“IURA IN RE ALIENA” DERECHOS SOBRE COSA AJENA. La propiedad es el derecho real por excelencia, pero no el único. Existen otros derechos que se ejercitan directamente sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona. De ahí que se les denomina iura in re aliena, derechos sobre cosa ajena. Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía. Entre los primeros tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie; los segundos están representados por la prenda y la hipoteca. DERECHOS REALES DE GOCE. Servidumbre: Es un derecho real de goce limitados que concede el derecho de usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. Se puede constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En primer caso hablamos de las servidumbres reales o prediales, en segundo lugar de las servidumbres personales. Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quien sea e propietario, y nunca se podrán transferir independientemente del el: duraran tanto tiempo como este subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular. CONSTITUCION Y EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES Las servidumbres se podían constituir de la siguiente manera: 1. Mancipatio 2. In iure cesio 3. Por reserva, cuando se vendía un inmueble y el vendedor se reservaba una servidumbre sobre el, en favor de otro inmueble que le pertenecía. 4. Por legado 5. Por adiudicatio 6. Por usucapio 7. Por convenio entre los interesados. Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos: 1. Perdida de cualquiera de los inmuebles 2. Por confusión o consolidación; esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad de la servidumbre 3. Por renuncia del titular 4. Por el no uso.
SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES. La servidumbre predial es un derecho establecido sobre un inmueble en provecho de otro inmueble; supone dos fundos vecinos con propietarios diferentes; uno, el dominante, tiene a su favor la servidumbre; otro, el sirviente, es el gravado. Las servidumbres prediales se dividen en rusticas y urbanas. El criterio diferencial se suele poner en la naturaleza del fundo dominante, de modo que si este es una finca rustica, la servidumbre es rustica; si es un edificio, la servidumbre es urbana. Las principales servidumbres rusticas son: a) La de paso, subdividida en modalidades: Iter, facultad de atravesar por el fundo sirviente a pie, a caballo. Actus, comprende a la anterior y además, el derecho de pasar incluso con carro. Vía, era la mas amplia y se caracterizaba por el señalamiento de una faja cuya anchura en defecto de convención la ley de las XII tablas fijaba en 8 pies en línea recta y 16 en recodos. Por ella se podía transitar con toda clase de vehículos. b) Servitus aquaeductus (de acueducto), derecho de permitir conducir agua por algún medio a través del fundo sirviente, para beneficio del fundo dominante. c) Servitus aquae baustus, facultad de sacar agua del fundo sirviente. d) De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en el predio sirviente. Las servidumbres urbanas: a) La servidumbre tigni immittendi, o facultad de hacer penetrar vigas en la pared del vecino. b) La servidumbre oneris ferendi (apoyo de muro), el derecho de descansar un muro sobre la construcción del vecino. c) Desviación de agua de lluvia, mediante la cual se obligaba al propietario del predio sirviente a recibir las aguas de lluvia de la casa vecina, bien fuese de forma directa, o bien mediante un conducto determinado. d) Prohibición de levantar construcciones; se daría cuando nos encontráramos con la situación de que el propietario del predio dominante impide al propietario del fundo sirviente levantar una construcción de determinada altura que pueda quitar la vista, o bien afecte la luz que recibe. SERVIDUMBRES PERSONALES Estas son: 1.-USUFRUCTO 2.-USO 3.-DERECHO DE HABITACION 4.-OPERAE SERVORUM
USUFRUCTO Es el derecho de usar y disfrutar de una cosa ajena no consumible, sea mueble o inmueble, sin otra limitación que la de conservarla en el mismo estado en que se encuentre al momento de constituirse el usufructo. USO Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos propios del usuario. DERECHO DE HABITACION Esta servidumbre se tipifica como un uso más limitado; se concreta a la utilización de una habitación específica. OPERA SERVORUM Por este derecho una persona se podía beneficiar de los servicios de un esclavo ajeno, bien fuese de forma directa o bien alquilándolo a su vez.
ENFITEUSIS La palabra enfiteusis se deriva del griego que significaba sembrar, cuasi plantar. Cuando se formaba una provincia era consuetudinario arrendar para siempre los campos públicos cultivados, pagando anualmente cierto vectigal. Mas los campos incultos se daban en enfiteusis por cierto canon anual concediendo al enfiteuta un derecho próximo al dominio o el dominio útil. Constituida la enfiteusis da después de la tradición derecho en la cosa, esto es, dominio menos pleno, o derecho próximo al dominio. La enfiteusis es un derecho real por el cual nos servimos de la propiedad de otro como de la nuestra, y disponemos de su sustancia sin deteriorarla, bajo la condición de cultivarla, mejorarla y pagar en todos los años o épocas determinadas una renta fija. El que concede de su propiedad este derecho se llama dominus enphiteusus; el que la recibe enphiteuta; y la cosa sobre la que se concede ager vectigales sive enphiteuticarius. Se constituye principalmente por contrato y se define contrato consensual por el cual se concede a uno para siempre o por largo tiempo el dominio útil de un predio, pagando cierto canon anual en reconocimiento del dominio. Siendo un contrato consensual se sigue que se perfecciona desde que los contrayentes prestan su consentimiento. Adquiriendo el enphiteuta el dominio útil, se infiere que le pertenecen todos los frutos y utilidades aunque sea un tesoro.
DERECHOS DEL ENPHITEUTA El enfiteuta sin ser propietario de la cosa tiene casi todos los derechos comprendidos en la propiedad. Asi tiene el derecho de gozar plenamente de la cosa, el de poseerla, de percibir todos los frutos cuya propiedad adquiere irrevocablemente, no por la percepción, si no es por la simple separación. No adquiere, es cierto, la propiedad de las accesiones, pero sobre ellas nos se le puede negar el derecho enfitéutico. Sobre el tesoro no tiene mas derecho que comon inventor, es decir no adquiere mas que una parte del mismo tesoro. El enfiteuta puede también disponer de la cosa enfiteuticaria, pero la extencion y los efectos de este derecho están subordinados a las convenciones de las partes; si no existen estas convenciones, se subordinan a las reglas siguientes: 1.-El enfiteuta tiene derecho de disponer de la sustancia de la cosa y hacer en la misma cambios que no la deterioren. 2.-Puede ceder a otro el ejercicio de su derecho, enajenarle viviendo, y pasarlo a sus herederos por causa de muerte; puede en fin empeñar la cosa y gravarla con servidumbres sin el consentimiento del propietario. La única limitación que tiene es la de no poder vender sin el consentimiento del propietario OBLIGACIONES DEL ENPHITEUTA Faltando convenciones particulares, el enfiteuta tiene la obligaciones siguientes: 1.-Pagar todas las cargas publicas que afecten la cosa. 2.-Mejorar la cosa en cuanto le sea posible, o al menos cultivarla para que no sufra deterioro. 3.-Pagar el rédito o canon convenido a la época fijada y sin dar lugar a que se le exija. 4.-Pagar al propietario la 50ª. Parte del precio de la cosa o de su estimación, cuando la transfiere a otro bien sea por donación, legado, venta o cambio, y cuyo derecho lo paga en reconocimiento del nuevo enfiteuta. ADQUISICION DE LA ENFITEUSIS El derecho de enfiteusis se adquiere por la concesión que de el hace el dueño del fundo a virtud de un contrato, de disposición testamentaria, o de otro titulo legitimo y por la tradición subsecuente de la cosa. La prescripción tiene igualmente lugar en el enfiteusis, cuando se ha establecido por el que no es propietario de la cosa, y el enfiteuta a ejercido su derecho de buena fe y durante diez o veinte años, con tal que la cosa pueda prescribirse en este tiempo. EXTINCION DE LA ENFITEUSIS El enfiteusis se extingue cuando: 1.-la cosa perece enteramente 2.-cuando concedido por un propietario temporal y revocable cesa el dominio de esta.
3.-por cumplirse el tiempo o la condición por el que y bajo de la cual se concedió. 4.-cuando el enfiteuta cede su derecho al propietario. 5.-cuando un tercero ha adquirido la usucapión la propiedad del fundo, objeto de la enfiteusis. LA SUPERFICIE El último de los derechos reales de goce es la superficie, entendiendo por el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del cual no se es propietario. Esa práctica, que en principio se llevo a cabo solo sobre terrenos públicos, se extendió también a los particulares. El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en el suelo ajeno, a cambio de lo cual tenia que pagar una cantidad determinada llamada solárium. El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construcción y, en consecuencia, puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por disposición de ultima voluntad; es decir, por testamento. El derecho real de superficie se podía constituir a titulo gratuito; por ejemplo, mediante una donación o a titulo oneroso, bajo la forma de venta, si el precio o solaruim se daba de una sola vez; o bajo la forma de arrendamiento, cuando este consistía en una renta anual. Este derecho real se extingue por la perdida de la cosa o bien por haber llegado a su vencimiento el termino fijado.
