UNIVERSIDAD TECNOLOGICA METROPOLITANA ESCUELA DE ARQUITECTURA GESTION INMOBILIARIA. INMOBILIARIA. MODULO DE TASACION TASACION INMOBILIARIA INMOBILIARIA 7° SEMESTRE 2008
CURSO DE TASACION INMOBILIARIA
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CURRICULUM ABREVIADO DEL PROFESOR RELATIVO A LA TASACION INMOBILIARIA
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CURRICULUM DE LA CARRERA
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INTRODUCCIÓN AL CURSO:
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3.1. FUNDAMENTOS DE SU ESTRUCTURA La pirámide del valor: lo legal, legal, lo económico, lo técnico (arquitectónico – urbanístico). Los círculos de la tasación. La relación gestión inmobiliaria y valoración La gestión inmobiliaria: la planificación, la programación, el control, la evaluación, la autogestión. •
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3.2. OBJETIVOS: Metodología. Clases teóricas y prácticas Evaluación Apoyos docentes: Apuntes y bibliografía Calendario: miércoles 2 horas 50 minutos de: • • • •
- 15:45 a 17:00 horas - 17:10 a 18:35 horas
3.3. PROGRAMA: Introducción al Curso Características de la valoración. Características del mercado inmobiliario Legalidad inmobiliaria Metodología de la tasación. Ejemplificaciones de la tasación Ejercitaciones de la tasación • • • • • • •
1 Alberto Arenas es: Arquitecto, Perito Judicial, Perito Tasador Tasador D.O. Nº 35640, 35640, SCV (Senior Certifiel Valuer) Nº 9387 del IREI (International Real Estate Institute), Director Docente de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la Universidad de Chile, de la Universidad de Las Américas, y de la Universidad Tecnológica Metropolitana, Past-Presidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH). Presidente de la Asociación de Peritos Judiciales de Chile. Profesor de Tasaciones de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración Inmobiliaria de la Universidad de Las Américas, Responsable Técnico del texto del Manual de Tasaciones del MINVU, Profesor de Capacitación de cursos de Tasación para profesionales del MINVU, del SII, del Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de Corredores de Propiedades.
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INTRODUCCION A LA TASACION 4.1. GENERALIDADES Importancia de la tasación Espertizaje. Escuelas de Postgrado Universitarias Normas internacionales Asociaciones de especialistas • • • •
4.2. FORMACIÓN DEL TASADOR INMOBILIARIO Pre-Grado Post-Grado: Cursos, Magísteres, Doctorados. Especialidad y expertizaje. Educación contínua • • • •
4.3. LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA Concepto de idoneidad profesional. Registros y contrataciones • •
4.4. PROFESIONALES IDÓNEOS PARA LA TASACIÓN DE INMUEBLES Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructores Civiles, Ingenieros Agrónomos. La situación del Corredor de Propiedades. • •
4.5. INSTITUCIONALIDAD NACIONAL. FUENTES DE DEMANDA DE LA TASACIÓN Bancos y Financieras Sociedad de Mutuos Hipotecarios Compañías de Seguros Estudios jurídicos. MINVU – SERVIU. Municipalidades. MOP: Depto. Expropiaciones y Unidad Concesiones. Tribunales de Justicia: Cortes de Apelaciones, Juzgados Civiles y del Crimen. Empresas de servicios (agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, telefonos). SII Corporación Nacional de Desarrollo Indígena (CONADI) Bienes Nacionales Empresas constructoras e inmobiliarias Corredores de propiedades propiedades • • • • • • • • • • • • • •
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AREAS DE LA TASACION INMOBILIARIA 5.1. TIPOLOGÍAS DE TASACIÓN Según objetivos
: Tributaria: macro; no tributaria: micro
Según destinos rural.
: Minera, agrícola, forestal, portuaria, inmobiliaria urbana y
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Según metodologías
: Por comparación de mercado; por determinación de rentabilidad; por costo de reposición
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Según procedimientos
: Pericial o no pericial; Judicial y no judicial.
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METODOLOGIA DE LA TASACION 6.1. COMPLEJIDAD DEL ACTO DE TASAR 6.2. EXPRESION DE LA COMPLEJIDAD Singularidad de cada inmueble. Participación de gran cantidad de considerandos: Exógenos Endogenos Considerandos con características variables en el tiempo La presencia de la temporalidad en el valor por variaciones de la economía. La presencia de la (localización) especialidad en el valor v alor por transformaciones de lo urbano. • •
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6.3. LO SUBJETIVO – LO OBJETIVO Metodología con procedimientos objetivos. Construcción de franja de valores. Variabilidad final subjetiva • • •
6.4. TASACION PROSPECTIVA Y RETROSPECTIVA 6.5. LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES Norma internacional y tasación “comercial” Los conceptos fundamentales fundamentales : Estadística sistematizada de mercado de operaciones de compraventa. - Valor Tasación por comparación de mercado - Costo : Cubicación-presupuestada Cubicación-presupuestada sistematizada de costos de construcción. Tasación por costo de reposición Estadística sistematizada de mercado de arriendos y de tasas de - Renta : capitalización. Tasación por rentabilidad. - Precio : Monto final que se paga por un inmueble en una transacción inmobiliaria. • •
6.6. METODOLOGIA DE TASACION 6.6.1. 6.6.2. 6.6.3. 6.6.4. 6.6.5.
Enfoque comparativo comparativo o de valor valor de mercado Enfoque de valor valor de renta o de capitalización capitalización de renta Enfoque de valor residual dinámico Enfoque del costo de reposición reposición Enfoque de precios hedónicos
6.7. LA SIMPLE FORMULA: TI = M² x
$ M²
6.8. LAS 2 GRANDES VARIABLES: LA TEMPORAL; LA ESPACIAL 6.9. ETICA Y TASACION
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APUNTES Y SEMINARIOS. INFORMACION PARA LA TASACION
PUBLICACIONES PERIODICAS •
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Análisis de la Oferta de Terrenos, Casas y Departamentos, Oficinas, locales comerciales, box de aparcamientos ACOP Informe Estadístico Trimestral sobre Mercado Inmobiliario de Santiago Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago Collect Informe Estadístico Trimestral (casas, departamentos) Boletín de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Santiago Pablo Trivelli Informe Estadístico Trimestral, Santiago Boletín de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Concepción Universidad del Bio-Bío Informe estadístico Trimestral, Concepción Sitios y Terrenos En Venta Bolsa Inmobiliaria de Chile: Boletín mensual, Santiago 1997 Revista ONDAC Mensual, Santiago Revista Construcción Civil. Mensual, Santiago
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Boletín Estadístico Cámara Chilena de la Construcción. Construcción. Mensual, Santiago La Guía, su mejor opción en bienes raíces Editora Inmobiliaria S.A. Boletín mensual, Santiago 1997 Informes específicos (Cámara Chilena de la Construcción, Mackenzie Hill, Collect, Pix, etc.) Trimestrales, Santiago
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Boletines anual de mercado de inmobiliario PROCASA. (discontinuado)
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Boletín semestral CEIN (discontinuado).
AVISOS Y ARTÍCULOS EN PRENSA •
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El Mercurio de Santiago Viernes, cuerpo B y domingo, cuerpo F, suplementos Urbanismo y Construcción, Casas y Barrios, y Vivienda y Decoración Estrategia Viernes y suplementos Negocio Inmobiliario, Oficinas, etc. El Diario Suplementos Suplementos y páginas El Diario Inmobiliario La Tercera Sábado, suplemento Su Casa: oferta habitacional nueva
INTERNET •
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ACOP: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios www.acop21.com Colegio de Arquitectos de Chile A.G. Y Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile A.G www.colegio-arquitectos.cl El Mercurio de Santiago, avisos económicos www.elmercurio.cl La Guía: oferta habitacional habitacional nueva www.axesnet.com/laguia Mapa Digital de de la Ciudad de Santiago www.mapcity.cl
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Ministerios, Servicios Públicos, Municipalidades www.brujula.cl/gobierno Municipalidad de Santiago, Plan Regulador www.ciudad.cl Municipalidad de Providencia, Plan Regulador www.providencia.cl Municipalidad de Las Condes www.lascondes.cl Oferta habitacional habitacional www.casas.cl Open Chile: Empresas inmobiliarias, de la Construcción, corredores de propiedades www.openchile.cl Portal inmobiliario.co i nmobiliario.com m www.portalinmobiliario.com SAF, Servicio Aerofotogramétrico de la FACH www.saf.cl Servicio de Impuesto I mpuestoss Internos www.sii.cl Transfer S.A.: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios www.propiedades.cl Virtual Market S.A.: Mundo Inmobiliario www.vmk.cl
OTRAS FUENTES •
Corredores de propiedades
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Prensa local (diarios y radios)
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Mercado informal
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Observación directa de Terreno
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Base de datos personal (tasaciones realizadas y contrastadas con un seguimiento de lo qué pasó posteriormente con la propiedad)
LEYES, ORDENANZAS, NORMAS Y SERVICIOS PÚBLICOS • • • • • • •
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Ley General de Urbanismo y Construcciones Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones Planes reguladores y Ordenanzas Locales Ley de Copropiedad Inmobiliaria Leyes específicas (Monumentos Nacionales, Expropiaciones, Concesiones, etc.) Código de Aguas D.O.M. (planos locales, de catastro y de propiedades, usos de suelo, permisos, condiciones de edificación, etc.) MINVU, SERVIU (Expropiaciones, (Expropiaciones, subsidios, propuestas) M.O.P. (Expropiaciones, caminos, concesiones de infraestructura) Conservador de Bienes Raíces (inscripciones propiedades y planos) Servicio de Impuestos Internos (rol, avalúo fiscal, catastro) S.A.G. (predios rústicos) I.N.E. (estadísticas estratificación población y viviendas) Normas I.N.N. Servicios (factibilidades) Superintendencia Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Circulares Nº 2.285-704, Nº 60 del 10/03/78
BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA •
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Tasación Hipotecaria Pedro González Nebreda Apuntes curso de perfeccionamiento, perfeccionamiento, Colegio Colegio de Arquitectos de Chile, A.G. 1998 Tasaciones de Inmuebles Urbanos Alberto Arenas Pizarro y otros Apuntes para el Diplomado en Tasaciones de Inmuebles Urbanos, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile, 1998 Valuación Inmobiliaria (Nivel I-II-III) (*) Sociedades de Arquitectos Valuadores, Valuadores, SAVAC. México D.F., 1992 La Estructura de Precios del Suelo Urbano Alberto Hardessen, Jaime Matas, Andrés Necochea Servicio de Impuestos Internos, Departamento de Avaluaciones, Santiago, 1987 La Tasación Urbana. Alberto Arenas Pizarro y otros Apuntes para el curso "Formación de Tasadores de Bienes Inmobiliarios". C.P.C., Santiago, 1985. Tasación Problemática Arquitectónica, Formulación de una Metodología Alejandro Abarzúa Leiva Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1981
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Economía y Análisis Urbano – La Teoría Económica del Suelo de Uso residencial Costa S., Luis y Echegaray U., Domingo Memoria de Título, Escuela de Economía, Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas, U. de Chile, Stgo., 1974 II Curso de Tasación. SOTAVE ( ) Mario Eduardo Chandías. Sociedad de Tasadores de Venezuela, Caracas, 1972 ∗
La Tasación como, una Problemática a Nivel del Arquitecto. José A. Urbina Ferlissi. Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1967 LIBROS •
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Normas Europeas aprobadas sobre tasación de bienes inmuebles Peter Champness Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, CSCAE Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España, Es paña, ATASA Madrid, España, 1998 Tasaciones de Bienes Raíces Urbanos Francisco Veyl Oñat Ed. Mar del Plata, Santiago, 1998 Valorizaciones Inmobiliarias: Fundamentos Fundamentos Teóricos y Manual Práctico Antonio Llano Elcid Ediciones Inmobiliarias Llano, Bilbao, España, 3° edición 1997 Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural Artemio Daniel Aguiar Ed. Juris, Rosario, Argentina, 1997 Gestión Urbanística (*) Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas. Universidad Politécnica de Cataluña. España, Barcelona 1995 – 1996 Valorizaciones Hipotecarias (*) Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas. Universidad Politécnica de Cataluña. España, Barcelona 1995
Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.
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Manual Práctico de Valorizaciones Hipotecarias Hipotecarias Luis. J. Silva Martínez Ed. Munilla-Lería, Madrid, España, Diciembre 1995 Precio Medio del M² de las Viviendas (*) Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente España, 1987 – 1995 Suelo y Precio de la Vivienda (*) Consejo Económico y Social España, Madrid, 1995 Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona ( ) Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas. Universidad Politécnica de Cataluña. España, Barcelona 1994 ∗
Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras. OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE ESPAÑA Documento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm http://www.euroval.es/anexo1.htm Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*) Santiago Fernández Pirla España, Madrid, 1993 Expropiación Forzosa (*) Francisco Pera Verdaguer España, Barcelona, Enero 1992 Manual del Tasador Eduardo Magnou Ed. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992 Manual de Valorizaciones Urbanas Joseph Roca Cladera Editorial Ariel S.A., Barcelona, España, 1989 Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional MINVU, 1987 Introduction to Computer Assisted Valuation Woolery A. y Shea S. Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985
Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.
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Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y Rurales Dante Guerrero. ED. Algina. Buenos Aires 1984 538 Términos Económicos de Uso Habitual Fundación BHC para el Desarrollo Editorial Universitaria, 1982 Mercado de Tierras Area Metropolitana de Santiago Instituto de Planificación del Desarrollo Urbano, U. Católica MINVU, Monografías N° 164, 165, 177, 178, 1981 La Tasación de la Propiedad. Adlai Arnold México, 1970 Procedimientos de Valuación Urbana W. Geisse Banco del Estado de Chile, 1965 El Libro de las Tasaciones de Pueblos de la Nueva España. Siglo XVI (*). Archivo Comercial México, 1952 Introducción a la Estadística. A. Rickmers y H. Tedd. CECSA. España 1952. Tratado de Tasación Stanley Mc. Michael Buenos Aires - Argentina. 1949. Los bienes inmuebles (*) Jesús Moral González. Ariel Economía, Barcelona - España. Valorización Económica de la Calidad Ambiental ( ) Diego Azqueta Oyarzún. Mc. Graw-Hill, Madrid España. ∗
Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.
Nombre de archivo: Universidad Tecnologica Metropolitana Directorio: E:\UTEM Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS Asunto: Autor: AA&AA Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 21/06/2007 4:23 Cambio número: 3 Guardado el: 20/03/2008 5:08 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 0 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:14 Última impresión completa Número de páginas: 10 Número de palabras: 2.011 (aprox.) Número de caracteres: 11.065 (aprox.)
