Contenidos del Certificado de Título --------------------------------------El siguiente recurso de aprendizaje RA1: " C onte nteni nid dos de del Ce C er tif tifii ca cad do de de T í tulo" , fue elaborado por el P r ofes feso or J uli ulio o Césa Césarr M ato toss, a partir de las fuentes siguientes: Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo Domingo, Rep. Dominicana: Editora Centenario. Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a ed.). República Dominicana: Editora Ediciones Jurídicas Trajano Potentini. Gómez, W. (2007). Derecho Inmobiliario Registral. (2ª ed.). República Dominicana: editora Gráficos Integrados. Hernández Hernández, G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro Inmobiliar . (1ª ed.). República Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en torno al certificado de título, en lo relativo a las notas en el mismo, los documentos registrables, los fundamentos legales y doctrinales del certificado de título, entre otros aspectos no menos importantes.
Sumario:
1. Definición de certificado de título. 2. Notas en el certificado de título. 3. Clasificaciones del cerr ti ce tiffi ca cad do de de títí tulo. 4. D oc ocume umento ntoss r egi str strab able les. s. 5. F unda undam mento ntoss legales legales y doctri doctri nale naless del del cerr ti ce tiffi ca cad do de de tí título. tulo. 6. Tr T r asce ascende ndenci ncia a de del Ce C er ti tiffi ca cad do de de T í tulo y el Ab A bogad ogado o de del E sta stad do. 7. E l C er ti tiff i ca cado do de tí título tulo y el F ond ondo o de de G arantí arantía. a. 8. F ue uerr za pr ob obat atori ori a de del cer cer ti tiff i ca cado do de tí título. tulo. 9. Sanc Sa ncii one ness pena nale less y fa fals lsii fi ficcacio cione ness del cer ti fi fica cad do de tí tulo ulo.. 1. Definición de certificado de título.- El certificado de título de la propiedad
inmobiliaria es el documento auténtico y ejecutorio, ejecutorio, que, producto de la sentencia irrevocable del saneamiento catastral, expresa y protege el derecho de propiedad inmobiliario y demás derechos registrados de que es titular una persona y cuyo original reposa en el Registro de la Oficina del Registrador de Títulos correspondiente. Puede resultar también de las inscripciones que se hagan en el Registro de los documentos, actos, sentencias, resoluciones que tenga por finalidad constituir, transferir, declarar, extinguir, modificar el derecho registrado. El artículo 91 de la Ley de Registro Inmobiliario estableció en dicho artículo artículo un concepto del certificado de títulos, que dice así: “… es el documento oficial emitido y garantizado por el Estados Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la 1
titularidad sobre el mismo.” Como se ve, la Ley reconoce el certificado de título como un
documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano. Primero porque le da la trascendencia que le corresponde. Sobre todo porque cualquier alteración fraudulenta que experimente puede ser objeto de un procedimiento penal y sancionado como falsificación de documento público. Además, obsérvese que el legislador omitió decir que el certificado de título sería expedido por el Registrador de Título correspondiente. Entendemos que lo hizo para darle mayor fuerza y alcance jurídico al establecer que es el Estado Dominicano quien lo emite y lo garantiza. 2. Notas en el certificado de título.- De acuerdo a la Ley de Registro Inmobiliario, el
Certificado de Título está concebido para que exprese y contengan los elementos esenciales del derecho de propiedad, esto es, el sujeto y la causa. En caso de que se quiera saber más sobre el estado jurídico del inmueble, es necesario recurrir al Registro Complementario y procurar la Certificación de Registro de Acreedores, por un lado, y el plano correspondiente debidamente aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. En virtud del párrafo 2 del artículo 91 de la referida Ley de Registro Inmobiliario “sobre el original del certificado de título no se registra ninguna inscripción ni anotaciones salvo las previstas expresamente en la presente Ley y la vía reglamentaria”. La Ley de Registro Inmobiliario ordena que el Registrador de Títulos realice una anotación que informe el plazo para interponer el Recurso de Revisión por Causa de Fraude cuando se emita el certificado de título por primera vez, que es con motivo del proceso de saneamiento catastral. El Reglamento General de Registro de Títulos dedican los artículos que van del 75 al 79 para las notas aclaratorios del certificados de título. Así el Registrador de Títulos tendrá que hacer constar en el texto de la primera emisión del certificado de título la siguiente leyenda en letras mayúsculas: “LA SENTENCIA EN QUE SE FUNDAN LOS DERECHOS GARANTIZADOS POR EL PRESENTE CERTIFICADO DE TITULOS PUEDE SER IMPUGNADA MEDIANTE RECURSO DE REVISION POR CAUSA DE FRAUDE DURANTE UN (1) AÑO A PARTIR DE LA EMISION DEL PRESENTE. NINGUNA PERSONA QUE ADQUIERA ESTE INMUEBLE ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO INDICADO SE REPUTA TERCERO ADQUIRIENTE DE BUENA FE”. También cuando un inmueble sea afectado al régimen de condominio, el Registrador de Títulos dará constancia de esta realidad jurídica con una leyenda en el original del certificado de título que le corresponda. En letras mayúsculas dirá: “LA PRESENTE PARCELA SE ENCUENTRA AFECTADA AL REGIMEN DE CONDOMINIO”.
En el caso de que la parcela esté sometida al régimen de condominio bajo la modalidad de una construcción en proceso, el Registrador de Títulos tendrá que hacer constar en el certificado de título de cada unidad de condominio la siguiente leyenda en letras mayúsculas:
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“EL PRESENTE CERTIFICADO DE TITULO SE EXPIDE PARA AMPARAR UNA
UNIDAD DE CONDOMINIO DE UNA CONSTRUCCION EN PROCESO, CUYA EXISTENCIA QUEDA CONDICIONADA A LA PRESENTACION Y APROBACION DE LOS PLANOS DEFINIDOS POR PARTE DE LA DIRECCION REGIONAL DE MENSURAS CATASTRALES “.
Cuando se expida un nuevo certificado de título que tenga como causa una transferencia de inmueble, el Registrador de Títulos le anotará al pie del texto, en mayúscula, lo siguiente: “ESTE CERTIFICADO DE TITULO CANCELA EL ANTERIOR CERTIFICADO DE TITUTLO DE IDENTIFICADO EN EL PASE DE ORIGEN”.
Ahora bien si la cancelación del certificado de título se refiere a uno que no se encuentra incorporado al sistema digital de documentos, como establece el artículo 79 de la Ley de Registro Inmobiliario, entonces el Registrador de Títulos le estampará un sello con la leyenda en letra mayúscula que dirá: “ESTE CERTIFICADO HA SIDO CANCELADO Y EN SU LUGAR HA SIDO EMITIDO EL CERTIFICADO DE TITULO IDENTIFICADO EN EL PASO DE DESTINO”. Estas anotaciones o leyendas son aclaratorias para el bien de los terceros que se interesen en los derechos que están protegidos por el certificado de título. No se harán anotaciones, sobre todo porque no se trata de cargas ni gravámenes, sino de informaciones pertinentes. También cuando se emita un duplicado o extracto de certificado de título por pérdida o destrucción del anterior, el Registrador de Títulos está obligado a expresarlo en el nuevo y también lo hará constar en el registro complementario que le corresponde al inmueble. Así lo consagra el artículo 89 del Reglamento General de Registro de Títulos. 3. Clasifi caciones del certificado de título.- Por asuntos puramente técnicos, es menester
diferenciar el certificado de título original, el duplicado y el extracto propiamente dicho. A todo derecho inmobiliario registrado le corresponde un certificado de título o una anotación en el registro complementario. Esto es así en vista de lo dispuesto en el párrafo 2 del artículo 90 de la Ley de Registro Inmobiliario, que estatuye que no hay derechos, cargas, hipotecas, gravámenes, etc. oculto. En efecto, el derecho que no esté contemplado en el certificado de título ni en el registro complementario se considerará inexistente y como consecuencia, no oponible a los terceros. El original es el que está vaciado en el Registro, que es público, todo el que tenga interés puede consultarlo, cumpliendo con las formalidades establecida. El original permanece bajo custodia del Registrador de Título. De dicho original es que se expide el duplicado o copia fiel del certificado de título original que corresponda al propietario. El extracto resulta de una inscripción de derecho de copropietario. Este derecho se expresará en porcentaje, y no en valores de superficie específica y no señalará ninguna colindancia.
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El certificado de título duplicado del dueño llevará anexo el plano definitivo del terreno y la descripción técnica, que lo proporciona el agrimensor que ejecutó la mensura, como primera fase del proceso de saneamiento, por vía de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. La diferencia existente entre un duplicado de certificado de título y un extracto de certificado de título está en que el primero corresponde a un propietario único del inmueble y el segundo a un copropietario, uno de varios con derechos en el inmueble, cuyos derechos están expresados en porcentajes, nunca en el sistema métrico decimal, expresión de superficie o especificación de área. Más aún, el párrafo 2 del artículo 92 de la Ley de Registro Inmobiliario establece: “cuando se trate de un certificado de título en copropiedad se expedirá a cada copropietario un extracto del certificado de título original” Los derechos reales inmobiliarios accesorios, tales como hipotecas y demás cargas, gravámenes y medidas provisionales que afecten el inmueble no generarán duplicado de título. Para ello se hará un registro complementario. El titular o beneficiario de esos derechos solo recibirá una copia certificada por el Registrador de Título correspondiente del documento que autoriza el registro. De ese modo se comprueba que ya se inscribió el derecho. El certificado de título original no tendrá ninguna anotación que no sean las específicas sobre el sujeto, objeto y la causa del derecho. El Registrador de Títulos debe inscribir los derechos conforme al dispositivo de la sentencia final del saneamiento y adjudicación de títulos de propiedad dictada por el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria apoderado, los planos definitivos y la descripción técnica del terreno que le aporta la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. El Tribunal, como organismo jurisdiccional, está obligado a reflejar en su sentencia, en una buena apreciación, la verdad de los hechos y, en una correcta interpretación y aplicación de la Ley, la verdad del derecho que motiva su decisión. Asimismo, el abogado del Estado estará en el deber de proteger y hacer respetar la fuerza ejecutoria del certificado de título. Este se impone como prueba ante los tribunales. 4. Documentos registrables.- La Ley de Registro Inmobiliario es específica sobre los
documentos que pueden ser objeto de registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente. En efecto, de acuerdo al artículo 89 de la referida Ley, pueden registrarse todos aquellos documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. También los que se hayan realizado con el propósito de afectar un inmueble registrado con cargas, gravámenes y medidas provisionales. Todos aquellos documentos que tengan por finalidad imponer limitaciones administrativas y legales que afecten el inmueble pueden inscribirse. Entre esas limitaciones podemos señalar las que se refieren a servidumbres, las que declaran patrimonio cultural y las que restrinjan el derecho de disposición que tiene el propietario de su derecho. Por otra parte, en los regímenes de condominios, los condómines tendrán el derecho de registrar su unidad exclusiva y la parte proporcional de las áreas comunes. 5. F undamentos legales y doctri nales del certificado de título.- La forma en que se
integran los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, la podemos apreciar en el proceso de 4
expedición del certificado de título. Veamos a continuación las funciones de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria. El Tribunal Superior de Tierras, o el de Jurisdicción Original, debidamente apoderado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, dicta su sentencia final del saneamiento y aprueba la adjudicación del derecho de propiedad del inmueble. Con el expediente completo porque ya recibió de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales el plano del terreno y la descripción técnica, remite al Registrador de Títulos correspondiente el expediente. Este Registrador procede a inscribir la sentencia y los demás datos técnicos en el libro que lleva al efecto; redacta el certificado de título original y expide el duplicado del dueño, que será la copia original; y el Abogado del Estado se encargará de cumplir con la garantía que el Estado le debe al certificado de título, con lo que no perderá su fuerza legal. La sentencia final del saneamiento y adjudicación de títulos, ciertamente, constituye una orden del Tribunal Superior de Tierras o del de Jurisdicción Original, según proceda, al Registrador de Títulos correspondiente para que expida el certificado de título, conforme el dispositivo de la sentencia y los datos técnicos que proporciona la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, como consecuencia del trabajo del agrimensor designado. En principio, el certificado de título tiene un carácter auténtico, irrevocable, inmutable, perpetuo, auténtico e inatacable. Es irrevocable porque una vez expedido, conforme manda la ley, nadie puede revocarlo, o anular su contenido. Es inmutable, porque no se puede cambiar o desnaturalizar su contenido. Es perpetuo porque no prescribe, ni se le puede oponer ningún derecho que surja por prescripción ni posesión detentatoria. Es auténtico se basta a sí mismo; él hace prueba legal fehaciente de su contenido. Hasta el grado de que su contenido se presume exacto y no se admite la prueba en contrario. Existe un registro complementario que debe ser consultado para conocer el estado jurídico del inmueble que debe ser consultado para conocer el estado jurídico del inmueble, por las cargas y gravámenes que puedan existir. Y es inatacable porque, una vez cumplidos los plazos para incoar los recursos establecidos por la Ley para impugnar la sentencia final del saneamiento catastral, nadie puede invalidarlo. El Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdicción Inmobiliaria es el guardián legal del certificado de título. Como brazo ejecutor de la Jurisdicción Inmobiliaria, de acuerdo al párrafo 3 del artículo 12 de la Ley de Registro Inmobiliario. También está en la obligación de respetar y hacer respetar la fuerza ejecutoria del certificado de título. Ese compromiso del Abogado del Estado obliga a cumplirlo contra los particulares y contra el propio Estado, al cual él representa. El certificado de título es la consecuencia de la sentencia dictada en el proceso de saneamiento catastral y adjudicación de título, y ésta se le impone hasta al Estado. 6. Trascendencia del C ertificado de Título y el A bogado del E stado.- La sociedad se
fundamenta en el derecho de la propiedad privada. Es un derecho fundamental, establecido por el artículo 51 de la Constitución. La sociedad dominicana es capitalista, porque tiene como base el capital, y esta no se puede desarrollar con toda su potencialidad si no existe el derecho a la propiedad privada. Es por ello que se hace más que necesario que se proteja ese principio y siendo el certificado de título la expresión más acabada del derecho de propiedad, la sociedad no puede hacer otra cosa que consagrarlo con los atributos que el legislador le reconoce. Es por 5
eso que el Abogado del Estado es el guardián del certificado de título. El legislador del 1920, ratificado por el de 1947 y mantenido por el de 2007, tuvo una certera visión al establecer que el certificado de título mantuviera un carácter irrevocable. Tanto es así que el Estado ha preferido crear un sistema de compensación por los errores que cometa la Jurisdicción Inmobiliaria en la adjudicación de título de propiedad antes de revocar o dar marcha atrás a un certificado de título expedido, salvo con efecto del recurso de revisión por causa de fraude. 7. E l C ertificado de título y el F ondo de Garantía. - El certificado de título es tan
poderoso en sus efectos jurídicos que el Estado ha creado un fondo de compensación, para reparar los daños y perjuicios provocados por errores en la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario, con tal de no violentarlo. Para eso se creó el Fondo de Garantía, el cual se encuentra en los artículos 39 y siguientes de la referida Ley de Registro Inmobiliario. En efecto, este Fondo tiene el propósito de enmendar el perjuicio que pueda causar la aplicación de dicha Ley. Es por ello que cualquier persona que se sienta perjudicada en sus derechos, y que tenga prueba de que ese perjuicio se debió a una explicación inadecuada de la Ley de Registro Inmobiliario, podrá demandar al Fondo, y cobrar el resarcimiento que le reconozca la Jurisdicción Inmobiliaria, de acuerdo a los daños recibido. 8. F uerza probatori a del certificado de título.- La Ley de Registro Inmobiliario persigue
que el certificado de título se baste a sí mismo, sin olvidar los registros complementarios porque el certificado de título contiene los elementos esenciales del sujeto, el objeto y la causa del derecho de propiedad. Se logra que el Estado, los particulares y la sociedad toda respeten el Certificado de título y lo acepten con toda su fuerza probatoria y ejecutoria. Se persigue lograr que nadie dude de la validez o legalidad del certificado de título. 9. Sanciones penales y falsificaciones del certificado de título.- La Ley de Registro
Inmobiliario ordena al Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdicción Inmobiliaria a someter a la justicia y perseguir la sanción de todos los que puedan resultar culpables de ese delito. Por eso dicha Ley de Registro Inmobiliario, en el párrafo I del artículo 12 establece que: “El abogado del
Estado es competente para someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley para que se les impongan, si procede, las sanciones establecidas”. Como se ve, la suerte del certificado de título, más que de la sociedad, depende del Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Él actúa en nombre y representación del Estado Dominicano, quien emite y garantiza el certificado de título. El Estado no puede soslayar su responsabilidad frente a ese importante documento de propiedad inmobiliaria. Se debe tener presente que, de acuerdo al artículo 113 de la Ley de Registro Inmobiliario todas las infracciones que se pueden cometer en la Jurisdicción Inmobiliaria son las mismas contempladas en el derecho común y conllevan las mismas sanciones. Sin embargo, existen infracciones que el legislador consideró como particulares en la Jurisdicción Inmobiliaria. Así, por ejemplo, está el delito de audiencia, el perjurio, la obstaculización de los trabajos de mensura 6
y la obstaculización de las medidas de publicidad. Todas ellas contempladas en los artículos 113 y 114 de la Ley núm. 108-05.
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