Guía para Comprar una Vivienda de José Tendero, su Asesor Inmobiliario

José Tendero, Su Asesor Inmobilirio

Guía para Comprar una Vivienda La compra de una vivienda constituye una de las decisiones de inversión de

mayor trascendencia que efectuaremos en nuestra vida, y más teniendo en cuenta que España es uno de los países de la Unión Europea con mayor porcentaje de población que accede a la vivienda en propiedad. Se trata de una operación que, en la mayor parte de los casos, requiere un esfuerzo económico y de duración únicos, ya que la importante decisión de adquirir una vivienda compromete no sólo el dinero ahorrado, sino también los ingresos futuros, por lo que el proceso precisa considerables dosis de reflexión y paciencia y asesorarse con el mejor profesional Agente Inmobiliario José Tendero, Asociado a Remax Moratalaz . La compra de una vivienda constituye una de las decisiones de inversión de mayor trascendencia que efectuaremos en nuestra vida, y más teniendo en cuenta que España es uno de los países de la Unión Europea con mayor porcentaje de población que accede a la l a vivienda en propiedad (ver anexo). Se trata de una operación que, en la mayor parte de los casos, requiere un esfuerzo económico y de duración únicos, ya que la importante decisión de adquirir una vivienda compromete no sólo el dinero ahorrado, sino también los ingresos futuros, por lo que el proceso precisa considerables dosis de reflexión y paciencia. Es importante en el momento de adquirir la vivienda no precipitarse y llevar a cabo un análisis previo sobre el tipo de inmueble que deseamos y, por supuesto, estamos en condiciones de adquirir. La compra estará condicionada por una serie de factores tales como la localización, la antigüedad, la calidad, el precio, etc. La conjunción de todos ellos nos llevará a la toma t oma de la decisión definitiva. Si usted necesita pedir dinero para comprar la vivienda, las entidades financieras ofrecen en estos días la mayor oferta de créditos hipotecarios que jamás se había conocido en España (anexo cuadro x). Ahora bien, en este generoso panorama de créditos, el que decida comprar una vivienda o cambiar la actual debe saber cuál es el crédito hipotecario que más se ajusta a su perfil y a sus necesidades, no dejándose llevar por las ofertas engañosas que pueden conducirle a una decisión equivocada. Todo es una cuestión de adaptarse a un entorno económico en el cual se pretende dar respuesta a todas las necesidades de los clientes y, por ello, las fórmulas se multiplican. Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID

Mail: [email protected] Mail: [email protected] www.remaxclasico.es


De este modo, si usted está buscando una vivienda, el objeto del presente manual es informarle, explicarle y asesorarle sobre todos los pasos y pautas que tiene que dar en la compra y financiación de la vivienda, y que, de esta forma, pueda llegar a comprender los complejos y necesarios trámites del proceso de adquisición. De esta forma, haremos un recordatorio general para no olvidar ningún detalle a la hora de preguntar sobre una posible adquisición de vivienda, ya sea para comprar una nueva o de segunda mano.

Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID



2. Elección de su vivienda

Al comenzar a pensar en la compra de la vivienda debe tener en cuenta una serie de factores, tales como: 2.1. La localización de la vivienda

Es el primer factor a tener en cuenta en nuestra decisión. Tenemos que comprobar si el inmueble se ajusta a nuestras necesidades necesidades personales (trabajo, colegios, transporte), familiares o, simplemente, a nuestras preferencias (vivienda céntrica, unifamiliar, en e n el campo, etc.).




2.2. Características

Existen diferentes características que el ciudadano debe tener presentes a la hora de adquirir su propia vivienda, tales como el tamaño, distribución, orientación y altura, etc., con el objetivo de que se adecue tanto a sus necesidades presentes como a las futuras. En primer lugar, hay que saber diferenciar entre superficie construida (que incluye los muros y zonas comunes) y superficie útil (la que realmente disfrutamos). En segundo lugar hay que analizar la distribución de la vivienda, es decir, decidir el número de habitaciones y baños que busca, la dimensión de los mismos, etc. Es interesante verificar si la vivienda objeto de compra cuenta con una serie de anexos, tales como plaza de garaje o trastero. Considerar el nivel de piso que desea para su hogar es también un aspecto que se tiene que decidir. En tercer lugar es importante conocer los elementos comunes (piscina, gimnasio, sauna etc.) y el entorno de nuestra futura vivienda (zonas verdes, colegios, centros sanitarios, etc.). 2.3. Calidades

El precio de la vivienda viene determinado en buena parte por la superficie de la misma y su situación, ya que el coste del suelo es muy variable dependiendo de la zona elegida. Pero, además, ha de considerarse a este respecto la calidad de los materiales que se hayan utilizado en la construcción. En definitiva, una vez realizada la selección anterior, deberá comprobar que la calidad de la vivienda está en relación con el precio que vamos a pagar por la misma y si cubre nuestras expectativas

En el caso de viviendas de segunda mano, es preciso comprobar el estado de conservación de la vivienda (puertas, armarios, ventanas, estado de la fachada, suelo, si existen humedades, etc.), aunque en este caso suele ser preciso contar con una inversión adicional para la reforma interior.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio 2.4. Gastos y precios

No hay que olvidar que, al adquirir una vivienda, el precio final se verá v erá aumentado por una serie de gastos, tales como:

• Impuestos o

Impuesto sobre el Valor Añadido : Es el 7%; solamente se aplica en el

o

caso de que la vivienda sea nueva y se calcula sobre el precio de la misma (importe que consta en la escritura). Existen casos en los que el IVA es del 4%, como ocurre con las viviendas de régimen especial o de promoción pública. Estos tipos se aplican también a las entregas de garajes y anexos situados en el mismo edificio y que se tramitan de modo conjunto con la vivienda, con el límite de dos plazas de garaje por adquirente (en el supuesto de régimen especial o de promoción pública). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales : Se aplica únicamente en el caso de vivienda usada y es en general del 6%. Debe tener presente que en su comunidad comunidad autónoma puede ser diferente. Actos Jurídicos Documentados Documentados : Se trata de una carga impositiva que se ha de pagar cuando se formaliza la operación mediante documento notarial, mercantil o administrativo. Se aplica un tipo impositivo del 0,5% sobre el valor escriturado de la vivienda o sobre el importe del que se responde frente al banco que financia la vivienda, en el supuesto de contar con un préstamo p réstamo hipotecario hipotecario .

o

• Notaría : Gastos que se deben pagar al notario en el momento de formalizar las escrituras de compraventa o en caso de ser necesaria la utilización del préstamo hipotecario, que requiere de escritura pública.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio • Registro de la Propiedad : Se incluyen las notas simples que solicitemos con el fin de comprobar el estado de titularidad, cargas de la vivienda, verificación registral en el momento de la firma de la escritura y la inscripción de los títulos que tengan lugar. • Gestoría : Se incurre en gastos por la gestión de las escrituras, liquidación de impuestos e inscripciones en el Registro de la Propiedad. • Gastos de tasación : Se incurre solamente en el caso de que se solicite un préstamo hipotecario para la adquisición de su nueva vivienda. Se pagarán a la entidad financiera o a una sociedad de tasación independiente. • Gastos bancarios : Constituidos por las comisiones que aplican las entidades financieras al formalizar un préstamo hipotecario. • Gastos de seguros : La Ley 2/1981, Reguladora del Mercado Hipotecario, obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de daños o incendios sobre la vivienda a hipotecar. También se recomienda, aunque no sea obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de fallecimiento del titular, el capital pendiente de pago. Una vez analizada esta serie de aspectos al iniciar la búsqueda, usted podrá elegir entre los siguientes tipos básicos de vivienda: Viviendas libres: En este caso las condiciones de financiación serán las que

libremente negocien las partes contratantes, no siendo objeto de ayudas administrativas ni, por consiguiente, de limitaciones de este carácter a la libre disposición y uso de la vivienda. • Viviendas en construcción: Pueden estar en proyecto o en construcción. Teniendo en cuenta esta premisa, debe tener presente que adquiere un producto no terminado y, por lo tanto, deberá tomar precauciones. Así, le será muy útil acudir al Registro Mercantil para conseguir información sobre la empresa promotora; además es interesante recoger toda la documentación sobre la publicidad que se hace, ya que los datos incluidos serán exigibles como parte del contrato. Vivienda terminada: En este caso el comprador debe prestar especial atención a una serie de comprobaciones previas a la adquisición y que serán comentadas en un apartado concreto posterior (véase apartado 4 “Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas”). En este punto se encuentran incluidas tanto las viviendas nuevas como las de segunda mano. Además, en el caso de vivienda de segunda mano, puede ser una vivienda ya rehabilitada o por rehabilitar. • Vivienda de Promoción Pública (VPP): Es la denominación que agrupa a las antiguas viviendas de protección oficial (VPO) y viviendas de precio tasado (VPT). Se caracterizan porque tienen limitación en su superficie útil máxima de 90 m2 y en su precio, y porque además, en virtud de una protección administrativa, dan derecho a una financiación cualificada o ventajas económicas (subvenciones en la cuota del crédito hipotecario, en ocasiones, a fondo perdido, y subsidios reforzados) al comprador y al promotor, siempre y cuando los adjudicatarios reúnan los requisitos exigidos por la normativa aplicable, debiendo soportar como contrapartida una serie de limitaciones administrativas a la libre disposición y uso de la vivienda. o

Así, las VPP están sujetas a un régimen especial de adquisición, ya que los particulares que deseen acceder a la compra de una vivienda protegida deberán cumplir las condiciones que Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID

Mail: [email protected] www.remaxclasico.es

José Tendero, Su Asesor Inmobilirio en cada momento determine el Ministerio de Fomento, el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda (aprobado en el Real Decreto 801/2005, del 1 de julio). El nuevo Plan de Vivienda incorpora un sistema de financiación cualificada, que potencia la promoción de viviendas protegidas en alquiler, intensifica y concentra las ayudas para la compra, a quienes acceden por primera vez a la propiedad de una vivienda y refuerza el sistema de ayudas a la construcción en suelo destinado preferentemente a la promoción de viviendas protegidas. Asimismo, en 2004 el nuevo Gobierno realizaba una serie de modificaciones sobre el RD 1/2002 por las que pretende estimular la oferta de viviendas protegidas en arrendamiento mediante el incremento de las subvenciones a promotores de este tipo de viviendas. Además se potencian las subvenciones estatales a quienes rehabiliten sus viviendas libres para cederlas en arrendamiento, al tiempo que se crea una nueva subvención para inquilinos preferentemente jóvenes, con la intención de facilitar el pago de alquileres a este sector de la población. 3. ¿Dónde puede informarse?

El acceso a la oferta inmobiliaria puede llevarse a cabo de forma muy variada, bien sea desde la visita de las calles o las zonas que despiertan interés, bien a través de los medios de difusión general (revistas especializadas en el sector o páginas inmobiliarias de la prensa) o a través de agentes especializados, gestores inmobiliarios de promociones y edificaciones (GEPI) , agentes de la propiedad inmobiliaria (API) , agencias inmobiliarias o empresas promotoras. En la actualidad, la mayor parte de la información necesaria se puede encontrar en Internet. En el caso de que decida acudir a un API , debe asegurarse de su condición de agente colegiado y la garantía de que tiene encargada la venta de la vivienda, con carácter exclusivo o no. También puede dirigirse a un gestor de comunidades o de cooperativas para entrar en una comunidad o en una cooperativa cuyo fin sea la construcción de una vivienda. La cooperativa es una agrupación de personas con interés por comprar una vivienda. Una de sus principales ventajas es que los futuros propietarios pueden ahorrarse parte del beneficio empresarial que logra el promotor privado, aunque lo habitual es que se contraten los servicios de una gestora. Si usted se incorpora a una cooperativa, debe prestar especial atención a los estatutos, ya que es el elemento fundamental de su Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio existencia y funcionamiento. En ellos se explican los derechos y deberes de los socios, la adopción de los acuerdos sociales, la forma de darse de baja, las aportaciones que hay que hacer, cómo hay que hacerlas, etc. Como medida preventiva, es aconsejable optar por una cooperativa con experiencia probada o que agrupe algún colectivo profesional o social. En la Confederación de Cooperativas de Vivienda (c/ Vallehermoso, 15 - 1ª planta, 28015 Madrid, teléfono 91 593 11 95 / 91 447 93 01; Email: [email protected]) le pueden asesorar e informar sobre sus posibles dudas. Al inscribirse en una cooperativa, existe una cuota de preinscripción para la cobertura del pago de los primeros servicios. La condición de socio se adquiere al desembolsar la cantidad que se prevea en los estatutos, al suscribir un título de capital social; entonces, usted puede exigir por escrito las condiciones que se establecen para el proyecto y una copia de los estatutos de la cooperativa. En asamblea se aprobará el plan de financiación, en el que se fijarán las aportaciones para la construcción de la vivienda.

Si su idea es la de formar parte de una comunidad de propietarios con el objeto de conseguir una vivienda nueva, deberá llevar a cabo un intenso seguimiento de las fases de construcción y, a la vez, participar de forma activa en todo lo que afecte a su futura vivienda, ya que los acuerdos se adoptan por mayoría. En cualquiera de los casos es importante que tome precauciones y, antes de pagar ninguna cantidad, asegúrese del destino de su dinero. Para finalizar, otra opción a la que puede recurrir es la construcción de una vivienda nueva por parte de uno mismo, siempre y cuando se disponga ya de suelo propio o se tenga la posibilidad de adquirirlo. 4. Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas 4.1. ¿Qué información previa debe obtener para realizar una compra segura? y ¿quién debe proporcionarle esa información?

La información debe utilizarse como medida preventiva. Usted ha de saber de forma sencilla y clara, cuáles son los instrumentos jurídicos que previenen el fraude a la hora de comprar una vivienda. La exigibilidad y relevancia de estos instrumentos preventivos difieren según estemos ante una compraventa empresarial, compraventa Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio entre particulares o adquisición en régimen cooperativo, y según se trate de viviendas terminadas o viviendas programadas o en construcción. 4.1.1 Venta empresarial

En la venta empresarial, los instrumentos de información a disposición del comprador en la compraventa y arrendamiento de viviendas son los siguientes:

•

Folletos o documentos similares: Han de ajustarse a las verdaderas

características, condiciones y utilidad de las viviendas, debiendo expresar siempre los siguientes datos: Fase de construcción en que se encuentre la vivienda. o o o

Datos sobre su ubicación Datos identificativos del vendedor, nombre o razón social, domicilio y

datos de la inscripción en el Registro Mercantil, si el vendedor está constituido como sociedad mercantil. Descripción general del edificio y de la vivienda , con su superficie útil, zonas comunes y servicios accesorios, así como referencia a los materiales empleados en la construcción (memoria de calidades). Situación registral del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique suficientemente la finca. Precio total y forma de pago . • Información a disposición del público: Los empresarios y profesionales de la venta de viviendas deberán tener a disposición del público y de las autoridades competentes, además de los datos señalados en el apartado anterior, la siguiente documentación: Plano general del emplazamiento y de la vivienda, con descripción del trazado de las redes eléctricas, agua, calefacción, garantía de las mismas y medidas de seguridad contra incendios. o

o

o

o

o

o

Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones especiales y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. Copia de la licencia de obras y demás autorizaciones exigidas para la

construcción de la vivienda, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. o

Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de Propietarios, en su caso, contratos de servicios y suministros de la

comunidad, extracto de cuentas y cuota de gastos comunes , información tributaria, forma contractual prevista, fecha de la entrega de la vivienda, fase de edificación y nombre y domicilio social del arquitecto y constructor de la obra.




• Requisitos del contrato de compraventa: El contrato de compraventa es aquel documento que obliga a ambas partes (vendedor y comprador), que tendrá que elevarse a escritura pública y ser inscrito en el Registro de la Propiedad para tener valor frente a terceros. La ley exige que el contrato esté redactado con la debida claridad y sencillez, sin referencia a documentos que no se faciliten antes o durante la celebración del Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio contrato. Además el contrato debe responder a los principios de la buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:

• No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso. • Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador. • Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables. • Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por su naturaleza correspondan al vendedor. • Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones, que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador con independencia del contrato principal. • Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato. Pese a ello, no es de extrañar que, a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de una vivienda, exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el comprador se ve obligado a aceptar cláusulas redactadas de antemano por la parte vendedora en las que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido negociadas y a las que sólo cabe adherirse en muchas ocasiones, a pesar del abuso de derecho que ocultan los contratos (llamados por ello "de adhesión"). Es aconsejable que, antes de firmar el contrato, lo leamos detenidamente y pidamos asesoramiento sobre el mismo. En cualquier caso, en el contrato deberá aparecer reflejado lo siguiente:

• Identificación del vendedor, del comprador y de la vivienda, así como descripción detallada de ésta. • Plazo o fecha de entrega de la vivienda. • Precio total de la venta y forma de pago, que deberá especificar: a. En el supuesto de precio aplazado, tipo de interés, cantidades a abonar por principal e intereses y fechas de sus respectivos vencimientos. b. En el supuesto de vivienda en construcción o no acabada, cuenta especial abierta por el vendedor en la que habrán de integrarse las cantidades a cuenta que el comprador debe entregar, así como contrato o póliza de seguro autorizado en Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio el registro de bancos o cajas que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del vendedor, salvo si éste es una entidad pública eximida de tal obligación. • Cláusulas legales aplicables en el caso de incumplimiento por alguna de las dos partes. • Obligación de ambas partes de elevar a escritura pública el contrato de compraventa. • Obligación del vendedor de soportar en la primera venta los gastos derivados de la titulación que legalmente le corresponden. Éstos son los de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción y su división o cancelación. Asimismo, corresponde al vendedor abonar el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía). • El derecho a la elección de notario le corresponde al comprador. Junto a la copia del contrato deberá exigirle al vendedor la entrega de una documentación completa, suscrita por el mismo, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como de los materiales empleados en la construcción, en especial de aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

• Ocasiones en las que se puede rescindir un contrato de compraventa: las condiciones en las que se puede anular un contrato, suelen venir reflejadas en las cláusulas del mismo, con el fin de dotarlo de mayor seguridad para ambas partes contratantes. Se establecen las siguientes formas de resolución: Por incumplimiento de las obligaciones contraídas: cuando exista un contrato bilateral entre dos personas y se produzca el incumplimiento del mismo por una de ellas, quedará resuelta la obligación existente entre las partes, bien mediante el cumplimiento de la obligación, bien mediante la resolución del contrato. Por pérdida del inmueble: si en el momento de celebrarse la venta del inmueble, este se hubiese perdido o se tuvieran motivos fundados de que se va a perder el inmueble y su precio, el comprador podrá promover la resolución del contrato. Por falta de pago: mediante un requerimiento judicial por parte del vendedor. Por cargas, vicios o defectos ocultos: Se podrá pedir la resolución del contrato si la finca estuviese gravada, sin previa mención en la escritura, con alguna carga o servidumbre, de modo tal que de haberlo conocido previamente, el comprador no hubiese adquirido el inmueble. Si no son manifestados en la venta los vicios o defectos de la construcción, el comprador tendrá dos alternativas: o

o

o

o



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio optar por la rescisión del contrato, o por ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados. Estas circunstancias deberán ser claramente probadas en el caso de que se deba rescindir el contrato por vía judicial. 4.1.2 Venta entre particulares

Si le interesa una vivienda y el vendedor es un particular, la información sobre la situación de la finca que vamos a adquirir nos la brinda el propio vendedor y la misma deberá ser veraz, de modo que podemos exigir al vendedor que nos acredite todos los extremos de interés o, al menos, comprobarlos nosotros mismos de manera personal dirigiéndonos al Registro de la Propiedad, donde comprobaremos:

• Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la vende. • La ubicación, superficie y características de la misma. • La cuota que le corresponde en el inmueble. • Las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio. Comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (llamada comúnmente " contribución"), así como que las instalaciones de la vivienda están en perfectas condiciones o, por el contrario, están deterioradas. En caso de que la finca esté gravada con una hipoteca, el comprador puede optar entre la cancelación de la misma por el vendedor ante notario antes de firmar el contrato o hacerse cargo de ella, subrogándose en la misma y descontando el importe de la hipoteca del precio de la vivienda tras conocer todos los términos en que fue contratada. Asimismo, en el caso de que tenga la intención de adquirir una vivienda de protección oficial (VPO), deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:

• La vivienda no se puede transmitir dentro de un determinado plazo, que varía según el régimen de protección oficial, sin antes pedir autorización y devolver el importe de la subvención recibida a la Administración concedente, más los intereses legales originados desde que la recibió. • Una vez concedida la autorización no se podrá ceder en venta o en arrendamiento la vivienda por precio o renta superior al máximo que esté en vigor en el momento de la cesión, salvo que la vivienda se encuentre acogida a regímenes anteriores al R.D. 31/78, en cuyo caso el precio será el que libremente acuerden las partes. Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID



Sepa usted que, si la compraventa no se va a realizar en un plazo breve, el comprador puede pedir en el Registro de la Propiedad que le envíen a su domicilio un certificado de información continuada de la finca que le interesa adquirir con el fin de conocer posteriores modificaciones de los derechos que sobre ella tenga el vendedor. 4.1.3 Adquisición de viviendas en régimen cooperativo

Frente a la adquisición de la vivienda a un tercero, sea éste un profesional o un particular, una tercera posibilidad de compra de vivienda, muy extendida en el

mercado inmobiliario, es la promoción en régimen cooperativo. Así, independientemente de las notables ventajas que supone para el adquirente, Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio comporta indudables riesgos (como que las viviendas no tienen precio cerrado, ya que las aportaciones pueden no ser suficientes, y la vivienda puede quedar a medias hasta que los cooperativistas desembolsen las nuevas cantidades, o del uso de peores calidades para ajustarse a los presupuestos), especialmente evidentes en los últimos años, en los que las garantías señaladas para la compraventa empresarial, aun siendo aplicables también en este supuesto, no logran salvar. Esto se debe a que las peculiares características de este sistema lo hacen equipararse a una promoción para uso propio, siendo los socios-adquirentes los únicos responsables de los resultados de la promoción, pese a que normalmente estas cooperativas son impulsadas por terceros profesionales (gestores) que son los que, en la práctica, diseñan y deciden todos los aspectos de la promoción al tomar el control de la misma. Para aminorar los riesgos del régimen cooperativo, asegúrese al máximo de la fiabilidad de los gestores pidiendo informes sobre actuaciones anteriores e, incluso, ga rantías adicionales, aunque legalmente no estén obligados a prestarla.

4.1.4 Viviendas terminadas y viviendas programadas o en construcción

Como se ha señalado con anterioridad, la exigibilidad y relevancia de los instrumentos a disposición del comprador para prevenir conflictos difieren según la vivienda esté terminada, se encuentre aún en construcción o, incluso, simplemente proyectada. Viviendas terminadas: En este caso es exigible toda la documentación reseñada en los apartados anteriores (salvo garantía de cantidades entregadas a cuenta, al no existir éstas), si bien la garantía se obtiene fundamentalmente con la siguiente documentación:

• Certificado del Registro de la Propiedad , parar asegurarse de la titularidad del vendedor y de la situación de cargas y gravámenes de la vivienda. • Licencia de primera ocupación , si es primera transmisión, y, además, Cédula de Calificación Definitiva si es una VPP. • Justificante de pago de las cuotas de la comunidad y del IBI. Viviendas programadas o en construcción: En este caso se trata de la compra de la vivienda futura o sobre plano. Por ello, no es exigible toda la documentación reseñada en los apartados anteriores , sino la que pueda y deba aportar el promotor al comprador porque legalmente tenga que contar con ella, lo cual dependerá de la fase en que se encuentre la promoción.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio Los riesgos son consiguientemente mayores que en el supuesto de compra de vivienda terminada, teniendo especial relevancia, como medida preventiva, la exigencia, antes o en el momento de la firma del contrato, de la siguiente documentación:

• Proyecto técnico aprobado y licencia de edificación. • Cédula de Calificación Provisional si es VPP . • Cédula Urbanística, con lo que evitaremos sorpresas en cuanto a la eventual inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, gimnasio, etc.) o sobre el uso público de los mismos. • Certificación registral que refleje la inscripción de la obra nueva y división horizontal en el registro, la titularidad del vendedor y la situación de cargas y gravámenes de la vivienda. • Inclusión en el contrato de todas las cláusulas reseñadas en el apartado correspondiente, teniendo especial relevancia la expresión de: a. Precio total, forma de financiación y garantía. b. Superficie no sólo construida, sino útil. c. Plazo de entrega Existen también otros importantes aspectos que debe conocer el comprador, tales como: • Las reformas o modificaciones: En el caso de que el promotor modifique parcial o totalmente los proyectos de urbanización o construcción, y estas modificaciones repercutan en el precio, se deberán comunicar al comprador, que tendrá que dar su conformidad a los posibles aumentos del precio. • La subrogación: La ley prohíbe expresamente todas las cláusulas que impongan la obligación al comprador de pagar los gastos que le correspondan al vendedor, como la escritura de obra nueva o la hipoteca para financiar la construcción. En el caso de que usted desee subrogarse de un crédito solicitado por el promotor (con garantía de la vivienda que va adquirir), deberá conocer el nombre del notario, los datos de la inscripción correspondientes del Registro de la Propiedad y las cantidades y plazos del crédito que le correspondan a su vivienda (es fundamental que el crédito esté dividido entre viviendas y locales, en su caso, del edificio, ya que, de lo contrario, todos los propietarios responden de la totalidad del crédito solidariamente, lo que provocará múltiples problemas). En cualquier caso, recabe toda la información disponible sobre la actuación del promotor en situaciones precedentes, pues es la mejor ga rantía.

4.2. ¿A qué profesionales puede acudir para que le asesoren sobre la compra




En la fase previa a la celebración del contrato, además del vendedor o promotor, también pueden intervenir, aunque no es obligatorio, el agente Inmobiliario, que nos ayuda a encontrar una vivienda adaptada a nuestras necesidades y posibilidades; el gestor administrativo colegiado, que colaborará en la obtención y tramitación de la documentación antes citada y en la posterior tramitación del documento de compraventa ya formalizado; y el abogado, cuya intervención es especialmente recomendable en los casos en los que la compraventa haya de ser puesta en relación con el conjunto de las relaciones patrimoniales y familiares del comprador o cuando la vivienda o finca que se pretende adquirir tenga especiales problemas desde el punto de vista urbanístico o fiscal. Capítulo aparte en materia de compraventa de bienes inmuebles merece la intervención de notarios y registradores de la propi edad. La seguridad en el tráfico jurídico-inmobiliario se

basa en nuestro ordenamiento sobre dos instituciones: la fe pública notarial y el Registro de la Propiedad. El notario no sólo asesora de forma independiente a los Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio contratantes con relación a la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal, sino que, a través de su intervención como fedatario público, da certeza al contenido del contrato. En efecto, en nuestro Derecho, para la transmisión de la propiedad se sigue el sistema de libertad de forma, de tal modo que un documento privado, seguido de la entrega de la vivienda, es suficiente para transmitir la propiedad de la misma. Sin embargo, son evidentes las ventajas de la escritura pública: mayor seguridad jurídica, prevención de la litigiosidad (evitando pleitos sobre la propiedad), dada la función de asesoramiento y fe pública del notario y su estrecha coordinación con el registrador de la propiedad que le informa sobre la titularidad y cargas de la vivienda. Uno de los distintos cometidos del registrador de la propiedad es el de proporcionar, previo tratamiento profesional a fin de que sea fácilmente comprensible, la información que contienen los asientos del Registro de la Propiedad, lo cual constituye un paso previo a la adquisición de la propiedad y absolutamente imprescindible dado el valor de dicha información, ya que, por ejemplo, la certificación es el único medio de acreditar fehacientemente la titularidad y estado de cargas de la finca o vivienda, es decir, saber si quien vende es realmente el propietario, si la vivienda está o no hipotecada, si pesan sobre la misma demandas o embargos, si está sujeta a alguna prohibición de disposición o a cualquier otra limitación del dominio, urbanística o administrativa, etc. Esta información puede proporcionarse en forma de nota simple informativa o bien mediante certificación. Esta última, a diferencia de la primera, que tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella, y se encuentra bajo la protección y amparo de los tribunales. En caso de que el solicitante de la información tenga alguna duda sobre el contenido de la información puede solicitar el asesoramiento profesional del registrador e, incluso, cuando la complejidad del caso lo aconseje, un dictamen registral sobre la situación jurídica de la vivienda o sobre la forma de superar los problemas jurídicos que presente. En caso de ser verbal, este asesoramiento es gratuito. 5. El proceso de compra (I): antes de la firma del préstamo hipotecario




5.1. ¿Qué debe hacer antes de firmar el contrato? y ¿qué precauciones debe tomar?

a. Comprobación directa de la situación física de la vivienda La comprobación física y directa por parte del futuro comprador es una actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador). Aun realizando cuidadosamente esta comprobación, existe la posibilidad (si bien poco frecuente) de que la vivienda presente defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del vendedor que alcanza también al contratista durante los diez años siguientes a la construcción si dichos defectos provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de exigencia de la indemnización correspondiente se extiende a quince años si la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de la obra). Cuando el defecto no sea atribuible a la construcción, sino a la dirección técnica de la obra, la petición de indemnización se ha de dirigir contra el arquitecto que intervino en la misma.

b. Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad, consulta necesaria que dará seguridad al comprador. De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado la certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato es conveniente que se solicite la certificación del registrador con carácter de certificación con información continuada , en cuyo caso el Registro de la Propiedad le remitirá, tras un plazo de treinta días naturales y al domicilio señalado, la información sobre cualquier alteración producida en la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad). Con ello se obtiene una información inmediata a la fecha de la compraventa, eliminando cualquier peligro de fraudes o dobles ventas. En el caso de que usted financie la Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio compra de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, la entidad financiera podrá encargarse de realizar la consulta. También es conveniente realizar una comprobación documental de la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución urbana"), así como la situación de los gastos de comunidad mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad. En el caso de que exista una carga sobre el inmueble, conviene exigir al vendedor que, previamente a la firma del contrato, se ponga al corriente en dichos pagos o bien descuente su importe del precio de la venta, pues, en ambos casos, de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador podrá ser obligado a su pago. Además de la necesaria visita al Registro de la Propiedad para las comprobaciones, el comprador deberá solicitar información al ayuntamiento (Gerencia de Urbanismo) para comprobar que el inmueble no ha sido declarado en ruina, que cumple con las exigencias dictadas por los planes de urbanismo en vigor o que no está afectado por algún plan de urbanismo que lo desfavorezca o lo penalice.




5.2. Documentos que debe entregar el vendedor

No olvide solicitar al vendedor los siguientes documentos:

• El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) , que tiene que aportar en la notaría a la firma de la escritura de compraventa y, si no está pagado, abonarlo antes de comprar la vivienda. • Comprobantes de que se encuentra al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios, ya que, en caso negativo, los gastos impagados recaerán sobre usted. • Deberá comprobar en el certificado de dominio y cargas que no existe afección por impago de plusvalía municipal. • Copia de los estatutos que rigen el régimen de la comunidad de propietarios. • Si la vivienda procede de una herencia o de una adquisición reciente, debe comprobar que está liquidado el impuesto correspondiente. • Arbitrio sobre el incremento de valor de los terrenos y cualquier otro que pueda girar el ayuntamiento. • En el caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, es precisa la presentación de un certificado del estado de las deudas emitido por la entidad acreedora. Este certificado deberá ser aceptado, en su caso, por la entidad a la que usted solicite un crédito hipotecario. Asimismo, no olvide presentar el original el día de la firma de la escritura del préstamo hipotecario. Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID



La entrega de la documentación mencionada anteriormente se hará en el momento en el que el comprador y el vendedor acuerden. En el caso de vivienda de nueva construcción, el vendedor deberá entregar la licencia de primera ocupación, que es el permiso oficial para que el inmueble se destine a vivienda. 5.3. ¿Ante quién debe firmar el contrato?

Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir, autorizado por el notario. El comprador, sin embargo, tiene el derecho de exigir la forma pública . Es muy conveniente hacer uso de este derecho, pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública y que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado en su propiedad (es decir, queda asegurado frente a reclamaciones o demandas por razón de defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario). Éste es un sistema de seguridad jurídica ¿preventiva¿, es decir, que se anticipa al conflicto evitando el pleito. Dado el gran desembolso económico que representa la compraventa de la propia vivienda, no se deben correr riesgos y, consciente de ello, el Estado ha puesto al servicio de esta finalidad dos cuerpos de profesionales de la más alta formación jurídica (notarios y registradores de la propiedad) que responden de forma personal y directa, con su propio patrimonio, de posibles responsabilidades en caso de que, por error en su actuación, se produzca cualquier perjuicio para el comprador. El notario que intervenga en la escritura está obligado a realizar un asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre favorable al comprador (en la mayoría de los casos la parte más débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en defensa de los intereses de la parte que le ha contratado. Finalmente, la plena seguridad jurídica de la transmisión se obtiene con la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la cual el registrador eliminará los pactos nulos o abusivos. De esta manera, presenta particular importancia la calificación por el registrador de ciertas cláusulas como abusivas cuando son consideradas como tales por las normas sobre protección de consumidores. Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las siguientes:

1. Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad. 2. Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador. 3. Las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor.

5.4. ¿Cuándo y cómo debe pagar el precio?

El precio es la contraprestación que se paga al vendedor y no debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

a. El anticipo del pago mediante la señal Es frecuente que antes de firmar el contrato, al llegar a un acuerdo sobre el precio, se dé fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.

b. Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio • Pago al contado. Sólo en el caso de que la propiedad esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni pagos fiscales, ni embargos, etc.), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues, en caso de existir tales cargas, deben descontarse de su precio. Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes. o

o

En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, es el vendedor quien debe adoptar determinadas precauciones. En particular, resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que, si el comprador deja de pagar en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser propiedad del vendedor), o bien mediante hipoteca (de forma que, en caso de impago, la finca se subasta para pagar al vendedor). Subrogación en las cargas preexistentes. En el caso de que la vivienda vendida esté hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (banco o caja) para este cambio pues, en caso contrario, el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación si el comprador incumple con los pagos de la hipoteca. En el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentra en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las precauciones por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales procedimientos.

Precio aplazado.

5.5. Formas de financiar la adquisición de la vivienda

Una vez tomada la decisión sobre la vivienda que deseamos adquirir, después de adoptadas las medidas para tener la total seguridad jurídica de que no vamos a ser objeto de un fraude en la inversión que vamos a realizar y conociendo el coste de la vivienda, ahora comienza una nueva etapa en el proceso de compra de nuestro futuro inmueble: la obtención del dinero o financiación necesaria para la compra. Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio La financiación de la vivienda exige una adecuada planificación para lograr, como comprobaremos en el apartado fiscal de la guía, los máximos beneficios. De esta manera, usted podrá financiar la compra de su vivienda básicamente utilizando alguna de las siguientes alternativas o buscando una combinación de las mismas.

• Pago al contado. • Anticipo de las nóminas. • Financiación familiar. • Financiación empresarial. • Préstamo / crédito consumo. • Préstamo / crédito hipotecario. En este apartado, únicamente analizaremos el proceso de contratación del préstamo hipotecario, por ser aquel que reúne mayor complejidad y que constituye la vía de financiación más utilizada. 5.6. El préstamo hipotecario

La hipoteca ha adquirido durante los últimos años una gran importancia económica y social como consecuencia de la difusión de su uso como medio de garantía para Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio responder de la devolución de los préstamos a través de los cuales los ciudadanos financian la adquisición de sus viviendas. El precio del suelo y de la vivienda ha determinado que la función básica de la hipoteca haya pasado a ser de financiación por medio de los préstamos hipotecarios, permitiendo la generalización del acceso de los ciudadanos a la propiedad de su propia vivienda en un porcentaje más elevado que el existente en los restantes países de la Unión Europea. Podemos afirmar que la consecuencia más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es el menor coste del préstamo hipotecario, ya que, en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, la entidad financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos judiciales, o bien mediante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de posibles cargas con otros acreedores. Precisamente, es el hecho de que el banco o caja de ahorros dispongan de una garantía especialmente eficaz, como es la hipoteca del inmueble hipotecado, lo que permite a éstos otorgar el préstamo con un plazo de devolución más largo y con un interés más bajo que en el caso de los créditos personales. Ahora bien, aun así, los préstamos hipotecarios, por su cuantía, condicionan la economía familiar durante mucho tiempo, por lo que es importante conocer cómo funcionan y cuáles son los derechos y obligaciones que generan. Para ello, es necesario que usted conozca que el préstamo hipotecario es una figura jurídica integrada por dos elementos:

• Un contrato principal de préstamo por el que una persona o entidad, llamado "acreedor" (en general, un banco o caja de ahorros), presta una determinada cantidad de dinero a otra (el deudor), el cual se obliga a su completa devolución, además del pago de los intereses y otros gastos convenidos en el plazo libremente pactado. • La hipoteca es una garantía que otorga el comprador de la vivienda. La hipoteca puede recaer sobre cualquier bien inmueble (solar, vivienda, local de negocios, finca rústica), o bien sobre determinados bienes muebles perfectamente identificables (automóviles, aeronaves, maquinaria industrial, etc.), aunque, en general, cuando el préstamo hipotecario tiene como finalidad financiar la propia vivienda, es ésta la que se ofrece como objeto de la hipoteca.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio El conjunto resultante, es decir, el préstamo hipotecario, se documenta mediante escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que goza de una presunción de validez y legalidad. 5.6.1 Clases de préstamos hipotecarios

La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia, aunque básicamente podemos diferenciar cuatro tipos fundamentales:

• Préstamos hipotecarios a interés fijo El tipo de interés permanece inalterable durante toda la vida del préstamo, por lo que dependiendo del método de amortización elegido, la cuota puede llegar a ser constante. Eso le da cierta seguridad -si los tipos de interés suben, usted no se verá afectado- pero también tiene un inconveniente -si los tipos bajan no podrá beneficiarse. Además el plazo de este tipo de préstamos es más ajustado por regla general, -alrededor de doce años- y la comisión por amortización anticipada es mayor.

• Préstamos hipotecarios a interés variable Es un tipo de préstamo que sufre una revisión periódica del tipo de interés, ajustándolo o modificándolo respecto a los diferentes índices de referencia (sobre los que hablaremos con posterioridad). En la oferta que se realiza se menciona el tipo de salida, que se cambia al cabo de seis o doce meses, según esté pactado, y se determina también el diferencial con un tipo de referencia. Así, la cuota varía, en mayor o menor cuantía, según se produzca un aumento o reducción en dicho tipo. En este tipo de préstamos, el plazo de amortización es mayor, situándose entre los veinte o treinta años.

• Préstamos hipotecarios a interés mixto Son aquellos en los que se combina un período en el que el interés permanece fijo y otro en el que es variable, y se va ajustando al mercado. La revisión no se produce hasta haber transcurrido un período largo desde la concesión (normalmente, las entidades financieras establecen ese plazo en torno a cinco años). El plazo de amortización y las comisiones suelen ser parecidas a las de los variables.

• Préstamos hipotecarios de cuota fija o constante Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio Se trata de un préstamo a tipo de interés variable, pero se asemeja a los préstamos a tipo fijo, ya que la cuota se mantiene inalterada siempre, al margen de la evolución de los tipos de interés, y se alargará en mayor medida cuanto más suban los tipos de interés del mercado, lo que cambia es el plazo de duración o devolución del préstamo.

5.6.2 Criterios y términos para la concesión

• El importe Para conocer el importe del préstamo que usted podrá solicitar debe tener en cuenta cuál es el valor de tasación de la vivienda. Usted podrá conocer cuál es valor del inmueble que va a adquirir realizando una tasación del mismo por una sociedad independiente reconocida o por los tasadores de la entidad que le conceda el préstamo. Esta valoración le permitirá saber con mayor seguridad si el inmueble que adquiere se ajusta a los valores del mercado. Es interesante conocer que los gastos de tasación correrán a su cargo, con independencia de que la operación llegue a formalizarse. La normativa actual, la Ley del Mercado Hipotecario, de 25 de marzo de 1981, y el reglamento que la desarrolla, de 17 de marzo de 1982, impone que el importe del préstamo con garantía hipotecaria no puede superar el 80% del valor de tasación. Habitualmente se concede en torno al 70 u 80% del valor de tasación o mercado del bien ofrecido en garantía. No obstante, en determinadas circunstancias, puede ampliarse dicho límite hasta el 100% o incluso más, dependiendo de la coyuntura del mercado, si existen nóminas domiciliadas o avalistas que respalden la operación.

• Capacidad de endeudamiento Otro de los factores que lógicamente condiciona el importe del préstamo que usted podrá solicitar son sus ingresos. Como regla general, los bancos consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35% - 40% de los ingresos netos mensuales del que solicita el préstamo, como criterio de solvencia del prestatario, es decir, para evitar riesgo de impagos.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio No obstante, este límite, que puede ser asumible en períodos de bonanza económica y relativamente bajos precios en tipos de interés, pero puede verse alterado en otras coyunturas. Si bien, desde el punto de vista del devengo de intereses, resulta recomendable un período de 15 años para amortizar el préstamo, es prioritario poder hacer frente a los sucesivos pagos. Por ello, las entidades financieras ofrecen a sus clientes plazos que van desde los 10 a los 30 años. La tabla 1 presenta un cuadro orientativo, con datos calculados para préstamos a tipo variable referenciado a Euribor + 0,75%, con Euribor a un año de

5,13%.

La tabla 2 presenta otro ejemplo similar, aunque en esta ocasión se conoce el tipo de interés y el plazo de amortización, y lo que se calcula es la cuota de amortización por cada seis mil diez euros aportados.






José Tendero, Su Asesor Inmobilirio Para finalizar, lo más importante es lograr una combinación adecuada entre el tipo de interés, el importe y el plazo para que su operación se ajuste a sus necesidades. Usted tiene que buscarse una cuota mensual que pueda pagar con comodidad, sin alargar el plazo más de lo estrictamente necesario, porque supondría pagar intereses más años, y sin estrecharlo demasiado, con objeto de no alcanzar una cuota demasiado alta. 5.6.3 Respecto a las condiciones económicas del préstamo



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio El precio (contraprestación) del préstamo hipotecario que paga el deudor a favor de la entidad financiera que lo concede está integrado básicamente por dos elementos: los intereses y las comisiones. Pero, además de esto, en el precio final influye la forma que se devuelve el préstamo (sistema de amortización) y otras obligaciones que habitualmente asume el prestatario. Vamos a verlo.

1. Interés. Es el elemento principal del precio que se paga por el préstamo. Al banco o caja no sólo se le devuelve la cantidad que prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el tipo de interés. Básicamente existen dos modalidades de interés en el mercado: el fijo y el variable. Cuando se pacta un tipo de interés fijo, éste no variará durante toda la vida del préstamo. El tipo de interés variable, por el contrario, variará en función del precio oficial del dinero que puede mover los índices de referencia que se hayan pactado. En la actualidad es muy frecuente que el interés de la hipoteca sea variable, de manera que, si el tipo de referencia baja, las cuotas periódicas disminuirán y, si sube, éstas aumentarán. Por ello, antes de contratar la hipoteca, es interesante que nos asesoremos sobre la tendencia al alza o la baja de los tipos del mercado monetario, ya que, finalmente, el tipo de interés que pagaremos está integrado por el índice de referencia variable más un diferencial (porcentaje añadido) que hemos de pactar con la entidad financiera y que usualmente es fijo durante toda la vigencia de la hipoteca. Para comparar las distintas ofertas es especialmente importante fijarse en la tasa anual equivalente, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra el banco o la caja de ahorros, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, etc.). Una dirección de Internet muy útil para conocer en cada momento el tipo de las principales referencias para préstamos hipotecarios es la del Banco de España (http://www.bde.es). También son publicados en el BOE el día 20 de cada mes.

2. Los índices de referencia son los tipos que se emplean a la hora de revisar los préstamos a tipo variable (ver anexo ¿evolución de las principales referencias hipotecarias). Existen siete tipos de referencia oficiales según el Banco de España, los cuales se pueden diferenciar en dos grupos: Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio • Los que son calculados como media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de las operaciones nuevas, a plazo superior a 3 años, concertadas durante el mes anterior de las entidades a que se refieren. a. IRPH bancos. b. IRPH cajas. c. IRPH conjunto de cajas y bancos (entidades de crédito).Son referencias que, por el origen de su cálculo, no deberían incluir diferencial, ya que se incluye al hacer el promedio de los tipos hipotecarios empleados en operaciones reales, y se comportan con reacciones lentas a subidas y bajadas. • Los otros cuatro índices son: a. Tipo de referencia de las cajas de ahorro (CECA). b. El rendimiento interno de la Deuda pública en circulación de plazo entre 2 y 6 años. c. Tipo interbancario a 1 año (Mibor), utilizado sólo para préstamos anteriores. d. Referencia interbancaria a 1 año (Euribor). Estos dos últimos índices son los más conocidos y utilizados habitualmente en el mercado de préstamos hipotecarios, por eso vamos a hablar un poco sobre ellos. o

Mibor : Es el tipo al que las entidades financieras se prestan

dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Se forma a partir de la media aritmética simple, de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones cruzadas se excluyen aquellas realizadas a tipos claramente alejados de la tónica general del mercado. Los tipos diarios los forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de las operaciones realizadas a ese plazo durante el día. Este tipo tiene una gran volatilidad y está muy ajustado a la realidad del mercado. El Mibor a un año era la referencia más utilizada en los préstamos hipotecarios a tipo variable, actualmente ha sido sustituido por el Euribor, y solo mantiene el carácter de tipo de referencia oficial para operaciones formalizadas con anterioridad al 1/1/2000. Euribor (referencia interbancaria a un año): Se define como la media aritmética simple, de los valores diarios, de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea, para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del o



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre un grupo cualificado de entidades financieras Se calcula diariamente a las 11 de la mañana para cada plazo eliminando un 15% de los tipos más bajos y más altos de todos los negociados y redondeando los tipos promediados resultantes hasta el tercer decimal. Su publicación, una vez realizado su cálculo, lo llevan a cabo varias agencias (Reuters, por ejemplo). El dato diario del Euribor se ofrece a las 11 de la mañana (hora de Bruselas) y como se ha dicho se obtiene de las ofertas en un momento dado anterior, de una selección de los mejores bancos europeos, y opera todos los días de la semana excepto sábados, domingos y festivos europeos (1 de enero, 1 de mayo, ¿ etc.)Desde la publicación en el BOE el 9 de julio de 1999, el Banco de España ha incluido el Euribor a un año entre los tipos oficiales de referencia para préstamos hipotecarios. No obstante, la inclusión del Euribor en la lista de tipos oficiales no supone la desaparición del Mibor a un año, como ya se ha especificado anteriormente. Es necesario que usted conozca que los índices de referencia no son comparables entre sí, ya que a dichos índices se le suma otra cantidad que es el margen; el resultado de esa suma será lo que usted debe tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo.







3. Comisiones. Las comisiones más frecuentes e importantes son las siguientes: • Comisión de apertura. Incluye cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o de tramitación u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, y se devenga de una sola vez. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo y, por su cuantía habitual, influye de manera notable sobre el coste real del préstamo. • Comisión de amortización anticipada. Hace referencia a los reembolsos anticipados parciales que el cliente decide para aminorar el préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación, y el objetivo de esta comisión es desincentivar esta práctica. Desde 1994 la ley ha establecido un tope máximo para esta comisión en los casos de hipoteca a interés variable, que no puede exceder de un 1% de lo que se anticipe. En las hipotecas a tipo de interés fijo, sin embargo, no existe límite legal, pero suele estar entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente. • Comisión por amortización total o cancelación. Como en el caso anterior, en los préstamos a tipo variable, esta comisión está limitada por ley al 1%. En los préstamos a tipo de interés fijo, la comisión suele ser más elevada, debido al mayor riesgo que implica para la entidad, y no tiene límite, excepto si usted va a subrogar su hipoteca (cancelar la antigua y suscribir una nueva con otra entidad para mejorar las condiciones, cambiando su tipo de interés fijo por uno variable), en cuyo caso, la comisión no excederá del 2,5%. • Comisión de subrogación. Solamente se devenga como consecuencia de la transmisión de la vivienda o finca hipotecada en caso de que el nuevo propietario se subrogue en la obligación de devolver la parte del préstamo no pagada, es decir, que el comprador acepte continuar con la hipoteca existente mediante cambio de titularidad de la misma. • Comisión de novación . La novación se produce cuando se renegocian las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad. Sólo se pueden modificar el tipo de interés y el plazo (este último sólo si también se modifica el tipo de interés). La operación está exenta de impuestos y el cálculo de los honorarios notariales y registrales se hará aplicando al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente, el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo. 4. Sistemas de amortización del préstamo. Los aspectos más importantes en que debemos fijarnos son: a. Plazo de duración del préstamo , es decir, número de años en que se va a devolver el préstamo. Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de duración, las cuotas Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID



o

o

o

mensuales disminuyen, pero, por el contrario, se pagan en conjunto más intereses. b. Periodicidad de las cuotas, es decir, intervalo entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual (un recibo al mes), pero también pueden ser trimestrales o semestrales, o tener cualquier periodicidad que se pacte. c. Importe de las cuotas. Está integrada por dos elementos: la parte del capital del préstamo que se amortiza y los intereses que se pagan por todo lo que se debe. Los más habituales son: Modelo francés : En él se paga una cuota mensual fija (salvo que tratándose de interés variable, éste se modifique ), que comprende el pago de intereses y de capital. Durante los primeros años de la vida del crédito, buena parte de la cuota irá destinada al pago de intereses, mientras que una pequeña proporción será la amortización del capital. De esta manera, la parte correspondiente a los intereses va decreciendo según van transcurriendo los meses, mientras que la cuota de capital va aumentando a medida que se acerca el final de la hipoteca. Amortización fija : En este sistema, la cuota varía, ya que una parte fija irá destinada a amortizar el capital, mientras que el importe variable será el de los intereses. Esto es debido a que, mes a mes, se irá reduciendo el capital pendiente por amortizar y, de ahí, la fluctuación de los intereses a lo largo de la vida del préstamo, que también disminuirán progresivamente. Sistemas de cuotas crecientes : En este tipo de elección, la cuota mensual también se destinará al pago de capital e intereses, pero ninguna de las dos cantidades a pagar es constante. La cuantía irá creciendo anualmente de forma gradual respecto a un porcentaje fijado de antemano.

d. Otras obligaciones que habitualmente asume el prestatario. Para finalizar, hay que tener en cuenta que las entidades exigen un seguro de daños de la vivienda, ya que la seguridad de los bancos y cajas reside en el valor económico de la finca hipotecada, por lo que la ley prevé que la hipoteca se extienda a las indemnizaciones que en tales casos deba cobrar el propietario. Además, muchas entidades sugieren al deudor la posibilidad de contratar un seguro de vida, ya que, normalmente, el pago regular de las cuotas se hace con cargo a la nómina o ingresos profesionales del deudor.




5.6.4 La documentación requerida para la formalización del préstamo hipotecario y su tramitación

La entidad elegida nos pedirá una serie de documentos de carácter personal y ligados a la inversión que vamos a realizar.

• Información personal DNI/NIF o tarjeta de residencia. Información sobre su régimen económico matrimonial. • Información económica o o

Se tiene que aportar una justificación de ingresos, así podemos distinguir dos tipos de trabajadores: o o

Trabajadores por cuenta ajena Última declaración del IRPF y del Impuesto sobre el Patrimonio.




o

o

o

Últimas nóminas para establecer la cuota que podrá pagar mensualmente para amortizar el préstamo hipotecario. También se puede solicitar un certificado de la empresa en la que se trabaje, que verificará la antigüedad en la empresa y el tipo de contrato laboral que mantiene con la misma. Otra documentación económica: i. Otros ingresos, como cuentas y depósitos. ii. Otros créditos y compromisos de pago. Trabajadores por cuenta propia (autónomos) i. Alta de licencia fiscal. ii. Dos o tres últimas declaraciones del IRPF completas. iii. Últimos pagos fraccionados de IVA. La volatilidad de ingresos que se supone a los autónomos en muchos casos hace que el importe concedido no supere el 60% del precio del inmueble.

• Documentación sobre el inmueble La entidad financiera solicitará: o

o

o

El contrato de compraventa (copia) o, en su caso, el compromiso de compra (señal). Copia de la escritura de propiedad de la vivienda en el Registro de la Propiedad o nota simple informativa del Registro. Certificación de cargas emitida por el Registro de la Propiedad.

Casos específicos:

i. En el caso de autopromoción, será precisa la escritura de compraventa del solar, declaración de obra nueva, la licencia municipal de obras y documentación acreditativa de la inversión que se va a realizar. ii. En el caso de rehabilitaciones, la escritura de compraventa de la vivienda, nota simple del Registro de la Propiedad, documentación acreditativa de la inversión que se va a realizar, fotocopia del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y licencia municipal de obras. Una vez que usted ya conoce la documentación que le van a requerir para formalizar un préstamo, es necesario conocer también una serie de aspectos que tienen relación con la tramitación del préstamo. Así, una vez que hemos adoptado la decisión de solicitar un préstamo, a la vista del correspondiente folleto informativo, a una entidad financiera determinada, esta última encargará la realización de la tasación del inmueble y comprobará su identidad en el Registro de la Propiedad (tanto de Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio su situación física como de la posible existencia de cargas), así como la capacidad financiera del prestatario gracias a la documentación aportada. En caso de resultar favorables tales comprobaciones, formulará la correspondiente oferta vinculante del préstamo. 5.6.5 Oferta vinculante

Las entidades financieras realizan con la documentación el estudio correspondiente y emiten un folleto que recoge los aspectos fundamentales del préstamo, lo cual le permitirá a usted comparar las diferentes ofertas. La preconcesión de la operación por la entidad financiera supone que usted puede solicitar la emisión de una oferta vinculante, que deberá contener los siguientes detalles:

• Importe y forma de entrega del préstamo. • Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de primera y última cuota y condiciones de reembolsos anticipados.







• Interés nominal: si es fijo o variable, y, en este caso, índice de referencia y diferencial fijo que se aplique. • Comisiones. • Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales, etc. • TAE. Con posterioridad, si la operación le interesa, se procederá a la concesión, formalización y pago del correspondiente préstamo. Todo esto en un plazo que dependerá de la entidad, pero que, en líneas generales, suele ser de unos quince días. 5.6.6 La firma de las escrituras de compraventa y la disposición del préstamo

Una vez aceptada la oferta vinculante, y para convertirnos en propietarios de una vivienda, es necesario llevar a cabo los siguientes actos jurídicos: formalización de la compraventa y formalización de la hipoteca (si la compra se financia vía préstamo hipotecario). Según dicta la ley, la garantía solamente queda formalmente constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo simultáneamente a la firma de la escritura, a fin de que el comprador pueda pagar en el mismo acto al vendedor. 5.6.7 ¿Qué puede hacer si encuentra una oferta más interesante después de haber firmado la escritura de hipoteca?

En caso de que las condiciones del préstamo que hayamos contratado con una entidad financiera lleguen a ser desfavorables por la evolución de los tipos de interés ¿es decir, que estemos pagando un tipo de interés fijo que sea superior al de mercado¿ usted puede optar por dos formas de actuar para solucionar el problema:

a. La novación del préstamo hipotecario que consiste, simplemente, en un acuerdo con el banco o caja de ahorros sobre la mejora de las condiciones del tipo de interés, pudiendo pactarse también unaalteración del plazo de devolución del préstamo. Esta opción es la más ventajosa para el banco y para el cliente puesto que los gastos son muy reducidos (los gastos de notaría y registro están bonificados y Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID


José Tendero, Su Asesor Inmobilirio la operación goza de una exención en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). b. La subrogación del préstamo hipotecario. Hay dos modalidades: 1. Por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción. 2. También se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora sus condiciones de tipo de interés. En este caso se conservan las condiciones de la hipoteca inicial a excepción de los pactos sobre tipo de interés que se han de mejorar. Esta opción es más compleja y requiere un estudio sobre si conviene o no en función de la parte del préstamo que quede por devolver (será tanto más conveniente cuanto mayor sea esta cantidad). En este caso, el coste de la operación se ve incrementado por las comisiones bancarias pactadas en la escritura inicial de la hipoteca por cancelación anticipada, comisión que no puede exceder del 1% si el interés inicial es variable. Por su parte, los gastos notariales y registrales están reducidos al 50%, y la operación está igualmente exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. 6. Defectos en la vivienda. Vías de reclamación

Ante un incumplimiento contractual del vendedor o ante la aparición en la vivienda de vicios o defectos ocultos, el comprador podrá instar judicialmente la resolución del contrato o reclamar su cumplimiento o reparación, con indemnización en ambos casos, de los daños y perjuicios que le hubieren sido ocasionados. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), por su parte, en vigor desde el día 6 de mayo del año 2000, nació con el objetivo de establecer un sistema de garantías que permitiera al usuario final (el comprador de vivienda), entre otras cosas, reparar los daños materiales causados en su edificio por los defectos de la construcción. Para ello se establecían tres tipos de seguros: uno decenal y obligatorio ¿para los males provocados por vicios ocultos de la estructura de un inmueble¿; uno trienal ¿por



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio los defectos constructivos o de las instalaciones que afectasen a la habitabilidad¿; y uno anual ¿por los daños materiales derivados de vicios o defectos de acabado¿. En la actualidad, sólo funciona el seguro decenal para aquellas viviendas cuya solicitud de licencia de construcción es posterior al 6 de mayo de 2000. Existe, además, un seguro contractual entre promotor y constructor, que garantiza, durante un año, la cobertura y reparación de los daños del inmueble derivados de la construcción. En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a partir del momento en el que se hubiesen producido los daños. Así, frente a una infracción por consumidores y usuarios, el comprador puede instar ante la Administración competente al procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer a los infractores de dicha normativa las sanciones administrativas que, en función de la calificación o tipificación de la infracción cometida (leves, graves o muy graves), les corresponda. el vendedor de la normativa protectora de los Además, la ley, para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda, impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución a cargo del contratista, en el primer caso, y del promotor, en los casos segundo y tercero anteriores, con un capital asegurado del 5% (para elementos de terminado), 30% (para elementos constructivos o de las instalaciones) y 100% (para daños que afecten a elementos estructurales) del coste final de la ejecución material de la obra, por un periodo de 1,3 y 10 años respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas. El cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de daños materiales lo garantiza el notario y el registrador de la propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido cumplida. Las sanciones administrativas por las infracciones en materia de consumo serán impuestas sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir. Por ello, son independientes de la indemnización por los daños y perjuicios causados al comprador por el vendedor. 7. Impuestos. Fiscalidad de la vivienda




7.1. Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda

1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del ITP que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (generalmente vivienda nueva) y compra entre particulares (usualmente, mercado de segunda mano).

a. Al adquirir un inmueble al promotor (empresario) será el comprador el que deberá pagar de forma obligatoria el IVA al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. Para conocer el importe que deberá pagar debe multiplicar el importe de la contraprestación satisfecha por el inmueble (usualmente, el valor consignado en la escritura de compraventa) por el tipo impositivo del 7%. Existe una excepción que hay que tener en cuenta: Las viviendas de protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y súper reducido del 4%. Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda,







también pagará el IVA al mismo tipo (el número de plazas cuya transmisión puede tributar al tipo reducido se limita a dos). Si la plaza o plazas de garaje se adquieren por separado, el tipo aplicable será el general de IVA, es decir el 16%.

b. En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el IGIC, generalmente al 4,5%. Aparte del IVA, la adquisición de la vivienda nueva se ve gravada por la aplicación del ITPAJD en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuota fija y gradual. El coste por este concepto, en cuota variable, aunque varía en cada Comunidad Autónoma, puede aproximarse a un 0,50% en régimen base. En el caso de que la adquisición se financie mediante préstamo hipotecario también se deberá soportar el citado AJD, cuya cuantía representa, con carácter general, el 0,50% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). No obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas (País Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través de un notario o de un gestor colegiado.

c. En el caso de compra a un particular , es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, se deberá pagar el ITPAJD en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) al tipo del 6%, con carácter general, sobre la base liquidable (valor real deducidas las cargas que lo disminuyan, pero no las deudas). Dado que, como se ha venido reiterando, el ITPAJD es un impuesto cedido a las CCAA el tipo finalmente aplicable será el que establezca la propia CCAA. Por lo tanto, pueden existir diferencias importantes entre las distintas CCAA. Vamos a ver algunas de estas diferencias:



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio d. Las cuotas de TPO derivadas de transmisiones de inmuebles situados en Ceuta o Melilla tendrán derecho a la aplicación de una bonificación del 50%. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, la Administración Tributaria podría girar liquidaciones complementarias e imponer sanciones que pueden llegar a ser muy elevadas. Además en el caso de que la adquisición se financie mediante préstamo hipotecario deberá pagarse, como norma general, el AJD (cuota variable) cuya cuantía representa el 0,50% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). No obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas (por ejemplo en el País Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través de un notario o de un gestor colegiado. El IVA grava la compraventa de viviendas nuevas. El tipo actual es del 7%, salvo regímenes especiales.

2. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como el "Impuesto Municipal sobre las Plusvalías") lo debe pagar el vendedor (transmitente), no el comprador, tal como reza en la Ley de Haciendas Locales.



José Tendero, Su Asesor Inmobilirio 3. El Impuesto sobre la Renta de las personas físicas Por otra parte, y desde la escritura pública de compraventa, el comprador deberá incluir como ingreso en la declaración del Impuesto sobre la Renta el valor que resulte de aplicar un determinado porcentaje (2%) sobre el valor catastral de la vivienda, determinándose proporcionalmente al nº de días que correspondan en cada período impositivo. En el caso de que los valores catastrales hubiesen sido objeto de revisión o modificación y hayan entrado en vigor a partir del 1-1-1994 la renta imputada será el 1,1% del valor catastral. Si careciese de éste o, aun teniéndolo, no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el 50% por el que se compute en el Impuesto sobre el Patrimonio y el porcentaje será el 1,1%. En todo caso, no será de aplicación ningún porcentaje en el supuesto de que el inmueble se destine a vivienda habitual.

4. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles Es un Impuesto (anteriormente conocido como "contribución urbana") directo (lo soporta directamente la vivienda), de carácter real (con independencia de quién sea el titular) exigido de forma obligatoria por los municipios y su gestión es compartida por la Administración del Estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. El IBI, a diferencia de otros tributos, ha de satisfacerse todos los años y consiste en un porcentaje sobre la base liquidable (resultado de aplicar sobre la base imponible -valor catastral- las reducciones legalmente establecidas). Los tipos de gravamen aplicables pueden variar entre un mínimo del 0,4% y 0,3% respectivamente para inmuebles urbanos y rústicos hasta un máximo del 1,10% y 0,90% respectivamente. Los Ayuntamientos pueden establecer el tipo aplicable entre cualquiera de los citados baremos. Se cobra el día 1 de enero de cada año (en Madrid por ejemplo se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre) y no es necesario presentar declaración alguna dado que el Impuesto se exige en régimen de recibo emitido y notificado por la Administración correspondiente. El IBI se ha de pagar en el momento en que se es propietario del inmueble adquirido (ya sea de primera o de segunda mano). Hay que tener en cuenta que el primer año en el que se adquiere la vivienda al expropietario (vendedor) le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto devengado ese año al tiempo en que ha poseído esa vivienda. Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID





Guía para Comprar una Vivienda de José Tendero, su Asesor Inmobiliario

Recommend Documents