Enfoques por Costo de Reposición

TASACION POR COSTO DE REPOSICION

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Conceptualizaciones: Valoración comercial (norma internacional) Costo de ejecución material Aplicabilidad sólo a lo construido Para: proyectos, en construcción o terminados Obtención del costo actual:  Reposición o reproducción: réplica idéntica  Reemplazo: réplica similar Método siempre aplicable al valor físico de lo construido Método aplicable para lograr el valor del inmueble en base al uso actual del suelo de él. • • • • •

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Usos: Resoluciones judiciales Arbitrajes civiles Valoraciones para compañías de seguros Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano : industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros, estadios, etc. (caso habitual en expropiaciones rurales) Evaluación de proyectos inmobiliarios Control de avances y gastos de una obra en ejecución Como auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales • • • •

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El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional La tasación tributaria El valor respaldado Sistema de valoración por costo: Costo histórico u original reajustable Presupuesto al día:  Detallado  Simplificado  Método unitario (cubicación presupuestada) La cubicación presupuestada sistematizada: Clases constructivas Calidades de edificación nueva Tablas de costos unitarios por m² de construcción Actualización de valores (ICE) Incidencia de las partidas fundamentales La cubicación presupuestada sistematizada • •

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E:\UTEM\Enfoques por costo de reposición.doc

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Incidencia de las obras complementarias frecuentes Depreciación por antigüedad (pérdida de valor): Físico y funcional Concepto contable más que tecnológico

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Deterioro reparable o irreparable Vida útil. Edad real. Edad efectiva Mejoras (rejuvenecimiento) y deterioros (envejecimientos) La simple formula VT= m² X $ M²


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CLASES CONSTRUCTIVAS

CLASE A:

Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado.

CLASE B:

Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con estructura de mixta mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado.

CLASE C:

Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares pilares y cadenas de hormigón armado. armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE D:

Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE E:

Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocementto, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de Adobe. Entrepisos de madera.

CLASE F:

Construcciones de Adobe, tierra-cemento tierra-cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.

CLASE G:

Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares.

CLASE H:

Construcciones prefabricadas de madera. cortón, fibrocemento, o similares.

CLASE I:

Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.


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Paneles de madera, yeso-

CALIDADES DE EDIFICACION NUEVA

CÓDIGO

DEFINICIÓN

1.

o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. durabilidad. Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc.

2.

o Media: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.

3.

o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.

4.

o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o masivo. Elementos estructurales estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.

5.

INFERIOR:

6.

DEFICIENTE:

SUPERIOR

BUENA

CORRIENTE

REGULAR

Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.

Construcciones con errores errores de diseño y distribución, con recintos de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural, generalmente proyectadas sin sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los los servicios esenciales.


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TABLA DE COSTOS UNITARIOS

La siguiente tabla de valores de edificación por m² (en pesos, moneda nacional, base Enero 2004) -

OBRAS DE EDIFICACION TABLA DE COSTO UNITARIO POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION 1ER TRIMESTRE 2004 (En pesos moneda nacional, base Enero 2004)

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CATEG

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TIPO DE EDIFICACION

A

B

ORIAS

C

D

E

F

G

H

I

1 2 3 4 5 -

OTRAS CONSTRUCCIONES:

TABLA DE CLASIFICACION DE ESTAS CONSTRUCCIONES: GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES DEFINICION:

Construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consiste en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores.


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LISTADO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS VALORADAS REFERIDAS TODAS A CANTIDAD 1.00

Descripción

Unidad P.Unitario $

CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN

Albañilería de bloque de cemento a la vista e=19 cm Albañilería ladrillo (Titán) a la vista e=14 cm Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto Reja de barras de acero de Ø 10 mm x 1.00 m. alto Reja tablas Pino Insigne 3/4x4” x 1.00 m alto

m2 m2 ml ml ml

CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS

De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos) De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m alto De placas hormigón vibradas 1,80 m alto De pandereta de ladrillo 1.80 m alto

ml ml ml ml ml

PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN

Portón con lámina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Portón de madera 3/4x4” (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. Portón de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8 Puerta con lámina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Puerta madera Pino Insigne 3/4x4” de 0.90 x 1.00 m de alto Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto PAVIMENTOS EXTERIORES Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena Adocreto césped Adoquín piedra gris Asfáltico peatonal Baldosa roja 20 x 20 al liquido Baldosa microvibrada Baldosín ceram.arcilla 12.5 x 2.5 Cerámica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne E:\UTEM\Enfoques por costo de reposición.doc

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Global ml Global Global ml Global m2 m2 m2 M2 m2 m2 m2 m2 m2

P.Unitario UF

Pastelón cemento vibrado 50x50 cm Pastelón piedra huevillo a la vista Radier de 0.07 m 212 kg/c/m3 Radier de 0.10 m 212 kg/c/m3 Afinado de piso (1:3) e=2cms.

m2 m2 m2 m2 m2

COBERTIZOS CON CUBIERTA

Cobertizo estructura madera Pino 2x3” cubierta galvanizada Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metálica cubierta galvanizada

m2 m2

PERGOLAS Y/O PARRONES

De madera De tubos de cemento y madera Metálicos

m2 m2 m2

MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS

Pirca de piedra bolón d=10 cm


m

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-

N O I C A C I F I D E A L E D R O L A V

GRAFICO 1: DEPRECIACION

D E P R E C I A C I O N

Aumento de Valor por remozamiento Pérdida de Valor por Deterioro

VALOR RESIDUAL

Rejuvenecimiento

CLASES DE CONSTRUCCION % ANUAL DE DEPRECIACION % MAXIMO DE DEPRECIACION

Envejecimiento

EDAD EN AÑOS

A B C E F 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 70 80

G I 1.0 1.1 70

ENVEJECIMIENTO Y REJUVENECIMIENTO

VA LO R DE LA ED IFI CA CI ON

DEPRECIACION

AUMENTO VALOR POR REMOZAMIENTO

VALOR RESIDUAL

REJUVENECIMIENTO


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EDAD EN AÑOS

EJEMPLIFICACION TASACION POR COSTO DE REPOSICION •

Información de mercado:  Presupuestos propios de edificación Presupuestos de empresas constructoras relacionadas  Valores promocionales de “llave en mano”:  Económicos clasificados El Mercurio 610 Casas prefabricadas y galpones 611 Construcciones y ampliaciones Paginas Amarillas (prefabricados) Construcción e ingeniería Construcción de viviendas:  Casas prefabricadas  Construcción de colegios  Construcciones metálicas  Constructoras  Galpones metálicos  Galpones prefabricados de hormigón  Viviendas económicas  Hormigón prefabricado Vivienda decoración Economía para el hogar  Arquitectura y diseño  Construcción  Información de propuestas D.A. MOP  Residual de lo construido de análisis comparativo del mercado inmobiliario de casas Revista Ondac (“no trasnoches”)  Homologación de presupuestos  Normas INN (Instituto Nacional de Normalización) Regionalidad (W)  Clase, calidad y altura de edificacion.   Tipología: edificio o galpón. Fecha  Incidencia de las obras complementarias frecuentes • •

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Nombre de archivo: Enfoques por costo de reposición Directorio: E:\UTEM Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: INTRODUCCION AL CURSO TASACION INMOBILIARIA Asunto: Autor: Nelson Aravena Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 21/06/2007 4:07 Cambio número: 5 Guardado el: 20/03/2008 5:17 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 5 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:16 Última impresión completa Número de páginas: 9 Número de palabras: 1.395 (aprox.) Número de caracteres:7.677 (aprox.)

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