2018
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NA PRÁTICA DESTRINCHANDO , DE FORM FORMAA PRÁTI PRÁTICA CA E OBJE OBJETI TIVA VA, ESTA ESTA IMPOR IMPORTA TANTE NTE INOVA INOVAÇÃO ÇÃO LEGISL LEGISLAT ATIVA IVA OSTENT OSTENTAD ADAA PELO PELO CÓDIG CÓDIGOO DE PROCES PROCESSO SO CIVIL CIVIL DE 2015, QUE QUE PASS PASSOU OU A PERMI PERMITI TIRR A DESJUDICI DESJUDICIAL ALIZA IZAÇÃO ÇÃO DO INSTITUT INSTITUTOO DA USUCAPIÃO USUCAPIÃO; TORNA TORNANDO NDO A AQUI AQUISIÇ SIÇÃO ÃO DA PROPRI PROPRIEDA EDADE DE DE BENS BENS IMÓV IMÓVEIS EIS/MÓVEIS (RURAI RURAISS E URBAN URBANOS OS) MAIS MAIS CÉLER CÉLEREE E EFET EFETIV IVAA.
Lei 13.105/15 – Art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015; Lei 6.015/73 – Art. 216-A da Lei de Registros Públicos; Demais alterações legislativas e procedimentais.
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apresentação O prese presente nte livr livro o digi digital tal (e-boo (e-book) k) visa visa abord abordar ar quest questõe ões s práti prática cas s e objeti objetivas vas dest desta a
harmoniosa inovação legislativa que veio permitir a desjudicialização do procedimento de aquisição da propriedade por meio do instituto da usucapião. Possi Possibi bili litou tou-s -se, e, além além da moros morosa a batalh batalha a judi judicia cial, l, també também m a opção opção,, confe conferi rida da ao imóvel el usuc usucapi apiend endo, o, de eleger eleger a via via extr extraj ajudi udici cial al (que (que será será processada possuidor possuidor do imóv
p er an t e o Car t ó r i o d e Reg i s t r o d e Im ó v ei s d a Co m ar c a em q u e es t i v er s i t u ad o o imóvel imóvel usucapie usucapiendo ndo ) a fim de ver declarada a aquisição da propriedade.
apresentação O prese presente nte livr livro o digi digital tal (e-boo (e-book) k) visa visa abord abordar ar quest questõe ões s práti prática cas s e objeti objetivas vas dest desta a
harmoniosa inovação legislativa que veio permitir a desjudicialização do procedimento de aquisição da propriedade por meio do instituto da usucapião. Possi Possibi bili litou tou-s -se, e, além além da moros morosa a batalh batalha a judi judicia cial, l, també também m a opção opção,, confe conferi rida da ao imóvel el usuc usucapi apiend endo, o, de eleger eleger a via via extr extraj ajudi udici cial al (que (que será será processada possuidor possuidor do imóv
p er an t e o Car t ó r i o d e Reg i s t r o d e Im ó v ei s d a Co m ar c a em q u e es t i v er s i t u ad o o imóvel imóvel usucapie usucapiendo ndo ) a fim de ver declarada a aquisição da propriedade.
sumário
1. Introdução
4
2. Conceito
8
3. Usucapião extrajudicial
11
3.1. Do requerimento inicial
14
– ata notarial 3.2. 3.2. Da comp compro rova vaçã ção o do temp tempo o de poss posse e –
17
3.3. Da planta do imóvel
22
3.4. Certidões negativas e justo título
27
4. Usucapião: espécies e requisitos
33
4.1 Usucapião extraordinária
35
4.2 Usucapião especial rural
38
4.3 Usucapião especial urbana
41
4.4 Usucapião ordinária
45
5. Referências bibliográficas
49
introdução Antes da entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, segundo dados do Conselho
Nacional de Justiça ( CNJ), CNJ), o ajuizamento da demanda judicial visando a declaração da aquisição da propriedade por meio da usucapião demorava de cinco a quinze anos, em média. Agora, com o art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 e demais alterações legislativas, contemplou-se a possibilidade de eleição da via extrajudicial para o processamento da usucapião, tramitando o pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóv imóvel el,, redu reduzi zind ndo o para para uma média média de seis seis meses meses (ou (ou meno menos) s) a espe espera ra para para ver ver decl declar arada ada e adquirida a propriedade, com a consequente abertura de nova matrícula em nome do agora legítimo e originário proprietário.
introdução Nota Nota-s -se, e, a prin princí cípi pio, o, que que apes apesar ar de have haverr a poss possib ibil ilid idad ade e de reco reconh nhec ecim imen ento to da
Usucapião também de bens móveis, afirmamos seguramente que esta espécie do instituto será será prati pratica came ment nte e obsol obsolet eta, a, assi assim m como como já acon acontec tece e na via via judi judicia cial. l. Por Por esse esse moti motivo vo,, concentrando-se na parte prática e objetiva, pedimos licença para nos dedicarmos somente ao que diz respeito aos bens imóveis, respeitando o objetivo nuclear deste trabalho: d ar ao
leit leitor or,, seja seja ele ope operado radorr do Dire ireito ito ou não, não, um aspe specto cto simp simplilifi fica cado do,, prá prático tico e obje objeti tivo vo desta desta magní magnífica fica inova inovação ção legisla legislativa tiva..
destaque Importa ressaltar que a intenção deste trabalho não é esgotar
totalmente a matéria relativa ao procedimento da Usucapião Extrajudicial (para isso correria o risco de perder a postura prática e objetiva adotada), mas sim orientar e tornar mais lúcida a interpretação deste novel instituto.
atenção Segundo a legislação que trata da matéria da Usucapião Extrajudicial, para que seja
admitido o pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis, há a necessidade de representatividade por advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil; exigência legal decorrente da complexidade do ato postulatório. Lei 6.015/73 Art. 216-A: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (...)
CONCEITO Na lição de CORREIA (2017), Usucapião é uma palavra do gênero feminino e de origem latina, formada a partir da junção dos termos usus e capere, que significam tomada, aquisição, captação pelo uso.
Usucapião é o direito que um cidadão adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso deste por um determinado tempo. Para que esse direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos na lei, especificamente no Código Civil e na Constituição Brasileira. Os pré-requisitos fundamentais para a aquisição são: a posse, por um determinado tempo do bem móvel ou imóvel, e que a posse seja ininterrupta e pacífica* ________________________________________________ *CORREIA, Jonas Ricardo. Usucapião no Novo CPC / Jonas Ricardo Correia – 3ª ed. – Campo Grande: Contemplar, 2018, pág. 61.
CONCEITO Walter Guido Maia (2016) faz a seguinte indagação: por que a posse continuada, pelo
tempo estabelecido em lei, leva à usucapião? Em outras palavras: qual será o fundamento da usucapião? Todo bem, móvel ou imóvel, deve ter uma função social. Vale dizer: deve ser usado pelo proprietário, direta ou indiretamente, de modo a gerar utilidades. Se o dono abandona esse bem; se se descuida no tocante à sua utilização, deixando-o sem uma destinação e se comportando desinteressadamente como se não fosse o proprietário, pode, como tal procedimento, proporcionar a outrem a oportunidade de se apossar da aludida coisa. Essa posse, mansa e pacífica, por determinado tempo previsto em lei, será hábil a gerar a aquisição da propriedade por quem seja seu exercitador, porque interessa à coletividade a transformação e a sedimentação de tal situação de fato em situação de direito.
CONCEITO Deste modo, observa-se que, a rigor, são necessários três elementos para a aquisição
pela usucapião: posse; tempo e; animus domni. Veremos adiante, juntos, que algumas outras características podem se fazer presentes nas várias espécies de usucapião; tais como o justo título e a boa-fé, os quais serão analisados no momento oportuno. Podemos, pois, conceituar a usucapião como a aquisição do domínio ou de um direito real sobre a coisa alheia, mediante posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, durante o tempo estabelecido em lei. Esta conceituação se baseia, em linhas gerais, na definição de Modestino, segundo a qual “usucapio est adiecto dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti”, ou seja, “usucapião é a aquisição do domínio pela posse continuada por um tempo definido na lei”.
Usucapião extrajudicial Lei 13.105/15 – Art. 1.071, do Código de Processo Civil de 2015; Lei 6.015/73 – Art. 216-A, da Lei de Registros Públicos; Demais alterações legislativas.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL O art. 1.071, do Código de Processo Civil de 2015, procedeu à inclusão do art. 216-A à
lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registros Públicos (alterada pela lei 13.465/17), instituindo a usucapião extrajudicial, a ser processada diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo. Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial
de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
A principal finalidade da medida é a celeridade, acessibilidade e a desnecessidade do enfrentamento de um processo judicial. Esfera esta que desencoraja grande parte dos jurisdicionados, haja vista que o desfecho de uma ação judicial de usucapião pode levar até mais de uma década.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Leciona André Eduardo do Carvalho Zacarias (2017), que o instituto se insere no
fenômeno da desjudicialização ou extrajudicialização do direito, caracterizado pelo deslocamento de competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais, notadamente as serventias notariais e registrais. Há importantes antecedentes legislativos de extrajudicialização, como a retificação extrajudicial de registro imobiliário (Lei nº 10.931/04), o divórcio e o inventário extrajudiciais (Lei nº 11.441/07), a consignação em pagamento extrajudicial (art. 539, do CPC/2015), entre outros.
Do requerimento inicial Art. 216-A, da Lei 6.015/73.
Do requerimento inicial O requerimento é feito pela parte interessada, possuidora do imóvel usucapiendo,
representada por advogado legalmente habilitado e constituído com poderes específicos para tal finalidade, mediante exibição de instrumento de mandato, sendo diretamente processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que estiver situado imóvel. Se o requerente for casado ou unido estavelmente, deve, de plano, atestar a sua condição, a fim de que posteriormente não sejam suscitados empecilhos que, porventura, venham a impedir o registrador de prosseguir com o pedido ou até mesmo encaminha-lo a juízo, fazendo com que a parte tenha que enfrentar a morosa e cara batalha judicial que aqui se tenta evitar.
Do requerimento inicial
Destaca-se que tal requerimento deve ser feito em observância aos requisitos da petição inicial do procedimento comum (art. 319/CPC2015), no que lhe serve, c ab en do ao r eq ue re nte e sc lar ece r q ua l e sp éc ie s e a de qua a o p ed id o d e usucapião do imóvel, bem como o cumprimento das demais exigências legais, apresentando a documentação necessária à constatação dos requisitos elencados pela legislação material (Código Civil de 2002), que adiante serão trabalhados.
Da comprovação do tempo de posse - Ata notarial Inciso I, do art. 216-A, da Lei 6.015/73.
Da comprovação do tempo de posse - ata notarial Art. 216-A: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião,
que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); A ata notarial, regulada pelo art. 384*, do Código de Processo Civil de 2015, é o instrumento público por meio do qual o tabelião atesta o fato com o qual travou por meio de seus sentidos**, utilizando dos recursos disponíveis e, por consequência, narrando fielmente aquilo que verificar, sem emissão de opinião ou juízo de valor. Portanto, esta vigorosa inovação trazida expressamente pelo CPC/2015 se encaixou perfeitamente no processamento do pedido extrajudicial de usucapião, tornando-se hábil a comprovar o tempo de posse, conforme a principal exigência do instituto.
__________________________________________________________________ *Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por
tabelião. Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
**BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Material. 4 ed. São Paulo: Saraiva, 2011, pág. 344-373.
Da comprovação do tempo de posse - ata notarial Ressalta-se que a ata notarial deve ser lavrada por um tabelionato de notas de livre
escolha da parte, e não pelo oficial registrador - por não ser de sua competência legal tal ato - e instruirá o requerimento inicial de usucapião. Aqui abre-se margem para uma interessante discussão que deve causar insegurança jurídica em alguns locais do país. Seguem duas retóricas a título de reflexão que, ao meu entendimento, foram negligenciadas pelo legislador: (I) e as comarcas de ofício único em que todos os atos extrajudiciais se concentram em uma única serventia? (II) e os cartórios que acumulam os serviços notariais e registrais?
Da comprovação do tempo de posse - ata notarial Se faz interessante abrir espaço para esse tipo de discussão, levando em consideração que se
trata de um cenário não elencado precisamente em lei, e que se apoia em pouquíssimas referências bibliográficas de autoria de juristas que residem e atuam somente em grandes centros do país, não conhecendo (ou talvez não considerando relevante comentar) a realidade dos interiores; principalmente o norte e o nordeste do país. Parto sempre do princípio de que todos os atos, sejam eles judiciais ou extrajudiciais, devem sempre ser dotados de boa-fé, independentemente se há ou não controvérsias como essa. Desta forma, entendo não ser obstáculo, nos casos de comarcas de ofício único ou as que cumulem serviço notarial e registral na mesma serventia, de o mesmo oficial cartorário concentrar todos os atos em si: (I) proceder à lavratura da ata notarial e (II) ao recebimento e (III) processamento do pedido, até a (IV) abertura de nova matrícula para o imóvel usucapiendo em nome do agora legítimo proprietário.
Da comprovação do tempo de posse - ata notarial A recomendação que fica é a de que somente seja exercido este quadro fático
exclusivamente nos casos comentados no parágrafo acima. Jamais tentem forçar a realização dos dois atos em uma única serventia (nos casos em que há a cumulação dos serviços notarial e registral) se na comarca houver outro ofício que possa proceder ao ato de lavratura da ata notarial ou ao de recebimento do pedido; isoladamente. Assim evita que se abra margem para a desconfiança dos oficiais cartorários a uma possível fraude ou a eventuais discussões que venham a prejudicar o procedimento de reconhecimento
extrajudicial
de
usucapião
ou
de
seus
desburocratização; efetividade e; celeridade do procedimento.
principais
triunfos:
a
Da Planta do imóvel Inciso II, do art. 216-A, da Lei 6.015/73 (alterado pela lei 13.465/17).
Da planta do imóvel Preleciona o inciso II, do art. 216-A, da Lei 6.015/73, instituído pelo CPC/2015 e alterado
pela Lei 13.465/17, que o pedido deverá vir acompanhado, também, da planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo, assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica (ART) e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros
Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A (alterado pela Lei 13.465/2017): Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
Da planta do imóvel Ponto bastante controverso do processamento da usucapião extrajudicial, o inciso II, do
dispositivo legal retro, - responsável por calorosos debates entre juristas do país inteiro -, vinha sendo fator determinante para que, mais uma vez, uma inovação legislativa tão revolucionária que tinha como objetivo precípuo a celeridade e a efetividade, caísse no desuso; por mero ato burocrático legitimamente tupiniquim. Conforme redação antiga do inciso II, haveria a necessidade de assinatura expressa na planta do imóvel pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Tal insensatez do legislador colocava o instituto em restrito uso. O que parecia ser a esperança de um sistema que pudesse entregar a satisfação do direito de forma mais célere e eficaz, tornava-se mais uma das aventuras legislativas dos nossos congressistas.
Da planta do imóvel No entanto, após vários debates e reinvindicações feitas perante o Congresso Nacional,
mesmo após a entrada em vigência do Código de Processo Civil de 2015, a comissão do NCPC, em ato raro, propôs a alteração em alguns pontos (e incluiu outros), por meio da Lei 13.465/17, deixando a usucapião extrajudicial de fato célere, efetiva e aplicável ; finalidade que se buscava alcançar desde o nascimento do instituto. Agora, uma vez notificado o possível interessado para se opor e não o fazendo de maneira expressa e documentada, o oficial do cartório de registro de imóveis poderá prosseguir com os demais procedimentos elencados em Lei, até chegar à efetiva declaração da propriedade adquirida de modo originário pela usucapião e a consequente abertura de nova matrícula em nome do proprietário.
Da planta do imóvel A novidade legislativa que foi recebida com imenso entusiasmo pelos processualistas
civis foi incluída pelo §2º, do art. 216-A, à Lei ora em comento: Art. 216-A (...) § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
A principal mudança ficou por conta da redação final do §2º, do art. 216-A da Lei 6.015/73, prevendo que o silêncio de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes
será interpretado como concordância ao pedido de usucapião , ficando o imóvel livre para receber nova matrícula.
CERTIDÕES NEGATIVAS E JUSTO TÍTULO Inciso III e IV, do art. 216-A, da Lei 6.015/73.
certidões negativas e justo título Os incisos III e IV, do art. 216-A, mencionam outros dois tipos de documentos que devem instruir o
pedido perante o oficial registrador que, a princípio, já devem ser apresentados no ato do protocolo do pedido, em anexo ao requerimento inicial, entendendo que o legislador envidou todos os seus esforços no sentindo de criar uma dogmática célere e efetiva, devendo tal postura ser adotado por todos os envolvidos no ato. Art. 216-A, da Lei 6.015/73 (...)
(...) III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
certidões negativas e o justo título Ta is
inc isos
exigem
a
apr esen ta ção
de
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moda lida des
de
p rova
d o cu me n ta l d e n a tu re za p r é- c on st it uí da q u e t er ã o o f it o d e r e fo rç ar o c ar á te r m an so
e
p ac íf ic o,
a tr av és
d a a pr es en ta çã o d as
c er ti dõ es
n eg at iv as
d os
distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, e o tempo prolongado da posse, por meio de requisitos como o j u s t o t ít u l o , prova d a q ui ta çã o d e t ri bu to s e t ax as , b em c om o q ua is qu er o ut ro s e le me nt os q ue e vi de nc ie m a p os se , c omo : c on tr at os d e p re st aç ão d e s er vi ço n o imó ve l; correspondências e; demais documentos públicos ou particulares relevantes.
certidões negativas e o justo título Segundo NEQUETE (1981)* justo título ( justa causa possessionis) é todo ato
formalmente adequado a transferir o domínio ou direito real de que trata, mas que deixa de produzir tal efeito (e aqui a enumeração é meramente exemplificativa) em virtude de não ser o transmitente senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o poder de alienar. Apesar do termo “justo título” ser muito amplo, em vias práticas e no contexto da transferência da propriedade de imóveis, pode ser considerado como justo título a escritura de compra e venda não registrada ou que se encontrava com algum vício que somente foi identificado após a concretização do negócio; o contrato particular de compra e venda do imóvel com firma reconhecida em cartório; ou qualquer outro ato jurídico cujo fim é tornar alguém apto a adquirir a propriedade de uma coisa.
_______________________________________________________________ NEQUETE, Lenine. Da prescrição aquisitiva (usucapião). 3 ed. Porto Alegre: Ajuris, 1981. p. 207.
Continuação legislativa
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula
do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. § 4 o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. § 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. § 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. § 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. _________________________________________________ Transcrição legislativa literal da redação final do art. 1.071, do Código de Processo Civil, apenas a título complementar, haja vista a irrelevância de tecer comentários a estes diante da proposta de objetividade e prática adotadas pelo livro digital.
Continuação legislativa
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de
direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. § 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). § 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). § 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). § 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). § 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015. (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). _________________________________________________ Transcrição legislativa literal da redação final do art. 1.071, do Código de Processo Civil, apenas a título complementar, haja vista a irrelevância de tecer comentários a estes diante da proposta de objetividade e prática adotadas pelo livro digital.
usucapião: espécies e requisitos Arts. 1.238 a 1.242, do Código Civil de 2002; Arts. 183 e 191, da Constituição da República Federativa do Brasil.
Espécies de usucapião e seus requisitos segundo o código civil
O Código Civil vigente, ao tratar da aquisição da propriedade imóvel, disserta sobre o instituto da Usucapião em seus arts. 1.238 a 1.244.
No mesmo sentido, a doutrina classifica a usucapião de imóveis (rurais ou urbanos) em cinco espécies: (I) Usucapião Extraordinária; (II) Usucapião Especial Rural*; (III) Usucapião Especial Urbana e; (IV) Usucapião Ordinária.
_____________________________________________
*Também chamada de Usucapião Constitucional, prevista no art. 191, da Constituição Federal de 1988, prevendo a lei infraconstitucional civil a mesma redação da carta maior.
Usucapião extraordinária Art. 1.238, do Código Civil de 2002.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA Entende-se por Usucapião Extraordinária, aquela propriedade adquirida por meio de declaração
em sentença, por juízo* competente – destacando que não há, com o advento da legislação pertinente, qualquer incompatibilidade ao aplicar as mesmas regras à espécie extrajudicial do instituto, no que couber -, necessitando que sejam demonstrados os requisitos obrigatórios e taxativos elencados no art. 1.238, do Código Civil, sendo: (I) a posse sem interrupção, nem oposição, (II) por quinze anos, (III) independentemente de justo título e boa-fé. Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel,
adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Importa ressaltar que, conforme exposto no dispositivo retro, esse prazo será reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou** nele realizado obras ou ** serviços de caráter produtivo.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
*. Destaca-se que o Novel Código de Processo Civil extinguiu o termo juiz de seu texto redacional, adotando a nomenclatura juízo. Acredito ser muito coerente (e óbvio) o raciocínio adotado pela comissão do Novo CPC na Câmara dos Deputados; em que, por meio da simples alteração da terminologia, enfatizou que a atividade jurisdicional é prestada pelo Estado, representado pelo juízo, e não pelo juiz em si; afastando aqui qualquer impressão de pessoalidade do Magistrado. **. Atenção ao final do parágrafo único do art. 1.238, em especial à conjunção coordenativa “ou ”, ressaltando que não se trata de requisitos cumulativos , em que o possuidor do imóvel usucapiendo teria que cumprir tanto o da moradia habitual, quanto o da produtividade, mas sim alternativo , bastando que preencha um deles para que fique caracterizado o direito à aquisição da propriedade por usucapião.
USUCAPIÃO especial rural Art. 1.239, do Código Civil de 2002; Art. 191, da Constituição da República Federativa do Brasil.
USUCAPIÃO especial rural/constitucional O Código Civil, acompanhado de amparo constitucional expresso*, continua
estipulando o lapso temporal, em forma de prescrição aquisitiva, para a caracterização da espécie abordada neste capítulo. No entanto, reduz-se o prazo para cinco anos, ininterruptos, de posse mansa e pacífica, porém, limitando a área do imóvel usucapiendo para (I) cinquenta hectares; (II) exigindo a produtividade da área pelo trabalho do Requerente ou de sua família; (III) tendo nela sua moradia. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. *CRFB/88 Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona
rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
USUCAPIÃO especial rural/constitucional
E nf at iz a- se a qu i q ue , a pe sa r d o l eg is la do r t er r ed uz id o o p ra zo d a p re s cr iç ã o a q ui si ti va p ar a c in c o a no s ( a rt . 1 .2 3 9) , a ca bo u d i fi cu l ta nd o a configuração desta espécie, haja vista que o possuidor do imóvel teria que d e mo n st r ar t r ês r e qu i s it o s, c u mu l at i va m en t e , s e n do e l es : (I) o l im ite d e c i nq u e nt a h e c ta r e s d o i mó v e l u s u ca p ie n d o, l e g is l an d o e x pr e s sa m en t e q u e
(II) a á r e a d e v e s e t o r n a r p r o d u t i v a p e l o s e u t r a b a l h o o u d e s u a f a m í l i a , (III) tendo nela sua moradia.
USUCAPIÃO especial urbana Art. 1.240, do Código Civil de 2002; Art. 183, da Constituição da República Federativa do Brasil.
USUCAPIÃO especial urbana O art. 1.240, do Código Civil, conjuntamente com a Constituição Federal de 1988, em
seu art. 183*, preveem a possibilidade de aquisição da propriedade pela usucapião, em sua espécie especial urbana, tendo, assim como a especial rural, reprodução idêntica da redação dos dispositivos constitucional e infraconstitucional. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. *Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
USUCAPIÃO especial urbana
A usucapião especial urbana não exige o justo título e a boa-fé, bastando que a posse seja de imóvel de até duzentos e cinquenta metros quadrados, sem oposição ininterrupta, pelo prazo de cinco anos. (Ac. 16ª. Câm. Cív. do TJMG, na Ap. Cív. 1.0210.06.037641-0/001, j. 14-0410).
Continuação legislativa Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 2o (VETADO). Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.* _________________________________________________ *Transcrição legislativa literal do Código Civil (arts. 1.240-A e 1.241), apenas a título complementar, haja vista a irrelevância de tecer comentários a estes, diante da proposta de objetividade e prática adotadas pelo livro digital.
USUCAPIÃO ordinária Art. 1.242, do Código Civil de 2002.
USUCAPIÃO ordinária Prevista no art. 1.242, do Código Civil, a espécie de Usucapião que toma objeto deste capítulo é
conhecida como ordinária. Nos termos regidos pela lei, adquire-se a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Diferencia-se do previsto no art. 1.238 pelo tempo de posse de cada um e das condições para que se atinja a prescrição aquisitiva. A extraordinária exige a moradia habitual como condição para redução a dez anos do tempo de posse. Já a ordinária prevê a possibilidade da mesma redução, porém, fundando-se no justo título** e na boa-fé* do possuidor (art. 1.201, do Código Civil). Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e
boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. ________________________________________________________ *Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. **O justo título a que se refere o art. 1.241 pode ser caracterizado pelo compromisso de compra e venda particular pactuado.
USUCAPIÃO ordinária Permite-se, ainda, a usucapião com cinco anos de posse, se o imóvel tiver sido
adquirido onerosamente com base em transcrição constante do registro próprio, cancelada posteriormente, desde que os interessados nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico, conforme prevê o parágrafo único do art. 1.242*, do Código Civil. Atenção para o fato de que a exigência do registro constante do respectivo cartório é obrigatória para esta espécie de usucapião, cumulando-se com os requisitos da moradia ou do investimento de interesse social; considerando os dois últimos como de caráter alternativo. *Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Continuação legislativa Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas
que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
_________________________________________________ Transcrição legislativa literal do Código Civil (arts. 1.243 e 1.244), apenas a título complementar, haja vista a irrelevância de tecer comentários a estes, diante da proposta de objetividade e prática adotadas nesse livro digital.
BIBLIOGRAFIA BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Material. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011. CORREIA, Jonas Ricardo. Usucapião no Novo CPC / Jonas Ricardo Correia. 3ª ed. Campo Grande: Contemplar, 2018. MAIA, Walter Guido. Usucapião de bens móveis imóveis / Walter Guido Maia – Leme, SP: BH Editora, 2016. NEQUETE, Lenine. Da prescrição aquisitiva (usucapião). 3ª ed. Porto Alegre: Ajuris, 1981. PARIZATTO, João Roberto. Ações possessórias divisão e demarcação de terras. Usucapião judicial e extrajudicial / João Roberto Parizatto. 1ª ed. Leme, SP, 2018. RICALDE, Maria do Carmo. Regularização Fundiária Rural e Urbana: Impactos da lei 13.465/2017 / Maria do Carmo Ricalde. 1ª ed. Campo grande, 2018. ZACARIAS, André Eduardo de Carvalho. Usucapião – Anotado / André Eduardo de Carvalho Zacarias – Leme/SP; Anhanguera Editora Jurídica, 6 ª ed., 2016.
