuală şi exclusivă şi coproprietatea indiviză. Potrivit situaţiei de fapt, fiecare proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului său, dar mai este şi coproprietar al părţilor din clădire care servesc tuturor şi sunt de uz comun: temelia casei, intrarea, acoperişul, sistemele de aprovizionare cu apă, energie termică, gaze etc. Bunul imobil apartament proprietate privată poate fi format la decizia proprietarului persoană fizică sau persoană juridică în conformitate cu Legea 354/2004 art.14-20. 2.2.3. Modalităţi de înregistrare a bunurilor imobile 2.2.3.1. Înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă a bunurilor imobile, reglementate prin Codul Civil, Legile nr.1543/1998 şi nr.354/2004, concret, se realizează prin respectarea mai multor reguli, stabilite în Instrucţiunea nr.487/2005, capitolul III, care sunt de competenţa oficiului cadastral teritorial. Astfel, conform Instrucţiunii nr.487/2005, registratorul: a) primeşte documentele pentru înregistrare [se 80

depun în două exemplare, la care se anexează documentele ce confirmă dreptul, inclusiv alte documente necesare înscrierii dreptului]; b) acordă solicitantului consultaţii necesare în vederea completării cererii; c) fotocopiază unele documente necesare înscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau înscrierea provizorie a drepturilor solicitate. Temei pentru înregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea publică locală se prezintă în original, una autentificată notarial şi o copie simplă. După înscrierea dreptului solicitat, registratorul, pe copia simplă, consemnează faptul corespunderii cu originalul, aplică semnătura şi ştampila, după care documentul se include în dosarul cadastral. Actele juridice referitoare la bunurile imobile întocmite în formă scrisă simplă se depun în original, într-un număr de exemplare necesar efectuării înscrierilor în Registru, dintre care unul se îndosariază în dosarul cadastral. Cererea şi actele pentru înscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant [Codul Civil, art.242 alin. (1)]. În funcţie de temeiul de înregistrare a bunurilor imobile /drepturilor, distingem persoane care au dobândit dreptul asupra bunului imobil în temeiul: legii, unui act juridic, prin moştenire, prin accesiune, în temeiul hotărârii judecătoreşti, în temeiul unui act administrativ sau un alt mod prevăzut de lege. Conform Instrucţiunii nr.487/2005, pct.20, dacă documentele ce confirmă drepturile sunt autentificate notarial ori sunt emise de o autoritate publică, cererea de înregistrare poate fi depusă de fiecare dintre părţi. În cazul în care cererea de înregistrare este depusă de persoana care solicită radierea dreptului, aceasta va prezenta şi datele necesare înregistrării titularului dreptului care se cere a fi înscris. Dacă se cere înscrierea drepturilor în temeiul unui act juridic neautentificat notarial, cererea trebuie să fie semnată de ambele părţi ale actului juridic. 81

Instrucţiunea nr. 487/2005 stabileşte condiţii stricte pentru anumite categorii de persoane în cazul solicitării de către acestea a înregistrării bunurilor imobile/drepturilor. Astfel, minorii:  de la 16 ani, cărora li s-a acordat capacitate deplină de exerciţiu [prin emancipare], vor prezenta şi hotărârea autorităţii tutelare sau hotărârea judecătorească prin care li s-a atribuit capacitatea deplină de exerciţiu;  de la 14 ani, cu excepţia celor care se află sau s-au aflat în căsătorie, precum şi persoanelor fizice limitate în capacitatea de exerciţiu prin hotărâre judecătorească, asupra cărora a fost instituită curatela, pot depune de sine stătător cerere de înregistrare numai cu acordul scris al părinţilor sau al curatorului. În numele minorilor în vârstă de până la 14 ani, cererea de înregistrare a bunului imobil/dreptului imobiliar o vor depune părinţii. În numele persoanelor fizice şi persoanelor juridice, cererea de înregistrare a bunului imobil şi a dreptului imobiliar o pot depune reprezentanţii. Împuternicirile reprezentanţilor titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt confirmate prin procura eliberată pe un termen de maximum trei ani [Codul Civil, art.252 alin. (19)]. În cazul altor reprezentanţi, împuternicirile vor fi confirmate:  pentru minorul de până la 14 ani:  de părinţi sau înfietori – prin actul de identitate al părintelui/înfietorului şi prin adeverinţa de naştere a copilului sau un alt act ce confirmă statutul lor [117, p.243];  de tutore – prin hotărârea autorităţii tutelare despre instituirea tutelei şi numirea tutorelui [Codul 82

Civil, art.36], prin adeverinţa de naştere a copilului sau un alt act juridic ce confirmă statutul lor [117, p.243];  de administratorul fiduciar – în cazul în care a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor imobile ce aparţin minorului pus sub tutelă – prin actul de identitate şi contractul de administrare fiduciară încheiat între el şi autoritatea tutelară [Codul Civil, art.44 alin. (1)];  de reprezentantul instituţiei de asistenţă socială publică, de educaţie, de învăţământ, de tratament sau al unei alte instituţii similare, în cazul în care minorul nu are părinţi sau înfietori şi nu a fost numit tutorele – prin actul de identitate, procura din partea instituţiei sau un alt act juridic care dovedeşte dreptul de a reprezenta instituţia şi prin confirmarea internării titularului de drept în instituţia curativă, înmatriculării în instituţia de învăţământ etc., în conformitate cu dispoziţiile Codului Civil, art.38 alin. (2);  pentru persoanele fizice recunoscute în modul stabilit de lege ca persoane fără capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu limitată:  de tutore sau curator – prin actul de identitate, hotărârea autorităţii tutelare despre instituirea tutelei/curatelei şi numirea tutorelui/curatorului;  de administrator, dacă a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor imobile ce aparţin persoanei puse sub tutelă – prin actul de identitate, contractul de administrare fiduciară, încheiat între el şi autoritatea tutelară [Codul Civil, art.44, alin.(1)];  de reprezentantul instituţiei de asistenţă socială publică, de tratament sau al unei alte instituţii similare, în cazul în care persoana declarată fără capacitate de exerciţiu conform dispoziţiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore – prin actul de identitate, 83

procura din partea instituţiei sau prin alt act juridic ce dovedeşte dreptul de a reprezenta instituţia şi prin confirmarea internării titularului de drept în instituţia curativă [Codul Civil, art.38 alin. (2)].  pentru persoanele cu capacitate deplină de exerciţiu asupra cărora a fost instituită curatelă în formă de patronaj – curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciară, încheiat între titular şi curator, actul de identitate [Codul Civil, art.48 alin. (3)];  pentru persoanele dispărute fără urmă – în temeiul hotărârii judecătoreşti privind numirea administratorului fiduciar, contractul de administrare fiduciară, încheiat între administrator şi autoritatea tutelară, buletinul de identitate al administratorului [Codul Civil, art.50 alin (1)];  pentru reprezentanţii persoanelor juridice – împuternicirile se confirmă prin originalul sau copia de pe Statutul [regulament, unui alt act de constituire] şi procesulverbal sau decizia despre alegeri, sau ordinul despre numirea în funcţie a persoanei, sau extrasul din registrul întreprinderilor şi organizaţiilor privind conducătorul [directorul, managerul] întreprinderii ori organizaţiei, sau prin procura eliberată conform legii, în care să fie indicată data eliberării, date privind limita competenţei şi termenul împuternicirii [Codul Civil, art.242];  pentru reprezentantul întreprinderii [firmei] specializate, care efectuează diferite operaţiuni pe piaţa imobiliară – împuternicirile se confirmă prin actul de identitate, procură şi contractul dintre unitatea economică şi clientul în al cărui interes se solicită înregistrarea. Conform aceleiaşi instrucţiuni, solicitantul prezintă oficiului cadastral următoarele documente: bonul ce confirmă achitarea serviciilor; cererea privind înscrierea drepturilor; buletinul de identitate [paşaportul] sau adeverinţa de naştere a persoanelor minore sau buletinul lor de identitate, paşaportul naţional al 84

cetăţeanului străin, buletinul de identitate al apatridului sau permisul de şedere, certificatul organelor de înregistrare a actelor de stare civilă privind schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului în cazul necorespunderii datelor din actul de identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirmă naşterea, transmiterea sau stingerea dreptului; certificatul privind înregistrarea de stat, după caz, şi actele de constituire în original sau copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; actele ce confirmă împuternicirile reprezentantului. Procura se depune în original, dacă a fost eliberată numai pentru efectuarea operaţiunilor de înregistrare sau se depune copia de pe ea dacă e generală; două exemplare ale documentelor care constituie temeiul apariţiei, modificării sau stingerii drepturilor conform cerinţelor prevăzute în Instrucţiunea nr.487/2005 pct.17 care sunt:  actele administrative emise de autorităţile publice abilitate;  contractele al căror obiect sunt bunurile imobile;  certificatul de moştenitor;  hotărârile judecătoreşti;  titlurile de autentificare a drepturilor deţinătorilor de teren şi alte acte [adeverinţe] privind drepturile asupra bunului imobil eliberate de autorităţile publice abilitate;  alte documente privind naşterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare. O condiţie nu mai puţin importantă stabilită în Instrucţiunea nr.487/2005 este cea potrivit căreia documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să individualizeze bunul imobil [să conţină descrierea lui] sau dreptul intabulat asupra căruia se face înscrierea şi să indice dreptul ce urmează a fi înscris sau radiat, să conţină numele părţilor, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de lege să fie autentificate notarial şi 85

ştampilate. În cazul în care documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite. Potrivit Legii nr.1543/1998 art.12, registratorul verifică corespunderea documentelor în următoarea ordine: 1) cererea; 2) bonul ce confirmă plata serviciilor; 3) corespunderea informaţiei indicată în cerere cu cea din actul de identitate; 4) existenţa şi corectitudinea perfectării documentului ce confirmă împuternicirile reprezentantului [după caz]; 5) existenţa documentelor anexate la cerere cu cele enumerate. Dacă în urma verificării registratorul conchide că documentele prezentate în legătură cu solicitarea înscrierii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinţelor, le selectează pe cele necesare: cererea [anexa nr.8]; bonul ce confirmă achitarea serviciilor; două exemplare ale documentelor necesare pentru înregistrare; procura reprezentantului în original sau copia de pe aceasta [117, p.248]. În funcţie de concluzia rezultată după verificarea documentelor, registratorul va primi şi va înregistra cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivând [pe cerere] refuzul. Cererea se restituie împreună cu documentele prezentate pentru înregistrare. Potrivit Legii nr.1543/1998, registratorul poate respinge cererea de înregistrare în următoarele cazuri:  actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezentat [art.31];  cererea este depusă de o persoană neautorizată [art.31];  unele documente necesare pentru înregistrare nu au fost prezentate [art.31];  documentele prezentate pentru efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile nu corespund cerinţelor stabilite de legislaţie [art.31];

86

 drepturile solicitate pentru înscriere nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile [art.31];  dreptul asupra bunului solicitat spre înscriere este înregistrat pe numele unei alte persoane [art.31];  înscrierea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt oficiu cadastral [ art.31];  documentele prezentate conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate sau alte corectări nemenţionate în ele [art.29];  documentele sunt executate în creion [art.20];  documentele sunt grav deteriorate, ceea ce nu permite interpretarea univocă a conţinutului lor [art.29];  documentele prezentate nu sunt numerotate şi şnuruite [în cazul în care documentul de drept are două sau mai multe file] [art.29];  nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a cărui înregistrare se solicită [art.29];  în cerere nu este indicat felul înscrierii ce se solicită a fi efectuată în registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.498]. Conform Instrucţiunii nr.487/2005, în cazul primirii documentelor spre înscrierea drepturilor solicitate, registratorul completează cererea, indicând numele şi prenumele său, numărul, data şi ora primirii cererii, termenul executării [eliberării] documentului, şi înregistrează cererea în condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indică numărul de înregistrare din condica de cereri, data şi ora primirii cererii şi a documentelor depuse, se restituie solicitantului. Conform dispoziţiilor legale [Codul Civil art.499 alin (1)], drepturile imobiliare se constituie din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, adică retroactiv, de aceea este important ca registratorul să înscrie pe fiecare document de drept, prezentat spre înscriere, numărul de înregistrare a cererii 87

corespunzător condicii de cereri, la care se adaugă numărul de ordine al documentului anexat la cerere. Numărul astfel format se înscrie în rubrica corespunzătoare a registrului după indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al efectuării sau modificării înscrierii. Dacă este necesar, registratorul completează fişa de evidenţă a documentelor şi le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de informaţii în oficiul cadastral teritorial. De asemenea, notează în registrul computerizat faptul primirii cererii. Următoarea etapă ce ţine de înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este verificarea şi pregătirea documentelor. Legea nr.1543/1998, prin art.32, stabileşte că termenul de examinare a cererii şi de verificare a documentelor privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie să depăşească 20 de zile de la data înregistrării cererii. Aceeaşi lege prevede şi excepţie de la acest termen, adică termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] în cazul necesităţii substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autorităţi publice, alte persoane. Pentru a efectua înregistrarea curentă a bunurilor imobile şi înscrierea drepturilor, registratorul primeşte de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil şi registrul bunurilor imobile [în continuare, Registrul] ţinut pe fişiere de hârtie. La materialele de arhivă au acces numai persoanele abilitate cu astfel de prerogative. Folosirea materialelor de arhivă este specificată în instrucţiunile Serviciului de Stat de Arhivă al Republicii Moldova şi în Instrucţiunea cu privire la arhiva OCT. În conformitate cu instrucţiunile nominalizate, registratorul verifică: autenticitatea documentelor [posibile ştersături, adăugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor şi executarea documentelor prezentate în forma stabilită de legiuitor [inclusiv forma solemnă ca o condiţie de valabilitate, Codul Civil, art.208] [236, p.34]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral şi Registru. 88

Dacă este necesar, registratorul înaintează demersuri autorităţilor administraţiei publice, notarului, judecătoriei etc. pentru obţinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, în caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizează verificarea documentelor pe teren, conferă bunului imobil un număr cadastral. Fiecărei construcţii [încăperi izolate] indicate pe plan sau în lipsa acestuia pe schiţa din dosarul de inventariere tehnică i se conferă numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, în cazul încăperilor izolate 01.001 etc. Numărul cadastral se indică pe planul cadastral sau geometric, în Registrul noudeschis şi pe coperta dosarului cadastral ce va fi întocmit după verificarea planului terenului şi întocmirea în formă digitală a acestuia. Înregistrarea. Înregistrarea este efectuată de registrator, având la dispoziţie: cererea şi documentele pentru înregistrare, Registrul şi dosarul cadastral. Registratorul efectuează înregistrarea, conform Instrucţiunii nr.487/2005, în următoarea consecutivitate: efectuează înscrierile în registrul computerizat; înscrie în cerere rezultatul deciziei privind înregistrarea; radiază notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe fişierele de hârtie ale registrului; confirmă versiunea expusă pe fişierele de hârtie ale Registrului prin ştampila şi semnătura sa [ştampila şi semnătura se aplică pe ultima filă a fişierului, celelalte file sunt numai vizate]; barează versiunea precedentă a fişierului de hârtie a Registrului cu o linie în diagonală, semnează rubrica STINS şi, după indicarea datei, include documentele în mapa corespunzătoare a registrului; aplică parafa de înregistrare a dreptului pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile, în a căror bază s-a efectuat înregistrarea; include în dosarul cadastral copiile confirmate; transmite versiunea pe fişierele de hârtie ale Registrului şi dosarul cadastral în arhivă; după aplicarea parafei de înregistrare, restituie solicitantului documentele care au servit ca temei de înregistrare. Dacă în 89

procesul efectuării înregistrării depistează unele devieri de la prevederile legii, registratorul indică acest fapt la rubrica Refuz [ex.: În urma examinării cererii, s-a decis refuzul neînregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare] semnează, indică data refuzului şi elaborează decizia de refuz a înscrierii dreptului. Dacă pentru înregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea termenului de examinare a cererii, înştiinţează, printr-un aviz solicitantul, indicând documentele pe care trebuie să le prezinte adăugător. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente adăugătoare are drept efect neînscrierea dreptului [ex.: În urma examinării cererii, s-a decis refuzul înscrierii dreptului] după ce anexează la cerere decizia neînregistrării şi copia de pe avizul expediat anterior. De asemenea: radiază notarea privind primirea cererii din Registru; depune Registrul împreună cu dosarul cadastral, în arhivă; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor şi îi remite decizia privind neînscrierea. Din cele expuse, deducem că restituirea documentelor se efectuează în cazul:  efectuării înregistrării bunului imobil şi a dreptului asupra lui; se restituie originalul documentului ce confirmă dreptul sau copia autentificată notarial, sau copia de pe hotărârea judecătorească, sau alte documente ce au servit drept temei de înregistrare, pe care se aplică parafa de înregistrare;  refuzului de înregistrare; se remite decizia de neînscriere, semnată de registrator, şi se restituie documentele prezentate pentru înregistrarea bunului/dreptului imobiliar;  lipsei documentului ce confirmă plata pentru servicii cu menţiunea de achitare. Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de 90

solicitant/reprezentant prin semnătură în condica de cereri, în care se va indica şi data [Instrucţiunea nr.487/2005, pct.44]. 2.2.3.2. Înregistrarea primară masivă este o formă de organizare a evidenţei bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, care se efectuează de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe care propunem să fie numit criteriu sistemic de evidenţă. Pentru exceptarea confuziilor, propunem ca modalitatea de înregistrare a bunurilor şi a drepturilor imobiliare efectuată la cererea persoanelor fizice sau juridice să fie numită criteriu individual de înregistrare. Potrivit criteriului sistemic [înregistrare primară masivă], lucrările de identificare şi alte lucrări se execută de întreprinderile ce activează în domeniul lucrărilor cadastrale în temeiul contractului de prestare a serviciilor, încheiat de autoritatea competentă, caietului de sarcini şi al graficului de executare a lucrărilor şi de înregistrare a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral împuterniceşte o persoană cu înregistrarea primară masivă [executant], care primeşte materialele şi le transmite inginerului cadastral. Predarea-primirea materialelor necesare efectuării înregistrării primare masive sunt confirmate printr-un act, la care se anexează următoarele materiale:  copia actului de identitate al reprezentantului întreprinderii;  informaţia cadastrală juridică şi tehnică pe suport de hârtie şi pe suport magnetic, despre fiecare imobil;  planul cadastral pe suport de hârtie şi pe suport magnetic;  materialele măsurărilor geometrice;  alte materiale indicate în caietul de sarcini [Instrucţiunea nr.487/2005]. Inginerul cadastral verifică şi avizează materialele enumerate şi le pregăteşte pentru înregistrare, iar în caz de necesitate, organizează primirea de documente suplimentare de la executori, autorităţi publice, alte persoane. Dacă în localitatea în care se execută lucrările de înregistrare masivă terenurile aferente caselor n-au fost transmise în proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral: 91

 sistematizează informaţia, pregăteşte planul cadastral şi proiectul demersului în adresa administraţiei publice locale în vederea emiterii deciziei privind transmiterea în proprietate a terenurilor aferente caselor;  semnează demersul la registrator şi îl înmânează administraţiei publice locale;  obţine copia de pe decizia autorităţii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de autentificare a drepturilor deţinătorilor de teren şi planul cadastral [aprobat] al teritoriului; După aceea:  efectuează înscrierile în Registrul computerizat;  extrage versiunea pe fişierele de hârtie ale Registrului;  adevereşte versiunea de pe fişierele de hârtie ale Registrului prin ştampilă [pe ultima filă a fişierului] şi semnătura sa [pe celelalte file];  aplică parafa de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea;  include în dosarul cadastral copiile de pe documentele confirmate de registrator;  depune versiunea pe fişierele de hârtie ale Registrului şi dosarul cadastral în arhivă. În cazul înregistrării primare masive, data înregistrării bunurilor şi înscrierii drepturilor imobiliare corespunde cu data aplicării parafei şi ştampilei registratorului pe versiunea de hârtie a Registrului. În cazul înregistrării conform criteriului sistemic, problema care cere soluţionare ar fi referitoare la bunurile imobile în a căror privinţă oficiul cadastral teritorial nu dispune de informaţie: data, luna, anul naşterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil. Din conţinutul Instrucţiunii nr. 487/2005 deducem, prin interpretare extensivă, că înregistrarea unor astfel de bunuri imobile se va efectua, datele lipsă urmărind să fie incluse ulterior, 92

pe măsură ce imobilele în cauză vor deveni obiect al unor acte juridice economice. Prin urmare, înregistrarea bunului imobil este un fapt juridic necesar aplicării faţă de imobilul înregistrat al regimului juridic al bunurilor imobile ca o condiţie obiectivă pentru înscrierea drepturilor asupra lui. 2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente şi de acte juridice privind un bun imobil din al căror cuprins rezultă naşterea, modificarea şi stingerea drepturilor, precum şi de acte care modifică componenţa bunului imobil. În literatura juridică, dosarul cadastral este definit ca înscris sau act care descrie imobilele şi arată drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum şi persoanele înscrise sau menţionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p.133-134]. Nu putem fi de acord cu opinia în cauză şi menţionăm că dosarul cadastral este o colecţie sistematizată de documente ce confirmă drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schiţe şi de alte documente referitoare la fiecare bun imobil. Dosarul cadastral se întocmeşte pentru fiecare bun imobil la înregistrarea lui primară, inclusiv la divizarea lui în două sau în mai multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile [Instrucţiunea nr.107/2003, pct.53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul dosar cadastral, în care sunt incluse planul lotului şi planurile construcţiilor, sunt stabiliţi toţi indicatorii de identificare: denumirea străzii şi numărul imobilului, sectorul, cartierul, lotul [numărul de inventar], anul întocmirii dosarului cadastral, numele persoanei care l-a întocmit, numele persoanei care a controlat corectitudinea datelor din el. O altă componentă a dosarului cadastral este fişa privind inventarierea tehnică a imobilului, cu menţiunile privind: suprafaţa lotului de pământ cu sau fără construcţii, drepturile reale asupra lotului, grevările. Prin urmare, în sens de noţiune putem spune că: dosarul cadastral este o totalitate de acte şi înscrieri referitoare la: bunul imobil, la 93

drepturile de creanţă, la actele, faptele sau raporturile juridice aferente imobilului respectiv [172, p.38-85]. Dosarul cadastral se completează pe măsura efectuării lucrărilor cadastrale [Instrucţiunea nr. 107/2003 pct.16] care prezumă, printre alte măsuri, şi formarea bunului imobil. Procedura formării bunurilor imobile diferă în funcţie de regimul bunului: domeniul public [titulari – statul sau unitatea administrativ-teritorială] sau privat [titulari – persoanele fizice, juridice, statul şi unitatea administrativ-teritorială. Dosarul cadastral este format din documente cu privire la bunurile imobile ce atestă dreptul asupra lor şi documente ce confirmă dezmembrămintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral este completat după formarea bunului imobil. El conţine documentele întocmite pe parcursul formării imobilului. Numărul cadastral al terenului este şi numărul dosarului. Dosarul cadastral conţine un exemplar al documentului ce confirmă drepturi imobiliare sau copia, autentificată notarial, planul cadastral sau planul geometric al terenului şi alte documente. Planul cadastral şi dosarul cadastral se actualizează periodic, în măsura depunerii cererilor de către titularii de drepturi şi în conformitate cu rezultatele monitoringului. Dosarul cadastral al imobilului teren va conţine următoarele documente: 1) titlul de identificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 2) titlul provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară; sau 3) documentele de constituire a întreprinderii, unde se indică transmiterea terenului în capitalul statutar şi titlul ce confirmă dreptul asupra terenului al persoanei ce a transmis terenul în fondul statutar al întreprinderii; sau 4) contractul de înstrăinare a imobilului, în cazul când planul cadastral este o parte componentă a contractului [Instrucţiunea nr.107/2003, pct.67], sau contractul de vânzare-cumpărare a terenului proprietate publică.

94

La înregistrarea unor tipuri de bunuri imobile şi a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va conţine: 1) certificatul cu privire la componenţa participanţilor la privatizare, eliberat de Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat – în cazul înregistrării drepturilor de proprietate comună în devălmăşie; 2) extrasul din registrul de evidenţă a gospodăriilor [fostele gospodării colhoznice, gospodăriile ţărăneşti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraţia publică locală, privind datele tuturor membrilor gospodăriei, în cazul înregistrării dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor acestor gospodării; 3) documentul ce confirmă cotele determinate în bunul imobil, în cazul înregistrării dreptului de proprietate comună în diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul încheiat între Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat ori administraţia publică locală şi titularul dreptului de gestiune economică, în cazul înregistrării drepturilor întreprinderii asupra bunurilor proprietate publică transmise lor cu drept de gestiune economică; 5) decizia administraţiei publice locale, în cazul înregistrării grevării dreptului asupra terenului proprietate publică; 6) contractul de gaj şi documentele indicate în contract, în cazul înregistrării ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanţei, în cazul înregistrării cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, şi/sau planul construcţiei, în cazul înregistrării servituţilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct.20]. Documentaţia inclusă în dosar se enumeră pe prima foaie [după copertă] a dosarului. La operarea modificărilor în documentaţia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se înscrie în ordinea de înscriere a documentelor corespunzător foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se număr de rând. Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, după întocmirea dosarului cadastral, registratorul înscrie bunurile imobile şi drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind înregistrarea

95

drepturilor pe toate documentele ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea. Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui registru de stare civilă a bunului imobil în care sunt evidenţiate toate operaţiunile privind bunurile imobile. Un argument plauzibil este şi aplicarea actuală a sistemelor de publicitate imobiliară, axate pe sistemul real, sistem german de publicitate, adică ţinerea registrelor de publicitate după criteriul bunului imobil, individualizat cu un număr topografic distinct, atribuit lui la momentul creării cadastrului bunurilor imobile. Importanţa dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate, importanţa dosarului cadastral este relevantă prin informaţia veridică acumulată în privinţa bunurilor imobile. Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii, informaţie privind situaţia bunului imobil interesat. Nu greşim în faţa adevărului dacă vom spune că dosarul cadastral conţine o totalitate de acte juridice care au servit drept temei înregistrării bunului în scopul asigurării evidenţei şi opozabilităţii faţă de terţi.

CAPITOLUL III SPECIFICUL ÎNSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE 3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile şi specificul efectuării Înscrierea drepturilor imobiliare este reglementată de Codul Civil, Legea nr.1543/1998, de Instrucţiunea nr.487/2005 [85], de Scrisoarea instructivă nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor 96

imobile, în continuare, Scrisoarea nr.345/1998 [86], de alte acte normative. Responsabil de efectuarea înscrierilor în Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. În virtutea funcţiei, acesta efectuează înscrierile în registrul bunurilor imobile. Conform Instrucţiunii nr.487/2005, datele se înscriu în Registru, în ordine cronologică cu confirmarea prin semnătură şi ştampilă. În cazul depistării unei înscrieri neconfirmate prin semnătura registratorului şi ştampilă, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea înscrierii. Situaţiile ce provoacă dubii asupra veridicităţii înscrierii vor fi soluţionate prin confruntarea documentelor prezentate de titular şi înscrierea neconfirmată. Înscrierile în registrul bunurilor imobile referitoare la suprafaţă, destinaţie şi categoria de folosinţă a bunului imobil sunt opozabile terţilor până la proba contrarie. Cadrul normativ ce reglementează raporturile de publicitate imobiliară corespunde cerinţelor privind armonizarea legislaţiei naţionale legislaţiei Uniunii Europene [7, p.72-77]. Totuşi, unele reglementări creează confuzii. Bunăoară, cum vom proceda în cazul drepturilor imobiliare constituite până la punerea în vigoare a Legii nr.1543/1998 şi neînscrise conform acesteia? Or, din conţinutul legii deducem două cerinţe diametral opuse: a) drepturile înscrise anterior punerii în vigoare a Legii nr.1543/1998 au putere juridică şi b) persoanele care încheie convenţii cu bunurile imobiliare după intrarea ca vigoare a Legii nr.1543/1998 vor înscrie mai întâi dreptul apărut anterior. Considerăm că vor fi înscrise drepturile constituite anterior în cazul convenţiilor translative de proprietate în al căror temei dreptul se stinge în patrimoniul alienatorului şi se constituie în patrimoniul dobânditorului. Procedura de înscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificată, adică nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducându-se la înscrierea în capitolele I şi II ale Registrului bunurilor imobile a bunului imobil şi a dreptului

97

imobiliar. În acest caz, înscrierea drepturilor imobiliare se va efectua gratuit. Potrivit Legii nr.1543/1998 şi Instrucţiunii nr.487/2005, înscrierea drepturilor imobiliare este supusă unei anumite proceduri care constă în depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la care se anexează documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele înscrise în registrul bunurilor imobile constituie informaţie integrală privind regimul juridic al bunului imobil. Dacă îl parafrazăm pe savantul jurist român Mircea Miclea, cercetătorul găseşte, pe de o parte, situaţia topografică a imobilului, arătată într-un plan [se are în vedere planul cadastral], întocmit riguros, cu precizarea suprafeţei, vecinătăţilor şi altor indicaţiuni, care ajută la individualizarea deplină, iar pe de altă parte, situaţia juridică, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrările, sarcinile, într-un cuvânt, un fel de stare civilă a imobilului [204, p.272]. Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin înscriere se înţelege orice menţiune efectuată de registrator în Registrul bunurilor imobile şi în alte registre conexe. Se are în vedere toate menţiunile privind imobilul/imobilele, inclusiv înregistrarea cererilor de înscriere, admiterea înscrierilor sau respingerea, menţiunile privitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare şi titularii lor, faptele juridice şi drepturile personale supuse înscrierii. Stricto sensu, înscrierea în registrul bunurilor imobile desemnează menţiunile făcute de registrator în legătură cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare şi a titularilor, precum şi a altor drepturi personale, fapte juridice şi raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile supuse înscrierii în registrul bunurilor imobile. Codul Civil stabileşte exhaustiv, în art.498 alin. (1), trei feluri de înscrieri: intabularea drepturilor reale; înscrierea provizorie a drepturilor reale şi notarea drepturilor de creanţă,

98

faptelor juridice şi raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registru şi are ca efect opozabilitatea din momentul înregistrării. În literatura de specialitate, intabularea a fost definită ca înscriere în registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin care strămutarea, dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabilă terţilor cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Fiind o înscriere definitivă, intabularea are efectul opozabilităţii faţă de terţi şi se face numai în baza unui act juridic dovedit prin înscris original, din care cauză nu necesită justificare ulterioară. Dreptul de proprietate se înscrie în registru indiferent de faptul că titularul este persoană fizică sau persoană juridică, ori că bunurile aparţin domeniului public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Potrivit Codului Civil art.498, intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă, dreptul de folosinţă prevăzut de C. funciar, dreptul de administrare [gestiune economică] asupra bunurilor statului şi unităţilor administrativ-teritoriale. Intabularea se va efectua cu condiţia corespunderii documentelor cerinţelor legale: 1) de validitate a actului juridic de fond şi de formă; condiţiile de fond privesc conţinutul actului juridic [Codul Civil, art.199-207] şi se referă la capacitate, consimţământ, obiect, cauză; condiţiile de formă privesc exteriorizarea voinţei [forma cerută ad validatem, ad probationem sau pentru opozabilitate faţă de terţi]; 2) de identitate: a titularului dreptului tabular şi titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicându-se numele părţilor; 3) 99

deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate vizând valoarea ad probationem a înscrisului; 4) de identificare a bunului imobil, adică de descriere tehnică şi economică, precum şi de separare juridică, bunul imobil obţinând caracteristică tehnică economică şi statut juridic, ceea ce îi permite să fie evidenţiat indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a documentelor întocmite într-o limbă străină. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial colaborează cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc. Este provizorie înscrierea efectuată cu condiţia justificării ei ulterioare. În conformitate cu dispoziţiile Codului Civil, art.501, se înscriu provizoriu drepturile reale în următoarele cazuri: a) dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie – în actul juridic trebuie să fie expres indicată condiţia care suspendă naşterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiţia se înscrie la rubrica Termenul. Condiţia]; b) în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, care nu este încă irevocabilă, o parte a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară; c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca. Faptul că dreptul a fost înscris sau radiat provizoriu se va indica în Registru. În cazurile înscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, în Registru fiind înscrişi doi proprietari până la soluţionarea [consolidarea dreptului proprietarului nou înscris sau anularea] [Instrucţiunea nr.487/2005]. Articolul 498 din Codul Civil dispune că, şi în cazul intabulării, înscrierea provizorie sau intabularea imperfectă are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în Registru. În doctrină [129, p.118-129; 209, p.76-84] s-a relevat ideea conform căreia, prin înscrierea provizorie, dobândirea, strămutarea, modificarea sau 100

stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile faţă de terţi, de la data înregistrării cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării acesteia. Înscrierea dreptului poate fi numai provizorie, adică deficiente conditione, dacă dreptul nu se naşte în patrimoniul dobânditorului decât în cazul împlinirii condiţiei. În cazul realizării condiţiei suspensive, eveniente conditione, dreptul se naşte în patrimoniul dobânditorului, deci înregistrarea provizorie se justifică. Pornind de la prevederile Codului Civil, art.498 alin (2), înscrierea provizorie vizează, ca şi în cazul intabulării, aceleaşi obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă etc. Înscrierea provizorie produce efecte faţă de terţi, retroactiv, adică de la data înregistrării cererii, şi, ca rezultat, consolidează toate înscrierile făcute condiţionat. Justificarea înscrierii provizorii şi transformarea acesteia în intabulare se face la cererea celui înscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare ale faptului justificării [ex. îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei indicate în actul juridic în al cărui temei s-a efectuat înscrierea provizorie, prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile]. Aceleaşi acţiuni le poate exercita o altă persoană interesată, cu consimţământul celui înscris provizoriu sau în lipsa consimţământului, la prezentarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile în acest sens. Potrivit Codului Civil, justificarea înscrierii provizorii are ca efect transformarea în intabulări a tuturor înscrierilor anterioare. Dacă înscrierea provizorie nu a fost justificată, radierea acesteia se face cu consimţământul celui înscris sau în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu înscrierile condiţionate de justificarea înscrierii provizorii [ce au legătură cu înscrierea provizorie] [Codul Civil, art.502]. De exemplu, în cazul unui antecontract de vânzare-cumpărare, în Registru se înscrie provizoriu şi dreptul imobiliar al 101

cumpărătorului [ca proprietar], dar nu se radiază dreptul imobiliar al proprietarului-vânzător. Dreptul cumpărătorului se va consolida după achitarea preţului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor imobile drepturile proprietarului-vânzător. În situaţia neachitării de către cumpărător a preţului până la data stipulată în contract vânzătorul poate cere radierea dreptului înscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumpărătorului se va efectua cu acordul acestuia . În cazul în care, în perioada înscrierii provizorii, cumpărătorul a constituit uzufruct în folosul unei alte persoane, a dat bunul în locaţiune, apoi dreptul cumpărătorului a fost radiat, se vor radia din oficiu de registrator [nefiind necesar consimţământul celor înscrişi] şi aceste drepturi înscrise în favoarea altor persoane, dar condiţionate de justificarea înscrierii provizorii. Drepturile reale constituite după înscrierea provizorie, care au legătură cu această înscriere, se vor înscrie tot provizoriu [Instrucţiunea nr.487/2005]. Radierea înscrierii drepturilor reale se face potrivit Codului Civil, art.499 alin. (2), la cererea titularului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimţământul titularului de drept. Consimţământul titularului de drept nu este necesar în cazul în care:  dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;  dreptul se stinge prin decesul sau încetarea existenţei titularului;  există o hotărâre judecătorească irevocabilă despre radierea dreptului înscris în Registru;  există un act administrativ despre radierea înscrierii din Registru;  există alte situaţii. Notarea în Registrul bunurilor imobile a drepturilor de creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul 102

imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării [Codul Civil, art.508]. Se notează în registrul bunurilor imobile: cererea de înregistrare a bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr.1543/1998]; punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri; locaţiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicţia de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris; sechestrul, urmărirea imobilului şi a fructelor sale [urmărirea imobilului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc în vederea vânzării bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri]; antecontractul; dreptul de preemţiune născut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanţei ipotecare; gajul asupra creanţei ipotecare; declararea insolvabilităţii persoanei juridice; pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amânarea împărţelii bunului aflat în coproprietate [Codul Civil, art.359]; acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul înscris; alte cazuri prevăzute de lege. Din conţinutul legii deducem că notarea se face în scop de informare. Astfel se dau publicităţii actele şi faptele privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor, la acţiunile în justiţie în legătură cu imobilele înscrise în Registru. Literatura de specialitate [188, p.57] clasifică notările în două categorii: 1) notări declarative, ale căror efecte sunt independente de înscrierea în registrul bunurilor imobile [punerea sub interdicţie]; 2) notări constitutive, ale căror efecte depind de înscrierea în registrul bunurilor imobile [interdicţia de înstrăinare şi grevarea]. Sub incidenţa acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-

103

teritoriale. Bunurile imobile parte componentă a domeniului public sunt înscrise în registre speciale [218, p.41-45]. Notarea şi radierea notării se face la cererea părţilor interesate, în temeiul documentelor doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instrucţiunea nr.487/2005]. În cazurile în care documentul care confirmă drepturile şi în al cărui temei se solicită înscrierea unui drept conţine şi interdicţii, condiţii în vederea asigurării sau exercitării dreptului, registratorul va nota aceste interdicţii din oficiu [fără plată suplimentară]. Notarea şi radierea interdicţiilor, sechestrului, altor fapte şi raporturi juridice pot fi efectuate şi la cererea instanţei, organului de executare a hotărârilor judecătoreşti, organului fiscal sau a celui de urmărire penală. La înscrierea notării, se va face referire la bunul sau la numărul de ordine al dreptului înscris la care se referă notarea. În cazul proprietăţii comune pe cote părţi, dacă în Registru nu sunt înscrişi toţi coproprietarii, în extrasul din Registru se vor menţiona datele din Registrul construcţiilor ţinut de fostele BITuri sau se va menţiona că oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilalţi coproprietari [104, p.321]. Instrucţiunea nr.487/2005 reglementează înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru achitarea preţului la lucrările persoanelor care au participat la construcţia imobilului [arhitecţi, antreprenori, alte persoane] în temeiul înscrisului [documentelor de drept] ce confirmă raportul juridic. Dreptul de ipotecă se va înscrie asupra imobilului la a cărei construcţie s-a participat, în mărimea creşterii valorii bunului imobil, confirmată printr-o expertiză corespunzătoare. În opinia noastră, obiectul înscrierii prin notare vizează următoarele aspecte: I. Starea şi capacitatea: 1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapacităţi totale sau parţiale ale titularului dreptului înscris, instituirea curatelei, acţiuni de anulare a 104

hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris; 2) persoanelor juridice: notări privind hotărârea declarativă de faliment. II. Acţiuni şi căi de atac în justiţie privind: 1) caracterul litigios al dreptului real înscris în Registru; 2) acţiunea de predare a înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează a fi înscris; 3) atacarea deciziei privind refuzul de înscriere în Registru; III. Măsuri de indisponibilizare legale, cum ar fi: interdicţia de înstrăinare/grevare şi modalităţile de înstrăinare sau grevare; dreptul de preemţiune legală; declaraţia de utilitate publică a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 şi 175 din Codul de procedură civilă nr.225-XV din 30.05.2003 [18], în continuare CPC, la cererea participanţilor la proces, judecătorul poate lua măsuri de asigurare a acţiunii. Asigurarea se admite în orice fază a procesului dacă neaplicarea măsurilor de asigurare a acţiunii ar crea dificultăţi judecătoreşti sau ar face imposibilă executarea hotărârii judecătoreşti. Aşadar, pentru asigurarea acţiunii, judecătorul este în drept: să pună sechestru pe bunurile pârâtului; să interzică pârâtului săvârşirea unor anumite acte; să interzică unor alte persoane săvârşirea unor anumite acte în privinţa bunului în litigiu; să suspende vânzarea bunurilor sechestrate în cazul intentării unei acţiuni de ridicare a sechestrului de pe ele [radierea din actul inventar]; să suspende urmărirea, întemeiată pe un document executoriu, contestat de către debitor pe cale judiciară. IV. Drepturile de creanţă, alte raporturi juridice, elucidate în Codul Civil, Legile nr.198/2003, nr.1543/1998, în alte acte normative dispun înregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de arendă a 105

terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de până la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art.10]. Arenda în agricultură nu poate fi mai mică de un an şi nici mai mare de 30 de ani [Legea nr.198/2003 art.8]. De asemenea, înregistrarea este cerută şi în cazul contractului de locaţiune. Astfel, Codul Civil, art.876, întocmirea în scris a contractului de locaţiune [alin. (1)] şi înscrierea, în registrul bunurilor imobile a contractului de locaţiune pe un termen ce depăşeşte 3 ani. Nerespectarea are ca efect inopozabilitatea faţă de terţi [2]. Contractul de locaţiune nu poate fi mai mare de 99 de ani [art. 77]. Potrivit legiuitorului, vor fi notate în registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de natură să afecteze regimul juridic al unui bun imobil. Ipoteca, conform Codului Civil, art.454, este un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un drept de dispoziţie asupra bunului ipotecat, dar nu şi cu drept de proprietate, cum uneori practică instituţiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaţie, ci îl preiau în proprietate, preţul imobilului depăşind adesea cu mult valoarea creanţei [256, dosarul nr.2-2315/04). La obiecţiile debitorului, băncile invocă lipsa de cumpărători, cauza fiind procedura greoaie de comercializare a imobilului, precum şi dorinţa de a obţine în proprietate bunuri la preţuri derizorii. Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativă, din moment ce pledăm pentru dezvoltarea pieţei imobiliare. De altfel, există riscul de a diminua dezvoltarea pieţei imobiliare. Pentru asigurarea creditului acordat, instituţiile financiare sunt interesate în a-şi înregistra dreptul asupra imobilului, prin care se garantează creanţa. Legea nr.1543/1998 prevede, în art.44, că înregistrarea ipotecii se efectuează în baza cererii debitorului gajist şi a creditorului gajist. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazul în care ipotecarea bunului imobil indicat în contract este interzisă de 106

legislaţie. De exemplu, ipotecarea de către instituţiile publice a imobilelor primite în gestiune economică nu se admite. În unele cazuri, ca excepţie, ipotecarea este admisă, dar cu acordul Departamentului Privatizării. Înscrierile sau radierea înscrierilor privind raporturile de ipotecă se face, în temeiul documentelor ce confirmă încetarea acţiunii, la cererea persoanelor interesate sau din oficiu, prin dispoziţia instanţei, a organelor de urmărire penală. În contextul celor expuse, menţionăm că, în practică, se evidenţiază un şir de probleme la înregistrarea bunurilor şi a drepturilor imobiliare, pricinile constând în: 1) efectuarea privatizării imobilelor fără actele de dare în exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite în anii 50 sau construite de fostele gospodării agricole; 3) eliberarea de către primării a titlurilor provizorii de proprietate fără a anexa planurile terenurilor date în proprietate; 4) nerespectarea, de către organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrării; 5) transmiterea imobilelor în proprietate de organe neautorizate; 6) întocmirea incorectă a deciziilor autorităţilor publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de către autorităţile administraţiei publice locale, fără a respecta o consecutivitate; 8) ţinerea în limba rusă, în unele localităţi [preponderent din sudul ţării], a evidenţei cadastrale [registrul manual şi cel computerizat]. Carenţele menţionate duc la tergiversarea implementării cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldează cu litigii imobiliare. Remedierea dificultăţilor, a căror sorginte se găseşte în sistemul socialist şi în neglijarea evidenţei imobilelor, suntem siguri, va fi posibilă prin constituirea cadastrului şi prin publicitate imobiliară. Cererea de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depusă de către persoana care şi-a dobândit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vânzare107

cumpărare, privatizare, schimb, donaţie, testament etc.] sau în urma unui fapt juridic [moştenire legală, hotărâre judecătorească şi în alte temeiuri ce nu contravin Codului Civil [art.499]. Legea nr.1543/1998, la art.28, prevede că temei de înregistrare a drepturilor imobiliare pot servi: 1) Actele administrative emise de autorităţile publice abilitate în modul stabilit de lege, ca, de exemplu: titlul de autentificare a deţinătorului de teren, eliberat de autorităţile administraţiei publice locale în cazul atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a unităţii administrativ-teritoriale sau de către Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru în cazul atribuirii de către stat a terenurilor proprietate publică a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vânzare-cumpărare încheiate de comisia de privatizare a fondului de locuinţe [în numele statului]; contractele de vânzare-cumpărare, de predare-primire a locuinţei în proprietate privată; hotărârea Parlamentului [înstrăinarea imobilului de interes naţional], hotărârii Guvernului [înstrăinarea imobilului de interes local] în caz de expropriere pentru utilitate publică potrivit Legii nr.488-XIV din 08.07.1999 [31]. 2) Contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislaţiei în vigoare, în funcţie de natura lor juridică, pot fi: a) de vânzare-cumpărare; b) de vânzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată; c) de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă; d) de schimb; e) de donaţie; f) de separare a cotei-părţi din proprietatea comună sau de împărţire [partaj] a proprietăţii comune şi, după caz, hotărârea de formare a sectorului de teren cu toate documentele necesare; g) de constituire a întreprinderii; h) de constituire a persoanei juridice prin asocierea cu o altă întreprindere; i) de constituire prin divizare a societăţii comerciale [întreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformării. 3) Certificatul de succesiune. Conform art.1556 din Codul Civil persoanele recunoscute ca moştenitori pot cere notarului de 108

la locul deschiderii succesiunii eliberarea certificatului de moştenitor. Certificatul de moştenitor se eliberează după 6 luni din ziua deschiderii succesiunii, în orice timp. Dacă se constată, la cererea reprezentantului statului, că nu sunt nici succesori testamentari, nici legali, notarul declară succesiunea vacantă şi eliberează certificat de succesiune vacantă, dar numai după expirarea termenului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile declarate succesiune vacantă trec în proprietatea statului. 4) Hotărârile judecătoreşti. Înregistrarea drepturilor în baza unei hotărâri judecătoreşti persistă în mai multe situaţii, cum ar fi: hotărârea instanţei privind transmiterea construcţiilor [inclusiv a caselor şi a părţilor acesteia] confiscate, fără stăpân, cu drept de succesiune, în proprietatea municipală a oraşului, raionului, satului etc. 5) Titlurile de autentificare a dreptului deţinătorului de teren şi alte acte [adeverinţe] privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autorităţile publice abilitate, în modul stabilit de legislaţia în vigoare la data eliberării lor; eliberat, conform art.20 din Codul funciar, de către autorităţile publice locale în cazul atribuirii terenurilor proprietate publică în proprietate privată sau de către Agenţie în cazul atribuirii terenurilor proprietate de stat în proprietate privată. 6) Alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor drepturi, poate fi actul de stat privind dreptul de folosinţă a pământului [anexa nr.13], aprobat prin hotărârea Consiliului de Miniştri al URSS din 06.03.1975 [100]. În contextul celor expuse, evidenţiem diferite cazuri de înscriere în Registru a imobilelor şi a drepturilor asupra lor. Pentru înscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobândit în urma privatizării, solicitanţii prezintă următoarele documente, după caz:

109

I. Pentru înregistrarea terenului şi a drepturilor asupra lui, la cerere se vor anexa: titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren sau titlul provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară, sau [după caz] contractul de vânzare-cumpărare a terenului proprietate publică. II. Pentru înregistrarea construcţiilor, apartamentelor, încăperilor izolate şi a drepturilor asupra lor: a) La înregistrarea primară a dreptului imobiliar asupra construcţiei, la cerere se vor anexa documentele privind atribuirea terenului pentru construcţie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul de construcţie, autentificat notarial [dacă a fost încheiat până la 26 august 1948]; 2) decizia de atribuire a terenului pentru construcţia şi exploatarea casei; sau 3) contractul de dare în folosinţă a terenului pe termen nelimitat pentru construcţia casei, autentificat notarial; sau 4) titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 5) contractul de vânzarecumpărare, autentificat. b) În cazul construcţiei edificate pe terenul întreprinderii agricole, se prezintă: hotărârea organului abilitat cu atribuirea terenurilor pentru construcţie sau extras din decizia gospodăriei privind atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autorităţii publice locale despre aprobarea actelor de recepţie a construcţiei, iar după 28 iunie1996, procesul-verbal de recepţie finală [Hotărârea Guvernului nr.285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente [69], în continuare, H.G. nr.285/1996 ]. Gospodăriile ţărăneşti [de fermier] şi fostele gospodării de colhoznici la înregistrarea dreptului de proprietate asupra caselor, altor edificii, prezintă: extras din registrul de evidenţă a gospodăriilor ţărăneşti sau certificat eliberat de autoritatea administraţiei publice locale – dreptul se înscrie în numele tuturor membrilor [drept de proprietate comună în devălmăşie] [Legea 110

nr.1543/1998, art.39, alin. (4)]. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie a soţilor este înregistrat la prezentarea dovezii privind aportul ambilor la dobândirea bunului [de exemplu, certificatul de căsătorie datat anterior documentului de dobândire a bunului]. III. Pentru înscrierea dreptului asupra construcţiei nefinalizate [dacă se solicită înscrierea dreptului de către persoana care a primit autorizaţia de construire] se prezintă: documentul ce confirmă dreptul asupra terenului; autorizaţia de construire; actul de constatare pe teren care atestă respectarea documentaţiei de proiect, actul privind procentul de realizare a construcţiei. IV. Pentru înscrierea dreptului de proprietate imobiliară asupra apartamentelor, încăperilor izolate, privatizate în conformitate cu Legea privatizării fondului de locuinţe nr.1324-XII din 10.03.1993, în continuare, Legea nr.1324/1993 [22], [se înregistrează dreptul de proprietate sau dreptul de proprietate comună în devălmăşie sau diviziune] se prezintă: contractul de vânzare-cumpărare, predare-primire, autentificat notarial, şi certificatul Agenţiei teritoriale pentru privatizare a Departamentului Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, în care este indicat componenţa participanţilor la privatizare. V. Pentru înscrierea dreptului imobiliar în cazul apartamentelor privatizate din blocurile locative nefinalizate [H.G. nr.366 din 06.04.1998 cu privire la încheierea lucrărilor de construcţie la blocurile nefinalizate [61], în continuare, H.G. nr.366/1998], se prezintă: contractul de predare-primire a locuinţei nefinalizate, autentificat notarial. În acest caz, gestiunea blocului locativ este în seama asociaţiei proprietarilor de locuinţe privatizate, în temeiul actului de predare de la Departamentul Privatizării. După darea în exploatare a blocului de locuit, fiecare locuinţă se dă în proprietate şi se înregistrează dreptul imobiliar [ori se fac rectificările de rigoare privind suprafaţa, valoarea etc.],

111

conform actului de predare-primire a locuinţei, semnat de preşedintele asociaţiei şi de proprietar. VI. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra caselor dobândite de către persoanele supuse represiunilor politice şi ulterior reabilitate [H.G. nr.338 din 26.05.1995, în continuare, H.G. nr.338/1995] se prezintă decizia autorităţilor publice locale privind reparaţia prejudiciului material, actul de predare-primire a casei. VII. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra încăperilor izolate nelocuibile arendate, amplasate în blocuri locative, privatizate în baza Hotărârii Guvernului nr.349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi vânzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate [72], în continuare, H.G. nr.349/1996, se prezintă: contractul de vânzarecumpărare, încheiat cu Departamentul Privatizării, autentificat notarial; actul de predare-primire. VIII. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentului] construite cu atragerea investiţiilor private de către întreprinderile şi organizaţiile cu proprietate de stat în fondul statutar ca beneficiari [Hotărârea Guvernului nr.676 din 06.10.95 cu privire la investirile de stat şi private în construcţiile caselor nefinalizate, în continuare, HG nr.676/1995], se înscrie în ansamblu şi dreptul de proprietate asupra terenului întreprinderii, organizaţiei căreia i s-a atribuit terenul în temeiul: deciziei autorităţii administraţiei publice locale de atribuire a lotului de pământ pentru construcţia casei, deciziei autorităţii administraţiei publice locale cu privire la aprobarea actului de dare în exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor apartamentelor de stat] sau procesul-verbal al recepţiei finale [după 28.06.1998], deciziei autorităţii administraţiei publice locale cu privire la aprobarea actului de predare, către fiecare investitor, a apartamentelor, încăperilor. IX. Drepturile imobiliare asupra apartamentelor, încăperilor ce aparţin investitorului se înscriu în temeiul: 112

contractului cu privire la investirea capitalului privat în construcţia casei nefinalizate, înregistrate la Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat; actului de predare a apartamentelor către investitor. X. Drepturile imobiliare în cazul apartamentelor din clădirile construite în temeiul contractului de activitate în comun [de investire] între persoane private, precum şi al apartamentelor, încăperilor izolate ce revin persoanei fizice sau juridice căreia i s-a atribuit terenul pentru construcţie sau căreia terenul îi aparţine cu drept de proprietate şi în numele căreia a fost eliberată autorizaţia de construire – se înscriu în temeiul: 1) documentului ce confirmă dreptul de folosinţă sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepţie finală; 3) contractelor de activitate în comun [de investiţie], încheiate cu investitorii, şi actelor de predare-primire a apartamentelor către investitori. Înscrierea dreptului imobiliar asupra imobilelor ce aparţin investitorilor se efectuează în temeiul: a) contractului de activitate în comun [investiţii], autentificarea notarială nu este necesară; b) actele de predareprimire a apartamentelor către fiecare investitor. XI. Înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de construcţie a locuinţelor: a) Dreptul de proprietate asupra casei se înscrie cooperativei de construcţie în temeiul: deciziei autorităţii administraţiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcţie şi deciziei aceleiaşi autorităţi privind aprobarea actelor de dare în exploatare sau al procesuluiverbal de recepţie finală. b) Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau încăperii izolate se înscrie în temeiul: certificatului cooperativei de construcţie prin care se confirmă calitatea ei de membru şi efectuarea tuturor plăţilor, extrasului din hotărârea adunării generale a membrilor cooperativei 113

privind repartizarea apartamentului, încăperii concrete sau ordinului de repartiţie, eliberat de autoritatea publică locală. XII. Înscrierea dreptului de proprietate asupra garajelor: a) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor aflate în folosinţă comună şi dreptul de folosinţă asupra terenului se înscriu cooperativei de construcţie a garajelor în temeiul: deciziei autorităţii administraţiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcţie; deciziei aceleiaşi autorităţii privind aprobarea dării în exploatare a obiectivului sau al procesului-verbal de recepţie finală. b) Dreptul de proprietate asupra garajului se înregistrează în baza: listei membrilor cooperativei, aprobate de autoritatea administraţiei publice locale pentru garajele date în exploatare până la 25.061998. După această dată, aprobarea listei de către autoritatea administraţiei publice locale nu este obligatorie [Hotărârea Guvernului nr.365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea Statutului-model al cooperativei de construcţie a garajelor şi a Statutuluimodel al asociaţiei de garaje, în continuare, H.G. nr.365/1998]; adeverinţei eliberate de cooperativa de construcţie privind efectuarea tuturor plăţilor stabilite de adunarea generală a cooperativei [în cazul în care construcţia s-a efectuat prin metoda de antrepriză]. XIII. Înscrierea dreptului imobiliar în cazul predării patrimoniului [construcţiei] la privatizarea întreprinderilor [(Legea nr.1217/1997 [21] şi Hotărârea Guvernului nr.1056/1997 [82]: a) în cazul transformării întreprinderii de stat în societate pe acţiuni ale cărei acţiuni urmează a fi vândute la licitaţie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor înscrie în temeiul următoarelor acte: copia certificatului înregistrării de stat şi copiile documentelor de constituire a întreprinderii care le-a primit, unde se indică succesiunea de drept în urma 114

reorganizării; certificatul despre privatizare şi, după caz, actul de inventariere a patrimoniului, aprobat de Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, în continuare, Departamentul Privatizării [Agenţia teritorială]; b) în cazul vânzării bunurilor imobile ale întreprinderii care se privatizează la licitaţia „cu strigare”, la concurs sau la negocieri directe, dacă întreg patrimoniu care se privatizează se află la balanţa întreprinderii, drepturile imobiliare se înscriu în temeiul următoarelor acte: contractul de vânzare-cumpărare, autentificat notarial, sau certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul Privatizării, după caz, planul cadastral; c) în cazul în care nu întregul patrimoniu privatizat se află la balanţa întreprinderii [în locaţiune], drepturile imobiliare se înregistrează în temeiul actului de predareprimire, aprobat de Departamentul Privatizării. XIV. Drepturile imobiliare asupra construcţiei care intră în componenţa cotei valorice din patrimoniul întreprinderii agricole, atribuite în natură se înscriu în temeiul: certificatului de proprietate privată, semnat de directorul agenţiei teritoriale a Departamentului Privatizării; actului de predareprimire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit în natură. XV. Drepturile asupra bunurilor imobile formate în temeiul Legii nr.354 din 29.10.2004 [5], în continuare, Legea nr.354/2004, se înscriu în temeiul documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobil până la formare şi deciziei de formare, la care se anexează descrierea tehnică şi planul noului bun imobil format. XVI. Dreptul de folosinţă pe termen nelimitat asupra terenului se înscrie în temeiul contractului de dare a terenului în folosinţă pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia autorităţii administraţiei publice locale privind darea terenului din 115

domeniul public către proprietarul construcţiei; decizia aceleiaşi autorităţi privind atribuirea terenului pentru construcţia şi exploatarea casei. XVII. Dreptul de gestiune economică şi administrare economică se înscrie în temeiul: contractului privind transmiterea bunului în gestiune sau administrare economică, ori al deciziei de transmitere, eliberate de autoritatea centrală de specialitate, în cazul transmiterii intrastructurale, şi a actului de predare-primire; deciziei Guvernului, în cazul transmiterii întreprinderii, sau deciziei Departamentului Privatizării, în cazul transmiterii unor construcţii aparte din gestiunea unei autorităţi centrale de specialitate în gestiunea unei alte autorităţi, şi actului de predareprimire al părţilor în contract, aprobat de conducătorii sau de autoritatea care a decis transmiterea. La cerere, se anexează, după caz, planul cadastral şi/sau geometric. XVIII. Drepturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra bunului imobil se înscriu [conform Scrisorii instructive nr.01-345 din 25.12.1998] în temeiul [după caz]: contractului de vânzare-cumpărare, autentificat notarial [inclusiv întreţinerea pe viaţă]; contractului de schimb al bunurilor imobile pe acţiuni, autentificat notarial; contractului de donaţie, autentificat notarial; contractului de schimb, autentificat notarial; certificatului de moştenire; certificatului de separare a cotei părţi din proprietatea comună în devălmăşie [gospodăria ţărănească de fermier] sau de împărţire [partaj] a proprietăţii comune în devălmăşie [a soţilor], autentificate notarial, după caz, a documentelor de formare a bunurilor imobile; certificatului eliberat soţilor privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comună, autentificat notarial; înscrierii privind împărţirea averii gospodăriei de colhoznic sau înscrierii privind separarea cotei-părţi din averea gospodăriei de colhoznic, eliberate de autorităţile administraţiei publice locale [pentru construcţii]; hotărârii instanţei de judecată sau fostului arbitraj; extrasului din registrul de stat al 116

întreprinderilor şi organizaţiilor privind lichidarea întreprinderii şi actului de împărţire a patrimoniului în natură între fondatori, autentificat notarial; hotărârii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului [contractul] privind atribuirea [separarea] în natură a cotei-părţi a fondatorului din patrimoniul întreprinderii, autentificat notarial, şi contractului de constituire în care se indică posibilitatea atribuirii în natură a cotei-părţi şi, după caz, hotărârii de formare [prin separare] a bunului imobil, cu toate documentele necesare; contractului privind mărirea cotei în proprietatea comună în diviziune [autentificat notarial pentru persoanele fizice]; procesului-verbal de cumpărare a bunului la licitaţie publică [ în cazul organizării licitaţiei de către instanţă]. XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile dobândite de către întreprinderi în cazuri specifice se înscriu [conform Codului Сivil şi Legii nr.1265/2000], după caz: a) la fuziunea prin contopire, în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de fuziune prin contopire; certificatului de înregistrare a societăţii prin contopire [în original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la încetarea activităţii întreprinderii absorbite; c) la fuziunea prin absorbţie, în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de fuziune prin absorbţie; certificatului de înregistrare a societăţii prin absorbţie [în original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la încetarea activităţii întreprinderii absorbite; d) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolvă], în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de 117

dezmembrare prin divizare; certificatului de înregistrare a societăţii create prin dezmembrare [divizare], în original; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la constituirea societăţii prin dezmembrare [divizare]; e) la dezmembrarea prin separare [o parte se separă], în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de dezmembrare prin separare; certificatului de înregistrare a societăţii constituite prin dezmembrare [separare], în original; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la constituirea societăţii prin dezmembrare [separare]. Pentru situaţiile descrise este valabilă şi cerinţa de prezentare a deciziei de formare a bunului imobil cu anexarea documentelor necesare, indicate în Hotărârea Guvernului nr.61/99; contractului de constituire şi succesiune de drept, în cazul fondării întreprinderii în urma constituirii unei anumite societăţi. Concomitent, se înscriu şi alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de transfer, în temeiul succesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosinţă asupra terenului aferent; dreptul de arendă asupra bunurilor imobile. Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să conţină descrierea bunului imobil şi, după caz, denumirea dreptului respectiv, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de legislaţie, să fie autentificate notarial şi ştampilate. Dacă documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite. Nu se primesc pentru înregistrarea drepturilor documentele: a) ce nu corespund cerinţelor stabilite în Legea 1543/1998 în art.29 alin. (2) şi (4), adică au fost depuse 118

într-un singur exemplar [sau dacă lipseşte originalul], s-a omis descrierea imobilului, nu este indicat dreptul, lipsesc semnăturile de rigoare, nu sunt autentificate notarial, ştampilate, în cazul documentelor cu mai multe file acestea nu sunt numerotate şi şnuruite etc.; b) ce conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate şi alte corectări; c) executate în creion; d) cu deteriorări grave, ce nu permit interpretarea univocă a conţinutului lor. Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează în baza cererii titularului sau a persoanei care îi reprezintă interesele. Solicitanţii vor depune cererea în două exemplare. La primirea cererii şi a documentelor, pentru înregistrarea drepturilor, persoana responsabilă a oficiului cadastral teritorial înregistrează cererea în condica de cereri de un model aprobat de Agenţie [anexa nr.9]. Pentru înlesnirea lucrului angajaţilor OCT, titularii de drepturi vor indica în cerere numărul cadastral al terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate în Registru. Oficiul cadastral teritorial nu poartă răspundere pentru erorile şi inexactităţile din adresa ori sediul indicate de titularul de drepturi. Al doilea exemplar de cerere, pe care se indică data primirii documentelor depuse, se restituie solicitantului [Legea nr.1543/98, art.30]. Respingerea cererii, potrivit art. 31 din legea nominalizată, poate avea loc dacă: a) lipseşte actul de identitate al solicitantului sau dacă actul conţine inexactităţi; b) a fost prezentată de o persoană neautorizată; c) lipsesc documentele pentru înregistrare; d) documentele prezentate nu corespund cerinţelor stabilite de legislaţie; e) drepturile a căror înscriere este solicitată nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile; f) dreptul a cărui înscriere este solicitată este înscris pe

119

numele unei alte persoane; g) înscrierea dreptului trebuie să fie efectuată la un alt oficiu cadastral teritorial. În cazul respingerii, cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare nu se va înregistra în condica de cereri, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La solicitarea lor, pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de examinare a cererii poate fi atacată la Agenţie, iar decizia Agenţiei în judecată. În practică, contestarea prelungirii termenului de examinare nu s-a atestat. Refuzul înscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede expres: Înscrierea drepturilor în baza titlurilor de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nu poate fi refuzată, iar în baza altor documente poate fi refuzată dacă: a) solicitantul nu a îndeplinit în termen cerinţele privind înlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea şi înregistrarea drepturilor imobiliare invocate; b) forma şi/sau conţinutul documentelor prezentate nu corespund cerinţelor legislaţiei; c) s-a constatat că documentele prezentate nu sunt autentice; d) documentul prezentat a fost emis de o autoritate publică necompetentă; e) datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a oficiului cadastral teritorial; f) există menţiunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare. În cazul refuzului de înregistrare a dreptului, cererea ulterioară a aceluiaşi solicitant în privinţa aceluiaşi bun imobil se examinează ca o nouă cerere [Legea nr.1543/98]. Decizia privind refuzul înregistrării drepturilor imobile se aduce în scris la cunoştinţă solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. În acest sens, OCT va lua una dintre următoarele hotărâri: a) va înregistra tranzacţia şi, respectiv, dreptul imobiliar; b) va prelungi termenul de înregistrare a 120

drepturilor imobiliare; c) va refuza înregistrarea drepturilor imobiliare. 3.1.1. Înscrierile în partea generală a Registrului bunurilor imobile. Înscrierile sunt efectuate începând cu coperta fişierului registrului. În partea de sus, se indică numărul cadastral al bunului imobil, care se va indica şi în fiecare subcapitol al registrului. Pe copertă se mai indică denumirea autorităţii care execută controlul asupra ţinerii registrului – Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, se indică denumirea oficiului cadastral teritorial. În partea dreaptă de jos a copertei, se indică data, luna şi anul deschiderii şi închiderii fişierului registrului. Partea generală a registrului bunurilor imobile mai conţine rubricile: Deschis – se înscrie data deschiderii fişierului registrului; Versiunea – se indică numărul versiunii registrului; Formarea bunului imobil – se indică modul de formare a bunului imobil; Bunul imobil iniţial – se indică numărul cadastral al terenului din care s-a format terenul înregistrat în fişier [în cazul formării terenului prin comasare, divizare, separare]; Închis – se indică data închiderii fişierului registrului; Bunul imobil nou format – se indică numărul cadastral al terenului format din terenul iniţial. Capitolul – se indică capitolul registrului [Instrucţiunea nr. 487/2005]. 3.1.2. Înscrierile în subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile. În acest subcapitol [conform Instrucţiuni nr. 487/2005], se înscriu şi se descriu bunurile imobile în următoarea consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferente terenului. Înscrierile referitoare la un bun imobil se identifică prin codul înscrierii care este invariabil – „1.0”. Pentru bunurile din capitolul B, codul înscrierii va fi alcătuit din numărul cadastral [ex.: numărul cadastral 0142102004.11, numărul bunului este 11, iar numărul înscrierii va fi „1.11”]. Spre deosebire de înscrierile despre bunurile imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conţin codul înscrierii. În capitolul I, sunt înscrise date despre: 121

încetarea existenţei bunului imobil, modificarea înscrierilor, servitutea constituită în folosul proprietarului bunului dominant, condominiul. Subcapitolul I. Conţine informaţie privind: Bunul imobil – se înscrie codul înscrierii conferit tuturor bunurilor înregistrate, cu excepţia bunurilor imobile din capitolul C. În acest capitol, se mai indică tipul bunului imobil înscris: teren, construcţie, încăpere izolată, plantaţie etc.; Numărul cadastral – se indică numărul cadastral sau convenţional al bunului imobil; Locul amplasării bunului [adresa] – pentru teren se indică: denumirea raionului [municipiului]. Dacă bunul este amplasat în extravilan se înscrie „extravilan”. Pentru construcţii, se indică şi adresa construcţiei: denumirea străzii, bulevardului, stradelei; numărul construcţiei din documentul de drept. În cazul construcţiei principale cu accesorii, se înscrie doar adresa la construcţia principală dacă accesoriile nu au altă adresă. Modul de folosinţă – se indică din documentul de drept ori clasificatorul. Suprafaţa – se înscrie suprafaţa bunului imobil: a terenului în ha, a construcţiei în m. p. [suprafaţă în plan, la solicitare şi suprafaţă totală]. Tipul hotarelor – se completează numai pentru terenuri. Hotarele pot fi generale sau fixe. Data înregistrării – se indică data depunerii cererii. Înscrierea despre lichidare – este valabilă pentru bunurile imobile înscrise în capitolele B şi C în caz de încetare a existenţei bunului prin comasare, divizare, prin desfiinţare [demolare, distrugere]. Concomitent cu înregistrarea faptului încetării existenţei bunului imobil, în continuare, imobilul, se radiază şi toate drepturile reale înscrise în privinţa acestui imobil. Modificări, însemnări, corectări – rubrica conţine informaţii referitoare la imobil privind modificările: de suprafaţă, de număr etc. Tipul – se indică ce anume s-a modificat [ex. modificarea suprafeţei bunului imobil]. Temeiul juridic – se indică actul juridic în al cărui temei s-a efectuat modificarea. Data efectuării înscrierii – se indică data depunerii cererii privind efectuarea modificării, corectării sau data emiterii deciziei registratorului. Dacă este stabilită servitutea în 122

folosul bunului imobil, aceasta se înscrie în rubrica „Servitute” cu înscrierea: tipului servituţii [ex.: de trecere, de vedere etc.], numărul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data înregistrării servituţii, radierea [data]. În cazul în care există un plan în care este indicată raza de acţiune a servituţii, în rubrica „Modificări, însemnări, corectări” se va face trimitere la acel plan [ex. raza de acţiune a servituţii este indicată pe planul cadastral întocmit la 09.01.2004]. Dreptul de servitute se radiază din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu înscrierea referitoare la servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registrului bunurilor imobile. În cazul terenurilor cu case individuale, construcţiile de pe teren [principale şi accesorii] se înregistrează la cererea solicitantului în funcţie de conţinutul documentului prezentat ca temei al înregistrării. În cazul în care o construcţie a unei proprietar este amplasată şi pe terenul vecinului, atunci, la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, se va înscrie – „construcţia continuă [se prelungeşte] pe terenul, numărul etc. La terenul pe care construcţia continuă, la aceeaşi rubrică se înscrie: „pe sector continuă construcţia nr.”, indicându-se numărul cadastral al terenului. La înregistrarea construcţiilor subterane şi a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se înscrie „construcţie subterană”. Construcţiilor subterane li se atribuie numărul cadastral următor construcţiilor amplasate pe terenul sub care se află construcţia subterană. Problema ce se impune soluţionată apare la atribuirea numărului cadastral în cazul în care construcţia subterană este amplasată sub două sau mai multe terenuri aflat în proprietatea a doi proprietari. Pentru formarea numărului cadastral al construcţiei se va lua numărul cadastral al terenului aflat în proprietatea sau în folosul proprietarului construcţiei sau terenului pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre această construcţie. Temei pentru înregistrarea construcţiei dobândite prin accesiune imobiliară artificială [faptul construcţiei] şi a dreptului 123

de proprietate imobiliară [Codul Civil, art.329] serveşte documentul ce confirmă dreptul de proprietate şi folosinţă [superficie, arendă] asupra terenului beneficiarului [investitorului] construcţiei şi documentele ce confirmă recepţia lucrărilor de construcţie [proces-verbal de recepţie finală]. Documente referitoare la teren nu sunt necesare în cazul în care dreptul asupra terenului a fost deja înregistrat. Cerere de formare/înregistrare a bunului imobil în urma accesiunii imobiliare naturale [Codul Civil art.328] OCT nu a înregistrat. Înscrierea dreptului asupra unei construcţii nefinalizate se admite la cererea titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului [investitorului] construcţiei asupra terenului, al autorizaţiei pentru construire şi al actului de constatare a gradului de executare a construcţiei. Plantaţiile perene [viţă-de-vie, pomi fructiferi etc.] se înscriu în capitolele: A, B ale registrului. Suprafeţele plantaţiei se indică din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe teren întocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt document constatator. Temei de înregistrare a plantaţiei vor servi documentele prevăzute în Hotărârea Guvernului nr.705 din 20.10.1995, în continuare, H.G. nr.705/1995. Dacă plantaţia a fost transmisă deţinătorului în contul cotelor-valorice din bunurile întreprinderii agricole, temei de înregistrare va servi certificatul de proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra plantaţiei se va înscrie în temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit [contract de vânzare-cumpărare]. Înregistrarea porţiunilor de subsol: a) în calitate de roci deschise, se vor înregistra în registrul bunurilor imobile conform regulilor de înregistrare a terenurilor; b) în calitate de spaţii subterane se vor înregistra după regulile construcţiilor subterane. Porţiunile de subsol se vor înregistra în temeiul perimetrului minier şi licenţei. 124

În concluzie, putem spune că subcapitolul I conţine informaţia privind bunul, caracteristica succintă a bunului, altă informaţie înscrisă în temeiul actelor prezentate de către titularul drepturilor. 3.1.3. Înscrierile în subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile Subcapitolul II al registrului conţine următoarele rubrici: Bunul imobil, în care se indică numărul înscrierii compuse din numărul capitolului – „2” şi numărul de ordine al dreptului înscris. Număr de ordine se atribuie fiecărui drept înscris. În cazul dreptului de proprietate comună în diviziune, se atribuie numere de ordine pentru fiecare cotă-parte înscrisă. Astfel, se va indica imobilul descris în subcapitolul I la care se înscrie dreptul de proprietate şi numărul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indică cota-parte [în % sau fracţie] din imobile. În cazul în care imobilul aparţine unui proprietar, se indică cifra 1.0. La rubrica proprietarul, se indică datele complete despre proprietar. Pentru persoanele fizice se va indica: numele şi prenumele proprietarului, data, luna şi anul naşterii, codul personal, în lipsa acestuia – date din actul de identitate [numărul, seria]. Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea completă, numărul şi data eliberării certificatului înregistrării de stat, numărul de identificare. În cazul bunurilor domeniului public, se înscrie: Republica Moldova; în cazul bunurilor unităţii administrativ-teritoriale, în calitate de proprietar se înscrie unitatea administrativ-teritorială concretă [comuna Zubreşti, r-nul Străşeni]. Concomitent, se completează rubricile: Domiciliul/sediul; Temeiul înscrierii; Termenul/condiţia; Data înregistrării; Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]; Radierea dreptului; Modificări, însemnări, corectări: tipul, temeiul juridic, data efectuării înscrierii. 125

Proprietatea în condominiu se înscrie la rubrica Proprietarul – „Condominiu”. Sectorul de teren ce intră în condominiu şi construcţiile amplasate pe el se descriu în subcapitolul I al Capitolelor A, B ale registrului. Ca temei, se înscrie Legea nr. 913/2000. În subcapitolul III se va înscrie dreptul de administrare a asociaţiei de coproprietari în condominiu [la prezentarea actului ce confirmă transmiterea imobilului în administrarea asociaţiei]. Pentru fiecare încăpere izolată din condominiu, în subcapitolul I al Capitolului C, se va înscrie cota-parte asupra imobilului din condominiu [ex. „Condominiu”, 5%. Temei: proces-verbal al adunării generale a asociaţilor coproprietarilor nr.13 din 05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chişinău nr.77 din 14.11.2007]. În cazul în care într-o clădire există încăperi cu destinaţie de locuit sau cu altă destinaţie ce aparţin diferiţilor proprietari şi spaţii de folosinţă comună ce se află în proprietate comună [Codul Civil, art.355], înscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra clădirii nu se vor efectua, făcându-se însemnarea – „înscrierea dreptului nu a fost solicitată”. În capitolul C, odată cu înregistrarea dreptului asupra încăperilor izolate sau ulterior, se va înscrie, conform actului juridic [care poate fi: contract încheiat între proprietarii încăperilor, hotărârea instanţei de judecată etc.], cota-parte de proprietate asupra părţilor de clădire destinate folosinţei comune. Înscrierea cu drept de proprietate asupra construcţiei se face după înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului. Înscrierea dreptului de proprietate asupra încăperilor izolate se efectuează după înscrierea drepturilor asupra terenului şi construcţiei. Dreptul de proprietate asupra construcţiei poate fi înscris până la înregistrarea dreptului asupra terenului dacă: terenul se află în proprietatea statului sau a unităţii administrativteritoriale şi elaborarea planului terenului nu este necesară [ex.: înregistrarea clădirii unei autorităţi publice locale, în cazul unui 126

bloc locativ] sau terenul şi construcţia, sau încăperea izolată aparţin diferiţilor proprietari. În final, constatăm că subcapitolul II conţine informaţii privind drepturile reale asupra bunurilor înregistrate în subcapitolul I. 3.1.4. Înscrierile în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile În Partea întâi a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se înscriu alte drepturi reale: uzufructul, uzul, abitaţia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosinţa asupra terenurilor statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea. Conţinutul înscrierilor din partea întâi a subcapitolului va fi diferit în funcţie de dreptul supus înscrierii. Astfel, în funcţie de criteriile enunţate, se vor efectua următoarele înscrieri:  referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea se va înregistra astfel: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea dreptului şi tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul grevării. Obiectul dominant. Temeiul înscrierii. Termenul, data înscrierii, felul înscrierii.  referitoare la ipotecă; se indică: Numărul de ordine. Denumirea dreptului – Ipoteca. Obiectul grevării – se indică imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numărul de ordine, denumirea şi numărul cadastral]. În cazul în care se ipotechează o cotă-parte, se indică şi numele proprietarului cotei-părţi ce se ipotechează. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar, în caz contrar, registratorul este în drept să refuze înregistrarea ipotecii. Temeiul înscrierii – actul juridic, numărul, data. Termenul – data constituirii ipotecii şi termenul [dacă a fost stabilit], precum şi valoarea obligaţiei garantate. Rangul dreptului – ordinea de preferinţă a stingerii creanţelor în funcţie de consecutivitatea înscrierii dreptului. [rangul ipotecii]. 127

Titularul dreptului – date despre creditorul gajist: pentru persoana fizică: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru persoana juridică: denumirea, numărul de identificare de stat, sediul. Data înregistrării. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii, debitorului gajist îi este interzis să ipotecheze ulterior bunul sau să-l greveze în alt mod, în subcapitolul III partea a doua se notează aceste interdicţii din oficiu de către registrator, indiferent de faptul dacă notarea a fost solicitată expres de titular sau nu. Radierea ipotecii se face în temeiul documentelor indicate în Codul Civil, în art.473. În cazul în care radierea ipotecii se efectuează provizoriu [ex. în temeiul hotărârii judecătoreşti nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se înscrie „radiat provizoriu” în temeiul „hotărârii judecătoriei de circumscripţie Râşcani din 14.08. 2005” .  Referitor la uzufruct, uz, abitaţie. Se va indica: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaţie. Obiectul grevării – bunul imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau condiţia [dacă sunt stabilite]. Rangul dreptului – [dacă în actul juridic este indicat] şi înseamnă ordinea de exercitare a dreptului în timp, în cazul în care sunt mai mulţi titulari. Titularul dreptului – atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data înregistrării. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comună în devălmăşiei. Astfel, membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menţionate şi un drept abitaţie asupra spaţiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupra locuinţei/apartamentului, în opinia noastră, sunt drepturi reale ce grevează dreptul de proprietate al proprietarului şi de aceea propunem să fie înscrise în Registrul bunurilor imobile la rubrica 128

„GREVĂRI”. Comparativ cu dreptul de proprietate, dreptul de uz şi abitaţie au caracter limitat prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedeşte necesitatea reglementării exprese şi exhaustive a drepturilor analizate [Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevăr îl constatăm şi în Legea nr.620/1995, art.12, conform căreia înstrăinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordul tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor care au participat la privatizarea acestuia. Practica judecătorească susţine ideea legiuitorului prin Hotărârea [Plenului Curţii Supreme de Justiţie], nr.3 din 30 ianuarie 1996 conform căreia: Refuzul membrilor adulţi ai familiei care locuiesc împreună cu chiriaşul şi au consimţit la privatizare să dea acordul în scris privind înstrăinarea apartamentului/casei nu poate fi contestat pe cale judecătorească. În concluzie, membrii adulţi ai familiei care au participat la privatizare sunt consideraţi coproprietari în devălmăşie acordul fiind necesar pentru înstrăinarea apartamentului, deci drepturile acestora trebuie înscrise în Registrul bunurilor imobile. Provoacă confuz Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie conform căreia coproprietarilor care nu mai locuiesc în apartament sau casă nu li se cere acordul la înstrăinarea acesteia. Or, în accepţie generală, dreptul de proprietate este un drept absolut şi nu poate fi condiţionat de anumite circumstanţe şi prin nefolosirea bunului imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. În cazul minorilor, bonurile cărora au fost folosite la privatizarea apartamentelor/caselor acordul se va cere la împlinirea vârstei de 18 ani, ori 16 ani – capacitate de exerciţiu deplină prin emancipare sau în legătură cu înregistrarea căsătoriei până la majorat. În numele minorilor, acordul îl vor da [sau nu] organul de tutelă şi curatelă.  Referitoare la superficie. Se înscriu următoarele date: Numărul de ordine. Denumirea dreptului – Superficie. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul 129

cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data înregistrării actului juridic. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie].  Referitor la dreptul de folosinţă, dreptul de gestiune economică, concesiune. Se înscriu aceleaşi date: numărul de ordine al înscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevării, temeiul înscrierii, termenul, condiţia, titularul dreptului, data înregistrării, felul înscrierii. În partea a II a subcapitolului III cu titlul „Notări”, se efectuează înscrieri referitor la drepturile de creanţă, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile. În funcţie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac înscrieri referitor la:  Sechestru. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea înscrierii – sechestru. Obiectul grevării – se indică imobiliarul din subcapitolul I [numărul cadastral]. În cazul în care se aplică sechestrul pe o cotă-parte din imobil aflat în coproprietate pe cote-părţi, se înscriu cota-parte şi numele coproprietarului a cărui cotă-parte a fost sechestrată. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului. Termenul [dacă este stabilit]. Data efectuării înscrierii.  Locaţiune [arendă]. Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: locaţiunea [arenda], sublocaţiunea [subarenda]. Obiectul grevării - imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat. În cazul locaţiunii [arendei] unei părţi, se va descrie partea din bun care este menţionată în contract, inclusiv se va indica suprafaţa închiriată, arendată. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data efectuării înscrierii. Notarea sublocaţiunii [subarendei] – se notează ca şi locaţiunea. Diferenţa constă în indicarea numelui sublocatarului [subarendaş] şi obiectele sublocaţiunii [subarendei], conform contractului. 130

 Interdicţie şi înstrăinări, la grevări. Se indică: Numărul de ordine al înscrierii, Denumirea: interdicţia de înstrăinare, de grevare. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II, asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei la care această grevare se referă, după caz, cota-parte şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data actului. Termenul pentru care este instituită interdicţia, dacă este indicat în act. Data efectuării înscrierii.  Antecontract. Se înscriu următoarele date: Denumirea. Obiectul grevării - dreptul indicat în subcapitolul II asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei care se obligă, cota-parte [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau condiţia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizică sau persoana juridică. Data efectuării înscrierii.  Dreptul de preemţiune. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea – drept de preemţiune. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte din bunul imobil [după caz] şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data actului juridic. Termenul/Condiţia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efectuării înscrierii.  Schimbarea rangului ipotecii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevării - bunul imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Data efectuării înscrierii.  Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaţie [urmărirea imobilului]. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaţie [urmărirea imobilului]. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte şi numele proprietarului [după 131

caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Solicitantul înscrierii [după caz]. Data înregistrării.  Acţiunea în justiţie [cererea de chemare în judecată]. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei, [după caz] cota-parte. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Numele solicitantului. Data efectuării înscrierii.  Administrarea fiduciară. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele proprietarului sau al titularului de drept, cota-parte [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau condiţia. Titularul dreptului. Data efectuării înscrierii.  Declararea insolvabilităţii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: Declararea insolvabilităţii. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II, asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte [după caz] şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii. Data înscrierii.  Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: în procedură de reorganizare, în procedură de dizolvare. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte [după caz] şi numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul înscrierii. Data înscrierii.  Amânarea împărţirii imobilului aflat în coproprietate. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: Amânarea imobilului aflat în coproprietate. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul 132

înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul. Data înscrierii.  Depunerea cererii de înregistrare. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea – depunerea cererii de înregistrare. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Tipul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. În partea finală, Registrul conţine rubrica „Semnături, data şi ştampila” a cărei completare confirmă faptul că versiunea de hârtie a registrului este autentică. Prin notările efectuate de registrator la rubrica „Stins”, confirmate prin semnătură, se dovedeşte faptul că versiunea fişierului registrului nu este actuală. 3.1.5. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile. În cazul formării terenului prin comasare, divizare sau separare [pentru imobilul separat], se deschide fişier nou al registrului, unde, în partea generală a registrului, la rubrica „Formarea bunului imobil”, se indică numerele cadastrale ale terenurilor din care s-a format noul imobil şi modalitatea de formare: comasare; divizare; separare. După efectuarea înscrierilor corespunzătoare în fişierele noi ale registrului, fişierele registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasare şi divizare se închid. Acest fapt se înscrie în partea generală a Registrului, la rubrica „Formarea bunurilor imobile”, indicându-se numerele cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica: închis, se înscrie data. În subcapitolele fişierului registrului care se închide, se completează rubrica privind existenţa imobilului şi radierea dreptului. Înscrierile efectuate diferă în funcţie de modalitatea formării noului imobil şi sunt următoarele:  În cazul formării terenului prin comasare, din fişierele registrului care se închid se transcriu datele corespunzătoare în fişierul imobilului format, cum ar fi: modul de folosinţă a imobilului, dacă nu a fost modificat, înscrierile privitoare la construcţii [după caz], înscrierile din subcapitolele II şi III. 133

În subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din fişierul registrului care se închide, se adaugă decizia de formare a imobilului şi planul cadastral al imobilului format. În cazul în care imobilele proprietate comună pe cote-părţi au fost supuse comasării, în subcapitolul II se înscriu cotele-părţi indicate în decizia de formare, recalculate în conformitate cu Legea nr.354/2004. Dacă unul sau mai multe imobile ce se comasează sunt ipotecate, pentru înscrierea ipotecii nu este necesar să se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotecă. Ipoteca se va transcrie asupra imobilului format în temeiul actului juridic înscris în fişierul registrului care se închide. În cazul în care sunt grevate cu ipotecă două sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii, registratorului i se va prezenta confirmarea de către titularii de drepturi de ipotecă a rangului fiecărei ipoteci. Dacă imobilele supuse comasării sunt grevate cu alte drepturi decât ipoteca, la momentul înregistrării bunului imobil nouformat, urmează să se prezinte şi actele de modificare a acestor drepturi, dacă este cazul [Legea nr. 354/2004, art.12 alin. (4)]. În cazul prevăzut în Legea nr.354/2004, înscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobândite are loc concomitent cu comasarea bunurilor. În fişierele registrului care urmează a fi închise, dreptul de proprietate nu se înregistrează noului proprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se înscrie în fişierul registrului nou-deschis concomitent cu înscrierea deciziei de formare. În fişierul noului Registru, în subcapitolul II, se indică documentele în al căror temei au fost dobândite terenurile, precum şi decizia de formare şi planul bunului comasat. În fişierele Registrului care se închid, la rubrica: „Formarea bunurilor imobile”, se indică numărul cadastral al noului bun, iar la rubrica „Închis” se înscrie ca temei decizia de formare, numărul, data.  În cazul formării terenului prin separare, din fişierul registrului terenului din care a fost separat noul bun imobil se transcriu date în fişierul Registrului noului bun imobil, care sunt: 134

modul de folosinţă a noului bun imobil, dacă nu a fost modificat, înscrierile despre alte imobile amplasate pe teren, înscrierile din subcapitolul II şi III. În subcapitolul II, la documentele transcrise din fişierul registrului bunului imobil iniţial, se înscrie decizia de formare şi planul cadastral al noului bun imobil. Dacă asupra bunului imobil supus separării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în subcapitolul III, acestea se transcriu în fişierul Registrului noului bun imobil. În cazul în care, în decizia de formare, este indicat că proprietarul constituie servitute [în conformitate cu Codul Civil, art.432], aceasta se va înscrie provizoriu în subcapitolul III la bunul aservit, în temeiul deciziei de formare, precum şi se va menţiona la rubrica corespunzătoare a subcapitolului I la bunul dominant. La momentul consolidării bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], înscrierea provizorie se va transforma în intabulare. Intabularea bunului imobil se efectuează din oficiu de către registrator. Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece în proprietatea proprietarului bunului imobil dominant. În fişierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil iniţial], se efectuează modificările de suprafaţă şi alte modificări rezultate din formarea bunurilor imobile. Modificarea înscrierilor referitoare la bunul imobil se înscrie la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”.  În cazul formării terenului prin divizare, în noul fişier al registrului se transcriu înscrierile corespunzătoare din subcapitolul I şi III din fişierul registrului care se închide. În subcapitolul II, se înscriu documentele de drept care confirmă împărţirea bunului imobil şi planul cadastral sau geometric. Dacă asupra bunului supus divizării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în subcapitolul III, acestea se transcriu [dacă nu au fost stinse la acel moment] în fişierul Registrului noilor bunuri imobile. Fişierul registrului bunului imobil iniţial nu se închide dacă, prin împărţirea efectuată, nu a încetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. în cazul când unul dintre coproprietarii pe 135

cote-părţi a ieşit din indiviziune, ceilalţi rămân în continuare proprietari pe cote-părţi]. În acest caz, în fişierul registrului bunului imobil iniţial, se efectuează modificările corespunzătoare în temeiul actului juridic prin care s-a efectuat împărţirea şi planul bunului imobil. Aceleaşi documente vor justifica modificările şi înscrierile din subcapitolul I şi înscrierile din subcapitolul II.  În cazul formării terenului prin combinare, nu se deschid fişiere noi, dar se efectuează modificări la înscrierile din fişierele existente ale registrului la rubrica „Modificări, însemnări, corectări” în subcapitolul I.  În cazul formării construcţiilor, dacă construcţia [încăperea izolată] îşi încetează existenţa în urma formării [prin comasare, divizare], toate înscrierile referitoare la această construcţie [încăpere izolată] se radiază, iar la rubrica „Încetarea existenţei bunului”, se indică faptul încetării existenţei bunului imobil şi numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: Încetarea existenţei bunului. Bunul imobil nr.213535657 şi-a încetat existenţa prin comasare, vezi nr. cadastral 098573287. Decizia privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcţie se va înregistra la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, indicându-se numerele cadastrale ale bunurilor imobile iniţiale şi modalitatea de formare. 3.1.6. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile. Efectele juridice ale înscrierii, conform Legii nr.1543/98, apar după efectuarea înscrierii dreptului asupra bunului imobil în registrul bunurilor imobile. Data înscrierii dreptului este data primirii cererii de înregistrare, care trebuie să fie indicată în condica de cereri. Sistemul de publicitate imobiliară adoptat de Republica Moldova presupune efectul constitutiv de drepturi [Codul Civil, art.499] şi efectul opozabilităţii faţă de terţi [art.508]. Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul care dă naştere unui drept subiectiv civil pe care dobânditorul nu l-a avut anterior, ca, de 136

exemplu, dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice pentru viitor [117, p.170]. Deci, dreptul nu exista, el se naşte în momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, în limbaj juridic se constituie. În plan comparativ, actul translativ este actul ce are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoană la alta. De exemplu, vânzarea-cumpărarea, donaţia, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul exista. Prin actul juridic, el se stinge în patrimoniul celui ce înstrăinează şi apare [trece] în patrimoniul dobânditorului. Actul declarativ este actul prin care părţile îşi recunosc un drept existent. Din cele expuse, se deduce răspunsul la întrebarea vehement polemizată: care este efectul înscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de drepturi, este al opozabilităţii, al informării sau are toate aceste efecte împreună? Considerăm în funcţie de caz. În prima situaţie [dreptul de uzufruct, servitute etc.], persistă efectul constitutiv de drepturi şi, concomitent, efectul opozabilităţii şi informării. În cazul actului translativ [vânzare-cumpărare, donaţie etc.], este prezent efectul naşterii dreptului de proprietate al cumpărătorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al opozabilităţii şi al informării. Iar în cazul actului declarativ, credem că este vorba de actul în al cărui temei se fac menţiunile în registrul bunurilor imobile, adică actul juridic prin care părţile îşi recunosc un drept existent anterior. Efectul opozabilităţii este guvernat de art.499 din Codul Civil, care prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi, strămutarea drepturilor reale fiind realizată numai după efectuarea înscrierii. Literatura juridică precizează că, în acest sistem, din contractul de vânzare-cumpărare se naşte numai un drept personal: cumpărătorul are dreptul de a cere transmiterea imobilului numai de la vânzător; din înscrierea în 137

registrul bunurilor imobile se naşte un drept real – dreptul de proprietate care se poate valida în contra tuturor [187, p.91]. Savantul jurist român Ioan Adam relevă: Înscrierile în registrul bunurilor imobile devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii. Ordinea înregistrării cererilor va determina prioritatea înscrierii [123, p.782]; Din dispoziţiile actelor normative ce reglementează înscrierea drepturilor imobiliare deducem efectul constitutiv de drepturi din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile a bunurilor şi înscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, Codul Civil prevede, în art.499 alin. (1), că drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Ordinea înscrierii cererii va determina rangul dreptului înscris în registrul bunurilor imobile. Codul Civil al Republicii Moldova consacră acestei instituţii articolul 446, conform căruia dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Rangul nu poate fi modificat. Rang, în viziunea noastră, ar fi titulatura ce o primeşte dreptul subiectiv înscris în registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua, ora şi poate chiar minutul înscrierii. Rezumăm: prima înscriere va avea rangul întâi, a doua, rangul doi ş. a. m. d. Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma Codului Civil art.446, deducem: Înscrierii i s-ar atribui rang nu după data şi ora înscrierii, ci după importanţa dreptului înscris; înscrierile vor produce efecte de la data înregistrării cererilor de înscriere; ordinea înregistrării lor le va stabili rangul. Dacă mai multe cereri au fost înaintate în aceeaşi zi, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang [adică vor fi satisfăcuţi toţi creditorii în egală măsură], iar celelalte drepturi vor primi provizoriu rang egal. Referitor la sintagma „instanţa va stabili”, menţionăm că, pentru a stabili, trebuie să fie prevăzut în lege mecanismul.

138

Legislaţia altor ţări instituie aceleaşi reguli. De exemplu, Codul Civil al Olandei prevede, în art.21, că prioritatea înscrierilor se va stabili conform înregistrării. Dacă sunt efectuate două înregistrări consecutiv, prioritatea se determină astfel: a) se ia în considerare documentul întocmit mai înainte [se are în vedere documentul în a cărui bază s-a efectuat înregistrarea]; b) se ţine cont de consecutivitatea întocmirii, adică de timp, dacă documentele au fost întocmite în aceeaşi zi. Problema rangului este soluţionată mai bine de legiuitorul german. Articolul 879 din Codul Civil al Germaniei stabileşte: Prioritatea drepturilor imobiliare, în cazul multitudinii de drepturi, se va determina în funcţie de data înregistrării cererii. Drepturile înscrise în aceeaşi zi [la aceeaşi dată] vor avea acelaşi rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante şi cu condiţia înregistrării modificărilor în registrul imobiliar [art.13 GBO – regulamentul Cf., conf. Löffer – 1988:37] [204, 312]. Efectul informării. Conform prevederilor Legii nr.1543/1998, art.4, alineatele (5) şi (6), în registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu sub formă de menţiuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri. Astfel, se consemnează o situaţie temporară / fapt juridic temporar, cu efect informativ şi sunt anulate la momentul producerii /expirării situaţiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului şi opozabilităţii. 3.1.7. Rectificări. Modificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea erorilor materiale. Prin rectificare se înţelege radierea sau corectarea unei înscrieri din registrul bunurilor imobile care nu corespunde situaţiei juridice reale. Este o prevedere aplicabilă, indiferent de obiect şi de felul înscrierii. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în registrul 139

bunurilor imobile are ca obiect înlăturarea neconcordanţelor dintre înscrierile din registrul bunurilor imobile şi situaţia juridică reală. Deci, prin acţiunea în rectificare se pune în acord starea tabulară cu situaţia juridică reală, prin corectarea sau suprimarea înscrierilor necorespunzătoare realităţii, inserate greşit în registrul bunurilor imobile [104, p.735]. Modul de rectificare a unei intabulări sau înscrieri provizorii greşite este stabilit de Codul Civil în art.504-507, de Legea nr.1543/1998 în art.38, de alte acte normative. Potrivit actelor normative menţionate, acţiunea în rectificare poate fi înaintată de orice persoană interesată, cu condiţia prezentării documentelor justificative [156, p.418]. Din prevederile actelor normative menţionate, distingem două proceduri de soluţionare a disensiunilor în legătură cu necesitatea corectării greşelilor din cadastru: I. Procedura administrativă de corectare, rectificare este prevăzută de art.38 din Legea 1543/1998, conform căreia greşelile din cadastru se corectează numai în temeiul deciziei registratorului, deci din oficiu, dacă greşeala a fost comisă din culpa Oficiului Cadastral Teritorial, şi cu condiţia ca fiecare titular de drepturi ale cărui interese sunt atinse să dea în scris acordul de efectuare a modificării [rectificării]. Rectificarea poate fi cerută [personal sau prin reprezentare] şi de către titularul de drepturi, prin depunerea unei cereri de rectificare. În acest caz, corectarea greşelilor tehnice [de litere, omisiuni de cuvinte, cifre, greşeli în calcule aritmetice etc.] se soluţionează în termen de 15 zile din data depunerii cererii [Codul Civil, art.38 alin. (2)] în următoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea modificării în cadastru sau refuzul modificării; 2) se efectuează modificarea în cadastru; 3) se solicită restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile şi se eliberează un extras corectat; sau 4) se trimite solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificării în cadastru. 140

II. Procedura judiciară de corectare, rectificare. Conform Legii nr.1543/1998, art.38 alin. (3), greşelile care nu au caracter tehnic [indicarea greşită a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a componenţei bunului imobil, denaturarea mărimii cotelor din proprietatea comună, a coordonatelor hotarelor, alte greşeli care lezează drepturile şi interesele legitime ale titularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corectează în temeiul hotărârii instanţei de judecată prin înaintarea unei acţiuni în rectificare. Termenul de înaintare a acţiunii în rectificare este diferit [Codul Civil, art.506]: 1) imprescriptibil – faţă de dobânditorul nemijlocit de rea-credinţă şi de subdobânditorii de reacredinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor; 2) de zece ani de la data înregistrării cererii de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte – faţă de terţii care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat; 3) de trei ani – faţă de subdobânditorul de bunăcredinţă şi cu titlul oneros care şi-a înscris vreun drept real în condiţiile când: 1) înscrierea sau actul în al cărui temei s-a dispus înscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul înscris a fost calificat greşit [art.505 alin. (1) lit. a) şi b)]. În literatura juridică [221, p.41-45] se susţine că acţiunea în rectificare este o acţiune accesorie, grefată pe acţiunea principală, care constituie suportul său juridic. Considerăm că acţiunea în rectificare este una reală atunci când se referă la înscrieri ce vizează naşterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci când se urmăreşte corectarea înscrierilor privitoare la drepturi de creanţă supuse notării în registrul bunurilor imobile şi poate fi efectuată numai la cererea titularului de drepturi. Reclamant în acţiunea de rectificare este persoana căreia bunul îi aparţine cu drept de proprietate, vătămată prin înscrierea neîntemeiată a unei alte persoane în calitate de titular al acestui 141

bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente confirmatoare, dar la OCT i se spune că dreptul asupra bunului respectiv a fost înregistrat în folosul unei alte persoane. O altă situaţie ar fi cea în cazul moştenirii: persoana dispune de certificat de moştenire, dar cererea privind înregistrarea dreptului nu a fost satisfăcută din motivul că dreptul asupra imobilului indicat în cerere este deja înregistrat. Potrivit art.38 din Legea nr. 1543/1998, cererea în rectificare se înaintează OCT, iar decizia de corectare este de competenţa registratorului care, în termen de 15 zile, va soluţiona problema abordată cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv: 1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificărilor în cadastru; 2) se efectuează modificarea în cadastru; 3) se solicită restituirea extrasului eliberat (ce conţine inexactităţi) şi se eliberează un extras rectificat [care corespunde realităţii]; ori se transmite solicitantului refuzul motivat al efectuării modificării în cadastru. Doctrina şi jurisprudenţa identifică, între părţile în litigiu, mai multe situaţii generatoare de conflict. De exemplu: 1) ambele părţi [reclamantul şi pârâtul] deţin titluri scrise în privinţa imobilului litigios; 2) numai una dintre părţi deţine înscrisuri; 3) nici una dintre părţi nu deţine înscrisuri. Soluţiile, în opinia noastră, sunt: a) la prima ipoteză, când ambele părţi deţin înscrisuri, se va verifica dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor; b) dacă ambele înscrisuri sunt emise de OCT, prioritate privind înscrisul şi, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i se va da persoanei care l-a înregistrat legal; c) dacă ambele înscrisuri [atât al reclamantului, cât şi cel al pârâtului] provin de la acelaşi autor, se va stabili care dintre părţi a respectat cerinţa Legii nr.1543/1998 privind obligativitatea înregistrării drepturilor imobiliare, prioritate dându-i-se persoanei care a respectat legea; d) în cazul neînregistrării de către ambele părţi a dreptului imobiliar, valoare juridică generatoare de drepturi o are actul juridic de rang mai înalt, adică cel cu o dată anterioară; e) dacă s-a înregistrat/transcris 142

contractul/dreptul imobiliar, câştigă partea care a transcris mai întâi, chiar şi în cazul când contractul înregistrat mai întâi a fost încheiat mai târziu [215, p.194]. Acelaşi autor propune, dacă titlurile provin de la autori diferiţi, următoarele soluţii: a) să se dea prioritate posesorului conform regulii „in pari causa, melior est causa posidentis”; b) preferinţă să aibă cel care invocă titlul cu o dată mai anterioară; c) se va expertiza drepturile autorilor de la care provin titlurile ulterioare, câştigător fiind dobânditorul titlului de la autorul care avea un drept preferabil [215, p.198]. În ipoteza deţinerii unui înscris privind imobilul în litigiu, judecătorul va hotărî în favoarea părţii care deţine înscrisul. În situaţia în care nici una dintre părţi nu deţine înscris privind imobilul şi nici nu poate justifica dobândirea [de exemplu, prin uzucapiune], atunci judecătorul favorizează posesorul de fapt [Codul Civil, art.303]. Potrivit Codului Civil, art.505, dacă în registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept în baza unui act juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesată poate cere rectificarea. Rectificarea intabulării poate fi cerută de persoana interesată dacă actul care a servit temei pentru înscriere nu a fost valabil [Codul Civil, art.505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma cerută pentru valabilitatea actului juridic civil [ad validatem] şi de la forma cerută pentru probarea actului juridic civil [ad probationem], deducem că neîndeplinirea formalităţilor stabilite de lege are ca efect, în primul caz, nulitatea absolută a operaţiunii juridice [negotium juris], şi, în cazul al doilea, care se referă la forma cerută pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibilă dovedirea lui cu un alt mijloc de probă [171, p.77]. În funcţie de caracterul normei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea caracter absolut, când sunt încălcate norme imperative ce ocrotesc un interes general, şi caracter relativ, când sunt încălcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumăm, potrivit Codului Civil, art.199, că nulitatea absolută survine în 143

cazul neglijării cerinţelor privind: capacitatea de a contracta, lipsa consimţământului, inexistenţa obiectului convenţiei, imoralitatea cauzei, iar cu nulitatea relativă sunt sancţionate situaţiile de nerespectare a cerinţelor privind: capacitatea de exerciţiu restrânsă, viciile de consimţământ etc. [257, dosarul nr.22313/04]. Pentru cazul când dreptul înscris a fost calificat greşit [Codul Civil, art.505 lit. b)] spre o interpretare corectă a acestei prevederi, vom apela la doctrină. În rezultat, stabilim că reglementarea este tratată în mai multe feluri: ca fiind greşită denumirea dată dreptului înscris, adică, prin actul juridic, s-a consimţit un anumit drept a cărui înscriere s-a dispus, în realitate însă fiind înscris un alt drept [107, p.89]. Altă prevedere a articolului citat este: Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea [Codul Civil, art.505 lit. c)]. Din textul legii, relevăm situaţia când, la momentul înscrierii dreptului, condiţiile de existenţă şi temeiul efectuării înscrierii erau valabile, ineficiente devenind în legătură cu intervenirea unor evenimente, fapte sau acte ulterioare care justifică rectificarea. De exemplu: 1) a fost stinsă obligaţia principală şi dreptul creditorului gajist poate fi radiat; 2) au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc. Există situaţii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de o condiţie rezolutorie [114, p 128], în cazul pieririi bunului, prescripţiei extinctive etc. [117, p.59]. Situaţia reală poate fi stabilită potrivit prevederilor Legii nr.1543/1998 art.32, alin. (3); CPC art.281, lit. h). Încetarea efectelor actului juridic. Se are în vedere că înscrierea a fost valabilă în momentul realizării, însă în urma producerii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, încetează

144

să mai producă efecte, devenind astfel lipsită de temei: rezoluţiunea contractelor, revocarea donaţiilor, legatelor etc. Rezoluţiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinţate retroactiv din cauza unei nulităţi absolute sau relative [164, p.539], caracteristică primei perioade a dreptului roman, fiind o modalitate de apărare a vânzătorului neplătit. Or, romanii cu practicismul lor, găseau soluţii din cele mai problematice situaţii. Soluţia, denumită ulterior rezoluţiunea contractelor, a fost dictată de necesitatea apărării vânzătorului. Vânzătorul unui lucru neplătit nu putea cere decât executarea contractului. Totodată, proprietatea lucrului vândut şi predat nu trecea asupra cumpărătorului decât prin plata preţului. Vânzătorul neplătit îl putea revendica. Astfel, în contracte se stipula o clauză specială, lex commissoria, prin care părţile conveneau ca vânzarea să fie desfiinţată, dacă preţul nu va fi achitat până la o anumită zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540]. Rezoluţiunea contractelor, în aspect contemporan, prezumă efectul retroactiv al desfiinţării contractului şi, ca rezultat, radierea dreptului înscris. Temei de a cere efectuarea rectificării va servi hotărârea judecătorească irevocabilă privind rezoluţiunea contractului din motivele nulităţii actului juridic creator de drepturi. Rezoluţiunea este cerută de persoana interesată. Revocarea donaţiilor. Indiferent de clauzele stipulate de părţile unui contract de donaţie în scopul asigurării drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce operează fără a fi stipulate în contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilităţii donaţiilor şi sunt operabile: 1) pentru ingratitudine [Codul Civil, art.835]; 2) pentru neexecutarea sarcinii [125, p.4850]; 3) în cazul stării de nevoie [Codul Civil, art.836]. Revocarea donaţiei pentru ingratitudine se admite în următoarele cazuri: 1) donatarul a atentat la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s-a făcut vinovat de o faptă ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia; 3) există situaţii care atestă o ingratitudine 145

gravă, sau dacă refuză fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea datorată [Codul Civil, art.835]. Consecinţa revocării donaţiei este întoarcerea bunului. Considerăm că, în urma revocării, bunul este întors şi donatorul este în drept să înregistreze la OCT faptul revocării. Temei va servi hotărârea judecătorească definitivă privind revocarea donaţiei. Mai menţionăm că acţiunea de revocare pentru ingratitudine este de natură civilă, personală, poate fi înaintată numai de donator [poate fi înaintată de moştenitorii donatorului, dacă acesta a decedat înainte de expirarea termenului în care acţiunea ar fi putut să fie înaintată] [125, p.49]. Revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii poate fi cerută de donator atunci când donatarul nu-şi execută obligaţia impusă prin contract şi este prevăzută în literatura juridică [121, p.50]. În acest caz, rectificarea este cerută de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea donaţiei pentru ingratitudine] în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile. Revocarea donaţiei în cazul stării de nevoie [Codul Civil, art.836] poate fi cerută dacă, după executarea donaţiei, donatorul nu-şi mai poate asigura o întreţinere corespunzătoare cu condiţia că starea de nevoie nu a fost provocată intenţionat şi că donatarul mai posedă bunul. Calea de revocare este cea judiciară. La cererea de rectificare se anexează hotărârea judecătorească irevocabilă. Alte temeiuri prevăzute de lege [Codul Civil, art.505 lit. d)] le găsim stipulate în art. 440, care vizează temeiurile de stingere a servituţii prin radierea ei din registru, dacă: 1) terenurile prin consolidare au acelaşi proprietar; 2) proprietarul terenului dominant a renunţat la dreptul de servitute; 3) a expirat termenul pentru care a fost constituită servitutea; 4) terenul a fost răscumpărat; 5) nu există posibilitatea de exercitare; 6) în caz de neuz pentru o perioadă de 10 ani; 7) terenul aservit a fost expropriat şi servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat. Un temei este prevăzut şi în art.449, care reglementează stingerea 146

dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la expirarea termenului; prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane. Deşi s-ar părea că rectificările în registrul bunurilor imobile pot fi efectuate în temeiul legii, menţionăm că efectuarea rectificării este iniţiată la cererea persoanei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri în două exemplare, la care se anexează documentele doveditoare. Admiterea rectificărilor din oficiu ar crea mari dificultăţi şi litigii. Acţiunea în rectificare [Codul Civil, art.506 alin. (1)] este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit de rea-credinţă şi subdobânditorul de rea-credinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor, şi anume: faţă de terţii care au dobândit cu bunăcredinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea introduce decât în termen de 10 ani de la data înregistrării cererii lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte şi împotriva dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros care şi-a înscris vreun drept real, însă numai dacă este întemeiat pe dispoziţiile art.505 alin. (1) lit. a) şi b). Termenul de înaintare a acţiunii în rectificare va fi de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte. Rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi cerută de orice persoană interesată, în conformitate cu prevederile Codului Civil, art.505, al Legii nr.1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumăm că prin persoană interesată legiuitorul subînţelege persoana care a avut sau are un drept înscris în registrul bunurilor imobile şi care este lezată prin noua înscriere. Rectificarea înscrierii se face în conformitate cu efectuarea radierii [având ca temei aceleaşi criterii], exceptânduse înscrierea provizorie, care nu este supusă rectificării.

147

Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea de fond, este imprescriptibilă. Pentru a exclude eventuale confuzii, menţionăm:  Radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului de drept.  Părţile interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la împlinirea termenului indicat în înscris sau la moartea titularului dreptului viager.  În cazul notării unei cereri de radiere, întemeiată pe o hotărâre judecătorească irevocabilă, înscrierea provizorie îşi pierde eficienţa.  Notările pot fi radiate: a) la cererea părţii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din oficiu, în baza deciziei registratorului având ca temei: dispoziţia instanţei judecătoreşti [se au în vedere astfel de greşeli, ca: indicarea greşită a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a componenţei bunului imobil, denaturarea mărimii cotelor din proprietatea comună, a coordonatelor hotarelor, alte acţiuni care lezează drepturile şi interesele legitime ale titularului de drepturi sau ale unor alte persoane]; decizia oficiului cadastral teritorial, în cazul greşelilor care nu au caracter tehnic şi care au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale cărui interese sunt afectate. Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul confirmator al înregistrării drepturilor este extrasul din registrul bunurilor imobile [anexa nr.11]. Conform Legii nr.1543/1998, art.36, extrasul din registrul bunurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune se află bunul imobil, cu condiţia că solicitantul, persoană fizică sau persoană juridică, se va legitima în modul prevăzut de lege. Termenul de eliberare a informaţiei este de 3 zile din ziua depunerii cererii. 148

În caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul bunurilor imobile planul terenului şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează pentru efectuarea de tranzacţii şi este valabil timp de două luni din data eliberării. La eliberarea repetată a extrasului până la expirarea termenului indicat, se face menţiunea „Repetat”. Extrasul din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se eliberează: 1) organelor fiscale şi autorităţilor administraţiei publice locale pe al cărui teritoriu este amplasat bunul imobil; 2) titularului de drept sau persoanelor interesate. În extras, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberării; date despre proprietar; numărul cadastral; documentul generator de drepturi; se face descrierea imobilului, se vor indica: dreptul înregistrat: real, personal, dezmembrările, sechestrările, menţiunile, grevările, documentele doveditoare, numele şi prenumele executantului, registratorului, numărul de file. În cazul proprietăţii afectate de modalităţi [proprietate comună în devălmăşie sau pe cote-părţi], se eliberează un extras cu indicarea tuturor coproprietarilor [se are în vedere proprietatea în devălmăşie]. Pentru proprietatea comună pe cote-părţi, extrasul se va elibera pentru fiecare proprietar. În caz contrar, se face menţiunea privind apartenenţa celorlalte cote-părţi. Menţionăm că, în scopul excluderii acţiunilor frauduloase, extrasul nu va conţine ştersături, corectări şi adăugiri. Procedura eliberării informaţiei de către OCT. Pentru a obţine informaţie cadastrală [în continuare, extras], solicitantul depune la OCT următoarele documente: 1) cerere, cu menţiunea informaţiei solicitate, depuse personal sau de reprezentant; în numele persoanei juridice, cererea este depusă de persoana abilitată cu acest drept;

149

2) chitanţa sau un alt document ce confirmă achitarea taxei pentru serviciile prestate; furnizarea informaţiei la cerere este plătibilă, potrivit Hotărârii Guvernului nr.718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], în continuare, H.G. nr.718/2000, în proporţie de 50% din suma plătită pentru înregistrarea bunului imobil în cadrul înregistrării curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile prestate de OCT se plătesc de către solicitant sau de reprezentantul acestuia concomitent cu depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. Înregistrarea primară masivă sau eliberarea de către OCT a informaţiei din cadastru, în temeiul contractului încheiat cu întreprinderi, organizaţii şi instituţii cu dreptul de comercializare a informaţiei, se plăteşte în modul stabilit în contract. Plata se efectuează în numerar la organul cadastral teritorial ori pe contul OCT în instituţiile bancare. Actul normativ citat prevede că documentul confirmativ privind efectuarea plăţii este: a) copia de pe dispoziţia de plată a instituţiei bancare, confirmată prin ştampila băncii – pentru persoanele juridice. b) bonul de plată, de o formă stabilită, cu menţiunea băncii despre achitare – pentru persoanele fizice. Bonul de plată sau alte documente ce confirmă efectuarea plăţii se anexează la cererea de solicitare a serviciului. În condica de cereri, se indică denumirea documentului ce confirmă efectuarea plăţii, suma plătită şi numărul documentului bancar. După înregistrarea cererii în condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exemplarul al doilea al cererii şi actul de identitate, iar primul exemplar îl remite administratorului. Faptul primirii cererii este consemnat în condica de cereri, după care se completează fişa de evidenţă şi se pregătesc materialele [din arhivă] pentru a fi predate în secţia tehnologii informaţionale [la 150

eliberarea extrasului din registru) sau expertului [la eliberarea altor documente]. După îndeplinirea documentului privind informaţia cadastrală, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii materialelor va fi consemnat, prin semnătură, în fişa de evidenţă. Registratorul verifică corespunderea datelor de arhivă cu înscrierile din document, după ce adevereşte documentul prin semnătură şi ştampilă, apoi restituie materialele către administrator. Acesta remite documentele arhivarului, iar informaţia cadastrală solicitată, inspectorului. După prezentarea actului de identitate, inspectorul transmite solicitantului informaţia din cadastru, confirmând acest fapt prin semnătură în condica de cereri. La extrasele din cadastru şi din registrul bunurilor imobile se anexează, după caz, planul terenului şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea nr.1543/1998 stabileşte expres condiţiile de eliberare a extraselor din registrul bunurilor imobile. Astfel, art.36 alin. (4) prevede: Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează persoanei fizice care s-a legitimat şi a depus o cerere scrisă sau persoanei juridice care a sesizat oficial OCT. Deşi în lege este stabilit că extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează pentru efectuarea de tranzacţii, considerăm că există mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important este de reţinut că extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a 2 luni de la data eliberării.

3.2. Particularităţile înscrierii unor drepturi 3.2.1. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb. Schimbul este predecesorul contractului de vânzare-cumpărare, fiind cunoscut sub denumirea de troc. [122, p.43]. Prin contractul de schimb, o persoană obţine drept de proprietate imobiliară în schimbul unui alt bun imobil similar.

151

Potrivit Codului Civil, art.823, fiecare parte a contractului de schimb este considerată vânzător al bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în schimb. Dreptul de proprietate în temeiul contractului de schimb se înregistrează conform Instrucţiunii nr.487/2005 dacă bunurile imobile care fac obiectul schimbului sunt pasibile de înstrăinare [nu sunt interdicţii privind înstrăinarea] şi dacă părţile au decis schimbul [voinţa părţilor]. Drepturile imobiliare, în cazul contractului de schimb, este înscris în temeiul cererii solicitanţilor cu prezentarea documentelor de rigoare. La înscrierea dreptului de proprietate imobiliară asupra bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, va însemna că bunul face obiectul contractului de schimb. Va indica data încheierii contractului, numărul cadastral al primului bun imobil şi data înscrierii dreptului asupra primului bun imobil în temeiul contractului de schimb. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb asupra celui de-al doilea bun imobil se va efectua la prezentarea documentelor justificative. Problema ce reclamă soluţionare ar fi cea creată de înşişi registratorii. Aceştia refuză să înscrie drepturile imobiliare în temeiul contractului de schimb invocând neînregistrarea, conform Legii noi [nr.1543/1998] a drepturilor anterioare. Practica judiciară consideră greşită o astfel de interpretare calificând-o drept interpretare extensivă, legiuitorul având în vedere exact ceea ce a stabilit în lege. Astfel, unde legiuitorul nu a prevăzut, nici noi nu vom prevedea respectând astfel dispoziţiile legii nr.1543/1998 sub incidenţa cărora cad raporturile apărute după punerea ei în vigoare – principiul neretroactivităţii legii. 3.2.2. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb în cazul în care bunurile imobile sunt 152

amplasate în raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale. În acest caz, oficiul cadastral teritorial căruia i se solicită înscrierea dreptului [îl vom numi primul oficiu] va transmite, după verificarea documentelor, o comunicare în scris [la care va anexa o copie de pe contractul de schimb] oficiului cadastral teritorial în a cărui circumscripţie este amplasat celălalt bun imobil [al doilea oficiu] pentru efectuarea însemnărilor referitor la contractul de schimb. Prin aceeaşi sesizare, va solicita celui de-al doilea oficiu informaţie privind regimul juridic al bunului imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat în raza de activitate a ultimului: eventuale grevări, interdicţii de înstrăinare etc. Cel de-al doilea oficiu va consemna în registrul bunurilor imobile existenţa contractului de schimb, data încheierii, numărul cadastral al primului bun imobil şi denumirea oficiului cadastral teritorial în a cărui rază de activitate este amplasat primul imobil şi, în termen de 2 luni de la solicitare, va expedia primului oficiu informaţia solicitată. În cazul în care la cel de-al doilea oficiu, până la efectuarea înscrierii drepturilor imobiliare de primul oficiu, au parvenit documente, informaţii privind aplicarea sechestrului asupra bunului imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicţii şi grevări ce exclud posibilitatea înstrăinării bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat în mod obligatoriu primul oficiu [Instrucţiunea nr.487/2005]. Primul oficiu decide în privinţa înscrierii sau refuzului înscrierii dreptului. Dacă primul oficiu înscrie dreptul imobiliar în temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea oficiu va înregistra dreptul celeilalte părţi contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu prezentarea documentelor de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ţine cont de legalitatea înscrierii dreptului imobiliar de către primul oficiu. În cazul în care primul oficiu refuză înscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui de-al doilea oficiu, iar 153

ultimul radiază din registrul bunurilor imobile însemnarea privind existenţa contractului de schimb [Instrucţiunea nr.487/05, pct.136]. 3.2.3. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice. Sub aspectul publicităţii imobiliare, persoana fizică [cetăţenii Republicii Moldova, cetăţenii străini, apatrizii] constituie a doua entitate a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridice, persoana fizică trebuie să aibă capacitate de exerciţiu, care constă în aptitudinea de a dobândi şi exercita drepturi civile şi de a-şi asuma şi executa obligaţii civile prin încheierea de acte juridice civile [117, p.304]. Potrivit Codului Civil, persoana fizică obţine capacitatea de exerciţiu deplină o dată cu atingerea majoratului, la vârsta de 18 ani [cu unele excepţii]. Capacitatea de exerciţiu presupune discernământ, în a cărui virtute omul îşi poate reprezenta consecinţele juridice civile ale manifestării sale de voinţă [117, p.306]. Codul Civil reglementează capacitatea de exerciţiu deplină a persoanelor majore [care au împlinit vârsta de 18 ani]; capacitatea de exerciţiu a persoanelor care s-au căsătorit până la împlinirea vârstei de 18 ani şi capacitatea de exerciţiu a persoanelor emancipate [activează în câmpul muncii în temeiul unui contract individual de muncă], practică activitate de întreprinzător cu acordul părinţilor, înfietorilor etc., în lipsa acordului – prin hotărâre judecătorească. Pentru a fi subiect de drept în raporturile de publicitate imobiliară, persoana fizică trebuie să întrunească anumite cerinţe, principala dintre care este: să fie majoră, să aibă discernământ, să fie proprietar al bunului imobil în privinţa căruia solicită înscrierea de drepturi ori să întrunească alte cerinţe stabilite de lege. În urma cercetării efectuate, am relevat unele particularităţi vizavi de înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice:

154

 persoanele sub 18 ani nu pot încheia contracte de donaţie nici personal, nici prin reprezentant [116, p.26], dar pot primi o donaţie;  reprezentanţii [mandatarii] nu sunt în drept să procure un bun imobil care i-a fost încredinţat să-l vândă sau să exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la contractul de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, în cazul în care este tutore, curator, mandatar sau, în temeiul procurii reprezentant al vânzătorului, administrator al bunurilor ce constituie proprietate de stat etc.;  persoanele cu funcţii de răspundere care activează în organele administraţiei publice, justiţiei, procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaţii şi membrii familiilor lor nu pot cumpăra bunurile care se vând la licitaţie ca urmare a executării hotărârilor instanţelor judecătoreşti [121, p.26];  persoanele fizice / juridice străine nu pot avea în proprietate terenuri agricole sau ale fondului silvic. În cazul dobândirii unor asemenea bunuri, le vor înstrăina cetăţenilor Republicii Moldova sau persoanelor juridice autohtone. Persoanele fizice pot avea în proprietate diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariţia dreptului de proprietate a persoanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particularităţi ce ţin de regimul juridic al proprietăţii, care poate fi: 1) în devălmăşie; 2) pe cote-părţi [117, p.132]. 3.2.3.1. Înscrierea dreptului de proprietate în devălmăşie. Conform dispoziţiilor Codului Civil, art.366 alin. (1), în cazul în care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comună în devălmăşie. Norma îşi găseşte dezvoltare în art.20 din C. familiei [32], care statuează: Bunurile dobândite de către soţi în timpul căsătoriei aparţin ambilor cu drept de proprietate în devălmăşie procurate din contul veniturilor obţinute de fiecare dintre soţi din: a) 155

activitatea de muncă; b) activitatea de întreprinzător; c) activitatea intelectuală etc. Din acest considerent, contractele, al căror obiect îl constituie imobilele şi înscrierea drepturilor imobiliare izvorâte din acestea, vor fi încuviinţate de către ambii soţi. Potrivit Codului Civil, art.21 alin. (5) unul dintre soţi nu poate, fără consimţământul expres al celuilalt soţ, să rezilieze contractul de închiriere a spaţiului de locuit, să înstrăineze casa sau apartamentul ori să limiteze prin acte juridice dreptul la locuinţă al celuilalt soţ. Particularităţile înscrierii dreptului de proprietate comună în devălmăşie sunt elucidate în Legea nr.1543/98, art.39-41, Instrucţiunea nr.487/2005, alte acte normative. Aceste particularităţi sunt guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodăriei ţărăneşti] coproprietari în devălmăşie. Înstrăinarea bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie poate fi realizată numai cu acordul coproprietarilor şi cu respectarea dreptului de preemţiune. Dreptul de proprietate în devălmăşie este specific comunităţii de familie şi gospodăriei ţărăneşti [de fermier]. Se întemeiază pe relaţiile [încrederea] de rudenie ce prezumă coordonarea acţiunilor soţilor în vederea administrării patrimoniului comun obţinut în urma încheierii de acte juridice al căror obiect este un bun imobil: vânzare-cumpărare, schimb, donaţie etc. Totuşi, imobilul proprietate comună în devălmăşie poate fi înstrăinat cu acordul în scris al celuilalt soţ. În regim de contract matrimonial, soţii dispun şi administrează de proprietatea imobiliară potrivit clauzelor stabilite în acest contract. În opinia unor autori [Maksimovici L. Bracinâi contract] acordul în scris al celuilalt soţ este necesar şi în cazul procurării bunurilor. Altă părere o găsim în lucrările savantului rus Sorin V. [Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, şi anume „Acordul soţilor nu se cere la procurarea bunurilor imobile, ci numai la înstrăinarea lor”. Or, bunul imobil procurat devine parte componentă a 156

patrimoniului proprietate comună în devălmăşie a soţilor şi nu prezintă pericol, „soarta” imobilului fiind determinată de ambii. Înscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice se efectuează la cererea titularilor acestor drepturi sau în temeiul cererii reprezentantului, dacă acesta prezintă act juridic ce atestă împuternicirea. Temei de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a) actul juridic: unilateral; bilateral [sinalagmatic]; b) faptul juridic [moştenirea legală]; c) hotărârea judecătorească; d) actul administrativ emis de autoritatea publică abilitată în modul stabilit de legislaţie; e) contractul în privinţa bunului imobil, încheiat conform legislaţiei; f) certificatul de succesiune; g) hotărârea judecătorească translativă; h) titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren; i) alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor drepturilor [Legea nr.1543/98, art.28]. În cazul când dreptul de proprietate apare în temeiul unui act emis de o autoritate publică, cererea de înscriere a dreptului de proprietate o va depune persoana fizică titular al actului. Dacă dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va fi înscris la cererea cumpărătorului. În caz de imposibilitate a uneia dintre părţi de a se prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta împuterniceşte o persoană pentru a-l reprezenta. Dacă una dintre părţile contractante tergiversează/refuză înscrierea dreptului de proprietate imobiliară, partea interesată poate cere înregistrarea prin judecată [Codul Civil, art.215]. În acest caz, temei pentru înscrierea dreptului imobiliar va servi hotărârea judecătorească. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr.1543/1998], la cererea de înregistrare se vor anexa şi documentele justificative: în cazul privatizării apartamentului – contractul de vânzare-cumpărare, de predareprimire a locuinţei în proprietate privată [Legea nr.1324/1993, art.12]. 157

La înscrierea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra locuinţei privatizate, în registrul bunurilor imobile se indică datele tuturor participanţilor la privatizarea ei în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată şi documentului ce confirmă componenţa participanţilor la privatizare. Legiuitorul a omis în reglementări membrii minori ai familiei. După cum şi era de aşteptat, lacuna a fost sesizată şi „folosită cu eficienţă”. De exemplu, mama alcoolică privatizează apartamentul pe numele ei [conform prevederilor legii], copilul nu a fost indicat în contractul de privatizare ca membru de familie cu dreptul de a locui cu părinţii [C. familiei, art.51 alin. (2)], ulterior, apartamentul a fost comercializat, copilul iarăşi nefiind înscris ca membru de familie. După un timp, rudele, depistând vânzarea apartamentului şi privarea copilului de drept la spaţiu locativ, au înaintat o acţiune în instanţă, prin care au cerut anularea contractului de vânzare-cumpărare [256, dosarul nr.22313/04]. Examinând probele anexate la cererea înaintată, instanţa a recunoscut întemeiată cerinţa reclamantei şi a iniţiat o procedură judiciară. La cererea de înscriere a dreptului de proprietate se anexează obligatoriu: 1) proiectul planului cadastral şi, după caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnică a bunului imobil; 3) actul de constatare pe teren, la efectuarea identificării; 4) autorizaţia de construire, alte documente necesare. De asemenea: • acordul scris al titularilor drepturilor ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil [locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietarilor bunurilor imobile aferente [vecini], ale căror drepturi pot fi lezate prin formarea bunului imobil; • actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe. Aşadar:  la înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor imobile, în registrul bunurilor 158

imobile se indică datele despre ambii soţi, dacă aceste bunuri au fost procurate sau construite în timpul căsniciei lor şi dacă contractul dintre soţi, autentificat notarial, nu prevede altfel [se are în vedere contractul prenupţial prin care se stabileşte regimul contractual al bunurilor];  locuinţa, indiferent de tipul de proprietate [publică sau privată] poate fi utilizată doar conform destinaţiei,  locuinţa este folosită nu numai de proprietar, dar şi de membrii familiei acestuia care au un drept de uz şi abitaţiei asupra acesteia. În acest sens, este oportun ca, în Registrul bunurilor imobile, să fie înregistrat dreptul de uz şi abitaţie a membrilor familiei acestuia soluţie valabilă şi pentru cazurile când regimul juridic al bunurilor imobile este determinat prin contractul prenupţial. În cazul înstrăinării locuinţei, dreptul de uz şi abitaţie, înscris în modul stabilit de lege, va proteja membrii familiei proprietarului şi îndeosebi minorii care adesea, în urma unor abuzuri, se pomenesc în situaţii tragice;  dreptul de proprietate asupra spaţiului locativ nu ţine de faptul aflării [locuirii în permanenţă] a acestuia sau a membrilor familiei în aceasta [proprietate comună în devălmăşie];  la înstrăinarea spaţiului locativ îşi vor da acordul şi minorii care, participanţi la privatizare, în momentul înstrăinării locuinţei, au atins vârsta de 18 ani. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinţei privatizate. În scopul creării pieţei de locuinţe şi exercitării dreptului cetăţenilor Republicii Moldova de a-şi alege liber modalitatea de satisfacere a necesităţilor în locuinţă, legislativul a adoptat Legea nr.1324/1993. Privatizarea fondului de locuinţe este un proces de înstrăinare, efectuat de organul puterii de stat [Departamentul Privatizării], a fondului de locuinţe aparţinând statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora statul şi-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste 159

de stat, construite din mijloacele Republicii Moldova şi ale acestor organizaţii, asociaţii, întreprinderi, pentru satisfacerea necesităţii în locuinţe şi formarea unor stăpâni reali, în drept de a dispune liber de proprietatea lor imobiliară. Privatizarea fondului de locuinţe s-a efectuat, respectânduse principiile echităţii sociale, atât contra bonuri patrimoniale şi mijloace băneşti, cât şi gratuit [Legea nr.1324/1993, art.2]. Articolul 5 din această lege prevede că cetăţenilor Republicii Moldova pot fi vândute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată locuinţele, în special în care aceştia trăiesc şi care aparţin fondului de stat şi celui public, precum şi din imobilele ce aparţin agenţilor economici, indiferent de faptul dacă acestea sunt incluse în listele de privatizare. Cumpărarea sau primirea cu titlu gratuit în proprietate privată a locuinţelor se face cu acordul tuturor membrilor adulţi ai familiei care locuiesc împreună. La dorinţa lor, locuinţa poate fi cumpărată în proprietate comună sau în diviziune [Legea nr.1324/1993, art.6 alin. (1)]. Proprietarii de locuinţă privatizată sunt coposesorii instalaţiilor şi ai comunicaţiilor inginereşti, ai locurilor de uz comun ale imobilului şi ai terenului adiacent. Potrivit Legii nr.1324/1993, o familie poate cumpăra sau primi cu titlu gratuit în proprietate privată o singură locuinţă: 1) la preţurile de stat sau cu titlu gratuit – în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ; 2) la preţurile comerciale stabilite de Guvern la data privatizării locuinţelor, dar care să nu depăşească preţurile curente pentru construcţia locuinţelor de stat. Asigurarea normativă cu spaţiu locativ în procesul privatizării se acceptă în mărime de 20 m2 de suprafaţă totală echivalentă la o persoană [inclusiv membrilor familiei care nu sunt cetăţeni ai Republicii Moldova] şi cu un supliment de 10 m2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele rămase singure în urma decesului soţului [soţiei], precum şi pentru celibatari.

160

La privatizarea locuinţelor, spaţiul locativ suplimentar în mărime de 10m2 se adaugă la suprafaţa normativă, care se transmite în proprietate privată cu titlu gratuit următoarelor categorii de cetăţeni: 1) membrilor activi şi membrilor corespondenţi ai Academiei de Ştiinţe a R. Moldova; 2) persoanelor decorate cu cele mai înalte distincţii de stat [„Ordinul Republicii”, „Ştefan cel Mare” etc.]; 3) persoanelor care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneşti şi ale fostei U.R.S.S. [artist al poporului, maestru emerit al artei, raţionalizator emerit]; 4) raţionalizatorilor; 5) membrilor tuturor uniunilor [asociaţiilor de creaţie]; 6) persoanelor care au titluri didactice de conferenţiar, profesor universitar sau titluri ştiinţifice de doctor habilitat; 7) militarilor, lucrătorilor din Serviciul de Informaţie şi Securitate al Republicii Moldova, Departamentul Trupelor de Grăniceri, Serviciul de Protecţie şi Pază de Stat, Ministerul Afacerilor Interne şi Procuratura Generală, care au grad special militar de general sau un alt grad similar; 8) foştilor proprietari ai caselor particulare demolate cărora nu li s-a plătit compensare; 9) persoanele care suferă de: tuberculoză pulmonară şi tuberculoza altor organe în formă activă; tulburări respiratorii grave ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburări organice grave cronice ale activităţii cardiace: endocardie, miocardie, stenocardie. În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafaţă totală echivalentă în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalentă cu una cotă-parte a bonului [un an vechime în muncă]. Costul unui m2 supranormativ: 1) în limitele primilor 10 m2 – 1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depăşeşte această suprafaţă – 2 cote părţi ale bonului. Achitarea costului locuinţei se permite şi cu bonurile [autentificare notarială] rudelor de gradul doi [bunei, nepoţi; nepoate, surori şi fraţi drepţi]. Potrivit art.11 din Legea nr.1324/1993, cetăţenii care doresc să cumpere ori să primească cu titlu gratuit locuinţă în proprietate 161

privată depun cerere scrisă la organul abilitat, care, în termen de două luni din data depunerii cererii, stabileşte prin intermediul comisiilor de privatizare a fondului de locuinţe, costul locuinţei şi emite hotărârea de rigoare. Încăperile construite fără autorizaţie trebuie să fie legalizate până la prezentarea documentelor în comisie. Decizia pozitivă a comisiei serveşte temei pentru pregătirea proiectului de contract vânzare-cumpărare, predareprimire a locuinţei în proprietate privată şi pentru înştiinţarea proprietarului locuinţei, administraţiei publice locale etc. Dacă în timpul examinării documentelor depuse pentru privatizare locatarul principal a decedat, contractul de vânzarecumpărare, predare-primire a locuinţei se încheie cu un alt membru adult al familiei, care trăieşte în locuinţa dată [cu acordul celorlalţi membri adulţi]. Titlul de proprietate pentru înscrierea drepturilor asupra locuinţei serveşte contractul de vânzare-cumpărare, predareprimire a locuinţei în proprietate privată, înregistrat la fostul birou teritorial de inventariere tehnică [BIT]. Contractul de vânzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată se încheie cu unul dintre soţi, cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi care locuiesc împreună [inclusiv a celor plecaţi temporar]. Privatizarea apartamentelor [caselor] în care locuiesc copii minori orfani se efectuează în numele lor de către tutore [curator] în temeiul autorităţii tutelare, cu indicarea, în contractul de vânzare-cumpărare, predare-primire a apartamentului [casei], a numelui, prenumelui şi patronimicului tuturor copiilor minori care locuiesc sau care au dreptul de a locui în acest apartament [casă]. Înstrăinarea ulterioară, în numele copiilor minori, a apartamentului [casei] privatizate poate fi efectuată numai la atingerea de către aceştia a majoratului. O problemă care se impune constă în neînţelegerile dintre familiile care locuiesc în aceeaşi locuinţă privitor la partea ce le revine din spaţiul locuibil. În astfel de cazuri, partea efectivă a 162

fiecărei familii se stabileşte de către o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi participanţi la privatizare sau de către instanţa de judecată atunci când aceştia sunt nesatisfăcuţi de părţile efective care le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art.13]. Vânzarea locuinţelor privatizate cu participarea indirectă a minorilor poate fi efectuată numai cu acordul autorităţii tutelare. Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi din blocurile de locuinţe construite prin investiţii particulare, achitate integral, sunt recunoscute proprietate privată, iar proprietarilor li se eliberează titlu de autentificare a dreptului de proprietate. Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se exclud din fondul de locuinţe de stat, obştesc, departamental şi cooperatist şi se includ în fondul de locuinţe privat, fapt anunţat unităţilor economice la a căror balanţă se află aceste locuinţe. În registrul bunurilor imobile, se indică datele locatarului principal în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, predareprimire a locuinţei în proprietate privată [întocmit în 4 exemplare, unul dintre care rămâne la biroul notarial, unul se remite BIT-ului spre înregistrare, unul se înmânează vânzătorului şi unul cumpărătorului] şi a certificatului, eliberat de agenţia teritorială pentru privatizate cu privire la componenţa participanţilor la privatizare. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului. Conform art. 82 din Codul funciar din 1971, terenurile atribuite în intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini nu depăşeau următoarele dimensiuni: 1) lucrătorilor permanenţi, specialiştilor, funcţionarilor din sovhozuri, sovhozuri-tehnicum, întreprinderi experimentale de învăţământ şi silvice – nu mai mult de 0,30 ha; 2) lucrătorilor permanenţi şi funcţionarilor, învăţătorilor, medicilor şi altor specialişti, stabiliţi cu traiul şi munca în localitatea dată – 0,25 ha; 3) altor lucrători

163

permanenţi, funcţionarilor, lucrătorilor stabiliţi cu traiul permanent în localităţi rurale: pensionari, invalizi – 0,15 ha. În folosinţă lucrătorilor, funcţionarilor şi altor cetăţeni stabiliţi cu traiul în localităţile rurale li se atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rămase în urma reglementării folosirii pământului care nu pot fi folosite în alte scopuri: agricole, de producţie etc. Cetăţenilor a căror proprietate [teren] a fost distrusă de calamităţi naturale li se pot atribui gratuit terenuri în proprietate [C. funciar, art.11]. Pentru atribuire în proprietate privată, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12, stabilesc cota de teren echivalent: 1) foştilor membri de colhozuri, salariaţilor din sovhozuri şi din secţiile de producere ale colegiilor agricole [zootehnice] sau din alte întreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 2) salariaţilor din organizaţii şi întreprinderi care locuiesc în localităţi rurale şi execută nemijlocit lucrări de construcţie şi exploatare a sistemelor de ameliorare, de restabilire şi de îmbunătăţire a terenurilor şi de sporire a fertilităţii solurilor în localitatea respectivă, inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 3) persoanelor care locuiesc în localităţi rurale şi care au fost transferate din întreprinderi agricole în organizaţii de construcţie şi transport colhoznice şi intergospodăreşti, inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 4) salariaţilor din întreprinderile zootehnice intergospodăreşti, inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice. Salariaţilor şi pensionarilor din întreprinderile zootehnice intergospodăreşti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizării, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor care deţin funcţii elective sau îşi satisfac serviciul militar în termen şi care, până la aceasta, au lucrat la întreprinderi agricole; 6) persoanelor care au lucrat anterior la întreprinderile din localitatea respectivă: bărbaţi – 25 de ani, femei – 20 de ani; 7) 164

veteranilor celui de-al doilea război mondial, foştilor ostaşi internaţionalişti, familiilor persoanelor care şi-au pierdut viaţa în acţiunile de luptă pentru apărarea integrităţii teritoriale şi a independenţei Republicii Moldova, care locuiesc în localităţi rurale – la locul de trai; 8) persoanelor supuse represiunilor politice şi reabilitate ulterior, care locuiesc în localităţi rurale – la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pământ în gospodăriile colective, dar nu lucrează în ele. De asemenea, până la 50 la sută din cota de teren echivalent, calculată pe unitatea administrativ-teritorială respectivă, se atribuie: 1) persoanelor domiciliate în localităţi rurale care au fost angajate în sfera socială având o vechime de muncă de 25 de ani bărbaţii şi 20 de ani femeile şi care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vârstă sau de sănătate, dacă nici un membru al familiei nu a primit cotă de teren echivalent; 2) salariaţilor din secţiile de învăţământ ale colegiilor agricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice. Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărârii autorităţilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept. Primăria satului [comunei] sau oraşului [municipiului] eliberează titlu de autentificare a dreptului deţinătorului de teren pentru fiecare teren, înregistrează proprietarii terenurilor în registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri şi, la cererea deţinătorului de teren, stabileşte în natură hotarele terenului [C. funciar, art.13]. Articolul 20 din acelaşi cod stabileşte documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren: 1) titlul de autentificare a deţinătorului de teren eliberat de autoritatea administraţiei publice locale, în cazul în care aceasta atribuie în proprietate privată terenuri ale domeniului public al unităţilor administrativteritoriale, sau de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, în cazul în care statul atribuie în proprietate privată terenuri ale 165

domeniului public de stat; 2) certificatul de moştenire; 3) contractul de vânzare-cumpărare; 4) contractul de donaţie; 5) contractul de schimb; 6) contractul de arendă etc. Drepturile de proprietate imobiliară sunt înregistrate în baza documentelor doveditoare la depunerea unei cereri la OCT. Dovadă a dreptului de folosinţă funciară serveau: 1) actul de stat de folosinţă funciară în cazul întreprinderilor [indiferent de forma lor juridică de organizare]; 2) actul privind dreptul de folosinţă a pământului în cazul persoanelor fizice. Pentru toate cazurile, la înscrierea dreptului de folosinţă în cartea cadastrului, trebuiau prezentate următoarele acte: Actul de stat [în continuare, actul] privind dreptul de folosinţă a pământului eliberat conform Hotărârii Consiliului Miniştrilor al URSS nr. 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea actelor ce confirmă dreptul de folosinţă a pământului. În afară de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, în care erau îndosariate: hotărârea comitetului executiv raional privind eliberarea actului; certificatul eliberat de comitetul executiv privind terţii cu drept de folosinţă; hotărârea adunării generale a colhoznicilor; constatarea direcţiei sovhozului privind proiectul lotului în folosinţă; planul hotarelor; nota informativă privind justificarea economică a hotarelor stabilite; procesul-verbal privind concretizarea hotarelor cu posesorii vecini [terenurile adiacente], registrele măsurărilor; tabelul stabilirii coordonatelor posesorului de bază şi ale altor posesori; actele de control ale lucrului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat. Odată cu actul, comitetului executiv raional i se prezintă şi dosarele cadastrale, planurile fotometrice şi alte documente. Actul se întocmea în trei exemplare, unul dintre care se transmitea Ministerului Agriculturii [195 p.168].

166

Pentru înregistrarea drepturilor, titularul depunea cerere în două exemplare, la care anexa: actul; proiectul lotului de pământ; actul ce confirma proiectul şi planurile de proiect. Gospodăria ţărănească [de fermier]. Potrivit Legii nr.1353XIV din 03.11.2000 privind gospodăriile ţărăneşti de fermier [27], în continuare, Legea nr.1353/2000 art.2, gospodăria ţărănească de fermier este o afacere de familie, întemeiată pe proprietatea privată asupra terenurilor agricole şi asupra altor bunuri, pe munca personală a membrilor unei familii [membri ai gospodăriei ţărăneşti], având ca scop obţinerea de produse agricole, prelucrarea lor primară, comercializarea cu preponderenţă a propriei producţii agricole. Bunurile, potrivit Legii citate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri, plantaţii, construcţii gospodăreşti şi alte construcţii, instalaţiile de ameliorare şi alte instalaţii, precum şi alte bunuri care pot aparţine: 1) unuia sau mai multor membri ai gospodăriei cu drept de proprietate individuală; 2) membrilor gospodăriei cu drept de proprietate comună în devălmăşie sau cu drept de proprietate comună în diviziune [dacă este prevăzut în contract]. Bunurile proprietate comună a membrilor gospodăriei ţărăneşti se înregistrează conform prevederilor generale: conducătorul gospodăriei depune la OCT cerere în două exemplare, la care anexează declaraţia de constituire, copiile documentelor ce confirmă dreptul de proprietate privată al fondatorului şi al potenţialilor membri ai gospodăriei asupra terenurilor, copiile contractelor de arendă a terenurilor, autentificate de secretarul primăriei, bonul de plată a taxei de înregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de înregistrare a gospodăriei ţărăneşti. Pentru claritate, menţionăm unele particularităţi ale gospodăriei colhoznice şi ale gospodăriei ţărăneşti de fermier, cum ar fi: membri ai gospodăriei colhoznice erau consideraţi toţi membrii de familie, indiferent de vârstă; dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se înregistra, deoarece acestea se dădeau 167

numai în folosinţă. În cazul gospodăriei ţărăneşti de fermier, sunt consideraţi membri ai ei numai persoanele de la vârsta de 16 ani. În registrul bunurilor imobile, se indică datele tuturor membrilor gospodăriei ţărăneşti, inclusiv ale minorilor şi ale celor inapţi pentru muncă, conform extrasului din registrul de evidenţă a gospodăriilor sau certificatului eliberat de autoritatea publică locală. Bunurile imobile procurate sau create în urma activităţii în comun a membrilor gospodăriei ţărăneşti [de fermier] se înregistrează cu drept de proprietate comună în devălmăşie a membrilor acestei gospodării, dacă contractul încheiat între membrii gospodăriei ţărăneşti [de fermier] sau hotărârea judecătorească nu prevede proprietatea comună în diviziune. Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodăriei ţărăneşti folosite în comun se stinge în temeiul: 1) reorganizării; 2) separării cotelor [proprietate pe cote părţi]; 3) lichidării gospodăriei: la decizia membrilor sau prin instanţă – la iniţiativa creditorilor sau moştenitorului ori a primăriei, când nu a rămas nici un membru sau când nici un moştenitor nu doreşte să continue activitatea de fermier. Particularităţile proprietăţii comune în devălmăşie: a) titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie nu au determinată cota-parte, de aceea, cât există comunitate de bunuri, ei nu pot cunoaşte extinderea drepturilor; b) proprietatea comună în devălmăşie are ca subiecte persoane fizice; c) temei de apariţie a proprietăţii comune în devălmăşie este legea; d) proprietarii devălmaşi, neavând determinată întinderea drepturilor lor, nu pot dispune în nume propriu de bunurile proprietate comună în devălmăşie [C. familiei, art.21]. Radierea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune ale gospodăriei ţărăneşti de fermier este similară înregistrării şi se 168

efectuează de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea dovezilor. 3.2.3.2. Înscrierea dreptului de proprietate în diviziune. În comparaţie cu înregistrarea dreptului de proprietate în devălmăşie, înregistrarea dreptului de proprietate în diviziune presupune, instantaneu, înregistrarea cotelor-părţi dintr-un emolument imobiliar şi este reglementată de Legea 1543/1998 art. 40, conform căreia, în registrul bunurilor imobile, se arată cota ideală a fiecărui proprietar în patrimoniu, care: a) rezultă: din partajul amiabil al foştilor soţi – dreptul de proprietate se înregistrează în baza actului de împărţire autentificat notarial; sau, în caz de litigiu, pe cale judecătorească – temei de înscriere a drepturilor reale serveşte hotărârea de judecată; sau, prin moştenire în cazul comoştenitorilor – temei de înregistrare serveşte certificatul de moştenitor; sau prin construire în comun, în cazul societăţii civile [construcţia unei clădiri de către două sau mai multe persoane fizice]. b) se determină în funcţie de: mărimea suprafeţei totale sau a suprafeţei locative, fie de valoarea unor încăperi şi/sau a suprafeţelor unor terenuri, fie în alt mod convenit între cotitularii dreptului de proprietate comună în diviziune; c) se exprimă sub formă de fracţiune ordinară sau în procente faţă de mărimea sau valoarea bunului imobil; d) se indică în contract sau în alt document ce confirmă drepturile, făcându-se referire la modul de determinare a ei. Prin urmare, în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi: a) fiecare coproprietar are determinată o cotă parte ideală şi abstractă în dreptul de proprietate asupra bunurilor comune; b) titularii proprietăţii comune pe cote-părţi sunt persoane fizice; 169

c) temei de apariţie a proprietăţii comune pe cotepărţi servesc: contractele, succesiunile etc.; d) fiecare coproprietar al cotei-părţi din proprietatea comună este în drept să ceară separarea acesteia [dacă e posibilă] în natură şi, respectiv, formarea unui bun imobil nou pasibil a fi înregistrat în Registrul bunurilor imobile. Conform Hotărârii Curţii Supreme de Justiţie nr. 3 din 30 ianuarie Separarea în natură a coteipărţi, a unuia dintre coproprietari, e posibilă numai cu condiţia că mărimii cote sale îi corespunde o parte izolată a casei cu intrare separată sau dacă există posibilitatea reconstruirii apartamentului sau casei în aşa fel, încât să fie posibil crearea unui spaţiu separat. Separarea cotei-părţi în natură duce la încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi şi pierderea de către foştii coproprietari ai dreptului de preemţiune în caz de înstrăinare a acesteia. e) înstrăinarea cotei-părţi presupune respectarea dreptului de preemţiune care nu poate fi cedat [este un drept personal]; f)la înstrăinarea cotei-părţi din proprietatea comună se admite fără acordul în scris al celorlalţi coproprietari pe cote-părţi dintr-un imobil. Mărimea cotei se consemnează în registrul bunurilor imobile în temeiul documentului ce confirmă cotele determinate în bunul imobil. În cazurile în care cotele dintr-un teren şi/sau dintr-o construcţie capitală, stabilite separat, sunt indicate în diferite documente ce confirmă drepturile, înscrierea se efectuează conform acestor documente. Dreptul de proprietate în diviziune se înregistrează în temeiul [după caz]: 1) contractului de separare a cotei-părţi din proprietatea comună sau contractului de împărţire [partaj] a proprietăţii comune, autentificat notarial sau, după caz, hotărârii de formare a terenului cu toate documentele de formare; 2) 170

certificatului eliberat soţilor, autentificat notarial, privind dreptul de proprietate asupra cotei-părţi din averea comună; 3)dovezii despre împărţirea averii gospodăriei de colhoznic sau înscrierii privind separarea cotei-părţi din averea gospodăriei de colhoznic, înregistrată la autorităţile administraţiei publice locale [pentru construcţii]; 4) hotărârii instanţei judecătoreşti sau a fostului arbitraj. Dreptul de proprietate comună în diviziune încetează în cazul: împărţirii proprietăţii comune prin separarea părţilor; ieşirea din proprietatea comună pe cote-părţi [încetează pentru persoana care a cerut separarea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotărârea judecătorească [la cererea creditorilor]. Dacă separarea în natură nu este posibilă [bunuri indivizibile], proprietarul care deţine o cotă-parte în bunurile comune primeşte echivalentul bănesc al acestei cote [240, p.450]. Încetarea dreptului de proprietate în diviziune are ca efect radierea acestuia din registrul bunurilor imobile la cerere, adresată OCT de persoana interesată. 3.2.4. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice În literatura juridică [159, p.95], se susţine că un colectiv de oameni poate acţiona ca un subiect unitar de drept numai dacă are o structură bine definită, prin care i se precizează structura internă, modul de alcătuire, organele de conducere şi competenţa acestora, modul de reorganizare etc. Savanţii jurişti Roşca Nicolae şi Baieş Sergiu susţin că persoana juridică este o organizaţie înzestrată cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus prin actul de constituire, căreia, în condiţiile legii, i se recunoaşte capacitatea juridică [115, p.214-215]. Aceste condiţii sunt îndeplinite de societatea comercială, care, prin actul de constituire, ca efect al voinţei asociaţilor, dobândeşte o organizare de sine stătătoare, ce o individualizează de alte subiecte de drept. Astfel, opinia autorilor citaţi se 171

întemeiază pe criteriile definitorii ale persoanei juridice ca subiect de drept şi nu ca obiect al înregistrării de stat [obiect al actului juridic]. Ori, până la admiterea în circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economică avea însemnătate mai mult ca participant la raporturile juridice, categorie juridică reglementată prin Legea nr.845/1993. Activitatea în comun a persoanelor fizice este de neconceput fără un suport material, care presupune existenţa anumitor bunuri aparţinând asociaţilor fondatori cu drept de proprietate, al căror regim juridic cade sub incidenţa anumitor acte normative, drepturile reale ale persoanei juridice fiind înscrise în registrul bunurilor imobile. În aspectul cercetat ne interesează cum vom înregistra convenţiile imobiliare obiect al cărora este unitatea economică. Soluţia o găsim în Codul Civil, art.817-822, dacă avem dexteritatea profesională în a delimita persoana juridică subiect de drept de persoana juridică obiect al circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art.817 în coroborare cu art.818, 821 şi 822 deducem:  întreprinderea în calitate de complex patrimonial unic este privită ca obiect al actului juridic de vânzarecumpărare [art.817, alin (1)];  concomitent cu întreprinderea [teren, edificii, echipament etc.] ca complex patrimonial unic la cumpărător trec şi dreptul la denumirea de firmă, la mărcile de producţie şi la alte mijloace de individualizare a întreprinderii şi a producţiei acesteia [art.817, alin (1)];  contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii în calitate de complex patrimonial unic se încheie în formă autentică şi se înregistrează la Camera Înregistrării de Stat [art.818]. Propunem completarea art. 818 cu un nou alineat în următoarea redacţie: În temeiul contractului de vânzarecumpărare a întreprinderii ca un complex patrimonial unic se va înscrie drepturile imobiliare asupra acesteia la oficiul

172

cadastral teritorial în raza de activitate a căruia este amplasată întreprinderea;  dovadă a executării obligaţiilor contractuale va servi actul de predare-primire în care sunt reflectate datele privind bunurile imobile, faptul înştiinţării creditorilor, viciile întreprinderii [art. 821];  dreptul de proprietate asupra întreprinderii ca un complex patrimonial unic trece la cumpărător la data [predării] semnării actului de predare-primire a întreprinderii, dreptul urmând să fie înscris imediat în Registrul bunurilor imobile [art.822 menţinut parţial, cursivul este completarea noastră]. În concluzie, Codul Civil reglementează întreprinderea ca persoană juridică [subiect al raporturilor juridice] şi ca obiect al actului juridic, de aceea propunem a completa şi art.288, alin (2) din Codul Civil cu încă o categorie de bunuri imobile – întreprinderea ca un complex patrimonial unic. Opinia expusă poate fi argumentată apelând la tratarea acestei probleme de savanţii jurişti din mai multe state. De exemplu, savantul jurist A.G. Gribanov [161] susţine că noţiunea de întreprindere poate şi trebuie folosită în sens dublu: ca subiect de drept şi ca obiect al raportului [actului juridic]. Un alt savant jurist [181] apreciază întreprinderea ca un obiect specific al dreptului de proprietate datorită elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirmă că noţiunea de complex patrimonial aparţine celor mai vaste categorii juridice, cuprinzând o mulţime de instituţii diverse. Întreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibilă şi din acest motiv o putem atribui la lucrurile complexe, deoarece „obiect al drepturilor este totalitatea bunurilor, de aceea regimul bunurilor aparte nu are nici o influenţă asupra raporturilor juridice” sau „ întreprinderea reprezintă un bun indivizibil, dar indivizibilitatea întreprinderii este una legală şi nu naturală”, sau „regimului diviziunii pot fi supuse atât un butoi cu vin, cât şi o 173

statuie din marmură, dar indivizibilitatea bunului poate fi apreciată nu numai ca fiind una naturală, ci şi ca o indivizibilitate stabilită de legiuitor din punct de vedere economic conformă destinaţiei acestuia în circuitul economic [230, p.95]”. În ultima categorie autorul citat include întreprinderile, uzinele, magazinele etc. Opinia în cauză îşi găseşte reflectare şi în cercetările savantului Ugo Mattei [202], care afirmă dacă voi vinde o fabrică de prelucrare a laptelui, se înţelege că nu voi vinde doar terenul şi clădirile, ci şi tot ce face obiect comun cu aceasta. În caz contrar, ar trebui, înainte de a-i înmâna cheile noului proprietar al fabricii, să iau tot echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca părţi componente ale fabricii, se va extinde şi asupra bunurilor mobile care servesc la funcţionarea fabricii. Excepţie, dacă se convine altfel. Aprecierea dată întreprinderii de juriştii altor ţări îşi găseşte explicare în raporturile reglementate de legislaţia lor armonizată nivelului de dezvoltare a ţării. Aderăm la opiniile analizate şi considerăm că peste o perioadă de timp necesitatea reglementării a astfel de raporturi o să fie actuale şi la noi. Or, actualmente, întreprinderile se vând în procesul declanşării insolvabilităţii, bunurile fiind vândute separat: teren, edificii, echipament etc. Conceptul clasic de întreprindere exprimă „întreprinderea pe roate”, vânzarea acesteia prezumând bunul imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimoniale şi tot ceea ce este antrenat funcţionării acesteia. La înscrierea drepturilor de proprietate ale persoanei juridice registratorului i se prezintă: extrasul din registrul comercial de stat privind înregistrarea acesteia; documentele de constituire. De asemenea, registratorul verifică dacă decizia de înstrăinare, de dobândire a imobilului a fost luată de organul împuternicit. În funcţie de forma juridică de organizare este necesar procesul verbal al organului de conducere [împuternicit prin lege sau statut să dispună de imobil] – dacă numărul fondatorilor este mai mare de unul şi poate fi adunarea generală a 174

asociaţilor sau consiliul de conducere [direcţia], ţinându-se cont şi de preţul contractului. De exemplu, în cazul societăţii pe acţiuni, abilităţile încheierii convenţiilor preţul cărora depăşesc 50 la sută din valoarea activelor, potrivit ultimului bilanţ, ţine de competenţa adunării generale. Dacă preţul convenţiei depăşeşte 25 la sută din aceeaşi valoare, decizia se ia de consiliul societăţii. Organul executiv [comitetul de conducere, după caz, direcţia, comitetul de conducere] decide în privinţa convenţiilor preţul cărora nu depăşeşte 25 la sută din valoarea indicată. În numele Societăţii cu Răspundere Limitată, decizia privind încheierea contractelor, convenţiilor etc. sunt luate de comitetul de conducere cu aprobarea ulterioară de adunarea generală. În cazul cooperativelor decizia de încheiere a convenţiilor este prerogativa preşedintelui acesteia, dacă statutul nu prevede altfel. Întreprinderea de stat [municipală] poate să dea în arendă, ipoteca [participa cu bunurile sale la activitatea structurilor private] numai cu acordul fondatorului în persoana Departamentului Privatizării sau alt organ al administraţiei publice centrale [139, p.27]. În numele întreprinderii cu statut de persoană fizică, societăţii în comandită convenţiile sunt încheiate de asociatul cu cota deplină de participare, dacă contractul de constituire a societăţii nu prevede încheierea anumitor convenţii de către comanditar în temeiul şi în limitele împuternicirilor acordate prin procura eliberată de asociatul cu cota deplină de participare. Pentru societatea în nume colectiv convenţiile sunt încheiate de membrul asociat cu drept de administrare cu excepţia înstrăinării şi ipotecării bunurilor imobile pentru care este necesar acordul tuturor proprietarilor. În cazul întreprinderii individuale, contractele sunt încheiate de către fondator, temei de înscriere a dreptului serveşte decizia acestuia privind achiziţionarea de bunuri imobile [139, p.27].

175

3.2.4.1. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat. În etapa actuală a economiei de piaţă, proprietatea privată este forma dominantă de proprietate, dat fiind faptul că bunurile ei componente sunt obiecte ale circuitului civil, care impulsionează vitalitatea raporturilor juridico-economice, şi care, descătuşate de restricţiile anterioare, sunt în continuă ascensiune. Modul de înscriere a dreptului de proprietate al persoanelor juridice este reglementat prin Legea nr.1543/1998, alte acte normative potrivit cărora modificările ce vizează regimul juridic al bunurilor imobile ale persoanelor juridice sunt înscrise în registrul bunurilor imobile indiferent de forma juridică de organizare. Persoanele juridice cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul Civil, persoanele juridice cu scop lucrativ sunt societăţile comerciale, cooperativa, întreprinderea de stat şi întreprinderea municipală. Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ [societatea comercială] asupra bunurilor imobile se va înscrie în condiţiile Legii nr.1543/1998, Instrucţiunii nr.487/2005, ale altor acte normative, conform cărora înscrierea dreptului de proprietate se efectuează la cerere: 1) în temeiul contractului de constituire a întreprinderii, înscris în Registrul de stat al întreprinderilor, care prevede transmiterea în proprietate a bunului imobil, şi actul de predare-primire a construcţiei; sau 2) în cazul constituirii unei întreprinderi prin fuziune în temeiul contractului de constituire, la care se anexează actul de transfer, aprobat de persoana [organul] care a emis decizia de reorganizare şi al extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor privind încetarea activităţii întreprinderilor contopite [fuziune prin contopire – două sau mai multe societăţi comerciale se unesc pentru a constitui o nouă societate comercială, societăţile care participă la reorganizare se dizolvă şi se radiază din Registrul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua societate comercială] [115, p.315] sau privind 176

încetarea societăţii absorbite [fuziune prin absorbţie – societatea absorbantă, după modificarea actelor de constituire, îşi continuă activitatea, iar cea absorbită este radiată din Registrul de stat al întreprinderilor] [116, p.322], în temeiul actului de transfer al bunurilor; sau 3) în temeiul actului de constituire a societăţii prin dezmembrare: a) prin divizare – persoana juridică [societatea comercială] se împarte în două sau mai multe societăţi comerciale independente [societatea îşi pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la noile subiecte de drept [116, p.326]; b) prin separare [din componenţa unei societăţi comerciale care nu se dizolvă şi nu-şi pierde personalitatea juridică se desprind şi se constituie una sau mai multe persoane juridice [părţi din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; în temeiul contractului de vânzare-cumpărare de către persoana juridică a bunurilor imobile. Valabil pentru situaţiile descrise este faptul că, la contractul de constituire, se anexează actul [bilanţul] divizării, aprobat de organul suprem al întreprinderilor, extrasul din Registrul de stat al întreprinderilor privind încetarea activităţii societăţii reformate şi, după caz, decizia de formare a terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geometric. Persoanele juridice fără scop lucrativ, numite şi necomerciale, prezumă că asociaţii şi membrii lor nu au scopul de a obţine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anumitor interese spirituale, culturale, ştiinţifice, sociale etc. [117, p.366]. Conform art.180-191 din Codul Civil, persoanele juridice fără scop lucrativ, fondatorii, asociaţii şi membrii organizaţiei necomerciale nu deţin drepturi patrimoniale faţă de această persoană juridică. Potrivit aceluiaşi cod, există trei categorii de organizaţii necomerciale: asociaţia, fundaţia şi instituţia. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile ale persoanelor juridice fără scop lucrativ se înregistrează în temeiul actelor de constituire: Hotărârea Guvernului; sau hotărârea administraţiei publice locale; sau contractul de constituire, statutul etc. În cazul 177

înscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se anexează şi planul cadastral; în cazul clădirilor sau al altor încăperi, se anexează planul cadastral şi/sau geometric. 3.2.4.2. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public. Persoane juridice de drept public sunt: statul, unităţile administrativ-teritoriale, alte autorităţi publice. Spre deosebire de persoanele juridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de întreprinzător şi nu desfăşoară afaceri în nume propriu [116, p.123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este alcătuit, în principiu, din bunuri analoge celor care aparţin particularilor şi care pot fi mobile sau imobile, transmise acesteia în gestiune economică. Bunurile imobile ale persoanei juridice pot fi [109, p.67]: terenuri, edificii, spaţii de executare a activităţii economice, spaţii locuibile pentru angajaţi etc. Bunurile imobile ale statului sau ale unităţilor administrativteritoriale ce constituie domeniul public nu pot fi înstrăinate [iazurile, pădurile, pieţele, parcurile etc.] Drepturile reale asupra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobândite şi înscrise de către: Unităţile administrativ-teritoriale, în temeiul: deciziei Guvernului privind transmiterea bunului imobil din proprietatea statului în proprietatea unităţii administrativ-teritoriale; actului de predare-primire la transmiterea întreprinderii, clădirii etc. Terenurile unităţilor administrativ-teritoriale sau ale statului, libere de construcţii, pot fi înstrăinate doar în condiţiile licitaţiei, la preţuri de piaţă, dar nu mai mici decât preţul normativ al pământului [139a, p.27]. Statul, în temeiul: deciziei consiliului local privind transmiterea bunului imobil din proprietatea unităţii administrativ-teritoriale în proprietatea statului, la care se anexează actul de predare-primire; sau deciziei consiliului local al unităţii administrativ-teritoriale care transmite şi deciziei consiliului local al unităţii administrativ-teritoriale, care primeşte, unde se expune acordul de a primi imobilul, în cazul 178

transmiterii bunului de către o unitate administrativ-teritorială unei alte unităţi din cadrul aceluiaşi raion; deciziei consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea publică de interes local, şi acordului dintre părţi, autentificat notarial, sau hotărârii judecătoreşti, în cazuri de expropriere pentru utilitate publică de interes local; hotărârii Guvernului, prin care s-a aprobat lista terenurilor proprietate a statului, şi [după caz] deciziei consiliului local, prin care s-a aprobat lista terenurilor proprietate a unităţii administrativ-teritoriale respective [în temeiul hotărârii Guvernului nr.837 din 14.08.201]; hotărârii Parlamentului, prin care s-a declarat utilitatea publică de interes naţional, şi acordului dintre părţi, autentificat notarial, sau hotărârii judecătoreşti, în cazuri de expropriere pentru cauză de utilitate publică de interes naţional. Drepturile întreprinderilor asupra bunurilor imobile proprietate publică, date în folosinţă, se înregistrează în temeiul actelor de predare-primire, încheiate între organele centrale de specialitate sau autorităţile administraţiei publice locale şi întreprindere [Legea nr.1543/1998, art.42]. Consemnăm, în privinţa actelor de predare-primire, că, în practică, sunt cazuri când actele de predare-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economică fiind greu de dovedit. Credem, crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimului de fapt al imobilului şi de reconfirmare a drepturilor reale în numele titularilor de drept, prin înregistrarea drepturilor şi eliberarea actelor doveditoare. Înregistrarea grevării dreptului asupra terenului proprietate publică se efectuează în temeiul deciziei autorităţii publice locale [Legea nr.1543/1998, art.42, alin. (2)]. Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se înscriu în registrul bunurilor imobile: în subcapitolul I – imobilul; subcapitolul II – drepturile imobiliare; subcapitolul III – grevarea drepturilor.

179

Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public încetează în cazul: urmăririi bunurilor în legătură cu obligaţiile pecuniare; privatizării proprietăţii de stat; expropriere pentru cauză de utilitate publică; rechiziţie; confiscare, alte cazuri. Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public care şi-au încetat existenţa sunt radiate din registrul bunurilor imobile în temeiul hotărârii organului decizional cu anexarea documentelor de rigoare.

3.3. Particularităţile de înscriere a altor drepturi reale În literatura juridică de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale asupra bunurilor altuia [dezmembrămintelor] este destul de controversată [118, p.176; 171, p.115]. Se evidenţiază sintagmele: dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia şi drepturi reale asupra bunurilor străine [198, p.29-39]. În ceea ce ne priveşte, acceptăm sintagma alte drepturi reale, din considerentul că dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale într-o asemenea măsură, încât celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate [163, 30-36]. Susceptibil de dezmembrare este atât dreptul de proprietate privată, cât şi dreptul de proprietate publică, indiferent de titular: persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unităţile administrativ - teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate publică poate fi obiectul unor dezmembrări: concesiunea bunurilor; folosinţa; locaţiune etc. Dezmembrămintele dreptului de proprietate se înscriu: în subcapitolul III, partea I, la rubrica „Alte drepturi reale”: uzufruct, uz, abitaţie, superficie, servitutea terenului aservit, gajul, folosinţa asupra terenurilor statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea, iar în subcapitolul III, partea a 180

II, la rubrica „Notări”: subcapitolul III – Grevarea drepturilor patrimoniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevării care poate fi: teren – T; construcţie – C; încăpere (izolată) – Î.; Tipul şi termenul grevării, suma gajului (după caz) – gestiune economică, folosinţă etc.; Date despre persoana în al cărei favoare a fost stabilită grevarea – ex.: Academia de Studii Economice din Moldova; Date despre documentul în al cărui temei a fost efectuată înscrierea – Hotărârea Guvernului nr.1408 din 14.11.1991; Data înscrierii – 15.12. 1991. 3.3.1. Înscrierea dreptului de uzufruct. Codul Civil [art.395-423] defineşte uzufructul ca fiind dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane [nudul proprietar] şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Definiţia legii, deşi pune în relief două dintre caracterele principale ale uzufructului, anume că este un jus in re aliena, şi nu comportă facultatea de a dispune de lucru, este totuşi incompletă şi poate lăsa loc confuziilor [163, p.193]. Or, definiţia pe care legiuitorul o dă uzufructului se potriveşte tot atât de bine şi dreptului de folosinţă. Deosebirile sunt următoarele: în cazul locaţiunii, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă, iar în cazul dreptului de uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosinţă real asupra bunului.

181

Caractere ale uzufructului:  acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia [Codul Civil, art.395];  acesta este un drept esenţialmente temporar [art., 397];  orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte este lovit de nulitate absolută [Codul Civil art.397 alin.(4)];  pe durata sa, uzufructul acordă proprietarului bunului puteri reduse, deoarece folosinţa şi fructele aparţin uzufructuarului, iar proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt pentru care proprietarul se numeşte nud;  uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci şi asupra unui drept. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit Codului Civil, obiect al uzufructului poate fi orice bun care se află în circuitul civil, cu excepţia celor din domeniul public al statului şi al unităţilor teritorial-administrative [art.396 alin. (3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori şi terenului cu păduri [art.406 şi 407]; terenului în care există carieră [art. 408 şi dispoziţiile C. subsolului]. Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu particular şi se înscrie în registrul bunurilor imobile în subcapitolul III, partea I, la rubrica „Alte drepturi reale”. Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul legii – legislaţia nu prevede expres cazuri de constituire a uzufructului nemijlocit prin lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al imobilului: casă, apartament, teren, pădure, obiective acvatice separate etc. [condiţiile, conţinutul şi termenul sunt determinate de părţi]; unilateral [testament] printr-o clauză testamentară [113, p.225]. În cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotărâre judecătorească – numai 182

în cazul în care legea prevede o astfel de modalitate, de exemplu, în cazul uzufructului prin uzucapiune. Uzufructul imobilelor trebuie înscris în registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.389, 290 şi Legea nr.1543/1998, art.4 şi 5]. Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorării sau micşorării suprafeţei terenului. Documente în al cărui temei se înregistrează modificările sunt: contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil [clădire] din cadrul universalităţii de bunuri imobile. De exemplu, persoana juridică are în proprietate pe terenul său mai multe construcţii, una dintre care o vinde. La cererea acestei persoane, inginerul cadastral formează un nou bun imobil, întocmeşte pentru ambele bunuri planurile cadastrale şi dosarele în al căror temei se vor efectua modificările de rigoare în registrul bunurilor imobile. Uzufructul se stinge în cazul: decesului uzufructuarului persoană fizică; lichidarea uzufructuarului persoană juridică; expirarea termenului pentru care a fost constituit dacă nu a intervenit o altă cauză de stingere [deces, lichidare etc.]. Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice nu poate depăşi 30 de ani [Codul Civil, art.420]; anularea prin hotărâre judecătorească a actului prin care nudul proprietar a dobândit dreptul de proprietate [art.420]; renunţarea uzufructuarului la dreptul său [art.420]; distrugerea bunului [art. 422]; întrunirea în aceeaşi persoană a calităţii de proprietar şi uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voinţa părţilor [art.415]; la cererea nudului proprietar [art.421]; Stingerea uzufructului imobiliar este reflectată, ca şi constituirea uzufructului imobiliar, în Registru, la cererea persoanei interesate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras din Registrul de stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunţat la dreptul său [contract de stingere a uzufructului, hotărâre judecătorească etc.].

183

3.3.2. Înscrierea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este reglementată de Codul Civil, prin art.424-427, şi este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrânse şi limitate. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Caracteristic pentru dreptul de uz şi dreptul de abitaţie este faptul că titularul lor se bucură de atributele posesiunii şi folosinţei bunului numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Ceea ce face să se distingă aceste drepturi de uzufructul propriuzis este caracterul strict personal. Titularul lor nu poate ceda [vinde, dona sau închiria] emolumentul acestor drepturi, iar creditorii săi nu pot să le sechestreze. De aceea, unii autori s-au întrebat dacă aceste drepturi merită să figureze printre drepturile patrimoniale. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe când dreptul de abitaţie are ca obiect o casă ori un apartament. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [Codul Civil, art.427], se constituie în temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun imobil şi dreptul de abitaţie iau naştere la data înscrierii lor în Registru, similar dreptului de uzufruct: partea I a subcapitolului III, la rubrica „Alte drepturi reale”. Dreptul de uz este dreptul real principal ce conferă titularului atributele de posesiune şi folosinţă asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale [Codul Civil, art.424]. Titulari al dreptului de uz şi ai dreptului de abitaţie pot fi numai persoane fizice. Prin urmare, aceste drepturi au caracter personal şi se dobândesc prin act juridic: convenţie, testament, uzucapiune etc. Dreptul de uz se stinge şi se radiază în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de uzufruct [Codul Civil, art.420-423], dar de acest drept vor putea beneficia şi moştenitorii uzuarului, dacă aşa s-a convenit prin convenţie. 184

Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţă şi care conferă titularului posesiunea şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa [139, p.10]; el este, aşadar, un drept de uz care are ca obiect o locuinţă. Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin act juridic [contractul de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă]: unilateral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Prin testament [dacă testatorul a stipulat o clauză sub formă de legat] şi prin efectul legii [Codul Civil, art.424 alin. (3)]. Dreptul de abitaţie, ca şi dreptul de uz, se caracterizează prin faptul că titularul său nu poate fi decât o persoană fizică şi că are un caracter personal, putând fi folosit numai pentru nevoile de locuit ale titularului şi ale membrilor lui de familie. Procedura de înscriere a dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este similară procedurii de înscriere a dreptului de uzufruct. Stingerea dreptului de abitaţie şi, ca rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se efectuează la cerere, la care se anexează actele justificative. 3.3.3. Înscrierea dreptului de servitute. S-a menţionat deja că legiuitorul moldovean reglementează, în actele normative adoptate după anul 1990, şi instituţia servituţii. Dreptul de servitute este reglementat în Codul Civil art.428-442, în alte acte normative, potrivit cărora servitutea este sarcina care grevează un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant]. În literatura de specialitate [113, p.245], s-a relevat opinia, la care consemnăm, potrivit căreia sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit. Dreptul de servitute se constituie: în temeiul actului juridic [Codul Civil, art.431]; prin destinaţia stabilită de proprietar [art.432]; prin uzucapiune [art.433]. În doctrină, se elucidează încă un mod de constituire a servituţii – în temeiul Legii [123, 185

p.50-67]. Raţionamentul expus îţi găseşte confirmare în Codul Civil, art.443 alin. (3), care prevede că superficiarul are dreptul de servitute asupra terenului pentru exercitarea dreptului de superficie, dacă acest drept nu este stabilit prin actul de constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenită completarea art.431 din Codul Civil cu poziţia „în temeiul legii”. Dreptul de servitute se constituie de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile în subcapitolul III, partea I, rubrica „Alte drepturi reale”. Dreptul de servitute se înregistrează la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor doveditoare: contractului încheiat în modul stabilit; deciziei autorităţii administraţiei publice locale privind terenul aflat în proprietate publică; hotărârii judecătoreşti. La documentele prezentate oficiului cadastral teritorial, se vor anexa şi planul terenului, în care se indică hotarele şi/sau planul construcţiei. Dreptul de servitute se înscrie în registrul bunurilor imobile ca sarcină a proprietarului fondului aservit, în subcapitolul III, şi ca folos al proprietarului fondului dominant, în subcapitolul doi – menţiuni. Suntem de părerea că servitutea poate fi instituită şi în interesul şi la cererea persoanei - posesor al terenului cu dreptul de posesiune şi folosinţă nelimitată. Temeiurile de stingere a dreptului de servitute sunt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri ajung în proprietatea aceleiaşi persoane; 2) renunţarea proprietarului terenului dominant; 3) expirare a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute, dacă în actul de constituire a fost stipulat termenul [regula generală fiind cea conform căreia servitutea există atât timp, cât există bunul imobil]; 4) răscumpărare în condiţiile prevăzute în art.442 din Codul Civil – dreptul de servitute se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat râul]; 6) neuz pentru o perioadă de 10 ani în condiţiile art. 441 din Codul Civil; 7) 186

dispariţie a oricărei utilităţi a servituţii; 8) expropriere a terenului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superficie, dacă a fost constituit în temeiul art.443 alin (3) . Dreptul de servitute se radiază din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la care se anexează actele confirmatoare. 3.3.4. Înscrierea dreptului de superficie. Dreptul de superficie este definit în art.443 alin (1) din Codul Civil conform căruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar, din care cauză nu poate fi exercitat decât asupra suprafeţei construite sau a suprafeţei pe care urmează să se ridice construcţia [244, p.50-85]. Constituirea şi înregistrarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.444]. În cazul în care nu a fost stabilit un termen pentru care se constituie dreptul de superficie, acesta nu va depăşi 99 de ani. Dreptul de superficie se constituie de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral [testamentul]. Dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi în subcapitolul III, partea I, rubrica „Alte drepturi reale” [Codul Civil, art.446], la cerere, adresată OCT, la care se anexează documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral şi planul geometric].

187

Dreptul de superficie se stinge şi, ca urmare, se radiază din registrul bunurilor imobile în condiţiile stipulate în Codul Civil, art.449: expirare a termenului stabilit în actul de constituire; prin consolidare, când şi construcţia, şi terenul devin proprietate a aceleiaşi persoane. Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.290, 499]. Stingerea dreptului de superficie în legătură cu expirarea termenului se efectuează din oficiu, fără ca o parte să ceară radierea. 3.3.5. Înscrierea dreptului de ipotecă. Ipoteca este o garanţie reală imobiliară prin care un bun nemişcător este afectat la executarea unei obligaţii, fără a deposeda pe titularul dreptului ipotecat, care conferă creditorului dreptul să-l urmărească, în orice mâini s-ar afla, şi să-şi satisfacă creanţa din preţul obţinut din vânzarea silită, rangul de preferinţă fiind asigurat prin înscriere în registrul bunurilor imobile [204, p.300]. Acelaşi imobil poate servi la garantarea plăţii datoriilor contractate faţă de mai mulţi creditori care, la rândul lor, pot lua inscripţii ipotecare. Ordinea în care se înscriu ipotecile conferă rangul lor în funcţie de apariţia dreptului de gaj. Codul Civil, art.454 defineşte gajul ca un drept real, în al cărui temei creditorul poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor ipotecate în cazul în care debitorul nu execută obligaţia garantată prin ipotecă. Băncile comerciale acordă credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind înregistrat în Registrul public ca sarcină a proprietăţii şi ca drept de garanţie a creditorului ipotecar. Imobilul rămâne în posesiunea debitorului ipotecar sau a unui terţ care acţionează în numele debitorului ipotecar [Codul Civil, art.455 alin. (2)]. Obiecte ale dreptului de ipotecă pot fi bunurile imobile enumerate în art.288 din Codul Civil: terenul, construcţiile, alte imobile legate nemijlocit de pământ, împreună cu terenul aferent 188

necesar asigurării funcţionale a imobilului ipotecat sau cu dreptul de folosinţă a acestuia. Este ipotecă şi grevarea locaţiunii, prezente şi viitoare; ipoteca de întreprinzător, care se extinde asupra bunurilor imobile, asupra altor bunuri şi drepturi patrimoniale, reflectate în bilanţul întreprinderii, dacă legea sau contractul nu prevede altfel, etc. Ipotecarea loturilor de pământ. Sunt pasibile de ipotecare terenurile ce aparţin cu drept de proprietate persoanelor fizice şi juridice, proprietate în devălmăşie şi cea pe cote-părţi. Ipoteca este înregistrată la OCT, la cerere, la care se anexează contractul de ipotecă [Codul Civil, art.44 alin (1)] şi documentele indicate în contract, în care va fi stipulat perioada ipotecii, preţul bunului, valoarea obligaţiei asigurate prin ipotecă sau modul şi condiţiile determinării acestei valori, admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotecă, se va anexa, după caz, şi decizia organului abilitat de a dispune de bunurile persoanei juridice cu mai mulţi fondatori. Considerăm util a se prevedea în contract regimul juridic al bunurilor amplasate pe terenul ipotecat. Or, în cazul nerambursării creditului, s-ar putea întâmpla ca creditorul să pretindă şi la bunurile debitorului amplasate pe teren ori să împiedice exploatarea acestora invocând prevederile Codului Civil, art.457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului, dacă în contract nu este prevăzut altfel. În spiritul elementului intenţional, propunem o altă redacţie a prevederii în cauză: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului în măsura în care nu au fost satisfăcute creanţele. Astfel, dacă pe lotul ipotecat există construcţii, acestea rămân proprietate a debitorului cu drept de superficie, totodată, debitorul obţine un drept de servitute asupra terenului necesar exploatării construcţiei [204, p.39-44]. Ipotecarea spaţiului locativ. Ipotecarea spaţiului locativ poate crea în practică multe probleme în cazul când debitorul nu 189

rambursează creditul. De exemplu, în apartamentul ipotecat locuiesc copiii minori ai debitorului. Creditorul, în temeiul contractului şi potrivit dreptului de ipotecă înscris în Registru, îşi valorifică dreptul. Ce se va întâmpla cu membrii familiei [minori] debitorului? Federaţia Rusă, prin Legea nr.102 din 16.07.1998 cu privire la ipotecă [101], în continuare, Legea nr.102/1998/R, la art.78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea debitorului de imobilul ipotecat şi de dreptul asupra lui în cazul nerambursării creditului nu duce şi la evacuarea acestuia din spaţiul locativ, cu excepţia cazului când dispune de un alt spaţiu. În accepţia prevederilor acestei legi, dobânditorul imobilului ipotecat [apartament, casă etc.] şi fostul proprietar încheie un contract de locaţiune. Dacă dobânditorul se împotriveşte, litigiul se soluţionează pe cale judecătorească. Aceasta va decide în favoarea debitorului [deşi ar putea să fie şi invers]. Dobânditorul imobilului grevat va accepta încheierea contractului de locaţiune, dar pentru o anumită perioadă. Reglementări similare găsim şi în legislaţia altor ţări, de exemplu, în Franţa, Legea din 12 iulie 1909 privind instituirea proprietăţii de familie, asupra căreia nu se răsfrâng prevederile privitoare la lipsire de proprietate în caz de nerambursare a creditului. Dreptul de ipotecă se constituie în temeiul: legii; contractului de ipotecă [Codul Civil, art.466]. Dreptul de ipotecă se înscrie la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat bunul imobil ipotecat. Dreptul de ipotecă se înscrie la cererea creditorului ipotecar sau la cererea comună, sau în temeiul hotărârii judecătoreşti. Dreptul de ipotecă se înscrie în registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul) sau B (construcţia), subcapitolul III – Grevări. Contractul şi dreptul de ipotecă se înscriu în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat bunul imobil, în termen de 3 luni de la 190

data încheierii. Nerespectarea termenului atrage nulitatea contractului [Codul Civil, art.470 lit. a)]. Dacă contractul de vânzare-cumpărare şi contractul de ipotecă sunt încheiate concomitent, dreptul de proprietate şi ipoteca sunt înregistrate consecutiv. Ipoteca de întreprinzător. Proprietarul unei întreprinderi – complex patrimonial poate să-şi exercite dreptul de dispoziţie asupra ei prin înstrăinare, dare în posesiune, ipotecare [Codul Civil, art.817]. Acelaşi cod prevede transmiterea întreprinderii şi prin succesiune. Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaţie, contribuţie, cuprinse în activul social, formează gajul general al creditorilor persoanei juridice. Întreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru practicarea activităţii de întreprinzător, poate constitui obiectul material al contractului de ipotecă [122, p.30]. La cererea de înregistrare a dreptului de ipotecă, părţile vor anexa la contractul de ipotecă şi actul de inventariere a bunurilor, prin care se stabileşte existenţa efectivă a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemenea, se va anexa concluzia unui auditor independent privind preţul total al imobilelor ipotecate. Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecării întreprinderilor de drept public, cu unele excepţii admise de către Departamentului Privatizării. OCT nu va înregistra contractul de ipotecă al cărui obiect este întreprinderea împotriva căreia s-a iniţiat proces de insolvabilitate. Dreptul de ipotecă se înscrie în temeiul: contractului de ipotecă, autentificat notarial; deciziei organului de conducere abilitat cu prerogativele dispoziţiei asupra bunurilor imobile ale persoanei juridice de drept privat [Adunarea generală a asociaţilor, Consiliul de administraţie, fondatorii etc.]; în privinţa persoanei juridice de drept public – decizia Departamentului Privatizării, actului de inventariere.

191

Codul Civil prin art.467 a stabilit că gajul legal se poate naşte din creanţele: statului, pentru sumele datorate în temeiul legislaţii fiscale; persoanelor care au participat la construcţia imobilelor; în temeiul unei hotărâri judecătoreşti. Legiuitorul a stabilit pentru naşterea dreptului de ipotecă înregistrarea contractul de ipotecă în Registru în termen de 3 luni de la data încheierii [art.470 alin. (2) lit. a)]. În cazul proprietăţii comune în devălmăşie, dreptul de ipotecă se va înscrie numai cu acordul tuturor coproprietarilor. În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii, debitorului îi este interzis să dispună de bunul imobil ipotecat şi/sau să ipotecheze ulterior acest imobil, în registrul bunurilor imobile se menţionează interdicţiile. Cesiunea ipotecii se înregistrează în baza contractului de cesiune a creanţei. Dreptul de ipotecă încetează în cazul:  stingerii obligaţiei garantate prin ipotecă;  expirării termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotecă;  pieririi bunurilor gajate;  comercializării silite a bunurilor gajate;  unor alte situaţii prevăzute de lege. Documentele care confirmă executarea totală sau parţială a obligaţiilor garantate prin ipotecă constituie temei pentru înregistrarea modificărilor corespunzătoare în Registrul gajului [Codul Civil, art. 472]. Conform dispoziţiilor Codului Civil, art.473, în urma stingerii dreptului de ipotecă, informaţia cu privire la aceasta urmează a fi radiată din registrul gajului şi din registrul bunurilor imobile. Radierea dreptului de ipotecă se efectuează la cererea: 1) creditorului gajist; 2) debitorului gajist, în temeiul unui demers, semnat de ambele părţi, a declaraţiei scrise a creditorului cu privire la renunţarea la gaj sau a hotărârii judecătoreşti; 3) 192

terţului care a dobândit obiectul gajului, în baza declaraţiei scrise a creditorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat de executorul judecătoresc, prin care se confirmă că bunul a fost dobândit în cadrul procedurii de executare silită, a certificatului eliberat de instanţa de judecată pentru confirmarea faptului că bunul a fost dobândit în cadrul procesului de insolvabilitate, a hotărârii judecătoreşti cu privire la expirarea ipotecii, chiar dacă nu a fost parte la proces.

193

SINTEZĂ A. Concluzii 1. Deşi Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptată cu 8 ani în urmă, în doctrina juridică naţională nu există cercetări şi analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare, investigaţiile efectuate în prezenta lucrare au o importanţă deosebită atât pentru doctrină, cât şi pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au şi constituit unul dintre obiectivele de bază ale investigaţiilor efectuate: a contribui la elaborarea unei practici moderne şi uniforme de aplicare a normelor juridice atât de autorităţile publice, cât şi de titularii de drepturi imobiliare. 2. Analizând cadastrele existente în Europa şi evoluţia lor în timp, am concluzionat că ele diferă în funcţie de orânduirea social-economică. Dacă ţările de orientare capitalistă au dat şi continuă să dea prioritate înregistrării atât a imobilelor, cât şi a drepturilor asupra lor, ţările de orientare socialistă [postsovietice] au dat prioritate conţinutului economic al regimului juridic al bunurilor imobile, importanţă având astfel de indicatori, cum ar fi: suprafaţa terenurilor, clasificarea acestora după folosinţă [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc.]. În condiţiile regimului socialist, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite organe statale: a terenurilor – de Ministerul Agriculturii, de comitetele executive raionale, săteşti etc.; a spaţiului locativ – de comitetele executive, de comitetele sindicale de la întreprinderi etc. O parte a informaţiei privind imobilele o deţineau birourile de inventariere tehnică [BIT]. Pentru a putea fi folosită judicios, în contextul creării unui cadastru general, informaţia stocată la organele indicate trebuia verificată, unificată şi pusă în responsabilitatea unui singur organ de stat, care să fie garantul veridicităţii ei. În acest scop, s-a format Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru. 3. Crearea cadastrului general în Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv pentru 194

care au fost adoptate Legile: nr.459/1991; nr.1308/1997; nr.1543/1998; nr.354/2004; nr.1320/1997 etc., supuse unei analize minuţioase în procesul cercetării. Analiza acestor reglementări a fost efectuată în plan comparat cu cele mai progresiste reglementări europene din domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania, considerată promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a cărui entitate de bază este imobilul, din Elveţia, Olanda, România, Rusia etc. 4. Dat fiind că unul dintre obiectivele investigaţiilor constă în efectuarea unei analize teoretice şi practice a dificultăţilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, în primul rând, sa analizat natura juridică a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explică prin faptul că entitatea de bază a cadastrului este terenul. Şi aşa cum terenul este imobilul peren, toate operaţiunile [vânzare-cumpărare, schimb, donaţie, arendă, locaţiune etc.] derulează în jurul acestuia, fiind înscrise în registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situaţia, oricine se poate informa în privinţa regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigură apărarea drepturilor şi intereselor dobânditorului diligent împotriva vânzătorului de rea-credinţă etc. Aşadar, stabilirea prin acte normative a obligativităţii înregistrării contractelor şi/sau a drepturilor imobiliare este o garantare a exercitării drepturilor imobiliare la propria latitudine şi, ca efect general, dezvoltarea pieţei imobiliare, atragerea investiţiilor în ţară. 5. La temelia înregistrării de stat a imobilelor se află două principii. Primul, principiul integrităţii, prevede formarea în integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate pe el. Al doilea prevede înregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil în aceeaşi instituţie [oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rămâne şi astăzi dificilă 195

din cauza faptului că, anterior, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite instituţii statale, conlucrarea nefiind o prerogativă a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmărind propriile interese departamentale, nu transmit nici în prezent informaţia pe care o deţin, reducând substanţial dinamica procesului de creare a cadastrului naţional, impunând populaţia să solicite certificate în diferite organe de stat, plătind multiple taxe şi cheltuind mult timp, în timp ce oficiile cadastrale teritoriale ar trebui să fie amplasate cât mai aproape de imobile, drepturile asupra cărora se înscriu. 6. Potrivit Legii nr.1543/1998 şi altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi recuperate, inclusiv prin taxe de înregistrare a imobilelor şi a drepturilor asupra lor, precum şi de eliberare a informaţiilor la cerere. Prin urmare, mijloacele pecuniare obţinute din astfel de încasări trebuie să fie cheltuite numai la dezvoltarea şi modernizarea sistemului de înregistrare a imobilelor şi drepturilor asupra lor. Numai în aşa condiţii, crearea cadastrului şi a sistemului de publicitate imobiliară va finaliza în termen, şi anume în anul 2010. 7. Este foarte important că Legea nr.1543/1998 nu a anulat înregistrările efectuate anterior şi nu a stipulat înregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult decât atât, legiuitorul a stabilit înscrierea drepturilor imobiliare la voinţa titularilor. Deci înregistrările efectuate anterior îşi păstrează efectul juridic cu unele excepţii. Astfel, dreptul înscris anterior se va reînscrie în cazul grevării dreptului de proprietate [potrivit principiului de înregistrare mai întâi a dreptului de proprietate, apoi a celorlalte drepturi reale] în temeiul unui act juridic sau în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile în acest sens. 8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe măsura schimbării proprietarilor de bunuri imobile. Problema ce se impune soluţionată rezidă în considerarea drepturilor imobiliare înregistrate până la adoptarea şi punerea în vigoare a Legii nr.1543/1998 şi a Codului Civil Legiuitorul nu a stabilit 196

mecanismul de reverificare a valabilităţii acestor înregistrări. Suntem de părerea că este incorectă prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren pentru confruntarea cu realitatea a înregistrărilor precedente este lăsată la discreţia registratorilor. În lumina acestui deziderat, art. 28 din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), având următorul cuprins: În toate cazurile când se solicită înscrierea drepturilor dobândite în baza legislaţiei anterioare, registratorul este obligat să confrunte datele cu realitatea. 9. Actualul sistem cadastral şi publicitatea imobiliară dă răspunsuri operative privind: amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietăţii. Conceptul instituirii cadastrului general naţional rezidă în identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari şi a imobilelor anexe, în înregistrarea drepturilor asupra obiectelor înregistrării. Întreaga informaţie este acumulată la Oficiul Informaţional „Cadastru”, responsabil de sistematizarea şi de păstrarea ei. Documentele ce servesc temei de înscriere a drepturilor imobiliare sunt îndosariate în dosarul bunului imobil, care se deschide după formarea bunului şi atribuirea numărului cadastral. Legea nr.1543/1998 stipulează, în art.22, ţinerea manuală a Cadastrului bunurilor imobile şi, în paralel, a evidenţei electronice, deşi prioritate se dă cadastrului ţinut manual. Dublarea evidenţei asigură o mai bună păstrare a informaţiei şi exprimă grija statului faţă de titularii de drepturi imobiliare, favorizează dezvoltarea economică a ţării. 10. Un loc aparte în lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale înregistrării drepturilor imobiliare. Analizând cadrul normativ existent, considerăm că înscrierea în registrul bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea creându-se şi fiind opozabile terţilor din momentul înregistrării. 11. În procesul creării sistemului cadastral naţional, nu mai puţin importantă este şi problema înregistrării 197

imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerăm că o soluţie judicioasă ar fi ca, la înregistrarea primară masivă a imobilelor care se efectuează din oficiu, fără cererea titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, să se întocmească un proces-verbal, în care să se constate situaţia „de facto”, semnat de proprietarii adiacenţi şi de autoritatea administraţiei publice locale, iar în temeiul acesta [cu condiţia că situaţia de pe teren corespunde documentelor din arhiva OCT], să se înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului. Situaţia expusă este valabilă atât în privinţa persoanelor fizice, cât şi a celor juridice [de drept public, de drept privat]. 12. Recunoaşterea dreptului de proprietate privată asupra bunurilor imobile a generat şi unele dificultăţi în exercitarea şi apărarea acestora. Autorul prezentei lucrări a efectuat o amplă analiză noţiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridică a cadastrului imobilelor, a analizat şi a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, a demonstrat că viabilitatea cadastrului este asigurată prin Registrul bunurilor imobile, a încercat să delimiteze instituţia cadastrului de cea a publicităţii imobiliare, elucidându-i esenţa, principiile şi funcţiile acesteia. 13. În urma cercetărilor efectuate s-a ajuns la concluzia că obiectele înregistrării, în sistemul cadastral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcţie, construcţie subterană, anexă, încăpere izolată etc.]; b) proprietarul persoană fizică, persoana juridică, statul şi unităţile administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de superficie, de servitute, de ipotecă etc.]. 14. Analizând, prin metoda comparativă, sistemele cadastrale din ţările europene, am concluzionat că sistemul cadastral acceptat spre implementare în Republica Moldova este cel de orientare germană, a cărui entitate de bază o constituie 198

terenul, persoana şi drepturile imobiliare. Considerăm că acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea realităţii noastre la un sistem european de reglementare continuă să rămână problematică din cauza unor inconveniente „moştenite” de la vechiul sistem de evidenţă, care nega proprietatea privată, a căror înlăturare este dificilă, dar care vor fi totuşi depăşite în termenul scontat, adică până în anul 2010. Legislaţia în vigoare permite acest lucru. 15. În viziunea noastră, rangul ar fi titulatura pe care o constituie înscrierea în Registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrierii, excepţie dreptul de superficie, care se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi [Codul Civil, art.446]. Rezumăm: prima înscriere va avea rangul întâi, a doua – rangul doi ş.a. m. d. Efectul juridic al înregistrării dreptului imobiliar este marcat de rangul dreptului atribuit înscrierii. Stabilirea unei ordine de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitării dreptului] poate fi cerută şi în cazul când servitutea unui teren concurează cu o altă servitute sau cu un alt drept real de folosire a imobilului, astfel încât aceste drepturi nu pot fi executate concomitent, total sau parţial, având acelaşi grad de prioritate [Codul Civil, art.439, concurenţa mai multor drepturi]. 16. Conform prevederilor Legii nr.1543/1998, art.4 alin. (5) şi (6), în registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu, sub formă de menţiuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri, respectiv: administrarea fiduciară, inclusiv în caz de tutelă, curatelă; depunerea cererii de înscriere a drepturilor asupra bunului imobil; arestarea sau sechestrul bunului imobil de către instanţa de judecată sau de o altă autoritate publică abilitată prin lege. În concluzie, relevăm că înscrierile enunţate după natura lor sunt facultative, adică se 199

consemnează o situaţie / fapt juridic temporar, care are efect informativ şi care este anulat la momentul producerii /expirării situaţiei invocate sau consolidării dreptului cu efectul opozabilităţii. B. Recomandări Cercetările efectuate au rezultat cu următoarele recomandări de lege ferenda prin care se cristalizează valoarea teoreticopractică a monografiei. Astfel, se recomandă: 1. Concretizarea în art. 5 al Legii nr.1543/1998 a cazurilor de înscriere a drepturilor imobiliare dobândite până la punerea în aplicare a Legii menţionate. Înscrierea drepturilor constituite sub regimul legislaţiei anterioare ar fi oportună pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raţiune dedusă din prevederile art. 321 al Codului Civil care dispune: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Articolul 499, alin. (1) din Codul Civil prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Este cazul interpretării extensive a prevederilor normei şi deducem că vor fi recunoscute drepturile înscrise anterior în cazul constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute şi vor trebui înscrise în cazul transferului unor drepturi [grevări]. Concluzia se întemeiază pe principiul consecutivităţii înscrierii drepturilor: mai întâi se înscrie dreptul de proprietate, apoi grevările. Un drept inexistent nu poate fi grevat. Din considerentele expuse mai sus este necesar de a înscrie şi transferul de drepturi apărute în temeiul unei hotărâri judecătoreşti [irevocabile].

200

2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din Codul Civil în cazul uzucapiunii imobiliare, adică calcularea termenului de 15 ani nu din data punerii în vigoare a Codului Civil [12.06.2003], ci din momentul când posesiunea a întrunit prevederile art. 332 din Codul Civil [retroactiv]. 3. Stabilirea expres, prin art. 38, a două categorii de greşeli: greşeli tehnice esenţiale şi greşeli tehnice neesenţiale. În cele esenţiale să fie incluse: numele titularului, tipul dreptului înscris, numărul cadastral al imobilului, denaturarea mărimii cotelor în proprietatea comună, coordonatele hotarelor modificările asupra cărora s-ar permite doar în temeiul actelor justificative. La categoria greşeli tehnice neesenţiale să fie incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte, cifre etc., ale căror modificări ar putea intra în atribuţiile registratorului. 4. Modificarea art.32 din Legea 1543/1998 în următoarea redacţie: (1). Oficiul cadastral teritorial este obligat să verifice dacă documentele prezentate pentru înregistrare corespund exigenţelor prezentei legi şi ale altor acte normative. (2) Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data înregistrării ei. (3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial până la 40 de zile, în cazul în care este necesară înlocuirea documentelor sau primirea unor documente suplimentare. 5. Completarea articolului 431 din Codul Civil cu încă un temei de constituire a servituţii, şi anume prin lege. Raţionamentul este fundamentat pe dispoziţiile Codului Civil, la art. 443 alin. (3), alte acte normative. 6. Completarea Instrucţiunii nr.487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La înregistrarea primară masivă a bunurilor/drepturilor imobiliare în a căror privinţă posesorul nu dispune de acte justificative se va întocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru înscrierea drepturilor imobiliare. Temei de înscriere a drepturilor 201

imobiliare poate servi şi Hotărârea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de exemplu, a persoanelor juridice de drept public şi transmiterea în posesiune şi folosinţă a bunurilor imobile. Refuzul OCT de a înscrie [în astfel de cazuri] drepturile imobiliare şi solicitarea actului de predare-primire a imobilelor poate fi calificată ca fiind în contradicţie cu prevederile legii. 7. Completarea art.4 din Legea nr.1543/1998 cu următorul text: servitutea se va înregistra ca grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat şi ca favor al proprietarului fondului dominant; dreptul de servitute se notează în partea I a subcapitolului III la rubrica Grevări, se indică grevarea şi numărul cadastral în favoarea căruia este stabilit dreptul de servitute. 8. Completarea art.498 alin. (4) cu un alineat în următoarea redacţie: Sunt înscrise provizoriu şi notate: incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris; instituirea curatelei, modalităţile juridice care afectează dreptul înscris în cartea funciară, acţiunile în justiţie; interdicţia de înstrăinare, contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri; dreptul de preemţiune, promisiunea stabilită prin convenţie. 9. Completarea Legii nr.1543/1998, art.6 cu alin (4) în următoarea redacţie: Informaţia eliberată de OCT conţine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul, proprietarul, grevările. 10. Completarea C. familiei cu a) art. în care s-ar prevedea înscrierea drepturilor de uz şi abitaţie a soţilor şi membrilor familiei acestora; b) art. în care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale în temeiul Contractului matrimonial 11. Completarea art.28 din Legea nr.1543/1998 cu un nou alineat (4) în următoarea versiune: În toate cazurile când se solicită înregistrarea drepturilor dobândite în baza legislaţiei anterioare, registratorul este obligat să confrunte datele [îndeosebi, planurile cadastrale] cu realitatea. Suntem de părerea că prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe 202

teren pentru confruntarea înregistrărilor precedente cu realitatea, fiind lăsată la discreţia registratorilor, este incorectă. 12. Completarea art.288, alin (2) din Codul Civil cu încă o categorie de bunuri imobile - întreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandarea în cauză îşi găseşte temeiul în dispoziţiile art.288, alin (4) din Codul Civil, potrivit căruia la categoria de bunuri imobile pot fi raportate, prin lege, şi alte bunuri. 13. Sistematizarea în Legea 1543/1998 a reglementărilor privind regimul juridic al imobilelor [de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominiu etc.] prin includerea sumară şi uniformă a acestor reglementări în Legea nr.1543/1998, Lege specială a sistemului cadastral naţional. 14. Sistematizarea în Codul Civil, art. 288 a clasei bunurilor imobile, care diferă în funcţie de actul normativ [C. funciar, Cod silvic etc.]. 15. Definirea: • criteriu individual – modalitatea de formare a bunului imobil în temeiul cererii proprietarului: persoană fizică, persoană juridică de drept privat/public [înregistrarea primară selectivă]; • criteriu sistemic – modalitatea de formare şi înregistrare primară masivă a bunurilor imobile dându-i acestuia efect prioritar, în comparaţie cu criteriul individual de înregistrare, deoarece acesta prevede recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate, dar considerăm că cel individual de formare/înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor poate deveni unicul numai după crearea totală a cadastrului, când dreptul trebuie înregistrat sub sancţiunea nulităţii valabilităţii actului juridic. 203

16. Definirea Rangului dreptului înscris astfel: Rangul dreptului înscris este titulatura pe care o primeşte înscrierea în Registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrierii. 17. Folosirea termenului ipotecă [nu gaj] în raporturile juridice al căror obiect sunt grevările imobiliare. 18. Substituirea din actele normative a noţiunii de gestiune economică care contravine dispoziţiilor Codului Civil cu noţiunea posesiune şi folosinţă 19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit cărora subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează, ceea ce contravine Codului Civil actual. 20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform căreia apele constituie proprietatea exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei, care, la art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin proprietarilor acestora. 21. Excluderea alin (3), art.10 din Legea 198/2003 conform căruia neînregistrarea contractului de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea faţă de terţi. Efectele neînregistrării actelor juridice obiect al cărora sunt imobilele îşi găsesc reglementare în Codul Civil, Legea nr.1543/1998.

204

I. Acte normative 1.

Constituţia Republicii Moldova din 29.07.1994. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1994, nr.1. 2. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 44-46. 3. Codul Civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.1107 din 06.06. 2002. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova” , 2002, nr.82-86. 4. Codul Civil din 26.12.1964 [abrogat]. În: „Veştile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneşti”, 1964, nr.36. 5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr.233-236. 6. Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.5051. 7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.111-113. 8. Legea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.111-113. 9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr.828-XII din 25.12.1991 [republicat]. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.107. 10. Codul funciar al RSSM. În „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM” [abrogat], 1970, nr.12, în vigoare din 01.07.1971. 11. Codul cu privire la locuinţe, adoptat la 03.06.1983 [cu completările şi modificările ulterioare]. În: „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM”, 1983, nr.6.

205

12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr.887 din 21.06.1996. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.4-5. 13. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.11. 14. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.10. 15. Codul navigaţiei maritime comerciale al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.599-XIV din 30.09.1999. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.1-4. 16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr.1163 – XIII din 24.04.1997. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1997, nr.62. 17. Codul penal, aprobat prin Legea nr.985-XV din 18.04.2002. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.128129. 18. Codul de Procedură civilă a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.225-XV din 30.05.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr.111-115. 19. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.57-58. 20. Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 –XIV din 30.03.2000. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.130-132. 21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1999. În „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.59-60. 22. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.5. 23. Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr.163-166.

206

24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastru funciar de stat şi monitoringul funciar. În: „Monitor”, 1992, nr.12. 25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.40. 26. Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaţiile verzi ale localităţilor urbane. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1999, nr.133-134. 27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodăriile ţărăneşti [de fermier]. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.14-15. 28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Legea nr. 309XV din 17.07.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr.226-228. 29. Legea drumurilor nr. 509 – XIII din 22.06.1995. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1995, nr.62-63. 30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.77-78. 31. Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică nr. 488-XIV din 08.07.1999. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr.42-44. 32. Codul familiei aprobat prin Legea nr.1316-XIV din 26.10.2000. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.47-48. 33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorială. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.16. 34. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraţia publică locală. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr.49.

207

35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societăţile pe acţiuni. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”1997, nr.38-39. 36. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare. În: „Monitor”, 1991, nr.3-4-5-6; 37. Legea nr. 982-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.31-32. 38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr.124-125. 39. Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.120. 40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie şi cartografie. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.29-31. 41. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului [modificată]. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.1-2. 42. Legea achiziţiei de mărfuri, lucrări şi servicii pentru necesităţile statului nr. 1166-XIII din 30.04.1997. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.67-68. 43. Legea nr. 1384-XV din 11.10.2002 cu privire la rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.178-181. 44. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.102. 45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.154-157.

208

46. Legea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurării întreprinderilor agricole în procesul de privatizare. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr.73-77. 47. Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1995, nr.67/752. 48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privire la zonele şi fâşiile de protecţie a apelor, râurilor şi bazinelor de apă. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1995, nr.43/482. 49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea prin împădurire a terenurilor degradate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.141-143. 50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi. În: „Monitor”, 1992, nr.2. 51. Legea nr. 146-XII din 16.06.1994 cu privire la întreprinderea de stat. În: „Monitor”, 1994, nr.2/9. 52. Legea cu privire la înregistrarea de stat a întreprinderilor şi organizaţiilor nr. 1265-XIV din 05. 10.2000. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.31-34. 53. Hotărârea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la măsurile de prevenire a privatizării ilegale. În: „Monitor”,1993, nr.4. 54. Hotărârea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfăşurarea reformei agrare. În: „Monitor”,1993, nr.4. 55. Hotărârea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la Registrul patrimoniului public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.94-95. 56. Hotărârea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aprobarea Regulamentului Cadastrului obiectelor şi complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.54-56.

209

57. Hotărârea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.9091. 58. Hotărârea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamentului concursurilor investiţionale şi comerciale şi negocierilor directe privind privatizarea patrimoniului public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.124-126. 59. Hotărârea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Concepţiei sistemului Cadastrului naţional. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.71. 60. Hotărârea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.62-65. 61. Hotărârea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la încheierea lucrărilor de construcţie la blocurile locative nefinalizate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.56-59. 62. Hotărârea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele măsuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.96. 63. Hotărârea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului privind întocmirea şi ţinerea cadastrului funcţional urban. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.147-149. 64. Hotărârea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.88-90. 65. Hotărârea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea şi conţinutul informaţiei cadastrale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.11-13. 210

66. Hotărârea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1995, nr.14. 67. Hotărârea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre aprobarea modelelor unice ale documentelor, ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1992, nr.6. 68. Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism şi autorizarea construirii sau desfiinţării construcţiilor şi amenajărilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.31-32. 69. Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1996, nr.42-44. 70. Hotărârea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la aprobarea Strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1999, nr.50-52. 71. Hotărârea Guvernului nr.1224 din 21.12.1998 privind aprobarea Regulilor provizorii de exploatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriale aferente în Republica Moldova. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1998, nr.3-4. 72. Hotărârea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi vânzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1996, nr.49-50. 73. Hotărârea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programului Naţional „Pământ”. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.139-140.

211

74. Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1996, nr.75-76. 75. Hotărârea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.30-33. 76. Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1996, nr.3537. 77. Hotărârea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulamentului privind terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaţiilor, apărării şi cu alte destinaţii speciale şi privind modul de trecere a terenurilor irigate şi desecate în categoria neirigate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1993, nr.11. 78. Hotărârea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la modul de evidenţă, evaluare şi vânzare a bunurilor confiscate, fără stăpân, sechestru uşor alterabile sau cu termen de păstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunurilor trecute în posesia statului cu drept de succesiune şi a comorilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1999, nr.73-77. 79. Hotărârea Guvernului nr. 1009 din 05.10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind zonele protejate naturale şi construite. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.127-129. 80. Hotărârea Guvernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire la mersul reformei agrare. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.94-95. 81. Hotărârea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele măsuri privind inventarierea bunurilor imobile proprietate a

212

unităţilor administrativ-teritoriale şi a statului. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr.35-38. 82. Hotărârea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.2-4. 83.

84.

85.

86.

II. Acte ale Agenţiei Resurse Funciare şi Cadastru Instrucţiunea cu privire la ordinea formării şi evidenţei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru nr.190 din 29.12.1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr.35-38 [republicată]. Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice aprobată prin ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, nr.107 la 27.05.2003. În: ş[email protected]. Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr.112, înregistrat la Ministerul Justiţiei al Republicii Moldova cu nr.423 din 17 octombrie 2005. În: ş[email protected]. Scrisoarea instructivă din 25 decembrie 1998 nr.01-345 privind lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile aprobată de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru. În: ş[email protected].

Legislaţia altor ţări 87. Decretul-Lege nr.115 din 27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare. În: „Monitorul Oficial al României” 1938, nr.95. 88. Legea nr.23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar în Vechiul Regat şi Basarabia: http://www. ancpi.ro. 89. Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7 din 13.03.1996. În: „Monitorul Oficial al României”, 1996, nr.61. 213

90. Federalinîi zakon „O gosudarstvennoi registraţii prav na nedvijimoe imuşcestvo i sdeloc s nim”. În: http://www. e- pravo. 91. Codul Civil al Germaniei. În: http://www.juridat. ge. 92. Codul Civil al Olandei. În: http://www.juridat. ol. 93. Codul Civil al Elveţiei. În: http://www.juridat. el. 94. Codul Civil al Quebec-ului În: http://www.juridat. que. 95. Codul Civil al Belgiei. În: http://www.juridat. be. 96. Codul Civil al Federaţiei Ruse. În: http://www. e- pravo. 97. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. În: http://www. e- pravo. 98. Codul Civil al Republicii Armene. În: http://www. e- pravo. 99. Centrul de Investigaţii Strategice şi Reforme (CISR). În: http://www. google. ro. 100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr.8, st.42. 101. Legea Federaţiei Ruse nr.102 din 16.07.1998 cu privire la ipotecă. În: http://www.ovk.ru/law.

214

Bibliografie Literatura doctrinară 102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobândirii şi înstrăinărilor imobilelor – terenuri şi construcţii. Bucureşti: Europa Nova. - 1996. - 298 p. 103. Adam, Ioan. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti: Europa Nova. -1998 - 478 p. 104. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti: ALL BECK, 2002, 805 p. 105. Agarcov, M. M. Obeazatelistvo po sovetscomu grajdanscomu pravu. Moscva, 1940, 455 s. 106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare. În: „Dreptul”, 1996, nr.11, p.5. 107. Albu, Ioan. Noile cărţi funciare. Bucureşti: Lumina Lex, 1997. - 214 p. 108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere în dreptul civil român. În: „Dreptul”, 1993, nr.8, p.15-27. 109. Aubry, C şi Rau, C. Cours de droit civil français, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie generale de jurisprudence Marchal, Billard et Co, 1869, 533 p. 110. Aramă, Elena. Istoria dreptului românesc. Chişinău, „Reclama”, 1995, 200 p. 111. Avteeva, N. E. şi Voloşin, I. P. Grajdansco-pravovaia zaşcita soсialisticescoi sobstvennosti. Moscva, 1974. - 415 s. 112. Ăjriân, G. Perehod prava na zemelinâi uceastoc pri perehode prava sobstvennosti na zdanie stroenie, soorujenie // Hoziaistvo i pravo. Moscva, 2003. nr.14, s.106-114. 113. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chişinău, 2005, 301 p. 114. Baieş, Sergiu. Modurile de apariţie şi de stingere a dreptului de proprietate. În: „Analele ştiinţifice ale USM.

215

115. 116. 117. 118. 119. 120. 121. 122. 123. 124. 125. 126. 127. 128.

Ştiinţe juridice”, Facultatea de drept. Chişinău, 1998, p.14-19. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chişinău, ARC, 2000, 346 p. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chişinău, 2004, 453 p.; Baieş Sergiu şi Roşca Nicolae. Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică. Chişinău, 2004, 461 p. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p. Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti, ALL BECK, 998, 374 p. Bîrsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureşti, Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, 1983, 140 p. Bîrsan, Corneliu, Gaiţă Maria şi Pivniceru, MonaMaria. Drept civil. Drepturile reale principale. Iaşi, Institutul European, 1997, 180 p. Bloşenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact, 2003, 280 p. Bocşan, M. D. Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară. În: „Dreptul”, 1998, nr.10. 28-32. Bogoş, Gheorghe. Teoria generală a statului şi dreptului. Bucureşti, 1983, 312 p. Braginschii, M. I. C voprosu o sootnoşenii veşcnâh i obeazatelistvennâh pravootnoşenii. Grajdanschii Kodex Rossii. Problemî. Teoria. Practica. Moscva, 1998, 432 s Brădianu, Salvator. În legătură cu dobândirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune, în regimul de carte funciară. În: „Revista română de Drept” nr. 5, 1977, p.32. Brădianu, Salvator şi Ionaşcu, Traian. Drepturile reale principale. Bucureşti, 1978, 213 p. Brădianu, Salvator. Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a vechiului Regat în România de peste Carpaţi. Sibiu, 1944, 287 p. 216

129. Brădianu, Salvator. Către o legislaţie funciară. Sibiu, 1938, 295 p. 130. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil. Timişoara, ALL Educaţional,1998, 744 p. 131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p. 132. Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. Bucureşti, ALL BECK, 2001, 629 p. 133. Chelaru, E. Circulaţia juridică a terenurilor. Bucureşti, ALL.BECK, 1996, 374 p. 134. Cibac, Gh. şi Ciriaк, A. Grajdanscoe pravo. Pravo sobstvennosti. Cratcii curs. Zaconodatelistvo. Chişinău, 1999, s.180. 135. Chirică, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare în sistemul de publicitate al cărţilor funciare. În: „Dreptul”, 1992, nr. 4, p.25-28. 136. Cojocari, Eugenia şi Cojocari, V. Drept civil. Drepturi reale. Patrimoniul şi răspunderea juridică civilă. Partea II. Note de curs. Chişinău, 2003, 54 p. 137. Colin, A şi Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria centrală. Bucureşti, 1940, 560 p. 138. Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie. Bucureşti, ALLBECK,1998, 646 p. 139. Climov, Ala. Formarea bunurilor – un nou aspect al exercitării dreptului de proprietate. În: Revista Naţională de Drept, Chişinău, 2000, nr. 1, p.44-45; a 139 . Domeniul public şi domeniul privat al proprietăţii: probleme şi reglementări juridice. În: Revista Naţională de Drept, Chişinău, 2000, nr.2, p.18-19; 140. Cvajgert, C şi Ketc, H. Vvedenie v sravnitelinoe pravovedenie v sferu ceastnogo prava. Tom I-i. Moscva,1998, 307 s. 141. Dicţionar explicativ al limbii române. Bucureşti. Ediţia a doua,1996, 636 p.

217

142. Deleanu, Ion. Părţile şi terţii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureşti, Rosseti, 2002, 288 p. 143. Djuvara, Mircea. Teoria generală a dreptului. Drept naţional, izvoare şi drept pozitiv. Bucureşti, ALL.BECK,1999, p.239. 144. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureşti, Casa de editură „Şansa”, 1993, 426 p. 145. Dozorcev, V. A. Principialinâe certî prava sobstvennosti v Grajdanscom Codexe // Grajdanscii codecs Rossii. Problemî. Practica. Moscva, 1998, 345 s. 146. Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae şi Popescu, Romeo. Instituţii de drept civil: Curs selectiv. Ediţie revăzută şi adăugată. Bucureşti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p. 147. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea şi drepturile reale principale. Bucureşti,1944, 221p. 148. Egorov, A. Otdelinâe aspectî Concepcii razvitia grajdanscogo zaconodatelistva o nedvijimom imuşcestve // Hoz. i pravo // Moscova, 2003, s.95-101. 149. Iorš, A. V. Zdania i soorujenia cac predmet arendî // VVAK. R.F., 2000, nr.8. 16 s. 150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Bucureşti, Actami, 1996, 354 p. 151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureşti, Editura Academiei, 1989, 369 p. 152. Filipescu, Ion P. şi Filipescu, Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediţie revăzută şi completată. Bucureşti, Actami, 2000, 416 p. 153. Flejšc, E. A. „Absoliutnaia” priroda prava sobstvennosti // problemî grajdanscogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s. 154. Genkin, D. M. Pravo sobstvennosti v S.S.S.R. Moscva, 1961, 178 s. 218

155. Gherasim, Dimitrie. Teoria generală a posesiei în dreptul civil român. Bucureşti, Editura Academiei R.S.R.,1986, 199 p. 156. Grajdanskii Kodeks Rosijskoj Federaţii. Kommentarii. Москва, 1995, 670 s. 157. Grimm, D. D. Perehod torgovâh i promâşlennâh predpriatii // Vestnic grajdanscogo prava. – 1915. nr7. s.44. 158. Grinţescu, Ernest. Cadastru, cartea funciară şi comasarea. Bucureşti, Universul, 1936, 239 p. 159. Grišaev, S. P. Vse o nedvijimosti. Ucebno-practicescoe posobie. Moscva, BEK, 2000, 259 s. 160. Gerhard, Larson. Registraţia zemeli i kadastrovâe sistemî. Novopoloţc, UP „Tehnoprint”, 2001, 188 s. [perevod so şvedscogo]. 161. Gribanov, A. G. Predpriatie: problemî, doctrinî i zakonodatelistvo. // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr.7, s.15. 162. Giorgio, Del Veccio. Lecţii de filozofie juridică. Roma, Editura „Europa Nova”, ediţia a IV-a., 1940. Traducere din limba italiană de Drăgan Constantin, 267 p. 163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul I. Bucureşti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p. 164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 2002, 796 p. 165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul III. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 700 p. 166. Hamangiu, Constantin şi Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina franceză, română şi jurisprudenţa completă de la 1868-1927. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 2002, 635 p. 167. Herseni, T. Sociologia ştiinţifică şi enciclopedică. Bucureşti, 1982, 124 p. 219

168. Henssen, J. L. G. Cadastral and land registration registration systems in Europe // Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National Land survey of Sweden. Gavel, 1987, 231 p. 169. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre and its interaction. A world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990. 170. Hohlov, S. A. Pravo sobstvennosti i drughie veşcnâe prava // Vestnic Vâsşego Arbitrajnogo Suda R. F., 1995, nr.8, 25-29 s. 171. Ionaşcu, Traian şi Brădianu, S. Drepturile reale principale. Bucureşti, Editura Academiei, 1978, 185 p. 172. Ionescu, Mircea. Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem de publicitate adoptat prin legea 7/1996. În: „Dreptul” 1997, nr.6, p.38-45. 173. Iorgovan, Antonie. Drept administrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureşti, Editura Proarcadia,1993, 1 53 p. 174. Ioffe, O. S. Izbrannâe trudî po grajdanscomu pravu. Pravootnoşenie po sovetscomu grajdanscomu pravu. Moscva, 2000, 298 s. 175. Ioffe, O. S. Spornâe voprosî ucenia o pravootnoşeniah. Ocerchi po grajdanscomu pravu. Moscva, MGU, 1957, 236 s. 176. Israfailov, I. Pravovaia priroda veşcnâh prav na jilâe pomeşcenia // Hoz. i pravo, 1999, nr.2. 14 s. 177. Jacotă, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iaşi, Editura „Fundaţiei Chemarea”, 1993, 220 p. 178. Kasso, L. A. Poniatie o zaloge v sovremennom prave. Moscva, 1999, 324 s. 179. Kişcihin, A. N. i Martkovici, I. B. Şcerbakova N. A. Jilişcnâe prava. Polizovanie i sobstevennosti. Kommentarii i razmâşlenia. Moscva, 1997, 453 s. 180. Kikoti, V. A. Sovremennâe tendenţii i protivorecia ucenia o prave sobstvennosti v razvitâh capitalisticescih stranah 220

181. 182. 183.

184. 185. 186. 187. 188. 189. 190. 191.

[naucino-analiticeschii obzor] // Aktualinâe problemî sovremennogo burjuaznogo grajdanscogo prava. Sbornic naucino-analiticeschih obzorov. Moscva, 1983, p.324. Cozâri, O. M. Nedvijimosti v novom grajdanscom codecse Possii. Grajdanscoe pravo. Problemî. Teoria. Practica. Sbornic pameati C.A. Hohlova. Moscva, 1998. – 448 s. Kommentarii c grajdanscomu codexu Rossiiscoi Federaţii [postateinâi]. Otv. red. Sadikov O. N., Moscva, 1997, 766 s. Knipier, Rolf. Observaţii privind codificarea dreptului civil în ţările cu economie în tranziţie. [Lucrare nepublicată, preluată din: „Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate” de Ugo, Mattei; Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae]. Kolotinskaia, E. N. Pravovâe osnovî sovetscogo zemelinogo cadastra. Ciasti pervaia. Izd. Moscovscogo Universiteta, 1974, 330 s. Kopâlov, A. V. Veşcnye prava na zemliu. Statut. Moscva, 2000, 252 s. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemliu. Moscva. Iurist, 2000, 379 s. Kuzneţov, D. Pravovâe problemî primenenia zaconodatelistva o gosudarstvennom zemelinom cadastre // Moscva, 2003, 407 s. Laday, Ştefan. Cărţile funciare. Ediţia a II-a. Cluj-Napoca, 1927, 135 p. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iaşi, Editura Apolonia, 1998, 189 p. Leonova, G. B. Categoria veşcnâh prav v sovetscom grajdanscom prave // Vestnic Moscovscogo Universiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr.5, 24 s. Lupulescu, Dumitru. Drept civil, drepturile reale, introducere în dreptul civil. Bucureşti, Lumina Lex, 1998, 243 p.

221

192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureşti, Lumina Lex, 1997, 272 p. 193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comună al soţilor. Bucureşti, „ŞANS”, 1993, 380 p. 194. Luţescu, Gheorghe. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti, 1947, 810 p. 195. Magazinşikov T. P. Zemelinâi cadastr. Izd. Livov, „Vâsşaia şkola”, 1980, 387 p. 196. Makovskaia, A. Analiz necotorâh popravok k Federalinomu zakonu „O gosudarstvennoj registraţii prav na nedvijimoe imuşcestvo i sdelok s nim” // Hoz. i pravo. Moscva, 2003, s.9-6. 197. Manoliu, Julieta şi Durac, Gheorghe. Drept civil: Drepturile reale principale. Iaşi, Editura Fundaţiei Chemarea, 1994, 200 p. 198. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Bucureşti, Editura Press Mihaela, 2000, 178 p. 199. Marian, Nicolae. Cadastrul şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995, 281 p. 200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţia acestuia. În: „Drept, Economie şi Informatică”, 2000, nr.4, p.139-148. 201. Maslov, O. F. Voprosî obşcei sobstvennosti v sudebnoi practiche. Moscva, Statut, 1997, 347 s. 202. Matei, U.; Suhanov, E. A. Osnovnâe polojenia o prave sobstvennosti. Moscva: Iurist, 1999. – 384 s. 203. Mejer, D. I. Russкoe grajdansкoe pravo. Ceasti 1, 2. Moscva, Statut, 1997, 457 s. 204. Miclea, Mircea. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995, 355 p. 205. Mihăilă, Mircea; Corcodel, Gheorghe şi Chirilov, Ioan. Cadastrul general şi publicitatea imobiliară: Bazele şi lucrările componente. Bucureşti, „Ceres”, 1995, 196 p.

222

206. Misnik, N.N. Pravovaia priroda obşcei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr.1, p.7. 207. Molcuţ, Emil şi Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureşti, Şansa, 1993, 228 p. 208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chişinău, ARC, 2003, 260 p. 209. Motica, Radu I. şi Trailescu, Anton. Manual de drept şi publicitate imobiliară: Noile cărţi funciare. Bucureşti, All Beck, 2001, 286 p. 210. Narâşkina, R. L. Doveritelinaia sobstvennosti v grajdanscom prave Anglii i SŞA. Moscva, 1995, 128 s. 211. Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p. 212. Pătulea, Vasile. Patrimoniul societăţilor comerciale. Răspunderea juridică. Bucureşti, „Scripta”, 1995, 110 p. 213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate şi dezmembrămintele sale. Bucureşti, „Lumina Lex”, 2001, 320 p. 214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria generală. Bucureşti, „Lumina Lex”, 1993, 272 p. 215. Popescu, A. şi Cornoiu, Dorin. Drept funciar şi proceduri funciare. Bucureşti, Fundaţia „România de Mâine”, 1998, 338. 216. Proca, Gabriela. Managementul lucrărilor de cadastru. Bucureşti, MATRIX ROM, 2000, 161 p. 217. Raizberg, V. i drughie. Curs ăconomichi. Moscva, Infra, 1998, 477 s. 218. Rădescu, Dumitru. Dicţionar de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p. 219. Resin V. I. Ăconomica nedvijimosti. Moscva, Delo, 2000, 325 s. 220. Roşca, Nicolae; Baieş, Sergiu. Dreptul afacerilor. Vol. I. Chişinău, 2004, 368 p. 221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral şi regimul funciar din România. Bucureşti, Tehnica, 2000, 198 p. 223

222. Safta-Romano, Eugeniu. Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi, „Graphix”, 1993, 370 p. 223. Sergheev, A. P. Grajdanscoe pravo. Tom 3. Moscva, Prospect, 1998, 347 s. 224. Sergheev, A. P. i Tolstoi, Iu. C. Grajdanscoe pravo. Ceasti 1-a. Moscva, Prospect, 1998, 627 s. 225. Sovetscoe grazdanscoe pravo: ucebnic, 2 t. Moscva, 1985, T.1, 382 s. [avtor glavî] O. A. Crasavcikov. 226. Stătescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale Bucureşti, Editura Didactică şi Pedagogică, 1970, 818 p. 227. Stătescu, Constantin şi Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti, Universitatea, 1988, 397 p. 228. Suhanov, E. A. Grajdanscoe pravo. Tom I-i. Moscva, Bec,1998, 477 s. 229. Şăineanu, Lazăr. Dicţionar universal al limbii române. Chişinău: „Litera”, 1998, 1362 p. 230. Şerşenevici, G. F. Ucebnik russcogo grajdanscogo prava. Moscva, 1995, 683 s. 231. Taşcă, Mihail. Andronachi Donici – codul său de legi şi influenţa acestuia asupra dreptului din Basarabia. În: „Revista de drept privat”, 2001, nr.2, p.135-138. 232. Tolstoi, Iu. C. Poniatie prava sobstvennosti // Problemî grajdanscogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1962, 484 s. 233. Tureanu, Cristiana şi Tureanu, Corneliu. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Practica judiciară adnotată. Bucureşti, ALL BECK,1998, 314 p. 234. Ţiclea, Alexandru; Botea, Gheorghe şi Toma, Mircea. Drept civil. Curs selectiv pentru pregătirea examenului de licenţă. Bucureşti, Argument, 2002, 569 p. 235. Ţuluş, Andrea Anamaria. Acţiunile de carte funciară în lumina noilor reglementări/. În: „Dreptul”, 1999, nr.11, p.31-45. 224

236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureşti, Rosseti, 2001, 184 p. 237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrină, practică, aplicaţii. Bucureşti, Oscar Print, 2003, 324 p. 238. Venediktov, A. V. Gosudarstvennaia socialisticeskaia sobstvennosti. Moscva,1948, 234 s. 239. Williamson, L. P. Cadastral surveу techniques in developing countries – with particular reference to Thailand. The Australian Surveуor, 1983, 128 p. 240. Williamson, L. P. Cadastral and land information systems – where are we heading? Sixth Australian Cartographic Conference. Melbourne, 1986, 121 p. 241. Vitreanskii, V. V. Puti soverşenstvovania zakonodatelistva o nedvijimom imuşcestve // Hoziaistvo i pravo. Moscva, 2003, s.3-19. 242. Vlahide, P. C. Repetiţia principiilor de drept civil. Volumul I. Bucureşti, „Europa Nova”, 1999, 144 p. 243. Volcinschi, Victor. Unele consideraţii vizând problema codificaţiei legislaţiei civile. În: „Ghidul avocatului” 1997, nr.5. 244. Volcinschi, Victor. Servitutea. Superficia. În: „Ghidul judecătorului în materie civilă şi comercială a Republicii Moldova” 2004, nr.5, p.50-85. 245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servituţii prediale în lumina secolelor şi a noului Cod civil al Republicii Moldova. În: „Legea şi Viaţa”, 2004, nr.8, p.4-14. 246. Volcinschi, Victor. Razvitie grajdanscogo zaconodatelistva v Respublice Moldova // Sbornic. Puti c novomu pravu: materialî mejdunarodnâh conferenţii v Sankt Peterburghe i Bremene, Berlin. Verlag, 1998, s.72-74. 247. Volokov, N. Gh. Spravocnic po nedvijimosti. Moscva, INFRA-M, 1996, 669 s. 248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureşti. Editura academiei, 1995, 257 p. 225

249. Zlătescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureşti, 1997, 245 p. 250. Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis. National Research Council of Canada. Ottawa, 2003, 83 p. 251. Zincenko, S.; Korh, S. Voprosî sobstvennosti, zaconodatelistvo i practica // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr.6, s.14. 252. 253. 254. 255. 256. 257.

Practica judiciară Dosarul nr. 2-131/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Anenii-Noi. Dosarul nr. 2-2394/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Râşcani. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotărârea Judecătoriei Economice municipale Chişinău. Dosarul nr. 2-2344/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Străşeni. Dosarul nr. 2-2315/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Botanica. Dosarul nr. 2-2313/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Botanica. Hotărâri ale Plenului Curţii Supreme de Justiţie

258. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr.4c-45/96 din 3 aprilie 1997. 259. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr.4-1/97 din 4 aprilie 1997. 260. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie din 10 mai 1997. 261. Decizia Colegiului civil al Curţii Supreme de Justiţie nr.2 r/a-106/99 din 12.05.1999 262. Decizia Colegiului civil al Curţii Supreme de Justiţie nr.3c630/96. 226

VI. Publicaţii ale autorului 1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţiile acestuia. În: „Drept, Economie şi Informatică”, 2000, nr.4, p.139-148. 2. Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. În: „Economica” 2002, nr.3-4, p.92-97. 3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite în interesul particularilor. În:„Economica”, 2002, nr.6, p.67-71. 4. Marian, Silvia. Consideraţii generale privind bunurile imobile [potrivit Codului Civil în vigoare] În: „Economica”, 2003, nr.2, p.43-46. 5. Marian, Silvia. Mijloace juridico-civile de apărare a dreptului de proprietate imobiliară. În: „Economica”, 2003, nr.4, 86-89. 6. Marian, Silvia. Particularităţile înregistrării drepturilor reale imobiliare În: „Economica”, 2004, nr.3, p.87-93. 7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaţiei R.M., în domeniul cadastrului bunurilor imobile la legislaţia Uniunii Europene. În: „Simpozionul Internaţional cu tema: «Armonizarea legislaţiei la Legislaţia UE»”, 2004, volumul III. 8. Marian, Silvia. Particularităţi privind înregistrarea drepturilor reale imobiliare. În:„Legea şi Viaţa”, 2005, nr.3, p.39-45. 9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul şi publicitatea imobiliară. În: „Legea şi Viaţa”, 2005, nr.10, p.43-48.

227

Cuvinte-cheie Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, construcţie, hotar, plan cadastral, registru al bunurilor imobile, dosar cadastral, monitoring al imobilelor, înregistrare a drepturilor imobiliare, publicitate imobiliară, grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufruct, uz şi abitaţie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, oficiul cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, înscriere provizorie. The key words Real estate survey and value, ground, landed, construction, boundary, cadastral plan, the register of the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights, publicity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other real rights, extract, life interest, usage and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar, erasure, state Agency of Landed Resources and Cadastre, Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation, provisional registration. Основные термины Кадастр недвижимого имущества, земельный участок, здания, граница, кадастровый план, реестр недвижимого имущества, кадастровое дело, мониторинг объектов недвижимого имущества, регистрация, публичность, обременение, имущественные права, другие имущественные права, выписка, иные права, регистратор, исправление ошибок, Государственное агентство по кадастровым и земельным ресурсам, кадастровый территориальный отдел, залог недвижимости, предварительная запись.

228

Lista abrevierilor 1. art. – articol 2. alin. – alineat 3. lit. – litera 4. p. – pagină 5. pct. – punctul 6. nr. – numărul 7. izd. – izdatelistvo 8. s. – straniţa

229

230

Anexa 1 Organele responsabile de evidenţa şi înregistrarea bunurilor imobile în Republica Moldova până în anul 1998

Guvernul Republicii Moldova

Departamentul Privatizării

Ministerul Agriculturii

Ministerul Justiţiei

Biroul de inventariere tehnică

Serviciile funciare

Notariatul

Evidenţa construcţiilor

Evidenţa deţinătorilor de teren

Înregistrarea gajului

231

Anexa 2 Evidenţa funciară până la adoptarea Legii nr.1543/1998

232

233

234

235

236

237

Anexa 3 Organele de evidenţă a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998

Guvernul Republicii Moldova

Agenţia Resurse Funciare şi Cadastru Întreprinderea Specializată în Cadastru Oficiile cadastrale teritoriale [OCT]

Filialele OCT

238

Anexa 4 Evidenţa imobilelor conform Legii nr. 1543/1998 (Registrul bunurilor imobile)

AGENŢIA NAŢIONALĂ CADASTRU, FUNCIARE ŞI GEODEZIE

RESURSE

ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

Deschis Închis

Şifrul BIT

239

Capitolul (A, B, C) Subcapitolul I. Bunul imobil. Adresa sau locul amplasării

Numărul cadastral

Numărul cadastral convenţional

Caracteristica obiectului Nr . d/o

Bunul imobil (T,C,Î )

Modul de folosinţă a bunului imobil

Suprafaţa ha, m² (tipul hotarelor f-fixe, g-generale)

Data

Semnătura registratorulu i

Menţiuni

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Prezenţa subcapitolului Da Nu

240

Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil Nr. d/o

Bunul imobil (T,C,Î)

Date despre proprietar

1.

2.

3.

Documentul în baza cărui a fost înscris dreptul de proprietate asupra bunului imobil 4.

241

Cota parte

Data şi semnătura registratorului

Menţiuni

5.

6.

7.

Tipul dreptului ce grevează dreptul de proprietate sau alt drept patrimonial, termenul grevării, suma gajului Date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea Date despre documentul în a cărui bază a fost efectuată înregistrarea Data şi semnătura registratorului

1. 2. 3. 4. 5. 6.

242

Menţiuni

Nr d/o Obiectul grevării

Capitolul (A, B, C)

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale

7.

Numărul de file (nr. file)

(data)

243

(semnătura)

Planul cadastral şi geometric

244

Anexa 5

245

Anexa 6 Semne de hotar

246

247

Anexa 7 Dosarul cadastral

248

Anexa 8 Cerere de înregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

249

Anexa 9 Condica de cereri

250

Data şi Nr. ora cererii primirii cererii 1

2.

Numele, prenumele/denumirea completă a persoanei juridice (de la cine a parvenit cererea)

Adresa solicitantului

Actul de identitate sau procura

3.

4.

5.

251

Denumirea documentului solicitat 6.

Semnătura persoanei responsabile pentru primirea documentelor Inspector

Administrator

Solicitant

7.

8.

9.

252

Menţiuni

10.

Anexa 10 Titlul de autentificare a drepturilor deţinătorului de teren

253

Anexa 11 Extras din Registrul bunurilor imobile

254

Anexa 12 Fişa de evidenţă a circulaţiei documentelor în cadrul OCT

255

Anexa 13 Actul de stat privind dreptul de folosinţă (Gosudarstvennîi act na pravo polizovania)

256

Anexa 14 Structura numărului cadastral

257

258

Redactor – Ana Creţu Corector – Valentina Solovei Rectificare computerizată – Natalia Ivanov Procesare computerizată – Feofan Belicov

Semnat pentru tipar 22.03.07 Formatul 60 x 84 1/16. Coli de autor 11,8. Coli editoriale 14,3. Coli de tipar 16,25. Comanda __________. Tirajul 50 ex. Tipografia Departamentului Editorial-Poligrafic al ASEM Chişinău, str. Mitropolit G. Bănulescu-Bodoni 59 tel. 40-29-86 259

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul şi publicitatea imobiliară

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul şi publicitatea imobiliară

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul şi publicitatea imobiliară

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul şi publicitatea imobiliară

RIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul şi publicitatea ară

260

Silvia

imo

Simb

= 434003

261

Academia de Studii Economice din Moldova

Silvia MARIAN

DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE CADASTRUL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (monografie)

Nr. 8– 260 p. A5 Şrift 12

Simb

= 434003

K = 1,2, Simb x 1,2 = 520804 22.03.07

13,0 c.a. venit (11,8; 14,3)

Editura ASEM 262

263