UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS ESCUELA DE ARQUITECTURA. SANTIAGO CURSO DE TASACION INMOBILIARIA 5° SEMESTRE 2007
ENFOQUES DE TASACION 1
EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
1.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO El enfoque por comparación de mercado permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario. Se procede a revisar sus principales características: 1.1.1 Definiciones Se estima conveniente tener presente las dos siguientes definiciones: •
Valor de mercado:
Cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones. •
Precio:
Cantidad de dinero que un comprador particular está realmente dispuesto a pagar y un vendedor particular está dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transacción.
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1.1.2 Implicancias del valor de mercado Para que un valor pueda ser considerado como de mercado o de libre mercado es indispensable que se constate lo siguiente: • • • • •
• •
Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo. Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio. La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas. Las partes (oferta y demanda) no están relacionadas y actúan independientemente. Ambas partes (oferta y demanda) están informadas y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta. La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable. No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés especial.
1.1.3 Principios de valoración Entre los principios de valoración que se deben tener presente para tasar tenemos los siguientes: •
Principio de sustitución: sustitución :
El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente. •
Principio de contribución (o de valor residual ):
El valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella. •
Principio de mayor y mejor uso: uso :
El valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita obtener el mayor valor.
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1.1.4 Limitaciones Problemas habituales del enfoque por comparación de mercado se generan debido a lo siguiente: • • • •
Supone mercado con competencia perfecta. No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo. Requiere información suficiente (cantidad y calidad). La información es variable en el tiempo.
1.1.5 Aplicaciones Las aplicaciones del enfoque de comparación de mercado son para tasaciones para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos inmobiliarios. No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).
1.2 PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO 1.2.1 Definición del enfoque comparativo Este enfoque consiste en efectuar la valoración de un inmueble según el análisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario. El método consiste en: •
Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado.
•
Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado.
•
Determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.
1.2.2 La ecuación de valor por comparación La ecuación para resolver la tasación de un inmueble según el enfoque de comparación de mercado es la siguiente: Ti = Sup m² X UF/M² (ESM) 3
Donde Ti
= Valor de tasación del inmueble
Sup m²
= Magnitud de superficie edificada o de suelo en el caso de la tasación de terrenos.
UF/M²
= Valor en unidad de medida de lo edificado o de suelo en el caso de terrenos. Este valor incluye el valor del suelo, de lo lo edificado y de las obras complementarias. En los inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las áreas comunes y de las obras complementarias.
ESM
= Estadística sistematizada del mercado la cual permite establecer una franja de valores (varianza) con promedios, máximos y mínimos.
Nota: la UF/M² del suelo en área urbana caracterizada por un alto a lto coeficiente de constructibilidad (uso de suelo en alta densidad y edificación en altura) incluye habitualmente el valor UF/M² de la edificación que allí exista 1.2.3 Etapas del procedimiento El procedimiento implica el desarrollo de las siguientes etapas: 1.2.3.1 Análisis de la propiedad Las características y cualidades que influyen en el valor de la propiedad deben establecerse analizando: •
•
•
Inspección física del inmueble y su entorno: - Localización, el sector y la vecindad - Terreno – construcciones Documentación técnica y legal: - Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc. Conocimiento de disposiciones normativas: - Plan regulador, usos y constructibilidad. - Dotación de servicios públicos.
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1.2.3.2 Estudio de mercado inmobiliario inmobiliari o El estudio de mercado de inmuebles contempla: •
•
Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal, el cual implica, a su vez, conocer la: - Situación general del país (macro). - Situación del mercado inmobiliario local. Análisis de la propiedad en relación a su mercado en base a estadística sistematizada de mercado lo cual implica a su vez la constatación de: - Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, es decir, decir, de atributos similares. - Existencia de información actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.
1.2.3.3 Recopilación de información La recopilación de la información de mercado implica: •
Captar datos de oferta y/o de demanda.
•
Considerar la presencia de las variables espaciales y temporales.
•
•
•
Capturar datos a ser considerados como: - Elementos estadísticos: estadísticos: a mayor número de referencias mayor exactitud exactitud y fiabilidad de la información. - Elementos cualitativos: cualitativos: a mayor información específica, mejores resultados resultados de los ajustes; ajustes; a mayor semejanza, más significativa es la información. Reconocer - La escasez de información (espacio – tiempo). - La existencia de antecedentes incompletos e insuficientes. Tener presente que: - La muestra no es aleatoria. - Los bienes son heterogéneos heterogéneos y por lo tanto son bienes sustitutos, sustitutos, similares pero, no idénticos.
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1.2.3.4 Características Característic as para seleccionar La selección de los datos captados contempla las siguiente consideraciones: •
•
•
•
Un sistema de síntesis síntesis que contemple la definición de lo esencial del inmueble. Lo que obliga a que de los datos de mercado captados se puedan singularizar los componentes técnicos que los diferencian del inmueble a tasar. Una clasificación de las tipologías de productos inmobiliarios según: - Usos. - Tipos edificatorios (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.). Una precisión en las características de la localización de los inmuebles en cuanto a: - Homogeneidad del sector. - Densidad del sector. - Estrato socioeconómico del sector. Una precisión de las características de los inmuebles tales como: - Tamaños de los inmuebles. - Valores de los inmuebles. Además: - Fechas en que se capta el dato. - Tipos de fuentes informativas.
1.2.3.5 Verificación de la información (control de calidad) La verificación de la información captada presupone: •
• •
Descarte y validación de datos dado que se pueden advertir: - Datos incompletos o repetidos. - Sujetos relacionados. - Especulaciones. - Promociones “equivocadas”. - Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción). - Heterogeneidad de construcciones. Corrección de sesgos de las fuentes a fin de disponer una muestra restringida pero fiable. Seguimiento de las referencias (en el caso de ser ofertas)
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1.2.3.6 Análisis de la propiedad en su mercado El análisis de la propiedad a tasar en relación a su mercado implica su comparación con otras que compiten por igual demanda. Por ello el análisis comparativo debe captar captar inmuebles similares en: • • • • • • •
Ubicación. Características del entorno inmediato y accesibilidad. Características del terreno. Conservación de la construcción. Comercialización. Análisis del mayor y mejor uso. Otros.
Tasación del inmueble problema La aplicación del análisis de mercado al caso específico implica: • •
•
Selección de propiedades comparables. Evaluación de las diferencias a través de la homologación de ellos lo que implica la adecuada alteración del valor de las referencias captadas según calificación de sus diferencias. Reconciliación de valores u homogeneización estadística de las referencias de mercado homologadas a fin de determinar el valor de tasación.
1.2.3.7 Reconciliación de valores A través de un procedimiento estadístico (que habitualmente se efectúa a través del estadígrafo del Excel) se establece una reconciliación entre los valores de las 5 referencias captadas más similares al del inmueble tasado. Con lo anterior se establece: •
•
•
Una aproximación matemática del valor de tasación ya que se determina un valor promedio con la correspondiente desviación estándar. Un margen de error de la estimación deducido de los datos de la “franja de valor”. Obteniendo el valor promedio señalado se puede proceder a resolver la ecuación de tasación por comparación de mercado.
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1.2.3.8 Ecuaciones para ser aplicadas en la tasación con enfoque por comparación de mercado Se reconocen dos ecuaciones generales a saber: •
Ecuación para la tasación de terrenos Tt
$ M²t
-
Tt
= Tasación de terreno
-
M² t
= Superficie de terreno en M² (ha) determinada de escrituras, o, de planos aprobados de subdivisión o loteo, o, de permisos de edificación, o, de planos catastrales municipales, o, de certificados de avalúos detallados del SII, o, de levantamientos a huincha o con instrumentos.
-
•
= M²t x
$ M²t
= Razón del valor por metro cuadrado deducido de estadística sistematizada inmobiliaria de terrenos similares debidamente homologados.
Ecuación para la tasación de inmuebles (suelo con edificaciones) Ti = M²e x
$ M²e
-
Ti
= Tasación del inmueble (aplicable a casas, departamentos, oficinas, locales comerciales, boxes de aparcamientos vehiculares, bodegas acogidas a régimen de copropiedad).
-
M²e
= Superficie de lo edificado determinada de permisos de edificación y de sus ampliaciones, o, de cuadros aprobados de superficies de venta por piso, o, de levantamientos a huincha o con instrumentos.
-
$ = Razón del valor por metro cuadrado deducido de estadística sistematizada de M²e mercado inmobiliario del inmueble que corresponda debidamente homogada.
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1.3 EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO 1.3.1 Tasación de un terreno de 1000 m² en el que el valor UF/M² de terrenos similares determinado por enfoque de comparación de mercado es de UF/M² 8,00 Por lo tanto, 1000 m² de superficie (singularizándose (sing ularizándose cómo se ha determinado) x UF/m² 8,00 = UF 8.000. 1.3.2 Tasación de una casa de 560 m² de terreno y 169 m² edificados OFERTA DE CASAS SIMILARES EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA QUE SE TASA N° Fecha
Ubicación
Valor UF
Terreno
Edificación
1
5.381
500
200
2
6.272
420
158
3
5.227
440
180
4
7.500
460
260
5
7.350
500
160
6
7.963
530
220
7
7.748
539
250
8
6.800
550
200
9
7.550
580
190
10
7.900
600
240
69.691
5.119
2.058
6.961,10
511,90
205,80
560,00
169,00
TOTAL PROMEDIO CASA PROBLEMA
Fuente de información
9
OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA QUE SE TASA N°
fecha
Ubicación
Valor UF
Superficie
UF/M²
1
4.250
500
8,5
2
5.580
620
9,0
3
3.264
480
6,8
4
3.339
530
6,3
5
4.350
580
7,5
6
4.680
650
7,2
25.463
3.360
45,3
4.243,83
560
7,58
TOTAL PROMEDIO
Fuente de información
HOMOLOGACION BASICA DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO Valor casa promedio = UF 6.961,10 Son 511,90 m² de terreno X UF/M² 7,58 promedio valor suelo = UF Residual para lo edificado = UF Valor promedio de lo edificado = UF 3.080,90 : 205,80 m² edificado = UF/M² Tasación casa problema Son 560 m² de terreno X UF/M² 7,58 Son 169 m² edificados X UF/M² 14,97
3.880,20 3.080,90 14,97
= UF 4.244,80 = UF 2.529,93 = UF 6.774,73
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD RENTABILI DAD
El enfoque por rentabilidad permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa a través de la proyección en el tiempo de las rentas que dicho inmueble le puede provocar a su propietario. Se distinguen dos modalidades de enfoques, a saber: •
Rentabilidad estática
Corresponde al método de tasación del valor de las rentas derivadas de cánones de arriendo, llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor presente tras la aplicación de una tasa de descuento apropiada. •
Rentabilidad dinámica
Corresponde más bien a una derivación del método de evaluación de proyectos, en este caso aplicado principalmente a la determinación del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la ejecución material de dichos proyectos. pr oyectos. Se trata por lo tanto de despejar el valor del terreno, de la ecuación de la Utilidad que resulta de la evaluación del proyecto, aplicando los flujos futuros de la inversión y de su recuperación, descontados a valor presente. La Utilidad es: U = (-) Inversión en el tiempo (T terreno; C construcción; H honorarios; F financiamiento) (+) Recuperación de la inversión en el tiempo (operaciones de: CV compraventa; A arriendos; Ad administración). Los factores que deben ser considerados en el tiempo son la tasa y el capital
2.1 TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA 2.1.1 Características Característica s del enfoque por rentabilidad rentabilida d estática 2.1.1.1 Definiciones Entre las definiciones que deben tenerse presente están las siguientes:
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•
Valor de Renta
Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos, rentas o beneficios durante su vida útil, los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podría valer. valer. Corresponde al valor de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipación). •
Renta Bruta Anual
Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas durante un año. •
Renta Neta Anual, Anual,
Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han deducido los gastos de mantenimiento necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida útil (gastos de administración, mantención, impuestos, seguros, etc,) así como las expectativas de ocupación (desarriendos entre otros). •
Renta Perpetua: Perpetua:
Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros (renta neta anual) que genere el bien, descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de interés normal de mercado sobre la inversión (mercado inmobiliario), •
Tasa de Interés:
Corresponde al precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos (monto/unidad de tiempo) o, en otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo. •
Tasa de Amortización
Corresponde a la tasa de recuperación de la inversión. Es la operación contable mediante la cual se distribuye el costo o gasto incurrido en la adquisición de un bien, entre cada uno de los períodos que componen su vida económica o su vida útil. •
Vida Económica
Lapso de tiempo en el cual la edificación no representa costos para su funcionamiento por deterioro u obsolescencia. 12
2.1.1.2 Problemas que presenta el procedimiento Este enfoque de tasación es probablemente el menos usado en nuestro medio debido a factores tales como los siguientes: •
•
•
•
•
•
La tasa de capitalización depende de factores externos al propio bien, tales como rentabilidad de las inversiones, expectativas empresariales de beneficios, situaciones puntuales del mercado, etc. Estos factores, fuera de que son variables, dependen además de la decisión o apuesta del demandante de la tasación. Con el mismo activo, distintos inversionistas o empresarios pueden conseguir diferentes beneficios netos y considerar, por lo tanto, valores de capitalización distintos. Los factores de valoración, así como el mercado de arriendos, son muy sensibles a las variaciones de la economía e inestables en el tiempo. Los resultados del procedimiento de tasación varían sensiblemente ante cambios menores en los parámetros de cálculo. Es un régimen de difícil respaldo técnico dada la falta de información procesada del mercado inmobiliario de arriendos. El mercado de arriendos es competitivo y poco transparente. Las preferencias de la demanda en el mercado habitacional están orientadas principalmente a la compra de inmuebles más que a su arriendo.
•
Supone mercado de arriendos con competencia perfecta.
•
No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.
•
Requiere información suficiente (cantidad y calidad).
2.1.1.3 Aplicaciones de la tasación por rentabilidad rentabilida d estática El enfoque por rentabilidad estática suele utilizarse para: •
Fijar el valor de tasación por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtención por comparación de mercado (locales comerciales, clínicas, hoteles, clubes deportivos, canteras, predios agrícolas, fábricas, etc.). 13
No es aplicable en principio a monumentos nacionales o en general a productos inmobiliarios habitualmente no arrendables. •
•
•
Desarrollar asesorías en inversión en inmuebles. Ser empleada, las más de las veces, como un camino complementario y no como un camino único de encuentro con el valor de tasación. Ser utilizada tanto para el análisis an álisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.
2.1.2 El procedimiento de tasación El procedimiento de tasación por rentabilidad estática implica una serie de etapas que deben ser desarrolladas y que se pasan a señalar: 2.1.2.1 Análisis de la propiedad Se requiere considerar aspectos similares a los ya señalados para el enfoque de comparación de mercado. No obstante lo lo expresado, se indican a continuación: • • • • •
• • • •
Inspección física. Estudio de mercado: estadística sistematizada de mercado de arriendos similares. Captura de datos de inmuebles similares. Verificación de la información (control de calidad). Descartes y validación de datos: - Datos incompletos o repetidos. - Sujetos relacionados. - Especulaciones. - Promociones “equivocadas”. - Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción). - Heterogeneidad de construcciones. Corrección de sesgos de las fuentes. f uentes. Muestra restringida pero fiable. Seguimiento de las referencias (lo que es sólo un requerimiento teórico). Reconciliación de valores.
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•
Aproximación matemática: - Valor máximo, valor mínimo, valor promedio – desviación estándar – distribución. - Margen de error de la estimación : franja de valor. - Franja de valor = media + margen de error.
2.1.2.2 Análisis del mercado de arriendos El procedimiento es similar similar al ya señalado para el enfoque de comparación comparación de mercado. Se reitera no obstante que requiere de: •
•
Captación de valores de arrendamiento mensuales similares al del inmueble que se tasa. Desarrollo de enfoque comparativo de arriendos utilizando variables similares a los planteados para la estadística sistematizada de operaciones de compraventa.
2.1.2.3 Determinación de valores El procedimiento de tasación debe considerar los siguientes factores: •
La renta mensual Corresponde con el canon de arriendo mensual del inmueble.
•
La renta bruta anual (Rba) Corresponde al producto de la renta mensual por 12 periodos.
•
La renta neta anual (Rna)
•
Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han descontado los gastos de mantención y conservación, así como se han considerado los meses de desarriendos La capitalización de la renta Corresponde a la razón entre las rentas percibidas anualmente y la tasa de descuento pertinente.
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2.1.2.4 Gastos (del propietario) a considerar en la determinación de la renta neta Entre los gastos, de habitual responsabilidad del propietario que deben ser considerados para la determinación de la renta neta, deben señalarse los siguientes: • • • • • •
Pago de contribuciones. Mantención de lo edificado. Reparación de lo edificado. Seguros ante siniestralidades (incendios, terremotos, avalanchas, inundaciones, etc.). Fondos de reserva (aplicado generalmente en gastos comunes). Corretaje de propiedades por administración del arriendo.
2.1.2.5 Gastos relacionados con el inmueble a no ser considerados en la determinación de la renta neta Entre los gastos relacionados con el inmueble que habitualmente no se consideran en la renta neta están: •
•
Los gastos comunes. El pago de servicios domiciliarios de agua potable, electricidad, alcantarillado, gas, calefacción, teléfono, aseo, TV cable.
Lo anterior debido a que son gastos que habitualmente están incorporados en los gastos que son de responsabilidad del arrendatario. 2.1.2.6 Determinación Determinació n de meses de dasarriendo El factor desarriendo corresponde a la cantidad de meses en que el inmueble permanece no arrendado durante un año calendario. Esto es un aspecto de compleja precisión por la falta de información respectiva en el mercado inmobiliario, motivo por el cual es una cifra que, en general, debe ser estimada o directamente deducida de la información que proporciona el propietario del inmueble. Los gastos de mantención y conservación más los meses de desarriendo suelen ser estimados en el corretaje de propiedades en 1,5 meses por año.
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2.1.2.7 Determinación de la tasa de descuento La tasa de descuento a aplicar debe tener presente lo siguiente: •
La existencia de tasas “libres de riesgo” o de “menor riesgo” para la inversión.
•
La existencia de pagarés reajustables del d el Banco Central de Chile en UF (BCU).
•
•
•
La consideración de que un inmueble ofrece imponderables que lo hacen menos seguro que una inversión en pagarés del Banco Central de Chile. La consideración de que la menor tasa de descuento de un inmueble será necesariamente mayor que la del banco central. La tasa de descuento será: td =
Rba Vci
td = Tasa de descuento Rba = Renta bruta anual del inmueble Vci = Valor comercial comercial del inmueble deducido de enfoque de comparación de mercado de transferencias de compraventa de propiedades similares. 2.1.2.8 Ecuación de rentabilidad estática para la tasación de inmuebles Tasación de renta perpetua equivalente a la renta sostenida por un inmueble en un amplio período de años (20 a 30 años): Ti =
Rna td
Donde: Ti = Tasación del inmueble. Rna = Renta neta anual que corresponde a la renta bruta anual menos gastos. td = Tasa de descuento. 17
Lo anterior expresado en forma detallada: Ti = (m² x UF/M² de canon arriendo mensual x 12 meses) – (gastos de conservación + desarriendo) tasa de descuento
2.2 EJEMPLIFICACIÓN DE TASACIÓN POR RENTABILIDAD ESTÁTICA: Tasación de un departamento de 80 m² con canon de arriendo de $ 300.000 mensuales. •
La renta bruta anual (Rba) de departamentos similares supongamos se ha determinado en $ 300.000 x 12 meses, igual igual a $ 3.600.000. El valor comercial de venta (Ti) de departamentos departamentos similares supongamos se ha determinado en $ 37.000.000 según enfoque de comparación de mercado. La tasa de descuento será será por lo tanto: td =
•
Rba Vci
= $ 3.600.000 $ 37.000.000
= 0,09729
La tasación por rentabilidad del departamento será: Ti =
Rna td
Rna = $300.000 canon de arriendo mensual x 10.5 10.5 meses = $ 3.150.000 (Rna). Por lo tanto, tanto, la tasación del depto. $ 3.150.000 : 0.09729 = $ 32.377.428 32.377.428
2.3 TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO Este enfoque utiliza la fórmula para determinar la Utilidad resultante del procedimiento de evaluación de proyectos inmobiliarios de la cual se despeja uno de sus factores. factores. Implica por lo tanto determinar determinar la Utilidad a valor presente del proyecto a construir o de lo edificado a remodelar, en base a la totalidad de las (-) Inversiones así como de la (+) Recuperación de las Inversiones, lo que se efectúa según estudios con sensibilizaciones optimistas, normales y pesimista. 2.3.1 Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión En un proyecto inmobiliario el detalle de las (-) inversiones y de la (+) recuperación de la inversión debe considerar, por lo menos, lo siguiente:
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•
•
(-) Inversión: Inversión: - Terreno. - Obras de demolición. - Obras de infraestructura de urbanización. - Obras de construcción: Obras de edificación. Obras complementarias. - Honorarios profesionales y remuneraciones de personal. - Financiamiento de créditos. - Operaciones de compraventa. Promoción (corretaje). Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario, etc.). Post venta. (+) Recuperación de la inversión - Ventas. - Administración. - Arriendos. - Concesiones.
2.3.2 Los análisis de cabida La (-) inversión debe precisar las magnitudes del proyecto de construcción a fin de determinar los costos del mismo. En la tasación de terrenos a través de la metodología de rentabilidad residual dinámico cuando no se dispone aún de un proyecto a cubicar y presupuestar se opta, a falta de ello, por establecer la constructibilidad máxima (volumen teórico edificable) que permiten los Ordenanzas Locales derivadas de los planes reguladores. El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibidad que determina la aplicación, al terreno que se tasa, de la normativa vigente. 2.3.2.1 Aspectos a considerar en un análisis Ordenanzas Locales
de cabida según disposiciones de las
Entre los aspectos a ser considerados en un análisis de cabida están los que se señalan a continuación, los cuales están a su vez contenidos en los certificados de información previa municipal:
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•
•
•
•
Líneas oficiales: - Perfil oficial. Afectación a utilidad publica: - Ensanche. - Prolongación. - Apertura. - Area verde. Condiciones de urbanización - Ejecutada. - Recibida. - Garantizada. Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicable(s): - Intercomunal. - Comunal. - Seccional. - Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno: Areas de riesgo, protección o restricción. Area o inmueble de conservación histórica. Zona típica o monumento nacional. - Area donde se ubica el terreno: Urbana. Expansión urbana. Restricción. Rural. Declaratoria postergación de permisos. - Usos de suelos permitidos. - Subdivisión predial mínima. - Densidad máxima. - Altura edificación. Máxima. - Sistema de agrupamiento. - Coeficiente de constructibilidad. - Coeficiente de ocupación suelo. - Ocupación pisos. - Rasante. - Nivel de aplicación (altura). - Adosamiento. - Distanciamiento. - Cierros. - Ochavos. 20
2.3.2.2 Consideraciones Consideracion es especiales de los análisis de cabida Además de las disposiciones de las Ordenanzas Locales se debe tener presente lo que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción relativo a los “conos de sombra” y a los “conjuntos armónicos”. También deberá tenerse presente las disposiciones disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ya que la mayoría de las evaluaciones de proyectos inmobiliarios se refieren precisamente a conjuntos regidos por dicha Ley. •
Conos de Sombra
Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan ciertas condiciones, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento. Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastará con medir la superficie de ésta. Las áreas adyacentes con uso espacio espacio publico no se contabilizaran en dicho calculo, a pesar de que el volumen teórico planteado les proyecte sombra. En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que proyecta el volumen teórico hacia las orientaciones, oriente y sur, ni por ende la superficie de sombra total producida por dicho volumen teórico edificable en el predio, así como tampoco su altura total. La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, deberá calcularse utilizando el procedimiento de la O.G de U y C. •
Conjuntos Armónicos
Se considera que un proyecto tiene la calidad de conjunto armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalarán a continuación: a) Condición de Dimensión La condición de dimensión se puede cumplir en el caso de: •
Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el plan regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5000 m2. 21
•
•
Estar emplazado en un terreno que constituya en si una manzana existente, resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de esta. Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, siempre que su superficie no sea inferior a 2500 m2.
En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos deberán deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., Con calzada de un ancho total mínimo de 14 m. b) Condición de Uso La condición de uso se cumple al estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el plan regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no inferior a 2500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m. Con calzada de un ancho total mínimo de 20 m. m. o que el proyecto la ensanche a esa dimensión. dimensión. El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindes con los predios vecinos, no podrá ser inferior a 10 m. Aunque se emplace en áreas de construcción continua obligatoria. c) Condición de Localización y Ampliación La condición de localización y ampliación se cumple al estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados inmuebles declarados Monumentos Nacionales o de conservación históricas, y proyectados como ampliación, restauración o reciclaje de los mismos, debiendo contar lo los primero primeros con autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N° 17.288, y, lo los segundo segundos con autorización de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. 2.3.2.3 Aplicación de las condiciones correspondientes a conjuntos armónicos Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las letras a) y b) podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra c) c) podrán exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. 22
Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de localización y ampliación, podrán exceder hasta en un 100% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso podrán exceder en un 25% la altura máxima establecida por el plan regulador respectivo.
2.4 ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO Utilidad a valor presente = (-) inversión en el tiempo* (+) recuperación de la inversión en el tiempo* U (*) U t c h f ri
= = = = = = = =
(-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*. con la consideración de las respectivas tasas de interés o de descuento en el tiempo. Utilidad a valor presente. terreno. construcción. honorarios. financiamiento. recuperación de la inversión.
La ecuación de Utilidad a valor presente es: U = Ri – G U = Ri (t) – (t(t) + c (t) + h (t) + f (t)) Donde Ri G (t)
= = =
Recuperación de la inversión Gasto Función de tiempo
Al despejarse el valor del terreno tenemos: t (t)
=
Ri (t) – (c (t) + h (t) + f (t)) - U
Lo habitual para desarrollar esta ecuación es efectuar planillas dinámicas de cálculo en Excel en los cuales se ingresan los datos de la evaluación los que son atendidos por un programa computacional. 23
2.5 RESUMEN DE DE APOYOS TECNICOS PARA DESARROLLAR UNA VALUACION VALUACION DE RENTA POR RESIDUAL DINAMICO: •
-
-
Obtener la superficie máxima a construir: Aplicar normativa de las ordenanzas locales. Aplicar posibilidad de: Conos de sombra Conjunto armónicos: Condición de dimensión Condición de uso Condición de localización y ampliación Aplicar valores UF/M² a lo urbanizado y/o edificado obtenidos de operaciones similares: Valores de construcción por Costo de Reposición: Valores de costos comerciales de construcción: Plazos de construcción: Velocidades de ventas:
-
De propuestas publicas o privadas De ofertas o demanda del mercado de productos inmobiliarios De programación razonable de los tiempos de emplear. De la información detectable del mercado inmobiliario de productos inmobiliarios nuevos.
Aplicar modelo de flujos de caja conforme a la normativa internacional de valoración inmobiliaria.
24
•
-
-
RECURRIR A: Boletín Informativo INE Revista Enconcreto Mercado del suelo urbano (Trivelli) Boletín Collect: análisis de la oferta y venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago Mercado de oficinas (Mackenzie Hill) Informe Gemines (Panorama Inmobiliario) Portales inmobiliarios: - www.portalinmobiliario.com - www. Acop.cl - www. Emol.com - www.coproch.cl Portal del MINVU Portales bancarios Portales de corredores de propiedades
25
3
EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
La tasación por enfoque de costo de reposición implica determinar el valor del suelo del inmueble por enfoque de comparación de mercado al cual se le suma el valor de lo construido depreciado por antigüedad y por estado de conservación.
3.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION Se efectuará a continuación una revisión de las principales características del enfoque por costo de reposición. 3.1.1 Consideraciones Consideracion es preliminares El enfoque de costo de reposición implica considerar las siguientes circunstancias: • • •
• •
Se trata de determinar el costo actual de ejecución material de lo construido. Aplicable sólo a lo construido. La obtención del costo actual se hará por: - Reposición o reproducción: réplica idéntica, o, - Reemplazo: réplica similar. Se trata de un método siempre perfeccionable. Aplicable para lograr el valor del inmueble sólo cuando hay correspondencia entre el uso actual del suelo y el del inmueble.
3.1.2 Usos El uso del enfoque de costo de reposición se aplica para proyectos en construcción o terminaciones preferentemente a: • • • •
• • • •
Resoluciones judiciales. Arbitrajes civiles. Valoraciones para compañías de seguros. Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano: industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros, estadios, etc. Valuación de lo construido en expropiaciones urbanas o rurales. Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la evaluación de proyectos inmobiliarios. Controlar avances y gastos de una obra en ejecución. Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales. 26
3.1.3 Normativas nacionales de tasación Téngase presente las normativas nacionales que han desarrollado el enfoque por costo de reposición y cuya consulta se hace recomendable: • •
El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU. Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de bienes raíces agrícolas o no agrícolas.
3.2 EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION El procedimiento de valoración por costo de reposición de lo construido puede desarrollarse en base a: • •
El costo histórico u original. El presupuesto al día el cual a su vez puede ser: - Detallado. - Simplificado. - Utilizando el método unitario de cubicación presupuestada sistematizada.
3.2.1 La cubicación presupuestada sistematizada La cubicación presupuestada sistematizada es un método que permite la determinación del valor por m² de lo construido según sean las características de lo edificado y su ubicación territorial. Para ello será imprescindible sistematizar la información, que se capte del mercado de valores por m² de construcción. Esta información debe ser clasificada según se trate de “obras de edificación” o de “otras construcciones” (bodegas, galpones, hangares y edificios similares) considerando: • • • •
Altura de edificación. Clases de edificación (según Ordenanza General de Urbanismo y Construcción). Calidades de edificación nueva (según descripción de las Resoluciones del MINVU). Emplazamiento territorial.
La información del mercado de precios del m² de la construcción se aplica en tablas como las siguientes:
27
PLANILLAS BASES PARA REFERIR VALORES DE EDIFICACIÓN NORMADA EN UF/M² Clasificación Clasificació n de la Edificación Calidad de la Edificación Clase Estructura Superior Corriente Inferior
Altura
Hasta dos pisos (1 ó 2 pisos)
Altura
A-G
Acero y acero prefabricado con panelería afín
B-I
Hormigón armado y prefabricados de placas o paneles de hormigón y similares
C-D
Albañilerías confinadas o armadas
E-H
Maderas impregnadas o maderas de Durabilidad 1 (incluso prefabricados en madera)
Clasificación de la Edificación Clase Estructura
Hasta cinco A – B pisos sin C - D ascensor
Acero - Hormigón armado Albañilería confinadas o armadas
Más de cinco A-B pisos con ascensor
Acero - Hormigón armado
Calidad de la Edificación Superior
Corriente
Inferior
28
PLANILLA BASE PARA REFERIR VALORES DE EDIFICACIÓN NO NORMADA EN UF/M²
Altura
1 piso
Clasificación Clasificació n de la Edificación
Calidad de la Edificación
Clase
Estructura Estructur a
Regular
Ca
Albañilería no armada ni confinada
Ea
Maderas no tratadas
F2
Adobe
Inferior
3.2.2 La determinación del valor de las obras complementarias La determinación del valor de las obras complementarias se efectuará en base a presupuestos unitarios detallados correspondientes a cada uno de las partidas habituales las cuales expresadas en unidades de medida servirán de base referencial, respecto de cada una de las partidas, de obras complementarias a tasar. A modo de ejemplo, también referencial, se citan a continuación las obras complementarias señaladas en el Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional: Descripción (Referidas todas a 1,0 Unidad)
Unidad
Precio Unitario UF
Albañilería de bloque de cemento a la vista e=19 cm
m2
0,63
Albañilería ladrillo (Titán) a la vista e=14 c m
m2
0,46
Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto
ml
0,18
Reja de barras de acero de Ø 10 mm x 1.00 m. alto
ml
1,77
Reja tablas Pino Insigne 3/4x4” x 1.00 m alto
ml
0,34
CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN
CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS
29
Descripción (Referidas todas a 1,0 Unidad)
Unidad
Precio Unitario UF
De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto
ml
0,55
De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos)
ml
0,36
De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m alto
ml
0,39
De placas hormigón vibradas 1,80 m alto
ml
0,54
De pandereta de ladrillo 1.80 m alto
ml
0,37
Global
5,90
ml
0,57
Portón de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8
Global
6.29
Puerta con lámina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto
Global
2,66
Puerta madera Pino Insigne 3/4x4” de 0.90 x 1.00 m de alto
ml
0,51
Global
3,35
Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena
m2
0,42
Adocreto césped
m2
0,30
Adoquín piedra gris
m2
1,15
Asfáltico peatonal
m2
0,55
Baldosa roja 20 x 20 al liquido
m2
0,63
Baldosa microvibrada
m2
0,64
Baldosín ceram.arcilla 12.5 x 2.5
m2
0,49
Cerámica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca
m2
0,53
Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne
m2
0,26
Pastelón cemento vibrado 50x50 cm
m2
0,42
Pastelón piedra huevillo a la vista
m2
0,62
Radier de 0.07 m 212 kg/c/m 3
m2
0,17
Radier de 0.10 m 212 kg/c/m 3
m2
0,22
PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN Portón con lámina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Portón de madera 3/4x4” (2 hojas) 2.60 x 1.80 m.
Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto PAVIMENTOS EXTERIORES
30
Descripción (Referidas todas a 1,0 Unidad)
Unidad
Precio Unitario UF
m2
0,18
Cobertizo estructura madera Pino 2x3” cubierta galvanizada
m2
0,15
Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metálica cubierta galvanizada
m2
0,83
De madera
m2
1,84
De tubos de cemento y madera
m2
2,99
Metálicos
m2
1,56
m
0,39
Afinado de piso (1:3) e=2cms. COBERTIZOS CON CUBIERTA
PERGOLAS Y/O PARRONES
MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS Pirca de piedra bolón d=10 cm
3.2.3 Actualización Actualizació n de valores unitarios de costo de reposición. Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores valores UF/M² de edificación así como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias. El procedimiento de actualización de valores UF/M² de edificación obliga a efectuar nueva captación de referencias del mercado de la construcción y a nuevo análisis de los valores unitarios de las partidas de obras complementarias. Si bien el uso del índice de costo de edificación (ICE) de la Cámara Chilena de la Construcción para practicar la actualización de valores, puede aceptarse, esto sólo debe entenderse como un uso eventual. 3.2.4 Depreciación. Los valores de costo de reposición actualizados serán afectados por el factor de depreciación por antigüedad. Esta pérdida de valor valor tiene un fundamento más contable que tecnológico. Recomendable resulta ser la aplicación de los coeficientes de depreciación deducibles de las Resoluciones para el avalúo de bienes raíces raíces del SII. Una expresión de ellos es lo que se establece en la Tabla que se señala a continuación:
31
CLASES DE CONSTRUCCION
A
B
C
E
F
G
I
% ANUAL DE DEPRECIACION
1.0
0.8
1.1
1.5
2.0
1.0
1.1
% MAXIMO DE DEPRECIACION
70
80
70
La depreciación funcional, en cambio, está relacionada al uso y conservación de lo edificado por parte del usuario, lo que resulta constatable al momento que se practica la inspección técnica del inmueble. Esta depreciación funcional de ser constatada se presenta como: • •
Un aumento de valor por remozamientos efectuados. Una pérdida de valor por deterioro no reparados.
Ambas situaciones se valoran positiva o negativamente y provocan a su vez un rejuvenecimiento o envejecimiento de lo construido que afecta al valor de tasación final, así como también, a la consideración de la edad del inmueble (edad real y edad efectiva). Para una mejor comprensión, se señala a continuación un gráfico que expresa la función depreciación:
N O I C A C I F I D E A L E D R O L A V
D E P R E C I A C I O N
Aumento de Valor por remozamiento Pérdida de Valor por Deterioro
VALOR RESIDUAL
Rejuvenecimiento
Envejecimiento
EDAD EN AÑOS
32
3.3 TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN CON DEPRECIACIÓN •
Tasación de un colegio de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m² edificados. Clase C con recepción final el año 1987 (20 años de antigüedad) con mantención normal. Tt =
3.500 m² x UF/M² 5,00 obtenidos por enfoque de comparación de mercado = Te = 1.850 m² x UF/M² 20,00 obtenidos por cubicación presupuestada sistematizada = UF 37.000 x 0,78 cd (coef. de depreciación) = Toc = según detalle partida por partida = UF 1.850 x 0,78 cd = Valor de tasación =
UF
17.500,00
UF UF UF
28.860,00 1.443,00 47.803,00
Coeficiente de depreciación = 20 años x 1,1% anual = 22% de expropiación = cd 0,78
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Nombre de archivo: Enfoques de tasación Directorio: E:\UDLA Plantilla: C:\Archivos de programa\Microsoft Office\Plantillas\~wd09.tmp Título: A.A. & A.A. Asunto: Autor: Nelson Aravena Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 10/09/2007 6:16 Cambio número: 5 Guardado el: 12/09/2007 11:53 Guardado por: Alberto Arenas & Arqtos. Asociados Tiempo de edición: 11 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:10 Última impresión completa Número de páginas: 33 Número de palabras: 6.712 (aprox.) Número de caracteres: 36.921 (aprox.)