Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

ON-GEADE-004

28/8/2002

ANEXO MANUAL DE AVALIAÇÃO - CONCEITOS E METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA DE IMÓVEIS

SUMÁRIO 1 CONCEITOS................................................. CONCEITOS................................................. ........................................ ........................ 14 1.1 Objetivo.............................................................. Objetivo................................................................................................. ........................................................ ..................... 14 1.2 Significado do valor................................... valor................................................................ ........................................................... ................................... ..... 14 1.3 Procedimentos Procedimentos gerais................................ gerais.................................................................. ............................................................... ............................. 14 2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA....................................... SIMBOLOGIA................................................ ......... 14 2.1 Conceituações.................................................................... Conceituações............................................................................................ ........................................ ................ 14 2.2 Simbologia..................................................... Simbologia.................................................................................... ............................................................. .............................. 19 3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO.......................................... AVALIAÇÃO........................................................................ ................................. ... 22 3.1 Avaliação rigorosa........................................... rigorosa...................................................................................... ......................................................... .............. 22 3.2 Avaliação normal.................... normal......................................... .................................................................................. ............................................................... 24 3.3 Avaliação expedita................................... expedita..................................................................... .................................................................. ................................ 25 3.4 Informação técnica de valor....................................... valor..................................................................................... .............................................. 25 4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL................................................ NORMAL...................................................... ...... 26 4.1 Introdução............................................................... Introdução.............................................................................................. ................................................... .................... 26 5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA......................................... TÉCNICA....................................................................... .............................. 26 5.1 O método comparativo comparativo de dados de mercado........................................................... 26 5.1.1 Conceituação................................................... Conceituação..................................................................................... ....................................................... ..................... 26 5.1.2 Procedimentos gerais............................................................ gerais............................................................................................. ................................. 26 5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)........................................ 27 5.1.4 Cuidados especiais............................................ especiais.......................................................................... .................................................... ...................... 27 5.2 O método comparativo do custo de reprodução..................................... reprodução..................................................... ................ 28 5.2.1 Conceituação....................................................... Conceituação....................................................................................... ................................................... ................... 28 5.2.2 Procedimentos gerais............................................ gerais............................................................................................. ................................................. 28 5.3 O método método da renda.................................................. renda......................................................................................... ................................................. .......... 28 5.3.1 Conceituação........................................................... Conceituação..................................................................................... ............................................... ..................... 28 5.3.2 Procedimentos gerais............................................................ gerais............................................................................................. ................................. 29 5.3.3 Valor locativo - Vl................................................ Vl......................................................................................... ................................................... .......... 29 5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo................................................................. Rlo................................ .......................................... ......... 29 5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle............................................ Rle....................... ............................................................ ....................................... 30 5.3.6 Receita líquida total - Rlt................................................................... Rlt............................... ........................................................ .................... 30 5.3.7 Valor do imóvel............................................................................ ........................... 31 5.3.8 Casos específicos.......................................................... específicos............................................................................................... ......................................... .... 31 5.4 O método residual............................ residual....................................................... ........................................................................ ............................................. 31 5.4.1 Conceituação....................................................... Conceituação....................................................................................... ................................................... ................... 32 5.4.2 Procedimentos gerais......................................... gerais...................................................................... .................................................... ....................... 32 5.5 O método involutivo............................. involutivo.................................................................... ...................................................................... ............................... 32 ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

10

ON-GEADE-004

28/8/2002

5.5.1 Conceituação.................................................................... Conceituação.............................................................................................. ...................................... ............ 5.5.2 Estudo para implantação de loteamento.......................................................... loteamento................................................................. ....... 5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações............................................. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)........................................................................ (Pgv)................................................................................ ........ 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)........................................................ (Mgd)............................... .......................................... ................. 5.5.6 Retorno Bruto (RB)...................................................... (RB)........................... ...................................................... ............................................ ................. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)....................................... (Li).......................................................................... ................................................ ............. 6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES.................... PRELIMINARES.............................................. .......................... 7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS....................... URBANOS......................................................... ................................................. ............... 7.1 Método comparativo de dados de mercado............................................................... 7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)....................... 7.3 Homogeneização dos valores pesquisados.............................................................. 7.3.1 Homogeneização pela forma usual..................................................... usual......................................................................... .................... 7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C............................ AVAL_C................................ 7.3.3 Fatores de homogeneização............................................ homogeneização............................................ ....................................... ......................... .............. 7.3.3.1 Fator de área - Fa.......................................................... Fa............................ ............................................................ ...................................... ........ 7.3.3.2 Fator de profundidade profundidade – Fp................................................. Fp.................................................................... ................................. .............. 7.3.3.3 Fator de testada – Ft.... .................................................................... .................................. ..................................................... ................... 7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr........................................................... Ftr................................................................................... ........................ 7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm..................................... Ftm........................................................................ ................................... 7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat............................................................... Fat................................................................. 7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl................................................................... Frl................................... .............................................. .............. 7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd......................................... Fpd.............................................................................. ............................................. ........ 7.3.3.9 Fator de loja - Flj.................................................... Flj.......................... .................................................... .............................................. .................... 7.3.3.10 Fator de projeto – Fpj............................................. Fpj....................................................................................... .............................................. 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................. Fac................................................................................ ............................... 7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional – Fd.......................................... Fd..................... ............................. ........ 7.3.3.13 Fator de comercialização - Fk...................................... Fk.......................................................................... ...................................... 7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff............................................................ Ff............................ .............................................. .............. 7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados................................................... pesquisados...................................................... ... 7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias................................... 7.5.1 Custo de reprodução - Cr......................................... Cr.................................................................. ............................................... ...................... 7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução............................................................ reprodução................................................................ .... 7.5.3 Fator de ajuste de condomínio – Fc..................................................... Fc......................... ............................................... ................... 7.5.4 Custo Unitário Básico - CUB......................................... CUB................................................................................... .......................................... 7.5.5 Coeficiente do valor pleno........................................ pleno....................................................................... ............................................... ................ 7.5.6 Depreciação......................................................................... Depreciação............................................................................................................ ................................... 7.5.7 Padrões de acabamento............................................................. acabamento......................................................................................... ............................ 7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf.......................................................... 7.5.9 Fator de loja - Flj...................................................... Flj............................ ..................................................... ............................................... .................... 7.6 Resultado da avaliação................................................................................... avaliação.............................................................................................. ........... 8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS............................................................... 8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado....................................... 8.2 Avaliação pelo método involutivo...................................................................... involutivo............................................................................... ......... 8.2.1 Procedimentos........................................................................... Procedimentos............................................................................................. ............................. ........... 9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS............................................................................ 9.1 Método de avaliação........................................................... avaliação.................................................................................................. ....................................... 9.2 Terra nua.............................................. nua................................................................................... ..................................................................... ................................ ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

32 33 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 39 40 40 40 41 41 41 42 42 42 42 42 42 43 44 44 45 45 46 47 48 48 49 49 49 50 51 52 52 53 53 53 11

ON-GEADE-004

28/8/2002

5.5.1 Conceituação.................................................................... Conceituação.............................................................................................. ...................................... ............ 5.5.2 Estudo para implantação de loteamento.......................................................... loteamento................................................................. ....... 5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações............................................. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)........................................................................ (Pgv)................................................................................ ........ 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)........................................................ (Mgd)............................... .......................................... ................. 5.5.6 Retorno Bruto (RB)...................................................... (RB)........................... ...................................................... ............................................ ................. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)....................................... (Li).......................................................................... ................................................ ............. 6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES.................... PRELIMINARES.............................................. .......................... 7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS....................... URBANOS......................................................... ................................................. ............... 7.1 Método comparativo de dados de mercado............................................................... 7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)....................... 7.3 Homogeneização dos valores pesquisados.............................................................. 7.3.1 Homogeneização pela forma usual..................................................... usual......................................................................... .................... 7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C............................ AVAL_C................................ 7.3.3 Fatores de homogeneização............................................ homogeneização............................................ ....................................... ......................... .............. 7.3.3.1 Fator de área - Fa.......................................................... Fa............................ ............................................................ ...................................... ........ 7.3.3.2 Fator de profundidade profundidade – Fp................................................. Fp.................................................................... ................................. .............. 7.3.3.3 Fator de testada – Ft.... .................................................................... .................................. ..................................................... ................... 7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr........................................................... Ftr................................................................................... ........................ 7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm..................................... Ftm........................................................................ ................................... 7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat............................................................... Fat................................................................. 7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl................................................................... Frl................................... .............................................. .............. 7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd......................................... Fpd.............................................................................. ............................................. ........ 7.3.3.9 Fator de loja - Flj.................................................... Flj.......................... .................................................... .............................................. .................... 7.3.3.10 Fator de projeto – Fpj............................................. Fpj....................................................................................... .............................................. 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................. Fac................................................................................ ............................... 7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional – Fd.......................................... Fd..................... ............................. ........ 7.3.3.13 Fator de comercialização - Fk...................................... Fk.......................................................................... ...................................... 7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff............................................................ Ff............................ .............................................. .............. 7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados................................................... pesquisados...................................................... ... 7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias................................... 7.5.1 Custo de reprodução - Cr......................................... Cr.................................................................. ............................................... ...................... 7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução............................................................ reprodução................................................................ .... 7.5.3 Fator de ajuste de condomínio – Fc..................................................... Fc......................... ............................................... ................... 7.5.4 Custo Unitário Básico - CUB......................................... CUB................................................................................... .......................................... 7.5.5 Coeficiente do valor pleno........................................ pleno....................................................................... ............................................... ................ 7.5.6 Depreciação......................................................................... Depreciação............................................................................................................ ................................... 7.5.7 Padrões de acabamento............................................................. acabamento......................................................................................... ............................ 7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf.......................................................... 7.5.9 Fator de loja - Flj...................................................... Flj............................ ..................................................... ............................................... .................... 7.6 Resultado da avaliação................................................................................... avaliação.............................................................................................. ........... 8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS............................................................... 8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado....................................... 8.2 Avaliação pelo método involutivo...................................................................... involutivo............................................................................... ......... 8.2.1 Procedimentos........................................................................... Procedimentos............................................................................................. ............................. ........... 9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS............................................................................ 9.1 Método de avaliação........................................................... avaliação.................................................................................................. ....................................... 9.2 Terra nua.............................................. nua................................................................................... ..................................................................... ................................ ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

32 33 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 39 40 40 40 41 41 41 42 42 42 42 42 42 43 44 44 45 45 46 47 48 48 49 49 49 50 51 52 52 53 53 53 11

ON-GEADE-004

28/8/2002

9.3 Benfeitorias................................................... Benfeitorias................................................................................... ............................................................. ............................. 9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas.................................................... 9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas.................................................................. 9.3.2.1 Culturas............................................................ Culturas....................................................................................................... .................................................... ......... 9.3.2.2 Florestas............................................................. Florestas....................................................................................................... ................................................. ......... 9.3.2.3 Pastos..................................... Pastos..................................................................... ............................................................... ............................................. .............. 10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL............................................ NORMAL............................................ 10.1 Instruções para preenchimento................................. preenchimento............................................................. ............................................... ................... 10.1.1 Síntese da avaliação técnica: .............................................................. .............................. ............................................... ............... 10.1.2 Caracterização do terreno......................................................... terreno............................. ....................................................... ............................. 10.1.3 Caracterização das benfeitorias............................................... benfeitorias........................................................................... .............................. 10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”).......................................... “AVAL-R”)................... .................................... ............. 10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários.............................. imobiliários............................................................... ............................................ ........... 10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações complementares complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”................................... “AVAL-R”........................ ........... 10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C” .................................. 10.1.8 Memória de cálculo/estatística ..................................................... ......................... ................................................... ....................... 11 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR......... 11.1 Introdução................................................... Introdução................................................................................ .......................................................... ................................ ... 11.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica.................................... 12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS.............................. URBANOS.............................................................. ................................ 13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS............................. URBANIZAVEIS.................................................. ..................... 14 METODOLOGIA PARA TERRENOS TERRENOS INDUSTRIAIS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS........... 15 METODOLOGIA PARA TERRENOS TERRENOS RURAIS – NBR 8799...................................... 16 METODOLOGIA PARA ILHAS..................................................... ILHAS.................................................................................. ............................. 17 VALOR DE BENFEITORIAS........................................................................ BENFEITORIAS...................................................................................... .............. 18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL............................................... IMÓVEL.................................................................................... ......................................... 19 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE............................ FATE............................ 19.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO....................... 20 FOLHA DE INFORMAÇÃO INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV................................... 20.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO....................... 21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO................................... 21.1 Escopo........................................ Escopo........................................................................ ............................................................... ............................................. .............. 21.2 Abordagem metodológica................................................................. metodológica........................................................................................ ....................... 22 METODOLOGIA METODOLOGIA DE EXECUÇÃO EX ECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV................................. 22.1 Estudo da localidade............................................................................. localidade............................................................................................... .................. 22.1.1 Análise geográfica da localidade.................................................. localidade......................................................................... ....................... 22.1.2 Determinação das fontes de pesquisa........................................... pesquisa................................................................ ..................... 22.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização............................................... 22.1.4 Elaboração de uma tipografia local de terrenos................................................ 22.1.5 Localização dos pólos de valorização.......................................................... valorização................................................................. ....... 22.2 Pesquisa de valores imobiliários................................................. imobiliários............................................................................. ............................ 22.2.1 Valores de transações..................................................... transações......................................................................................... .................................... ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

54 54 55 55 55 56 57 57 57 57 58 59 59 59 60 60 60 60 61 61 62 63 63 63 64 64 65 65 68 68 70 70 70 70 70 71 71 71 71 71 71 72 12

ON-GEADE-004

28/8/2002

22.2.2 Valores de locação.............................................................................................. 22.2.3 Valores de censo de opinião............................................................................... 22.3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência................ 22.4 Tratamento dos valores pesquisados..................................................................... 22.4.1 Sistemática global................................................................................................ 22.4.2 Organização preliminar de dados........................................................................ 22.4.3 Avaliação das benfeitorias.................................................................................... 22.5 Determinação dos valores....................................................................................... 22.6 Montagem de Planta Genérica de Valores.............................................................. 22.7 Atualização do cadastro de logradouros................................................................ 23 RELATÓRIO FINAL.................................................................................................... ANEXOS AO CAPÍTULO II.............................................................................................. ANEXOS AO CAPÍTULO III.............................................................................................

ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

72 72 72 73 73 74 74 74 75 75 75 77 81

13

ON-GEADE-004

28/8/2002

CAPÍTULO I

1 CONCEITOS GERAIS 1.1

Objetivo

O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma padronização das avaliações de imóveis, nos serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da União. 1.2

Significado do valor

O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em função da legislação vigente, é o de valor de mercado. O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um imóvel, resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação. 1.3

Procedimentos gerais

Os coeficientes e parâmetros aqui citados, embora resultem da experiência brasileira de engenharia de avaliações e da própria experiência acumulada pela SPU, têm caráter metodológico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatórios. Caso o encarregado da avaliação, em determinada circunstância, tenha razões efetivas para alterar esses parâmetros, poderá fazê-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara e comprovável.

2

CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementação de informações, recomenda-se a leitura dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual. 2.1

Conceituações

APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é aquele recomendável para o local, observada a tendência do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais. ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção.


PÁGINA

14

ON-GEADE-004

28/8/2002

ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é a área coberta de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção. ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida de superfície de qualquer dependência coberta, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos. ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das áreas cobertas-padrão e equivalentes da construção. ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida da superfície de qualquer dependência descoberta, que se destina a outros fins, que não apenas o de simples cobertura (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos. ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que caracterize um imóvel, tais como: casas, edifícios, galpões, garagens etc. ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - é a área estimada, fictícia, que, ao Custo Unitário Básico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área real de construção correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente. ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: paisagismo, topografia, pedologia e serviços urbanos) se assemelham e cuja legislação quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de construção admissível, gabarito e áreas mínimas dos lotes é a mesma. ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada. ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada. ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM - é a soma das áreas coberta e descoberta reais, contidas nos limites das dependências de uso comum. BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construção compreendem o custo da administração central, financiamentos, bonificações da construtora e da incorporadora etc.


PÁGINA

15

ON-GEADE-004

28/8/2002

BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, fratura ou dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros limítrofes, aterros e gramados. BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas rurais, são os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoção implica destruição, alteração, fratura ou dano, compreendendo edificações, vedos, terreiros, instalações para abastecimento de água, de energia elétrica, de irrigação e outras que, por sua natureza e função, e por se acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem rentáveis separadamente das terras. BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais, são as culturas comerciais ou domésticas implantadas no terreno, cuja remoção implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora não negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em separado, para base de negócios de propriedades rurais. CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema organizado de informações que, mediante códigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seção um valor genérico do m² do terreno, observados os fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre sua localização e características próprias. COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições semelhantes às do imóvel avaliando. COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar do valor do m² de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, não contempladas no Custo Unitário Básico (elevadores, fundações etc.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de benfeitoria. DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescência física, econômica ou funcional. DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos de projetos de arquitetura, estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.), licenças, seguros, despachantes, instalações provisórias, equipamentos mecânicos (elevadores, compactadores, exaustores etc.), administração local e outras. DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades.


PÁGINA

16

ON-GEADE-004

28/8/2002

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de valores adequados ao imóvel avaliando. FRENTE OU TESTADA EFETIVA – distância real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público, servidão, orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda costões e canais. FRENTE PROJETADA – “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais são oblíquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente curva, ressalvadas condições especiais de melhor aproveitamento, em função da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas.” ( Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997) FRENTE DE REFERÊNCIA – “É a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneização em decorrência do conceito de que as dimensões da testada influem no valor do terreno.” ( Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997) GLEBA INDUSTRIAL – Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de destinação industrial. GLEBA URBANA - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, em princípio com área superior a 10.000m², cujo aproveitamento eficiente não depende de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial. GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização, tendo, em princípio, uma área superior a 10.000m². Este limite no tamanho da área deve ser considerado meramente indicativo, não devendo ser tomado como fator decisório no enquadramento da gleba como urbanizável. IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária, ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada. LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaboração da Planta Genérica de Valores. LOTE URBANO - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º e 6º, e na legislação local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

17

ON-GEADE-004

28/8/2002

PROFUNDIDADE EQUIVALENTE – “Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente múltipla.”( Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997) PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma localidade na escala conveniente, onde estão indicados os códigos de logradouros correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação. SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é constituída por um trecho de logradouro com igual valor genérico para o m² dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seção deve ser o início do logradouro ou o término de um trecho anterior, e o seu ponto final o início do trecho subseqüente. A seção pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no trecho considerado. SERVIDÃO – “Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem. Pode ser classificada em: Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito. Servidão administrativa: aquela em que o titular é o poder público. Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção física. Servidão múltipla: aquela que, embora instituída sobre a mesma parte de um imóvel, destina-se a usos de naturezas diversas. Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física. Servidão perpétua ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado. Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro prédio, pertencente a proprietário diverso. Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado. Servidão voluntária: aquela que decorre de ato espontâneo de vontade.” ( Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996). TABELA DE VALORES - é o relatório de saída do sistema eletrônico de cadastro onde estão listados os códigos, a descrição dos trechos de logradouros e os correspondentes valores do m² de terreno. TERRENO INDUSTRIAL - é aquele utilizado ou próprio para finalidade produtiva "lato sensu" de caráter industrial, tais como fábricas, instalações industriais, depósitos, armazéns, "shoppings", supermercados, instalações de apoio à pesca, clubes de serviços náuticos etc. TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL - é o instrumento ou escritura pelo qual se transfere o domínio do imóvel, mediante seu registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente. O título de propriedade é denominado comumente escritura ou título de domínio de imóvel. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

18

ON-GEADE-004

28/8/2002

VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO - é o valor mais provável de mercado, resultante de pesquisa do mercado imobiliário local, do m² de terreno para os lotes situados em um trecho ou todo um logradouro. VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE UM IMÓVEL - é o resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação. VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - é a diferença entre o valor de mercado e o custo de reprodução depreciado do imóvel. UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA - é o terreno ou sua fração ideal, com ou sem benfeitorias, objeto de Matrícula individual no Cartório de Registro Geral de Imóveis. ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS – “Aquelas que apresentam características semelhantes quanto à dimensão dos lotes e construções, infra-estrutura urbana e entorno, tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos, vocação e capacidade de aproveitamento”. (Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996). 2.2

Simbologia

A simbologia adotada é aquela da ABNT, complementada com as convenções literais que seguem. 2.2.1 Medidas Att Atu T Tef Tr Tmín Peq Pmáx Pmín N Ab Abp

- área total do terreno - área do terreno da União - frente ou testada real - frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados) - frente ou testada de referência - frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria - profundidade equivalente - profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua categoria - profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria - profundidade-padrão (ou do lote-padrão) - área de construção das benfeitorias - área de construção privativa da unidade imobiliária


PÁGINA

19

ON-GEADE-004

28/8/2002

2.2.2 Idade Iap Ir Ip

- idade aparente (ou estimada) do imóvel - idade remanescente - vida útil provável (Iap + Ir)

2.2.3 Valores e custos Vtt Vtu Vdu Vg

- valor do terreno total - valor do domínio pleno do terreno da União - valor do domínio útil do terreno da União - valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de área rural Vo - valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro Vb - valor das benfeitorias Vbp - valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União e do terreno total Vti - valor total do imóvel Vip - valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio Vir - valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio Vr - valor residual Vl - valor locativo Vui - valor unitário inicial (por m² ou por ha) Vuh - valor unitário homogeneizado Vd - valor declarado Vad - valor adotado Pa - percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis Pgv - produto geral de vendas Mgd - montante global das despesas Dp - despesas em percentagem do Pgv Li - lucro do incorporador Lp - lucro percentual em relação ao Pgv Rlo - receita líquida operacional Rlef - receita líquida efetiva Rlt - receita líquida total Cr - custo de reprodução Cub - Custo Unitário Básico de construção por m² ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

20

ON-GEADE-004

28/8/2002

Yi - índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado Ylp - índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão 2.2.4 Coeficientes e taxas r i f Kp Kcf Kr Kv fi

- coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att) - taxa de juros (por período ou mensal) - taxa de inflação (por período ou mensal) - coeficiente do valor pleno - coeficiente de vantagem da coisa feita - coeficiente do valor residual - coeficiente de vacância - fração ideal em condomínios horizontais ou verticais

2.2.5 Estatística n xi x s

- número de elementos da amostra - elemento da amostra - média aritmética - desvio-padrão da amostra

σ

- desvio-padrão da população - abscissa da distribuição de Student - limite superior de aceitação - limite inferior de aceitação

t Ls Li

2.2.6 Fatores de homogeneização e correção Fat Fp Ft Ftm Ftr Frl Fpd Fd Flj Fpj

- fator de acidentação topográfica - fator de profundidade - fator de frente ou de testada - fator de frentes ou de testadas múltiplas - fator de transposição de local - fator de restrição legal - fator de pedologia - fator de depreciação física e funcional ou de idade - fator de loja ou de valorização comercial - fator de projeto


PÁGINA

21

ON-GEADE-004 Fac Fa Ff Fh Fc Ftc Fx Fk

3

28/8/2002

- fator de acabamento - fator de atualização monetária - fator de fonte - fator de homogeneização ou corretivo total - fator de condomínio - fator devido ao tipo de construção - fator genérico a ser usado conforme a necessidade - fator de comercialização

NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO

Os níveis de rigor da avaliação, segundo as prescrições da NBR 5676/89, da Associação Brasileira de Normas Técnicas-ABNT, estão condicionados à quantidade e à confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados. A NBR 5676/89 refere-se a imóveis urbanos; a NBR 8799, a imóveis rurais e a NBR 8951, a glebas urbanizáveis, todas com idêntica classificação: a) expedito; b) normal e c) rigoroso. As prescrições relativas aos vários níveis de rigor da NBR 5676/89 são transcritas a seguir: 3.1

Avaliação rigorosa

"Avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada, com grande isenção de subjetividade, e que atende a todos os requisitos abaixo: a) cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra tão aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência disponível. b) a qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto: -

à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação; à sua atualidade, observando o estabelecido na letras "c" e "f"; ao detalhamento da descrição de suas características; à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou à sua consistência com o modelo utilizado nos termos da letra "c", no que diz respeito a: - à localização no contexto urbano; ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

22

ON-GEADE-004 -

28/8/2002

à destinação; ao grau de aproveitamento; às características físicas; à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem à elaboração do trabalho avaliatório.

c) o tratamento para alcançar a convicção do valor deve ser baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam às exigências do nível de rigor. d) o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial é definido pela soma do número (K) de variáveis (explicada e explicativas), utilizada no modelo de regressão, mais um mínimo de 5 graus de liberdade, isto é: N ≥ K+5 e) a transformação do preço com pagamento a prazo de um dado elemento para o preço à vista deve ser feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento. f)

a atualização de preços referentes a elementos pretéritos deve considerar a desvalorização real dos imóveis inferidas e justificadas pela equação por regressão.

g) todas as características do imóvel avaliando devem estar necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente. Se, além da fronteira, obrigatoriamente se impõe a discussão da inelasticidade da função estimativa naquele ponto a característica assintótica é explicitada, admitindo-se uma diferença de valor do bem avaliando de, no máximo, dez por cento do valor inferido na fronteira amostral da mesma característica. h) o valor final da avaliação, a ser indicado pelo engenheiro de avaliações em função do tratamento estatístico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de oitenta por cento. O trabalho pode ser enquadrado neste nível se, testadas as hipóteses nulas de não haver regressão da equação e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de significância máxima de 5% (cinco por cento). i)

nos trabalhos compostos por avaliações parciais, este nível de rigor estará atendido se, em pelo menos 85% (oitenta e cinco por cento) do montante da avaliação, ele for alcançado.


PÁGINA

23

ON-GEADE-004 j)

a avaliação é considerada rigorosa especial sempre que o tratamento inferencial adotado encontrar um modelo estatístico o mais abrangente possível, incorporando o maior número de características que estejam contribuindo para a formação do valor e atendendo, necessariamente, às condições abaixo relacionadas: -

-

-

identificada a função estimativa da formação de valor, esta tem de ser não tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimação estatística; para tanto, devem ser rejeitadas as hipóteses nulas da equação de regressão, ao nível de significância máximo de um por cento, e dos respectivos regressores, ao nível de significância máximo de 10% (dez por cento) unicaudal ou 5% (cinco por cento) em cada ramo do teste bicaudal, bem como verificadas as condições básicas referentes aos resíduos não explicados: normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão, além de independência entre as variáveis; as características do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referência, sendo rejeitadas as extrapolações; o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações é correspondente ao intervalo de confiança máximo de oitenta por cento e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos regressores de "per si" para um subconjunto deles, caso haja evidência de multicolinearidade entre as variáveis relevantes levadas ao modelo e, para os resíduos, sejam satisfeitas as condições básicas de normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão; o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial é definido em função do número (K) de variáveis (explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições: N ≥

3.2

28/8/2002

2K + 5 , e N ≥ 3K" (NBR 5676/89)

Avaliação normal

"A avaliação normal define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos abaixo: a) a coleta de dados deve trazer todas as informações disponíveis que permitam ao engenheiro de avaliações formar sua convicção de valor; b) a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto: -

à idoneidade das fontes de informação;

-

à sua atualidade, observado o prescrito no item "e";


PÁGINA

24

ON-GEADE-004 -

28/8/2002

à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas;

- ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco; c) o tratamento dispensado aos elementos, para serem levados à formação do valor, deve ser feito através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos observados, quando não perfeitamente comparáveis. O uso de métodos estatísticos para eliminar dados supostamente discrepantes é admissível neste nível; d) a transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o preço à vista é feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento; e) nos casos de exame de elementos não contemporâneos, pretéritos, a equivalência do preço no tempo será obtida, no mínimo, através de índices econômicos oficiais, limitados a prazo compatível com a conjuntura em vigor à época da avaliação. Sempre que o mercado não acompanhar a evolução dos índices econômicos, só será permitida a utilização de elementos atualizados mediante consulta à fonte; f)

são admitidas as homogeneizações feitas através de fatores ou ponderações empíricas, porém consagradas, que consideram as diferenças entre os elementos ou seus atributos;

g) as características do bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstância." (NBR 5676/89) 3.3 Avaliação expedita "Aquelas que se louvam em informações e/ou na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor." (NBR 5676/89) Conforme o item 6.2.6, da NBR 8951/85, classificam-se também como expeditas as avaliações em massa. Apesar de essa Norma referir-se à avaliação de glebas urbanizáveis, usa-se o mesmo conceito no âmbito da SPU, em relação à avaliação em massa de imóveis urbanos, cuja metodologia consta do CAPÍTULO III deste Manual. 3.4 Informação técnica de valor Na impossibilidade devidamente justificada de se fazer a vistoria no imóvel avaliando, será elaborada a Informação técnica de valor. Conforme mencionado na Orientação Normativa de avaliações, a dispensa da vistoria deverá ser previamente autorizada pelo Gerente Regional e, no seu impedimento legal, pelo seu substituto. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

25

ON-GEADE-004

28/8/2002

CAPÍTULO II

4

AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL

4.1

Introdução

Este capítulo contém recomendações metodológicas para a realização de avaliações com maior nível de rigor, destinadas a subsidiar as operações com imóveis de propriedade ou de interesse da União. As informações necessárias à determinação de valores dos imóveis podem ser obtidas pelos métodos direto (comparativo e de custo) e/ou indireto (renda, residual e involutivo) de avaliação técnica de imóveis. Sempre que possível devem ser utilizados os formulários constantes deste manual. Outrossim, são admitidas alterações, acréscimo e exclusões nas planilhas disponíveis, em função de circunstâncias especiais de cada avaliação e do método efetivamente empregado. A seleção dos métodos a serem adotados não é aleatória. Deve estar em consonância com cada caso particular e sua adoção precisa ser justificada. Preferencialmente, devem ser utilizados os métodos diretos. O imóvel avaliando, o seu entorno e as fontes de pesquisa devem estar perfeitamente identificados no laudo, conforme dispõe a NBR 5676.

5

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA

5.1

O método comparativo de dados de mercado

5.1.1 Conceituação É aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, é obtido por meio da comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características similares. 5.1.2 Procedimentos gerais A boa aplicação do método comparativo exige uma seqüência de procedimentos, tais como: a) vistoria e caracterização do imóvel avaliando; b)

definição de uma área homogênea para a pesquisa de valores de imóveis que servirão como referência de mercado;


PÁGINA

26

ON-GEADE-004

28/8/2002

c)

pesquisa de uma amostra de valores;

d)

tratamento preliminar dos valores pesquisados visando a obter a equivalência financeira (valores à vista); a equivalência no tempo (referidos à data da avaliação); e a correção devida à natureza da fonte de informações;

e)

homogeneização ou inferência dos valores pesquisados;

f)

tratamento estatístico dos dados homogeneizados ou inferidos, para aceitação da amostra com determinado grau de confiança;

g)

estimativa da média dos valores observados e da faixa de fixação aceitável para o valor final estimado, dentro de um intervalo de confiança pré-definido;

h)

determinação judiciosa do valor final a ser atribuído ao imóvel avaliando.

5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal) A forma mais comum de homogeneização dos valores pesquisados é aquela feita por meio do Fator agregado simples (Fas), resultante do produto de vários fatores. Os fatores de homogeneização utilizados devem retratar as variáveis que efetivamente influenciam na formação do valor do bem avaliando. Os cálculos efetuados pelas planilhas/formulários disponibilizados pela SPU para a homogeneização dos valores pesquisados, por serem divergentes da forma usual, serão detalhados adiante. 5.1.4 Cuidados especiais Desde o início do processo de avaliação é fundamental a escolha de uma amostra de elementos relativamente homogênea a fim de evitar a rejeição de elementos amostrais no teste estatístico posterior e a necessidade de sua reposição, em razão do nível de rigor adotado. O método comparativo é aplicado utilizando-se informações de mesma natureza do imóvel avaliando. Assim, aconselha-se que em cada caso sejam colhidas informações pertinentes ao segmento de mercado no qual o bem avaliando está inserido. A não observância deste cuidado pode levar à comparação de imóveis heterogêneos ou à necessidade de apelo ao método residual ou de custo, para transformar os imóveis da ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

27

ON-GEADE-004

28/8/2002

amostra em elementos comparáveis, o que, além de mais trabalhoso e demorado, introduz novos fatores de percepção subjetiva, baixando a qualidade da avaliação comparativa. 5.2

O método comparativo do custo de reprodução

5.2.1 Conceituação É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição do custo de outras benfeitorias iguais ou semelhantes àquelas que são objeto da avaliação. 5.2.2 Procedimentos gerais Utiliza-se a informação proveniente de revistas técnicas e de sindicatos de empresas de construção, embora o avaliador possa dispor de seus próprios orçamentos-padrão e critérios de orçamentação. Estes órgãos acompanham e publicam dados sobre a evolução dos custos unitários dos diferentes projetos-padrão indicados na NBR 12.721, além de outros projetos mais modernos, adaptados à legislação de proteção contra incêndios ou projetos de edifícios comerciais. São adotados os seguintes procedimentos, a partir da informação do custo unitário de um projeto similar ao do imóvel avaliando: a) b) c) d) e) f)

correção do custo unitário para o custo pleno do imóvel; depreciação do valor pleno do imóvel em função de sua vida econômica útil e do seu estado de conservação; aplicação do coeficiente de loja ou de áreas comerciais, onde couber; aplicação do coeficiente de coisa feita, quando for o caso; soma do valor da benfeitoria ao valor do terreno; aplicação do Fator de comercialização (Fk).

No método do custo, o valor do terreno é conhecido mediante a atualização do custo de aquisição do terreno em que foi construída a benfeitoria ou é estimado por meio do método comparativo. 5.3 O método da renda 5.3.1 Conceituação É aquele em que o valor do imóvel - ou de suas partes constitutivas - é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista.


PÁGINA

28

ON-GEADE-004

28/8/2002

5.3.2 Procedimentos Gerais Este método de avaliação é aplicável aos imóveis suscetíveis de produzir renda, por meio de aluguéis ou arrendamentos, da produção ou de atividade de negócio. No caso de imóveis prediais urbanos, a renda está geralmente associada à possibilidade de obtenção de aluguéis e como tal será aqui tratada. Em síntese, para se obter o valor de um bem imóvel, segundo o método da renda, é preciso definir ou estimar: a) b) c) d) e) f) g)

o valor locativo; a vida economicamente útil restante ou remanescente; a receita bruta esperada durante o prazo de sua vida econômica útil; a provisão para vacância e outras perdas; as despesas operacionais; o valor de salvado; a taxa de capitalização a adotar.

Com estes elementos, estima-se a capitalização da renda líquida ou dos benefícios futuros durante a vida remanescente e acrescenta-se o valor de salvado atual. 5.3.3

Valor locativo - Vl

O valor locativo deve ser o de mercado. Para isso, o avaliador deve pesquisar valores de contratos e/ou ofertas recentes de imóveis semelhantes, a fim de utilizar o método comparativo para homogeneização ou inferência dos valores encontrados. Os fatores ou variáveis a serem adotados devem ser aqueles que melhor reflitam a situação do mercado local. 5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as locações a serem obtidas ao longo da vida economicamente útil do imóvel. Em contrapartida, durante a vida útil do imóvel ocorrerão despesas operacionais, de manutenção, de impostos, inclusive as de condomínio, caso estas não sejam transferíveis ao locatário.


PÁGINA

29

ON-GEADE-004

28/8/2002

Na prática estima-se uma despesa média mensal, que é deduzida do valor locativo para se apurar uma receita operacional líquida. Assim, tem-se o seguinte esquema de apuração:

(+) VALOR LOCATIVO (-) DESPESA MÉDIA MENSAL - Despesas fixas . Imposto predial . Seguro . Reserva para manutenção e substituição de componentes - Outras Despesas . Administração . Anúncios . Depreciação . Impostos diversos ______________________________________________________________________ RECEITA LÍQUIDA OPERACIONAL (Rlo) ________________________________________________________________________

(=)

5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle Sobre o valor apurado no item anterior há que se aplicar um prudente redutor correspondente ao chamado coeficiente de vacância (Kv) para dar conta dos períodos em que o imóvel permanecerá desalugado, durante a sua vida útil. Adotando-se, por exemplo, Kv = 10% teremos uma receita líquida efetiva assim formada. Rle = Rlo (1-Kv) = Rlo (1-0,10) = 0,90 Rlo 5.3.6 Receita líquida total - Rlt Considerando o caso de uma locação com período de revisão de aluguel (anual, semestral, quadrimestral etc.), a estimativa do valor atual da receita líquida pode ser obtida com a aplicação da seguinte fórmula prática:  (1 + i ) n − 1 Rlt = [(1 + f ) + (1 + f ) ]×  n  2  i(1 + i )  Rle

−1

− p

onde: ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

30

ON-GEADE-004

28/8/2002

Rle - valor líquido do pagamento no primeiro mês do contrato (ou início de um período de reajuste); f - taxa mensal de inflação esperada em longo prazo; p - número de meses do período para reajuste; i - taxa mensal de juros adequada do mercado financeiro correspondente à remuneração do capital; n - número de aluguéis mensais obtidos durante a vida útil do imóvel. O valor de “i” deve ser determinado com o máximo cuidado, pois dele depende a fixação do valor venal do imóvel. Uma alternativa ainda mais simples (embora majorante) é considerar a renda como uma perpetuidade, onde a renda líquida total é obtida pela divisão da Rle pela taxa "i" de juros do mercado. Assim,

Rlt =

Rle i

5.3.7 Valor do imóvel O valor do imóvel resulta da agregação da receita líquida total com o valor de salvado e com o valor do terreno (ou da fração de terreno, quando for o caso). O valor de salvado corresponde, por sua vez, a um percentual do valor pleno de reprodução da benfeitoria. Entretanto, adotando-se a renda perpétua, não há porque se considerar o valor de salvado e do terreno. 5.3.8 Casos específicos Se verificado que o método da renda melhor representa o valor de mercado de áreas situadas na região Pantaneira, na Amazônia Legal, nas Várzeas no Pará, nas orlas marítima e fluvial, em espelho d’água, em espaço aéreo, em gruta (casos de determinação de valor de retribuição pela permissão de uso ou cessão onerosas que venham a ser concedidas), essa Metodologia pode ser utilizada, observadas as peculiaridades de cada caso. Quando admitida à avaliação com nível de rigor expedito ou a informação técnica de valor, o método pode ser executado de forma simplificada.

5.4

O Método residual


PÁGINA

31

ON-GEADE-004

28/8/2002

5.4.1 Conceituação É o método em que, do valor total do imóvel, subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno (e vice-versa), considerando-se, conforme o caso, o Fator de comercialização (Fk). 5.4.2 Procedimentos Procedimentos gerais Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo método residual (o caso mais comum), pode-se: a) estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo método do custo (no valor das benfeitorias considera-se considera-se incorporada uma parcela relativa à coisa feita); b) deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imóvel (Vti). Na hipótese contrária, sabido o valor do terreno pelo método comparativo, subtrai-se esta parcela do valor total do imóvel para se estimar o valor das benfeitorias como resíduo.

5.5

O Método involutivo

5.5.1 Conceituação “É aquele método cujo valor de um terreno é definido pelo estudo de viabilidade técnicoeconômica, alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do mesmo e as condições do mercado. (Atuação Profissional – – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996) É uma técnica utilizável toda vez que não existam dados amostrais comparáveis e que o terreno não esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo: -

lotes urbanos vazios, quando no entorno entorno não há terrenos nas mesmas condições; lotes urbanos com apenas uma casa construída, em logradouro já ocupado por edifícios de vários andares; glebas situadas em zona urbana ou de expansão urbana ainda não loteadas ou subaproveitadas.

Na adoção do método involutivo, previamente à finalização do trabalho avaliatório, o avaliador deve analisar a adequação das benfeitorias existentes no imóvel no tocante ao uso predominante e o potencial estabelecido para o local. Não havendo interesse comercial nas benfeitorias na localidade onde se encontram (independente da idade e do estado de conservação), não há porque considerá-las na avaliação. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

32

ON-GEADE-004

28/8/2002

“A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê a margem de lucro líquido ao empreendedor e despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas.“ ( Atuação – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996) Profissional – 5.5.2 Estudo para implantação de loteamento Um estudo de viabilidade de implantação de um loteamento pode ser efetuado, desde que o parcelamento represente o melhor aproveitamento para o terreno, em função da vocação da área em que se encontre e das posturas municipais que regulam o assunto. 5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações Quando o empreendimento mais indicado for uma construção, pode ser aplicado o método do custo, conforme as explicações contidas neste manual. Nesse caso, deve-se ter o cuidado de não considerar os coeficientes da coisa feita e de depreciação em função de idade e estado de conservação. O avaliador deve ter o cuidado de verificar se a vocação da área avalianda está voltada para empreendimentos que contemplem atividades específicas, tais como hotelaria, postos, marinas etc., situação em que é mais indicado o uso de metodologias especiais. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv) O Produto geral de vendas deve ser obtido por meio do método comparativo de dados de mercado, onde cada unidade terá o seu valor, de acordo com a capacidade de absorção do mercado. 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd) Além do custo direto de implantação do empreendimento, outras despesas, designadas como indiretas, devem ser estimadas pelo avaliador, de forma a obter-se o Montante geral de despesas (Mgd): -

legais e de incorporação; custo de financiamento; publicidade e comercialização (inclusive corretagem); seguro; eventuais; etc.


PÁGINA

33

ON-GEADE-004

28/8/2002

5.5.6 Retorno Bruto (RB) O retorno bruto é estimado pela diferença entre o Pgv (Receita programável) e as despesas do empreendimento, conforme a seguinte expressão: RB = Pgv - Mgd Definido o valor do RB, temos condições de estabelecer uma porcentagem adequada para remunerar o incorporador (conceito de lucro bruto) e, afinal, estabelecer o valor do terreno pelo resíduo. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li) O lucro do incorporador varia de acordo com o risco do empreendimento, que é determinado mediante os dados de mercado e de estudo de viabilidade. Assim, o valor do terreno será determinado pela seguinte expressão: Vt = (1 - Li) x RB onde Li é o lucro percentual percentual sobre o retorno bruto. Obs: o valor do terreno é igual à receita líquida. Quando o empreendimento se estender por um período considerável, torna-se necessário estabelecer um cronograma de receitas e despesas. Seu cálculo deve ser feito utilizando-se a técnica de fluxo de caixa, atribuindo-se uma taxa de retorno mínima para o investimento, em função da qual serão calculados os valores atuais das receitas líquidas parciais que, somadas, fornecerão o valor do terreno.

6

PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES

O avaliador deve, antes de iniciar o trabalho de campo, observar os seguintes procedimentos: a)

reunir e estudar a documentação documentaçã o do imóvel, em especial: Título de transferência; - Certidão do Registro de Imóveis; - ficha cadastral; - plantas.

b)

analisar os documentos documento s obtidos, ir a campo, vistoriar vistori ar o imóvel avaliando e fazer as medições que julgar necessárias. Se verificar alguma divergência, o avaliador


PÁGINA

34

ON-GEADE-004

28/8/2002

deve comunicar, preliminarmente, ao setor competente para as providências cabíveis;

7

c)

selecionar o(s) método (s) avaliatório(s) que usará e preparar um plano de ação compatível com o(s) mesmo(s), após formada a idéia a respeito do imóvel avaliando;

d)

identificar e delimitar, se possível, a área homogênea do imóvel avaliando, na qual será feita, preferencialmente, a pesquisa de valores, sempre com o auxílio de profissionais que conheçam o mercado;

e)

procurar obter uma planta da área homogênea, onde irá colher informações, de preferência uma planta genérica de valores, caso disponível, para orientação das transposições;

f)

colher o máximo de informações pertinentes aos imóveis que formarão rol amostral.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

A avaliação de imóveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos métodos apresentados neste manual, segundo a NBR 5676/89. Preferencialmente, deve-se optar pelos métodos diretos. 7.1

Método comparativo de dados de mercado

Depois de realizada a pesquisa de valores imobiliários, deve-se procurar obter uma amostra composta por valores de compra e venda ou locação de imóveis semelhantes ao avaliando. É conveniente coletar o maior número possível de elementos. Apesar de ser dado tratamento específico aos dados coletados, visando sua homogeneização, convém que a amostra seja formada por imóveis que se aproximem o máximo possível do imóvel avaliando, de preferência situados na mesma área homogênea da planta genérica de valores, quando essa existir. No caso da ausência de dados sobre transações imobiliárias envolvendo terrenos não edificados, usam-se as informações referentes a imóveis edificados, obtendo-se o valor do terreno pelo método residual. Os valores dos imóveis colhidos devem ser, em princípio, oriundos de transações de compra e venda ou locações efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores à data da pesquisa, cujas condições dos negócios realizados estejam bem caracterizadas. Observar que os valores declarados em documentos, como a escritura de compra e venda nem sempre traduzem a realidade. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

35

ON-GEADE-004

7.2

28/8/2002

Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)

A atualização visa a homogeneizar informações pesquisadas sobre transações ocorridas nos últimos 6 (seis) meses. Quando a informação disponível tratar de venda a prazo, o valor da transação será transformado no equivalente para venda à vista, por meio do cálculo do valor atual para a mesma data do pagamento da entrada, de todas as demais parcelas que correspondam à parte financiada. Nesse caso, utilizam-se as fórmulas usuais de matemática e a taxa de juros do mercado local, ou a especificada no contrato. Nesta etapa, o valor pesquisado é corrigido em função da natureza ou qualidade da fonte. O cálculo empregado (por meio do fator de fonte ou de oferta - Ff), conforme será explanado adiante, visa justamente a corrigir o valor atribuído ao imóvel pela prática comercial. 7.3

Homogeneização dos valores pesquisados

7.3.1 Homogeneização pela forma usual Uma vez obtido o valor global à vista para cada um dos imóveis pesquisados e aplicado o Fator de fonte ou de oferta (Ff), é feita a divisão do valor pela respectiva área (R$valor/área), para se obter a primeira indicação do Valor unitário por m² corrigido (Vu/ m²). O processo de homogeneização mais usual, verificado nas bibliografias especializadas, é realizado da seguinte forma: a) são determinados pelo avaliador os fatores de influência no valor do imóvel, após pesquisa em campo, por estimativa e/ou, em alguns casos, por meio de fórmulas consagradas; b) os fatores são multiplicados entre si, obtendo-se o Fator agregado simples do imóvel avaliando (Fas av) e dos elementos amostrais (Fas 1, Fas2 etc.); c) divide-se o Fator agregado simples do imóvel avaliando pelo Fator agregado dos imóveis pesquisados (Fas av /Fas1, Fasav /Fas2, Fasav /Fas3 etc.) para se obter o Fator agregado relativo (Far 1, Far2 etc.); d) este último (Far) é multiplicado pelo valor unitário de cada elemento de pesquisa, para o posterior tratamento estatístico (OBS: Por ora, não serão mencionadas as etapas posteriores). De forma resumida, se um elemento de pesquisa apresenta características mais favoráveis que as do avaliando e também um Valor unitário (Vu/m²) elevado, conclui-se que, para “transportar” o Valor unitário (Vu/m2) à situação do avaliando, o Fator agregado simples precisa estar num intervalo de 0 a 1 (0< Fh< 1) ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

36

ON-GEADE-004 7.3.2

28/8/2002

Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C

O cálculo das planilhas de avaliação adotadas pela SPU (AVAL-R e AVAL-C) para obter a homogeneização dos dados pesquisados é inverso ao método de homogeneização usual. O valor médio unitário e o campo de arbítrio são calculados da seguinte forma: a) na folha de homogeneização, surgem os Valores unitários por m 2 (Vu/m²) que são multiplicados em seguida pelo Fator de fonte ou de oferta (Ff), resultando nos Valores corrigidos (Vu/m² x Ff = R$ CORRIG.); b) calculam-se os fatores de homogeneização (Fp, Ft, Ftr etc.) em função de um paradigma, que pode ser o próprio avaliando (o cálculo nas planilhas não é automático); c) o produto dos fatores de homogeneização resulta no Fator agregado simples (Fas) para cada elemento de pesquisa (Fas 1, Fas2, Fasn...), inclusive para o avaliando (Fas aval); d) então, mediante a divisão do Fas de cada elemento da pesquisa pelo Fas do imóvel avaliando (Fas 1 / Fasaval, Fas2 / Fasaval ...), obtém-se o Fator agregado relativo (Far) para cada dado amostral (Far 1, Far2, Farn ...); e) os Valores corrigidos de cada elemento ($ CORRIG) são divididos por seus respectivos Far ($ CORRIG 1 /Far1, R$ CORRIG2 /Far2 ...) e, a partir daí, obtém-se os Valores homogeneizados dos imóveis pesquisados (Vuh 1, Vuh2, Vuhn ...); f) obtido os valores homogeneizados, são calculados valor médio e o campo de arbítrio (limites máximo e mínimo por m²), que serão efetivamente utilizados no cálculo do valor do imóvel avaliando. Além dessas informações, a planilha permite verificar se a amostra possui uma distribuição normal, se há elementos extremos em relação à média, bem como outros itens exigidos pela norma, para avaliações com nível de rigor normal. Resumindo, caso o elemento de pesquisa apresente características mais favoráveis que as do avaliando e Valor unitário (Vu/m 2) elevado, quando o imóvel avaliando for o paradigma (Fas = 1), conclui-se que, para “transportar” os valores à situação do avaliando, o Fator agregado simples precisa ser maior que 1 (Fh >1). 7.3.3 Fatores de homogeneização Os fatores de homogeneização utilizados devem ser explicados por expressões matemáticas condizentes com as reais variações do mercado imobiliário em análise. Cada atributo considerado, seja dos elementos amostrais ou do avaliando, deve possuir um coeficiente, proveniente da análise dos dados coletados, correspondente a sua variação específica. Para tanto, a critério do avaliador, podem ser utilizados estudos consagrados ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

37

ON-GEADE-004

28/8/2002

pela engenharia de avaliações, dados dos poderes públicos e/ou de empresas privadas, desde que esses retratem a tendência de variação do atributo analisado. Como exemplo, podemos sugerir os seguintes fatores: a) No caso de terrenos: Fp Ft Ftr Ftm Fat Frl Fpd Fa

- Fator de profundidade - Fator de frente ou testada - Fator de transposição de local - Fator de testadas múltiplas - Fator de acidentação topográfica - Fator de restrição legal - Fator de pedologia - Fator de área

b) No caso de apartamentos, lojas, salas comerciais, vagas de garagem, casas etc: Ftr Fpj Fac Flj Fd Fa

- Fator de transposição de local - Fator de projeto - Fator de acabamento - Fator de loja - Fator de depreciação física e funcional - Fator de área

Os fatores aqui sugeridos não são obrigatórios e podem ser alterados ou introduzidos outros não citados. A escolha e adoção de fatores de homogeneização é de inteira responsabilidade do avaliador. 7.3.3.1 Fator de área - Fa É o fator que visa corrigir o valor unitário quando há diferença entre as áreas do imóvel avaliando e pesquisado. Esse fator de ajuste, adotado quando há influência das áreas em análise na formação do valor, deve ser usado com extrema cautela, tendo em vista que sua fórmula em matérias especializadas (tais como a apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliações , ICAPE/SC, 1994), está direcionada à homogeneização usual e não à homogeneização pelo processo inverso, conforme o cálculo das planilhas disponibilizadas pela SPU. Caso o avaliador resolva adotar o Fator de área, deve estar seguro que o mesmo traduz adequadamente determinada situação em estudo. A aplicação da fórmula nas planilhas AVAL-R, AVAL-C e similares é a seguinte: ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

38

ON-GEADE-004

Fa = Fa =

1 / 8

Aaval Apesq

se

∆ > 30%

se

∆ ≤ 30%

1 / 4

Aaval Apesq

28/8/2002

Onde ∆ é a diferença percentual entre as duas áreas, calculada assim:

∆ =

Aaval

− Apesq

Aaval

× 100

Se o avaliador não utilizar as planilhas AVAL-R e AVAL-C, ou outras similares (como a AVAL-2.xls), deve atentar para a ordem do numerador e do denominador, ou seja, o valor do numerador é a Área do pesquisado e o valor do denominador é a Área do avaliando. 7.3.3.2 Fator de profundidade - Fp Diz a NBR 5676: “A influência de Profundidade (P) é levada em conta no Valor (Vt) através derelação entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona, segundo o modelo:

Vt = At . Vu . Cp Onde: Cp = (Pe/Pm) p para m = mi,ma a) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a Profundidade equivalente ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima (Pma), correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situação. (Pmi ≤ Pe ≤ Pma); b) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p ≤ 1), quando a Profundidade equivalente for inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi); c) O expoente (p) deve estar entre os limites –1 e 0 (-1 ≤ p < 0), quando a Profundidade equivalente for superior à máxima recomendável (Pe > Pma).” Para terrenos de duas ou mais testadas, considera-se, para fins da obtenção da Pe, a frente efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada). ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

39

ON-GEADE-004

7.3.3.3

28/8/2002

Fator de testada - Ft

“A influência da frente será levada em conta no valor (Vt) através da relação entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), segundo o modelo

Vt = At . Vu . Cf em que: Cf = (Fp/Fr)f Onde: 0≤f≤1“ 7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr As informações para estimativa de valor devem, de preferência, ser obtidas no próprio trecho de logradouro ou em logradouros próximos. Deve ser evitado o uso de informações fora da área homogênea em que se situa o trecho em questão. Nas localidades em que são utilizadas Plantas de Valores, ou para as quais haja informação confiável da valorização relativa dos logradouros elaborada pela prefeitura, recomenda-se analisar a relação entre o indicador de valor do trecho de logradouro do imóvel avaliando e o do imóvel pesquisado, ou a relação entre o indicador do trecho pesquisado e o do paradigma:

F tr =

Y pesq. Y aval.

7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm É também conhecido como coeficiente de valorização de esquina. Diz a NBR 5676, “Os lotes de frentes múltiplas e/ou esquina devem ser avaliados observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas características especiais.”


PÁGINA

40

ON-GEADE-004

28/8/2002

Somente devem ser consideradas como testadas adicionais, sempre a critério do engenheiro avaliador, aquelas testadas que efetivamente interferirem no valor do terreno, em função de seu aproveitamento real ou potencial. 7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat Pode ser aplicável, conforme o caso, a terrenos que apresentem características de topografia acidentada que dificultem seu aproveitamento eficiente, assim entendidas as acentuadas elevações e depressões, aclives e declives que exijam movimentação de terra e outros acidentes. Classifica-se a inclinação do terreno como em aclive ou declive, em relação ao principal logradouro onde está localizado. Outros aspectos topográficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc. Todos os casos devem ser apreciados, e com base nas informações coletadas, o avaliador deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia. 7.3.3.7

Fator de restrição legal - Frl

É aplicável aos terrenos sobre os quais incidem restrições legais ao seu pleno aproveitamento, bem como às benfeitorias, no caso de tombamento. Podemos citar os seguintes tipos de restrição: 7.3.3.8

Faixas "non aedificandi" de qualquer natureza; Projetos de alinhamento com recuo; Imóveis tombados; Zona de vida silvestre; Unidade de conservação da natureza; Reserva florestal; Manguezais; Outras zonas com restrição ecológica; Outras restrições.

Fator de pedologia - Fpd

Pode ser aplicável quando tratar-se de solos pouco próprios para construção, desde que verificada a real interferência das condições do solo no valor do imóvel.


PÁGINA

41

ON-GEADE-004 7.3.3.9

28/8/2002

Fator de loja - Flj

É o coeficiente que visa distinguir a valorização denominada “luvas”, inerente ao “ponto” comercial loja, dos demais imóveis. É mais utilizado quando o valor do imóvel é obtido pelo método do custo de reprodução e pode ser apurado na razão entre a valorização da loja e o imóvel comparado. No método comparativo de dados de mercado, sua adoção não é usual porque utiliza-se, preferencialmente, a comparação entre elementos amostrais assemelhados.

7.3.3.10 Fator de Projeto - Fpj É o fator que permite ao avaliador comparar a qualidade e a funcionalidade do projeto do imóvel pesquisado, em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma. 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac É o fator que permite ao avaliador comparar os diferentes padrões de acabamento do imóvel pesquisado, em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma. No método comparativo do custo de reprodução, o acabamento é considerado na seleção do Custo Unitário Básico (CUB). 7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional - Fd Tem por objetivo desvalorizar o imóvel em função de sua idade e estado de conservação. Sugere-se a utilização do critério de Ross-Heidecke (tabela encontrada na planilha AVAL-R) ou o coeficiente de obsolescência de Neri. Existem outros métodos de depreciação consagrados na engenharia de avaliações, que também podem ser úteis ao avaliador. 7.3.3.13 Fator de comercialização – Fk O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um imóvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da situação do mercado, à época da avaliação. O custo de reedição é o resultado da soma do Valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das benfeitorias (Vt + Vb). F k =

7.3.3.14

Valor de Mercado V t + V b

Fator de fonte ou de oferta - Ff


PÁGINA

42

ON-GEADE-004

28/8/2002

O fator de fonte é aquele que indica a variação que pode ocorrer entre o valor ofertado em publicações periódicas, em imobiliárias etc. e o valor de uma transação efetiva. Sugere-se que os valores, conforme sua fonte, situem-se dentro de uma faixa de mais ou menos vinte por cento do valor da unidade. 7.4

Tratamento estatístico dos valores pesquisados

A análise estatística dos valores Vuh, obtidos pela homogeneização, é exigência da Norma 5.676/89 da ABNT. A prática vem demonstrando que amostras corretamente homogeneizadas ajustam-se à distribuição normal, que é a adotada para a referida análise. Portanto, o primeiro teste a fazer é o de verificação da normalidade da amostra. Para tal, recomenda-se o critério de verificação de assimetria e curtose (achatamento), calculandose:

∑ ( x − Xi )

3

a3 =

n ⋅ s3

,

e

∑ ( x − xi)

s =

x

xi n

a4 =

∑ ( x − xi ) n ⋅s4

4

− 3 , onde:

2

(desvio padrão da amostra)

n −1

= média aritmética da amostra = elementos da amostra = número de elementos da amostra

Numa distribuição normal a 3 = 0 e a4 = 0. No teste de verificação, aplica-se um critério de tolerância. Calcula-se:

s

a3

6( n − 2) =

a4

s

( n + 1)(n + 3)

Se |a3|

<

1,5 . sa3 e

normalidade.

24 n(n − 2)(n − 3) =

a4 +

( n + 1) 2 (n + 3)(n + 5) 6

>

n +1

Se |a3| > 2 x . sa3 ou a 4 + 6 n +1

>

1,5 . sa4

2 . sa4

aceita-se a hipótese da

rejeita-se a hipótese.

Caso seja verificada uma distribuição não normal, é preciso que a homogeneização seja reexaminada. Há situações em que se torna necessária a substituição ou eliminação de elementos suspeitos, a fim de que seja obtido um resultado satisfatório. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

43

ON-GEADE-004

28/8/2002

Verificada a normalidade da distribuição, pode-se aplicar um critério de rejeição de valores que se mostrem muito desviados da média. O critério mais recomendável, especialmente para pequenas amostras (n < 30) é o de Chauvenet. Para os elementos extremos, ou seja, os de maiores desvios absolutos da média, calcula-se: | xi − x | σ

que deve ser menor ou igual ao desvio crítico, e pode ser verificado na tabela constante das planilhas AVAL-R e AVAL-C, em função do número de elementos da amostra:

scrt

=s

n n −1

Ultrapassado o limite, pode-se rejeitar o valor obtido e repetir o teste para os remanescentes, calculando-se nova média e desvio-padrão. Deve-se observar, entretanto, que nenhum critério estatístico obriga a rejeitar-se um elemento - ele apenas indica a possibilidade de tratar-se de um dado espúrio, dada sua pequena probabilidade. Assim, a rejeição deve ser acompanhada de uma análise do avaliador sobre a conveniência de manter-se ou não o valor na amostra - afinal, valores pequenos ou grandes, desde que reais, também fazem parte do mercado. Saneada a amostra, desde que o número mínimo de elementos seja 5 (cinco), estabelecese o campo de arbítrio para o valor final, definido na supracitada norma como compreendido no intervalo de confiança máximo de 80% (oitenta por cento). É conveniente para isso adotar-se a distribuição "t" de Student, usando-se a expressão:

Lc = x ± “t”

7.5

t. s n −1

onde:

- abcissa da distribuição de Student para o percentil 0,90, com (n -1) graus de liberdade

Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias

Para a estimativa do custo de reprodução da benfeitoria ou edificação e sua depreciação, serão usadas as fórmulas e informações constantes deste item. Serão consideradas como benfeitorias, no presente item, apenas as construções residenciais, comerciais e industriais. 7.5.1 Custo de reprodução - Cr É a estimativa de dispêndio necessário para se criar benfeitoria idêntica, não depreciada. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

44

ON-GEADE-004

28/8/2002

O Custo de reprodução (Cr) será igual ao produto da Área de construção (Ab) pelo Custo Unitário Básico (CUB), multiplicado pelo coeficiente do valor pleno (Kp), a título de despesas complementares, benefícios e despesas indiretas. Assim, Cr Cr Ab CUB Kp 7.5.2

= Kp . Ab. Cub onde: = Custo de reprodução da construção avalianda = Área da construção avalianda em m² = Custo Unitário Básico por m² = Coeficiente de valor pleno

Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução

Para se obter uma estimativa do custo para reprodução de uma benfeitoria já existente, considera-se o Custo de reprodução (Cr), depreciado em função da Idade do imóvel (I) e do seu estado de conservação, multiplicado pelo coeficiente de vantagem da coisa feita (Kcf), quando for o caso. A área de construção será calculada, quando não diretamente disponível, pelo critério de área equivalente, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relações de equivalência com a área coberta-padrão: PAVIMENTO TIPO Pavimento de uso comum e acesso Varanda Depósito Garagem Subsolo comum Subsolo especial Áreas descobertas “Playground” (descoberto)

= 1,00 = 0,50 = 0,50 = 0,50 = 0,50 = 0,50 = 0,75 = 0,25 = 0,25

A soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes fornece então a área de construção. 7.5.3 Fator de ajuste de condomínio - Fc Num condomínio, quando não se dispuser do quadro de áreas estabelecido na NBR 12.721/92 que define a área equivalente, considerar-se-á um Fator de ajuste de condomínio (Fc) em geral entre 1 e 1,4. Assim: ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

45

ON-GEADE-004

28/8/2002

Ab = Fc . Abp onde: Fc = Fator de ajuste de condomínio; Abp = Área de benfeitoria privativa 7.5.4 Custo Unitário Básico – CUB É o custo de material e de mão de obra por metro quadrado de construção idêntica à avalianda. Poderá ser obtido a partir das séries mensais de custos e índices do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custo e Índices da Construção Civil), dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil ou de revistas técnicas especializadas, ou composição de orçamento. Mencionar-se-á, sempre, a data do custo unitário básico utilizado e a sua origem ou fonte. Cabe lembrar que o CUB fornecido por publicações não contempla todos os elementos de custo como, por exemplo, fundações, elevadores, instalações especiais, etc., que deverão ser considerados no Kp (coeficiente do valor pleno). No caso de se usar os índices do SINAPI, que não incluem elevadores, fundações e instalações especiais, custo financeiro e administrativo, lucro do construtor e do incorporador, o orçamento por m 2 será dado pela seguinte expressão:

Of = [Cub +

Oel + (Ofe − Ofd ) + Oi Ab

] x (1+Qf)(1+Qad)(1+Ql)

onde, CUB Oel Ofe Ofd Oi Ab Qf Qad Ql Of

= Custo Unitário Básico publicado pelo SINAPI = orçamento para elevadores = orçamento das fundações efetivamente usadas = orçamento das fundações diretas (cerca de 3% do Cub) = orçamento de instalações especiais = área construída, calculada segundo os critérios da NBR - 12.721 = taxa de custo financeiro para o período de obras = taxa de administração da empresa = taxa de lucro da empresa = orçamento final.

Exemplo: seja um projeto habitacional de 8 (oito) pavimentos (H8), apartamentos de 3 (três) quartos (3Q), primeiro piso apoiado no terreno (T), padrão normal (N), em determinada cidade, cujo custo indicado na Tabela publicada fosse $ 720/m².


PÁGINA

46

ON-GEADE-004

28/8/2002

Suponhamos que a área total seja de 5000m², servida por um conjunto de elevadores cujo orçamento seja de $ 300.000; as fundações estejam orçadas em $ 400.000; as instalações especiais em $ 100.000. A obra deve durar 18 (dezoito) meses, com o capital empatado, em média 10 (dez) meses, a juros de dez por cento ao ano.

Qf = 10 [

0,10 12

] = 8,33%

Se a empresa tiver um custo de administração de 10% (dez por cento) e desejar um lucro de 15% (quinze por cento) e considerando o orçamento de fundações diretas como 3% (três por cento) do custo publicado: Ofd = 0,03 x 720 x 5000 = 108000 O orçamento final por m² será:

Of = 720 + [

300.000 + (400.000 − 108. 000) + 100.000 5.000

] x (1.0833) (1,10) (1,15)

Of = 1.176,33 7.5.5 Coeficiente do valor pleno (Kp) Para o cálculo do coeficiente de valor pleno, de um modo geral, poderá ser adotado o seguinte esquema de composição de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situação do mercado imobiliário local. Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados são meramente ilustrativos, devendo o avaliador identificá-los e quantificá-los com a situação real analisada:

$/m²

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) Elevadores Administração e Lucro 1º Subtotal

Despesas Legais Despesas de Seguro Despesas Financeiras ANEXO – ON-GEADE-004

= =

12%CUB 25%CUB

S =

1,37%CUB

= = =

3%S 1%S 16%

PÁGINA

47

ON-GEADE-004 2º Subtotal

ou Z =

1,20S 1,644CUB

= =

5%Z 9%Z

Cut =

1,14Z

ou Cut =

1,874CUB

=

1,874

Z =

Despesas Eventuais Despesas de Comercialização

CUSTO UNITÁRIO TOTAL COEFICIENTE DE VALOR PLENO

28/8/2002

7.5.6 Depreciação O valor da benfeitoria por reprodução será igual ao Custo de reprodução (Cr) depreciado em função da idade do imóvel e do estado de conservação, podendo ser adotado o critério de ROSS-HEIDECKE ou de G.B. DEI VEGNI-NERI, entre outros consagrados pela engenharia de avaliações. O critério de G.B. DEI VEGNI-NERI é dado pela expressão:

Fd = 1 - (1 - Kr)

Fd Kr Iim Ip

Iim Ip

onde:

= Fator de depreciação física e funcional = coeficiente de valor residual tabelado (ver Tabela 3) = idade física e funcional do imóvel = vida útil provável do imóvel.

Para o critério de ROSS-HEIDECKE, utiliza-se a Tabela contida na planilha/formulário AVAL-R, para obter o fator "k" e aplicar a expressão Fd =

100 − k 100

7.5.7 Padrões de acabamento Serão os adotados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 12.721): alto, normal e baixo. Admite-se ainda o uso do padrão popular (Sinduscon e SINAPI).


PÁGINA

48

ON-GEADE-004

28/8/2002

7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf Poderá ser acrescido ao valor da benfeitoria por reprodução, quando for o caso, o coeficiente (vantagem) da coisa feita. Como exemplo, podemos sugerir os coeficientes conforme a tabela abaixo: TABELA 1

COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA TIPO DE CONSTRUÇÃO

NOVA

ATÉ 10 ANOS

DE 10 A 20 ANOS

MAIS DE 20 ANOS

Grande estrutura

1,25

1,25 a 1,21

1,21 a 1,13

1,13 a 1,03

Pequena estrutura e residencial de luxo

1,15

1,15 a 1,125

1,125 a 1,078

1,078 a 1,025

Industrial e residencial médio.

1,1

1,10 a 1,084

1,084 a 1,052

1,052 a 1,02

Residencial modesto ou popular

1,05

1,05 a 1,042

1,042 a 1,026

1,026 a 1,015

7.5.9 Fator de loja - Flj Quando se tratar de avaliação de loja, ao valor da benfeitoria poderá ser acrescido o Fator de loja (Flj), quando verificada real valorização comercial em vista dessa condição. A expressão sintética do Valor da benfeitoria será dada por: Vb = Ab . CUB. Kp. Fd . Flj . Kcf Observe-se que o Flj e Kcf podem assumir o valor 1 (um) na expressão, dependendo do tipo de imóvel avaliando. 7.6

Resultado da avaliação

O Valor do imóvel (Vi) será definido pela seguinte expressão: Vi = (Vt + Vb) . Fk , sendo: Vt

- Valor do terreno


PÁGINA

49

ON-GEADE-004

28/8/2002

Vb - Valor da benfeitoria por reprodução, considerada a depreciação Fk - Fator de comercialização. Vt + Vb – custo de reedição do imóvel Como exemplo podemos citar, entre outros, as seguintes condições que interferem na determinação do fator de comercialização: -

localização do imóvel; arquitetura compatível com o padrão local do imóvel; funcionalidade; equilíbrio econômico do empreendimento; condições de obsolescência; características geo-econômicas da região; e retração ou euforia do mercado local.

Para facilitar a apresentação do laudo, da seqüência de cálculos e do resultado final indicado, são apresentados, em anexo, formulários sintéticos automatizados, adequados à avaliação. Os dados necessários para a avaliação devem ser extraídos do memorial descritivo do imóvel. Os resultados serão expressos obrigatoriamente em moeda corrente e, se necessário, mediante indicador monetário ou moeda constante.

8

AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS

Preferencialmente deve ser utilizado o método comparativo de dados. Na ausência de dados amostrais semelhantes, o avaliador pode optar pelo método involutivo. Seja qual for o método empregado, é imprescindível seguir-se os seguintes passos, recomendados pela NBR 8951/85: a)

vistoria e caracterização da gleba, quando devem ser considerados os aspectos gerais da região onde se localiza e da gleba propriamente dita, principalmente: aspectos geográficos; infra-estrutura urbana (sistema viário, rede de água e esgoto, energia elétrica etc.); equipamentos comunitários (transporte coletivo, escolas, comércio etc.); utilização atual e potencial (posturas municipais, tendências de uso);


PÁGINA

50

ON-GEADE-004

8.1

28/8/2002

b)

pesquisa de mercado, para a obtenção dos dados a serem usados na avaliação;

c)

escolha do método avaliatório, em função do resultado da pesquisa, de forma a obter-se a maior confiabilidade possível do resultado da avaliação;

d)

cálculos e tratamento dos dados, conforme a técnica recomendada para o método selecionado;

e)

considerações finais e conclusões: devem ser citados todos os aspectos considerados relevantes para a fixação final do valor.

Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado

Sua aplicabilidade depende da existência de glebas semelhantes quanto às características físicas, à localização e à utilização, com ofertas ou concretização de negócios de venda. Em essência, seguem-se os mesmos procedimentos de coleta e tratamento da amostra estatística já explanados anteriormente, entretanto especial atenção deve ser dada à utilização dos fatores de homogeneização, cabendo os seguintes comentários: a)

b)

c)

para o Fator de transposição de local devem ser considerados os seguintes aspectos, entre outros: - localização privilegiada ou prejudicada; - possibilidade de abastecimento de água e energia elétrica e de esgotamento sanitário; - capacidade de absorção do empreendimento pelo mercado (as glebas mais rapidamente absorvidas são mais valorizadas); - nível de urbanização nas áreas vizinhas a cada gleba; - facilidade de acesso; - distância aos pólos de valorização. O Fator de acidentação topográfica (Fat) deverá refletir o grau de dificuldade da execução das obras de infra-estrutura do loteamento, bem como o índice de aproveitamento das terras loteáveis, que poderá ficar abaixo dos 65% previstos em lei, ou acima no caso excepcional de loteamentos destinados ao uso industrial, cujos lotes sejam maiores que 15.000m 2, sendo condicionantes principais a topografia e a constituição do solo; no caso de glebas, a influência da testada e da profundidade são bem menos detectadas, portanto o avaliador deve ponderar sobre a real necessidade de adotá-los em sua avaliação.


PÁGINA

51

ON-GEADE-004

8.2

28/8/2002

Avaliação pelo método involutivo

8.2.1 Procedimentos a) faz-se um projeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o número máximo de unidades (lotes, salas, apartamentos, etc.) que a mesma possa conter; b) estabelece-se, pelo método comparativo de dados de mercado, o valor médio do m² da unidade em questão; c) faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsão de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma região; d) estima-se, para cada período considerado no cronograma do empreendimento, o Produto geral de vendas (Pgv), multiplicando-se o valor genérico pela área de cada unidade e pelo número total de cada uma delas; e) estimam-se os custos diretos do empreendimento, que também devem ser orçados dentro do cronograma do empreendimento; em geral, estes custos cobrem os seguintes itens, cuja existência deve ser considerada em cada projeto em particular, conforme a vocação da região em que se está trabalhando: Exemplo de despesas para loteamentos: levantamento topográfico; projeto do loteamento; licenças municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de água, esgoto, pavimentação etc.); supervisão e despesas gerais; e outros. f)

estimam-se, por consulta a pessoal especializado, os custos indiretos, prevendose no cronograma do projeto, entre outros: - despesas legais e contábeis (imposto territorial, contabilidade, serviços jurídicos, escrituras e registros etc.) - despesas de comercialização (vendas, publicidade, supervisão etc.) - despesas de seguros - despesas financeiras (inclusive taxas de exame e juros de empréstimos);

g) do total de despesas, toma-se uma percentagem razoável, por exemplo, 5%, (cinco por cento), a título de "eventuais" e obtém-se o Montante global de despesas (Mgd), por período do cronograma, somando-se todas as despesas;


PÁGINA

52

ON-GEADE-004

28/8/2002

h) estabelece-se um valor para o Lucro do incorporador (Li), também por consulta a pessoal especializada; normalmente este lucro é calculado como uma percentagem sobre o produto geral de vendas, podendo-se entretanto optar por outro critério que seja mais usual para o caso considerado; i) calcula-se então a receita líquida do empreendimento, por período do cronograma (Rl), fazendo-se: Rl = Pgv - Mgd - Li j)

estabelece-se uma taxa mínima de retorno (i) para o investimento, função da realidade do mercado de capitais e calcula-se o valor atual, referente à época da avaliação, de cada receita líquida por período; considera-se, para isto, que esta ocorre ao fim de cada período, e utiliza-se a expressão da matemática financeira vn (ver formulário anexo); obtém-se então os valores atuais Rl 1, Rl2, Rl3, ..... Rln;

l)

finalmente, somando-se os valores Rln, obtém-se o valor da gleba, ou seja, o Valor total do terreno (Vtt). Vtt = Rl1 + Rl2 + Rl3 + .... Rl n;

9

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

A avaliação de imóveis rurais, em princípio, pressupõe sempre a determinação do valor do imóvel como um todo, estando aí incluídas as benfeitorias reprodutivas, não reprodutivas (construções), semoventes, máquinas e implementos agrícolas, como definidas na NBR 8799/85. 9.1

Método de avaliação

Os métodos a usar são os adotados por essa mesma Norma, a saber, os diretos (comparativo e de custo) e os indiretos (de renda e residual), com peculiaridades de aplicação a cada componente do valor, ou seja, terra nua, construções, instalações, culturas etc. 9.2

Terra nua

No caso dos imóveis rurais, o valor da terra nua está diretamente relacionado: a) b)

com a sua capacidade de uso, isto é, quanto maior o grau de aproveitamento e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor desse; com a situação ou localização;


PÁGINA

53

ON-GEADE-004 c)

28/8/2002

com a dimensão.

Um só terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de avaliação, ser subdividido em parcelas conforme a tabela de classificação que o avaliador entenda ser a mais adequada. Quando utilizados os métodos diretos, o valor da terra é dado ou por comparação do valor global ou pelo somatório das parcelas de seus componentes (conforme a classificação de solo/acessos/fertilidade etc.). A localização de um imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. A dimensão das propriedades também tem influência determinante no valor, devendo se constatar na região como se comporta o mercado imobiliário em relação a esse fator. Além desses 3 (três) fatores, existirão outros que, dependendo da região, devem ser considerados na determinação do valor do imóvel, tais como declividade do terreno, potencial de irrigação, pluviosidade, percentagem de área coberta de mata nativa etc. 9.3

Benfeitorias

9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e os melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.). A Norma cita: 9.2.2.1 As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas, desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas. 9.2.2.2 A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação.

Ou seja:

Vb = Custo unitário x Área x depreciação Na depreciação das benfeitorias não produtivas, considera-se mais o estado de conservação que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel. Para o caso de máquinas e implementos agrícolas:


PÁGINA

54

ON-GEADE-004

28/8/2002

9.2.3 Equipamentos – A avaliação deve ser feita pelo método direto, com citação obrigatória das fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determinase a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado. 9.3.2

Benfeitorias reprodutivas ou produtivas

Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc. 9.3.2.1 Culturas As culturas permanentes, existentes no meio rural, podem ser domésticas ou comerciais. Para a avaliação de culturas domésticas o critério empregado deverá ser o de reposição, isto é, avaliação pelo custo de formação. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção, até a idade em que se iniciaria nova produção, caso o pomar já estivesse em produção; Caso contrário, até a idade em que a avaliação está sendo feita. No caso das culturas comerciais, além do valor da reposição, considera-se o valor econômico do pé, segundo a produtividade da própria propriedade ou em estudos publicados. 9.3.2.2 Florestas Para a avaliação de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng. Adilson José Magossi, pelo método do valor econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante simples e pode ser representada pela expressão:

V = RL x A x r Onde : V= RL = A= R=

Valor econômico procurado Renda líquida esperada fator de atualização das receitas para obtenção do valor presente das receitas futuras, coeficiente de risco


PÁGINA

55

ON-GEADE-004

28/8/2002

Entretanto, há elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de melhor organizar os dados, tais como a idade de corte e diâmetro das espécies existentes, restrições (legais ou ambientais) quanto à extração, madeiras de primeira e segunda categoria, aspectos dificultadores da extração como declividade, proximidade de centros consumidores etc. 9.3.2.3 Pastos A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e leite. Na avaliação, devem ser observados os aspectos relativos à topografia do terreno, conservação de solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo, os anos de uso do solo com cultivos anteriores, as espécies de cultivares, o estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeças/ha/ano. Outros itens importantes são as operações destinadas à formação de pastagem, a forma de aquisição das sementes e semeadura e o preparo do solo. Não há parâmetros para medir o preço de venda de pastagens, uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno. É mais comum o aluguel dessa cultura. (Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES , Eng. Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/São Paulo, 1997)


PÁGINA

56

ON-GEADE-004

10

FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL

10.1

Instruções para preenchimento

28/8/2002

As instruções abaixo são para o uso das planilhas eletrônicas disponibilizadas pela SPU, úteis na preparação dos laudos de avaliação com nível de rigor normal:

AVAL-R: Planilha desenvolvida em “Microsoft Excel”, e que se destina à avaliação de terrenos nus pelo método comparativo de dados de mercado e/ou para determinação do custo de reprodução de benfeitorias. O valor final do imóvel é resultante da aplicação do Fator de comercialização (Fk) sobre o somatório das duas parcelas, ou seja, terreno mais benfeitoria (Vt + Vb). AVAL-C: Destina-se a avaliação de apartamentos, salas, lojas, galpões, casas etc., com a utilização do método comparativo de dados de mercado. 10.1.1 Síntese da avaliação técnica: Na pasta denominada “Síntese da avaliação técnica”, o avaliador deverá informar: -

o nº do laudo de forma seqüencial; a finalidade; o nº do processo, quando houver; o nº do RIP, quando houver; dados sobre o imóvel (endereço, área, título de propriedade etc.) nome dos avaliadores, CREA, ART (quando houver) e matrícula; assinatura do responsável técnico e a do seu superior.

10.1.2 Caracterização do terreno

DIMENSÕES - Quando alguma das dimensões assinaladas for formada por mais de um segmento de reta ou de curva, indicar neste item as dimensões resultantes do somatório das medidas dos referidos segmentos. Numerar os lados no croqui, e transcrevê-los aqui com as respectivas medidas. CONFRONTAÇÕES - No caso acima indicado, mencionar os vários segmentos que formam as confrontações. Caso necessário, utilize o espaço no item 3 - Outras Informações, ou o verso do formulário para melhor caracterização do terreno.


PÁGINA

57

ON-GEADE-004

28/8/2002

SITUAÇÃO, TOPOGRAFIA E SUPERFÍCIE – Devem ser indicadas a situação em que se encontra o terreno avaliando; a topografia cuja inclinação, em princípio, será positiva, indicando-se no formulário com o sinal (+), se o terreno for em aclive em relação ao logradouro principal e (-) em caso contrário; e superfície, conforme as opções apresentadas no formulário. INVESTIDURA - É a incorporação, a uma propriedade, de uma área de terreno do patrimônio municipal adjacente à mesma propriedade, que não possa ter utilização autônoma, com a finalidade de permitir a execução de um projeto de alinhamento ou de modificação de alinhamento aprovado pela municipalidade. PLANO DIRETOR - Informar quais incidências que estimulam ou restringem uma edificação. 10.1.3 Caracterização das benfeitorias

EDIFICAÇÃO PRINCIPAL PADRÃO - Usar a conceituação da NBR 12.721. ESTADO DE CONSERVAÇÃO - As classes aqui mencionadas são aquelas indicadas no método de depreciação Ross-Heidecke, porém podem ser interpretadas sem recursos àquele método. VALOR DE SALVADO - É o valor apurado com a venda do material resultante de uma demolição, descontado o custo da demolição. Tem o sentido de valor residual. IDADE APARENTE - Aquela que é percebida pelo avaliador como a de existência da benfeitoria. Naturalmente, havendo uma indicação precisa da data de construção, indicar a idade real, fazendo menção ao fato. IDADE REMANESCENTE ESTIMADA - Corresponde ao número de anos que o avaliador supõe que a benfeitoria poderá ainda ter de vida útil. Observa-se que, com sucessivos reparos, um imóvel poderá ter dilatada a sua vida útil. EDIFICAÇÕES SECUNDÁRIAS - Informar o tipo de cada edificação secundária existente (piscina, garagem, casa de caseiro, oficina, depósitos, quadras de esporte etc.), tendo em vista possíveis custos diferenciados de construção. Havendo mais de uma edificação que, pelo seu porte ou outra característica, mereça ser classificada como "principal", poderão ser usados outros formulários para a descrição pormenorizada das mesmas.


PÁGINA

58

ON-GEADE-004

28/8/2002

10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”) Pasta onde é feita a composição do coeficiente do valor pleno – Kp e onde será determinado o custo de reprodução das edificações existentes. 10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários O avaliador sempre deve informar a fonte das informações existentes no seu trabalho (nome, telefone e ou endereço da pessoa contatada). Do laudo, devem constar também os dados pertinentes ao imóvel pesquisado, tais como: localização, dimensões, situação, topografia, superfície e quaisquer outros elementos que o avaliador achar conveniente acrescentar como relevante na formação do valor.

CONDIÇÕES DE VENDA - Quando o preço não for dado à vista, indicar as condições de venda (entrada, prestações, prazo). PREÇO À VISTA GLOBAL - Indicar o valor do preço à vista do imóvel, tendo em conta as condições de venda, aplicando-se para isto as transformações indicadas na matemática financeira, quando for o caso. Indicar também o preço à vista por metro quadrado. Informar, quando usada, a taxa de capitalização adotada para o cálculo do preço à vista. O preço aqui informado deve estar referido à data indicada da pesquisa. O uso de moeda estável poderá, eventualmente, evitar a necessidade da correção monetária. 10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”: O avaliador usará estes formulários, em quantas vias forem necessárias, para desenvolver seu laudo de avaliação. Os fatores de homogeneização serão preenchidos pelo próprio avaliador, devendo o mesmo justificá-los na folha de informações complementares. A folha da “Homogeneização dos valores pesquisados” apresentará em separado o valor do terreno e o valor do custo de reprodução das benfeitorias. O valor total do imóvel, portanto, é resultante do somatório das duas parcelas mencionadas corrigidas pelo fator de comercialização (Fk) a ser determinado pelo avaliador. As informações consideradas relevantes, que possibilitem a conclusão a respeito do valor atribuído ao imóvel, deverão ser transcritas na folha de “Informações complementares” (como por exemplo, explicação para os coeficientes e variações dos fatores de homogeneização utilizados). Relembrando, o Fator de comercialização (Fk) representa a razão do valor de mercado do imóvel e o custo de reedição (Vt + Vb) de imóvel assemelhado. Quando a avaliação referirse somente a terreno nu, o Fk será igual a unidade. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

59

ON-GEADE-004

28/8/2002

10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C”: O avaliador usará estes formulários, em quantas vias forem necessárias, para desenvolver seu laudo de avaliação. Os fatores de homogeneização serão preenchidos pelo próprio avaliador, devendo o mesmo justificá-los na folha de informações complementares. A folha da “Homogeneização dos valores pesquisados” apresentará o valor final do imóvel como um todo. Quaisquer outras informações que o avaliador julgue pertinente fazer (tais como equivalência de áreas, esclarecimentos sobre acabamentos especiais, situações de restrição legal de qualquer forma, explicação para os coeficientes e variações dos fatores de homogeneização utilizados etc.) para concluir a respeito do valor atribuído ao imóvel, deverão ser transcritas na folha de “Informações complementares”. 10.1.8 Memória de cálculo/estatística A pasta com a apresentação da memória de cálculo, embora seja preenchida automaticamente, também deve ser juntada ao laudo. CAPÍTULO III

11

AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR

11.1

Introdução

Neste capitulo são definidas as prescrições a serem seguidas, no âmbito da SPU, para a realização de avaliações expeditas e informações técnicas de valor. Norteiam estes procedimentos os seguintes princípios: a) permitir a avaliação de grande quantidade de imóveis; b) reduzir a quantidade dos dados que conduzem ao valor avaliado; c) obter um valor do imóvel condizente com as finalidades da avaliação e coerente com a realidade do mercado imobiliário. A avaliação expedita e a informação técnica de valor devem determinar o valor mais provável de mercado do imóvel. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

60

ON-GEADE-004 11.2

28/8/2002

Elementos para a avaliação expedita e informação técnica

Serão utilizadas as medidas do terreno constantes de planta planimétrica. Na ausência de vistoria, para a elaboração da informação técnica de valor, quando necessário, deve ser apresentado um jogo de fotografias em cores que possibilite a caracterização do imóvel, interna e externamente, no que diz respeito aos acabamentos e estado de conservação. Todas as fotografias deverão estar identificadas, datadas e assinadas no verso pelo interessado. O valor unitário por metro quadrado do terreno, quando não elaborado pelo método comparativo, será obtido da Planta Genérica de Valores, organizada de acordo com o CAPÍTULO IV.

12

METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS

O valor do terreno é estabelecido em função: a) b) c)

da área obtida da planta; do valor do metro quadrado obtido do Banco de dados ou da Planta Genérica de Valores para respectiva seção de logradouro; das características particulares do imóvel.

Quando o lote possuir mais de uma testada, será adotado o valor do metro quadrado do logradouro, servidão ou outro acesso correspondente à frente ou testada principal, que será determinada pelo avaliador. Na determinação da testada principal, o avaliador levará em conta os seguintes condicionantes: -

a valorização ou desvalorização em vista do nº de testadas; as facilidades e dificuldades para o aproveitamento efetivo ou potencial de cada testada como acesso ao terreno; em caso de duas ou mais testadas possuírem o mesmo grau de aproveitamento, será principal aquela que voltar-se para o logradouro, servidão ou outro acesso mais valorizado; para terrenos de grandes dimensões e formato irregular tais como glebas urbanas, glebas urbanizáveis e terrenos industriais, considerar o logradouro que efetivamente mais contribuir para a valorização do imóvel, independentemente do tamanho da respectiva testada.

Para melhor caracterizar o imóvel, são usados fatores multiplicativos de valorização e desvalorização, em função de situações peculiares, desde que estas já não estejam ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

61

ON-GEADE-004

28/8/2002

consideradas na estimativa do valor genérico do local. Esses fatores, aqui chamados corretivos, são os mesmos usados na homogeneização. O produto dos fatores corretivos efetivamente necessários a correta avaliação do lote é denominado Fator de homogeneização – Fh.

13

METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZÁVEIS

Na avaliação expedita ou informação técnica de valor de glebas urbanizáveis, adota-se uma simplificação do método involutivo, quando não utilizado o formulário FATE-C. Considera-se inicialmente que apenas 65% (sessenta e cinco por cento) da área total será dividida em lote vendáveis, com a devida observância do parágrafo 1º do Art. 4º da Lei 6766/79. Essa percentagem de aproveitamento da gleba poderá ser diminuída, se isto corresponder à realidade conhecida, devendo o fato ficar devidamente documentado. Pgv = Pa = Att = Vg = Fh =

Pa x Att x Vg x Fh, onde: Percentagem de aproveitamento de gleba Área total da gleba Valor genérico do m² para o logradouro que mais contribuir para a valorização da gleba Fatores de homogeneização, considerado para um lote-padrão da Planta Genérica de Valores e situado no centro da gleba.

Atribui-se uma estimativa para o Montante global de despesas (Mgd) necessário à implantação do empreendimento como uma percentagem do Produto geral de vendas (Pgv), situada entre 20 e 50%. Na fixação do percentual, o avaliador deverá considerar: -

valor da terra nua em relação aos empreendimentos na região considerada; quanto maior este valor, menor deve ser a percentagem atribuída; necessidade de terraplanagem para o loteamento; quanto maior esta, maior deverá ser a percentagem atribuída; outros fatores devidamente documentados, que influenciem as despesas em causa.

Chamando este valor percentual, expresso em fração decimal, de dp, teremos: Mgd = dp x Pgv. Considera-se então o Lucro do incorporador (Li) um percentual do produto geral de vendas. Observe-se que a tendência é o lucro ser percentualmente menor para empreendimentos de alta liquidez. A prática comercial da região é que determinará a fixação do percentual (Lp). Tem-se então: Li = Lp x Pgv ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

62

ON-GEADE-004

28/8/2002

Finalmente, calcula-se o valor da gleba (Vtt) Vtt = Pgv-Mgd-Li ou Vtt = Pgv – dp.Pgv – Lp.Pgv e portanto: Vtt = Pgv(1 – dp –Lp)

14

METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS

Esses terrenos, por sua utilização, não podem ser avaliados utilizando-se o valor genérico da área urbana, sem adequar-se o resultado à realidade do mercado. Isto poderá ser feito mediante o uso de um fator corretivo conveniente a título de Fator de comercialização (Fk), cuja adoção deverá ser justificada, em princípio, por uma pesquisa de mercado. Portanto, em essência, sua avaliação expedita ou informação técnica não difere se feita para os lotes urbanos, aplicando-se os fatores de homogeneização adequados, entre os quais não se incluem os de profundidade, de frente e de testadas múltiplas.

15

METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS - NBR 8799

Inicialmente, há que se distinguir a base de cálculo a que se quer chegar, ou seja, a que receita se destina a avaliação, já que o objetivo de cada uma conduz a procedimentos diversos: a)

avaliação da terra nua: toma-se em consideração atributos que influenciam na formação do valor da terra (por exemplo: capacidade de uso/fertilidade, acessos, dimensão, proximidade dos centros de consumo etc.);

b)

benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas: as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e os melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.).

c)

benfeitorias reprodutivas ou produtivas: inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.

(Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES , Eng. Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/São Paulo, 1997)

16

METODOLOGIA PARA ILHAS

Tratando-se de avaliação de terrenos que se situem em ilhas, o procedimento será idêntico ao adotado para os imóveis continentais, conforme sua natureza.


PÁGINA

63

ON-GEADE-004

28/8/2002

No caso de pequenas ilhas, a serem avaliadas como um todo, não se aplicam os procedimentos de avaliação em massa (Planta Genérica de Valores), devendo-se optar por uma avaliação individualizada, adequada em cada caso particular.

17

VALOR DE BENFEITORIAS

A metodologia aqui prevista aplica-se apenas a construções, quando for utilizado o modelo da FATE “R” ou FITV “R” . Outras benfeitorias deverão ser avaliadas segundo métodos próprios, condizentes com sua natureza. O valor da construção será igual ao custo de reprodução depreciado em função de sua idade e valorizado pela vantagem da coisa feita. O custo da reprodução será calculado conforme o já descrito neste manual. A idade aparente da construção, para efeito do cálculo de depreciação, será no máximo de 50 (cinqüenta) anos para a construção de alvenaria, 30 (trinta) anos para construção de madeira e 20 (vinte) anos para a construção de barro (taipa) ou similar. O fator de depreciação por idade, a ser multiplicado pelo custo de reprodução é dado pela expressão: Fd=

1 - (Ftc x Iap), onde:

Iap Ftc

- Idade aparente da edificação em anos; - Fator devido ao tipo de construção, que assume os seguintes valores: 0,016 - construção em alvenaria, com ou sem estrutura 0,027 - construção em madeira 0,040 - construção em barro, taipa, pau-a-pique, adobe etc.

Ftc = Ftc = Ftc =

A vantagem da coisa feita, estimada pelo coeficiente Kcf, poderá ser obtida na tabela sugerida neste manual. Quando a construção avaliada for unidade em condomínio da qual não se conheça a área de construção total, considerar-se-á um acréscimo de até 40% (quarenta por cento) sobre a sua área real de construção privativa, para fins de cálculo do valor.

18

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor do bem avaliado (Vti) será determinado pelo produto da soma dos valores do terreno e das benfeitorias neles existentes pelo Fator de comercialização (Fk). Conforme já ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

64

ON-GEADE-004

28/8/2002

mencionado, o Fator de comercialização (Fk) é definido como a razão entre o valor do mercado do imóvel e o custo de reedição (Vt + Vb) de um imóvel assemelhado. Vti = (Vt + Vb) x Fk Cabe salientar que o fator em referência não se aplica na avaliação pelo método comparativo.

19

FORMULÁRIO DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE (COM VISTORIA)

19.1

MODELOS “R” (CUSTO DE REPRODUÇÃO) e “C” (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO

Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento não seja evidente:

CARACTERÍSTICAS DO TERRENO Forma – Informar a forma geométrica ou indicar irregular. Topografia – Informar de modo objetivo a real situação do terreno (plano, em aclive, em declive, ondulado, acidentado) e sua posição em relação ao logradouro (acima, no nível ou abaixo). Situação – Informar a situação do terreno em relação à quadra. Superfície – Informar as características da superfície do terreno (seco, alagadiço, rochoso, brejado etc.). CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO Tipo – Informar o tipo de edificação objeto da avaliação (apartamento, casa, loja, galpão, prédio etc.). Uso – Informar o uso a que se destina a unidade (residencial, comercial, industrial etc.). Posição – Informar a posição da edificação em relação às divisas do terreno (recuada, centro de terreno, colada nas divisas) e em relação a outras edificações (isolada ou geminada). No caso de apartamentos, salas e lojas, indicar o posicionamento na edificação (frente, lateral, fundos, de galeria, subsolo, sobreloja etc.). MEMORIAL DE CÁLCULO ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

65

ON-GEADE-004

28/8/2002

Fator de homogeneização - é o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar o terreno na Planta Genérica de Valores. Preencher todos os campos, sendo cada fator igual a 1 (um) quando não houver a correção correspondente. Valor do m² do Terreno Código – é o do logradouro correspondente à testada principal (mais valorizada), retirado da Tabela da Planta Genérica de Valores, urbana ou rural conforme o caso. Vg - é o valor genérico correspondente ao código do logradouro selecionado. Se não existir Planta Genérica de Valores, é o valor do m² do terreno avaliado por metodologia adequada. Neste caso, anexar à FATE documentos indicando os elementos de convicção que conduziram à adoção do valor avaliado. Data - é a data atual da avaliação. Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso, considerando os fatores corretivos adequados. Avaliação de Gleba Urbanizável - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente escolhidos pelo avaliador. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIA Área da benfeitoria - é a área de construção total da unidade imobiliária. Idade da benfeitoria - é a idade aparente ou estimada. Padrão de acabamento - indica o padrão selecionado (alto, médio, baixo ou popular). Valor do m² de construção - a fonte deverá ser adotada de publicações especializadas; a data deverá ser compatível com a usada para o valor do m² do terreno, cabendo aqui as mesmas considerações que se fez para aquele. Custo de reprodução - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) é estimado. Fator da coisa feita – pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual. Fator de condomínio - só utilizar quando não se conhecer efetivamente a área real da construção total da unidade imobiliária.


PÁGINA

66

ON-GEADE-004

28/8/2002

Fator de loja ou de valorização comercial - só utilizar quando a construção for de uso não residencial. Fator de comercialização – ver definição contida neste manual. Valor adotado – será o maior entre o valor do imóvel e o declarado. Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa. Anexo – Deverá ser anexada, ao modelo da FATE “C”, a pesquisa que serviu de base para definição de valor.


PÁGINA

67

ON-GEADE-004 20 20.1

28/8/2002

FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV (SEM VISTORIA) MODELOS “R” (CUSTO DE REPRODUÇÃO) e “C” (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO

Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento não seja evidente:

MEMORIAL DE CÁLCULO Fator de homogeneização - é o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar o terreno na Planta Genérica de Valores; preencher todos os campos, sendo cada fator igual a 1(um) quando não houver a correção correspondente. Valor do m² do terreno Código - é o do logradouro correspondente à testada principal (mais valorizada), retirado da Tabela da Planta Genérica de Valores, urbana ou rural conforme o caso. Vg - é o Valor genérico correspondente ao código do logradouro selecionado; se não existir Planta Genérica de Valores, é o valor do m² do terreno avaliado por metodologia adequada, neste caso, anexar à FITV documentos indicando os elementos de convicção que conduziram à adoção do valor avaliado. Data - é a data atual da avaliação. Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso, considerando os fatores corretivos adequados. Avaliação de Gleba Urbanizável - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente escolhidos pelo avaliador. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIA Área da Benfeitoria - é a área de construção total da unidade imobiliária. Idade da Benfeitoria - é a idade aparente ou estimada. Padrão de Acabamento - indica o padrão selecionado (alto, médio, baixo ou popular). Valor do m² de construção - a fonte deverá ser adotada de publicações especializadas; a data deverá ser compatível com a usada para o valor do m² do terreno, cabendo aqui as mesmas considerações que se fez para aquele. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

68

ON-GEADE-004

28/8/2002

Custo de reprodução - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) é estimado. Fator da coisa feita – pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual. Fator de condomínio - só utilizar quando não se conhecer efetivamente a área real da construção total da unidade imobiliária. Fator de valorização comercial ou de loja - só utilizar quando a construção for de uso não residencial. Fator de comercialização – ver definição contida neste manual. Valor adotado – será o maior entre o valor do imóvel e o declarado. Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa. Anexo – Deverá ser anexada, ao modelo da FITV “C”, a pesquisa que serviu de base para definição de valor.


PÁGINA

69

ON-GEADE-004

28/8/2002

CAPÍTULO IV

21

PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO

21.1

Escopo

A presente metodologia para a elaboração de Planta Genérica de Valores – PGV, tem por objetivo orientar e sistematizar o processo de aperfeiçoamento na coleta e tratamento de informações sobre os terrenos dominiais e outros que interessam à Secretaria do Patrimônio da União na Administração dos bens públicos. A metodologia apresentada diz respeito a Planta Genérica de Valores para as zonas urbanas e de expansão urbana. Para as áreas rurais, deverá ser elaborada PGV com abordagem própria. 21.2

Abordagem metodológica

Tratando-se de um procedimento para avaliações de um grande número, a PGV resulta de uma abordagem expedita na técnica de avaliação. Para isto resolveu-se incorporar, no seu conteúdo, procedimentos recomendados pelas normas de avaliação da SPU, uma vez que os valores da PGV servirão como dados básicos para a aplicação dessas normas. Contudo, tendo em vista a aplicação mais ampla que as normas da SPU têm tido em Juízo e fora dele, e a inexistência de trabalhos desta natureza para a quase totalidade das cidades brasileiras, procurou-se também, no desenvolvimento metodológico apresentado, considerar a experiência cristalizada nas normas brasileiras de avaliação técnica. Na abordagem metodológica utilizada, por meio de etapas sucessivas, a localidade é estudada tendo em vista o conhecimento mais perfeito do mercado imobiliário local. São delimitadas áreas homogêneas, para as quais se admite a coleta de valores e a sua comparabilidade. São admitidos todos os métodos diretos (comparativo e de custo) e indiretos (renda e residual) de avaliação técnica de imóveis para a obtenção das informações individualizadas, que sofrerão um tratamento de homogeneização e padronização, aqui previsto, para delas derivarem os valores do m² de terreno.

22

METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV

22.1

Estudo da localidade

O estudo da localidade é de suma importância para o engenheiro avaliador, responsável pela elaboração da Planta Genérica de Valores, possibilitando um conhecimento das ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

70

ON-GEADE-004

28/8/2002

características fisiográficas, sócio econômicas e culturais de localidade, fatores determinantes da procura e oferta de imóveis na área urbana. Esta atividade compreende cinco procedimentos básicos, que são: 22.1.1 Análise geográfica da localidade Consiste em se levantar e documentar, através de fotografias e relatório analítico conclusivo, as características fisiográficas e os aspectos sócio-econômicos da localidade onde se vai trabalhar. 22.1.2 Determinação das fontes de pesquisa Compreende a identificação e indicação, na região, das possíveis fontes de pesquisa de valores a serem utilizados, tais como imobiliárias, anúncios e ofertas, proprietários locais, construtoras, registro de imóveis, etc. 22.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização Compreende o levantamento dos fatores físicos locais predominantes de valorização e desvalorização de terrenos como topografia, pedologia e dimensões do terreno, serviços e equipamentos urbanos etc., mediante observação junto ao mercado local. 22.1.4 Elaboração de uma tipologia local de terrenos Este procedimento preliminar permite uma elaboração de uma tipologia local de terrenos por meio da vistoria do local, de abordagem dos tipos de terrenos mais comuns, considerando suas características, o que servirá para a determinação do lote-padrão de referência. Nesta determinação deverá ser levado em conta o Plano Diretor da Prefeitura local. 22.1.5 Localização dos pólos de valorização Consiste na demarcação, na planta da localidade, dos pólos principais de valorização tais como acidentes geográficos, centros comerciais, turísticos e industrias, logradouros importantes ou obras de arte. 22.2

Pesquisa de valores imobiliários

Após o conhecimento da localidade para a qual se elabora a Planta Genérica de Valores, procede-se propriamente à pesquisa dos valores imobiliários desta área, necessários a determinação do valor genérico do m² de terreno para o trecho de logradouro.


PÁGINA

71

ON-GEADE-004

28/8/2002

22.2.1 Valores de transações Os valores a serem levantados devem ser preferencialmente aqueles oriundos de transações de compra e venda efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores à data de pesquisa e aqueles cujas condições dos negócios realizados estejam bem caracterizadas. A análise dos documentos de transferência deve ser cuidadosa, pois nem sempre refletem fielmente a realidade da transação. Deve-se dar também preferência aos valores pesquisados relativos a terrenos nus, pois no caso de terrenos edificados, será necessário utilizar métodos de avaliação como o residual para se chegar ao valor mais provável do m² de terreno. 22.2.2 Valores de locação Quando o mercado imobiliário de compra e venda local não for ativo ou quando o número de valores pesquisados não for significativo, isto é, menor que 5% (cinco por cento) do universo, pode-se optar por incluir valores de locação. Neste caso, o método de avaliação empregado para obtenção do valor do terreno é o método da renda. 22.2.3 Valores de censo de opinião Não se obtendo dados em qualidade e quantidade suficientes de transações de compra e venda ou de locação, pode-se recorrer aos valores de avaliação informados pelos proprietários ou locatários que são chamados de valores de “censo de opinião”. 22.3

Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência

Com base no estudo da localidade e da pesquisa de valores, procede-se à divisão da área total, objeto do trabalho, em áreas homogêneas quanto às suas características físicas locais e de acordo com o comportamento do mercado imobiliário. É preciso delimitar na planta, por meio de linhas coloridas diferenciadas, cada área homogênea. Em cada área homogênea deve-se identificar o lote-padrão, isto é, aquele que é predominante e descrevê-lo (dimensões, formas, topografias, posição na quadra, pedologia etc.). Deverão ser listados os valores pesquisados por área homogênea, constituindo-se uma amostragem estatística para cada área. Deverá também ser tracejada uma linha na planta, dirigida de cada área homogênea ao pólo de valorização mais próximo da localidade, com finalidade de se visualizar, espacialmente, o comportamento dos valores de m² de terreno, podendo haver mais de um pólo por área. Cada área homogênea é então dividida em logradouros ou seções de logradouros que, por suas características de uniformidade, deverão receber individualmente um valor genérico para o lote-padrão, como se estivesse situado na posição central. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

72

ON-GEADE-004

22.4

28/8/2002

Tratamento dos valores pesquisados

22.4.1 Sistemática global Para a elaboração de uma PGV pressupõe-se que seja obtida uma grande massa de dados, dispersos segundo os logradouros que compõem a área em estudo. Tais informações precisam ser organizadas e tratadas de forma adequada, a fim de que se possa inferir, para cada trecho de logradouro, qual o valor do m² do lote-padrão, considerado esse no meio da quadra. As informações coletadas deverão evitar se vincular a terrenos sobre os quais incidam restrições legais ao seu pleno aproveitamento, como faixas “non ædificandi”, projetos de alinhamento com recuo a reserva florestal. Ao se referirem os valores da PGV ao m² do lote-padrão local em cada seção de logradouro, há de se observar que os valores correspondem a: a) b) c) d)

preços do terreno nu, embora beneficiado com as facilidades existentes no logradouro (calçamento, esgoto, água, luz, gás etc.); preços para pagamento à vista; formato retangular, características físicas e dimensões de testada e profundidade do lote-padrão adotado; localização do lote-padrão em meio de quadra.

Como as informações colhidas para se avaliar o valor genérico do logradouro, embora dentro da área homogênea, não costumam apresentar, simultaneamente, todas essas características, o seu aproveitamento exigirá um adequado tratamento para torná-las comparáveis, segundo o modelo que melhor retratar as condições do mercado local. O tratamento dos dados poderá ser feito utilizando-se a inferência estatística ou a estatística descritiva. Etapas na utilização da estatística descritiva:

a)

Primeira etapa: atualização de valores e Fator de fonte

A atualização e o Fator de fonte devem ser aplicados conforme o mencionado neste manual.

b)

Segunda etapa: homogeneização

Os dados serão homogeneizados para se tornarem comparáveis, sendo aplicado um teste para expurgar as informações extremadas. ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

73

ON-GEADE-004

c)

28/8/2002

Terceira etapa: cálculo do Valor Genérico

O valor representativo do m² referido ao lote-padrão será obtido pela média aritmética das informações consideradas aceitas. Os resultados serão expressos em valores monetários correntes. 22.4.2 Organização preliminar dos dados Definidas as áreas homogêneas e respectivos logradouros ou seções de logradouros para os quais se admite como válido o tratamento conjunto de dados, cada uma das observações deve ser captada e organizada em formulário apropriado. Como o que se deseja é a informação sobre a terra nua, caso o valor apurado do imóvel se refira a terreno edificado, é necessário depurar a informação e estimar tão somente o valor do terreno. Admite-se que o valor do imóvel, para fins da PGV, seja formado pela agregação do valor do terreno com o da edificação ou benfeitoria, acrescido, quando for o caso, de uma parcela a título da coisa feita (Kcf). Isto posto, obtém-se o valor do terreno nu pelo método residual, estimando-se o valor da benfeitoria ou edificação pelo método do custo de reprodução depreciado, com o adicional Kcf. O valor, tanto do imóvel global como das benfeitorias será sempre o valor atual à vista, conforme consta no item 20.4.1., alínea “a” – Primeira Etapa. Uma vez obtido o valor dos terrenos pesquisados, far-se-á a divisão do seu valor pela respectiva área, a fim de se obter a primeira indicação do valor (Vui) por m² em moeda. Esse valor deverá ser corrigido por meio da aplicação dos fatores de homogeneização para se obter a segunda indicação do valor (Vuh) por m² homogeneizado, que será usado, de fato, para o cálculo do valor genérico. 22.4.3 Avaliação das benfeitorias O método é essencialmente o mesmo preconizado neste manual, com algumas simplificações. 22.5

Determinação dos valores

Obtido o conjunto de valores aceitos, o valor do m² para o lote-padrão de cada área homogênea resultará do calculo da média aritmética destes valores pesquisados. Finalmente, é calculado o valor genérico de cada logradouro ou seção, por meio do uso do fator de transposição, adequando o valor unitário acima citado para cada trecho.


PÁGINA

74

ON-GEADE-004

22.6

28/8/2002

Montagem da Planta Genérica de Valores

Os valores obtidos segundo a metodologia dos itens anteriores serão dispostos em planta e sob a forma de tabela em computador, para exame dos avaliadores e verificação de sua coerência. A critério dos avaliadores responsáveis e devidamente justificadas, poderão ser introduzidas correções na planta assim obtida, para o que poderão ser buscados subsídios junto aos representantes da Municipalidade, de associações de moradores e de organizações civis de profissionais especializados. As colaborações e análises críticas serão avaliadas e poderão resultar em alterações nos valores anteriormente determinados, desde que feitas dentro dos intervalos de confiança estatisticamente estabelecidos. 22.7

Atualização do cadastro de logradouros

O cadastro de logradouros, que inclui o valor genérico de m² atribuído a cada um, integra o Banco de Dados Imobiliários de terrenos, previsto na Orientação Normativa. Ele deve ser atualizado periodicamente, ou sempre que ocorrerem mudanças significativas de valores. A atualização pode ser de dois tipos : a) técnica, que consiste numa reavaliação, quando são refeitos total ou parcialmente os procedimentos para avaliação dos valores; b) monetária, feita pela conversão do valor em UFIR ou outro indicador que o venha substituir, quando não for possível adotar a medida expressa na alínea anterior. As avaliações em que foram utilizados valores unitários de terrenos que não constem ou difiram daqueles incluídos nas listagens de valores unitários adotados pela SPU, servirão de base para atualização do referido Banco de Dados Imobiliários de terrenos. Especial cuidado deverá ser observado quando houver modificação na homogeneidade de certas áreas, quando poderá se tornar necessária uma reordenação da Planta Genérica de Valores, no todo ou em parte. Em princípio, a atualização técnica levará a correção do valor do m² para cada área homogênea em particular, podendo-se admitir uma correção média para toda a planta, se isto não implicar sérias distorções em relação ao mercado imobiliário.

23

RELATÓRIO FINAL

O relatório final do estudo da Planta Genérica de Valores para uma determinada localidade deverá conter, de acordo com a orientação prevista nesta metodologia: a) estudo da localidade; b) identificação dos pólos das áreas homogêneas; ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

75

ON-GEADE-004

28/8/2002

c) d) e) f)

critério de delimitação das áreas homogêneas; critérios de definição dos lotes-padrão; cadastro de logradouros (descrição sucinta); Planta Genérica de Valores; sob forma gráfica; sob forma de Tabela de Valores (listagem). g) avaliação analítica dos resultados alcançados. Anexos: -

fontes de pesquisa; informações básicas coletadas (formulários); documentação levantada sobre a localidade.

O relatório deve ser feito na elaboração como nas atualizações da planta, com as adaptações que se impuserem.


PÁGINA

76

ON-GEADE-004

28/8/2002

ANEXOS AO CAPÍTULO II


PÁGINA

77

ON-GEADE-004

28/8/2002

TAB. 01 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO DA AMOSTRA Nº DE ELEMENTOS ACEITOS NA AMOSTRA

STUDENT – GRAU DE CONFIANÇA DE 80 % (1)

CRITÉRIO DE EXCLUSÃO DE CHAUVENET (d/σ) Crítico

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1,89 1,64 1,53 1,48 1,44 1,42 1,40 1,38 1,37 1,36 1,36 1,35 1,34 1,34 1,34 1,33 1,33 1,33

1,65 1,73 1,80 1,86 1,92 1,96 1,98 2,03 2,05 2,10 2,12 2,16 2,18 2,20 2,23 2,24

(1) – A tabela já considera os valores de “t” para (n - 1). Entra-se diretamente com o número de elementos aceitos na amostra. CRITÉRIO DE CHAUVENET | xi − x | ≤ d σ

crítico: aceita-se o valor de x

σ

STUDENT – LIMITE DE CONFIANÇA Xmáx =

x +

Xmín =

x −

t .s n −1

t .s n −1


PÁGINA

78

ON-GEADE-004

28/8/2002

TAB. 02 – FORMULÁRIO DE MATEMÁTICA FINANCEIRA


PÁGINA

79

ON-GEADE-004

28/8/2002

TAB. 03 – VIDA PROVÁVEL E COEFICIENTE RESIDUAL


PÁGINA

80

Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

Recommend Documents