Transit Oriented Development

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB

Transit-Oriented Potensi dan Peluang Pengembangan Development di Development di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung Ni Luh Asti Widyahari (1) (2)

(1)

, Petrus Natalivan Indradjati

(2)

Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB. Kelompok Keilmuan Perencanaan dan Perancangan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan SAPPK), ITB.

Abstrak Selama ini rencana pengembangan transportasi dan tata ruang yang terkait dengan Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung belum menjadi dasar pengembangan kawasan TOD dan masih dilakukan secara sektoral. Masalah penelitian studi ini adalah prasyarat TOD masih belum teridentifikasi secara jelas, banyak rencana-rencana transportasi yang ada, serta rencana yang ada belum menentukan titik-titik lokasi TOD. Oleh karena itu, studi ini bertujuan untuk menghasilkan lokasi potensial dan peluang pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Pendekatan penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah pendekatan kualitatif dengan metode analisis isi. Hasil studi menunjukkan beberapa kawasan memiliki potensi dikembangkan sebagai TOD dan terdapat beberapa kawasan yang memiliki peluang untuk dikembangkan sebagai TOD. Kata-kunci: Kata-kunci: cekungan Bandung, peluang, perkotaan, potensi, TOD

Pengantar Di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung, suburbanisasi yang terjadi merupakan konsekuensi pertumbuhan jumlah penduduk dan keterbatasan lahan telah menimbulkan persoalan transportasi, terlebih Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung memiliki karakteristik struktur ruang yang monocentric meskipun rencana struktur ruangnya sudah dikembangkan dengan pola policentric (Pratama (Pratama dan Zulkaidi, 2010). Daya tarik kawasan ini sebagai wilayah tujuan perjalanan dan akumulasi berbagai aktivitas ekonomi, pemerintah, sosial dan budaya telah membangkitkan pergerakan komuter (ulangalik) dari kawasan pinggiran menuju kawasan perkotaan. Hal ini tentu saja memberikan efek negatif terhadap pergerakan lalu lintas akibat tidak adanya ketersediaan sarana dan prasarana transportasi yang efektif yang dapat mengakomodasi pergerakan masyarakat di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Oleh sebab itu, untuk mengurangi beban lalu lintas

tersebut perlu pembangunan yang diarahkan untuk menciptakan sistem transportasi yang lebih efisien sehingga mampu mendorong terciptanya mobilitas dan aksesibilitas kegiatan masyarakat yang lebih baik (Kustiwan, 2011). Hal ini dapat dilakukan dengan adanya integrasi terhadap konsep pengembangan perkotaan untuk mengatasi gejala urban sprawl dan ketergantungan penduduk terhadap penggunaan kendaraan pribadi, yaitu dengan menerapkan konsep pengembangan kawasan berbasis transit atau Transit-Oriented Development (Suzuki, 2013). Konsep Transit- Oriented Development (TOD) (TOD) menawarkan pola pengembangan kawasan di sekitar stasiun transit dengan fungsi terpadu (compact development) dalam populasi masyarakat berkepadatan tinggi sebagai salah satu generator penumpang transit dengan prioritas pada pejalan kaki dan kemudahan penumpang serta akses menuju stasiun transit (Newman dan Kenworthy, 1999).

Jurnal Perencanaan Perencanaan Wil Wilayah ayah dan Kota B SAPPK SAPPK V3N2 V3N2 | 353

Potensi dan Peluang Pengembangan Transit-Oriented Development di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung

Konsep TOD ini telah diterapkan di beberapa negara dan ditengarai mampu mendorong mobilitas penduduk, terciptanya kawasan yang kompak dan berwawasan lingkungan, mendorong terjadinya pergerakan non- motorized (walking and bicycling) , mendorong pengurangan penggunaan mobil pribadi dan beralih kepada transit umum, mendorong terjadinya peningkatan ekonomi perkotaan, meningkatkan sumber-sumber pendanaan pembiayaan pemeliharaan sarana dan prasaranan transportasi, serta mengurangi pengeluaran rumah tangga untuk biaya transportasi (Suzuki, 2013). Namun, dalam upaya menerapkan konsep TOD di Indonesia pada umumnya dan Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung pada khususnya merupakan suatu tantangan tersendiri mengingat banyaknya hambatan pengembangan TOD yang berasal dari berbagai aspek, terutama aspek legal, yakni rencana-rencana tata ruang yang memiliki kekuatan hukum. Selama ini rencana pengembangan transportasi dan tata ruang yang terkait dengan Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung belum menjadi dasar pengembangan kawasan TOD. Pengembangan kawasan seperti TOD masih dilakukan secara sektoral. Untuk itu masalah penelitian dalam studi ini adalah mengenai prasyarat TOD masih belum teridentifikasi secara jelas, banyak rencana-rencana transportasi yang ada, serta rencana yang ada belum menentukan titik-titik lokasi TOD. Studi ini bertujuan untuk menghasilkan lokasi potensial dan peluang pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Oleh karena itu, terdapat tiga pertanyaan penelitian yang diajukan: 1. Apa sajakah prasyarat suatu kawasan dikembangkan sebagai TOD? 2. Di mana lokasi yang potensial dikembangkan sebagai TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung? 3. Apa syarat yang harus dipenuhi untuk mengembangkan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung?

354 | Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota B SAPPK V3N2

Tujuan dari studi ini adalah untuk mengidentifikasi lokasi yang dapat dikembangkan sebagai TOD memiliki potensi dan peluang untuk dikembangkan sebagai TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Metode Pendekatan penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah pendekatan kualitatif yang terbagi atas deskriptif dan preskriptif. Pendekatan deskriptif studi ini dimaksudkan untuk mengetahui kondisi karakterisitik kawasan TOD di wilayah studi. Pendekatan preskriptif, yaitu metode analisis dengan cara merumuskan tindakan pemecahan masalah kawasan yang telah teridentifikasi. Tujuannya adalah memberikan gambaran atau merumuskan masalah sesuai dengan fakta/keadaan yang ada. Pendekatan preskriptif studi ini dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi terhadap persoalan peluang pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Dalam penelitian ini terdapat tiga metode yang diterapkan. Metode ini membantu pengumpulan data dan informasi yang dibutuhkan untuk mencapai tujuan dan sasaran studi. Ketiga metode tersebut adalah riset data kondisi wilayah studi saat ini, riset survei dan metode analisis. Tujuan utama dari riset data survei ini adalah untuk mengumpulkan data dan informasi dari kepustakaan. Kepustakaan ini meliputi bukubuku, makalah, jurnal, penelitian akademis, rencana terkait, dan kumpulan data statistik. Dari kepustakaan akan didapatkan informasi mengenai konsep, teori, kriteria, serta indikator yang dibutuhkan untuk mengidentifikasi lokasi potensial dan peluangnya untuk dikembangkan menjadi kawasan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Kegiatan ini dilakukan pada rentang bulan Maret – Juni 2013. Manfaat dari penerapan riset survei dalam studi ini adalah untuk mengenali bagaimana karakteristik kondisi Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung saat ini. Kegiatan riset survei ini dilakukan pada rentang bulan Maret – April 2014.

Ni Luh Asti Widyahari

Gambar 1. Keran ka Pikir Studi

Terdapat dua metode analisis pada studi ini, yakni analisis deskriptif dan analisis isi (content analysis ). Analisis deskriptif ini berfungsi untuk mengetahui bagaimana karakteristik kondisi saat ini terkait dengan kriteria dan indikator untuk potensi maupun peluang pengembangan TOD. Analisis isi yang berbasis pada data sekunder ini berfungsi untuk memberikan peniliaian antara kriteria dan indikator untuk potensi dan peluang pengembangan TOD dengan rencana-rencana tata ruang dan transportasi di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung serta merumuskan indikator yang sesuai dengan kriteria pemilihan lokasi potensial dan peluangnya untuk dikembangkan sebagai TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Kesulitan menggunakan metode analisis isi adalah pada keseragaman kelengkapan informasi yang tersedia pada rencana-rencana transportasi dan rencana tata ruang terkait untuk Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Diskusi Untuk mengidentifikasi lokasi yang memiliki potensial dikembangkan sebagai kawasan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung diperlukan identifikasi tahap awal untuk

mendapatkan lokasi kawasan yang memiliki potensi berdasarkan rencana sistem transportasi terkait dengan kriteria dan indikator yang sesuai dengan Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Untuk mengidentifikasikan lokasi potensial pengembangan TOD, kriteria pertama yang harus dilihat adalah ketersediaan pelayanan oleh beberapa moda transportasi baik untuk commuter jarak dekat, maupun non-commuter untuk jarak sedang dan jauh. Untuk moda transportasi commuter dan jarak dekat terdiri dari minibus/mikrolet, bis kota, LRT/monorel, streetcar/tram , dan MRT. Untuk non-commuter jarak sedang dan jauh terdiri dari KRL, bis antar kota atau provinsi dan kereta api. Berdasarkan karakteristik, regional center transit memiliki moda commuter dan non-commuter baik jarak sedang dan jauh, urban center transit memiliki moda commuter dan non-commuter baik jarak sedang dan jauh namun dengan frekuensi transit di atas 5 menit, sub–urban center transit memiliki moda commuter dan non-commuter namun tidak memiliki stasiun kereta api, sedangkan transit–town transit tidak dilalui LRT/monorel , bis antar kota/provinsi, dan kereta api, seperti terlihat pada Tabel 1. Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota B SAPPK V3N2 | 355


Tabel 1 selanjutnya dianalisis melalui perbandingan dengan moda-moda transportasi yang ada di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Berdasarkan data dan informasi dari masterplan transportasi yang mencakup Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung, maka setelah dikomparasi dengan kelengkapan moda transportasi, berikut lokasi-lokasi potensial sebagai regional center transit, urban center transit, sub-urban transit , dan transit–town trasit (Tabel 2). Berdasarkan perbandingan kriteria dan indikator potensi penerapan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung terhadap lokasi-lokasi yang direkomendasikan dapat menerapkan TOD

berdasarkan rencana pengembangan sistem transportasi untuk kereta api, BRT, LRT, dan bis antar kota atau provinsi, dengan asumsi angkutan perkotaan dan bis kota tidak mengalami perubahan penurunan jangkauan, maka lokasi yang memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi TOD adalah: 







Regional Center TOD : Gedebage dan Stasiun Bandung Urban Center TOD : Cikudapateuh dan Kiaracondong Sub–Urban Center TOD : Buahbatu, Elang, Kopo, Leuwi Panjang, dan Soekarno – Hatta. Transit–Town TOD : Antapani, Caringin, Sarijadi, Surapati, dan Tegallega.

Tabel 1. Prasyarat Pemilihan Lokasi Transit No Kriteria 1.Mode transit

Regional Center Commuter jarak dekat dan non- commuter jarak sedang dan jauh.

Urban Center

Sub-Urban Center Indikator

Transit-Town Center

Commuter jarak dekat dan non- commute r jarak sedang dan jauh.

Commuter jarak dekat dan non-commuter jarak sedang dan jauh (minus kereta api)

Commuter jarak dekat dan non-commuter jarak sedang dan jauh (minus bis antar kota/provinsi dan kereta api)

v v v v

v v v v

v v v v

v

v

-

Commuter & Jarak Dekat: Minibus/ Mikrolet v Bis Kota v BRT v LRT/ Monorel v Non-commuter Jarak Sedang dan Jauh: Bis Antar v Kota/Prov. Kereta Api

Regional Transit 1. St. Cimahi 2. St. Gedebage 3. St. Kiaracondong 4. St. Bandung

v

v

-

-

Tabel 2. Lokasi Transit di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung Urban Center Transit Sub- Urban Transit Transit-Town Transit 1. Banjaran 1. Alun-alun 1. Antapani 2. Cibereum 2. Balubur 2. Caringin 3. Cicalengka 3. Buahbatu 3. Pasirkaliki 4. Cikudapateuh 4. Cibiru 4. Sarijadi 5. Ciwidey 5. Cicaheum 5. Surapati 6. Dayeuh Kolot 6. Cihampelas 6. Tegallega 7. Jatinangor 7. Ciumbeluit 8. Kiaracondong 8. Elang 9. Majalaya 9. Gardujati 10. Padalarang 10. Husein 11. Rancaekek 11. Juanda 12. Soreang 12. Kopo 13. Tanjungsari 13. Leuwi Panjang 14. Ledeng 15. Pasteur 16. Soekarno – Hatta 17. Ujung Berung



Setelah mengetahui peluang pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung untuk setiap tipologi kawasan TOD, maka berikut ini adalah kesimpulan peluang pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung berdasarkan tiga kriteria analisis yang telah dilakukan (Tabel 3- Tabel 6).

indikator potensi penerapan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung terhadap lokasilokasi transit, maka lokasi yang memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi TOD adalah sebagai berikut: 

Kesimpulan



Berdasarkan analisis perbandingan kriteria dan



Regional Center TOD : Gedebage dan Stasiun Bandung Urban Center TOD : Cikudapateuh dan Kiaracondong Sub–Urban Center TOD : Buahbatu, Elang,

Tabel 3. Peluang Pengembangan Regional Center TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Keterangan: * Berdasarkan Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDH Minimum untuk perumahan KLB ≥ 4.0, dapat diakomodasi dalam rencana, yakni untuk perumahan tipe bangunan tinggi yang berada pada fungsi jalan arteri. ** Berdasarkan Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDH Minimum untuk perumahan, KDB minimal 70%, maka yang memenuhi hanya berada pada bangunan Rendah (Maksimum 3 lantai), yakni untuk kepadatan bangunan tinggi (kepadatan bangunan rata-rata lebih dari 40 bangunan/Ha) dengan hirarki jalan kolektor (70%) dan lokal (80%), dengan kepadatan penduduk rata-rata di atas 200 jiwa/Ha. *** Berdasarkan Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDH Minimum untuk perkantoran, maka kriteria ini diakomodasi untuk ketentuan perkantoran dengan luas lantai <5000m2 yang berada pada fungsi jalan arteri. NO KRITERIA Pencampuran land-use

Densitas bangunan

Karakteristik retail

REGIONAL CENTER TOD INDIKATOR GEDEBAGE Sangat tinggi (minimal 5 land-use ) v 20% hunian 80% Non-hunian Tipe hunian: High-rise, mid-rise apartements , dan kondominium Sangat tinggi pada inti, sedikit lebih rendah pada pusat Minimal KLB ≥ 4.0 Minimal KDB 70% Minimal FAR (KLB) perkantoran 2,0 FAR Skala regional dan pelayanan lokal

STASIUN BANDUNG v

v

v

x

v

v

v

v* v** v***

v* v** v***

v

v

Tabel 4. Peluang Pengembangan Urban Center TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung NO URBAN CENTER TOD KRITERIA INDIKATOR CIKUDAPATEUH KIARACONDONG Pencampuran land- Sangat tinggi, sedikit di bawah tipe regional v v use center (minimal 4 land-use ) 30% hunian 70% Non- hunian v x Tipe hunian: v v Mid-rise, low-rise , sedikit high-rise dan townhouse Densitas bangunan Sangat tinggi – tinggi v v Minimal KLB 1,5– 3,5 v v Minimal KDB 60% v v KLB Perkantoran 0,75 FAR v v Karakteristik retail Skala regional, pelayanan lokal dan lingkungan v v Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota B SAPPK V3N2 | 357




Kopo, Leuwi Panjang, dan Soekarno – Hatta. Transit–Town TOD : Antapani, Caringin, Sarijadi, Surapati, dan Tegallega.

Berdasarkan analisis peluang pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung, satu-satunya kawasan yang dapat menerapkan TOD tanpa syarat berdasarkan prasyarat pengembangan TOD adalah Kawasan TOD Cikudapateuh. Kawasan TOD Gedebage meski telah memiliki rencana sebagai kawasan TOD

pada rencana tata ruang wilayahnya (RTRW Kota Bandung Tahun 2011-2031) memiliki kendala peluang pengembangan TOD terkait dengan arahan pengembangan densitas kawasan, sedangkan kawasan TOD lainnya memiliki kendala pada arahan pengembangan densitas kawasan berdasarkan rencana tata ruang wilayah terkait, ketentuan KLB dan KDB minimal perumahan, serta KLB minimal perkantoran.

Tabel 5. Peluang Pengembangan Sub-Urban Center TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Keterangan: 1. Buahbatu; 2. Elang; 3. Kopo; 4. Leuwi Panjang; 5. Soekarno–Hatta. * Berdasarkan Rencana Pengaturan DB, KLB Maksimum dan KDH Minimum untuk perumahan KLB 1,0 - 3,5, maka yang dapat diakomodasi adalah: 1). Bangunan tinggi yang memiliki fungsi jalan arteri (4.0), kolektor (3.6), dan lokal (2,5). 2). Bangunan sedang yang memiliki fungsi jalan arteri (3.2), kolektor (2,4), dan lokal (2,5). 3). Bangunan rendah yang memiliki fungsi jalan lokal (1,6) di kepadatan bangunan tinggi. ** Berdasarkan Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDH Minimum untuk perkantoran, yang dapat diakomodasi adalah 1). perkantoran dengan luas ≥ 5000 m2 yang berada pada fungsi jalan arteri (1,6), dan kolektor (1,5). 2). Perkantoran dengan luas < 5000 m2 yang berada pada fungsi jalan arteri (2,0) dan kolektor (1,8). ***Data tidak tersedia NO KRITERIA Pencampuran land-use

Densitas bangunan

Karakteristik retail

INDIKATOR Tinggi (minimal 3 land-use )

SUB - URBAN CENTER TOD 1 v

30% hunian 70% Non – hunian Tipe hunian: Mid-rise, low-rise , beberapa high-rise, dan townhouse Tinggi – sedang Minimal KLB 1,5-3,5 Minimal KDB 60% Minimal KLB Perkantoran 1,5 FAR Skala regional, pelayanan lokal, dan lingkungan

2 v

3 v

4 v

5 v

x x

x v

x v

x v

x v

v v* v v** v

v v* v v** x

v -*** -*** -*** v

v v* v v** v

v v* v v** v

Tabel 6. Peluang Pengembangan Transit-Town TOD di Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Keterangan: 1. Antapani; 2. Caringin; 3. Sarijadi; 4. Surapati; 5. Tegallega. NO TRANSIT - TOWN TOD KRITERIA INDIKATOR 1 2 3 4 5 Pencampuran land- Sedang (minimal 2 land-use ) v v v v v use 30% hunian 70% Non-hunian x x x x x Tipe hunian: v v v v v Mid-rise, low-rise, townhouse, small-lot single family Densitas bangunan Sedang v x v x x Minimal KLB 1,5 – 3,5 v v v v v Minimal KDB 60% v v v v v Minimal KLB Perkantoran 0,5 FAR v v v v v Karakteristik retail

Skala lingkungan, pelayanan lokal


v

v

v

v

v


Rekomendasi yang dapat diberikan, yakni: 1. Berdasarkan RTRW Kota Bandung Tahun 2011–2031, kawasan Gedebage memiliki rencana untuk dikembangkan sebagai kawasan TOD. Untuk mencapai hal tersebut diperlukan beberapa penyesuaian yakni perubahan arahan pengembangan perumahan kepadatan rendah menjadi kepadatan tinggi. 2. Arahan pengembangan TOD berdasarkan lokasi pengembangannya adalah redevelopment site dan infill site untuk kawasan TOD Gedebage, sedangkan kawasan potensial TOD lainnya adalah cukup dengan redevelopment site . 3. Perlunya upaya penyelarasan ketentuan terhadap ketentuan persentase hunian dan non-hunian, KLB dan KDB perumahan, serta KLB minimal perkantoran di rencanarencana tata ruang untuk kawasan-kawasan TOD potensial agar dapat mengembangkan permukiman ataupun perkantoran agar persyaratan teknis pengembangan TOD tidak melenceng terlalu jauh pada ketentuan rencana tata ruang terkait. 4. Perlunya pembentukan ketentuan KLB dan KDB untuk wilayah yang tercakup ke dalam Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung. Ucapan Terima Kasih Penulis mengucapkan terima kasih kepada Dr. Petrus Natalivan Indrajati selaku pembimbing, atas bimbingannya dalam menyusun penelitian ini.

Daftar Pustaka Calthorpe, Peter. 1993. The Next American Metropolis . Princeton: Princeton Architectural Press. Center of Transit Oriented Development, Commison (CTOD). 2007. Station Area Planning Manual. Metropolitan Transportation Commision. Ditmarr, Hank, dan Gloria Ohland. 2004. The New Transit Town. Washington, DC: Island Press. Katz, Peter. 1994. The New Urbanism: Toward an Architecture of Community . New York: McGraw Hill. Kustiwan, Iwan. 2011. Pengendalian Perkembangan Fisik Kota: Penangan Urban Sprawl. Bunga Rampai Pembangunan Kota Indonesia Abad 21, Edisi 2. Newman and Kenworthy. 1999. Sutainability and Cities: Overcoming Automobile Dependence . Washington, DC: Island Press. Pratama, Yudistira dan Denny Zulkaidi. 2010. Karakteristik Struktur dan Pola Ruang Kawasan Metropolitan di Indonesia. Urban Planning and Design Research Group. Bandung: Institut Teknologi Bandung. Suzuki, H., Cervero, R., and Kanako Iuchi. 2013. Transform Cities with Transit: Transit and Land-use Integration for Sustainable Urban Development . Washington, DC: The World Bank. Wheelar, Stephen M. 2000. Planning for Metropolitan Sustainability, Journal of Planning Education Research 20:133 – 144 . Association of Collegiate Schools of Planning. Witoelar, Erna. 2012. Semakin Minim Urbanisasi, Semakin Minim Pula Permukiman Kumuh. Kota Tanpa Kumuh 2020: HUDMagz edisi 2 , hal. 24-25. Jakarta: The HUD Institute.

Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota B SAPPK V3N2 | 359

Transit Oriented Development

Recommend Documents