INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
VALUACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO UBICADO EN EL DISTRITO DI STRITO DEL RIMAC, LIMA, LIMA, PERÚ.
PROPIETARIO
:
LILIANA LUNA VALVERDE
SOLICITANTE
:
LILIANA LUNA VALVERDE
LOCALIZACIÓN
:
CODIGO N°
: 25556
Calle LOTE SECTOR DISTRITO PROVINCIA DEPARTAMENTO
: : : : : :
Pd Alonso Abad 350 Urb. La Huerta Rímac Lima Lima
TIPO DE PREDIO
:
URBANO
FECHA DE VALUACIÓN
:
4 DE JULIO DE 2017
VALOR LEGAL
:
S/. 112,570.43
PERITO
:
Bach. MARCO ANTONIO LUNA LOPEZ COD Nº 12160255
US$. 34,656.50
LIMA, 4 DE DE JULIO DEL 2017
1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.01
PROPIETARIO LILIANA LUNA VALVERDE
1.02
SOLICITANTE LILIANA LUNA VALVERDE
1.03
OBJETO DE LA VALUACIÓN Realizar la valorización de un predio ubicado en la Calle Padre Alonso Abad 350 en la Urbanización La Huerta distrito del Rímac, Lima, Perú. ,
1.04
METODOLOGÍA EMPLEADA La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y aplicando el método de valuación directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
1.05
FECHA DE LA VALUACIÓN 4 de Julio de 2017.
1.06
LOCALIZACIÓN El predio de código N° 25556, se localiza en la CALLE ALONSO ABAD, LOTE 350, URB. LA HUERTA DEL DISTRITO DEL RIMAC.
1.07
1.08
ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL Zonificación
:
Uso actual
:
Cuenta con plano de zonificación aprobada por la Municipalidad Distrital de tipo ZTE – 3 (ZONA DE TRATAMIENTO ESPECIAL 3) Uso Vivienda.
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS Pistas:
Pavimento Flexible (pistas asfaltadas), el inmueble tiene frente a la calle Padre Alonso Abad.
Veredas:
Cuenta con veredas de concreto frotachado.
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua, desagüe, alumbrado público y parques.
1.09
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO: La zona es accesible a través de vía Av. Alameda de los Bobos para luego ingresar por la Ca. Aramburú que es la única vía de acceso a la urbanización, dado que las demás vías de acceso cuentas con enrejado que permanece cerrado. Otra avenida importante para llegar a la zona es la Av. Prol Tacna y la Av. Alcázar. Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material noble y edificaciones de albañilería confinada cuya altura promedio es mayor a 5 metros. Limita con el lote 349 de la manzana hacia la mano izquierda. Ambos predios son viviendas unifamiliares.
1.10
LINDEROS
De conformidad con el Plano A3 (anexo) : Ubicación y Localización, de fecha Junio 2017 y memoria descriptiva, las áreas de Afectación son:
Por el Este: 6.20 m, Colinda con la propiedad de la familia Aljovín Torres. Por el Oeste: 6.08 m, Colinda con la Calle Padre Alonso Abad Por el Norte: 24.80 m, Colinda con Los condominios Líder. Por el Sur: 24.80 m, Colinda con la propiedad de la familia Del Mar Aguilar.
1.11
PERÍMETRO La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es:
6.08 + 6.20 + 24.80 + 24.80 = 61.88 ml. 1.12
ÁREA DEL TERRENO De conformidad con el Plano A4: Ubicación y Localización, de fecha Julio 2017, las áreas del terreno y áreas construidas son:
ÁREA TOTAL (m²)
151.51
ÁREA CONSTRUIDA 1er PISO (m²)
99.92
ÁREA CONSTRUIDA 2do PISO (m²)
99.92
ÁREA CONSTRUIDA 3er PISO (m²)
12.00
1.13
ÁREA TECHADA De acuerdo a la inspección ocular y la documentac ión alcanzada se tiene: Área techada de edificación 1er piso :
Total Área Techada 1.14
:
99.92 m²
99.92 m²
DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de dos niveles de material noble y un pequeño cuarto en el tercer nivel que sirve como depósito, construido con muros de ladrillo de arcilla asentado con mortero, el entrepiso es una losa aligerada sobre viguetas de concreto armado, los pisos de cemento, la puertas y ventanas son de carpintería metálica, cuenta con 3 SS.HH, la instalación eléctrica es monofásica.
1.15
EDIFICACIÓN Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las construcciones existentes son las siguientes:
Cimentación: Estructura portante: Techos:
Cimientos corridos de concreto ciclópeo Muro de ladillo de arcilla asentado con mortero. Losa aligerada.
Pisos:
Cemento pulido (patio cocina), loseta veneciana (sala, comedor) y parquet (dormitorios). Carpintería metálica. Enlucido de mortero con pintura y zócalos de madera (dormitorios, sala y comedor). Instalación eléctrica empotrada. Interior.
Puertas y Ventanas: Revestimientos: Instalaciones eléctricas: Instalaciones sanitarias: 1.16
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN De acuerdo a la Inspección ocular el estado de conservación, las edificaciones tienen:
1.17
DESCRIPCIÓN
ANTIGÜEDAD
ESTADO DE CONSERVACIÓN
1er piso
47 años
regular
2do piso
37 años
regular
3er piso
14 años
regular
DEPRECIACIÓN De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla N° 01:
1.18
DESCRIPCIÓN
ESTADO DE CONSERVACIÓ N
DEPRECIACIÓN %
1er piso
Regular
35
2do piso
Regular
29
3er piso
Regular
26
SERVIDUMBRES No existen servidumbres de paso.
1.19
GRAVÁMENES Y CARGAS Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.
1.20
TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN El predio se encuentra inscrito en la Partida Nº 44362368, Zona Registral Nro. IX Sede Lima de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP”.
1.21
OBSERVACIONES La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación alcanzada por el propietario:
Plano A1: Ubicación y Localización, Antiguo y nuevo elaborado por Bach. Marco Luna Lopez.
2. VALUACIÓN 2.1 VALUACIÓN ARACELARIA 2.1.1 VALUACION DEL TERRENO De conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al Arancel Vigente, se tiene que el predio es un inmueble de vivienda unifamiliar, de dos fre ntes formando una esquina.
Área total del terreno: 151.51 m2
Valor arancelario: S/.191.00/m2 (OBTENIDO DEL PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS LIMA METROPOLITANA, APROBADO POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO, POR R.M. N°372-2016-VIVIENDA (30.10.2016) VIGENCIA: AÑO 2017. (ANEXO D-18)
Va= S/.191.00/m2
S=151.51 m2
1ER CASO: CON FRENTE A UNA VIA PUBLICA
Al tener el predio un frente único, tomamos ese lado de 6.08 m de ancho.
Para ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio: Si
< 3
=
Si
> 3
= 0.5 ( + 3 )
Donde Vt es el valor del terreno. Realizando el cálculo inicial tenemos: 151.51 > 3 (6.08)2 = 110.90 Entonces: Vt = 0.5 ( + 3 ) = 0.5 ( + 3 ) = 0.5191 (151.51 + 3(6.08) ) = /.25,060.08
Por lo tanto, el valor del terreno es de S/. 25,060.08
2.1.2 VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN Para esto hacemos uso del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la costa, vigente desde 01 al 31 de Mayo del 2017, según Resolución Ministerial N°3732016-VIVIENDA – Publicado en el Diario Oficial El Peruano, fecha del 30 de Octubre del 2016. Valores por partidas en Soles por m2 de área (Anexo)
Primer piso
TIPOS DE ACABADO
CATEGORÍA
COSTO POR m2
(1) Muros y Columnas
C
212.48
(2) Techos
C
156.73
(3) Pisos
G
36.08
(4) Puertas y Ventanas
F
49.81
(5) Revestimientos
F
58.57
(6) Baños
E
15.64
(7) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
E
58.69
Costo por m2= S/ 588.00
Segundo piso
TIPOS DE ACABADO
CATEGORÍA
COSTO POR m2
(1) Muros y Columnas
C
212.48
(2) Techos
C
156.73
(3) Pisos
E
59.88
(4) Puertas y Ventanas
F
49.81
(5) Revestimientos
F
58.57
(6) Baños
C
49.85
(7) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
E
58.69 S/ 646.01
Costo por m2=
Tercer piso
TIPOS DE ACABADO
CATEGORÍA
COSTO POR m2
(8) Muros y Columnas
C
212.48
(9) Techos
D
99.49
(10)Pisos
H
22.58
(11) Puertas y Ventanas
I
0.00
(12)Revestimientos
F
58.57
(13)Baños
H
0.00
(14)Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
I
0.00
Costo por m2= S/ 393.12
Piso
Área Construida (m2)
Valor unitario por m2
Depreciación (%)
Valor unitario depreciado
Costo por piso
1er Piso
99.92
588
35
382.20
38,189.42
2do Piso
99.92
646.01
29
458.67
45,830.02
3er Piso
12.00
393.12
26
290.91
3,490.91
Valor de la construcción
87,510.35
Finalmente el valor de la edificación: S/. 87,510.35
2.1.3 VALUACIÓN DE LA OBRAS COMPLEMENARIAS No presenta obras complementarias.
2.1.4 VALUACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES No presenta áreas comunes.
2.1.5 VALUACIÓN DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES No presentan instalaciones fijas y permanentes.
2.1.6 VALORES INTANGIBLES No presenta valores intangibles.
2.1.7 CUADRO DE RESUMEN DE LAS VALUACIONES DE conformidad al Artículo II.E35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, el valor del predio se obtiene de: = + + +
Donde: Vtp = Valor total del predio. Vt =Valor del terreno Ve= Valor de la edificación Vi= Valor de las instalaciones fijas del predio Voc = Valor de las obras complementarias
S/. 25,060.08
Costo del terreno Costo de la edificación
S/. 87,510.35
Costo de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
S/.0.00
Costos intangibles
S/.0.00
TASACIÓN TOTAL DEL PREDIO
S/. 112,570.43
El valor legal del predio es: S/. 112,570.43
3. CONCLUCIONES El valor arancelario fue encontrado en el plano predial de valores arancelarios de terrenos urbanos de Lima Metropolitana, en la lámina D-18, aprobado por el ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, con vigencia al año 2017. El predio se ubica en un área de tratamiento normativo IV, zonificación ZTE-3, uso urbano consolidado cuyos usos permitidos son vivienda, comercio y talleres arte sanales. La tasa de cambio referencial que se utilizó fue de 3.46, la cual es un poco alta y está sujeta a cambios.
4. RECOMENDACIONES Contar con los índices generales del precio al consumidor proporcionados por le INEI (mensualmente) para tener datos unitarios de materiales por metro cuadrado y datos de la inflación. Contar con las tablas del Reglamento para aplicar la depreciación, antigüedad y estado de conservación de la misma. Tener conocimiento de la base legislativa y normativa del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Conata.
5. FOTOS
FOTO 1. Fachada del predio ubicado en la calle Pd. Alonso Abad 350 – Urb. La Huerta – Rímac. Se puede observar que tiene dos pisos, pero en la parte posterior hay una pequeña construcción en el tercer piso. Ventanas de fierro, puertas de vidrio simple. Sistema de albañilería confinada con columnas y vigas de amarre de concreto armado. Revestimientos de tarrajeo frotachado exterior e interior.
FOTO 2. Sala de la vivienda en el primer piso donde predomina la loseta vinílica tanto en el comedor, y patio.
FOTO 3. Dormitorio del segundo piso donde predomina principalmente el parquet de 2da. tanto en los demás dormitorios como en la biblioteca.
FOTO 4. Baño del primer piso que presenta mayólica blanca, parcial. De igual manera el baño en el extremo posterior de la casa, también en el primer piso.
FOTO 5. Baño del segundo piso que presenta mayólica de color. Este baño no se encuentra en funcionamiento actualmente.
FOTO 6. Construcción en el tercer piso, con techo de calamina sobre viguería metálica, no cuenta con instalaciones sanitarias ni eléctricas, no cuenta con puertas ni ventanas, sin aparatos sanitarios.
5. SUSTENTO DE INCOHERENCIAS Caso 1: En el tercer piso, el techo de calamina se encuentra sobre viguería metálica (categoría D) que tiene un precio unitario de S/. 99.49 por metro cuadrado y no sobre viguería de madera corriente (categoría F) que tiene un precio unitario de S/. 20.40 como se declara en el impuesto predial.
Caso 2: El tercer piso no cuenta con instalaciones eléctricas y sanitarias siendo esta la categoría I y no como se declara en el impuesto predial, con agua fría, corriente monofásica sin empotrar (categoría H) cuyo precio unitario es de S/. 16.83.
SOLUCIÓN (AMBOS CASOS): Se debe solicitar una inspección en la subgerencia de Registro y fiscalización tributaria de la Municipalidad del Rímac para la verificación de usos y categorías de construcción.
6. ANTECEDENTES
7. ANEXOS
