Estructuración Financiera de Proyectos Inmobiliarios Criterios de cálculo Punto de equilibrio Factibilidad económica Proyección de flujo de caja
Criterios de cálculo
Ingresos ▫
▫
▫
▫
Cantidad y tipo de inmueble Precios de venta Forma de pago Flujo de ingresos
Egresos ▫
▫
▫
Costos de construcción Costos indirectos del proyecto Flujo de egresos
Ingresos
Cantidad y tipo de inmueble ▫
Normatividad local
▫
Índices de ocupación y construcción Altura máxima permitida: Vivienda y comercio Cesión de áreas: Zonas verdes, vías Circulación: Beneficio vs. costo
Mercado
Tendencia del mercado: Vivienda y comercio Mercado objetivo: Unifamiliar, multifamiliar Estudio de competencia: Precio, áreas, acabados
Ingresos (cont.)
Precios de venta ▫
Vivienda
▫
Ubicación: Proyecto e inmueble Dotación: Ascensor, planta eléctrica, zonas comunes Acabados Vista
Comercio
Área: Mayor área → Menor precio Ubicación: Esquinero, medianero, plazoletas Destino: Comercio, comidas, mixto Circulación
Ingresos (cont.)
Forma de pago ▫
Vivienda
▫
Comercio
▫
▫
▫
30% o 40% de cuota inicial (separación y cuotas mensuales) 70% o 60% de saldo a la entrega
Separación del 5% o 10% Cuotas mensuales iguales por el saldo
Necesidad de caja (capital y crédito) Facilidades de pago, mayor velocidad de ventas Descuentos por pronto pago
Ingresos (cont.)
Flujo de ingresos ▫
▫
▫
▫
▫
Resultado de la proyección de ventas Depende de la definición del Punto de Equilibrio Los saldos dependen de la finalización de obra Al inicio del proyecto se requiere definir los protocolos de cartera El cumplimiento de las metas de ventas son parte fundamental del proyecto
Egresos
Costos de construcción ▫
▫
▫
▫
▫
Presupuesto preliminar de obra Depende del tipo de contratación: Gerencia o administración delegada Está entre el 60% y 65% de las ventas Se puede guiar por indicadores por metro cuadrado La diferencia entre vivienda y comercio, radica en que los inmuebles comerciales no llevan acabados. Pero las circulaciones, pasillos y plazoletas tienen un costo mucho mayor
Egresos (cont.)
Costos indirectos del proyecto ▫
▫
Terreno: Depende de la negociación inicial, generalmente es aportado o pagado después de punto de equilibrio. Está entre el 10% y el 15% de las ventas Costos indirectos
Honorarios de diseños y estudios Honorarios de interventoría Licencias Seguros Gastos de fiducia Posventa
1.2% de ventas 1.2% de costo directo 0.15% de ventas 0.15% de ventas 0.08% de ventas 1.0% de ventas
Egresos (cont.)
Costos indirectos del proyecto (cont.) ▫
Costos de comercialización
▫
3.0% de venta 1.5% de venta 0.5% de venta
Gastos de manejo
▫
Comisiones por ventas Publicidad y promoción Gastos notariales
Gerencia de proyecto Gastos administrativos
4.0% de venta 0.1% de venta
Todos los porcentajes son de referencia, pueden variar de acuerdo con el tipo de proyecto
Egresos (cont.)
Flujo de egresos ▫
▫
▫
▫
Dependen del avance de la obra Su inversión depende de la obtención del Punto de Equilibrio La carga de indirectos puede ser determinante en la obtención de la utilidad La idea es lograr “negociaciones a riesgo”, de forma que la mayoría de pagos se hagan después del punto de equilibrio
Punto de Equilibrio
Se determina el punto de equilibrio, cuando los ingresos totales se igualan a los costos totales asociados al proyecto El punto de equilibrio económico es: $ Ventas
PE
Costos totales
Costos fijos
Punto de Equilibrio (cont.)
En construcción… ▫
▫
▫
El punto de equilibrio es el valor de las ventas que confirma que el proyecto es viable, es decir, el valor que cubre los costos con los cuales se puede desarrollar el proyecto Generalmente, el punto de equilibrio en proyectos inmobiliarios es del 70% de las ventas, con el que se cubren los costos directos, parte de los indirectos y parte del costo de lote
Se asume que la parte de los costos descubierta, es el riesgo asociado al desarrollo del proyecto. Que a la larga retorna en especie (inmuebles o un lote con diseño y licencias)
Punto de Equilibrio (cont.)
Determinante del inicio del proyecto… ▫
Por tranquilidad del comprador y el promotor del proyecto, se usa la figura de Fiducia de Preventas, que funciona como medio de verificación y cumplimiento de objetivos para iniciar un proyecto:
▫
▫
Cantidad de inmuebles Recaudo en caja de las ventas hechas Crédito constructor pre-aprobado
Las condiciones de equilibrio se determinan desde la estructuración del proyecto Los dineros recaudados por la fiducia son entregados al promotor únicamente cuando se cumplen las condiciones de equilibrio
Factibilidad económica
Consiste en conocer la viabilidad de un proyecto, antes de conocer sus necesidades de capital o crédito. Se trata de hacer un preliminar de Estado de Resultados de un proyecto Ejemplo. ▫
▫
▫
Un promotor quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, que consta de 12 inmuebles de $225.000.000 cada uno. Cuál puede ser el resultado del proyecto? Ventas totales = 12 x 225.000.000 = $2.700.000.000 A partir del estimado de ventas es posible conocer la viabilidad del proyecto, de acuerdo con los porcentajes estimados de costos asociados:
Factibilidad económica (cont.) Descripción Ventas totales
Valor [$mil]
Porcentaje [%]
2,700,000
100.00%
405,000
15.00%
1,620,000
60.00%
Honorarios de diseños y estudios
32,400
1.20%
Honorarios de interventoría
19,440
0.72%
Licencias
4,050
0.15%
Seguros
4,050
0.15%
Gastos de fiducia
21,600
0.80%
Posventa
27,000
1.00%
108,540
4.02%
Costo de lote Costos directos de construcción
Costos indirectos
Factibilidad económica (cont.) Descripción
Valor [$mil]
Porcentaje [%]
Comisiones por ventas
81,000
3.00%
Publicidad y promoción
40,500
1.50%
Gastos notariales
13,500
0.50%
Costos de comercialización
135,000
5.00%
Gerencia de proyecto
108,000
4.00%
2,700
0.10%
110,700
4.10%
2,379,240
88.12%
320,760
11.88%
Gastos administrativos Gastos de manejo Total costos y gastos del proyecto Utilidad estimada
Factibilidad económica (cont.)
Resultado. ▫
▫
▫
El promotor tiene un potencial de venta de $2.700MM, que genera una utilidad estimada de $321MM Dependiendo el tipo de negocio con el propietario del terreno, parte de la utilidad puede ser para él Y si su alcance en el proyecto es mayor (gerente, interventor, constructor) el proyecto puede generarle ingresos durante su desarrollo
Proyección de flujo de caja
A diferencia de la factibilidad, la proyección de flujo de caja muestra el desarrollo “horizontal” del proyecto, es decir, muestra un análisis del movimiento del efectivo del proyecto Para realizar una proyección de flujo de caja se requiere información adicional: ▫
▫
▫
▫
▫
Formas de pago Velocidad de ventas estimada Flujos de inversión Duración y flujo de obra Estimación de entregas
Proyección de flujo de caja (cont.)
Ejemplo. ▫
▫
▫
▫
Un promotor quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, que consta de 12 inmuebles de $225.000.000 cada uno. La velocidad de ventas se estima en 2 inmuebles por mes y su forma de pago es de 30% de cuota inicial en 6 meses y el saldo a la entrega El terreno es aportado al proyecto, su pago es al final del proyecto junto con la devolución de capital Las comisiones de venta y gerencia de proyecto se pagan 50% a punto de equilibrio y 50% al final. Los diseños y estudios tienen un anticipo del 30% y el saldo contra punto de equilibrio Cuál puede ser el resultado del proyecto?
Proyección de flujo de caja (cont.)
Punto de equilibrio ▫
▫
Los costos con los cuales se podría desarrollar el proyecto y que determinan su punto de equilibrio, equivalen ventas por $1.662MM (8 casas) El punto de equilibrio del proyecto es del 67% de las ventas
Descripción Costos directos de construcción
Valor [$mil] 1,620,000
Honorarios de diseños y estudios
9,720
Licencias
4,050
Costos indirectos
13,770
Publicidad y promoción
28,292
Costos totales para PE
1,662,062
Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de ingresos ▫
Ingresos por ventas totales, de acuerdo con la velocidad de ventas: mes1 Ingresos por ventas Casa1 Casa2 Casa3 Casa4 Casa5 Casa6 Casa7 Casa8 Casa9 Casa10 Casa11 Casa12 Total
mes2
mes3
mes4
mes5
225,000 225,000
225,000 225,000
225,000 225,000
225,000 225,000 225,000 225,000
450,000
mes6
450,000
450,000
450,000
450,000
225,000 225,000 450,000
Total
225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 2,700,000
Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de ingresos (cont.) ▫
Con la forma de pago establecida, se genera el ingreso por cuotas iniciales:
mes1 Ingresos cuota inicial Casa1 Casa2 Casa3 Casa4 Casa5 Casa6 Casa7 Casa8 Casa9 Casa10 Casa11 Casa12 Total
mes2
mes3
mes4
mes5
mes6
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
45,000
mes8
mes9
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
90,000
112,500
mes11
11,250
11,250
67,500
mes10
11,250
11,250
22,500
mes7
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250
11,250 135,000
11,250 112,500
11,250
11,250 67,500
11,250 45,000
90,000
11,250 11,250 22,500
Total
67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 810,000
Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de ingresos (cont.) ▫
Con base en un supuesto de 10 meses de construcción que inicia tras haber alcanzado el punto de equilibrio (mes en el que se liberan los recaudos de las primeras ventas), las entregas de los inmuebles se daría en el mes 14, completando la proyección del flujo de ingresos: mes5
mes6
mes7
mes8
mes9
mes10
mes11
Ingresos por saldos Total Entregas Flujo de ingresos Total
337,500
135,000
112,500
90,000
67,500
45,000
22,500
mes14
mes15
mes16
Total
630,000 33%
630,000 33%
630,000 33%
1,890,000
630,000
630,000
630,000
2,700,000
Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de egresos ▫
A partir de la información suministrada en el ejercicio, se puede establecer el flujo de egresos de la siguiente forma: mes1
mes2
Honorarios de diseños y estudios
4,860
Licencias
Publicidad y promoción
Costos de comercialización
Flujo de egresos Total
4,860 675
1,543
1,543
1,543
0
6,403
7,078
2,218
5,063 5,063
5,063 5,063
5,063 5,063
5,063
193
193
193
0
193
193
193
5,063
11,658
12,333
7,473
Gastos administrativos
Gastos de manejo
mes4
675
Gastos de fiducia
Costos indirectos
mes3
5,063
Proyección de flujo de caja (cont.)
Flujo de egresos (cont.) mes5
Costo de lote Costos directos de construcción Flujo de inversión de CD
mes6
mes7
mes8
mes9
mes11
mes12
mes13
mes14
mes15
mes16
405,000
486,000
162,000
162, 000
162,000
81,000
81,000
81,000
81,000
162,000
162, 000
30%
10%
10%
10%
5%
5%
5%
5%
10%
10%
972
972
972
972
1,944
1,944
Honorari os de di se ños y e studi o
5,670
5,670
5, 670
5, 670
Honorarios de interventoría
5,832
1,944
1,944
1,944
Licencias
mes10
675
675
675
675
405
405
405
203
203
203
203
405
405
Gastos de fiducia
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
1,543
9,000
9,000
9,000
3,892
12,892
10,543
4,500
0
4,500 4,500
193
193
Posventa
Comisiones por ventas
40,500
Publicidad y promoción
2,717
2,717
2,717
2,717
10,237
10,237
10,237
2,893
2,893
2,893
2,893
Costos de comercialización
43,393
2,893
2,893
2,893
2,893
2,893
2,893
Gerencia de proyecto
54,000 193
193
193
193
193
193
193
54,193
193
193
193
193
193
193
193
193
193
193
598,521
175,323
175,323
175,323
86,803
86,803
86,803
83,910
166,085
179,585
15,236
2,893
2,893
Gastos de manejo Flujo de egresos Total
0
4,500
193
4,500 45,000 54,000
193
9,000 40,500
2,893
Gastos notariales
Gastos administrativos
405,000 1,620,000
1,215
14,935
Seguros
Costos indirectos
Total
54,000
513,000 2,342,713
32,400 19,440 4,050 4,050 21,600 27,000 108,540 81,000 40,500 13,500 135,000 108,000 2,700 110,700
2,379,240
Proyección de flujo de caja (cont.) mes1 Ingresos Ingresos por cuotas iniciales Ingresos por saldos Desembolso de créditos Capitalizaciones Total Ingresos Egresos Costos de lote Costos directos de construcción Costos indirectos Costos de comercialización Gastos de manejo Amortización de créditos Pago de intereses Devolución de capital Total Egresos Superávit / Déficit Saldo incial Saldo final
mes2
mes3
mes4
mes5
mes6
337,500
mes7
135,000
mes8
112,500
mes9
0
0
0
0
90,000
67,500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
361,021
43,413
66,285
89,352
24,097
5,063
11,658
12,333
7,473
0
0
0
0
0
5,063
11,658
12,333
7,473
698,521
178,413
178,785
179,352
91,597
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
486,000
162,000
162,000
162,000
81,000
0
6,403
7,078
2,218
14,935
10,237
10,237
10,237
2,717
5,063
5,063
5,063
5,063
43,393
2,893
2,893
2,893
2,893
0
193
193
193
54,193
193
193
193
193
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3,090
3,462
4,029
4,794
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5,063
11,658
12,333
7,473
598,521
178,413
178,785
179,352
91,597
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
100,000 0 100,000
0 100,000 100,000
0 100,000 100,000
0 100,000 100,000
0 100,000 100,000
Proyección de flujo de caja (cont.) mes10 Ingresos Ingresos por cuotas iniciales Ingresos por saldos Desembolso de créditos Capitalizaciones Total Ingresos Egresos Costos de lote Costos directos de construcción Costos indirectos Costos de comercialización Gastos de manejo Amortización de créditos Pago de intereses Devolución de capital Total Egresos Superávit / Déficit Saldo incial Saldo final
mes11
45,000
mes12
22,500
mes13
0
mes14
mes15
mes16
Total
0
0
0
0
810,000 1,890,000 963,436 36,527 3,699,963
0
0
0
0
630,000
630,000
630,000
46,804
69,704
89,908
172,852
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
91,804
92,204
89,908
172,852
630,000
630,000
630,000
0
0
0
0
0
0
405,000
81,000
81,000
81,000
162,000
162,000
0
0
2,717
2,717
2,717
3,892
12,892
10,543
9,000
2,893
2,893
0
0
4,500
4,500
45,000
193
193
193
193
193
193
54,000
0
0
0
0
321,145
321,145
321,145
5,001
5,401
5,998
6,768
8,247
5,498
2,749
0
0
0
0
0
0
36,527
91,804
92,204
89,908
172,852
508,977
341,879
873,422
405,000 1,620,000 108,540 135,000 110,700 963,436 55,038 36,527 3,434,242
0 100,000 100,000
0 100,000 100,000
0 100,000 100,000
0 100,000 100,000
121,023 100,000 221,023
288,121 221,023 509,143
-243,422 509,143 265,722
265,722 0 265,722
Proyección de flujo de caja (cont.)
Resultado. ▫
▫
▫
▫
El promotor tiene el mismo potencial de venta de $2.700MM, pero la utilidad que genera en la proyección es de $266MM La diferencia de la utilidad en la Factibilidad y la Proyección de flujo de caja, radica en el costo del dinero prestado, requerido para el desarrollo de la obra En los ejercicios de proyección de flujo de caja, se tienen en cuenta una serie de factores que determinan de manera más precisa la viabilidad del proyecto En la proyección de flujo de caja se conoce de antemano las necesidades de capital inicial y crédito constructor del proyecto y su forma de amortización
Conclusiones
La estructuración financiera de proyectos inmobiliarios, requiere de una serie de conocimientos arquitectónicos, financieros y básicos de construcción, que permitan visualizar el proyecto a futuro Determinar con anterioridad las necesidades del proyecto en cuanto a capital y crédito, permite generar alertas tempranas a situaciones que pueden poner en riesgo la inversión Una vez finalizado y entregado un proyecto de vivienda, el promotor recoge sus utilidades y el nuevo propietario queda al frente de la copropiedad, para su administración, mantenimiento, aseo, etc.
