DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
Marzo / 2015 Año 1 Volumen 9
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
Actualidad Actua lidad
Área Civil Derecho Notarial y Registral Registral Derecho Notarial y Registral Contenido DOCTRINA PRÁCTICA DOCTRINA PRÁCTICA
JORGE ORTIZ PASCO: Resoluciones judiciales versus realidad registral: ¿un 298 verdadero “infiernillo”? Quince años después sigue el “infiernillo” JORGE ROJAS ÁLVAREZ: ¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria? 318 A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema
DOCTRINA PRÁCTICA
ALONSO AMORÓS FIGUEROA: Medidas implementadas por la Sunarp con el fin 336 de aumentar la seguridad jurídica
NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS
CONSULTA: ¿Qué son los traslados notariales?
RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Inmovilización temporal de las partidas de predios sujetos a copropiedad 347 (RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L)
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DOCTRINA PRÁCTICA
a c i t c á r p a n i r t c o D
Resoluciones judiciales versus realidad registral: ¿un verdadero “infiernillo”? Quince años después sigue el “infiernillo”*
Jorge Ortiz Pasco** Abogado Consejero en el área en Derecho Civil del Estudio Echecopar
O I R A M U S
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.
Introducción Análisis de una “buena” resolución Análisis normativo especializado en la resolución del Tribunal Registral Registral El catastro La calicación registral La calicación de documentos judiciales Análisis normativo del conicto de normas en nuestra legislación Debemos distingui distinguirr entre anotación preventiva e inscripció inscripción. n. Análisis normativo en la legislació legislaciónn comparada Conceptos que deben entender los jueces Cuándo se vuelve áspera la comunicación con los jueces Un precedente que no ayuda Interesante y mea culpa de una resolución de superintenden superintendencia cia adjunta Posición crítica frente a la resolución del tribunal registral registral analizada Posición crítica frente a la calicación registral de documentos judiciales
*
La primera versión de este estudio fue incluida en mi libro Apuntes de derecho derecho registral (Lima, 2005), que editara mi hermano y amigo Dante Antonioli Delucchi. El artículo aparece entre las páginas 19 a la 35). (Nota del autor). ** Abogado y estudios de maestría en Derecho Derecho de los Negocios por la Universidad de San Martín de Porres. Porres. Estudios de Postgrado en las Universidades de Buenos Aires (UBA) y de Castilla La Mancha en Toledo. A la fecha dirige la Segunda Especialidad en Derecho Registral de la Ponticia Universidad Católica del Perú. Ha sido superintendente nacional de los Registros Públicos y coordinador del Marco Legal e Institucional del Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (Cofopri) e investigador principal del Instituto del Perú. 298
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Doctrina práctica práctica 1. Introducción Resulta que el señor Manuel Abastos Gómez interpuso recurso de apelación contra la observación que le impide registrar la inmatriculación de un predio a su favor. La observación formulada formulada por el registrador tuvo los siguientes puntos: - Existía una superposición entre el área del predio que se intentó inmatricular y la realidad registral. - Había discrepancia en el área entre el plano formulado por la ocina catastral del Ministerio de Agricultura y el parte judicial judici al presentado presentado.. - El parte judicial presentado no se encon encon- traba rmado rmado por por el juez. juez. El interesado, señor Abastos, se acoge a los benecios que le otorga el Decreto Ley N.° Ley N.° 22388, por medio del cual los campesinos y otros productores agrícolas que se encon traran en posesión posesión de predios rústicos, rústicos, cuya supercie no excediera de 15 hectáreas, popodrán perfeccionar su titularidad de dominio mediante el trámite previsto en la antes citada norma legal; recurriendo para ello al juzgado de tierras. La resolución judicial, de acuerdo con lo dispuesto en la norma en comentario, constituye título válido1 para registrar el dominio sobre el predio a su favor f avor,, para lo cual el juez debería cursar los partes judiciales al registro de la propiedad inmueble2 del lugar de ubicación del predio. El registrador realiza las observaciones antes mencionadas y aplica normas de cumplimien to obliga obligatorio torio en el ejerci ejercicio cio de su funció funciónn registral al amparo de lo que el correcto ejercicio de su competencia funcional le exige; es decir,, la aplicación in extenso de los principios decir registrales que aparecen en nuestro ordenamiento civil, reglamento general y las normas registrales sobre calicación de primeras de dominio.
RESUMEN El presente trabajo se dio en el año 1999 y tuvo por nalidad analizar una resolución del Tribunal Registral referida al tema de la calicación de documentos que tiene su origen en sede judicial, con un agregado referido a la superposición de inmuebles y la importancia de contar con un catastro en nuestro sistema registral. El autor ha realizado una actualización de ese artículo y se plantea las siguientes interrogantes: ¿hemos mejorado en el tema de la calicación registral de documentos judi ciales? ¿seguimos iguales?, ¿estamos peor?, ¿qué pronunciamientos a nivel del Tribunal Registral se han dictado durante este tiempo? ¿La Sunarp ha dictado alguna resolución (directiva) sobre el tema? El lector encontrará que en el artículo se hace referencia a las normas vigentes al momento de expedición (1998) de la resolución del Tribunal Registral (reglamento general y de inscripciones, ninguno de los dos hoy se encuentra vigente) y que, como corresponde para el presente artículo han sido concordadas con los reglamentos vigentes.
CONTEXTO NORMATIVO • Código Civil: Artículo 2011.
PALABRAS CLAVE Calicación / Legalidad y calicación registral de documentos judiciales
La discrepancia de área y la superposición de una parte de ella en el terreno materia de la inscripción, constituyen elementos sucientes para no permitir el acceso del documento presentado (rogado) a la vida registral; dichas inexactitudes generan asientos registrales defectuosos que, a la larga, generan intranquilidad en las futuras transacciones. El simple hecho de que el documento presen1 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2010 del tado y observado por el regis registrador trador pro provenga venga Código Civil. de sede judicial, no implica sometimiento y 2 Hoy, Registro de Predios de acuerdo con lo regulado como tal se encuentra sujeto a calicación en el artículo 1 de la Ley N.° 27755.
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por el registrador, y de ser apelado, ante el tribunal tribun al registral. registral. Es por ello que el tribun tribunal al analiza y conrma las observaciones formuformuladas por el registrador. Cabe agregar que el tribunal cuando se reere a la superposición y a la discrepancia del área, fundamenta la misma en la aplicación correcta de los principios de especialidad, prioridad excluyente y la no aplicación del artículo 72 del reglamento de las inscripciones (tolerancia (toleranc ia registral). Con respecto a la observación de forma; es decir, que los partes judiciales deban ser firmados por el juez, el tribunal registral fundamenta de manera impecable la uniformidad de criterios y aplicación en conjunto de los principios registrales; registrales; es decir, que si bien es cierto que el artículo 2011 del Código Civil (principio de legalidad - calicación), fue modicado por el Código Procesal Civil (agregando un segundo párrafo)3 en cuanto a la calicación de documentos judiciales, no es menos cierto que la aplicación de los principios registrales dentro de un sistema y en el procedimiento registral, se aplican con juntamente juntam ente (uno necesita al otro y por tanto se requieren mutuamente); es por ello que el tribunal tribun al invoca la aplicación aplicación de otros otros principios como legitimación, prioridad preferente, prioridad excluyente y tracto sucesivo.
2. Análisis de una “buena” resolución Un tema controvertido, conictivo y de mucha discusión en el campo del derecho registral, lo constituye la calicación de los documentos judiciales judici ales o, como lo denomi denomina na la doctrin doctrinaa extranjera, aquellos documentos emanados o nacidos en sede judicial. El presente trabajo analizará la Resolución del Tribunal Registral N.º N. º 357-98-ORLC-TR 357-98- ORLC-TR del 14 3 Es la forma como aparece en nuestro ordenamiento civil la calicación registral de documentos judiciales, que incluso ha merecido un precedente de observancia obligatoria y una resolución de Superintendencia Adjunta, y que serán analizadas en el presente trabajo. 300
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de octubre de 1998, publicada en el diario ocial El Peruano el 7 de noviembre de 1998. Antes de empezar el análisis de la resolución del tribunal, es importante ingresar a los principios registrales concurrentes al caso en comentario y, como no, en el procedimiento registral que albergó al título en apelación. El título rogado lo constituye la inmatriculación4 del predio rústico denominado “el inernillo”, ubicado a la altura del kilómetro 22 de la carretera central, margen derecha del río Rímac, Ñaña, distrito de LuriganchoChosica. Se presentaron al registro para su calicación los partes judiciales respectivos; documento válido para realizar una inscripción registral, de conformidad con lo dispues4 La rogatoria no se ve o está representada por el formulario de presentación. La rogatoria se representa por el acto inscribible, esto quiere decir que si presentó al registro un documento que contiene un acto no inscribible, entonces no hay rogatoria. La Resolución N.° 069-2001069-2001-ORLC-TR ORLC-TR de fecha 1402-2001 establece: “(...) toda vez que dicha solicitud (el formulario de presentación)de inscripción no es más que un medio a través del cual llega al registro la rogatoria...”. La Resolución Jefatural Registral Regional N° 098-1997-ORRLLW publicada el 23/03/1997, expedida por el doctor Juan José Garazatua Nuñovero cuando ejerció la jefatura de dicha ocina registral (luego sería jefe de la ocina registral de Lima) es tableció tabl eció:: “(...) pues pues los formul formulario arioss de presenta presentación ción no conforman por sí mismos una fórmula idónea de expresión de la rogatoria registral, sino, por el contrario, representan un método administrativo que facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos al procedimiento registral (...)”. Luego, hemos encontrado observaciones como por ejemplo: “(...) sin perjuicio de lo señalado, se informa que en la solicitud de inscripción (Formulario verde) se ha consignado como acto a inscribir “anotación “ anotación preven tiva” tiv a”,, sin sin em emba barg rgoo de de la la Escr Escritu itura ra Pú Públi blica ca de fe fech chaa (... (...)) se aprecia que el acto inscribible es una servidumbre (...). Dicha observación fue planteada en la calicación del título 00355968 de fecha 03 de Junio de 2008. Obviamente luego de lo expresado no estamos de acuerdo con observaciones como la transcrita. También es importante hacer integrac integración ión en el derecho y por ello invocamos el artículo 154 de la LPAG que dene el empleo de los formularios en el procedimiento administrativo y las resoluciones 007-2002-CAM- INDECOPI y la 0274-2007-CAMINDECOPI. Que se encargan de regular el uso de los Formularios en el procedimiento administrativo. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica to por el artícu artículo lo 122 del Regl Reglament amentoo Gene General ral En cuanto a la calicación del documento 5 judicial rog rogado ado debemo debemoss indica indicarr que el rede los Registros Públicos (hoy artículo 7) y, judicial en el caso que nos ocupa, de acuerdo con el gistrador de la propiedad inmueble procedió Decreto Ley N.° 22388, artículo 5, literal b, de acuerdo con lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. de dicha norma legal. De la calicación registral o aplicación del Aplicando analógicamente dicha norma legal principio de legalidad-calicación al título en función de las observaciones registrales rogado, el registrador de la propiedad inmue- antes mencionadas, podemos formular el ble formuló la siguiente observación registral: siguiente análisis: 1. Existe una una superposición entre el in- 1. Cuando la norma civil expresa la validez del acto, se reere a la observación regisregismueble materia de la calicación y un tral relaci relacionada onada con la calic calicación ación de la inmueble registrado con anterioridad. transcripción transcr ipción de la demanda, demanda, el acta de 2. Existe discrepancia en los documentos la inspección practicada por el juez y la presentados entre el área consignada en sentencia consentida del proceso de perel plano adjunto emitido por la ocina feccionamiento de título de propiedad. de catastro rural del Ministerio de Agri- 2. Asimismo, cuando la norma civil expresa cultura y el parte judicial. de sus antecedentes y de los asientos de 3. El parte judicial materia de calicación no los registros públicos, el registrador, lo se encuentra rmado por el juez, motivo único que hizo fue darle sustento a las obobpor el cual se deberá presentar parte servacioness registrales relacionadas con la servacione judicial judic ial actua actualizad lizadoo con el respec respectivo tivo superposiciónn de áreas y a la discrepancia superposició ocio del juez a cargo del procedimiento de ellas entre los documentos rogados y lo que en el registro existe inscrito; es judicial. judici al. decir,, el parte judicial y el plano adjunto decir emitido por el Ministerio de Agricultura. RAMÓN MARÍA ROCA SASTRE dice: 3. Por último, demostrando una franca de de-fensa de su competencia funcional como registrador y como consecuencia de dicha “El catastro es un conducta, en abierto enfrentamiento a lo registro, censo, padispuesto en el agregado modicatorio drón, catálogo o del artículo 2011 del Código Civil (por la inventario de la riextremista y conictiva modicatoria de queza territorial dicha norma), el registrador procedió a de un país, en el formular la observación registral y exigió que se determinan la rma del juez en el parte judicial. las ncas, rústicas o urbanas, del mismo, mediante su Otro principio registral concurrente a la calidescripción expresión gráca, así cación formulada es el de tracto sucesivo, como su evaluación o estimación continuo o de continuidad, comprendido en económica, al n primordial de tipo el artículo 2015 del Código Civil6, así como scal o tributario, y a los nes auxiauxien los artículos 13 y 18 del Reglamento de las liares de orden económico, adminisInscripciones (hoy, numeral VI del Reglamento trativo, social y civil”. General de los Registros Públicos).
5 MURO ROJO, Manuel (editor) (editor),, Compendio de legislación registral y notarial, Edición Ocial, Ministerio de Justicia Just icia y Gaceta Gaceta Juríd Jurídica ica Edito Editores, res, Lim Lima, a, 1997. 1997. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
6 “Ninguna inscripc inscripción, ión, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Actualidad Civil
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En función de nuestro caso, podemos agregar que el sentido del mismo está representado por el verdadero y ecaz encadenamiento que deben revestir los asientos del registro. Nos vamos a detener un momento para realizar la siguiente pregunta: ¿Qué hubiera sucedido si no se formulaba la observación referida a la discrepancia de áreas entre el plano adjunto al parte judicial y la resolución judicial misma, es decir, si no hubieran aplicado el principio de tracto sucesucesivo en su facultad o fase excluyente? Simplemente estaríamos ante una franca cadena de asientos registrales carentes de valor valor,, a lo mejor producto de relaciones auténticas, como los son el procedimiento judicial o el procedimiento administrativo que permiten obtener los planos del Ministerio de Agricultura (“vida” extrarregistral), pero que lamentablemente hubieran generado asientos discrepantes de la realidad y por qué no hasta ilegítimos y carentes de autenticidad (“vida” registral).
FRANCISCO VICENT Chuliá dice: “
La calicación registral es la proclamación jurídica que hace el registrador, a través de un juicio imparcial, independiente y responsable, de que determinado acto o situación son conformes al ordenamiento jurídico, fundamentalmente, al derecho privad pri vado. o. La La indep independ endenc encia ia del del regisregistrador está protegida frente a cualquier autoridad, incluso la judicial. El registrador no puede ser objeto de requerimientos ni apremios judiciales, ni de requerimientos notariales”.
Es importante recalcar que una de las excepciones al principio de tracto sucesivo está 302
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constituida por el acto registral denominado inmatriculación, justamente, porque dicho acto no tiene antecedente registral o de dominio que le permita la aplicación plena del principio comentado. Con respecto al caso, debemos ser muy claros en cuanto a que en el momento de formularse la observación registral, el registrador expresa, que de acuerdo con el informe emitido por la ocina catastral del registro, el mencionado inmueble ostenta una inscripción registral primigenia; es decir, cuenta con antecedente registral al haber formado parte de un predio de mayor extensión, y actualmente registrado (que además se superpone a otro, también registrado). Cabe agregar que, de existir ya un inmueble registrado, no podemos pensar en una inmatriculación, existiendo sí la posibilidad de congurarse una primera de dominio. ¿Por qué lo expresado en el último párrafo? Es importante deslindar dos conceptos utilizados como sinónimos en el campo registral que, en nuestra opinión, no lo son. Una primera de dominio no signica el ingreso de un inin mueble a la vida registral (concepto de inma triculación) tricula ción),, sino más bien, bien, como como su nombr nombree lo dice, es la primera inscripción en función del bien; podemos citar como ejemplo el del inmueble que se encontraba inmatriculado, pero como parte de uno de mayor extensión, y por tanto se constituirá, una vez registrado en la primera de dominio para su propietario. Igual situación se puede dar en el caso de las independizaciones de los departamentos de un edicio. Un principio registral que también merece análisis es el de prioridad excluyente7, contenido en el artículo 66 del Reglamento de las Inscripciones Inscripci ones (hoy, (hoy, numeral X del Reglamento Reglamento General de los Registros Públicos). Dicho principio se consolida cuando el registrador advierte la superposición de los lotes de terre7 El mismo mismo que se encuentra regulado en el artículo 2017 del Código Civil con el siguiente texto: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica no y por tanto nos encontramos ante derechos concurrentes a un mismo registro (partida), pero que son incompatibles entre sí. Por último, debemos analizar la aplicación de la especialidad, constituida por el sistema del folio real. La mencionada técnica se encuentra normada por el artículo 13 del Reglamento de las Inscripciones y por el artículo 1 de la ampliación de dicho dic ho reglamento (hoy, numeral IV del Reglamento General de los Registros Públicos). El profesor español Francisco Javier Gómez Gálligo, sostiene que:
referente a la pequeña y mediana propiedad rural”. La primera norma tiene como sustento los ar tículoss 2011 y 2018 tículo 2018 del Código Civil Civil,, norm normas as que contienen el principio de legalidad-calilegalidad-calicación y la inscripción de inmatriculaciones. Asimismo, dicha norma se apoya en el artículo 66 del Reglamento de las Inscripciones, dentro del cual se consagra el principio de prioridad excluyente (hoy, numeral X del Reglamento General de los Registros Públicos). Por último, parte del sustento legal también lo enconencon tramos en el artículo artículo 1 de la ampliación del “(...) el sistema de folio real, traduce en la necesaria Reglamento de las Inscripciones, dentro del apertura (abrir) de un folio para cada una de las cual se establece que las inscripciones en el ncas, sobre el cual se va hacer constar el historial 8 jurídico jurídi co de estas” estas” . registro de la propiedad, se realizarán bajo el sistema del folio real (hoy (hoy,, numerales IV y X, Aquí concluimos el análisis del marco básico, y artículos 46 y 48 del Reglamento General de en cuanto a la concurrencia y aplicación de los Registros Públicos); es decir, decir, que por cada c ada los principios registrales y a la técnica registral inmueble, deberá abrirse una partida registral. de la especialidad. A continuación, realizaremos el análisis de la resolución del Tribunal La norma indicada establecía claramente que, cuando se presente un título que contenga Registral. como acto rogado para ser inscrito una pri3. Análisis normativo especializado mera de dominio (término que consideramos en la resolución del Tribunal Re- inadecuado, el preciso es inmatriculación), dicho documento será derivado al catastro del gistral registro con la nalidad de consultar si en el Con respecto a las normas legales especiales registro existen antecedentes (de dominio-reconcurrentes al presente caso, debemos indicar que fueron dos las invocadas por el gistrales) sobre el inmueble materia del acto. Tribunal Registral en sus exposiciones considerativas antes de resolver. Dichas dichas normas fueron: 1. Resolución Jefatural N.º 269-96-ORLC-JE, denominada “normas para la atención de títulos referidos a la inscripción de primeras de dominio”. 2. Decreto Ley N.° 22388, denominado “perfeccionamiento de la normatividad
8 GIMENO-BAYÓN COBOS, Rafael, “Calicación regis regis- tral de docu documen mentos tos judic judiciale iales”, s”, en GÓM GÓMEZ EZ GALL GALLIGO IGO,, Francisco Javier y RECIO AGUADO, Rosa Rosa María (eds.), La calicación registral: estudio de las principales aporta ciones doctrinales sobre la calicación registral, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España / Civitas, Madrid 1996, vol. II, p. 2278. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Además, dicha norma también establecía claramente que, al momento de la presentación por el libro diario (de conformidad con lo dispuesto por el artículo 12 del Reglamento General de los Registros Públicos), deberán separarse los títulos que contengan inmatriinmatriculaciones con la nalidad de anotar en el “toma razón” de dicha situación y por tanto poder ser remitido a la ocina de catastro. La ocina de catastro deberá elaborar el ininforme técnico respectivo (hoy, artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios) y con dicho informe remitir el título al registrador registrad or.. Consideramos que la norma pudo ser perfeccionada al no haberse establecido en ella el plazo para la elaboración del informe técnico por la ocina de catastro. catastro. Actualidad Civil
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En cumplimiento de la norma, el responsable del libro diario debió remitir el título a la o o-cina de catastro, situación que no se advierte de la lectura de la resolución del Tribunal Registral. Dicha resolución establece que: ” (...) el registrador encargado de la calicación solicita al catastro la vericación de no existencia de antecedentes registrales respecto del inmueble”.
Si consideramos que el título apelado se presenta al registro el 8 de julio de 1998 y, que el informe de catastro tiene fecha 21 de julio del mismo año, concluimos que el tiempo utilizado en el procedimiento es bastante ex tenso, tenien teniendo do en consi consideració deraciónn que, por un error de procedimiento del diario, se remitió el título a la sección de propiedad y no al catastro, como lo establecía la propia norma registral, generando que el registrador tenga que solicitar la actuación del catastro cuando dicha actuación debió ser automática. Siguiendo con el análisis normativo especíespecíco, revisaremos lo que establece la segunda norma legal, es decir de cir,, aquella referida refer ida al procedimiento que debían seguir los campesinos y otros ot ros productores agrícolas que posean, como propietarios, predios rústicos cuya supercie no exceda de la siguiente extensión: - En la costa, de las 15 hectáreas de tierra de cultivo bajo riego. - En la sierra, de las 5 hectáreas de tierra de cultivo bajo riego o sus equivalentes. Aquí, cabe preguntarnos si el inmueble materia del procedimiento judicial para perfeccionar su titulación se encontraba en la sierra como daría la impresión aparentemente (predio ubicado en Ñaña, distrito de LuriganLurigancho-Chosica). Entonces, dicho título debió ser observado observado también por exceder el límite establecido en la ley de perfeccionamiento, teniendo tenien do en consider consideración ación que que el parte parte judi judicial le asigna al inmueble una extensión de 5.5 hectáreas y el plano catastral, emitido por la ocina de catastro rural del Ministerio de Agricultura, consigna una extensión de 5.38 hectáreas.. En ambos casos, las extensiones hectáreas extensiones expresadas exceden lo establecido en la norma, es decir, 5 hectáreas. 304
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El procedimiento era muy sencillo: 1. La dirección zonal agraria, a petición de par te, ex exped pedirá irá un unaa cer certi ticac cación ión de pos posesi esión ón y otorgará el plano catastral respectivo. 2. El juez juez de tierras, por el mérito de los documentos antes mencionados mencio nados y, y, previa publicación de un extracto de la solicitud durante tres días, dictará la l a resolución respectiva, siendo la misma misma título suciente para la inscripción del dominio en los registros públicos (es decir dec ir,, en el Registro de la Propiedad Inmueble). 3. La resolución judicial deberá encontrarse consentida o ejecutoriada. Debemos indicar que de la resolución del Tribunal Registral, se advierte el cabal cumplimiento de los tres requisitos establecidos en la norma de perfeccionamiento.
4. El catastro De acuerdo a lo expresado por Roca Sastre: “(...) el catastro es un registro, censo, padrón, ca tálogo o inventari inventarioo de la riqueza territo territorial rial de un país, en el que se determinan las ncas, rústicas o urbanas, del mismo, mediante su descripción expresión gráfica, así como su evaluación o estimación económica, al n primordial de tipo scal o tributario, y a los nes auxiliares de orden económico, administrativo, social y civil” 9.
Asimismo, Roca Sastre expresa que: “(...) el catastro catast ro puede suministrar al Registro de la Propiedad Inmueble la seguridad de la existencia y circunstancias físicas de las ncas que constituyen la unidad básica del registro, pues los principios hipotecarios operan con relación a cada nca inmatriculada registralmente, al llevarse nuestro registro por ncas, por cuya razón se requiere la doble prueba de la existencia real o física de la nca y la de sus características más importantes10.
El Tribunal Tribunal Registral Registra l ha emitido un precedente precedent e de observancia obligatoria (noveno) aprobado en el pleno décimo segundo11y cuya sumilla expresa: 9 ROCA SASTRE, Ramón María y Luis ROCA-SASTRE I MUNCUNILL, Derecho hipotecario, 8.ª ed., Bosch, Barcelona,, 1995. Barcelona 10 Ibídem. 11 Publicado en El Peruano con fecha 13 de Setiembre de 2005. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica “No impide la inmatriculación de un predio el informe del área de catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.
El mencionado precedente de observancia obligatoria ha tenido fuerza y prueba de ello se observa en lo regulado por el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios12 que ha hecho suyo (incorporándolo) el mencionado precedente. Creemos que la intención no ha sido mala; ya que, en todo momento se ha buscado privilegiar la inscripción. Lo que no quiere decir, que debamos abrir el folio real (por tanto el registro) para el ingreso de derechos que lamentablemente no deberían tener cabida porque no son identicables. Olvidando que el ingreso de un predio al registro requiere de dos componentes: la declaración del derecho (contenida en un título) y la descripción del mismo (pero no solamente desde el documen to sino princip principalment almentee desde desde la descrip descripción ción y ubicación física del predio) ¿Cuáles van a ser los efectos desde el precedente aprobado? El registro seguirá alberganalbe rgando (bajo una legitimación muy cuestionada) inscripciones que podrán ser muy justas, pero que denitivamente no guardan correlato (compatibilidad) con la realidad física de los predios. Entonces seguiremos privilegiando derechos cercanos a las duplicidades y lo que es peor aún: a las superposiciones. Aquí debió primar la duda. El que prime la duda así suene poco pegado a promover y preferir las inscripciones, nos hubiera permitido crecer en algo que esta vez el registro ha omitido: la seguridad jurídica. Por lo expresado, creemos que el precedente comentado vulnera la seguridad jurídica al haberse encargado de eximir a la inscripción del principio de derecho administrativo que debería inspirar la etapa previa al procedi12 “No impide impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
miento registral: la predictibilidad (por favor leer aquí la nota de pie número14). ¿Qué hemos conseguido? Entronizar a la duda. Y con ello no tenemos la posibilidad de saber si en el registro existen inscritos derechos que guarden relación y concordancia con la realidad extrarregistral13. Otro tema y que también preocupa, pasa por los argumentos expresados en el sustento de la resolución del Tribunal Tribunal Registral. No podemos pode mos empezar reconociendo las debilidades de nuestro sistema y luego decidir exactamente lo contrario. Particularmente, creemos que luego de la denición y de la necesidad objetiva de lo que signica un catastro para el Registro de la Propiedad Inmueble, no cabe mayor explicación sino, más bien, un pedido expreso de urgente y necesaria implementación, es decir, implementemos y hagamos funcionar de la mejor de las formas nuestro catastro.
5. La calicación registral El principio registral de legalidad o de calicacalicación se encuentra consagrado en nuestro ordenamiento registral dentro del artículo 2011 del Código Civil, primera disposición modimodicatoria del Código Procesal Civil, numeral IV (hoy, numeral V del Reglamento General) y los artículos 150 al 159 (hoy, artículos 31 al 45), del Reglamento General de los Registros Públicos, respectivamente. El sentido de este principio está representado por: 1. Asegurar la validez y perfección de los documentos rogados (ingresados).
13 Olvidando lo que el Tribunal Tribunal Constitucional Constitu cional ha es tablecid tabl ecidoo en la sentencia sentencia dictada dictada en el Expediente Expediente 0016-2002-AI/TC, 0016-2002-AI/T C, caso colegio de notarios de Junín que: “(...)la inscripción en el registro del derecho de propiedad dota de seguridad jurídica al ejercicio del mismo, también lo es que es importante que la legislación cree las condiciones sucientes suci entes para que la seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el procedimiento previo a la inscripción, sobre sob re todo si se considera que de lo que se trata es que el contenido de la inscripción sea el reejo de la realidad”. Actualidad Civil
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2. Evitar el ingreso de documentos carentes de valor o autenticidad. 3. Conseguir una seria oponibilidad de los asientos registrales a través de la publicidad. Tal y como lo expresa Roca Sastre: “(...) los títulos serán sometidos a un previo examen, vericación o calicación, a n de que solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente (...)14.
Concordante con lo expresado, Edgardo Scotti se reere de la siguiente forma: “(...) su nalidad tiende a evitar que ingresen al registro documentos nulos o insucientes que no justiquen y permitan conferirles los especiales efectos publicitarios. Teniendo en vista el principio fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse la mayor concordancia entre la realidad registral y la extra registral”15.
Podemos distinguir que en aplicación del principio de legalidad-calicación, el registrador ejerce una “doble” función16: - Legalidad, cuando la norma le pide analizar en el documento la forma documental, capacidad de los otorgantes y validez del acto. - Compatibilidad, cuando la norma le exige buscar que el documento rogado se adecúe y sea concordante con los asientos, partidas y solo en forma “complementaria” con los antecedentes registrales. Se ha omitido, en el Código Civil, la exigencia al registrador de evaluar desde el inicio que el documento rogado tenga la calidad de inscribible. El Reglamento General17 sí lo exige y debería desde lo establecido en el artículo
14 Ibídem. 15 SCOTTI, Edgardo O., O., Derecho registral inmobiliario, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1980, p. 234. 16 Ver el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Primero busca calicar la legalidad y luego calica la compatibilidad. 17 En el tercer párrafo del numeral V de la mencionada mencionada norma. 306
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2009 del Código Civil ser aceptado18 y respetado por todos, a pesar de no encontrarse dicha exigencia en el artículo 2011 del mismo cuerpo legal. De la calicación podemos decir que es la acción (el proceder) que le corresponde hacer al registrador público en virtud de la cual queda determinado, en cada caso, si el título presentado reúne las condiciones exigidas por las normas y el registro (compatibilidad) para ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o, si por el contrario, carece de los requisitos o elementos precisos para realizar la inscripción. La función calicadora debe actuar, en todo caso, para que solo tengan acceso al registro los títulos válidos y perfectos. De no existir tal función se formarán y corremos el riesgo de permitir que en el registro existan asientos de inscripción carentes de validez por responder a actos de igual calidad. Ello, podría convertir al registro en una institución llena de asientos fraudulentos, carentes de veracidad y por tan to, lejo lejoss de toda segu segurida ridadd jurí jurídica dica.. Ant Antee dich dichaa situación, el gran perjudicado será el Estado (es decir, todos nosotros) y para efectos prácticos pr ácticos el Poder Judicial, que verá incrementada su carga de trabajo por la cantidad de procedimientos que busca dejar sin efecto una inscripción. Por último, debemos citar a Antonio Coghlan quien a título personal y, además, citando a Pedro Felipe Villaro, indica: “(...) entonces, el haberse sostenido que la calicacalica ción no tiene una nalidad restringida al control de la legalidad, en el sentido de la coincidencia entre los documentos a registrar y las leyes que se ocupan de disponer sobre su forma y contenido que resulte de los instrumentos mismos. La calicación tiene un 18 El Código Civil en el artículo artículo 2009 establece establece claramente que el registro se rige entre otras normas por sus “reglamentos”. Sobre el alcance de lo regulado en el Código Civil ha habido críticas, pero creemos que ellas carecen de sustento desde el momento en el que dictó y entró en vigencia la Ley N.° 29566 que en el artículo 9 expresa: “La función registral de calicación se encuentra sujeta a lo dispuesto en el artículo 2011 del Código Civil, así como a las reglas y límites establecidos en los reglamentos y directivas aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Registr os Públicos(...)” Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica campo de acción más ancho, pues fundamentalmente es la respuesta a una u na ‘exigencia lógica, derivada del sentido y nalidad de la publicidad registral, de tal forma que, por su intermedio, igualmente se cerciora la legalidad en otros aspectos, es decir, se hacen efectivos otros principios, como el de tracto sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que en el momento en que se calica un documento se concentran en su análisis todos los requisitos regis trales tra les ex exigi igible bles, s, est estén én con consag sagrad rados os o no baj bajoo la for forma ma de principios. Hay una interacción de los principios que gobiernan a los sistemas registrales, por una razón evidente de congruencia e implementación internas, que se da en pos de alcanzar una publicidad ecaz, como vehículo de seguridad en el tráco jurídico jurí dico.. Además, Además, este funci funcionam onamient ientoo orquest orquestado ado de las pautas registrales adquiere su lugar justo en una armonía superior o más amplia, que es la que corresponde al derecho común en general, del cual el derecho registral no es sino un desprendimiento, una ramicación especializada 19.
Cuando calica en negativo (observa) popodemos citar a Antonio Pau Pedrón, quien expresa: “(...) si el registrador se opone a la inscripción no es por defender intereses particulares, sino por defender la legalidad, que es el presupuesto necesario de la publicidad registral, y de la seguridad jurídica a la que esa publicidad se encamina” 20.
IMPORTANTE La inmatriculación implica que no existan antecedentes registrales sobre determinado bien, mientras que la primera de dominio no necesariamente corresponde a lo mencionado, citando como ejem plo la independización de un de partamento, que sí constituye la primera de dominio como inmueble independizado para el nuevo propietario.
19 COGHLAN, Antonio R. M., Teoría general de derecho inmobiliario registral, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984, p. 198. 20 PAU PEDRÓN, Antonio, La publicidad registral, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España / Centro Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, p. 197. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
6. La calificación de de documentos judiciales judic iales Este es un tema controvertido y de innegable vigencia; y para quienes creemos en el derecho registral debería quedar muy claro desde el inicio que: ningún documento susceptible de inscripción puede encontrarse exento de calicación, pues en un sistema registral como el nuestro, la calicación registral es condición indispensable e inexcusable para la existencia de una inscripción. La calicación diere de acuerdo al tipo de documento sometido a su examen o vericación, es decir decir,, tiene alcances alca nces y límites, dependiendo del documento que se calica21. En el caso de los documentos originados en sede judicial, simplemente, por la investidura de su autor (magistrado), se han motivado reiterados conictos tanto en nuestro país como en el extranjero. En nuestra realidad, las divergencias, discrepancias y conictos se encuentran acentuados a raíz de la modicatoria al artículo 2011 del Código Civil22, establecida con la promulgación del Código Procesal Civil23, tema que será abordado más adelante. Creemos que deberíamos postular que ningún documento susceptible de inscripción se encuentra eximido de calicación, pues esta es indispensable para realizar aquella. Por ello, la 21 Ex Existe iste la calificación de documentos notariales, judiciales judicial es (dentr (dentroo de los cuales se encuen encuentran tran los expedidos por un juez de paz), los administrat administrativos ivos y los arbitrales. 22 Texto original del artículo 2011 del CC: “Los regis tradore trad oress calica calicann la legal legalidad idad de los los docume documentos ntos en en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos”. 23 Párrafo agregado agregado por el CPC: “Lo dispuesto en en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”. Actualidad Civil
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calicación diere, según el tipo de documento Gonzales y Martínez se reere extensamente sometido a su examen o vericación (hoy, al tema: artículos 32, 50, 51, 52 y 53 del Reglamento “Dicultades mucho mayores ha suscitado el proproGeneral de los Registros Públicos), y en el blema de la calicación de documentos judiciales, caso de los documentos originados en sede pues si, por una parte, la resolución del registrador judicia jud iciall o jud judicia iciales les por la inv investi estidur duraa de su puede rayar en la desobediencia, cuando se niega abiertamente a dar debido cumplimiento a sentenautor (magistrado), se han motivado reiterados cias dictadas por un juez dentro de los límites de su conictos tanto aquí como en otros países. En competencia, o se acerca al delito de denegación nuestra realidad las divergencias, discrepancias de auxilio a la justicia, desde otro punto de vista, y conictos se encuentran acentuados a raíz no puede dejarse la extensión de un asiento y la marcha entera de la ocina a funcionarios que de la modicatoria planteada por el Código resuelvan sobre cuestiones distintas y sin exacto Procesal Civil al artículo 2011 del Código Civil. conocimiento de los asientos registrales”26. Con respecto a la posibilidad de someter a calicación una resolución judicial, debemos Francisco Vicent Chuliá expresa: tener en cuenta lo expr expresado esado por Edgardo “La calicación registral es la proclamación jurí jurí-dica que hace el registrador, a través de un juicio Scotti, quien señala lo siguiente: ”Las dudas surgen, en realidad, porque se considera que el poder de decisión de un juez o tribunal es absoluto, superior a las facultades que pueden corresponder a un funcionario administrativo (registrador) o que, dependiendo del mismo poder judicial,, no goza de los atributos propios de la judicial función jurisdiccional. Esta cuestión debe analizarse tambiénn desde otro punto de vista, lo cual clari tambié clarica ca y determina los límites de las esferas de actuación de cada funcionario (judicial y registral). Es sabido que según nuestro ordenamiento, el régirégi men de división tripartita de los poderes públicos, la ley asigna a cada uno de ellos una competencia determinada y les ja atribuciones y responsabiresponsabi lidades. En su respectivo campo de actuación, el órgano judicial o administrativo es autónomo y, especialmente en casos como el de los registros inmobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas que rigen su desenvolvimiento, aplica cada uno de ellos la legislación que enmarca su labor; mientras su accionar no exceda de la misma, no podrá considerarse ilegítima una resolución administrativa que limite los efectos de una decisión judicial” 24.
De Mena y San Millán con respecto a la calicalicación de documentos judiciales, expresa que: “(...) el registrador que calica y deniega la inscripinscripción de un documento judicial lo hace con el dolo especíco de desobedecer y sí con la leal y noble pretensión de cumplir un deber de función en el ejercicio legítimo de un cargo” 25.
24 SCOTTI, Edgardo. Op. cit. 25 DE MENA Y SAN MILLÁN, José María, C alicación registral de documentos judiciales, Librería Bosch, Barcelona, 1985, p. 159. 308
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imparcial, independiente y responsable, de que determinado acto o situación son conformes al ordenamiento jurídico, fundamentalmente, al derecho privado. La independencia del registrador está protegida frente a cualquier autoridad, incluso la judicial. El registrador no puede ser objeto de requerimientos ni apremios judiciales, ni de requerimientos notariales” 27.
De otro lado, García Coni nos señala: “Al registro no se le ordena, sino que se le pide el cumplimiento de un deber especíco (principio de rogación). No se trata de un conicto de poderes, ni menoscaba la autoridad judicial, pues las leyes obligan tanto tant o al juez como al registrador. Dentro de su función especíca el registrador no es superior al notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir su cometido sin excesos ni sumisiones” 28.
7. Análisis normativo del conicto de normas en nuestra legislación Para la ley peruana, todo lo expresado hasta ahora no se aplica cuando el registrador tenga que calicar una resolución judicial. ¿Locura? No, para nada. Lo expresado líneas arriba responde a lo dispuesto por el Código Procesal 26 GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo, Estudios de derecho hipotecario y derecho civil, Ministerio de Justicia, Madrid, 1948, T. I, p. 440. 27 VICENT CHULI CHULI,, Francisco, Introducción al derecho mercantil, 18.ª ed., Tirant lo Blanch, Valencia, Valencia, 2005, p. 137. 28 GARCÍA CONI, Raúl R., La calicación registral espe cíca y atípica en aportes a las reuniones nacionales de directores de registros de la propiedad , Tercera Reunión, UNA, La Plata, 1967, vol. II, p. 133. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica Civil29 en la primera disposición modicatoria al Código Civil. De acuerdo con lo dispuesto por el Código Procesal Civil, el principio de legalidad o la calicación de la legalidad de los documendocumen tos que son presen presentados tados al regis registro tro para su inscripción, solamente opera para los documentos notariales (nacionales, extranjeros o consulares) administrativos y arbitrales, mas no para los documentos judiciales. ¿Podría considerarse la presente norma como incons titucional titucio nal y discrim discriminatori inatoria? a? Creemos que se ha exagerado en la interpretación y aplicación de la norma. El Código Civil (artículo 2011), es muy claro: “(...) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador cuando se trata de resolución judicial que ordene una inscripción.(...)”. (Énfasis nuestro)
8. Debemos distinguir entre anotación preventiva e inscripción. Cuando estamos frente a una resolución que ordena una inscripción, nos debemos ubicar en las sentencias, ya que ellas no pueden ser calicadas por el registrador registrad or,, salvo en sus aspectos formales de acceso o no al registro (compatibilidad registral y condición de inscribible o no del acto) Y por ello, el mismo Código Civil ha previsto la posibilidad de que el registrador pueda solicitar la aclaración pertinente. El otro escenario pasa cuando nos encontramos frente a una resolución que solicita la anotación de una resolución judicial. Aquí no hay sentencia. Por ello, creemos conveniente indicar que nos ubicamos frente a las medidas cautelares y las anotaciones de demanda en el registro. Ninguna de ellas puede generar una inscripción, porque en sede judicial no hay denición de conicto. Ambas, solamente buscan precautelar derechos. Y ante tal situación, solamente pueden ingresar al registro como anotaciones. d el Código Procesal Civil, Centro 29 Texto Único Ordenado del de Estudios Regionales Andinos “Bartolomé de las Casas”, Cusco, 1993, p. 68. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Esto no quiere decir que la anotación preventiva sea menos que la inscripción. Simplemente que la sentencia (que no puede ser calicada) busca emplazarse en el registro en forma denitiva, entonces genera una insinscripción. Mientras que, la medida cautelar o la anotación de una demanda no tiene como objetivo emplazarse en forma denitiva sino preventivamente (a través de una anotación) y mientras ello sucede los efectos que de ella emanan serán: publicitarios, prioridad y legitimación. Prueba fehaciente de lo expresado líneas arriba se encuentra en el artículo 656 del d el Código Procesal Civil que le exige a la anotación del embargo sobre un inmueble, la existencia de compatibilidad entre la resolución que contiene la medida (el embargo) y el título de propiedad ya inscrito. Descripción no muy acertada pero entendemos que, cuando expresa “título de propiedad”, se reere al asiento de inscripción registral donde aparece el dominio inscrito de quien está siendo embargado. Preguntamos: ¿qué sucederá si presentamos al registro un parte judicial con teniendoo un embar teniend embargo, go, pero en el mismo se detalla un lindero distinto, un titular distinto o un inmueble distinto a lo registrado?, ¿existirá ¿existirá tal compatibil compatibilidad? idad?30. Otra situación similar la encontramos en el artículo 673 del mismo cuerpo de leyes, en cuanto a las anotaciones de las demandas. Pero, lo anecdótico es que dicho artículo textualmen textu almente te expresa: expresa: “(...) El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre texto, siempre que (condi (condiciona cional) l) la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. (...)”31 30 Artículo 656 del CPC. “Embargo en forma de inscripción. Tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación, siempre que esta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. La certicación registral de la inscripción se agrega al expediente”. 31 Artículo 673 673 del CPC: CPC: “Anotación de demanda en los Registros Públicos. Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la Actualidad Civil
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¿Más de lo mismo? Creemos que los extremos son negativos y que la norma en comentario (segundo párrafo del artículo 2011 del Código Cód igo Civil) expresa en forma equivocada los conceptos elementales de la calicación registral y del acceso al registro de un título emanado de sede judicial. También debemos indicar que la norma carece de una redacción coherente, dado que si aplicamos a ella el método de aplicación extensiva de la norma: sujeto, nexo nexo causal y efecto o resultado, es muy probable que no pase dicho método. Con respecto a la normatividad muchas veces invocada por los jueces, tenemos que detener nuestro análisis en el artículo 4 de la 32 Ley Orgánica del Poder Judicial que hace referencia a la obligación de toda persona y autoridad para acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales, sin poder calicar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances. Creemos oportuno dejar en claro que, observar una incompatibilidad producto de la calicación registral a un documento judicial, entre el documento mismo y los antecedentes regis trales, no constit constituye uye para nada nada la la calicació calicaciónn del contenido, de sus fundamentos, ni mucho menos con ello restringir sus efectos o interpretar sus alcances. Dicha acción de calicacalicación constituye simplemente la aplicación pura del principio de legalidad-calicación medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al Registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar”. El Registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certicación registral de la inscripción se agrega al expediente. La anotación de la demanda no impide la transferencia de bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida”. 32 Ley Orgánica del Poder Poder Judicial. Judicial . Artículo 4: “Toda “Toda persona está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de índoles administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios términos, términos, sin poder calicar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala”.. 310
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en uno de sus aspectos, aquel que le permite al registrador confrontar la realidad registral con la extrarregistral o como lo dice la misma norma: “(...) de lo que resulte de ella y de sus antecedentes registrales” (haciendo referencia a los que obran archivados en el registro según lo dispone el Reglamento General de los Registros Públicos).
IMPORTANTE Se marca el límite de la calicación registral de un documento judicial y se le faculta al registrador para solicitar la (…) “aclaración” en tres supuestos: cuando el acto no sea inscribible, cuando existan obstáculos en el registro que impidan el acceso de la resolución judicial y cuando no se cumpla con la forma extrínseca del parte judicial.
Llama severamente la atención la invocación de algunos magistrados cuando se reeren al texto del artículo 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial33. ¿Qué dice la mencionada norma? Que los magistrados podrán decretar apercibimientos, entre otras medidas, de las personas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Cabría preguntarnos si, el hecho de aplicar una norma legal o cumplir c umplir con una obligación (deber de función, tal y como lo establece la normatividad de la superintendencia nacional de los registros públicos)34, puede generar un apercibimiento judicial invocando que el registrador se ha conducido 33 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 9: “Los magistrados pueden llamar la atención, o sancionar con apercibimiento, multas, pedidos de suspensión o des tituci tit ución, ón, sol solici icita tarr su su san sanció ción, n, de to todas das la lass per person sonas as qu quee se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe, planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes señalados en el artículo anterior, así como cuando incumplan sus mandatos. Esta facultad comprende también a los abogados”. 34 Ley N.° N.° 26366. Artículo 3: “Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales; (...)”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica de modo inapropiado, actuado de mala fe o lo dad la legalidad de las formas extrínsecas de que es más exagerado, habría planteado soli- los documentos de toda clase”. No genera citudes dilatorias o maliciosas, sencillamente distingo alguno. Agrega la norma en comenc omenpor haber cumplido con un deber de función tario que dicha calica calicación ción se contem contempla pla con inherente a su responsabilidad (calicar) la vericación de la capacidad de las partes y Es también importante comentar la exposición la validez de los actos, por lo que37resulta de de motivos del Código Civil35 con respecto ellos y de los asientos del registro . a la calicación registral de los documentos Como es sabido por todos, la ley peruana judiciales: judici ales: constituye casi una copia de la española; la gran diferencia radica en que la norma “El registrador debe apreciar.... los obstáculos española establece que el registrador es resque se puedan presentar en cuanto a la incomponsable por calicar (y no, por no calicar). patibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir inscribir.. En Perú es exactamente lo contrario: “(...) cuando se trate de una resolución judicial el En este sentido no todo lo que el juez ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripregistrador,, bajo su responsabilidad (...)”, no registrador ción de un acto que según la ley no es inscribible, aplicará el principio de legalidad-calicación. el registrador está autorizado por la naturaleza de su función a rechazar la solicitud de inscripción”. Siguiendo con el análisis de la norma española, el Reglamento de la Ley Hipotecaria ¿Y ahora qué vamos a decir? Muy sencillo, termina termi na por especializar especializar el tema de la calicalicuando se hizo el Código Procesal Civil no se cación de las resoluciones judiciales, cuando tuvo (y para nada nada)) en cuen cuenta ta lo disp dispues uesto to desen el artículo 100 establece claramente que: de el año 1984 en el Código Civil. Situación preocupante, porque entonces solo cabe con“(...) la calicación de los documentos judiciales cluir que en materia de calicación registral se limitará a la competencia del juzgado, a la congruencia del mandato con el procedimiento, a la de documentos judiciales: hemos retrocedido.
9. Análisis normativo en la legislación comparada La norma argentina es la Ley 17801 que, en el artículo 8, establece que el registro calicalicará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita, ateniéndose a lo que resultara de ellos y de los asientos respectivos. Nota saltante de la norma en comentario lo constituye el hecho de centrar la calicación en las formas extrínsecas. Otro hecho saltante lo representa la palabra “los documentos”, con lo cual no distingue el tipoo de doc tip docum ument entoo mat materi eriaa de la cal calic icaci ación ón36. La Ley Hipotecaria española del 8 de febrero de 1946, en el artículo 18 establece que: “Los registradores calicarán bajo su responsabiliresponsabili35 Publicada el 19 de noviembre de 1990. 36 Ley 17801 (Argentina). Artículo 8: “El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita ateniéndose a lo que resultará de ellos y de los asientos respectivos”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
formalidad extrínseca extrínseca del documento y a los obstáculos que surjan del registro”38 (véase el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos).
En Perú, existía norma similar. LamentableLamentablemente ya no existe, a razón de una acción popular39 planteada contra el contenido del 37 Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1946 (España). Artículo 18: “Los registradores calicaran, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción; así como la capacidad de los otorgantess y la validez de los actos dispositivos conotorgante tenidos teni dos en en las escrit escrituras uras públic públicas, as, por por lo que que resulte resulte de ellas y de los asientos del registro”. 38 Reglamento Hipotecario del 14 de febrero de 1947. Artículo 100: “La calicación por los registrado registradores res de los documentos expedidos por la Autoridad Judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”. 39 Proceso de acción popular 2145-2003, sentencia de la corte suprema de fecha 11 de julio de 2004, publicada en El Peruano el 12 de febrero de 2005. Actualidad Civil
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antes mencionado artículo 32 último párrafo actuación obligatoria y personalísima (por inexcusabl cusable). e). del Reglamento General de los Registros tanto inex Públicos y que con escasos y pobres fundafunda- Los registradores calican bajo su responsaresponsamentos fuera declarada fundada por la Corte bilidad, sin poder delegar en otra persona, Suprema. ni consultar con sus superiores jerárquicos. La norma española, además, en el reglamento No es función judicial, pero se ejerce con para la ejecución de la ley hipotecaria a través independencia semejante (para ello podemos revisar el artículo 3, literal “a” de la Ley del artículo 136 expresa: N.° 26366, que aparece como nota de pie “Los registradores deberán acudir al presidente de número 36) la audiencia respectiva en queja de los ‘apremios’ Por lo que, la legalidad-calicación consiste en que los jueces o tribunales al conocer de algún negocio civil o criminal les hicieren para practicar un juicio de valor, valor, no para declarar un derecho de recho cualquier asiento improcedente a juicio de aquellos dudoso o controvertido, sino para incorporar funcionarios(...)”.(Énfasis nuestro) o no al registro una nueva situación jurídica. ¿Cómo se llama a esta gura en el derecho? Es bueno incidir que el “gran tutor y custoMuy simple, estado de derecho. ¿Y en la prác- dio de las inscripciones” es el Poder Judicial. tica?? Jus tica Justici ticia. a. ¿Est ¿Estamo amoss lej lejos os en el Pe Perú rú de ell ello? o? Bastará para ello revisar el artículo 2013 del Código Civil que contiene el principio de En dicha norma encontramos 10. Conceptos que deben entender legitimación. que el único que puede dejar sin efecto una los jueces inscripción es el Poder Judicial (dicha función El principio registral de legalidad-calicación hoy, también corresponde a los árbitros de Consties tal porque así lo manda la ley, quién me- conformidad con lo dispuesto por la Consti40 jor que un juez para entend entender er su aplicación tución de 1993) . correcta, oportuna y veraz. No se observa un mandato o resolución judicial (el registrador no es competente para ello), solamente se está calicando el acceso de un documento judicial teniendo en cuenta y exigiendo forma, compatibilidad y condición de inscribible para el correcto acceso de un título al registro. Lo contrario tendrá como efecto, que el mismo Poder Judicial termine viendo causas por actos mal registrados (así se encuentren contenidos en resoluciones judiciales). El registrador no es un juez (de títulos), es un funcionario público (que por esas cosas que solo suceden en el Perú fue contratado bajo el régimen de la actividad privada, lo que obviamente constituye un híbrido laboral; ya que, es el Estado para quien desempeña sus labores y lógicamente quien le paga) legalmente competente y capaz para ejercer la función encomendada por la ley, es decir, calicar los títulos que llegan a su ocio regisregis tral. La La calicación calicación es para para el registr registrador ador una una 312
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11. Cuándo se vuelve áspera la comunicación con los jueces
Es importante tener en cuenta que la norma modicatoria del artículo 2011 del Código Civil establece que los registradores podrán solicitar aclaraciones a los jueces. Teniendo en cuenta que el registrador deberá solicitar al juez que le aclare determinadas situaciones que no aparecen claras en el título presentado, lo único que le queda al registraregistrador es proceder de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 148 del Código Procesal Civil41, es decir, decir, enviarle un ocio al juez con la na na-40 Resolución del Tribunal Registral 377-2009-SUNARPTR-L de fecha 18 de marzo de 2009 que establece: “Un laudo arbitral debidamente consentido puede dar mérito a la cancelación de asientos registrales”. 41 Artículo 148. Ocios a otros poderes y a funcionarios públicos: “ “A A los nes del proceso, los lo s jueces se dirigen dirig en mediante ocio a los funcionarios públicos que no sean parte en él. La comunicación entre jueces se hace también mediante ocios”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica lidad de comunicarle la duda u observación registral. Lo lamentable radica justamente allí, porque encontramos que a los jueces les encanta enviar ocios pero, cuando se los envían a ellos aparecen los fantasmas, las cazas de brujas y hasta las espadas de Damocles que, en nuestra realidad registral llevan el nombre de apercibimientos y desacatos, respectivamente. Tenemos un interés particular en dejar claro que la interpretación de la ley no puede generar ni desacatos, ni apercibimientos, mucho menos cuando dos funcionarios públicos (el juez y el registra registrador dor lo son y pertenec pertenecen en ambos a dos poderes del Estado distintos, pero de igual jerarquía) interpretan y aplican leyes.
12. Un precedente que no ayuda El Quinto Pleno del d el Tribunal Tribunal Registral aprobó entre otros el tercer precedente de observancia obligatoria42. ¿Qué nos dice el mencionado Precedente? “El registrador no debe calicar el fundamento o adecuación a la Ley del contenido de la resolución judicial. judici al. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el anteced antecedente ente registral registral.. Si en respue respuesta sta de ello el juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calicación por parte del registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al registro del título que contiene contiene el mandato mandato judicial judicial,, de lo lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”.
Sustentan el precedente de observancia diez resoluciones del Tribunal Registral. La redacción y el análisis son impecables. Al leer el precedente no caben dudas, es muy claro. Analicemos: 42 Publicado en el diario El Peruano el 20 de octubre de 2003. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
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El registrador no debe calicar el funda funda-mento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial No hay duda, el registrador no puede en trar al fondo fondo del docum documento ento judici judicial. al. No está facultado para ello. Tampoco Tampoco puede intentar convertirse en el contralor de la compatibilidad entre la resolución judicial y la ley. Ambas, son facultades exclusivas del juez que aparecen dentro del procedimiento en el cual fue dictada la resolución judicial judic ial que hoy busca regis registro tro y que que por por ello debería ser sometida a la calicación registral desde su aspecto eminentemente formal; buscando la adecuación con lo que en el registro existe (asientos, partidas y excepcionalmente títulos archivados) y que la resolución judicial contenga un acto inscribible. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el registrador está autorizado para solicisolici tar aclaración aclaración o informac información ión adicion adicional al al juez Es cierto y tampoco cabe duda de que el registrador,, solamente tiene una facultad registrador desde el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil: la de solicitar aclaraciones. Lo contradictor contradictorio io tiene que ver con la mala redacción de la norma legal. Primero, establece que la calicación registral no se aplica cuando se trate de una resolución judicial que ordene una inscripción y luego dice que el registrador podrá solicitar las aclaraciones del caso. ¿Hay algo más contradictorio que lo expresado? Lo que una vez más no podemos dejar de expresar, es que las antes citadas aclaraaclaraciones están hechas exclusivamente para las sentencias que obviamente generan inscripciones, no para las medidas cautelares o demandas que generan anotaciones preventivas. Que como ya se expuso antes: “Tienen que ser calicadas”, tal y como lo manda el Código Procesal Civil (artículos 653 y 672). Actualidad Civil
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Es ilógico solicitar una aclaración al juez ante el pedido de anotar un embargo sobre un inmueble registrado a nombre de una persona ajena al mencionado procedimiento judicial. Simplemente no cabe. Cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecede antecedente nte registral registral Ante los dos supuestos: acto no inscribible o acto incompatible, no debería haber comunicación o aclaración alguna. La respuesta ante dichos supuestos debe estar representada por negar el acceso al registro de lo no inscribible o de lo incompatible (por lo que cabe la tacha sustantiva). No olvidemos que el juez tiene la facultad (valgan verdades, poco usada) y obligación a la vez de tener que expresar y sus tentarr su “crit tenta “criterio erio juri jurisdic sdiccion cional”. al”. Sie Siempr mpree que ello suceda, podría ordenar al registrador inscribir o anotar situaciones de actos incompatibles o no inscribibles. El juez calica la demanda y evalúa los hechos (pruebas), lo que le permite tener el conocimiento real de los derechos que se están discutiendo, por tanto, puede y tiene la obligación obligación de aplicar su criterio jurisdiccion jurisd iccional. al. Si en respuesta de ello el juez reitera el mandato de anotación o inscripción memediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, este no puede ser objeto de calicación por parte del registrador registrador.. El supuesto no debería preocupar preocupar,, si el juez para para insistir insistir emite y expresa expresa su “cri“cri terio jurisdiccional”. jurisdiccional”. Pero, Pero, no sucede lo mismo, y sí preocupa cuando el juez sin que medie criterio o sustento de ninguna clase, insiste en registrar un acto no inscribible o incompatible con la realidad que el registro guarda. Ella es una decisión “legalista” que al derecho y a la justicia no les hace ningún favor favor.. Instituto Pacífico
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Hay que reconocer que el tribunal ha sido creativo al haber “inventado” las consecuencias de la insistencia judicial (es como haber creado una fórmula de la insistencia). Y, mejor aún, cuando el tribunal tribun al estable establece ce que dicha insistencia insistencia signica: “incorporación en el fondo del proceso”. Dicha expresión dista mucho de la verdad material y de lo que la doctrina percibe como “proceso”. No es verdad material, porque en el común denominador de los casos, el juez insiste insiste porque considera considera que la ley (artículo 2011, segundo párrafo del Código Civil) lo faculta a insistir y le permite que sus resoluciones no sean calicadas. Materialmente, la insistencia no signica incorporación de nada, en la práctica (en la realidad diaria) sino que el juez envíe un ocio reiterando la solicitud y en el peor de los casos “bajo apercibimiento”. Por razones obvias, la remisión de un o o-cio al registrador, no signica para nada la incorporación en el fondo del proceso. Siendo en estos casos responsabilidad del magistrado el acceso al registro del título que contiene contiene el mandato judicial, judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral ¿Así? ¿Quién rmará el asiento de ins ins-cripción registral? La respuesta es muy clara: el asiento registral lo rmará el registrador, y por tanto es responsable o mejor dicho es responsable desde el precedente de observancia obligatoria. Sería ideal que el precedente de observancia, más allá de hacer responsable al juez (que en honor a la verdad no es quien asume la responsabilid responsabilidad), ad), hubiera generado algún mecanismo para la redacredacción y publicidad del asiento emanado de la resolución judicial. Se nos ocurre plantear un asiento de inscripción que diga: “El asiento registral existe por disposición del señor juez del segundo juzgado civil de Lima”. Y, a continuación de la descripción del acto materia de registro debería aparecer el Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica siguiente texto: “La publicidad que el presente asiento genera es forzada por decisión judicial ”.
tida registral registral,, materia materia de la solicitud solicitud,, para efectos efectos que el magistrado cuente con todos los elementos necesarios para la mejor comprensión de la esquela de observación y el ocio”. (Énfasis nuestro)
13. Interesante y mea culpa de una resolución de superintendencia adjunta
Considero (y esta es la mea culpa antes expresada en el subtítulo del presente) que no debió consignarse la palabra “podrán” sino que debió decir “deberán”. También se regula el momento posterior al envío del ocio y nos referimos a que el juez (dentro de su buen proceder y además facultad inherente a su función) pueda insistir en la inscripción. No olvidar que lo ideal pasa porque la mencionada insistencia se dé desde el “criterio jurisdiccional del juez” y no de una mera insistenc insistencia ia formal formal y peor sin sustento alguno. Es por ello que el registrador cuenta con la posibiposibi lidad (ante dicha insistencia) de ingresar al módulo informático para dejar expresa constancia de que el mencionado asiento registral se extiende ante la insistencia del juez haya o no formulado apercibimiento para que ello suceda y como tal se libera al registrador de la responsabilidad administrativa en cuanto a la extensión del asiento registral.
En el año 2012 se emite la Resolución N.º 029-2012.SUNARP/SA43 por medio de la cual se intentaba (y esa fue su nalidad) entregar a los registradores públicos una herramienta que les permita calicar en mejores condiciocondiciones legales un documento judicial. Se busca con la resolución que los registradores puedan tener una comunicación más uida con los jueces a razón de los pedidos de “aclaración” “aclaració n” que el Código Civil les permite cuando observen una resolución judicial. Por ello se marca el límite de la calicación registral de un documento judicial y se le faculta al registrador para solicitar la antes mencionada “aclaración” en tres supuestos: cuando el acto no sea inscribible, cuando existan obstáculos en el registro que impidan el acceso de la resolución judicial y cuando no se cumpla con la forma extrínseca del parte judicial judici al (este último último requisito requisito tomado tomado desde la norma argentina). Dentro del procedimiento que debe seguir el registrador para comunicarle al juez de la observación y por tanto de la solicitud de aclaración ante ella se crea la posibilidad de informar al juez haciéndole llegar con el ocio y la observación la partida registral (copia literal o certicado compendioso) con la nalidad de que el juez tome conocimiento de lo inscrito y que obviamente impide que la resolución judicial se registre. La resolución textualmente expresa lo siguiente: “Los registradores podrán adjuntar al ocio una copia literal o certicado compendioso de la parpar 43 De fecha 30 de enero de 2012. La mencionada resolución mereció una fe de erratas publicada en el diario El Peruano el 08 de febrero de 2012. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
IMPORTANTE Ningún documento susceptible de inscripción puede encontrarse exento de calicación, pues en un sistema registral como el nuestro, la calicación registral es condición indispensable e inexcusable para la existencia de una inscripción.
14. Posición crítica frente a la resolución del tribunal registral analizada Después de haber desarrollado la interpretación y análisis de la Resolución del Tribunal Registral N.º 357-98-ORLC357-98-ORLC -TR, de fecha 14 de octubre de 1998 y, a manera de sugerencias o conclusiones, formularemos la siguiente posición crítica: 1. ¿Puede el registrador determinar si el procedimiento contravenía lo dispuesto por la propia norma de perfeccionamien to de títulos, títulos, en función función de lo dispue dispuesto sto por dicho texto legal, con respecto al Actualidad Civil
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área mínima de cinco hectáreas? Ello, teniendoo en cuenta que aparentemente teniend aparentemente no se habría cumplido con dicho requisito al exceder la misma, en un caso con 5.38 hectáreas (plano catastral); y en el otro 5.50 hectáreas (parte judicial). El registrador no debió haber recibido el título rogado para su calica calicación ción sin el informe catastral respectivo, respectivo, en razón a lo dispuesto por la Resolución Jefatural N.º N.º 269-96-ORLC-JE, la que en el numeral 4.1., contempla que, cuando se trate de un título que contenga una inmatriculainmatriculación, el diario directamente lo derivará a la subgerencia de catastro, situación que de la resolución del tribunal se advierte no se dio como lo expresa la norma en comentario. Creemos que el término correcto es in in-matriculación y no primera de dominio. Teniendo en cuenta lo expresado en el desarrollo del presente, la inmatriculainmatriculación implica que no existan anteceden tes regis registrales trales sobre determinado bien, mientras que la primera de dominio no necesariamente corresponde a lo mencionado, citando como ejemplo la independización de un departamento, que sí constituye la primera de dominio como inmueble independizado para el nuevo propietario. La calicación registral registral no es un hecho aislado por medio del cual se aplique en forma independiente el principio registral de legalidad; por el contrario para una acertada y ecaz aplicación de dicho prinprincipio llegamos una vez recorridos otros principios del registro como rogación, prioridad, tracto sucesivo, especialidad y como consecuencia de ello, además generamos la correcta aplicación de otros principios registrales como fe pública registral, publicidad y legitimación, respectivamente. De conformidad con el Reglamento General de los Registros Públicos, en el artículo 78, los servidores públicos (registradores) Instituto Pacífico
están obligados a conocer y aplicar las normas legales y reglamentarias relacionadas con los registros y con los actos y contratos cuya inscripción solicite, con lo cual se refuerza la idea de que los apercibimientos y desacatos no se dan cuando dos funcionarios públicos interpretan y aplican normas legales en el legítimo ejercicio de un deber de función. 6. Creemos que la unicación de criterios al interior del registro, expresando qué se debe calicar en un documento judicial, no vendría mal. A manera de aporte, nos permitimos sugerir lo que podría incluir dicha unicación de criterios: - Condición de inscribible del acto - Legalidad de las formas extrínsecas - Determinación “clara” de la resolución judicial - Obstáculos que surjan del registro 7. Para quienes todavía creemos en que la justicia justi cia es primero primero que el derecho, tal y como “supuestamente” nos enseñaron en el curso de Introducción al Derecho casi al inicio de la carrera, procedemos a citar a José Luis Pérez Lasala: “De no existir la calicación, se formarán verdadeverdade ras cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado y los asientos del registro solo servirían para engañar al público, favorecer el trátrá co ilícito y provocar un sin número de conictos”.
15. Posición crítica frente a la calicali cación registral de documentos judiciales judi ciales 1. La calificación registral constituye un hecho inexcusable y, y, por tanto, debe deb e ser extensiva a todos los documentos que ingresan al registro para su inscripción. 2. Haciendo un análisis supercial del pro pro-cedimiento registral y, teniendo como objetivo fundamental la inscripción, debemos tener en claro que el principio de rogación da inicio al mencionado procedimiento; el de prioridad establece la preferencia y va generando derechos Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica de vital importancia (como el asiento de cho. El párrafo modicatorio establece presentación, que representa un derecho claramente que, el incumplimiento de de posible registro) y, el principio de lo dispuesto (es decir, no aplicar el legalidad - calicación, cuya aplicación principio de legalidad-calicación), acaacaserá indispensable para generar una rrea la responsabilidad del registrador. publicidad veraz, coherente y seria frente Realmente se desnaturalizó la función a los terceros que, con la nueva teoría registral, cuya principal labor es precisaeconómica del derecho, dejan de ser mente la calicación de los documentos solamente los adquirentes y pasan a ser presentados (rogados). los usuarios del servicio en general. 5. No caben apercibimientos cuando se 3. No podemos legislar solamente para solucumple una función inherente al cargo. cionar problemas; debemos hacerlo para Siempre planteamos en clase el siguiengenerar paz social; es decir, dejemos de te ejemplo (que también en parte lo tomar medida medidass de corto plazo y pasem pasemos os hemos expresado líneas arriba): una a tomar decisiones que nos fortalezcan en resolución judicial ordena al registrador el tiempo. Se modicó el artículo 2011 la inscripción de un acto que contiene la del Código Civil porque los registradores descripción de un inmueble cuyo lindero “observaban” como querían y no hacían derecho, en el parte judicial, consigna caso a los mandatos judiciales. Tuve la una característica distinta a la que se oportunidad de escuchar dicha expresión encuentra inscrita en la partida registral en más de una oportunidad. ¿Qué hemos del inmueble. El juez es comunicado de conseguido? Simplemente una norma tal disc discrepa repancia ncia y, al pedid pedidoo de aclar aclaració aciónn abusiva, discriminatoria y que más allá del registrador, contesta insistiendo con de los adjetivos calicativos que pueda un apercibimiento. Lo único que generó recibir,, fundamentalmente no solucionó recibir con dicha orden (por demás incoherente) el problema de fondo. es quebrar el orden social y como conconsecuencia de ello, no alcanzar la paz ju4. La referida norma modicatoria del Có Có-rídica (razón y sentido de toda sentencia digo Civil responsabiliza al funcionario judicial). judic ial). Es más, generó generó conicto conicto social público (registrador) por cumplir con registral, dado que la publicidad (hacia su deber. ¡Sí, aunque usted no lo crea! Parece que estamos frente a un caso afuera) de dicho acto no es consistente, propio de la televisión y no del dereni mucho menos veraz.
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DOCTRINA PRÁCTICA
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¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria? A prop propósi ósito to de la jur jurisp isprud rudenc encia ia de la Cor Corte te Sup Suprem rema a
Jorge Rojas Álvarez* Abogado de la Dirección Técnica Registral de Sunarp
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O I 4. R A M U S 5.
Introducción Casaciones sobre aplicación del artículo 2014 del Código Civil en materia hipotecaria Breves nociones sobre el principio de fe pública registral 3.1 Primera noción: “La fe pública registral registral como excepción excepción a la regla” 3.2 Segunda Noción: “La fe pública registral en el registro de bienes solo protege al verdadero tercero” 3.3 Tercera Noción: “La fe publica registral y los requisitos de procedencia” Nuestra propuesta 4.1 Fundamen Fundamento to constitucional 4.2 Fundamen Fundamento to histórico 4.3 Fundamento registral Conclusiones
1. Introducción La economía es una ciencia que estudia las formas que tienen los individuos para satisfacer sus necesidades mediante la asignación de recursos escasos. El crédito como instrumento dinamizador de las conductas humanas en el mercado constituye un recurso escaso y como tal, requiere de un marco jurídico que garantice a los acreedores la recuperación de su acreencia en el plazo convenido, para que así –indirectamente– se propicie el acceso crediticio a más personas en el marco de los principios de conanza y seguridad jurídica. *
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Abogado por la Universid Universidad ad San Martín de Porres y egresado de la maestría de Derecho Registral por dicha casa de estudio. Asistente de docencia de los cursos Seminario de Derecho Registral y Seminario de Derecho Notarial en la Universidad San Martín de Porres. Instituto Pacífico
Una relación crediticia per se conlleva un riesgo (no hay crédito cré dito sin riesgo, menor o mayor, mayor, siempre está presente), aquel riesgo consisten te en que la otra contrapa contraparte rte incum incumpla pla con la obligación asumida, ello ha determinado que a lo largo de la historia y las legislaciones se haya buscado fórmulas de las más diversas para reducir ese riesgo, siempre presente en toda operación operación credit crediticia icia1. En la legislación extranjera podemos ubicar el Código Civil italiano, que recoge el principio de personalidad de la responsabilidad, en donde señala que el deudor responde con todos los bienes presentes y futur futuros os frente 1 CASTELLARES AGUILAR, Rolando. “Efectos de la garantía mobiliaria en el crédito bancario”, en Ac tualidad tual idad Juríd Jurídica ica Nº 148, 148, Lima Lima,, 2006, 2006, p. p. 17. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica al acreedor (la doctrina clasica a este tipo de acreedores como quirografarios), si bien RESUMEN nuestro Código Civil de 1984 no precisa de un artículo especíco, podemos inferir que En el presente artículo, el autor analiza los alcances del principio de fe pública registral dicha gura se encuentra implícita en las en el ámbito de la ejecución hipotecaria. relaciones obligacionales que regula, debido Sostiene que amparar el derecho del acreedor a que el incumplimiento del deudor faculta hipotecario no pasa por la aplicación de dial acreedor a constreñirlo y accionar en la vía cho principio sino que ello obedece a un fun judicial judic ial o admini administrativ strativaa (caso de concur concurso), so), a damento constitucional, histórico y registral desde la óptica del principio de legitimación n de que mediante una serie de mecanismos y de la buena fe del acreedor hipotecario. Y (medidas cautelares, acción paulina, acción es que la fe pública registral se aplica solo oblicua, etc.) puedan afectarse y/o realizarse de manera excepcional y no para resolver los bienes del deudor incumplido. cualquier problema de inexactitud registral. Pero ¿qué sucede si el deudor no tiene ningún patrimonio que pueda afectarse?, o si durante CONTEXTO NORMATIVO la ejecución de la obligación, surgen otro tipo • Constitución Política del Perú: Artículos 2 de créditos privilegiados que dicultan la inciso 16 y 70. cobranza por una cuestión de prelación o je• Código Civil: Artículos 152, 315, 947, 665, rarquía. Ante tal situación surgen las garantías 2012, 2013, 2014, 2022 y 2038. reales, como un mecanismo de protección al • Ley General de Sociedades: Artículos 12 y crédito (de allí su carácter accesorio) que per37. mita al acreedor perseguir un bien especíco • Reglamento de Inscripciones del Registro del deudor o de un tercero garante, donde de Testamentos y Sucesiones Intestadas: valiéndose de la publicidad, especialidad Artículo 51. y persecutoriedad se pueda realizar el bien • Reglamento General de los Registros PúbliPúblidado en garantía permitiendo la recuperación cos: Artículo VII del Título Preliminar. de la acreencia (la doctrina denomina a este • Reglamento de Inscripciones del Registro de tipo de acree acreedor dor como pigno pignoratici raticio, o, por tener Predios: Artículo 15. una garantía especíca sobre un determinado bien, donde el riesgo de que el deudor no PALABRAS CLAVE tenga nada, nada, desapare desaparece). ce). Fe pública registral / Legitimación registral / Atendiendo a las particularidades que la ley Ejecución hipotecaria reserva para los derechos reales de garantía, la que cumple escrupulosamente con las características de publicidad (por el registro), especialidad2 (por el bien determinado) y realización judicial (porque solo es la autoridad Teniendo en consideración estas tres carac judicial judici al quien dispon disponee del remate del bien) terísticas fundamentales de la hipoteca, la premisa del presente artículo se basa en el es la hipoteca. tratamiento tratam iento judi judicial cial que se vien vienee dispe dispensan nsando do a las garantías hipotecarias cuando estas se 2 Nos estamos reriendo al principi principioo de especialidad enfrentan a pedidos de nulidad por inexactide naturaleza civil, en donde su inobservancia gene- tudes registra registrales les3. ra la nulidad del contrato, dichas disposiciones las podemos corroborar en los artículos 1100, 1406 del Código Civil. No obstante con la Ley Nº 28677 – Ley de Garantía Mobiliaria surge una excepción al criterio de especialidad civil, permitiendo que el constituyente pueda otorgar en garantía mobiliaria todos sus bienes presentes y futuros (Art. 4). Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
3 De conformidad con el artículo 75 del Reglamento general de los Registros Públicos, se entenderá por inexactitud del registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Actualidad Civil
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Un tema emblemático que abordaremos es: tivo entre los artícul artículos os 315 y 2014 del Códig Códigoo 5 ¡Si un sujeto casado inscribe como soltero un bien Civil , como consecuencia de una inexactitud inmueble y luego constituye hipoteca! ¿Puede registral (se inscribió un inmueble a favor la cónyuge oponer su derecho de propiedad al de uno de los cónyuges, cuando este bien pertenecía a la sociedad conyugal). Ante este acreedor? 4 escenario, se ha venido resolviendo en jurisEstos casos han generado una disyuntiva en prudencia reiterada, la protección al acreedor los magistrados de la Corte Suprema, entre hipotecario por aplicación del “principio de ponderar: la protección de la hipoteca basa- buena fe registral” sustentado en el artículo da en la fe del registro o declararla nula por 2014 del Código Civil. aplicación del artículo 315 del Código Civil enten(protección de un derecho de propiedad que Veamos la representación gráca para entender el problema: nace fuera del registro). Sobre el particular, la Corte Suprema ha tenido Gráco 1: reiterados pronunciamientos donde ha resuel- Ej. De fe pública (2014 del Cód. Civil): to proteger al acreedo acreedorr hipote hipotecario cario a través C de la aplicación del principio de fe pública A B Sub – AdquiTransferente Adquiriente registral consagrado en el artículo 2014 del riente (1. titular (2. titular (3. titular inscrito) inscrito) Código Civil, si bien consideramos correcto inscrito) lo resuelto por la Suprema, no compartimos Acto traslativo Acto los fundamentos que vienen motivando su declarado traslativo invalido decisión, siendo así, se proponen algunas soluciones a este entrampamiento jurídicoregistral. Ej. Caso materia de análisis: er
CHICO Y ORTIZ dice:
do
A 1.er Titular inscrito (soltero)
er
B 2.do titular Acreedor hipotecario Constitución de hipoteca
“
La necesidad fundamental de la public pub licidad idad y de los efectos efectos que esta esta produce pro duce,, así así como como de sus sus cons consecu ecuenencias, exigen que ese principio general de la llamada fe pública registral ha de contener unas excepciones mínimas, plenamente justicadas y apliaplicadas en forma restrictiva”.
2. Casaciones sobre aplicación del artículo 2014 del Código Civil en materia hipotecaria Las casaciones que señalaremos obedecen a una aparente solución de un conicto normanorma-
Como podemos apreciar, la nalidad del artíartículo 2014 del Código Civil es la protección al 5 Artículo 315.- Disposición de los bienes sociales “Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisi adquisición ción de bienes bienes muebles, es, los os cuales cuales puede puedenn ser efectuados efectuados por cualquiera cualquiera de los cónyuges. cónyuges. Tampoc Tampocoo rige en los casos considerados en las leyes especiales.” Artículo 2014.- Principi Principioo de Buena Fe Registral “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
4 Diálogo con la jurisprudencia Nº Nº 94, Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 123. 320
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que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica terceroo sub tercer subadqu adquirie iriente nte que pr provi oviene ene de una cadena tabular sucesiva de transferencias, en donde el título del sujeto de quien contrató con el tercero, ha sido anulado, resuelto o rescindido. Por lo que es muy posible que este tercero se vea emplazado por un sujeto que no participó en la relación contractual (B y C), pero que reclama la pertenencia del derecho inscrito. Ahora bien, en el caso de las hipotecas que enfrentan pedidos de nulidad por la falta fa lta de intervención del otro cónyuge en el acto constitutivo, vemos una situación abiertamente distinta a la que plantea el artículo 2014 del Código Civil, pero que sin embargo nuestra Corte Suprema la ha aplicado ¿por analogía,? veamos: 1) CAS. Nº 4773-2009-AREQUIPA 4773-2009-AREQUIPA “Si bien el recurrente y la codemandada son casados, por ende el bien materia de tercería pertenece a la sociedad conyugal, sin embargo, dicha situación no pudo ser prevista por la entidad ejecutante en su oportunidad, por cuanto al momento de constituir la hipoteca la cónyuge tenía registrado su estado civil como soltera, siendo única propietaria de dicho bien inmueble, concluyendo que el Banco actuó en virtud al principio de buena fe registral dispuesto en el artículo 2014 del código sustantivo”. 2) CAS. Nº 1065-2005 HUANCAVELICA HUANCAVELICA “El Fundamento de principio de buena fe regis tral radica en la necesi necesidad dad de asegurar el tráco patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen terceros terce ros adquirient adquirientes es y que reputa exacto exacto y completo el contenido de los asientos registrales. Siendo así, conforme ya se ha determinado en la casación número seiscientos noventa y uno guión noventa y siete, el tercero que de buena fe adquiere un derecho real de hipoteca, de quien aparece en el registro, con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición, aunque después se acredite que dicho inmueble había sido transferido a otra persona con fecha anterior a la inscripción de la hipoteca”. 3) CAS. Nº 1522-2004-JUNÍN “La presunción de veracidad contenida en el principio de legitimación asiste al acreedor si este vericó en el registro de la propiedad inmueble que el derecho de propiedad sobre el bien hipotecado se encontraba inscrito úniúni camente a favor del deudor en calidad de sol tero. En consecu c onsecuencia, encia, correspo corresponde nde al cónyuge có nyuge que niegue la certeza de lo vericado en los registros, acreditar la oportuna recticación de Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
los datos inscritos o que existe una declaración judici al de invalidez de esa inscripción judicial inscr ipción.. El derecho del acreedor se encuentra protegido por el principio de buena fe registral, y no constando en el registro que el deudor haya sido casado al momento de adquirir el derecho de propiedad sobre el bien, y que, por lo tanto, este fuere un bien social, este derecho no puede ser apu esto al acreedor”.
4) CAS. Nº 2028-2003-LAMBAYEQUE 2028-2003-LAMBAYEQUE “Si al momento de inscribirse el título de propiepropie dad en los Registros Públicos se consignó como propietario solo a uno de los cónyuges con el estado civil de ‘soltero’; aclarándose esta situación con posterioridad a la suscripción e inscripción de la hipoteca a favor del banco acreedor, entonces este último obró con buena fe registral, por lo que la denuncia de invalidez de la hipoteca no puede prosperar”. 5) CAS. Nº 2029-2005-JUNÍN: “La denuncia de interpretación errónea del artículo 315 del código civil, que la sentencia de vista considera como una regla general, que no obsta frente a casos especiales, como cuando se contrata bajo la fe del Registro Público, es infundada, y correscorresponde añadir, que una situación que se mantuvo oculta, no puede prevalecer sobre la publicidad del Registro Público, sin poner en grave riesgo la seguridad jurídica”.
3. Breves nociones sobre el principio de fe pública registral Vamos a exponer algunas nociones que nos permitan identicar los supuestos de aplicaaplicación de la fe pública registral.
3.1. Primera noción: “La fe pública regisregistral como excepción a la regla” Hemos señalado que el “principio” de fe pública registral busca proteger al tercero en una cadena tabular sucesiva de transferencias (subadquiriente), frente a causas de nulidad, anulabilidad, resolución o rescisión del derecho correspondiente al sujeto que le antecede en dicha cadena ca dena tabular. tabular. Lamentablemente en nuestro país y pese a los grandes esfuerzos que viene realizando la Sunarp6, muchas maas han tomado conociconoci6 La Sunarp viene implementando constantes mecanismos para luchar desde el registro contra la falsedad documentaria que genera asientos de inscripción, como son la Alerta Registral aprobada mediante Actualidad Civil
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miento de este “principio” y lo vienen apli¿SABÍA USTED QUE? cando para casos de falsedad documentaria que llega a acceder al registro generando El que de buena fe y a título oneroso una inscripción y sobre esta, comienzan a haya contratado con el aparente susupromover transferencias sucesivas esperancesor o albacea inscrito, mantiene su do ser protegidos por el artículo 2014 del adquisición una vez inscrito su dereCódigo Civil. cho en el registro de bienes, siempre Esta realidad nos lleva a plantear que la fe que las causas de inexactitud o invapública registral no debe entenderse como lidez no consten en el registro de tesun principio de aplicación a rajatabla por el tamentos o de sucesiones intestadas. solo hecho de cumplir “formalmente” los requisitos previstos en el artículo 2014 del Sobre el particular, compartimos la siguiente Código Civil, sino que requiere de un análisis opinión: “(…) el art. 2014 CC, en abstracto, es interpretativo, lógico y principalmente justo constitucional, pero solo si se entiende aplicable que debe realizar la instancia judicial para a circunstancias excepcionales de tutela del que sea amparado el derecho del tercero terceroo cuya cond tercer conduct uctaa es digna digna de valorac valoración ión registral7. positiva; y simultáneamente se despoje al En ese contexto, discrepamos con alguna propietario por una omisión o acción culpable. doctrina que adopta una posición absoluta Siendo así, las interpretaciones exageradas del de la fe pública registral por el solo hecho de 2014 CC son inconstitucionales; y decimos cumplir los requisitos previstos en la Ley des- “exageradas” a todas aquellas posturas por de una óptica puramente registral, cuando las cuales la sola inscripción, por virtud de ese no podemos justicar que un propietario se mérito, tiene ya por sí misma la protección del vea despojado en su derecho por un caso de registro. Es decir decir,, el principio de fe pública enenfalsicación documentaria que logró ingresar ten tendid didoo com comoo pri princi ncipio pio,, y no com comoo ex excep cepció ción, n, al registro e inmediatamente se produjo la es una clara muestra de interpretación normaticadena de transferencia, máxime, si este va contraria a los valores constitucionales, pues ejerce la posesión sobre el bien8. se limita a legalizar el despojo de un propietario sin vericar la diligencia del tercero, ni la neglinegliResolución N° 185-2008-SUNARP/SN, el bloqueo gencia del titular afectado. por presunta falsicación de documentos creado por Resolución Nº 019-2012-SUNARP/SN y la anotación Un caso concreto son las falsicaciones de por presunta falsicación de instrumentos extraproextrapro - instrumentos públicos que, a pesar de tal tocolares tocola res y de constancias constancias de quórum creada por circunstancia, llegan a inscribirse; y luego perResolución Nº 257-2012-SUNARP/SN. miten seguidamente que un tercero adquiera 7 Téngase presente que en España la adquisici adquisición ón que Normalrealiza el tercero registral ha generado una discusión conado en la apariencia registral. Normaldoctrinaria, respecto si dicha adquisición es a non mente se sostiene que tal situación conlleva domino o es un supuesto especial de irreivindicabique el tercero mantenga su adquisición por lidad, y si puede ser congurada como derivada u virtud del principio de fe pública registral originaria. Quien desde nuestro punto de vista y con muy buen criterio trata de explicar esta discusión es (art. 2014 CC). Esta es una hipótesis típica de GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública interpretación que infringe la Constitución, registral, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 352-381. pues desnaturaliza la garantía de indemnidad 8 Una posición que no compartimos compartimos es la de SANZ SANZ que forma parte del contenido esencial del FERNÁNDEZ, Ángel, citado por CAICEDO ESCOBAR, 9 Eduardo, Derecho inmobiliario registral, Editorial The- derecho de propiedad ”. mis, Segunda Edición, Bogotá, 2001, p. 63. El autor señala: “La protección de la fe pública es absoluta, no se admite contra ella alegación jurídica ni prueba de ninguna clase. Es la presunción iuris et de iure o cción jurídica jurí dica,, en virt virtud ud de la cua cuall el leg legisla islador dor pre presum sume, e, sin
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posibilidad de prueba en contrario, exacto o íntegro el contenido del registro en benecio del adquiriente”. 9 GONZALES BARRÓN, Gunther Gunther,, “Principios registrales y Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica Nótese que la falsicación documentaria no ha sido tratada en la doctrina española como un supuesto de excepción de la fe pública registral, para muestra, citamos al maestro José María Chico y Ortiz, que señala: “la necesidad fundamental de la publicidad y de los efectos que esta produce, así como de sus consecuencias, exigen que ese principio general de la llamada fe pública registral haya de contener unas excepciones mínimas, plenamente justicadas y aplicadas en forma restrictiva. De otra forma el principio quedaría roto y sería injusto en su aplicación (…)” 10. Así, cuando revisamos el desarrollo de las llamadas excepciones a la fe pública registral encontramos supuestos como. Las menciones, la usucapión, las anotaciones preventivas, la cesión de créditos hipotecarios, la transitoriedad y las limitaciones legales de la propiedad, ¿dónde queda la falsedad documentaria? Y es claro, la realidad social española diere mucho de la nuestra, la mejor regulación jurídica debe responder a las exigencias económicas y sociales que brotan de la propia realidad que se pretende normar11, caso contrario, sería desconocer que q ue en el Perú existe –lamen–lamen tablemente– tablem ente– la falsed falsedad ad docum documentari entaria, a, como medio de gente inescrupulosa para apropiarse de derechos que no le corresponden. Por lo tanto, la realidad social de hoy nos lleva a restringir la aplicación de la fe pública registral como un mecanismo excepcional de protección al tercero frente a nulidades, en donde el sujeto que soporta la pérdida de su derecho haya promovido de alguna manera la cadena de transferencias y no donde este sufra la consecuencia de una falsedad documentaria. Constitución”, en Gaceta Constitucional N° 36, Gaceta Jurídica, Lima Jurídica, Lima,, 2010, 2010, p. 394. 10 CHICO Y ORTIZ, José María, María, Estudio sobre derecho hipotecario , cuarta edición, Marcial Pons, Madrid, 2000, pp. 242-243. 11 FERNÁNDEZ CRUZ, CRUZ, Gastón. “La obligació obligaciónn de ena jenarr y el siste jena sistema ma de transfer transferenci enciaa de la propiedad propiedad inmueble en el Perú”, Ponencia sustentada por el autor en las “Primeras Jornadas de Derecho Civil” organizadas por el CAL de Lima. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Ténganse en cuenta que estamos reriéndoreriéndonos a uno de los principios de mayor relevancia para el derecho registral, pues contrarresta el efecto de “dominó, arrastre o de cadena” propios de una nulidad, posibilitando que el subadquiriente (tercero) no se vea afectado, siempre en el marco de los requisitos del artículo 2014 del Código Civil en un criterio de justicia.
3.2. Segunda noción: “La fe pública reregistral en el Registro de bienes solo protege al verdadero tercero” A pesar de la ubicación del artículo 2014 en el Código Civil (Disposiciones Generales del Libro IX – Registros Públicos); el “principio” de fe pública registral solamente es de aplicación en los Registros de Bienes12, (Registro de Bienes Inmuebles y Registro de Bienes Muebles) y solo protege al “verdadero” tercero en una cadena tabular sucesiva de transmisiones (sub adquiriente). Como bien señala Jorge Luis Gonzales Loli, “(…) el Código Civil describe al Principio de Fe Pública ( artíc artículo ulo 2014) 201 4) pret pretend endiend iendoo que se
aplique de la misma manera a todos los Regi Registros, stros, no obstante su propia formulación se encuentra diseñada, especícamente para tutelar la adquisi -
ción de bienes y no a garantizar la exactitud de las inscripciones relativas a una persona jurídica” 13. (el resaltado es nuestro). Y en efecto, la aplicación de la fe pública reregistral se debe a una cadena de transferencias ocurridas en el registro, no obstante, quien hace posible la ocurrencia de tal evento son los registros de bienes por su estructura gobernada por el folio real (principio de especialidad
12 El artículo 2 de la Ley Nº Nº 26366 - Ley de Creación del Sistema nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, regula una conformación de los registros en cuatro grandes grupos: Registros de Bienes Inmuebles, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y Registro de Personas Jurídicas. 13 GONZALES LOLI, LOLI, Jorge Luis; “Protección legal del tercer ter ceroo registral registral societari societario”, o”, Revista del Foro Colegio de Abogados de Lima, Lima, 2008, p. 192. Actualidad Civil
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o determinación) en donde por cada cosa14 por lo que a primera impresión poco importase abrirá una partida, y es dentro de ese folio ría una cadena de transferencia en un registro donde se inscribirán los actos ulteriores que de bienes muebles para efectos de otorgar la ley permita, como son los actos y contratos contrat os titularidad, titularidad, sin embarg embargo, o, consideramos consideramos que que transmitan derechos reales (en nuestro la inscripción de titularidad sobre estos sirve sistema de partidas electrónicas se inscribirán para cuestionar la buena fe del adquiriente en el Rubro C, por ejemplo). que pueda invocar la adquisición non dominus Esto es porque la propia conguración del prevista en el artículo 948 del Código Civil derecho real como oponible erga omnes como medio para oponer su “derecho”. hace necesario la determinación del objeto y su contenido del derecho, alcanzando su ¿SABÍA USTED QUE? máximo exponente en la hipoteca, donde el derecho real solo puede hacerse efectivo soLa Corte Suprema ha tenido reitebre los bienes concretos sobre los que recae, rados pronunciamientos donde ha y por la cantidad expresamente determiresuelto proteger al acreedor hinada15 (en armonía con nuestra legislación potecario a través de d e la aplicación debemos agregar cantidad determinable). del principio de fe pública registral consagrado en el artículo 2014 del En ese sentido, es jurídicamente imposible Código Civil. que la fe pública registral –entendida como cadena de transferencias– pueda ser de aplicación en un registro de personas, pues sobre Es justo preguntar: ¿se podrá adquirir un este gobierna el folio personal (con algunas mueble registrable a espaldas del registro? particularidades para mandatos y poderes), Consideramos que no, y si lo hace, este aden donde el criterio para abrir una partida quiriente no puede desconocer del contenido es el mismo sujeto y sobre este se inscribirán de la inscripción (art. 2012 del Código Civil), todas sus sus vicisitudes vicisitudes del del individuo individuo que que la ley por tanto actuará de mala fe. considera como inscribibles, ninguna voluntad ajena a la del propio sujeto inscrito se podrá Ahora bien; respecto al concepto de tercero debemos tener presente que ante una situaextender en su registro. ción jurídica determinada, una persona puede La especialidad del folio real es de aplicación hallarse de una de estas tres maneras: como a los bienes inmuebles y muebles, sobre estos obligado, como ajeno pero afectado o como últimos existe un componente adicional que totalme totalmente nte ajeno. ajeno. Obligadas Obligadas son son las partes partes y ja la ley para perfeccionar la transferencia sus herederos; y, terceros son los ajenos afecque es la posesión (teoría del título y modo) tados o no de la actuación actuación jurídi jurídica ca16. de acuerdo al artículo 947 del Código Civil, Hemos señalado que la fe pública regis tral tral debe proteger al verdadero “tercero”. Se trata 14 Decimos “cosa” pues el registro jurídico, solo abre pues de aquel que sin ser parte de un acto partidas a bienes con existencia física –de allí que de transferencia de dominio que preceda a la los procesos de inmatriculación requieren de una comprobada identicación del predio mediante inin - adquisición de él, se encuentra protegido por formación gráca– el registro no puede inscribir algo inscribir su derecho en el registro, regist ro, frente a otro etéreo o incorpóreo. Por eso, aquellos bienes muebles que con el que probablemente no conoce, inmateriales se rigen por sus leyes especiales y cuentan con un registro administrativo especializado a cargo pero pretende oponérsele. del Indecopi, el Código Civil y por tanto el registro se limita a regular y publicitar “cosas”. 15 GOÑI RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ DE DE ALMEIDA, María, “El principio de especialidad registral”, Fundación Benecentía ,en: Et Peritia Iuris , Madrid, 2005, pp. 87-88.
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16 GONZALES LOLI, José Luís. Luís. Op. Cit. 195. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica Este concepto no debe confundirse con el principio de oponibilidad previsto en el artículo 2022 del Código Civil17, que da solución al conicto que surge entre dos individuos que acusan tener un derecho real sobre un mismo bien, siendo la inscripción el primer elemento solucionador para este conicto, independienindependien temente teme nte de la la fecha fecha de oto otorga rgamie miento nto de cada documento (Ej. caso de doble venta).
a...
B Acreedor hipotecario
A Titular registral
Hipoteca
“Vence quien inscribe primero”
C-V
C Comprador
a...
Sobre el tercero registral se ha dado grandes discusiones en la doctrina española para diferenciar a aquel tercero civil y el tercero en materia hipotecaria (artículo 34 de la Ley Hipotecaría española), identicando las teorías monistas y dualistas de protección protección;; sin embargo nos limitaremos a explicar la función del tercero propia del artículo 2014 de nuestro Código Civil, tratando de hacer una diferencia con aquellos “terceros” que nacen de un registro de personas. En lo que respecta a los registros de personas, se suele llamar tercero a aquel sujeto que desconociendo la realidad extrarregistral de lo que en el registro aparece, contrata con el titular titul ar insc inscrito. rito. Debem Debemos os ser clar claros, os, el térm término ino gramatical para esta gura es el “segundo”, sino que la propia normatividad lo ha designado con el término “tercero”, pero solamente 17 Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
respecto de casos muy puntuales, debido a que la inscripción no convalida actos nulos. Veamos algunos casos: a) En el Registro de Testamentos y de Sucesiones Intestadas. Se dispensa un
supuesto de protección para el “tercero” que contrata con un heredero aparente inscrito, a pesar de que su representación sucesoria viene siendo cuestionada, pero que sin embargo no consta registrado dicho conicto. “Artículo 665.- La acción reinvicatoria procede contra el tercero que, sin buena fe, adquiere los bienes hereditarios por efecto de contratos a título títu lo oneroso celebrados por el heredero aparente que entró en posesión de ellos. Si se trata de bienes registrados, la buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebración del contrato, hubiera estado debidamente inscrito, en el registro respectivo, el título que amparaba al heredero aparente y la trasmisión de dominio en su favor, y no hubiera anotada demanda ni medida precautoria que afecte los derechos inscritos. En los demás casos, el heredero verdadero tiene el derecho de reinvidicar el bien hereditario contra quien lo posea a título gratuito o sin título”.
A “Heredero aparente” inscrito
B “Tercero” contratante Contrato
Se viene cuestionando su representación sucesoria en la vía judicial, sin embargo, dicho emplazamiento no consta en el registro.
En esa misma línea, el artículo 51 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Testamentos y de Sucesiones Intestadas precisa lo siguiente: “El que de buena fe y a título oneroso haya contratado con el aparente sucesor o albacea inscrito, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho en el registro de bienes, siempre que las causas de inexactitud o invalidez no consten en el Registro de Testamentos o de
Sucesiones Intestadas”. Actualidad Civil
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Es decir decir,, si bien puede encontrarse discutido el derecho del heredero aparente (sea por acto testamentario o sucesión intestada) y el registro lo publicita como tal, el “tercero” que contrate sobre la base de la información publicitada, lo hará bien, encontrándose protegido por el artículo 665 del Código Civil. b) En el Registro de Mandatos y Poderes.
Se trata de aquel apoderado que sin tener poder poder vigente vigente continúa continúa ejerci ejerciendo endo la representación, debido a que el poderdante no ha hecho de conocimiento la revocatoria, téngase presente, que el Código Civil ha establecido que el registro no es la única forma de oponer una revorevocatoria de poder de acuerdo al artículo 152 del Código Civil, también es posible comunicar a las personas que intervengan en el acto jurídico, que el poder ha sido revocado. Si el tercero no ha tenido forma de conocer por estas dos vías de la revocatoria de poder (registro o comunicación), se entiende que contrató bien y por ende encuentra protección en el artículo 2038 del Código Civil. Artículo 2038.- El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración
del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modicaciones o extinciones de éstos no inscritos.
B “Tercero” contratante
A Apoderado “deshonesto”
supuestos de protección del “tercero” que contrata sobre la base de la publicitado en el Registro, por ejemplo, en el tercer párrafo del artículo 12 de la LGS, se de termina termi na que la buena fe del tercer terceroo no se perjudica por el hecho de la publicidad registral. En otras palabras, la Ley asume decididamente la protección plena del terceroo de buena fe y elimina, tercer elimina, de plano la posibilidad, de oponer en su contra la nulidad de un acto ultra vires 18. Artículo 12.- La sociedad está obligada hacia aquellos con quienes ha contratado y frente a terceros de buena fe por los actos de sus representantes celebrados dentro de los límites de las facultades que les haya conferido aunque tales actos comprometan a la sociedad a negocios u operaciones no comprendidos dentro de su objeto social. Los socios o administradores, según sea el caso, responden frente a la sociedad por los daños y perjuicios que ésta haya experimentado como consecuencia de acuerdos adoptados con su voto y en virtud de los cuales se pudiera haber autorizado la celebración de actos que extralimitan su objeto social y que la obligan frente a co-contratantes y terceros tercer os de buena fe fe, sin perjuicio de la responsabilidad penal que pudiese corresponderles. La buena fe del tercero no se perjudica por la inscripción del pacto social.
B “Tercero” contratante
A Gerente general de la sociedad Contrato
Mediante acuerdo de JGA se revocó el poder al Gerente General, sin embargo dicho acuerdo aún no es inscrito, en ese ínterin el gerente celebra contratos obligando a la sociedad. De comprobarse la “buena fe” del tercero, este encontrará encontrará protección. protección.
Contrato
Se le ha revocado el poder, sin embargo el poderdante no lo ha hecho constar en el registro, ni tampoco se lo ha comunicado al tercero (art. 152 del CC).
c) En el Registro de Personas Jurídi Jurídicas cas Societarias. En la Ley General de So-
ciedades podemos encontrar distintos 326
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Este es un claro ejemplo de protección al contratante de la sociedad en un supuesto de contratación por actos ultra vires , así como existen otros supuestos adicionales de protección al “tercero societario” como en el caso de nulidad de pacto social recogido en el artículo 37 de la LGS. 18 ELÍAS LAROZA, LAROZA, Enrique. Enrique. Derecho societario peruano, Normas legales, Trujillo, 1999, p. 49. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica Con ello, podemos concluir que la denominación de “tercero” proveniente de un registro de personas, es abiertamente distinta a un terceroo de un regis tercer registro tro de bienes bienes;; ya que serán los registros de bienes los que posibiliten una cadena sucesiva de transmisiones, y por tanto permitan la correcta aplicación del artículo 2014 del Código Civil (ver primer gráco). Queda preguntarnos: ¿por qué la Corte Suprema ha venido aplicando el artículo 2014 del Código Civil para proteger al acreedor hipotecario, cuando en efecto no cumple las condiciones de tercero (sub-adquiriente) del registro de bienes?
3.3. Tercera noción: “La fe pública registral y los requisitos requisitos de procedencia” procedencia” El “principio” de fe pública registral requiere del cumplimiento de cinco requisitos para su aplicación, que a decir del artículo 2014 del Código Civil, son: La buena fe: Probablemente, uno de los temas donde más se haya escrito y cuyo principal desarrollo se deba en gran medida a la jurisprudencia, pues la instancia judicial es quien analiza cada caso y actúa las, pruebas para determinar si un sujeto actúo de buena o mala fe. Atendiendo a estos criterios jurisprudenciales y en contra de lo opinado por algunos auau tores del análisi análisiss económ económico ico del derech derechoo19, debemos puntualizar que la buena fe no tiene un carácter carácter objetivo objetivo en donde donde el deber del adquiriente se agote en el registro, por ejemplo (entendiendo registro como asiento de inscripción y título archivado); sino que obedece a un análisis sobre un estándar de conducta o sobre un principio general, ambas ideas asociadas a la rectitud, honradez, 19 BULLARD GONZALES, GONZALES, Alfredo, citado por JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA, VARGAS-MA CHUCA, Roxana, considera a la buena b uena fe como un principio abstracto e impreciso que genera niveles de incertidumbre e ineciencias… “El principrinci pio de buena fe”, en Obligaciones y contratos en los albores del Siglo Siglo XXI. Libro Homenaje a Roberto López Cabana, Buenos Aires, Abeledo – Perrot. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
buen proceder, proceder, inocencia, como connotación loable20. La buena fe no se encuentra denida en nuesnues tro Código Civil Civil,, sin embar embargo go su aplicaci aplicación ón es transversal en casi todas las legislaciones, donde esta se presume y corresponde a la contraparte probar que no se dio. Hablar de la buena fe como creencia nos lleva a darle una connotación subjetiva o psicológica, que parte de la convicción que tiene un indiv individuo iduo en creer que está actua actuando ndo conforme a derecho aunque en realidad no sea así, es decir, se confía en una apariencia. (Ej. El error de tipo o de prohibición previsto en el artículo 14 del Código Penal). Por otro lado, la buena fe como estándar de conducta exige un modelo ideal de comporcompor21 tamiento tamien to social , es decir, un deber mínimo de diligencia que debe tener el individuo al momento de contratar, que permita la delimitación de un supuesto de hecho. Por ejemplo Mediante la Casación 33942012, Cusco, la Corte Suprema establecido que para proteger por fe pública registral a un sub-adquiriente de un predio resulta fundamental comprobar la posesión de este, considerando expresamente la siguiente frase: “de acuerdo a las reglas de la experiencia ninguna persona compra un inmueble sin antes verlo físicamente”. Con este ejemplo, la Suprema pone de maniesto un estándar de conducta al comprador de un inmueble, donde no solo basta una vericación en el registro sino que implica constatación física, a n de que este se enencuentre protegido por la fe pública registral. Sobre el particular, compartimos la posición de que el criterio de buena fe debe obedecer a un estándar de conducta que debe adoptar cada persona al momento de contratar; sin embargo, resulta necesario que la Suprema pueda desarrollar límites o supuestos de hecho para este deber de diligencia. 20 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit. pp. 3-5. 21 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit. p. 6. Actualidad Civil
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Título oneroso: La adquisición que un sujeto realice debe implicar un costo, una transacción económica. En consecuencia quedan descartados amparar aquellos contratos a título gratuito como una donación, anticipo de herencia, etc. Ojo, por gratuidad nos debemos referir solo a la última adquisición realizada por el “tercero” y no de los anteriores, es decir el vendedor del bien podría haberlo adquirido por donación. Bien señala José Antonio Álvarez Caperochipi, Caperochipi, “La publicidad registral no tiene sentido que pueda prevalecer para el adquirente según el registro a título gratuito. Parece de estricta justicia justic ia que por ejemplo ejemplo el donatario, donatario, como sucesor de la posición de su causante, sea con tinuador tinuad or de la mism mismaa posici posición ón de su causan causante te 22 y no goce de mayor protección protección que este” . Adquirir de un titular inscrito: El efecto nacerá siempre de la legitimación registral, es decir, de una “conanza en la apariencia”23, en donde el “tercero” deberá contratar necesariamente con el que aparece en el registro con facultades sucientes de transferencia. Antonio Manzano Solano denomina a esta gura una “presunción de exactitud, el que ad quiere un derecho conado en el contenido del Registro, deviene titular efectivo de tal derecho, es una presunción positiva de veracidad, a la que responde el artículo 34 LH” 24. Inscribir el derecho adquirido: De acuerdo a nuestro sistema registral, los actos que acceden al registro tienen una ecacia declarativa, salvo algunas excepciones como la hipoteca, la variación del régimen patrimonial de los cónyuges y la personería jurídica. Siendo así, el acto o contrato que transmite un derecho real sobre el bien ya genera efectos (contrato con efectos reales), no obstante, el tercero 22 LV LVAREZ AREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral , Editorial Comares, Segunda Edición, Granada, 2006, p. 269. 23 GARCÍA GARCÍA, citado por CHICO Y ORTIZ, ORTIZ, José María, Op. Cit. 195. 24 MANZANO SOLANO, SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, M. del Mar, Institución de derecho registral inmobiliario, Centro de Estudios, Madrid, 2008, p. 608. 328
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busca inscribir ese derecho para dotarlo de una publicidad mayor a la propia emanada de la vinculación surgida entre objeto y sujeto. José Manuel García García considera que la consecuencia de inscribir un derecho real, nos da dos perspectivas “ecacia de la publicidad registral como requisito constitutivo de ecacia plena del derecho real y lucha contra la clandes tinidad inmobiliaria de los derechos reales” 25. Resulta importante agregar, que esta inscripción debe venir acompañada del tracto sucesivo, esto es, de una cadena de transmisiones que obren del mismo registro. No cumple este requisito el caso de las inmatriculaciones. Veamos el siguiente ejemplo: A, propietario de un predio no inscrito, transere su predio memediante una donación a favor de B, y a su vez B lo transere por una compraventa a favor de C, siendo C quien genera la inmatriculación del predio en el registro. Poco tiempo después se declara nula la donación realizada entre e ntre A y B ¿Quién es el propietario? Para nosotros, el efecto de la nulidad alcanza alca nza a C puesto que no puede oponer fe publica registral, al no existir una cadena de transmisiones en el registro. Inexactitud en el registro: Un tema también discutido en la doctrina peruana26 fundamen talmente talm ente por el conc concepto epto que engl engloba oba la pala pala-bra “registro”. Algunos autores han atendido que dicho precepto se reere a los asientos de inscripción, mientras otros entienden que alcanza también a los títulos archivados. Por lo pronto, esta discusión aparentemente ya estaría cerrada visto los criterios reiterados de la Corte Suprema, en donde señalan que
25 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario Tomo II, Civitas, Civitas , Madrid, 1993, registral e hipotecario, Tomo pp. 64-65. 26 A manera de ejemplo léase a AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Jorg e. Clasica Clasicación ción de los bienes bienes y transfer transferenci enciaa de propiedad. En: VVAA. ¿Por qué hay que cambiar el Código Civil?, UPC, Lima, 2001; y, GONZALES BARRÓN, Gunther, “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento registral contribución que pone punto final a un debate innecesario”, Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurídica Juríd ica Nº Nº 117, 117, Lima, Lima, 2008. 2008. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica la inexactitud registral abarca a los títulos que Civil para proteger al acreedor hipotecario, conforman el archivo registral. cuando en efecto no cumple las condiciones de (subadquiriente) del registro de bienes? Bien señala el maestro Ramón Roca Sastre tercero (subadquiriente) que “(…) la adquisición se haga en función f unción a Desde nuestra perspectiva proteger al acreeun registro inexacto, pues al establecer la pre- dor hipotecario no pasa por la aplicación del sunción de buena fe del tercero adquiriente principio de fe pública registral previsto en el parte de la idea de inexactitud del registro al artículo 2014 del Código Civil, ya que hemos tiempo de la adquisi adquisición ción””27. señalado a lo largo del trabajo que su aplicaCorresponderá determinar si esa inexactitud ción es excepcional y su especial conguración se hace cognoscible para el subadquiriente, al lo hace inaplicable para este caso, por el conprotección ección al acreed acreedor or hipotecario momento de que decida inscribir su derecho; trario, la prot para ello, debe realizar un análisis del registro pasa por un supuesto especial de legitimación en cuanto a sus asientos y a los títulos archiva- registral que alcanza los niveles de inatacable dos que causaron las inscripciones (diligencia). respecto de este, al momento que la instancia judicial judici al ha realiz realizado ado el análisi análisiss de la la buena buena fe Con estas nociones hemos intentado explicar basado en un estándar lógico de conducta, en que la aplicación del “principio” de fe pública el marco del derecho constitucional. registral debe responder a un criterio excepConstitucional de derecho cional de protección, que si bien en nuestro En efecto, el Estado Constitucional ordenamiento jurídico encontramos muchas surge y se explica como el resultado de un esdeniciones de “tercero”, estas no siempre pacio de libertad para la toma de decisiones, responden al subadquiriente previsto en el que legitima el28orden valorativo plasmado en artículo 2014 y los requisitos que este debe la Constitución . En relación a los operadores del derecho requiere que estos analicen, intecumplir. gren y apliquen el universo normativo positiviAhora bien, a continuación trataremos de dar- sado con los valores constitucionales, máxime le contenido a la forma que viene resolviendo si tratándose de la autoridad judicial tienen la la Corte Suprema para proteger al acreedor obligación de suplir los defectos o deciencias hipotecario, intentando respetar la esencia de de la ley al administrar justicia (artículo VIII la fe pública registral. del título preliminar del Código Civil). En ese escenario, trataremos de sustentar nuestra posición en cuanto a la legitimación ¿SABÍA USTED QUE? registral: Las instancias registrales no pueden cuestionar las decisiones motivadas del árbitro o tribunal arbitral pues estos asumen exclusiva y excluyentemente responsabilidad por dichas decisiones.
4.1. Fundamento constitucional El caso que venimos desarrollando en este trabajo plantea una discus discusión ión norm normativa ativa que alcanza – como es evidente – derechos cons titucionalmen titucio nalmente te protegid protegidos: os: Por un lado, está en discusión el derecho de propiedad de la sociedad conyugal invoca4. Nuestra propuesta do por el artículo 315 del Código Civil –la A la pregunta hecha: ¿por qué la Corte Suprema sociedad conyugal es autónoma y sujeta de ha venido aplicando el artículo 2014 del Código derechos– cuya nalidad es amparar el patripatrimonio familiar , frente a ello, se encuentra el el 27 ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho hipotecario. T Tomo omo II – Bosch Casa Editora, Edit ora, Octava Edición, Barcelona. 1998, pp. 308-310. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
28 Sentencia Nº 0003-20060003-2006-PI/TC PI/TC (fundamento 30). Actualidad Civil
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derecho a la seguridad jurídica que brinda la institución registral a través de la publicidad de actos o derechos que conllevan un efecto legitimador mediante la aplicación de principios registrales (legitimación, fe pública, prioridad y oponibilidad). En efecto, el artículo 2 inciso 16 y artículo 70 de la Constitución Política del Perú rereconocen el derecho de propiedad, el cual se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. Y no solo ello, el Tribunal Constitucional a través de reiterada jurisprudencia ha establecido que el derecho de propiedad goza de una garantía de indemnidad: “… la comprensión constitucional de la propiedad es más amplia y, prima facie, comprende además la garantía de indemnidad o conservación de la integridad del patrimonio de la persona. La ‘inviolabilidad’ de la propiedad a la que se reere el artículo 70º de la Constitución debe interpretarse no solo como prohibición de intervenciones en el libre ejercicio o goce de los mencionados atributos clásicos del derecho de propiedad, sino también como garantía de indemnidad. Así las cosas, el derecho de propiedad garantiza la conservación de la integridad del patrimonio de la persona y, por consiguiente, prohíbe la indebida detracción del mismo. Por esto, desde la perspectiva cons titucional,, todo cobro indebido a una persona, titucional proceda del Estado o de particulares, constituye una afectación del derecho de propiedad” 29.
El derecho a la seguridad jurídica si bien no se encuentra expresamente enunciado en la Constitución, el Tribunal Constitucional lo ha reconocido como implícito en nuestra carta política, señalando: “…El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial, las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados por el derecho, es la garantía que informa a todo el ordeordenamiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tribunal Tribunal Constitucional español, la seguridad jurídica susu pone “la expectativa razonablemente fundada del ciudadano ciud adano en cuál ha de ser la actuación del poder en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). 29 Sentencia Nº 043-2007043-2007-AA/TC AA/TC (fundamento 6) 330
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El principio in comento no solo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se presenten los supuestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervención ante las ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, jurídica s, mediant mediantee la ‘predec ‘predecible’ ible’ reacció reacción, n, sea para garantizar la permanencia del statu quo, porque así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas modicaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal 30.
En ese escenario, debemos adoptar un análisis ponderativo sobre la aplicación del derecho fundamental al caso concreto en el marco de la justicia y de un Estado Constitucional de derecho. Somos de la opinión que debe ampararse al acreedor hipotecario a través del derecho fundamental de la seguridad jurídica, en consideración de los siguientes parámetros: 1) El derecho de propiedad debe ejercerse en armonía con el bien común, esto quiere decir que pueden darse situaciones donde el interés superior de un conjunto de personas debe sopesar frente al interés particular (ej. uno de los fundamentos de la expropiación es el interés nacional); es así que lo publicitado en el registro ha generado un efecto cognoscible en todos los terceros; siendo que sobre la base de esa publicidad una entidad nanciera constituyó una hipoteca. 2) La inscripción de la titularidad de dominio como soltero se conocía por todos de acuerdo al artículo 2012 del Código Civil (creemos que el efecto legitimador alcanza al estado civil), por lo que correspondía a la cónyuge recticar dicha situación antes de la inscripción de la hipoteca conforme a lo previsto en el ar tículo tícu lo 15 del Reg Reglam lamento ento de Insc Inscripc ripcione ioness 31 del Registro de Predios . 30 Sentencia Nº 0016-20020016-2002-AI/TC AI/TC (fundamento 3) 31 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Artículo 15.- Recticación de la calidad del bien.Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresp corresponde onde hubiera inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad de bien social, la recticación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación del título otorgado por el cónyuge que no intervino o sus su Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica 3) Amparar al acreedor hipotecario también implica una sanción al cónyuge negligen te que no recticó recticó el asiento legitimado en su oportunidad. Si bien el Registro debe propender la realidad, esto no quiere decir que el sistema debe ser protector p rotector de negligencias o mala fe; así como se le exige al contratante un estándar de conducta mínimo que amerita amparar su derecho; creemos que el negligente debe soportar la carga de su actuación. Dicha sanción que hacemos referencia se condice con lo que ha manifestado el Tribunal Constitucional: (…)”Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suciente saberse titularr del mism titula mismoo por por una una cuestión cuestión de simple simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo desarro llo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo32”. Con esto no queremos señalar que el Registro debe amparar siempre al titular que contrate sobre un acto fraudulento que esté publicitado ya que la inscripción no convalida actos nulos, menos aún aún tratándose de una falsicación de documentos. Sin embargo, este caso de hipoteca constituye un supuesto especial de protección, donde cesores, insertando o adjuntando la copia certicada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición. Para la recticación del estado civil es de aplicación lo dispuesto en el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos. 32 Sentencia Nº 0016-2002 0016-2002-AI/TC -AI/TC (fundamento 5) Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
uno de los cónyuges motivó el acto de inscripción registral. Dicho esto, consideramos que la protección al acreedor hipotecario tiene un fundamento constitucional sustentado en la ponderación del principio de seguridad jurídica, pues si bien el Registro debe buscar publicitar la realidad, este no puede ser utilizado para proteger las negligencias, máxime si la cónyuge ha tenido los instrumentos legales para recticar la inscripción publicitada.
4.2. Fundamento histórico La idea de registro nació como un instrumento que publicite las cargas y gravámenes de aquellos comerciantes a quienes se les concedía un crédito, de tal manera que entre estos sepan quiénes eran deudores, evitando riesgos de incumplimiento en el ámbito comercial o la aparición de cargas, o gravámenes ocultos al momento del cobro. Intentar asociar el derecho de propiedad inmobiliaria con el registro era algo impensable en aquella época, ya que la transmisión de la tierra era escasa, o simplemente no podía hacerse más que por herencias, el suelo estaba vinculado a la nobleza y al estamento33, por lo tanto, la idea de registro nace en el ámbito mercantil entre los gremios de comerciantes como instrumento facilitador de su actividad económica. Como bien señala el maestro Joaquín Garrigues “(…) Más que en los medios rudimentarios de publicidad mercantil, ya conocidos en la antigüedad romana, el origen remoto del registro mercantil ha de buscarse en la matrícula de los gremios y de las corporaciones en la Edad Media. Primeramente, la inscripción se hace con nes internos. Más tarde se orienorien ta el exteri exterior or,, para conoci conocimiento miento de tercero terceros. s. En este momento preciso puede señalarse el punto de partida de las formas actuales de publicidad mercantil”34. 33 GONZALES BARRÓN, BARRÓN, GUNTHER. GUNTHER. Derecho registral y notarial, Tomo I, Jurista Editores, Tercera Edición, Lima, 2012, p. 38. 34 GARRIGUES, Joaquín. Curso de derecho mercantil, Editorial Temis, Bogotá, 1987, p. 60. Actualidad Civil
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En el Perú, la institución registral nació el 2 de enero de 1888 mediante una ley con 19 artículos que estaba destinada a solucionar, entre otros, la falta del crédito, como lo explica un diario de aquella época: “La ley de 02 de Enero de 1888, que mandó a establecer en la República el Registro de la Propiedad Inmueble, resolvió en el Perú el doble proproblema que desde largo tiempo preocupaba la opinión pública y que estaba ya resuelto en todos los países progresistas “adquirir sin temor de perder lo adquir adquirido ido u presta prestarr con seguridad sobre la propiedad raíz… Es de advertir que el objeto de la ley del Registro es solo favorecer a los terceros interesados que dan de buena fe su dinero y no afecta los derechos existentes entre los contrayentes; por lo que los efectos de la falta de inscripción se limitan a los primeros (…)”35. Es así, que toda norma se debe a un contexto histórico, económico y social de una época, a lo largo de la historia es la hipoteca la cual ha sufrido los mayores actos de clandestinidad para incumplir las obligaciones, pues su na turalezaa de “entrega jurídica” turalez jurídica” se encontraba encontraba disminuida frente a otro acreedor que posiblemente ostente la posesión del bien.
la publicidad registral juega un rol preponderante en la lucha contra gravámenes ocultos. Siendo así, es innegable que la naturaleza del registro esté asociada al crédito y a la hipoteca, ya que publicitar la situación jurídica de estos hace posible que los individuos puedan contratar con cierta seguridad y estabilidad legal brindada por el Estado. Ante este basamento histórico crédito – hipoteca – registro, resulta atendible hacernos la siguiente pregunta: ¿se puede oponer una situación no publicitada en el registro que consiste en un estado civil a una hipoteca inscrita? Consideramos que oponer una situación no publicitada como el estado civil, constituye a todas luces un típico ejempl ejemploo de gravam gravamen en oculto, que de ser amparado, pondría en grave riesgo el tráco económico que realizan los individuos al amparo del registro. Ténganse en cuenta que el registro nace para evitar que situaciones ocultas que afecten el desenvolvimiento de los comerciantes en su actividad comercial, hoy en día, si bien el registro publicita demás situaciones jurídicas, sigue manteniendo su esencia, como aquel instrumento facilitador del tráco económico. En ese sentido, consideramos que amparar al acreedor hipotecario sustentado en la fe CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE del registro (legitimación) tiene todo un funfundamento histórico que no debe ser perdido [El] efecto protector [del “princide vista. pio” de fe pública registral] solo se debe desplegar en los Registros de Por otro lado, qué otro comportamiento se Bienes pues su nalidad es tutelar le puede exigir al acreedor hipotecario si el al subadquiriente en una cadena registro indica que el estado civil del constitabular sucesiva de transferencias, tuyentee es solter tuyent soltero, o, el Docum Documento ento Nacion Nacional al de siendo que la noción de tercero en Identidad de la misma forma, forma, tal es así que el un registro de personas es abiertanotario al extender la escritura pública lo ha mente distinta. identicado como soltero, en consecuencia, corresponde amparar al acreedor hipotecario Sin embargo, con la creación del registro se que inscribió su garantía. perfecciona el carácter público de la hipoteca frente a la posesión, es por ello que la hipo- 4.3. Fundamento registral teca tiene tiene un un régimen régimen constit constitutivo, utivo, en el que La protección al acreedor hipotecario tiene fundamento desde la temática registral y no 35 AMADO RAMIREZ, RAMIREZ, Elizabeth del Pilar. El derecho necesariamente pasa por el “principio” de la Registral Regi stral en el siglo XXI , Idemsa, Lima, 2012. p. 35. fe pública registral. 332
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Doctrina práctica práctica Veamos: El principio de legitimación registral tiene base legal en el artículo 3 de la Ley N.° 26366 – Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, establece que: “Son garantías del Sistema Nacional Naci onal de los Registros Públicos: b) a intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modicatorio posterior o sentencia judicial rme. Asimismo, los artículos 2013 del Código Civil36 y VII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)37, regulan el principio de legitimación registral, como una presunción de certeza a las inscripciones registrales hasta que judicialmente se declaren su invalidez o sean recticadas conforme a lo previsto en el citado RGRP. Este principio registral permite que aquellos actos que ingresan al registro para ser calicalicados, inscritos y como consecuencia publici tados, conform conformen en una apariencia apariencia jurídica jurídica de validez protegida legalmente por el Estado (presunción iuris tantum) de tal manera que brinde certeza y seguridad jurídica respecto de las contrataciones que puedan realizar terceros de buena fe ajenos a dicha inscripción. Ello tiene su fundamen fundamento to en que la inscripció inscripciónn de un título viene precedida de un estricto proceso de titulación auténtica y calicación registral antes de que dicho título pueda ser publicitado, es así que la legalidad es uno de los principales fundamentos de la protección al principio de legitimación38. Es de reconocer que la legitimación registral –frente a otros principios del registro– se en-
cuentra disminuida en su aplicación, pues se trata de una rela relativa tiva apari aparienci enciaa de vali validez dez que fácilmente puede ser desvirtuada en el seno de un proceso judicial cuando se enfrenta a la verdad material, máxime si ninguna inscripción puede convalidar un acto nulo.
37 Artículo VII.- Principio Principio de Legitimación.Legitimación.- Los Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todoss sus efec todo efectos tos y legit legitima imann al titu titular lar Regis Registral tral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez. 38 Resolución 126-2010-SUNARP126-2010 -SUNARP-TRTR-TT de fecha 15 de abril de 2010.
Dicho examen valorativo comprende distintas situaciones que debe analizar la instancia judicial como la existencia de alguna inexactitud registral, simulación de actos jurídicos, entre otros vicios que pudieron ser perceptibles por el contratante.
Sin embargo, el caso materia de análisis nos presenta un componente adicional a tenerse en cuenta que es “la buena fe del contratan te” (acreedor hipotecario) que ignoraba la invalidez del derecho del otorgante, y como consecuencia de una publicidad legitimada inscribe un derecho de hipoteca. Este componente adicional que es de buena fe apoyado en la publicidad registral, nos obliga a analizar el principio de legitimación desde otra perspectiva por un tema de lógica elemental y de justicia valorativa. La protección al contratante de buena fe ha sido recogida en los registros de personas, pero esto no ocurre para la gura de la hipohipo teca en el registr registroo de bienes. bienes. Esto implica realizar realizar una interpretación sistemática del principio de legitimación sustentada en la buena fe del adquiriente, de modo tal, que la legitimación basada en una presunción relativa de validez se convierta en una presunción iure et de iure respecto al acreedor hipotecario.
Para alcanzar dicho n, se requiere un previo análisis valorativo de la buena fe del contra tante a cargo de la instancia judicial judicial (enten(entendida buena fe como estándar de conducta y no desconocimiento total), si dicho examen resulta positivo, el contratante encontrará protección absoluta en su derecho inscrito, 36 Artículo 2013.- Principio de Legitimación: El conteni- convirtiéndose así la inscripción registral en do de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectique o se declare una presunción absoluta de certeza respecto del acreedor hipotecario (lo hace inatacable). judicialm judic ialmente ente su invalid invalidez. ez.
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Un ejemplo claro es la Cas. Nº 3452-2006 – LA LIBERTAD: “Si en el asiento cuatro materia mater ia de análisis se consigna ba con claridad que la hipoteca sobre el bien sub litis la constituían Mario Olivares Marcelo y María Esther Vera Lara, el Banco debía inferir razonablemente que la propiedad del bien afectado no correspondía en
exclusiva a la codemandada Vera Lara, aún cuando
se hubi hubiera era consi consignad gnadoo su estad o de solte soltera ra en el
asiento uno de la misma m isma partida, pues era e ra claro cl aro que qu e la propiedad del inmueble se atribuía a dos personas
y no solo a una un a de ellas”.
En este caso, se detectó que en los antecedentes registrales (asiento cuarto) que el titularr regis titula registral tral quien aparecía como solter solteroo en el dominio del predio, había otorgado otra hipoteca en calidad de casado, debiendebiendo la entidad nanciera conocer de dicha circunstancia. Haciendo las salvedades con nuestra posición sobre este tema, el profesor Martín Mejorada Chauca señala: “La “La norma de orden público que obliga a la participación de dos cónyuges en la disposición de bienes, sede frecuente a la seguridad del tráco, pues el adquiriente no podía saber que dicha norma era aplicable. El fundamento de la fe pública registral no puede agotarse en el hecho de si el adquirienadquirien te era o no parte del negocio traslativo o si en él hay o no un vicio. La razón es la buena fe, esto es la ignorancia del hecho o evento que impide la adquisición ordinaria, con el agregado de ser una adquisición onerosa e inscribir la operación (…)”39 Finalmente, el profesor español José Antonio Alvarez Caperochipi nos señala lo siguiente: “Se plantea frecuentemente en la práctica el proble pro blema ma de la hip hipote oteca ca con consti stitui tuida da po porr un
no propietario. La formulación literal del art. 34 de la LH, parece referida exclusivame exclusivamente nte al adquiriente según el registro, textualmente en consecuencia el supuesto de constitución de hipoteca no está expresamente previsto en el
ámbito de protección p rotección por las leyes hipotecarias h ipotecarias en general, ni por el art. 34 LH en particular (…). 39 MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública registral”. En Dialogo con la Jurisprudencia Nº 150 Gaceta Juerídica. 334
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El examen detallado de la jurisprudencia nos muestra ciertas contradicciones en la doctrina del
TS, en ocasiones se arma nuestro alto tribunal que la hipoteca constituida por un no propietario es radicalmente nula, pero en otras ocasiones, en lo que a mi parecer ha de considerars considerarsee jurisprudencia mayoritaria, aplicar aplicar también a este punto la doctrina de la protección de la publicidad del
registro, y aun la de las adquisiciones a non domino según el registro” registro”..40 Por lo tanto, para que el principio de legitimación registral alcance los niveles de impenetrabilidad respecto del acreedor hipotecario, requiere de un adecuado análisis de la buena fe del contratante, en la que no solo se agote en el registro, sino en las demás circunstancias que deben ser analizadas por la entidad judicial partiendo de un estándar de comportamiento diligente. Consecuentemente, proteger al acreedor hipotecario obedece a un fundamento cons titucional, titucio nal, histór histórico ico y regis registral tral desde la óptica del principio de legitimación. Esta diferencia con la aplicación del “principio” de fe pública registral, no solo se debe a un tema formal en su estructura, sino que la realidad social nos lleva a dispensar la fe pública registral para supuestos muy excepcionales y no frente a cualquier problema de inexactitud registral, como es el caso de la hipoteca.
5. Conclusiones -
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Atendiendo a nuestra realidad social, la aplicación del “principio” de fe pública reregistral debe ser dispensada solo de manera excepcional y no para resolver cualquier problema de inexactitud registral. A pesar de la ubicación del artículo 2014 en el Código Civil; el “principio” de fe pública registral solo se aplica a los registros de bienes y solo protege al subadquiriente en una cadena tabular sucesiva de transferencias, siendo que
40 ALV ALVAREZ AREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral , Editorial Comares, Segunda Edición, Granada, 2006, pp. 283-284. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
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la noción de tercero en un registro de personas es abiertamente distinta. El análisis de la buena fe del contratante en toda adquisición de un derecho en vir- tud a la publicida publicidadd del regis registro, tro, obedece a un estándar de conducta diligente. Amparar el derecho del acreedor hipo tecario tecar io no pasa por la aplica aplicación ción del principio de Fe pública registral previsto en el artículo 2014 del Código Civil, sino por un supuesto especial de legitimación registral que alcanza los niveles de inatacable respecto de este, al momento que la instancia judicial ha realizado el análisis de la buena fe. La protección al acreedor hipotecar hipotecario io es constitucional, ya que se pondera el
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principio constitucional de seguridad jurídica a través de la contratación en el registro. La protección al acreedor hipotecar hipotecario io goza de un fundamento histórico que sustenta la creación del registro, que es facilitar el tráco comercial mediante la eliminación de cargas o gravámenes ocultos, por ende, oponer un estado civil no publicitado en el registro, constituye a todas luces una carga oculta que debe ser desvirtuada. La protección al acreedor hipotecar hipotecario io goza de un fundamento registral, sus tentado en el princi principio pio de legitim legitimación ación registral y buena fe del contratante inscrito (acreedor hipotecario).
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a c i t c á r p a n i r t c o D
DOCTRINA PRÁCTICA Medidas implementadas por la Sunarp con el fin de aumentar la seguridad jurídica Alonso Amorós Figueroa* Subdirector de Normativa Registral de la Sunarp
1. 2.
O I R 3. A M U S
Introducción Medidas implementadas por la Sunarp en contra de las falsicacion falsicaciones es 2.1 Tacha por falsedad documentari documentariaa 2.2 Alerta registral 2.3 Bloqueo por presunta falsicación 2.4 Anotación por presunta falsicación de instrumento instrumentoss extraprotocolares y constancias de acreditación de quórum La inmovilizaci inmovilización ón temporal de partidas del Registro de Predios 3.1 ¿Qué signica inmovilizar una partida? 3.2 Legitimación y título formal 3.3 ¿Cuál es el plazo de la inmovilización inmovilización?? 3.4 Actos susceptibles susceptibles de ser inscritos inscritos o anotados en en una partida inmovilizada 3.5 Levantamiento del asiento de inmovilizac inmovilización ión
1. Introducción Una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos es la seguridad jurídica de los derechos de aquellos que se amparan en la fe del registro1 y en esa línea el Registro Público viene asumiendo un rol activo a efecefec tos de com combati batirr a las org organi anizac zacion iones es crim crimina inales les *
Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú con estudios concluidos en la Maestría de Derecho Civil por dicha casa de estudio. Se ha desempeñado como registrador público titular de la zona registral IX. Sede Lima y como vocal suplente del Tribunal Registral. Expositor en diversos eventos en materia registral a nivel nacional y autor de varios artículos de investigación jurídica. 1 Artículo 3 inciso C de la ley N.° N.° 26366, Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos. 336
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que al utilizar el registro tratan de consumar diversas modalidades de estafas y afectan a la ciudadanía y a la seguridad jurídica, la cual ha sido reconocida por el Tribunal Tribunal Constitucional como una parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho2. Los Registros Registros Públicos, a través tr avés de sus diversas ocinas registrales, publicitan los derechos inscritos con los efectos que implica la publicidad emanada de todo registro jurídico, pero además tienen la obligación de implementar 2 Sentencia del Tribunal Constituc Constitucional ional N.°000162002-Al: “(…) El principio de seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho… El principio in comento…. exige de ellos (poderes públicos) la inmediata intervención ante las ilegales perturbaciones perturbaciones en las situaciones jurídicas”. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica medidas que hagan frente a los intentos de ingresar documentos falsos al registro, así se desprende de los lineamientos establecidos nuevamente por nuestro Tribunal Constitucional como podemos apreciar del fundamento jurídico número cuatro de la STC N.° 0001-2003-A, en el que se señala que si bien la inscripción es fundamental para otorgar seguridad jurídica al ejercicio del derecho de propiedad, es también importante que el procedimiento previo a la inscripción cuente con las garantías sucientes3. Las formas de actuar de las organizaciones criminales que se dedican a las estafas inmobiliarias son diversas, así podemos mencionar la falsicación documental del instrumento público a ser presentado al registro para su inscripción, la suplantación del titular regis tral sea en el contrato de disposi disposición ción o en el poder que posteriormente será utilizado por el falso representante para celebrar un aparente acto de disposición, la creación de procedimientos inexistentes4, la mala utilización de la escritura pública imperfecta (sobre todo en el caso de las inmatriculaciones inmatriculaciones), ), el uso de poderes supuestamente otorgados en el extranjero que logran pasar el ltro de la legalización de rmas en el Ministerio de RelaRelaciones Exteriores, la suplantación de personas 3 STC N.°0001-200 N.°0001-2003-AI: 3-AI: “(…) la inscripción registral del derecho de propiedad dota de una incuestionable seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho. Sin embargo…. La garantía que reviste el título inscrito será meramente aparente aparente sino se crean las condiciones razonables y sucientes para que el procedimiento previo a la inscripción este provisto también de la suciente seguridad jurídica (…)”. 4 Uno de los casos que se han detectado últimamente bajo esta modalidad es el inventar un procedimiento de otorgamiento de escritura pública en rebeldía del supuesto vendedor, además titular registral, procedimiento que es resuelto por un árbitro coludido con los estafadores, debiendo tener en consideración, además, que tratándose de laudos arbitrales las facultades de calicación de los registradores se encuentran notoriamente limitadas por disposición expresa de la ley, así en estos casos el registrador no puede evaluar la competencia del árbitro para laudar, el contenido del laudo, la capacidad de los árbitros para la ejecución del laudo, la validez del acuerdo arbitral ni su relación con el contenido del laudo. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
RESUMEN En este artículo se repasan varias de las medidas, prácticas y relevantes, que han venido implementando los Registros Públi cos para garantizar la seguridad jurídica en las inscripciones, en particular en el tráco jurídico de inmuebl inmuebles es Entre ellas, el autor hace mención a la tacha especial por documento falso, la alerta registral, el bloqueo por presunta falsicación de instrumento público protocolar, la anotación preventiva por presunta falsicación de instrumentos ex trapro trap rotoco tocolar lares es y nal nalment mentee la inmo inmoviliz vilizació ación n temporal tempor al de partid partidas as del Regis Registro tro de Pred Predios, ios, dedicándose a esta última un desarrollo más extenso atendiendo a su carácter preventivo.
CONTEXTO NORMATIVO • •
•
Código Civil: Artículos 882 y 926. Reglamento General de los Registros Públi Públi-cos: Artículos 1, 32 y 36. Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN: Artí-
culos 6.5.1, 6.6.3, 6.8 y 6.10
• • •
Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN. Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN. Directiva N.° 001-2012-SUNARP/SN.
PALABRAS CLAVE Tacha por falsedad documentaria / Alerta regisregistral / Inmoviliza Inmovilización ción temporal de partidas
extranjeras haciendo más difícil que el notario la pueda detectar al no existir información a ser contrastada con Reniec, la interceptación de la comunicación que el registrador hace al notario para vericar la autenticidad del parte y la contestación de una aparente conformidad, entre otras. Es importante tener presente que en todos los registros administrados por la Sunarp a nivel nacional se inscriben diariamente miles de derechos mediante documentos otorgados legítimamente por los intervinientes, de esta forma los usuarios del registro logran publicitar sus titularidades y nuestro sistema Actualidad Civil
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registral coadyuva a garantizar un tráco papa trimonial trimo nial con segur seguridad idad jurí jurídica. dica. La exi existenci stenciaa de situaciones patológicas, algunas de ellas descritas en el párrafo que antecede, no debe llevarnos a la conclusión de que la inscripción es innecesaria, ya que esta sigue siendo el mecanismo más ecaz para proteger nuestros derechos. La lucha contra el actuar delictivo descrito involucra a diversos actores, qué duda cabe, la Sunarp es uno de ellos; sin embargo, también están involucrados la Policía Nacional, los Colegios de Notarios Públicos, el Poder Judicial Judi cial,, el Mini Ministeri sterioo Publ Publico ico y el Cong Congres resoo de la República, cada una de estas instituciones cumple un rol esencial en esta batalla; y si bien está pendiente generar un espacio de discusión y debate entre todas ellas a n de llegar a establecer estrategias coordinadas y soluciones integrales que redunden en una disminución notoria de la comisión de este tipo de estafas estafas,, la Sunarp en cumpli cumplimiento miento de su rol garante de la seguridad jurídica, ha venido implementando diversas medidas que tienen como razón de ser el impedir la consumación del delito y el despojo a nuestros usuarios de sus derechos debidamente inscri tos, siendo el últim últimoo de estos instrumentos instrumentos la denominada inmovilización temporal de partidas del registro de predios.
neral de los Registros Públicos, confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción y vericar la existencia de obstáobstáculos que emanen de la partida, la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, la competencia del funcionario o notario que autoriza o certica el título, la representación invocada, entre otros. Esta calicación regisregis tral ha permitido permitido en diversas oportunidade oportunidadess detectar títulos falsos y evitar de esta manera el ingreso de documentación fraudulenta al registro y la consecuente afectación a los titulares titular es de derecho derechoss inscritos. inscritos.
MEJORADA CHAUCA dice: “
La inmovilización comprende solo el aspecto registral de los derechos. El titular sus pende pen de la par partid tida a pero per o no su pat patririmonio. (…) Si bien existe una vieja disposición que dice que nadie se puede obligar a no dis poner pon er o gra gravar var sus bie bienes nes (ar (artíc tículo ulo 882 del Código Civil) esta no se ve afectada por la inmovilización registral ya que el propietario conserva impoluto su poder de disposición”
2. Medidas implementadas por la Sunarp en contra de las falsicafalsica2.1. Tacha por falsedad documentaria ciones
.
En esta lucha que la Sunarp viene librando a Se encuentra regulada en el artículo 36 del n de evitar el acceso de documentación falsa Reglamento General de los Registros Públicos al registro se han dado en los últimos años año s una e implica que cuando el registrador público serie de medidas especícas, sin embargo, es o el Tribunal Registral llegan a la conclusión pertinente manifestar que la principal medida indubitable de la falsedad de la documentade control a n de evitar el ingreso de títulos ción presentada, se debe proceder de modo falsos al registro no es otra que la calicación inmediato a la tacha del título comunicando jerárquico a n de ini ini-que diariamente realizan los registradores tal hecho al superior jerárquico ciarse las acciones legales que correspondan. públicos en el ejercicio de su función. El registrador público al calicar un título, La norma citada permite la apelación de la parecería ser un exceso consirealiza un control de legalidad de la docu- tacha, lo cual parecería mentación presentada, lo cual implica como derando que este tipo de calicación importa lo señala el artículo 32 del Reglamento Ge- haber llegado de modo indubitable a la con338
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Doctrina práctica práctica clusión de la falsedad del documento, sin embargo podrían darse situaciones en las que la tacha pudiera ser cuestio cuestionada, nada, sea en cuanto cuanto a lo indubitable de la prueba o a la aplicación misma de la norma, así por ejemplo la Resolución N.° 024-2013-SUNARP-TR-L, de fecha 09.01.20135, revocó una tacha por falsedad documentaria recaída en un título mediante el cual se solicitaba la inscripción de una Junta de Propietarios, al haberse acreditado que uno de los intervinientes, con rma certicada, en la constancia de convocatoria había fallecido un año antes de la supuesta certicación notarial. Sin embargo, el documento en cuyo mérito se solicita la inscripción (acta de elección de la junta de propietarios) estaba conforme a ley, por lo que considerando que la norma reglamentaria exige que el documento falso sea aquel que dará mérito a la inscripción, el Tribunal Registral se inclinó por la revocatoria de la tacha especial.
2.2. Alerta registral Es un servicio6 que se presta de modo totalmente gratuito a toda la ciudadanía y que se activa consignando en la página web de la 5 Sentencia del Tribunal Registral Registral N.° N.° 024-2013024-2013-SUSUNARP-TR-L: “En este caso conforma el título presentado, la constancia de convocatoria, convocato ria, en la cual consta la legaliza ción de la rma de Nidia Yris Cotrina Saldívar, con fecha 03.07.2012. Asimismo, consta también en el presente título el Certicado de Inscripción de d e la Reniec de fecha 15.12.2012 en el que se acredita el fallecimiento de dicha persona, habiéndose cancelado su inscripción con fecha 08.10.2011 Además consta… el acta de defunción de dicha persona, indicándose como fecha de falleci-
miento el 08.10.2011, es decir en ambos documentos (Certicado de Reniec y acta de defunción) consta el
fallecimiento con anterioridad a la fecha de legalización
de rma por el notario (…) Sin embargo (…) para ejercer
dicha representación procesal (del presidente de la Jun ta
de Propietarios) requerirá solo de copia certicada del notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios
en la que conste dicho nombramiento. Por tanto (…) el documento en cuyo mérito se realiza la inscripción del acto sub materia es el acta (…) documento respecto
del cual no se ha cuestionado su veracidad. Por lo que
corresponde revocar la tacha por falsedad emitida por
el registrador”. 6 Regulado por la Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN aprobado por resolución N.° 170-2013-SUNARP/SN de fecha 18.07.2013. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
SUNARP un correo electrónico a través del cual se le informará cada vez que se presente un título al registro que involucre algún dederecho inscrito del usuario en las partidas que este haya señalado. Así, de forma rápida y sencilla se advierte al usuario, tenga o no un derecho inscrito, la presentación de algún título que pudiera pretender incorporar al registro algún acto fraudulento, pudiendo la persona afectada actuar a consecuencia de esta información. Es importante tener presente que el alerta por sí misma no va a impedir la inscripción del título presentado; no debe perderse de vista la especialidad del proceso registral y su naturaleza no contenciosa7; sin embargo, permite tanto a los operadores registrales como a los notarios hacer una revisión de la documentación y contemplar la denuncia realizada, y puede ocurrir, como es frecuente, que el notario solicite la tacha del título al constatar que fue víctima de una falsicación documental o suplantación, o que el registrador tache el título al constatar que la supuesta escritura nunca fue otorgada por el notario. El servicio de alerta registral fue inicialmente concebido solo para el Registro de Predios y fue posteriormente ampliado a otros regis tros. Actualmente está disponible para los Registros de Personas Jurídicas, de Propiedad Vehicular y de Mandatos y Poderes. En este último registro es importante señalar que no solo permite vincular el alerta a una partida (evitando que se revoque o se sustituya un representante sin autorización del poderdante) sino que es posible consignar hasta 5 nombres (familiares, personas cercanas, etc.) de forma tal que si se lleg llegase ase a pres presenta entarr algú algúnn sup supuest uestoo poder otorgado por él o las personas que indicó, inmediatamente le llegará un correo 7 Artículo 1 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: “El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por nalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán parte del procedimiento registral y el registrador las rechaza de plano en decisión irrecurrible”. Actualidad Civil
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alertándolo. Esta ampliación del servicio es destacable pues la experiencia nos enseña que muchos de los casos de estafas inmobiliarias se inician con la inscripción de un poder falso.
2.3. Bloqueo por presunta falsicación El bloqueo por presunta falsicación8 permite al usuario solicitar la extensión de un asiento de bloqueo en aquella partida en la cual se haya inscrito un asiento con documentación presuntamente falsicada. La decisión sobre si procede la anotación del bloqueo recae en el jefe de cada zona registral, quien debe en un plazo de tres días comprobar si la documentación que dio mérito a la extensión del asiento que se cuestiona es falsa, para lo cual deberá comunicarse con el funcionario que supuestamente otorgó dicho documento, téngase en cuenta que el bloqueo por presunta falsicación no aplica frente a cualquier tipo de documentación, sino únicamente frente a instrumentos públicos notariales protocolares, resoluciones administrativas, documentos consulares, resoluciones judiciales o laudos arbitrales. Recibida la respuesta por el funcionario supuestamente otorgante en el sentido de cuestionar la autenticidad del documento, el jefe zonal procede procede a exped expedir ir una resolución resolución Jefatural que será ingresada por el diario generándose un asiento de presentación que nalmente devendrá en la extensión de la anotación del bloqueo por presunta falsicafalsicación. Los efectos de esta anotación serán la suspensión de cualquier título que se presente con posterioridad al asiento de presentación del bloqueo por el plazo de 120 días. El objetivo de esta medida es dar tiempo a n de anotar una medida cautelar que hará inoponibles para el afectado con la inscripción fraudulenta los actos posteriores que pudiesen presentarse al registro, especialmente de transferencia transfe rencia.. Es importa importante nte señalar señalar que que aun aun cuando la denuncia haya sido presentada y la 8 Normado en la Directiva N.°001-2012-S N.°001-2012-SUNARP/SN, UNARP/SN, aprobada por resolución N.° 019-2012-SUNARP/SN de fecha 27.02.2012. 340
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presunta falsicación se haya constatado por medio de la comunicación del funcionario competente, existe la posibilidad de que la anotación del bloqueo resulte improcedente, situación que se dará básicamente cuando exista algún título pendiente que tenga relarelación con el asiento cuestionado o se aprecie la existencia de un tercero con derecho inscrito protegido por la fe pública registral estableciestablecida en el artículo 2014 del Código Civil.
¿SABÍA USTED QUE? El bloqueo por presunta falsicafalsicación permite al usuario solicitar la extensión de un asiento de bloqueo en aquella partida en la cual se haya inscrito un asiento con dodo cumentación presuntamente falsicada.
2.4. Anotación por presunta falsicación de instrumentos extraprotocolares y constancias de acreditación de quórum Esta medida9 tiene como nalidad publicitar el hecho de que existe en el Registro de Personas Jurídicas un asiento extendido con documentación presuntamente falsa. A diferencia del instrumento anterior no implica bloquear la partida, pudiéndose entonces ingresar e inscribirse títulos, sin embargo, publicitado el hecho irregular aquellos que contraten con los representantes de dichas personas jurídicas se verán afectados por dicha publicidad. Esta anotación procede ser extendida en el Registro de Personas Jurídicas Societarias o en el Registro de Personas Personas Jurídicas Jurídic as y únicamente para demostrar la falsedad de instrumentos extraprotocolares y constancias de quórum, el plazo de vigencia es de 120 días y el procedimiento es el mismo que el descrito para el caso del bloqueo por presunta falsicación. 9 Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN aprobada por Resolución N.° 257-2012-SUNARP/SN del 13.09.2012. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica práctica 3. La inmovilización temporal de enajenación o gravamen ni tampoco una res tricciónn convencional convencional,, pues como como nace de la la partidas del Registro de Predios tricció
La denominada inmovilización temporal de misma voluntad unilateral del constituyente, partidas del Registro de Predios10 constituye sin derivarse de una posible restricción conuna más de las medidas tomadas por la vencional o prohibición permitida por la ley Sunarp para enfrentar la delincuencia orga- (concordar artículos 882 y 926 del Código nizada que busca afectar los derechos de los Civil) el titular registral puede modicar en ciudadanos mediante la comisión de diversas cualquier momento, su voluntad de no ena jenar o gravar, gravar, dejándola sin efecto a través modalidades de estafas inmobiliarias. de una escritura pública de levantamiento de inmovilización”. ”. 3.1. ¿Qué signica inmovilizar una partiparti- la inmovilización da? En la misma línea se pronuncia Mejorada Es trasladar al registro la voluntad de no dis- Chauca13: “La inmovilización comprende solo poner ni gravar uno o más predios a través el aspecto registral de los derechos. El titular de la extensión de un asiento cuyo efecto suspende la partida pero no su patrimonio. será cerrar parcial y temporalmente la parti- Tratándos ratándosee de los derechos inmobiliarios cuya da registral, de modo tal que no se inscriba validez y ecacia no dependen del registro, ningún título que contenga algún acto de como la propiedad, el uso, el usufructo, la disposición, disposició n, gravamen o carga voluntario servidumbre o la supercie, entre otros (…) celebrado con fecha cierta posterior al el propietario puede perfectamente celebrar asiento de presentación del título de in- actos de disposición válidos y ecaces aunque movilización. No resulta relevante que exista no los inscriba. Si bien existe una vieja dispodispo sobre la partida gravámenes o cargas inscritos sición que dice que nadie se puede obligar a con anterioridad. no disponer o gravar sus bienes (artículo 882 Esta medida no implica una prohibición al del Código Civil) esta no se ve afectada por la titularr registral de celebrar actos de disposi- inmovilización registral ya que el propietario titula ción, gravamen o carga, el efecto se encuentra conserva impoluto su poder de disposición, c ontratar,, sino descrito en el numeral 6.5.1 de la directiva e no solo porque siempre puede contratar implica la imposibilidad de inscribir un títu- porque es su derecho levantar la suspensión lo. En esta línea no creemos que se vulnere el registral en cualquier momento”. artículo 882 del Código Civil11, más aun si se La directiva no prohíbe la disposición de un tiene en cuenta que dicho artícul artículoo se reer reeree a predio y permite publicitar (función del regisuna limitación de origen contractual, siendo tro tro)) la vol volunta untadd del pr propi opietari etarioo de no disp disponer oner que en el presente caso estamos frente a un o gravar, es cierto que estos actos (válidos y acto unilateral, tal como lo precisa el notario ecaces) celebrados estando la partida inin12 público Gonzales Loli : “Es oportuno precisar movilizada no podrán ser inscritos, hasta el que esta medida no es una prohibición de levantamiento de esta, pero esto constituye una consecuencia de la voluntad declarada y debidamente publicitada con anterioridad a 10 Directiva N.° 008-2013-S 008-2013-SUNARP/SN UNARP/SN aprobada por la celebración del acto por el propietario en Resolución N.° 314-2013/SUNARP/SN, vigente a ejercicio justamente de su derecho de propiepartir del 24.12.2013. 11 Artículo 882 del Código Civil: “No se puede establecer dad, que lo faculta a ejercerlo en la forma y contractualmente la prohibición de enajenar enaj enar o gravar, salvo que la ley lo permita”. 12 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre inmovilización temporal de las partidas de predios. Una buena idea que hay que perfeccionar y superar”. superar” . En: Actualidad Jurídica N.° 241 Lima. Gaceta Jurídica. Diciembre, 2013. Nota 10. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
13 MEJORAD MEJORADA A CHAU CHAUCA, CA, Martín. La inmovilización de partidas registrales. En: Publicación electrónica “La Ley”, Lima, Gaceta Jurídica. Asimismo, se publicó en: “La Ley”, Lima, Gaceta Jurídica, Año 6, N.° 71, p. 14. Actualidad Civil
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modo que crea conveniente siempre que no La inmovilización de una partida del Regis tro de Predios exige la no celebración de se vulnere la ley le y. algún acto de disposición carga o gravamen 3.2. Legitimación y título formal voluntario fuera del registro de fecha cierta La inmovilización debe ser otorgada por el anterior al asiento de presentación del título titularr regis titula registral, tral, es decir decir,, la persona natural de inmovilización. La no celebración de este o jurídica que gure en el registro como acto es de imposible comprobación por parte registrador, por lo que es necesaria nece saria la prepropietario del predio cuya partida se solicita del registrador, inmovilizar. En el supuesto de que existan sentación de la declaración jurada a la que se varios copropietarios a efectos de inmovilizar reere el párrafo que antecede, la cual deberá la partida, deberán otorgar la escritura todos contar con rmas certicadas notarialmente, ellos, lo mismo ocurrirá si el predio se encuenencue n- de modo que se disminuya la intensión de tra insc inscrito rito a nomb nombre re de la socie sociedad dad cony conyugal ugal.. utilizar la inmovilización para entorpecer (no evitar) la inscripción de un título de fecha No se ha regulado el supuesto de si un co- anterior aún no presentado al registro. propietario, al no existir un interés común de todos para acogerse a esta medida, 3.3. ¿Cuál es el plazo de la inmovilización? pueda hacer uso de este instrumento sin la La duración de la inmovilización no es indeparticipación del resto. En este caso queda termi terminada, nada, la direct directiva iva14 establece un plazo claro que no podría inmovilizar la partida, máximo de 10 años contados desde la fecha pero ¿podría hacerlo respecto a sus acciones del asiento de presentación, y puede el titular y derechos? registral declarar su deseo de acogerse a un La directiva se reere a la inmovilización de plazo menor. En caso no se consigne plazo la partida (no parte de ella) e inuye en el alguno, se aplicará el plazo máximo. ¿Qué procedimiento registral (no afectando al dede- ocurre si el plazo vence? No será necesario recho inscrito), por lo que se podría armar solicitar el levantamiento del asiento de inmoque no es posible inmovilizar “parcialmente” vilización, el cual habría15 caducado al igual ni hacerlo respecto a “derechos y acciones”, que lo que ocurre con la gura del bloqueo sin embargo no debemos perder de vista que regulado en la Ley N.° 18278. una de las funciones de esta norma es permitir a aquellas personas que por determinadas 3.4. Actos susceptibles de ser inscritos o anotados en una partida inmovilizada inmovilizada circunstancias (casas desocupadas, intentos anteriores de ser víctimas de estafas, viajes Existen diversos supuestos en los que, aún por largos periodos etc.) deseen incrementar cuando la partida está inmovilizada, resulta la protección que la inscripción de su de- procedente extender asientos o inscripciones. hac er,, aun en Uno de ellos es el supuesto en el que al haber recho ya le otorga, lo puedan hacer el supuesto de no ser propietarios únicos del sido inmovilizada una partida se presente al predio, sino de un porcentaje de acciones y registro un acto de disposición o gravamen de derechos, siendo que la medida estaría refe- fecha cierta anterior. ¿Será posible inscribirlo? La respuesta es armativa, sin embargo rida únicamente a estos. en este caso se ha considerado necesario El título formal que dará mérito a la inmovilización de una partida del Registro de Predios será la escritura pública otorgada por el 14 Artículo 6.8 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/ SN titularr registral, titula registral, en la cual se deberá deberá declarar declarar N.° 18278: “El bloqueo caducará la voluntad de inmovilización y se adjuntará 15 Artículo 6 de la ley N.° automáticamente al término del plazo establecido en el o anexará una declaración jurada en la que artículo 2, sin requerirse solicitud de parte interesada, el titular manifestará que no ha dispuesto ni asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno para considerar extinguidos sus efectos (…)” gravado el predio. 342
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Doctrina práctica práctica exigir una medida de seguridad adicional que consiste en ociar al notario público a n de tener la certeza de que el instrumento proviene de su ocio notarial. La razón de esta precaución es la contradicción evidente entre la declaración del titular en el sentido de no haber celebrado algún acto de dispodisposición o gravamen y el título presentado que justamente justam ente contiene un acto de dispos disposición ición celebrado por el titular registral con fecha cierta anterior a dicha declaración. Considerando que la inmovilización no exige como requisito que el predio se encuentre libre de gravámenes o cargas, puede ocurrir que algunas de estas medidas (hipoteca, embargo, etc.) sean materia de ejecución y se presente al registro la traslación de dominio derivada de ellas, la que será de fecha posterior a la inmovilización. También También podría ocurrir que estemos frente a una compraventa que se origina en el ejercicio de un contrato de opción anotado en la partida con fecha anterior a la inmovilización. En todos estos casos, los títulos se podrán inscribir al derivar de una inscripción o anotación anterior al asiento de inmovilización, como lo indica la directiva en el numeral 6.6.3.16. Es importante tener presente que esta medida afecta únicamente a aquellos actos de disposición, carga o gravamen voluntario, contrario sensu, los actos que caen fuera de este supuesto serán inscribibles, como podría ser el caso de una declaratoria de fábrica, numeración, jurisdicción, o incluso actos que importen modicaciones físicas del predio como independizaciones o acumulaciones, así como el levantamiento de cualquier gravamen o carga. En el caso de títulos que tengan su origen en mandatos provenientes de magistrados, árbitros o autoridades administrativas, independientemente de su fecha de generación o de presentación al registro, el asiento de 16 Artículo 6.6.3. 6.6.3. La inscripción inscripción de actos actos de disposición, disposición, carga o gravamen que deriven de alguna anotación preventiva o inscripción anterior al asiento de inmovilización. Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
inmovilización no será obstáculo para que dichos mandatos se inscriban, así por ejemplo una medida cautelar ordenada por un juez, ejecutor coactivo o árbitro, sentencias que dispongan traslaciones o afectaciones de dominio, laudos, entre otros, se inscribirán aun estando la partida inmovilizada. Una declaración unilateral de voluntad no puede impedir la inscripción de actos que tienen su origen en el ejercicio de la función jurisdiccional. Lo mismo ocurrirá si se desea inscribir una sucesión intestada o testamento, ya que en este caso no estamos frente a una transferencia de propiedad voluntaria.
IMPORTANTE [La anotación por presunta falsifalsi cación de instrumentos extraprotocolares y constancias de acreacre ditación de quórum] no implica bloquear la partida, pudiéndose entonces ingresar e inscribirse títulos, sin embargo, publicitado el hecho irregular aquellos que contraten con los representantes de dichas personas jurídicas se verán afectados por dicha publicidad.
3.5. Levantamiento Levantamiento del asiento de inmo vilización Esta medida puede dejar de surtir efectos en diversos supuestos, algunos de ellos no implican expresamente el levantamiento del asiento. Así ocurrirá cuando haya transcurrido el plazo por el cual fue establecida la inmovilización sea que se haya consignado el deseo de acogerse al plazo máximo (10 años) o un plazo menor. Coincidimos con Gonzales Loli17 cuando maniesta que aun cuando la directiva no lo haya 17 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre inmovilización temporal de las partidas de predios. Una buena idea que hay perfeccionar y superar”. En: Actualidad Jurídica N.° 241. Lima: Gaceta Jurídica. Diciembre, 2013, p. 23. Actualidad Civil
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regulado, si la transferencia deriva de alguna anotación preventiva (embargo) o inscripción (hipoteca, sentencia, sente ncia, laudo) anterior, así como el caso de la inscripción de una sucesión in testada testa da o testam testamento ento,, se deberá enten entender der que el asiento de inmovilización ha quedado sin efecto por cuanto la voluntad del que fuera en su momento titular registral no podría seguir afectando al nuevo propietario. La inmovilización será levantada de ocio cuando se presente un título de disposición de fecha cierta anterior a ella, supuesto en el cual el registrador inscribe el título y levanta el asiento de inmovilización sin que sea necesario la rogator rogatoria ia del titular registral, adquirente, o un tercero, así como tampoco escritura pública o siquiera solicitud, de modo que bajo ninguna circunstancia se per judique a quien adquirió del titular registral registral un derecho según la información registral. Otro escenario será aquel en el cual estando vigente la inmovilización el titular registral ya no desee seguir sujeto a sus efectos, situación en la cual se plantea la necesidad del levan tamiento tamien to del asient asiento. o. En este supuesto será necesaria la presentación de una escritura pública en la que conste la declaración de voluntad de dejarla sin efecto18, la cual deberá ser presentada por el diario.
18 Art. 6.10 de la Directiva 008-2013-SUNARP/SN
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Reiteramos que aun si el titular registral quiere transferir el predio, no será necesario que como acto previo se inscriba el levantamiento del asiento de inmovilización, ya que en la misma escritura de transferencia puede constar una cláusula en la que se solicite el levantamiento, con lo cual ambos actos se inscribirán simultáneamente. Finalmente, debemos considerar que se ha incorporado19 una medida de seguridad adicional para levantar el asiento y que implica cursar un ocio al notario del cual proviene la escritura pública a n de tener certeza absoluabsolu ta del orig origen en de dich dichoo ins instru trument mento. o. Asi Asimism mismo, o, se ha previsto la suspensión del asiento de presentación20 a n de no perjudicar al usuario considerando que la contestación del notario, sobre todo en aquellos casos en los que el despacho notarial se encuentra ubicado en zonas alejadas con relación a la ocina registral en la que se presentó el título, puede tardar varios días y a veces hasta semanas, teniendo en cuenta que en muchos casos la comunicación telefónica telefó nica no es posi posible ble ni reún reúnee los requ requisito isitoss de seguridad suciente.
19 Art. 6.10.4 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/ SN 20 Art. 29 literal f del Reglamento General de los Regis tross Público tro Públicos. s.
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Nos preguntan preguntan y contestamos
NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS Contenido CONSULTA
¿Qué son los traslados notariales?
CONSULTA Con la nalidad de evitar que se pueda antedatar o posdatar la fecha de un contrato de compravent compraventaa sobre un terreno que estaba comprando, le sugirieron a nuestro consultante que vaya ante un notario para que pueda identicar a los contratantes y además el instrumento tenga fecha cierta. Luego de ello, le dijeron que solicite el traslado notarial correspondiente para efectuar la inscripción inscripci ón de la propiedad ante los registros públicos. En ese sentido, nos consulta qué son los traslados notariales notariales y cuál debe solicitarse para efectuar la inscripción en los Registros Públicos.
s o m a t s e t n o c y n a t n u g e r p s o N
El notario es el profesional del derecho que A esto se le conoce como expedición de trasestá autorizado para dar fe de los actos y lados notariales, el cual puede ser entonces de clases: s: testi testimon monio, io, parte notar notarial ial o bolet boleta. a. contratos que ante él se celebran. Para ello tres clase formaliza la voluntad de los otorgantes y El testimonio contiene la transcripción íntegra redacta los instrumentos a los que conere del instrumento público notarial con la fe que autenticidad, conserva los originales y expide da el notario de su identidad con la matriz, la los traslados correspondientes. indicación de su fecha y con la constancia de Su función también comprende la comproba- encontrarse suscrito por los comparecientes y ción de hechos y la tramitación de asuntos no autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y rma, con contenciosos previstos en las leyes. la mención de la fecha que se expide. Pues bien, el notario no solo cumple una confunción de autenticación sino también de En el caso del parte notarial, también contranscripción pción íntegr íntegraa del instr instrument umentoo reproducción, pues en tanto mantiene en su tiene la transcri poder la matriz u original del documento, público notarial con la fe que da el notario ello en aplicación del principio notarial de de su identidad con la matriz, la indicación matricidad, podrá otorgar copias a quienes de su fecha y con la constancia de encontrarse lo soliciten, vericando y contrastando el suscrito por los comparecientes, y autorizado contenido. Así, de conformidad con el artículo por él, rubricado en cada una de sus fojas y 82 del Decreto Legislativo del Notariado, “el expedido con su sello y rma, con la mención notario expedirá testimonio, boleta y partes, de la fecha que se expide. a quien lo solicite, de los ins trumentos trumentos públi públi-- La diferencia con el testimonio, es que se cos notariales que hubiera autorizado en el agregue al parte una foja rmada por el ejercicio de su función”. notario que contenga la mención de la fecha
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del instrumento público notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que contiene, para la devolución por el Registro Público, con la anotación de la inscripción o su denegatoria. La boleta expresa un resumen del contenido del instrumento público notarial o transcriptranscripción de cláusulas, o términos que el interesado solicite y que da el notario, con la designación del nombre de los otorgantes, la naturaleza de acto jurídico, fecha y foja donde corre, y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes comparecien tes y autorizada por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su
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sello y rma, con la mención de la fecha que se expide. En el presente caso, dado que es de interés de la persona que nos formula la consulta que se publicite en los registros públicos la adquisición de su derecho de propiedad, sería recomendable que una vez que el notario otorgue la escritura pública de compraventa, se asegure de que se envíe a los Registros Públicos el respectivo parte notarial.
Fundamento legal: Decreto Legislativo del Notariado, Decreto Legis lativo N° 1049: Artículos 82 al 89.
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RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Inmovilización temporal de las partidas de predios sujetos a copropiedad
RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L
RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L Proceso
Procedimiento de inscripción registral
Decisión
Revoca las observaciones formuladas por la registradora pública del Registro de Predios, y dispone su inscripción previo pago de los derechos registrales de corresponder
Normas aplicables
Código Civil: Artículo 971 Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN: Artículos 6.1, 6.2 y 6.5
a i c n e d u r p s i r u j e d a ñ e s e R
Fundamentos jurídicos - El titular registral es la única persona legitimada para otorgar la escritura pública relevantes de inmovilización temporal de partida y suscribir la declaración jurada requerida
por la norma, a n de proteger su derecho inscrito en el Registro. - El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio, de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario, presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento. - Si el espíritu de la directiva que regula regula la inmovilización busca proteger al titular registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las cuotas ideales de determinado predio.
TEXTO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° - 2377 -2014-SUNARP-TR-L Lima, 11 de diciembre de 2014 APELANTE APELA NTE : KELVIN HENRY BRAIN ROVIRA TÍTULO : Nº 823493 del 14/8/2014 RECURSO : H.D.T N° 80198 del 12/9/2014 REGISTRO : Predios de Lima ACTO (s) : Inmovilización temporal de partida
SUMILLA: SOLICITUD DE INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A COPROPIEDAD
“La solicitud de inmovilización temporal de las partidas puede recaer sobre las cuotas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio”. predio”.
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I. ACTO CUYA CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inmovilización temporal de las partidas electrónicas N.os 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 12843849, 12843855, 12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519, 49019332, 46440323, 49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios de Lima respecto a la totalidad de cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough en mérito del parte notarial de la escritura pública de inmovilización temporal de partidas de predios del 11/8/2014, otorgada ante el notario de Lima Gustavo Correa Miller. Miller. Forman también parte del título los escritos subsanatorios suscritos por Kelvin Henry Brain Rovira.
II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Mariela Aracelly Uribe García observó el título en los siguientes términos: “ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS
1.- Habiendo reingresado el presente título y con el escrito que se anexa, se reitera la ob servación anterior por cuanto no es posible inmovilizar la partida en forma parcial. La Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN regula la inmovilización temporal de LAS PARTIDAS REGISTRALES del Registro de Predios, por lo tanto para que proceda esta inscripción es requisito que lo solicite el TITULAR REGISTRAL, para el caso de copropiedad deberán hacerlo todos los copropietarios, concordante a ello el artículo 971° del Código Civil precisa: “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1.- Unanimidad, para disponer, disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introintroducir modicaciones en él. Asimismo, debe tenerse presente que los efectos de la INMOVILIZACIÓN DE PAR PAR-TIDAS es CERRAR VOLUNTARIAMENTE LA PARTIDA REGISTRAL a n de que no se inscriba actos de disposición carga o gravamen efectuado por el titular; consecuentemente, no podría cerrarse la partida registral sólo respecto de la acciones y derechos de uno de los copropietarios. Se reproduce la observación de fecha 22/8/2014 ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PAR PARTIDAS TIDAS 1.- Conforme lo establece el numeral 6.2.2 y 6.2.3. de la Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN, la escritura pública y declaración jurada debe ser otorg otorgada ada por el propi propietario etario con derec derecho ho inscrit inscrito; o; sin embar embargo go se adviert adviertee que la otorgante LIDIA ISABEL VEGA MONTEFERRI DE WATMOUGH es COPROPIETARIA (de) los predios inscritos en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931, N° 11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266. 2.- Por lo tanto, a efectos de inscribir el acto rogado deberá presentar la escritura pública raticatoria y declaración jurada otorgada por cada uno de los otros copropietarios de los predios inscritos en la citadas partidas. Se deja constancia que de convenir a sus intereses podría desistirse de la inscripción respecto a los predios registrados en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931, N° 11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266 mediante documento con la formalidad prevista en el artículo 13° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Base Legal: Legal: Art. 2011 del Código civil. Art. 31,32 y 40 del TUO del Reglamento Reglamento General de los Registros Públicos. - Lima, 22 de Agosto de 2014.”
III. FUNDAMENTOS FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos: El artículo 971 del Código Civil no es aplicable al presente caso, pues implicaría que los copropietarios no pueden disponer ni gravar sus alícuotas, siendo que dicho artículo
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regula un supuesto distinto, el cual viene a ser la forma en la que se adopta las decisiones respecto del bien común. Señala que la Ley no prohíbe bajo ninguna circunstancia que se pueda inmovilizar la parte que corresponde a cada copropietario, es decir, la Ley no obliga a que intervengan todos los copropietarios, lo cual es razonable pues se vulnerarían los derechos y protección a todos aquellos aquellos que que forman forman parte del régimen régimen de copro copropiedad. piedad. Asimismo da cuenta que en la escritura pública y declaración jurada se ha señalado expresamente lo siguiente: “En las partidas registrales a las que afecta la inmovilización temporal son las siguientes y comprende el íntegro de los derechos y acciones de los cuales la otorgante es propietaria.” Es decir, se está solicitando la inmovilización de las partidas
registrales de los inmuebles señalados, única y exclusivamente en lo que respecta a los derechos y acciones de la otorgante.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1.- En la partida registral Nº 11502921 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 39 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121
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del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Is abel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. En la partida registral Nº 11502931 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 49 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Is abel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. En la partida registral Nº 11502938 del Registro Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 12 del primer sótano ubicado ubicad o en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Is abel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. En la partida registral Nº 11502948 del Registro Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 1 del primer piso ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Is abel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. En la partida registral Nº 11503004 del Registro Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 1101 del décimo primer piso ubicado en la calle San Ignacio de Loyola Nº 106 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Is abel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. En la partida registral Nº 12843849 del Registro Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 73 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, Isi dro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. En la partida registral Nº 12843855 del Registro Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 76 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, Isi dro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
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8.- En la partida registral Nº 12843887 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 30 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 9.- En la partida registral Nº 12843923 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 36 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 10.- En la partida registral Nº 12844046 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 301 del tercer piso ubicado en la calle c alle Carlos Porras Osores Nº 396, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, Is idro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 11.- En la cha Nº 1648401 que continúa en la partida registral Nº 41455403 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 9 ubicado en la calle Malecón de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 12.- En la cha Nº 1648403 que continúa en la partida registral Nº 41455438 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 2 ubicado en la calle Malecón de la Reserva Nº 1191 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 13.- En la cha Nº 1648411 que continúa en la partida registral Nº 41455519 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 201 ubicado en la calle Malecón de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraores, provincia y departamento de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 14.- A fojas 163 del tomo 1873 que continúa en la partida registral Nº 49019332 del Registro Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en calle Orden y Libertad Nº 170 de la Urb. Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, departamento y provincia de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 15.- A fojas 421 del tomo 1679 que continúa en la partida registral Nº 46440323 del Re gistro de predios de Lima se encuentra inscrito el predio constituido por una casa de un piso y azotea correspondiente al lote 3 de la manzana B-13 con frente a la calle 46 de la urbanización Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de la sociedad conyugal conformada c onformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y John William Lewis Watmough Wukasin. En el asiento 5 que corre a fojas 423 del tomo 1679 corre inscrita la constitución de hogar familiar a favor de John William Lewis Watmough Wukasin, Lidia Isabel Vega Monteferri, Cinthia Ysabel, Mary Ann y Stela Lidia Watmough Vega, en virtud a la sentencia del 19/7/1983 emitida por el Juez Raúl Medina Albornoz y obrante en la escritura pública del 22/11/1983 otorgada ante notario de Lima Elvito Alcides Rodríguez Domínguez. 16.- A fojas 409 de tomo 737 que continúa en la partida registral Nº 49048728 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado ubicad o en la avenida Tomás Tomás Marsano Nº 105-139 y avenida República de Panamá Nº 4085 del distrito de Surquillo, depar tamento y provincia provincia de Lima. Según se aprecia de dicha partida, el predio se encuentra sujeto a copropiedad, siendo una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough. 17.- A fojas 81 del tomo 1027 que continúa en la partida registral Nº 49072923 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el sublote Nº 3 de la urbanización Club Golf Los Incas, tercera etapa, del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough conforme al asiento C00007.
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Reseña de jurisprudencia jurisprudencia 18.- En la cha Nº 84089 que continúa en la partida registral Nº 42665266 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito inscri to el predio ubicado en la calle Los Aradores A radores manzana M lote 6 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa mento de Lima, siendo una de d e las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme al asiento C00003. 19.- En la cha Nº 84091 que continúa en la partida registral Nº 42665274 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito inscri to el predio ubicado en la calle Los Aradores A radores manzana M lote 7 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa mento de Lima, siendo una de d e las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme al asiento C00003.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: Si procede solicitar la inmovilización temporal de una partida respecto de cuotas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio. VI. ANÁLISIS 1. Mediante Resolución Resolución del Superintendente Superintendente Nacional de los Registros Registros Públicos N° 314-2013-SU 314-2013-SU NARP-SN del 25/11/2013 se aprobó la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN, la misma que regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas regist rales de predios. La mencionada directiva tiene por nalidad implementar un mecanismo de seguridad, de nominado inmovilización, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de vericación de la autenticidad de títulos, o hasta que que opere opere la caducidad caducidad del del asiento asiento de inmoviliza inmovilización, ción, a n de resguard resguardar ar los derechos inscritos. A su vez tiene por objeto regular regular el procedimiento, requisitos y efectos de la Inmovilización Temporal de partidas registrales correspondientes al Registro de Predios a cargo de la SUNARP. SUNARP. 2. Su denición se encuentra regulada en el numeral 6.3 de la referida directiva, que señala lo siguiente:
“Denición de la Inmovilización temporal El asiento de inmovilizació inmovilización n temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral registral de cerrar cerrar voluntaria voluntaria y temporalmente temporalmente la partida de determinado determinado predio predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.”
Asimismo, el numeral 6.1 dispone los presupuestos que deben cumplirse para que opere la inmovilización temporal de las partidas del Registro de Predios, siendo los siguientes: No debe existir ningún acto de disposición, carga carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, lo que será acreditado mediante una declaración jurada con rma certicada notarialmente, suscrita por el titular con derecho inscrito. No debe existir ningún título pendiente de calicación referido a un acto de disposición, carga o de gravamen del bien materia de inmovilización. 3. El numeral 6.2 de la citada directiva señala expresamente los documentos que deberán presentarse ante el Diario a n de solicitar la inmovilización, los mismos que se indican a continuación: “(…) 6.2.1 Solicitud de inscripción. 6.2.2 Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual maniesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio. 6.2.3 Declaración Jurada del propietario con derecho inscrito con rmas certicadas notarialm ente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal
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no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mi smo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma. 6.2.4 Pago de la tasa, por derechos de calicación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impo sitiva Tributaria.” Tributaria.”
4. El numeral 6.5.1 de la referida directiva regula los efectos generales del asiento de inmovilización temporal: “6.5.1 Efectos generales El asiento de Inmovilización Temporal Temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentación presentación de la solicitud solicitud de Inmovilización Inmovilización Temporal Temporal de partidas correspondien correspondientes tes a predios hasta hasta que se se siga con con el procedimiento procedimiento previsto previsto en la presente Directiva Directiva.” .”
De las normas glosadas precedentemente precedentemente se desprende que el titular registral registral es la única persona legitimada para otorgar la escritura pública de inmovilización temporal de partida y suscribir la declaración jurada requerida por la norma, a n de proteger su derecho inscrito en el Registro. En ese sentido, no podrá inscribirse, mientras esté vigente, ningún acto registral voluntario de disposición, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobación de su autenticidad, evitando así que los Registros Públicos a cargo de la SUNARP acojan indebidamente un título falsicado. 5. En el caso materia de análisis, se solicita la inmovilización temporal de las partidas electrónicas Nºs 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 12843849, 12843855, 12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519, 49019332, 46440323, 49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios de Lima, respecto al íntegro de las cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough. Según se aprecia de la revisión revisión de las mismas, los predios predios inscritos en las partidas registrales Nº 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 49048728, 42665266 y 42665274 se encuentran sujetos a copropiedad, siendo Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough copropietaria. En lo que respecta a la partida Nº 46440323, si bien el predio obra inscrito a favor de la sociedad conyugal conformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y John Watmough Watmough Wukasin, Wukasin, dicha sociedad sociedad conyugal conyugal modicó su régimen régimen patrimonial patrimonial por el de separación de patrimonios, lo que obra inscrito en la cha 16994 del Registro Personal de Lima. En tal sentido, debe también reputarse que la referida cónyuge es copropietaria del predio señala que el asiento de inmovilización temporal constituye una herramien6. La directiva citada señala ta para publicitar publicitar la voluntad voluntad del del propietario propietario registral registral de de cerrar voluntar voluntaria ia y temporalment temporalmentee la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento. Como puede verse, la directiva directiva no ha previsto el supuesto supuesto referido a la inmovilización temporal solicitada por el copropietario. En ese sentido, debemos interpretar la norma recurriendo a los Principios Generales del Derecho; así tenemos que el argumento “a maiore ad minus”, resulta aplicable al presente caso. Si la norma protege lo más, también protege lo menos, es decir, si el espíritu de la norma busca proteger al titular registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también salvaguarda salvaguarda el dominio que detenta el copr copropietari opietarioo sobre las cuotas ideales de determinado predio. Este mecanismo legal se pone a disposición de la ciudadanía sin restricción alguna con la nalidad de cautelar su propiedad, evitando así la presentación de títulos fraudulentos que pretendan arrebatarles su dominio. Una interpretación contraria atentaría contra la seguridad jurídica y el derech derechoo de propi propiedad edad contempla contemplado do en nuestr nuestroo ordenamie ordenamiento nto jurídico jurídico vigente vigente y amparado constitucionalmente.
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Reseña de jurisprudencia jurisprudencia 7. En ese orden de ideas, podemos concluir que para el caso submateri submateriaa, la solicitud de inmovilización temporal puede recaer sobre las cuotas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio, desvirtuándose la posición asumida por la Registradora al señalar que no es factible la inmovilización parcial de un predio. Asimismo, no podría invocarse el numeral 1 del artículo 9711 del Código Civil para denegar la inscripción, pues tal dispositivo no resulta aplicable al presente caso por los fundamentos expuestos en los considerandos que preceden. Sin perjuicio de ello, debe señalarse que tampoco resulta aplicable lo dispuesto en dicha norma sustantiva por no tratarse el presente de un acto de disposición o gravamen de la integridad del predio. Por lo expuesto, corresponde revocar las observaciones formuladas. Con la intervención de la vocal suplente Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizada mediante Resolución Nº 281-2014-SUNARP/PT del 27/11/2014. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora Pública del Registro de Predios, conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución y DISPONER SU INSCRIPCIÓN previo pago de los derechos registrales de corresponder. Regístrese y comuníquese. NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral ROSARIO DEL CARMEN GUERRA Vocal del Tribunal Registral
MACEDO BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA Vocal (s) del Tribunal Registral
1 Artículo 971.- Las decisiones sobre el bien común común se adoptarán por: 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modicaciones en él. (…). Volumen Volum en 9 | Marzo 2015
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